Các mảnh ghép

CÁC MẢNH GHÉP

By: Nguyễn Trọng Hiếu Lưu Quốc Khánh

Lê Nguyễn Kim Hải Ngô Quang ThảoDate: 30/09/2011

Bất

Động

Sản

Mục lục

1. Thị trường Bất Động Sản có lụi tàn ?

2. Hình thái của thị trường trong tương lai

3. Tổng quan đầu tư Bất Động Sản

4. Đất tại Việt Nam

5. Quy hoạch

6. Thị trường Tp.HCM

1. Mini Baby boom & the Bang

2. Thu nhập, vòng đời và sự chuẩn bị cho những ngày Đông

3. Tương lai vô định (sống thọ hơn, những nguy cơ lương hưu)

4. Đô thị hóa và những xu hướng

5. …


1. Baby boom IN US


1. Baby boom in US

WHY?


1. Bùng nổ em bé tại Việt nam & thế hệ tiếng vọng (the Bang)


1. Mini Baby boom & the Bang



Real estate?



Madoff? Anh là ai?


4. Đô thị hóa và những xu hướng


4. Những xu hướng toàn cầu:

Small & tiny family

Specialized estate

Real estate still potential?


1. Hiện tượng & những con sóng ngầm?

1. Quán chè của tui đâu rồi?

2. Sự tiến hóa của các đô thị

2. Cấu trúc đô thị


a_ Hiện tượng & những con sóng ngầm?



a_Hiện tượng & những con sóng ngầm?



a_Hiện tượng và những con sóng ngầm?



2_ Hình dáng của tương lai?

a_Hiện tượng và những con sóng ngầm?

Sự tiến hóa của các đô thị

Rent Theorists’ model


2_ Hình dáng tương lai?

b_Cấu trúc đô thị

Social ecology models

Concentric zone model (đô thị hướng tâm?)


b_Cấu trúc đô thị

Multiple Nuclei Model (đô thị đa nhân)


b_Urban structure

Sector or Wedge model (đô thị khối???)


“BĐS là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác do pháp luật qui định.”


Chế độ và hình thưc sơ hữu đất đai ơ Việt Nam

Chế độ sở hưu toàn dân và hình thưc sơ hữu nhà nước đối với đất đai ( theo Luật đất đai 2003, NĐ hướng dẫn dưới luật,..). Người dân hay tổ chưc chỉ được quyền sử dụng và phải trả tiền thuê đất, thuế đất,..

Quyền sở hưu đất = Giấy chứng nhận Quyền sự dụng đất (Sổ đỏ)


Chế độ và hình thưc sơ hữu tài sản trên đất

Cá nhân hay tổ chưc được quyền tạo lập và sơ hữu nhà ơ (theo Luật Nhà ở 2005, NĐ hướng dẫn dưới luật,..)

Quyền sở hưu Nhà ở = Giấy chứng nhận Quyền sở hưu nhà ở (Sổ hồng – cũ)


Chế độ và hình thưc sơ hữu đất đai và tài sản trên đất hiện nay.

Từ năm 2009 thì Nhà nước quy định gộp Sổ đỏ + Sổ hồng thành 1 sổ.

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hưu nhà ở và các tài sản trên đất


Phân loại đất (Điều 13 của Luật Đất đai, NĐ dưới luật) Đất nông nghiêp Đất phi nông nghiêp Đất ở Đất chưa sư dung Đất lâm nghiêp, trồng rừng,…

Mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau và không được chuyển đổi mục đích nếu không được cấp có thẩm quyền cho phép. Thường chuyển đổi chi phí lớn và phải tuân thủ quy hoạch của NN.

Ví dụ: Theo Quy định TP. HCM thì một mảnh đất 500m2 thì chỉ có tối đa 200m2 đất ở và 300 m2 còn lại là đất vườn cây lâu năm.

Mục đích sử dụng khác nhau, giá các loại đất cũng khác nhau nên các bạn cần chú ý. Chỉ đất ở mới được cấp phép xây dựng thôi.


Giá đất:

Phân loại: Giá thị trường Giá đất do Nhà nước quy định ( Áp dụng: tính lệ phí

chưc bạ, thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đền bù GPMB… và do địa phương lập và quyết định).

Ví dụ: UBND TPHCM đã ban hành quyết định 89 /2010/QĐ-UBND quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP và được áp dụng kể từ ngày 1-1-2011.


Giá thị trường:

Giá đất nông nghiệp

•Trung bình tại SG: 162.000đ/m2

Giá đất ở

tại SG:

•Theo giá Nhà nước tại vị trí đường nội bộ khu dân cư Him Lam – Q.7: 9.900.000 đ /m2

Giá thị

trường

•Theo Giá thị trường ơ đây: 50tr – 100 tr/m2

• Chi phí cho thu hồi đất và bồi thường GPMB xấp xỉ = 10x162.000 đ.

