ComprarCasa: Guida all’acquisto e alla vendita di un immobile

8/14/2019 ComprarCasa: Guida allacquisto e alla vendita di un immobile

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Comprar CasaGuida allacquisto e

alla vendita di un immobile


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Comprar Casa

Guida allacquisto ealla vendita di un immobile


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Indice

Capitolo primo

La documentazione relativa alla compravenditadi immobili pag. 7

1. Titolo di propriet o provenienza2. Aspetti urbanistici3. Aspetti catastali

4. Aspetti condominiali5. Conformit degli impianti6. Certificazione energetica

Capitolo secondo

Responsabilit e diritti degli attori pag. 131. Come ricercare e vendere2. Come comprare e vendere con

un intermediario professionale agente immobiliare mandatario

3. Consigli utili

Capitolo Terzo

Le fasi dellacquisto e/o della vendita pag. 19

1. La trattativa2. La proposta dacquisto3. Laccettazione della proposta e i pagamenti4. Il contratto preliminare5. La registrazione della proposta di acquisto e

del preliminare6. La trascrizione del preliminare7. Il notaio8. Responsabilit del notaio in caso di errori

9. La cancellazione dellipoteca10. Acquisto da costruttore11. Assegnazione di immobile da cooperative12. Edilizia convenzionata


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Capitolo Quarto

Imposte sullacquisto della casa pag. 271. Le imposte sulla casa2. Agevolazioni prima casa

3. Requisiti prima casa

Capitolo Quinto

Il mutuo pag. 311. Definizione2. La richiesta3. Chiarezza del contratto4. Il tasso di interesse e la durata5. I costi accessori6. Il trattamento fiscale7. I costi notarili8. Lerogazione del mutuo9. Il tasso di mora e linadempimento

10. La sospensione del pagamento11. La garanzia ipotecaria e le eventuali garanzie

accessorie

12. Lestinzione anticipata e le eventuali penali13. La detraibilit fiscale degli interessi passivi edegli oneri accessori

14. La rinegoziazione del mutuo15. La surrogazione (c.d. portabilit del mutuo)16 .Il Mediatore Creditizio

Capitolo Sesto

Codice del Consumo e clausole vessatorie pag. 451. Lirrevocabilit dellincarico e della proposta2. Penale in caso di recesso3. Lesclusiva4. Il foro competente

Allegati

1. Guida alla compilazione dellincarico di mediazione pag. 492. Guida alla compilazione della proposta di acquisto pag. 553. Usi e consuetudini della provincia di Como pag. 61


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Premessa

Aderendo alle sollecitazioni delle associazioni degli Agenti di Affari in Mediazione,la Camera di Commercio di Como, che si avvalsa della propria CommissioneConsiliare Funzionamento dei Mercati, ha promosso la realizzazione di unVademecum a vantaggio della trasparenza e della correttezza dei rapporti traConsumatori ed Agenti di Affari in Mediazione. La legge 580/93, nellambito dellecompetenze in materia di regolazione del mercato, ha infatti consegnato alleCamere di Commercio il compito di predisporre e promuovere contratti tipo traimprese, loro associazioni e associazioni dei consumatori, nonch di promuovereforme di controllo sulla presenza di clausole inique inserite nei contratti.

Alla stesura del documento hanno partecipato i Notai del Distretto Notarile di

Como, in sinergia con il Consiglio Nazionale, e le Associazioni dei Consumatori edei Mediatori, nellintento di fornire una panoramica esaustiva ed aggiornata dellesoluzioni da porre in essere ai fini di una compravendita senza rischi.

Si cercato pertanto di redigere un testo che rappresentasse un insieme coordi-nato di informazioni, regole di condotta e supporti normativi, caratterizzato dauna forte attenzione nei confronti del consumatore, che non pu conoscere tuttele molteplici sfaccettature dellattivit che si accinge a compiere quando acquistao vende un immobile.

Il testo da considerare inoltre strumento da utilizzare per la redazione e limpie-go dei formulari contrattuali nel rispetto delle novit legislative in tema di clausolevessatorie, con la finalit di sostenere ed orientare i soggetti -venditore, compra-tore ed intermediario professionale- coinvolti in una procedura contrattuale digrande complessit quale quella della compravendita della casa.

Si pensato di fare chiarezza altres nel definire, oltre alla figura professionale delmediatore immobiliare, gi comunque nota, anche quella del mediatore creditizio

che sempre pi di frequente si affianca al soggetto che abitualmente eroga imutui per lacquisto della casa, la banca, nonch per dare un quadro informativosu nuove opportunit e regole in materia di mutui.

Un ringraziamento particolare va ai Notai del Distretto Notarile di Como ed alConsiglio Nazionale per limpegno profuso nella realizzazione di un testo agevolee snello, seppure completo, alle Associazioni di categoria per lattivo contributofornito, alle Associazioni di Consumatori per aver offerto il punto di vista delcittadino e i bisogni di tutele che devono essergli garantite.

Como, settembre 2008 Il Presidentedella Camera di Commercio di Como

Dott. Paolo De Santis


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CAPITOLO PRIMO

LA DOCUMENTAZIONE RELATIVA

ALLA COMPRAVENDITA DI IMMOBILI

Lacquisto di una casa rappresenta un investimento importante ed per-tanto necessario che lacquirente riceva tutta la documentazione che pos-sa comprovare che limmobile sia effettivamente cedibile.Vediamo in sintesi quali sono i principali documenti che devono esseresempre correlati ad una vendita immobiliare:

1. Titolo di propriet o provenienza

Un immobile pu pervenire per successione a causa di morte, per provve-dimento giudiziale, per atto notarile (vendita, donazione, divisione....). Ilvenditore deve produrre il titolo che attesta la sua propriet.I dati riportati nel titolo di provenienza potrebbero nel frattempo esserecambiati: il notaio incaricato della stipula dellatto di vendita controller

leffettiva propriet del venditore e lassenza di formalit pregiudizievoli.

2. Aspetti urbanistici

E assolutamente necessario fare molta attenzione anche alla documenta-zione urbanistica. E un aspetto molto importante che pu pregiudicare lalibera commercializzazione del bene.Se la costruzione risulta iniziata successivamente al 1 settembre 1967,

nellatto di vendita si dovranno menzionare gli estremi di tutti i provvedi-menti autorizzativi comunali (licenze edilizie, concessioni ad edificare, va-rianti, permessi di costruire, DIA), nonch gli estremi di eventuali domandedi condono e di concessioni edilizie in sanatoria.Rimane comunque in capo al venditore lonere di dimostrare la conformiturbanistica dellimmobile a detti provvedimenti.Non bisogna dimenticare infine di farsi esibire il conseguente Certificato diAgibilit (ex Certificato di Abitabilit) o il documento di autocertificazionedel termine per la formazione del silenzio assenso protocollato dal Comu-ne. Se limmobile in oggetto ha come pertinenza uno o pi terreni la cuisuperficie sia superiore a 5.000 metri quadrati, allatto di vendita va allega-

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to il relativo certificato di destinazione urbanistica da richiedersi al compe-tente ufficio comunale.

3. Aspetti catastali

Altra documentazione altrettanto necessaria quella catastale. Ogni unitimmobiliare deve essere denunciata al Catasto (oggi Agenzia del Territo-rio). E un enorme archivio cartaceo e informatico dove sono catalogati aifini fiscali e conservati tutti gli immobili costruiti sul territorio nazionale.Ogni capoluogo di provincia ha il suo Ufficio Distrettuale.Il documento principale che necessita la cosiddetta scheda catastale,che altro non che una riproduzione della planimetria dellimmobile in sca-

la ridotta redatta da un tecnico abilitato e presentata agli uffici catastali,verificabile tramite una visura nella quale vengono riportati i dati (catego-ria, classe, consistenza, rendita) relativi allunit immobiliare. Qualora siriscontrassero delle difformit tra la situazione di fatto e la planimetriacatastale, occorrer provvedere alla sua regolarizzazione mediante la pre-sentazione di una denuncia di variazione.

4. Aspetti condominiali

Prima di acquistare un appartamento in un contesto condominiale bisognaaccertarsi presso lamministratore:- se ci sono spese condominiali arretrate (lacquirente solidamente obbli-gato col venditore ai pagamenti dellanno in corso e dellanno precedente);- a quanto ammontano le spese annue di ordinaria amministrazione;- se e quali lavori di manutenzione sono previsti o deliberati dallassembleacondominiale (esempio: rifacimento tetto, facciate, androni e scale o altro)

e rientranti nelle spese di straordinaria amministrazione; se ci fossero, opportuno stabilire in capo a chi gravino tali spese;- se ci sono limiti per il regolamento di condominio, ad esempio per ilmutamento di destinazione duso di una unit immobiliare (da abitazione adufficio).

5. Certificazioni di impianti

La dichiarazione di conformit un documento o meglio un insieme didocumenti con cui linstallatore di un impianto (elettrico, idro-termo-sanita-rio, radio-televisivo, ecc.) dichiara e certifica che questo stato realizzato

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a regola darte. La dichiarazione di conformit contiene i dati dellimpiantoe dei seguenti soggetti: responsabile tecnico, proprietario, committente.Fornisce inoltre informazioni sulla procedura di installazione, sulla tipologiadi materiali impiegati, sulle norme seguite, sullubicazione dellimpianto.La dichiarazione di conformit, secondo la normativa attuale, si redige suun modello approvato dal Ministero del Lavoro ed completata da unaserie di allegati, alcuni dei quali obbligatori (pena la nullit della dichiarazio-ne): il progetto (se limmobile supera certi limiti dimensionali); lo schema di impianto (dove non c il progetto); la relazione tipologica (o elenco dei materiali); il certificato di iscrizione alla Camera di Commercio.

