Cartilha assembleias - Condomínios

41
CARTILHA ASSEMBLEIAS Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo síndico do local. E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas minúcias. Para não restarem dúvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientações que podem ser acessadas em sua integridade no site www.síndiconet.com.br, autor das dicas. São 42 páginas de informação que poderão ser uteis no dia a dia. Aproveite e boa reunião!

Transcript of Cartilha assembleias - Condomínios

Page 1: Cartilha assembleias - Condomínios

CARTILHA

ASSEMBLEIAS

Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade

se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo

síndico do local.

E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas

regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas

minúcias.

Para não restarem dúvidas, o Projeto Conviver trouxe diversas orientações que podem ser

acessadas em sua integridade no site www.síndiconet.com.br, autor das dicas.

São 42 páginas de informação que poderão ser uteis no dia a dia.

Aproveite e boa reunião!

Page 2: Cartilha assembleias - Condomínios

2

Como convocar uma assembleia

A forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção!!!

Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da

Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode

também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for

notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a

"Assuntos gerais", apenas estes podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos

devem estar explícitos na convocação.

Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos

condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a

Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as

assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos

condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento

interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para

a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos.

Page 3: Cartilha assembleias - Condomínios

3

Modelo de edital

Page 4: Cartilha assembleias - Condomínios

4

Iniciando uma Assembleia

Dicas e procedimentos para o início da reunião

Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir

a ata, e começa a conduzir a reunião.

Não deixe de verificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.

Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver

questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.

O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos

assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do

limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.

Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de

presentes.

Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia

correspondente, no Livro de Atas do condomínio.

Inadimplentes não podem participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo que

estejam cumprindo acordo.

Síndico pode presidir Assembleia?

Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa da

assembleia. Confira abaixo os motivos. Consulte também a Convenção do seu condomínio a

respeito deste assunto.

Na "micropolítica" do condomínio, a assembleia representa o Poder Legislativo, e o síndico, o

Poder Executivo.

Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o condomínio, e tomar

as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e de baixo

custo).

O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela prestar

contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.

Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.

Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes

absolutos.

Do ponto de vista do síndico, também é inconveniente presidir a assembleia, porque assim

ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.

Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas

decisões tomadas com os condôminos.

Page 5: Cartilha assembleias - Condomínios

5

De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para informar

aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do condomínio.

Como conduzir uma Assembleia

Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedida

Quórum baixo, assembleia prolongada, brigas, e nada decidido. Quem quer participar de uma

reunião desse tipo?

Para evitar que essa cena de terror aconteça no seu condomínio, confira:

Preparação dos participantes

A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com

organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do

condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas

judicialmente.

O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para

que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas

ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da

taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.

O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como

listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser

extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.

Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a

definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas.

A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por

assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.

Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua presença é

indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por

Lei, deverão acatar com todas as decisões tomadas". O síndico e a administradora devem

continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do

condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data

também.

Page 6: Cartilha assembleias - Condomínios

6

A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:

Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado

das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal,

concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar

todas aprovadas pelo conselho, que deve vista-las mensalmente.

Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para

o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio.

Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem

com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas

de trabalho.

Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo: o síndico

pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência.

Ambiente

Antes de a reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD

com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer

um cafezinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente

mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.

Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a

comunicação face-a-face.

Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da

primeira dificilmente é alcançada).

Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e

serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou

computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.

Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível

consulta.

CONDUÇÃO DA REUNIÃO

Page 7: Cartilha assembleias - Condomínios

7

O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom

andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro

e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.

Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento

certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo

debatido.

Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar

os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo

período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a maioria

decida por mais explicações sobre o tema.

Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o material

de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:

Prestação de contas: de 20min a 25 min.

Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min.

Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais candidatos, calcule

3 minutos para cada um.

Aprovação de obras: de 15 min a 20 min.

Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas

mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade.

Objeções

Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as

objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são

coletivos durante a reunião.

Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas já

aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de qualquer

coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para evitar atrasar a

ordem estabelecida para o dia.

Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não. Assim,

o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de interesse geral,

tem mais espaço para discussão.

É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que

repetitivas, as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento, que

não na assembleia.

Perda de foco

Page 8: Cartilha assembleias - Condomínios

8

Outro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos privados.

Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de interesse geral, mas

que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o

problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento para debater os assuntos referentes

à comunidade.

Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da

reunião:

“Esse assunto será debatido mais tarde” “Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo” “O item já foi discutido e aprovado” “Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois passamos para o

próximo item da pauta” “Esse tema não está na pauta do dia” “Podemos discutir esse assunto em particular”

Ânimos exaltados

Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É

importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar essa

pessoa “crescer”.

O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver

perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião.

Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes, pode

solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a

continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente).

Depois da reunião:

Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali conversando

sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da administradora de

condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores,

expressa na convenção.

Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de

tempo – ou por interesse de algum morador.

Fontes consultadas: Fabio Fiorini, diretor executivo da Net Branding consultoria, Gabriel Karpat, presidente da administradora GK, Nilton Savieto, consultor do SíndicoNet e síndico profissional, José Roberto Iampolsky, presidente da administradora Paris condomínios, Julio Harold, gerente regional de condomínios da Auxiliadora Predial, Conteúdo SíndicoNet

Ata de Assembleia

Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata

Page 9: Cartilha assembleias - Condomínios

9

Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada

um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.

É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários

realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos

de quem o fizer questão.

É enviada uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos

condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo

Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi mantida. Sendo assim,

prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.

*A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei

4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável implica no

comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a

insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu

condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quóruns e procedimentos

corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da

administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar

sempre disponível a qualquer condômino.

Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)

Código Civil - Condomínios

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos

Page 10: Cartilha assembleias - Condomínios

10

condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento

interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da

convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação

pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas,

em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo

menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do

condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos

presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para

a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos.

Assembleia Ordinária - AGO

A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código

Civil

Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e

eleição de síndico.

O que o Código Civil diz:

Page 11: Cartilha assembleias - Condomínios

11

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na

forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições

dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o

regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."

Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é

preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das

frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do

condomínio.

Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e

eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação

ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno,

mudanças na fachada e outros.

Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à

fração ideal dos votantes.

Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a serem

tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária para a

destituição do síndico.

Eleições

Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho

fiscal.

Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e

conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.

O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.

A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos

presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).

Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege

deve deliberar sobre o assunto:

Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa

física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia

que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."