• Chi phí chuyển từ đất Nông nghiệp đất ơ: xấp xỉ = 9.9 tr – 162.000đ/1m2).

• Chi phí đầu tư Hạ tầng xấp xỉ : 5-7 trđ/m2

• Chi phí khác + Lợi nhuận của Chủ đầu tư = ???? (Tùy thuộc vào khả năng của CĐT).


Quy hoạch là gì?- Lĩnh vực chuyên môn luôn biến đổi và có tính mục đích- Nhằm nâng cao chất lượng sống và hạnh phúc của cộng

đồng bằng việc tạo ra không gian sống thuận tiện, bình đẳng, tốt cho sưc khỏe, hiệu quả và hấp dẫn cho các thế hệ hôm nay và mai sau.

- Thường được hiểu là quy hoạch đất, hay quy hoạch đô thị.

(www.planning.org)

5. Quy hoạch

Các loại quy hoạch? Quy hoạch tổng thể

Quy hoạch vùng Quy hoạch chung xây dựng đô thị

Quy hoạch chi tiết

5. Quy hoạch

Xu hướng quy hoạch sử dụng đất TPHCM đến 2025:- Phát triển theo định hướng đa tâm (4 hướng phát triển)- Các trung tâm tổng hợp chính nằm trên địa bàn Q1, 3, 4,

Bình Thạnh gồm trung tâm hành chính, văn hóa, lịch sử, du lịch và dịch vụ đa ngành

- Đầu tư xây dựng đô thị quy mô hiện đại, đồng bộ hạ tầng XH và kỹ thuật đô thị

- Đầu tư xây dựng trung tâm khoa học công nghệ ơ Q. Thủ Đưc và Q.9

5. Quy hoạch

Xu hướng quy hoạch sử dụng đất TPHCM đến 2025:- Phát triển vùng công nghiệp ơ 4 huyện Củ Chi, Hóc Môn,

Nhà Bè, Bình Chánh- Phát triển cảng Cát Lái, Hiệp Phước, di dời tất cả các cảng

còn lại- Tân Sơn Nhất sẽ là điểm trung chuyển hàng không của khu

vực và thế giới.- Khuyến khích phát triển những bãi đỗ xe cao tầng trong nội

thị

5. Quy hoạch

North

South

East

West

BẢN ĐỒ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Khu Đông: Thủ Đưc, Quận 9, Quận 2

Khu Tây: Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh

Khu Nam: Quận 4, Quận 7, Quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè

Khu Bắc: Củ Chi, Hóc Môn, Quận 12, Gò Vấp

5. Quy hoạch

Khu Đông: Thủ Đưc, Quận 2, Quận 9

Khu Đông được chọn làm trung tâm hành chính mới của Tp.HCM trong giai đoạn 2020 trơ đi, do UBND qui hoạch.

Cơ sơ hạ tầng đang trong giai đoạn phát triển mạnh, các tuyến đường: Bình Lợi-Tân Sơn Nhất, Cao tốc Long Thành-Dầu Giây, Đại lộ Võ Văn Kiệt Tăng giá trị khu Đông trong thời điểm 2008 – 2010.

Khu Tây: Tân Phú, Bình Tân, Bình Chánh

Các trục đường chính như Kinh Dương Vương, Quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10 đang được đầu tư, sửa chữa, nâng cấp, khoảng 3 năm tới sẽ đi vào ổn định

Khu vực tập trung các khu công nghiệp như: Lê Minh Xuân, Tân Tạo,… tập trung nhiều lao động về khu vực này. Nhu cầu nhà ơ giá rẻ vô cùng bưc thiết.

Hiện có 1 số dự án đã và đang trong giai đoạn bàn giao: Tân Tạo, Tân Mai, Nhất Lan,…

Khu Nam: Quận 4, Quận 7, Quận 8, Bình Chánh, Nhà Bè

Được qui hoạch từ rất sớm từ năm 1999.

Được xem như là trung tâm TP.HCM thư 2 với tới cả tiện ích về giải trí, việc làm cũng như an cư.

Cơ sơ hạ tầng phát triển đồng bộ, chất lượng tốt: Nguyễn Văn Linh, Nguyễn Hữu Thọ, Nguyễn Lương Bằng,…Mật độ cây xanh được chú trọng nhiều.

Khu đô thị được qui hoạch tốt nhất Việt Nam do công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng ( IPC – CT&D ) triển khai.