A seguito dellabrogazione dellart. 13 del D.M. n. 37/2008, dal 25 giugno2008 non esiste pi un obbligo di allegazione della documentazione diconformit e neppure pi un obbligo di regolamentazione contrattuale del-la garanzia dellalienante riguardo alle conformit degli impianti; dettaregolamentazione per rimane sicuramente opportuna.Qualora gli impianti di un vecchio immobile non fossero a norma, o nonesistessero, chi vende e chi compra, di comune accordo, possono comun-que procedere alla compravendita dellimmobile nello stato di fatto.

Per evitare controversie successive, opportuno in sede di contrattazio-ne, disciplinare in capo a chi spetti la messa a norma degli impianti stessi.

6. Certificazione Energetica

La certificazione energetica non altro che un certificato dal quale si pucapire come stato realizzato ledificio dal punto di vista dellisolamentodella coibentazione e quindi in che modo il fabbricato possa contribuire ad

un risparmio energetico. In sostanza consiste in una valutazione dei requi-siti energetici integrati di un immobile con conseguente certificazione eattribuzione di una certa classe energetica.Oggi gli elettrodomestici in base al consumo energetico rientrano in unadeterminata classe: A, B ecc.. Sar cos anche per tutti gli edifici, i quali, inbase al consumo energetico rientreranno in una determinata classe di con-sumo.E interesse dellacquirente di un immobile sapere quanto un determinato

immobile consumi energia. Un fabbricato realizzato senza nessun accorgi-mento dal punto di vista energetico, oltre a causare un maggiore inquina-mento, produce anche un aggravio di spese per la persona che lo abita.

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Lart. 35, comma 2-bis, del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, come aggiuntodalla legge di conversione, 6 agosto 2008, n. 133, in vigore dal 22 agosto2008, ha modificato la normativa nazionale precedente; in generale non pi necessario allegare la certificazione energetica agli atti di trasferimen-to immobiliare; rimane salvo lobbligo di dotazione e consegna allacquiren-te dellattestato di qualificazione energetica per i seguenti edifici:1) gli edifici di nuova costruzione, il cui permesso di costruire o la cuidenuncia di inizio attivit sono stati presentati successivamente al giorno 8ottobre 2005;2) gli edifici riguardo ai quali sia avvenuta la ristrutturazione integrale deglielementi edilizi costituenti linvolucro o la intera demolizione e ricostruzio-ne, con richiesta di permesso di costruire o denuncia di inizio attivit o

demoliti e ricostruiti, presentata successivamente al giorno 8 ottobre 2005;3) gli edifici che siano stati di fatto dotati dellattestato di certificazione oqualificazione energetica per usufruire di benefici fiscali;4) gli edifici pubblici o ad uso pubblico;5) gli edifici di superficie utile (netta calpestabile) superiore a 1.000 metriquadri, allorch latto di trasferimento a titolo oneroso abbia ad oggettolintero immobile (anche quando si tratti del trasferimento di singole unitimmobiliari, ove siano, da sole, di superficie utile superiore a 1.000 metri

quadri);6) gli edifici, sia di vecchia che di nuova costruzione, di qualsiasi superficieutile, anche inferiore a 1.000 metri quadri, allorch latto di trasferimento atitolo oneroso abbia ad oggetto lintero immobile (con esclusione, quindi,degli atti traslativi di singole unit immobiliari facenti parte del complesso).A decorrere dal 1 luglio 2009, gli obblighi di dotazione e consegna dellat-testato di qualificazione energetica riguarderanno tutte le unit immobiliari(anche quindi gli appartamenti in condominio), di vecchia o nuova costru-

zione.Per la Lombardia, nel momento in cui andiamo in stampa, sembra valereun discorso a parte, non avendo la legge nazionale abrogato le normeregionali: salva la normativa nazionale per ci che concerne gli obblighi didotazione e consegna dellattestato allacquirente, rimane lobbligo diallegazione dellattestato di certificazione energetica allatto di trasferimentoimmobiliare a titolo oneroso nei casi previsti dalla normativa regionale.Detti casi sono:

a) nellipotesi di titolo per la costruzione richiesto a decorrere dal 1.09.07;b) per gli interventi di demolizione e ricostruzione in manutenzione straordi-naria o in ristrutturazione, ristrutturazione edilizia che coinvolgano pi del

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25% della superficie disperdente delledificio; ampliamenti volumetrici, se ilvolume a temperatura controllata della nuova porzione risulti superiore al20% di quello esistente; il tutto se il titolo edilizio stato richiesto a partiredal 1.09.07;c) per accedere ad incentivi ed agevolazioni fiscali;d) in presenza di edifici di propriet pubblica o adibita ad uso pubblico, lacui superficie utile superi i 1.000 mq;e) qualora si verifichi il trasferimento dellintero edificio, anche costruitoanteriormente;f) in presenza di contratto servizio-energia stipulato o rinnovato dopo il 1gennaio 2008.

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CAPITOLO SECONDO

RESPONSABILIT E DIRITTI DEGLI ATTORI

1. Come ricercare o vendere un immobile

Lacquisto, o la vendita, della casa costituisce una tappa difficile ed onero-sa ma importante e il consumatore che si impegni in tale attivit deveessere consapevole delle molteplici problematiche connesse.Innanzitutto deve definire se affidare lincarico ad un professionista del set-

tore, lagente immobiliare, o se provvedervi personalmente: agire perso-nalmente ovviamente consente di risparmiare le spese di intermediazioneimmobiliare, daltro canto rende talora difficoltoso il reperimento di un ac-quirente o dellimmobile da acquistare.Gli strumenti oggi disponibili, oltre allannuncio su giornali anche specificied al passaparola, sono costituiti dalla rete, dove si possono trovare sitiInternet gratuiti e/o a pagamento, le aste giudiziarie e gli annunci via sms.In secondo luogo, ed in ogni caso, deve procedere mantenendo sempre

alta la soglia di attenzione al fine di evitare che ansie e stress da ricercadella casa e dalla paura di perdere un affare possano portarlo a conclu-dere impegni e contratti con leggerezza.Infine deve porre attenzione alle regole ed alle norme necessarie ai finidella stipula di una scrittura privata tra venditore ed acquirente per unacompravendita al riparo da possibili rischi. Infatti pur vero che la compra-vendita diviene definitiva solo col rogito notarile, ma le obbligazioni tra leparti scaturiscono inizialmente dal contratto preliminare, che avr valore

legale sino alla sottoscrizione dellatto definitivo di compravendita.2. Come comprare e vendere tramite un intermediario professionale

2.1 Agente immobiliare

mediatore colui che mette in relazione due o pi parti per la conclusionedi un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collabo-razione, dipendenza o di rappresentanza (art. 1754 cod. civ.).

Ci significa che la figura del mediatore, le cui radici risalgono agli antichisensali romani, ha il compito di far incontrare le esigenze del venditore edellacquirente, portando a convergere gli interessi opposti delle due parti

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per arrivare alla conclusione della trattativa.

La professione dellAgente di Affari in mediazione disciplinata da normeche impongono, tra laltro, a coloro che esercitano a qualsiasi titolo lattivi-t di mediazione liscrizione, abilitante e valida su tutto il territorio naziona-

le, al Ruolo degli Agenti di Affari in mediazione tenuto dalle Camere diCommercio. Tale obbligo riguarda anche coloro che svolgono tale attivitin maniera solo occasionale o saltuaria e/o per conto di imprese organiz-zate.

Lagente immobiliare generalmente fornisce un servizio di valutazione del-limmobile orientando il venditore verso le reali condizioni del mercato, pro-pone limmobile attraverso i canali pubblicitari con la finalit di raggiungere

il potenziale acquirente che potr valutare le possibilit offerte dal merca-to, e compararne le caratteristiche e i costi.Egli inoltre deve saper dare indicazioni sugli aspetti legali, tecnici e fiscaliprima della stipula di un contratto preliminare, momento in cui le parti siimpegnano reciprocamente alla compravendita, al fine di evitare che pos-sano dover affrontare ostacoli a volte insormontabili.Invitiamo pertanto il lettore a seguire con attenzione i punti riguardanti lafigura del mediatore o agente immobiliare, per comprendere quali siano i

diritti ed i doveri che dalla Legge scaturiscono.Lagente immobiliare dovr provare la sua iscrizione esibendo il tesserinodi riconoscimento rilasciato da una Camera di Commercio, alla quale, pe-raltro, il consumatore si potr riferire anche al fine di ricevere informazionisullattivit e sulle norme che regolano la materia, o presentare esposti enote di contestazione qualora ritenesse di voler evidenziare comportamen-ti ritenuti non corretti o ove sorgessero dubbi o problemi.A garanzia della clientela, la legge prescrive che i mediatori immobiliari

debbano sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilit civile con-tro i rischi professionali e per la tutela dei clienti.

Chi non iscritto al ruolo tenuto dalle Camere di Commercio, esercitaabusivamente lattivit ed soggetto ad una sanzione amministrativa fino a15.000,00 euro.E, inoltre, tenuto alla restituzione alle parti contraenti delle provvigioni per-cepite. In taluni casi, prevista altres la denuncia allAutorit Giudiziaria in

sede penale.Chiunque, invece, iscritto a ruolo, eserciti lattivit di mediazione in modoirregolare, violando i suoi doveri e/o non rispettando gli obblighi previsti

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dalla legge, soggetto alle sanzioni disciplinari della sospensione, cancel-lazione e radiazione dal ruolo. La competenza per le sanzioni disciplinari riservata alla Giunta camerale

Il mediatore immobiliare deve agire nellinteresse delle due parti contempo-raneamente e, pertanto, ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti,se laffare concluso per effetto del suo intervento (art. 1755 CodiceCivile).Sempre il Codice Civile ci ricorda che per affare concluso deve intendersiil momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dellaccettazionedellaltra parte (art. 1326 Codice Civile). Pertanto, il diritto alla provvigionedellagente immobiliare sorge alla conclusione del contratto preliminare o

compromesso.Generalmente, e conformemente agli usi vigenti in provincia, gli agenti im-mobiliari seguono le trattative fino alla firma dellatto notarile.

