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CIRCUMEOOu faire le tour de l’actualité immobilière

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Un soutien juridique par l’intermédiaire d’un service interne composé de juristes, répondant rapidement et précisément aux questions des adhérents.

Une information régulière par la voie des revues internes, réunions locales et nationales, flashs infos et un service intranet exclusif comprenant unelarge banque de données.

Une formation professionnelle adaptée, à la fois interne mais également avec le concours des Chambres de Commerce et de sociétés spécialisées.

Un choix d’assurances et de garanties financières à des tarifs négociés.

Une visibilité mondiale des agences par le site internet SNPI.COM, avec diffusion des annonces sans aucune limitation de nombre.

Une liberté totale des choix d’appartenance éventuelle à des réseaux ou franchises ainsi que pour la souscription des assurances et la sélection dugarant.

e SNPI apporte à ses adhérents

L’assurance pour le consommateur de rencontrer un interlocuteur régulièrement informé des nouvelles réglementations, présentant toutes les garantiesde sérieux et de compétence.

L’assistance nécessaire à l’accomplissement de leur projet immobilier en bénéficiant de l’appui des structures du SNPI.

L’utilisation des technologies nouvelles de communication et la diffusion des biens à vendre et à louer par internet sur SNPI.COM et également sur les sitesdes Agences.

ENTRE VOUS ET NOUS… L’IMMOBILIER AVANCEhttp://www.snpi.com - email: snpi@snpi.com

es membres du SNPI apportent à leurs clients

Fondé il y a 40 ans, le SNPI, organisation professionnelle patronale de l’immobilier, regroupe aujourd’hui plus de 9000 membres intervenant dans les divers métiers de l’immobilier :

Agents immobiliers - Experts immobiliers - Gérants locatifs - Syndics de copropriété

Fortement implanté en France métropolitaine et dans les DOM, le SNPI couvre l’ensemble du territoire national.Interlocuteur reconnu des Pouvoirs Publics, le SNPI participe à l’ensemble des négocia-tions et évolutions des textes encadrant lesmétiers de l’immobilier depuis quarante ans.

VOTRE AGENCE EST MEMBRE DU SNPI

PREMIER SYNDICAT FRANÇAIS

DE L’IMMOBILIER

CIRCUMEO_190x140 14/03/08 12:47 Page 1

É D I T O R I A L

2012, année de redistribution des cartes, pressentions-nous lors de la signature de notre dernier éditorial 2011.

La réponse est déjà oui en cette fin février, et sous une forme assez inattendue, avec l’annonce de la création d’un partenariat mutualiste entre Urbania-Adyal et Citya, donnant ici une structure associative gérée à parité, ici Odyssée. Premier du genre sous cette forme, cet accord qui n’est ni une fusion ni le rachat de l’un par l’autre affiche ce qui semble déjà correspondre à une exigence plus qu’à une tendance, bien que, correspondant aux nécessités financières de l’époque. Et qui semble pouvoir devenir par le fait le maître mot de cette année 2012 : la mutualisation.

Car là où ne semblait devoir subsister que deux modèles économiques, celle de la concentration sous une marque unique (Nexity) ou celle de la croissance externe, imposée, par toujours plus d’acquisition de nouveaux cabinets (voir ici un Oralia ou un Tagerim), pourrait s’imposer ce nouveau modèle, cette troisième voie qu’est la mutualisation par la création de partenariat ou encore de GIE.

Cette nouvelle force aura pour capacité, nous le pensons, de modifier positivement le paysage de l’administration de biens français, avec cette fois capacité de regrouper de manière quasi industriel moyens, savoir-faire et compétence.

C’est en partie en cela et par ce prisme que continuera, n’en doutons pas, cette fameuse, « redistribution des cartes » que nous annoncions fin 2011.

Charles-Éric Petit, Circumeo

L’essent ie l de l ’ac tual i té > NUMÉRO 91 - FÉVRIER 2012

La Mutualisation, cette troisième voieA C T U A L I T É S

Nexity : le modèle de l’hyper concentration

Nul n’ignore la place que tient aujourd’hui le Groupe Nexity dans le paysage immobilier français. Moins clair en revanche était la visibilité qu’avait des activités de Nexity le profane, y compris parfois le professionnel de l’immobilier, tant la diversité des acquisitions du Groupe (Lamy, Gestrim, Saggel, etc) pour n’en citer que dans la partie administrations de biens et property management est dense.

Notre titre a eu le plaisir de s’entretenir avec Catherine Noailly, Directeur général délégué – Services immobiliers aux particuliers pour nous parler de son métier mais aussi de la signification de la création le 18 janvier dernier d’une marque unique Nexity.

