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CITTA’ di FABRIANO PROVINCIA DI ANCONA Settore Assetto del Territorio

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Studio di fattibilità per la realizzazione del Proj ect

Financing Casa di Riposo, Residenza Protetta, Casa

Albergo e Centro Diurno per anziani

(secondo le nuove linee guida di cui alla determinaz ione n. 1

del 14.01.2009 dell’autorità per la vigilanza sui c ontratti

pubblici )

Il Dirigente del Settore Assetto del Territorio

(Dott. Arch. Roberto Evangelisti)


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INDICE

A. RELAZIONE ILLUSTRATIVA......................................................................... 3

A.1. Inquadramento territoriale dell’area oggetto dell’intervento.................. 3

A.2 Note descrittive dello stato attuale. ...................................................... 5

A.3. Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione.................. 5

A.4. Descrizione dell’intervento ................................................................... 6

AREE IN COMUNE ALLE TRE TIPOLOGIE DI SERVIZI .................................. 9

A.5. Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento: Analisi sommaria

delle caratteristiche geologiche-geomrfologiche-idrologiche......................... 10

B. RELAZIONE TECNICA................................................................................ 12

B.1. Analisi sommaria delle tecniche costruttive........................................ 12

B.2 Cronoprogramma, piano di monitoraggio ed elementi essenziali della

convenzione.................................................................................................. 14

B.3 Stima sommaria dell’intervento .......................................................... 15

C. RELAZIONE TECNICO ECONOMICA ........................................................ 15

C.1 Ipotesi..................................................................................................... 16

C.2 Conclusioni............................................................................................. 19


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A. RELAZIONE ILLUSTRATIVA

A.1. Inquadramento territoriale dell’area oggetto dell’intervento

La localizzazione dell’intervento, oggetto del presente studio di fattibilità,

si individua nell’area di proprietà del Comune di Fabriano, contraddistinta al

Catasto Terreni al Foglio 155 mappale 854, di complessivi mq. 30.454 con

destinazione seminativo arborato, per una parte di circa 9.445 mq da frazionare

oltre ad altri mappali n. 32 e 18 per rispettivi mq.1.251 e 1.593, per un totale di

mq 12.797.

Foto aerea

L’area risulta compresa all’interno della zona residenziale di

completamento del PRG vigente ed è contraddistinta dalla zonizzazione del


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PRG con la simbologia F1 IMS: zone per Impianti Scuole Medie Superiori,

nella quale valgono le prescrizioni dell’art. 24.6 delle N.T.A del PRG vigente,

secondo il quale “Le aree di proprietà delle pubbliche amministrazioni comprese

nella suddetta simbologia per una percentuale del 50% possono essere

uutilizzate anche per la realizzazione di edifici a carattere sociale”.

Pertanto la realizzazione dell’opera risulta conforme agli strumenti

urbanistici vigenti.

Nell’area in oggetto ed in un intorno significativo del sito di studio non

sono presenti vincoli di natura archeologica né di altra natura.

Per quanto concerne i vincoli di natura paesistico ambientale, dal PRG

vigente adeguato al Piano Paesistico Ambientale Regionale, si individua nella

zona immediatamente a SE dell’area la presenza di una frana di PRG e di PAI

(Cod. F-12-2037 R2 – P3) attribuibile a movimenti gravitativi in atto o passati,

ma l’area in oggetto rimane esterna da tale perimetrazione.

Estratto di PRG

Zona : F1 IMS (da PRG)


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A.2 Note descrittive dello stato attuale.

L’area interessata dall’intervento in oggetto è posta a Sud - Est del centro di

Fabriano. Si tratta di un’area di forma irregolare, con una superficie

leggermente inclinata e sub-pianeggiante a delimitare quasi una piccola conca.

Il lotto confina a Sud con la stalla dell’Istituto Tecnico Agrario “Miliani

Vivarelli”, a Nord con la Scuola primaria Allegretto di Nuzio, ad Est con alcuni

edifici residenziali e ad Ovest con terreni coltivati di pertinenza dell’Istituto

Tecnico Agrario.

Come si evince dalla Carta Tecnica Comunale allegata, risulta

problematica la vicinanza di una stalla a scopo didattico con le attigue

concimaie di pertinenza dell’Istituto Tecnico Agrario “Miliani- Vivarelli”. Secondo

il Regolamento Edilizio dalla stalla necessita il rispetto di una distanza di 10 m.,

mentre si prevede la delocalizzazione delle concimaie ad essa adiacenti ad una

distanza di almeno 100 metri da quella che sarà la localizzazione dell’opera.