Relativamente alle provvigioni, si ricorda che dal 2006 e divenuto un obbli-go, in tutte le compravendite, inserire nellatto notarile una dichiarazionesostitutiva di atto di notoriet, che indichi limporto della provvigioneversata allagente immobiliare e le modalit di pagamento. In tale dichiara-

zione devono essere riportate le generalit ed il numero di iscrizione nelruolo degli Agenti Immobiliari del professionista, oltre alla partita Iva o alcodice fiscale.Chi, acquistando o vendendo un immobile, non rispetta questobbligo ri-schia una serie di sanzioni, tra le quali il pagamento di una cifra da 500 a10mila euro, oltre ad eventuali risvolti penali in caso di dichiarazione men-dace. Peraltro la legge 4 agosto 2006, n. 248 ha introdotto la possibilit didetrarre il 19% sulle provvigioni dichiarate fino ad un tetto massimo attual-

mente di 1.000 euro.E quindi necessario che il mediatore consegni al suo cliente la copia deimezzi di pagamento e della relativa documentazione fiscale affinch il cit-tadino possa compilare la dichiarazione dei redditi ed usufruire delledetrazioni.

2.2 Mandatario

Talvolta lagente immobiliare agisce come mandatario, cio riceve il man-dato di rappresentare una parte ed agisce quindi nel suo esclusivo interes-se: in tal caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito

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tale mandato ma sar comunque tenuto al rispetto del proprio dovere pro-fessionale.

3. Consigli utili

E importante ricordare che lagente immobiliare non si deve limitare amettere in relazione la domanda con lofferta, ma ha lobbligo di correttainformazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il qua-le comprende lobbligo di informare le parti di tutti gli elementi conosciuti oconoscibili con la normale diligenza professionale e che possono influiresulla conclusione dellaffare, oltre che di fare le indagini necessarie ad unabuona conclusione della compravendita.Occorre per precisare che particolari indagini tecnico-giuridiche (visure

ipotecarie e catastali, provvedimenti autorizzativi comunali) vanno prelimi-narmente definite anche ai fini di un eventuale, specifico, rimborso.

Ove si verificassero incomprensioni o lagnanze nei confronti delloperato diun agente di mediazione immobiliare, importante sapere che la Cameradi Commercio esercita una azione di vigilanza sullattivit di mediazione.Infatti la legge attribuisce alla Giunta della Camera di Commercio il compitodi esaminare, a seguito di segnalazioni da parte di cittadini, eventuali irre-

golarit nelloperato degli iscritti al Ruolo nellattivit di mediazione. Ovedetermini che loperato del mediatore abbia creato turbativa, pu decideredi sospendere il mediatore dallattivit (fino a 6 mesi) od anche radiarlo dalRuolo.

Anche le associazioni degli agenti immobiliari vigilano sui loro iscritti, atutela del buon nome della categoria, attraverso la realizzazione di codicideontologici di comportamento ai quali gli iscritti si devono conformare,

attraverso la valutazione di eventuali lagnanze presentate dal cittadino, oda altri agenti immobiliari, e prevedendo forme di richiamo in caso ritenga-no fondata la lamentela.

Il mediatore ed il consumatore dovranno quindi operare di comune accor-do affinch:

i moduli (incarico, proposta dacquisto, ecc..) siano compilati in tutte leloro parti sbarrando le voci che appositamente non si vogliono compilare;

I suddetti moduli riportino i riferimenti delliscrizione nel Ruolo degli AgentiImmobiliari dellagente e, nel caso si tratti di societ, della societstessa oltre che del responsabile legale e/o del preposto. Tali moduli

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devono essere stati in copia preventivamente depositati presso la loca-le Camera di Commercio, alla quale potr essere chiesta la verifica delrispetto di tale disposizione.La provvigione spettante allagenzia, determinata liberamente dallac-cordo tra le parti, sia indicata con chiarezza. Se non viene riportata,potr essere determinata anche dalla Giunta della Camera di Commer-cio, sulla base degli usi locali.Sia sempre definito il prezzo di vendita dellimmobile che deve essereriportato esattamente. E necessario respingere fermamente ogni even-tuale proposta di supero, cio quella somma che lagente possa even-tualmente ottenere dallacquirente in pi rispetto al prezzo pattuito conil proprietario e che non gli viene riconosciuta.

Lagente immobiliare consegni copia di qualsiasi modulo che si sotto-scritto, che deve essere controfirmato contestualmente anche dallagen-te immobiliare sia nel caso di accettazione dellincarico di vendita o diacquisto, sia per ricevuta delle somme a lui consegnate a titolo di depo-sito fiduciario/caparra.Sia sempre precisata :

la durata dellincarico (generalmente tre/sei mesi),il periodo di validit della proposta (termine entro cui deve perve-

nire laccettazione del venditore) che non dovrebbe superare iquindici giorni, ad eccezione di casi particolari che devono esse-re specificati in proposta;lesistenza della clausola dellesclusiva, se concessa;la possibilit o meno di tacito rinnovo: questa opzione deve esse-re prevista per una sola volta con possibilit di disdetta tramitelettera raccomandata;lesistenza di eventuali clausole sospensive quali richiesta di mu-

tuo, verifiche particolari, condoni, licenze da ottenere. E neces-sario che, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, vi siaindicato chiaramente che lefficacia della proposta subordinataalla erogazione del finanziamento e che non avr nessun effetto incaso il cliente non riesca ad ottenerlo. Tutte le eventuali clausolesospensive devono sempre essere specificate poich, in tal caso,la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della con-dizione sospensiva.

vengano analizzati in modo puntuale eventuali costi quali quelli extracapitolato, opere di finitura dellimmobile e delle aree esterne, operedi urbanizzazione, regolamento di condominio, ICI, tassa rifiuti ecc

a)b)

c)d)

e)

f)

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Se il cliente che formula una proposta di acquisto consegna al mediato-re un assegno, a titolo di deposito fiduciario/ acconto prezzo/caparraconfirmatoria, questo sia intestato al proprietario dellimmobile, e nonallagente immobiliare, e che rechi la clausola di non trasferibilit. Inogni caso, le somme consegnate a tale titolo non dovranno mai essereincassate dallagente immobiliare, n a titolo di risarcimento danni, nin conto provvigione.

Ovviamente il cliente deve comportarsi correttamente e:Corrispondere la provvigione allagente immobiliare anche se :

laffare concluso direttamente dal cliente ma con persona con-tattata per il tramite dellagente immobiliare;

laffare concluso direttamente dal cliente o tramite altro agenteimmobiliare nel caso in cui lincarico contenga la clausola di esclu-siva.

Definire sempre tutti i dettagli degli accordi, sia quelli che riguardanolaffidamento dellincarico al mediatore, sia quelli che riguardano la pro-posta di acquisto dellimmobile. In particolare, nel caso di accettazionedi proposte, deve sempre chiederne allagente immobiliare una confer-ma scritta. E opportuno concordare per iscritto lentit della provvigio-

ne e le relative modalit di pagamento, i servizi compresi nella provvi-gione e quelli esclusi.Fornire tutte le informazioni utili e la documentazione necessaria per-ch il mediatore possa operare con trasparenza e sicurezza nei con-fronti dei futuri acquirenti;In caso di conferimento di incarico ad un agente immobiliare, in esclusi-va o non in esclusiva, deve :

Scegliere e rispettare le modalit con cui assegna lincarico al-

lagente: la scelta dellincarico in esclusiva pone restrizioni allasua libert contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita inproprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvopagare le penali previste, ma gli consente di ottenere una serie diservizi supplementari che il cliente deve far indicare per iscritto sulmodulario. Lalternativa lincarico non in esclusiva che prevede lob-bligo del cliente di avvisare tempestivamente il mediatore dellavve-nuta vendita dellimmobile. In tale caso lagente non sar tenuto a

fornire tutti i servizi propri di un incarico in esclusiva, quali le forme dipubblicit, ma sar comunque chiamato al rispetto dei servizi indi-cati nel contratto, oltre a quelli propri del dovere professionale.

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CAPITOLO TERZO

LE FASI DELLACQUISTO O/E DELLA VENDITA

1. La trattativa

La trattativa necessaria per definire i particolari di un trasferimento, alfine di soddisfare sia gli interessi del venditore che dellacquirente. Tra glielementi importanti ricordiamo: il prezzo e le modalit dei pagamenti, itermini della consegna dellimmobile e della stipula dellatto di vendita, la

ripartizione delle spese condominiali nel tempo che trascorrer tra il preli-minare ed il rogito, delle spese straordinarie gi deliberate, la comunica-zione dellacquirente della eventuale necessit di accedere ad un mutuo ela comunicazione del venditore di eventuali vincoli esistenti sullimmobile.

