Consecuencias para las entidades bancarias con …“N. Toda disposición que sea susceptible de una...
62
República Bolivariana de Venezuela. Universidad José Antonio Páez. Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas. Escuela de Derecho. Consecuencias para las entidades bancarias con respecto a los créditos hipotecarios otorgados con la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Autor: Guillen Cruz Aleinis Daniela. Institución: Escritorio Jurídico Herrera y Asociados. San Diego, Febrero 2013.
Transcript of Consecuencias para las entidades bancarias con …“N. Toda disposición que sea susceptible de una...
República Bolivariana de Venezuela.
Universidad José Antonio Páez.
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.
Escuela de Derecho.
Consecuencias para las entidades bancarias con resp ecto a los créditos
hipotecarios otorgados con la entrada en vigencia d el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desoc upación Arbitraria de
Vivienda .
Autor:
Guillen Cruz Aleinis Daniela.
Institución:
Escritorio Jurídico Herrera y Asociados.
San Diego, Febrero 2013.
República Bolivariana de Venezuela.
Universidad José Antonio Páez.
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.
Escuela de Derecho.
Consecuencias para las entidades bancarias con resp ecto a los créditos
hipotecarios otorgados con la entrada en vigencia d el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desoc upación Arbitraria de
Vivienda .
Constancia de Aceptación.
Tutores:
Nombre, firma y cedula del tutor académico. ___________________________________ Nombre, firma y cedula del tutor institucional. ___________________________________
Autor: Guillen Cruz Aleinis Daniela.
San Diego, Febrero 2013.
República Bolivariana de Venezuela.
Universidad José Antonio Páez.
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.
Escuela de Derecho.
Consecuencias para las entidades bancarias con resp ecto a los créditos
hipotecarios otorgados con la entrada en vigencia d el Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desoc upación Arbitraria de
Vivienda .
Constancia de Aceptación.
INTITUCIÓN: ESCRITORIO JURIDICO HERRERA Y ASOCIADOS.
AUTOR: GUILLEN CRUZ ALEINIS DANIELA.
C.I: 21.478.80
SAN DIEGO, FEBRERO 2013.
Agradecimiento:
Le agradezco a Dios por haberme permitido llegar a esta etapa de vida,
llena de derrotas, luchas y aprendizaje para ser una mejor persona y profesional
del Derecho.
A mis padres y a mi hermano que de una o de otra forma estuvieron
apoyándome en el transcurso de este camino.
A mis abuelos queridos que siempre han estado a mi lado.
A mis amigas Lucia Viana, Keily Salinas, Rosa María Aletti, Jumaira
Pimentel y Wismny Prada por brindarme su amistad sincera desde la época de
escuela hasta ahora.
A mis compañeros de carrera que se convirtieron en mis grandes amigos
y futuros colegas: Eline Marchan, María Verónica Jaspe, Aida Kontarinis,
Andreina Vivas, María Gabriela Morales, José Luis Utrera y Josué Ferreira.
Al escritorio jurídico HERRERA Y ASOCIADOS: a Nayrubis Rodríguez,
Haylen González y la Sra. Mariela Peña por compartir conmigo sus
conocimientos durante el tiempo de mis prácticas profesionales.
Por último pero no menos importante, a mí prima Thais Hernández por su
paciencia y auxilio en todo momento.
Guillen Cruz Aleinis Daniela.
iii
Dedicatoria:
“Al Doctor José Gregorio Hernández y
a mi primo Pedro José Valera (Queque),
que desde el cielo me han ayudado
a encontrar siempre el norte…”
iv
Índice:
Titulo……..…………………………………………………...……..……. i
Constancia de Aceptación………………………………………………...ii
Agradecimiento….………………………………………………………..iii
Dedicatoria……………………………...…………………….……..…... iv
Índice……………………………………………………………..….….. v
Resumen Informativo…………………………………….…...…..…..…viii
Introducción……………………………………………………..……..... 1
Capítulo I
Institución…………………………………………………………………3
Identificación de la institución…………………………………………….3
Ubicación…………………………….………………………………….…3
Descripción…………………………………..…………………….……….3
Organización…………………………………………………….………....3
Misión……………………………………………………….…………..…4
Visión………………………………………………………….……..……4
Valores Institucionales Socialistas………………………….……..………4
Resumen de las Actividades Realizadas en la Pasantía…………………...4
Organigrama General del Escritorio Jurídico Herrera y Asociados……....5
v
Capítulo II.
El Problema………………………………………………………………..6
Planteamiento del Problema………………………….................................6
Formulación del Problema…………………………………...……………7
Objetivo General…………………………………………………..…........8
Objetivos Específicos………………………………………………..........8
Justificación…………………………………………………………….....8
Limitantes………………………………………………………................9
Capítulo III
Marco referencial conceptual………………………………………........10
Antecedentes……………………………………………..…….………..10
Bases Teóricas………………………………………………..………..…12
Bases Legales…………………………….……………………….…...…14
Definición de Términos Básicos……………………….…….….……….26
Capítulo III
Marco Metodológico…………………………………………….………28
Tipo de Investigación…………………………………….……….……..28
Nivel de la Investigación……………...……………..…………...……..28
vi
Diseño de la Investigación………..…………..…………………………29
Fases Metodológicas….…………………………….…………………...29
Capítulo IV
Resultados, Recomendaciones y Conclusiones………………………..34
Resultados………………………………………………………………..34
Resultados de la Fase I…………………………………………………..34
Resultados de la Fase II……………………………………………….....35
Resultados de la Fase III…………………………………………………35
Conclusiones…………...………………………………………………...36
Recomendaciones...……………………………………………………....37
Bibliografía……………………………………………………………….39
Anexo.……………………………………………………………………40
vii
República Bolivariana de Venezuela.
Universidad José Antonio Páez.
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas.
Escuela de Derecho.
Consecuencias para las entidades bancarias con resp ecto a los créditos hipotecarios otorgados con la entrada en vigencia d el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y la Desoc upación Arbitraria de
Vivienda .
Autor: Guillen Cruz Aleinis Daniela.
Tutor: Nancy Flores.
Año: 2012.
Resumen Informativo:
La presente investigación tuvo como objetivo general determinar las consecuencias para las entidades bancarias con respecto a los créditos hipotecarios con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda. El presente trabajo de Investigación es documental cuyo fin es elaborar un marco teórico conceptual para formar un cuerpo de ideas sobre el objeto de estudio y descubrir respuestas a determinados interrogantes a través de la aplicación de procedimientos documentales. Técnica documental que permite la recopilación de información para enunciar las teorías que sustentan el estudio de los fenómenos y procesos. Incluye el uso de instrumentos definidos según la fuente documental a que hacen referencia, con un nivel de investigación descriptivo para llegar a desarrollar los tres (3) objetivos específicos correspondientes: (a) Analizar las causas que dieron origen al Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda; (b) Explicar los requisitos, reglas y normativas necesarias para el procedimiento para la ejecución de la hipoteca referente al Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en cuanto a la ejecución del crédito hipotecario; y (c) Indicar las consecuencias que ha generado a las entidades bancarias el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en cuanto a la ejecución del crédito hipotecario.La paralización del proceso de ejecución de hipoteca puede ocurrir por la posible mala interpretación por parte del órgano de justicia, la desigualdad procesal que se evidencia por la sobreprotección del Estado “al débil jurídico” y la falta infraestructura del órgano administrativo competente señalado en el Decreto. Afectando así a la parte interesada (Entidades Bancarias).
Descriptores: Crédito Hipotecario, Ejecución de Hipoteca, Procedimiento Administrativo, Entidades Bancarias, Consecuencias.
viii
INTRODUCCIÓN.
Toda disposición que sea susceptible de una medida cuya práctica material
comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a
vivienda principal, en específico la ejecución de hipoteca se debe regir
por un procedimiento nuevo (administrativo) establecido dentro del
articulado del Decreto con Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y
Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Esta norma es enfática, esto es, que cualquier actuación o provisión judicial
en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del
bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución
voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por la medida y
cualquier persona que considere necesario en resguardo y estabilidad y derechos de
los sujetos, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada.
Es evidente la sobreprotección del que se considera “débil jurídico” dentro de
un procedimiento judicial ordinario, haciendo que la balanza se incline mas a un lado,
violentado así el principio constitucional que indica claramente de que todos somos
iguales ante la ley (Art 21), dando paso a una anarquía judicial, por una posible mala
interpretación del alcance de dicho Decreto, la falta de capacitación del órgano
competente a lo que respecta al procedimiento administrativo obligatorio.
Lo que trae como consecuencia, el estancamiento de las causas procesales
perjudicando a la parte interesada (Bancos) al momento que esta se vea en la
obligación de ejecutar una hipoteca por la insolvencia de un crédito otorgado para
adquisición de una vivienda, haciendo casi una labor imposible la ejecución.
