Comentarios a la Ley Hipotecaria

8192019 Comentarios a la Ley Hipotecaria

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Comentarios a la Ley Hipotecaria

Director

Andreacutes Domiacutenguez Luelmo

libro_hipotecaria indb 7libro_hipotecariaindb 7 16032016 10074316032016 100743



Primera edicioacuten marzo 2013

Segunda edicioacuten (1ordf en Aranzadi) marzo 2016

La elaboracioacuten de esta 2ordf edicioacuten de los Comentarios a la Ley Hipotecaria es el fruto de varios Proyectos de inves-tigacioacuten de los que forman parte los diversos autoresEl comentario a los artiacuteculos 1 a 16 20 a 23 26 a 28 30 a 34 38 a 75 83 84 90 a 95 99 101 a 105 129 a 136 140146 147 169 a 192 198 a 220 y 259 a 295 ha sido realizado en el marco del Proyecto de Investigacioacuten laquoLa uni1047297ca-

cioacuten del Derecho contractual europeo por viacutea jurisprudencialraquo (DER2012-35484) cuyo Investigador Principal esel Profesor Dr D Andreacutes Domiacutenguez LuelmoEl comentario a los artiacuteculos 17 24 25 35 36 76 a 82 85 a 88 96 97 114 a 116 128 148 y 319 a 329 asiacute como alas Disposiciones Transitorias primera a deacutecima y a la Disposicioacuten 1047297nal derogatoria ha sido realizado en el marzodel Proyecto de Investigacioacuten laquoLa in1047298uencia del tiempo en las relaciones juriacutedicasraquo (DER2015-69718-R) cuyosinvestigadores principales son los Profesores Dres D Andreacutes Domiacutenguez Luelmo y D Jacobo Mateo SanzEl comentario a los arts 29 98 104 106 a 113 117 a 127 138 139 y 141 a 145 LH ha sido realizado en el marcodel Proyecto de Investigacioacuten laquoSujetos e instrumentos del traacute1047297co privado (VI)raquo (DER2012-34028JURI) cuyoInvestigador Principal es el Profesor Dr D Manuel Espejo Lerdo de Tejada y laquoSujetos e instrumentos del traacute1047297coprivado (VII) Mercado Inmobiliario y crisis econoacutemicaraquo (DER2015-66043-P) cuyo investigador principal es elProf Dr D Joseacute Luis Arjona Guajardo-FajardoEl comentario a los arts 149 a 157 LH ha sido realizado en el marco del Proyecto de Investigacioacuten DER 2014-54267-P La autora de estos comentarios pertenece al ldquoGrup de Dret civil catalagraverdquo 2014 SGR 22

El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas comentarios y manifestaciones vertidas por los autores

La presente obra recoge exclusivamente la opinioacuten de su autor como manifestacioacuten de su derecho de libertad deexpresioacuten

La Editorial se opone expresamente a que cualquiera de las paacuteginas de esta obra o partes de ella sean utilizadas parala realizacioacuten de resuacutemenes de prensa

Cualquier forma de reproduccioacuten distribucioacuten comunicacioacuten puacuteblica o transformacioacuten de esta obra solo puede serrealizada con la autorizacioacuten de sus titulares salvo excepcioacuten prevista por la ley Diriacutejase a CEDRO (Centro Espantildeolde Derechos Reprograacute1047297cos) si necesita fotocopiar o escanear alguacuten fragmento de esta obra (wwwconlicenciacom91 702 19 70 93 272 04 45)

Por tanto este libro no podraacute ser reproducido total o parcialmente ni transmitirse por procedimientos electroacutenicosmecaacutenicos magneacuteticos o por sistemas de almacenamiento y recuperacioacuten informaacuteticos o cualquier otro medio que-dando prohibidos su preacutestamo alquiler o cualquier otra forma de cesioacuten de uso del ejemplar sin el permiso previopor escrito del titular o titulares del copyright

