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Previsiones inmobiliarias para Españaen 2014

Comunicación y promoción

Oficinas

Retail

Industrial y logístico

Residencial

PREVISIONES INMOBILIARIAS PARA ESPAÑA EN 2014. COMUNICACIÓN Y PROMOCIÓN

Oficinas


OFICINAS. 3

Resumen ejecutivo

SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN

STOCK EstableEstabilidad por bajos niveles de construcción

CONTRATACIÓNVolumen de transacciones en mínimos

Incremento ligero aunque constante

DESOCUPACIÓN Estable o en ligero aumentoEstabilidad y ligera disminución a medio plazo

RENTAS (€/M²/MES) Alcanzando mínimos Estabilización y aumento paulatino

INVERSIÓNCreciente interés de los inversores internacionales

Escasez de producto de calidad. Los que salgan al mercado alcanzarán rentabilidades por debajo de lo esperado.


OFICINAS. 4

Stock y disponibilidad

SITUACION ACTUALMadrid

Crecimiento del stock a menor ritmo que trimestres anteriores tasa de disponibilidad estable.

PREVISIONES

La disponibilidad global del mercado sigue su tendencia alcista aunque contenida, alcanzando en Madrid el 12% mientras que en Barcelona ha repuntado ligeramente hasta el 14,17%.

La oferta futura se mantiene en mínimos, estabilizando el stock a corto y medio plazo. En Barcelona, en centro ciudad ha vuelto el fenómeno de reconversión a hotel.

0

‘000 m2

16.000

12.000

8.000

4.000

0

m2

8.000

6.000

4.000

2.000

3T/Q 2013

3T/Q 2013

Total Stock

Vacancy

Total Stock

Vacancy

0

‘000 m2

16.000

12.000

8.000

4.000

0

m2

8.000

6.000

4.000

2.000

3T/Q 2013

3T/Q 2013

Total Stock

Vacancy

Total Stock

Vacancy

Barcelona

Crecimiento del stock a un ritmo muy lento.

La tasa de disponibilidad ha repuntado ligeramente debido a la escasa contratación y a la entrega de 24.000 m² vacíos en porta firal.

En Madrid, la oferta futura del año 2014 presenta algo de actividad, con algunos proyectos especulativos y la finalización de la sede del BBVA. Por su parte, el 2015 sigue presentando una atonía generalizada de movimiento ya que tan sólo se espera que se termine un proyecto.

La tasa de disponibilidad de Barcelona no comenzará a disminuir hasta mediados de 2014 cuando la oferta nueva de oficinas será totalmente nula. A partir del año próximo no hay prevista la entrega de ningún proyecto de oficinas en el mercado de oficinas.


OFICINAS. 5

Take Up-Absorción


Total: 56.516 m2

La contratación de oficinas y high-tech del último trimestre ha sido escasa, como es habitual durante los meses estivales.

Barcelona

Total: 33.046 m2

La contratación de oficinas entre julio y septiembre de 2013 ha sido un 47% menor que la contratación del mismo trimestre del año anterior y casi un 21% menos que el segundo trimestre del año.

PREVISIONES

Las cifras de contratación globales del año 2013 serán similares a las del año anterior, de algo más de 300,000 m² en Madrid mientras que otros 200.000 m² en Barcelona.

A medio plazo, estas cifras irán aumentando paulatinamente a lo largo de los años a medida que la situación macroeconómica vaya mejorando.

0

20.000

10.000

5.000

15.000

25.000

CBD Secundaria Periferia Satélite High-Tech

0

10.000

12.000

8.000

6.000

4.000

2.000

Po de Gracia/Diagonal

CentroCiudad

Nuevas áreasde negocio

Periferia

0

20.000

10.000

5.000

15.000

25.000

CBD Secundaria Periferia Satélite High-Tech

0

10.000

12.000

8.000

6.000

4.000

2.000

Po de Gracia/Diagonal

CentroCiudad


Periferia

Los submercados de mejor comportamiento en Madrid han sido periferia y CBD, mientras que la zona con menor contratación en el tercer trimestre de 2013 ha sido la satélite. Por su parte, el volumen de contratación en Barcelona ha estado muy repartido entre las zonas.

Mientras que en Barcelona las transacciones grandes inclinarán la balanza entre los submercados, en Madrid se agudizará la tendencia de baja contratación en zonas y productos de baja calidad o con comunicaciones deficientes.