Estructuralmente, el trabajo de investigación consta de cinco (5) capítulos; el
primer capítulo trata sobre la Institución que sirvió como base para el desarrollo del
periodo de pasantías del bachiller.
En el capitulo dos, se hace una referencia al problema del que parte la
investigación así como los objetivos generales y específicos a cumplir durante el
desarrollo del informe.
En el capitulo tres se encuentran los antecedentes del Procedimiento de
Ejecución de Hipoteca, que sirven como punto de partida para desarrollar el informe.
También se hace una exposición de las bases legales consultadas para el desarrollo
del trabajo, donde principalmente se habla del Decreto con Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.
El capitulo cuatro esta desarrollado en base a las fases metodológicas donde se
hace mención al tipo de investigación empleado para el desarrollo del informe, nivel
de investigación y el desarrollo de las bases en sí, y es en este punto especifico donde
se explana lo concerniente al desarrollo de los objetivos generales y específicos
planteados en el capitulo anterior.
La metodología empleada en la elaboración de este trabajo consistió en la
investigación documental e instrumental mientras que al referirse al nivel de la
investigación se establece que es descriptivo ya que permite conocer actualmente el
problema que se presenta.
En el capitulo cinco se plantean los resultados de la investigación, las
conclusiones a las que llega el investigador y las recomendaciones que éste realiza en
base a los estudiado a través del desarrollo de los objetivos planteados.
CAPITULO I
INSTITUCIÓN
1.1 Identificación de la Institución.
Escritorio de consultoría jurídica HERRERA Y ASOCIADOS.
1.2 Ubicación.
Av. Cedeño, torre 4, piso 9, oficina 901.
1.3 Descripción.
Herrera y Asociados es un despacho de consultoría jurídica, especializado en
derecho civil y mercantil, brindando a sus clientes asesoramiento y representación
jurídica en casos determinados.
1.4. Organización.
En lo que respecta a la organización, viene dada por los niveles en los que se
encuentra estructurado el departamento objeto de estudio. De esta manera quedara
organizado como se especifica:
Nivel Directivo.
-Director (a).
-Sub- director (a).
-Secretario (a).
-Abogados (a).
-Asistentes(a).
Nivel Normativo.
-Código de Ética del Abogado.
Nivel Operativo.
-Asesoramiento y representación jurídica.
1.5 Misión
Proporcionar, a nuestros clientes el mejor servicio, que desarrolle una relación
a largo plazo, mediante un personal comprometido con la excelencia y la eficacia de
nuestros servicios.
1.6 Visión
Consolidarnos, como la corporación líder de este ámbito, a través de la
innovación, excelencia y la trayectoria de los años de servicio especializado.
1.7 Valores Institucionales Socialistas
- Responsabilidad: cuidado de los intereses jurídicos.
-Creatividad: somos eficaces y diferentes.
-Trabajo en equipo: cooperación.
-Honestidad: nuestros servicios son impecables.
1.8 Resumen de actividades desarrolladas durante la pasantía
• Transcribir documentos
• Organizar el archivo
• Realizar proceso de inducción a las notarias y registros de Valencia
1.9. Organigrama General del Escritorio Jurídico HERRERA Y ASOCIADOS:
Director
Secretario. Abogados. Asistentes.
Sub-
director
CAPITULO II
EL PROBLEMA.
Planteamiento del Problema.
Todos los países del mundo se han visto perjudicados por el declive financiero
dentro de los mercados internacionales. Ejemplo de ello está Puerto Rico, el cual ha
sido afectado en gran medida por la crisis económica de los Estados Unidos de
América durante los últimos años. La escasez de recursos económicos en Puerto Rico
ha ocasionado que muchos dueños de viviendas le hayan ejecutado la misma por
parte de una entidad bancaria o crediticia que ostenta el préstamo hipotecario sobre
dicha propiedad.
En este sentido las ejecuciones de las propiedades residenciales por parte de
las entidades crediticias ocasionan un efecto multiplicador negativo en la economía;
se podría decir que esto ha motivado que en la legislación venezolana exista una
regulación de un cuerpo legal que tiene como propósito (Decreto con valor y fuerza
de ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda) impedir la
materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria de viviendas contra
los sujetos-objetos de protección del mismo, bien sea a través de una medida cautelar
de secuestro o en fase de ejecución de sentencia definitiva.
Esta norma es enfática, esto es, que cualquier actuación o provisión judicial en
fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del
bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución
voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por la medida y
cualquier persona que considere necesario en resguardo y estabilidad y derechos de
los sujetos, no se procederá a la ejecución forzada sin que se garantice el destino
habitacional de la parte afectada.
Por ser éste un derecho de interés social e inherente de toda persona,
colocando a las entidades bancarias en un limbo jurídico, no es un secreto la
existencia del retardo procesal dentro de un procedimiento ordinario, donde se
pueden pasar largos lapsos de tiempo esperando una sentencia o la ejecución de una
medida por parte de un tribunal, estando presentes varios factores y actos como: la
inflación, la devaluación de la moneda ante al mercado internacional y el deterioro de
un bien mueble o inmueble (si de eso se tratase), entre otros.
Tomando en cuenta lo mencionado si no hubiese sido esto suficiente, el
legislador en un acto sobreprotector agrega un procedimiento administrativo de
obligatorio cumplimiento, dando un vuelco a todo lo conocido antes de la vigencia
del decreto ley, agregando así otros factores accidentales como son los mencionados
en el artículos 5 al17.
En los cuales la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en
sentencia del1° de noviembre de 2011, caso: Dhyneira María Barón Mejías contra la
ciudadana Virginia Andrea Tovar, realizó una interpretación respecto a la aplicación
del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Viviendas.
Estableciendo lo siguiente:
“...De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del
inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra
medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.”
Con lo antes expuesto se desprende la interrógate de este trabajo de investigación.
Formulación del Problema:
¿Cuáles son las consecuencias para las entidades bancarias al ejecutar créditos
hipotecarios a raíz de la vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda?
Objetivos.
Objetivo General:
Determinar las consecuencias para las entidades bancarias con respecto a los créditos
hipotecarios con la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley
contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.
Objetivos Específicos:
• Analizar las causas que dieron origen al Decreto con Rango y Fuerza de Ley
contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda.
• Explicar los requisitos, reglas y normativas necesarias para el procedimiento
para la ejecución de la hipoteca referente al Decreto con Rango y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en cuanto a la
ejecución del crédito hipotecario.
• Indicar las consecuencias que ha generado a las entidades bancarias el Decreto
con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de
Vivienda en cuanto a la ejecución del crédito hipotecario.
Justificación y Alcance:
Antes de la entrada en vigencia de esta Ley, el único procedimiento previo,
era en sede civil. Sin embargo, este decreto estipula el agotamiento obligatorio de la
vía administrativa, ante el ministerio encargado sobre la materia de vivienda y
hábitat, lo cual, sin lugar a dudas es contrario a la tutela judicial efectiva, dado que un
aspecto de índole civil se convirtió en índole administrativo, vulnerando la
jurisprudencia donde el agotamiento de la vía administrativa no era obligatorio, sino
solo ante el caso de las demandas contra la Republica.
En cuanto al procedimiento previo a la ejecución de desalojos, los
funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de
noventa (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles cualquier
actuación que el bien destinado a uso de vivienda, sin que se le verificara al sujeto o
sujetos afectados que hubiere contado de una asistencia de un abogado de confianza
o, en su efecto de un defensor público en materia de protección del derecho de
viviendas, se remitirá al Misterio competente en materia de Habitad y Vivienda para
que disponga de un refugio temporal o solución habitacional definitiva. En todo caso,
no se procederá a la ejecución forzada sin haber agotado el procedimiento
administrativo previo y sin que se le garantice el destino habitacional de la parte
afectada.
Limitaciones:
A causa de la escasa información existente para el momento de realización del
presente trabajo y la novedad del tema en cuestión, el alcance de la investigación se
ve comprometido. Además de no ser de fácil acceso por ser una novedad jurídica,
dado que entró en vigencia en el año 2004 por lo cual hay escasa información para la
eficaz realización del trabajo de investigación.
En tiempos actuales, el factor tiempo es una limitante constante para cualquier
trabajo de investigación, las ocupaciones diarias son cada vez más absorbentes y se
debe tratar en lo posible de encontrar tiempo para cualquier investigación que se
quiera realizar, por así decirlo, prever la cantidad de imprevistos que se puedan
suscitar durante la elaboración del presente proyecto sería casi imposible, se debe
disponer de un tiempo y espacio preciso para la misma.
CAPITULO III
MARCO REFERENCIAL Y CONCEPTUAL.
Antecedentes:
-De acuerdo con Colobi Falco, José Manuel (1987). “Estudios sobre el
derecho hipotecario Ático” Universidad Sevilla, España. Para obtener su
Doctorado en Derecho Civil. La investigación consta de tres capítulos precedidos de
unos prolegómenos en que el doctorando advierte de los motivos que le han
impulsado a emprender la tarea y de la posible influencia del derecho griego sobre el
romano.