2. La proposta dacquisto

La formulazione della proposta dacquisto la fase pi delicata della tratta-

tiva in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponen-te allacquisto per il periodo stabilito: la proposta dacquisto sottoscritta,generalmente formulata come proposta irrevocabile, vincolante per ilproponente ma non lo ancora per il venditore, il quale, finch non lasottoscrive, libero da qualsiasi impegno.Allo scadere del termine di validit, se il venditore non ha accettato, laproposta diviene inefficace.Per la completa tutela delle parti, opportuno che nella proposta vengano

indicati iscrizioni ipotecarie o gravami di qualsiasi natura, nonch la confor-mit urbanistica dellimmobile.Lacquirente deve analizzare con attenzione tutte le clausole della propostadi acquisto, prima di sottoscriverla.Nella fase della stesura della proposta, buona norma farsi rilasciare oprendere visione della documentazione principale relativa allimmobile, inparticolare latto di provenienza e le schede catastali; qualora la documen-tazione non fosse disponibile, opportuno indicare nella proposta stessale modalit con le quali i documenti verranno messi a disposizione. inoltre importante indicare nella proposta se si intende avvalersi di unmutuo per lacquisto, e soprattutto i termini con cui si pensa di accedervi.

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3. Laccettazione della proposta ed i pagamenti

La proposta solitamente accompagnata da un deposito infruttifero sottoforma di assegno intestato al venditore e non trasferibile: assegno cheverr restituito in caso di non accettazione del venditore; al contrario, incaso di conclusione del contratto, cio nel momento in cui lacquirente haconoscenza dellaccettazione del venditore, detta somma diverr caparraconfirmatoria.La definizione e la portata della caparra confirmatoria sono indicate nellar-ticolo 1385 del Codice Civile: Se al momento della conclusione del con-tratto una parte d allaltra, a titolo di caparra, una somma di denaro, o unaquantit di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento deve

essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che hadato la caparra inadempiente, laltra pu recedere dal contratto ritenen-do la caparra; se inadempiente invece la parte che lha ricevuta, laltrapu recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se per la parteche non inadempiente preferisce domandare lesecuzione o la risoluzione delcontratto, il risarcimento del danno regolato dalle norme generali.E importante sapere che con le nuove disposizioni tutti i pagamenti relativiallacquisto di un immobile dovranno essere obbligatoriamente effettuati

attraverso assegni o bonifici, fatto salvo per transazioni per un valore com-plessivo non superiore a euro 12.500,00. Gli estremi di questi pagamentidovranno essere conservati poich il notaio che stipuler latto dovr citarlinello stesso.Con il contratto concluso le parti sono vincolate reciprocamente alla suaesecuzione, quindi alla successiva stipula di un atto notarile con conse-guente trasferimento della propriet dellimmobile da parte del venditore epagamento del prezzo da parte dellacquirente.

Con laccettazione del venditore e la conclusione del contratto, lAgenteImmobiliare, regolarmente abilitato ed iscritto al Ruolo tenuto presso laCamera di Commercio, ha diritto a percepire la provvigione.

4. Il contratto preliminare

Il preliminare di compravendita, che contiene limpegno a vendere e adacquistare, un documento articolato creato congiuntamente tra le parti,

nel quale vi laccurata identificazione delle parti stesse, oltre ad una pre-cisa individuazione del bene oggetto della vendita; sottoscritto da tutte leparti in causa (elemento particolarmente importante nel caso che i vendito-

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ri siano pi duno, come da non sottovalutare la firma di entrambi i coniu-gi, nel caso che a vendere siano marito e moglie in regime di comunionelegale dei beni, nonch in caso di societ, la firma di chi legittimato).

Per essere sicuri che il contratto preliminare sia formalmente completo ecorretto, pu essere redatto con lassistenza di un professionista di fidu-cia, magari dallo stesso Notaio che curer la redazione dellatto definitivoche, in tal caso, provveder a:

fornire consulenza sotto ogni aspetto (anche fiscale) ad evitare contro-versie giudiziali;effettuare accertamenti preliminari (visure ipotecarie, visure catastali),in particolare se sono state corrisposte consistenti somme di denaro

come caparra o acconto;verificare validit e portata delle clausole.

I punti salienti che deve contenere un preliminare sono:I dati anagrafici delle parti;Lesatta individuazione del bene;Il prezzo concordato;Le modalit di pagamento, indicando in modo chiaro leventuale parte

imputata a caparra confirmatoria, gli acconti prezzo e, se presente, lacaparra penitenziale. Gli acconti versati con la sottoscrizione della pro-posta dacquisto, che possono essere ulteriormente integrati con lastipula del preliminare, potranno andare ad integrare la caparraconfirmatoria o semplicemente essere imputati ad acconti prezzo. Lac-conto unanticipazione del prezzo che lacquirente versa prima dellavendita: se la vendita non fosse stipulata, deve essere restituito allac-quirente;

La data nella quale le parti intendono stipulare latto notarile, indicandopossibilmente gi chi sar il Notaio incaricato ed i termini per la conse-gna dellimmobile;Lesistenza o meno di vincoli ipotecari o di altra natura;Laccollo delleventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzio-ne a cura del venditore con conseguente impegno a far cancellare lipo-teca;La provenienza dellimmobile e dei suoi accessori, e altri dati che gli

afferiscono, come propriet comuni, pertinenze, servit ecc ..;Lo stato degli impianti, certificazioni, rispondenze, conformit urbani-stica, eventuale scarico di responsabilit del venditore;

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Gli estremi degli eventuali agenti immobiliari o societ che abbiano se-guito la vendita e delle spese di mediazione pagate.

Una proposta di acquisto contenente le caratteristiche sopra citate un contratto preliminare a condizione che sia accettata con di-chiarazione scritta del venditore e lacquirente ne sia a conoscen-za.

5. La registrazione della proposta dacquisto e del preliminare

Un contratto preliminare di vendita, sia esso fatto per atto notarile o perscrittura privata, soggetto a registrazione in termine fisso presso lUfficiodelle Entrate (solo il contratto preliminare di vendita da parte di imprendito-

re proprietario di terreno edificabile senza caparra non soggetto a regi-strazione in termine fisso).Inoltre lart. 1, comma 46, della Legge 27 dicembre 2006 n. 296 estendeanche allagente immobiliare lobbligo di richiedere la registrazione e ponea carico dello stesso la responsabilit solidale per il pagamento dellimpo-sta di registro.

La registrazione del preliminare e della proposta dacquisto avviene presso

lUfficio delle Entrate e pu essere fatta da chiunque, per la proposta, entro20 giorni dalla avventa comunicazione al proponente della accettazionedel venditore, per il preliminare entro 20 giorni dalla stipula dello stesso.Limposta da pagarsi in sede di registrazione di 168,00 euro. In presenzadi caparra si paga altres limposta con laliquota di 0,50% sulla caparrastessa.

In presenza di acconto bisogna distinguere:

se il contratto definitivo soggetto al pagamento dellIVA, gli accontidevono essere fatturati dal promittente venditore con laliquota corri-spondente a quella della cessione (es. 4% per prima casa);se il contratto definitivo soggetto al pagamento dellimposta propor-zionale di registro, si paga il 3% sullimporto dellacconto.

Sia per la caparra che per gli acconti, le imposte pagate in sede di contrat-to preliminare saranno detratte dalle imposte che si pagheranno alla regi-

strazione del contratto definitivo di vendita, fatta eccezione per il caso divendita soggetta ad IVA.

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6. La trascrizione del preliminare

Bisogna sempre valutare la grande opportunit di trascrivere il contrattopreliminare presso lAgenzia del Territorio Servizio di Pubblicit Immobilia-re, stipulando detto contratto con atto notarile, in particolare se il vendito-re un imprenditore, una societ che potrebbe fallire, se intercorre unlasso di tempo piuttosto lungo tra contratto preliminare e atto di vendita ose la caparra molto cospicua.

La trascrizione, a differenza della registrazione che ha valenza essenzial-mente fiscale, finalizzata a tutelare il futuro acquirente:

evita il pericolo di formalit pregiudizievoli (vendite ad altri, ipoteche,

pignoramenti...) che potrebbero essere trascritte o iscritte prima delcontratto definitivo;attribuisce al futuro acquirente un privilegio in caso di fallimento delvenditore: a seguito della vendita forzata dei beni del fallito e della di-stribuzione del ricavato ai creditori il futuro acquirente preferito ri-spetto agli altri creditori, anche ipotecari, del fallito;blocca la revocatoria fallimentare ed il potere del curatore di optare peril relativo scioglimento, quando il contratto preliminare sia stato conclu-

so a giusto prezzo ed abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo,destinato a costituire labitazione principale dellacquirente o di suoiparenti ed affini entro il 3 grado.

7. Il notaio

La scelta del notaio spetta normalmente allacquirente, sul quale gravanole spese dellacquisto.

Il notaio ha il compito di verificare che la propriet sia piena, non sia grava-ta da formalit pregiudizievoli e di controllare lidentit dei proprietari e laindividuazione del bene da acquistare.Il controllo dellassenza o meno di formalit pregiudizievoli (ipoteche,pignoramenti, sequestri, citazioni, contratti preliminari, privilegi, diritti diterzi in genere) avviene presso lAgenzia del Territorio competente, attra-verso lo studio degli atti inerenti la propriet per un periodo di oltre 20anni: si tratta in estrema sintesi di ricostruire i passaggi di propriet per

almeno gli ultimi venti anni allo scopo di riscontrare la continuit delle tra-scrizioni e linesistenza di gravami.Il notaio verifica altres la corretta individuazione planimetrica ed il corretto

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classamento del bene presso lUfficio del Catasto.Svolta questa attivit, il notaio incomincia a predisporre latto di venditache deve prevedere anche:

lindicazione di tutti i provvedimenti urbanistici che hanno concorso allacostruzione del fabbricato e la conformit delle opere a detti provvedi-menti;la legittimazione del venditore a cedere (in rapporto al regime con ilproprio coniuge, con eventuali altri contitolari, a procedure fallimentario a delibere autorizzative di enti);la legittimazione dellacquirente ad acquistare (in rapporto al regime colproprio coniuge, a procedure fallimentari a delibere autorizzative di enti,alla propria cittadinanza se straniero non residente in Italia);

le modalit di pagamento al venditore e al mediatore;leventuale allegazione dei documenti relativi al rendimento energeticodellimmobile, nei casi previsti dalla normativa in materia;le previsioni fiscali (atto IVA o registro, eventuali agevolazioni,problematiche legate a decadenze fiscali).