O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.

Assembleia Extraordinária - AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos

Page 12: Cartilha assembleias - Condomínios

12

As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou

de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de

pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil:

Mais sobre obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade

do condomínio, e de baixo custo.

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de

assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:

Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente

de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer

condômino."

Assunto Precisa de

assembleia? Votação Necessária

Obras "necessárias", que conservam o

condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.:

obras urgentes, como impermeabilização de um

local com vazamento.

Depende

Se despesas não forem grandes, não

precisam de aprovação. Verificar

Convenção.

Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso

comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de

câmeras.

Sim Maioria simples dos condôminos

Obras "voluptuárias", as que não aumentam o

uso habitual da coisa, constituindo simples

deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira do

jardim

Sim 2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos Sim 2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício Sim 100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial

para residencial ou vice-versa, por exemplo) Sim 100% dos condôminos

Page 13: Cartilha assembleias - Condomínios

13

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar

imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:

Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas

excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas

dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente”.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente

convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos

condôminos."

Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas

apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de

alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Poderes da Assembleia

Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências

regularmente aprovadas

O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.

Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham

sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações

da Convenção e da lei (incluindo procurações).

Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e

o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.

Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da

Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.

Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:

"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembleia;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"

VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO

Page 14: Cartilha assembleias - Condomínios

14

Quem falta à assembleia tem de acatar decisões tomadas

Faltar assembleia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas.

O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a

reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos

de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do

Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.

Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por

dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.

O morador alegou, em sua contestação, que na condição de subsíndico teria direito a pagar

somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.

Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os

valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado

as obras de reforma não o livra de sua obrigação.

A ausência do subsíndico às assembleias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao

que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua

propriedade.

Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios

fixados em 15%.

Apelação Cível nº 2006.400847-9 Processo nº 075.05.012114-0 / Fonte: Revista Consultor

Jurídico, 2007

Fontes: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário. Waldir Albieri - Diretor da AABIC e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador.

Quóruns de assembleias de condomínios

Tabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação

Motivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas,

aumento de taxa

condominial e eleição de

síndico.

Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do

todo; em 2ª, quórum livre. Maioria dos presentes

Page 15: Cartilha assembleias - Condomínios

15

Obras necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua

deterioração*.

Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a

mesma cor e padrão) e obras urgentes, como

impermeabilização de um local com vazamento.

Maioria dos presentes

Obs.: Se as despesas não

forem grandes, não

precisam de aprovação.

Obras úteis

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.:

Reforma da guarita e Individualização dos

hidrômetros.

Maioria do todo

Obras voluptuárias As que não aumentam o uso habitual da coisa,

constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina. 2/3 do todo

Alterações na Convenção e

no Regulamento Interno

--- 2/3 do todo**

Destituição do síndico Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos

condôminos. Maioria dos presentes

Outros motivos

Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou

pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a

presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.

Maioria dos presentes

Autonomia do síndico para gastos

Quanto o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação em assembleias

Cuidado na hora de gastar o que é de todos.

Quando o assunto é o dinheiro do condomínio, todo cuidado é pouco. Afinal, usar um dinheiro que

é de todos antes da aprovação em assembleia pode acarretar em muita dor de cabeça para o

síndico. Contas não aprovadas, desconfiança de outros moradores, e até ações judiciais ou

ressarcimento da verba em questão, são algumas das consequências para gastos ocorridos sem

a anuência dos outros condôminos.

Há, porém, casos em que o síndico pode, sim, se utilizar de dinheiro do condomínio sem pedir. O

importante é lembrar que existem regras e que qualquer gasto deverá ser apresentado e aprovado

em assembleia. Nesse momento, é importante ter documentos que ajudem na comprovação dos

gastos, como orçamentos e notas fiscais.

Confira:

GASTAR ATÉ QUANTO

Page 16: Cartilha assembleias - Condomínios

16

Algumas convenções permitem ao síndico gastos até um limite, sem aprovação por

assembleia. Esses gastos podem ser de qualquer natureza?

Depende. O ideal é que a convenção do condomínio estipule um limite de gastos – e também, com

o que se pode gastar essa verba. Em geral seu uso está ligado a situações de emergências ou a

obras já em andamento. Mesmo sem aprovação prévia, o síndico deverá justificar o uso do dinheiro

na próxima assembleia.

Se a Convenção for omissa, deverá prevalecer o bom senso do Síndico, que deverá lançar mão

dessa prerrogativa somente em caráter comprovadamente emergencial.

OBRA MAIS CARA

O aumento de custos de uma obra deve ser objeto de nova aprovação pela assembleia?

Depende. O síndico pode, sim, aprovar gastos em uma obra caso ela se mostre mais cara que o

previsto em algumas situações. Uma delas é quando ocorre algum problema grave com a reforma

e que se o reparo não for feito, isso irá impactar negativamente no cotidiano dos moradores. Por

exemplo: se uma peça do elevador que seria trocada já danificou outras – caso não sejam repostas

e recolocadas, o prédio ficaria sem elevador. Nesse caso, é possível aprovar as contas depois de

contratar o serviço.

Outro caso é quando o síndico tem certa autonomia de gasto para a obra – uma certa “gordurinha”,

que deverá estar expressa em ata de assembleia, de, por exemplo, até 5% do valor da obra.

O síndico também pode investir sem aprovação prévia quando a obra é emergencial: um portão

quebrado, ou um cano estourado que irá deixar os moradores sem água, podem ser consertados

e depois ratificados.

OUTRO FUNDO

O síndico pode usar a verba de um fundo para outro, sem aviso prévio?

Não. O fundo de obras deve ser usado apenas para isso – salvo apenas se uma grande emergência

acontecer no condomínio. E caso isso aconteça, as contas deverão ser aprovadas em assembleia futuramente.

AUMENTO DE TAXA

O síndico pode aumentar a taxa ordinária sem autorização de assembleia?

Não. O síndico, sozinho, não tem poder para decidir se a taxa deve ser reajustada. Para tomar essa medida é

necessária uma assembleia.

CONSELHO

Os conselhos fiscais ou consultivos têm poder de autorizar alguns tipos de gastos?

Page 17: Cartilha assembleias - Condomínios

17

Não. A função do conselho fiscal ou consultivo é verificar as contas e ajudar o síndico – seja na solução de problemas

ou trazendo ideias interessantes. O conselho, porém, nunca substituirá a assembleia condominial. Não pode, portanto,

autorizar gastos sem a anuência dos outros condôminos.