Tuttavia, tale area presenta molteplici caratteri positivi, tra cui l’immediata

vicinanza con il centro cittadino, una buona esposizione a Sud-Ovest e la

possibilità di avere una buona dotazione di verde da destinare a pertinenza

della nuova struttura.

Il terreno risulta raggiungibile dalla viabilità principale attraverso via

Cappuccini. Sarà necessario realizzare il collegamento tra la viabilità esistente

e l’area, anche adeguando la viabilità esistente, eventuamente interessando

anche l’incrocio tra viale Zonghi e via Cappuccini.

A.3. Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione.

L’aumento della popolazione anziana è certamente, ormai, un tema

progettuale all’interno della nostra società, sempre più coinvolta nel

rinnovamento delle politiche sociali verso gli anziani. Queste politiche, si

tendono a far coincidere con un’offerta di servizi variegata e sempre più

rispondente alle necessità individuali.


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Attualmente, il Comune di Fabriano offre sul territorio due strutture con

un numero di posti disponibili, per l’ospitalità della popolazione anziana, così

distribuiti:

Struttura di Via Saffi: 8 posti di casa albergo, 48 posti di casa di riposo.

Struttura di Santa Caterina: 54 posti di residenza protetta, 6 posti di casa di

riposo e 11 posti di centro diurno.

Si tratta di edifici storici esistenti non più idonei a rispondere ai requisiti

funzionali propri della casa riposo, residenza protetta e centro diurno, nonché

bisognosi di interventi strutturali e di finitura.

Pertanto, le esigenze poste alla base della redazione del presente studio

di fattibilità, riguardano essenzialmente la necessità di dotare il territorio

comunale di una struttura unica e completa al fine di dare risposte differenziate

di assistenza di base, volta a garantire le necessità primarie della persona, ma

anche attività ed interventi di tipo educativo e animativo, che permettano agli

ospiti di recuperare o mantenere le facoltà residue e di trascorrere il tempo in

struttura mantenendo uno stato di benessere attraverso una serie di attività

occupazionali.

Lo studio allegato si propone di rilevare l’effettiva incidenza del bisogno

fra la popolazione anziana, chiarendo i benefici attesi ed evidenziando come

essi rispondano agli obiettivi di miglioramento, stimando i costi di esercizio,

individuando e valutandone i rischi.

A.4. Descrizione dell’intervento

La proposta relativa alla studio di fattibilità per la realizzazione

dell’intervento in oggetto è quella di offrire alla popolazione anziana una

struttura residenziale a prevalente accoglienza alberghiera con spazi abitativi

individuali e/o familiari e servizi di tipo comunitario e collettivo, ricreativo e di

mantenimento, destinata sia ad anziani autosufficienti e non, con integrazione


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socio-sanitaria per prestazioni sanitarie poco complesse, e servizi di qualità

erogati da personale qualificato.

L’idea progettuale prevede la realizzazione di un edificio sviluppato su tre

livelli fuori terra, con una superficie coperta di circa mq. 1500 su una superficie

complessiva di terreno di mq 12.797.

Tutto lo spazio antistante l’edificio si presenta necessario al fine di offrire

all’esterno spazi per parcheggi e di verde attrezzato con giardini, vialetti per le

passeggiate e panchine per i punti di sosta, eventuali percorsi della salute e

benessere all’aperto (es: roseto, giardino delle spezie, portico con sosta),

piccole aree per attività ludiche (campetti da bocce, tavoli per il gioco a carte

e/o a scacchi, etc.), al fine di garantire un contesto protetto anche all’esterno

della costruzione. Tali spazi individuali e collettivi andranno ad interagire con

l’ambiente interno, creando un rapporto interno-esterno nello svolgere delle

attività ricreative, delle occasioni di vita comunitaria e dei servizi offerti.

La struttura polifunzionale di natura socio-assistenziale, classificabile in

parte come Residenza Assistenziale Flessibile ed in parte come Residenza

Assistenziale Sanitaria, offrirà una capienza totale di 130 posti letto distribuiti

per il 70% a residenza protetta e per il 30% a casa di riposo, oltre alla

previsione di 5 mini alloggi da destinare a casa albergo e di 15 posti da offrire

per il centro diurno.

