extranieQ````w222Т. Манцевич  

Ипотека: международный опыт и перспективы развития в Республике Беларусь  

"Вестник Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь", 2005 г., N 23, стр.66 

  În Europa, guvernul reglementează strict și supraveghează activitățile instituțiilor de credit

ipotecar de specialitate. În cazul în care modelul sa extins băncile ipotecare (Germania, țările scandinave), guvernul a fost, de asemenea, creat de plasare tratament favorabil de obligațiuni ipotecare în fonduri de pensii și companii de asigurări. În Franța, pe scena a sistemului ipotecar (până în 1988), statul oferit garanții bugetare pe titluri de valoare, atragerea de resurse pentru creditare ipotecară.

Model de pe piața creditelor ipotecare secundare este mai dezvoltată în SUA, Australia, Marea Britanie și mai multe țări din Asia și America Latină. În cadrul creditorului primar poate refinanța împrumuturile acordate prin vânzare directă a investitorului sau a unui operator de specialitate a pieței ipotecare secundare, fie prin schimbul de colectat în bazine de credite ipotecare în valorile mobiliare emise de un emitent de specialitate. Până în 2003, volumul de titluri de valoare garantate cu ipoteci emise de instituții dedicate și restante, sa ridicat la aproximativ 3000 miliarde $. Condiția cea mai importantă pentru dezvoltarea acestui tip de model de a standardiza cerințele și procedurile pentru emiterea de service împrumut.

Istoric, acest model de refinanțare a datoriei pe termen lung a început să se dezvolte în forma unei instituții de credit vânzarea activelor pe termen lung către o altă instituție de credit sau a investitorilor care a separat functiile de furnizare și întreținere a creditelor ipotecare rezidențiale pe termen lung privind mobilizarea caracteristicile resurselor și de gestionare a riscurilor financiare. În Statele Unite, Australia, într-o măsură mai mică în Marea Britanie au creat firme ipotecare specializate care oferă resurse pentru credite pentru locuințe pe termen lung prin vânzarea de împrumuturi pentru dezvoltarea în continuare a diferitelor forme de securitizare.

Ca urmare, pe scară largă în Statele Unite ale Americii a primit companii care oferă credite ipotecare rezidențiale și apoi vinde sau le schimbul titlurilor de valoare ipotecare. Diferența lor principal de la băncile ipotecare europene este că societățile de credit ipotecar, precum și alți creditori într-un model de pe piața creditelor ipotecare secundare, lăsați credite în bilanț și nu lăsa propriile lor titluri de valoare garantate cu ipoteci. Această specializare a identificat necesitatea de a stabili piața de așa-numitele operatorii speciale pe piața secundară, care atrag resurse (în principal din cauza eliberarea de diferite tipuri de valori mobiliare) pentru a cumpăra bazine de credite ipotecare din portofoliu sau să le hârtii de valoare sub formă de MBS (credite ipotecare garantate cu valori mobiliare) prin trusturi .

Astfel, volumul total al ipotecare MBS titluri de valoare, a produs numai agențiile cvasi-stat "Fannie Mae", "Ginnie Mae", "Freddie Mac", în anul 2000 a fost de aproximativ 2000 miliarde dollarov6. Garanții ipotecare titluri de agenții percepute de investitori ca o garanție a statului, și rata de rentabilitate pe ele este comparabilă cu rata de rentabilitate a titlurilor de stat Statele Unite ale Americii. În plus față de aceste susținută sau controlată de către agențiile de stat, există un număr de investitori privați sau operatorii implicați în securitizarea piscine ipotecare.

Valoarea datoriei la creditele ipotecare de locuințe din Statele Unite ale Americii semnificativ mai mare decât în Europa, reprezentând în plus față de 7000 miliarde $. În același timp, mai mult de 54 la sută din datoria este finanțat de titluri de valoare ipotecare emise bumag7.

Dezvoltarea rapidă a pieței valorilor mobiliare ipotecare a dus la o varietate destul de mare de modificări și MBS, inclusiv tipul de OCP hârtie (Collateralized Ipoteca Obligația), sau, așa cum sunt numite, Remic (Real Estate Ipoteca Investment Conduit), emis pentru prima dată în 1983. Ele sunt un obligațiuni multiclass oferă, de obicei, MBS de valori mobiliare. Spre deosebire de trecut (valori mobiliare, cum ar fi pass-through), care transmit plăți de principal și dobândă investitorilor în mod proporțional, OCP colecta bani primit de la un fond de active ipotecare, și le regrupeze în două sau mai multe clase de valori mobiliare cu diferite maturitate, rata cuponului și plățile de performanță. Plăți în numerar pentru fiecare dintre clasele sunt distribuite în conformitate cu calendarul stabilit, oferind investitorilor o mai mare siguranță în ceea ce privește scadența obligațiunilor, precum și plățile primite. Este mai bine de a proteja investitorii care achiziționează titluri de valoare cu rating mai mare, în special cu privire la riscul de credit și riscul de timpuriu pre-plată decât în cazul unui MBS. Acest fiabilitate se realizează datorită faptului că toți au primit rambursarea încă din suma creditului direcționat către clasele de obligațiuni care au o scadență de cel mai mic sau mai mare rating, a îndepărta riscul de rambursare anticipată de o durată mai lungă clase de obligațiuni maturitate.

Acum, în Federația Rusă este Legea "Cu privire la ipotecă (credit ipotecar)," în 1998, în conformitate cu care piața tranzactionate Obligatiuni de valori mobiliare, în calitate de unul dintre tipurile de valori mobiliare.

Într-o cale de dezvoltare similară, credem noi, este Ucraina, care operează de-al doilea nivel de stat Ipoteca instituției, refinanțare creditorii ipotecari cu fonduri de la plasarea titlurilor de valoare. Legiferat un rol important în finanțarea unui stat ipotecare.

Prin compararea punctele forte și punctele slabe ale ambelor modele de refinanțare - o strângere de fonduri specializate creditorii europene bazate pe ipoteci, prin obligațiuni ipotecare, și Statele Unite ale Americii, în cazul în care creditele ipotecare sunt vândute operatorilor specializate ale pieței secundare și securitizate prin MBS, - trebuie să se constate că toate "pro" și "împotriva" sunt relative. Aceste caracteristici sunt în mare parte din cauza diferitelor cerințe legale, tradițiile și particularitățile instituții de creditare dezvoltare.

Aparent, în scopul dezvoltării de creditare ipotecară în Republica Belarus ar trebui să dezvolte un concept al sistemului de creditare ipotecară în Republica Belarus. Un astfel de concept, de exemplu, a adoptat în Hotărârea Guvernului Federației Ruse a Federației Ruse la 01.11.2000 № 28.

În ceea ce privește dreptul civil credem că este posibil să revizuiască practica actuală a Federației Ruse și introducerea unei legislații a Republicii Belarus a noului tip de valori mobiliare - ipoteca, asigurați-vă că drepturile creditorului ipotecar asigurat de obligațiile ipotecare.

Dintr-un studiu de experiența țărilor străine arată că împrumuturile ipotecare în forma în care aceasta există pentru ei, este imposibilă fără dezvoltarea activității pieței de valori.

Având în vedere faptul că instituția de creditare ipotecară este în primul rând Institutul de drepturi financiare și crearea de instrumente financiare eficiente de reglementare a acestor relații, se pare că dezvoltarea structurii de instrumente financiare, capabile de a crea un sistem eficient de credit ipotecar și a punerii lor în aplicare ar trebui, în primul rând, fac parte din Ministerul de Finanțe al Republicii Belarus și a Băncii Naționale a Republicii Belarus.

____________________

1 В данной статье использована информация Интернет-ресурса - ww.id.rcb.ru (издательский дом "РЦБ").

2 Ипотечный кредит за рубежом и в дореволюционной России. Обзорная информация. Серия: актуальные проблемы развития народного хозяйства. - М., 1991. - С.4, 5, 9, 15, 28, 33 -34.

3 Секьюритизация - оборачиваемость ипотечных активов через ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке ценных бумаг.

4 Пастухова Наталья. Основные модели рефинансирования долгосрочных жилищных ипотечных кредитов // Издательский дом "РЦБ", 1992-2005.

5 Там же.

6 Там же. 7 Там же.

О. Сандул  

Правовое регулирование ипотечного кредитования в Молдове  

"Закон и жизнь", 2008 г., N 6, стр.51  

Предложенный законопроект, как и действующий закон РМ "О залоге" (статья 79 п."с"), требует, что предмет залога может быть продан только под контролем судебной инстанции, если залогодатель отсутствует и его местонахождение установить невозможно. Как показывает практика, в 95% случаев непогашения кредита и уплаты процентов заемщики скрываются и установить их местонахождение невозможно. В данном случае банк вынужден обращаться в судебные органы, нести дополнительные расходы и тратить большое количество времени по обращению взыскания на заложенное имущество. Таким образом, целесообразно в Законе "Об ипотеке" предусмотреть возможность обращать взыскание на имущество при отсутствии залогодателя по исполнительной надписи нотариуса.

Тем не менее, принятие одного Закона "Об ипотеке" недостаточно. Ипотека должна привести к развитию механизма рефинансирования заемных средств, и в последствии - к развитию социально-инвестиционного механизма. Следовательно, необходимо одновременно принять Законы "Об ипотечных ценных бумагах", "О кредитных историях" (или "О кредитных бюро"), "О долевом участии в строительстве жилья" и т.д.

8 апреля 2003 года Постановлением Правительства № 422 была утверждена концепция национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы[6]. Однако, данная концепция содержит только основные задачи и этапы разработки законодательных актов в области ипотечного кредитования. Большой акцент в концепции делается на создание и развитие в Молдове ссудостроительных сберегательных касс. При этом в концепции не сделан анализ финансовой возможности создания этих сберегательных касс, обеспеченность работы этих касс и гарантии государства. В концепции так и не сделан выбор приоритетности какой-либо системы (инструментов) ипотечного кредитования. Данная концепция намного отстает от действительности, темпы ее выполнения оставляют желать лучшего. Более 50% запланированных к принятию в 2003-2008 годах законов даже не внесены на рассмотрение в Парламент республики.

По оценкам банковских специалистов, в мире действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются так называемые "ипотечные программы". Данные программы основаны либо на двухуровневой американской модели ипотечного кредитования, либо на классической одноуровневой немецкой модели.

Особенностью двухуровневой американской модели ипотечного кредитования является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг). С этой целью создаются Агентства по жилищному ипотечному кредитованию. К сожалению, пока такая модель в нашей республике отсутствует. Сущность данной модели заключается в том, что банк уступает выданный заемщику кредит одному из специально созданных агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен получают от банка получаемые от заемщика ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, могут переуступить их вторичным инвесторам либо сформировать из этих кредитов пулы и продать их вторичным инвесторам (ими могут выступать пенсионные фонды, страховые

компании, паевые фонды и т.д.), или выпустить и разместить новые ипотечные ценные бумаги. Схема взаимодействия участников американской модели определяется договорными обязательствами, стандартами, правилами. К примеру: правила работы со страховыми компаниями, правила предоставления кредитов, требования- к процедуре андеррайтинга заемщика, стандарты оценки недвижимости, правила передачи информации между субъектами ипотечного рынка, правила уступки прав требования, стандарты обслуживания кредитов и многие другие. Сложность взаимоотношений и множественность субъектов этой модели тормозит ее развитие, давая предпочтение более простой и удобной одноуровневой модели ипотечного кредитования. Механизм американской модели сложнее, чем механизм немецкой модели ипотечного кредитования, т.к. он требует больших затрат на свое содержание, что влечет за собой удорожание кредита для заемщика. Кроме того, эта модель в большинстве своих случаев подразумевает под собой наличие государственных гарантий для обеспечения покрытия эмитируемых ценных бумаг банками или иными специально создаваемыми для этих целей ипотечными компаниями. Несовершенство, коллизионность действующего законодательства, в том числе отсутствие законодательства, регулирующего процесс обращения финансовых инструментов (закладных листов и других ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу и т.д., очень сильно тормозят процесс влияния денежных средств иностранных инвесторов, международных банков и финансовых компаний на развитие ипотечных программ и удешевление ипотечных кредитов. Это приводит к тому, что у банков на сегодняшний день нет дешевых и "длинных денег" на долгосрочное кредитование.

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в большинстве странах бывшего СССР создается система ссудосберегательных касс по аналогии, принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов в данном случае служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Однако в нашей республике пока такие ссудосберегательные кассы отсутствуют, а функции таких ссудосберегательных касс (в некоторой степени) осуществляют сейчас коммерческие банки. Основным достоинством одноуровневой модели является простота законодательного регулирования и дешевизна ее организации, что в конечном итоге заметно снижает стоимость кредита для самого заемщика. Однако такая модель очень похожа на финансовую пирамиду. Чтобы избежать последствий финансовой пирамиды, необходимо очень серьезно подойти к проблеме гарантированности возврата вкладов вкладчиков, и что более важно, к возмещению государством "премий" (компенсация процентов заемщикам) из государственного бюджета в рамках постоянного роста уровня инфляции и падения уровня доходности населения. Предпосылки создания таких сберегательных касс существуют в Молдове еще с 18 февраля 1998 года, когда был принят Закон "О сберегательно-заемных ассоциациях граждан"[7], который действует и в настоящий момент, и, тем не менее, большую популярность эта система не получила.

Несмотря на многообразие форм ипотечного кредитования, на данный момент в нашем регионе в основном имеет место кредитование банками населения на покупку недвижимости на вторичном рынке или на взнос заемщика-дольщика в строительство многоквартирного жилого дома (по договору долевого участия в строительстве жилья), что практически не отличается от обычного потребительского кредита. Как мы знаем, положительным моментом приобретения квартиры, став участником долевого строительства, является возможность для граждан значительно сэкономить денежные средства и рассрочить оплату приобретаемой площади: стоимость такого жилья ниже, чем

в уже построенном доме, так как большую часть квартир в новых домах приобретают посредники с целью последующей перепродажи. Отрицательная же сторона – в момент заключения договора и первоначальной оплаты приобретаемое жилье еще не построено, и для лица, желающего купить квартиру, существует риск нарушения другой стороной договора сроков передачи жилья в собственность или риск того, что в подлежащем передаче в собственность жилом помещении будут недостатки. Однако, выделить в настоящий момент отдельным инструментом кредитование строительства невозможно, так как действующим законодательством ипотека (залог) в силу закона (возникновение права залога у банка на объект строительства с момента регистрации права собственности заемщика на этот объект) возможна только по требованиям государства по суммам задолженностей согласно налоговому законодательству и по требованиям, вытекающим из судебного решения (ст.39 Закона "О залоге")[4].

Постановлением Правительства № 422 "Об утверждении концепции национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы[6] поднимается вопрос государственной поддержки ипотечного кредитования, одной из форм которой была бы непосредственная поддержка граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья, что должно обеспечить функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки. Как одним из видов социальной поддержки (в развитие освященного в законопроекте "Об ипотеке" вопроса порядка обращения взыскания на залог) было бы целесообразно создать фонд временного проживания, используемого для переселения граждан в случаях обращения взыскания на заложенное имущество. Данный фонд должен включать в себя жилые помещения маневренного фонда, которые предоставляются по договору найма для временного проживания на срок до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения, в результате обращения взыскания на них, после продажи этих жилых помещений.

Участие государства в развитии ипотечного кредитования может выражаться не только в компенсации каких-либо расходов заемщику (выплата так называемых "премий"), оказании адресной социальной помощи или предоставлении гарантий операторам вторичного рынка ипотечного кредитования. Одним из инструментов государственного жилищного кредитования можно рассмотреть привлечение средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство путем выпуска муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов. Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право приобретать жилье в домах, построенных муниципалитетом. Однако и здесь есть свои минусы - облигации практически не приносят своим владельцам никакого дохода; отсутствует возможность выбора гражданами квартиры (они предоставляют право приобретения жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающему их требованиям).

Многие экономисты считают, что ипотечное кредитование в постсоветском пространстве в настоящий момент является достаточно рискованным. Рискам ипотечного кредитования в настоящее время подвергаются в большей степени банки, так как кредитная организация рискует куда больше, вверяя свои деньги и деньги вкладчиков, чем заемщик, который приобретает квартиру, не раз проверенную банком или риэлторами на наличие необходимых регистрационных документов и "чистоту титула". В классическом варианте ипотечного кредитования процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика

по возврату кредита. Но фиксированный процент возможен только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может не покрыть свои затраты на выдачу кредита. Более того, экономическая нестабильность порождает так называемый риск неплатежа – риск несвоевременной уплаты или неуплаты в целом заемщиком своих обязательств по ипотечному кредиту.

Анализируя вышеизложенное, мы видим, что внедрение ипотечного кредитования сегодня требует очень внимательного и продуманного вложения средств и сил, принятия соответствующих нормативных актов и введения специальных экономических нормативов деятельности для банков и иных финансовых учреждений, предоставляющих ипотечные кредиты, анализа реальной финансовой возможности участия государства в ипотечном кредитовании.

execut   Legislația propusă, precum și actuala Republica Moldova drept "promisiunea" (articolul 79 alin. "C"), impune ca garanția pot fi vândute numai sub supravegherea instanței, în cazul în care pledgor lipsește și nu poate fi localizat. Practica arată că 95% dintre non-rambursare a împrumutului și dobânda sunt ascunse și debitori pentru a stabili unde lor imposibil. În acest caz, banca este obligată să apeleze la sistemul judiciar, să suporte costurile suplimentare și să-și petreacă o mulțime de timp pe excluderea a imobilului ipotecat. Astfel, se recomandă în Legea "Cu privire la ipotecă" oferă o oportunitate de a bloca pe proprietate, în lipsa mortgagor notarului executive.

Cu toate acestea, adoptarea Legii "Cu privire la ipotecă" nu este de ajuns. Ipoteca ar trebui să conducă la dezvoltarea mecanismului de refinanțare a împrumuturilor, iar mai târziu - la dezvoltarea mecanismului social-investiții. Prin urmare, trebuie să în același timp vă adoptat Legea "Cu privire la ipotecă a Valorilor Mobiliare", "Cu privire la istoricului creditelor" (sau "On birourile de credit"), "Cu privire la participarea de capital în construcția de locuințe", etc.

8 apr 2003 Hotărârea Guvernului numărul 422 a fost aprobat de către conceptul de programul social "indemnizațiile de locuințe și creditele pentru locuințe" naționale pentru 2003 - 2008 [6]. Cu toate acestea, acest concept include doar sarcinile de bază și etapele de dezvoltare a legislației în domeniul de creditare ipotecară. Accentul este pus pe mare conceptului în crearea și dezvoltarea Moldova ssudostroitelnyh bănci de economii. Această concepție nu este făcută în analiza financiară a posibilității de stabilire a băncilor de economii, disponibilitatea fondurilor și activitatea acestor garanții de stat. Conceptul și selecția se face prioritatea oricărui sistem (instrumente) din creditul ipotecar. Acest concept este mult in urma realitate, ritmul punerii sale în aplicare lasă mult de dorit. Mai mult de 50% din planificat pentru adoptare în 2003-2008 legile nici nu a prezentat Parlamentului Republicii.

Conform estimărilor experților bancare, lumea acționează pentru a doua modele duzini ipotecare. Pentru cea mai mare parte acest lucru se datorează faptului că regiunile în modul de abordare a problemei locuințelor rezolvarea și dezvoltarea de creditare ipotecară. Prin urmare, există așa-numitele "programul de credit ipotecar." Aceste programe sunt bazate pe un model american, fie cu două niveluri de creditare ipotecară sau un singur nivel modelul german clasic.

O caracteristică a modelului pe două niveluri de creditare ipotecare din SUA este o divizie a băncilor creditoare și sursa fondurilor (emitenților de valori mobiliare ipotecare). În acest scop, Agenția pentru Locuințe Ipotecar Credite. Din păcate, un astfel de model în țara noastră lipsește. Esența modelului constă în faptul că banca oferă debitorului un împrumut emise de unul din agenții de creditare ipotecară special creat, de-a lungul mod de a oferi și obligația de a. Agenția rambursează imediat debitorului plătit la bancă, și în schimb să primească fonduri de la banca a primit de la plățile lunare ale debitorului, profitul net (marja) a băncii de a agenției. Agenția ipotecare, cumpararea unui număr de credite ipotecare în băncile comerciale le pot atribui investitorilor sau o formă secundară de bazine ale acestor împrumuturi și a le vinde investitorilor secundare (acestea pot acționa ca fondurile de pensii, companii de asigurări, fonduri mutuale, etc), sau de a produce și plasa noi titluri de valoare garantate cu ipoteci.

Schema interacțiune între participanții la modelul american este determinată de obligațiile contractuale, standarde și reglementări. De exemplu: regula de a lucra cu companii de asigurări, normele de creditare, de subscriere cerință procedura pentru debitor, standardele de evaluare imobiliare, normele privind transferul de informații între subiecții pieței ipotecare, normele privind atribuirea de cerințele drepturile, standardele de creditare de servicii, și multe altele. Complexitatea relației și multitudinea subiectelor acestui model împiedică dezvoltarea sa, de preferință la modelul cu un singur nivel mult mai simplu și convenabil de creditare ipotecară. Mecanismul de modelul american este mai complexă decât mecanismul de modelul german de creditare ipotecară, ca este nevoie de o costul ridicat al întreținerii lor, ceea ce presupune o creștere a costurilor de împrumut pentru a debitorului. În plus, acest model în cele mai multe cazuri sa implică o prezență de garanții guvernamentale pentru a oferi o acoperire a valorilor mobiliare emise de bănci sau de alte special create în acest scop de către companiile ipotecare. Imperfecțiune, conflictele de legislația aplicabilă, inclusiv absența unei legislații care reglementează procesul de tranzacționare cu instrumente financiare (obligațiuni ipotecare și alte titluri de valoare garantate cu ipoteci) a atrage resurse pe termen lung în acest domeniu, și așa mai departe, împiedică foarte mult procesul de impactul fondurilor investitorilor străini, internațional bănci și companii financiare pentru dezvoltarea de programe ipotecare și a reduce costul de credite ipotecare. Aceasta conduce la faptul că băncile de azi nu sunt ieftine și "bani lungi" în de creditare pe termen lung.

Ca o alternativă la modelul "american" de creditare ipotecară în majoritatea țărilor din fosta Uniune Sovietică, un sistem de economii și băncile de credit, prin analogie, adoptată în Germania. Sursa de fonduri pentru credite ipotecare în acest caz sunt depozitele țintă din instituțiile specializate de creditare. Investitorul sa angajat să de ceva timp pentru a face o sumă lunară fixă pe depozit la rata dobânzii țintă, a cărei valoare este substanțial sub media. După încheierea perioadei de acumulare, Skopje aproximativ jumătate din fondurile necesare pentru a cumpara un apartament, el devine de credit pentru a doua jumătate a fondurilor sunt, de asemenea, la o rată a dobânzii mai mică decât media pieței. Cu toate acestea, în țara noastră există astfel de economii și împrumut, și fondul de funcțiile de economii și împrumut (bănci-o oarecare măsură) este acum efectuate de către băncile comerciale. Principalul avantaj al modelului cu un singur nivel este simplitatea și costul redus de reglementare juridică de organizare sale, ceea ce reduce în cele din urmă costurile creditului pentru împrumutat. Cu toate acestea, acest model este foarte similar cu o schemă piramidală. Pentru a evita efectele piramidei financiare, trebuie să fie abordare foarte serioasă la problema restituirea garanție a depozitelor deponenților, și, mai important, să fie recuperate de către stat, "prime" (debitori plată interes) de la bugetul de stat în conformitate cu rata de creștere constantă a inflației și scăderea randamentului populației. Fundalul acestor economii există bănci în Moldova din 18 februarie 1998, în cazul în care actul a fost trecut "Pe asociațiilor de economii și împrumut ale cetățenilor," [7], care își desfășoară activitatea în timp real, și, cu toate acestea, o mulțime de popularitate, acest sistem nu a primit .

În ciuda varietății de forme de creditare ipotecară, în acest moment, în regiunea noastră are loc în general de creditare de către bănci a populației de a cumpăra proprietăți de pe piața secundară sau cu privire la plata a debitorului, investitorii în construcția unui bloc de locuinte (sub participare la capital de participare în construcția de locuințe), care practic nu diferit de creditul obișnuit consum. După cum știm, aspectul pozitiv de a cumpara un apartament, devenind un participant de construcție comună, este o oportunitate pentru cetățenii de a economisi bani semnificative și plata ratelor pentru zonele dobândite: costul de astfel de locuințe este mai mică decât în casa deja construita, ca cele mai multe dintre apartamente in cladiri noi devin mediatori în scopul revânzării. Pe partea negativă - la încheierea contractului și plata inițială de locuințe achiziționate nu este încă construit, și pentru persoana care vrea sa cumpere un apartament, există un risc de încălcare de către cealaltă parte la termenii contractuali de

transfer de proprietate sau riscul ca în transferul de bază de proprietate a spațiilor de locuit sunt dezavantaje . Cu toate acestea, evidențiați instrument construcția de creditare selectată în prezent imposibilă, deoarece curentul ipoteci legislație (ipotecare) de drept (în dreptul de a gaj la banca la locul de construcție după înregistrarea drepturilor de proprietate debitorului cu privire la acest obiect) este posibilă numai în cazul în care cerințele statului în suma datoriilor în conformitate cu legislația fiscală și cerințele care decurg din Hotărârea (articolul 39 din Legea "Cu privire la ipotecă") [4].

Hotărârea Guvernului № 422 "Cu privire la aprobarea conceptului de programul social național" Alocații pentru locuință și credite pentru locuințe "pentru 2003-2008 [6] ridică problema de sprijin de stat pentru împrumuturile ipotecare, o formă de care ar fi susținerea directă a cetățenilor, nivelul de venit nu le permite propria lor de a îmbunătăți condițiile lor de viață, sub forma furnizării de subvenții direcționate direcționate pentru achiziționarea de locuințe, care ar trebui să asigure funcționarea mecanismelor de piață reciproc complementare pentru rezolvarea problemelor locative și mecanisme de sprijin sociale. Ca un tip de suport social (în dezvoltarea consacrat în proiectul de lege " cu privire la ipotecă "emiterii ordinului de blocare pe garanției) ar fi oportună crearea unui fond de ședere temporară utilizată pentru a muta oamenii de blocare pe imobilului ipotecat. Fondul ar trebui să includă cazare de fonduri manevrabil, care sunt furnizate de un contract de muncă pentru o ședere temporară pe perioada de până la finalizarea de așezări cu cetățenii, a pierdut locuințele lor, ducand la reintrarea în posesie din ele, după vânzarea acestor spații.

Participarea statului în dezvoltarea de creditare ipotecară poate fi exprimată nu numai în compensație pentru orice costuri la debitor (plata așa-numita "premium"), acordarea de asistență socială, sau furnizarea de operatorii garantează o piață ipotecară secundară. Unul dintre instrumentele de credite pentru locuințe de stat poate lua în considerare strângerea de fonduri ale persoanelor fizice și persoanelor juridice în construcția de locuințe prin emiterea de obligațiuni sau certificate de locuințe de locuințe municipale. Sensul de bază al emisiune de obligațiuni este capacitatea populației acumula treptat fonduri pentru achiziționarea de apartamente prin cumpărarea de obligațiuni, fiecare dintre care dă dreptul de a primi o anumită cantitate de spațiu de locuit. După acumularea pachetul necesar de obligațiuni cetățean are dreptul să-l schimb pentru zona corespunzătoare a apartamentului. De obicei, aceste obligațiuni da dreptul de a cumpăra locuințe în case construite de municipalitate. Cu toate acestea, există unele dezavantaje - obligațiuni aproape nu aduc nici un venit pentru proprietarii lor; nu există nici o oportunitate de a alege cetățenii apartament (acestea oferă dreptul de a cumpăra de proprietate numai în anumite case, calitatea nu îndeplinește întotdeauna cerințele lor).

Mulți economiști consideră că împrumuturile ipotecare în fosta Uniune Sovietică în acest moment este destul de riscant. Riscurile de creditare ipotecară este acum expus într-o măsură mai mare a băncilor ca o instituție de credit cu risc mult mai mult încredere în banii lor și banii deponenților decât un debitor care cumpără un apartament, nu doar verificate de către o bancă sau imobiliare agenți, în prezența a documentelor de înregistrare necesare și "titlul clar" . În versiunea clasica a ratei dobânzii creditului ipotecar la credit este fix pentru întreaga durată de împrumut. Acest lucru permite o distribuție uniformă a obligațiilor debitorului de a rambursa împrumutul. Cu toate acestea, un procent fix este posibilă numai la un nivel relativ scăzut al inflației. Dacă în perioada de împrumut cu o rată a dobânzii fixă va avea loc o creștere semnificativă a nivelului inflației, banca nu poate acoperi cheltuielile pentru emiterea de credit. Mai mult decât atât, instabilitatea economică creează așa-numita riscul de neplată - riscul de întârziere a plății sau de neplată de către debitor în întreaga obligațiilor sale în temeiul ipotecare.