ADVOGADOS

O síndico tem autonomia para contratação de advogados a fim de realizar a cobrança judicial, sem precisar

consultar a assembleia?

Sim. Uma das principais funções do síndico é zelar pelo condomínio. Portanto, se há a necessidade de se contratar

um advogado, seja por problemas de inadimplência de um condômino ou outros motivos – como alguém movendo uma

ação contra o condomínio – o síndico pode, sim, fazê-lo.

Mas é sempre importante cotar diferentes profissionais para se ter uma ideia do valor dos honorários. Esse gasto

também deve ser ratificado em futura assembleia.

DEMISSÃO DE FUNCIONÁRIOS

O síndico pode decidir sozinho pela demissão de um funcionário cuja multa rescisória seja

alta?

Sim. É prerrogativa do síndico demitir e contratar funcionários do condomínio. Porém, em casos

em que a multa rescisória seja muito alta, o recomendável é discutir antes a situação em

assembleia.

Fonte: Dra. Patrícia Brasi, especializada em Direito Imobiliário; Waldir Albieri, Diretor Administrativo da AABIC; Gabriel de Souza Filho, da administradora Prop Starter; Daphnis de Citti Lauro, advogado especializado em condomínio; Cristiano de Souza, advogado e consultor SíndicoNet; Conteúdo SíndicoNet

Inquilinos em assembleias

Podem participar e votar?

Não há consenso sobre a possibilidade de voto de inquilinos em assembleias. Especialistas do

mercado divergem sobre esta questão.

Contra o voto de inquilinos:

Alguns especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei

4.591/64) sobre o assunto. A lei 4.591/64 permitia o voto do inquilino na assembleia, em

assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo

Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino. Por isso, o entendimento

destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o

voto de inquilinos.

Page 18: Cartilha assembleias - Condomínios

18

A favor do voto de inquilinos:

Há outros especialistas igualmente renomados que consideram que o Código Civil não teria

revogado esta disposição da lei 4.591/64. Ou seja, que inquilinos podem votar em assuntos

relativos a despesas extraordinárias, sem necessidade de procuração.

Por não haver consenso, recomenda-se que inquilinos que desejem votar em assembleias

requeiram aos proprietários de suas unidades procuração para votar em assuntos relativos a

despesas extraordinárias.

Confira os textos das leis:

Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas

extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não

compareça (acrescentado pela Lei 8.245/91 e alterado pela Lei nº 9.267/96).

Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335:

"São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar,

estando quite."

Esclarecemos que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a

qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste, com direitos diferentes.

Convocação de inquilinos:

Mesmo antes do Novo Código Civil, já não havia consenso sobre a obrigatoriedade de

convocação de inquilinos, como observou o jurista J. Nascimento Franco em seu clássico livro

Condomínio. No entanto, ele já apontava seu entendimento de que "ao condômino-locador (o

proprietário) é que deverá ser encaminhada convocação para toda e qualquer assembleia

Geral".

Não há proibição legal de um inquilino ser eleito síndico. O novo Código Civil expressa

claramente essa possibilidade:

"Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para

administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se."

Assim, a cláusula de Convenção que permitir que apenas proprietários sejam síndicos não tem

validade legal. Convenções não podem contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

O novo CC não coloca obstáculos à participação de inquilinos no Conselho Fiscal, por não

tornar o cargo exclusivo de proprietários:

"Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros,

eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre

as contas do síndico."

Page 19: Cartilha assembleias - Condomínios

19

Participação de Inadimplentes em assembleias

Inadimplente pode participar e votar em assembleias de condomínio?

O Novo Código Civil proíbe o voto e participação de inadimplentes em assembleias de condomínios.

Veja abaixo:

"Art. 1.335. São direitos do condômino: (...)

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

Acordo

O acordo de parcelamento com o inadimplente não o habilita a votar ou ser eleitor, até que todas

suas dívidas estejam quitadas.

Assembleias cheias

Como tornar este evento atrativo aos condôminos

Pesquisa realizada pelo portal SíndicoNet aponta que as assembleias contam, em média, com um

quórum de apenas 15% dos condôminos. Por isso, preparamos uma reportagem especial para

entender o que desmotiva os condôminos e como é possível tornar esse evento mais interessante.

MOTIVOS

As razões para o condômino não participar são variadas:

Isenção: prefere não se posicionar sobre determinados assuntos

Desinteresse: não participa por pura comodidade ou porque os assuntos em pauta são pouco

relevantes

Aprovação: está satisfeito com tudo e confia na administração. Por isso, não vê necessidade

de sua participação.

Page 20: Cartilha assembleias - Condomínios

20

Falta de tempo: não tem tempo para participar ou considera o tempo de duração muito elevado

Uso excessivo de procurações: apesar de ser permitido por Lei, desde que a convenção não

proíba ou determine limites, o uso em excesso de procurações é muito criticado pelos demais

condôminos. Trata-se de uma prática que, se usada de forma abusiva, compromete (e muito)

o objetivo democrático de uma assembleia.

Falta de objetividade no tratamento dos assuntos em pauta: Ficar mais de duas horas falando

sobre aspectos nem sempre pertinentes a todos os moradores pode tornar-se um suplício. “A

maioria das pessoas quer esclarecer todos os problemas do condomínio na assembleia, com

cada um defendendo seu ponto de vista, desrespeitando o que foi definido na pauta”, acredita

Sueli Duek. Desta forma, perde-se o foco com questões que podem ser resolvidas apenas

fazendo uma sugestão ou crítica no livro de ocorrências do prédio, que geralmente fica na

portaria.

CONVOCAÇÃO

Para a maioria das fontes consultadas para esta reportagem, além do procedimento

convencional de convocação por edital, é aconselhável reforçar o acontecimento por meio de

comunicados no elevador, quadro de avisos e até e-mails. Pode-se solicitar também ao porteiro ou

zelador que ligue para todos os apartamentos uma hora antes da primeira convocação.

Dicas para uma convocação bem-sucedida:

Em relação ao edital, recomenda-se que este tenha no máximo seis itens em pauta;

As pautas devem ser claras, pertinentes e necessárias;

Se achar conveniente, estipular e mencionar tempo máximo de duração (a média costuma ser

de duas horas)

Colocar observações como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e

valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões

tomadas".

