CAPÍTULO V

EVALUACIÓN DEL PROYECTO

5.1. ANÁLISIS DE COSTO UNITARIO

Costos Totales

/ Unid.

Anuales =

Costo Unitario

Costo Unitario

= $ 75.463

= $ 4.192 18

Precio de Venta

- Costo

Unitario =

Utilidad Unitaria

$ 10.800 - $ 4.192 = $ 6.608

5.2. ANÁLISIS FINANCIERO

Las razones de liquidez se utilizan para juzgar la capacidad que tiene una

empresa para satisfacer sus obligaciones de corto plazo, a partir de ellas

se pueden obtener muchos elementos de juicio sobre la solvencia de

efectivo actual de la empresa y su capacidad para permanecer solvente

en caso de situaciones adversas. En esencia, deseamos comparar las

obligaciones de corto plazo los recursos de corto plazo disponibles para

satisfacer dichas obligaciones

Desde el punto de vista de la administración, el análisis de los estados

financieros es útil como una forma para anticipar las condiciones futuras y,

lo que es más importante, como un punto de partida para la planeación de

aquellas operaciones que hayan de influir sobre el curso futuro de los

eventos.

El análisis de las razones financieras de la empresa es por lo general el

primer paso del análisis financiero, las razones financieras muestran las

relaciones que existen entre las cuentas de los estados financieros.

5.2.1. INDICES FINANCIEROS

5.2.1.1. INDICES NOMINALES

o PAYBACK (RECUPERACIÓN DE LA INVERSIÓN)

Payback (Recuperación de la Inversión) (Menor al plazo)

Año de Recuperación de la Inversión Año 1

Diferencia con Inversión Inicial $60.521 $32.405 $28.116

Flujo Mensual Promedio Año Siguiente

$95.523 12 $7.960

Número de Meses $28.116 $7.960 4

PAYBACK 1 Año (s) 4 Mes(es)

La inversión realizada tanto por los inversionistas, como a través del

préstamo bancario para capital inicial será recuperada para el cuarto mes

del primer año de labores, recuperación que se hace en un tiempo correcto y

prudente dejando a la compañía en excelente estado y funcionamiento.

o TASA DE RENDIMIENTO PROMEDIO

Tasa de Rendimiento Promedio

Sumatoria de Flujos $158.108

Años 5

Inversión Inicial $60.521

TRP 52,2%

Como podemos observar la tasa de rendimiento promedio es

notablemente superior a la de descuento lo que ratifica la viabilidad del

proyecto.

5.2.1.2. INDICES DESCONTADOS

Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $53.286

Índice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1.88

Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 88%

Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 53%

5.2.2. RAZONES FINANCIERAS- RATIOS- RIESGO

Punto de Equilibrio

En U$ $116.292

En % 82%

En unid. 251

Valor Agregado sobre Ventas (Menor a 50%) 35%

Indice de Empleo (Mayor al 50%) 474%

Riesgo de Iliquidez (Menor a 50%) 19%

Margen Neto de Utilidad (Mayor a la T. Dcto) 21%

Rotación de Activos (Mayor a 1) 3,4

Dupont Aprox. al 100% 70%

5.2.3. RAZONES DE LIQUIDEZ

Nos servirá para determinar la capacidad de pago de la empresa en el

corto plazo. Un activo líquido es aquel que puede convertirse

fácilmente en efectivo a un valor justo del mercado. Las razones de

liquidez muestran las relaciones que existen entre el efectivo de una

empresa y sus demás activos circulantes con sus pasivos circulantes.

Razón de Liquidez o Circulante

Este índice nos permitirá saber si los Activos circulantes de la

empresa nos podrán servir para cubrir las obligaciones del pasivo

circulante. Esta razón representa el financiamiento con que cuenta la

empresa para cubrir sus obligaciones a corto plazo, menos de un año.

Razón de Liquidez = Activos Corriente

714.352 3,59 Pasivos Corriente 199.145

El resultado de esta razón nos indica que por cada dólar que debe la

empresa el primer año, posee tres y medio dólares del activo circulante o

corriente para cubrir sus obligaciones.

5.2.4. RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE ACTIVOS

Es el conjunto de razones que mide la efectividad con que la empresa está administrando sus activos.

Rotación de Activos Totales

Se calcula dividiendo las ventas entre los activos totales. Ventas/activos

totales. Mide la rotación de todos los activos de la empresa.

Rotación de Activos Totales

= Activos Totales del Período

564.498 0,46

Ventas Totales Promedio

1.216.934

5.2.5 RAZONES DE ADMINISTRACIÓN DE DEUDAS

Nos permitirá conocer cómo la empresa financia sus activos con

deudas a terceros. También proporciona la razón entre la deuda

con terceros y su patrimonio.