Circumeo : Parlons de votre actualité groupe. Un événement stratégique important a eu lieu à la mi-janvier symbolisé par la naissance d’une marque unique Nexity. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie dans les faits ?

Catherine Noailly : Le 18 janvier dernier, Nexity est devenu une marque globale positionnée auprès des particuliers, entreprises et collectivités, et ce à travers 6 métiers, à savoir l’immobilier résidentiel, les services aux particuliers, les réseaux et relations clients, l’immobilier d’entreprise et les services aux entreprises, la promotion construction en qualité d’ensemblier urbain.

C’est ce nouveau modèle que le groupe nomme l’accompagnement de vie qui servira de cheval de bataille désormais pour nous.

La création d’une marque unique vise principalement à mieux faire travailler ensemble chaque pôle métier, chaque spécialité, au service de tous les clients et nous invite à penser globalement plutôt que de manière segmentée. Ils nous incitent à agir localement, avec rigueur et précision, pour définir des propositions d’ensemble.

Voilà donc pourquoi l’expertise « métier unique » de Nexity allie l’ensemble des spécialités au service de chacun. Et du plus grand nombre.

Nouvelles solutions, nouveaux produits, nouvelles activités complémentaires. Nous accompagnons nos clients dans leurs différentes vies immobilières. Nous voulons que Nexity devienne la marque de référence de la relation client dans l’univers immobilier.

Circumeo : Parlons à présent chiffres. Combien de lots gérez-vous aujourd’hui et quels sont géographiquement les fers de lance du pôle non plus gestion locatif que vous codirigez mais du pôle Service aux particuliers ?

Catherine Noailly : Ce pôle inclus bien effectivement tout d’abord les activités de gestion locatives et syndics dans l’habitat neuf et ancien comme le saisonnier. Nous avons aujourd’hui 620 000 lots en syndics, 115 000 lots gérés en baux actifs et 135 000 lots en gestion locative. Sur ces activités, comme vous le savez, notre chiffre d’affaire et son augmentation restent tributaire de la hausse de l’IRL, ce qui en 2011 se traduit par une hausse de notre chiffre d’affaires de 2,11%.

Régionalement, nous sommes particulièrement solidement implantés en gestion locative à Lyon où nous gérons actuellement 12 000 logements.

Circumeo : Votre fonction fait de vous une observatrice privilégiée et attentive de ce qui s’est et peut se passer sur les métiers de la gestion locative et du syndic. Diriez-vous que l’année 2011 a été pour nos professionnels difficile ?

Catherine Noailly : L’année écoulée à pour nous été une assez bonne année dans son ensemble sur l’activité de gestion locative et de syndic. On note un taux de vacance du logement particulièrement bas, exemple

à Lyon 98 lots vacants sur les 12 000 cités, et une grande stabilité du portefeuille avec un turn over de seulement 4%. Je dirai que, comme pour chez majorité de nos confrères, l’activité reste en recul dans les zones où le marché de l’emploi reste sinistré, typiquement dans le Nord et l’Est du territoire. Pour le reste, on notera une progression de la prise de mandat dans la région PACA. (suite page 2)

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Modalités de réalisation de l’audit énergétique des bâtiments d’habitation en copropriétéPar Blandine BERGER - Juriste Département Recherche et veille juridique Selarl Huglo Lepage

Benoist Apparu devient ministre délégué au Logement

C O N J O N C T U R EA C T U A L I T É S

(suite page 1) Ce qui est en revanche visible et qui transparaît fortement en 2011 est la hausse de l’enveloppe concernant les impayés, plus nombreux en tant que retards voir impayés «définitifs». On peut parler de nouveauté en quelque sorte sur cette question.

Et ce n’est pas la Loi Boutin et la suppression du dispositif de caution par un tiers qui va venir sécuriser la question des paiements. C’est ce à quoi l’ensemble de la profession se heurte aujourd’hui, l’expulsion d’un locataire indélicat devenant une procédure extrêmement compliquée à mettre en œuvre. Et ce au détriment du bailleur. D’où la nécessité à utiliser des solutions que les administrateurs de biens proposent telle la GLI, l’ARL (une GLI améliorée). A ce titre, nous sommes seuls à proposer la prévoyance locataire qui permet au locataire de s’assurer pour être sur que ses loyers seront toujours payés, en particulier en cas de difficulté passagère.

Circumeo : Et comment voyez-vous 2012 ?

Catherine Noailly : Il ne se passe pour ainsi dire pas grand-chose en ce début d’année et la combinaison entre crise économique et présidentielle nous fait penser qu’il ne devrait rien se passer de significatif avant au moins septembre prochain. Je pense que 2012 devrait être une sorte de copier/coller de l’année 2011.

