Communauté de Communes

du Pays d’Alby

Diagnostic habitat et enjeux stratégiques

Présentation du Diagnostic

Phase 1 : Diagnostic en matière d’habitat : Juin - Décembre 2006

Phase 2 : Identification des enjeux stratégiques : Janvier - Avril 2007

Présentation du diagnostic :

Comité de Pilotage Octobre 2006

Devant chaque EPCI: Janvier – Février 2007

Le calendrier de l’étude

Le sommaire

Contexte départemental

Contexte des 3 CDRA : Les grandes problématiques récurrentes et communes aux 3 CDRA

Contexte à l’échelle du CDRA l’Albanais

Contexte local du Pays d’Alby

Le contexte départemental

La crise du logement

le coût élevé du foncier et de

l’habitatl’attractivité du

territoire

la décohabitation

Saturation démographique : besoins globaux en logement : 30 000 logements à construire entre 2005 et

2010

Déficit en logements aidés qui demeure: 13 000 logements

Des conséquences sur le fonctionnement urbain

AMENE

Mouvement de périurbanisation et rurbanisation

Un impact sur l’activité économique

Des besoins

Le Marché immobilier de la Haute Savoie

PERVAL 2005

Prix/m²: 3 150 €

Evolution sur 12 mois : 11.1 %

Evolution sur 4 ans : 46 %

Prix de vente moyen : 196 000 €

Le Marché immobilier de la Haute Savoie

200100

181800

164400

152200

151900

133200

124000

119000

112900

102000

97000

65100

456400

431000

368400

345800

348000

344500

317200

261000

332000

282800

256500

227400

0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 500000

Tour du Lac

Périphérie annecienne

Secteur Montagne

Annecy -Environs

Genevois

Haute Savoie

Cruseilles Thorens

Secteur Frangy-Seyssel

Leman

Moyenne Vallée de l'Arve

Albanais

Secteur Faverges MaisonsAnciennesTerrains à bâtir

PERVAL 2005

Le Marché immobilier de la Haute Savoie

PERVAL 2005

244 800

225 700

202 800

202 700

196 000

187 800

167 800

164 500

156 600

176 400

134 100

184 600

182 200

151 900

150 000

196 800

132 600

123 500

129 800

108 000

288 800

0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000

Annecy

Secteur Montagne

Tour du Lac

Périphérie Annecienne

Genevois

Haute Savoie

Annecy-Environs

Albanais

Moyenne Vallée de l'Arve

Léman

Secteur Faverges-SeysselAppartements anciens

Appartements neufs

…. A l’échelle des 3 CDRA

Du contexte départemental….

Le Territoire d’étude

3 CDRA

14 EPCI

132 communes

266 484 habitants

(source SED 2005)

Un enjeu fort de maîtrise de la consommation foncière

N°1 - L’étalement urbain en périphérie et la croissance des déplacements

Une forte consommation foncière (forme dominante : maison individuelle)

Une croissance importante des déplacements : +24% en 10 ans

Enjeu identifié

Un déséquilibre dans la répartition entre les communes dans la

plupart des EPCI

un déficit de logements aidés, publics et privésun déséquilibre sur les produits : PLS-PLUS-PLAIune partie du parc locatif public ancien et obsolèteune forte concentration dans certains bourgs

N°2 - Les besoins en logements aidés

PLAI < 2 010 € pr 4 personnes PLUS < 3 665 € pr 4 personnes

PLS > 3 665 € pr 4 personnes

Enjeu identifié

Des besoins spécifiques en logements pour les actifs

N°3 - Les manques en matière de mixité de l’habitat

un déséquilibre entre l’accession et la location un manque d’offre en logement pour les jeunes actifs

Enjeu identifié

N°5 - Les faiblesses de l’offre locative privée

N°4 - Le manque de structuration urbaine

un déficit d’offre de logements locatifs privés une partie du parc privé ancien obsolète une faible diversité de l’offre locative

un développement de l’habitat pas toujours centré sur les secteurs les plus urbains (centres-bourgs)