Analizând cele de mai sus, putem vedea că introducerea de creditare ipotecară astăzi necesită o investiție foarte atent și grijuliu și efort, regulamente adecvate și introducerea de standarde speciale activității economice pentru bănci și alte instituții financiare care oferă

credite ipotecare, analiza oportunitățile financiare reale de participare a statului în ipotecare creditare.

Литература: 1. ttp:www.rusipoteka.ru/ history.htm 2. Закон "О залоге" № 838- XIII от 23 мая 1996 года Monitorul Oficial № 61-62 от 20.9. 1996 г. 3. Гражданский кодекс РМ № 1107-XV от 6 июня 2002 года Monitorul Oficial № 82-86 от 22 июня 2002

года. 4. Закон "О залоге" № 449- XV от 30.07. 2001 Monitorul Oficial № 120 от 2. 10. 2001 5. http://www/parlament.md/ domnload/drafta/ru/948.2008. doc 6. Постановление Правительства; 422 от 8 апреля 2003 года "Об утверждении концепции

национальной социальной про граммы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003- 2008 годы, Monitorul Oficial № 073 от 18.04.03 г.

7. Закон "О сберегательно-заемных ассоциациях граждан" № 1505-XIII Monitorul Oficial № 38- 39 от 30 апреля 1998 г.

 О. Сандул

  Проблемы и перспективы правового регулирования

ипотечного кредитования в Молдове 

“Закон и жизнь”, 2011 г., N 6, стр.51 

* * * Modif Спешное принятие закона “Об ипотеке” повлекло за собой ряд ошибок:

отсутствие возможности кредитору обратить взыскание на предмет ипотеки при выполнении обязательств должником ненадлежащим образом (анализируя практику, целесообразно внести дополнения в статью 3 Закона “Об ипотеке”, предоставив залогодержателю право обращения взыскания не только при неисполненном, но и при ненадлежащим образом исполненном основном обязательстве, если нарушение обязательства является существенным, при этом степень существенности должна определяться  сторонами в  договоре); недопущение возникновения залога в силу закона на жилой дом или жилое помещение, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации. Так, жилой дом или жилое помещение, приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации по законодательству многих стран считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на жилой дом или жилое помещение. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит, целевой заём на приобретение или строительство жилого дома или жилого помещения. Эта возможность как один из инструментов ипотечного кредитования даст возможность намного расширить рынок ипотечного жилищного кредитования.

Закон позволил передавать в залог недвижимое имущество, которое будет приобретено или построено в будущем (п.6 ст.7 и ст.48). Однако это противоречит не только самой статье 7 закона, описывающей предмет ипотеки, но и статье 11, содержащей основные требования к договору ипотеки (рыночная стоимость предмета ипотеки, его описание, т.е. идентификация и т.д.), что при несуществующем (не построенном) объекте недвижимости просто невозможно. Кроме того, согласно статье 9 вышеуказанного закона и статье 2 Закона “О залоге”, залогодателем (ипотечным должником) может быть только собственник этого имущества. Adoptarea pripită a Legii "Cu privire la ipotecă" a condus la o serie de erori: lipsa unui creditor de a bloca pe imobilului ipotecat, atunci când obligațiile debitorului în mod corespunzător (analiza practică, este recomandabil să se modifice articolul 3 din Legea "Cu privire la ipotecă", oferind creditorului ipotecar dreptul de a bloca piața nu numai În caz de eșec, dar atunci când performanța în mod necorespunzător a obligației principale în

cazul în care obligația de a încălcat este esențială, gradul de importanță urmează să fie stabilită de către părți în contract); prevenirea apariției unui angajament de către Legea cu privire la casa sau sediul dobândit sau construit în întregime sau parțial, utilizarea creditelor de la bănci sau alte instituții de credit. De exemplu, o casa sau sediul achiziționate sau construite în întregime sau parțial, utilizarea creditelor de la bănci sau de alte organizații de credit în conformitate cu legislația din multe țări sunt considerate ca garanții din momentul înregistrării de stat de proprietate a debitorului pe o casa sau de locuit. Creditorul gajist pe acest angajament este o bancă sau altă instituție de creditare sau o persoană juridică pentru a oferi un împrumut, o țintă împrumut pentru achiziționarea sau construirea unei case de locuit sau. Această caracteristică este unul dintre instrumentele de creditare ipotecară va permite mult pentru a extinde piața de creditare ipotecară.

Legea a permis gaj de bunuri imobiliare care urmează să fie achiziționate sau construite în viitor (secțiunea 6 din articolul 7 și articolul 48). Cu toate acestea, acest lucru este contrar nu numai la articolul 7 din lege, care descrie subiectul ipotecare, dar, de asemenea articolul 11, care conține cerințele de bază pentru un acord de credit ipotecar (valoarea de piață a imobilului ipotecat, descrierea sa, adică, identificarea, etc.) pe care ne-existent ( nu a construit) obiect bunuri imobile este pur și simplu imposibil. În plus, în conformitate cu articolul 9 din Legea și articolul 2 din Legea "Cu privire la gaj", mortgagor (debitor ipotecar) nu poate fi decât titularul dreptului de proprietate

Принятый закон “Об ипотеке”, как и закон “О залоге” (статья 79 п.“с”) устанавливает, что предмет залога может быть продан только под контролем судебной инстанции, если залогодатель отсутствует и его местонахождение установить невозможно. Как показывает практика, в 95% случаев негашения кредита и уплаты процентов заемщики скрываются, и установить их местонахождение невозможно. В данном случае банк вынужден обращаться в судебные органы, нести дополнительные расходы и тратить большое количество времени по обращению взыскания на заложенное имущество. Целесообразно в Законе “Об ипотеке” предусмотреть возможность обращать взыскание на имущество при отсутствии залогодателя по исполнительной надписи нотариуса.

Тем не менее, первые шаги по развитию ипотеки в Молдове приняты. Однако, принятие одного Закона “Об ипотеке” недостаточно. Ипотека должна привести к развитию механизма рефинансирования заемных средств, и, в последствии, к развитию социально-инвестиционного механизма. Следовательно, необходимо одновременно принять Закон “Об ипотечных ценных бумагах”, “О долевом участии в строительстве жилья”, ввести закладную как ипотечную ценную бумагу и т.д. Legea adoptată "cu privire la ipotecă", ca lege "Cu privire la ipotecă" (articolul 79 alin. "C"), prevede că garanția poate fi vândut doar sub supravegherea instanței, în cazul în care pledgor lipsește și nu poate fi localizat. Practica arată că 95% din împrumut var nestins și debitorilor de interese ascunde și este imposibil să se stabilească unde lor. În acest caz, banca este obligată să apeleze la sistemul judiciar, să suporte costurile suplimentare și să-și petreacă o mulțime de timp pe excluderea a imobilului ipotecat. Este recomandabil în Legea "Cu privire la ipotecă" oferă o oportunitate de a bloca pe proprietate, în lipsa mortgagor notarului executive.

Cu toate acestea, primii pași în dezvoltarea ipotecare în Republica Moldova a adoptat. Cu toate acestea, adoptarea Legii "Cu privire la ipotecă" nu este de ajuns. Ipoteca ar trebui să conducă la dezvoltarea mecanismului de refinanțare a împrumuturilor, și, ulterior, la dezvoltarea mecanismului social-investiții. Prin urmare, trebuie să vă în același timp, de a adopta Legea "Cu privire la ipotecă a Valorilor Mobiliare", "Cu privire la participarea de capital în construcția de locuințe," intra ipotecare ca o garanție ipotecară, etc.

Decizia Colegiului civil şi de contencios administrativ

al Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova nr.2ra-1012/2011 din 05.10.2011

 Buletinul Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova, 2012, nr.1, pag.14

  * * *

Prima instanţă şi instanţa de apel corect au ajuns la concluzia privind admiterea acţiunii recurentului cu privire la transmiterea silită în posesie a ipotecii şi evacuarea reclamaţilor fără acordarea altui spaţiu locativ.

  (Extras)

La 29 iunie 2009, ÎM OMF “M.” SRL a depus cerere de chemare în judecată împotriva lui I.V., I.S., I.T., I.A., I.Va. cu privire la transmiterea silită în posesie a ipotecii şi evacuarea fără acordarea altui spaţiu locativ.

În motivarea acţiunii, a indicat că, la 18 septembrie 2008, debitorul I.V. a depus cerere către societate cu privire la acordarea împrumutului, în scopul dezvoltării afacerii. La 29 septembrie 2008, între părţi au fost încheiate contractele de împrumut cu destinaţie specială cu dobîndă nr.BLVC-40.08, în temeiul cărora I.V. a primit un împrumut sub formă de mijloace băneşti, în sumă de 21.000,00 euro, cu o dobîndă de 21,50% anual, pentru un termen de 60 de luni. S-a mai indicat că, în scopul garantării restituirii împrumutului, plăţii dobînzii şi altor sume aferente împrumutului, la 27 aprilie 2007, a fost încheiat contractul de ipotecă, care a fost autentificat notarial şi înregistrat la 29 septembrie 2008 la OCT Bălţi.

În baza acestui contract, a fost ipotecat în folosul societăţii apartamentul nr.42 din str. Boris Glavan nr.29, mun.Bălţi.

S-a indicat că, din considerentul că I.V. nu a respectat graficul de rambursare a împrumutului şi a înregistrat datorii la tranşele împrumutului şi la dobînzile aferente acestuia, fapt despre care au fost informaţi pîrîţii, li s-a solicitat acestora să transmită în mod benevol bunul ipotecat, în scopul vînzării lui şi acoperirii datoriei, însă pîrîţii au refuzat.

Reclamantul a solicitat transmiterea silită în posesia societăţii a apartamentului nr.42 din str. Boris Glavan nr.29, mun.Bălţi, în scopul vînzării lui şi achitării datoriei faţă de creditor, evacuarea tuturor persoanelor fără acordarea altui spaţiu locativ şi încasarea cheltuielilor de judecată în sumă de 6.000 lei.

Prin hotărîrea Judecătoriei Bălţi din 24 decembrie 2009, acţiunea a fost admisă, au fost obligaţi I.V., I.S., I.T., I.A. şi I.Va. să transmită în posesia ÎM OMF “M.” SRL apartamentul nr.42 din str. Boris Glavan nr.29, mun.Bălţi, a fost dispusă evacuarea lui I.V., I.S., I.T., I.A. şi I.Va. împreună cu persoanele şi bunurile din apartamentul nr.42 din str. Boris Glavan nr.29, mun.Bălţi, şi s-a dispus încasarea de Ia I.V., I.S., I.T., I.A. şi I.Va., în mod solidar, în beneficiul ÎM OMF “M.” SRL a cheltuielilor de judecată în sumă de 6.000 lei.

Prin decizia Curţii de Apel Bălţi din 14 decembrie 2010, a fost respins apelul declarat de I.V. şi menţinută hotărîrea primei instanţe.

La 04 februarie 2011, I.V. a declarat recurs împotriva deciziei instanţei de apel, solicitînd admiterea recursului, casarea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe, cu pronunţarea unei noi hotărîri, de respingere a acţiunii.

În motivarea recursului, recurentul a indicat că instanţele de judecată greşit au ajuns la concluzia privind transmiterea bunului ipotecat înainte de expirarea termenului de 60 de luni. S-a mai indicat că întîrzieri la achitarea plăţilor au avut loc, însă din motive care nu au putut fi prevăzute la luarea creditului, şi anume: a început criza economică, autobuzele procurate pe banii împrumutaţi s-au dovedit a fi într-o stare tehnică rea, recurentul fiind nevoit să le restituie, iar banii achitaţi pentru ele nici pînă în prezent nu au fost restituiţi. S-a mai invocat că instanţele de

judecată nu au ţinut cont de faptul că, contractul de ipotecă a fost încheiat cu un an şi şase luni mai înainte decît însuşi contractul de împrumut, adică la momentul perfectării contractului de ipotecă, nu avea obligaţiuni faţă de intimat.

În şedinţa de judecată în instanţa de recurs, recurentul I.V. a susţinut recursul şi a solicitat admiterea acestuia în sensul declarat.

Reprezentantul intimatului ÎM OMF “M.” SRL, L.S., în baza procurii nr.27/2011 din 03 ianuarie 2011, în şedinţa de judecată în instanţa de recurs, a solicitat respingerea recursului, cu menţinerea deciziei instanţei de apel şi a hotărîrii primei instanţe, pe care le consideră legale şi întemeiate.

La şedinţa de judecată în instanţa de recurs I.S., I.T., I.A. şi I.Va. nu s-au prezentat, deşi au fost înştiinţaţi prin citaţie cu aviz de recepţie, circumstanţă care, potrivit art.414 alin.(1) CPC, nu împiedică judecarea recursului.

Audiind participanţii la proces, studiind materialele dosarului, Colegiul civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie consideră că recursul declarat de I.V. este neîntemeiat şi urmează a fi respins, cu menţinerea hotărîrilor judecătoreşti, din următoarele considerente.

În conformitate cu art.445 alin.(1) lit.a) CPC, instanţa, după ce judecă recursul, este în drept să respingă recursul şi să menţină decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe.

În drept, conform art.867 alin.(1) Cod civil, prin contractul de împrumut o parte (împrumutător) se obligă să dea în proprietate celeilalte părţi (împrumutatul) bani sau alte bunuri fungibile, iar aceasta se obligă să restituie banii în aceeaşi sumă sau bunuri de acelaşi gen, calitate şi cantitate la expirarea termenului pentru care i-au fost date.

Conform art.869 alin.(1) Cod civil, în baza contractului de împrumut, părţile pot prevedea şi plata unei dobînzi, care trebuie să se afle într-o relaţie rezonabilă cu rata de refinanţare a Băncii Naţionale a Moldovei.

Conform art.454 alin.(1) Cod civil, gajul este un drept real în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor sale faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj.

Conform art.455 alin.(3) lit.a) Cod civil, în categoria de gaj înregistrat întră ipoteca - gajul bunurilor imobile. Ipoteca trebuie înscrisă în Registrul bunurilor imobile.

Conform art.490 alin.(1) şi (2) Cod civil, bunul gajat se transmite în posesiune creditorului gajist pentru a fi vîndut, în condiţiile legii; transmiterea bunului gajat în posesiune creditorului gajist poate fi benevolă ori silită.

În fapt, în şedinţa de judecată în instanţa de recurs, s-a constatat că, conform contractului de împrumut BLVC-40.08 din 29 septembrie 2008, ÎM OMF “M.” SRL i-a acordat lui I.V. un împrumut sub formă de mijloace băneşti în sumă de 21.000,00 (douăzeci şi unu mii) euro, cu o dobîndă de 21,50% anual, pe un termen de 60 de luni, termenul final de rambursare fiind 20 septembrie 2013, conform graficului de rambursare.

În scopul garantării restituirii de către I.V. a împrumutului, a plăţii dobînzii şi a altor sume aferente împrumutului, în aceeaşi zi, la 29 septembrie 2008, ÎM OMF “M.” SRL şi I.V. au încheiat un contract de ipotecă, autentificat notarial şi înregistrat la OCT Bălţi cu nr.0300/08/15915, în temeiul căruia a fost gajat în folosul reclamantului ÎM OMF “M.” SRL apartamentul nr.42, situat pe str. Boris Glavan 29, mun.Bălţi, care îi aparţine cu drept de proprietate pîrîtului I.V., preţul de gaj constituind 200.000 lei.

Din textul cererii nr.4871, autentificate notarial de notarul R.A., rezultă că pîrîţii I.S., I.T., I.A., I.V., care sînt coproprietari ai imobilului ipotecat, în data de 29 septembrie 2008, şi-au exprimat acordul, în privinţa lui I.V., de a transmite în gaj apartamentul nr.42 situat pe str. Boris Glavan 29, mun.Bălţi.

Conform certificatului privind creanţele ÎM OMF “M.” SRL, I.V. nu a respectat graficul de rambursare a sumei împrumutului şi nu a achitat în termenul stabilit suma împrumutului şi a dobînzii, fapt recunoscut de către pîrîţi în cadrul şedinţei de judecată.

Potrivit prevederilor pct.4.1 din contractul de ipotecă încheiat între ÎM OMF “M.” SRL şi I.V., creditorul ipotecar este în drept, în caz de încălcare a acestui contract sau a contractului de împrumut, să iniţieze procedura de exercitare a dreptului de ipotecă.

Debitorul l.V., conform art.488 alin.(1) Cod civil, a fost înştiinţat de către creditor despre intenţia exercitării dreptului de gaj, prin notificarea nr.05/09-76 din 16 februarie 2009. După notificare, creditorul ipotecar a depus la OCT mun.Bălţi un preaviz nr.05/09-77 din 16 februarie 2009 cu dovadă de notificare şi a stabilit debitorilor ipotecari termen pînă la data de 09 martie 2009 pentru transmiterea imobilului ipotecat, însă nici după expirarea termenului menţionat debitorul nu a rambursat împrumutul, nici nu a transmis imobilul.

În circumstanţele de fapt şi de drept stabilite, instanţa de recurs reţine că atît prima instanţă, cît şi instanţa de apel corect au ajuns la concluzia privind admiterea acţiunii ÎM OMF “M.” SRL împotriva lui I.V., I.S., I.T., I.A., I.Va. cu privire la transmiterea silită în posesie a ipotecii şi evacuarea fără acordarea altui spaţiu locativ.

Cît priveşte argumentul recurentului, invocat în cererea de recurs, precum că instanţele de judecată nu au ţinut cont de faptul că, contractual de ipotecă a fost încheiat cu un an şi şase luni mai înainte decît însuşi contractul de împrumut, adică, la momentul perfectării contractului de ipotecă, nu avea obligaţiuni faţă de intimat, instanţa de recurs consideră că acesta nu poate fi reţinut, deoarece de fapt şi de iure contractul de ipotecă a fost încheiat şi înregistrat la OCT Bălţi la 29 septembrie 2008, iar potrivit explicaţiilor date în cadrul şedinţei de judecată, I.V., precum şi I.S., I.T., I.A., I.Va. au recunoscut acţiunea.

Prin urmare, Colegiul civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie conchide că atît prima instanţă, cît şi instanţa de apel, respectînd prevederile art.118 CPC în coroborare cu art.241 alin.(5) CPC şi ţinînd cont de cumulul de probe prezentate în cadrul judecării cauzei, au ajuns la o concluzie justă privind admiterea acţiunii ÎM OMF “M.” SRL.

Astfel, din considerentele menţionate şi avînd în vedere faptul că hotărîrea primei instanţe şi decizia instanţei de apel sunt întemeiate şi legale, iar argumentele invocate de recurent sunt neîntemeiate, Colegiul civil şi de contencios administrativ lărgit al Curţii Supreme de Justiţie ajunge la concluzia că urmează a fi respins recursul şi menţinute decizia instanţei de apel şi hotărîrea primei instanţe.

О. Сандул  

О природе спора о вещности и обязательственности правоотношений залога недвижимого

имущества (ипотеки)  

“Revista Naţională de Drept”, 2013 г., N 8, стр.57  

* * *  

РЕЗЮМЕУстановление особого права на имущество ипотечного должника (залогодателя) в

сочетании с правом на преимущественное перед другими кредиторами ипотечного должника право обратить взыскания на предмет залога делают залог одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств. В современных условиях, именно залог является наиболее распространенным способом обеспечения исполнения кредитных обязательств, т.к. он позволяет добиться реального погашения задолженности.

Ключевые слова: ипотека, залог, кредит, договор ипотеки, кредитор, должник, вещность, обязательственный признак.

SUMMARYEstablishment of the special right to property of the mortgage debtor (depositor) in

combination with the right on primary before other creditors of the mortgage debtor the right to

turn collectings about pledge do pledge by one of the most reliable ways of providing performance of obligations. In modern conditions, pledge is the most widespread way of ensuring execution of credit obligations since he allows achieving real repayment of debt.

Key-words: a mortgage, pledge, the credit, the mortgage contract, the creditor, the debtor, legal regulation, thingness, obligations sign.

 Исследование вопроса о залоговом праве приводит к выводу о наличии в научной

составляющей ипотеки тяготения еще к римскому праву. В юридической литературе конца ХIХ-начала XX века последовательно проводится мысль о том, что римское частное право наряду с собственностью выработало и некоторые иные юридические конструкции вещных прав, возникших в обществе в связи с потребностями в реальном кредите. И хотя эти потребности удовлетворялись в далеко несовершенных формах, материалы римских источников права свидетельствуют о том, что древнейшей формой залога по римскому праву признавалась продажа вещи с правом обратного выкупа, когда лицо, желающее получить взаймы, продает кредитору какую-либо вещь за сумму займа с тем, чтобы по уплате долга вещь была ему возвращена. Римский законодатель оставил современному миру и общее определение, применимое ко всем видам залога. Одни (Е. Демелиус), как свидетельствует об этом проф. Л. Кассо, «называют его правом на объект, считая при этом, что когда заложено право, объектом залога являются те предметы, на которые простирается правомочие, служащее обеспечением. Другие, наоборот, считают залог всегда правом на право, полагая, что при залоге телесной вещи предметом обеспечения является право собственности, которое имеет на нее должник. Наконец, третьи, стараются в этом отношении занять среднее место, давая одну характеристику залога, составленную в таких общих выражениях, что легко вывести из нее отдельные определения, которые применимы к залогу вещей и к залогу прав»1.

Первой попыткой теоретического обобщения понятия залогового права явилась выдвинутая в тридцатых годах XIX века теория содержания залогового права, которая в течение более полутора столетия не сходит со страниц юридической литературы, получив особенно широкое распространение в связи с рецепцией на западе римской ипотеки. Здесь в качестве исходного принимается положение о том, что залоговое право, как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют «вводными правами». Вместе с тем, исходя из отличительных особенностей залогового права, которые связаны с тем, что кредитор ни пользуется, ни обладает заложенным имуществом, но получает известный размер стоимости заложенного имущества, и что с осуществлением этого правомочия залогодержателя прекращается само залоговое право, отдельные юристы признают за залоговым правом характер обязательственного права. Дискуссии по этому вопросу между немецкими юристами особенно оживились в ХVII веке, когда основное внимание немецкой юриспруденции было сосредоточено на систематизации источников римского права с включением в эту систему элементов канонического и местного германского права. По древнеримскому праву залог устанавливался посредством отчуждения должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Обслуживал такой залог институт fiducia, по которому должник передавал кредитору имущество, предназначенное служить обеспечению долга. Передача имущества производилась посредством mancipatio или in jure cessio и сопровождалась публично выраженным договором сторон, по которому передача вещи в собственность кредитора обусловливалась требованием реманципировать вещь по уплате долга или вознаградить должника за убытки, причиненные ему в случае нарушения указанной обязанности2. Договор, которым устанавливался залог или заклад, имел два вида: a) contractus pignoratitius, или условие, по которому вещь, обеспечивающая обязательство, передается тому, кто нуждается в таком обеспечении; б) pactum hipothecae - условие, по которому

вещь, служащая обеспечением, остается у своего хозяина или собственника. Какие вещи вели к заключению conractus pinoratitius и какие к pactum hupothecae, движимые или недвижимые, было совершенно все равно: недвижимое имущество могло, по добровольному согласию контрагентов, перейти к кредитору и тогда составлялся contpactus pignoratitius, или движимая вещь, также по добровольному согласию контрагентов, могла оставаться в руках должника, и тогда возникала pactum hupothecae. Такая свобода, предоставленная контрагентам, имела следствием, что сам закон не делал различий между pignus и hupothecae, употребляя иногда безразлично один термин вместо другого, hipothecare вместо pignus и наоборот, не делает различий в этих названиях и при объяснении их в судопроизводстве3.

Принципиально важно и другое. Именно в древнеримском праве был возрожден и получил широкое распространение греческий термин hupotheca, который был введен впервые Солоном в начале VI века до Р.Х. До этого времени в Афинах обязательство обеспечивалось личностью должника, которому в случае неисправности грозило рабство. Для обращения личной ответственности в имущественную Солон придумал такое средство: кредитор ставил на имении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением взятых взаймы денег. Такой столб назывался ипотекою (подставкою); в переносном смысле это слово употреблялось для обозначения залога. Ипотека не препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности, а в имуществе. Обычай таким порядком отдавать в залог недвижимое имущество, возникший первоначально в Аттике, перешел затем в Италию, где получил особенное развитие в Риме. Из Рима, вместе с римским правом, ипотека распространилась в Европе и вошла во все кодексы европейских государств, за исключением Турции4.

В современной юридической науке начала XX века сложилось пять параллельно существующих теорий сущности залога: Д. Мейера, Н. Дювернуа, Л. Кассо, В. Удинцева и И. Базанова.

Согласно воззрениям Л. Кассо, отличительной чертой залога является окончательное и бесповоротное приобретение права на вещь залогодержателем в случае неуплаты со стороны залогодателя5.

По его мнению, сама залоговая сделка заключается с целью устранить личность должника от всякой ответственности. При этом заложенная вещь считается безусловным эквивалентом полученных денег. Такой подход к сущности залога явился результатом критического анализа теории Д.Мейера, которая хронологически предшествовала теориям И.Дювернуа и Л.Kacco. В фундаментальном исследовании «Древнее русское право залога» Д.Мейер, касаясь сущности древнего русского залога, писал: «...залог есть отчуждение; переставая быть им, он перестает быть и залогом». Он считал, что до начала XVIII века залоговая сделка в Московском государстве всегда устанавливала право собственности в пользу залогодержателя. Эта собственность вытекает» по мнению Д. Мейера, из самой передачи обеспечительного объекта, без которой нет настоящего залога. Л. Кассо решительно возражает против этого: «При такой форме реального кредита непосредственная передача вещи стоит на первом плане и до такой степени устраняет значение долгового правоотношения между контрагентами, что недействительность залога может влиять на личную связь должника и кредитора»6.

Масштабность научных взглядов Л. Кассо наглядно проявляется в том, что, исследуя узкоспециальный вопрос о сущности залогового права, он приходит к любопытным и безусловно актуальным в наши дни выводам общетеоретического порядка, обогащающим классическую доктрину гражданского права. В теории залогового права наиболее дискутируемым до наших дней является вопрос: имеет ли залоговое право вещный характер или является обязательственным? В поисках выхода из вечного спора Л. Кассо, являясь глубочайшим знатоком теории вещных прав, отмечает: «В современной же жизни определение залогового права как абсолютного права на уплату определенной суммы,

направляемого против обладателя определенного имущественного объекта и осуществляющегося в виде исключительного права взыскания, будет достаточно для всех видов реального кредита». Этим Л. Кассо заостряет внимание на существенных, с его точки зрения, признаках залогового права, не исключающих его вещных или обязательственных характеристик7. Впоследствии теория Л. Кассо неоднократно становилась предметом научного анализа и служила в качестве отправной теоретической точки для построения иных теорий залога. И не случайно автором одной из них стал почитатель Л. Кассо В. Удинцев, который доказывал, что «древнерусский залог первоначально возник в виде простой поруки, простого разрешения кредитору направлять взыскание на данное имущество. Впоследствии центр тяжести перешел с лица на вещь, и залоговый элемент сделки стал преобладать над заемным. Наименование «порука» с лица было перенесено на имущество и стало обозначать то, что мы называем залогом»8.

Данную проблему поднимали в своих научных работах Р. Замалеев в диссертации на тему: «Правовое регулирование ипотеки (залога) земельных участков»9, В.Мартемьянов в диссертации на тему: «Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в РФ»10, С. Быстревский в диссертации на тему: «Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств»11. В частности, В. Мартемьянов отмечал: «Правовое регулирование ипотечного кредитования должно устанавливать оптимальный баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан». Принадлежащее залогодержателю право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, определенное непосредственно законом, а не соглашением сторон..., обременяет предмет залога, следуя за ним вне зависимости от смены его собственника. Именно это право залогодержателя составляет существо залога как способа обеспечения исполнения обязательства и является ядром для всех остальных прав залогодержателя12.

Напомним, ипотека, согласно определению, данному в законе, - это вещное право. В последнее время в юридической литературе вызывают споры проблемы деления субъективных гражданских прав на вещные и обязательственные. Так, в юридической литературе вещным традиционно называли право, обеспечивающее возможность непосредственного воздействия управомоченного на вещь, а обязательственным – право, предоставляющее возможность требовать совершения определенного действия от другого лица или других лиц13.

В современном законодательстве многих стран залог обладает как вещными, так и обязательственно-правовыми чертами, что служит одной из причин спора о его природе. Еще Ю. Барон, Г. Шершеневич и другие авторы полагали, что залог является исключительно вещно-правовым институтом. Среди современных правоведов подобной точки зрения придерживаются М. Будилов и другие авторы. С. Вильнянский, Л. Гантовер, А.Звоницкий, Л. Кассо, Д. Мейер, В. Хвостов и другие рассматривали залог как обязательственно-правовой институт. В настоящее время такое мнение о природе залога высказывают, в частности, М. Брагинский и В. Витрянский.

Среди цивилистов долгое время велся спор о том, относится ли залог к числу институтов вещного или обязательственного права. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного ведения. В юридической науке существует самый различный набор признаков, присущих вещным правам, да и содержание этих признаков раскрывают по-разному. А. Сергеев указывает: «Если суммировать высказанные на сей счет суждения, то в числе признаков вещного права чаще всего фигурируют указания на то, что вещное право носит бессрочный характер; объектом этого права является вещь; требования, вытекающие из вещных прав, подлежат преимущественному удовлетворению по сравнению с

требованиями, вытекающими из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования и что, наконец, вещные права пользуются абсолютной защитой»14.

