Condomínio Edilício: As Assembleias Prof. Alessandro Segalla EPD - 2013.
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Condomínio Edilício:As Assembleias
Prof. Alessandro SegallaEPD - 2013
•1. Intodução
•Os condomínios edilícios são sujeitos de
direito sem personalidade jurídica;
portanto, não são pessoas.
• Dessa forma, só poderão agir e fazer
alguma coisa ou manifestar atos e negócios
mediante expressa autorização da lei.
• São entes despersonalizados c/
personalidade judiciária. 2
•2. Estrutura do Condomínio Edilício
• No Brasil, a estrutura legal do condomínio
edilício se dá através de 2 órgãos essenciais
à sua administração e ao seu
funcionamento:
•
3
ASSEMBLEIA
SÍNDICO
•3. Dos Órgãos: Da Assembleia Geral
• É o órgão supremo do condomínio, visto
que através dela se manifesta a vontade da
coletividade dos condôminos sobre todos os
interesses comuns. No desempenho de suas
atribuições ela funciona como órgão
deliberativo quando decide sobre assuntos
administrativos, e como Poder Legislativo
quando dita normas que, com a Convenção
e o Regulamento Interno, formam a
legislação interna do condomínio.
4
•4. Dos Órgãos: Síndico
• É o órgão administrativo mais importante
do condomínio, uma vez que ele atua em caráter
permanente na administração do edifício, ao
contrário da Assembleia Geral, que se reúne
periodicamente, e do Conselho Fiscal, que opina
quando solicitado, ou nos casos especificados na
convenção.
•O síndico pode ser equiparado ao mandatário
(RT 619/99), por ser investido da administração do
edifício por eleição realizada via Assembleia Geral
(CC, art. 1.347)
5
•Portanto, sendo o síndico um mandatário
dos condôminos que manifestam a vontade
coletiva nas assembleias, ele deverá atuar de
forma diligente e no interesse dos condôminos,
nos termos do CC, art. 1.011: “O administrador
da sociedade deverá ter, no exercício de suas funções,
o cuidado e a diligência que todo homem ativo e probo
costuma empregar na administração de seus próprios
negócios.” 6
•Diante disso, se o síndico desviar-se das
suas funções, poderá vir a ser responsabilizado
por seus atos (CC, art. 662): Os atos praticados
por quem não tenha mandato, ou o tenha sem
poderes suficientes, são ineficazes em relação
àquele em cujo nome foram praticados, salvo se
este os ratificar. E CC, art. 665: O mandatário que
exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles,
será considerado mero gestor de negócios, enquanto o
mandante lhe não ratificar os atos.
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•4.1. Princípios das Assembleias
•a) Colegialidade;
•b) Deliberação sobre Interesse Comum;
•c) Transparência e Informação;
• d) Igualdade entre Condôminos: “One
man, one vote”? RECURSO ESPECIAL Nº
1.104.352 - MG ;
• e) Soberania Mitigada.8
•4.2. Das Espécies de Assembleias
• O Código Civil se refere a 3 (três)
modalidades de Assembleias Gerais:
• Ordinária: CC, arts. 1.348, VIII e
1.350;
• Extraordinária: CC, art. 1.355;
• Especial: CC, 1.341 § 3°, 1.349 e 1.357.9
•4.2.1. Finalidades das Assembleias:
Ordinária:
•As assembleias têm por finalidade permitir a
deliberação de seus membros sobre assuntos
relativos à vida condominial, de modo a permitir
que as decisões tomadas sejam legitimadas
(justificadas) pela maioria ou pela unanimidade
dos condôminos. 10
•4.2. Composição dos Votos e Quórum para as Deliberações:• Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e
nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da convenção de constituição do
condomínio. (CC, art. 1.352, p. único)
• Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da
assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por
maioria de votos dos condôminos presentes que
representem pelo menos metade das frações ideais ou, em
segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial. (CC, art. 1.352, caput,
e 1.353)
• Ver RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 - MG
•
11
•RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 – MG
•“A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.” (Cfe. TJMG, Apel. 1.0024.04.504058-1/001, 16ª Câm. Cível)
12
13
•4.2.1. Forma de Cálculo do Quórum para as Deliberações:• O critério doutrinária e jurisprudencialmente aceito é
o seguinte: Divide-se o número de unidades (ou
soma das frações ideais) pelo denominador de
uma fração, devendo em seguida ser multiplicado
pelo numerador da fração. O resultado deverá ser
completado pelo número inteiro imediatamente
superior. Por exemplo: 19 unidades em uma
votação que exige maioria de 2/3, terá o seguinte
resultado: 19 ÷ 3 = 6,333, que deverão ser
multiplicados pelo numerador 2, resultando
12,666. Assim, o número inteiro superior será 13.