Aux termes de l’article 1er de la loi Grenelle II, les bâtiments d’habitation en copropriété d’un minimum de cinquante lots, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, doivent faire l’objet d’un audit énergétique

Le décret 2012-111 du 27 janvier 2012 (JO 29 janv.), créant les articles R. 134-14 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, en précise les modalités.

Bâtiments concernés – Il s’agit des bâtiments à usage principal d’habitation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus, quelque soit l’affectation des lots, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement. La date de dépôt de la demande de permis de construire doit être antérieure au 1er juin. Tous les lots comptent (ex : un appartement avec cave, parking et grenier compte pour quatre lots). Cette distinction élargit considérablement le nombre des copropriétés soumises à la réglementation. Les copropriétés de moins de cinquante lots équipées en chauffage collectif devront faire réaliser un diagnostic de performance énergétique collectif. Les copropriétés équipées de chauffages individuels ne sont pas concernées par ces obligations.

Rôle du syndic de copropriété – Il appartient au syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation de cet audit. Le syndic inscrit également à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit la réalisation de l’audit énergétique la présentation d’un rapport synthétique permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.

Délais de réalisation – Cet audit énergétique doit être réalisé avant le 31 décembre 2016. Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser un audit énergétique entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2011, doivent l’actualiser et le compléter d’ici au 31 décembre 2016 afin d’obtenir un audit conforme aux exigences de la loi Grenelle II.

Contenu de l’audit énergétique – L’audit énergétique comprend a minima un descriptif des parties communes et privatives du bâtiment, des installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses équipements collectifs de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage ; une enquête auprès des occupants visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique ; la visite d’un échantillon de logements; l’estimation des quantités annuelles d’énergie effectivement consommées, avec le montant des dépenses annuelles correspondantes ; la mention du classement énergétique du bâtiment ; la mention du classement des émissions de gaz à effet de serre ; des préconisations visant à optimiser l’utilisation, l’exploitation et la gestion des équipements. L’audit doit en outre comporter des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Ces propositions sont hiérarchisées en tenant compte de l’état du bâtiment, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l’estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l’audit en assemblée générale des copropriétaires.

Le syndic de copropriété fournit à la personne qui réalise l’audit les informations nécessaires : quantités annuelles d’énergies consommées, documents, contrats d’exploitation, de maintenance, d’entretien et d’approvisionnement en énergie.

Benoist Apparu, chargé du logement au sein du gouvernement, a été nommé ministre délégué, Il était jusqu’ici secrétaire d’État au logement auprès de la ministre de l’Écologie. Ce ministère, détenu

par Nathalie Kosciusko-Morizet qui le quitte pour se consacrer à sa fonction de porte-parole du candidat Sarkozy, sera rattaché directement au Premier ministre. M. Apparu, 42 ans, a été promu dans la foulée au rang gouvernemental supérieur, ministre délégué.

CIRCUMEO

Lettre mensuelle d’informations vendue par abonnement.

Circumeo est une publication de la société Chep Presse & Com. 5 rue Bugeaud - 69006 Lyon

SIREN 453 459 018 R.C.S. Lyon - Code NAF 924 Z N° ISSN 1767-4972 17 000 ex. PDF par mail.Dépôt légal : à parutionMaquette : Gaëlle Bouché

Rédacteur en chef/ Responsable Commercial : Charle-Éric Petit

Téléphone de la rédaction : 06 86 30 33 31 E-mail : chep@circumeo.com Consultez notre site : www.circumeo.com

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Facturation de l’État des Lieux : où quand la loi censée défendre les intérêts des partis, écorne le principe même de l’impartialité Anodine la loi du 22 décembre 2010 ? Pas vraiment. Publiée alors que tous les esprits étaient tournés vers les fêtes de fin d’année, cette loi a imposé une réforme de l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et de la facturation de l’état des lieux bien loin d’être anecdotique.…