Thomson Reuters y el logotipo de Thomson Reuters son marcas de Thomson Reuters

Aranzadi es una marca de Thomson Reuters (Legal) Limited

copy 2016 [Thomson Reuters (Legal) Limited Andreacutes Domiacutenguez Luelmo (Dir) y otros]copy Portada Thomson Reuters (Legal) LimitedEditorial Aranzadi SA Camino de Galar 1531190 Cizur Menor (Navarra)ISBN 978-84-9099-516-7Depoacutesito Legal NA 21232015Printed in Spain Impreso en EspantildeaFotocomposicioacuten Editorial Aranzadi SAimpresioacuten Rodona industria Graacute1047297ca SLPoliacutegono Agustinos Calle A Nave D-1131013 - Pamplona




HENAR AacuteLVAREZ AacuteLVAREZ

Profesora Titular de Derecho Civil

Universidad de Valladolid

FRANCISCO JAVIER ANDREacuteS SANTOS

Catedraacutetico de Derecho Romano


JOSEacute LUIS ARJONA GUAJARDO-FAJARDO

Profesor Titular de Derecho Civil

Universidad de Sevilla

JOSEacute GABRIEL CALVACHE MARTIacuteNEZ

Notario

GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MAN-SILLA


(Catedraacutetico acreditado)Universidad de Sevilla

ANDREacuteS DOMIacuteNGUEZ LUELMO

Catedraacutetico de Derecho Civil


Mordf CARMEN FERNAacuteNDEZ DE VILLAVICEN-CIO AacuteLVAREZ-OSSORIO



MARIacuteA CRUZ GARCIacuteA VELASCO

Abogado

FRANCISCO JAVIER GOacuteMEZ GAacuteLLIGO

Director General de los Registros y del Notariado

Catedraacutetico acreditado de Derecho Civil

M ESPERANCcedilA GINEBRA MOLINS


Universidad de Barcelona

MANUEL GOacuteMEZ TOMILLO

Letrado del Tribunal Constitucional

Profesor Titular de Derecho Penal

(Catedraacutetico acreditado)


EUGENIO LLAMAS POMBOAbogado


Universidad de Salamanca

CAMINO MAGAacuteN AYUSO

Registradora de la Propiedad

ABELARDO MARTIacuteN RUIZ

Procurador de los Tribunales

JACOBO B MATEO SANZ

Profesor Titular de Derecho CivilUniversidad de Valladolid

IacuteNtildeIGO MATEO VILLA

Registrador de la Propiedad

Profesor Asociado

Universidad Internacional de La Rioja

EMMA ROJO IGLESIAS


BLANCA SAacuteNCHEZ-CALERO ARRIBAS

Profesora Titular de Derecho CivilUniversidad de Valladolid

EDUARDO SERRANO GOacuteMEZ


Universidad Complutense

FERNANDO TORIBIOS FUENTES


Profesor Asociado de Derecho Civil


Relacioacuten de autores

Director ANDREacuteS DOMIacuteNGUEZ LUELMO

Autores




TEODORA F TORRES GARCIacuteA

Catedraacutetica de Derecho Civil


CARMEN VAQUERO LOacutePEZ

Profesora Contratada Doctora

Derecho Internacional Privado


DIEGO VIGIL DE QUINtildeONES OTERO




MARIacuteA DE ZULUETA SAGARRA

Notaria




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Presentacioacuten

La Ley Hipotecaria estaacute integrada por un conjunto de normas civiles perotambieacuten procesales y administrativas que con1047298uyen sobre un mismo objeto la

publicidad de los actos de constitucioacuten modi1047297cacioacuten transmisioacuten y extincioacuten dederechos reales sobre 1047297ncas Es precisamente su caraacutecter interdisciplinar lo quemotiva la di1047297cultad de su estudio En los uacuteltimos antildeos se viene cuestionando estetexto legal por considerar que no resuelve adecuadamente los problemas socialesque han a1047298orado como consecuencia de la crisis econoacutemica Esta manera de enfo-car las cosas es especialmente desafortunada porque nuestro sistema inmobiliarioregistral a diferencia de otros de nuestro entorno dota a los particulares de unaenorme seguridad juriacutedica con un coste econoacutemico muy bajo Las consecuenciasque plantea la ejecucioacuten de la hipoteca en caso de impago no se regulan en laLey Hipotecaria sino en la Ley de Enjuiciamiento Civil Y es precisamente la LeyHipotecaria la que ha permitido a un porcentaje muy elevado de los ciudadanosel acceso a una vivienda en propiedad Los autores de esta obra no han queridosin embargo ser ajenos a la problemaacutetica juriacutedica y social que plantea la ejecu-cioacuten de la hipoteca y de los embargos de manera especial cuando recaen sobrela vivienda familiar En este sentido se recogen todas novedades introducidas porlas numerosas reformas legislativas dictadas para apoyar o reforzar de diferentemanera la proteccioacuten de los deudores hipotecarios muchas de ellas motivadas porSentencias del Tribunal de Justicia de la Unioacuten Europea referidas expresamenteal Derecho espantildeol