Il notaio d inoltre la propria consulenza al fine di risolvere le problematichegiuridiche e fiscali riscontrate, come ad esempio: rischi di perdita dellapropriet, dovuti a donazioni precedenti oppure nei confronti di eredi sco-

nosciuti o di privilegi fiscali sullimmobile (come nel caso di rivendita dellaprima casa nei cinque anni), di revocatorie, di fallimenti, di diritti di prelazionea favore dello Stato per beni di interesse culturale o per beni affittati, divincoli legati alle autorimesse.Il notaio infine provvede alle formalit successive allatto, quali la registra-zione (per il pagamento delle imposte) e la trascrizione (per rendere lattoopponibile ai terzi).Il Collegio Notarile di Como e Lecco offre anche un servizio di consulenza

gratuita, previo appuntamento, connessa con lattivit notarile.8. Responsabilit del notaio in caso di errori

In caso di omessa verifica da parte del notaio rogante una vendita circaleventuale sussistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli e di conse-guente dimostrata esistenza di danno per la parte acquirente, al notaiopu essere richiesto un risarcimento.Qualora invece ci sia stato nella redazione dellatto un mero errore materia-le (es. nellindicazione dei dati identificativi delle parti o delloggetto) puessere opportuno fare richiesta allo stesso notaio rogante di procederealla rettifica del dato errato.

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9. La cancellazione dellipoteca

Se sulla casa che si vuole vendere/acquistare c unipoteca e lacquirentenon intende accollarsi il mutuo a fronte del quale stata iscritta lipoteca,questultima pu essere cancellata prima della vendita con il metodoBersani, ossia con lestinzione del mutuo e lincarico alla Banca affinchla stessa trasmetta allAgenzia del Territorio (servizio di pubblicit immobi-liare) la comunicazione attestante lestinzione dellobbligazione.Il giorno della vendita bisogna per controllare che lipoteca risulti annota-ta di cancellazione presso lAgenzia del Territorio (servizio di pubblicitimmobiliare) perch la Banca ha trenta giorni di tempo successivi allestin-zione del mutuo per chiedere che lipoteca permanga.

E comunque sempre possibile cancellare lipoteca con atto notarile (le cuispese sono assai ridotte), atto che garantisce lefficacia immediata dellacancellazione.

10. Acquisto da costruttore

opportuno fare alcune precisazioni sulla vendita di immobili da costruireda chi per definizione costruttore.

Con il D.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, recante Disposizioni per la tuteladei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a normadella legge 2 agosto 2004, n. 210 ed entrato in vigore il 21 luglio 2005sono state introdotte importanti novit per questo tipo di acquisti: sonopresenti ben precise garanzie a tutela dellacquirente e a carico di chi ven-de detti immobili, quale la fideiussione che in sede di contratto prelimina-re il costruttore obbligato a procurare allacquirente per un importo corri-spondente alle somme che il costruttore ha riscosso.

Il suo mancato rilascio legittima lacquirente a far dichiarare nullo il con-tratto, con conseguente richiesta di restituzione dei soldi gi pagati, oltreche degli eventuali danni.Altra importante novit costituita dallobbligo gravante sul costruttore dirilasciare allacquirente una polizza assicurativa che, per almeno dieci anni,lo tenga indenne dai danni derivanti da rovina totale o parziale delledificioo da gravi difetti costruttivi delle opere.

11. Assegnazione di immobile da cooperative

Una ulteriore modalit di acquisto immobiliare lassegnazione da coope-

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rativa attraverso la domanda di ammissione a socio, oppure acquistandola quota di un socio uscente.E indispensabile che il cliente che si rivolge ad una cooperativa valutilaffidabilit della stessa mediante alcune indagini quali liscrizione ad unaassociazione di cooperative, allAlbo nazionale delle cooperative, i verbalidi revisione del bilancio dellattivit annuale o biennale, lo statuto, lattocostitutivo, il regolamento condominiale, la convenzione con il comune, laconcessione edilizia. necessario chiarire preliminarmente quali siano i costi di progettazione,di costruzione e di accatastamento, gli oneri di concessione, di allaccia-mento ai servizi, quali ancora i costi per revisione dei prezzi, limporto delmutuo originariamente contratto e i rischi derivanti da eventuali ritardi nelle

procedure di costruzione od assegnazione della quota di mutuo frazionatopoich la responsabilit per un mancato pagamento grava su tutti i socidella cooperativa fino allassegnazione definitiva dellalloggio e della suacorrispondente quota di mutuo frazionato.

12. Edilizia convenzionata

Una tipologia di immobili riguarda poi quelli realizzati in edilizia convenzio-

nata da imprese che, a seguito di apposita convenzione stipulata con gliEnti locali, vendono a soggetti con requisiti specificati in convenzione im-mobili in diritto di propriet, od anche in diritto di superficie con concessio-ni in genere di 99 anni rinnovabili. Per tali immobili esiste una disciplinaspecifica che prevede la possibilit di successiva vendita a potenziali ac-quirenti, che devono possedere le medesime caratteristiche stabilite nellespecifiche Convenzioni, a prezzi fissati dagli Uffici Comunali.

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CAPITOLO QUARTO

IMPOSTE SULLACQUISTO DELLA CASA

1. Le imposte sulla casa

Chi acquista una casa tenuto al pagamento dellimposta di registro, oalternativamente dellIVA, nonch delle imposte ipotecarie e catastali.Pi precisamente

I. Se il venditore :un privato;

un impresa non costruttrice;un impresa costruttrice (o che ha ristrutturato limmobile) ed hafinito i lavori da pi di 4 anni;

le imposte da pagare sono:imposta di registro 7%imposta ipotecaria 2%imposta catastale 1%.

II. Se il venditore :unimpresa costruttrice (o che ha ristrutturato limmobile) e la ven-dita fatta nei 4 anni dalla fine dei lavori;

le imposte da pagare sono:- IVA al 10% ( o 20% se fabbricato di lusso)- imposta di registro euro 168,00 = fissaimposta ipotecaria euro 168,00 = fissaimposta catastale euro 168,00 = fissa.

Le imposte sono versate dal notaio al momento della registrazione dellat-to.Le imposte proporzionali si pagano sul prezzo, salvo che ricorrano le con-dizioni per richiedere nellatto notarile di acquisto lapplicazione della clau-sola prezzo-valore: si dichiara il prezzo pagato, ma si pagano le imposteproporzionali sul valore catastale dellimmobile se:

la vendita ha per oggetto immobili ad uso abitativo e/o relative per-tinenze;lacquirente persona fisica che non agisce nellesercizio di attivitcommerciali, artistiche o professionali;

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latto soggetto ad imposta di registro (sono escluse quindi lecessioni soggette ad IVA).

Viene cos meno ogni convenienza di dichiarazione diretta allevasione fi-scale. Gli onorari notarili sono inoltre ridotti del 30 per cento.Il meccanismo del prezzo-valore si applica a condizione che nellatto siaindicato lintero prezzo pattuito: se viene occultato, anche in parte, ilcorrispettivo pattuito le conseguenze e le sanzioni sono molto salate!

2. Agevolazioni prima casa

Quando si acquista la prima casa le imposte sono ridotte:

I. Se il venditore :- un privato- un impresa non costruttrice- un impresa costruttrice ( o che ha ristrutturato limmobile) ed ha

finito i lavori da pi di 4 annile imposte da pagare sono:

imposta di registro 3%imposta ipotecaria euro 168,00 = fissa

imposta catastale euro 168,00 = fissa.II. Se il venditore :un impresa costruttrice (o che ha ristrutturato limmobile) e la vendi-ta fatta nei 4 anni dalla fine dei lavori

le imposte da pagare sono:IVA al 4%imposta di registro euro 168,00 = fissaimposta ipotecaria euro 168,00 = fissa

imposta catastale euro 168,00 = fissa.

3. Requisiti prima casa

OGGETTO: deve trattarsi di casa dabitazione non di lussoSOGGETTO:

lacquirente deve risiedere nel Comune in cui si trova limmobile o

deve trasferirsi entro 18 mesi dalla stipula dellatto o dimostrare diprestare la propria attivit lavorativa prevalente nel Comune dove sitrova limmobile;

a.

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lacquirente non deve avere, da solo o in comunione con il coniuge,alcun diritto (propriet, uso, usufrutto o abitazione) su altra casa diabitazione in quel Comune;lacquirente non deve essere titolare, neppure per quota, su tutto ilterritorio nazionale, di diritto di propriet, usufrutto, uso, abitazione,su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

Per evitare speculazioni, limmobile acquistato con le agevolazioni primacasa non pu essere venduto prima di 5 anni dalla data dellacquisto,pena la perdita dalle agevolazioni, ed il pagamento di soprattasse ed inte-ressi.Si pu evitare questa decadenza dalle agevolazioni, acquistando nuova-

mente casa entro un anno dalla data della vendita. In tale caso si potranche godere del credito dimposta, come sorta di sconto sul nuovoacquisto, pari allimposta pagata per il primo.

b.

c.

