Chng 2: Kh¸i niÖm vµ nguyªn t¾c chung vÒ ®Þnh gi¸ … tap dinh gia TS.doc · Web viewChng...

Häc viÖn tµi chÝnhBé m«n ®Þnh gi¸ tµi s¶n

-------------------***---------------------

bµi tËpM«n häc ®Þnh gi¸ tµi s¶n

(dïng cho c¸c líp phô - häc 3 §VHT)

Hµ néi - 08. 2005

Häc viÖn Tµi chÝnh - Khoa QTKD. Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

I. Ph ¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp: Bµi sè 1:

íc tÝnh gi¸ trÞ l« ®Êt A vµ B víi c¸c d÷ liÖu sau ®©y: - DiÖn tÝch hai l« ®Êt ®Òu b»ng 375 m2. L« ®Êt A cã chiÒu

réng mÆt tiÒn lµ 5 m, chiÒu s©u 75 m. C¸c chiÒu t¬ng øng cña l« ®Êt B lµ 25 m vµ 15 m.

- Gi¸ chuyÓn nhîng thùc tÕ ®Êt ë mÆt ®êng t¹i khu vùc nµy víi nh÷ng l« ®Êt cã diÖn tÝch kho¶ng 75 m2 (5mx15m) lµ 1.tr ®/m2, kh«ng mÆt ®êng lµ 0.6 tr.®/m2.

---------------------------------------------------Bµi sè 2:L« ®Êt cÇn thÈm ®Þnh gi¸ lµ ®Êt ë kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ

quyÒn sö dông ®Êt nhng ®îc chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng x¸c nhËn


2

75 m

15 m

25 m5 m

B

A

2


sö dông phï hîp víi quy ho¹ch, kh«ng cã tranh chÊp, cã diÖn tÝch lµ 100 m2. Gi¸ chuyÓn nhîng ®èi víi ®Êt cã ®Çy ®ñ giÊy tê hîp ph¸p ë vÞ trÝ t¬ng tù lµ 3.000.000®/m2. Gi¸ theo quy ®Þnh cña UBND ®Þa ph¬ng lµ 2.000.000 ®/m2. H¹n møc ®Êt ë trong trêng hîp giao ®Êt theo UBND ®Þa ph¬ng quy ®Þnh tèi ®a lµ 150 m2.

Theo qui ®Þnh hiÖn hµnh ngêi sö dông ®Êt khi xin cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ph¶i nép 50 % tiÒn sö dông ®Êt tÝnh theo gi¸ ®Þa ph¬ng quy ®Þnh.

--------------------------------------------------Bµi sè 3:Mét l« ®Êt cÇn thÈm ®Þnh gi¸ cã diÖn tÝch 500m2 kh«ng cã

giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng thuéc diÖn lÊn chiÕm ®Êt c«ng, kh«ng cã tranh chÊp, sö dông æn ®Þnh, hiÖn tr¹ng ®Êt ®ang sö dông lµ ®Êt ë.

Gi¸ chuyÓn nhîng ®èi víi ®Êt ë cã ®Çy ®ñ giÊy tê hîp ph¸p ë vÞ trÝ t¬ng tù l« ®Êt trªn lµ 1.500.000 ®/m2.

Gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh cña UBND ®Þa ph¬ng lµ 1.000.000 ®/m2. H¹n møc ®Êt ë khu vùc trong khu vùc nµy lµ 150m2.

Khi xin giÊy chøng nhËn QSD ®Êt, ngêi sö dông ®Êt ph¶i nép 50% tiÒn sö dông ®Êt ®èi víi diÖn tÝch trong h¹n møc vµ ph¶i nép 100% tÝnh theo gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch vît h¹n møc.

------------------------------------------


3

3


Bµi sè 4: øíc tÝnh gi¸ thÞ trêng cña biÖt thù Sao Mai víi çc th«ng tin sau:

- BiÖt thù Sao Mai ®îc x©y dùng trªn diÖn tÝch ®Êt 400 m2, hîp ph¸p vÒ çc quyÒn ®èi víi B§S.

- BiÖt thù A n»m bªn c¹nh biÖt thù Sao Mai, gièng biÖt thù Sao mai vÒ nhiÒu mÆt, võa bÞ toµ ¸n ph¸t m·i víi sè tiÒn lµ 400.000.000 ®.

- BiÖt thù B trªn cïng mÆt ®êng víi biÖt thù Sao Mai nhng cã thªm phÇn s©n vên trÞ gi¸ 40.000.000 ®, hîp ph¸p vÒ quyÒn ®èi víi B§S, võa ®îc b¸n víi ®iÒu kiÖn: tr¶ lµm 5 ®ît, mçi ®ît çch nhau 1 n¨m. Trong ®ã, tr¶ ngay lÇn ®Çu 300.000.000®, ®ît hai 265.000.000®, ®ît ba 228.000.000®, ®ît bèn 188.956.800®, ®ît cuèi 169.389.793®.