Раскрывая понятие вещных прав, Т. Илларионова отмечает: «Вещные права, в том числе право собственности, характеризуют следующие признаки. Во-первых, они складываются только по поводу вещей как объектов материального мира. Во-вторых, их носители удовлетворяют свой интерес, непосредственно владея, пользуясь и распоряжаясь вещью. Набор правомочий у субъектов различных вещных прав может быть самым разнообразным. В-третьих, вещные права существуют только в рамках абсолютных правоотношений. В-четвертых, они могут защищаться особыми способами защиты – вещно-правовыми»15.

Основными признаками обязательственного правоотношения оба автора называют его относительность со строго определенным субъектным составом, как на управомочениой стороне, так и на обязанной; удовлетворение интересов управомоченного в обязательственном правоотношении обеспечивается предоставленным ему правом требовать от обязанного лица совершения определенных действий. Поэтому субъективное право в обязательственном правоотношении именуется правом требования, а обязанность - долгом, управомоченный субъект - кредитором, а обязанный – должником16.

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлена назначением залога - обеспечивать основное обязательство, и послужила основанием для квалификации залоговых обязательств в качестве акцессорных17.

Итак, залог, согласно ГК18 и закону РМ «Об ипотеке»19, является вещным правом, на основании которого кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, в том числе государством20.

Вот как определял залог Гражданский кодекс Молдавской ССР 1965 г. (ст.168): «В силу залога кредитор (залогодержатель), в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами»21. Статья 85 Гражданского кодекса Украинской ССР закрепляла, что «в силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного залогом требования получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества»22.

Интересно отметить между тем, что Гражданский кодекс Молдавской ССР относит залог к обязательственному праву, а Гражданский кодекс Украинской ССР - к вещному.

В Гражданском кодексе РСФСР статьи о залоге помещены в разделе «Вещное право». Норма статьи 85 определяла залоговое правоотношение следующим образом: «В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного залогом требования получить преимущественно перед другими кредиторами из ценности заложенного имущества». Залог недвижимости в странах СССР существовал только в отношении домостроений. То есть при договоре купли-продажи, если покупатель уплачивал продавцу не всю сумму, нотариальная контора удостоверяла одновременно два договора. Первый - договор купли-продажи, второй - договор, по которому покупатель отдает продавцу купленное им строение в залог, в обеспечение долга. Ссуды гражданам в банке выдавались без залога. Капитальное строительство государственных организаций осуществлялось в порядке финансирования. Естественно, речь не шла о залоге земли, поскольку земля в СССР принадлежала государству. Но, тем не менее, ипотека, хотя и в несколько ограниченном виде, существовала23.

Сегодня законодатель Молдовы институт залога определил признаками, характерными для вещных прав. Прежде всего, это право следования - в соответствии со ст.ст.486, 1444, 1540 ГК РМ24, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от ипотечного должника к другому лицу в результате возмездного или

безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства (наследования) право залога сохраняет силу, за исключением, когда приобретатель добросовестно полагал, что залог не существует и не имеется обстоятельств, в силу которых он должен знать о существовании залога (однако это требование не распространяется на приобретение недвижимого имущества). В случае смерти ипотечного должника, наследники ипотечного должника являются солидарными залогодателями только в пределах действительной стоимости перешедшего к ним наследственного имущества25.

Наряду с правом следования залог обладает правом преимущества. Право преимущества состоит в том, что кредитор вправе удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника, в том числе и государством26. В соответствии с законодательством Республики Молдова, ипотечный кредитор обладает безусловным преимуществом перед другими кредиторами, что следует из самой формулировки понятия залога в ГК РМ и законе РМ «О залоге» 27. Законодатель Молдовы предоставил кредитору исключительное преимущество удовлетворить свои требования за счет заложенного недвижимого имущества, т.е. осуществить ипотечное право в отношении предмета залога. В сравнении, к примеру, с Россией, в законодательстве России о банкротстве и об исполнительном производстве преимущественность теряет свой смысл и уступает требованиям работников по заработной плате, пособиям, выплатам по интеллектуальным правоотношениям (авторские выплаты, выплаты по изобретениям и т.д.). Соответственно, за счет заложенного недвижимого имущества, при отсутствии иного имущества у должника, могут быть удовлетворены требования других кредиторов, и кредитные учреждения могут вообще оказаться без какого-либо залога28.

Третий признак вещности залога, получивший закрепление в законе, состоит в том, что ипотечный кредитор, не являющийся собственником, но имеющий право на владение имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, пользуется против третьих лиц той же защитой, что и собственник. Защита предоставляется ему и против самого собственника29.

Сегодня многие цивилисты, в частности П.А. Чернявский и В.Н. Михайлова, придерживаются того, что залогом обеспечиваются все требования кредитора-залогодержателя, возникшие на момент их предъявления, если иное не предусмотрено договором, что включает в себя сумму основного долга и проценты; расходы кредитора в связи с исполнением обязательства, включая издержки, связанные с публичной реализацией имущества, проведением аукциона, выплатой комиссионного вознаграждения и т.д.; убытки кредитора, связанные с выплатой процентов и неустоек; расходы кредитора, связанные с содержанием залогового имущества30.

Неоспорим факт, что основная правовая сущность залоговых отношений сконцентрирована в преимущественном нраве кредитора обратить взыскание на предмет ипотеки (ст.30 закона РМ «Об ипотеке»), что и предопределяет преимущественное положение кредитора над ипотечным должником (статья 143 Исполнительного кодекса РМ предоставляет кредитору преимущественное право перед другими кредиторами получения удовлетворения за счет реализации предмета ипотеки, за исключением случаев возмещения расходов судебных исполнителей по обращению взыскания на залог31). В соответствии с положениями статьи 487 ГК РМ, кредитор может осуществить следующие права: продать заложенное имущество самостоятельно, продать его под контролем судебной инстанции, принять его во владение в целях управления. При этом кредитор осуществляет свое залоговое право независимо от того, у кого находится заложенное имущество32. Статья 30 закона РМ «Об ипотеке» дополнительно позволяет ипотечному кредитору приобрести обремененное ипотекой недвижимое имущество в свою собственность.

Весьма интересным представляется вопрос о законодательном установлении соразмерности стоимости заложенного недвижимого имущества допущенному нарушению основного обязательства. Статья 30 закона РМ «Об ипотеке» дает возможность кредитору осуществить ипотечное право в случае, если должник не выполнил или выполнил ненадлежащим образом обеспеченное ипотекой обязательство или любую его часть, а также в иных случаях, предусмотренных договором ипотеки. Однако судебные органы не вынесут решения о продаже предмета ипотеки, если должник не выполнил часть обязательства. Представляет значимость необходимость установления четкого предела размера требования кредитора, например, не ниже 25% к стоимости предмета ипотеки, при котором суд будет обязан вынести решение о продаже предмета ипотеки. Безусловно, при этом требования кредитора должны быть обоснованными и доказанными. Следствием этого предлагаем часть 1 статьи 30 закона РМ «Об ипотеке» дополнить требованием, устанавливающим минимальный предел невыполненного заемщиком обязательства, обеспеченного ипотекой, позволяющий кредитору через суд взыскивать задолженность но кредиту посредством обращения взыскания на предмет ипотеки . Destul de interesant este problema legii de instituire a proporționalitatea imobil gajat încălcările obligației principale. Articolul 30 a Republicii Moldova "Cu privire la ipotecă" permite creditorului să efectueze ipoteca drept în cazul în care debitorul nu și-a îndeplinit sau îndeplinesc în mod necorespunzător obligația garantată prin ipotecă sau orice parte a acestuia, precum și în alte cazuri prevăzute de contractul de ipotecă. Cu toate acestea, instanțele de judecată nu a făcut o decizie cu privire la vânzarea imobilului ipotecat, dacă debitorul nu și-a îndeplinit obligațiile parte din. Este de o importanță necesitatea de a stabili o limită clară de dimensiunea cererii creditorului, de exemplu, nu mai puțin de 25% la valoarea imobilului ipotecat, în care Curtea va trebui să decidă cu privire la vânzarea de proprietate ipotecat. Desigur, în acest caz, creanța creditorului trebuie să fie motivată și dovedit. Consecința această ofertă partea 1 din articolul 30 al Legii Republicii Moldova "Cu privire la ipotecă" pentru a adăuga obligația de a stabili o limită minimă de neîndeplinire a obligațiilor de către debitor a obligației garantate printr-o ipotecă care permite creditorului să recupereze datoria prin intermediul instanțelor, dar împrumutul prin excludere pe ipotecare

В настоящее время ипотека является предметом бурных дискуссий. Так, к примеру, доктор права Б.Сосна и доктор права и Б. Слипенекий в статье «Правовое регулирование порядка заключения и исполнения договоров залога квартир и жилых домов»33 обращают внимание, что «действующее законодательство, а именно ст.85 Исполнительного кодекса РМ, довольно несправедливо и аморально позволяет обратить взыскание на недвижимость, которая является единственным жилым помещением для должника». Ими приводится сравнение с законодательством России, где запрещено обращение взыскания на жилое недвижимое имущество, являющееся единственным пригодным местом для проживания должника, за исключением случая, когда данное жилое помещение приобретено или построено за счет кредитных средств, полученных на эти цели. Заметим, что ст.36 закона РМ «Об ипотеке» устанавливает, что ипотечный должник, а также другие лица, проживающие в обремененном ипотекой недвижимом имуществе, обязаны освободить его с даты вступления в силу соглашения о добровольном осуществлении ипотечного права, подписанного ипотечным кредитором и ипотечным должником, если сторонами не был установлен иной срок, или с даты вынесения окончательного судебного приказа или судебного решения - в случае принудительного осуществления ипотечного права. Следовательно, законодательство справедливо позволяет как кредитору, так и судебному исполнителю обратить взыскание на жилую недвижимость вне зависимости от того, использовался кредит на цели приобретения или строительства жилья или на другие цели (ч.3 статьи 4 закона РМ «Об ипотеке»). În prezent ipoteca este subiectul de dezbateri aprinse. Deci, de exemplu, doctor în drept și doctor în Drept B.Sosna și B. Slipeneky în articolul "Reglementarea juridică a ordinului de încheierea și executarea de apartamente și case de contracte de garanție" 33 subliniază faptul că "legislația în vigoare, și anume articolul 85 din

Codul de executare al Republicii Moldova mai degrabă nedrept și imoral permite de a bloca pe proprietate, care este doar locuit de debitor. " Ei au o comparație cu legile din Rusia, în cazul în care este interzisă blocare pe imobiliare rezidențiale, care este singurul loc potrivit pentru a rămâne pentru debitor, cu excepția cazului în acest spațiu locativ construite sau achiziționate de fonduri de credit primite în acest scop. Rețineți că articolul 36 al Legii Republicii Moldova "Cu privire la ipotecă", prevede că debitorul ipotecar, precum și alte persoane care locuiesc în grevate ipotecare imobiliare, obligat să-l elibereze de la data intrării în vigoare a acordului privind punerea în aplicare voluntară a legii ipotecare, semnat de către creditor ipotecar și ipotecare debitorului, dacă părțile nu au fost stabilite o altă perioadă sau de la data ordinului judecătorească definitivă sau hotărârea - în cazul punerii în aplicare a legii ipotecare. Prin urmare, legea permite în mod corect atât creditorii, cât și executorii judecătorești de a bloca pe proprietăți rezidențiale, indiferent dacă împrumutul a fost utilizat pentru achiziționarea sau construirea de bunuri, sau pentru alte scopuri (Partea 3 din articolul 4 al Republicii Moldova "Cu privire la ipotecă").

 Литература:1. Понятие о залоге недвижимости: историко-сравнительный аспект http://www.jourclub.ru/31/683/24/

(18.03.2012 г.).2. Ibidem.3. Ibidem.4. Ibidem.5. Кассо Л.А., Понятие о залоге в современном праве, Статут, Москва, 1999, с.35.6. Ibidem, р.25.7. Ibidem, р.240.8. Удинцев В.А., Подписка в вере (к учению о древнерусском залоге), Киев, 1903, с.13.9. www.msal.ru (02.07.2010 г.)10. Ibidem.11. www.igpran.ru (06.12.2009 г.)12. Маковская А., Право залога, în Хозяйство и право, 2009 г., № 4, Москва, с. 3-4.13. Шершевич Г.Ф., Учебник русского гражданского права, Спарк, Москва, 1995, с.236.14. Сергеев А.Ч., Толстой Ю.К., Егоров Н.Д., Елисеев И. В., Иванов А. А., Кротов М.В., Медведев Д.А.,

Гражданское право. Учебник, т. 1, Проспект, Москва, 2002, 6-е изд., перераб. и доп., с.294.15. Илларионова Т., Учебник по гражданскому праву, ч.1, Москва, 1999, с.254.16. Ibidem, р.328.17. Суханов Е.А., Гражданское право: Учебник, в 2-х т., т. 1, БЕК, Москва, 2003, с.713.18. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2002 г., în Официальный Монитор РМ, № 82-86 от 22.06.2002 г.19. Закон РМ «Об ипотеке» от 26.06.2008 г., în Monitorul Oficial al RM, nr.165-166 din 02.09.2008 г.20. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2002, ст.454,21. Гражданский кодекс Молдавской ССР, Кишинев, 1965, с.68.22. Гражданский кодекс Украинской ССР, Москва, 1942, с.16.23. www.msetskiy.ru/stati Возникновение и развитие института ипотеки (25.05.2011 г.).24. Гражданский кодекс РМ от 06.06.2012.25. Закон РМ О кадастре недвижимого имущества. от 25.02.1998 г. ст.52, în Официальный Монитор РМ, №

44-46 от 21.05.1998 г.26. Вишневский А.А., Залоговое право: Учебное и практическое пособие, Бек, Москва, 1995, с.5.27. Comentariul Codului civil al Republica Moldova, Buruiana M., Efim O., Eshanu N., Arc, Chişinău, Tipografia

centrală, p.723.28. Сандул О., Проблемы и перспективы правового регулирования ипотечного кредитования в Молдове, în

Закон и жизнь, «Cetatea de Sus», Кишинев, 2011, № 6, с.51-52.29. Закон РМ О кадастре недвижимого имущества, ст.53.30. Чернявский П.А., Михайлова В.Н., Основы банковского права: Курс лекций, в двух частях, часть 1,

Понтос, Кишинев: 2000, с.111-113.31. Исполнительный кодекс РМ от 24.12.2004 г., с изменениями от 02.07.2010 г., în Официальный Монитор

РМ, № 160-162 от 07.09.2010 г.32. Закон РМ О залоге от 30.07.2001 г., în Официальный Монитор РМ, № 120 от 02.10.2001 г.33. Сосна Б., Слипенский Б., Правовое регулирование порядка заключения и исполнения договоров залога

квартир и жилых домов, în Закон и жизнь, 2011, № 7, с.35-39.

 

A. Tarlapan  

Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca  

“Revista Naţională de Drept”, 2012, nr.1, pag.45  

* * * SUMMARY

In the result of the principle that the patrimonial rights are dismissible, with the exception of the cases foreseen by the law, the cessation of the subjective hypothecary right can be carried out. The cessation of the subjective hypothecary right represents a mechanism of indirect implementation of liabilities by the hypothecary creancer, but this mechanism has to be settled in a clear, adequate and correct form. The present article is dedicated to the analysis of the regulations of the legislation of Republic of Moldova concerning the cessation of the subjective hypothecary right.

  Cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă este un procedeu prin care creditorul ipotecar, în

calitate de titular al dreptului subiectiv de ipotecă, exercită una din prerogativele conţinutului acestui drept, şi anume, prerogativa de a dispune de dreptul său1.

Cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă este reglementată prin prevederile art.27 din Legea nr.142/2008 cu privire la ipotecă2. De asemenea, în partea care nu este reglementată de Legea nr.142/2008, se aplică prevederile Codului civil3. Conform art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008, creditorul ipotecar este în drept să cesioneze terţilor drepturile ipotecare prezente şi viitoare, fără acordul debitorului ipotecar, cu condiţia că acest drept este prevăzut în contractul de ipotecă.

Înainte de a trece la analiza propriu-zisă a cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă, sunt necesare câteva precizări. După cum se observă, Legea nr.142/2008 la art.27 foloseşte expresia “drepturi ipotecare”. Mai mult ca atât, acelaşi articol se referă la drepturile ipotecare “prezente şi viitoare”. Legea nu conţine o explicaţie a noţiunii de “drepturi ipotecare”. Din contra, art.3 din Lege prevede noţiunea de “ipotecă” (la singular). Alte articole din Lege, cu excepţia art.27, de asemenea, utilizează noţiunea de “ipotecă” sau “drept de ipotecă”, şi nu “drepturi ipotecare”. Ce a avut în vedere legiuitorul prin noţiunea de “drepturi ipotecare”? Considerăm că noţiunea menţionată este o încercare nereuşită de a dezvălui esenţa cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă prin prisma conţinutului acestui drept subiectiv.

Conţinutul dreptului subiectiv de ipotecă este constituit dintr-un şir de prerogative ale creditorului ipotecar, care pot fi exercitate la faze diferite ale derulării raportului juridic de ipotecă4. Noţiunea de “drepturi ipotecare” din art.27 al Legii nr.142/2008 ar însemna că legiuitorul priveşte prerogativele ce aparţin creditorului ipotecar ca drepturi distincte. Prerogativele date însă nu sunt drepturi distincte, ci elemente ale conţinutului acestui drept subiectiv, care, fiind legate şi ierarhizate între ele în cadrul conţinutului acestuia, constituie un singur drept subiectiv - dreptul subiectiv de ipotecă5.

În momentul operării cesiunii de creanţă este posibilă situaţia în care condiţiile pentru exercitarea unor prerogative ale creditorului ipotecar deja au survenit, iar pentru exercitarea altora - nu6. Poate că aceasta şi are în vedere legiuitorul, menţionând în art.27 din Legea nr.142/2008 despre drepturi ipotecare “prezente şi viitoare”7. Însă prerogativele creditorului ipotecar, pentru exercitarea cărora nu au survenit condiţiile corespunzătoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste prerogative, ca elemente ale conţinutului dreptului subiectiv de ipotecă, iau naştere din momentul constituirii dreptului dat, însă se exercită în dependenţă de survenirea condiţiilor de exercitare, indiferent de faptul dacă în calitate de titular al dreptului subiectiv de ipotecă, care va exercita aceste prerogative, figurează creditorul ipotecar originar sau cesionar.

Respectiv, nu este justificată utilizarea în art.27 din Legea nr.142/2008 a expresiei “drepturi ipotecare prezente şi viitoare”. Prin cesiune are loc cedarea unui singur drept (“prezent”, actual, existent) - a dreptului subiectiv de ipotecă, constituit din mai multe prerogative prevăzute de lege şi de contractul de ipotecă, după caz.

Astfel, după cum reiese din prevederile art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008, creditorul ipotecar poate cesiona dreptul subiectiv de ipotecă ce-i aparţine, fără acordul debitorului ipotecar, dar numai în cazul în care această posibilitate este prevăzută de contractul de ipotecă. Din punct de vedere conceptual, o atare formulare a posibilităţii de cesionare a dreptului subiectiv de ipotecă este inadmisibilă.

Drept comun în materia cesiunii drepturilor subiective reprezintă cesiunea de creanţă8. Prevederile Codului civil cu privire la cesiune consacră principiul cesiunii libere (fără acordul debitorului) a drepturilor subiective civile, cu excepţia cazului când din lege, acordul părţilor sau esenţa obligaţiei nu rezultă altfel (art.557 din Codul civil). În materia dreptului subiectiv de ipotecă, situaţia este diferită. Creditorul ipotecar nu poate cesiona dreptul subiectiv de ipotecă, fără acordul debitorului ipotecar, cu excepţia cazului în care clauzele contractului de ipotecă îi permit cesiunea. În vederea uniformizării regulilor cu privire la cesiunea drepturilor subiective civile, considerăm că formularea legală a cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă urmează a fi inversată, în sensul permiterii creditorului ipotecar de a cesiona dreptul subiectiv de ipotecă, fără consimţământul debitorului ipotecar, cu excepţia cazului în care acordul dintre ei prevede altfel9. O astfel de normă ar fi în concordanţă deplină cu principiul cesiunii neîngrădite a drepturilor subiective civile.

O precizare urmează a fi făcută în continuare. Dreptul subiectiv de ipotecă are un caracter accesoriu faţă de creanţa pe care o garantează. În virtutea caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipotecă, urmează să admitem că odată ce din obligaţia garantată cu ipotecă nu reies oarecare impedimente de cesiune a creanţei, atunci această creanţă poate fi liber cesionată de creditor împreună cu dreptul subiectiv de ipotecă care o garantează, şi invers, dacă astfel de impedimente există, nu poate fi cesionată nici creanţa garantată, nici dreptul subiectiv de ipotecă ce o garantează. Din formularea actuală a normei art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008, însă e evident că, chiar dacă creanţa garantată cu ipotecă poate fi cesionată fără acordul debitorului, dreptul subiectiv de ipotecă nu va putea fi cesionat (decât dacă contractul de ipotecă prevede contrariul). Respectiv, cesiunea creanţei garantate cu ipotecă, împreună cu dreptul subiectiv de ipotecă va fi condiţionată de obţinerea acordului debitorului ipotecar pentru cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă. Şi atunci, care drept subiectiv dintre cele menţionate se află în dependenţă de celălalt - dreptul subiectiv de creanţă sau dreptul subiectiv de ipotecă? Odată ce regula consacrată de Legea nr.142/2008 este că dreptul subiectiv de ipotecă se află în raport de accesorietate cu creanţa pe care o garantează, acest raport de accesorietate urmează a fi cu consecvenţă respectat. Art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008 însă admite situaţii de dependenţă inversă (dependenţa creanţei de dreptul subiectiv de ipotecă).

Concluzionând, menţionăm că posibilitatea de cesionare a dreptului subiectiv de ipotecă urmează a fi pusă în dependenţă de acordul părţilor şi de posibilitatea de cesionare a creanţei garantate cu ipotecă. Astfel, art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008 urmează să prevadă posibilitatea de cesionare a dreptului subiectiv de ipotecă, fără consimţământul debitorului ipotecar, cu excepţia cazului în care din acordul dintre creditorul ipotecar şi debitorul (garantul) ipotecar sau esenţa creanţei garantate reiese altfel.

Revenim la analiza art.27 alin.(1) din Legea nr.142/2008 aşa cum această normă este formulată. Odată consacrată, posibilitatea de cesionare a dreptului subiectiv de ipotecă în contractul de ipotecă se prezumă că debitorul ipotecar şi-a dat acordul pentru o eventuală cesiune a dreptului dat de către creditorul ipotecar unei persoane terţe. De asemenea, trebuie de menţionat că în art.27 alin.(1) din Lege se menţionează că posibilitatea cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă trebuie să fie stipulată în contractul de ipotecă. Respectiv, prevederile date se aplică doar ipotecii convenţionale. În ceea ce priveşte ipoteca legală, considerăm că trebuie să

fie admisă şi cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă apărut în baza legii, în cazul existenţei acordului debitorului ipotecar în acest sens.

Conform art.27 alin.(2) din Legea nr.142/2008, drepturile ipotecare sunt cedate împreună şi simultan cu creanţa ipotecară. Respectiv, cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă poate opera numai în cazul în care, în acelaşi moment, operează şi cesiunea creanţei a cărei satisfacere este garantată cu ipotecă. Astfel, regula este că dreptul subiectiv de ipotecă, în virtutea caracterului său accesoriu, nu poate fi cesionat separat de creanţa pe care o garantează10.

Cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă poate fi totală sau parţială, în dependenţă de faptul dacă este totală sau parţială cesiunea creanţei garantate cu ipotecă11. În acest sens, conform art.27 alin.(3) din Legea nr.142/2008, în cazul cesiunii creanţei ipotecare, noul creditor dobândeşte dreptul subiectiv de ipotecă în volumul deţinut de cedent, iar în cazul cesiunii unei părţi a creanţei ipotecare, noul creditor ipotecar dobândeşte dreptul subiectiv de ipotecă proporţional părţii din creanţă, cu excepţia cazului în care contractul de ipotecă prevede altfel. Astfel, contractul de ipotecă poate prevedea excepţii de la regula cesiunii parţiale a dreptului subiectiv de ipotecă proporţional părţii din creanţa cesionată, dar numai în sensul modificării coraportului dintre creanţa cesionată, pe de o parte, şi dreptul subiectiv de ipotecă cesionat, pe de altă parte. Considerăm că contractul de ipotecă nu poate prevedea, în calitate de excepţie de la regula proporţionalităţii, excluderea cesiunii parţiale a dreptului subiectiv de ipotecă, odată cu cesiunea parţială a creanţei garantate sau transferul integral al dreptului subiectiv de ipotecă în baza unei cesiuni parţiale a creanţei garantate.

În virtutea caracterului său accesoriu, dreptul subiectiv de ipotecă trebuie, în proporţie cât de mică, să garanteze în continuare satisfacerea creanţei originare cesionate parţial, în legătură cu care a fost instituit sau să urmeze creanţa care se desprinde din creanţa originară cesionată parţial.

Încă două precizări trebuie făcute. Primo. În mod normal, Legea nr.142/2008 ar trebui să admită posibilitatea modificării coraportului dintre creanţa cesionată parţial, pe de o parte, şi dreptul subiectiv de ipotecă cesionat parţial, pe de altă parte, şi în baza contractului de cesiune semnat între creditorul ipotecar cedent şi cesionar, în cazul în care contractul de ipotecă nu prevede nimic în acest sens. Secundo. Cesiunea parţială a dreptului subiectiv de ipotecă trebuie înţeleasă ca un transfer la cesionar al tuturor prerogativelor (ca elemente ale conţinutului dreptului subiectiv de ipotecă) ce aparţin creditorului ipotecar cedent în momentul cesiunii, dar nu ca un transfer numai al unor prerogative, cu menţinerea celorlalte în beneficiul cedentului. Numai că prerogativele transferate cesionarului pot fi exercitate doar în vederea satisfacerii acelei părţi a creanţei, care a fost transmisă cesionarului.

În ceea ce priveşte cesiunea parţială a dreptului subiectiv de ipotecă, la prima vedere o astfel de cesiune ar contraveni principiului indivizibilităţii dreptului subiectiv de ipotecă, consacrat în art.7 alin.(7) din Legea nr.142/2008. Această contradicţie însă este una aparentă, deoarece indivizibilitatea dreptului subiectiv de ipotecă se referă la regimul juridic a mai multor bunuri imobile grevate pentru garantarea satisfacerii unei şi aceleiaşi creanţe, respectiv, indivizibilitatea dreptului subiectiv de ipotecă nu limitează în nici un fel cesiunea parţială a dreptului dat. Mai mult ca atât, cesiunea parţială a dreptului subiectiv de ipotecă este similară cu o ipotecă ulterioară, reglementată de art.17 din Legea nr.142/2008, care admite posibilitatea ipotecării unui bun imobil de mai multe ori pentru garantarea satisfacerii unor creanţe diferite ale aceluiaşi sau ale unui alt creditor. De altfel, în cazul cesiunii parţiale urmează a fi aplicate regulile cu privire la prioritatea drepturilor subiective de ipotecă, în sens că creditorul ipotecar cedent (creditor ipotecar anterior) are prioritate faţă de creditorul ipotecar cesionar (creditor ipotecar ulterior) la satisfacerea creanţelor din valoarea bunului imobil ipotecat12.

Conform art.27 alin.(4) din Legea nr.142/2008, contractul de cesiune a dreptului subiectiv de ipotecă se încheie în forma în care a fost încheiat contractul din care a rezultat obligaţia garantată cu ipotecă. Nu considerăm norma menţionată una reuşită, mai mult ca atât, aplicarea consecventă a normei date poate duce la crearea unor situaţii absurde.

În primul rând, trebuie de menţionat că, odată ce Legea nr.142/2008 în art.11 consacră forma autentică a contractului de ipotecă, în mod normal şi cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă urmează să îmbrace forma autentică. Or, se prezumă că raţiunile existente pentru forma actului din care ia naştere dreptul subiectiv de ipotecă persistă şi în cazul cesiunii dreptului dat.

În al doilea rând, dreptul subiectiv de ipotecă poate garanta executarea unei obligaţii care izvorăşte dintr-un act juridic încheiat în formă verbală13. Respectiv, Legea nr.142/2008 admite cesiunea verbală a dreptului subiectiv de ipotecă. Cu toate că este absurdă cesiunea verbală a dreptului subiectiv de ipotecă, nu este normal ca legea să admită astfel de absurdităţi.

În al treilea rând, dreptul subiectiv de ipotecă poate fi instituit pentru garantarea executării unei obligaţii care nu rezultă dintr-un contract14. Şi atunci care ar trebui să fie forma contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipotecă, odată ce legea leagă forma acestui contract de forma contractului din care rezultă obligaţia garantată?