Les interdépendances

Faire face aux enjeux posés par la croissance des déplacements

Adapter les stratégies de développement

de l’habitat en tenant compte des perspectives des territoires

en terme d’emploi

Conforter les politiques de l’habitat sur les trois CDRA pour assurer une

mixité de l’habitat et des populations

… A l’échelle du CDRA de l’Albanais

Du contexte des 3 CDRA…

Démographie

Structuratio

n

Urbaine

Grands constats sur l’Albanais

Habitat

Croissance rapide du parc : doublement du nombre de logements en 15 ans Concentration du collectif, de l’offre locative sur Rumilly……et des logements aidés sur Rumilly, Alby et St-Félix Développement des opérations de logements aidés sur les communes rurales Des prix de marché attractifs par rapport au bassin annécien, mais en croissance rapide Objectif de production pour répondre aux besoins : 6000 à 8000 logements (SCOT 2020) (350 à 470 log/an)

Un territoire sous influence grandissante d’AnnecyUne cohérence territoriale : une structure urbaine, une identité

35 710 habitants (2003) – 29 communes Croissance forte, relais de la croissance du bassin annécien 12 000 à 15 000 habitants supplémentaires attendus (SCOT 2020)

Illustration de 2 problématiques majeures de l’Albanais

L’étalement urbain &

Le déficit en logements aidés

L’étalement urbain : la structure du parc

Un parc où domine la maison individuelle

71

57

29

43

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Pays d'Alby

C3R

Individuel Collectif

L’étalement urbain : la production 2005

La construction neuve en 2005 reste majoritairement orientée sur de l’habitat individuel en dehors de Rumilly

Un maillon à développer : l’habitat individuel groupé

13890

8

14

178

56

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

C3R Pays d'Alby

Individuel Groupé Collectif

Une part de logements aidés proche de la moyenne départementale grâce à trois communes

Part des logements sociaux en 2005 (%)

9,5

12

11,7

7 8 9 10 11 12 13

Pays d'Alby

C3R

Haute Savoie

Le déficit en logements aidés

Source: DRE

Le déficit en logements aidés

Nombre de demandeurs pour 100 logements sociaux en service (2005)

Ex: CC du Pays d’Alby pour 100 logements sociaux occupés 123.3 demandeurs attendent une place !

Une pression très forte de la demande sociale particulièrement sur la CC du Pays d’Alby

l’étalement urbain & le déficit en logements aidés

Conclusion des deux problématiques majeures du territoire de l’ALBANAIS

Une forte consommation

foncière

Une pression croissante de la demande

sociale

Obligent

À renforcer la production de logements aidés et de logements collectifs sur

l’ensemble des EPCI

au Pays d’Alby

De l’Albanais

Une croissance démographique qui reste forte

La population de la CCPA a doublé en 15 ans

Cinq communes de plus de 1000 habitants

13159 habitants prévus en 2010

Habitants 2005 11 406

Taux de croissance annuel

(1990-2005)

2,68%

Part du solde naturel dans la

croissance (1990-1999)

28% + 634 hab.

Part du solde migratoiredans la croissance (1990-1999)

72% + 1628 hab.

0-19 ans:30%20-39 ans : 28%

Principales classes d'âge en1999

Des ménages de grande taille

Une croissance des ménages plus rapide

que la population

21%

29% 28% 29%

39%

31%

12%

8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

1 pers 2 pers 3-4 pers 5 pers et +

Taille des ménagesSource: FILOCOM 2003

CC Pays d'Alby3 CDRA

Croissance annuelle de la population et des ménages

Sources: INSEE et FILOCOM

0,00%

0,50%

1,00%

1,50%

2,00%

2,50%

3,00%

3,50%

1990-1999 1999-2003

ménages

population

Une population jeune

30%

26%28%29%

26%27%

11%12%

5% 6%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0-19 20-39 40-59 60-74 75 et +