Atente se nesse dia haverá algum jogo de futebol ou qualquer outro evento popular importante,

ou se é próximo de feriado prolongado;

Peça ao porteiro para colocar nos elevadores, um dia antes ou no dia da assembleia, um

lembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje, você tem um compromisso com o seu

condomínio!”. Essa atitude chama a atenção dos moradores para a reunião.

Page 21: Cartilha assembleias - Condomínios

21

Assuntos mais chamativos: reajuste da mensalidade condominial; cotas extras para reformas

em geral: pintura e lavagem do prédio, manutenção de elevadores, obras na fachada etc.;

eleição de síndico; sorteio de vagas de garagem; troca de funcionários próprios por

terceirização.

DATAS, HORÁRIOS E DURAÇÃO

O tempo ideal de duração de uma assembleia deve girar em torno de 1h30 a 2h.

No quesito horário, o mais recomendado é entre 20h e 20h30, para dar tempo de as pessoas

chegarem do trabalho, e para que a reunião não termine muito tarde.

Fazer a primeira chamada entre 19h30 e 20h e aguardar até às 20h30, para o segundo e

derradeiro aviso.

Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da

primeira dificilmente é alcançada).

É bom considerar que entre segunda e quarta-feira as pessoas estão no ritmo mais intenso de

trabalho e, provavelmente, mais disponíveis para participar de reuniões. Muitos não descartam

a quinta-feira como opção, desde que não seja próxima de um feriado.

Não é recomendado realizar assembleias nos fins de semana. Entretanto, caso seja esta a

opção, prefira o horário das 10h ou 15h, e aos domingos – em um caso extremo – às 10h ou

11h.

O QUE SERVIR?

Para alguns dos profissionais consultados pela reportagem, água, café e, no máximo, biscoitos,

são suficientes, já que estamos falando de uma assembleia, não exatamente de uma festa ou

confraternização.

Por outro lado, há quem prefira tornar essa reunião mais descontraída, com aperitivos diversos,

sanduíches, refrigerantes, até como forma de acalmar os ânimos dos condôminos mais exaltados.

“As pessoas interagem mais e perde-se um pouco da hostilidade de alguns”, sugere Rodrigo

Matias.

Álcool, contudo, é terminantemente proibido: pode causar constrangimentos irreversíveis entre os

moradores.

O PAPEL DO SÍNDICO

O síndico deve exercer o papel de mediador, mantendo a ordem e a coletividade. “Se, durante a

reunião, apenas um morador faz perguntas, a assembleia torna-se desinteressante”, opina Rodrigo

Page 22: Cartilha assembleias - Condomínios

22

Matias. Em assuntos mais polêmicos que envolvam reformas, por exemplo, é sempre importante

realizar uma votação.

Juraci Garcia Baena lembra ainda que o síndico precisa estar bem informado sobre todas as

questões que envolvem o condomínio. “Além disso, ele precisa ter muito jogo de cintura e

tolerância”, avisa.

O mais importante, na opinião dos síndicos e administradores consultados pela reportagem, é

manter sempre o roteiro da pauta, minimizando as eventuais “escapadas” do tema. Na ânsia de

resolver seus problemas, os condôminos podem discutir assuntos sem relevância para a

coletividade. “Bons exemplos são questões como vagas de garagem, barulho, entre outros, em que

se gasta tempo, o problema não é resolvido e deixa os demais participantes chateados”, ressalta

Baena.

Uma alternativa é que esses assuntos de ordem geral sejam discutidos fora de hora, no final da

assembleia. Assim, só quem estiver envolvido com os tópicos participará.

Dicas e ideias interessantes:

Antes da convocação, procure debater informalmente e colher informações com os

condôminos sobre os pontos mais complexos a serem pautados. Isso pode ser feito por meio

de uma breve reunião informal, ou até mesmo via troca de e-mails, por exemplo. Mas é muito

importante que todos sejam convidados a participar, para evitar que alguém se sinta excluído

ou desfavorecido.

Assim, quando ocorrer a assembleia, os interessados estarão melhor informados sobre a pauta

e poderão contribuir com ideias, opiniões e/ou sugestões mais objetivas. Isso pode tornar o

debate visivelmente mais produtivo.

Defina uma mesa com presidência e secretaria que sejam referência no condomínio, para que

todos respeitem.

Determine o assunto a ser tratado e só passe para outro depois de resolvido e anotado na ata.

Esforce-se para manter a sequência estabelecida pela pauta, negociando as questões novas

para o final da reunião. Se conseguir, a assembleia está garantida.

Nunca manobre: discuta cada item sempre de forma transparente.

Os assuntos a serem tratados podem ficar expostos em cartazes pela sala de reunião.

As cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.

Sortear algum brinde de boa qualidade durante a assembleia pode surtir efeito em alguns

casos. Se for o seu, coloque na convocação que haverá essa prática.

Page 23: Cartilha assembleias - Condomínios

23

Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e

serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retroprojetor ou

computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.

Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível

consulta.

Um dia depois da reunião, coloque um cartaz nos elevadores informando os principais tópicos

discutidos e seus resultados, para que todos saibam o que aconteceu na assembleia. A ata

deve ser rigorosamente enviada aos condôminos em até oito dias.

Uso de Procurações em Assembleias de condomínios

Não há limites para o número de procurações, mas convenção pode restringir

O Código Civil, atual Lei dos Condomínios, legitima o uso de procurações em assembleias, seja

qual for o seu propósito: eleições, aprovação de contas, aumento da taxa condominial, etc. Além

disso, qualquer pessoa capaz pode receber procuração, sem limitação de quantidade.

Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem

apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar

procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

Veja o que diz a orientação do Secovi Rio:

"O Departamento Jurídico do Secovi Rio entende que a Escritura de Convenção pode impor

algumas regras próprias, como limitar o número de procurações, proibir que pessoas da

administração e seus parentes recebam procuração etc."

O documento deve especificar o objetivo da outorga, ou seja, a sua finalidade, como

representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou representação em assembleias

do Condomínio X.

O documento também deve designar a extensão dos poderes conferidos, ou seja, se é só para

votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, etc.

Confira o texto do Código Civil sobre o assunto, e abaixo dele algumas explicações:

"Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome,

praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Page 24: Cartilha assembleias - Condomínios

24

Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento

particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do

outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos

poderes conferidos.

§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma

reconhecida."