Lo schema distributivo secondo il Regolamento Regionale n.1/ 2004 in

materia di autorizzazione delle strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale

e semiresidenziale (e suc. modifiche) si suddivide in :


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a) RESIDENZA PROTETTA per anziani (80 posti letto) comprendente:

(mq. netti per locale)

Camere 1 letto=8* mq.12 Camere 2 letto=36* mq.19 wc+ antiwc camere a 1 letto=4*mq. 7wc camere a 2 letti = 36* mq. 4,5loc. servizio per. 4* mq. 15+3 (wc)bagno assistito 4* mq. 12vuotatoio + deposito sporco 4* mq. 7,5deposito pulito (armadi)= mq. 18deposito attrezzature 4* mq. 12

Soggiorno 2* mq. 39 (mq. 0,975/pl)Pranzo 2* mq. 49 (mq. 1,225/pl)Cucina 2* mq. 8 (mq. 0,2/pl)Wc comuni 2* mq. 6,5

Ambulatorio 2* mq. 18,50mq.107mq. 1486

Area destinata alla valutazione e alla terapia

Palestra attività occupazionali2* mq. 35 (mq.0,875 pl)

Area destinata alla residenzialità

mq. 1174Area destinata alla socializzazione

mq. 205

b) CASA DI RIPOSO per anziani (40 posti letto) comprendente:


Camere a 1 letto=8* mq. 12Camere a 2 letto=16* mq. 19wc+ antiwc camere a 1 letto=8* mq. 17wc camere a 2 letto=16* mq. 4,5deposito pulito (armadi) = mq. 18

Soggiorno 1* mq. 39 (mq. 0,975/pl)Pranzo 1* mq. 49 (mq. 1,225/pl)cucina1* mq. 8 (mq. 0,2/pl)

Ambulatori 2 mq. 18+ ingresso e wc mq. 6mq. 102mq.741

mq.96

mq.543

Attività occupz./sala polivalente2* mq. 30 (mq.1,5/ pl)

Area destinata alla valutazione e terapia

Area destinata alla residenzialità

Area destinata alla socializzazione


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c) CASA ALBERGO per anziani (5 minialloggi x 2 persone) comprendente:


Minialloggi n. 5* mq. 40Area destinata alla residenzialità mq. 200Area destinata alla socializzazione e alla terapia

in comune con la casa di riposo

d) CENTRO DIURNO per anziani (12 – 15 posti) comprendente:


Sala da pranzo mq 30Soggiorno mq 30Spazio polivalente per attività di animazione e ginnastica dolce mq 30servizi igienici mq 7spazio guardaroba mq 9locale infermeria mq 10spogliatoio e servizi igienici per il personale mq 10

mq 126

centro diurno

AREE IN COMUNE ALLE TRE TIPOLOGIE DI SERVIZI


atrio/ ingresso/ portineria mq.47uffici mq.40locale di culto mq.52camera aderente mq. 22cucina mq.100lavanderia mq.10spogliatoi personale +wc mq.116depositi e locali a disposizione mq.145

mq.532Connettivo mq. 708

Aree in comune alle tre tipologie di servizi

La somma delle superfici dello schema progettuale riportato ammonta a

mq. 3.793 netti; tenendo conto degli ingombri delle murature, si può considerare

per l’intera struttura un ingombro totale di mq. 4.500 lordi.


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L’edificio risulterà suddiviso su tre livelli fuori terra, caratterizzato dalla

presenza di un corpo centrale, da cui si dipartiranno i corpi destinati ai vari

servizi. La centralità genererà una focale di ingresso che ordinerà tutto il lotto,

dando alla struttura una forte caratterizzazione similare a quella alberghiera, più

che a quella sanitaria, per accentuare il grado di residenzialità rispetto a quello

della trattazione sanitaria degli ospiti / utenti.

A.5. Studio della prefattibilità ambientale dell’intervento: Analisi sommaria

delle caratteristiche geologiche-geomrfologiche-idrologiche.

Sotto l’aspetto geologico-strutturale, l’area in studio ricade all’interno del

nucleo di una sinclinale ad andamento circa appenninico (NW-SE)

(corrispondente alla depressione tardo-miocenica denominata “sub-bacino di

S.Donato-Collamato”) che occupa a sua volta il settore centrale del sinclinorio

denominato “bacino marchigiano interno”.

Da un punto di vista geomorfologico si colloca sul bordo meridionale della

valle alluvionale del torrente Giano caratterizzata da una associazione di

sedimenti quaternari, tipici delle fasce di transizione tra aree di fondovalle e

fascia pedecollinare.

