CASBEE不動産の展開について · ・...

CASBEE不動産の展開について

伊香賀俊治

慶應義塾大学教授

CASBEE研究開発委員会総括幹事

建築物の省エネ性能に関する評価・表示シンポジウム（2014.02.28）

（カラーの場合）

（モノクロの場合）

Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC) 1

資料②

CASBEE 不動産マーケット普及版の開発

不動産鑑定評価と建築環境性能評価の分野が協働して、

CASBEE研究開発委員会（村上周三委員長）内に

CASBEE不動産検討小委員会（村上周三委員長、伊藤雅人幹事、高井啓明幹事）を設置し、2012 年に「CASBEE 不動産マーケット普及版」を開発

既存オフィスビルの評価を目的とし、使い勝手を優先して大幅に評価項目を絞り込むとともに、国際的ツールとの読み替えができるようにした

公表の概要、具体的評価、認証制度・評価員制度について説明する


開発の背景（1）

①現在のCASBEEはDfE（Design for Environment）コミュニケーショ

ンツールとして緻密に作り上げられているが、不動産市場へ環境

配慮型不動産の普及を促すツールとしては、まだ十分機能して

いない。

②2010年２月に「CASBEE不動産評価活用マニュアル」を公表した

が、多くの不動産評価関係者からは作業内容が細かすぎるとの

指摘もあり、使い勝手の向上が課題である。

③海外投資家や外資系テナントが日本の不動産を検討する際に、

LEED等との評価互換性に関する照会を受けることがある。LEED、

BREEAMなどと共通の項目で評価し、読み替え可能であることが

求められている。


開発の背景（2）

UNEP SBCI：国連環境計画 Sustainable Buildings and Climate Initiative

UNEP FI PWG：国連環境計画金融イニシアティブ不動産ワーキンググループ Financial Initiative Property Working Group

④UNEP SBCIにおいて、エネルギー/温室効果ガス、水、資源/廃

棄物、生物多様性、建物内部環境、経済等の項目に関して世界

共通指標を作り上げる動きがある。

⑤UNEP FI PWGは、”An Investor’s Perspective on Environmental

Metrics for Property”において、シンプルで費用のかからない、

互換性の高いツール作成を各国の建物環境性能レーティング・

システムの作成当事者に提言している。


CASBEEマーケット普及版への海外からの反応

In Japan CASBEE is beginning to discuss with market participants a short form version of CASBEE metric (the CASBEE for Market Promotion tool.) In the US and Europe, LEED and BREEAM are also beginning to roll out ‘short-form’ versions of their better known measurement schemes, for existing stock.

現在の不動産の環境性能評価手法の使い勝手の悪さを指摘した上で、投資家の視点からの見解が示されたレポート

CASBEEマーケット普及版が言及されている（米国のLEEDや英国のBREEAMも追随の動きがあると）


CASBEE不動産マーケット普及版のイメージ

・ UNEP SBCI等で検討中の国際的な共通項目を網羅するとともに、

LEED等との読み替えも可能な項目設定を行う

・できる限り項目数を少なくする

・補助ツールとの組合せにより、不動産評価との連結を可能にす

る

・既存の法律や基準の枠組み(建築物衛生管理基準、住宅性能表

示制度、リサイクル法など)を有効に活用する

・不動産関係者に広く使ってもらえる仕組み（認証資格や研修制度

など）をつくる

・正式版のCASBEE評価を必要としない

・今回は新築または既存の事務所を対象としたツールを検討し、

今後は住宅等の他の用途にも順次拡大する



• シンプルで、比較可能で、互換性のあるシステムを作り上げる

• 世界共通の指標をカバーする

• 不動産評価に連結させる

世界の建物環境性能評価システム

(例 BREEAM, LEED, Green Star…)