- BiÖt thù C cã diÖn tÝch vµ vÞ trÝ t¬ng tù biÖt thù Sao Mai, nhng néi thÊt kÐm h¬n 20.000.000®, kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng cã tranh chÊp, sö dông æn ®Þnh tríc n¨m 1985, võa ®îc b¸n víi gi¸ 560.000.000 ®.

- Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh:+ Gi¸ ®Êt do Nhµ níc quy ®Þnh t¹i con ®êng nµy lµ

1.000.000 ®/m2. + H¹n møc sö dông ®Êt theo quy ho¹ch lµ 200 m2.

+ TiÒn thu vÒ sö dông ®Êt ph¶i nép cho Nhµ níc khi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt tÝnh b»ng 50% gi¸ ®Êt do Nhµ n-


4

4


íc quy ®Þnh ®èi víi diÖn tÝch ®Êt trong h¹n møc vµ 100% ®èi víi diÖn tÝch ®Êt vît h¹n møc.

+ L·i suÊt tiÒn göi Ng©n hµng kú h¹n 1 n¨m 6%/n¨m; 2 n¨m 7%/n¨m; 3 n¨m 8%/n¨m; 4 n¨m 9%/n¨m.

- C¸c yÕu tè kh¸c ¶nh hëng ®Õn gi¸ trÞ c¸c B§S coi nh t¬ng ®ång.

-----------------------------------------------


5

5


II. Ph ¬ng ph¸p ®Çu t Bµi sè 5:

Mét bÊt ®éng s¶n mua çch ®©y 3 n¨m b»ng tiÒn vay lµ 500.000 USD víi l·i suÊt 12% mét n¨m. H·y tÝnh sè tiÒn ph¶i tr¶ mét lÇn sau 4 n¨m vay?

Bµi sè 6:Gi¸ trÞ hiÖn t¹i cña quyÒn nhËn ®îc thu nhËp 1USD, 200 USD

mét çch liªn tôc trong thêi gian 3 n¨m, 5 n¨m vµ 6 n¨m lµ bao nhiªu? víi gi¶ thiÕt r»ng b¹n cã thÓ t¹o ra tû suÊt sinh lêi 10%/n¨m trªn sè tiÒn mµ b¹n cã?

Bµi sè 7:Mét bÊt ®éng s¶n ®îc mua víi gi¸ 6.000.000 USD. Sè tiÒn

2.000.000 USD ®îc chi ngay lËp tøc ®Ó lµm ®êng vµ çc chi phÝ ph¸t triÓn kh¸c. Trong 3 n¨m tiÕp theo, bÊt ®éng s¶n nµy kh«ng ®a l¹i mét nguån thu nhËp nµo. H·y cho biÕt, tæng chi phÝ vµo bÊt ®éng s¶n nµy vµo cuèi n¨m thø 3 ®èi víi nguêi mua lµ bao nhiªu? Gi¶ thiÕt r»ng tû suÊt sinh lêi mµ ngêi mua yªu cÇu lµ 15%?

Bµi sè 8:Mét ®ån ®iÒn trång c©y lÊy gç ®¹t ®Õn kú trëng thµnh

trong 50 n¨m. Chi phÝ ban ®Çu cho viÖc gieo trång lµ 3.000 USD/


6

6


ha. Chi phÝ ch¨m sãc b×nh qu©n hµng n¨m íc tÝnh lµ 200 USD/ha.

Yªu cÇu: 1. íc tÝnh tæng phÝ tæn cho mçi ha cho ®Õn khi c©y trëng

thµnh?2. íc tÝnh gi¸ trÞ hiÖn hµnh cña c¸c kho¶n ®Çu t nµy? BiÕt r»ng, l·i suÊt yªu cÇu trªn sè vèn ®Çu t lµ 18%, chi phÝ

gieo trång ph¸t sinh vµo ®Çu n¨m thø nhÊt.Bµi sè 9:

Møc tiÒn cho thuª mét bÊt ®éng s¶n lµ 40.000 USD/ n¨m, mçi n¨m tr¶ mét lÇn trong thêi h¹n 30 n¨m. Tho¶ thuËn ®îc ký trong hîp ®ång lµ: sau 2 n¨m ngêi cho thuª ph¶i bá tiÒn ®Ó x©y l¹i cÇu thang víi chi phÝ 10.000 USD, sau 5 n¨m sÏ söa ch÷a l¹i hÖ thèng ®iÒu hoµ kh«ng khÝ hÕt 20.000 USD, vµ sau 8 n¨m ph¶i x©y l¹i bøc têng bao víi phÝ tæn íc tÝnh lµ 5.000 USD.