Debe tenerse presente que el contenido de la Ley Hipotecaria es sumamentecomplejo por su caraacutecter interdisciplinar De manera especial en la mayor partede los problemas convergen cuestiones civiles registrales y procesales que nece-sitan de un enfoque unitario lo que exige un profundo conocimiento de cada

una de las instituciones Son muy numerosas las modi1047297caciones que ha experi-mentado este texto legal en los uacuteltimos antildeos En esta nueva edicioacuten se incluyenlas introducidas por la Ley 12013 de 14 de mayo (que modi1047297ca los artiacuteculos 20114 y 129) la Ley 132015 de 24 de junio (que afecta a los artiacuteculos 9 a 11 y 198a 210) la Ley 152015 de 2 de julio (que modi1047297ca el artiacuteculo 14 e introduce unnuevo Tiacutetulo IV bis) la Ley 192015 de 13 de julio (que modi1047297ca el artiacuteculo 129)la ley 292015 de 30 de julio (que vuelve a retocar el artiacuteculo 14) y la Ley 412015de 15 de octubre (que afecta al artiacuteculo 20) De todas estas modi1047297caciones la demayor trascendencia es la contenida en la Ley 132015 que modi1047297ca de manerasustancial todo lo relativo a la concordancia entre el Registro y la realidad juriacutedica




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y que implanta un nuevo sistema de coordinacioacuten entre el Registro y el CatastroEsta reforma ha dado lugar a una Resolucioacuten de 26 de octubre de 2015 conjuntade la Direccioacuten General de los Registros y del Notariado y de la Direccioacuten General

del Catastro (anunciada en el artiacuteculo 106 LH) por la que se regulan los requi-sitos teacutecnicos para el intercambio de informacioacuten entre el Catastro y los Registrosde la Propiedad asiacute como a una Resolucioacuten-Circular de 3 de noviembre de 2015de la DGRN sobre la interpretacioacuten y aplicacioacuten de algunos extremos reguladosen esta reforma de la Ley Hipotecaria

En la nueva edicioacuten de los Comentarios a la Ley Hipotecaria se abordan estosnuevos contenidos con un enfoque actual ajustado a las necesidades del traacute1047297co juriacutedico a la par que se revisan conceptos claacutesicos y se analizan los institutos denueva creacioacuten de manera especial a la luz de las Resoluciones de la DireccioacutenGeneral de los Registros y del Notariado y de la jurisprudencia maacutes reciente delTribunal Supremo de las Audiencias Provinciales del Tribunal Constitucional y

del Tribunal de Justicia de la Unioacuten Europea Tambieacuten se incluyen otros aspectoscomo las relaciones entre los Registradores y su Personal auxiliar con el estudiodel II Convenio colectivo de los registradores de la propiedad y mercantiles y supersonal auxiliar de 1 de julio de 2013

A983150983140983154983273983155 D983151983149983277983150983143983157983141983162 L983157983141983148983149983151




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Sumario

PRESENTACIOacuteN 11

ABREVIATURAS 41

TIacuteTULO IDEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Y DE LOS TIacuteTULOS SUJETOS A INSCRIPCIOacuteN

Artiacuteculo 1 49

Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo

Artiacuteculo 2 56

Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo Por Teodora F Torres Garciacutea y Por Blanca Saacuten-

chez-Calero Arribas Artiacuteculo 3 99


Artiacuteculo 4 111

Por Carmen Vaquero Loacutepez

Artiacuteculo 5 123


TIacuteTULO IIDE LA FORMA Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIOacuteN