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•4.2.2. Abuso de direito e direito das minorias :• O poder deliberativo da maioria não é absoluto,
assim como não é absoluto o poder de oposição da
minoria. Se provado for o abuso da maioria ou o
abuso da minoria, poderá o Poder Judiciário
desconstituir eventual aprovação ou desconsiderar
eventual oposição.
•Segundo o art. 187, do CC: Também comete ato ilícito o
titular de um direito que, ao exercê-lo, excede
manifestamente os limites impostos pelo seu fim
econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
• Como definir o abuso de direito? O critério da falta de
justa causa ou desvio de finalidade.
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•“Apelação cível. Condomínio edilício. Desfazimento de lixeira contígua à unidade edilícia. Ato ilícito por abuso do exercício do direito. No âmbito das relações condominiais edilícias, busca-se a realização dos interesses da coletividade condominial, que representa a soma dos interesses individuais dos condôminos. A existência de conflito entre os interesses da maioria dos condôminos e o interesse de um dos condôminos em especial, para ser solucionado, exige a ponderação das circunstâncias. Há situações que a maioria não pode impor à minoria. Há situações que o condômino tem de ser protegido individualmente. É o caso, em que a maioria resolveu fazer lixeira contígua à unidade edilícia de um dos condôminos, que não pode ser obrigado a suportá-la. O condomínio edilício precisa encontrar solução ao recolhimento do lixo e à lixeira sem detrimento de qualquer dos condôminos. Nas circunstâncias, o exercício do direito do condomínio edilício quanto à disposição da lixeira excede-se ao localizá-la vizinha e á frente da unidade edilícia afetada.” (Apelação Cível Nº 70047661293, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 16/05/2012) 16
•“Em caso parelho, ponderou o ilustre Des. Maia da Cunha “o sorteio iguala todos no benefício e no prejuízo, respeita o princípio constitucional da isonomia e não fere o direito de propriedade de nenhum condômino”. (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 0117985-15.2008.8.26.0000, j. 24/04/2008).”
• A deliberação, por maioria dos presentes, pela manutenção da distribuição das vagas sorteadas na Assembleia de 01/04/2003 não deve prevalecer, pois onera de forma desarrazoada a minoria dos moradores que não ficaram satisfeitos com as vagas com as quais foram contemplados no primeiro sorteio. (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 9158488-22.2008.8.26.0000, j. 20/03/2012)
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•“Isso porque as alterações somente poderiam se tomadas em Assembléia, pelos condôminos presentes, pois todos eles seriam atingidos em seus direitos, inclusive, de propriedade dos boxes que lhe forma atribuídos no sorteio. A vontade do juízo não pode se sobrepor à vontade dos condôminos, que devem defender seus direitos.
•“A utilização de manobrista deve ser aferida por assembléia de condôminos, respeitado o interesse maior da coletividade, não podendo dar-se por imposição pela minoria.” (Apel. 9086618-53.2004.8.26.0000, rel. Jesus Lofrano)” (TJSP, 9ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 9177459-94.2004.8.26.0000, j. 22/11/2011).
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•“CONDOMÍNIO - Pretensão de condômino à retirada de banco situado em área comum, em virtude de inconvenientes causados por mau uso dele - Questão submetida a assembléia condominial, que se posicionou contrariamente, mas impôs à administração a aplicação de multas aos infratores - Demonstração de abuso e de prejuízo ao sossego, sem que a administração tomasse as providências a seu cargo - Decisão da maioria que, ou não quer atender ao interesse da minoria, ou se mostra incapaz de protegê-lo - Relatividade do poder da maioria - Decisão que manda retirar o banco, sob cominação, mantida. Apelo não provido. (TJSP, 10ª Câm. de D. Priv., Agravo de Instrumento nº 327.973.4/9-00, j. 19/08/2008)
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•4.3. Quórum para as deliberações:• 1. Alteração das fachadas por um dos condôminos:
unanimidade (CC, art. 1.336)
• 2. Imposição de multa que não esteja na convenção: 2/3
dos condôminos restantes e presentes (CC, art. 1.336, §
2°)
• 3. Imposição de multa por reiterada inrfação legal ou
convencional ou comportamento antisocial: ¾ dos
condôminos restantes e presentes (CC, art. 1.337)
• 4. Alteração da Convenção: 2/3 de todos os condôminos
(CC, art. 1.351)
• 5. Alteração da destinação ou uso: unanimidade (CC, art.