OFICINAS. 6

Rentas

SITUACION ACTUALMadrid Barcelona

PREVISIONES

Madrid: las rentas prime se siguen manteniendo en 24,25 /m²/mes por cuarto trimestre consecutivo. Para otros productos, la gran cantidad de oficinas disponibles han obligado a los propietarios a ajustar más aun los precios.

Para 2014 y 2015 se espera una estabilización o incluso un ligero incremento de dichas rentas. El incremento más sustancial vendrá en los años posteriores, muy influenciados por la mejora en los indicadores macroeconómicos.

CBD Secundaria

Periferia Satélite

50

10

0

€/m2/mes

20

40

30

Po GraciaDiagonal

CentroCiudad


Periferia

20092005200119971993 3T/Q 2013

20092005200119971993 3T/Q 2013

50

5

0

€/m2/mes

10

25

20

15

CBD Secundaria

Periferia Satélite

50

10

0

€/m2/mes

20

40

30

Po GraciaDiagonal

CentroCiudad


Periferia

20092005200119971993 3T/Q 2013

20092005200119971993 3T/Q 2013

50

5

0

€/m2/mes

10

25

20

15

Barcelona: las rentas prime alcanzaron los 17,50 /m²/mes durante el tercer trimestre de 2013. Parece que están tocando fondo aunque todavía con pequeños ajustes. Las nuevas áreas de negocio son las que resisten mejor, seguramente porque en estas zonas la contratación se mantiene más fuerte, se encuentran los inmuebles de mayor calidad y con superficiesmás eficientes.

Las estabilización de las rentas prime será la tónica de los próximos dos años, esperando una recuperación más patente a medio plazo a medid a que la contratación recupere su vigor.


OFICINAS. 7

Inversión

SITUACION ACTUAL

PREVISIONES

MADRID:• Interés por parte de los inversores•Escasez de oferta•Tendencia a la baja de las rentabilidades

Se estabilizan las rentabilidades a corto plazo mientras que disminuyen a medio plazo. No se espera que alcancen los mínimos históricos como norma. Para determinado producto prime y pequeño volumen podrían ser incluso más agresivas.

BARCELONA:•Aparición de value added funds

y compradores core.•Pocos productos disponibles,

tan sólo algún porfolio de la Generalitat•Operaciones no tradicionales•Mantenimiento de rentabilidades aunque

posibles sorpresas a corto plazo

Descenso de las rentabilidades a medio plazo a medida que vaya saliendo al mercado producto de gran calidad, excelente nivel de mantenimiento y buenos contratos.

3T/Q 2013

Diferencial con Bonos Bond

Madrid: 149 bp Barcelona: 224 bp

0

2%

4%

6%

8%

1.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

4T/Q2009

3T/Q2010

2T/Q2011

1T/Q2012

4T/Q2012

3T/Q2013

2010 2011 2012 3T/Q2013*

* Datos acumulados. No incluídos en la media

2.000

3.000

4.000

mill. €Madrid

Barcelona

Total

Promedio total: 1.738 mill€Promedio Madrid: 1.272 mill€

Promedio Barcelona: 545 mill€

Madrid

Barcelona

bonos a 10 años10 year bond yields

0

2%

4%

6%

8%

1.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

4T/Q2009

3T/Q2010

2T/Q2011

1T/Q2012

4T/Q2012

3T/Q2013

2010 2011 2012 3T/Q2013*

* Datos acumulados. No incluídos en la media

2.000

3.000

4.000

mill. €Madrid

Barcelona

Total

Promedio total: 1.738 mill€Promedio Madrid: 1.272 mill€

Promedio Barcelona: 545 mill€

Madrid

Barcelona

bonos a 10 años10 year bond yields


Retail


RETAIL. 9

SITUACION ACTUALVentas Retail

•Tras el amago de mejoría alrededor de 2010, posterior al empeoramiento previo, las ventas minoristas volvieron a la senda descendente.

•Actualmente (último trimestre de 2013), las ventas se anotan sus primeros incrementos interanuales en los últimos tres años, comenzando el cambio de tendencia que proseguirá en 2014.

•En los últimos tiempos, y especialmente en periodos especialmente débiles en ventas, las grandes cadenas han resistido más que otros modos de distribución.

10%

-10%

-20%

20%

0%

20072006 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Superstores

Large chains

Small chains


RETAIL. 10

SITUACION ACTUALLos proyectos de centros comerciales se redujeron casi a la mitad desde 2008

• Los países más azotados por la crisis (España, Portugal, Italia e Irlanda) son donde más se ha reducido el pipeline de proyectos de centros comerciales.