Khu Bắc: Củ Chi, Hóc Môn, Quận 12, Gò Vấp

Cơ sơ hạ tầng khu vực đang được đầu tư khá mạnh, các tuyến đường huyết mạch như Bình Lợi-Tân Sơn Nhất, Quang Trung, Nguyễn Oanh,… đang dần dần được hình thành

Cư dân ổn định, tập trung đông đúc, đang thu hút nhiều nhân lực đến sống và làm việc do các khu công nghệ cao đang phát triển rất mạnh.

Công ty tiêu biểu về Bất động sản

Chủ đầu tư:

Đa quốc gia

Trong nước

GS (Korea) CapitalLand (Singapore) Berjaya (Malyasia)

Vạn Phát Hưng Bitexco Group Becamex IDC Corp


Phân phối

Đa quốc gia

Trong nước

CB Rechard Ellis (USA) Cushman & Wakefield (USA) Savills (England)

Song Phát Sacomreal Đất Xanh

Xây dựng

Đa quốc gia

Trong nước


Bouyges (France) Huyndai Construction (Korea) Kumho Asiana (Korea)

Cofico Hoà Bình Corporation ContecCons

Từ năm 1993 đến nay, thị trường đã trải qua 3 đợt sốt:

Đợt sốt thư 1 là năm 1993 – 1994



1. DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM

Nhu cầu nhà ơ, đất ơ, đất sản xuất kinh doanh tăng mạnh Luật đất đai 1993: hợp thưc hóa các quan hệ chuyển nhượng,

mua bán kích thích thị trường Bất động sản. Công ty có tài chính mạnh thu gom nhiều đất: Tamexco, Epco –

Minh Phụng và nhiều Nhà đầu tư lớn khác. Nghị định 18: thắt chặt việc thẩm định, cho vay thế chấp bằng

Bất động sản đã làm thị trường đóng băng từ 1995 – 1999.

ĐỢT SỐT THỨ 1: SỐT ĐẤT VÀ QSD ĐẤT

Tác động từ nghị định 81: Chính phủ cho phép Việt Kiều mua nhà

Nhà đầu tư kỳ vọng từ chủ trương cho Việt Kiều mua nhà và việc ban hành khung giá đất mới ( Tăng giá từ năm 2000 - 2002 ).

Tiếp sau đó là đóng băng 5 năm từ 2002 – 2006 khi TP.HCM ban hành chỉ thị 05: hạn chế cho Việt Kiều mua nhà và chỉ thị 08: rà soát các quy hoạch treo, thu hồi các dự án.

Do vốn đầu tư là nhàn rỗi nên tuy đóng băng nhưng giá đất vẫn không hạ

ĐỢT SỐT THỨ 2: NHÀ MẶT TIỀN & ĐẤT DỰ ÁN

Do FDI tăng mạnh Tạo tăng trương kinh tế ấn tượng trong 2003 – 2007

Thị trường Chưng khoáng 2006 – 2007 là thời kỳ huy hoàng ( Siêu lợi nhuận ) Đổ tiền lời vào Bất động sản.

Do chính sách thắt chặt tiền tệ, Thị trường Chưng khoán sụt giảm trầm trọng Thị trường Bất động sản đóng băng đến nay.

ĐỢT SỐT THỨ 3: CHCC & BIỆT THỰ

Khả năng thị trường Bất động sản sẽ ấm lên từ Quí I/2012–

Quí II/ 2012 ( theo các chuyên gia BĐS Việt Nam ).

Bắt đầu từ giao dịch gia tăng Sau đó là giá cả, bất đầu từ từ ấm dần Lan dần từ các khu vực trung tâm ra ngoại thành Chuyển sang đợt sốt mới.

DỰ BÁO 1 ĐỢT SỐT MỚI ???

3. Đặc thù thị trường Miền Nam

a/ Thị trường vay nợ: thông thường vay tối đa 70%/ giá trị căn hộ

b/ Thông tin cần đầy đủ, minh bạch. Bao gồm:

+ Quyết định giao đất

+ Duyệt qui hoạch 1/500

+ Giấy phép xây dựng ( nếu là căn hộ )

+ Hợp đồng mua bán ( hoặc hợp đồng góp vốn )

c/ Chú trọng giá gốc hợp đồng, uy tín Chủ đầu tư

d/ Xem xét kỹ vị trí, giao thông, tiến độ xây dựng

4. Xu hướng đầu tư tại TP.HCM

a/ Giá trị xấp xỉ 1 tỷ đồng

b/ Số lượng sản phẩm ít

c/ Phương thưc thanh toán kéo dài ( trên 3 năm )

d/ Vị trí cách trung tâm Quận 1 khoảng 15 cây số trơ lại

e/ Nhà thầu xây dựng và Chủ đầu tư uy tín

f/ Tiến độ xây dựng nhanh

5. Thẩm định giá 1 Bất động sản

Nhằm đánh giá sơ bộ giá trị 1 bất động sản Phương pháp đơn giản nhất và được sử dụng nhiều nhất là phương pháp So

Sánh Điều kiện cần có để thực hiện:

+ Nắm được giá giao dịch thật của ít nhất 3 tài sản TƯƠNG TỰ tại khu vực trong 1 khoản thời gian là 6 tháng trơ lại

+ Có được các cơ sơ điều chỉnh về giá ( thu thập thông tin )

Càng nhiều thông tin, sai số giá trị càng thấp.

