Chinese Real Estate - 172B
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出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第十八期 ISSN 1941-7878 二○一一年四月三十日至二○一一年五月六日 總172期
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美國的房地產經紀較為發
達,房地產經紀活動
幾乎滲透到房地產交易市場的每
個角落。在美國有超過150萬人
從事房地產經紀業務,有資料顯
示,全美約有80% 以上的房地產
買賣是通過房地產經紀人實現交
易。而大多數房地產經紀人的收
入處於美國社會的中上等水平,
他們具有較高的社會地位。
美國房地產經紀業之所以發達
,是得益於他們在長期的發展中
建立的較為完善的房地產經紀管
理制度。
一、職業牌照制度
為了保證房地產經紀業的健全
發展,美國建立了嚴格的職業牌
照管理制度。美國法律規定除一
些律師等法律規定可以替他人買
賣房屋的個人和機構外,其他人
代為買賣房屋必須持有房地產經
紀人牌照,否則不能從事房地產
經紀業務,這樣就保證了房地產
經紀業從業人員的基本素質,避
免了一些機構和個人擅自從事房
地產 交易的中介活動。在美國,
申請取得房地產經紀職業牌照要
符合一定的條件,其中包括年齡
、品行、學歷、考試成績等方面
的要求。
經紀人 Agent 取得執照須具備
的條件是:年滿十八週歲,具有
誠實正直的良好聲譽,須持有已
執業的房地產Broker的簽名推薦
信,並證明該Broker有意日後雇
傭該申請人,申請人必須進修三
門與房地產有關的學科,並且考
試合格﹐取得學分證明﹐才具備
報考資格﹐最後通過加州房地產
經紀人考試。
取得經紀人牌照後,牌照持有
人要定期更新自己牌照,更新的
條件是完成規定的一定時數的有
關房地產方面最新課程的培訓。
在某些州,房地產經紀人間斷執
業超過二年,須重新參加考試取
得資格方能恢復執業。此外,美
國有關法律還規定了一些暫停或
吊銷房地產經紀人執照的條款。
同時,美 國法律還規定了所有房
地產經紀人牌照必須由房地產經
紀機構保管,以確保房地產經紀
人只在一個房地產經紀機構執業
,因為,美國各州頒發的房地產
經紀營業執照 不能在全國通用。
二、考試註冊制度
在美國,取得房地產經紀人牌
照要通過考試,參加考試還須具
備一定條件或資格。成年人參加
經紀人考試沒有學歷限制,但需
完成政府規定的成人培訓課程。
這些課 程內容主要包括合同、法
律、金融及市場營銷等方面的知
識,完成規定的相應培訓後方能
參加考試。在考試資格確認過程
中,美國特別重視對報名者職業
道德的審 查,凡有犯罪記錄或不
良紀錄的人都不得參加房地產經
紀人考試。
美國房地產經紀人考試內容主
要包括:財產權利關係,土地利
用控制與規劃,房地產估價與市
場分析、理財,經紀人法律,法
定信息披露,合同、產權轉讓、
房地產 實務、房地產應用數學以
及相關領域的專業知識。考試一
般由政府有關部門批准的非盈利
機構組織,由房地產經紀方面的
專業人士命題,確定合格標準,
最後由政府 部門審定。
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格後還不能執業,欲執業須在一
個房地產經紀機構 Broker 工作並
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Broker 報到州政府執照審核部門
進行註冊後才能執業。 執業後還
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B6•綜合要聞 二○一一年四月三十日至二○一一年五月六日 總172期 April 30~May 6 2011 www.ChineseBizNews.com
融資戲法面臨崩潰 印度房市危機端倪初現某種程度上而言 中國與印度有著相似的處境
房地產泡沫正在成為高懸在新興市場國家上空的達摩克利斯之劍。更值得注意的是,越是發展速度快的國家,這樣的泡沫以及可能引發的危機更甚。
【本報綜合報導】萊坊房地產經
紀公司(Knight Frank LLP)上週發表
報告稱,隨著借貸成本不斷上升而
信貸持續收緊,印度房地產行業正
面臨著大規模困境。報告指出,一
旦房地產開發商的資金鍊斷裂,大
規模降價拋售就將出現。
中國也面臨著類似問題。分析人
士認為,儘管中國的房地產市場過
熱現象並不像印度那樣廣泛而嚴重
,但仍然值得警惕並引以為鑑。
萊坊房地產經紀公司駐印度市場