•Suecia y Bélgica han reducido considerablemente sus proyectos, pero por una sobreoferta que ya acusaban antes de la crisis.

•Por el contrario, en Hungría y Austria países aún con alto potencial ha aumentado en los últimos años la entrega de nuevos proyectos.

0

5

10

15

2008

2009

20

25

30

35

40

45

SwedenSpain

Portugal

Poland

Denmark

Czech RepIta

ly

BelgiumIre

land

Netherlands UK

Hungary

Austria

France

Germany

Construcción de centros comerciales


RETAIL. 11

SITUACION ACTUALSBA por cada 1.000 habitantes por región

El mercado de centros comerciales español

•Galicia y Asturias, junto con la Comunidad Valenciana y Murcia son las zonas más saturadas de superficie de centros comerciales en España.

•Aragón, acusó la incorporación de Puerto Venecia en 2011 y muestra síntomas de saturación que probablemente

se verán equilibrados con el posible cierre de algún competidor.

•Andalucía está equilibrada, aunque las altas tasas de desempleo y el bajo consumo en la región, desincentivan la llegada de nuevos centros comerciales al mercado.

Andalucía

Aragón

Asturias

Baleares

Canarias

Saturated

Density (smq/1,000 inhabitants)

Balaced

Potencial

Over 325

300-325

0-300

Cantabria

Castilla-La Mancha

Castilla y León CataluñaCo

mun

idad

Val

enci

ana

Extremadura

Galicia

La Rioja

Madrid

Murcia

Navarra

País Vasco


RETAIL. 12

SITUACION ACTUALLa demanda de inversion se ve ahora reflejada en los volúmenes de inversión

Histórico del volúmen del mercado español

•Progresivo descenso en los volúmenes de inversión de retail desde 2009 como consecuencia de la crisis, con apenas transacciones de centros comerciales y alta actividad enhigh street.

•Dificultad en la refinanciación de los activos, y alto interés por parte de nuevos inversores en España, procedentes de Latinoamérica, de R.U. y Alemania.

•En 2013 notamos un importante incremento en número de operaciones y volúmenes de inversión, tanto en producto secundario como en centros considerados prime y/o regionales dominantes.

Retail

Retail Forecast

2006200520042003 2007

0

1000

2000

3000

4000

2008 2009 2010 2011 2012 To datein 2013


RETAIL. 13

SITUACION ACTUALAño frenético en locales y grandes centros comerciales

Volúmen total

•Hasta el 3ºT 2013, se refleja una leve recuperación en número de transacciones y volúmenes de inversión de centros comerciales, respecto a 2012.

• La operación de rotación del porfolio de sucursales bancarias del Banco Sabadell suponen más de la mitad del volumen transado hasta el 3ºT del presente ejercicio.

•Gran interés por parte de inversores privados en tomar posiciones en locales comerciales de las zonas más demandadas, como activo refugio y muy defensivos en tiempos de incertidumbre.

Shopping Centers

€ M

ilion

s

Retail premises

To datein 2013

0

1000

2000

1500

500

2500

2008 2009

76%

24%

66%

34%

61%

39%

87%

13%

2010 2011 2012


RETAIL. 14

PREVISIONESGasto en consumo final de los hogares

• La caída en el consumo privado fue generalizada al comienzo de la crisis, con especial incidencia en Reino Unido aunque su recuperación tuvo similar intensidad en 2010.

•En 2009 España ya había sufrido un descenso mayor a la media, que volvió a tener lugar tras 2010, tras las crisis de deuda en varios países europeos y la consiguiente recaída en la económica nacional.

•Ya en 2013, en el último tramo del año, los indicadores son levemente positivos, y en 2014 se consolidará la recuperación hasta niveles más convergentes al resto de los socios de la UE.

Germany Spain France UK

2013 201420082007200620052004 2009 2010 2011 2012

10%

-10%

-15%

Growth per annum (%)

15%

-5%

5%

0%


RETAIL. 15

PREVISIONESOferta futura H2 2013-2015

•Acusado descenso en la incorporación de nuevos proyectos desde 2009, como contraposición a los óptimos años precedentes.

•Mercado aletargado como consecuencia de la crisis económica, y las dificultades de acceso a financiación.

•A corto plazo, no se prevé mejora en la actividad promotora de nuevos centros comerciales, aunque los propietarios especializados están acometiendo importantes ampliaciones y mejoras.