Razón Pasivo Total sobre Patrimonio

Nos permitirá conocer si la deuda con terceros es mayor, igual o menor

que el patrimonio que posee la empresa.

Pasivo Total a Patrimonio

=

Pasivo Total 261.684 0,54

Patrimonio 483.383

Mientras mayor sea el endeudamiento con terceros en relación al

patrimonio de la empresa, así como la parte de la deuda a corto

plazo, mayor será el riesgo financiero.

Por su préstamo inicial Proopti Inmobiliaria posee en sus inicias un

fuerte peso su primer año de funcionamiento, el cual baja

significativamente del primer al segundo año donde su flujo es mas

solido y menos dependiente del endeudamiento.

Razón de Endeudamiento sobre Activos

Nos permitirá medir el grado de compromiso que la empresa tiene

al financiar sus activos con deudas a terceros. Mide el porcentaje

de fondos proporcionado por los terceros. Deuda Total/Activos

Totales.

Pasivo Total a Activos Totales

= Pasivo Total 261.684

0,35 Activo Total 745.065

Razón de Ventas a Pasivo Total

Ventas a Pasivo Total

=

Ventas Totales del Período

1.216.934 5,49

Pasivos Totales Promedio 221.860

Cobertura de Intereses.-

Cobertura de Intereses

=

Utilidad antes de Intereses e Impuestos 431.999 22.46

Intereses 19.233

5.2.6. RAZONES DE RENTABILIADAD

La rentabilidad es el rendimiento o retorno valorado en unidades

monetarias, que la empresa obtiene a partir de sus recursos, es

decir, es la utilidad del periodo expresado como un porcentaje de

las ventas, de los activos o de su capital.

Margen Bruto.-

Indicador de rentabilidad que se define como la utilidad bruta sobre las

ventas netas, y nos expresa el porcentaje determinado de utilidad bruta

(Ventas Netas- Costos de Ventas) que se está generando por cada dólar

vendido

Margen Bruto = Utilidad Bruta

682.401 56%

Ventas Netas

1.216.934

Rendimiento sobre Ventas.-

Calcula cuanta utilidad neta se derivó de cada dólar en las ventas;

ello indica lo bien que se han dirigido los gastos operativos.

También puede indicar si el negocio está generando suficientes

ventas como para cubrir los gastos fijos y que aún quede una

utilidad aceptable.

Rendimiento sobre Ventas

= Utilidad Neta

254.371 20,90%

Ventas Netas

1.216.934

Rendimiento Sobre Activos.-

Es la proporción entre la utilidad neta después de impuestos

dividida entre el total de activos. El porcentaje que resulta muestra

la capacidad de los activos de generar Ganancias, o la utilidad

generada por el uso del activo del negocio.

Rendimiento = Utilidad Neta del Período

254.371 45.06%

sobre Activo Activos Totales Promedio

564.498

Rendimiento Sobre Patrimonio.-

Esta razón lo obtenemos dividiendo la utilidad neta entre el

patrimonio neto de la empresa. Mide la rentabilidad de los fondos

aportados por el inversionista.

Rendimiento sobre Patrimonio

= Utilidad Neta del Período

254.371 53.68%

Patrimonio Total Promedio

473.829

5.3. ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

a. Escenario Proyectado

Proopti Inmobiliaria

FLUJO DE CAJA

Proyectado desde 2011 al 2015

CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

INGRESOS

Saldo Inicial 0 $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112

Venta $ 87.150 $ 141.750 $ 241.371 $ 324.734 $ 421.929

Otros Ingresos (préstamo) $45.000

Aporte de accionistas en efectivo $15.521

TOTAL INGRESOS $ 147.671 $ 174.155 $ 271.552 $ 420.256 $ 621.042

EGRESOS

Materiales $ 36.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000

Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529

Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846

Total Costo de Producción $ 63.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376

Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056

Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025

Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082

Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847

Pago impuesto a la Renta $ 527 $ 11.110 $ 20.948

Pago participación Trabajadores $ 746 $ 15.739 $ 29.676

TOTAL EGRESOS $ 115.266 $ 143.974 $ 176.029 $ 221.144 $ 263.928

Flujo Neto $ 32.405 $ 30.181 $ 95.523 $ 199.112 $ 357.114

b. Escenario Pesimista

Reduciendo al máximo nuestras proyecciones, y exponiendo a las

finanzas de la compañía a una constante baja demanda, podemos

su efecto en la compañía, la línea de proyectos que es la que mas

genera con el paso del tiempo, también es la que requiere mayor

inversión, por lo cual, este factor de ejecución, otorga una

flexibilidad fundamental para la gestión de contingencias, vital en

épocas de crisis y baja demanda. En este escenario la expectativa

de crecimiento anual se redujo significativamente afectando, mas la

solides, la baja inversión y el continuo aunque lento (en este caso)

retorno de la inversión ayuda a que esta baja no afecte a los

objetivos planteados.