Artiacuteculo 6 127


Artiacuteculo 7 135





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Paacutegina

Artiacuteculo 8 140

Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo Artiacuteculo 9 165

Por Iacutentildeigo Mateo Villa

Artiacuteculo 10 193

Por Javier Goacutemez Gaacutelligo


Por Jacobo B Mateo Sanz

Artiacuteculo 12 267Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo














Por Iacutentildeigo Mateo Villa Artiacuteculo 19 bis 368





Por Mariacutea de Zulueta Sagarra




15

Sumario

Paacutegina


Por Mariacutea de Zulueta Sagarra Artiacuteculo 23 424






Artiacuteculo 26 475Por Jacobo B Mateo Sanz






Por Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla











Por Blanca Saacutenchez-Calero Arribas






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Paacutegina








Artiacuteculo 41 643Por Fernando Toribios Fuentes

TIacuteTULO IIIDE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS


Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo y Teodora F Torres Garciacutea


Por Fernando Toribios Fuentes






Por Teodora F Torres Garciacutea










17

Sumario

Paacutegina






















Por Teodora F Torres Garciacutea Artiacuteculo 62 793









18


Paacutegina

Artiacuteculo 65 799Por Iacutentildeigo Mateo Villa






Por Fernando Toribios Fuentes Artiacuteculo 69 818














TIacuteTULO IV DE LA EXTINCIOacuteN DE LAS INSCRIPCIONES

Y ANOTACIONES PREVENTIVAS






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Sumario

Paacutegina


Por Blanca Saacutenchez-Calero Arribas Artiacuteculo 78 853






Artiacuteculo 81 867Por Blanca Saacutenchez-Calero Arribas














Por Henar Aacutelvarez Aacutelvarez Artiacuteculo 89 952

Por Henar Aacutelvarez Aacutelvarez








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Paacutegina























TIacuteTULO IV BISDE LA CONCILIACIOacuteN

Artiacuteculo 103 bis 1003





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Sumario

Paacutegina

TIacuteTULO V DE LAS HIPOTECAS

Seccioacuten 1ordfDe la hipoteca en general





Artiacuteculo 106 1034Por Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla






Por Guillermo Cerdeira Bravo de Mansilla Artiacuteculo 110 1054















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Paacutegina



Por Mariacutea del Carmen Fernaacutendez-Villavicencio Aacutelvarez-Ossorio





Artiacuteculo 120 1130Por Mariacutea del Carmen Fernaacutendez-Villavicencio Aacutelvarez-Ossorio














Por Mariacutea del Carmen Fernaacutendez-Villavicencio Aacutelvarez-Ossorio Artiacuteculo 128 1155



Por Fernando Toribios Fuentes y Joseacute Gabriel Calvache Martiacutenez






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Sumario

Paacutegina











Por Eduardo Serrano Goacutemez Seccioacuten 2ordf

De las hipotecas voluntarias


Por Joseacute Luis Arjona Guajardo-Fajardo Artiacuteculo 139 1265

Por Joseacute Luis Arjona Guajardo-Fajardo














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Paacutegina







Por Francisco Javier Andreacutes Santos

Artiacuteculo 149 1307Por M Esperanccedila Ginebra Molins


Por M Esperanccedila Ginebra Molins












Por M Esperanccedila Ginebra Molins Artiacuteculo 156 1351







25

Sumario

Paacutegina

Seccioacuten 3ordfDe las hipotecas legales


Por Eduardo Serrano Goacutemez





Artiacuteculo 161 1390Por Eduardo Serrano Goacutemez















Subseccioacuten 1ordfDe la hipoteca dotal






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Paacutegina


Por Francisco Javier Andreacutes Santos Artiacuteculo 171 1428






Artiacuteculo 174 1435Por Francisco Javier Andreacutes Santos





















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Sumario

Paacutegina

Subseccioacuten 2ordfDe la hipoteca por bienes reservables







Artiacuteculo 187 1479Por Henar Aacutelvarez Aacutelvarez




Por Henar Aacutelvarez Aacutelvarez Subseccioacuten 3ordf

De la hipoteca por los bienes de los que estaacuten

bajo la patria potestad Artiacuteculo 190 1492



Por Francisco Javier Andreacutes Santos Subseccioacuten 4ordf

De la hipoteca por razoacuten de tutela


Por Francisco Javier Andreacutes Santos Subseccioacuten 5ordfDe otras hipotecas legales