El cap. I, Historia de los estudios sobre la hipoteca griega, trata de las tesis
mantenidas por los tratadistas hasta hoy y resalta la discordancia imperante en torno a
conceptos sobre la esencia de las instituciones e incluso en cuanto al número de estas.
El cap. II se refiere a las fuentes; en su introducción, el doctorando plantea
cuestiones previas respecto de la legitimidad del recurso a cualesquiera fuentes
griegas para el estudio del derecho hipotecario ático -lo que conduce a su vez al
problema de la unidad del derecho griego- y del grado de fiabilidad de las que pueden
ser aceptadas como válidas; a continuación, expone acompañadas de traducción las
áticas con pretensiones de exhaustividad y una selección de fuentes helenísticas.
El cap. III se consagra a las instituciones: previo estudio de los hechos
reflejados por los pasajes y de los valores generales que los términos tienen, se llega a
la conclusión de que el sistema hipotecario ático estaba integrado por dos
instituciones: πρᾶσις ἐπὶ λύσει y ἀποτίµηµα ambas ya en franca evolución, de manera
que la primera por el principio de libertad absoluta de contratación había perdido su
naturaleza originaria de contrato traslativo de dominio para convertirse en lo que hoy
conocemos como hipoteca; la segunda, aunque más resistente, sigue también la
misma evolución. Acompañan los pertinentes índices y aparato bibliográfico. Esta
tesis parte de los tiempos remotos de las primeras hipotecas en el mundo que al pasar
de los años, las revoluciones económicas y sociales de cada Estado de una o de otra
forma dieron como resultado la problemática que se trata de abordar en este trabajo
de investigación.
-Con ponencia Conjunta de la Sala, realizó una interpretación respecto a la
aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas, en Sala De Casación Civil del Tribunal
Supremo de Justicia en sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, caso:
Dhyneira María Barón Mejías contra la ciudadana Virginia Andrea Tovar,
Estableciendo lo siguiente:
“...De conformidad con la norma citada, el decreto se aplica sólo respecto del
inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra
medidas administrativas o judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.”
-De acuerdo con Perero Guerrero Zahiriú (2005). “Análisis de la institución
de la vía ejecutiva y la ejecución de hipoteca, considerando los requisitos, reglas
y normas que los regulan” Universidad Católica Andrés Bello. Para obtener su
Doctorado en Derecho Mercantil. Estos son temas muy discutidos en la actualidad
jurídica venezolana, por las diversas implicaciones que posee el mismo. Consideró
los requisitos, reglas y normas. A lo referente al tipo de investigación, es del tipo
jurídico-dogmatica ya que concibe el problema judicial desde una perspectiva
estrictamente formalista. La metodología utilizada es primordialmente de métodos
cualitativos y documentales, lo que constituyó una investigación analítica y de
desarrollo conceptual, empleando como fuente principal las normas de contenido-
objetivo concatenadas con las normas adjetivas. De ese análisis se obtuvo como
resultado que la ejecución de hipoteca se encontraba simplificada y que le son
aplicables por remisión que regulan el procedimiento de la vía ejecutiva, siendo este
último procedimiento concebido por el legislador como un procedimiento ordinario
en el cual salía la particularidad de la medida ejecutiva al inicio de las secuelas
procesales. Con respecta a este antecedente sirve como referencia a lo relacionado a
los métodos de ejecución de un crédito hipotecario y sus consecuencias.
-De acuerdo con Godoy M. María G. (2010) “Análisis del cumplimiento en
el otorgamiento de créditos hipotecarios en el Mercantil C.A, Banco Universal
periodo 2007-2009” de la Universidad Centro Occidental Lisandro Alvarado.
Para obtener su Especialización en Gerencia Financiera. La presente investigación
tuvo como objetivo general analizar el cumplimiento del otorgamiento de créditos
hipotecarios por parte de Mercantil C.A, Banco Universal en el periodo 2007-2009.
Para dar respuesta a su planteamiento del problema recurrió a fuentes bibliográficas
especializadas. El diseño de la investigación, es analítica-documental, cuyas fuentes
de información fueron los informes trimestrales que emite la institución financiera
antes mencionada. De esa manera hace un análisis del monto de créditos concedidos a
los solicitantes, las tasas aplicadas en cada periodo que se analizo y a cada tipo de
crédito. Uso como metodología la elaboración de matriz de análisis y graficas. Entre
los resultados se determino que Mercantil C.A, Banco Universal tiene el primer lugar
en cartera de créditos hipotecarios, por lo tanto es líder en el otorgamiento de
créditos de obligatorio cumplimiento. Este antecedente tiene relación con la presente
investigación a lo que respecta con el otorgamiento de créditos hipotecarios de
obligatorio cumplimiento por esta entidad bancaria a las familias venezolanas.
2.1Bases Teóricas.
Instancia Judicial del Procedimiento Administrativo Previo.
Conforme al criterio del autor José González, una de las innovaciones que está contenida en la exposición de motivos del Decreto Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, dictado por el Ejecutivo Nacional y en vigencia desde su publicación en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 Mayo de 2011, que se dictó para proteger al estrato de la
población venezolana correspondiente a la clase media-media y a los de la pobreza crítica que son los de mayor de tendencia al arrendamiento de vivienda y los más afectados por la variación en las condiciones de arrendamiento, es que prohíbe los desalojos y desocupaciones arbitrarias por parte de los arrendatarios y propietarios quienes manifiestan su intención de realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizado la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancia económica.
Las estadísticas señalan que un alto porcentaje, las familias afectadas por el desalojo, se encuentran solventes en sus pagos e ignorantes ante el hecho de que existe un proceso judicial en su contra y carecen de orientación oportuna por organismos del Estado. También se constató que en los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada de la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generar terror en la familia inquilina a desalojar.
En tal sentido para suspender los procedimientos judiciales establecidos en la legislación venezolana que ordenaban el desalojo forzoso de personas y familias enteras, que eran anteriores a la vigencia de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que su mayoría establecían plazos breves y no preveían una garantía adecuada al acceso a la defensa, de los débiles jurídicos, fue la principal razón para el Ejecutivo Nacional dictara este Decreto Ley, donde estableció un procedimiento administrativo previo a las demandas de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, sobre inmuebles destinados a vivienda, con la finalidad de que las familias, especialmente la de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución vigentes.
Objeto y Sujetos de Protección.
Conforme al criterio del autor José González, en la ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, el legislador estableció que su objeto es la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tendencia de un inmueble destinado a vivienda.
En tal sentido los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario son aquellas personas que gozan de los subsidios habitacionales o que poseen fondos propios para adquirir viviendas nuevas o usadas o para refinanciar la compra de vivienda sociales usadas, construidas por el gobierno Nacional, cooperativas, mutuales y otras asociaciones o por empresas constructoras privadas. No son sujetos de protección los particulares en ocupaciones ilegales e invasiones.
Ámbito de Aplicación.
Conforme al criterio del autor José González ,el Decreto Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas será de aplicación obligatoria en todo el territorio de la Republica Bolivariana de Venezuela, de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o judicial a los sujetos protegidos de esta ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal.
Restricción de los Desalojos y Suspensión de los Procesos Judiciales o Administrativos de Desalojos Vigentes.
Conforme al criterio del autor José González, el Decreto Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, no prohíbe los desalojos judiciales sino que impone un procedimiento administrativo previo de conciliación en que el arrendador y las arrendatarias y arrendatarios, comodatarias o comodatarios, acreedores hipotecarios y deudores hipotecarios ejerzan su derecho a la defensa. Es decir, que no se podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento, sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo de conciliación establecido en dicha ley.
2.2Bases Legales:
-Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela:
Derechos y Garantías.
Artículo 19.- El Estado garantizará a toda persona, conforme al principio de
progresividad y sin discriminación alguna, el goce y ejercicio irrenunciable,
indivisible e interdependiente de los derechos humanos. Su respeto y garantía son
obligatorios para los órganos del Poder Público de conformidad con la Constitución,
los tratados sobre derechos humanos suscritos y ratificados por la República y las
leyes que los desarrollen.
Artículo 21.- Todas las personas son iguales ante la ley, y en consecuencia:
1. No se permitirán discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo, la
condición social o aquellas que, en general, tengan por objeto o por resultado anular o
menoscabar el reconocimiento, goce o ejercicio en condiciones de igualdad, de los
derechos y libertades de toda persona.
2. La ley garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la
igualdad ante la ley sea real y efectiva; adoptará medidas positivas a favor de
personas o grupos que puedan ser discriminados, marginados o vulnerables; protegerá
especialmente a aquellas personas que por alguna de las condiciones antes
especificadas, se encuentren en circunstancia de debilidad manifiesta y sancionará los
abusos o maltratos que contra ellas se cometan.