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CAPITOLO QUINTO

IL MUTUO

Vista la particolare complessit e delicatezza della materia, si ritenuto difarne una trattazione puntuale e il pi possibile precisa al fine di contribuirea chiarirne gli aspetti e le novit rilevanti.

1. Definizione

1.1 Il mutuo il contratto con il quale una parte consegna allaltra unadeterminata somma di denaro con obbligo alla restituzione della stessa,normalmente maggiorata degli interessi (artt. 1.813 e ss. Codice Civile).

2. La richiesta

2.1 Chiedere e ottenere un mutuo per lacquisto della casa oggi unope-razione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - atten-

zione.2.2 Per ottenere un mutuo normalmente sufficiente rivolgersi a una ban-ca e fornire i documenti che questa chiede.2.3 Se si ritiene di avvalersi di un mediatore creditizio, opportuno cono-scere preventivamente il compenso da riconoscere destinato ad incremen-tare il costo delloperazione.2.4 La garanzia ipotecaria impone per Legge la prestazione notarile, inquanto si va a toccare il registro pubblico delle propriet immobiliari e ci

pu essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico uffi-ciale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se neassuma la responsabilit a garanzia delle parti.2.5 Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti pu rivol-gersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e alnotaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatarioe il cui intervento pu essere utilizzato al meglio per avere tutta la consu-lenza e le informazioni necessarie relative alloperazione.

2.6 La prassi di rivolgersi per tempo al notaio veramente determinante eda incentivare, in quanto il notaio ha minore possibilit di azione se i proble-mi vengono posti nellimminenza di scadenze contrattuali quando lacqui-

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rente dellimmobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha lassoluta ne-cessit di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi allerogazione del fi-nanziamento.2.7 il caso di ricordare, inoltre, che lintervento preventivo del notaio incontratti di questo genere costituisce unopportunit effettiva di ottenereassistenza legale ordinariamente e complessivamente compresa nel costodellatto notarile.

3. Chiarezza del contratto

3.1 A volte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo inparte dovuto alla necessit di utilizzare termini tecnici insostituibili; certa-

mente uno sforzo di semplificazione garantirebbe un rapporto pi chiarotra banche e clienti.3.2 I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo206/2005), hanno un vero e proprio diritto a una informazione esauriente,chiara e comprensibile; principio che contenuto nella nuova disciplinanazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari. Per effet-to di questultima normativa, le banche sono anzitutto tenute a mettere adisposizione della clientela nei locali aperti al pubblico un foglio informativo

il quale deve contenere, tra laltro, le condizioni economiche delloperazio-ne e le principali clausole contrattuali che la regolano. Tale informativa puessere attuata anche mediante lutilizzo di un prospetto chiamato E.S.I.S.(European Standardised Information Sheet). Caratteristica dellE.S.I.S. quella di fornire uninformativa personalizzata relativa al prodotto individua-to come preferibile, contenente, tra laltro, lindicazione del tasso nominalee di quello effettivo, la durata, le rate e i relativi importi, le spese accesso-rie e altro. Il cliente cos in grado di valutare pi agevolmente e soprattut-

to di confrontare le condizioni di mutuo proposte dalle diverse banche e discegliere lofferta pi conveniente.3.3 Il cliente (mutuatario), una volta scelta la banca finanziatrice, ha poi ildiritto di avere in consegna da questultima, con un congruo anticipo primadella conclusione del contratto, una copia completa del testo contrattualeper una ponderata valutazione del suo contenuto. La consegna di tale co-pia non impegna le parti alla conclusione del contratto. senzaltro daraccomandare al consumatore un effettivo e tempestivo esercizio di tale

diritto, perch solo avendo il tempo di leggere le clausole economiche enormative del contratto (e di tutti gli allegati), o di farle leggere al notaio difiducia o alle Associazioni dei consumatori, pu richiedere eventuali modi-

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fiche e correzioni, nonch evitare sorprese dellultimo istante.3.4 Al contratto deve altres essere unito un documento di sintesi volto afornire al cliente con chiara evidenza un riassunto delle pi significativecondizioni contrattuali ed economiche. Se si incontrano difficolt nella com-prensione di tali documenti e delle indicazioni fornite dai funzionari di ban-ca, ci si pu rivolgere sia alle Associazioni dei consumatori, sia al notaio,che daranno le informazioni e le spiegazioni del caso.3.6 Qualunque cliente ha il diritto di scegliere il notaio di propria fiducia:pu rivolgersi ad esso senza soggezione, anche prima della scelta definiti-va della banca, allo scopo di ottenere informazioni e consigli.

4. Il tasso di interesse e la durata

4.1 Il tasso e la durata sono senzaltro gli elementi principali da tener pre-senti nella valutazione di un mutuo.4.2 Il tasso degli interessi pu essere fisso, quando convenuto nellastessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere defi-niti con criterio di obiettivit e terziet.4.3 La scelta tra tasso fisso e variabile questione di merito, relativamen-

te alla quale il mutuatario ha piena discrezionalit, assumendone il rischiocon totale responsabilit: preferisce il primo, di massima, colui che ritieneche il costo del denaro aumenter nel periodo di durata del mutuo; se cossar, avr fatto un buon affare, perch la sua rata rester invariata; ma seinvece il costo del denaro diminuisce, potr trovarsi a pagare un interessefuori mercato. Preferisce il tasso variabile in particolare chi ritiene che ilcosto del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibili-t che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente; se, invece,

il costo del denaro sale, aumenter anche limporto della rata. Il tasso di unmutuo variabile normalmente pi basso di quello di un mutuo a tassofisso.4.4 Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso emutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i sud-detti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il termine dimutuo a tasso misto si indica lipotesi in cui, a scelta del mutuatario, esecondo le modalit stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da

fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso varia-bile ma che non pu mai superare un certo tetto massimo predefinito;esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali

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aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla duratadel contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora. anchenecessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tassoiniziale (di ingresso) pi basso per le prime rate rispetto al tasso che verrapplicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosid-detto tasso a regime, il quale , ovviamente, quello pi importante).4.5 Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorre-r fare fronte, senzaltro opportuno richiedere alla banca il piano di am-mortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente lindi-cazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e ledate di scadenza: ci consente una pi chiara pianificazione del bilanciofamiliare.

I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, pi omeno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolatisulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener contoanche delle eventuali future variazioni dei tassi di mercato. Si chiamapreammortamento il periodo di tempo - generalmente di breve durata -durante il quale il mutuatario impegnato a restituire rate composte da soliinteressi e non anche da capitale.

5. I costi accessori5.1 Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi,anche altre spese che necessario conoscere per tempo.5.2 Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di onerieconomici; quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare banca per banca le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce dicosto. Tra queste oltre, come gi detto, leventuale mediazione creditizia

vi sono anche le assicurazioni, pi o meno obbligatorie, con le quali ci sigarantisce contro il rischio di incendio/scoppio dellimmobile concesso ingaranzia, o di invalidit e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti diassicurazione vanno verificati con attenzione, tra laltro, la durata, le moda-lit di pagamento, leventuale sovrapposizione con altre assicurazioni giesistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro. Queste spese aggrava-no il costo complessivo del mutuo e ne rendono pi difficile la valutazione.5.3 Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente - e il cliente

ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto - lI.S.C. (Indica-tore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo esul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformit al T.A.E.G.

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(Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costoeffettivo, rappresentato cio da un tasso che tiene conto, oltre che deltasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere perutilizzare il credito.5.4 Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare subase omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

6. Il trattamento fiscale

6.1 bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il notaio difiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano ilmutuo e delle spese notarili. Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari

regolato dallarticolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: in luogo delleordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita inpi di diciotto mesi, si applica unimposta sostitutiva a carico del cliente.Limposta pari allo 0,25% dellimporto mutuato, fatta eccezione per ifinanziamenti contratti per lacquisto, la costruzione o la ristrutturazione diabitazioni diverse dalla prima casa, per i quali limposta sale al 2%.

7. I costi notarili

7.1 Quanto alla parcella notarile, essa fissata sulla base di una tariffaapprovata con decreto ministeriale: legittimo richiedere al notaio di fidu-cia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valu-tazione realistica del lavoro da compiere. La parcella notarile di basecalcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide conlimporto per cui viene iscritta lipoteca; detto valore, come si vedr pi avanti, superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo da

valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessit della pratica.

8. Lerogazione del mutuo

8.1 Poich lipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nel-lapposito ufficio (Agenzia del Territorio), e ci pu essere fatto solo dopola sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la som-ma mutuata sino a quando sia certa dellavvenuta iscrizione (e consolida-

mento) dellipoteca: ci significa dover aspettare, a seconda dei casi, an-che due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre deldenaro ottenuto in prestito.

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8.2 Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di unacompravendita immobiliare, il venditore dovr di conseguenza attenderediversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso labanca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilit del denaro.8.3 Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizionela somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamatoprefinanziamento: in tal caso opportuno verificare quali siano gli interessie gli altri eventuali oneri che la banca richiede.8.4 In alternativa al prefinanziamento necessario accordarsi in anticipocon il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deveessere opportunamente garantito. compito del notaio di fiducia proporree spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

9. Il tasso di mora e linadempimento

9.1 Il tasso di mora generalmente superiore a quello ordinario, al fine didisincentivare il ritardo nei pagamenti; anchesso, per, secondo i pi re-centi orientamenti normativi e giurisprudenziali, non pu esorbitare certilivelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. In alcuni contratti, ac-canto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di

recupero crediti, ecc.), che ottengono nella sostanza il risultato di maggio-rare lammontare di risarcimento a carico del mutuatario.9.2 Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti dellerate, conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzionedel contratto per inadempimento, con conseguente obbligo di restituzioneimmediata dellintero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancatarestituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante leprocedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore,

che comportano la vendita forzata dellimmobile concesso in ipoteca.