Proopti Inmobiliaria

FLUJO DE CAJA

Proyectado desde 2011 al 2015

CONCEPTO AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4

AÑO

5

INGRESOS

Saldo Inicial 0 $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669

Venta $ 73.350 $ 126.738 $ 225.182 $ 317.981 $ 424.658

Otros Ingresos (préstamo) $45.000

Aporte de accionistas en efectivo $15.521

TOTAL INGRESOS $ 133.871 $ 154.343 $ 235.551 $ 382.944 $ 592.327

EGRESOS

Materiales $ 27.000 $ 54.000 $ 72.000 $ 90.000 $ 108.000

Mano de Obra Directa $ 15.756 $ 15.756 $ 26.529 $ 26.529 $ 26.529

Mano de Obra InDirecta $ 12.046 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846 $ 12.846

Total Costo de Producción $ 54.803 $ 82.603 $ 111.376 $ 129.376 $ 147.376

Gastos Administrativos $ 29.287 $ 37.499 $ 38.509 $ 40.047 $ 41.056

Gastos de Ventas $ 9.329 $ 11.025 $ 12.025 $ 12.025 $ 12.025

Total gastos Adm.y Ventas $ 38.617 $ 48.524 $ 50.534 $ 52.072 $ 53.082

Pago de Dividendos $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847 $ 12.847

Pago impuesto a la Renta -$ 1.725 $ 8.682 $ 19.935

Pago participación Trabajadores -$ 2.444 $ 12.299 $ 28.241

TOTAL EGRESOS $ 106.266 $ 143.974 $ 170.588 $ 215.275 $ 261.480

Flujo Neto $ 27.605 $ 10.369 $ 64.963 $ 167.669 $ 330.847

Valor Actual Neto (VAN) (Positivo) $14.038

Indice de Rentabilidad (IR) (Mayor a 1) 1,23

Rendimiento Real (RR) (Mayor a la T. Dcto) 23%

Tasa Interna de Retorno (Tir) (Mayor a la T. Dcto) 26%

5.4. CONCLUSIÓN

Las principales conclusiones que se desprenden de este análisis son:

Como pudimos observar el desenvolvimiento y crecimiento de la Proopti

Inmobiliaria es bastante atractivo, dado que en su línea de negocio, la inversión

real en estos inmuebles se ve recuperada el primer año con la obtención de los

arriendos, y los dos años restantes es netamente utilidad, esto refiriéndonos

específicamente al área de optimización de activos. A nivel general la inversión

realizada a través de aportes de sus accionistas y créditos bancarios será

recuperada el cuarto mes del primer año de gestión como lo revela el análisis de

recuperación de la inversión (payback). Además apegándonos a análisis de tasa

de rendimiento promedio obtenida en el proyecto 52.2%, podemos concluir que es

muy superior a la tasa de descuento 15%, lo que nos provee de un excelente

indicador de la viabilidad de la empresa.

En las áreas donde el bien transable es la información o las asesorías, por el tipo

de servicio intangible que estos representan, el margen de utilidad es bastante

alto, ya que esta información luego de obtenida es reutilizada y actualizada de

forma continua proveyéndonos de recursos constantemente, el Valor actual neto

como resultado de los primeros tres años de ejecución nos revela un claro margen

positivo de $53.286 dólares ganados, a pesar del préstamo y demás

responsabilidades financieras de la empresa, revelando la factibilidad de la misma.

El índice de rentabilidad obtenido de los primeros años del proyecto, nos indica

que por cada dólar invertido la empresa va generar 1.88, por lo que cubre

fácilmente la inversión en estos primeros años de gestión. Como los anteriormente

mencionados los índices y ratios financieros confirman la factibilidad del proyecto,

y su rentabilidad en la ejecución, tanto con una operación normal como con una

bajo presión.

Gracias a este completo Estudio de Factibilidad podemos concluir que PROOPTI

INMOBILIARIA empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios, será

una empresa altamente rentable e innovadora.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

REVISTA DOMUS (ÚLTIMAS EDICIONES) Suplemento actualizado

precios de la construcción.