Algumas explicações sobre as condições de validade para procurações, acima expostas o Código

Civil:

A firma reconhecida só é obrigatória se a Convenção ou o Regulamento Interno assim o

exigirem (Código civil, artigo 654, parágrafo 2º) .

Objetivo da outorga: representação na assembleia do Condomínio X no dia Y, ou

representação em assembleias do Condomínio X.

Designação e extensão dos poderes conferidos: se é só para votar, se é para ser votado

em nome de quem passou a procuração, se é para ambos.

Algumas Convenções têm um item que restringe a quantidade de procurações a serem

apresentadas por um único condômino em assembleia, ou proíbem o síndico de portar

procurações de outros condôminos. Convém verificar a Convenção do seu condomínio.

E se uma votação de assembleia der empate?

Convenção do condomínio deve definir como proceder

Votação da assembleia encerrada e... Empatou. Nesses casos, quem tem o voto de minerva e

define a situação? Existem procedimentos padrões, mas também uma maneira oficial de acabar

com essa dúvida que pode gerar confusão.

Não há referências legais para esses casos, então, o melhor é não esperar que essa situação

aconteça e pegue todos de surpresa. Defina na convenção como proceder. Sim, atualizar a

convenção é uma tarefa muitas vezes difícil ou até inviável. Entretanto, é o único jeito de oficializar

esta questão.

Normalmente a convenção dá ao presidente da mesa e/ou aos proprietários de mais unidades e/ou

da cobertura a responsabilidade de decidir individualmente ou de entrarem em um acordo em caso

de empate.

Administradoras não recomendam que o voto de minerva seja utilizado caso ele não esteja

determinado pela convenção, ou seja, que se decida na hora um critério, sem oficialização.

Page 25: Cartilha assembleias - Condomínios

25

Um procedimento que reduz bastante a possibilidade de empate nas votações é dar pesos aos

votos com base na fração ideal de cada um. Para isso, some a quantidade de unidades pertencente

a cada um dos votantes ao número de vagas na garagem que ele possua. Assim, um morador com

duas unidades e três vagas na garagem tem voto com peso cinco. A cobertura, nesses casos, tem

peso dois.

Assim como com qualquer tema que possa gerar dúvidas ou conflitos, a melhor saída é ter uma

convenção o mais completa possível e sempre atualizada.

Fonte: Daniel dos Santos Junior - Lello / Habitacional Administradora / Michel Rosenthal Wagner Advogados

Destituição de síndico e/ou corpo diretivo

Decisão precisa ser aprovada em assembleia

Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (subsíndico, conselheiro), ou até mesmo

todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembleia.

Esta assembleia especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra

pessoa (não necessariamente condômino).

Necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembleia (metade mais um).

Novo Código Civil, Art. 1.349: "A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido

no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros,

destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar

convenientemente o condomínio".

Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de

representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo

disposição em contrário da convenção."

A Convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos

condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar - proprietários ou inquilinos com procuração

registrada.

Page 26: Cartilha assembleias - Condomínios

26

"Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto

dos condôminos".

Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o

Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da

assembleia e dela participar “estando quite”.

Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a

destituição do síndico.

A convocação para a assembleia deve ser feita para o fim "específico". Ou seja, deve constar

do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico.

O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da

OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que "a assembleia deve ser convocada para

esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia.

O artigo de Lei diz ''especialmente convocada para o fim'' e não ''exclusivamente''. Ou seja:

numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de

''Assuntos Gerais''".

O novo Código em seu Art. 1.349, diz: “A assembleia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus

membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio".

Mas quem são os "membros" da assembleia? O jurista Marcelo Manhães afirma: "O novo

Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da

assembleia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como

base de apuração de quórum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente

conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio,

impondo o quórum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e

1353.

"Portanto" - conclui o jurista - "entende-se que o quórum do Art. 1349 seja o da maioria

absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na

assembleia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como

determina o Art. 1352)”.

E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos

condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil

dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal

SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério

diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: "A tendência da jurisprudência é atribuir às novas

Page 27: Cartilha assembleias - Condomínios

27

disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente

convencionadas entre as partes."

Impugnação de Assembleias

Regras e lei devem ser seguidas para evitar anulamento das decisões

Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em

relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas

decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.

Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a

tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.

Para evitar impugnação de ata

Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos

e assinatura dos presentes.

Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião.

Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser

relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.

Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.

É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários

realizados. É suficiente o registro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos

de quem o fizer questão.

Enviar uma cópia para cada condômino.

A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos

condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual

Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que

estiver determinado na convenção do condomínio.

A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela

Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica

no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a

insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Page 28: Cartilha assembleias - Condomínios

28

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu

condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos

corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da

administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar

sempre disponível a qualquer condômino.

Para evitar impugnação de assembleia

Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção

não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode

também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for

notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a

"Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem

estar explícitos na convocação.

Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque

de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último.

Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar

a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.

Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra

ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito.

Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma

assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.

Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos

Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção

Como proceder para impugnar

Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a

solicitação de ¼ de todos os condôminos.

A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar

as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo

Page 29: Cartilha assembleias - Condomínios

29

Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores

convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.

O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar

assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma

ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.

A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser

convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia

seguinte.

Itens e condutas que geram impugnação de assembleia

Permitir que condôminos inadimplentes votem.

Permitir o voto de representante sem procuração.

A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não

estabeleça.

A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias.

Especialistas divergem sobre o assunto.

Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou

não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional

Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.

Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou

necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminos

Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.

Prestação de contas - como apresentar

Documentação necessária e o que não pode faltar

De acordo com o Código Civil, a Prestação de Contas e Previsão Orçamentária devem ser feitas e

aprovadas anualmente em assembleia, o que, na maioria dos condomínios, costuma acontecer no início do

ano.

DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA

Documentos que você precisa ter em mãos para fazer e apresentar a prestação de contas. Se for

necessário, peça a documentação para a administradora.

Page 30: Cartilha assembleias - Condomínios

30

Certidões negativas do INSS, FGTS e Receita Federal, do condomínio, da administradora, das

empresas terceirizadas.

AVCB e as cópias das NRs 5, 7 e 9, além do certificado de brigada de incêndio, pára raios, RIA

dos elevadores, seguro do prédio e dos funcionários.

Não se esqueça do atestado de dedetização, lavagem das caixas d’agua e da última análise

da potabilidade de água.

A pasta de prestação de contas pode ser composta por:

Demonstrativo de despesas (que deve ser de fácil compreensão e contar um resumo do número

de contas do balanço).