UNEP SBCIが検討

する世界共通指標

（エネルギー/GHG、水、資源、室内環境、生物

多様性、経済性）現在の CASBEE

約110 項目 CASBEE

不動産市場普及版のイメージ

（20項目程度）

世界の建物環境性能評価システムの方向性はこのようになるのが良いと思われる…

世界の「共通指標」を共有する

各国固有の項目も含める

不動産評価に連結させる

“DfE（環境配慮設計）”向けシステムと“投資家向け”システムを共存させる

世界のDfE 向け建物環境

性能評価システム

世界共通指標DfE向けCASBEE

1/10/2010 Masato Ito

投資家向け

CASBEE

投資家向け建物環境性能評価システム











投資家向け

CASBEE












投資家向け

CASBEE



UNEP SBCIのサステナブル建築インデックス項目指標単位

エネルギー／温室効果

ガス排出量

Energy/ GHG

エネルギー消費量原単位

CO2排出量原単位

kWh/㎡/年

kgCO2e/㎡/年または kgCO2e/人/年

水

Water

貯留・処理・使用する雨水及び衛生の水 M litre/㎡/年

資源利用

Materials

建設段階で使用した再生資材率％（重量）

室内環境品質

Indoor Environmental

Quality （IEQ）

室内空気汚染レベル

机上照度

騒音

温熱快適性

汚染レベル/㎥

Lux

dB

PMV index

生物多様性

Biodiversity and Land

Use

既存宅地及びグリーンフィールドを避けた

立地の選択

Yes/No

（目標：ゼロあるいはポジティブな生物多

様性へのインパクト）

経済性

Economics

経済指標を本インデックスに含める合意は

なされていないが、LCC を尺度として含め

ることを提案

US$/ｍ2/年（計算値）


遵法性と必須項目

分類法基準

（誰もが遵守）法基準

（該当者は遵守）法基準

（努力義務）

エネルギー/温室効果ガス

-

省エネルギー法（新築等の省エネ基準）東京都環境確保条例（排出量総量削減*）

省エネルギー法（排出原単位の削減*）

水 - - -

資源利用／安全廃棄物処理法＋条例（廃棄物の適正な分別、保管、収集、運搬、再生、処分等）

建築基準法の新耐震基準（1981年以降、耐震基準強化）

-

生物多様性/敷地外来生物法（特定外来生物の飼養、栽培、保管、運搬、輸入禁止）

外来生物法（未判定外来生物の輸入届出）

環境省が「適切な取扱いについて理解と協力をお願い」（要注意外来生物）

屋内環境労働安全衛生法（事務所衛生基準）建築物衛生法（建築物環境衛生管理基準）

健康増進法（分煙効果判定基準）建築物衛生法（建築物環境衛生管理基

準）

（環境性能評価における扱い）

質問票にて回答を受けるとともに、一定のエビデンスを確認（ERあれば概ねカバー）

必須項目とし、一定のエビデンスを確認

必須項目とし、一定のエビデンスを確認

*総量削減、原単位削減は、環境性能上の義務とは性質が異なる


20

10

35

20

15

CASBEEマーケット普及版

sustainable site

water

energy/GHG

material/durability& Reliability

Indoor Environment Quality

management

innovation

regional

100

26

10

35

14

15

6 4

LEED-NC

sustainable site

water

energy/GHG

material/durability& Reliability

Indoor Environment Quality

management

innovation

regional

110

・主要な世界の評価ツールの重み付けとの整合に留意して加点方式を採用・CASBEE 標準版等のBEE 表示は用いない・評価項目は、必須5 項目、加点項目16 項目、加点ポイント合計は満点時に100 点となるように構成

LEED-NC

BREEAM

CASBEE-NC

CASBEE不動産マーケット普及版

11

CASBEE不動産マーケット普及版の重み付け

Copyright2014 Japan Sustainable Building Consortium (JSBC)

