COMPLEJOS INMOBILIARIOS.COMPLEJOS INMOBILIARIOS.

Evolución de la divisiones horizontales desde el derecho civil a la normativa urbanística.

La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas (Ley 3 Rs) ha desarrollado el concepto deRenovación urbanas (Ley 3 Rs) ha desarrollado el concepto de

Complejo Inmobiliario:

• Permitiendo optimizar los recursos en suelo urbano de una maneramás eficaz, facilitando así actuaciones urbanísticas en la ciudadconsolidada.

La herramienta del complejo inmobiliario, ya se ha utilizado desdehace más 10 años para promover aparcamientos en propiedad, bajo

l úbli b á d l j i d i l d t isuelo público, basándose en la jurisprudencia y la doctrinaexistente. Fusión LPH y urbanismo. RDGRN 5 abril 2002

P t i t i l d f t i tPosteriormente incluso para desafectar aparcamientosconcesionales existentes y vender las plazas de aparcamiento.

Si b h t 2007 l L d l t l TRSin embargo no es hasta 2007 con la Ley de suelo, actual TR2/2008 cuando se contempla la solución en la legislación vigente.

Complejo aparcamiento subterráneoComplejo aparcamiento subterráneo

Aparcamiento privado bajo 

l úblisuelo público

Volúmenes m3

Artículo 17,4 Ley de Suelo 2/2008

17,4 “Cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinensuperficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a lap p p , y ,edificación o uso privado y al dominio público se constituirá uncomplejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tendrán el carácterde fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectacióny con las limitaciones y servidumbres que procedan para lay con las limitaciones y servidumbres que procedan para laprotección del dominio público. Tales fincas podrán estarconstituidas, tanto por edificaciones ya realizadas, como por suelosno edificados, siempre que su configuración física se ajuste al, p q g jsistema parcelario previsto en el instrumento de ordenación.”

Nueva redacción dada por la Ley 3R, abre la posibilidad dep y , pincorporar actuaciones mucho más ambiciosas.

Cuando los instrumentos de ordenación urbanísticadestinen superficies superpuestas…

• PGOU

• Modificaciones de PGOU

• Plan Parciales (desarrollo pormenorizado de PGOU)

• Planes especiales (pueden surgir ex novo ante la falta de previsión)

• Modificaciones no sustánciales PGOU (inferiores 10.000 m2) (Exclusivo de la Legislación Madrileña)

Complejo inmobiliariop jElementos en común y Estatutos

• “Superficies superpuestas en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a lap p p yedificación o uso privado y al dominio público se constituirá un complejoinmobiliario”

Ley de Suelo 2/2008 Artículo 16 (redacción de la Le 3 Rs)Ley de Suelo 2/2008, Artículo 16 (redacción de la Ley 3 Rs)

“b) El deber de entregar a la Administración competente el suelopara dotaciones públicas relacionado con el reajuste de suproporción, podrá sustituirse, en caso de imposibilidad física de

t i li l l á bit di t l t dmaterializarlo en el ámbito correspondiente, por la entrega desuperficie edificada o edificabilidad no lucrativa, en un complejoinmobiliario, situado dentro del mismo, tal y como prevé el artículo17.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y17.4, o por otras formas de cumplimiento del deber en los casos ycondiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenaciónterritorial y urbanística.”

Alternativa a pagar en caso de que no se pueda ejecutar ladotación.

El Ayuntamiento tiene su dotación y el promotor no la monetariza.

Ley de Suelo 2/2008, Artículo 17,4 redacción de la Ley 8/2013, de 26 ey de Sue o / 008, t cu o , edacc ó de a ey 8/ 0 3, de 6de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

““Tales fincas podrán estar constituidas, tanto por edificaciones yarealizadas, como por suelos no edificados, siempre que suconfiguración física se ajuste al sistema parcelario previsto en elconfiguración física se ajuste al sistema parcelario previsto en elinstrumento de ordenación”.

Esto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario previamente a laEsto nos permite inscribir el Complejo Inmobiliario, previamente a laejecución de las obras, anticipando la división horizontal,asemejándola a una segregación de parcelas, con la diferencia deque en este caso se trata de volúmenesque en este caso se trata de volúmenes.

No es por tanto una Declaración de Obra y División Horizontal ent ió i d li it ió i l iconstrucción, sino una delimitación incluso previa.

Complejo inmobiliario urbanísticop j

Fincas aportadas vs Fincas resultantesFincas aportadas vs Fincas resultantes

Distribución en volúmenesti i ió d loptimización de suelo

Ventajas fincas volumétricasVentajas fincas volumétricas

R li l d t i úbli i á bit d iRealizar las dotaciones públicas necesarias en ámbitos de espacioreducido. En lugar de monetarizarlas.

Optimización del suelo y las fincas resultantes. Especialmente enzonas consolidadas de la ciudad. Más alternativas

Se puede conseguir más fácilmente los m2 de techo previstos enplaneamiento y las dotaciones de aparcamiento necesarias.

Sinergias (accesos y elementos comunes)

Incide directamente en la viabilidad y sostenibilidad de la actuaciónurbanística.

Ventajas de la solución en aparcamientosVentajas de la solución en aparcamientos

A i t b j l úbli i d d ióAparcamientos bajo suelo público en propiedad vs concesión.

Residente paga: obra canon concesional licencia etc ( todos losResidente paga: obra, canon concesional, licencia, etc. ( todos losgastos) consigue 40 años de concesión.

Residente paga: obra, canon por el suelo similar al de la concesión,licencia, etc. (todos los gastos) consigue la Propiedad.

Mejor financiación del promotor y comprador.

Se abre la posibilidad de vender la propiedad de los aparcamientos yaexistentes

amartinezf@mostoles.es