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Paacutegina


Por Eduardo Serrano Goacutemez Artiacuteculo 196 1521




TIacuteTULO VIDE LA CONCORDANCIA ENTRE EL REGISTRO

Y LA REALIDAD JURIacuteDICA




Por Abelardo Martiacuten Ruiz











Artiacuteculo 205 1615Por Abelardo Martiacuten Ruiz








29

Sumario

Paacutegina


Por Abelardo Martiacuten Ruiz Artiacuteculo 209 1668




TIacuteTULO VIIDE LA RECTIFICACIOacuteN

DE LOS ERRORES EN LOS ASIENTOS























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Paacutegina

TIacuteTULO VIIIDE LA PUBLICIDAD DE LOS REGISTROS


Por Emma Rojo Iglesias Seccioacuten 1ordf

De la informacioacuten registral


Por Emma Rojo Iglesias



De las certi1047297caciones


Por Diego Vigil de Quintildeones Otero











Artiacuteculo 229 1745Por Diego Vigil de Quintildeones Otero








31

Sumario

Paacutegina


Por Diego Vigil de Quintildeones Otero Artiacuteculo 233 1753









TIacuteTULO IX DEL MODO DE LLEVAR LOS REGISTROS


Por Camino Magaacuten Ayuso











Artiacuteculo 244 1772Por Camino Magaacuten Ayuso




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Paacutegina


Por Camino Magaacuten Ayuso Artiacuteculo 246 1776



























33

Sumario

Paacutegina

TIacuteTULO X DE LA DIRECCIOacuteN E INSPECCIOacuteN DE LOS REGISTROS





























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Paacutegina




TIacuteTULO XIDE LA DEMARCACIOacuteN DE LOS REGISTROS Y DEL NOMBRAMIENTO

CUALIDADES Y DEBERES DE LOS REGISTRADORES


Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo y Mariacutea Cruz Garciacutea Velasco























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Sumario

Paacutegina


Por Jacobo B Mateo Sanz Artiacuteculo 285 1910
























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TIacuteTULO XIIDE LA RESPONSABILIDAD Y DEL REacuteGIMEN DISCIPLINARIO

DE LOS REGISTRADORESSeccioacuten 1ordf

De la responsabilidad de los Registradores


Por Eugenio Llamas Pombo



Artiacuteculo 298 1945Por Eugenio Llamas Pombo






Por Eugenio Llamas Pombo Artiacuteculo 302 1954















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Sumario

Paacutegina








Artiacuteculo 312 1966Por Eugenio Llamas Pombo Seccioacuten 2ordf

Del reacutegimen disciplinario de los Registradores


Por Manuel Goacutemez Tomillo



Artiacuteculo 315 1981Por Manuel Goacutemez Tomillo







TIacuteTULO XIIIDE LOS DOCUMENTOS NO INSCRITOS








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TIacuteTULO XIV RECURSOS CONTRA LA CALIFICACIOacuteN
















DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Disp transit 1ordf 2067











Sumario

Paacutegina

Disp transit 5ordf 2068Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo






Por Andreacutes Domiacutenguez Luelmo Disp transit 9ordf 2069




DISPOSICION DEROGATORIA

Disp 1047297nal DEROGATORIA 2078


BIBLIOGRAFIacuteA 2081

IacuteNDICE ANALIacuteTICO 2141



Primera edicioacuten marzo 2013

Segunda edicioacuten (1ordf en Aranzadi) marzo 2016

La elaboracioacuten de esta 2ordf edicioacuten de los Comentarios a la Ley Hipotecaria es el fruto de varios Proyectos de inves-tigacioacuten de los que forman parte los diversos autoresEl comentario a los artiacuteculos 1 a 16 20 a 23 26 a 28 30 a 34 38 a 75 83 84 90 a 95 99 101 a 105 129 a 136 140146 147 169 a 192 198 a 220 y 259 a 295 ha sido realizado en el marco del Proyecto de Investigacioacuten laquoLa uni1047297ca-