Pornind de la considerentele expuse mai sus, legislaţia în vigoare urmează să prevadă forma autentică a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipotecă. Respectiv, după caz, şi cesiunea creanţei garantate cu ipotecă, şi cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă se vor reflecta într-un singur înscris în formă autentică sau cesiunea creanţei garantate cu ipotecă se va săvârşi în forma contractului prevăzută pentru naşterea creanţei, iar cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă - în formă autentică15.

Conform art.27 alin.(5) din Legea nr.142/2008, cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă nu necesită înregistrare în Registrul bunurilor imobile, dacă părţile nu convin altfel.

În literatura de specialitate românească, se menţionează că înscrierea transmiterii ipotecii nu este necesară. De vreme ce ipoteca a fost înscrisă, nu mai este nevoie de o nouă înscriere pentru că nu este o nouă ipotecă, ci este aceeaşi ipotecă, care trece în patrimoniul unei alte persoane16.

Cu astfel de afirmaţii nu suntem de acord şi considerăm că Legea nr.142/2008 necesită modificare prin introducerea înregistrării obligatorii a cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă în registrul bunurilor imobile.

Înainte de toate, trebuie de menţionat că regula generală în materia gajului este că cesiunea dreptului subiectiv de gaj înregistrat se supune şi ea înregistrării. Art.484 din Codul civil prevede că substituirea creditorului gajist se înregistrează conform art.47017. Art.470 se referă, la rândul său, şi la înregistrarea dreptului subiectiv de ipotecă. Dat fiind faptul că la momentul adoptării Codului civil nu exista o lege cu privire la ipotecă, Codul civil nu cunoaşte noţiunea de creditor ipotecar, prin noţiunea de creditor gajist avându-se în vedere şi creditorii ipotecari. În acest sens, trimiterea făcută la art.470, care se referă în special şi la dreptul subiectiv de ipotecă, face din norma conţinută în art.484 alin.(4) o normă specială în aceeaşi măsură ca şi norma din art.27 alin.(5) din Legea nr.142/2008. Din acest punct de vedere, între art.484 alin.(4) din Codul civil şi art.27 alin.(5) din Legea nr.142/2008 ar exista o contradicţie. Soluţia dată de Codul civil o considerăm mai corectă.

Nu poate fi reţinută afirmaţia expusă mai sus că înscrierea transmiterii ipotecii nu este necesară, de vreme ce ipoteca a fost înscrisă, nu mai este nevoie de o nouă înscriere pentru că nu este o nouă ipotecă, ci este aceeaşi ipotecă, care trece în patrimoniul unei alte persoane.

Menţionăm că, în baza cesiunii, chiar şi a unei cesiuni parţiale, a dreptului subiectiv de ipotecă de la creditorul ipotecar cedent la cesionar, între cesionar şi debitorul ipotecar cedat apare un nou raport juridic de ipotecă, care, în mod logic, urmează a fi reflectat în registrul bunurilor imobile.

În general, după principiul publicităţii ipotecilor, urmează a fi supus înregistrării orice act care priveşte dreptul dat, cu atât mai mult cesiunea acestuia. Menţinerea în continuare a normei în temeiul căreia se exclude necesitatea înregistrării cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă în registrul bunurilor imobile ar însemna că se admite din start ca registrul dat să conţină date neveridice cu privire la titularul dreptului subiectiv de ipotecă, care ar induce în eroare persoanele interesate. Mai mult ca atât, în situaţia unei cesiuni neînregistrate a dreptului subiectiv de ipotecă se pune problema opozabilităţii acestei cesiuni faţă de debitorul ipotecar cedat, alţi

creditori ipotecari şi alte persoane interesate, problemă care poate ridica impedimente serioase în soluţionarea corectă a unor eventuale litigii.

Pe lângă cele menţionate, norma conţinută în art.27 alin.(5) din Legea nr.142/2008 creează dificultăţi în aplicarea altor norme din aceeaşi lege.

Astfel, conform art.18 alin.(1) din Lege, prioritatea satisfacerii creanţelor creditorilor ipotecari corespunde cronologiei înregistrării drepturilor subiective de ipotecă. Dacă raportăm prevederile art.18 alin.(1) la prevederile art.27 alin.(5), care declară valabilă cesiunea neînregistrată a dreptului subiectiv de ipotecă, atunci apare întrebarea: care va fi prioritatea de satisfacere a creditorilor ipotecari în cazul în care primul creditor ipotecar a cesionat o parte din creanţa sa împreună cu o parte din dreptul său subiectiv de ipotecă cesionarului, acesta din urmă devenind şi el creditor ipotecar, iar ulterior debitorul ipotecar instituie în favoarea unei alte persoane un drept subiectiv de ipotecă asupra aceluiaşi bun imobil? Soluţiile practice la această întrebare pot fi diferite, în dependenţă de preferinţele celui în favoarea căruia se pune problema soluţionării unei astfel de situaţii.

De asemenea, conform art.12 alin.(2) din Legea nr.142/2008, în cazul în care modificarea contractului de ipotecă conduce la modificarea datelor înscrise în registrul bunurilor imobile, modificările respective trebuie înregistrare. Menţionăm că cesiunea parţială a creanţei garantate cu ipotecă cu cesiunea corespunzătoare parţială a dreptului subiectiv de ipotecă de facto modifică prevederile contractului de ipotecă şi, implicit, unele date înregistrate în registrul bunurilor imobile18, cum ar fi mărimea creanţei garantate cu ipotecă. În acest sens, iarăşi apare întrebarea cu privire la corelarea normelor prevăzute de art.12 alin.(2) şi art.27 alin.(5) din Legea nr.142/2008 din punctul de vedere al necesităţii de înregistrare a cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă.

Concluzionând asupra celor menţionate, întru respectarea consecventă a principiului publicităţii ipotecilor şi evitarea unor contradicţii dintre norme şi aplicări (interpretări) contradictorii şi eronate a diferitelor norme cu privire la dreptul subiectiv de ipotecă, considerăm necesară reglementarea înregistrării obligatorii a cesiunii dreptului subiectiv de ipotecă.

  Note: 1 Pe lângă cesiune, prerogativa de a dispune de dreptul subiectiv de ipotecă poate fi exercitată şi pe calea

gajării dreptului subiectiv menţionat sau renunţării la acesta. 2 Legea cu privire la ipotecă nr.142-XVI din 26.06.2008, în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2008,

p.165-166. 3 Codul civil al Republicii Moldova nr.1107-XV din 06.06.2002 (în vigoare din 12.06.2003), în Monitorul

Oficial al Republicii Moldova, 2002, p.82-86. 4 De exemplu, creditorul ipotecar poate exercita prerogativa de verificare a stării bunului ipotecat pe toată

perioada de existenţă a raportului juridic de ipotecă (art.24 din Legea nr.142/2008). Prerogativa de satisfacere a creanţei din valoarea bunului imobil ipotecat poate fi exercitată doar în cazul survenirii condiţiilor corespunzătoare - neexecutarea obligaţiei garantate cu ipotecă sau în alte cazuri prevăzute de lege. Mai mult ca atât, prerogativa de satisfacere a creanţei din valoarea bunului imobil ipotecat se poate realiza pe căi diferite, în dependenţă de opţiunea creditorului ipotecar (luarea în administrare în scopul satisfacerii creanţei, vânzarea, achiziţionarea).

5 Metodologia analizei, ierarhizării şi determinării interdependenţelor dintre elementele constitutive ale conţinutului dreptului subiectiv în diverse instituţii ale Dreptului civil este promovată şi dezvoltată în literatura de specialitate autohtonă prin lucrările profesorului Wolcinschi, unele dintre care sunt: Volcinschi V, Conţinutul dreptului subiectiv asupra brevetului de invenţie, în Analele ştiinţifice ale Universităţii de Stat din Moldova, Ştiinţe juridice, 2000, Serie nouă, nr.4; Volcinschi V., Şapoval V., Conţinutul şi natura juridică a dreptului subiectiv asupra mărcii în Analele ştiinţifice ale Universităţii de Stat din Moldova, Ştiinţe juridice, 2001, Serie nouă, nr.5; Volcinschi V, Cibotaru A. Drepturile reale asupra lucrurilor altuia, Chişinău, 2011, p.35, 73-74, 77-78, 89-90, 113, 226.

6 De exemplu, a survenit condiţia pentru înaintarea acţiunii de exercitare a dreptului subiectiv de ipotecă, însă nu a survenit condiţia pentru vânzarea bunului imobil ipotecat în vederea satisfacerii creanţei ipotecare, deoarece creditorul ipotecar are nevoie de o hotărâre judecătorească în acest sens.

7 O altă explicaţie nu ar fi logică, fiindcă nu poate fi dreptul subiectiv de ipotecă considerat viitor în situaţia în care, de exemplu, obiect al acestui drept ar fi un bun imobil viitor (art.7 alin.(1) din Legea nr.142/2008) sau acest drept ar garanta o obligaţie viitoare, sau acest drept ar fi afectat de o modalitate, cum ar fio condiţie suspensivă (art.4 alin.(5) din Legea nr.142/2008). În toate cazurile menţionate, dreptul subiectiv de ipotecă este unul “prezent”, el există, numai că nu este determinată soarta unor circumstanţe legate de acest drept.

8 Conform art.565 din Codul civil, regulile cesiunii creanţei se aplică în modul corespunzător şi în cazul cesiunii altor drepturi.

9 Nu există nici un fel de impedimente de ordin juridic sau social-economic de a formula norma din art.27 alin.(1) al Legii nr. 142/2008 anume în felul dat. În principiu, pentru debitor nu prezintă importanţă faţă de care creditor să execute obligaţia garantată cu ipotecă şi, respectiv, să garanteze obligaţia. Mai mult ca atât, reieşind din prevederile art.556 alin.(2) coroborat cu art.565 din Codul civil, cesiunea dreptului subiectiv de ipotecă nu poate face situaţia debitorului ipotecar mai împovărătoare.

10 Literatura de specialitate românească admite transmiterea dreptului subiectiv de ipotecă separat de creanţa pe care o garantează. A se vedea: Pop L. Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor. Tratat, Ediţia a Il-a, Editura Fundaţiei “Chemarea”, Iaşi, 1998, p.426; Anghel N., Anghel E.-L., Garantarea obligaţiilor civile şi comerciale, Lumina Lex, 2001, p.201. În sprijinul soluţiei date, doctrinarii români invocă prevederile art.1134 din Codul civil din 1864 (al cărui echivalent reprezintă art.1611 din noul Cod civil al României), conform căruia ipotecile ce garantează o creanţă stinsă prin novaţie sunt trecute, prin voinţa părţilor, asupra noii creanţe care se naşte. Trebuie de avut în vedere faptul că o formă a novaţiei, conform legislaţiei României, este substituirea creditorului vechi cu unul nou. Din acest considerent, este posibilă transmiterea dreptului subiectiv de ipotecă separat de creanţa a cărei satisfacere o garantează. CC RM (art.665) reglementează novaţia doar ca o înlocuire a obligaţiei cu una nouă, astfel, neavând loc modificarea componenţei subiecţilor raportului juridic în cadrul căruia operează novaţia, respectiv, neavând loc şi transmiterea garanţiilor separat de obligaţia a cărei executare o garantează. Teoretic însă este posibilă încheierea unei convenţii tripartite (între creditorul ipotecar cedent, cesionar şi debitorul cedat) cu privire la cesiunea unei creanţe garantate cu ipotecă şi înlocuirea concomitentă a acestei creanţe cu una nouă. Dar totuşi, din punctul de vedere al consecutivităţii operaţiunilor juridice, ori cesiunea trebuie să preceadă novaţia, ori novaţia trebuie să preceadă cesiunea. În consecinţă, iarăşi nu putem vorbi, în acest caz, despre o cesiune a dreptului subiectiv de ipotecă separat de creanţa pe care o garantează.

11 Trebuie de menţionat aici că atât legislaţia, cât şi doctrina folosesc ca sinonime expresiile “garantarea creanţei” şi “garantarea executării obligaţiei”. Expresiile menţionate, deşi în fond sunt menite să exprime acelaşi fenomen, dar din diferite unghiuri de vedere, nu sunt echivalente. Termenul “creanţă garantată” ar sugera şi garantarea valabilităţii creanţei. Prin drept subiectiv de ipotecă nu se garantează creanţa, ci satisfacerea creanţei, aşa cum acelaşi drept garantează nu obligaţia, ci executarea acesteia. Expresia “garantarea creanţei” se utilizează în scop de economie a limbajului juridic, care nu trebuie să inducă în eroare pe cei care operează cu astfel de expresii cu privire la natura funcţiei dreptului subiectiv de ipotecă (gaj) - garantarea executării obligaţiei, respectiv, satisfacerii creanţei.

12 Conform art.18 alin.(2) din Legea nr.142/2008, creanţele creditorului ipotecar ulterior sunt satisfăcute numai după satisfacerea deplină a creanţelor ipotecare ale creditorului ipotecar anterior. Trebuie de menţionat aici că cesiunea parţială a creanţei împreună cu cesiunea parţială a dreptului subiectiv de ipotecă nu semnifică şi cedarea gradului de prioritate. Gradul de prioritate poate fi cedat doar în întregime (art.482 din CC). Mai mult ca atât, gradul de prioritate poate fi cedat numai unui alt creditor gajist (ipotecar) de grad inferior. Comentariul la CC conţine o menţiune cu privire la faptul că în cazul în care produsul urmăririi gajului nu va acoperi în întregime creanţele garantate, cedentul şi cesionarul vor fi satisfăcuţi proporţional cotelor stabilite de ei (Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Vol.I., Arc, 2005, p.775). Afirmaţia dată nu este corectă. Ca urmare a cesiunii parţiale a dreptului subiectiv de gaj (ipotecă), creditorul gajist (ipotecar) cesionar şi creditorul (gajist) ipotecar cedent nu pot fi consideraţi creditori pe cote-părţi, precum şi nu pot avea acelaşi grad de prioritate. Creanţele creditorului gajist (ipotecar) cesionar vor fi satisfăcute numai după satisfacerea creanţelor creditorului (gajist) ipotecar cedent.

13 În practica activităţii de întreprinzător a societăţilor comerciale, foarte des se întâlnesc situaţii în care livrarea valorilor materiale se face doar în baza facturilor fiscale, neexistând alte înscrisuri care să ateste voinţa părţilor de a încheia un act juridic. Eliberarea unei facturi fiscale nu reprezintă o întocmire a actului juridic în formă scrisă (similar eliberării bonului de plată la procurarea unor produse de la magazin). Executarea obligaţiei de plată a valorilor materiale livrate în baza facturilor fiscale poate fi garantată prin instituirea dreptului subiectiv de ipotecă.

14 Conform art.4 alin.(3) din Legea nr.142/2008, poate fi garantată cu drept subiectiv de ipotecă executarea obligaţiilor ce rezultă din contractul de credit, contractul de împrumut sau alte obligaţii.

15 De altfel, de obicei, şi constituirea dreptului subiectiv de ipotecă poate avea loc pe calea perfectării unui singur înscris autentificat notarial în care se reflectă şi creanţa garantată cu ipotecă, şi dreptul subiectiv de ipotecă propriu-zis, ori pe calea întocmirii a două înscrisuri separate - în formă simplă scrisă pentru creanţa garantată cu ipotecă şi în formă autentică pentru dreptul subiectiv de ipotecă.

16 Anghel N., Anghel E.-L., op.cit., A se vedea de asemenea: Volcinschi V, Cibotaru A., Drepturile reale asupra lucrurilor altuia, p.209.

17 Nu considerăm reuşită utilizarea în textul art.484 din CC a termenului “substituire”, deoarece acest termen ar sugera că cesiunea are drept efect subrogarea cesionarului în drepturile cedentului. Urmează să facem o distincţie clară între subrogare şi cesiune. Subrogarea creditorului presupune înlocuirea persoanei creditorului cu un terţ într-un raport în curs de executare, raportul juridic creditor/debitor rămânând acelaşi, fiind doar schimbată persoana creditorului. Cesiunea presupune încetarea raportului juridic dintre cedent şi debitorul cedat şi apariţia unui nou raport juridic între cesionar şi debitorul cedat, în cazul unei cesiuni totale, ori apariţia pe lângă raportul juridic dintre cedent şi debitorul cedat a unui nou raport juridic dintre cesionar şi debitorul cedat, conţinutul căruia este format din

drepturile şi obligaţiile desprinse din raportul juridic originar cedent/debitor cedat. Mai mult ca atât, subrogarea, spre deosebire de cesiune, nu poate fi parţială.

18 A se vedea: art. 44 alin. (3) din Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1998, nr.44-46.

О. Сандул  

Правовые аспекты перспективы обращения ипотечной ценной бумаги - закладной

  “Закон и жизнь”, 2012 г., N 1, стр.47

  * * *

SUMMARY One of directions of development of the mortgage market is perfection of tools of attraction

of long-term financial resources, namely introduction of mortgage securities. Expansion of volumes of the resources involved from a securities market, decrease in their cost allows to lower cost of mortgage loans. As a result the market of mortgage securities becomes the basic mechanism of an overflow of means from the market of capitals in housing and building sector. Economic mechanisms of financing or refinancing by means of release of mortgage securities at mortgage lending have the identical nature, however their legal bases and financial schemes are various.

* * * Одним из направлений развития ипотечного рынка является совершенствование

инструментов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов, а именно внедрение ипотечных ценных бумаг. Расширение объемов ресурсов, привлекаемых с рынка ценных бумаг, снижение их стоимости позволяет понизить стоимость ипотечных кредитов. В результате рынок ипотечных ценных бумаг станет основным механизмом перетока средств с рынка капиталов в жилищный и строительный сектор. Экономические механизмы финансирования или рефинансирования при помощи выпуска ипотечных ценных бумаг при ипотечном кредитовании имеют одинаковую природу, однако их правовые основы и финансовые схемы различны.

  Постановлением Правительства РМ № 422 от 08 апреля 2003 года была

утверждена концепция национальной социальной программы “Жилищные пособия и кредиты для жилья” на 2003-2008 годы. Данная концепция определяла создание ряда ипотечных агентств для рефинансирования ипотечных кредитов. Такие агентства начали создаваться на государственном и коммерческом уровне, при этом как таковая процедура рефинансирования ипотеки свое развитие не получила. Одной из причин этого является отсутствие в Молдове специализированного Закона “Об ипотечных ценных бумагах”.

  18 ноября 1998 года Парламентом РМ был принят Закон “О рынке ценных бумаг”,

однако в статье 2 п.2 этого закона отмечено: “Действие настоящего закона не распространяется на ценные бумаги, выпущенные Национальным банком Молдовы, банками и являющиеся инструментами денежного рынка, такими как банковские депозитарные сертификаты и банковские векселя, а также на векселя, выпущенные в соответствии с Законом о векселях”. [1, п.2 ст.2] Законодательно не закреплено понятие инструментов денежного рынка, а соответственно, ипотечные ценные бумаги, являясь инструментом денежного рынка и дающие право на получение денежных средств к сфере регулирования закона “О рынке ценных бумаг”, не подпадают. Кроме того, пунктом 11.1. Инструкции об особенностях эмиссий акций/ облигаций банков и порядке выдачи разрешения на их осуществление Национальным банком Молдовы отмечено, что в целях привлечения денежных средств в соответствии с действующим законодательством и в

порядке, предусмотренном уставом, банк может выпускать именные облигации, обеспеченные залогом его собственного имущества или поручительством либо гарантией третьих лиц. [2, п.11.1] Таким образом, процедура рефинансирования ипотечных кредитов (в смысле выпуска ипотечных ценных бумаг вторичными операторами ипотечного рынка) в Молдове на сегодняшний день невозможна, пока не будет принят соответствующий Закон “Об ипотечных ценных бумагах”. Не содержит процедуру рефинансирования ипотечных кредитов и Закон РМ “Об ипотеке”. Тем не менее, Закон РМ “Об ипотеке” дает возможность использовать при ипотеке “в силу закона” такую ценную бумагу как закладная, при этом процедуру использования данной ценной бумаги ни данный закон, ни действующее законодательство не содержит.

На протяжении всего периода истории советского гражданского права и в начальном периоде российской правовой истории возможность и необходимость введения в гражданское право такого вида ценной бумаги как закладная широко не обсуждались в научных кругах советских правоведов. Здесь необходимо заметить, что в период существования советской правовой системы объективно отсутствовала необходимость существования не только такой ценной бумаги, как закладная, но и правового института ипотеки вообще. Связано это было с тем, что советская правовая система строилась, прежде всего, исходя из принципов господства плановой экономики и государственной собственности, не приветствовала какие-либо частноправовые механизмы, а уж тем более оборот недвижимости, и даже не предусматривала деления объектов гражданского права па движимое и недвижимое имущество (такое деление впервые появилось в современном гражданском праве в 1991 году, одновременно с принятием Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 года), а, следовательно, не было особой необходимости регулировать отношения по залогу недвижимости (ипотеке) и тем более по ее оборотоспособности через введение такой ценной бумаги, как закладная. Однако по мере развития экономических реформ, осуществлявшихся в Советском Союзе, а затем уже и в Молдове, и по мере развития рыночных отношений в нашей стране, актуальность и значимость такого способа обеспечения исполнения обязательств, как залог, неизменно возрастала. Залог в условиях рыночной экономики является одним из самых предпочтительных способов обеспечения обязательств, так как позволяет кредитору не беспокоиться о финансовом положении должника и получить от него исполнение за счет заложенного имущества.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета - недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Однако в условиях рыночной экономики гражданско-правовые институты постоянно требуют развития и совершенствования. Так, рынок постоянно находится в поиске и создает инструменты, которые могут быть объектом различного рода сделок, выступать в качестве ликвидного актива предпринимателя. Это тенденция не обошла стороной и гражданско-правовой институт ипотеки. В результате в законодательстве многих стран появилась очередная новелла, новая ценная бумага - закладная, призванная обеспечить оборотоспособность ипотеки. Однако законодательное регулирование закладной в Молдове в настоящий момент отсутствует. Статья 6 Закона “Об ипотеке” содержит лишь упоминание о возможности применения закладной при ипотеке в силу закона и не более того. Соответственно целесообразно внести дополнения в книгу 2 “Вещные (имущественные) права” главы 5 “Залог” Гражданского кодекса республики Молдова N 1107-XV от 6 июня 2002 года, дополнив ее частью 6 “Закладная”.

Нельзя не отметить, что такой инструмент как закладная был известен еще дореволюционному законодательству. В то время на рынке ипотечного кредитования

главным инструментом рефинансирования ипотечных банков являлись ценные бумаги. Поэтому не случайно анализу таких категорий, как закладная (закладная крепость), закладной лист, и их немецких аналогов Hypothekenbrief, Pfandbrief, уделяли достаточно много внимания дореволюционные правоведы. Инструментом, более всего напоминающим современную закладную, была закладная крепость. Давая ее характеристику, Л.А. Кассо писал: “...наша закладная устанавливает ео ipso правоотношение, в котором содержится и долговая связь, и вещное обеспечение, вместе соединенные... У нас в закладной содержится не обыкновенное заемное обязательство, а отвлеченное обещание уплатить известную сумму, для получения которой управомоченный субъект снабжен известной исковой защитой. И ввиду того, что лицо, отводящее другому право на вещь, вместе с тем обязывается уплатить известное количество денег, тем самым возникает двойственное правомочие, в силу которого залогодержатель имеет не только право на удовлетворение из стоимости данного объекта, но, кроме того и прежде всего, право на уплату определенной суммы. Эта функция закладной выступает на первый план, когда крепость предъявляется ко взысканию по старому порядку; суд посылает об этом извещение залогодателю и, как видно из статей Закона о судопроизводстве гражданском, это извещение имеет значение вызова должника “к ответу и платежу”, и точно так же, как предъявление ко взысканию через полицию бесспорного обязательства, не обеспеченного залогом или закладом”. [3, с. 260-261]

Однако закладная в том виде, в котором она была отражена в дореволюционном праве, являлась непередаваемой бумагой, на что прямо указывалось в дореволюционном праве. Этот недостаток отмечал Л.А. Кассо, говоря о том, что сделав закладную передаваемым, то есть оборотным, инструментом, законодательство приобрело бы подвижный и в высшей степени отвлеченный залог, а также весьма мобильный гражданско-правовой инструмент. [2, с. 252]

Сегодня закладная во многих странах является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

• право залога на имущество, обремененное ипотекой. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой

обязательству и ипотечный должник. (Согласно ст.3 закона “Об ипотеке”: ипотечный кредитор - кредитор, требование которого обеспечивается ипотекой; должник - ипотечный должник или иное лицо, имеющее обязательство перед ипотечным кредитором, исполнение которого обеспечивается ипотекой; ипотечный должник - лицо, передающее в ипотеку один или несколько объектов недвижимого имущества в целях обеспечения исполнения своего обязательства или обязательства должника перед ипотечным кредитором [4, ст.3]).

Как показывает практика многих стран, составление и выдача закладной не допускается, если:

1) предметом ипотеки являются: • предприятие как имущественный комплекс; • земельные участки; • леса; • право аренды имущества. 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на

момент заключения договора неопределенна и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В таких случаях, условия о закладной, в договоре об ипотеке, недействительны.

Закладная составляется ипотечным должником, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству, при этом закладная должна проходить государственную регистрацию в реестре недвижимого имущества.

Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На закладной приводятся так называемые важнейшие признаки - преимущественно элементы кредитного договора и договора залога, а именно: название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, наименование должника и банка, сумма и срок кредита, процентная ставка, точное наименование, местонахождение (место жительства) как ипотечного должника, так и залогодержателя описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной, залоговая стоимость имущества (стоимость замещения), контрольная подпись, период обращения, указание на наличие других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. По соглашению Ипотечного должника и Ипотечного кредитора в закладную могут быть включены и другие условия.

К каждому закладному листу может прилагаться процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование Кредитора, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и банком осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью банка. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок. [5, ст.13-15]

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть предусмотрены санкции к должнику или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой. При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный ипотечный кредитор. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии. Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления ипотечным кредитором своих прав по закладной. Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом. При осуществлении своих прав, владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса или не заложена с передачей ее Ипотечному кредитору. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не

доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены. [5, ст.17-38]

Как мы видим, одним из способов привлечения средств банком является обращение закладных. Закладная, являясь ценной бумагой, может участвовать в хозяйственном обороте наравне с другими ценными бумагами. Однако она не является эмиссионной ценной бумагой, что, как представляется, может привести к ухудшению регулирования рынка ипотечных кредитов. Для выхода из этой ситуации целесообразно контролировать переход соответствующих прав собственности посредством функционирования специального ипотечного регистратора. Последний не должен заменять государственные органы, регистрирующие сделки по ипотеке, в его функции может входить весь объем работ по регистрации перехода прав требования по закладным. Ипотечным регистратором может быть юридическое лицо, которое на основании пакета соответствующих документов (договоров, доверенностей, лицензий и др.) ведет реестр закладных (является держателем реестра). Ипотечным регистратором не должен быть:

♦ сам эмитент закладных; ♦ инвестор любого эмитента закладных; ♦ номинальный держатель закладных любого эмитента. При заключении сделки купли/продажи либо передачи иным путем закладной

регистратор делает в реестре соответствующую запись о передачи прав требования и выдает подтверждение (сертификат) о переходе данных прав. Покупатель вступает в права требования но конкретной закладной только после выдачи такого подтверждения.

Поскольку опыта деятельности ипотечных регистраторов, как в Молдове, так и в других странах в настоящее время нет, можно попытаться обобщить опыт отечественных регистраторов, занимающихся ведением реестров акционеров либо использовать метод слияния ипотечного регистратора и возможных ипотечных депозитариев, объединение их между собой и внедрение единой информационно-аналитической сети. Подобное решение может обеспечить повышение оперативности регистрации сделок и ускорение выхода на реальный вторичный рынок закладных. Это позволит проводить контроль за движением закладных на рынке, а также их котировку.

  Литература: 1. Закон РМ “О рынке ценных бумаг” от 18.11.1998 г. Мониторул Офичиал № 27-28 от 23.03.1999 г. 2. Инструкция Национального банка РМ “Об особенностях эмиссий акций/облигаций банков и

порядке выдачи разрешения на их осуществление Национальным банком Молдовы”, утв. Постановлением № 181 от 22.06.2000 г. Мониторул Офичиал № 81 от 13.07.00 г.

3. Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Ста тут, 1999. 4. Закон РМ “Об ипотеке” № 142 от 26.06.2008г. Мониторул Офичиал Nr.165-166 02.09.2008 г. 5. Закон РФ “Об ипотеке” от 16 июля 1998 N 102-ФЗ, http://duma.consultant.ru

О. Сандул  

“Шесть принципов” ипотечного кредитования  

“Закон и жизнь”, 2011 г., N 10, стр.49  

* * * SUMMARY

The mortgage loan, as well as any other credit, is based on the certain methodological basis, as one of which elements the principles strictly observed at the practical organization of any operation in the market of loan capitals act. Crediting principles represent a basis, the main element of system of crediting as reflect essence and the credit maintenance.