El mercado de centros comerciales español

20082009201020112012201320142015

2007200620052004200320022001

0 250.000

201.000207.035

162.016536.311

391.132411.139

320.6821.140.123

664.325869.475

786.118867.159

1.029.083820.701

644.212

1.250.000750.000500.000 1.000.000


Industrialy logístico


LOGÍSTICO E INDUSTRIAL. 17

Resumen ejecutivo

SITUACIÓN ACTUAL PREVISIÓN

STOCKPurgando excesos derivados del ciclo anterior

Sólo desarrollo proyectos llave en mano

CONTRATACIÓN

Crecimiento de las exportaciones

Estabilización del consumo interno

Estabilización de la contratación logístca

DESOCUPACIÓN

Elevado nivel de desocupación

Centrado en zonas 2/3 corona

Descenso 1ra corona

Estabilización resto mercado

RENTAS (€/M²/MES)Importante ajuste en precios de alquiler desde máximos (>40%)

Estabilización 1ra corona

Ajustes en el resto de mercados

INVERSIÓN

Baja actividad 2010-2013

Cambio de tendencia: interés por capitales nacionales e internacionales

Preferencia de producto prime

Previsión de cierres próximos

Análisis de operaciones con mayor riesgo y gestión



Stock y disponibilidad


PREVISIONES

La actividad de la demanda no permitirá importantes descensos en la disponibilidad logística ya que la misma se centra en procesos de reubicación donde el demandante libera un espacio en ocasiones mayor que el que va a ocupar.

La disponibilidad se mantendrá en niveles de 900.000 m² en Madrid y 600.000 m² en el mercado de Barcelona.

0

7.000.000

m2

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

3.500.000

m2

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

Total Stock

Vacancy

Total stock: 6.000.000 m²Disponibile: 990.866 m²V.R.=16.5%

La super�cie disponible se concentra en la 3ª corona(+40km) y en el Corredor del Henares (a-2)

Total Stock

Vacancy

Altos niveles de disponibilidad en el Camp deTarragona 3ª corona

0

7.000.000

m2

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

2.000.000

1.000.000

0

3.500.000

m2

3.000.000

2.500.000

2.000.000

1.500.000

1.000.000

500.000

Total Stock

Vacancy

Total stock: 6.000.000 m²Disponibile: 990.866 m²V.R.=16.5%

La super�cie disponible se concentra en la 3ª corona(+40km) y en el Corredor del Henares (a-2)

Total Stock

Vacancy

Altos niveles de disponibilidad en el Camp deTarragona 3ª corona

Barcelona

DESCENSO VACANCY 1ra CORONA

ESTABILIZACIÓN RESTO MERCADOS



Take Up-Absorción

0

400.000

300.000

200.000

100.000

2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013

2008 2009 2010 2011 2012 1H 20130

400.000

300.000

200.000

100.000

0

400.000

300.000

200.000

100.000

2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013

2008 2009 2010 2011 2012 1H 20130

400.000

300.000

200.000

100.000


La contratación se ha concentrado en la 1ª corona (45%)(Ubicación bajos precios) y en las áreas del corredor del Henares (27%) (ahorro de costes).

Barcelona

La absorción se ha registrado en la 1ª corona Metropolitana y en las zonas más periféricas: (33%) Tarragona + Girona

PREVISIONES

CRECIMIENTO DE LAS EXPORTACIONES

ESTABILIZACIÓN DEL CONSUMO INTERNO

ESTABILIZACIÓN DE LA CONTRATACIÓN LOGÍSTICA



Rentas

SITUACION ACTUALMadrid Barcelona

PREVISIONES

ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DE SALIDA

PRECIOS DE LA 1ª CORONA ESTABLES

2007

1,20

BarajasTarancón

BarcelonésAltpenedés

Baix LlobregatAnoia

Vallés OccidentalBagés

Vallés Oriental Camp de Tarragona

AlcaláBorox

CosladaGetafe

TorijaCabanillas Rivas

2,20

3,20

4,20

5,20

6,20

7,20

8,20

9,20

2008 2009 2010 2011 2012

2007

1,80

2,80

3,80

4,80

5,80

6,80

7,80

8,80

2008 2009 2010 2011 2012

2007

1,20

BarajasTarancón

BarcelonésAltpenedés

Baix LlobregatAnoia

Vallés OccidentalBagés

Vallés Oriental Camp de Tarragona

AlcaláBorox

CosladaGetafe

TorijaCabanillas Rivas

2,20

3,20

4,20

5,20

6,20

7,20

8,20

9,20

2008 2009 2010 2011 2012

2007

1,80

2,80

3,80

4,80

5,80

6,80

7,80

8,80

2008 2009 2010 2011 2012

AJUSTE DEL RESTO DE MERCADOS (5%-10%)