Balanço contábil (que deve ser abrangente e detalhado. Pode dividido em três contas: Pessoal –

que inclui salários, férias, cesta básica e outros; Fixas – água, luz, telefone, taxas, contratos de

manutenção de elevadores, etc.; e Variáveis – limpeza da caixa d’água, recarga de extintores, entre

outros).

Documentação comprobatória de despesas e receita (a receita basicamente se divide em duas:

condôminos adimplentes e inadimplentes).

APRESENTAÇÃO

Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Separamos

algumas dicas que vão te ajudar nesta tarefa.

No início da assembleia, é interessante que o síndico ou a administradora distribua no início

dos trabalhos uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como

o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior.

Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções

com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos.

Use a divisão por item como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet),

Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o

entendimento.

É importante informar que as pastas relativas à prestação de contas ficarão disponíveis na

administração do prédio.

Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma

confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra

de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança.

Se houver críticas ou objeções, analise-as e, se realmente procederem, adote-as, caso

contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do

público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.

Page 31: Cartilha assembleias - Condomínios

31

O QUE NÃO PODE FALTAR

Existem alguns pontos que são fundamentais para que a prestação de contas esteja completa,

outros, no entanto, podem ser deixados de lado. Confira o que você não pode esquecer.

Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista

de inadimplência e despesas.

Atenha-se somente ao período que está em pauta.

Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita.

INADIMPLENTES

Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja

a melhor forma de tratá-los.

Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar

em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão.

Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos.

Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas

de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais).

Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões.

NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER?

Pode acontecer de sua prestação de contas não ser aprovada. Às vezes, um erro de digitação ou

a falta de atenção em algum lançamento pode ocasionar esse incômodo. Saiba como agir se os

condôminos não aprovarem o seu balanço.

Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam

ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro.

Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as

explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convocada.

O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente

houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo.

Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e

o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais

como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso,

exigir por meios judiciais uma prestação de contas.

Fonte: Fonte: Edson Carvalho, síndico profissional; Nilton Savieto, síndico profissional; Wilton Augusto, síndico profissional

Page 32: Cartilha assembleias - Condomínios

32

Alteração do Regulamento Interno

Lei não especifica claramente as regras

Mudar o regimento interno de um condomínio não é tarefa fácil e sempre gera grandes discussões

nas assembleias, seja pelo tipo de mudança que está envolvida ou pela quantidade de votos contra

e a favor. A representatividade é de extrema importância.

O Código Civil diz, de forma não totalmente clara, que a aprovação necessária deve ser de 2/3 de

votos de todos os condôminos. Por isso, este assunto é um pouco polêmico e gera diferentes

interpretações.

Saiba o que dizem os especialistas sobre essa questão:

Giovani Oliveira, Gerente Jurídico do escritório Schneider Advogados Associados, no Rio

de Janeiro

“É necessária a aprovação de 2/3 dos votos de todos os condôminos para alteração do Regimento

Interno, tendo em vista que é o quórum previsto para alteração da Convenção (Art. 1.351 do Código

Civil) e o Regimento faz parte da Convenção (Artigo 1.334, V do Código Civil). Contudo, predomina

o entendimento de que a própria convenção pode estabelecer uma forma de aprovação/alteração

menos rígida (Enunciado n° 248 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal).”

Fernando Fornícola, diretor da Habitacional

“Eis uma questão bastante polêmica, na medida em que, no texto original do Código Civil,

promulgado em 10/01/2002, o artigo 1.351, estabelecia que para a alteração do Regimento Interno,

assim como então previsto para as Convenções Condominiais, o ‘quórum’ exigido era de 2/3 dos

votos dos condôminos. Com a alteração legislativa sofrida pela Lei 10.931 de 2004, foi suprimido

do texto original o regimento interno, dando a entender, portanto, a nosso ver, que, a vontade atual

do legislador é que para a alteração de tal documento (regimento) basta a maioria simples da

assembleia especialmente convocada. Há aqueles que defendem que, na realidade, o que se deve

atender é o ‘quórum’ previsto na Convenção, com o que não concordamos.”

Paulo Romani, diretor FL

“Artigo 1351 - 2/3 dos votos dos condôminos para alteração da Convenção e Regulamento Interno.”

João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico Secovi-SP

Page 33: Cartilha assembleias - Condomínios

33

“A alteração do art. 1.351 do Código Civil, ocasionada pelo art. 58 da Lei n° 10.931/04, suscitou

nova polêmica que somente o tempo se incumbirá de dar completa e pacífica resolução. Trata-se

de saber qual é a representatividade necessária, atualmente, para se alterar o Regimento Interno

de um condomínio edilício:

Código Civil

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da

convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação

pela unanimidade dos condôminos.

Há os que entendem que a partir de agora o Regimento poderá ser alterado pelo quórum de praxe,

a saber, maioria simples dos presentes, em segunda chamada (art. 1.353 do Código Civil), como é

o caso do professor Élcio Nacur Rezende:

‘Em 2 de agosto de 2004, a Lei n. 10.931/04 alterou a redação do artigo 1.351, tornando

despiciendo o quórum qualificado de 2/3 (dois terços) para que se modifique as disposições do

Regimento Interno, fazendo-nos crer que a partir de sua entrada em vigor (2 de agosto de 2004) a

simples maioria já é suficiente, nos termos do artigo 1.352’. REZENDE, Élcio Nacur. Condomínio

em edifícios. Belo Horizonte : Del Rey, 2005, p. 58.

Todavia, tal não é a nossa interpretação. A supressão do termo ‘regimento interno’ do art. 1.351,

com a mantença da redação original do art. 1.334, V, do Código Civil, fez com que deixasse de ser

obrigatória a votação de 2/3 (dois terços) dos condôminos para que se procedesse a alteração

daquela norma, sendo aplicável, desde então, a proporcionalidade de votos prevista

expressamente na Convenção Condominial.

Para tanto, a proporcionalidade da maioria absoluta dos condôminos (50%+ 1 dos condôminos) é

mais que razoável para a medida proposta, pois evita que o Regimento seja engessado pela rigidez

de uma votação de 2/3 (dois terços), bem como afasta a possibilidade da legitimação de alterações

aventureiras, que facilmente virão a lume com a votação de praxe (maioria dos presentes em

segunda chamada – art. 1.353 do Código Civil). Recomenda-se a adoção proporcionalidade acima

quando da elaboração ou alteração das Convenções.