* * * В публикуемой статье речь идет о “шести принципах” ипотечного кредитования,

которые представляют собой основу, главный элемент кредитования, так как отражают сущность и содержание кредита.

  Ипотечный кредит, как и любой другой кредит, базируемся на определенной

методологической основе, одним из цементов которой выступают принципы, строго соблюдаемые при практической организации любой операции на рынке ссудных капиталов. Принципы кредитования представляют собой основу, главный элемент системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита. [1, с.50]

  Среди цивилистов нередко можно встретить различный подход к определению

принципов кредитования. Закон РМ “Об ипотеке” не позволяет четко выделить принципы ипотечного кредитования, так как регулирует только саму процедуру залога недвижимости (ипотеки) без процедуры предоставления самого кредита. Соответственно, в данном случае необходимо обратиться к самому Гражданскому кодексу – статья 1236 ГК РМ определяет, что по договору банковского кредита банк (кредитор) обязуется предоставить лицу (должнику) денежную сумму (кредит), а должник обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее, а также другие причитающиеся платежи, предусмотренные договором [2, ст.1236]. Законодатель, распространяя законодательство о займе на кредитные правоотношения, а именно п.1 ст.867 ГК РМ, определил, что по договору займа одна сторона (заимодавец) обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) денежную сумму или другие взаимозаменяемые вещи, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества по истечении срока займа.

Таким образом, можно выделить следующие основные принципы кредитования - “платность”, “возвратность” и “срочность”. Среди цивилистов нередко можно встретить мнение, что такой принцип как “срочность” и принцип “возвратность”, можно рассматривать единым целом, т.к. возвратность кредитору полученных от него средств после завершения их использования заемщиком напрямую зависит от строго определенного в кредитном договоре срока. Наступление или истечение того или иного срока всегда влечет за сбой определенные юридические последствия, связанные с возникновением или прекращением гражданских прав и обязанностей, поэтому в гражданско-правовой литературе срок рассматривается обычно как факт или как один из элементов фактического состава, с которым закон связывает наступление определенных правовых последствий. [3, с.20] Применительно к кредитному договору, термин “срок” может иметь различные значения. Так, выделяют срок действия кредитного договора, срок, на который выдается кредит, срок возврата кредита (календарная дата), срок начисления и срок уплаты процентов.

Следует отличать срок действия кредитного договора от срока кредита. Так сроком действия кредитного договора является момент исполнения сторонами всех своих обязательств по договор); независимо от того, расторгнут ли был кредитный договор досрочно кредитором или заемщиком или фактический срок его действия истек. Под сроком кредита понимается период времени между моментом получения кредита заемщиком и моментом его возврата. Срок кредитования всегда должен находиться в рамках срока действия договора и, соответственно, не может его превышать.

В пределах срока кредита: - полученные денежные средства используются на предусмотренные договором цели

(срок использования кредита); -  начисляются проценты на сумму кредита (срок начисления процентов); - сумма кредита возвращается заемщиком кредитору (срок возврата кредита); - уплачиваются проценты, начисленные на сумму кредита (срок уплаты процентов). Однако, повторюсь, что, распространяя законодательство о займе на кредитные

правоотношения (п.3 ст.1236 ГК РМ), законодатель допускает возможность заемщику и банку не определять срок кредитования – если договором займа не установлен срок

возврата займа, заем подлежит возврату в течение тридцати дней со дня предъявления заемщику требования об этом (п. 4 ст.871 ГК РМ). Соответственно, в таком случае кредитный договор будет считаться заключенным, даже если в нем не будет указан срок его исполнения. Говоря о сроке кредитования, нельзя не отметить вопрос о досрочном погашении кредита и взимании за это определенной платы. В настоящее время многие цивилисты считают, что досрочное погашение кредита является надлежащим исполнением обязательств. С данным подходом трудно согласиться. Так, в соответствии со ст.ст.867 (п.1), 871 (п.1) ГК РМ, заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег по истечении срока займа, а право досрочного возврата займа возможно в случае, если договором не предусмотрены проценты за пользованием займом. Пунктом 1 вышеуказанной статьи 871 ГК РМ предусмотрено, что заем подлежит возврату заемщиком в срок и в порядке, предусмотренных договором. В рамках кредитных отношений, условие о сроке возврата, согласованное сторонами в договоре, является существенным, а сумма кредита, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно только с согласия кредитора. При этом кредитор имеет право обусловить дачу своего согласия на досрочный возврат кредита выплатой ему денежной компенсации, согласованной сторонами. В противном случае, досрочный возврат кредита без надлежащего согласия кредитора является неправомерным и может повлечь за собой предусмотренные договором санкции. Согласие кредитора на принятие досрочного исполнения может быть выражено различным образом- в самом договоре может быть закреплена допустимость досрочного исполнения обязательства; согласие кредитора на принятие досрочного исполнения может вытекать из смысла договора, его условий или существа обязательств; согласие кредитора может принять форму одобрения фактически осуществленного досрочного  исполнения,  когда такое исполнение принимается им, а не отклоняется. [8, с.564] При этом, как представляется, согласие кредитора может быть безусловным, но также может зависеть от выполнения каких-либо условий, что влечет, по существу, изменение положений договора и требует позитивного волеизъявления с другой стороны. [4, с.21]

Как я отметила выше, в банковской практике также встречаются случаи, когда право заемщика на досрочный возврат кредита обусловливается в кредитном договоре уплатой банку определенного вознаграждения, так как для банка досрочное погашение задолженности по кредиту не всегда выгодно, особенно при избытке ликвидности. Это вознаграждение является ни чем иным, как формой возмещения убытков, причиненных досрочным погашением. Статья 1245 ГК РМ позволяет кредитору напрямую взыскивать причиненные ему досрочным погашением кредита убытки за вычетом сэкономленных сумм и с учетом того, что за счет этих средств мог бы быть предоставлен другой кредит. При исчислении размера убытков учитываются упущенная выгода кредитора, а также расходы, которых избежал должник в связи с досрочным погашением кредита.

Таким образом, руководствуясь действующим законодательством, можно сделать вывод, что досрочный возврат кредита является ненадлежащим исполнением обязательства, принятого на себя заемщиком в части сроков исполнения, и может повлечь за собой финансовые санкции в размере, установленном договором. [5, с.5-6]

Предоставление кредита, в том числе и ипотечного, возможно только под проценты или под другие платежи, что отличает в данном случае кредит от займа. “Платность кредита” подразумевает под собой уплату процента или иного платежа, предусмотренного договором. Процент – это “цена” кредита, которая формируется с учетом складывающегося спроса и предложения на кредитные ресурсы. Процентная ставка -относительная величина процентных платежей на заемный капитал за определенный период времени, как правило, за год. [7, с.163] Порядок начисления и уплаты процентов определяется сторонами в договоре. Но они не должны противоречить процедурам ведения бухгалтерского учета и плану счетов в банках и финансовых учреждениях. Следует отметить, что на законодательном уровне размер процентной ставки, которую

может устанавливать финансовое учреждение, т.е. ее низший и верхний предел, не установлен.

В банковском сообществе давно сложилась практика “разбивать” реальную процентную ставку на две, а то и более составляющие. Это проценты за пользование денежными средствами, а также дополнительные платежи и комиссии как единовременного, так и периодического характера (единовременная плата за рассмотрение заявки на выдачу кредита, комиссия за выдачу кредита, комиссия за открытие кредитного счета, ежемесячная комиссия за ведение кредитного счета и т.д.) При составлении кредитных договоров банки активно используют ссылки на внутренние регламенты банка, определяющие ряд существенных условий договора, таких как меры ответственности заемщика за ненадлежащее исполнение обязанностей по договору, в том числе размер неустойки (штрафа, пени) и порядок ее взимания, право банка увеличивать размер процентной ставки и т.д. И нет ничего удивительного в том, что банки, будучи коммерческими организациями, склонны перекладывать часть своих рисков на контрагентов, “пряча” невыгодные для последних условия в многостраничных кредитных договорах. Формально – такая практика не противоречит действующему законодательству, но фактически по сути – это способ введения в заблуждение заемщиков, приводящий к искаженному пониманию ими своих обязательств перед банком. [5, с.4-5]

Следует обратить внимание, что Гражданский кодекс не случайно определяет только три классических принципа кредитования – “возвратность”, “срочность” и “платность”. На практике зачастую можно встретить кредиты и без обеспечения и без целевого использования (просто на “потребительские нужды”). Соответственно, такой принцип как, “обеспеченность кредита” (его следует понимать как наличие у заемщика юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат заемных средств) и принцип “целевого использования” (этот принцип означает, что полученный кредит должен быть использован по целевому назначению) характерны именно для ипотечного кредитования. [6, с.49-50]. Способов обеспечения кредита в законодательстве много – это и поручительство, это и банковская гарантия, это и залог как движимого, так и недвижимого имущества. В случае ипотечного кредитования основным видом обеспечения является залог недвижимости - ипотека (ст.455 ГК РМ определяет, что ипотекой является залог земли, зданий, сооружений, иного недвижимого имущества, непосредственно связанного с землей, вместе с прилегающим земельным участком, необходимым для функционального обеспечения заложенного объекта, или с правом пользования этим участком).

Установление особого права на имущество залогодателя в сочетании с правом на преимущественное перед другими кредиторами залогодателя право обратить взыскание на предмет залога делают ипотеку одним из самых надежных способов обеспечения исполнения обязательств, что в конечном итоге приводит к сохранности банковских активов, которые в основном состоят из средств клиентов и вкладчиков; только надежное и ликвидное обеспечение в конечном итоге помогает банку избежать неблагоприятных последствий сомнительного кредита и получить прибыль.

Возможна ситуация, когда качество обеспечения доходит до нуля, то есть происходит фактическая потеря обеспечения. В жизни ситуация, при которой поручитель отказался от своих обязательств или исчез, а гарант обанкротился, не редкость не только для Молдовы. И чем больше срок кредитования, тем выше вероятность наступления подобного неблагоприятного для банка события. В данном случае банки, предоставляющие ипотечные кредиты, зачастую страхуют себя требуя дополнительные виды обеспечения кредита, как то страховка или поручительство или залог депозитного вклада и т.д.

Казалось, что все принципы рассмотрены, куда более. Однако мы как цивилисты забыли, что Гражданский кодекс четко определяет обязанность кредитора предоставить

заемщику кредит. Следовательно, необходимо выделить еще такой принцип кредитования как “реальность кредита”. Кредитор обязан передать средства заемщику на условиях, предусмотренных договором. Кредит может передаваться в распоряжение заемщика различными способами и в различных формах. Так, статья 1244 ГК РМ отмечает, что в случае неисполнения банком своего обязательства о предоставлении кредита, заемщик может потребовать уплаты пени за просрочку в порядке и размере, предусмотренном законом или договором. Здесь может возникнуть вопрос, а как быть со статьей 868 ГК РМ, которой заемщику предоставлено право требования возмещения убытков в случае неисполнения заимодавцем обязательства дать взаймы. Ответом на этот вопрос служит статья 1236 п.3 ГК РМ - к договору банковского кредита применяются положения о договоре займа в той мере, в которой положениями ГК о кредите не предусмотрено иное или из существа договора банковского кредита не вытекает иное. Таким образом, за непредоставление кредита заемщик вправе требовать только уплаты пени за просрочку предоставления кредита.

Статья 1241 ГК РМ предоставляет также кредитору и право отказаться от исполнения своей обязанности предоставить кредит заемщику, если после подписания кредитного договора:

- появились обстоятельства, очевидно свидетельствующие о неспособности заемщика в будущем возвратить кредит (об обстоятельстве, свидетельствующем о невозврате кредита в срок, кредитор должен узнать только после того, как был заключен кредитный договор);

- заемщик или третье лицо нарушает взятую на себя обязанность предоставить гарантии возврата кредита или иные условия, предъявленные банком для возврата кредита.

Если договором предусмотрено предоставление кредита в рассрочку, кредитор вправе также отказаться от предоставления следующих частей кредита в случае неисполнения заемщиком условий договора относительно предыдущей части или частей кредита.

При исследовании природы договора банковского кредита некоторые ученые не только не исключали возможность понуждения к исполнению банком лежащей на нем обязанности, но и определяли возможность привлечения банка к ответственности в виде уплаты штрафных процентов. В то время они ссылались на положение о штрафах за нарушение правил документооборота (1960 г.), согласно которым (п.1) за несвоевременную (позднее, чем на следующий день получения соответствующего документа) проводку банком сумм, причитающихся владельцу счета, а также за несвоевременное или неправильное зачисление выручки на счет банк уплачивает штраф в пользу владельца счета в размере 0,2% от несвоевременно или неправильно зачисленной суммы за каждый день задержки по вине банка. Приведенное положение рассматривалось как правовое основание для предъявления банку требования об уплате штрафа при несвоевременной проводке суммы ссуды, причитающейся заемщику. Сегодня осуществление права отказа от кредита допускается при условии уведомления кредитором заемщика в течение разумного срока до предусмотренного договором момента исполнения обязанностей, составляющих предмет отказа. Выражение “отказаться от предоставления кредита заемщику” необходимо толковать как действие (отказ), которое должно предшествовать моменту надлежащего исполнения, и не может пониматься как действие, которое может приостановить надлежащее исполнение. Включение в Гражданский кодекс правил, позволяющих кредитору отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок, рассматривается некоторыми учеными как реакция законодателя на специфику обязательства по предоставлению кредита, которая существенно отличает его от общих положений договорного права. [4, с.39]

Заключенный кредитный до говор порождает обязательства, одним из которых выступает обязательство по предоставлению кредита, и право требовать выдачи кредита не может быть умалено ни принадлежностью кредита к родовым вещам, ни принадлежностью данного обязательства к неденежным. Обеспеченное консенсуальной конструкцией кредитного договора право заемщика требовать предоставления суммы кредита при его нарушении может быть исполнено в принудительном порядке с возложением на банк негативных последствий в виде уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами (законная неустойка) или уплаты договорной неустойки, если таковая предусмотрена соглашением сторон. [4, с.21-28]

  Литература: 1. Беда О.И., Мокану Н.К. “Деньги и кредит”. Конспект лекций, Кишинев, Типогр.II Capatina-print,

2007, 80 с; 2. Гражданский Кодекс РМ от 06.06.02 г. Мониторул Офичиал № 82-86 от 22 июня 2002 года; 3. Игнатьев В.П., Проценко В.И. Журнал “Закон и жизнь” № 3, 2011, “Сроки осуществления и защиты

гражданских прав”, Кишинев, Cetatea de Sus, с.20-28; 4. Сарбаш С. “Досрочное исполнение обязательств”, Москва, Журнал “Хозяйство и право” 3/2004; 5. Турбанов А.В. Правовые проблемы потребительского кредитования” Журнал “Банковское право”

№ 1/2008; 6. Тигинян A.M. Деньги. Кредит. Банки. Кишинев, Еврика, 2003, 200 с; 7. Батищев Р. Банковское кредитование (курс лекций), Кишинев, 2006 г., 320 с. 8. Рожкова М. “Вне договорное обязательство по уплате процентов за пользование чужими

денежными средствами” Журнал “Хозяйство и право” № 9/2005 г.

Rezumat al tezei de doctorat cu titlul: „Ipoteca imobiliară. Aspecte de drept comparat”. VIȘINOIU D. BOGDAN Conf. univ. dr. Marieta Avram (Univ. din București), prof. univ. dr. Gabriel Boroi (Univ. ”Nicolae Titulescu” din București), prof .univ. dr. Smaranda Angheni (Univ. ”Titu Maiorescu” din

București). 27.03.2014, ora 1630, Sala de Consiliu, Facultatea de Drept

.

În materia formei ipotecii imobiliare sunt analizate regula privind necesitatea actului autentic

notarial, dar şi excepţiile, cea mai notabilă fiind în acest sens posibilitatea conferită în ambele sisteme de

drept reprezentantului unei persoane juridice de a ipoteca bunurile societăţii în absenţa unei procuri

autentice notariale, dacă se respectă condiţiile aşa-numitului mandat legal.

Dacă sistemul francez se bazează încă pe un mecanism de publicitate imobiliară personal, cu

efect de opozabilitate (deşi există un cadastru general încă din timpul Primului Imperiu), soluţia

adoptată de legiuitorul român este una modernă, specifică tradiţiei germane ce impune un sistem de

publicitate imobiliară cu efect constitutiv. Momentan însă, în absenţa unui cadastru general la nivel

naţional, publicitatea imobiliară în sistemul Codului civil român, deşi bazată pe cartea funciară, se va

efectua în vederea asigurării opozabilităţii faţă de terţi a dreptului înscris. În continuare, am trecut în

revistă principiile publicităţii imobiliare cu efect constitutiv şi aplicabilitatea lor în materie ipotecară,

prezentând pe alocuri şi aspecte practice de drept notarial în materie. Analiza este apoi continuată în

ceea ce priveşte înscrierile şi acţiunile de carte funciară şi ipoteca imobiliară. Diferenţele dintre sisteme

sunt însă majore: în timp ce ipoteca imobiliară din dreptul intern trebuie obligatoriu înscrisă în cartea

funciară, în Franţa, regimul efectuării acestei formalităţi este în principiu supletiv, însă din considerente

practice, ea este efectuată imediat după autentificarea contractului de către notarul public. Sistemul de

publicitate din Franţa este unul eclectic, combinând publicitatea personală, bazată pe registrul de

transcripţiuni şi inscripţiuni (majoritar ca aplicabilitate), cu publicitatea reală bazată pe cartea funciară

aplicabilă numai în regiunile din estul ţării (departamentele Bas-Rhin, Haut-Rhin şi Moeselle). În plus,

spre deosebire de cazul Codului civil român, legislaţia franceză consacră numai cu titlu de excepţie (şi la

un nivel mai general) buna-credinţă în materie imobiliară, principiul în materia publicităţii ipotecii din

Franţa fiind prior tempore, potior jure. Numai în caz de vânzare, legislaţia franceză devine atentă la buna

sau reaua-credinţă a dobânditorilor. În Franţa, simpla cunoaştere în materie ipotecară pe cale

„extratabulară” a existenţei unei alte ipoteci neînscrise care poartă asupra aceluiaşi bun nu este de

natură să atragă reaua-credinţă a creditorului ipotecar ulterior ca dată a actului, dar care se înscrie

primul în registrul de publicitate. De asemenea, am consacrat o secţiune specială analizei publicităţii

imobiliare din Franţa, concluzionând că din pricina consolidării formalităţilor post-autentificare ale

contractului de ipotecă, efectuarea publicităţii imobiliare şi mai ales, efectuarea formalităţilor fiscale a

devenit obligatorie.

Capitolul al cincilea din partea a doua a tezei este dedicat efectelor ipotecii imobiliare. Analiza

revine din pricina similitudinii în reglementare la prezentarea particulară, punctuală a materiei din cele

două sisteme. Am grupat sub denumirea de drepturi-garanţii mijloacele juridice de protecţie a părţilor

din contractul de ipotecă imobiliară, identificând modalităţi practice prin care ambele sisteme de drept

aleg să securizeze drepturile creditorului şi ale debitorului ipotecar. Interdicţia accelerării creanţei

ipotecare, interdicţia aplicării garanţiei negative, interdicţia clauzei de voie-parée sunt analizate succint.

Totuşi, fiecare sistem îşi păstrează specificitatea chiar şi în ceea ce priveşte protecţia părţilor, diferenţele

de reglementare fiind evidente în materia antihrezei la care legiuitorul român a renunţat, dar pe care

legiuitorul francez o păstrează, precum şi în cazul pactului comisoriu ipotecar interzis în legislaţia

internă şi reglementat după multe ezitări cu ocazia reformei din 2006 în Franţa. După o analiză succintă

a drepturilor creditorului şi a obligaţiilor constituitorului, am trecut la prezentarea efectelor ipotecii

imobiliare între creditor şi terţ cu dreptul de urmărire şi opţiunile terţului dobânditor al bunului

ipotecat. Diferenţele de reglementare sunt în opinia mea minime în această materie între Codul civil

român şi cel francez, evidentă fiind păstrarea de către legiuitorul francez a procedurii de purgă, precum

şi crearea în urma reformei din 2006 a mecanismului de purgă amiabilă, inspirat din practica notarială în

materie. De asemenea, Codul civil francez a păstrat ca o reminiscenţă a vechii reglementări posibilitatea

terţului de a abandona bunul la dispoziţia creditorului ipotecar urmăritor, evitându-se astfel infamia, o

sancţiune eminamente morală.

Consider că partea a treia a lucrării a reprezentat tuşa realmente inovatoare a tezei, deoarece

am abordat chestiuni variate legate de publicitatea ipotecilor imobiliare în afara tiparului clasic propus,

analizând în mod separat cele mai cunoscute sisteme de publicitate imobiliară de Europa, alături de

modelul clasic al publicităţii ipotecilor din dreptul anglo-saxon. Un alt element de noutate găsit tot în

finalul lucrării este reprezentat de o scurtă analiză a practicii C.E.D.O. din punctul de vedere al protecţiei

acordate de art.1 prot.1 pe chestiunea drepturilor reale accesorii. Deşi practica nu este bogată în

materie, s-a putut observa predilecţia instanţei de contencios european al drepturilor omului de a

extinde sfera de protecţie a dreptului de proprietate şi în materia garanţiilor reale ca o binevenită

completare la protecţia „clasică” a dreptului de proprietate.

Nu în ultimul rând, ne revine nouă, consumatorilor, sarcina de a utiliza cât mai eficient

instrumentele juridice ale ipotecilor imobiliare în vederea creditării. Aici însă adesea, alegerile nu sunt

deloc uşor de făcut, mai ales că forma în care contractele de credit şi de ipotecă ni se prezintă din

punctul de vedere al dreptului consumatorului este cea a contractelor de adeziune. Totul trebuie să

plece de la o analiză raţională a necesităţii investiţiei şi implicit a asumării de riscuri în cursul creditării,

astfel încât mecanismul specific de creditare de tipul take it or leave it să nu ni se mai pară atât de

împovărător şi imperativ. Iată de ce creditarea ar trebui să reprezinte o alegere raţională, determinată

de o nevoie reală și efectivă de investiţii şi nu un simplu trend al vremurilor. Constanţa garantării

creditelor a arătat întotdeauna pe parcursul istoriei că ipoteca este un dat al sistemelor sociale şi

economice umane, un instrument în asigurarea prosperităţii economice şi nicidecum un mijloc prin care

se poate ajunge la un stand-off investiţional între creditor şi debitor.

Susţinerea tezei de doctor a dnei Sandul Olesea

admin

Sandul Olesea, conducător ştiinţific: Ignatiev Vasile, doctor în drept, conferenţiar universitar în Consiliul Ştiinţific Specializat D 15 12.00.03-01 din cadrul Institutului de Cercetări Juridice şi Politice al AŞM, cu titlul: „Правовое регулирование ипотечного кредитования в Республике Молдова”, la speciliatatea: 12.00.03 –Drept privat (civil).

Susţinerea va avea loc la 21 decembrie 2013, ora 14.00, pe adresa: mun. Chişinău, bd. Ştefan cel Mare şi Sfînt, nr. 1,biroul 408.

Principalele publicaţii ştiinţifice ale autorului la tema tezei: 

Sandul O. „Проблемы и перспективы правового регулирования ипотечного кредитования в Молдове”, Legea si viata, Сhisinau, «Cetatea de Sus» 2011, nr. 6, p. 51-56.

Sandul O. „Шесть принципов ипотечного кредитования”, Legea si viata, Сhisinau, «Cetatea de Sus» 2011, nr. 10, p. 49-54.

Sandul O. „Правовые аспекты перспективы обращения ипотечной ценной бумаги – закладной”, Legea si viata, Сhisinau, «Cetatea de Sus» 2012, nr. 1, p.47-52.

Sandul O. «О природе спора о вещности и обязательственности правоотношений залога недвижимого имущества (ипотеки)». В: Revista nationala de drept, 2013, № 8, с. 57-61, 0,3 а.л.

Problematica abordată constă in faptul, că aspectele metodice  şi  recomandările dezvoltate în lucrarea prezentă sînt  corespunzătoare pentru a fi premise organelor puterii de stat al RM – Parlamentului, Guvernului, Băncii de stat pentru adoptarea actelor juridice şi formularea unor programe adecvate de dezvoltarea creditării ipotecare în  RM în viitor, cu scopul formării unei baze legale pentru instituirea şi  funcţionarea pieţei ipotecare a hîrtiilor valoare în RM.

Conţinutul de bază al tezei: Introducerea este dedicată motivării de alegere a temei pentru cercetare, reflectării actualităţii ei în condiţiile economice contemporane şi importanţei practice. Sînt descoperite scopurile şi sarcinile de bază ale cercetării, sînt determinate obiectul şi subiectul cercetări, este clarificat gradul de cercetare ştiinţifică a temei, sînt marcate metodele aplicate de cercetare ştiinţifică, sînt descrise noutatea şi originalitatea ştiinţifică a rezultatelor cercetării,sînt identificate baza juridico-normativă care trebuie să fie cercetată. Primul capitol al lucrării constă din 3 paragrafe. Se face caracteristica teoriilor şi concepţiilor ştiinţifice în domeniul creditării ipotecare şi al ipotecii. Capitolul doiconstă din cinci paragrafe. Se propune procedura de evaluare a capacităţii de plată a debitorului la oferirea creditului ipotecar. S-a astudiat analiza juridică a legislaţiei privind procedura de încheiere a contractului de credit ipotecar (contract de credit), caracterizării ştiinţifice şi practice a condiţiilor lui de bază, analizei statutului juridic al părţilor contractului. În capitolul trei s-a cercetat analiza esenţei juridice a creditării în accepţiune contemporană în Republica Moldova, dar şi în alte ţări. Sînt cercetate modelele de bază şi tipurile de creditare ipotecară, este făcută analiza lor comparativă. În „Încheiere” se fac totalurile cercetării, se argumentează concluziile şi recomandările ce reies din cercetarea făcută în teza de doctorat.

Principalele rezultate obţinute: o abordare cuprinzătoare a autorităţilor publice (Guguvernul al Republicii Moldova,  Parlamentului Republicii Moldova, Banca Naţională a Moldovei) pentru a rezolva golurile şi conflicte de reglementarea juridică a raporturilor juridice în domeniul ipotecar în ţara noastră;  identificate probleme şi procedura pentru adoptarea măsurilor Guvernului Republicii Moldova şi programe de institutul de hîrtiile ipotecare de valoare şi de refinanţare lor, inclusiv adoptării de către Parlamentului Republicii Moldova a legii “„Cu privire la hîrtiile ipotecare de valoare”); examinat natura juridică a dreptului real şi obligatoriu al contractului de credit ipotecar şi contractului de ipotecă; a explorat natura o obligaţia ipotecară şi eficienţa tratamentului său, oferite model de formular corespunzător; revizuit posibilitatea de a şi fezabilitatea intră într-un credit ipotecar prin semnarea acordului “oferta de acceptare şi de înregistrare de plăţile ipotecare, şi, de asemenea, dezvoltat forma optimă de acord” oferta este o acceptare; a fost cercetată posibilitatea de a aplica în procedurile de încheiere a contractului de ofertă şi a acceptului care poate fi găsită în anexa la teză „Contractul cu privire la creditare „Ofertă-accept”.

 CUPRINSÎNTRODUCERE.......................................................................................................31.