INEC- Instituto Nacional de Estadísticas y Censos, Censo de

población 2001.

REVISTA EL CONSTRUCTOR (EL ARTE DE HABITAR) Especial

del Diario el Universo.

ARQUITECTURA HABITACIONAL “PLAZOLA” EDIT. Noriega

Limuza

Muy Ilustre Municipio de Guayaquil ( www.guayaquil.gov.ec )

BAP. Buenos Aires Planning (http://www.baplanning.com/)

EL ESPACIO URBANO EN EL ECUADOR.- TOMO III

RED URBANA, REGIÓN Y CRECIMIENTO.- TOMO III

ESPOL- Universidad Politécnica del Litoral. Proyecto Proyecto de

Marketing para lograr eficiencia en el Sistema de Corretaje. ESPOL (

Patricia Illingworth Niemes).

Morlás. I.C. Manual de Elab. y Eval. De Proyectos.

DIARIO EL UNIVERSO ( Artículos Especiales)

HTTP://ESPECIALES.ELUNIVERSO.COM/ESPECIALES/GUAYAQ

UIL/

ANEXOS

Anexo # 1

Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.

OFERTANTES Sitio de la encuesta:___________ Fecha:__________Hora:_______ Género: M____ F____ Edad:______ Sector:__________________

Marque con una x la opción a su elección

1. ¿Es usted dueño de este inmueble? SI___ NO___

2. ¿Le gustaría que su inmueble le genere recursos económicos?

SI___ NO___

3. ¿Le gustaría realizarlo sin invertir un centavo? SI___ NO___

4. ¿Le gustaría asociarse por el lapso de 3 a 5 anos para incrementar su

patrimonio? SI___ NO___

5. ¿Actualmente tiene los ahorros suficientes para esta inversión?

SI___ NO___

6. ¿Posee crédito bancario suficiente para realizar esta inversión?

SI___ NO___

7. ¿Posee usted algún problema en la central de riesgo?

SI___ NO___

8. ¿Su bien posee algún tipo de gravamen? SI___ NO___

En el caso de responder si. ¿Cuál?

9. ¿Cómo le gustaría que quede su inmueble, cuantos locales y/o

departamentos habrían según usted?

______________________________________________________

10. ¿Le interesaría participar en el diseño de sus nuevos locales?

SI___ NO___

11. ¿Quisiera formar parte de una sociedad con una empresa dedicada a

la optimización de inmuebles para mejorar su activo, y patrimonio?

SI___ NO___

Anexo # 2

Encuesta para el estudio de factibilidad para la creación de una empresa dedicada a la optimización de activos inmobiliarios.

DEMANDANTES Sitio de la encuesta:_____________________ Fecha:_____________ Hora:_______Genero: M___ F___ Edad:______Sector:___________

Marque con una x la opción a su elección

1. ¿Cuántos y en qué puntos tiene ubicado sus locales comerciales?

SI___ NO___

1. ¿Cuál es la actividad principal de su negocio?

SI___ NO___

2. ¿Le gustaría abrir un nuevo local o punto de venta?

SI___ NO___

3. ¿Le gustaría que su nuevo negocio este ubicado en avenidas

estratégicas como la Av. Benjamín Carrión, la Av. Hermano Miguel

entre otras del norte de la ciudad? SI___ NO___

4. ¿Si existiera una empresa que encuentre para usted la ubicación

perfecta y que le acondiciones su nuevo local, contrataría usted

sus servicios?

SI___ NO___

ANEXO # 3

MANO DE OBRA DIRECTA

Nomina Proyectada a 5 años

AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3 AÑO 4 AÑO 5

3709.92 3709.92 3949.92 3949.92 3949.92

3709.92 3709.92 3709.92

6023.2 6023.2 6023.2

6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2

6023.2 6023.2 6423.2 6423.2 6423.2

15756.32 15756.32 26529.44 26529.44 26529.44

ANEXO # 4

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Nomina Proyectada a 5 años

GASTOS ADMINISTRATIVOS

Gerente General 4,512.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00 7,969.00

Jefe Adm. y Financiero 6,023.20 6,035.10 6,035.10 6,035.10 6,035.10

Coordinador de Area Legal 4,512.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60 4,812.60

Asistente Cont. y Adm. 3,709.92 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20

Ayudante servicios multi-ples 3,709.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92 3,949.92

Jefe de Diseño y Const. 6,023.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20 6,423.20

