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  • quel avenir pour les commerces de centre-ville ? un essai de prospective par emmanuel ducasse, directeur des tudes, crdit foncier immobilier.

    4

    4.1 / introduction

    L a question de lavenir des boutiques peut effecti-vement se poser, une poque o nous assistons un changement de paradigme dans les modes de consommation, marqu par la perce spectaculaire du com-

    merce sur Internet.

    DAViD cOntRe GOliAtHLe-commerce a en effet progress de 80 % en trois ans, avec

    un chiffre daffaires estim de 60 md en 2012. Cette excep-

    tionnelle perce est directement corrle la floraison des

    sites marchands, qui seraient 120 000 en France, toutes cat-

    gories confondues, pour seulement cinq cents enseignes

    physiques (1).

    (1) source Fevad (Fdration de le-commerce et de la vente distance) 16 mai 2013.

    Loffre a continu de saccrotre, avec notamment 19 000sites

    supplmentaires en un an, en progression de 18 %. Ces

    chiffres sont nanmoins rapprocher du nombre des ache-

    teurs sur le web, qui sest encore accru de 5 %, pour

    atteindre 32,6 millions de-consommateurs franais (2), tra-

    duisant une pntration indite de le-commerce sur le seg-

    ment des seniors, jusque-l rticents sortir du commerce

    physique.

    Cette progression ne sest pas interrompue au premier tri-

    mestre 2013, pour lequel on annonce une hausse de 14 % des

    ventes sur Internet, et un montant de 12,1 md, suprieur de

    20 % aux chiffres du premier trimestre 2012.

    le VOluMe Des Ventes stAGnedans la distribution physique, la baisse du pouvoir dachat (3),

    accompagne dun recul de la consommation des mnages

    (2) source : mdiamtrie Observatoire des usages dInternet mars 2013.(3) 0,9 % sur douze mois, source Insee.

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  • ( 0,4 %, selon la mme source), se fait nettement sentir. sur

    le net, et contrairement ce que lon observe dans le com-

    merce physique, la chute du panier moyen nest pas une mau-

    vaise nouvelle : elle traduit la banalisation de lacte dachat

    lectronique. Les derniers chiffres publis (4) accusent une

    nouvelle baisse de 4 %, 85e, contre 92e il y a deux ans.

    En ralit, les internautes achtent plus souvent, et nh-

    sitent plus faire des petites commandes plus nombreuses

    (de 4,8 5,5 achats par trimestre). Leur dpense globale

    sest ainsi accrue pour atteindre 467 par an (contre 427

    il y a un an).

    les nOuVelles cOMMeRciAlits lctROniQues GAGnent Du teRRAinLes derniers mois ont vu se dgager deux tendances

    majeures, de nature relancer, sil en tait besoin, la pn-

    tration de le-commerce :

    les ventes ralises en mobilit, cest--dire depuis des

    terminaux portables (smartphones, tablettes), ont doubl

    (4) source Fevad, dito.

    en un an, passant de 4 % 10 % du chiffre daffaires des

    grands sites marchands ;

    la structuration de loffre par les sites places de march ,

    ou marketplaces a permis ce canal un bond de 50 % en

    termes de chiffre daffaires au cours des douze derniers mois.

    Que FAut-il en inDuiRe ?Loffre de produits sur Internet tend se gnraliser, voire

    suniversaliser : les sites marketplaces dploient un rf-

    rencement indit de produits. Ces sites jumbos attirent le

    consommateur en lui donnant lassurance dy trouver

    chaque fois ce quil cherche, et au meilleur prix, puisque

    plusieurs commerants vont y entrer en concurrence sur

    les mmes articles.

    Pour le commerce physique, cest un nouveau coup dur :

    impossible de lutter, en termes doffre ou de prix, contre

    une telle puissance commerciale, qui tend rendre cap-

    tif le client par des suggestions dachat lies aux articles

    consults.

    figure 1. volume des ventes dans le commerce de dtail, hors ventes et rparation dautomobiles et motocycles (volume cvs-cjo base et rfrence 100 en 2010)(source : Insee.)

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  • lobservateur de l immobilier du crdit foncier n 86

    quel avenir pour les commerces

    Les ventes sur mobile (5) semblent constituer une variante

    portable de le-commerce, sans lui apporter en ralit une

    diffrence notable dans lexprience dachat.