總監Amit Goenka指出,印度房地
產開發商正承受著巨大的還貸壓力
,預計未來2~3年內印度房地產開
發商將向國有銀行和其他私營金融
機構歸還大約1.8萬億盧比(約合
408億美元)的貸款。而這些貸款
正由於不斷加息而變得日益龐大。
他指出,隨著信貸政策收緊,許多
放貸機構開始要求開發商提前還款
,使得開發商的現金流承受壓力。
我看到大規模困境正在出現。
Amit Goenka 表示,目前,開發商
還靠著融資戲法勉強存活,幾個月
後一切就會開始坍塌。
Amit Goenka 認為,目前印度房
地產開發商承受的還貸壓力非常巨
大。隨著信貸政策不斷收緊,這種
壓力還在持續增大:一旦超過了某
個臨界點,比如開發商的現金流不
足以償還貸款利息,那麼就會爆發
大規模危機。
這顯然是個債務陷阱,情況已經
開始反轉,今年將變得更加戲劇化
。 Amit Goenka預計,小型私有開
發商可能會破產,而整個房地產業
將會出現大規模的兼併與收購,以
及更多的不良資產。
為了遏制不斷飆升的通貨膨脹,
印度央行已經連續6次加息,累計
加息 150 個基點。在今年 3 月 17
日的最近一次加息後,印度基準回
購利率從6.5%升至6.75%,印度央
行還同時將反向回購利率提高25
個基點至5.75%。
最新數據顯示,印度消費物價指
數漲幅今年可能會超過兩位數,導
致央行繼續加息的可能性大大增加
。 房 產 服 務 公 司 仲 量 聯 行 Jones
Lang LaSalle 印度業務首席執行長
達特(Sanjay Dutt)上個月曾指出,
印度的很多房地產公司的融資利率
已經上升至21%~25%,而同期銷售
量則下跌了將近一半。印度房地產
研究機構 Liases Foras 的數據顯示
,孟買的房屋庫存週期已經上升到
28個 月。
某種程度上而言,中國與印度有
著相似的處境。
事實上中國房地產行業也面臨著
類似的問題,不過目前中國利率水
平仍然很低,尚沒有對房地產開發
商造成巨大壓力。Amit Goenka 指
出,通貨膨脹已經成為金磚國家房
地產市場繁榮面臨的重要威脅,並
可能給新興市場經濟帶來巨大衝擊
。
對於這一充滿危機感的警告,國
際著名投資大師吉姆•羅傑斯也同
意這一觀點。羅傑斯4月25日對《
第一財經日報》表示,中國與印度
處境相仿,尤其在一些沿海城市。
我覺得印度的房地產市場過熱情
況更加嚴重,範圍也更廣。隨著印
度房地產市場降溫,這將對印度整
體經濟造成更惡劣的問題。
金融機構在調查分析後也認為,
中國的房地產開發商目前的現金流
壓力還在可承受範圍之內。
在對中國主要房地產開發商進行
了現金流的壓力測試後,摩根大通
在2月末發布的中國房地產報告中
稱,即使所有地方政府措施都嚴格
執行與落實,中國開發商的現金流
也足夠抵禦今後幾個月內的惡劣市
場環境。
摩根大通分析指出,在開發商銷
量增長率為零的情景下,開發商仍
能夠取得現金流收支平衡。而即使
在銷量負增長20%的逆境下,開發
商的現金水平仍然足夠強勁到彌補
資金缺口。
儘管如此,若隱若現的房地產泡
沫仍然值得警惕。 IMF在4月發布
的半年度《世界經濟展望》報告中
警告,中國內地和香港特區的信貸
膨脹和資產價格漲勢令人擔憂。
這兩個經濟體的主管當局都已採
用了各種宏觀調控手段來約制,並
隨時準備採取更多行動。中國內地
早已開始調控信貸、提高準備金率
,並數次加息。IMF警告稱,對於
房價急劇下滑及其影響的擔憂正不
斷加重。
B6.環球地產
台灣奢侈稅 控房價作用有限【本報綜合報導】在4月23日於
北京舉辦的中華建築金石獎啟動儀
式上,來自台灣的中華建築金石獎
活動委員會台灣執行長、中華教科
文創新發展協會執行秘書長曾德賢
先生表示,台灣奢侈稅對抑制房價
上漲不會有太大的作用。
4月中旬,台灣立法通過特種貨
物及勞務稅條例,也被稱為奢侈稅
,條例規定,如果是屬非自用且6
月1日後要移轉,就會被課奢侈稅
,未來非自用住宅一年內買賣將課
稅15%,兩年內移轉課稅10%。
而當前大陸對於房產的轉讓徵稅
則如此規定,個人將購買不足5年
的非普通住房對外銷售的,全額徵
收營業稅。與此相比,台灣奢侈稅
控制的年限太短,當地人認為把時
間範圍擴大到三、四年,影響的範
圍就會更廣,作用更明顯些。曾德
賢分析說。
由於調控威力逐步被市場消化,
中央在繼去年4月首輪調控後,又
在當年9月及今年1月出台更猛烈
的政策。但和大陸有所不同的是,
台灣的政策通過立法後,一段時間
內就不能再更改。曾德賢介紹說,
但更重要的是,台灣經過多年開發
後,可用及供應的土地特別少,這
決定了當地的房價很難降下來。
曾德賢介紹,其實,台灣樓市的
投資投機比例也很高,一些比較有