A：設計・評価ツール（標準版・簡易版）

Ｃ：補助ツールＢ：不動産市場への

普及促進ツール（超簡易版）

＜投資家＞

＜不動産会社＞

＜設計者＞

CASBEE 新築

CASBEE 既存 CASBEE 不動産マーケット普及版

・LEED,BREEAM 等と読替え可能

・UNEP 提案の共通指標を反映

＜テナント＞＜金融＞

＜ビルオーナー＞＜自治体＞＜施工者＞

＜メーカー＞

経済性評価ツール

CASBEE 改修

＜不動産鑑定士＞＜仲介業者＞

（仮称）CASBEE 敷地

・超簡易版

・性能評価と性能表示

オフィスビル向け

最小限の重要項目

に絞って取込み

＜CASBEE 不動産マーケット普及版の特徴＞

（今後）

1

・2012 年5 月に公表

・従来のCASBEE 新築、既存、改修は設計・評価ツールとしての位置づけ

・不動産マーケット普及版は、不動産市場への普及促進ツール（超簡易版）としての位置づけ

・役割分担を明確にするため、CASBEE 不動産マーケット普及版は、竣工後1

年以降の既存建物を対象に評価及び認証

CASBEE 不動産マーケット普及版（オフィスビル用）


CASBEEにおける不動産ﾏｰｹｯﾄ普及版の位置付け


CASBEE不動産マーケット普及版評価項目（1）分類

1. エネルギー/温暖化ガス

必須項目

1.11.2 使用・排出原単位（実績値）1.3

2. 水必須項目2.12.2 水使用量（実績値）

3.資源利用／安全必須項目3.13.23.33.4

4. 生物多様性／敷地必須項目4.14.24.34.4

5. 屋内環境必須項目5.15.25.3

はUNEP-SBCIのSustainable Building Indexの提案項目

自然換気機能眺望

生物多様性の向上土壌環境品質／ブラウンフィールド再生公共交通機関の接近性自然災害リスク対策建築物衛生管理基準昼光利用

防災・安全高耐震・免震等再生材利用率躯体材料の耐用年数主要設備機能の更新必要間隔／設備の自給率向上／維持管理

特定外来生物・未判定外来生物・要注意外来生物を使用しない

項目名

省エネ基準への適合、目標設定とモニタリング、運用管理体制

使用・排出原単位（計算値）

自然エネルギー（太陽光発電他）

目標設定とモニタリング水使用量（計算値）


CASBEE不動産マーケット普及版評価項目（2）分類計測単位計測・評価方法（案）加点

エネルギー/温暖化ガス必須項目新設（モニタリングは現行CASBEE

基準を参考）必須

1

1次エネ：MJ/㎡・年2次エネ：kWh/㎡・年

CO2：kg-CO2/㎡・年

新設（BEST、PAL・CEC等からの空調・照明・換気・給湯・昇降機の1次エネ）

15～25

2 使用・排出原単位（実績値）

1次エネ：MJ/㎡・年2次エネ：kWh/㎡・年

CO2：kg-CO2/㎡・年

新設（全体エネ消費量実績を評価）

1～5

3 %新設（最大使用電力に対する割合）

1～5

水必須項目新設必須

1 ｍ3/㎥・年新設 1～5

2 水使用原単位（実績値）ｍ3/㎥・年現行CASBEE基準を参考（全体用水量に対する雨水利用率、雑

排水利用率）

1～5

資源利用/安全必須項目

新耐震またはIs＞0.6となる補強またはIｆ＜1.0となる軸耐力強化

必須

1 現行CASBEE基準 1～5

2 %新設（現行CASBEE基準）

1～5

3 年現行CASBEE基準 1～5

4 年現行CASBEE基準／新設

1～5

生物多様性／敷地必須項目新設必須

1 %新設（現行CASBEE基準）

1～5

2 Y/N新設（CASBEE敷地の基準案）

1～5

3新設（CASBEE敷地の基準案）

1～5

4 1～5

屋内環境必須項目記録提示が可能であることを確認必須




ポイント合計 100

はUNEP-SBCIのSustainable Building Indexの項目（ドラフト段階）

自然換気機能

眺望

生物多様性の向上（当面は生物資源の保存・復元・管理、緑の量・質の確保）

土壌環境品質／ブラウンフィールド再生

公共交通機関の接近性

自然災害リスク対策

建築物衛生管理基準、事務所衛生基準、分煙効果判定基準クリア

昼光利用

防災・安全

高耐震・免震等

再生材利用（当面は躯体・非構造材料のリサイクル材の使用品目数）

躯体材料の耐用年数

主要設備機能の更新必要間隔/設備(電力等)の自給率向上

特定外来生物・未判定外来生物・要注意外来生物を使用しない

項目名

目標設定とモニタリング/省エネ基準

使用・排出原単位（計算値）

再生可能エネルギー

目標設定とモニタリング

水使用原単位（計算値）


■使用評価マニュアル： CASBEE不動産マーケット普及版(2012年版)