Polêmica surgirá se a Convenção for omissa sobre o pormenor. No caso, entendemos será mais

seguro aplicar, por analogia, a proporcionalidade de 2/3 (dois terços) necessária para alteração da

Convenção (art. 1.351 do Código Civil), tanto mais quando o Regimento fizer parte da própria

Convenção. Portanto, inaplicável na hipótese a votação de praxe.”

Alteração da Convenção

Votação necessária e dicas sobre como proceder

Page 34: Cartilha assembleias - Condomínios

34

A atualização da Convenção do condomínio não é obrigatória, mas pode trazer diversas vantagens

para a administração. Entre elas, a principal é a fixação de uma taxa de juros superior à cobrada

atualmente, para poder combater a inadimplência e o déficit de caixa criado por ela.

O Novo Código Civil diminuiu o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo

1336, porém abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim

a Convenção do condomínio dispuser:

"Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios

convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento

sobre o débito."

A maior dificuldade para mudanças na Convenção é que o Código exige a aprovação de 2/3 dos

condôminos, no artigo 1351. Confira abaixo dicas de dois advogados especialistas em condomínios

- Rômulo Gouveia e Ricardo Pereira Ribeiro - sobre as vantagens que a atualização da Convenção

podem trazer para o condomínio, e como efetuá-la.

Vantagens

Segundo o advogado Ricardo Pereira Ribeiro, a atualização da Convenção traz diversos benefícios:

"Além da redução da inadimplência, podemos com a alteração fazer com que os condôminos

participem mais da vida do condomínio, apresentando sugestões para as novas regras", explica.

Entre outras vantagens estão:

Os juros de mora que podem ser pactuados de 4 a 10% (o ideal seria 0,33% ao dia no máximo);

A possibilidade de aplicar multa de um até cinco vezes o valor da taxa condominial, no caso do

condômino não cumprir as obrigações legais com o condomínio (inclusive a falta de pagamento

da cota);

A probabilidade do impedimento da venda da garagem a terceiros (que não sejam

condôminos). Sem este item na convenção, em alguns casos o proprietário que desejar poderá

vender a garagem separadamente;

A perspectiva de confeccionar os procedimentos para locação de garagens (para não locar a

não-moradores);

A obrigação de firma reconhecida nas procurações confeccionadas e utilizadas nas

assembleias.

Limite para os juros convencionados

Para o advogado Rômulo Gouveia, a atual legislação não limita os juros: "o artigo 192 da

Constituição Federal inicialmente determinava limites legais de juros, porém foi revogado pela

Emenda Constitucional número 40, de 29 de maio de 2003".

Page 35: Cartilha assembleias - Condomínios

35

E acrescenta: "O Decreto da Lei da Usura somente foi aplicável até o advento da Constituição de

1998, que revogou as limitações dos juros de mora"

Como conseguir aprovação de 2/3?

De acordo com o advogado Rômulo Gouveia, teoricamente não existe impedimento para

realizar uma assembleia em um dia, recolher assinaturas durante a semana e em seguida

encerrá-la.

Pode-se realizar uma primeira assembleia, aprovando as assinaturas recolhidas as quais

seriam apresentadas na segunda assembleia.

É importante salientar o reconhecimento das firmas das assinaturas porque muitos dos

participantes poderão não participar da segunda assembleia.

Passo a passo

Elaborar uma minuta para que todos apresentem sugestões de alteração da Convenção (com

prazo para respostas);

Fazer uma segunda minuta com as devidas alterações e repassá-la para os interessados antes

da assembleia;

Se possível colher procurações específicas para aprovar a nova Convenção após todos se

cientificarem sobre o teor do acordo a ser aprovado;

Marcar a assembleia, após ter os 2/3 de procurações através de edital preciso;

E finalmente aprovar a nova Convenção (re-ratificação).

Registro das alterações

Para tornar as alterações da Convenção válidas para terceiros (não-condôminos), elas devem ser

averbadas no cartório de Registro de Imóveis (artigo 1333), onde a Convenção está registrada,

uma vez que com o registro terá a publicidade do ato. "Mesmo se a lei não obrigasse, os

condôminos têm interesse em tornar as alterações públicas", afirma Ricardo Ribeiro.

Fontes: Advogados Ricardo Ribeiro e Rômulo Gouveia, especialistas em condomínios.

Page 36: Cartilha assembleias - Condomínios

36

Dicas de etiqueta: Assembleias

Cartilha com noções de boa postura aos participantes da reunião

Em reunião de assembleia, escute o que seu vizinho está falando. Se você não concordar,

procure discordar da ideia e não da pessoa. É importante separar a ideia e proposta da pessoa,

para não criar rixas

Diferenças de personalidade e estilos de vida é mais do que normal, não podemos querer que

todos sejam iguais a nós. O que podemos manter é o respeito e não "invadir" o espaço, ou

seja, a privacidade do outro.

Se uma discussão virar agressão, tome a iniciativa de "esfriar" o clima, não alimentando um

clima violento. Se necessário, peça ao presidente da mesa que registre seu ponto-de-vista ou

sua queixa.

Lembre-se de que a assembleia é um espaço público, não é uma ocasião para "lavar roupa

suja" a qualquer custo. Podem motivar até processos por calúnia e danos morais:

constrangimento público, denúncias sem provas, informações baseadas em boatos.

Procure conhecer o Regulamento Interno e a Convenção do condomínio. Assim, você evita

propor ideias contrárias a essas normas.

Quanto mais todos forem objetivos em suas colocações, evitando "monólogos" durante a

reunião, mais facilmente os trabalhos serão concluídos em horário hábil.

Tente cumprir os horários de início das reuniões, para que a sessão não seja suspensa por

falta de quórum, e para que os trabalhos não se estendam tornando-se cansativos.

Do mesmo modo, pegando a reunião do início, você evita voltar a questões que já foram

debatidas na sua ausência.

Page 37: Cartilha assembleias - Condomínios

37

Aprovação de obras em assembleia

Votações mínimas necessárias para aprovação de cada tipo de obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja urgente, necessária à

habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

A tabela abaixo mostra as situações possíveis e suas votações mínimas.

Tipos de

obras Ou seja... Votação mínima

Necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua

deterioração*.

Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou

obras urgentes, como vazamentos.

- Se urgentes e as despesas não forem grandes, não

precisam de aprovação.