Aspectele juridice şi organizatorice a evaluării bunului imobil în scop deipotecă în Republica Moldova................................................................................51.1Legislaţia în domeniul ipotecării ...................................................................61.2Organizarea şi procedura de ipotecare a bunurilor imobile în cadrul băncilor comerciale................................................................................................................141.3O r g a n i z a r e a   ş i   p r o c e d u r a   d e   i p o t e c a r e   a   b u n u r i l o r   i m o b i l e   î n  c a d r u l companiilor financiare nebancare .........................................................................271.4Experienţa mondială în domeniul ipotecării...............................................312.B a z e l e m e t o d o l o g i c e a l e e v a l u ă r i i b u n u l u i i m o b i l î n s c o p d e i p o t e c ă.................................................................................................................................372.1Organizarea evaluării bunurilor imobile în scop de ipotecă....................372.2E s e n ţ a   ş i   m e t o d e l e   d e   d e t e r m i n a r e   a   v a l o r i i   d e   l i c h i d a r e   a  b u n u l u i imobil .................................................................................................................................492.3E s e n ţ a   ş i   m e t o d e l e   d e   d e t e r m i n a r e   a   v a l o r i i   d e   î n l o c u i r i i   a  b u n u l u i imobil .................................................................................................................................543.Analiza pieţii de ipotecă şi calcularea valorii bunurilor  imobile în scopde ipotecă................................................................................................................573.1Analiza pieţii ipotecare din Republica Moldova.......................................573.2Influenţa crizei economice mondiale asupra pieţii ipotecare.................623.3R a p o r t u l   d e   e v a l u a r e   a   a p a r t a m e n t u l u i   d i n   o r a ş u l   B ă l ţ i ,   s t r .  D e c e b a l 166/17......................................................................................................................664.Securitatea activităţii vitale la întreprindere 4.1Analiza stării protecţiei muncii şi mediului la interprinderea de evaluare Î.I.”STELA”………………………………………………………………………. 934.2M ă s u r i l e   d e   a m e l i o r a r e   a   p r o t e c ţ i e i   m u n c i i ……………………....954.3 Măsuri de amelioarare a protecţiei muncii la interprindere.........................964.4 Măsurile ameliorate şi protecţia mediului ambiant în interprindereaimobiliarăÎ.I. “STELA”din oraşul Bălţi …………………………………………97CONCLIZII ŞI RECOMANDĂRI..........................................................................98BIBLOGRAFIE.....................................................................................................101ANEXE..................................................................................................................102 ADNOTAŢIETeza de licenţă cu tema“ Evaluarea bunurilor imobile în scop de ipotecă în municipiul Bălţi ”este elaborateă de disciplina de diplomă de către studentaanului 4 ,din grupa a 8-a EV,de la Universitatea Agrară Din Moldova” UASM ”în 2009 – Copacinscaia Stela.Î n   l u c r a r e a   d a t ă   s u n t   d e m o n s t r a t e   c u n o ş t i n ţ e l e   t e o r e t i c e   ş i   p r a c t i c e  d i n d o m e n i u l   e v a l u a r i i a   i m o b i l u l u i .   S e   d e s c r i e

m e t o d o l o g i a ,   e t a p e l e   ş i   s p e c i f i c u l  procesului de evaluare a bunurilor imobile ]n scop de ipotecă.O atenţie destul de important s-a atras la metodele aplicate la evaluarea unui  b u n i m o b i l î n s c o p u l i p o t e c ă r i i p r e c u m ş i d e t e r m i n a r e a v a l o r i l o r d e p i a ţ ă , d e lichidare şi înlocuire a bunului evaluat.Teza dată este prevăzută pentru participanţii  la piaţa imobiliară, evaluatorii   p r a c t i c i e n i , b e n e f i c i a r e l o r   s e r v i c i i l o r   d e   e v a l u a r e ,  b e n e f i c i a r e l o r   s e r v i c i i l o r   cretitelor, studenţilor instituţiilor de învăţămînt superior la specialitatea”Evaluareaimobilului

TEMA 8. IPOTECA

1. Noţiunea şi caracterele juridice ale ipotecii.

2. Condiţiile ipotecii.

3. Clasificarea ipotecii.

4. Stingerea ipotecii.

1. Noţiunea şi caracterele juridice ale ipotecii

Ipoteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul său,

printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop

(ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil). Sintetic, ipoteca este o garanţie reală,

imobiliară, constînd dintr-un drept real accesoriu asupra unui imobil al debitorului.

Conform legii cu privire la ipotecă, aceasta este un drept real, în al cărui temei, creditorul este în

drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din

valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul omite să execute obligaţiile

garantate cu ipotecă.

Caracterele juridice ale ipotecii

Temeiurile de instituire a ipotecii

Ipoteca este instituită în temeiul legii (ipoteca legală) sau a contractului (ipoteca convenţională).

Ipotecii legale i se aplică prevederile privind ipoteca convenţională, dacă legea nu stabileşte altceva.

Temeiurile pentru instituirea ipotecii legale sînt:

a) creanţele statului pentru sumele datorate conform legislaţiei fiscale;

b) creanţele rezultate dintr-o hotărîre judecătorească, precum este stabilit de legislaţie.

Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în Registrul Bunurilor Imobile a unui aviz, în care se

indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi mărimea creanţei.

La avizul depus pentru înregistrare se vor anexa dovada că avizul a fost adus la cunoştinţa

debitorului ipotecar, precum şi hotărîrea instanţei de judecată sau actul ce confirmă creanţele

statului faţă de debitorul ipotecar apărute în baza legislaţiei fiscale.

Creditorul ipotecar care a înregistrat ipoteca legală are dreptul de a urmări bunul imobil ipotecat în

condiţiile stabilite de prezenta lege.

2. Condiţiile ipotecii

§ Ipoteca nu va putea fi constituită decît prin act autentic.

§ Inscripţiile ipotecare se fac la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele ipotecate.

§ Pot fi ipotecate numai imobilele (care se afla in circuitul civil) împreună cu accesoriile lor care sunt

imobile prin destinaţie, precum si uzufructul asupra unor imobile.

§ Ipoteca trebuie sa fie specializata sub un dublu aspect:

– să fie determinată cu privire la imobilul afectat.

– să fie determinată în ceea ce priveşte valoarea creanţei.

Condiţii privind persoana constituentului:

§ cel ce o constituie trebuie sa aibă capacitatea deplină de exerciţiu.

§ cel ce o constituie trebuie sa aibă calitatea de proprietar actual al imobilului ce se ipotechează.

Bunurile viitoare ale debitorului nu pot forma obiectul unei ipoteci. Iar, dacă dreptul de proprietate al

constituentului este sub condiţie suspensivă sau rezolutorie, aceeaşi condiţie va afecta şi ipoteca.

De asemenea, nu se pot ipoteca bunurile altuia, indiferent daca acestea aparţin persoanelor fizice

sau juridice, decît cu consimţămîntul lor expres.

Condiţii de formă. Contractul de ipotecă este un contract solemn, ipoteca trebuind sa fie încheiată

prin înscris autentic.

Condiţii de publicitate

§ acestea nu ţin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci numai de asigurarea opozabilităţii

şi a rangului de preferinţă ale ipotecii.

§ publicitatea constă în înscrierea ipotecii în registrul cadastral din raza teritoriala a căruia se află

situat imobilul.

3. Clasificarea ipotecii

Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezultă că ipoteca poate fi de două feluri, în

funcţie de sursa ori izvorul său:

§ convenţională;

§ legală;

Ipoteca convenţională este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, în formele prevăzute de

lege.

Ipoteca legală este aceea care ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii.

4. Stingerea ipotecii

Ipoteca încetează în cazul:

a) satisfacerii obligaţiei garantate cu ipotecă;

b) pieirii totale a bunului ipotecat;

c) exproprierii bunului ipotecat;

d) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil;

e) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;

f) expirării termenului contractului de ipotecă;

g) rezilierii contractului de către părţi;

h) vînzării în cadrul executării silite a dreptului de ipotecă; 

i) altor situaţii prevăzute de lege.

GARANŢIILE ÎN DREPTUL CIVIL ŞI COMERCIAL

Dând o definiţie debitorului, legiuitorul include în aceastã categorie – vezi art.4 din lege – atât

pe debitor cât şi pe garant.

Nu se face o disjuncţie ca în Codul civil între debitor şi garant, cu crearea unui regim mai

favorabil acestuia din urmã (vezi de pildã beneficiile diviziunii şi ale discuţiunii din Codul civil).

Desigur, procedând astfel s-a avut în vedere faptul cã spre deosebire de legea civilã, în

comercial garantul are un statut relativ identic cu obligatul principal, fiind deseori factorul determinant

în naşterea raportului de afaceri.

În baza unor anumitor principii, garantul poate opune creditorului beneficiul de discuţiune,

cerându-i sã urmãreascã bunurile debitorului principal şi numai dupã aceea, dacã nu va fi îndestulat,

sã-l urmãreascã pe el.

Dacã existã mai multi garanţi, care garanteazã faţã de unul şi acelaşi creditor, pentru una şi

aceeasi datorie, garantul urmãrit poate opune beneficiul de diviziune, cerând creditorului ca

urmãrirea sã se dividã între ceilalţi garanţi.

Garanţia realã se poate constitui, cu sau fãrã deposedare, pentru obligaţii prezente sau

viitoare, afectate de condiţie sau nu.

Obligaţia garantatã cuprinde şi dobânzile acumulate şi neplãtite privind obligaţia principalã,

dacã pãrţile nu decid altfel. În acest mod,   s-au dezvoltat şi întregit prevederile de la art.43 Cod

comercial: „Datoriile comerciale lichide şi plãtibile în bani produc dobândã de drept din ziua când

devin exigibile”.

Pãrţile au posibilitatea sã stabileascã, în contracte şi alte sume de bani cu titlu de dobândã sau

daune iar în lipsa acestora, legea îl obligã pe debitor la aceste dobânzi (vezi si OG nr. 9/2000).

Dobânda comercialã poate fi reprezentatã de rata scontului ori de dobânda de referintã a BNR.

Dupã cum cade şi în puterea pãrţilor de    a-şi stabili o dobândã practicatã de o anume bancã sau

altã instituţie financiarã sau aceasta poate fi stabilitã chiar de pãrţile interesate la încheierea

contractului sau ulterior printr-un act adiţional.

Tot aşa, pãrţile contractante pot cere pe baza unei clauze compromisorii sã se stabileascã

dobânda ca şi alte obligaţii cu caracter de lichiditate de un organ arbitral.

Contractul de garanţie realã este titlu executoriu.(art.17).

     Consider cã acest contract fiind titlu executoriu prin puterea legii, investirea sa ar

reprezenta o formalitate inutilã, atâta vreme cât legiuitorul nu a prevãzut acest fapt.

De altfel, debitorul sau o terţã persoanã interesatã are deschisã calea contestaţiei la executare

sau chiar o acţiune în anularea executãrii, ocazie cu care instanţa va pune în discuţia pãrţilor

calitatea de titlu executoriu al înscrisului în baza cãruia a fost pornitã executarea.

Tot titluri executorii reprezintã şi contractele de credit şi de garanţie bancare, iar Legea nr.

58/1998 privind activitatea bancarã prevede în mod expres necesitatea investirii, cu toate cã, şi aici,

în literatura de specialitate au apãrut note critice.

În sprijinul acestei opinii vin şi cu alte argumente de text: art.376 C.pr.c.prevede cã se

învestesc cu formulã executorie hotãrârile care au rãmas definitive ori au devenit irevocabile,

înscrisurile autentice, precum şi orice alte hotãrâri sau înscrisuri, pentru ca acestea sã devinã

executorii, în cazurile anume prevãzute de lege.

Orice bun care înlocuieşte bunul constituit ca garanţie sau bunul în care a trecut valoarea

bunului afectat garanţiei se presupune a fi un produs al bunului iniţial, cu excepţia cazului în care

debitorul nu face proba contrarie.

Bunul constituit ca garanţie mobiliarã va continua sã fie considerat ca atare, chiar dacã a

devenit accesoriu al unui bun imobil conf. art.6. În acelaşi mod, aceastã dispoziţie se va aplica

produsului bunului cu care  s-a garantat.

Când arhiva înscrie o garanţie realã mobiliarã pe bunuri ataşate unui teren, avizul de garanţie

realã va trebui sã menţioneze descrierea, adresa şi înregistrarea în documentele de publicitate

imobiliarã.

Ipoteca ce se întinde asupra amelioraţiunilor ulterioare costituirii ei, potrivit art.1777 din Codul

civil va asigura preferinţa faţã de creditorii care au constituit o garanţie mobiliarã asupra acestor

amelioraţiuni, numai dacã ipoteca asupra amelioraţiunilor a fost înscrisã la arhivã, chiar dacã ipoteca

a fost înregistratã în registrele de publicitate imobiliarã.(art.35 <2>).

Orice creditor care, fãrã a fi parte într-un contract de garanţie, are un privilegiu prin simplul

efect al legii, inclusiv privilegiul statului asupra taxelor ce îi sunt datorate, are prioritate asupra

garanţiei reale a creditorului asupra bunului în cauzã numai în momentul în care privilegiul

îndeplineşte condiţia de publicitate prin înscrierea acestuia la arhivã sau prin posesia bunului.

 Executarea garanţiilor mobiliare

       Dacã debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia, garanţia realã îi dã creditorului garantat dreptul

de a intra în posesie sau de a reţine bunul afectat garanţiei şi dreptul de a-l vinde pentru a-şi obţine

plata obligaţiei garantate.(art.11).

În caz de neonorare a obligaţiei, creditorul va avea prin urmare urmãtoarele cãi de îndestulare:

* executarea silitã urmând procedura instituitã de Codul de procedurã civilã

* executarea silitã, în formã simplificatã, aşa cum este reglementatã de Legea nr.99/1999.

* executarea silitã potrivit înţelegerii pãrţilor.

* procedura executãrii silite pentru garanţiile având ca obiect biletul la ordin şi cambia este

reglementatã de Legeanr.58/1934, modificatã. (Potrivit art.106 din Legea nr.58/1934, astfel cum a

fost modificatã prin O.G. nr.11/1993, aprobatã prin Legea nr.83/1994, sunt aplicabile biletului la

ordin, în mãsura în care nu sunt incompatibile cu natura acestui titlu, dispoziţiile privind cambia,

acţiunea sau executarea cambialã < art.47>

Potrivit procedurii reglementate de Legea nr.99/1999, executarea silitã se face când obligaţia a

devenit certã şi exigibilã. În acest caz, dacã debitorul nu îşi îndeplineşte obligaţia, creditorul are

dreptul de a-şi satisface creanţa cu bunul afectat garanţiei.

În realizarea acestui scop, creditorul are dreptul sã ia bunul garantat – indiferent de formã,

materialã sau imaterialã – în posesie în vederea vânzãrii.

Pentru luarea în posesie, contractul de garanţie trebuie sã cuprindã urmãtoarea clauzã : „În

caz de neexecutare creditorul poate folosi mijloacele proprii pentru luarea în posesie a bunului

afectat garanţiei.” În aceastã etapã a executãrii, se exclude folosirea contrângerii printr-un funcţionar

public sau poliţienesc.

Aici se impune a aminti excepţia de la regula posesiei bunului dat în garanţie: este cazul

acţiunilor, care fiind în formã imaterialã şi urmând un regim special, pentru a fi valabilã garanţia

constituitã, în afarã de înscrisul obligatoriu este necesar a se face menţiune în registrul acţionarilor

de felul „Pentru cauzã de garanţie”.

O altã particularitate a acestei garantii constã în faptul cã vânzarea acţiunilor se va face nu prin

licitatie ci prin Bursa de Valori Bucuresti.

Din economia legii, reiese cã obiectul garanţiei îl formeazã asigurarea unei obligaţii de dare

sau facere şi nu a unei creanţe ca atare, aşa cum este definitã de legislaţia comercialã sau civilã.

Pentru acest motiv, obligaţia trebuie sã fie numai certã şi exigibilã, neinteresând lichiditatea

acesteia, întrucât ceea ce se datoreazã nu este obligatoriu sã fie determinat prin criteriu pecuniar

(vezi art.62<2.

Orice persoanã care are posesia bunului afectat garanţiei trebuie sã-l predea, la solicitarea

creditorului a cãrui obligaţie a ajuns la scadenţă şi a cãrui garanţie realã are un grad de prioritate

mai mare. În vederea satisfacerii creanţei sale, creditorul poate vinde bunului dat în garanţie în cazul

în care se aflã în posesia debitorului.

Dacã nu este posibilã luarea în posesie a bunului afectat garanţiei în formã paşnicã, creditorul

garantat poate prin intermediul executorului judecãtoresc sau a executorului bancar, ori a altui organ

de executare, sã intre în posesia bunului. În caz de necesitate, se poate adresa organului de poliţie

care este ţinut sã acorde, în acest sens tot sprijinul.

Rolul executorului judecãtoresc sau bancar se rezumã la punerea în posesie a bunului,

modalitãţile de executare rãmânând la latitudinea creditorului urmãritor. Se subînţelege cã în cazul

în care se apeleazã la executor, fie el judecãtoresc ori bancar, procedura legalã de urmat este cea

prevãzutã în Codul de procedurã civilã.

În lipsa unei înţelegeri cu debitorul sãu, creditorul va avea posibilitatea sã vândã bunul afectat

garanţiei, în mod direct, într-o manierã comercialã rezonabilã care sã asigure îndestularea sa.

Vânzarea trebuie sã urmeze regulile comerciale adecvate, folosite de persoanele care vând

bunuri similare în mod obişnuit pe piaţa respectivã.

Asemenea reguli comerciale adecvate pot fi: vânzarea directã cãtre un terţ, vânzarea prin

licitaţie fãcutã publicã în ziar, vânzarea pe pieţe publice sau prin orice alt mod de vînzarea

rezonabilã.

       Creditorul devine executor pentru recuperarea propriei creanţe. Pentru a nu se

comite abuzuri în dauna debitorului sau a unor terţi cu interese, legiuitorul a prevãzut unele obligaţii

pentru creditor.

Aceste sunt asemãnãtoare obligaţiilor instituite în sarcina executorilor judecãtoreşti cu

deosebirea cã creditorul nu acţioneazã în numele autoritãţii statului, neavând prerogativele

funcţionarului public, iar eventualele daune vor fi suportate de creditor, indiferent dacã a acţionat sau

nu cu rea-credinţã.

În acelaşi timp este demn de precizat cã, pentru a purcede la o asemenea vânzare, creditorul

trebuie sã depunã diligenţe şi sã dea dovadã cã este un bun comerciant. Se pune întrebarea dacã

creditorul vânzãtor poate mandata aceastã prerogativã altei persoane.

Consider cã rãspunsul este afirmativ, în lumina prevederilor art.1532 şi urm.Cod civil. În fond,

executarea silitã reglementatã de Legea nr.99/1999 nu este decât o prelungire a activitãţii lucrative,

de afaceri a creditorului urmãritor, în îndeplinirea cãreia poate fi folositã şi o persoanã interpusã.

Mandatul este cu titlu gratuit.

Cumpãrãtorul ia în proprietate bunul afectat garanţiei liber de orice garanţie realã existentã sau

de sarcini asupra acelui bun.

Înainte de vânzare, creditorul va fi obligat sã facã o notificare, prin orice mod, cãtre debitor şi

ceilalţi creditori care şi-au înscris un aviz de garanţie realã faţã de acelaşi debitor şi cu privire la

acelaşi bun, precum şi proprietarului bunului afectat garanţiei, dacã debitorul nu este proprietarul

acestuia.

În sistemul Legii nr.99/1999, creditorul garantat existã numai dacã este înscris la arhiva

valorilor mobiliare. Desigur, orice contract de garanţie realã mobiliarã continuã sã fie valid între

pãrţile semnatare dar îşi pierde unul din atributele principale de garantare, acela de a fi opozabil şi

cunoscut terţilor atâta timp cât nu este înregistrat la arhivã.

O formã de îndestulare a creditorului urmãritor constã în adjudecarea bunului afectat garanţiei,

adjudecare fãcutã în contul creanţei. Totuşi, creditorul nu îşi poate adjudeca bunul afectat garanţiei

în cadrul vânzãrii iniţiate de creditor fãrã ca în prealabil acesta sã fi dat posibilitatea terţilor de a

participa la vânzare, în afara cazului în care pãrţile au convenit altfel. Bunul adjudecat de creditor va

fi liber de orice sarcini, cu excepţia celor înregistrate anterior înscrierii garanţiei sale.

Aşa cum s-a mai spus, Codul civil constituie izvorul de bază al garanţiilor, conţinând prevederi

adecvate, ce sunt grupate în titlul XIV ”Despre fidejusiune (cauţiune)”; titlul XV “Despre amanet

(gajul)”; titlul XVIII “Despre privilegii şi ipoteci”.

Prevederile Codului civil se aplică în corelare cu dispoziţiile privind garanţiile şi cauzele de

preferinţă prevăzute în diferite legi speciale.

Acestui izvor de sinteză i se adaugă Codul comercial, unele legi speciale sau alte categorii de

acte normative, cum ar fi cele editate în perioada 1947-1989, parte din ele fiind abrogate ori căzute

în desuetudine.

Trebuie subliniat faptul că, în Codul comercial (care a fost adoptat la 16.04.1887) sunt cuprinse

dispoziţii referitoare la “gajul comercial” (Cartea I, titlul XIV) şi “gajul vaselor de comerţ” (Cartea a II-

a).

Art.489 alin.2 C.com. face trimitere şi la prevederile Legii speciale din 28 iunie 1881 privitoare

la gajul mărfurilor depuse în magazinele generale.

Cadrul legislativ de executare a obligaţiilor comerciale rămâne cel al dreptului comun dar, în

măsura în care nu există dispoziţii cu specific comercial, sunt aplicabile aceste prevederi speciale

(art.1 C.com.).

 

 

 

 

 

 

 

Capitolul II. Garanţiile reale – gajul

2.1. Definiţie. Reglementare. Clasificare

 

Există trei moduri de constituire a gajului şi anume: gajul  convenţional, legal şi judecătoresc.

Dacă în cazul gajului convenţional iniţiativa constituirii lui aparţine părţilor în cauză în cazul

gajului legal sau a celui judecătoresc, deşi iniţiativa nu mai aparţine părţilor ci este impusă fie de

norma juridică, fie de către magistrat, totuşi contractul efectiv se va încheia prin acordul părţilor.

Gajul convenţional este cel constituit de părţi.

In cazul gajului convenţional, părţile convin, de comun acord, să încheie contractul de gaj.

În cazul gajului legal, legea obligă anumite persoane să constituie un gaj, cum este cazul Legii

nr. 22/1969 privind constituirea garanţiilor de către gestionar.

Gajul judecătoresc este dispus de instanţa de judecată.

Cât priveşte gajul judecătoresc, el este dispus de către instanţa de judecată.

În cazul gajului legal sau judecătoresc, constituirea efectivă a gajului se face tot prin contract,

însă obligaţia de a aduce gajul este instituită de lege prin instanţă şi nu este lăsată la libera

înţelegere a părţilor.

Din definiţiile prezentate şi din dispoziţiile art. 1685 C.civ. se desprind următoarele idei:

gajul se constituie ca un acord de voinţă între două sau mai multe persoane;

este un contract accesoriu, deoarece garantează executarea obligaţiei născute din raportul

juridic de obligaţie principal;

părţile contractului de gaj sunt: debitorul şi creditorul din raportul juridic principal sau un terţ;

obiectul gajului poate fi un bun corporal sau necorporal;

gajul conferă posibilitatea păstrării (reţinerii) lucrului până la momentul îndestulării creditorului;

în raporturile dintre părţi, contractul de gaj nu este condiţionat a fi încheiat într-o anumită

formă, dovada lui făcându-se potrivit dreptului comun probator;

în raporturile dintre părţi pe de o parte şi terţii, pe de altă parte se poate cere ca amanetul să

fie constatat prin înscris, care a dobândit data certă, pentru că numai astfel este opozabil

terţilor etc.

2.1.        Constituirea gajului

 

 

Doctrina şi practica judiciară stabilesc că pentru validitatea contractului de gaj se cer

îndeplinite anumite condiţii care se referă la părţile din contract şi la bunul gajat.

De obicei, între condiţiile de constituire se disting şi condiţiile de opozabilitate ale dreptului pe

care îl dobândeşte creditorul gajist.

a)   Condiţii privitoare la părţile din contract

Pentru a gaja un lucru, constituitorul (debitorul) trebuie să fie proprietarul lucrului şi să aibe

capacitatea de a-l înstrăina.

Lipsa acestor calităţi expune creditorul gajist la revendicarea lucrului de către adevăratul

proprietar, sau de către incapabil.

În cazul în care creditorul gajist este de bună credinţă, el poate opune acţiunii în revendicare a

proprietarului excepţia întemeiată pe art.1909 C.civ., care apără atât posesorul de bună credinţă cu

titlul de proprietar (cumpărătorul sau donatorul), cât şi pe posesorul de bună credinţă, care posedă

bunul în virtutea unui drept real, dobândit de el.

Efectul bunei credinţe nu se aplică dacă lucrul dat în gaj a fost pierdut sau furat, ajungând pe

aceste căi în posesia constituitorului.

Buna credinţă se prezumă la creditul gajist.

În privinţa creditorului gajist, excepţia are un efect trecător sau, mai bine spus, limitat. Din

momentul achitării datoriei, creditorul trebuie să restituie lucrul amanetat, el nemaiputând invoca

excepţia dacă este acţionat în revendicare.

Legea conferă locatorului un gaj special asupra lucrurilor aduse de locatar în imobil. Totodată,

locatorul are privilegiul de a fi plătit cu preferinţă din valoarea bunurilor mobile ale locatarului

(art.1446 şi 1730 C.civ.).

Uneori se întâmplă ca locatarul să aducă lucruri care nu-i aparţin. Când nu este plătit, locatorul

poate cere executarea asupra mobilelor aduse de chiriaş sau arendaş. Din această cauză deseori

se nasc conflicte şi procese pentru a se şti dacă locatorul este de bună credinţă sau dacă mobilele

sunt proprietatea locatarului.

Având în vedere faptul că locatorul se bucură de prezumţia de bună credinţă, se recomandă

locatarului să anunţe locatorul că anumite mobile aduse de el nu-i aparţin.

Dacă debitorul este minor, pentru garantarea unei datorii proprii, gajarea bunurilor sale este

posibilă numai cu încuviinţarea prealabilă a autorităţilor tutelare (art.129 alin.2 C.fam.).

Ocrotitorul legal (părinte ori tutore) nu poate garanta cu bunurile minorului, obligaţia altuia

(art.129 alin.2 C.fam.).

Când bunul gajat este bun comun, nu atrage nici o condiţie specială de capacitate, atât timp

cât art.35 C.fam. precizează că soţii administrează, folosesc şi dispun împreună de bunurile

comune. Dacă unul dintre soţi exercită singur aceste drepturi, se consideră că are consimţământul

celuilalt soţ.

b)     Condiţii privitoare la bunul gajat

Pot fi gajate bunuri mobile corporale sau necorporale cu condiţia ca acestea să se afle în

circuitul civil.

Contractul de gaj poate lua fiinţă doar prin predarea efectivă a lucrului creditorului.

După cum s-a mai arătat, gajul face parte din categoria contractelor reale. Astfel, înaintea

predării unui bun, poate exista acordul de voinţă dintre creditor şi debitor, dar nu există contract de

gaj. Creditorul nu are nici un drept asupra lucrului, are numai o promisiune de a i se constitui gajul.

Această promisiune se consideră a fi o simplă obligaţie de a face, iar neexecutarea sa oferă

creditorului dreptul de a obţine daune-interese.

Dreptul real de gaj se naşte doar prin remiterea lucrului creditorului sau unui terţ ales de către

părţi. În consecinţă, lucrurile viitoare nu pot fi amanetate, deoarece sunt corporale.

Necesitatea remiterii lucrului rezultă din dispoziţiile art.1685 C.civ. şi din practica judiciară. Ea

trebuie aplicată în mod absolut în afara cazurilor prevăzute expres de lege ca excepţii.

Predării lucrului amanetat îi corespunde implicit deposedarea efectivă a constituitorului.

Deposedarea are ca scop garantarea deplină a creditorului, apărându-l prin acest mod de o

eventuală rea credinţă a debitorului, care ar putea fi tentat să înstrăineze gajul dacă i-ar fi rămas în

posesie.

Deposedarea şi deţinerea gajului de către creditor trebuie să fie efective şi permanente. Gajul

predat creditorului rămâne în posesia lui(art.1688 C.civ.).

În cazul în care gajul se întoarce la debitor, contractul devine caduc. Legea îngăduie părţilor ca

lucrul dat în gaj să fie încredinţat unei terţe persoane, aleasă de ele (art.1689 C.civ.).

Astfel, o singură persoană poate deţine mai multe gajuri, în numele mai multor creditori.

Bunurile mobile necorporale (de exemplu, creanţele constatate prin titlu) se depun în gaj prin

remiterea titlului către creditorul gajist. Fără această remitere contractul de gaj nu ia naştere.

În plus, conform art.1687 C.civ. se cere întocmirea unui înscris, indiferent de valoarea datoriei,

care trebuie să fie înregistrat şi notificat debitorului creanţei gajate.

Din acest moment debitorul nu mai poate face plata datoriei sale către constituitorul gajului.

Obligaţiunile, acţiunile, canbiile şi titlurile la ordin se pot depune în gaj conform

Legii nr.31/1990 privind societăţile comerciale şi Codului comercial (art.478 şi urm.C.com.).

 

 

 

c)      Formele de constituire a gajului

Părţile care încheie între ele un contract de gaj trebuie să întocmească un act scris, care

serveşte ca instrument constatator al acordului părţilor (art.1686 şi 1687 C.civ.).

Pentru a produce efecte faţă de terţi, gajul trebuie să fie constatat printr-un înscris care trebuie

să îndeplinească o serie de condiţii, legate de cele două componente ale contractului: drepturile şi

obligaţiile părţilor contractante.

După constituirea gajului, creditorul are următoarele drepturi şi obligaţii:

a)     să reţină lucrul, dacă suntem în prezenţa unui gaj cu deposedare, până la achitarea

integrală a datoriei;

b)    dreptul de retenţie, de a păstra bunul până la stingerea integrală a obligaţiei, naşte în

favoarea creditorului dreptul de a revendica bunul în mâinile oricui s-ar afla, deoarece dreptul de gaj

este un drept real;

c)     creditorul deţinător al lucrului ce constituie gajul cu deposedare, are prerogativele unui

detentor precar, debitorul rămânând astfel proprietarul bunului;

d)    fiind un detentor precar, având posesia bunului, pierderea sau deteriorarea bunului din

culpa detentorului creditor cad în responsabilitatea acestuia;

e)     posesia bunului de către creditor nu dă dreptul acestuia de a folosi bunul;

f)      la stingerea obligaţiei prin achitarea datoriei, creditorul are obligaţia de restituire a bunului

primit în gaj, avand însă un drept de retenţie dacă perioada gajului a avansat cheltuieli pentru

conservarea bunului.