1.351)
• 6. Obras Voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos (CC,
art. 1.341)
• 7. Obras Úteis: maioria de todos os condôminos (CC, art.
1.341)
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•4.3. Quórum para as deliberações:• 8. Necessárias: pequenos reparos – independem (CC, art.
1.341)
• 9. Necessárias: obras urgentes que importem em despesas
excessivas – independem, mas devem ser comunicadas
imediatamente aos condôminos em assembleia (CC, art.
1.341)
• 10. Obras em partes comuns que impliquem em aumento às
já existentes: 2/3 de todos os condôminos, vedada a
construção em área comum que prejudique o seu uso (CC,
art. 1.342)
• 11. Construção de outro pavimento ou de novas unidades
no terreno: unanimidade ( CC, art. 1.343)
• 12. Destituição do síndico: maioria absoluta dos membros
da assembleia (dos presentes): 50% mais um condômino,
considerados os presentes à assembleia.
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•4.3.1. Regra Geral - Quórum para as deliberações:• Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira
convocação, por maioria de votos dos condôminos
presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.
• Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às
frações ideais no solo e nas outras partes comuns
pertencentes a cada condômino, salvo disposição
diversa da convenção de constituição do condomínio.
•Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia
poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,
salvo quando exigido quorum especial.
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•4.3.1.1. Quorum para a Destituição de Síndico:• “A matéria não é pacífica e, embora confusa a redação do artigo 1.349 do Código Civil o e. Desembargador Francisco Eduardo Loureira esclarece que: "Explicita a lei o 'quorum' necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela 'maioria absoluta de seus membros'.•Mais uma vez é defeituosa a redação do preceito. Membros do condomínio ou membros da assembléia? A maioria absoluta é dos presentes à assembléia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar (...)". (Código Civil Comentado, 1ª ed., Editora Manole, 2007, p. 1.225).•No mesmo sentido, “O quorum para a destituição, segundo o art. 1.349, é a maioria dos membros da assembleia e não da massa condominial.” (Franco, J. Nascimento, Condomínio, ed. Revista dos Tribunais, 5ª edição, pag. 69).” (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Bem. Infring. nº 9247992-39.2008.8.26.0000/50000, j. 16/04/2013)
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•“AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - Condomínio em edificações – Propositura contra o ex-síndico, em relação a período de sua administração em que teve as respectivas contas aprovadas em assembléia geral - Descabimento, provimento para julgar a ação improcedente - Mantida a exclusão quanto aos demais réus, um deles um dos membros do Conselho Fiscal, o outro simples empreiteiro com o qual a administração condominial operava - Improvido o apelo do condomínio, dá-se provimento ao do ex-síndico para julgar a ação improcedente.” (TJSP, 8ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 160.542-4/6-00, j. 19/11/2008).
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•4.4. Finalidades das Assembleias:
•a) Ordinária:
•Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,
reunião da assembléia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o
orçamento das despesas1, as contribuições dos
condôminos2 e a prestação de contas3, e
eventualmente eleger-lhe o substituto4 e alterar o
regimento interno5. 25
•4.4. Finalidades das Assembleias:
• b) Extraordinária:•CC, art. 1.339, § 2°: Os direitos de cada condômino às partes comuns
são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis
das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas
partes acessórias. § 2o É permitido ao condômino alienar parte
acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo
fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do
condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. A
parte acessória não se confunde com a parte comum. Está ligada à unidade
autônoma por seu destino ecnonômico e serve somente a seu titular. P. ex.:
garagem e depósitos no subsolo.26
•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.1) Extraordinária:•CC, Art. 1.341 §§ 1° e 2°: A realização de obras no condomínio
depende:
•I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
•II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
•§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por
qualquer condômino.