La morfologia naturale dell’area è quindi caratterizzata da un blando

pendio di raccordo tra una dorsale collinare, dove affiora la Formazione in posto

dello “Schlier”, e la superficie sub-pianeggiante del terrazzo alluvionale del III

ordine che caratterizza la maggior parte del centro abitato di Fabriano.

Non risultano presenti in un intorno significativo del sito in studio,

nonostante l’individuazione nella zona immediatamente a SE dell’area di una

frana di PRG e di PAI (Cod. F-12-2037 R2 – P3) che trae la sua origine dalle

vecchie cartografie geologiche del Servizio Geologico d’Italia in scala 1:50.000

(Foglio 301 Fabriano), forme, depositi o processi attribuibili a movimenti

gravitativi in atto o passati.

Da un punto di vista prettamente geologico-stratigrafico l’area in esame

ricade all’interno dei depositi eluvio-colluviali prevalentemente costituiti da


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materiali essenzialmente fini (argille limose).che caratterizzano il riempimento di

una vallecola di un fosso minore denominato “Fosso Radichetti”.

In particolare tale unità di copertura ricopre il substrato marino, nell’area di

interesse, con spessori limitati (circa 4.00 - 6.00 m); tale substrato risulta

localmente caratterizzato dai litotipi attribuibili alla Formazione dello Schlier,

essenzialmente costituiti da marne argillose ed argille marnose sottilmente

stratificate. La Formazione dello Schlier affiora estesamente sia

immediatamente ad ovest sia sulle alture ubicate a SE dell’area.

Dal punto di vista idrografico l'unico elemento di rilievo è rappresentato da

un fosso a regime stagionale (Fosso Radichetti - affluente di destra del T.

Giano).

Tale fosso presenta un bacino sotteso di limitata estensione ma tuttavia

caratterizzato da litotipi prevalentemente impermeabili e da aree con presenza

di ristagni idrici ed emergenze diffuse ed una circolazione idrica sotterranea

molto superficiale situazioni che potrebbero interagire negativamente con le

future scelte progettuali.

In fase di redazione della progettazione esecutiva andrà approntato un

studio idrologico al fine di definire le portate di massima piena per stabiliti tempi

di ritorno del fosso in questione e individuare opportune opere drenanti e/o

collettori fognari adeguatamente dimensionati per la raccolta e lo smaltimento di

tutte le acque presenti.


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B. RELAZIONE TECNICA

B.1. Analisi sommaria delle tecniche costruttive.

Il progetto rappresenterà l’esito di una pratica di progettazione condivisa

e partecipata in quanto adotterà come metodologia la messa in rete di diversi


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soggetti istituzionali e non, come i tecnici degli Uffici Comunali, dei servizi

sanitari di riferimento, i responsabili delle strutture esistenti, nonché espressioni

della cittadinanza attiva.

Nella stesura delle diverse fasi della progettazione si dovrà soggiacere

all’applicazione delle seguenti normative vigenti Nazionali e Regionali :

Norme igienico- sanitarie e sicurezza

L.13/89: Abbattimento barriere architettoniche (D.M. 236/87 per spazi all’aperto

L.503/96 per edifici pubblici)

D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380: “Testo unico delle disposizioni legislative e

regolamentari in materia edilizia”

D.M. 14 gennaio 2008: “Norme tecniche per le costruzioni”

L.46/90 :Sicurezza per gli impianti

L.10/91 :Contenimento energetico

L. 818/84 :Norme e prevenzione incendi

D.M. 1444/68 : Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i

fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e

produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a

parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o

della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'art. 17 della legge 6 agosto 1967,

n. 765

Legge Regionale Marche N. 20/2002 . “Disciplina in materia di autorizzazione e

accreditamento delle strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale e

semiresidenziale

Regolamento regionale Marche n. 1 /2004 in materia di autorizzazione delle

strutture e dei servizi sociali a ciclo residenziale e semiresidenziale.

L’edificio dovrà essere realizzato nel rispetto di tutte le normative tecniche

specifiche, con soluzioni premianti per il risparmio energetico, anche con

soluzioni tecnologiche innovative. La soluzione tecnologica prescelta dovrà


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essere compatibile con un eventuale successivo ampliamento della struttura

ospitata.

Il progetto necessariamente comprenderà arredi, attrezzature, forniture di

energia, utenze e autorizzazioni e quanto altro occorre per rendere la struttura

funzionante.