Artículo 26.- Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración
de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a
la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
Debido Proceso.
Artículo 49.- El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y
administrativas y, en consecuencia:
1.La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado
de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los
cargos por los cuales se le investiga; de acceder a las pruebas y de disponer del
tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas
obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable
tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta
Constitución y en la ley.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las
debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente por un
tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien
no hable castellano, o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un
intérprete.
Artículo 82.- Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura,
cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que
humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción
progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y
ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos.
El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que éstas y
especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al
crédito para la construcción, adquisición o ampliación de viviendas.
Controles Constitucionales. Control Concentrado
Artículo 335.- El Tribunal Supremo de Justicia garantizará la supremacía y efectividad de las normas y principios constitucionales; será el máximo y último intérprete de la Constitución y velará por su uniforme interpretación y aplicación. Las interpretaciones que establezca la Sala Constitucional sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales son vinculantes para las otras Salas del Tribunal Supremo de Justicia y demás tribunales de la República.
Artículo 336.- Son atribuciones de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:
1. Declarar la nulidad total o parcial de las leyes nacionales y demás actos con rango de ley de los cuerpos legislativos nacionales que colidan con esta Constitución.
2. Declarar la nulidad total o parcial de las Constituciones y leyes estadales, de las ordenanzas municipales y demás actos de los cuerpos deliberantes de los Estados y Municipios dictados en ejecución directa e inmediata de la Constitución y que colidan con ésta.
3. Declarar la nulidad total o parcial de los actos con rango de ley dictados por el Ejecutivo Nacional que colidan con esta Constitución.
4. Declarar la nulidad total o parcial de los actos en ejecución directa e inmediata de esta Constitución, dictados por cualquier otro órgano estatal en ejercicio del Poder Público, cuando colidan con ésta.
5. Verificar, a solicitud del Presidente o Presidenta de la República o de la Asamblea Nacional, la conformidad de la Constitución con los tratados internacionales suscritos por la República antes de su ratificación.
6. Revisar, en todo caso, aun de oficio, la constitucionalidad de los decretos que declaren estados de excepción dictados por el Presidente o Presidenta de la República.
7. Declarar la inconstitucionalidad de las omisiones del legislador o la legisladora nacional, estadal o municipal, cuando haya dejado de dictar las normas o medidas indispensables para garantizar el cumplimiento de la Constitución, o las haya dictado en forma incompleta, y establecer el plazo y, de ser necesario, los lineamientos de su corrección.
8. Resolver las colisiones que existan entre diversas disposiciones legales y declarar cuál de éstas debe prevalecer.
9. Dirimir las controversias constitucionales que se susciten entre cualesquiera de los órganos del Poder Público.
10. Revisar las sentencias de amparo constitucional y de control de constitucionalidad de leyes o normas jurídicas dictadas por los Tribunales de la República, en los términos establecidos por la ley orgánica.
11. Las demás que establezcan esta Constitución y la ley.
-Código de Comercio:
Contrato Mercantil.
Artículo 108.- Las deudas mercantiles de sumas de dinero liquidas y exigibles de
vengan de pleno derecho el interés corriente en el mercado, siempre que éste no
exceda del doce por ciento anual.
-Código Civil:
Hipoteca.
Artículo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del
deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes
el cumplimiento de una obligación.
La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes
hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos
bienes.
Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que
pasen.
Artículo 1.881.- Son susceptibles de hipoteca:
1º.- Los bienes inmuebles, así como sus accesorios reputados como
inmuebles.
Artículo 1.907.- Las hipotecas se extinguen:
1º.- Por la extinción de la obligación.
2º.- Por la pérdida del inmueble gravado, salvo los derechos conferidos en el
artículo 1.865.
3º.- Por la renuncia del acreedor.
4º.- Por el pago del precio de la cosa hipotecada.
5º.- Por la expiración del término a que se las haya limitado.
6º.- Por el cumplimiento de la condición resolutoria que se haya puesto en
ellas.
Artículo 1.908.- La hipoteca se extingue igualmente por la prescripción, la cual se
verificará por la prescripción del crédito respecto de los bienes poseídos por el
deudor; pero si el inmueble hipotecado estuviere en poder de tercero, la hipoteca
prescribirá por veinte años.
-Código de Procedimiento Civil:
Nulidad de la Sentencia.
Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.
Procedimiento Ordinario.
Artículo 660.- La obligación de pagar una cantidad de dinero garantizada con
hipoteca, se hará efectiva mediante el procedimiento de ejecución de hipoteca
establecido en el presente Capítulo.
Artículo 661.- Llegado el caso de trabar ejecución sobre el inmueble hipotecado, por
estar vencida la obligación garantizada con la hipoteca, el acreedor presentará al
Tribunal competente el documento registrado constitutivo de la misma, e indicará el
monto del crédito con los accesorios que estén garantizados por ella, y el tercero
poseedor de la finca hipotecada, si tal fuere el caso. Asimismo presentará copia
certificada expedida por el Registrador correspondiente de los gravámenes y
enajenaciones de que hubiere podido ser objeto la finca hipotecada con posterioridad
al establecimiento de la hipoteca cuya ejecución se solicita. El Juez podrá excluir de
la solicitud de ejecución los accesorios que no estuvieren expresamente cubiertos con
la hipoteca, y examinará cuidadosamente si están llenos los extremos siguientes:
1. Si el documento constitutivo de la hipoteca está registrado en la jurisdicción donde
esté situado el inmueble.
2. Si las obligaciones que ella garantiza son líquidas de plazo vencido, y no ha
transcurrido el lapso de la prescripción.
3. Si las obligaciones no se encuentran sujetas a condiciones u otras modalidades. Si
el Juez encontrare llenos los extremos exigidos en los ordinales anteriores decretarán
inmediatamente la prohibición de enajenar y gravar el inmueble hipotecado, lo
notificará inmediatamente al Registrador respectivo a los efectos establecidos en el
artículo 600 de este Código y acordará la intimación del deudor y del tercero
poseedor para que paguen dentro de tres días, apercibidos de ejecución. Si de los
recaudos presentados al Juez se desprendiere la existencia de un tercero poseedor y el
solicitante no lo hubiere indicado, el Juez procederá de oficio a intimarlo.
El auto del Juez excluyendo de la ejecución determinadas partidas o no
acordando ésta será apelable en ambos efectos.
Artículo 665.- La ejecución de las obligaciones garantizadas con hipoteca que no
llene los extremos requeridos en el Artículo 661 de este Capítulo, se llevará a cabo
mediante el procedimiento de la vía ejecutiva.
Cuando se lograre la intimación personal del deudor o del tercero poseedor,
dicha intimación se practicará en la forma prevista en el Artículo 650 de este Código.
-Decreto con Rango, Fuerza y Valor de ley contra el desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Vivienda:
Objeto.
Artículo 1.-El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la
protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o
usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los
adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas
administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la
posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Sujetos Objeto de Protección.
Artículo 2 .-Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos
familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de
arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas
personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal.
El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en
protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado
secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se
hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que
comporte la pérdida de la posesión o tenencia.
Ámbito de aplicación
Artículo 3.-El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación
en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a
todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación
administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-
Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinada a vivienda principal.
Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas
Artículo 4.-A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá
procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas
mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección
indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos
especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley.
Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia
de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser
suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las
partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-
Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su
curso. Procedimiento previo a las demandas.
Procedimiento Previo.
Artículo 5.-Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que
pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la
posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de
alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el
Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento
descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 6.-El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y
documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia
de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la
restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los
sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango,
Valor y Fuerza de Ley.
Artículo 7.- El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que
comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y
defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser
menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir
del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no
compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender
la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del
derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia
del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia
conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de
ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el
acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles
siguientes a éste.
Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se
verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia
procederá a dictar su decisión.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte
del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a
cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento,
dando fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y
será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto. De ser
necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces
sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a
partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones,
actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas
a tal efecto.
Artículo 8.-Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en
la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o
de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.
Artículo 9.-Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes
manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá
motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos
presentados por éstas.
Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el
funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará
protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario
actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el
cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente
Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico
vigente.
Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la
decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para
hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del
procedimiento previsto en los artículos precedentes.
Artículo 11.- Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el artículo
anterior, optare por acudir a los órganos jurisdiccionales, el juez competente se
asegurará de que el sujeto objeto de protección cuente con asistencia o representación
jurídica durante todo el proceso, y aún en la fase de ejecución. Si dicho sujeto
manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el juez suspenderá el
proceso a los fines de la notificación a la Defensa Pública, la designación y
comparecencia de un defensor designado. De igual forma procederá cuando el
Defensor designado deba ser sustituido.
Artículo 12.- Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo
no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días
hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la
terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda,
bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo
notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere
necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos.