E N T R E - N O U S S O I T D I T

Pour comprendre les incidences générées aujourd’hui cette loi, Circumeo a choisi d’interroger Gilles Humblot, président d’Opéra Groupe, Circumeo : Vous êtes le président fondateur d’Opéra Groupe depuis 1988 et le spécialiste français de l’état des lieux locatif. La loi du 22 décembre 2010 a réformé notamment l’article 3 de la loi du 6 juillet 89 et la facturation de l’état des lieux. Quels commentaires feriez-vous sur cette réforme, un an après son application ?Gilles Humblot : La facturation des états des lieux a toujours donné lieu à des contestations, l’article 3 étant particulièrement mal rédigé, chacun lui donnait l’interprétation qui défendait ses intérêts.Malgré une doctrine assez fournie et constante dans ses orientations, cette facturation a le plus souvent répondu à un principe de partage par moitié, ce qui, avouons-le, contentait le plus grand nombre.Le contradictoire est un mode d’expression simple qui permet à chacune des parties de s’exprimer librement, il est donc réputé sans frais. Cependant, le terme gratuit, couramment utilisé pour qualifier l’état des lieux contradictoire, ne concernait que le cas où les protagonistes (locataire et propriétaire) partageaient le même intérêt à rédiger eux-mêmes l’état des lieux, sans recourir à aucune aide extérieure.Aujourd’hui, effectivement le législateur règle efficacement le problème en interdisant purement et simplement toute facturation au locataire d’un état des lieux contradictoire quelque soit sa configuration, seul le constat d’huissier (non contradictoire) échappe à cette règle.

Rendre du pouvoir d’achat aux consommateurs est sûrement une mesure très intelligente dans son principe, mais dans ce cas précis les effets vont se révéler très pervers. Circumeo : Dans quelle mesure peut-il y avoir effets dommageables ?Gilles Humblot : En faisant assurer au seul bailleur ou à son mandataire la charge de l’état des lieux, le législateur vient d’isoler le locataire dans son droit le plus strict de se faire assister ou représenter. Il vient par la même occasion d’écorner le principe d’impartialité qui s’impose dans la réalisation de l’état des lieux. Le propriétaire étant le seul payeur, le locataire n’étant pas un professionnel, l’équilibre est rompu. Dans le cas des mandataires, ils subissent la pression des propriétaires et la logique économique leur impose de faire un choix entre un client permanent (propriétaire) et un client de passage (le locataire).Circumeo : Il y a donc selon vous aujourd’hui déséquilibre alors que le législateur recherchait à créer l’effet contraire ?Gilles Humblot : Oui, car en voulant faire économiser le demi coût d’un état des lieux contradictoire au locataire, le législateur lui impose toutefois de financer la moitié du coût d’un constat d’huissier ou la totalité s’il fait obstacle au contradictoire.L’état des lieux et sa charge sont donc revenus dans le giron des propriétaires bailleurs et leurs mandataires. Je regrette le fait que nous n’ayons pas été suivi par le législateur sur l’arbitrage et l’équilibre que permettait d’offrir la facturation au locataire.

Circumeo : Risquons-nous à cause de cette loi de voir s’engorger davantage les tribunaux ?Gilles Humblot : Non, je ne le pense pas, le dépôt de garantie d’un mois est amputé en moyenne de 470 € de retenues locatives, trop peu pour couvrir des frais de procédures. Les associations de consommateurs sont les seuls organismes vers qui le locataire peut se tourner sans dépenser d’argent, ce sont elles qui vont devoir faire face à un afflux de demandes et s’organiser en conséquence.Circumeo : Quels ont été les impacts pour votre groupe ?Gilles Humblot : La médiation était un élément fondamental dans le travail de nos experts, et la perte de la relation contractuelle avec le locataire a été mal vécue.

L’impact a été surtout psychologique car économiquement Opéra Groupe est le seul outil national indépendant à promettre et à permettre une réelle économie sur une organisation d’état des lieux, nos clients parmi les plus anciens affichent les meilleures rentabilités.

C’est également un travail de SSII qui nous lie à nos clients aujourd’hui. Nous leur donnons la possibilité de faire baisser leur coût de 20 à 50 % sur une solution totalement dématérialisée. La mutualisation de l’état des lieux par les administrateurs de biens, est le seul moyen d’obtenir une économie significative. C’est cette vision que nous partageons déjà depuis quelques années avec l’ensemble de nos clients, et que nous souhaitons porter à la connaissance de vos lecteurs administrateurs de biens aujourd’hui.

Le portage des garanties prévoyance et frais de santé permet aux salariés dont le contrat de travail est rompu de continuer à bénéficier, pendant une durée maximale de 9 mois, des couvertures appliquées dans l’entreprise. Pourquoi et comment ?

A comme « ANI »L’article 14 de l’Accord National Interprofessionnel (ANI) du 11.01.2008,

modifié et précisé par un avenant en date du 18.05.2009, introduit la notion de portabilité des droits prévoyance et/ou frais de santé en cas de rupture du contrat de travail, sous réserve de remplir certaines conditions.Il exclut du bénéfice de la portabilité les salariés dont le licenciement aurait été prononcé pour faute lourde. Les régimes conventionnels de l’Immobilier ont retenu cette disposition.