Yªu cÇu:1. H·y íc tÝnh gi¸ trÞ cña quyÒn cho thuª bÊt ®éng s¶n, víi

gi¶ thiÕt r»ng: b×nh thêng th× ngêi cho thuª lu«n cã kh¶ n¨ng t¹o ra tû suÊt sinh lêi trªn sè vèn ®Çu t cña m×nh lµ 13% mét n¨m?

2. Dù tÝnh sau 8 n¨m chñ së h÷u cã thÓ b¸n bÊt ®éng s¶n víi gi¸ 350.000 USD. H·y cho biÕt gi¸ trÞ cña quyÒn së h÷u vÜnh viÔn bÊt ®éng s¶n nµy, víi gi¶ thiÕt r»ng 13% mét n¨m lµ tû suÊt sinh lêi trung b×nh trªn thÞ trêng vèn ®Çu t?


7

7


Bµi 10: C«ng ty VINACO võa mua l¹i cña t nh©n mét l« ®Êt víi gi¸ 1.800 tr ®ång. Dù ®o¸n gi¸ l« ®Êt sÏ t¨ng 15% mét n¨m.

Yªu cÇu: 1. ¦íc tÝnh gi¸ thÞ trêng cña l« ®Êt sau 4 n¨m?2. ¦íc tÝnh gi¸ thÞ trêng cña l« ®Êt sau 8 n¨m?3. ¦íc tÝnh thêi gian gi¸ trÞ l« ®Êt cã thÓ t¨ng gÊp ®«i?4. Trong bao l©u gi¸ trÞ l« ®Êt t¨ng gÊp ®«i, nÕu tèc ®é

t¨ng gi¸ 10% n¨m?

Bµi 11:¤ng John ®ang xem xÐt kh¶ n¨ng mua mét B§S së h÷u vÜnh

viÔn cho thu nhËp vÒ tiÒn cho thuª mçi n¨m lµ 79.000 USD. Chi phÝ qu¶n lý thêng xuyªn vµo kho¶ng 1,5% thu nhËp hµng n¨m. C¸c chi phÝ giao dÞch ban ®Çu ngêi mua ph¶i bá ra ®Ó hoµn tÊt viÖc mua b¸n theo kinh nghiÖm thêng vµo kho¶ng 2,75% gi¸ trÞ giao dÞch. Nh÷ng giao dÞch ngay t¹i ®Þa ph¬ng ®ã cho thÊy c¸c nhµ ®Çu t s½n sµng chÊp nhËn l·i suÊt mäi rñi ro lµ 6,5%.

Yªu cÇu: t vÊn cho «ng John vÒ møc gi¸ cã thÓ chÊp nhËn ®èi víi B§S.


8

8

Häc viÖn Tµi chÝnh - Khoa QTKD. TS. NguyÔn Minh Hoµng.Bé m«n §Þnh gi¸ tµi s¶n

III. Ph ¬ng ph¸p chi phÝ gi¶m gi¸ : Bµi sè 12: BÊt ®éng s¶n lµ mét ng«i nhµ cæ hiÖn ®ang xuèng cÊp, cã diÖn tÝch ®Êt 60 m2, diÖn tÝch sµn x©y dùng lµ 150 m2. Cã chøng cø thÞ trêng vÒ viÖc b¸n mét m¶nh ®Êt trèng t-¬ng tù víi gi¸ 20.000.000®/m2. Chi phÝ thay thÕ míi ng«i nhµ tÝnh theo mÆt b»ng gi¸ t¹i thêi ®iÓm hiÖn hµnh íc tÝnh lµ 2.500.000®/m2 sµn x©y dùng.

Yªu cÇu: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n. BiÕt tuæi thä kinh tÕ cña ng«i nhµ lµ 60 n¨m, tuæi kinh tÕ cßn l¹i lµ 20 n¨m.

-----------------------------------------Bµi sè 13: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n A dùa trªn th«ng tin sau:

1. Tµi liÖu vÒ bÊt ®éng s¶n A:- DiÖn tÝch ®Êt 300 m2, cã ®Çy ®ñ ph¸p lý vÒ quyÒn sö

dông ®Êt.- C«ng tr×nh x©y dùng trªn ®Êt: nhµ 2 tÇng, kÕt cÊu bª

t«ng cèt thÐp, diÖn tÝch sµn x©y dùng 120 m2. - Hao mßn cña c¸c kÕt cÊu chÝnh: mãng 32%, têng 44%, sµn

36%, m¸i 44%.2. C¸c th«ng tin cã liªn quan:+ Mét l« ®Êt trèng bªn c¹nh diÖn tÝch 250 m2 kh«ng cã giÊy

tê hîp lÖ vÒ quyÒn sö dông ®Êt, kh«ng cã tranh chÊp, sö dông æn ®Þnh võa ®îc b¸n víi gi¸ 225.000.000 ®. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, ®Ó ®îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ngêi sö dông ph¶t nép tiÒn sö dông ®Êt b»ng 100% gi¸ ®Êt Nhµ níc quy ®Þnh ®èi víi toµn bé diÖn tÝch.


