CA Arles -Crau - Camargue - Montagnette PLH/2015 06...Juin 2015 PLH de la Communauté...

CA

Arles - Crau -

Camargue -

Montagnette

Elaboration du 2ème PLH 2016-2021

Présentation du Diagnostic

2ème comité de pilotage le 30 juin 2015

1. Eléments clés du diagnostic socio-économique et du parc de logements

(dont précarité énergétique et copropriétés)

2. Eléments clés du marché du logement

3. Eléments clés et enjeux du parc social

4. Eléments clés et enjeux du parc adapté

5. Synthèse des entretiens communaux et potentiel foncier

Préparation des tables rondes thématiques de la phase orientations

1

Ordre du jour du 2ème comité de pilotage

Juin 2015 PLH de la Communauté d’agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette

2PLH de la Communauté d’Agglomération Arles-Crau-Camargue-MontagnetteJuin 2015

I – Diagnostic socio-économique et

parc de logements

21. Diagnostic socio-économique

et parc de logements

2. Marché du logement 3. Parc social 4 . Parc adapté 5. Synthèse des entretiens

communaux


> Un taux de croissance annuel moyen de 0,1%

sur la période 2006-2011.

> Un gain de 70 habitants en moyenne par an sur

la période 2006-2011.

> Un ralentissement de la croissance

démographique (solde migratoire négatif), qui

se retrouve tant à l’échelle du département

que des intercommunalités voisines.

> Une diminution de l’attractivité des communes

à relier avec le ralentissement de la production

de logements et la raréfaction du foncier.

62 998

69 113

74 692

77 702 78 417

80 790 81 139

50 000

55 000

60 000

65 000

70 000

75 000

80 000

85 000

90 000

1968 1975 1982 1990 1999 2006 2011

Evolu on démographique d'ACCM entre 1968 et 2011

Source : INSEE

Une croissance démographique ralentie depuis le

début des années 1990

1999-2006 2006-2011

CA ACCM 0,4% 0,1%

CA Nïmes Métropole 1,3% 0,5%

CA du Grand Avignon 1,2% 0,0%

Département des Bouches du Rhône 0,8% 0,4%

Région PACA 1,0% 0,4%




communaux

4Juin 2015 PLH de la Communauté d’Agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette

Une population globalement âgée

et un phénomène de

vieillissement accéléré :

> Un Indice de Jeunesse (rapport des

moins de 20 ans aux plus de 60 ans)

de 0,85 en 2011, contre 1,01 en

moyenne sur le Département des

Bouches-du-Rhône.

> Une accélération du vieillissement

de la population (+15% des plus de

60 ans entre 2006 et 2011) :

moindre renouvellement des

générations et départ des jeunes

ménages.

Une évolution de la structure démographique génératrice

de nouveaux besoins en logements




communaux


Une diminution continue de la taille des

ménages : 2,3 personnes en 2011 contre

2,7 en 1990

> Phénomène général qui entraîne un besoin

supplémentaire en logements, à croissance

démographique égale, et un décalage entre la

taille des ménages et la taille des logements

existants.

Une mutation de la structure des ménages

:

> Une augmentation sensible du nombre de

personnes seules et de couples sans enfants.

> Une diminution de près de 4% du nombre

de couples avec enfants.

3,2 3,0

2,8 2,7

2,5 2,3 2,3

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

1968 1975 1982 1990 1999 2006 2011

Evolu on du nombre moyen d'occupants par résidence

principale entre 1968 et 2011

Source : INSEE

2006 2011 Taux d'évolution Analyse

Personnes seules 11464 12141 5,91% ++

Couples sans enfants 9165 9773 6,63% +

Couples avec enfants 9542 9178 -3,81% --

Familles monoparentales 3533 3682 4,22% =

Nombre total de ménages 34571 35687 3,23%

Une évolution de la structure démographique génératrice de

nouveaux besoins en logements




communaux


Un niveau de revenus des ménages nettement inférieur à la moyenne départementale (INSEE 2012)

Un taux de pauvreté élevé : 21,9%, soit 3,8 points de

plus que la moyenne des Bouches-du-Rhône (INSEE 2012) ; 9

464 personnes dépendant de ménages sous le seuil de

pauvreté dont plus des deux tiers sur Arles (FILOCOM 2013).

Un nombre élevé de ménages dépendant des

minima sociaux.

24 230 ménages disposent de revenus inférieurs

au plafond HLM, soit 64% du nombre total des

ménages d’ACCM.

13 620 ménages soit 36% du nombre total de

ménages d’ACCM disposent de revenus

compatibles PLAi.

