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Recent Developments in Land Use Law

Public Law for the Public’s Lawyers, October 2021

Resources

• PDR Microsite (https://www.sog.unc.edu/resources/microsites/planning‐and‐development‐regulation) 

• Legislative Bulletin (forthcoming)

• Coates Canons’ Blog https://canons.sog.unc.edu/

Context: Zoning and Subdivision Law

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Purposes of Zoning

• Zoning regulations shall be made in accordance with a comprehensive plan … 

• may address, among other things, the following public purposes: … to avoid undue concentration of population; to lessen congestion in the streets; to secure safety from fire, panic, and dangers; to facilitate the efficient and adequate provision of transportation, water, sewerage, schools, parks, and other public requirements; and to promote the health, safety, morals, or general welfare of the community. 

• The regulations shall be made with reasonable consideration, among other things, as to the character of the district and its peculiar suitability for particular uses and with a view to conserving the value of buildings and encouraging the most appropriate use of land throughout the local government’s planning and development regulation jurisdiction.” 

• G.S. 160D‐701

Zoning Ordinance = Map + Text

Zoning Code Elements – Districts

• Zoning districts – foundation of the code

• Types• Conventional districts

• Overlay districts• Watershed

• Neighborhood protect

• Floating districts• PUD / PDD

• Manufactured Homes

• Conditional districts

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• Defines what uses go where

• Identifies special uses which 

require additional standards

and procedures

Zoning Code Elements – Use Table

“Subdivision” (160D-802)

• “all divisions of a tract or parcel of land into two or more lots, building sites, or other divisions …

• when any one or more of those divisions is created for the purpose of sale or building development, …

• whether immediate or future, …

• and shall include all divisions of land involving the dedication of a new street or a change in existing streets”

Subdivision Ordinance Elements

• Lot design 

• Streets & Connectivity 

• Other infrastructure• Stormwater

• Water & Sewer/ Well & Septic

• Environmental protection

• Open space and recreation

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“Subdivision” Approval

Preliminary Plat  Final Plat 

Property, infrastructure, etc. that must be given to the public as a condition of development approval

1. Must be reasonably related to the impacts generated

2. Can be  no more than amount “roughly proportional”  to impacts

3. Must have statutory authority

Key Consideration – Exactions

The Three Decision-Making Processes

• Legislative

• Quasi‐Judicial

• Administrative

‐ ish

TO FIGURE OUT THIS MESS

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Legislative

Governing board decision (with very limited exceptions)

• General decisions on policy and ordinance language

• May include discussions outside hearing

• Broad discretion on policy choices (not unlimited)

• Opportunity for interested parties to comment

• Plans and planning board recommendation

Examples: Zoning map amendment, Subdivision regulation amendment, Conditional zoning

Administrative

Usually staff (sometimes board!) decision

• Everyday decisions

• Based on clear, objective standards in the ordinance

• Very little discretion or judgment required

• No opportunity for public input

• Most expedient method

Example: Minor subdivision, Notice of violation, Zoning permit

Quasi-Judicial

Appointed board decision (planning board, board of adjustment, etc.)

• Applying policy decision to particular property

• Evidentiary hearings regarding specific discretionary standards 

• Decision must be made on competent, material, and substantial evidence in the record• Sworn testimony

• Opinions only from experts

• Must apply standards (no policy discretion except where standards allow)

Examples: Variance, Special use permit, Appeal of administrative action

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Update: What’s Up With 160D?

What is Chapter 160D?

• Consolidates development enabling statutes for cities and counties from 153A art. 18 and 160A art. 19

• First significant reorganization of land use and development statutes since 1970s

• Passed in 2019 after a years‐long effort

What Does Chapter 160D Do?

• Does not affect other local government authority

• Reorganizes scattered rules to a more logical format 

• Clarifies language and scope of authority

• Makes a few substantive changes – all were consensus reforms and made modest changes.

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Conflicts of Interest

• “where the outcome of the matter being considered is reasonably likely to have a direct, substantial, and readily identifiable financial impact on the member.”

• “if the landowner of the property subject to a rezoning petition or the applicant for a text amendment is a person with whom the member has a close familial, business, or other associational relationship.” 

G.S. 160D‐109

7.1.21was the deadline for NC local govs to update ordinances for 160D

Chapter 160D Resources

• nc160D.sog.unc.edu 

• Guidance Documents 

• Amending an Ordinance

• Administrative Modifications 

• Incorporating Maps by Reference

• Conflicts of Interest

• Permit Choice & Vested Rights 

• Conditional Zoning 

• Consistency Statements

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7.1.22is the deadline for NC local govs to have a comp or land use plan

Components of a Comprehensive Plan

• GS 160D‐501(a1) describes plans as including:• “… goals, policies, and programs intended to guide the present and future … development of the jurisdiction.” 

• “… uses text and maps to designate the future use or reuse of land.” 

• “… intended to guide coordinated, efficient, and orderly development … based on an analysis of present and future needs.”

• “The planning process shall include opportunities for citizen engagement in plan preparation and adoption.”