Artículo 13.- Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial:
1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante
el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza
o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la
vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo
establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del
desalojo.
2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud
mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de
refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el
desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar.
En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el
destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de interés social e
inherente a toda persona.
Adquirientes de vivienda
Artículo 17. Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a
vivienda o habitación por el beneficiario de un crédito inmobiliario, como
consecuencia del atraso o cesación de pagos, se seguirán los procedimientos
establecidos en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, debiendo el
juez competente además, informar de la ejecución a la Superintendencia de Bancos y
otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y
Habitad (BANAVIH), a los fines de que dichos organismos evalúen la situación del
crédito fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la
situación del afectado, en cuanto sea posible.
2.3Definición de términos básicos.
Arbitrario: Actuar solamente basándose en su voluntad o capricho y no en la
razón, la lógica o la justicia.
Crédito Hipotecario: son aquellos que se otorgan para la compra de una
vivienda, terreno, construcción o ampliación de una propiedad a cambio de una
hipoteca sobre el bien que se está adquiriendo, en algunos casos se suele poner alguna
segunda propiedad como garantía si el monto solicitado supera la capacidad de pago
que puede demostrar el solicitante del crédito.
Decreto con Rango, Fuerza y Valor de ley: Acto normativo dictado por el
Ejecutivo Nacional a través de una ley habilitante, de carácter excepcional.
Desalojo: acción autorizada legalmente, realizada por medio de la fuerza pública del
país (habitualmente la policía), que permite obligar a abandonar los inmuebles, como
edificios, fábricas u otros recintos ocupados ilegalmente,
Desocupación: Dejar libre un lugar.
Ejecución de Hipoteca: Es el hecho de perder una vivienda por impago de un
crédito hipotecario.
Entidad Bancaria o Banco: Es una empresa financiera que se encarga de
captar recursos en la forma de depósitos, y prestar dinero, así como la prestación
de servicios financieros.
Hipoteca: Es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se
constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de
un crédito o préstamo) sobre un bien, (generalmente inmueble).
Norma: Es una regla u ordenación del comportamiento dictada por una
autoridad competente, cuyo incumplimiento trae aparejado una sanción.
Procedimiento Administrativo: Es el cauce formal de la serie de actos en que
se concreta la actuación administrativa para la realización de un fin. El procedimiento
tiene por finalidad esencial la emisión de un acto administrativo.
Reglas: Normas o regulación.
Requisitos: Condiciones.
Suspensión: Interrupción de una acción.
Vivienda Principal: Inmueble (casa, apartamento) que sirva para prestar
refugio de los elementos y sea el centro o núcleo de una familia.
CAPITULO IV
MARCO METODOLÓGICO.
En este capítulo se presenta la metodología que permitió desarrollar el
presente Trabajo. Se muestran aspectos como el tipo de investigación, las técnicas y
procedimientos que fueron utilizados para llevar a cabo dicha investigación.
3.1 Tipo de investigación.
El tipo de investigación es un procedimiento sistémico que intenta ofrecer de
una manera precisa respuestas a las preguntas planteadas en la misma, de modo que
se pondera el significado en el espacio del proceso de investigación. Sabino (2008),
asegura: “el tipo de investigación tiene como objetivo proporcionar un modelo de
verificación que permite constatar hechos con teorías”. (p. 91).
El presente trabajo de Investigación es documental cuyo fin es elaborar un
marco teórico conceptual para formar un cuerpo de ideas sobre el objeto de estudio y
descubrir respuestas a determinados interrogantes a través de la aplicación de
procedimientos documentales.
Estos procedimientos han sido desarrollados con el objeto de aumentar el grado de
certeza de que la información reunida será de enteres para los integrantes que estudia
y que además, reúne las condiciones de fiabilidad y objetividad documental. Técnica
documental que permite la recopilación de información para enunciar las teorías que
sustentan el estudio de los fenómenos y procesos.
3.2 Nivel de la Investigación.
Por otra parte se señala, que el nivel de estudio corresponde a la investigación
descriptiva, la cual determina un fenómeno o situación concreta, e indica sus rasgos y
características, mediante su estudio en una circunstancia temporal espacial
determinada. Es por ello que, el nivel de estudio descriptivo.
3.3 Diseño de la investigación
Comprende y se ajusta al tipo y desarrollo de la investigación, es necesario
reconocer e indicar el diseño que se adapta, que desarrolla el tema principal.
Según Sabino (2000) su objeto es proporcionar un modelo de verificación que
permita contrastar hechos con teorías, y su forma es la de una estrategia o plan
general que determina las operaciones necesarias para hacerla.
El desarrollo de la problemática, se clasifica en un diseño descriptivo, consiste
en llegar a conocer las situaciones, costumbres y actitudes predominantes a través de
la descripción exacta de las actividades, objetos, procesos y personas. Su meta no se
limita a la recolección de datos, sino a la predicción e identificación de las relaciones
que existen entre dos o más variables, por lo cual es necesario, leer aquellos enfoques
o aspectos esenciales que sirvan de ayuda en el proceso de investigación.
3.3. Fases de la Investigación
Fase I. Analizar las causas que dieron origen al Decreto con Rango y Fuerza
de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda: Dada la
importancia que desde el punto de vista social representa el dicho cuerpo
legal, por constituir nuestro País un Estado democrático y social de
Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su
ordenamiento jurídico que se enfatizo a partir de la promulgación de la
Constitución en 1999, se consagra el derecho constitucional que toda persona
tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica,(Art 82
C.R.B.V).
Este derecho constitucional a una vivienda digna ha sido una de
las mayores preocupaciones del Estado en beneficio del bienestar
social, lo que dio origen al “Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley
Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas”,
publicado en la Gaceta Oficial de la República Bol ivariana de
Venezuela N° 39668 de fecha 6 de mayo de 2011, cuya exposición de
motivos establece:
“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los
derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre
ellos, junto al derecho a la vida, la al imentación, la educación y
la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica
un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en
función de la complejidad social y económica de la solución de
los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional
durante el últ imo decenio, más, sin embargo, persiste un déficit
en el número de soluciones habitacionales necesarias para
satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente
de distorsiones en el mercado inmobil iario y en el sector
construcción.
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una
enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de
viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento
y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Fase II. Explicar los requisitos, reglas y normativas necesarias para el
procedimiento para la ejecución de la hipoteca referente al Decreto con Rango y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda en cuanto a
la ejecución del crédito hipotecario:
Procedimiento Previo: Decreto Ley. (NO, hay apelación.)
Fuente: Guillén Aleinis (2012)
Inicio.
Citación (el tiempo necesario)
Audiencia conciliadora: no podrá,
ser menos de 10 días ni más de 15
días hábiles, a partir de la citación
(prolongable)art. 7
Se celebrara en presencia de todos los interesados y será
presidida por los funcionarias o funcionarios designados a tal efecto, dejando constancia en
actas todas las acciones y situaciones que den en el
proceso.
Se puede prolongar 5 días más pero que no exceda a 20 días hábiles.
Culminada la audiencia conciliatoria contara en acta los acuerdos que las partes hubieren adoptado. Art 8
Las partes manifestaran la forma y el tiempo de ejecución de lo
acordado( Plazo prudencial).art 9
“NO” se podrá ejecutar la medida sin que se le asigne una vivienda temporal o definitiva
por parte del Ministerio competente.art13.
Cumplido el procedimiento administrativo previo se puede iniciar el procedimiento ordinario contemplado en
el c.p.c. art 10
Los funcionarios están obligados a suspender cualquier actuación para notificar al afectado para garantizar sus derecho constitucional (no
menor de 90 días hábiles ni mayor a 180)art12.
Solicitud escrita por parte
interesada (art 6)
Por ante el ministerio del poder popular con competencia en vivienda y habitad.
Incidencias en el proceso: Art. 7 Del Decreto Ley.
1er caso (accionante):
-No asiste: desistimiento fin del proceso.
-Asiste: continúa el proceso.
2do caso (accionado):
-No asiste: se extiende la citación suspende el proceso
-Asiste pero sin la asistencia de un abogado: se le asigna un abogado por parte
de la defensoría de protección de la vivienda se suspende el proceso hasta
la comparecencia del defensor.
3er Caso:
-Cuando ambas partes no asisten: se declara desierto el proceso: nuevo acto
dentro de 10 días hábiles.
Fase III. Indicar las consecuencias que ha generado a las entidades bancarias
el Decreto con Rango y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria
de Vivienda en cuanto a la ejecución del crédito hipotecario:
La paralización o estancamiento del proceso, por la posible mala interpretación
por parte del órgano de justicia, la desigualdad procesal que se evidencia por la
sobreprotección del Estado “al débil jurídico” al momento de entrar en vigencia el
Decreto ley y la competencia asignada al Ministerio Popular de Vivienda y
Hábitat en cuanto de materia de vivienda que señala el mencionado Decreto ley
en sustitución al procedimiento ordinario establecido en el Código de Procedimiento
Civil Vigente, trae consigo lo siguiente:
-El evidente retardo procesal con el anexo o la implementación de un proceso
administrativo previo al ejercicio de cualquier acción judicial (ejecución de hipoteca).