Le parc locatif privé joue un rôle social de fait.




communaux


Niveau de revenu et précarité

De fortes disparités communales :

Niveaux de revenus par rapport à la moyenne départementale

(INSEE 2012)

Taux de pauvreté par rapport à la moyenne départementale

(INSEE 2012)

Tarascon

1 306 €/mois/UC

Arles

1 421 €/mois/UC

SMC, Stes Maries,

Boulbon et St Pierre

1 596 à 1 660 €/mois/UC

1 619 € /mois/UC

Tarascon

29,4%

Arles et SMM

22,7% et 21,7%

18,1%

SMC

11,4%




communaux


Niveau de revenu et précarité

Des disparités entre quartiers, des poches de

précarité dans les Quartiers Prioritaires Politique

de la Ville Griffeuille, Trébon et Barriol sur Arles, Centre

– Ferrages sur Tarascon

Population 2011Revenu médian par

UC 2011

Pourcentage de bas

revenus 2011

Poids au sein de la

population communale

Quartier Prioritaire Griffeuille 2 340 7 400 € 37,90% 4,5%

Quartier Prioritaire Barriol 4 370 8 200 € 36,30% 8,3%

Quartier Prioritaire Le Trébon 2 650 8 500 € 38,50% 5,0%

Quartier Prioritaire

Centre historique - Ferrages4 250 8 000 € 37,90% 32,4%

Tarascon

Arles




communaux

Une amorce de reprise sur

2012, mais à confirmer

> une reprise de la croissance

démographique du territoire à

hauteur de 0,3% en moyenne par an

sur la période 2006-2012.

> Cette reprise est largement portée par

la commune de Saint-Martin.

> Elle est confirmée par les dernières

données relatives à la construction

neuve.


Dynamiques démographiques

338

283

364

325

511

336 299

639

0

100

200

300

400

500

600

700

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Construc on neuve en nombre de logements

commencés par an entre 2006 et 2013

Source : Sitadel

327 /an

446 / an




communaux

10PLH de la Communauté d’agglomération Arles-Crau-Camargue-MontagnetteJuin 2015

Définir un objectif démographique cohérent au regard de la dynamique économique et

des capacités d’accueil du territoire :> Valider l’hypothèse de relance démographique retenue par le Projet d’Aménagement et de

Développement Durable du SCOT du Pays d’Arles : 0,4% en moyenne par an sur le

territoire d’ACCM, soit 3 000 habitants supplémentaires d’ici 2021 et une population totale

de 85 300 habitants.

> Valider la production de logements correspondante sur les 6 années du PLH : 2 370

logements (non compris le renouvellement du parc ancien existant).

Ralentir le vieillissement de la population et pour cela développer une offre de

logements adaptée aux jeunes adultes et jeunes ménages, mais prendre également en

compte les besoins en logement des personnes âgées (adaptation des logements, structures

d’hébergement spécifiques ou offre alternative)

Développer une offre de logements qualitative adaptée au profil socio-économique de

la population et apporter de la mixité sociale dans les quartiers les plus précarisés.

En résumé : enjeux démographiques




communaux


> 38 500 résidences principales soit 83% du

parc de logements.

> 3 300 résidences secondaires, soit 7% du

parc de logements (3,7% en moyenne sur

les Bouches-du-Rhône) concentré sur Les

Saintes-Maries de la Mer et Arles.

> 4 380 logements vacants, soit un taux de

vacance de 9,5% (6,8% en moyenne sur les

Bouches-du-Rhône en 2011) concentré sur

Arles (10%, 2900 logements) et Tarascon

(plus de 13%).

> Un équilibre entre logements individuels

(56%) et collectifs (44%) mais poids du

logement individuel sur Saint-Martin de

Crau (74%).

Un parc principalement résidentiel




communaux

Des dispositifs opérationnels sous maîtrise d’ouvrage communale ou plus récemment

maîtrise d’ouvrage intercommunale :

> Une action de longue date sur la Ville d’Arles (6 OPAH) et secteur sauvegardé

> OPAH RU de Tarascon 2009 – 2012

> 1ère OPAH intercommunale 2010 - janvier 2013

> 2ème OPAH intercommunale 2013 – 2018

> Opérations de réfection des façades et des devantures commerciales

Avec pour résultats :

> Près de 400 logements réhabilités (PO et PB) depuis 2009.

> Mais un potentiel qui s’essouffle notamment sur Arles et des poches de dégradation qui ne peuvent être

traitées par la seule initiative privée.

> Et un contexte difficile : difficultés de mobilisation des bailleurs et des investisseurs privés dans un

contexte global de crise ; instabilité financière (baisse des dotations de l’ANAH) et fiscales ; modifications

successives des règles d’intervention de l’ANAH.