9

9


+ Gi¸ ®Êt quy ®Þnh cña Nhµ níc ë cïng vÞ trÝ lµ 1.200.000 ®/m2.

+ Tû lÖ gi¸ trÞ c¸c kÕt cÊu chÝnh trong tæng gi¸ trÞ c«ng tr×nh: mãng 8%; têng 18%; sµn 16%; m¸i 14%.

+ §¬n gi¸ x©y dùng míi nhµ ë cã kÕt cÊu t¬ng tù 1.500.000 ®/m2.

+ Chi phÝ kh¾c phôc t×nh tr¹ng l¹c hËu vÒ bÕp lµ 13.000.000 ®.

----------------------------------------------------------iV. Ph ¬ng ph¸p thÆng d :

Bµi sè 14: Cã tµi liÖu vÒ mét m¶nh ®Êt trèng, nh sau:- DiÖn tÝch 1 ha (10.000 m2). Gi¸ chuyÓn quyÒn sö dông

®Êt sau khi ®· hoµn chØnh viÖc ®Çu t h¹ tÇng kü thuËt ë khu vùc nµy víi nh÷ng l« ®Êt cã quy m« díi 100 m2 vµo kho¶ng 1.tr ®/m2.

- Theo quy ®Þnh cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng: tû lÖ ®Êt ®-îc phÐp x©y dùng c«ng tr×nh lµ 60% diÖn tÝch m¶nh ®Êt.

- Nhµ ®Çu t dù kiÕn ph©n chia m¶nh ®Êt thµnh 60 l« ®Ó b¸n. Chi phÝ ®Çu t cho h¹ tÇng kü thuËt vµo m¶nh ®Êt tÝnh b×nh qu©n hÕt 0.2tr ®/m2. ThuÕ thu nhËp nhµ ®Çu t ph¶i nép 300. tr®, l·i dù kiÕn kho¶ng 600.tr ®.

Yªu cÇu: Cho biÕt nhµ ®Çu t cã thÓ mua m¶nh ®Êt trèng víi gi¸ bao nhiªu?

Bµi sè 15: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña mét B§S dùa trªn tµi liÖu sau:


10

10


- Ngoµi ®Êt ®ai, B§S cßn bao gåm mét ng«i nhµ cò. ThÈm quyÒn ®îc phÐp lµ dì bá nhµ cò ®Ó x©y mét cöa hµng ë tÇng1 vµ çc v¨n phßng ë tÇng 2 vµ 3.

- DiÖn tÝch sµn x©y dùng lµ 7.000 m2.- Hai tÇng trªn dïng lµm v¨n phßng cho thuª cã diÖn tÝch sµn

x©y dùng vµ cho thuª mçi tÇng lµ 900 m2. - Dù kiÕn thêi gian x©y dùng vµ hoµn tÊt thñ tôc cho thuª

lµ 1 n¨m. Sau khi ph¸t triÓn, cöa hµng cã thÓ cho thuª víi møc gi¸ 20.000USD/n¨m, v¨n phßng lµ 10USD/m2/n¨m.

- Tû suÊt sinh lêi trung b×nh cña ngµnh x©y dùng vµ mua b¸n nhµ ®Êt lµ 20%, cña dÞch vô cho thuª B§S lµ 6%.

- Toµn bé chi phÝ ®Çu t b»ng nguån vay ng©n hµng víi l·i suÊt 10%/n¨m. Trong ®ã, chi phÝ x©y dùng chØ vay mét nöa trong giai ®o¹n ph¸t triÓn.

- Çc chi phÝ cho qu¸ tr×nh ph¸t triÓn, bao gåm:+ Chi phÝ cho viÖc ph¸ bá c¨n nhµ cò vµ dän mÆt b»ng:

2.800USD.+ Chi phÝ x©y dùng:

Chi phÝ nguyªn nhiªn vËt liÖu vµ nh©n c«ng trùc tiÕp: 30USD/m2.

Chi phÝ thiÕt kÕ vµ gi¸m s¸t thi c«ng chiÕm 12% chi phÝ x©y dùng.

+ Chi phÝ qu¶ng ço vµ m«i giíi cho thuª B§S chiÕm 3% gi¸ trÞ B§S.


11

11


+ Chi phÝ ph¸p lý chuyÓn QSD B§S kho¶ng 20% tiÒn thu 1 n¨m.