In situatia în care debitorul nu-şi achită datoria, creditorul având posesia bunului are la

îndemână următoarele mijloace:

să ceară instanţei de judecată să-i aprobe reţinerea lucrului în contul creanţei, pe baza unei

expertize judiciare care să constate valoarea lucrului gajat;

să ceară instantei de judecată vânzarea prin licitaţie publică a bunului gajat cu dreptul pentru

creditor de a fi plătit preferenţial, înaintea celorlalţi creditori. Legea interzice vânzarea unor

bunuri gajate altfel decât prin licitaţie publică, spre exemplu prin învoiala părţilor.

                Drepturile debitorului

Datorită caracterului accesoriu al contractului de gaj, debitorul are următoarele drepturi:

Să fie considerat titular al dreptului de proprietate asupra lucrului gajat până la plata datoriei

din raportul juridic principal.

Poate cere să i se restituie lucrul gajat, dacă a executat în întregime obligaţia din raportul

principal.       Poate cere punerea gajului sub sechestru dacă creditorul se foloseşte de bunul gajat.

Concluzionând, se poate spune că art.1687 C.civ. cere să se redacteze un act scris, oricât de

mică ar fi valoarea lucrurilor necorporale puse în gaj.

În cazul acestor bunuri, înscrisul trebuie să fie notificat debitorului creanţei gajate. Din

momentul notificării, debitorul creanţei gajate nu mai poate face plata datoriei sale către

constituitorul gajului (art.1393 C.civ.).

Actul scris poate fi sub semnătură privată sau autentic. Data certă se obţine printr-un mijloc

prevăzut de art.1182C.civ.

În literatura juridică franceză se arată că această regulă exista şi în vechiul drept. Scopul

acestei reguli era să se preântâmpine fraudele ce le poate comite un debitor, expus urmăririi

creditorilor săi prin constituiri de gajuri fictive, pentru a se sustrage acţiunii creditorilor.

Legile de atunci impuneau ca constituirea gajului să se facă printr-un act scris, menţionând

suma datorată şi lucrurile amanetate.

Nerespectarea acestor dispoziţii atrăgea riscul ca pretinsul creditor gajist să fie obligat să

restituie gajul, fără a se putea exercita asupra lui vreun drept de preferinţă.

Deci, rostul acestei reguli legale este de a asigura seriozitatea acordului dintre părţi şi de a

face opozabil terţilor dreptul de preferinţă al creditorului gajist asupra bunurilor amanetate.

Terţii se bucură şi de o altă protecţie legală, care le oferă dreptul de a constata dacă bunurile

mobile care îi interesează sunt sau nu gajate.

Art.719 şi 720 C. proc. civ. cer ca actele de constituire de gaj să fie păstrate într-o mapă şi

legate în fiecare an într-un volum.

Actul de gaj trebuie să conţină acordul de voinţă dintre părţi, suma datorată, obiectul obligaţiei

principale, precum şi specia şi natura lucrurilor amanetate sau descrierea calităţii, greutăţii şi măsura

lor (art.1686 C.civ.).

Înscrisul şi înregistrarea nu constituie condiţii de validitate a gajului, ci sunt cerute în scop de

opozabilitate faţă de terţi ai acestuia, de a asigura dreptul de preferinţă al creditorului gajist faţă de

ceilalţi creditori (art.1680 alin.1 C.civ.).

Prin aceste enunţări, legea urmăreşte individualizarea cât mai precisă a lucrului dat în gaj sau,

dacă este vorba de lucruri fungibile, determinarea valorii lor, pentru a nu se face substituiri de

obiecte şi să nu existe discuţii legate de suma sau de calitatea obiectelor datorate.

Legea nu indică vreun procedeu special de predare a gajului. În general, predarea se face prin

tradiţiunea materială a lucrului, la fel ca şi în cazul strămutării proprietăţii, însă fără intenţia de a

înstrăina, creditorul gajist fiind, prin definiţie, un detentor precar.

Regula tradiţiunii materiale constituie dreptul comun pentru lucrurile corporale. În privinţa

mobilelor necorporale, gajarea lor se face prin remiterea titlului de creanţă, indiferent de forma

acestui titlu.

Remiterea titlului creditorului constituie o formalitate substanţială pentru naşterea contractului

de gaj.

Dacă constituirea gajului se pune asupra unei creanţe, legea cere ca înscrisul rezultat să fie

notificat debitorului acestei creanţe pentru ca acesta să fie înştiinţat despre persoana noului său

creditor.

Dispoziţia art.1687 C.civ. este inspirată din aceleaşi consideraţii ca şi art.1393 C.civ. relativ la

cesiunea creanţelor.

Deşi art.1687 C.civ. se aseamănă mult cu art.1393 C.civ., el nu trebuie completat cu

dispoziţiile celui din urmă. În această materie, acceptarea debitorului nu apare ca o formalitate

esenţială şi nu este chemată a juca vreun rol.

Notificarea este însă esenţială. Într-adevăr, în lipsa unei înştiinţări, debitorul creanţei o va

achita persoanei faţă de care ştie că este ţinut, creditorul gajist pierzând astfel gajul său.

Pe de altă parte, debitorul neînştiinţat poate refuza creditorului gajist plata creanţei, el neavând

de unde să cunoască calitatea creditorului de a-i reclama plata, până la primirea notificării

neexistând nici un raport juridic între el şi creditorul gajist.

Totuşi, constituirea de gaj a unei creanţe este opozabilă debitorului creanţei, dacă el declară

într-un act autentic (conform procedurii art.1393 C.civ. pentru cesiunea creanţelor) că a luat la

cunoştinţă de amanetarea creanţei. În acest caz, notificarea este de prisos.

Situaţia de creditor gajist a locatorului de imobile nu constituie o excepţie de la principiul

detenţiei de către creditor a lucrului gajat, dar reprezintă o stare de fapt diferită de cea obişnuită.

Locatorul are un drept de gaj asupra lucrurilor aduse de locatar, aceste lucruri rămânând în

posesia celui din urmă. Se poate spune că există, în privinţa locatorului, o situaţie specială impusă

de natura raporturilor create de locaţiune.

O condiţie a constituirii gajului o reprezintă, aşa cum prevede Codul Civil, remiterea lucrului

către creditor. Această remitere materială a bunului este menită să confere creditorului posibilitatea

de a-şi exercita drepturile sale asupra bunului (dreptul de retenţie, dreptul de urmărire şi dreptul de

preferinţă) şi de a folosi ca mijloc de publicitate.

Pentru a stimula desfăşurarea activităţii comerciale cu ajutorul creditului, prin legi speciale, a

fost consacrat şi gajul fără deposedare. În acest sens, art. 480 Codul Comercial reglementează gajul

asupra produselor solului, materialelor în stare de fabricaţie sau fabricate şi aflate în depozit. În

aceste cazuri, gajul se consideră constituit ca efect al contractului, care trebuie să prevadă natura,

calitatea şi locul unde se află bunurile, fără remiterea lor materială.

Fondul de comerţ, fiind considerat un bun mobil, poate forma obiectul contractului de gaj. Dar,

remiterea fondului de comerţ către creditor ar avea drept consecinţă imposibilitatea continuării

comerţului de către comerciantul debitor.

Întrucât interesul economic pledează pentru continuarea comerţului de către comerciantul

debitor, iar Codul Comercial nu a consacrat gajul fără deposedare privitor la fondul de comerţ,

doctrina şi jurisprudenţa au imaginat procedeul tehnic al remiterii simbolice a detenţiunii fondului de

comerţ. Acest lucru se realizează prin predarea către creditor a titlurilor şi documentelor privind

fondul de comerţ de exemplu, contractul de vânzare-cumpărare a fondului de comerţ, brevetul de

invenţie, etc.

Remiterea simbolică a titlurilor fondului de comerţ realizează şi o anumită publicitate a gajului.

Pentru terţi însă, această publicitate are un caracter ocult. De aceea, ea trebuie completată prin

publicitatea impusă de legea Registrului Comerţului. Într-adevăr, Legea nr. 26/1990, fără a consacra

gajul fără deposedare privind fondul de comerţ, prevede obligaţia comerciantului de a face în

Registrul Comerţului o menţiune privind gajul fondului de comerţ, această menţiune este opozabilă

terţilor de la data efectuării ei în Registrul Comerţului.

Gajul comercial este un contract accesoriu prin care o parte remite alteia un bun mobil pentru

a garanta plata unei datorii. Gajul este, deci, un contract accesoriu contractului principal, a cărui

executare o garantează. Ca bun mobil, fondul de comerţ va putea fi gajat cu atât mai mult cu cât

datorită valorii sale, constituie un important element de credit pentru comerciant. În contractul de gaj,

valoarea economică a fondului este afectată deci cu prioritate garantării rambursării creditului gajat.

Deşi gajul presupune predarea obiectului ce serveşte de garanţie creditorului, datorită naturii de bun

material incorporal, acesta nu poate fi remis în posesia creditorului. Acesta, însă, va putea cere

remiterea titlului fondului până la lichidarea creanţei. Când obiectul gajului îl constituie mărfuri sau

creanţe, gajul se va face cu deposedare, în condiţiile dreptului comun.

Până la executarea obligaţiei garantate, comerciantul se va folosi de fond în condiţii normale.

Mărfurile vor putea fi vândute întrucât prin aprovizionare, stocurile vor fi refăcute astfel încât nu

există riscul unor pierderi pentru creditor.

În cazul în care posesorul fondului nu îşi îndeplineşte obligaţiile garantate prin gajarea

acestuia, fondul va trece în proprietatea creditorului. Din acest motiv, în practică, se preferă

utilizarea altor forme de credit şi garanţie, gajarea fondului de comerţ în ansamblul său fiind o

măsură extremă20.

Gajul fondului de comerţ conferă creditorului un drept real de garanţie asupra fondului

comportând dreptul de suită şi dreptul de preferinţă.

–         Dreptul de suită este dreptul de a vinde fondul de comerţ în mâinile oricui s-ar găsi dacă

posesorul fondului a transmis gajul în mâinile unui terţ. Acesta pentru a preveni un astfel de risc, prin

procedura denumită „purga”, va putea oferi preţul fondului convenit cu vânzătorul creditorilor gajişti;

–         Dreptul de preferinţă este dreptul creditorului de a fi plătit înaintea oricărui creditor.

1. Vânzarea fondului de comerţ. În cazul în care debitorul nu plăteşte creanţa la termen,

creditorul gajist poate vând fondul de comerţ prin tribunal, cu licitaţie publică.

2. Distribuţia preţului vânzării. Creditorii înscrişi sunt preferaţi celorlalţi creditori, ca şi creditorilor

al căror gaj este posterior. Dar drepturile lor sunt depăşite de privilegiul cheltuielilor în justiţie şi

privilegiul tezaurului pentru reglementarea impozitelor21.

Drepturile şi obligaţiile creditorului gajist

Contractul de gaj conferă creditorului anumite drepturi:

a)   Creditorul are dreptul să reţină bunul care constituie obiectul gajului până la executarea de

către debitor a obligaţiei garantate. Beneficiind de acest drept de retenţie, creditorul poate refuza

restituirea bunului până la achitarea în întregime a datoriei, cu dobânzi şi cheltuieli aferente (articolul

1694 Codul Civil).

Creditorul gajist nu are un atare drept de retenţie decât în cazul gajului cu deposedare, căci

numai în acest caz bunul se află în detenţiunea sa.

b)  Creditorul are dreptul să revendice bunul care constituie obiectul gajului de la orice

persoană s-ar afla, fără voia sa. Acţiunea în revendicare se întemeiază pe dreptul real de gaj al

creditorului şi se exercită cu observarea dispoziţiilor art. 1909 Codul Civil.

Contractul de gaj dă naştere unor obligaţii în sarcina creditorului:

a)   Creditorul are obligaţia de a conserva bunul care constituie obiectul gajului. Potrivit

articolului 481 Codul Comercial, creditorul este dator a face actele necesare pentru conservarea

lucrului primit în gaj Drept urmare, creditorul este obligat să facă eventualele cheltuieli impuse de

necesitatea conservării bunului.

În cazul unor bunuri incorporabile, dacă efectele comerciale date în gaj au ajuns la scadenţă,

creditorul este obligat să urmărească şi să încaseze valoare lor (art. 481 Codul Comercial). Este

vorba de cheltuielile utile şi necesare făcute pentru conservarea bunului (art 1691 Codul Civil).

b)  Creditorului îi este interzisă folosirea bunului primit în gaj. Având numai un drept de

detenţie asupra bunului care constituie obiectul gajului, creditorul nu îl poate folosi în interesul său.

Nerespectarea acestei interdicţii dă dreptul debitorului de a cere ca bunul dat în gaj să fie pus sub

sechestru (art. 1693 Codul Civil şi art. 596 Codul Civil).

În cazul în care prin folosirea bunului s-a cauzat un prejudiciu, debitorul are dreptul la

despăgubiri.

c)   Creditorul are obligaţia să restituie bunul primit în gaj. Această obligaţie este condiţionată

de executarea de către debitor a obligaţiei garantate prin gaj. Potrivit legii, debitorul nu poate

pretinde restituirea bunului decât după ce a plătit în întregime capitalul, dobânzile şi cheltuielile

datoriei pentru a cărei garanţie a fost remis bunul (art. 1694 Codul Civil)22.

În cazul falimentului debitorului, cererea de vânzare a bunului gajat trebuie notificată

judecătorului sindic. Acesta, în temeiul art. 782 Codul Comercial, poate în termen de 3 zile şi cu

autorizaţia instanţei, să retragă, în profitul falimentului, bunul gajat, plătind pe creditor. Dacă în acest

termen, judecătorul sindic nu plăteşte pe creditor, executarea cerută şi încuviinţată de preşedintele

instanţei îşi va urma cursul, fără a putea fi împiedicată ori suspendată de desfăşurarea procedurii de

falimentare. Suma rezultată din vânzarea bunului va fi depusă la C.E.C., urmând să fie folosită la

satisfacerea creanţei creditorului gajist, dacă aceasta va fi recunoscută cu ocazia verificării

creanţelor creditorului23.

 

 

2.2.     Efectele gajului

 

a)       Efectele generale

        Predarea gajului în posesia creditorului conferă acestuia un  drept real asupra lucrului

amanetat.

Acest drept are o natură specială. Întinderea dreptului este determinată de scopul operaţiunii,

care este de a garanta pe creditor şi de a-i da mijlocul practic de a se despăgubi din preţul obiectului

amanetat.

Prin urmare, dreptul real de gaj nu trebuie confundat cu alte drepturi reale, cum ar fi uzufructul

sau servitutea, acestea fiind dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.

Dreptul real de gaj nu este conferit creditorului pentru ca el să se poată folosi de lucru. Acest

drept este consecinţa necesară a constituirii de gaj şi se materializează prin puterea dată creditorului

de a stăpâni obiectul şi de a-l putea vinde la scadenţa datoriei, pentru a se despăgubi cu preferinţă.

Dreptul real conferă creditorului un drept de preferinţă, precum şi un drept de a reclama gajul

de la terţ.

Conform art.1686 C.civ. gajul oferă credoitorului dreptul de a fi plătit din valoarea lucrului

amanetat, cu preferinţă înaintea altor creditori. Bineînţeles, acest drept, ca şi toate cele ce decurg

din constituirea gajului, poate lua fiinţă doar cu condiţia ca, constituirea de gaj să  se facă cu

respectarea dispoziţiilor legale.

Dreptul de preferinţă este efectul necesar şi direct al dreptului real de gaj, el conferind

creditorului gajist avantajul de a-şi primi plata creanţei înaintea celorlalţi creditori şi echivalează deci,

cu un privilegiu.

În cazul existenţei mai multor creditori gajişti (care presupune că obiectul amanetat a fost

încredinţat spre păstrare unui terţ, conform art.1688 C.civ.) , creditorii nu vin în concurs, ci sunt plătiţi

în ordinea datei creanţelor respective.

Deoarece creditorii sunt terţi în raporturile dintre ei, prioritatea unuia faţă de ceilalţi trebuie

determinată după data transcrierii actului, ce constituie modul de publicitate care face ca constituirea

de gaj să fie opozabilă terţilor.

În principiu, titularul unei garanţii reale are dreptul de urmărire. Creditorul gajist are şi el acest

drept, care se manifestă prin putinţa de valorificare a garanţiei sale, chiar dacă obiectul dat în

garanţie a trecut în mâinile unui terţ.

Prin urmare, creditorul gajist poate, în principiu, să revendice lucrul amanetat, cu scopul de a-i

redobîndi posesia.

Însă, cum gajul nu poate avea, prin definiţie, alt obiect decât lucruri mobile, revendicarea

creditorului va fi, de cele mai multe ori, oprită prin efectul excepţiei art.1909 C.civ. privitor la

posesiunea mobilelor, excepţie ce va fi opusă de terţul posesor al lucrului revendicat.

În practică, dreptul de urmărire al creditorului gajist este iluzoriu, afară de ipoteza în care lucrul

ar fi ieşit din posesia sa prin pierdere sau furt.

Dacă creditorul primeşte cu rea credinţă în gaj un lucru pierdut sau furat, el va fi deposedat,

prin revendicarea adevăratului proprietar.

Dacă dobânditorul de bună credinţă a cumpărat lucrul de la un târg, de la o vânzare publică

sau de la un negustor care vinde obiecte de acelaşi fel, poate cere revendicantului echivalentul în

bani al lucrului, conform art. 1910 C.civ. Spre deosebire de soluţia aplicată dobânditorului de bună

credinţă, creditorul gajist de bună credinţă, evins prin acţiunea în revendicare, nu poate susţine că l-

a cumpărat (căci titlul său exclude noţiunea de proprietate) şi pierde gajul, fără a primi vreo

contravaloare.

Contractul de gaj are un caracter unilateral şi nu dă naştere la obligaţii decât în sarcina

creditorului. Constituitorul gajului are şi el unele obligaţii.

Cea mai importantă obligaţie a creditorului este să restituie gajul (art.1694 C.civ.). El

este detentor precar şi deţine gajul “animo pignoris”, nicidecum “animo domini”.

        Dacă debitorul îi plăteşte datoria ce îi este garantată prin gaj, creditorul trebuie să restituie

obiectul gajat. Posesia sa este legitimă doar atât timp cât nu este plătit, el având dreptul să păstreze

lucrul. Acest drept al creditorului se numeşte drept de retenţie, care se întemeiază şi pe caracterul

de indivizibilitate a gajului (art.1695C.civ.).

Gajul întreg răspunde de fiecare fracţiune a datoriei, ceea ce înseamnă că dreptul de retenţie

se exercită asupra lucrului gajat, indiferent dacă debitorul a plătit numai o parte a datoriei sau nimic.

Atâta timp cât datoria nu este integral achitată, creditorul poate reţine lucrul.

Gajul este indivizibil, deşi datoria este divizibilă între moştenitorii debitorului (art.1695 C.civ.)

divizibilitatea fiind regula de drept comun.

În alineatele 2 şi 3 ale art.1695 C.civ. se arată că dacă gajul se compune din bunuri divizibile,

acela dintre comoştenitorii debitorului care nu şi-a achitat partea contributivă din datorie nu poate

cere restituirea părţii sale din bunurile gajate, până ce întreaga datorie nu va fi plătită de toţi

comoştenitorii.

Dacă comoştenitorii creditorului care au primit părţile lor din datorie nu pot restitui gajul înainte

ca ceilalţi comoştenitori să fi fost şi ei plătiţi, gajul garantează toată datoria în bloc.

O aplicare specială a principiului indivizibilităţii gajului este făcută de art.1694 alin.2 C.civ., care

dispune că, în cazul în care după predarea gajului în primirea creditorului, debitorul contractează o

nouă datorie faţă de acelaşi creditor (datorie ce are o scadenţă mai puţin întârziată decât cea dintâi),

creditorul nu poate fi obligat să restituie gajul înainte de a primi plata ambelor creanţe, chiar dacă i s-

ar fi achitat cea dintâi, pentru garantarea căreia fusese constituit gajul.

Legea consacră această soluţie chiar în cazul când nu s-ar fi stipulat retenţia gajului pentru

garantarea creanţei din urmă.

Această dispoziţie se întemeiază pe intenţia presupusă a părţilor, conform căreia creditorul a

consimţit la noul angajament pentru că era în posesia unei garanţii din a cărei valoare se poate

despăgubi de ambele creanţe.

Altă obligaţie a creditorului gajist este de a se îngriji de conservarea lucrului în bune condiţiuni,

ca un bun proprietar. Dacă lucrul piere sau se strică din culpa sau din neglijenţa sa, el trebuie să-l

despăgubească pe debitor (art.1691 alin.1 C.civ.).

Creditorul nu poate să se folosească de lucru pentru nevoile sale personale, el neavând

dreptul la fructele sau la veniturile produse de acel bun. Acestea urmează a fi imputate asupra

dobânzilor pe care debitorul trebuie să le plătească (art.1691 alin.1 C.civ.).

Dacă obligaţia garantată nu este producătoare de dobânzi, atunci dobânzile produse de

creanţa gajată se impută asupra capitalului (art.1691 alin.2 C.civ.).

Abuzurile de folosinţă săvârşite de creditor asupra bunului gajat sunt sancţionate de lege.

Art.1693 C.civ. dispune că debitorul poate obţine prin justiţie ca posesia gajului să fie restrânsă

creditorului, iar gajul să fie pus sub sechestru.

Contractul de gaj fiind unilateral, rezultă că constituitorul gajului nu are în sarcina sa nici o

obligaţie. Totuşi, el este debitorul obligaţiei principale, născută dintr-un alt contract care este

garantată prin contractul accesoriu de gaj.

b)  Efectele specifice raporturilor dintre debitor şi cel ce a constituit gajul

        În cazul în care obiectul gajat nu este proprietatea debitorului, ci a altei persoane se

produc anumite efecte specifice între debitor şi proprietarul bunului gajat. Aceste raporturi vor varia,

în funcţie de titlul cu care s-a constituit garanţia.

Indiferent de titlu, garantul va avea, în cazul în care obiectul a fost vândut sau atribuit

creditorului, o acţiune împotriva debitorului garantat.

Regresul poartă atât asupra preţului obiectului, cât şi asupra dobânzilor sau pentru daune

efective suferite de constituent.

Această acţiune de regres se întemeiază pe îmbogăţirea fără just temei.

Garantul nu se va subroga în toate drepturile pe care le avea creditorul contra datornicului;

astfel, garantul nu-l va putea acţiona pe debitor în ipotezele prevăzute de art.1673 C.civ.

Stingerea gajului

Prin natura sa gajul reprezintă un drept accesoriu, el fiind legat de soarta obligaţiei principale

pe care o garantează. Dacă obligaţia principală   s-a stins prin plată, compensaţie, remitere de

datorie etc. se stinge şi gajul.

         Dacă se declară nulitatea obligaţiei principale ori aceasta este anulată, gajul va fi

desfiinţat. Cum gajul garantează întreaga creanţă şi fiecare fracţiune în parte, plata unei părţi din

creanţă nu duce la desfiinţarea gajului ci el subzistă până la stingerea integrală a datoriei inclusiv a

dobânzilor şi cheltuielilor ce le datorează debitorul. Deci stingerea datoriei efective garantate nu

duce în mod automat la restituirea bunului de către creditor, dacă acesta pretinde şi dovedeşte

efectuarea unor cheltuieli legate de conservarea bunului.

Gajul se poate stinge independent de obligaţia principală prin renunţarea creditorului la

garanţie, pieirea fortuită a lucrului etc. Când bunul dat în gaj a pierit şi era asigurat, dreptul de gaj se

transferă asupra îndemnizaţiei de asigurare.

Şi remiterea voluntară a lucrului gajat de către creditor duce la stingerea obligaţiei.

Dacă creditorul gajist este deposedat forţat de lucru, fie de către debitorul obligaţiei, fie de o

terţă persoană, creditorul are calea unei acţiuni în justiţie pentru redobândirea lucrului (gajului)

numită revendicatio pignoris(revendicarea gajului). Aceasta acţiune poate fi paralizată de pârât prin

invocarea excepţiei dobândirii dreptului de proprietate asupra bunului mobil urmărit prin posesie de

bună-credinţă.

Publicitatea şi ordinea de preferinţă a garanţiilor reale mobiliare

Prin Legea nr.99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice, cu

modificările ulterioare, s-au adoptat o serie de noi reglementări privind regimul juridic al garanţiilor

reale mobiliare. Conform acestui act normativ, dispoziţiile referitoare la ordinea de prioritate şi la

publicitatea garanţiilor reale mobiliare sunt aplicabile şi amanetului, astfel cum este reglementat

în art.1685-1696 C.civil.

Astfel, faţă de terţi, inclusiv faţă de stat, o garanţie reală şi celelalte sarcini reale asupra

bunurilor, au un grad de prioritate care se stabileşte de la momentul în care garanţia reală sau

sarcinile reale au fost făcute publice.

Garanţiile reale şi sarcinile constituite pe bunuri mobile îndeplinesc condiţii de publicitate din

momentul înscrierii avizului de garanţie reală la Arhiva Electronica de Garanţii Mobiliare.

Arhiva este un sistem de evidenţă a priorităţii garanţiilor reale mobiliare, structurată pe

persoane şi bunuri. Ea este organizată într-o bază de date unică, uşor accesibilă.

Arhiva înscrie avizele de garanţii reale şi alte menţiuni, fără a exercita controlul de legalitate

sau de altă natură asupra acestora.

Legea nr.99/1999 prevede însă şi o serie de excepţii de la obligativitatea publicităţii prin

înscrierea avizului de garanţie reală la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. Intre acestea

se numără şi ipoteza în care obligaţia garantată nu depăşeşte echivalentul în lei al sumei de 300

euro.

Capitolul III  Garanţiile reale – ipoteca

3.1. Definiţie. Reglementare. Clasificare

 

În orice economie de piaţă nevoile financiare, atât ale agenţilor economici, cât şi ale populaţiei

se rezolvă, de regulă, prin contracte de credite sau împrumuturi.

Actele juridice întocmite în acest sens sunt însoţite de garanţii juridice solide menite să asigure

rambursarea sumelor de bani acordate cu titlu de credit. În cadrul sistemului de garanţii oferite

creditorilor, o poziţie centrală o ocupă ipotecile, care sunt utilizate pe o scară largă şi în ţara noastră.

Regimul juridic ipotecar e strâns legat de dezvoltarea creditului public şi privat.

Deşi codul nostru civil este o traducere a Codului Napoleon, la capitolul ce se referă la ipoteci

legiuitorul român a avut în vedere mai ales Legea Belgiană din 1851, iar în unele locuri chiar

redactarea sa proprie.

Legiuitorul nostru de la 1865, sub influenţa Legii Ipotecare belgiene şi a Legii franceze din

1855 a operat unele modificări care nu existau în Codul Napoleon. Legiuitorul belgian şi cel român

n-au admis ipoteza ocultă prevăzută de art.2135 C.civ.fr.

În principiu, dacă cineva se obligă personal, el dă drept garanţie toate bunurile sale mobile şi

imobile, prezente şi viitoare. Acesta este gajul general prevăzut de art.1718 C.civ.

De multe ori, gajul general poate fi insuficient, atunci când debitorul ar dobândi şi alţi creditori

posteriori şi cu care creditorul anterior ar veni în concurs.

În cazul în care debitorul se obligă faţă de mai mulţi creditori iar averea sa este mai mică decât

suma datorată, creditorii vor suporta insolvabilitatea debitorului în mod proporţional.

Pentru prevenirea acestui pericol şi pentru a nu expune pe creditor riscurilor insolvabilităţii

debitorului, legea a pus la dispoziţia sa posibilitatea de a consolida simpla obligaţie personală printr-

un drept exclusiv asupra unui imobil determinat. În acest mod scapă de concurenţa celorlalţi.

În vechiul drept român (Codul Caragea Calimah) ipotecile erau cunoscute sub denumirea de

“zălog”. Ipoteca poate fi definită ca fiind :

–         ipoteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de

creditorul sau, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în

acest scop (ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).

–         sintetic, ipoteca este o garanţie reală, imobiliară, constând dintr-un drept real accesoriu

asupra unui imobil al debitorului.

Ipoteca, garanţie reală imobiliară poate fi definită ca fiind “o garanţie reală şi accesorie care nu

deposedează pe debitorul proprietar al bunului ipotecat şi care permite creditorului neplătit să

urmărească bunul în mâinile oricui s-ar afla pentru a primi creanţa sa cu preferinţă”.

Conform art.1746 C.civ.: “Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate de plata unei

obligaţii”.

Lato sensu, ipoteca “… este un drept real de garanţie într-un bun determinat care rămâne în

posesiunea debitorului, drept care conferă creditorului dreptul de a se îndestula cu preferinţă din

vânzarea bunului afectat şi de a-l urmări în mâinile oricărui detentor”.

Stricto sensu, noţiunea de ipotecă se rezumă la ipoteca propriu-zisă, fără a se ţine seama de

privilegiile imobiliare.