建物概要建物名称敷地面積 1,057 m2 評価の段階既存評価

建設地建築面積 m2 評価の実施日

用途地域延床面積 9,366 m2 作成者

気候区分階数地上9F、地下2F 確認日

建物用途構造 SRC造確認者

竣工年平均居住人員 509 人

年間使用時間時間/年

評価結果S　ランク；★★★★★ ≧ 78

71 /100 合計 A　ランク；★★★★ ≧ 66

（得点　 /　満点） B+ランク；★★★ ≧ 60

B-ランク；★★ ≧ 50

ポイントは小数点第1位までの表示とする C　ランク；★ ＜ 50

１．エネルギー・温暖化ガス評価最大加点指標 (*は参考値) 評価値

適合必須項目；省エネルギー基準への適合、目標設定、モニタリング、運用管理体制

根拠等　一次エネルギー(目標値) MJ/m2・年

1 加点 1

18 25 1.1 使用・排出原単位（計算値）[新築時は30] 根拠等　一次エネルギー(計画値） MJ/m2・年

　二次エネルギー(*) kWh/m2・年

　CO2排出量(*) kg-CO2/m2・年

4 5 1.2 使用・排出原単位（実績値）[新築時は適用外] 根拠等　一次エネルギー(実績値） 1,411 MJ/m2・年

　二次エネルギー(*) 145 kWh/m2・年

　CO2排出量(*) 58 kg-CO2/m2・年

3 5 1.3 自然エネルギー根拠等　利用率 %

26 36 合計

２．水評価最大加点指標評価値

適合必須項目；目標設定、モニタリング、運用管理体制

根拠等　水使用量（目標値） L/m2・年

4 5 2.1 水使用量（計算値）[新築時は10] 根拠等　水使用量（計画値） 608 L/m2・年

3 5 2.2 水使用量（実績値）[新築時は適用外] 根拠等　水使用量（実績値） 844 L/m2・年

7 10 合計

３．資源利用／安全評価最大加点指標評価値

適合必須項目；新耐震基準への適合またはIs値、If値

根拠等　なし

3 5 3.1 高耐震・免震等根拠等　なし

2 5 3.2 再生材利用根拠等　リサイクル材品目数 0 品目

5 5 3.3 躯体材料の耐用年数根拠等　耐用年数 75 年

4 5 3.4 主要設備機器の更新必要間隔／設備の自給率向上／維持管理根拠等　更新年数間隔 30以上年

　自給率向上の取組数 0 項目

　維持管理に関する取組数 12 項目

14 20 合計

４．生物多様性／敷地

評価最大加点指標評価値

適合必須項目；特定外来生物・未判定外来生物・要注意外来生物を使用しない

根拠等　なし

6 5 4.1 生物多様性の向上[4.2適用外の時は10] 根拠等　生物多様性に関する取組数(b) 1 項目

0 5 4.2 土壌環境品質・ブラウンフィールド再生[対策不要は適用外] 根拠等　なし

5 5 4.3 公共交通機関の接近性根拠等　なし

2 5 4.4 自然災害リスク対策根拠等　リスクの合計数 2 種類

13 20 合計

５．屋内環境評価最大加点指標評価値

適合必須項目；建築物衛生管理

根拠等　なし

3 5 5.1 昼光利用根拠等　開口率 11 ％

　昼光利用設備 0 種類

4 5 5.2 自然換気性能根拠等　自然換気開口面積 407 cm2/m2

4 5 5.3 眺望根拠等　天井高 2.8 m以上

11 15 合計

Tビル

小便器、洗面器はｾﾝｻｰ洗浄に改修済み。洗浄水量を絞る運用

可能エリアから耐震改修を実施。長期的な耐震改修計画あり

特になし

52年経過。概ね75年の使用を目指している