    Le croire serait une erreur : lachat en mobilit reste en fait

    moins commode que lachat fait domicile, devant un ter-

    minal plus ergonomique et plus lisible. Car le smartphone

    (pourvu quil ait un cran de bonne taille) ou la tablette

    peuvent dsormais flasher les QR codes ou les codes barres

    des articles prsents dans les boutiques physiques : la com-

    paraison des prix avec les sites marchands est immdiate et

    dclenchera un acte dachat, le plus souvent au dtriment du

    commerant physique.

    le cOMMeRce De DtAil est un Jeu sOMMe nulleEn priode de crise conomique et de contraction du budget

    des mnages, lorsque le commerce en ligne progresse, cest

    ncessairement au dtriment de la distribution physique.

    Que reste-t-il donc la commercialit des boutiques de

    pied dimmeuble ? suffira-t-elle face aux assauts du monde

    virtuel ?

    Quittons les e-shops pour les choppes, et retournons dans

    le monde rel observer ce qui fait et conditionne lintrt

    commercial dun local physique.

    4.2 / la commercialit, cette inconnue

    une nOtiOn cOMpleXeLa plus complte dfinition de la commercialit se trouve

    dans la loi, qui nous enseigne quun local commercial est

    celui o est exploite une activit commerciale.

    (5) Pompeusement dnommes m(obile)-commerce !

    Le tout premier article (6) du livre premier du titre premier

    du code du commerce dresse la liste des actes de commerce

    par nature . On y trouve, entre autres choses :

    les achats de biens meubles ou immeubles pour les

    revendre ;

    les oprations dintermdiaire dans la vente de diffrents

    types de biens ;

    les entreprises de location de meubles ;

    les entreprises de production, de commission, et de transport ;

    les agences, bureaux daffaires, ventes lencan et entre-

    prises de spectacles ;

    les changeurs, les courtiers et les banquiers ;

    les oprations entre marchands et banquiers ;

    et, enfin, les lettres de change, effets de commerce dont la

    circulation est intimement commerciale

    sauf les exercer sur les places publiques, les foires ou les

    marchs forains, toutes ces activits but essentiellement

    lucratif sabriteront lintrieur dimmeubles plus ou moins

    adapts cet usage.

    le FOnDs De cOMMeRceLa notion de fonds de commerce est ici luvre : larticle

    L. 145-1 du code du commerce tend le champ dapplica-

    tion et le bnfice des dispositions relatives au bail com-

    mercial aux immeublesoulocauxdanslesquelsunfondsest

    exploit.

    Le lien entre lactivit commerciale exerce dans les murs et

    leur localisation semble aller de soi pour tout professionnel

    spcialiste de limmobilier commercial. un premier degr

    danalyse, une bonne situation commerciale, propice au

    dveloppement daffaires florissantes, ne peut que favoriser

    la croissance de lentreprise qui y a trouv son gte.

    Cest ce lien que remet aujourdhui en question le dvelop-

    pement de le-commerce qui, dans sa forme la plus dmat-

    rialise, na nul besoin dun local dot dune bonne commer-

    (6) Il sagit de larticle L. 110-1 du code du commerce.

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  • iL est Bon de sinterroGer sur La manire dont

    La GoGraPhie Peut avoir un effet conomique sur Les murs de commerce.

    tudes

    cialit, et se satisfait dentrepts quelconques, situs dans

    des zones dactivits excentres quaucun client ne viendra

    jamais visiter.

    La qualit de lemplacement commercial remise en causesi lon peut dvelopper un business lucratif dans un simple

    entrept, la commercialit gographique, qui fonde la valeur

    des murs commerciaux, est ncessairement mise mal.

    Nous avons vu que la commercialit des murs de boutique

    tait directement lie leurs qualits propres, relativement

    lexploitation dune activit commerciale.

    Un local adapt lactivit commercialeCette qualit sexprime dans la surface et la distribution du

    local, qui seront plus ou moins propices ou adaptes lex-

    ploitation dune activit marchande (7).

    Pour des raisons pratiques videntes, cet aspect de la com-

    mercialit nest pas le principal : la plupart des locaux situs

    en pied dimmeuble peuvent tre transforms en com-

    merces, ds lors que louverture de vitrines est technique-

    ment possible.

    Une situation et un emplacement favorablesLe plus important de la commercialit des murs de bou-

    tique rside bien dans lemplacement, qui sera jamais

    intangible, dfaut de pouvoir dplacer limmeuble aprs

    sa construction

    Il est bon de sinterroger, non pas sur ce qui favorise lacti-

    vit commerciale, mais sur la manire dont la gographie

    peut avoir un effet conomique sur limmeuble : lv