- Se não urgentes: maioria dos presentes na assembleia

- Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser

providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente

convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos

aos condôminos.

Úteis As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.

Ex.: Reforma da guarita. Maioria de todos os condôminos (50% + 1)

Voluptuárias

As que não aumentam o uso habitual da coisa,

constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.:

pintura de fachada com cor diferente.

2/3 de todos os condôminos

Sobre obras, assim dispõe o novo Código Civil, nos artigo 1341, 1342 e 1343

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de

autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,

determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à

assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas

excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente

convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos

condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que

efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,

embora de interesse comum.

Page 38: Cartilha assembleias - Condomínios

38

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes

facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos,

não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por

qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a

conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

(*) Definições do dicionário Aurélio

O que vale mais no condomínio?

O código civil, a convenção, o regimento interno, o síndico ou a assembleia?

Por Inaldo Dantas*

O assunto desta semana foi inspirado numa consulta que chegou ao nosso e-mail, e que ilustro,

como é de costume, ao final da coluna.

Muitas são as questões legais que envolvem as relações condominiais, principalmente as que

dizem respeito aos direitos e deveres dos condôminos: Inadimplência, mau uso da unidade,

criação de animais, presença nas assembleias, uso das áreas comuns, garagem, infiltrações, e

uma gama de questões que por suas constantes ocorrências, terminam por transformar (salvo

raríssimos casos), a vida em condomínio, bastante difícil, e como “É DIFÍCIL” (usando o

trocadilho, é claro)!!!

As questões devem sempre ser tratadas à luz dos seguintes dispositivos legais, não

necessariamente na mesma ordem: Código Civil Brasileiro, Lei 4.591/64, Convenção do

condomínio, regimento interno e assembleias gerais (ordinárias ou extraordinárias).

O Código Civil, em vigor desde janeiro de 2003, traz um capítulo especialmente destinado às

relações condominiais, que vai dos artigos 1.314 ao 1.358 (44 artigos) e que trata

principalmente da definição do que é parte comum e parte privativa, das obrigações, das

multas, da forma de escolher bem como de destituir o síndico, a forma da convenção, entre

outras normas

A Lei 4.591/64, a famosa Lei dos Condomínios, a exemplo do Código Civil, é outra que

igualmente trata do assunto, e nos seus primeiros 27 artigos (já que a partir do artigo 28 trata

da Incorporação Imobiliária), engloba: direito da propriedade, da forma de se convocar e

realizar as assembleias, o direito (ou não) do locatário participar delas, além de outros tópicos

também já previstos no CC, que nos casos conflitantes, devem prevalecer a lei nova.

Page 39: Cartilha assembleias - Condomínios

39

A convenção também tem força de lei. Especialmente elaborada para cada condomínio, define

o que é propriedade de todos e o que é individual, determina a forma de contribuição das

despesas (as famosas taxas de condomínio), as vagas de garagem (que devem estar muito

bem definidas na planta e na escritura de cada apartamento), a forma de escolha e o tempo de

mandato do síndico, a data de realização das assembleias ordinárias (aquelas em que os

locatários podem participar), entre outras.

O regimento interno, por sua vez, trata do uso das coisas. Estabelece a forma de uso da piscina,

do salão de festas, dos elevadores, determina o horário de obras nas unidades, o horário de

mudanças, as normas de criação de animais nas unidades, enfim, detalha o que é direito e

principalmente o que é dever de cada condômino. Importante: Este instrumento é elaborado

pelos próprios condôminos, a critério deles (desde que não venha a ferir o direito de cada um)

e sob a aprovação de no mínimo 2/3.

Por fim, as assembleias gerais dos condôminos, que ao contrário do que muitos imaginam, não

são assim tão soberanas não. Elas até têm o poder de alterar a Convenção e o Regimento

Interno, desde que observado o quórum mínimo de 2/3; pode destituir o síndico (maioria dos

presentes), definir o valor das taxas condominiais, aprovar obras de melhoramentos (taxas

extras) e outros assuntos do interesse da coletividade.

Assim, afirmar qual delas tem mais valor não é tarefa muito fácil. A princípio, poderíamos dizer que

o Código Civil tem mais força. Ocorre que o próprio Código deixa para as assembleias ou até

mesmo para as convenções, tratar de determinados assuntos, assim, passariam estes dois

instrumentos, a ter mais valor que o CC. Por outro lado, a assembleia não pode decidir matéria

contrária à lei, principalmente aquela que fere o direito de propriedade.

O síndico, este sim, há momentos em que é autoridade máxima, principalmente naqueles em que

tem como atribuição fazer cumprir as normas e aplicar as multas previstas.

Concluindo, dependendo do caso, cada um desses dispositivos tem o seu momento máximo. E vai

aqui um conselho: Naqueles condomínios em que a LEI DO BOM SENSO prevalece, nenhuma

outra tem vez.

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube, Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.

Glossário: termos usados em assembleias

Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio

Há quem já esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porém, quem nunca foi síndico pode se

atrapalhar com tanta nomenclatura parecida – e com significados bem diferentes.

Page 40: Cartilha assembleias - Condomínios

40

Conheça abaixo as mais corriqueiras expressões utilizadas em assembleias de condomínio:

Quórum:

Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema.

Maioria absoluta ou maioria do todo:

Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja, todos os condôminos.

Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como

reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.

Maioria simples ou maioria dos presentes:

Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui

síndico, e aprova orçamento e contas.

Maioria qualificada:

Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de obras.

Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de todas

as unidades.

2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais,

caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da

convenção.

Unanimidade dos condôminos: Todos os condôminos.

Quórum qualificado: Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para

conseguir alterar, por exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de

todos, ou seja, 100% dos condôminos.

Quórum livre: Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples

decide o que está sendo votado.

1a. convocação: Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de

mais de 50% das unidades.

2a. convocação: Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário

um quórum específico.

Presidente da mesa e Secretário: É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um

secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião. Deve-se verificar o que a

Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico

presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas

decisões dos condôminos.

Condômino: Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é

o fato de o indivíduo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se

Page 41: Cartilha assembleias - Condomínios

41

não morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao

proprietário do imóvel.

Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e

Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo)

Obras voluptuárias: As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples

deleite ou recreio*. Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo) .

Obras necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.

Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como

impermeabilização de um local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes).

Fontes consultadas: Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Daphnis Citti de Lauro, advogado especialista em condomínios e consultor SíndicoNet