Cấp nhàTuổi thọ( năm )

Đơn giá XD/ 1 m2

1 80 5,200,0002 60 4,000,0003 40 3,200,0004 20 2,000,000


Một căn nhà phố có diện tích 4m x 20m, 1 trệt, 4 lầu, xây dựng năm

2005, nhà cấp 1, nằm ơ mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Quận 1.

Thông tin thị trường thu thập được như sau:

1. TSSS1: diện tích 5m x 20m, 1 trệt, 2 lầu, xây dựng năm 1999, nhà cấp 2, mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Quận 1. có giá giao dịch vào tháng 5/2011 là 42 tỷ.

2. TSSS2: diện tích 7m x 15m, 1 trệt, xây dựng năm 1995, nhà cấp 4, mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Quận 1. có giá bán 45 tỷ

3. TSSS3: diện tích 4m x 20m, 1 trệt 3 lầu, xây dựng năm 2003, nhà cấp 1, mặt tiền đường Nguyễn Trãi, Quận 1, có giá 37 tỷ.

1 2 3Vị trí Mặt tiền Mặt tiền Mặt tiềnDiện tích đất ( m2 ) 100 105 80Số tầng ( tầng ) 3 1 4Tổng Diện tích xây dựng ( m2 ) 300 105 320Cấp nhà 2 4 1Xây năm 1999 1995 2003% tuổi thọ còn lại 80% 20% 90%Giá trị công trình trên đấtxây dựng hiện tại 1,200,000,000 210,000,000 1,664,000,000 Giá trị công trình còn lại theotuổi thọ ( A ) 960,000,000 42,000,000 1,497,600,000 Giá trị giao dịch thành công ( đồng ) ( B ) 42,000,000,000 45,000,000,000 37,000,000,000

Giá trị đất ( C= B - A ) 41,040,000,000 44,958,000,000 35,502,400,000

Đơn giá Đất ( D = C / Dt đất ) 410,400,000 428,171,429 443,780,000


Nhận Xét : Tài sản 1 là tài sản tương đồng nhất với tài sản thẩm định, quyết định chọn đơn giá đất của tài sản 1 làm giá của tài sản thẩm định

Đơn giá

410,400,000 đồng

Hệ số điều chỉnh : 1

Đơn Giá Đất củaTài sản Thẩm Định :

410,400,000 đồng / m2

Giá trị Đất của Tài sản Thẩm Định :

32,832,000,000 đồng

GIÁ TRỊ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH : 34,756,000,000 đồng


Một lô đất có diện tích 1 ha nằm cạnh 1 trục đường

chính ơ đô thị, giá chuyển nhượng đất ơ khu vực này

với những lô đất có quy mô trên dưới 100m2 là

1.000.000 đ/m2. Lô đất mật độ xây dựng theo quy định

về xây dựng của chính quyền là 60% , chi phí đầu tư hạ

tầng trung bình 200.000 đ/m2. Thuế chuyển mục đích

sử dụng đất 300.000.000đ. Nhà đầu tư đồng ý mua lô

đất với giá bao nhiêu ?

Nếu chúng ta muốn đạt lợi nhuận trước thuế là

600.000.000 đồng


1 ha = 10.000 m2

Diện tích xây dựng là = 10.000 x 60% = 6.000 m2

Tiền đầu tư hạ tầng :

10.000 x 200.000 = 2.000.000.000 đồng

Tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất: 300.000.000 đồng

Lợi nhuận mong muốn của Nhà đầu tư: 600.000.000 đồng

Tổng chi phí: 2.000.000.000 + 300.000.000 + 600.000.000

= 2.900.000.000 đồng

Số tiền thu vào khi bán đất là:

6.000 x 1.000.000 = 6.000.000.000 đồng

Giá trị của cả lô đất 1 ha :

6.000.000.000 – 2.900.000.000 = 3.100.000.000 đồng

Giá của 1 m2 Nhà đầu tư có thể mua 3.100.000.000 / 10.000 = 310.000 đồng/ m2

THANKS FOR YOU LISTENING !!!

Các mảnh ghép

Documents

Transcript of Các mảnh ghép