B.2 Cronoprogramma, piano di monitoraggio ed elementi essenziali della

convenzione.

Cronoprogramma.

Si riporta di seguito la durata delle singole fasi dalla rogettazione fino al

collaudo dell’opera, a partire dall’approvazione del progetto preliminare:

- redazione del progetto definitivo: 30 giorni

- Conferenza dei servizi massimo 90 giorni

- Redazione del progetto esecutivo: 60 giorni

- Approvazione del progetto esecutivo: 15 giorni

- Inizio lavori: entro 45 giorni

- Durata lavori: 720 giorni

- Collaudo dell’opera: 60 giorni

- Avvio della gestione: max 60 giorni dal collaudo.

L’amministrazione Comunale nella competenza degli Uffici dei Servizi

Sociali e del Settore Assetto del Territorio – Settore progettazione

effettueranno un monitoraggio attraverso questionari che a cadenza trimestrale

verranno fatti compilare ai partecipanti al progetto e successivamente elaborati,

per una durata di 2 anni.

Il piano di monitoraggio avverrà, attraverso la somministrazione di

questionari e check-list di autovalutazione , a cadenza trimestrale ed a fine


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realizzazione (con attività e servizi in itinere), al fine di valutare i seguenti

aspetti:

- Livello di soddisfazione degli utenti;

- Livello di soddisfazione e gestione e partecipazione dello staff

operativo;

- Livello di soddisfazione e gestione dei requisiti funzionali dell’intera

struttura ricettiva.

B.3 Stima sommaria dell’intervento

L’importo totale a disposizione dei lavori per la realizzazione del presente

progetto, stimata per unità di superficie, è di € 7.200.000,00.

Quadro economico del progetto

costi di progettazione € 270.000,00

costi di costruzione

residenza protetta € 2.155.000,00

casa di riposo € 1.075.000,00

casa albergo € 290.000,00

centro diurno € 180.000,00

aree in comune € 1.800.000,00

totale costi di costruzione: € 5.500.000,00 € 5.500.000,00

costo di costruzione viabilità € 40.000,00

costi di sistemazione area verde € 200.000,00

spese tecniche direzione lavori € 150.000,00

oneri sicurezza € 70.000,00

totale spese tecniche: € 220.000,00

Oneri assicurativi e spese generali € 70.000,00

Arredi € 350.000,00

IVA sui lavori € 550.000,00

IMPORTO TOTALE € 7.200.000,00

C. RELAZIONE TECNICO ECONOMICA

Questo capitolo riguarda l’analisi di fattibilità finanziaria, economica e lo schema

del sistema tariffario.


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Obiettivo dell’analisi finanziaria è stabilire se il progetto sarà in grado di

generare un sufficiente flusso di cassa tale da coprire le uscite finanziarie nel

momento in cui si verificano e di valutare le condizioni di sostenibilità e di

rendimento dell’investimento.

C.1 Ipotesi

1. Costi di investimento sono stimati in 7,2 milioni di euro (IVA inclusa)

come indicato nel quadro economico al punto B.3 della presente

relazione.

2. copertura dei costi di investimento: amministrazione comunale non

prevede di impegnare risorse a titolo di contributo pubblico in conto

investimento. Il fabbisogno finanziario sarà, quindi, coperto dal

concessionario con equità e debito, così come i costi di gestione, ed i

relativi ricavi saranno a carico del concessionario:

3. flussi relativi alla fase di gestione: tali flussi sono individuabili, soprattutto,

nei costi per il personale e nei costi alberghieri; sono, inoltre, considerati

altri costi diretti (trasporti, materiale farmaceutico, etc.), le spese di

gestione (utenze e pulizie), i costi di amministrazione e le spese di

manutenzione ordinaria e di manutenzione del verde. I ricavi del progetto

sono invece riconducibili alle tariffe applicate ai servizi di residenza

protetta, casa di riposo e centro diurno, oltre che dai canoni di locazione

della casa albergo.


