CONDOMÍNIO  Há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes (Caio Mario)

Estado  anormal  da  propriedade,  vez  que  esta  pressupõe assenhoreamento  de  um  bem  com  exclusão  de  qualquer  outro sujeito,  constituindo  a  cotitularidade uma  anormalização de  sua estrutura (Clóvis)

Sujeição  de  uma  coisa,  divisível  ou  indivisível,  à  propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa, de modo que todos  são  donos  ao mesmo  tempo  e  todos  podem usar  a  coisa toda, dentro dos limites da convivência harmônica

Teorias: Propriedade Integral ou Total

Há  no  condomínio  um  só  direito,  e  cada  condômino  tem  direito  à propriedade  sobre  toda  a  coisa,  sendo  que  o  exercício  do  direito  de propriedade é limitado pelos direitos dos demais condôminos

Adotada pelo Código Civil – art. 1314

 Propriedades Plúrimas Parciais 

Cada  condômino  só  é  dono  de  sua  parte  ideal,  havendo  no  condomínio diversas propriedades intelectualmente parciais, cuja reunião dá origem ao condomínio 

Fração ideal

Ao condômino é assegurada uma fração ideal da coisa (e não um parte dela)

A exclusividade da propriedade é atribuída ao conjunto de condôminos, que a exerce em relação a terceiros

Comunhão

Gênero, do qual condomínio é espécie. 

Quando determinado direito pode pertencer a várias pessoas ao mesmo tempo

Situação em ocorre um estado de indivisibilidade absoluto

Espécies:

Condomínio

Geral ou tradicional

Edilício ou em 

edificações

Voluntário

Necessário ou legal

Quanto à forma

Pro diviso

Transitório

Quanto ao objeto

ConvencionalQuanto à origem

Legal

Permanente

Eventual

Pro indiviso

Universal

Singular

Quanto à necessidade

Quanto à origem:

 Convencional ou voluntário (1314 a 1326)

Resultante de acordo de vontade, no qual se estabelece a quota que cabe a cada consorte (no silêncio, quotas iguais – 1315, § ú)  

Incidente ou eventual

Resultante de causas alheias à vontade dos condôminos (doação em comum a mais de uma pessoa, herança) 

Legal ou forçado

Resultante de imposição legal (comunhão de paredes, cercas, muros e valas)) – 1327 a 1330 – condomínio necessário originário de direitos de vizinhança aquisição da meação da parede, muro, valado ou cerca (1328) – pagamento da metade do valor da obra, apurado de comum acordo ou por perícia (1329) – utilização da obra divisória somente após o pagamento da meação (1330) condomínio de muros, cercas e tapumes (1297) condomínio de paredes (1305 a 1308)

Quanto ao objeto:  Universal

Compreende a totalidade dos bens, inclusive frutos e rendimentos (comunhão hereditária)  Singular

Restrito a determinadas coisas ou efeitos (paredes ou tapumes)

Quanto à necessidade: Ordinário ou transitório

Que tem vigência por determinado tempo ou pode ser extinto a todo tempo por qualquer condômino  Permanente

Condomínio legal, que não poderá se extinguir, face à natureza do bem ou em virtude da relação jurídica que o gerou (condomínio em paredes, cercas, muros e valas) 

Quanto à forma:  Pro diviso

 A comunhão existe juridicamente, mas não de fato (condomínio em edifício de apartamentos), sendo que cada proprietário tem uma parte certa e determinada do bem  Pro indiviso

A comunhão existe de fato e de direito, permanecendo o bem indiviso (não existem partes certas e determinadas de cada condômino) 

CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO Direitos e deveres dos condôminos (art. 1314 do Código Civil): Usar livremente a coisa conforme seu destino e sobre ela exercer os direitos compatíveis com a indivisão

- Direito de se instalar no imóvel, desde que tal fato não impeça os demais condôminos  de fazer o mesmo

- Direito aos interditos para impedir que outro condômino exerça posse exclusiva sobre qualquer fração do condomínio

- Direito de estabelecerem os condôminos a divisão de fato do condomínio, visando a utilização pacífica do direito de cada um, dando origem a uma composse pro diviso