錢的人都通常擁有許多套房產,通
過奢侈稅調控也是有必要的。而媒
體援引機構統計數據顯示,初估全
台房屋持有未滿2年有121411戶
,持有未滿1年有51182戶,總計
超過17萬戶屋主。
和大陸房地產市場相比,台灣的
房地產市場化程度更高、更成熟,
如大陸普遍採用的限購等行政性抑
制方法在台灣不會使用。
威廉王子婚禮 催生租房生意 帶來1億英鎊收入【本報綜合報導】在威廉大婚之
日的前後一周裡,租房需求增加
36%。面對千載難逢的商機,精明
的倫敦市民寧願把自己的房子租給
遊客。據估計,婚禮催生的租屋生
意將給倫敦業主們帶來高達1億英
鎊的收入。
隨著大量歐美亞遊客湧入倫敦觀
禮,在威廉王子婚禮舉行的這個週
末,英國倫敦城內、特別是市中心
的酒店爆棚,一房難求。精明的倫
敦市民從中看到了商機,寧願把自
己的房子租給遊客。據估計,婚禮
催生的租屋生意將給倫敦業主們帶
來高達1億英鎊的收入。
記者26日向倫敦一家地產代理
公司查詢得知,倫敦民居的租金從
每週30英鎊(一戶民宅的一個房間
)到3500多英鎊(倫敦市中心一整
棟房子)不等。
據記者了解,倫敦當局沒有對市
民出租自家房子所收取的租金設置
上限。也就是說,業主可以隨意叫
價。由於房子供不應求,許多業主
不愁找不到人租房子。
據一家英國網站的負責人史蒂夫
透露,在威廉王子大婚之日的前後
一周裡,租房需求增加36%。其中
,來自德國、日本和美國的租客數
字更是暴漲106%。目前,威廉大
婚也成為倫敦酒店業在2012年倫
敦奧運會舉行期間接待能力的一場
“模擬考試,考驗著倫敦警方的危
機應對與預警能力。
面對大量皇室婚禮粉絲和遊客的
湧入,倫敦酒店業顯得有點應接不
暇,這不免令人擔心到明年奧運會
舉行時,當地是否有足夠的酒店接
待世界各地的代表團和遊客。
遊客搶購王子婚慶紀念品、民眾
準備街頭派對……在倫敦,婚禮對
零售業所產生的推動力已經顯現。
英國當局估計,婚禮當天,倫敦餐
飲、酒水的銷售額勢必會大幅上升
,酒吧等娛樂場所更是會迎來銷售
高潮。零售業分析師預計,婚禮可
直接拉動大約6.2億英鎊的零售業
消費。
此外,旅遊業在婚禮前後也會進
入一個火爆期。另外,全球電視直
播等同於在海外為倫敦打廣告,會
產生入境觀光效益。不過,也有英
國市場和經濟分析師預判,威廉王
子的婚禮及相關活動對英國經濟的
推動力“溫和有限,而且可能被全
國放假1天所帶來的生產損失所抵
消。英國政府先前已宣布29日全
國放假1天。因放假產生的經濟產
值損失可能會抵消婚禮拉動的消費
收益。
一些出租司機們表示,婚禮當天
市區很多交通要道封鎖,加上很多
人為避免人流選擇留在家中收看婚
禮直播,預計營業額會大幅下降,
有些司機甚至表示當天寧願停工1
天。
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天井的遮陽架,不管怎樣定期投
資油漆養護,最後都會腐朽發黑
甚至垮倒,顯得陳舊破敗與不安
全隱患。
和木製品不同,現在的塑鋼建
材都是用高分子的超強塑料製成
。無論圍欄或天井遮陽架,所用
材料堅硬又有韌性,外表鍍有一
層瓷一樣的光澤,無刺,不開裂
,不會被蟻蟲啃蝕,也不會因潮
濕而腐爛。無需任何油漆養護。
正因為這些特質,在房屋裝修
市場上,塑鋼圍欄脫穎而出,走
進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭
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形,安裝靈活,易於清洗等諸多
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Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC材料製成,不含任何再生材
料,(所謂再生材料是指已被使
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料是可以重復使用的,但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何
再生材料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色,產品材料中包含10%的二氧
化鈦(Ti02)及其他化學添加劑
,從而防止紫外線對材料所造成
的侵蝕。一般的Vinyl產品用久後
會發黃,就是因為紫外線的緣故
,而Nice Fence Co的產品中含有
有效的阻止紫外線成分,從而保
證了對極強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度,而