Arriendos 4,800.00 5,280.00 5,280.00 5,808.00 5,808.00

Total Gastos Administrativos 33,290.84 40,893.02 40,893.02 41,421.02 41,421.02

ANEXO # 5

GASTOS DE VENTAS

GASTOS DE VENTAS

Coordinador de Prom. y merc 5,119.58 5,457.08 5,457.08 5,457.08 5,457.08

Seleccionador 3,709.92 4,568.24 4,568.24 4,568.24 4,568.24

Publicidad 500.00 1,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00

Total Gastos de Ventas 9,329.50 11,025.32 12,025.32 12,025.32 12,025.32

ANEXO # 6

POLIZA-FIEL CUMPLIMIENTO

Prima Nº Contratos Total Total

Primer Año $ 168 12 12 $2.019

Segundo Año $ 168 18 12 30 $3.029

Tercer Año $ 168 24 18 12 54 $4.039

Cuarto Año $ 168 30 24 18 72 $5.049

Quinto Año $ 168 36 30 24 90 $6.058

ANEXO # 7

Costo Promedio Construcción de local comercial en Inmueble existente

(Solo incluye materiales)

Según la revista de la Construcción Domus

Concepto Unid. Cant. Costo Unit. TOTAL

I.- SOBREPISOS

Cerámica m2 35 11.14 $ 389.90

II.- PAREDES

Bloque liviano concreto 14X19X39 m2 45 14.03 $ 631.35

III.- ENLUCIDOS

Exteriores m2 4 14.89 $ 59.56

Interiores m2 90.16 9.73 $ 877.26

Filos ml 5.3 1.7 $ 9.01

IV.- REVESTIMIENTO DE PAREDES

Azulejo 11X11 tonos suaves 5.5 11.14 $ 61.27

V.- PINTURAS

Exterior m2 4 4.44 $ 17.76

Interior m2 84.66 4.25 $ 359.81

Empastado m2 88.66 3.82 $ 338.68

VI.- TUMBADOS

Aluminio y Yeso 1X0,65 m2 32 7.5 $ 240.00

VII.- INSTALACIONES ELECTRICAS

Acometida ml 3 138.27 $ 414.81

Panel de medidor Gbl 1 143.07 $ 143.07

Panel de distribución Gbl 1 671.62 $ 671.62

Puntos de luz unidad 3 45.58 $ 136.74

Tomacorrientes 110V unidad 4 46.29 $ 185.16

Tomacorrientes 220V unidad 1 61.05 $ 61.05

Punto de Teléfono unidad 1 48.16 $ 48.16

VII.- INSTALACIONES SANITARIAS

Punto de agua fría Pto 2 42.25 $ 84.50

Lavatorio blanco unidad 1 96.41 $ 96.41

Inodoro unidad 1 127.46 $ 127.46

Tubo de 4"aguas residuales unidad 2 52.4 $ 104.80

VIII.- PUERTAS

Puerta Exterior Enrollable unidad 1 450 $ 450.00

Puerta de laurel 0,60X2,00 unidad 1 201.17 $ 201.17

VIII.- CERRADURAS

Cerradura de baño unidad 1 7.8 $ 7.80

$ 5,717.34

ANEXO # 8

EGRESOS GENERALES POR PRODUCTO

Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio

EGRESOS

Sueldos y Salarios 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510 3.510

Optimización Inmobiliaria

Reconst. Y remodelación

Inversión por Inmueble 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000

Numero de Proyectos 1 1 1 1 1 1

Total Egresos Opt. Inm. 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000

Colocación Inmobiliaria

Inversión por Inmueble 100 100 100 100 100 100

Numero de Inmuebles 0,00 0,00 0,50 0,50 1,00 1,00

Inversión 0 0 50 50 100 100

Inversión para Alquileres

Inversión por Inmueble 25 25 25 25 25 25

Numero de Inmuebles 1 1 1 2 2 2

Inversión 25 25 25 50 50 50

Total Egresos Corretaje B. Raices 25 25 75 100 150 150

Adm y Mant. de Inmuebles

Inversión por Inmueble 200 200 200 200 200 200

Número de Inmuebles 1 1 1 1 1 1

Total Egresos Adm y Mant. 200 200 200 200 200 200

Asesoría inmobiliaria

Inversión por Inmueble 20 20 20 20 20 20

Número de Inmuebles 2 2 3 3 3 3

Total Egresos Asesoría Inm. 40 40 60 60 60 60

Reingenieria inmobiliaria

Inversión por Inmueble 250 250 250 250 250 250

Número de Inmuebles 0 0 1 1 1 1

Total Egresos reingenieria Inm. 0 0 250 250 250 250

TOTAL EGRESOS 3.265 3.265 3.585 3.610 3.660 3.660