B comme « BÉNÉFICIAIRES »Les salariés dont le contrat de travail est rompu et qui bénéficient d’une indemnisation par le régime d’assurance chômage à justifier, sont : > les licenciés (sauf faute lourde) ;> les démissionnaires pour motif légitime ;> les ruptures conventionnelles ;> les fins de contrat à durée déterminée. (suite page 4)

Abécédaire de la portabilitéDans les régimes prévoyance et frais de santé de la CCN Immobilier souscrits auprès de l’organisme assureur désigné : l’Institution de Prévoyance du Groupe Mornay (IPGM).

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Une information régulière par la voie des revues internes, réunions locales et nationales, flashs infos et un service intranet exclusif comprenant unelarge banque de données.

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Une liberté totale des choix d’appartenance éventuelle à des réseaux ou franchises ainsi que pour la souscription des assurances et la sélection dugarant.

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Fondé il y a 40 ans, le SNPI, organisation professionnelle patronale de l’immobilier, regroupe aujourd’hui plus de 9000 membres intervenant dans les divers métiers de l’immobilier :

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Fortement implanté en France métropolitaine et dans les DOM, le SNPI couvre l’ensemble du territoire national.Interlocuteur reconnu des Pouvoirs Publics, le SNPI participe à l’ensemble des négocia-tions et évolutions des textes encadrant lesmétiers de l’immobilier depuis quarante ans.

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P U B L I - R É D A C T I O N N E L

(suite page 3)C comme « CONDITIONS »> avoir bénéficié dans l’entreprise des

couvertures santé et prévoyance> être pris en charge par le régime

d’assurance chômage et le justifier.Sont exclus du dispositif les mandataires sociaux, sauf en situation de cumul contrat de travail-mandat, reconnu valable par l’assurance chômage.

D comme « DUREE »La durée du maintien des garanties est égale à la durée du dernier contrat de travail du bénéficiaire, apprécié en mois entiers, dans la limite de neuf mois.Le dispositif entre en application à la date de cessation du contrat de travail indépendamment du délai de carence Allocations Chômage.La suspension des allocations d’assurance chômage, pour cause de maladie, n’a pas d’incidence sur la durée de la portabilité qui ne sera pas prolongée d’autant.Le droit a portabilité prend fin : > à l’issue de la durée à portabilité ;> le jour où le salarié cesse de bénéficier

des allocations d’assurance chômage (reprise d’activité, liquidation des droits à la retraite…).

E comme « ENTREPRISE»La portabilité est à la charge des entreprises dont l’activité est représentée par le MEDEF, la

CGPME et l’UPA. A ce titre, la CCN Immobilier rentre dans le dispositif.

G comme « GARANTIES»Les garanties « portées » sont l’ensemble des garanties dont profitait le bénéficiaire au cours de sa période d’activité, au titre d’un régime obligatoire ou facultatif.Elles sont indissociables.

J comme « JUSTIFICATIF »Le bénéficiaire doit fournir à son ancien employeur pour transmission à l’assureur désigné : IPGM, la justification de sa prise en charge par le régime d’assurance chômage.

M comme « MUTUALISATION »Le coût de la portabilité est intégré dans les cotisations des régimes conventionnels souscrits auprès de l’organisme assureur désigné : IPGM. Ceci représente : > une assurance financière et un allégement

administratif pour les employeurs ;> une assurance sociale pour les salariés. Les garanties additionnelles obligatoires, éventuellement souscrites par l’entreprise, prévoient ce même mécanisme de financement.

O comme « OBLIGATION »L’entreprise est tenue de proposer le maintien des garanties aux personnes dont le contrat de travail est rompu.

P comme « PREUVE »L’entreprise doit pouvoir prouver qu’elle a proposé la portabilité des droits à son salarié. Le salarié doit notifier par écrit son éventuelle renonciation.

R comme « REFUS ou RENONCIATION »Le salarié a la possibilité de renoncer au maintien des garanties dont il bénéficiait dans l’entreprise en notifiant expressément son refus par écrit à l’entreprise dans les 10 jours qui suivent la date de cessation du contrat de travail. Cette renonciation est définitive et concerne l’ensemble des garanties.

L’Institution de Prévoyance du Groupe Mornay (IPGM), organisme assureur désigné des régimes Prévoyance et Frais de Santé de la Convention collective nationale de l’Immobilier qui ont pris effet le 01.08.2011.Pour toute information :> sur le dispositif de portabilité, réservé aux entreprises adhérentes à l’IPGM, > sur les régimes conventionnels et additionnels, rejoignez le site immoprevoyance.com