-La depreciación de la moneda en cuanto a la creciente inflación en el país.
-El deterioro que puede presentar el inmueble que fue producto del otorgamiento del
crédito hipotecario.
-La imposibilidad real de la ejecución de un crédito hipotecario.
-La espera de la búsqueda de una vivienda temporal o definitiva por parte del
Ministerio Popular de Vivienda y Hábitat, la Misión Vivienda, este
requisito es primordial para ejercer la materialización de la acción de
ejecución de hipoteca sin importar que se hayan cumplido con los pasos y
procedimientos señalados en el Decreto.
CAPITULO V
RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
5.1 Resultados
5.1.1 Resultado de la Fase I
Hay un alto porcentaje, las familias afectadas por el desalojo, se encuentran
solventes en sus pagos e ignorantes ante el hecho de que existe un proceso judicial en
su contra y carecen de orientación oportuna por organismos del Estado. También se
constató que en los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo
forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada
de la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generar
terror en la familia inquilina a desalojar.
Siendo estos argumentos los que tomo en consideración el Ejecutivo
Nacional, para intervenir ante esta una injusticia inquilinaria y ordenar el Gobierno
Nacional, para que requiera en una fase de transición, de medidas adicionales de
protección al derecho humano de una vivienda digna.
En tal sentido, utilizó la Observación General N°7, referida a los desalojos forzosos,
contenida en el párrafo 1° del Artículo 11, realizada en el 16° período de sesiones
(1997) del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales de
la Organización de las Naciones Unidas, donde se dictaminó en su primer punto que
dada la Observación General N°4 referida al derecho a la vivienda adecuada (sexto
período de sesiones, 1991).
Llegando a la conclusión que los desalojos forzosos son, prima facie, incompatible
con dicho pacto.
En tal sentido y para suspender los procedimientos administrativos y
judiciales establecidos en la legislación venezolana que ordenaban el desalojo forzoso
de personas y familias enteras, que eran anteriores a la vigencia de la Constitución
garantista de 1999, que en su mayoría establecían plazos breves y no preveían una
garantía adecuada al acceso a la defensa, de los débiles jurídicos, fue la principal
razón para que el Ejecutivo Nacional dictara dicho Decreto Ley, con la finalidad que
las familias, especialmente la de escasos recursos, puedan acceder a las políticas
sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución
vigentes.
5.1.2 Resultado Fase II
En Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Sentencia N°1317
del 3 agosto de 2011, caso: Mirella Espinoza Díaz en acción de amparo, ordena a los
órganos jurisdiccionales llamados a intervenir en la solución de conflictos
intersubjetivos que implique desahucio, hostigamiento u otra amenaza de aquellos
inmuebles ocupados como vivienda principal, que en tales casos deberán cumplir los
procedimientos previstos en el mencionado Decreto, tanto el previo a la acción
judicial o administrativa como el contemplado para la ejecución de los desalojos.
En tal sentido, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el
procedimiento especial administrativo de conciliación, luego de lo cual, y según las
resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso.
5.1.3 Resultados Fase III
Lo que se persigue con el antejuicio administrativo, es poner en conocimiento
al ente administrativo (Ministerio de Poder Popular de Vivienda y Habita, a demás
del SUDEBAN Y BANAVIH), las eventualidades pretensiones que en sede
jurisdiccional se dirigirían en su contra, con miras a que se dispongan soluciones no
contenciosas. Con ello se abre la posibilidad de resolver el asunto en sede
administrativa-extrajudicial-, evitándose así las cargas que implicarían un potencial
juicio.
Es decir, no prohíbe los desalojos judiciales sino que impone un procedimiento administrativo previo de conciliación en que, acreedores hipotecarios y deudores hipotecarios (entre otras figuras) ejerzan su derecho a la defensa. Es decir, que no se podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento, sin el cumplimiento previo del procedimiento administrativo de conciliación establecido en dicha ley.
5.2 Conclusiones
Si bien es cierto, que la conciliación es una alternativa no contenciosa, para
evitar el desgaste de una contienda judicial, y que el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, no
prohíbe los desalojos judiciales, sino que impone un procedimiento administrativo
previo de conciliación, tan bien es cierto, la evidente sobre protección que el
legislador dio, al que considero “débil jurídico” , así violentado a la constitución que
promueve la igualdad ante la ley, y en consecuencia no permite ningún tipo de
discriminación fundada en la raza, el sexo, el credo o condición social que menos
cabe el goce o el ejercicio en condiciones de igualdad; sin olvidar que la ley
garantizará las condiciones jurídicas y administrativas para que la igualdad ante la ley
sea real y efectiva.
Aunque dicho decreto, busca garantizar el derecho constitucional de una
vivienda y su vez que esta cumpla las condiciones apropiadas para ser habitada, se
excusa diciendo, que la falta de esa vivienda, se debe a las condiciones climáticas que
ha venido padeciendo el país, el abuso de las constructoras y la falta de consideración
al momento de una ejecución de hipoteca por parte de las entidades bancarias,
olvidando que estas entidades bancarias son las primeras al emitiendo créditos para
que sea posible la adquisición de una vivienda nueva o una dentro del mercado
secundario, donde el mismo Estado ha fallado cubriendo la necesidad de la sociedad
venezolana, a su vez entra en el incumplimiento de un derecho humano fundamental
(el derecho a la vivienda), que se encuentra contemplado en la Carta Magna,
fracasando como Estado garantista de los derechos humanos y el bienestar social.
Con la entrada de vigencia de mencionado decreto, los procedimientos
establecidos en la misma, son confusos quizás por una mala técnica legislativa, que
resultan contradictorios al momento de establecer los lapsos, poniendo el juego la
seguridad jurídica y la tutela judicial, para que se pueda llegar a un resultado
imparcial, responsable por parte de los órganos de justicia. Sin olvidar que si se
llegase a un acto conciliatorio efectivo y resultase a favor de la parte demandante (El
banco), resulta siendo una sentencia condiciona, la cual es nula por sí misma.
5.3 Recomendaciones
-Siendo evidente la inconstitucionalidad del estudiado decreto, y ante tal
situación, solicitar al Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional
que es el máximo intérprete de la Carta Magna, que declarare la nulidad
total o parcial de una ley nacional, y demás actos con rango de ley de los
cuerpos normativos, que coliden con la Constitución. Ejerciendo el
control concentrado, para así deje sin efecto al mismo Decreto Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, restituyendo la seguridad jurídica
y la tutela judicial.
-Aunque el Decreto Ley, establece un procedimiento previo conciliatorio
que esta engorroso en la fijación de los lapsos, lo cual va contra la
seguridad jurídica contemplada en la Constitución vigente, sería factible
otro medio de composición extrajudicial, como la transacción o el
convenimiento.
-A lo largo del articulado del Decreto ley, hace mención que el
procedimiento administrativo previo, es aplicable para la vivienda
principal, así que el procedimiento de ejecución de hipoteca se podría
realizar salvo esta disposición.
Así, que es conveniente la verificación si dicho inmueble, se tratase de
una vivienda que sirve como principal para la posible familia o terceros
afectos al momento de un desalojo de la misma, siendo el caso contrario,
y dicha hipoteca es para la compra o adquisición de una vivienda, los
apoderados de las entidades bancarias en cuestión, deben regirse por el
procedimiento establecido en el Decreto Ley, pidiendo el avocamiento
del juez a la causa, para agilizar y hacer cumplir lo que dicta la
legislación vigente en la materia.
BIBLIOGRAFIA
.
-Código Civil. Gaceta oficial No 2990 de fecha 26 de Julio de 1982.
-Código de Comercio. Gaceta oficial No 475de fecha 26 de Julio de 1955.
-Código de Procedimiento Civil. Gaceta oficial No39.152-(Resolución 2009-0006)
de fecha 02 de Abril de 2009).
-Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela.1999.
-Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación
Arbitraria de Vivienda . Gaceta oficial No 39.688 de fecha 06 de Mayo de 2011.
- Diccionario Jurídico. Cabanellas de Torres Guillermo.Editorial Heliasta S.R.L.
- El proyecto de investigación. Barrera de Hurtado Jacqueline.6ta. Edición, 2008.
Editorial. Quirón
- González Escorche José. Los nuevos procedimientos administrativos y El proceso
judicial arrendaticio (inquilinario) en Venezuela. Editorial. Vadell Hermanos.
Edición. 2012.
- Jurisprudencia. En Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Sentencia N°1317 del 3 agosto de 2011, caso: Mirella Espinoza Díaz en acción de
amparo.