cioacuten del Derecho contractual europeo por viacutea jurisprudencialraquo (DER2012-35484) cuyo Investigador Principal esel Profesor Dr D Andreacutes Domiacutenguez LuelmoEl comentario a los artiacuteculos 17 24 25 35 36 76 a 82 85 a 88 96 97 114 a 116 128 148 y 319 a 329 asiacute como alas Disposiciones Transitorias primera a deacutecima y a la Disposicioacuten 1047297nal derogatoria ha sido realizado en el marzodel Proyecto de Investigacioacuten laquoLa in1047298uencia del tiempo en las relaciones juriacutedicasraquo (DER2015-69718-R) cuyosinvestigadores principales son los Profesores Dres D Andreacutes Domiacutenguez Luelmo y D Jacobo Mateo SanzEl comentario a los arts 29 98 104 106 a 113 117 a 127 138 139 y 141 a 145 LH ha sido realizado en el marcodel Proyecto de Investigacioacuten laquoSujetos e instrumentos del traacute1047297co privado (VI)raquo (DER2012-34028JURI) cuyoInvestigador Principal es el Profesor Dr D Manuel Espejo Lerdo de Tejada y laquoSujetos e instrumentos del traacute1047297coprivado (VII) Mercado Inmobiliario y crisis econoacutemicaraquo (DER2015-66043-P) cuyo investigador principal es elProf Dr D Joseacute Luis Arjona Guajardo-FajardoEl comentario a los arts 149 a 157 LH ha sido realizado en el marco del Proyecto de Investigacioacuten DER 2014-54267-P La autora de estos comentarios pertenece al ldquoGrup de Dret civil catalagraverdquo 2014 SGR 22

El editor no se hace responsable de las opiniones recogidas comentarios y manifestaciones vertidas por los autores

La presente obra recoge exclusivamente la opinioacuten de su autor como manifestacioacuten de su derecho de libertad deexpresioacuten

La Editorial se opone expresamente a que cualquiera de las paacuteginas de esta obra o partes de ella sean utilizadas parala realizacioacuten de resuacutemenes de prensa

Cualquier forma de reproduccioacuten distribucioacuten comunicacioacuten puacuteblica o transformacioacuten de esta obra solo puede serrealizada con la autorizacioacuten de sus titulares salvo excepcioacuten prevista por la ley Diriacutejase a CEDRO (Centro Espantildeolde Derechos Reprograacute1047297cos) si necesita fotocopiar o escanear alguacuten fragmento de esta obra (wwwconlicenciacom91 702 19 70 93 272 04 45)

Por tanto este libro no podraacute ser reproducido total o parcialmente ni transmitirse por procedimientos electroacutenicosmecaacutenicos magneacuteticos o por sistemas de almacenamiento y recuperacioacuten informaacuteticos o cualquier otro medio que-dando prohibidos su preacutestamo alquiler o cualquier otra forma de cesioacuten de uso del ejemplar sin el permiso previopor escrito del titular o titulares del copyright

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Notario











Abogado



















JACOBO B MATEO SANZ




Profesor Asociado


EMMA ROJO IGLESIAS













Autores
















Notaria




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Presentacioacuten








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A983150983140983154983273983155 D983151983149983277983150983143983157983141983162 L983157983141983148983149983151




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Sumario


ABREVIATURAS 41



Artiacuteculo 1 49


Artiacuteculo 2 56




Artiacuteculo 4 111


Artiacuteculo 5 123



Artiacuteculo 6 127


Artiacuteculo 7 135





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Artiacuteculo 8 140






























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Sumario

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Sumario

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Sumario

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Notario











Abogado



















JACOBO B MATEO SANZ




Profesor Asociado


EMMA ROJO IGLESIAS













Autores
















Notaria




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Presentacioacuten








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A983150983140983154983273983155 D983151983149983277983150983143983157983141983162 L983157983141983148983149983151




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Sumario


ABREVIATURAS 41



Artiacuteculo 1 49


Artiacuteculo 2 56




Artiacuteculo 4 111


Artiacuteculo 5 123



Artiacuteculo 6 127


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Artiacuteculo 8 140






























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Presentacioacuten








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Sumario


ABREVIATURAS 41



Artiacuteculo 1 49


Artiacuteculo 2 56




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