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Costi

Personale Alberghieri Diretti

utenti

Gestione

(utenze

e pulizie)

Amministrazione Manutenzione

ordinaria

Manutenzione

verde

Residenza

protetta 1.045.000 418.000 55.000 56.000 5.000 20.000 8.000

Casa di

riposo 445.000 80.000 15.000

Centro

diurno 111.000

Totale

costi

gestione

1.601.000 498.000 55.000 71.000 5.000 20.000 8.000

Ricavi

Tariffa

giornaliera

n. posti n. giorni

(mesi)/anno

Totale/anno

Residenza protetta 74 80 365 2.160.800,00

Casa di riposo 41 40 365 598.600,00

Casa Albergo (canone affitto mensile) 450 5 12 27.000,00

Centro diurno 12 15 264 47.520,00

Totale ricavi 2.833.920,00

4. il modello economico finanziario è stato sviluppato su base annuale e

prevede:

I) periodo di costruzione pari a circa 3 anni;

II) periodo di gestione pari a 27 anni;

III) durata della concessione pari a 30 anni..

5. La struttura finanziaria, che si basa su condizioni di mercato, è stata

ipotizzata con l’obiettivo di minimizzar gli oneri a carico della società

concessionaria e di massimizzare la redditività per l’azionista. È stato

ipotizzato un rapporto debito/mezzi propri pari a 80:20.


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2010 2011 2012Investimenti 1.546.000 2.871.000 2.233.000Fabbisogno del progetto ante interessi 1.546.000 2.871.000 2.233.000Interessi passivifabbisogno del progetto ante IVA 1.546.000 2.871.000 2 .233.000IVA su investimenti 110.000 247.500 192.500Totale fabbisogno finanziario 1.656.000 3.118.500 2.42 5.500Contributo 0 0 0debito IVA 110.000 247.500 192.500Totale fabbisogno alnetto di IVA e contributo 1.546. 000 2.871.000 2.233.000Finaziamento principale 1.236.800 2.296.800 1.786.400Capitale proprio 309.200 574.200 446.600TOTALI FONTI DI COPERTURA 1.656.000 3.118.500 2.425.50 0

6. Il tasso di inflazione annuo ipotizzato è pari a 2,5% per tutta la durata del

PEF. Ogni voce del piano è pertanto adeguata annualmente al tasso di

inflazione indicato.

7. il tasso di interesse sul finanziamento principale (6.20%) è pari al tasso

base più uno “spread” applicato dalla Banca. Come tasso base il modello

utilizza un tasso fisso pari all’IRS e adegua automaticamente il tasso in

relazione alla durata del finanziamento. Come spread si è utilizzato il 2%.

(I tassi ipotizzati sono ipotesi di lavoro, mentre il valore effettivo

sarà frutto della contrattazione tra la banca e il futuro

concessionario).

8. Tasso di interesse sulla IVA facility: la cosiddetta IVA facility è una linea

di finanziamento che corrisponde al capitale necessario a sostenere il

pagamento dell’IVA sull’investimento, nell’attesa che venga riconosciuto

dall’erario il relativo credito. Il tasso applicato al finanziamento del credito

IVA è posto pari ad un tasso base del 4,20% più uno spread di circa

l’1%.

9. la durata del contratto di concessione è di 30 anni. Nel modello di analisi

si è ipotizzato di ammortizzare i costi di investimento in 27 anni, ovvero

nel periodo di gestione.


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C.2 Conclusioni

L’analisi condotto riguarda la pre-fattibilità economica e non costituisce un

piano economico-finanziario.

Si è proceduto a calcolare il flusso di cassa operativo (prima della gestione

patrimoniale e finanziaria) e su di esso sono stati calcolati il TIR e VAN di

progetto. Il tasso di attualizzazione utilizzato è stato fissato,

convenzionalmente, pari al 5%.

Con riferimento alla bancabilità, stante il piano di ammortamento ipotizzato,

il progetto presenta (ad eccezione degli anni in cui è effettuata la

costruzione) valori soddisfacenti, ovvero superiori al valore minimo

normalmente richiesto dalle banche, pari ad 1,25-1,30.

In particolare, il modello preliminare di analisi qui impostato sulla base delle

ipotesi e delle assunzioni su descritte raggiunge i seguenti risultati:

• TIR di progetto netto pari a 6,8% e Van del progett o positivo. Il

valore assunto da questi due indicatori denota che il progetto è

conveniente dal punto di vista economico e finanzia rio;

Van progetto € 1.496.123,53 TIR progetto 6,8%

• Annual Debt Service Cover Ratio (ADSCR) superiore a ll’unità per

ciascun anno della simulazione e pari, in media ad 1,8. tale valore

supporta la sostenibilità del debito e letto assiem e agli altri due

indicatori denota la sostenibilità economica e fina nziaria

dell’iniziativa.

Fabriano, 14 settembre 2011

Il Dirigente del Settore Assetto del Territorio Dott. Arch. Roberto Evangelisti

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