10. La sospensione del pagamento

10.1 Per i contratti di mutuo riferiti allacquisto di unit immobiliari adibitaad abitazione principale del mutuatario, la Legge 244/2007 ha introdottola facolt per il debitore di chiedere la sospensione del pagamento dellerate per non pi di due volte e per un periodo massimo complessivo non

superiore a diciotto mesi nel corso dellesecuzione del contratto e sempreche non siano iniziate le suddette procedure esecutive. Per ottenere talebeneficio, per, il mutuatario deve dimostrare di non essere in grado di

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provvedere al pagamento delle rate e deve fornire questa dimostrazionesecondo le modalit previste da un regolamento di attuazione non ancoraemanato: fino ad allora la facolt di sospensione, a meno che non siaprevista contrattualmente, non operativa.10.2 Gli inadempimenti verificatisi nel settore dei finanziamenti causano ledovute segnalazioni ad enti pubblici e privati appositamente costituiti per ilcontrollo e la prevenzione delle frodi e il rischio del credito, e che hanno loscopo di monitorare la puntualit dei pagamenti effettuati; la segnalazionedegli inadempimenti a questi enti pu pregiudicare lottenimento di nuovifinanziamenti. I Sistemi di Informazione Creditizia (S.I.C.), gestiti dagli entiprivati sono soggetti a codici deontologici e di buona condotta; la bancadati gestita da enti pubblici(detta Centrale Rischi) disciplinata dalle istru-

zioni della Banca dItalia.11. La garanzia ipotecaria e le eventuali garanzie accessorie

11.1 Lipoteca la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevola-re il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Essasi dice di primo grado quando non preceduta da altre ipoteche. Per de-terminare il valore dellipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono

essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardinei pagamenti, le eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, comesopra gi detto, lipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmentesuperiore a quello del mutuo.Tale ipoteca viene poi cancellata a seguito dellestinzione del debito. Per leprocedure relative alla cancellazione si rinvia allapposito paragrafo 9 delcapitolo terzo.11.2 Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore

dellimmobile offerto in garanzia, ma anche la capacit economica del de-bitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione costituitodalla dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiestala fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore peril figlio), che si assume cos limpegno di pagare quanto dovuto dal debitorein caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono essere determi-nati i limiti di importo e di durata.

12. Lestinzione anticipata e le eventuali penali

12.1 Nei contratti di credito fondiario (disciplinati dallarticolo 38 e seguen-

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ti del Decreto Legislativo 385/1993, Testo Unico Bancario), la possibilitdi restituire il mutuo anticipatamente una facolt attribuita dalla legge almutuatario.12.2 Generalmente anche negli altri contratti convenzionalmente previ-sta tale possibilit. Il mutuatario pu quindi decidere, a un certo puntodellammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancoradovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.12.3 A fronte di questo mancato guadagno la banca pu, in linea generalee se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche com-missione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sonoora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali,commissioni n altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata o di

rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito difrazionamento) per le seguenti finalit: per lacquisto o per la ristrutturazionedi unit immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della pro-pria attivit economica o professionale da parte di persone fisiche.. Incaso di mutui contratti, con le finalit sopra descritte, prima del 2 febbraioo del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per lestinzione anticipatao il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base allaccordo rag-giunto tra lABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello

nazionale il 2 maggio 2007, ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008relativo ai mutui frazionati.12.4 Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammis-sibile, lo stesso disciplinato da una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio2000, peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo laquale il compenso deve ove previsto - essere fissato in via esclusiva eomnicomprensiva, e il contratto deve prevedere con apposita ed espres-sa menzione, che nessun altro onere pu essere addebitato. Non solo:

deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso,utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole con-sultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o pi esempidi applicazione della formula. Di norma il compenso per lanticipata estin-zione pi basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti dimutuo a tasso fisso.

13. La detraibilit fiscale degli interessi passivi e degli oneri

accessori

13.1 La legge prevede la detraibilit fiscale di una parte degli interessi

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passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagatiper mutui ipotecari contratti per lacquisto di immobili da adibire ad abita-zione principale; la detrazione circoscritta alla parte di interessi, ed one-ri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dellabitazio-ne dichiarato nellatto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.13.2 prevista la detraibilit fiscale anche degli interessi relativi ai mutuicontratti per la costruzione (e per alcuni casi di ristrutturazione ediliziaparticolarmente rilevante), dellabitazione principale.13.3 Il diritto alla detraibilit fiscale conservato anche nei casi dirinegoziazione, surrogazione e con certi limiti, sostituzione del mutuo.13.4 Il vantaggio fiscale un elemento di cui tener conto nella valutazionedel costo complessivo del mutuo: per senzaltro opportuno farsi consi-

gliare dal notaio di fiducia, o da un esperto fiscalista, per orientarsi corret-tamente nellintricata rete delle condizioni e dei limiti alla detrazione.13.5 Attualmente, se lacquirente ha contratto un mutuo ipotecario perlacquisto dellabitazione principale, propria o di suoi familiari, potr detrar-re dalla Dichiarazione dei Redditi relativa allanno durante il quale ha pagatole rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati indipendenza del mutuo, sino a un importo di 3.615,20 (per un risparmioche pu giungere quindi a circa 687 per anno), da ripartire tra tutti gli

intestatari del mutuo stesso. Se il mutuo intestato a entrambi i coniugi eun coniuge fiscalmente a carico dellaltro, la detrazione spetta a questul-timo per entrambe le quote di interessi.13.6 La detrazione ammessa a condizione che:lappartamento sia stato adibito ad abitazione principale di tutti gli intestataridellimmobile entro un anno dallacquisto;lacquisto sia avvenuto nellanno precedente o successivo alla data distipulazione del mutuo.

13.7 Qualora il prezzo dichiarato nellatto di vendita sia inferiore allimportodel finanziamento, la detrazione non spetta sugli interessi che si riferisco-no alla parte di mutuo eccedente lammontare del prezzo, perch am-messa soltanto nei limiti del valore dichiarato in atto.13.8 Tra gli oneri accessori detraibili rientrano limposta sostitutiva, limpo-sta per liscrizione di ipoteca, le spese di istruttoria, di perizia e quellenotarili relative alla stipulazione del mutuo.13.9 Se viene acquistata ununit immobiliare oggetto di lavori di

ristrutturazione edilizia, comprovati da concessione edilizia o atto equiva-lente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui lappartamento adibito a dimora abituale e comunque entro due anni dallacquisto.

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14. La rinegoziazione del mutuo

14.1 Le variazioni nellandamento del costo del denaro e le innovazioninelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenien-za a cambiare in corsa le condizioni dei mutui: tali modifiche si possonoeffettuare con diversi strumenti. La rinegoziazione (a volte meglio:ricontrattazione) un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridicoeuropeo, ma comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti(banca - cliente).14.2 La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Aisensi della Legge 244/2007 sempre salva la possibilit del creditoreoriginario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del con-

tratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anchenon autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni perchiedere di formalizzare laccordo di rinegoziazione in forma notarile o au-tentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilit auna concreta riduzione dei compensi dovuti per lintervento del notaio.

15. La surrogazione (c.d. PORTABILITA DEL MUTUO)

15.1 La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguirerisparmi ai mutuatari: si tratta della portabilit (o surrogazione). Il mutuatariopu accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cuiestinguere quello con la banca originaria che non pu opporsi; il nuovoprestito sar garantito dalla stessa ipoteca gi concessa a garanzia delmutuo originario.15.2 Al fine di usufruire di condizioni finanziarie pi favorevoli ed eventual-mente di ottenere anche liquidit per soddisfare sopraggiunte necessit

finanziarie, anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderneuno nuovo presso la stessa o unaltra banca (mutuo di sostituzione). In talecaso, occorrer tener conto sia dei costi connessi con lanticipata estinzio-ne, sia di quelli derivanti dallaccensione di un nuovo contratto di finanzia-mento.15.3 In particolare, per quanto riguarda la surroga, per realizzare lopera-zione di portabilit dellipoteca di cui sopra la normativa prevede:a) il contratto di mutuo tra la banca subentrante (cio la nuova banca

scelta dal cliente per effettuare la nuova operazione di mutuo finalizzataallestinzione del finanziamento in essere) e il cliente, in cui sia espressa-mente indicata la specifica destinazione della somma mutuata;

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b) la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria (cio la bancache ha in essere il finanziamento da estinguersi con le somme concesse amutuo dalla banca subentrante), in cui il debitore dichiara la provenienzadella somma impiegata nel pagamento;c) il consenso alla surrogazione, con il quale il debitore surroga la nuovabanca mutuante nei diritti di garanzia della banca mutuante originaria e inforza del quale, sussistendo gli altri presupposti stabiliti in particolare dallart.1.202 Codice Civile, viene eseguita dal Conservatore dei Registri Immobi-liari (ossia il responsabile dellAgenzia del Territorio Servizio Pubblicit Im-mobiliare) ai sensi dellart. 2.843 Codice Civile, lannotazione da cui conse-gue la trasmissione dellipoteca dalla Banca originaria alla nuova Bancasubentrante.

