CBRE - Hội Thảo Chuyên ĐềCBRE - Hội Thảo Chuyên Đề 30/03/2010 Gia tăng giá trị...

CBRE - Hội Thảo Chuyên Đề

30/03/2010

Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư

Hoạch định ngân sách vận hành toà nhà

CB Richard Ellis |

MỤC LỤC

• Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Dòng tiền hoạt

động thuần

• Cập nhật tình hình thị trường – Những biến động

• Tác động đối với quy trình hoạch định ngân sách

• Tổng quan về Chi phí và những ứng dụng thực

tiễn

• Tóm lược chung

CB Richard Ellis |

Gia tăng giá trị cho chủ đầu tư – Khái niệm

Ghi chú:FCF – dòng tiền thuần của doanh nghiệpV – giá trị của doanh nghiệp

CB Richard Ellis |

Dòng tiền hoạt động thuần trong dự án BĐS

CB Richard Ellis |

Thị trường cho thuê văn phòng – Tổng Cung & Cầu

CB Richard Ellis |

Vòng đời của một toà nhà

Thiết lập Xây dựng Hòan thiện

Quản lý

Marketing /Cho thuêPhát triển

Dòng tiền

Thời gian

Vòng đời của 1 tòa nhà

CB Richard Ellis |

Hoạch định ngân sách

• Biên độ sai số nhỏ/ Khả năng thành công bị thu hẹp

• Thời gian hoàn vốn dài hơn -> tăng chi phí vốn

• Hoạt động trong phạm vi hạn định giá ngắn hạn

(ví dụ: chi phí biến đổi)

• Chuyển dần chi phí vận hành sang chi phí Marketing

xuyên suốt

• Cung cấp dịch vụ mới – Duy trì khách thuê – Chi phí

hoạt động tăng

• Số lượng chi phí không thể chi trả – chi phí hoạt động

tăng

• Chiến lược cho thuê hiệu quả hơn

CB Richard Ellis |

Hoạch định ngân sách

• Vị trí cho thuê trong các toà nhà rải rác hơn

• Thời gian lấp đầy toà nhà kéo dài

• Điểm hoà vốn thay đổi

• Rất khó để diện tích lên đến 99% -> khó đạt được

sự cắt giảm chi phí cố định như mong muốn

• Làm quen với “Chi phí mục tiêu”

• Thực hiện hoạch định ngân sách hoạt động ở giai

đoạn sớm hơn (giai đoạn thiết kế)

• Bắt đầu ứng dụng những mô hình biến đổi (vd:

Phương pháp phân tích Monte Carlo)

CB Richard Ellis |

Phân tích chi phí

CB Richard Ellis |

Phân loại chi phí

• Phí biến đổi

Phí trên từng đơn vị Tổng phí

Tổng số Tổng số

vd: Phí điện năng

CB Richard Ellis |


• Phí cố định



vd: Phí bảo hiểm

CB Richard Ellis |


• Chi phí cố định (chi phí phân khúc)



vd: Phí bình tụ điện bổ sung trong hệ thống điều hoà không khí

CB Richard Ellis |

Lí do?

Nên lưu ý:

• Thị trường đã sang giai đoạn trưởng thành và

khách hàng hiện nay hiểu biết hơn

• Biến độ sai số nhỏ

• Tính toán của chủ đầu tư càng hiệu quả thì xác suất

thành công càng lớn

CB Richard Ellis |

Hạn định giá ngắn hạn và dài hạn

• Hạn định giá ngắn hạn = Chi phí biến đổi (chi phí hoạt

động) -> Chiến lược cho thuê!

• Về lâu dài các chi phí phải được chi trả, bao gồm tất

cả chi phí cố định, ví dụ như phí bảo hiểm

• Chú ý: Phần lớn các chi phí đều bao gồm cả chi phí

biến đổi và chi phí cố định

CB Richard Ellis |

Ví dụ về chi phí hỗn hợp

% chi phíChi phí hàng tháng (USD) monthly nếu

cho thuê 100%Chi phí biến đổi Chi phí cố định

100% Chi phí hành chính 50% 50%

100% Chi phí vệ sinh 70% 30%

Chi phí khấu hao 0% 100%

100% Chi phí điều hoà 70% 30%

100% Tiền điện (chiếu sáng) 80% 20%

100% Tiền bảo hiểm 0% 100%

100% Chi phí quản lí toà nhà 20% 80%

100% Chi phí tôn tạo cảnh quan môi trường 0% 100%

100% Chi phí pháp lý 100% 0%

100% Chi phí trang trí nội thất toà nhà 100% 0%

100% Chi phí Marketing và xúc tiến hoạt động 0% 100%

100% Chi phí quản lý bãi đỗ xe 100% 0%

100% Chi phí thu nhặt rác 80% 20%

100% Chi phí sửa chữa và bảo dưỡng 70% 30%

100% Chi phí an ninh 70% 30%

100% Chi phí phúc lợi 20% 80%

100% Tiền nước/ Cấp thoát nước 80% 20%

CB Richard Ellis |

Ứng dụng thực tế

•Phí dịch vụ bao gồm những chi phí gì?

•Chi phí trên từng m^2?

•Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí?