+ Chi phÝ ph¸p lý khi mua ®Êt kho¶ng 4% gi¸ ®Êt.-------------------------------------------------------


12

12


V. C¸c d¹ng bµi tæng qu¸t

Bµi sè 16: Mét ngêi tr¶ 10.000 USD ®Ó mua mét m¶nh ®Êt, trªn ®ã

anh ta x©y mét ng«i nhµ hÕt 40.000 USD. Chi phÝ lµm vên hoa quanh nhµ hÕt 3.000 USD. V× kh«ng göi tiÒn vµo ng©n hµng nªn ngêi nµy mÊt ®i 2.500USD tiÒn l·i trong 8 th¸ng kÓ tõ khi ®Çu t mua ®Êt cho ®Õn khi x©y xong nhµ.

Yªu cÇu: 1. B»ng ph¬ng ph¸p chi phÝ h·y tÝnh xem ngêi nµy ph¶i b¸n

ng«i nhµ víi gi¸ bao nhiªu ®Ó cho hoµ vèn víi kho¶n tiÒn l·i lÏ ra nhËn ®îc nÕu göi tiÒn vµo ng©n hµng?

2. Khi ng«i nhµ võa hoµn thµnh th× cã mét c«ng ty lín tuyªn bè sÏ x©y mét nhµ m¸y ë gÇn ®ã, do vËy lµm t¨ng m¹nh nhu cÇu nhµ ë trong khu vùc nµy. Gi¸ b¸n c¸c ng«i nhµ t¬ng tù ë ®©y kho¶ng 75.000 USD. VËy ngêi nµy nªn ®Þnh gi¸ ng«i nhµ míi cña m×nh nh thÕ nµo?

3. H·y cho nhËn xÐt vÒ gi¸ trÞ tµi s¶n tÝnh theo chi phÝ vµ gi¸ trÞ thÞ trêng?

Bµi sè 17:Mét ng«i nhµ cã mÆt ®êng 6 mÐt, chiÒu s©u 12 mÐt ®ang

xem xÐt cho thuª. Møc gi¸ cho thuª nµo cã thÓ ®ßi nÕu mét ng«i nhµ gièng nh vËy ë gÇn ®ã cã bÒ réng 5 mÐt, s©u 12 mÐt võa cho thuª víi gi¸ 18 triÖu ®ång mçi n¨m.


13

13


§Þnh gi¸ Doanh nghiÖp

Bµi sè 18: ThÈm ®Þnh viªn ®ang tiÕn hµnh ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng mét nhµ m¸y. HiÖn thêi nhµ m¸y lç mçi n¨m 1 triÖu USD. NÕu ®ãng cöa nhµ m¸y th× ph¶i bá ra 5 triÖu USD ®Ó chi phÝ cho viÖc ®ãng cöa.

Cã mét ph¬ng ¸n kh¸c lµ bá ra 10 triÖu USD ®Ó hiÖn ®¹i ho¸ nhµ m¸y. Theo ph¬ng ¸n nµy, mçi n¨m nhµ m¸y sÏ thu ®îc mét kho¶n tiÒn rßng lµ 500.000 USD. Gi¶ sö sè thu nµy tiÕp tôc v« h¹n ®Þnh (còng nh kho¶n lç 1 triÖu USD sÏ kÐo dµi v« h¹n nÕu kh«ng lµm g× c¶).

Theo Anh (ChÞ) nªn chän ph¬ng ¸n nµo? ----------------------------------------------------

Bµi sè 19:C«ng ty Kaphoter cã 100 cæ phÇn, c¬ cÊu së h÷u nh sau:

Cæ ®«ng

A B C D E F G Tæng céng


14

14


Sè cæ phÇn

47 21 10 8 5 5 4 100

Yªu cÇu:

1. Trªn quan ®iÓm cña cæ ®«ng A, h·y cho biÕt «ng ta cã thÓ bá ra sè tiÒn lµ bao nhiªu ®Ó nhËn thªm 5% quyÒn kiÓm so¸t c«ng ty? BiÕt r»ng: gi¸ trÞ cña çc cæ phiÕu sÏ thay ®æi nÕu phÇn tr¨m kiÓm so¸t thay ®æi, cô thÓ nh sau:

- Gi¸ trÞ cña 52% quyÒn kiÓm so¸t lµ: 25 USD/ cæ phÇn.- Gi¸ trÞ cña 47% quyÒn kiÓm so¸t lµ: 15 USD/ cæ phÇn.- Gi¸ trÞ cña 5% quyÒn kiÓm so¸t lµ: 5 USD/ cæ phÇn.2. Cæ ®«ng E ®ang muèn b¸n 5 cæ phÇn. H·y cho biÕt møc

gi¸ lµm c¬ së ®Ó cæ ®«ng A vµ E sÏ ®µm ph¸n víi nhau?---------------------------------------------------------------