- Direito de pedir o imóvel para uso próprio, se estiver locado a terceiros

- Dever de não alterar a destinação da coisa (na sua substância ou na sua forma de utilização) sem o consenso dos demais condôminos (art. 1314, § único)

- Responder aos demais condôminos pelos frutos percebidos e pelo dano causado (art. 1319) – pagamento de alugueres (após a citação ou após o término da comunhão)

- Dever de, sem prévio consenso, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos (art. 1314, § único)

- Sujeitar-se à deliberação da maioria, se não for possível o uso comum (art. 1323

Reivindicar a coisa que esteja em poder de terceiros

- Direito de reivindicar a coisa inteira e não apenas a quota parte do condômino

- Direito de defender a sua posse contra terceiro e contra outro condômino, podendo fazer uso dos interditos

Alhear ou gravar a respectiva parte indivisa

- Direito de alienar a parte indivisa, com  a restrição do art. 504 CC, que dá aos demais condôminos o direito de preferência

- Direito de dar a parte indivisa em garantia real (art. 1420, § 2º, CC)

Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum

Exigir, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum (art. 1320 CC)

- Pacto de indivisão, por até cinco anos, passível de prorrogação (§ 1º) – se estabelecida pelo doador ou testador, entende-se que será por apenas cinco anos (§ 2º), sendo que o juiz poderá determinar a divisão antes do prazo, a requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem (§ 3º)

- Divisão amigável, por escritura pública, se todos os condôminos forem maiores e capazes (será judicial se houver incapaz, por aplicação das regras de partilha da herança (art. 1321 cc art. 2016 CC)

- Divisão judicial, mediante ação de divisão (imprescritível e simplesmente declaratória – os condôminos já eram proprietários e a divisão apenas declara e localiza a parte de cada um deles), estando a sentença sujeita a registro

- Se a coisa for indivisível e os condôminos não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando aos outros, será a mesma vendida e repartido o apurado, dando-se preferência na venda ao condômino (art. 1322 CC)

 Deveres dos condôminos  Concorrer com as despesas (1315), podendo eximir-se se renunciar à parte ideal (1316)

- Se os demais condôminos assumirem as despesas e dívidas, adquirirão a parte ideal do renunciante, na proporção dos pagamentos que fizerem (§ 1º)

- Se não houver condômino que assuma as dívidas e despesas, a coisa comum será dividida (§ 2º)

- Se a dívida foi contraída por todos os condôminos, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (art. 1317)

- Se  a dívida foi contraída por um dos condôminos em proveito da comunhão, estará este obrigado ao pagamento, mas terá ação regressiva contra os demais (art. 1318)

 Responder pelos frutos e danos (art. 1319) 

Administração do condomínio  Regras gerais:  - O uso e gozo da coisa comum é de todos os condôminos (decorre de ajuste 

entre as partes) – maioria (art. 1323 CC)

- As decisões, no que se refere à administração, venda ou aluguel, compete à maioria (o minoritário pode pedir a dissolução do condomínio)

- Condômino que administrar sem oposição presume-se representante comum (art. 1324 CC)

- Opção pela venda da coisa comum, bastando a vontade de um só condômino

- Maioria calculada pelo valor dos quinhões (art. 1325 CC), sendo que nos casos de dúvida, o valor dos quinhões será avaliado judicialmente (§ 3º) 

Condomínio necessário

Condomínio necessário ou legal é aquele imposto pela lei (paredes, cercas, muros e valas), regulados pelos arts. 1297 e 1298, 1304 a 1307 do CC.

Natureza indivisível e permanente – perdura enquanto persistir a situação que o determinou

O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros ou valas, adquirirá a meação do vizinho, embolsando a metade do que valer a obra e o terreno ocupado (1328)

Preço da obra arbitrado de comum acordo ou judicialmente (art. 1329)

Se não pagar ou depositar, o proprietário não poderá fazer qualquer uso da parede, cerca, muro ou vala (art. 1330) – se edificar, poderá ser obrigado a demolir  Compáscuo – utilização em comum de grandes áreas de pastagem, pertencentes a diversos proprietários – aplicação do regime do condomínio geral