Structure par âge de la population en 1999Source: INSEE RGP 1999

CCPA

3 CDRA

Une présence forte des moins de 20 ans

Une arrivée importante de ménages en période d’activité

Une contraction de l’emploi à

relativiser Une diminution de l’emploi salarié privé, qui ne reflète pas la dynamique à l’œuvre sur la CCPA

2 pôles d’emploi principaux: ALBY et ST FELIX

Plus de 3/4 des actifs travaillent à l’extérieur de leur commune de résidence

Frontaliers: un phénomène marginal mais qui pourrait devenir important avec l’achèvement de l’A41

Une forte domination des propriétaires occupants,

installés en maisons individuelles

L’habitat individuel domine très largement

Une présence de résidences secondaires à proximité des Bauges

80%75%

10%

17%

10% 8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

PropriétairesOccupants

Loc secteurprivé

Loc secteurpublic

Statut d'occupation des ménagesSource: FI LOCOM 2003

CC Pays d'Alby

3 CDRA hors C2A

1/3 de logements anciens qui côtoie un parc récent

34%

28%

14%

20% 20%

28%

32%

24%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

< 1948 1949 à1974

1975 à1989

1990 à2003

L'âge du parc de logementsSource: FI LOCOM 2003

CC Pays d'Alby

3 CDRA hors C2A

Une vacance résiduelle sur les très vieux logements: 240 en 2003

Un parc privé potentiellement indigne significatif (5,8%) qui ne diminue pas

Une forte dynamique de la construction à

proximité d’Annecy

La construction neuve se fait

majoritairement en maisons individuelles

Une présence non-négligeable

d’opérations en habitat individuel

groupé et en collectif

2 communes particulièrement

dynamiques: Gruffy et Viuz

Une construction dynamique dans laquelle la place de la maison individuelle reste importante

Typologie de la constructionSource: Fichier SITADEL

individuel

collectif

groupé

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

La construction entre 1999 et 2005Source: Fichier SITADEL

50

75

100

125

150

175

200

225

250

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

La moitié des ménages ont des ressources qui rentrent dans les plafonds HLM

Ressources des ménages par rapport aux plafonds HLM (% )

21

21

16

17

28

23

47

39

28

30

26

28

35

38

37

48

50

49

58

55

37

40

16

13

0% 20% 40% 60% 80% 100%

total 3 CDRA hors C2A

total CCPA

PO 3 CDRA hors C2A

PO CCPA

Loc privés 3 CDRA hors 2CA

Loc privés CCPA

Loc parc public 3 CDRA hors C2A

Loc parc public CCPA

inférieures à 60%entre 60% et 100%supérieures à 100%

La partie Est du territoire de la CCPS accueille davantage de ménages « aisés »

Des ménages plus modestes sur ALLEVES

Un parc de logements aidés qui a doublé…

…mais insuffisant face à une demande sociale qui a explosée

Nombre de demandeurspour 100 logements sociaux en service (2005)

123,3

43,50

20

40

60

80

100

120

140

CCPA Haute-Savoie

Nombre de logements aidés (2005) 386

Taux de logements aidés dans le parc de résidences principales (en 2005) 9,5%

Demandeurs en logement aidés (31/01/2006) 411

Évolution du parc social (1990-2005) X 2

Évolution de la demande (1990-2006) X 7,7

Un parc de logements aidés

Deux communes avec plus de 20% de logements sociaux

Des communes qui ne sont pas encore en capacité de répondre à la demande

Une demande qui concerne toutes les communes

Requalifier le parc le plus vétusteMaîtriser le développement résidentielConstruire des logements locatifs aidés sur l’ensemble du territoireAdapter les formes d’habitat aux objectifs du SCOT (collectif/individuel)Privilégier le développement de l’habitat sur les communes-bourgs définies par le SCOT

BILAN

NECESSITE DE…

BESOINS IDENTIFIES

EN COURS