Bµi sè 20: C«ng ty cæ phÇn ABC ®ang lu hµnh 100.000 cæ phiÕu, gi¸ b¸n trªn thÞ trêng lµ 120.000 ®/cp. Lîi nhuËn sau thuÕ dµnh tr¶ lîi tøc cæ phÇn cho çc cæ ®«ng n¨m N lµ 540 triÖu ®ång:

Trong nh÷ng n¨m tíi dù tÝnh møc tr¶ lîi tøc cæ phÇn cho çc cæ ®«ng sÏ t¨ng víi tû lÖ 2%/ n¨m. Tû suÊt lîi nhuËn trung b×nh cña vèn ®Çu t trªn thÞ trêng ®îc x¸c ®Þnh lµ 10%/n¨m.

Yªu cÇu: 1. Trªn quan ®iÓm cña nhµ ®Çu t thiÓu sè h·y íc tÝnh gi¸

trÞ thùc mét cæ phÇn cña c«ng ty ABC vµ cho nhËn xÐt vÒ møc gi¸ cæ phiÕu cña ABC ®ang giao dÞch trªn thÞ trêng? Gi¶ ®Þnh r»ng, mçi cæ phiÕu t¬ng øng víi mét cæ phÇn.


15

15


2. ¤ng John vµ bµ Rosie ®ang xem xÐt c¬ héi ®Çu t vµo c«ng ty ABC. Tû suÊt sinh lêi ®ßi hái tèi thiÓu cña «ng John lµ 8%, cña bµ Rosie lµ 12%. H·y cho biÕt quyÕt ®Þnh cña hai ngêi khi gi¸ cæ phiÕu cña c«ng ty h¹ xuèng ë møc 68.850 ®/cp vµ 60.000®/cp?

Bµi sè 21: Doanh nghiÖp X cã tµi liÖu sau:+ B¶ng c©n ®èi kÕ to¸n ngµy 31/12/N.

§¬n vÞ tÝnh: 1.000.000 ®ång.

Tµi s¶nSè tiÒn

Nguån vèn Sè tiÒn

A. TSL§ vµ ®Çu tng¾n h¹n. 1. TiÒn. 2. Chøng kho¸n ng¾n h¹n. 3. C¸c kho¶n ph¶i thu. 4. Hµng tån kho.B. TSC§ vµ ®Çu t dµi h¹n. 1. Gi¸ trÞ cßn l¹i cña TSC§. 2. TSC§ thuª tµi chÝnh. 3. §Çu t chøng kho¸n vµo c«ng ty B: (2200 cæ phiÕu). 4. Gãp vèn liªn doanh. 5. TSC§ cho thuª.

500 30 120 100 250

1500500200

220

400 180

A. Nî ph¶i tr¶. 1. Vay ng¾n h¹n. 2. C¸c kho¶n ph¶i tr¶. 3. Vay dµi h¹n.

B. Nguån vèn chñ së h÷u. 1. Nguån vèn kinh doanh. 2. L·i cha ph©n phèi.

600 160 40

400

14001250 150

Tæng tµi s¶n 2000

Tæng nguån vèn 2000


16

16


+ ViÖc ®¸nh gi¸ l¹i toµn bé tµi s¶n cña doanh nghiÖp cho thÊy cã nh÷ng thay ®æi nh sau:

1- Mét sè kho¶n ph¶i thu kh«ng cã kh¶ n¨ng ®ßi ®îc lµ 40 triÖu ®ång. Sè cßn l¹i ®îc xÕp vµo d¹ng khã ®ßi. C«ng ty mua b¸n nî cho biÕt hä s½n sµng mua l¹i kho¶n nµy víi sè tiÒn b»ng 30% gi¸ trÞ cña kho¶n tÝn dông.

2- Nguyªn vËt liÖu tån kho kÐm phÈm chÊt, theo kÕt qu¶ ®¸nh gi¸ l¹i gi¶m 30 triÖu ®ång.

3- TSC§ h÷u h×nh ®¸nh gi¸ l¹i theo gi¸ thÞ trêng t¨ng 150 triÖu ®ång.

4- Doanh nghiÖp X cßn ph¶i tr¶ tiÒn thuª TSC§ trong 10 n¨m, mçi n¨m 20 triÖu ®ång. Muèn thuª mét TSC§ víi nh÷ng ®iÒu kiÖn t¬ng tù nh vËy t¹i thêi ®iÓm hiÖn hµnh thêng ph¶i tr¶ 25 triÖu ®ång mçi n¨m.