-Jurisprudencia. Con ponencia Conjunta de la Sala, Sala De Casación Civil del
Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 1° de noviembre de 2011, caso:
Dhyneira María Barón Mejías contra la ciudadana Virginia Andrea Tovar.
Anexo.
GACETA OFICIAL
DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA AÑO CXXXVIII-MES VII Caracas , viernes 06 de mayo de 2011 Número 39. 668
SUMARIO Presidencia de la República
Decreto Nº 8.190, mediante el cual se dicta el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas Decreto Nº 8.190 viernes 06 de mayo de 2011
HUGO CHAVEZ FRIAS Presidenta de la República
EXPOSICION DE MOTIVOS DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS
El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales Inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales. Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción. Aunado a lo anterior, las fuertes lluvias acaecidas durante el último trimestre del año 2010 ocasionaron severos daños a la infraestructura habitacional existente, dejando a un sinnúmero de familias damnificadas, las cuales han sido inmediatamente atendidas por la acción del Gobierno Nacional, pero que requieren en la actualidad una solución definitiva a su problema de vivienda. Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito. Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un
valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble. Es pertinente advertir que, generalmente, las familias que habitan durante largos periodos una vivienda arrendada o en otra forma de ocupación, lo hacen frente a la imposibilidad de acceso a políticas adecuadas para la obtención de la titularidad de las mismas, ó de otra vivienda. Un individuo, al establecer su residencia durante un largo periodo en un mismo lugar, desarrolla sentido de pertenencia y apego hacia la vivienda que considera su hogar, hacia la comunidad y hacia el hábitat en donde desarrolla parte de su vida. Al ser arrancado abruptamente de su morada esta acción genera en los individuos tensiones psicológicas tensiones fisiológicas y tensiones derivadas de la pérdida, además de las consecuencias económicas y sociales que afectan directamente a todos los miembros del grupo familiar. Los estratos con una mayor tendencia al arrendamiento de viviendas son la clase media-media y los estratos más vulnerables, en situación de pobreza relativa y pobreza crítica. De éstos, los más afectados por la variación en las condiciones de arrendamiento son los dos últimos. GACETA OFICIAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZ UELA Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparontales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de a crecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación. Cabe destacar que una parte importante del mercado de la vivienda secundaria se encuentra monopolizado por consorcios o grupos inmobiliarios, dueños o no (pero actúan como tales) de gran cantidad de edificios destinados al alquiler. En el escenario actual, un numeroso grupo de familias venezolanas no encuentran satisfecha una necesidad básica como lo es vivienda propia, poseen una ocupación condicionada al capricho de los propietarios o arrendadores dada la falta de
regulaciones y controles efectivos, siendo que la causa de pérdida de sus hogares no se debe a la falta de pago como lo estipula la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 parágrafo A, sino al empleo de argumentos personales que esconden el objetivo de especular y de evadir los controles, pues existe una congelación de los alquileres para inmuebles construidos antes de 1987. Se ha corroborado que para burlar dicho congelamiento los propietarios solicitan ante un tribunal medidas de secuestro para obtener los inmuebles arrendados y así proceder a realquilarlos utilizando la práctica del traspaso a precios muy por encima del valor real del inmueble. En un alto porcentaje, las familias afectadas por desalojo se encuentran solventes en sus pagos e ignorantes ante el hecho de que existe un proceso judicial en su contra y carecen de orientación oportuna por parte de organismos del estado. En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar. Es por ello que se hace necesaria la pronta Intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna. Por otra parte, y haciendo referencia a los antecedentes jurídicos que motivan el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley objeto de esta motivación, el artículo 2° del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, debidamente suscrito y Ratificado por la República, impone a los Estados Partes la obligación general de adoptar medidas adecuadas, de carácter positivo, en particular, la adopción de medidas legislativas dirigidas a garantizar a todas las personas el derecho humano da una vivienda adecuada Igualmente, la Declaración de los Derechos Humanos dispone que toda persona, como miembro de la Sociedad, tiene derecho a obtener, mediante el esfuerzo nacional y la cooperación internacional, habida cuenta de la organización y los recursos de cada Estado, la satisfacción de los derechos económicos, sociales y culturales, indispensables a su dignidad y al derecho de tener una vivienda adecuada. La Observación General Nº 7, referida a los desalojos forzosos, contenida en el párrafo 1º del Artículo 11, realizada en el 16º período de sesiones (1997) del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la Organización de las Naciones Unidas, dictaminó en su primer punto que dada la Observación General Nº 4 referida al derecho a una vivienda adecuada (sexto periodo de sesiones, 1991) que todas las personas deberían gozar de un cierto grado de seguridad de tenencia que les garantice una protección legal contra el desalojo forzoso, el hostigamiento u otras amenazas; llegando a conclusión que los desalojos forzosos son, prima facie, incompatibles con dicho Pacto.
La evidente crisis en materia de vivienda que ha generado el capitalismo y las políticas neoliberales de la cuarta república han impedido a amplios sectores de la sociedad acceder a una vivienda digna, obligándolos a recurrir a: • Aceptar contratos de arrendamiento a altos costos fijados por el mercado especulativo de vivienda y soportar aumentos desproporcionados, e ilegales en muchos casos, en los cánones de arrendamiento. • Ocupar edificios y terrenos vacíos como única alternativa para habitar o construir sus planes de vivienda, en vista de las dificultades para comprar o arrendar una vivienda conforme a los precios especulativos y alternativas ofrecidas por el mercado inmobiliario. • Aceptar graves situaciones de explotación para acceder a una vivienda como es el caso de muchos trabajadores de conserjería y otros oficios similares. • Acceder a políticas crediticias o de financiamiento especulativas y muchas veces fraudulentas, en las que no logran terminar de cubrir los pagos fijados arbitrariamente. Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales. Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; que en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus capacidades económicas. La situación y razones expresados fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras. En fin, tiene el Estado venezolano el deber de garantizarle el derecho a toda persona de tener una vivienda adecuada y a la protección del hogar y la familia, dándole prioridad a las familias, garantizando los medios para que éstas, especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales, de conformidad con el espíritu, propósito y razón de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. En las anteriores líneas se inscriben las razones que fundamentan el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley para la Regulación de los Desalojos Forzosos de Vivienda, el cual fortalecerá el ejercicio del derecho a la vivienda por el pueblo venezolano.