受変電40年、熱源30年、空調機20年を目途に計画的な設備更新

新日本橋駅より徒歩3分、三越前駅より徒歩4分

Tビル

事務所

導入なし

自然採光の有効開口率10.6％（407cm2/m2）

開閉可能な窓は居室床面積の1/25

適用外

リスク数が2で特段の防災対策をおこなっていない

保全すべき自然資源がない場合1ポイントとしてカウント

2012年5月1日

2012年5月1日

東京都中央区

1960年

天井高2.75ｍ

建築物衛生法の資料保管

維持管理の環境配慮において充実した取り組みが行われている

実績値が1.2のレベル3以上であるためクリア同等とみなす

2011年は電力量20％、ピーク電力15％削減。テナント共同の省エネ

実績値1411/平均値1676＝0.84


CASBEE 不動産評価員制度の創設

・IBEC では同時に「CASBEE 不動産評価員登録制度」を創設

・CASBEE 不動産マーケット普及版を利用して正しい評価を行うこと

ができる能力を備えていることを認め、評価員として登録

・講習会を修了し、試験に合格した上で登録を行う

・評価員の資格を取得することで、CASBEE 不動産マーケット普及

版による評価を実施できる資格を得る

・認証申請する際の評価業務などを行うことができる

・CASBEE不動産評価員は352名（第1回講習及び試験の結果）

→第2回不動産評価員講習・試験でさらに58名合格（2014.1.22付）


CASBEE 不動産評価認証制度の創設

・(一財)建築環境・省エネルギー機構(IBEC)では認証制度を創設

・評価結果の不動産市場における利用を促進するため、評価結果

が的確であることを証明

・平成25 年度から開始（38件を先行認証、2013年7月に公表）

・対象建築物は主として事務所用途（竣工後１年以上経過している

もの）

・申請者は建築主または所有者、建設や所有に対して十分な責任

を負う立場にある者

・IBEC は評価結果の的確性について審査を行い、審査終了後、

認証書、評価結果表示書、並びに認証票を発行

・CASBEE不動産評価認証制度の普及を目的として、8社の認証

機関を認定（2013.10.18現在）


（カラーの場合）

（モノクロの場合）

CASBEE不動産評価確認書・CASBEEの評価認証を受けた物件には、認証書と併せて認証票が交付される

・この認証票は、認証物件の広告や建物自身への掲示などの際に認証取得者が自由に使用が可能

・今後、不動産以外の認証制度（建築評価認証制度、戸建評価認証制度）にも適用していく予定


CASBEE不動産マーケット普及版の情報：

http://www.ibec.or.jp/CASBEE/CASBEE_MP.htm


今後の展開

①評価対象用途の拡大：商業施設、集合住宅、物流倉庫、複合用

途等の用途についての検討

②経済性評価につなげる補助ツールの開発（エネルギー計算値か

ら水光熱費低減率の概算、CO2 排出量からクレジット売却可能

性や購入必要性の概算、耐用年数から償却率低減度合の概算、

屋内環境スコアから知的生産性向上量の概算、トータルスコアか

ら賃料収入上昇率を推定等）。

③中小オフィスビルへの対応：DECCデータの再整備等

④CASBEE 不動産マーケット普及版評価とLEED 既存（LEED-

EBOM）評価の結果分析と読替え可能性の検討


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