5- Gi¸ chøng kho¸n cña c«ng ty B t¹i Së giao dÞch chøng kho¸n t¹i thêi ®iÓm ®¸nh gi¸ lµ 105.000 ®ång/ cæ phiÕu.

6- Sè vèn gãp liªn doanh ®îc ®¸nh gi¸ l¹i t¨ng 20 triÖu ®ång.

7- Theo hîp ®ång thuª tµi s¶n, ngêi ®i thuª cßn ph¶i tr¶ dÇn trong 20 n¨m, mçi n¨m tr¶ mét lîng tiÒn ®Òu nhau lµ 10 triÖu ®ång.

+ Tû suÊt lîi nhuËn vèn trung b×nh trªn thÞ trêng lµ 20%. Yªu cÇu:

¦íc lîng gi¸ trÞ doanh nghiÖp theo ph¬ng ph¸p gi¸ trÞ tµi s¶n thuÇn.


17

17


-------------------------------------------------Bµi sè 22:

X¸c ®Þnh gi¸ trÞ doanh nghiÖp A dùa trªn çc tµi liÖu sau:1. TrÝch b¶ng c©n ®èi kÕ to¸n ngµy 31/12/N:

- Gi¸ trÞ TSL§: 3.500 tr ®ång .- Nguyªn gi¸ TSC§: 12.000 tr ®ång .

2. TrÝch b¸o ço kÕt qu¶ kinh doanh ë 31/12/N:- Lîi nhuËn tríc thuÕ: 1.100 tr ®ång .- ThuÕ suÊt thuÕ TNDN lµ 28% .

3. Sè tiÒn trÝch khÊu hao hµng n¨m lµ 1.200 triÖu ®ång, lîi nhuËn sau thuÕ thu nhËp t¨ng b×nh qu©n 2% mét n¨m.

4. Doanh nghiÖp cßn tiÕp tôc ho¹t ®éng thªm 7 n¨m. 5. íc tÝnh, sau khi doanh nghiÖp chÊm døt ho¹t ®éng gi¸

trÞ thanh lý TSC§ cã thÓ thu håi ®îc b»ng 4% nguyªn gi¸, gi¸ trÞ TSL§ thu håi toµn bé mét lÇn khi dù ¸n kÕt thóc.

6. Tû suÊt sinh lêi trung b×nh cña vèn trªn thÞ trêng lµ 10%/n¨m.

-----------------------------------------------------Bµi sè 23: Cã tµi liÖu sau vÒ doanh nghiÖp X:

1. TrÝch b¸o ço kÕt qu¶ kinh doanh trong 3 n¨m gÇn nhÊt:

§¬n vÞ tÝnh: 1.000.000 ®ChØ tiªu N – 2 N – 1 N

1. Doanh thu thuÇn. 2.100 2.300 2.5002. Gi¸ vèn hµng b¸n. 990 1.110 1.2203. Chi phÝ b¸n hµng. 210 220 240


18

18


4. Chi phÝ qu¶n lý. 250 250 2605. Lîi nhuËn tõ ho¹t ®éng kinh doanh.

650 720 780

6.Lîi nhuËn tõ H§TC vµ lîi nhuËn kh¸c.

203 162 132

7.Tæng lîi nhuËn tríc thuÕ. 853 882 9128.ThuÕ thu nhËp ph¶i nép (32%).

273 282 292

9. Lîi nhuËn sau thuÕ. 580 600 620

2. Çc th«ng tin bæ sung: - Çc kho¶n thu nhËp tõ ho¹t ®éng tµi chÝnh vµ çc ho¹t ®éng kh¸c ph¸t sinh mang tÝnh bÊt thêng, ngoµi kh¶ n¨ng dù b¸o cña doanh nghiÖp.- Doanh nghiÖp ®ang ë cuèi chu kú ®Çu t, khÊu hao lµ kh«ng ®¸ng kÓ.

- KÕt qu¶ ®iÒu tra tr¾c nghiÖm cho thÊy çc chuyªn gia kinh tÕ ®¸nh gi¸ träng sè sinh lêi cña çc n¨m: N-2; N-1 vµ N so víi t¬ng lai lÇn lît lµ:1; 2 vµ 3.- Chi phÝ sö dông vèn trung b×nh trªn thÞ trêng lµ

12%/n¨m.

Yªu cÇu: ¦íc tÝnh gi¸ trÞ doanh nghiÖp theo ph¬ng ph¸p hiÖn t¹i ho¸ lîi nhuËn thuÇn.