且不易燃。正因為如此,VINYL
被歸為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co 產品中有一種化
學復合材料是專門抵御衝撞力的
,這種材料使得他們的產品在抵
御衝撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗
,在正常情況下,只要用家用的
衝水管沖洗即可,特別的污漬只
要用一般浴缸的清洗劑就能清洗
乾淨。
替換方便
Nice Fence Co 的產品具有高防
撞性能,但異常強大及直接的撞
擊(比如汽車的撞擊)會造成損
壞,所以他們產品的另一個優點
就是其部件替換方便,
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠,而VINYL材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化,
材料成分中那些用於防止撞擊的
成分同樣也有益於圍欄抵御低氣
溫的能力。
更安全
還有,VINYL的表面光滑無孔
,沒有鋒利的邊緣或刺片,所以
與木制圍欄相比,對孩童及寵物
更安全。
新工藝
Nice Fence Co的另一個特點是
,他擯棄了第一代第二代塑鋼圍
欄使用膠水粘合的缺陷,採用新
工藝加工,所有材料溝槽鑲嵌,
接痕更加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些,(除非你用最優質的木
材,那樣的話,兩者的價錢大約
打平)但是一旦安裝完畢,你無
需再花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆,打磨,修理,替換,
而目前木材成本在增加,質量在
下降(質量下降的原因為現在多
用幼齡木材)所以VINYL的產品
更具吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄,除
了常見的白色,還有木紋色,以
及可供顧客自己刷油漆的貼心選
擇。款式更是多種多樣。
Nice Fence Co 產品有條件終生
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室內4029呎 地大13675呎 豪華設計裝潢及設施 近大華超市及高中
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5房4.5浴 2004年建 3566呎 地大6098呎樓下1房1浴 4車位車庫 近小學/公園
4房4浴 2006年建 3306呎 地大9148呎3車位車庫 格局寬敞
3房2.5浴 1989年建 1875呎 地大5763呎多項升級裝修 交通方便
全部2房1浴 占地20996呎 安全門控 近Old Twon 穩定租客 年租金收入$308,000
4房4浴 2006年建 3306呎 地大7405呎樓下1房1浴 3車位車庫 大客廳 升級廚房
5房3.5浴 2007年建 3849呎 地大7405呎位於EASTVALE 設施齊全 近購物中心/公園
3房2.5浴 1999年建 2162呎 地大10155呎優越地段 高挑屋頂 大閣樓 大草坪院落
全部2房浴 占地16553呎 安全門控交通方便 穩定租客 年租金收入$119,760
5房3.5浴 2004年建 3512呎 地大6969呎三層紅利房 3車位車庫 近高中
3房3浴 1998年建 1405呎 地大3900呎高挑屋頂 大主臥 大廚房 大壁櫥
6房4浴+紅利房1998年建 3050呎 地大6991呎樓下1房1浴 主臥帶壁爐陽臺 泳池SPA
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Pasadena 22單位公寓 $3,288,800Pasadena 22單位公寓 $3,288,800
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Pomona 10單位公寓 $1,350,000Pomona 10單位公寓 $1,350,0006單位 全部為1房1浴年租收入約$53,280
Pomona 6單位公寓 $480,000Pomona 6單位公寓 $480,000
Chino Hills 銀行屋 $575.000Chino Hills 銀行屋 $575.000
Corona 銀行屋 $369,900Corona 銀行屋 $369,900
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