“Evaluación del Negocio Inmobiliario”Colegio de Ingenieros

CHARLA GESTION DE MEGAPROYECTOS

Felix de AmestiURBE

Noviembre 2002

¿POR QUE LOS MEGAPROYECTOS?

Control de proyecto y de territorio de influencia Control del mercado y competencia Capitalizar sobre lo invertido, capturar costo posicionamiento Acceder a bajo valor de suelo Oportunidad de diferenciación del resto de competencia Independencia del resto de ciudad Capturar plusvalía Diversidad de negocios y financiamientos Cambio de uso de suelo a la medida Proyectos de desarrollo a largo plazo

¿ES UN INVENTO DEL MERCADO?

Semejanzas con otros países en situaciones parecidas American dream vs. Chilean dream EEUU:Autopistas

1920: 9 millones de autos, 1940:32 mill, 1965: 75 mill.1947 Highway Plan1970 New Town Corporation (HUD)

EEUU: New Towns1960 New Town Plan Regional Washington (Reston Columbia)1969 New Town Committee for Urban Growth Policy 110 New Towns para 20 mllones de hab.

EEUU:Megaproyectos 1930 Rockefeller Center (Barrio Paris Londres)1933 (PWA) F.D. Roosvelt Big Deal (75% equipamiento)

Chile: MOP: Carreteras, concesiones e inversiones públicas Modelo de ciudad y aspiración ciudadana: Ciudad Jardín, Ciudades nuevas

autosustentables, Nuevo Urbanismo

EL CASO DE SANTIAGO

La Región Metropolitana: 1.560.000 hectáreas (0.75% nacional) Mancha Urbana 55.000 hás (Tuvo 90.000 con dec.420) 5.860.000 habitantes (40% del país) Absorbe 1.000 hás anuales de suelo rural (últimos 10 años) 65% suelo a residencia 35% a industria 24% altos ingresos y 28% vivienda social Desde 1990 hay migración a periferia 150.000 mudanzas anuales En 25 años Santiago agregará 35.000 hás dentro y fuera del límite urbano.

POLITICAS URBANAS

Densificación: Se quitaron 30.000 hás y se obliga a 150.000 hab/há.Residencias centrales: Corporación de desarrollo de SantiagoExpansión del metro, autopistas intraurbanas (Costanera norte, autopista central, Pie Andino)Aceptar y fortalecer nuevas centralidades (La Florida, Puente Alto) Proyectos Bicentenario (Anillo, Portal Bicentenario)

Expansión: Pie de monte cota 900 y 1000Provincia Chacabuco y Melipilla Talagante ZUDC: Mínimo 300 hás, autosustentables, se pagan todos los costos de infraestructura (Caminos estructurantes (%) conectores mayores y menores, areas verdes, áreas de trabajo, suelo para vivienda bajos estratos, colegios, carabineros, etc). ZUDC flotante. Restituir servicio de tren (Melitren, Til-til tren)

INCENTIVOS RECIENTES (10 años)

Fondos de inversión inmobiliario a mediano plazo Normativa de expansión incentiva grandes proyectos Estado traspasa responsabilidades a privados Mercado de oferta de productos nuevos Falta de confianza en contexto Megalomanía

ACTORES

Dueños de terrenos Asociación de dueños con inversionista y desarrollistas Asociaciones lebres: Ciudado con medidas de éxito disímiles Desarrollista Constructoras Asociaciones profesionales: educar, informar y compartir experiencias: ULI y

métodos de otros países . Ej: Japón

CONVIDADOS DE PIEDRA

Sector público en todos los niveles Algunos: DOM, Municipalidad, SEREMI, COREMA, CORE Mr. Reunión (parte tarde y no termina nunca) Aportes de infraestructura (mucho mas de lo imaginado, menos de lo exigible) Retrasos, e incluye los propios

¿DONDE? EJEMPLOS EN SANTIAGO Y REGIONES

Paños rurales: Especulación, Cambio de uso de suelo.TIPOS Y TAMAÑOSSuburbanos baja densidad (residencial e industrial)500 - 3000 hectáreas ciudad nueva (Chicureo-Curauma)

Densificación: Santiago Centro, parque de los reyes, corredores urbanos, centros comerciales, nuevas centralidades: TIPOS Y TAMAÑOSUrbanos alta densidad (usos mixtos)10 hectáreas oficinas y comercio(Nueva Las Condes, mall Vespucio)

Expansión urbana: Pie de monte, nuevas comunas, desarrollos autosuficientes (ZUDC) Chacabuco,Vivienda socialTIPOS Y TAMAÑOSSuburbanos baja densidad (residencial e industrial)200 – 400 megaproyectos (el parque, valle escondido)30 – 150 conjunto residencial de constructoras (ciudad del este)