PlanNC

• 7 Step Process

• NC Examples

• Fillable Templates and Worksheets

• Planners Learning Network 

• https://go.unc.edu/PlanNC

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Remote Meetings Update

Remote Meetings (S.L. 2021-35; H.812)

• Written comments 24 hours BEFORE hearing

• Procedures for last minute change to remote

• Presumption of open meetings adherence 

• Frayda Bluestein, “Clarification of Rules for Remote Meetings Under State Level State of Emergency: No More Waiting 24 Hours After Public Hearings!” Coates’ Canons Local Government Blog, June 18, 2021, available at https://canons.sog.unc.edu/clarification‐of‐rules‐for‐remote‐meetings‐under‐state‐level‐state‐of‐emergency‐no‐more‐waiting‐24‐hours‐after‐public‐hearings/

• Frayda Bluestein, “Public Meetings After the Lifting of the State‐Level State of Emergency,” Coates’ Canons Local Government Blog, July 6, 2021 https://canons.sog.unc.edu/public‐meetings‐after‐the‐lifting‐of‐the‐state‐level‐state‐of‐emergency/

Permitting Update

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Building Code and Dev. Reform (S.L. 2021-121)

• Licensing Board for General Contractors • Can require background check at applicant’s expense; approves CE providers, gets attorneys fees when they get a restraining order

• Code and inspections• Building Code Council must conduct independent cost‐benefit analysis when revising State Building Code

• No fee for reinspecting one‐ or two‐family dwellings when new violations are found after first inspection; 

• Single‐family developments with lots less than 1 acre• Info requirements for erosion control plans limited• No sprinklers, yes to certain pipe materials• Erosion and sedimentation control fees must be $100 per lot

• Roads and erosion control• No silt fence requirement if it will not retain sediment; no civil penalty if repaired within time indicated in inspection report or NOV

• DOT must accept road dedications within 90 days• Erosion and sedimentation control fees must be based on number of acres disturbed

Permitting and Building Code – the other things

• Decriminalizing Ordinance Violations SL 2021‐138• Counties (G.S. 153A‐123): No misdemeanors for violating Chapter 160D, business licensing requirements, requirements to register mobile homes, stream‐clearing programs, regulations regarding solar collectors, regulations regarding cisterns and rain barrels, or tree regulations

• Municipalities (G.S. 160A‐175): No misdemeanors for violating 160D, stream‐clearing programs, business licensing, outdoor advertising regulation , regulation of solar collectors, regulating cisterns and rain barrels, regulating taxis, setback lines, curb cut regulations, or tree regulations

• Builder property tax exemption SL 2021‐113• Adds townhouses to the exemption for property a builder holds for sale

Land Use Clarifications (HB 854)

• Permit Choice/Vested Rights• 1 year vesting for development approval

• 24 months cessation of development 

• 18 months permit choice for multiple permit 

• New language: the permit choice 18‐months does limit the other vested rights 

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Billboards and Signs

• Session Law 2021‐117 (House Bill 366)• Overrides new DOT rules adopted for Local Zoning Authority, Applications, and Repair/Maintenance of Conforming and Nonconforming Signs   

• Revert back to prior rules 

• Budget Bill (S 105)• Proposed broad allowance of relocation of sign taken by highway project or other eminent domain

• City of Austin v. Reagan National Advertising of Austin, SCOTUS case no 20‐1029, cert. granted June 28, 2021

Extraterritorial Jurisdiction

Justice for Rural Citizens Act

• H. 456, proposed March 30, 2021, last action (referral to Judiciary 1, if favorable Rules) March 31

• Would have eliminated ETJ authority

• Which is…

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Extraterritorial Jurisdiction

• … or ETJ, because the sound of it is really quite atrocious…

What is ETJ?

• Authority to regulate development 

outside corporate limits

• Set by ordinance – max 1‐3 miles

• Municipality gains exclusive jurisdiction for 

planning and development regulation 

(authority enabled by 160D) in its ETJ

• County retains all non‐160D authority

• County approval required if:

• Beyond one mile or

• if county is exercising zoning and subdivision 

powers over the area

What Authority Applies?

• Powers Available to City in ETJ• Zoning• Subdivision• Building code enforcement

• Minimum housing code

• Soil erosion and sedimentation control ordinance

• Floodway regulation• Historic preservation programs

• Powers NOT Available to City in ETJ• General Police Power • Nuisance abatement

• Zoning of bona fide farms (G.S. 160D‐903)

• Development regulations NOT exercised within corporate limits

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Hot-Topic Legislation

Budget Bill (S 105)

• Sec 5.14 – tree protection

• Sec. 5.15 – short term rental

• Sec. 7.64 – utilities to charter schools

• Sec 7.77 – schools in all zoning districts

• Sec 12.16 – clarify local stormwater authority

• Sec. 38.9‐10 – broadband and small cell wireless  

• Sec 41.47 – billboard relocation

Tree Ordinance Limitations

• H496 (now S105 Sec. 5.14)• Would prohibit regulation of tree removal without express authority 

• APA‐NC Legislative Committee has commented, and some jurisdictions have submitted resolutions of opposition

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Short-Term Rentals

• Current law – Vacation Rental Act (GS Art. 42A)

• Schroeder v City of Wilmington, NC COA case no 21‐192 (district court rejected STR limitations), is in briefing, scheduled for argument Nov 17

• Budget Bill Sec. 5.15• Local gov may not require owner “to obtain any permit or permission under Article 11 or Article 12 of this Chapter from the local government to lease or rent residential real property”

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