Ipoteca este utilă atât pentru debitor, cât şi pentru creditor. Debitorul care nu poate fi lipsit de

drepturile sale asupra imobilului (folosinţa, uzufructul şi dreptul de dispoziţie) poate procura, prin una

sau mai multe ipotecări succesive, un capital reprezentând totalul sau o parte din imobilul respectiv.

Creditorul ipotecar neplătit la scadenţă are dreptul să urmărească bunul în mâna oricui s-ar

găsi şi se bucură , totodată, de un drept de preferinţă faţă de ceilalţi creditori, luându-se în

considerare rangul ipotecii pentru satisfacerea creanţei sale.

Codul civil român consacră un întreg capitol ipotecii (Capitolul III al Titlului XVIII, Cartea a III-a,

“Despre ipoteci”-art.1746-1800 şi 1804-1815 C.civ.).

În afara acestor dispoziţii cuprinse în Codul civil, mai există şi alte acte normative speciale care

conţin prevederi cu privire la ipotecă.

De exemplu, Legea nr. 22/1969 privind angajarea gestionarilor, constituirea de garanţii şi

răspunderea în legătură cu gestionarea bunurilor organizaţiilor socialiste ( modificată prin

Legea nr.54/1994); Ordonanţa Guvernuluinr.19/1994 privind stimularea investitorilor pentru

realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe; Ordonanţa nr.27/1994 pentru completarea şi

modificarea Ordonanţei Guvernului nr.20/1994 privind punerea în siguranţă a fondului construit

existent; Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică; Norma nr.2/19

octombrie 1995 privind condiţiile şi criteriile de vânzare cu plata în rate a activelor societăţilor

comerciale cu capital de stat conform Ordonanţei Guvernului nr. 39/1995; Legea nr.64/1995 privind

procedura reorganizării şi lichidării judiciare; Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea

imobiliară; Ordonanţa Guvernuluinr.11/1996 privind executarea creanţelor bugetare.

Potrivit reglementărilor legale, ipoteca este de două feluri, convenţională şi legală. Ipoteca

convenţională se naşte ca urmare a convenţiei părţilor cu respectarea unor dispoziţii legale, în timp

ce cea legală ia naştere în temeiul unei dispoziţii legale.

Din examinarea normelor legale prezentate mai sus rezultă că ipoteca poate fi de două feluri,

în funcţie de sursa ori izvorul său:

a)   convenţională;

b)  legală;

         Ipoteca convenţională  este aceea care ia naştere din convenţia părţilor, în formele

prevăzute de lege (art.1749 alin.2 C.civ.);

         Ipoteca legală  este aceea care ia naştere în virtutea unei dispoziţii speciale a legii

(art.1749 alin.1 C.civ.).

Deşi în concepţia Codului civil ipoteca legală nu necesită încheierea unei convenţii speciale de

ipotecă, totuşi nici o dispoziţie a legii nu interzice a se constitui o ipotecă dispusă printr-o dispoziţie

specială a legii sau printr-o convenţie, chiar dacă este necesară încheierea unei convenţii de

ipotecă, uneori în formă simplificată.

Cu toate acestea, în literatura de specialitate s-a ajuns la concluzia că nu este “…indicată

cuprinderea acestor ipoteci în categoria aşa numitelor “ipoteci convenţionale prevăzute de lege”,

întrucât, în acest fel, ipotecile respective ies de sub regimul ipotecilor legale, pierzând astfel

beneficiul unor prevederi de favoare…”.

Cât priveşte procesul transformărilor impuse în planul structurilor economice, politice şi juridice

din ţara noastră este cazul să se reflecteze asupra unei asemenea concluzii.

Astfel de ipoteci au fost reglementate prin acte normative în interesul transpunerii în viaţă a

principiului superiorităţii proprietăţii socialiste de stat, principiu care constituia temei în cazul unui

anumit gen de soluţii.

Evoluţia societăţii române a făcut să apară proprietatea privată, iar categoria respectivă de

subiecţi de drept a dispărut, de aceea legiuitorul trebuie să acorde atenţia cuvenită textelor

referitoare la dispoziţiile privind ipotecile legale. Evident, cred într-o reglementare potrivită cu

evoluţia fenomenelor economico-juridice de la noi şi într-o legislaţie civilă viitoare.

Art. 1746. Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectate la plata unei obligatii.

Ipoteca este din natura ei nedivizibilã si subzistã în întregimea ei asupra tuturor imobilelor

afectate, asupra fiecãrui si asupra fiecãrei portiuni din acele imobile.

Dreptul de ipotecã se conservã asupra imobilelor în orice mânã va trece. (C. civ. 1057, 1062,

1719, 1790 si urm.).

Art. 1747. Dreptul de ipotecã nu se poate constitui decât în cazurile si cu formele prescrise de

lege.

Art. 1748. Ipoteca este sau legalã sau conventionalã. (C. civ. 1749, 1753, 1769).

Art. 1749. Ipoteca legalã este aceea care ia nastere în virtutea unei dispozitii speciale a legii.

Ipoteca conventionalã este aceea care ia nastere din conventia pãrtilor, cu formele prescrise

de lege.

 

 

3.1.        Caracterele generale ale ipotecilor

 

Pornind de la clasificarea sus menţionată vom întâlni anumite caracteristici generale, comune

tuturor ipotecilor şi caractere specifice fiecărei categorii de ipoteci.

a)     Caracterele generale:

– Ipoteca este un drept real accesoriu

Ipoteca este un drept real accesoriu. Acest drept acordă titularului său posibilitatea de urmărire

a bunului în mâinile oricui s-ar afla şi atribuie un drept de preferinţă pentru satisfacerea creanţei sale

înaintea celorlalţi creditori;

Ca drept accesoriu, ipoteca însoţeşte obligaţia pe care o are debitorul faţă de creditor, a cărei

soartă o împărtăşeşte integral. Ea nu este un drept real dezmembrat. Proprietarul continuă să deţină

toate atributele şi avantajele proprietăţii.

Există totuşi posibilitatea instituirii unei ipoteci pentru garantarea unei obligaţii eventuale care

încă nu există, dar care ar putea să se nască în viitor (cazul garanţiei prevăzute pentru gestionari de

Legea nr.22/1969).

Potrivit doctrinei şi practicii judiciare franceze, bunurile viitoare pot fi ipotecate în următoarele

cazuri:

degradarea unui imobil, situaţie ce-i conferă creditorului obţinerea unei ipoteci suplimentare;

imobile ce vor fi construite pentru persoanele interesate să cumpere.

– Ipoteca este o garanţie imobiliară

Ipoteca se poate constitui numai asupra bunurilor imobile (spre exemplu, în cazul garanţiei

pentru gestionar ) aşa cum prevede art.1751 Cod civil. Imobilele ce pot fi ipotecate trebuie să fie în

circuitul civil;

Potrivit legii, numai bunurile imobile, nu şi cele mobile pot fi ipotecate. Acest text

(art.1751 C.civ.) nu schimbă cu nimic prevederile legislaţiei maritime în legătură cu posibilitatea

ipotecării navelor. O asemenea concluzie rezultă expres din dispoziţiile art.1752 C.civ.

Pot fi ipotecate numai imobilele aflate în circuitul civil, împreună cu toate accesoriile lor care

sunt imobile prin destinaţie, deoarece ipoteca este un drept real accesoriu.

Accesoriile imobilelor, adică imobilele prin destinaţie şi servituţile nu pot fi ipotecate separat de

imobilul în care se încorporează.

În măsura în care terenurile sunt în circuitul civil (Legea nr.18/1991) şi construcţiile

(Legea nr.50/1991) pot fi ipotecate.

În dreptul francez, în mod cu totul excepţional, pot fi ipotecate şi bunurile mobile care au o

oarecare fixitate şi pentru care este posibil să se organizeze o posibilitate a înstrăinărilor (ipotecarea

navelor, ipotecarea vaselor de navigaţie pe apele interioare, ipotecarea aeronavelor).

 – Ipoteca se constituie numai în cazurile şi cu formulele prevăzute de lege

Aceste cerinţe sunt impuse de dispoziţiile art.1774 C.civ. 1indiferent dacă ele se referă la

încheierea convenţieie de ipotecă sau la înscrierea ipotecilor. Potrivit art.1772 C.civ.”ipoteca

convenţională nu va putea fi constituită decât prin act autentic”.

Art.57, alin.2 din Legea nr.36/1995 arată că: ”Birourile notariale nu pot lua în considerare

actele care emană de la autorităţile altui stat decât dacă semnăturile şi sigiliile acelor autorităţi sunt

supralegalizate de către misiunea diplomatică sau Oficiul Consular al României din acest stat sau de

către Ministerul Afacerilor Externe al României”.

Înscripţiile ipotecare se vor face la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele

ipotecate.

– Ipoteca este supusă principiului specializării

Potrivit acestui principiu, ipoteca trebuie să fie specializată, sub sancţiunea nulităţii, sub dublu

aspect:

ipoteca trebuie să fie determinată în privinţa imobilului afectat de garanţie;

ipoteca trebuie să fie determinată în privinţa valorii creanţei garantate.

Sub sancţiunea nulităţii, ipoteca trebuie să fie specializată sub două aspecte, şi anume:

sub aspectul determinării bunului ce urmează a fi afectat de garanţie (art.1774 C.civ.);

asupra valorii creanţei garantate (art.1776 C.civ.).

Nu se pot constitui ipoteci generale asupra tuturor imobilelor, fără identificarea fiecăruia şi nici

asupra bunurilor viitoare. Referitor la creanţa garantată, se consideră că, în cazul ipotecilor

prevăzute de Legea nr.22/1969 pentru gestionari, în considerarea eventualelor prejudicii, ipoteca

este valabilă chiar dacă valoarea creanţei nu este precizată în momentul încheierii contractului de

garanţie (ipoteca), fiind suficientă menţiunea creanţei ce urmează a fi astfel garantată.

Prin acest principiu al specializării ipotecii înţelegem că ipoteca poate fi constituită numai

asupra unui imobil sau asupra unor imobile determinate, pentru garantarea unei datorii a cărei

valoare este determinată (Codul civil român s-a îndepărtat de la regulile stabilite în codul francez

potrivit căruia instituirea ipotecii se face pe toate imobilele garantului, prezente şi viitoare).

Codul civil român corespunde mai bine specificului nostru, dă o certitudine ambelor părţi

asupra garanţiei constituite, iar garantului nu-i sunt afectate şi bunurile viitoare. Principiul

specializării ipotecii se menţine şi în cazul garantării unei datorii eventuale;

 – Ipoteca este indivizibilă

Conform art.1746 alin.2 C.civ.ipoteca va continua să existe asupra întregului imobil, în situaţia

în care s-a plătit  numai o parte din datorie sau dacă, în caz de partaj al unui imobil ipotecat, imobilul

trece în lotul unui copărtaş (acesta va trebui să siuporte urmărirea pentru întreaga datorie deoarece

garanţia este încorporată în imobil-res, non persona debet).

Ea priveşte întreg imobilul ipotecat şi subzistă până la achitarea integrală a datoriei. In caz de

partajare a bunului când acesta ar cădea în masa de partaj a altui copartaş decât cel obligat, acesta

va trebui să suporte urmărirea creditorului pentru întreaga datorie.

– Ipoteca convenţională are caracter solemn

Acest caracter este dedus din dispoziţiile art.1772 C.civ. care prevăd că, sub sancţiunea

nulităţii absolute, ipoteca se va încheia prin înscris autentic, simplu acord de voinţă nefiind suficient

pentru ca ea să se nască în mod valabil.

b)    Ipoteca convenţională

Ipoteca nu va putea fi constituită decât prin act autentic.

–         inscripţiile ipotecare se fac la judecătoria în a cărei rază teritorială sunt situate imobilele

ipotecate.

–         pot fi ipotecate numai imobilele (care se află în circuitul civil) împreună cu accesoriile lor

care sunt imobile prin destinaţie, precum şi uzufructul asupra unor imobile.

–         ipoteca trebuie să fie specializată sub un dublu aspect:

să fie determinată cu privire la imobilul afectat.

să fie determinată în ceea ce priveşte valoarea creanţei.

Codul civil precizează că ipoteca convenţionala este aceea care ia naştere din convenţia

părţilor cu respectarea formelor prevăzute de lege. Se cere în acest sens îndeplinirea unor condiţii

de fond şi de formă.

 

Condiţii de fond

In vederea constituirii ipotecii convenţionale, una din condiţii o reprezintă capacitatea deplină

de exerciţiu, condiţie comună şi generală tuturor convenţiilor, legea interzicând ocrotitorilor legali –

părinţi sau tutori-să garanteze datorii ale terţilor cu imobile proprietatea minorilor aflaţi sub ocrotirea

lor. Dacă ipoteca urmează să garanteze o datorie a minorului, cu propriul bun, este necesară

încuviinţarea prealabilă a autorităţii tutelare.

O altă condiţie de fond la constituirea ipotecii convenţionale o reprezintă calitatea de proprietar

actual al imobilului a celui ce se angajează. Bunurile viitoare, neexistând în patrimoniul debitorului

nu pot constitui obiect al ipotecii.

Condiţii de formă

Contractul de ipotecă, sub sancţiunea nulităţii absolute trebuie să se încheie în formă

autentică. Este aşadar, un contract solemn (art.1772 Cod civil).

Legea nu impune o astfel de condiţie şi pentru dovedirea creanţei garantate.

Condiţii de publicitate

acestea nu ţin de caracterul solemn al contractului de ipotecă, ci numai de asigurarea

opozabilităţii şi a rangului de preferinţă ale ipotecii.

publicitatea constă în inscrierea ipotecii în cartea funciară de la judecătoria din raza

teritorială a căruia se află situat imobilul, astfel: părţile încheie un contract de ipotecă

după care se prezintă cu acesta la notariat personal (sau prin mandatari cu procură

specială şi autentică). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri şi a unei taxe de timbru

judiciar judecătorul delegat cu ţinerea cadastrului va dispune (bineînţeles, după

verificarea actelor) prin încheiere înscrierea ipotecii în registrul de carte funciară.

c)     Ipoteca legală

Aceasta decurge din dispoziţiile legii, care impun uneori şi încheierea unei convenţii. Este

cazul garanţiilor impuse gestionarilor, prin Legea nr.22/1969.

Ipotecile legale sunt reglementate şi prin acte normative de data recentă, cum ar fi Ordonanţa

Guvernului nr. 11/1996, Codul de procedură penală sau Legea locuinţelor nr. 114/1996.

 

 

 

3.2.        Efectele ipotecii

 

Trei persoane pot fi incluse în categoria celor afectaţi de o ipotecă şi anume: debitorul,

creditorul şi terţul dobânditor al imobilului.

a)     Efectele faţă de debitor. Debitorul păstrează toate atributele dreptului de proprietate. El

poate transmite dreptul de proprietate asupra imobilului sau îl poate greva cu alte sarcini reale.

b)    Efectele faţă de creditor. Creditorul are un drept real accesoriu asupra imobilului, fără

deposedarea proprietarului. Acest drept real accesoriu îi conferă creditorului două atribute şi anume:

de a urmări bunul şi dreptul de preferinţă. Pe de o parte creditorul poate urmări bunul în mâinile

oricui s-ar afla, atunci când debitorul a fost deposedat prin violenţă sau   l-a vândut ori l-a donat. Tot

astfel are dreptul de a-şi încasa creanţa cu prioritate din preţul vândut la licitaţie publică.

Dreptul de preferinţă se exercită şi asupra fructelor imobilului. Dacă bunul a fost expropriat

pentru cauza de utilitate publică, potrivit Legii nr. 33/1994, îndemnizaţia primită drept despăgubire de

către proprietarul imobilului ipotecat şi expropriat va fi afectată creditorului ca urmare a principiului

subrogaţiei reale cu titlu particular.

c)     Efectele faţă de terţii dobânditori ai imobilului. Deşi ipotecat, imobilul poate fi

înstrăinat unui terţ. Acesta din urmă poate să opună creditorului ipotecar ce are drept urmărire a

imobilului unele excepţii cum ar fi: inexistenţa sau stingerea datoriei, nulitatea obligaţiei garantate,

nulitatea contractului de ipotecă, nulitatea inscripţiei ipotecare, excepţia de garanţie contra evicţiunii

dacă creditorul este moştenitorul vânzătorului de la care terţul a dobândit imobilul cu titlu oneros.

De asemenea art. 1794 Cod civil acordă terţului posibilitatea invocării beneficiului în

discuţiune, dacă în patrimoniul debitorului au rămas alte imobile ipotecare pentru aceeaşi datorie.

Terţul dobânditor poate să plătească datoria debitorului de la care a dobândit subrogându-se

în drepturile acestuia. De asemenea, terţul dobânditor poate să recurgă la purgă. Purga constă în

oferta pe care terţul dobânditor o face creditorului de a-i plăti creanţa garantată prin ipoteca până la

concurenţa preţului la care a cumpărat imobilul respectiv sau, dacă l-a dobândit gratuit până la

concurenţa valorii imobilului, stabilită prin expertiză.

In sfârşit, terţul are posibilitatea abandonării imobilului ipotecat spre a fi scos la vânzare de

către creditor.

Ioteca este o garanţie reală, servind la garantarea obligaţiilor unui debitor faţă de creditorul

său, printr-un bun imobil din propriul său patrimoniu, anume desemnat pe cale legală în acest scop

(ipoteca nu presupune deposedarea debitorului de imobil).

Acte ce trebuie verificate

–         Se va verifica cine este/sunt proprietarul/ precum şi titlul de proprietate asupra imobilului

ce se doreşte a fi ipotecat. Se va prezenta titlul de proprietate în original precum şi dovada

transcrierii acestuia în cadastrul de carte funciară.

–         se va verifica dacă reprezentantul persoanei juridice are împuternicire expresă sau sunt

mandatari cu procură autentică pentru a constitui ipoteca.

–         se va urmări existenţa aprobării adunării generale (sau a consiliului de administraţie)

pentru ipotecarea bunurilor respective, daca în actele constitutive ale societăţii nu se prevede altfel.

–         se va urmări dacă taxele şi impozitele aferente bunului imobil sunt achitate la zi si dacă

acesta este liber de orice sarcini.

Avantaje

–         creditorul ipotecar are dreptul de a urmări imobilul ipotecat în mâna oricui s-ar găsi

acesta.

–         în caz de executare silită, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferaţi celor

chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscripţii ulterioare.

–         inscripţiile ipotecare conservă dreptul de privilegiu şi de ipoteca  în curs de 15 ani din

ziua în care s-au făcut inscripţiile (după această dată efectul lor încetând dacă nu au fost prelungite

– pentru ca inscripţia reînnoită să-şi păstreze rangul iniţial, este necesar să se indice inscripţia

primitivă).

–         ipoteca continuă să existe asupra întregului imobil, chiar dacă a fost plătita o parte din

datorie  şi chiar dacă, în caz de partaj a unui imobil ipotecat, imobilul trece în lotul unuia dintre

copartaşi (acesta va trebui să suporte urmărirea pentru întreaga datorie, întrucât garanţia este

încorporată în imobil).

–         la scadenţă dacă debitorul nu onorează creanţa, creditorul poate cere executarea silită

(in cf. cu OGnr.11/1996 (cu toate modificările sale) privind executarea creanţelor bugetare).

–         cheltuielile privind înregistrarea şi asigurarea  imobilului ipotecat  sunt în sarcina

debitorului (împrumutatului).

 

Riscuri/Dezavantaje

–         fiind o obligaţie accesorie obligaţiei principale garantate, ipoteca are aceeaşi soartă ca

şi principalul – “accesorium sequitur principale” (accesoriul urmează principalul). Deci, dacă obligaţia

principală este afectată de modalităţi (termen, condiţie, etc) şi ipoteca va fi la rândul ei va fi afectată

de acestea.

–         nerespectarea formalităţilor de publicitate este sancţionată cu nulitatea înscrierii, ceea

ce înseamnă că ipoteca nu va fi opozabilă şi nu va capătă rang decât din momentul înregistrării sale

regulate, rangul căpătându-se din momentul în care înscrierea a fost făcută în mod valabil.

–         nerespectarea formei autentice a contractului de ipotecă duce la nulitatea absolută a

acestuia.

–         cum ipoteca este folosită cel mai adesea la vânzările/creditele pe termen mijlociu sau

lung, în acest interval, până la plata ultimei rate scadenţe, pot apărea evenimente neprevăzute

(ex:incendiu, inundaţii, cutremure, etc) care să diminueze (uneori chiar substanţial) sau chiar să

ducă la dispariţia bunului imobil asupra căreia este constituită ipoteca. De aceea, întotdeauna bunul

ipotecat trebuie să fie asigurat la o societate de asigurări, iar poliţa de asigurare să fie emisă pe

numele beneficiarului ipotecii.

–         modalitatea greoaie de constituire (ca timp şi formalităţi ce trebuiesc îndeplinite).

 

 

 

 

 

 

 

3.4. Publicitatea ipotecii

 

Publicitatea constă în înscrierea ipotecii în registrul special sau, după caz, în cartea funciară

de la judecătoria în raza căreia se află situat imobilul. Prin înscrierea ipotecii se asigură

opozabilitatea faţă de terţi şi, tot astfel, se stabileşte rangul de preferinţă (art. 1778 Cod civil).

Potrivit Legii 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, această publicitate imobiliară

întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea în cartea funciară

a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate (art.20). în sistemul de carte

funciară actual, înregistrarea nu mai are efect constitutiv, ca în sistemul cărţii funciare reglementată

de Legea 115/1938.

In materia publicităţii imobiliare terţii sunt creditorii chirografari, ceilalţi creditori ipotecari.

Potrivit art. 30 din legea nr. 7/1996, dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să

acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a

dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă  la data înscrierii actului. Acel

creditor care are rang prioritar faţă de preţul imobilului ipotecat şi, din ceea ce rămâne se va

despăgubi creditorul cu rangul următor. Ordinea în care creditorii îşi vor exercita dreptul de

preferinţă asupra preţului este determinată de data fiecărei inscripţii ipotecare.

 

 

 

Stingerea ipotecii

Potrivit art. 1800 Cod civil, ipoteca se poate stinge pe cale accesorie sau indirect ş pe cale

pricipală sau direct.

Stingerea pe cale accesorie a ipotecii are loc atunci când se stinge obligaţia principală, pe care

o garanta. Această stingere a obligaţiei poate avea loc prin: plată, compensaţie, novaţiune,

confuziune, remitere de datorie, dare în plată etc., ori ca urmare a anulării sau constatării nulităţii

obligaţiei principale.

Stingerea directă sau pe cale principală se produce indiferent de soarta obligaţiei principale

garantate prin:

–         renunţarea creditorului la ipotecă;

–         purga obţinută de dobânditorul imobilului ipotecar;

–  prescripţie, care poate interveni fie odată cu prescripţia obligaţiei principale, fie atunci când

imobilul este dobândit de un terţ prin uzucapiune;

–         anularea actului constitutiv al ipotecii;

–         rezoluţiunea dreptului de proprietate al constitutorului;

–   pierderea imobilului – situaţie în care ipoteca se transmite asupra îndemnizaţiei de

asigurare şi a despăgubirilor primite.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

***CONCLUZII

 

Datorită dezvoltării rapide a comerţului şi a privatizării, în ţara noastră garanţiile reale au un rol

activ în desfăşurarea activităţilor comerciale, deoarece ele garantează pe creditor cu privire la

realizarea obligaţiei, pe care o are debitorul faţă de el.

Creditorul, pe baza acestor garanţii poate să-şi continue activităţile profesionale, comerciale

etc., fiind pus la adăpost de insolvabilitatea debitorului, el fiind sigur de satisfacerea creanţei sale.

Prin garanţii reale se afectează garantării plăţii datoriei atât bunuri moobile, cât şi imobile, care

au o anumită valoare economică, fiind susceptibile în cazul neexecutării obligaţiei de debitor de a

garanta acea obligaţie.

Aceste bunuri pot rămâne în posesia constitutorului, predate în păstrare unui terţ ori

creditorului.

Ceea ce deosebeşte ipoteca de gaj, pe lângă faptul că în cazul ipotecii, bunul ipotecat este un

bun imobil iar în cazul gajului este un bun mobil este şi faptul că gajul operează cu deposedarea

bunului gajat de la constitutor şi dat în păstrare creditorului sau unui terţ iar ipoteca operează fără

deposedarea bunului ipotecat.

Dintre toate aceste garanţiii reale, cel mai frecvent folosită în practică este ipoteca,

considerându-se că ea ar satisface cel mai bine interesele creditorilor dar că are şi o insuficienţă,

deoarece procedeul încheierii contractului şi al înscrierii ipotecii este puţin îngreunat, cerând mult

timp.

Pentru o mai bună aplicare a garanţiilor reale ar fi necesară o reevaluare a acestora şi

adapatarea lor la realităţile economico-sociale actuale.

In literatura juridică, garanţiile sunt definite ca fiind acele mijloace juridice care conferă

creditorului garantat unele prerogative suplimentare prin poziţionarea prioritară faţă de ceilalţi

creditori şi posibilitatea ca în caz de neexecutare din partea debitorului să poată urmări pe o altă

persoană, care s-a angajat să execute ea obligaţia ce revenea debitorului.

In doctrină s-au formulat mai multe clasificări ale garanţiilor, una fiind însă unanim acceptată

anume clasificarea în : garanţii personale şi garanţii reale.

·        Garanţiile personale constau în angajamentul pe care o persoană, alta decât debitorul principal al obligaţiei, şi-o asumă faţă de creditor de a executa el obligaţia în cazul în care debitorul principal nu o va executa. Codul civil reglementează o singură garanţie personală, fidejusiunea (cauţiunea).

·        Garanţiile reale – presupun afectarea unui bun pentru garantarea obligaţiei prin instituirea unui drept real accesoriu, de garanţie, cu privire la acel bun. Acest drept real accesoriu da naştere unui drept  de preferinţă şi a unui drept de urmărire. Din această categorie de garanţii fac parte gajul, ipoteca, privilegiile, dreptul de retenţie.

 

 

 

 

1Victor Dan Zlătescu, Garanţiile creditorului, Editura Academiei, Bucureşti, 1970, pag.31: din

această definiţie largă autorul citat deduce clasificarea următoare a garanţiilor:

a)       garanţii preventive (dreptul de retenţie, indisponibilizarea unor bunuri);

b)       garanţii ale executării reale (clauza penală şi arvuna);

c)     garanţii propriu-zise sau reparatorii (fidejusiune, garanţii reale, privilegii), pag.49-51

2 Victor D.Zlătescu, Garanţiile creditorului, Editura Academiei, Bucureşti, 1970, pag.50

 

3 C.Stătescu, C.Bârsan, Teoria generală a obligaţiilor, Editura Educaţional, Bucureşti,

1988, pag.339

4 C.Stătescu, C.Bârsan, op.cit., pag.400

 

5 Vasile Pătulea, Garanţiile de executare a obligaţiilor comerciale, Editura Scripta, Bucureşti,

1994, pag.9

6 Datoriile avute de debitor

7 Drepturile creditorului

8 Victor Dan Zlatescu-Garantiile creditorului,Bucuresti,Editura Academiei,1970, pag 67;

9 Constantin Statescu,Corneliu Barsan-Drept civil.Teoria generala a

obligatiilor,Bucuresti,Editura  All, 1995,pag 409;Trib. Mun.Bucuresti,s a IV-a civ.,dec. nr. 1273/1992

in Culegere de practica judiciara civila pe anul 1992,cu note de I.Mihuta, Editura Sansa

SRL,Bucuresti,pag.81;

 

10  Victor Dan Zlatescu-op cit,pag 71-72;

11 Liviu Pop-Teoria generala a obligatiilor, Editura Lumina Lex, Bucuresti, 1997,pag 457;

12 Victor Dan Zlatescu,op cit,pag 324;

13  Monna-Lisa Ghinea-Unele probleme referitoare la dreptul de retentie in Revista Romana

de Drept nr 11/1983,pag10-11;

14 Victor Dan Zlatescu,op cit,pag 325;

15 Victor Dan Zlatescu,op cit,pag 326;

16 Trib.Suprem,s.civ.,dec.nr.281/1982 in RRD nr.12/1982,pag 61-62;

17 Monna-Lisa Ghinea-op cit,pag 11-12;

 

18 Trib. Mun.Bucuresti,s. a IV-a civ.,dec. nr. 264/1992 in Culegere de practica judiciara civila

pe anul 1992,pag 82;

 

19 Alexandru Lesviodax-Contestatia la executare in matere civila, Editura

Stiintifica,Bucuresti,1967,pag 70-80;

20Corneliu Bârsan, Prof. dr. Vasile Dobrinoiu, Conf. Dr. Alexandru Ţiclea „Societăţile

comerciale – Organizarea, funcţionarea, răspunderea + TVA” Casa de editură şi presă „Şansa

S.R.L.” Bucureşti 1993; pag. 108-109

21 Romul Petru Vonica „Dreptul comercial”; Editura „Lumina Lex 2000”; pag. 885-886

22 Stanciu D. Cărpenaru „Drept comercial român”;pag 148-149

 

23 Raul Petrescu „Dreptul comercial român”; Editura Oscar Print 1996; pag. 77

https://dreptmd.wordpress.com/expresii-juridice-latine/