“Back to the city” y Ciudad Amable: Ciudades nuevas, borde costero lacustre, fluvial y marítimo. Enfasis calidad

Polos de Inversión: Proyectos Bicentenario, aportes públicos Oportunidades recientes: Terrenos institucionales (militar, servicios,

instituciones, INVIA) Proyectos turísticos y recreativos: Bordes costeros, resorts 2° vivienda,

expansión balnearios costerosTIPOS Y TAMAÑOSUrbanos densidad media (residencial, oficinas, turístico)20 – 30 hás (Parque de oficinas, resorts)Ilimay, parque empresarial

GESTION

Etapa 1: “Con terreno, pero sin ni uno” Armar el oportunidad de negocio

Dueño de terreno lo ofrece a la venta o a consultora, inseguro sin espaldas Dueño decide que hace (participa, vende, aporta, se pone) Consultor o dueño busca socio capitalista y /o desarrollista Definición de negocio, estructura, medidas de éxito Chequeo con expertos Formar equipo preliminar

Etapa 2: Gestión de factibilidad: EstudiosTransformar terreno en un negocio inmobiliario, plusvalía y certezas.

Instituir gerencia y directorio Normativa: ZDUC, seccional, PRC, PRMS. Viabilidad y que se puede hacer Técnica: agua, sanitaria, ambiental, vial. Define costos

Mercado: perfil de producto, mix, absorción en el tiempo Física: plan maestro, ordenamiento, etapas, macrolotes Negociación de aportes viales y de infraestructura

Etapa 3: Financiamiento, socios y 1ª EtapaGerencia de desarrollo de proyectos

Definición precisa de macrolotes a desarrollar y etapa detonante Se acota negocio y expectativas Algunos salen otros entran Desarrollo de proyectos de arquitectura e ingeniería Marketing 1 Financiamiento para aportes y obras Búsqueda de desarrollista, constructora Constitución de empresas sanitarias, agua si se requiere

Etapa 4: Licitación, Construcción , marketing

Financiamiento obtenido Actores finales contratados Licitación de construcción Construcción: proyectos de urbanización, infraestructura, paisajismo, obras

exteriores, viviendas o edificaciones, (caseta de ventas, casas piloto.) Marketing y posicionamiento (Peñalolén, Huechuraba, Rapel)

Etapa 5: Ventas, feedback y ajuste

Fuerza de venta: Venta dirigida, en verde, con financiamiento Seguimiento Ajustes de precio Diversidad Margen de utilidad

Etapa 6: Administración y post venta

Ajuste de proyecto, cambio de perfil y de productos Nuevos socios para capturar valorización de negocio, Definir Exit plan, nadie se queda para siempre, agotamiento Profesionalizar empresa desarrollista y/o construcción Bajar costos de producción

DESAFIOS Y DEMONIOS GENERALES

No debieran existir/no existen para mercado y autoridad Capital inmovilizado monto de inversión

Normativa lenta e insegura Costos de infraestructura Incompatibilidad de socios Ejs. Pedidas de autoridad cambiante Trámite ambiental Definir mercado y negocio a 20 años plazo Desconocimiento del negocio y “hands off” Escasez de desarrollistas, abundancia de especuladores “Hay que” posicionar territorio sí o sí

DESAFIOS Y DEMONIOS NUEVOS

Economía Antimegaproyectos: Mercado lento Costo financiero de terreno grande por lento desarrollo Socios y desarrollistas se interesan por componentes pequeños Infraestructura cara, exigencias aumentan Costo de gestión alto, trámites sin límite 5 year exit plan no existe, se aburren y es dificil salirse

CONCLUSIONES

Gestión, gestión, gestión: Paciencia con sector públicoTomar en serio la normativa, Saber negociar

Financiamiento a bajo costo: Terreno a bajo costo: Costos de urbanización macro de bajo costo Individualizarse: Valientes, con visión: “Cuento” Profesionalizarse: ULI, Viajar y ver el futuro Diferenciar hitos con calidad: Posicionar, innovar siempre paga Ej: El Parque Buenos socios y compatibles Clara estrategia de salida a mediano plazo Profesionalizarse: Bien acompañados, Equipo fuerte, socios compatibles No

delegar todo, acompañar, educarse, estar al día de tendencias urbanas y de mercado.

Negocio claro: Medidas de éxito personales y por socio, equilibrio, Incorporar ruta de escape, ser generoso, mantener costos bajos