19

19


Bµi sè 24: ABC lµ mét c«ng ty cæ phÇn cã uy tÝn cao, chøng kho¸n ®îc niªm yÕt t¹i çc thÞ trêng tµi chÝnh lín trªn thÕ giíi, b¸o ço kÕt qu¶ kinh doanh ngµy 31/12/N, nh sau:

§¬n vÞ: 1.000.000 ®ChØ tiªu Sè tiÒn

1. Doanh thu thuÇn 12.4742.Gi¸ vèn hµng b¸n 9.2083.Chi phÝ b¸n hµng 6954.Chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp

704

5.Lîi nhuËn tríc thuÕ vµ l·i vay 1.8676.L·i tiÒn vay 2567.Lîi nhuËn tríc thuÕ 1.6118.ThuÕ thu nhËp 6449.Lîi nhuËn sau thuÕ 96710.Lîi tøc cæ phÇn 45011.Lîi nhuËn ®Ó l¹i 51712.Lîi tøc mét cæ phÇn 0.045Yªu cÇu: Gi¶ ®Þnh r»ng çc thÞ trêng tµi chÝnh trªn thÕ giíi ho¹t ®éng æn ®Þnh, Nhµ níc cã thÓ kiÓm so¸t ®îc çc yÕu tè ®Çu c¬, chi phÝ c¬ héi trung b×nh cña vèn trªn thÞ trêng lµ 12%/ n¨m. H·y x¸c ®Þnh møc gi¸ giao dÞch cã thÓ nhÊt vÒ cæ phiÕu thêng cña c«ng ty ABC, khi:

1- C«ng ty ABC theo ®uæi chÝnh s¸ch chi tr¶ lîi tøc cæ phÇn kh«ng ®æi, ABC chØ ph¸t hµnh cæ phiÕu thêng, kh«ng cã cæ phiÕu u ®·i.

2- C«ng ty ABC cam kÕt tr¶ lîi tøc cæ phÇn t¨ng ®Òu ®Æn ë møc 2%/n¨m.


20

20


Tµi liÖu tham kh¶o

1. Ban VËt gi¸ ChÝnh phñ, Tiªu chuÈn thÈm ®Þnh gi¸ quèc tÕ 2000, Nxb Thµnh phè Hå ChÝ Minh, 2003.

2. Ban VËt gi¸ ChÝnh phñ vµ V¨n phßng thÈm ®Þnh gi¸ ¤X-TR¢Y-LIA, Nguyªn t¾c vµ thùc hµnh thÈm ®Þnh gi¸, Ch¬ng tr×nh ®µo t¹o thÈm ®Þnh gi¸ giai ®o¹n I vµ II, Thµnh phè Hå ChÝ Minh - Hµ Néi, n¨m 2000, 2001.

3. TiÕn sÜ NguyÔn Minh Hoµng (2005), Nguyªn lý chung ®Þnh gi¸ tµi s¶n vµ gi¸ trÞ doanh nghiÖp, Nxb Thèng kª, Hµ néi.

4. KiÕn thøc kinh doanh (1990), §¸nh gi¸ çc xÝ nghiÖp, Nxb Licosaxuba.

5. LuËn ¸n cña TS. Ph¹m ThÞ Ngäc Mü: çc gi¶i ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÈm ®Þnh gi¸ ë ViÖt Nam trong nh÷ng n¨m tíi, 2003.

6. NguyÔn H¶i S¶n (1999), §¸nh gi¸ doanh nghiÖp, Nxb Tµi chÝnh, Hµ Néi.

7. §ç V¨n ThËn (1996), §¸nh gi¸ gi¸ trÞ doanh nghiÖp, Nxb T.P Hå ChÝ Minh.

8. §oµn V¨n Trêng, Çc ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ trÞ bÊt ®éng s¶n, Nxb Khoa häc kü thuËt, 1999.

9. §oµn V¨n Trêng, Çc ph¬ng ph¸p thÈm ®Þnh gi¸ trÞ m¸y mãc thiÕt bÞ, Nxb Khoa häc kü thuËt, 2004.

10. TrÇn Ngäc Th¬ (1996), Nh÷ng ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ çc doanh nghiÖp trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng ë ViÖt Nam, LuËn


21

21


¸n PTS khoa häc kinh tÕ, Trêng §¹i häc kinh tÕ T.P Hå ChÝ Minh.

11. C¸c v¨n b¶n ph¸p quy: Ph¸p lÖnh gi¸ 2002; LuËt §Êt ®ai 2003.

12. VÐronique Bessiere et Olivier Coispeau (1992), L'e'valuation des Entreprises, Collection Dirig'ee par Charles de La Baume.

HVTC, ngµy 20/08/2005.----------------------------------------------------------------------------


22

22

Chng 2: Kh¸i niÖm vµ nguyªn t¾c chung vÒ ®Þnh gi¸ … tap dinh gia TS.doc · Web viewChng...

Documents

Transcript of Chng 2: Kh¸i niÖm vµ nguyªn t¾c chung vÒ ®Þnh gi¸ … tap dinh gia TS.doc · Web viewChng...