15.4 Lannotazione della surrogazione conclude il procedimento di portabilite assicura il subentro, con efficacia nei confronti di chiunque, della nuovabanca mutuante nella garanzia ipotecaria che assisteva il precedente mu-tuo.15.5 Al fine di poter richiedere al responsabile dellAgenzia del TerritorioServizio Pubblicit Immobiliare lannotazione della surroga nellipoteca necessario che loperazione di surrogazione risulti da atto pubblico o scrit-tura privata autenticata.

15.6 Il mutuo, la quietanza e il consenso alla surrogazione possono risulta-re o da un unico atto o da tre atti distinti e separati.15.7 Occorre peraltro tenere presente che tali atti, anche se scindibili dalpunto di vista formale, vale a dire della concreta modalit di redazione,sono invece strettamente legati sotto il profilo logico e sostanziale. Pertan-to, sebbene non sia strettamente necessaria la compresenza della bancaoriginaria, della banca subentrante e del cliente, appare opportuno e fun-zionale al buon esito delloperazione assicurare tale compresenza e quindi,

stipulare in un unico contesto i tre atti delloperazione di portabilit facendoricorso a un atto unico: in realt si tratta di un unico documento contenen-te:- il mutuo;- la quietanza (in tale atto la banca originaria si obbliga a non richiedere -secondo la disciplina di cui allart. 13 comma 8 D.L. n. 7/2007 e suaconversione in legge - la cancellazione dellipoteca a suo tempo iscritta, epresta inoltre consenso allannotazione della surrogazione a margine della

predetta iscrizione ipotecaria);- il consenso alla surrogazione della nuova banca mutuante nella posizionedelloriginaria banca creditrice.

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15.8 Tale unico documento dovr essere sottoscritto da tutte le parti inte-ressate mediante atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autentica-ta); lintervento nellatto della banca originaria risulter ovviamente circo-scritto al rilascio della quietanza di pagamento ed alle conseguenti dichia-razioni, e per tale banca interverr un rappresentante munito degli idoneipoteri.15.9 Lintervento del notaio nel procedimento di portabilit garanzia delmiglior funzionamento dellistituto. Latto notarile (sia nella forma dellattopubblico, sia in quella della scrittura privata autenticata) garantisce infatti:- certezza di data allatto medesimo (come evidenziato anche dalla circola-re dellAgenzia del Territorio del 21 giugno 2007);- certezza non solo della riferibilit dellatto a chi lo ha sottoscritto (accerta-

mento dellidentit personale delle parti ai sensi dellart. 49 della leggenotarile), ma anche della verifica della capacit, della legittimazione e deipoteri di rappresentanza di questultimo (art. 54 del regolamento notarile);- controllo di legalit del contenuto dellatto (art. 28 della Legge Notarile) epi in generale informazioni e chiarimenti da parte del notaio (pubblicoufficiale imparziale) riguardo al contenuto ed agli effetti dellatto;- idoneit del titolo ai fini della esecuzione della pubblicit immobiliare, maanche, ricorrendone le condizioni, idoneit dellatto quale titolo esecutivo.

16. Il mediatore creditizio

E Mediatore Creditizio colui che professionalmente, anche se non a titoloesclusivo, ovvero abitualmente mette in relazione, anche attraverso attivitdi consulenza, banche o intermediari finanziari determinati con la potenzia-le clientela al fine della concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma.Il ruolo del mediatore creditizio espressamente regolato dalla legge sul-

lusura 108/96, ma il contenuto dellattivit stato meglio precisato dalregolamento di attuazione (D.P.R. 28 luglio 2000, n. 287 ).La legge prevede listituzione di un apposito albo dove devono essere inse-riti tutti coloro che svolgono la professione. La domanda di iscrizione allAl-bo dei mediatori creditizi va presentata alla Banca dItalia, che dal 1 gen-naio 2008 ha incorporato le funzioni dellUIC (Ufficio italiano cambi).La chiarezza nei rapporti con la clientela rappresenta, in tale attivit, ele-mento di primaria importanza. Per ottenere questo risultato, occorre che il

mediatore fornisca al cliente :L Avviso, contenente le principali norme di trasparenza, idoneo aevidenziare al cliente quali sono gli strumenti di tutela previsti in suo

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favore. In esso deve essere indicato chiaramente che ad essi vietato concludere contratti di finanziamento nonch effettuare, perconto di banche o intermediari finanziari, lerogazione di finanziamenti,inclusi eventuali anticipazioni, e ogni forma di pagamento o di incas-so in denaro contante, di altri mezzi di pagamento o di titoli di credi-to ad eccezione della mera consegna di assegni non trasferibili inte-gralmente compilati dalle banche e/o dal cliente.Il foglio informativo, contenente informazioni analitiche sul Media-tore creditizio, sulle provvigioni, spese, oneri e altre condizioni con-trattuali nonch sugli eventuali rischi tipici del servizio;La copia completa dello schema di contratto di mediazione creditiziache pu essere chiesta dal cliente ancora prima della conclusione

del contratto;Il documento di sintesi delle principali condizioni contrattuali ed uni-to al testo del contratto volto a fornire al cliente una chiara evidenzadelle pi significative condizioni economiche e contrattuali.

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CAPITOLO SESTO

CODICE CONSUMO E CLAUSOLE VESSATORIE

Lart. 33 del Codice del Consumo (D.Lgs. n. 206 del 06.09.2005) defini-sce vessatorie, fino a prova contraria, le clausole che, malgrado la buonafede del mediatore, determinano a carico del consumatore uno squilibriodei diritti ed obblighi significativo.Questa norma applicata ai contratti di cui si parla ha rafforzato la protezio-ne del cliente poich tali clausole, inserite nel contratto, sono considerate

inefficaci, e quindi nulle.E quindi opportuno che i moduli contrattuali prevedano diritti reciproci perentrambe le parti, proprio perch il riequilibrio pu essere perseguito in-crementando quantitativamente e qualitativamente gli obblighi ed i doveridel mediatore. Spetter poi al mediatore, che, a differenza del consumato-re, agisce nellambito della propria attivit professionale o imprenditoriale,provare che lassetto contrattuale complessivo tale da annullare ognisquilibrio a scapito del consumatore.

Questa normativa ha estrema rilevanza nellambito della compra-venditaimmobiliare tramite agenzia. Nel caso, infatti, di contratti proposti al con-sumatore per iscritto, le clausole in essi contenute devono sempre essereredatte in modo chiaro e comprensibile. In caso di dubbio sul senso di unaclausola, prevale linterpretazione pi favorevole al consumatore.

Le clausole che pi frequentemente risultano coinvolte sono:

1. irrevocabilit dellincarico2. penale in caso di recesso3. esclusiva4. foro competente per le controversie

1. Lirrevocabilit dellincarico e della proposta

Pu essere inserita se valida per entrambi i contraenti, cliente e mediatore.

Tale clausola, infatti, determina la conclusione di un contratto inscindibileper il firmatario della proposta e che lo obbliga a concludere laffare. Incaso, infatti, decida non procedere a quanto previsto dal contratto che ha

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sottoscritto, dovr, ove la rinuncia avvenga dopo laccettazione della pro-posta da parte del venditore, pagare una penale allaltra parte, e rico-noscere comunque la provvigione al mediatore, ove gli abbia affidatolincarico.Lirrevocabilit a carico del solo cliente, e che generalmente prevede unapenale a suo carico, rischia, ove non bilanciata, di essere annullata in giudi-zio, perch potrebbe risultare vessatoria.Per il mediatore vi quindi il concreto rischio che, agendo il giudice perannullare e cancellare dal contratto la clausola vessatoria, il contratto ri-manga privo di previsione di penale, rendendo difficoltosa leventuale ri-chiesta di risarcimento per violazione dellirrevocabilit.

2. Penale in caso di recesso manifestamente eccessiva quella clausola penale che preveda il paga-mento di un importo sproporzionato rispetto allattivit conclusa dallagen-te al momento dellindebita revoca. Tale clausola agisce quando il clientenon possa dimostrare linadempienza quale giustificazione per la revocadel mandato.Indicativamente, la penale prevede due distinte formulazioni:

- il pagamento di una cifra pari alla mancata provvigione, che potrebbeessere ritenuta valida quando il mediatore abbia ben lavorato e la mancataconclusione dellaffare sia addebitabile ad ingiustificata motivazione delcliente;- il pagamento di una cifra ridotta rispetto allimporto della provvigione,applicabile nei casi in cui il mediatore non possa dimostrare lesito favore-vole e conclusivo della sua attivit.Lordinamento stabilisce che la penale esigibile solo se previsto che il

professionista, nel caso di sua inadempienza, debba versare al cliente ildoppio della cifra richiesta per lo stesso scopo.

3. Lesclusiva

Lincarico pu essere di due tipi: con o senza esclusiva. Ove venga previ-sta lesclusiva, il cliente si impegna, per un periodo determinato contrat-tualmente, a non vendere direttamente ed a non dare incarico ad altre

agenzie. Quale bilanciamento, il mediatore dovr offrire uno o pi serviziaggiuntivi che verranno determinati previa contrattazione tra le parti e chepotranno consistere, a titolo esemplificativo, nel :

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a) promuovere diligentemente la vendita mediante strumenti adeguati (pub-blicazione a sua cura e spese di annunci locandine foto ecc..);b) rinunciare al rimborso delle spese. Occorre precisare che negli Usi localile provvigioni dovute al mediatore si intendono comprensive delle spesealluopo eventualmente sostenute. Salvo patto contrario, non dovuto almediatore il rimborso delle spese da lui sopportate, anche se laffare nonviene concluso, fatta eccezione di quelle spese sostenute per espressoincarico della parte. In tale ultimo caso, se il rimborso

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