CB Richard Ellis |

Phí dịch vụ bao gồm

• CHI PHÍ HÀNH CHÍNH

Phí quản lý

Chi phí nhân sự

Chi phí hoạt động văn phòng

Chi phí tổ chức sự kiện

Chi phí ban đầu và thiết bị cho văn phòng điều hành của ban quản lý toà nhà

• CHI PHÍ DỊCH VỤ TOÀ NHÀ Dịch vụ an ninh - hệ thống camera thay vì các nhân viên bảo vệDịch vụ vệ sinhBảo hiểm toà nhàBảo trì toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)Khuôn viên cây cảnh và các trang tríBảo trì hệ thống kỹ thuật toà nhà (sửa chữa và bảo dưỡng)Các trang thiết bịQuỹ dự phòng (có thể sụt giảm nhiều nếu hiệu suất cho thuê thấp)

CB Richard Ellis |

Chi phí trung bình – Văn phòng

Tỉ lệ % trên tổng chi phí

Hành chính/ Quản lý 28.91%

Sửa chữa và bảo trì 2.29%

Diệt côn trùng 1.35%

Vệ sinh 8.19% An ninh 14.33%

Năng lượng 36.05%

Nhân lực 8.88%

CB Richard Ellis |

Chi phí trung bình – Trung tâm thương mại

Hành chính/ Quản lý 9.44%

Sửa chữa và bảo trì 13.32%

Diệt côn trùng 0.40%

Vệ sinh 4.00%

An ninh 7.22%

Năng lượng 34.64%

Nhân lực 30.98%

CB Richard Ellis |

Chi phí điện năng trung bình – qua 1 năm

Chi phí điện năng trung bình cho toà nhà hạng B khoảng 10.000 m2

CB Richard Ellis |

Chi phí điện năng

Chi phí phụ 14.00%

Các thiết bị khác 8.00%

Thiết bị văn phòng 8.00%

Thiết bị nấu nướng 2.00%

Tủ lạnh 4.00% Đèn chiếu sáng 26.00%

Bình nước nóng 8.00%

Điều hòa/ Thông gió 30.00%

CB Richard Ellis |

So sánh với tiêu chuẩn thế giới

Máy biến thế 7.60%

Các thiết bị khác 16.90%

Hệ thống thông gió 1.30%

Máy tính 2.40%

Thiết bị nấu nướng 2.50%

Máy hút ẩm 3.10%

Tủ lạnh 5.00%

Các thiết bị điện tử 6.70%

Bình nước nóng 9.30%

Thiết bị làm mát 9.40%

Đèn chiếu sáng 13.00%

Thiết bị sưởi 22.80%

CB Richard Ellis |

Phí tiêu thụ năng lượng

• Do Năng lượng là

– Một trong những chi phí cao nhất

– Dễ đo lường

Thu phí năng lượng từ khách thuê là vấn đề then chốt trong hợp đông cho thuê

CB Richard Ellis |

Phí tiêu thụ năng lượng – Mẫu

Toà nhà Hạng B

Expenses Percentage

Salary 16.60%

Electricity 73.91%

Water fee 1.94%

Fee for sanitary material

3.17%

Other fees 4.38%

CB Richard Ellis |

Phí tiêu thụ năng lượng– Mẫu

CB Richard Ellis |

Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí

• Cách hoạt động của khách thuê

• Qui định của toà nhà

• Qui định và nội quy hành chính

• Hệ thống lắp đặt M&E

• Đội ngũ vận hành giàu kinh nghiệm

• Hợp đồng thuê

CB Richard Ellis |

Những điều nên làm và nên tránh trong hoạch định ngân sách

• Nên tránh nhân diện tích cho thuê với một số cố định

• Nên tránh tính chi phí theo tỉ lệ % của doanh thu

• Nên tránh coi các chi phí như nhau

• Nên tránh suy diễn từ báo cáo tài chính của những tháng đầu

năm

• Nên tránh suy diễn số liệu từ hoạt động củanhững toà nhà khác

• Nên dự toán đến các trường hợp có thể xảy ra

• Nên cân nhắc các tính toán của nhà cung cấp M&E

• Nên sử dụng KWH thay vì USD / VND

• Nên sử dụng m^3 thay vì m^2

CB Richard Ellis |

THẮC MẮC & GIẢI ĐÁP

CB Richard Ellis |

49

33

Văn phòng CBRE toàn cầu

XIN CẢM ƠN!

© 2008 CB Richard Ellis, Inc. Chúng tôi đã thu thập những thông tin trên từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Các thông tin này đã được đưa ra với giả thuyết là có khả năng có sai sót, bỏ sót, thay đổi giá bán, giá thuê và các điều kiện khác trước khi được bán, cho thuê hay tài trợ vốn, hoặc bị thu hồi mà không có thông báo. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được các hoạt động hiện thời và tương lai của tài sản. Quý vị cũng như các chuyên viên tư vấn về thuế và pháp lý của quý vị cần tự mình tiến hành điều tra khảo sát về tài sản và giao dịch

Có trên 480 văn phòng trên tổng số 60 nước

CBRE - Hội Thảo Chuyên ĐềCBRE - Hội Thảo Chuyên Đề 30/03/2010 Gia tăng giá trị...

Documents

Transcript of CBRE - Hội Thảo Chuyên ĐềCBRE - Hội Thảo Chuyên Đề 30/03/2010 Gia tăng giá trị...