Decreto Nº 8.190 05 de mayo de 2011
HUGO CHAVEZ FRIAS Presidente de la República
Con el supremo compromiso y voluntad de lograr la mayor eficacia política y calidad revolucionaria en la construcción del socialismo bolivariano, la refundación de la nación venezolana, basado en principios humanistas, sustentado en condiciones morales y éticas que persiguen el progreso de la patria y del colectivo, por mandato del pueblo y en ejercicio de la atribución que le confiere el numeral 8 del artículo 236 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 1, literales a y c, del artículo 1 de la Ley que Autoriza al Presidente de la República para dictar Decretos con Rango, Valor y Fuerza de Ley en las materias que se delegan en Consejo de Ministros,
DICTA El siguiente,
DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY CONTRA EL DESALOJO Y
LA DESOCUPACION ARBITRARIA DE VIVIENDAS Objeto Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda. Sujetos objeto de protección Artículo 2o. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. Ámbito de aplicación Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera
preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal. Restricción de los desalojos y desocupación forzosa de viviendas Artículo 4°. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojos forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. Procedimiento previo a las demandas Artículo 5o. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un Inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes. Inicio Artículo 6o. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley- Audiencia conciliatoria Artículo 7°. El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto,
debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión. Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente. La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento. La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarías o los funcionarios designados a tal efecto. De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles. En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en si curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto. Culminación del procedimiento Artículo 8º. Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Resultado de la audiencia conciliatoria Articulo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado. Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente. Acceso a la vía judicial Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes. Garantía del derecho a la defensa Artículo 11. Cuando alguna de las partes, conforme a lo establecido en el artículo anterior, optare por acudir a los órganos jurisdiccionales, el juez competente se
asegurará de que el sujeto objeto de protección cuente con asistencia o representación jurídica durante todo el proceso, y aún en la fase de ejecución. SI dicho sujeto manifestare la imposibilidad de proveérsela por medios propios, el juez suspenderá el proceso a los fines de la notificación a la Defensa Pública, la designación y comparecencia de un defensor designado. De igual forma procederá cuando el Defensor designado deba ser sustituido. Procedimiento previo a la ejecución de desalojos Artículo 12. Los funcionarios judiciales estarán obligados a suspender, por un plazo no menor de noventa días (90) días hábiles ni mayor a ciento ochenta (180) días hábiles, cualquier actuación o provisión judicial en fase de ejecución que implique la terminación o cese sobre la posesión legítima del bien destinado a uso de vivienda, bien sea que se encuentre tanto en ejecución voluntaria como forzosa, debiendo notificar al sujeto afectado por el desalojo y cualquier otra persona que considere necesaria en resguardo y estabilidad de sus derechos. Condiciones para la ejecución del desalojo Artículo 13. Dentro del plazo indicado en el artículo anterior, el funcionario judicial: 1. Verificará que el sujeto afectado por la medida de desalojo hubiere contado durante el proceso con la debida asistencia u acompañamiento de un abogado de su confianza o, en su defecto, de un defensor público en materia de protección del derecho a la vivienda. Si esto no hubiere ocurrido, se deberá efectuar el procedimiento previo establecido en los artículos 5, 6, 7 y 8 del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, sin cuyo cumplimiento no podrá procederse a la ejecución del desalojo. 2. Remitirá al Ministerio competente en materia de hábitat y vivienda una solicitud mediante la cual dicho órgano del Ejecutivo Nacional disponga la provisión de refugio temporal o solución habitacional definitiva para el sujeto afectado por el desalojo y su grupo familiar, si éste manifestare no tener lugar donde habitar. En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada, por ser este un derecho de Interés social e Inherente a toda persona. Ejecución material del desalojo Artículo 14. Cuando hubiere de ejecutarse un desalojo, cumplidas las previsiones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, la ejecución por ningún motivo podrá llevarse a cabo en horario nocturno, de madrugada, ni los días viernes, sábados o domingos. Así mismo, el uso de la fuerza pública se requerirá sólo cuando sea estrictamente necesario, circunstancia que deberá certificar un Defensor Público con competencia en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda, el cual deberá presenciar el desalojo y garantizar la protección de la dignidad del afectado y su familia. El uso de la fuerza pública se hará en condiciones tales que garanticen el respeto y
ejercicio pleno de los derechos humanos por parte del afectado y su grupo familiar. La fecha para la ejecución material del desalojo deberá ser notificada al afectado con un plazo previo de al menos, noventa (90) días continuos. Garantía del derecho a la vivienda Articulo 15. Toda autoridad administrativa y judicial que tuviere a su cargo la ejecución de desalojos forzosos está en la obligación de poner a disposición del público en general y, especialmente de los interesados directamente, así como de las Organizaciones Sociales que se creen legalmente para la Defensa de los derechos de los arrendatarios y ocupantes, la información relativa a los desalojos previstos, dentro del plazo de noventa (90) días continuos; previo a la ejecución. Prohibición de decretar secuestros cautelares Articulo 16º. A partir de la publicación en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela del presente Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley, queda prohibido dictar medidas cautelares de secuestro sobre viviendas que constituyan el hogar de una familia, en las demandas por incumplimiento o resolución de contrato y en aquellas por cobro de bolívares o ejecución de hipoteca. Adquirientes de vivienda Artículo 17. Cuando el desalojo deba efectuarse sobre un inmueble destinado a vivienda o habitación por el beneficiario de un crédito inmobiliario, como consecuencia del atraso o cesación de pagos, se seguirán los procedimientos establecidos en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, debiendo el juez competente además, informar de la ejecución a la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras (SUDEBAN) y al Banco Nacional de Vivienda y Habitad (BANAVIH), a los fines de que dichos organismos evalúen la situación del crédito fallido y gestionen lo conducente a efectos de coadyuvar a la solución de la situación del afectado, en cuanto sea posible. Inhabitabilidad del inmueble Artículo 18º. Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse de manera urgente por haber sido declarada la inhabitabilidad del inmueble a solicitud de algún organismo público, o cuando el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten su desocupación, la autoridad a la cual corresponda la ejecución del desalojo forzoso podrá obviar el cumplimiento del procedimiento descrito en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley. Pero, en todo caso, deberá remitir de manera urgente, al Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, la solicitud de ubicación del afectado y su familia en un refugio temporal o en una solución habitacional definitiva. Cuando el desalojo se efectuare para realizar reparaciones al inmueble, el sujeto afectado por el desalojo, y su grupo familiar, tendrán el derecho de regresar a dicho inmueble, una vez restituidas las condiciones de habitabilidad del mismo. Preeminencia del presente Decreto-Ley
Artículo 19. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tendrá aplicación preferente respecto de la legislación en materia de arrendamientos inmobiliarios y la legislación procesal vigente, en lo referente a las condiciones, requisitos y procedimiento de ejecución de desalojos de los sujetos objeto de protección. Creación de Defensoría Pública especializada Artículo 20. La Defensoría Pública dispondrá lo conducente para la designación de Defensores Públicos o Defensoras Públicas con competencias en materia de defensa y protección del derecho a la vivienda, dentro de los noventa (90) días siguientes al de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. En todos los procesos en los cuales existan o puedan dictarse sentencias o medidas cautelares que pudieren generar el desalojo o la pérdida de posesión por parte de alguno de los sujetos protegidos por el presente Decreto-Ley, si el demandado no dispusiere de defensor privado, deberá solicitarse a la Defensoría Pública la designación de defensor. Cuando el proceso ya hubiere dado inicio, el juez ordenará la suspensión de la causa hasta tanto sea designado un defensor público que asista o represente al demandado. Hasta tanto sea creada la defensoría especializada, los Defensores Integrales deberán asumir la defensa en juicio de los sujetos objeto de protección por el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, de conformidad con las disposiciones en él contenidas. Vigencia Artículo 21. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley entrará en vigencia a partir de su publicación en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Dado en Caracas, a los cinco días del mes de mayo de dos mil once. Años 201° de la Independencia, 152° de la Federación y 12° de la Revolución Bolivariana. Cúmplase, (L.S.) HUGO CHÁVEZ FRÍAS Refrendado El Vicepresidente Ejecutivo (L.S.) ELIAS JAUA MILANO Refrendado El Ministro del Poder Popular del Despacho de la Presidencia (L.S.) FRANCISCO JOSÉ AMELIACH ORTA Refrendado El Ministro del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia (L.S.) TARECK EL AISSAMI Refrendado El Ministro del Poder Popular para Relaciones Exteriores (L.S.) NICOLÁS MADURO MOROS Refrendado
El Ministro del Poder Popular de Planificación y Finanzas (L.S.) JORGE GIORDANI Refrendado La Ministra del Poder Popular para el Comercio (L.S.) EDMEE BETANCOURT DE GARCÍA Refrendado El Ministro del Poder Popular para las Industrias Básicas y Minería (L.S.) JOSÉ SALAMAT KHAN FERNÁNDEZ Refrendado El Ministro del Poder Popular para el Turismo (L.S.) ALEJANDRO ANTONIO FLEMING CABRERA Refrendado El Ministro del Poder Popular para la Agricultura y Tierras (L.S.) JUAN CARLOS LOYO HERNÁNDEZ Refrendado La Ministra del Poder Popular para la Educación Universitaria (L.S.) MARLENE YADIRA CÓRDOVA Refrendado La Ministra del Poder Popular para la Educación (L.S.) MARYANN DEL CARMEN HANSON FLORES Refrendado La Ministra del Poder Popular para la Salud (L.S.) EUGENIA SADER CASTELLANOS Refrendado La Ministra del Poder Popular para el Trabajo y Seguridad Social (L.S.) MARIA CRISTINA IGLESIAS Refrendado El Ministro del Poder Popular para Transporte y Comunicaciones (L.S.) FRANCISCO JOSÉ GARCES DA SILVA Refrendado El Ministro del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (L.S.) RICARDO ANTONIO MOLINA PEÑALOZA Refrendado El Ministro del Poder Popular para el Ambiente (L.S.) ALEJANDRO HITCHER MARVALDI Refrendado El Ministro del Poder Popular para Ciencia, Tecnología e Industrias Intermedias (L.S.) RICARDO JOSÉ MENÉNDEZ PRIETO Refrendado El Ministro del Poder Popular para la Comunicación y la Información (L.S.) ANDRÉS GUILLERMO IZARRA GARCÍA Refrendado
La Ministra del Poder Popular para las Comunas y Protección Social (L.S.) ISIS OCHOA CAÑIZÁLEZ Refrendado El Ministro del Poder Popular para la Alimentación (L.S.) CARLOS OSORIO ZAMBRANO Refrendado El Encargado del Ministerio del Poder Popular para la Cultura (L.S.) FRANCISCO DE ASÍS SESTO NOVAS Refrendado El Ministro del Poder Popular para el Deporte (L.S.) HÉCTOR RODRÍGUEZ CASTRO Refrendado La Ministra del Poder Popular para los Pueblos Indígenas (L.S.) NICIA MALDONADO MALDONADO Refrendado La Ministra del Poder Popular para la Mujer y la Igualdad de Género (L.S.) NANCY PÉREZ SIERRA Refrendado El Ministro del Poder Popular para Energía Eléctrica (L.S.) ALÍ RODRÍGUEZ ARAQUE Refrendado El Ministro de Estado para la Banca Pública (L.S.) HUMBERTO RAFAEL ORTEGA DÍAZ