DESCENSO DE LOS MÁRGENES DE NEGOCIACIÓN HASTA EL 15%



Inversión

SITUACION ACTUALVolúmen de Inversión

Evolución rentabilidad inicial

PREVISIONES

INCREMENTO DE LA ACTIVIDAD

PRINCIPAL INTERÉS POR ACTIVOS CON CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BIEN LOCALIZADOS

APARECE MERCADO PARA PRODUCTO SECUNDARIO DE MAYOR RIESGO CON ALTO POTENCIAL DE ARRENDAMIENTO

RENTABILIDAD INICIAL DEL 8,75% CON INQUILINOS SOLVENTES - CONTRATOS DE LARGA DURACIÓN Y BUENA UBICACIÓN (PRIME)

2007

0

100

200

300

400

2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013

200720062005200420032002

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Prime

Secundario

2007

0

100

200

300

400

2008 2009 2010 2011 2012 1H 2013

200720062005200420032002

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Prime

Secundario


Residencial


RESIDENCIAL. 23

Disminuye considerablemente el stock de obra nueva en la capital con registros levemente superiores a las 2.000 unidades, mientras que la producción de viviendas se encuentra muy menguada debido a la falta de financiación de proyectos.

La absorción registrada se corresponde al 25% respecto al stock inicial en 2013, aparentando un comportamiento similar al ejercicio anterior.

Se genera un déficit de producto disponible, lo que supondrá un desequilibrio entre la oferta y la demanda a medio plazo.

Madrid comienza a ser un valor estable en la inversión de vivienda.

El comportamiento de los precios refleja un leve incremento en las zonas más distinguidas del interior de la ciudad con una tendencia estable dentro de la M-30.

La inversión residencial hasta la fecha ha superado los 170mm€ en edificios para su rehabilitación, lo que pone de manifiesto un aumento de la actividad inversora.


RESIDENCIAL. 24

Estado actual

SITUACION ACTUAL

M30M40

Vivienda libre

Vivienda protegida

2011201020092008 20120

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2013

Evolución de transacciones en el municipio de Madrid (unidades)

Exterior M40

85 promocionesen comercialización2.189 €/m²Repercusión media

Anillo M30-M40


Interior M30



RESIDENCIAL. 25

Salamanca

Arganzuela

Chamartín

4 dormitorios

Moncloa

Retiro

Centro

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Chamberí

Tetuán

Salamanca

Arganzuela

Chamartín

4 dormitorios

Moncloa

Retiro

Centro

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Chamberí

Tetuán

Interior M30

560 MM€ EN COMERCIALIZACIÓN

Distribución de unidades de vivienda por distrito

Distribución de unidades de vivienda disponible por tipo

Precios medios unitarios por tipología

M30M40

3 dormitorios2 dormitorios1 dormitorioEstudios 4 dormitorios

230.215€ 256.450€

452.741€

736.367€

1.501.340€


RESIDENCIAL. 26

Aravaca

Ciudad Lineal

Hortaleza

Carabanchel

Fuencarral Latina (0%)

San Blas

Puente de Vallecas

Usera

4 dormitorios

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Aravaca

Ciudad Lineal

Hortaleza

Carabanchel

Fuencarral Latina (0%)

San Blas

Puente de Vallecas

Usera

4 dormitorios

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Anillo M30-M40

PRECIOS UNITARIOS 40% DE DIFERENCIACON RESPECTO AL INTERIOR DE M30




M30M40


177.000€ 174.579€247.687€

370.519€

749.627€


RESIDENCIAL. 27

4 dormitorios

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Valdebebas

Vicálvaro

Villaverde

Barajas

Villa de Vallecas

4 dormitorios

Estudios

2 dormitorios

1 dormitorio

3 dormitorios

Valdebebas

Vicálvaro

Villaverde

Barajas

Villa de Vallecas

Exterior M40

PRECIOS UNITARIOS 59% DE DIFERENCIACON RESPECTO AL INTERIOR DE M30




M30M40


115.000€ 130.794€

206.390€

255.311€

341.055€

Paseo de la Castellana, 10028046 Madrid

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Comunicación y promoción Previsiones …...PREVISIONES INMOBILIARIAS PARA ESPAA EN 2014. COMUICACI...

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