•§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa
delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. 27
•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.2) Extraordinária:•CC, arts. 1.342 e 1.343: A realização de obras, em partes comuns, em
acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização,
depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não
sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de
prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias,
ou comuns.
•Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de
outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.28
•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.3) Extraordinária:•CC, arts. 1.349 : A assembléia, especialmente convocada para o fim
estabelecido no § 2o do artigo antecedente (art. 1.348), poderá, pelo voto
da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar
irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente
o condomínio.
•§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os
poderes de representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da
convenção.29
•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.4) Extraordinária:•CC, arts. 1.351: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos
dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do
edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela
unanimidade dos condôminos.
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•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.5) Extraordinária:•CC, arts. 1.355: Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas
pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos.
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•4.4. Finalidades das Assembleias:
•b.6) Extraordinária:•CC, arts. 1.357: Se a edificação for total ou consideravelmente
destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia
sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais
uma das frações ideais.
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•4.5. Convocação da Assembleia:•A eficácia das deliberações das Assembleias depende da
regularidade da sua convocação e funcionamento.
• a) Quem está legitimado a convocar as assembleias?
• Ordinárias: síndico (CC, arts. 1.348, I e 1.350); na
omissão do síndico, ¼ dos condôminos (CC, art. 1.350, § 1°);
mediante requerimento judicial, por qualquer condônimo,
se a assembleia não se reunir (CC, art. 1.350, § 2°)
• b) Extraordinárias: síndico (CC, arts. 1.348, I e 1.355)
ou por ¼ dos condôminos (CC, art. 1.355)
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•4.5. Convocação da Assembleia:•A eficácia das deliberações das Assembleias depende da
regularidade da sua convocação e funcionamento.
• b) Como a realização das Assembleias deverá ser
informada?
• O Código Civil não estipula forma predeterminada, porém
devemos ter em mente que os Avisos de Convocação de
Assembleia são manifestações receptícias.
• Dessa forma, cartas com aviso de recebimento, avisos
afixados no hall de entrada do edifício, nos elevadores ou até
mesmo entrega pelos porteiros ou zeladores mediante protocolo
serão suficientes, desde que se demonstre a efetiva ciência
ou possibilidade de ciência.
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•4.5. Convocação da Assembleia:•A eficácia das deliberações das Assembleias depende da
regularidade da sua convocação e funcionamento.
• c) O que deverá constar nos Avisos de Convocação?
• 1. Ordem do Dia (Assuntos a serem discutidos e
deliberados);• 2. Dia, Local e Hora da Assembleia em primeira convocação
e, desde logo, se for o caso, eventual reunião em segunda convocação: Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (CC, art. 1.352)
• Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. (CC, art. 1.353)
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•4.5. Convocação da Assembleia:•A eficácia das deliberações das Assembleias depende da
regularidade da sua convocação e funcionamento.
• d) Quem deverá ser convocado para as Assembleias?
•CC, art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos
os condôminos não forem convocados para a reunião.
• Segundo o art. 1.334, § 2°, do CC, são equiparados aos
proprietários, para os fins do art. 1.334, salvo disposição em
contrário, os promitentes compradores e os cessionários de
direitos relativos às unidades autônomas. Segundo a doutrina,
eles têm a prerrogativa de participar das deliberações
mais importantes para o condomínio. O que fazer?36
•4.6. Aprovação de medidas judiciais pelo
condomínio :•“Todas as despesas que fogem à competência
ordinária são consideradas extraordinárias, como
custas judiciais e honorários advocatícios,
decorrentes da defesa de interesses do Condomínio,
instalação de equipamentos e reparos de grande monta,
conserto de tubulações que afetam mais de uma unidade
autônoma e áreas comuns do edifício, reforma geral do
prédio e outras.” (WELLINGTON ALMEIDA PINTO. O
condomínio e suas leis. 4. ed., rev. Belo Horizonte:
Edições Brasileiras, p. 35)
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•4.6.1. Questões:•a) O ajuizamento de ações judiciais deverá ser
autorizado em Assembleia?
• b) Se o síndico vier a contratar um advogado da sua
confiança sem a devida autorização assemblear, o
condomínio será obrigado a arcar com a respectiva
despesa?
•c) Se não houver a autorização assemblear e o síndico
propuser demandas judicias que resultarem em despesas
ao condomínio, este terá o dever de pagá-las?38