Des outils en place de requalification du parc

ancien Le parc ancien antérieur à 1915 représente près du quart des logements

Une spécificité : l’importance du parc de l’après-guerre sur Arles et Tarascon (dont

reconstruction)




communaux

Un parc privé potentiellement indigne inférieur à la moyenne départementale, mais

concentré sur les deux communes d’Arles et de Tarascon

> 2 240 logements privés potentiellement indignes recensés sur le territoire d’ACCM en 2011, soit 7,6% du parc

privé (contre 8,8% en moyenne sur le département).

> Un parc localisé à plus de 70% sur le ville d’Arles (1 593 logements potentiellement indigne) et pour un quart

sur Tarascon (541 logements potentiellement indignes).

> Un parc ancien (72% de logements antérieurs à 1949) et très largement locatif (70% de logements en location

; plus de 15% du parc locatif privé est potentiellement indigne).

La lutte contre l’habitat indigne, une priorité exprimée mais à confirmer

> Des ilots insalubres (Arles, Tarascon) concentrant les difficultés et nécessitent des moyens renforcés :

dispositifs opérationnels à définir sur Arles (actions sensibilisation auprès des élus), recyclage foncier public

acquis non réalisé sur Tarascon.

> Problématique de l’habitat indigne diffus : mise en œuvre des outils coercitifs variables selon les communes

et donc impact inégal, Tarascon (pôle HI), Arles (SCHS).

13

Le logement indigne

Juin 2015 PLH de la Communauté d’Agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette




communaux


L’habitat et le développement durable

Faible performance énergétique du

parc de logements

> Une estimation consommation

moyenne de 282KwH/m2/an

> 33% soit 19 700 logements affichent

un DPE de catégories E, F ou G …

… lié notamment à l’ancienneté du

parc (67% des RP < 1975 soit 21 651

logements)

> Une centaine de logements ont fait

l’objet de travaux d’économie

d’énergie aidés par l’Anah entre 2011

et 2015, pour un gain énergétique

moyen de 47%.




communaux


L’habitat et le développement durable

D’où un risque d’accentuation de la

précarité énergétique• Rappel : ménages consacrant plus

de 10% de leurs revenus aux

dépenses énergétiques liées au

logement.

• Environ 7% des ménages en

situation de précarité (16% à

l’échelle nationale).

• Une plus forte concentration à

Boulbon, Tarascon et Arles,

notamment dans son centre-ville.

Un enjeu fort d’accompagnement à la réalisation de travaux notamment pour les logements les

plus énergivores le plus souvent en collectif et concentrés dans le parc d’avant 1975 et de

poursuite des actions locales de prévention et d’information.

Source : SCOT Pays

d’Arles




communaux


Les copropriétés, un segment de l’habitat

incontournable23% des logements du territoire sont

en copropriété, soit près de 11.000

logements> Concentration sur sur Arles (66%du

total).

> Une majorité de copropriétés de petite

taille (65% ont entre 2 à 4 logements) et

situés dans les centre-ville.

> Quelques copropriétés de grande taille

notamment sur Arles pouvant à terme

présenter des signes de fragilité.

Un parc perçu par les acteurs locaux comme ne présentant pas de difficultés majeures à

l’exception d’Arles (quelques copropriétés quartiers des années 50 à 70 Sud place Lamartine =>

observation/anticipation ; petites copropriétés de centre ancien => requalification).




communaux


Les éléments de fragilisation des

copropriétés

173 copropriétés présentent des

éléments de fragilisation (catégorie D

selon le rapport Braye), soit le tiers des

copropriétés étudiées

> 60% construites avant 1948 et 73% avant

la règlementation thermique de 1975.

> 2 grandes copropriétés (1 de 26 à 50

logements et 1 de plus de 200

logements).

> Toutes ces copropriétés affichent un

coefficient négatif concernant le seuil de

pauvreté.




communaux


Poursuivre les efforts de requalification du parc ancien : pérennisation des dispositifs

opérationnels mise en place par le passé.

Renforcer et optimiser la lutte contre l’habitat indigne en priorisant l’action publique

sur les îlots dégradés et insalubres (Arles et Tarascon) :

> Mise en œuvre de moyens renforcés,

> Mise en œuvre d’outils coercitifs.

Affiner la connaissance des copropriétés récentes afin de prévenir / intervenir sur le

risque de fragilisation / dégradation.

Intervenir sur le requalification des petites copropriétés anciennes des centres villes.

En résumé : enjeux du parc résidentiel




communaux


II – Le marché du logement

1. Diagnostic socio-économique et

parc de logements


communaux


Les éléments déterminants du marché immobilier local

Sur le plan local

> Un positionnement géographique privilégié et un territoire globalement sous tension avec

un niveau élevé du prix de l’immobilier (foncier et loyers),

> L’impact fort du logement saisonnier sur le marché traditionnel de la résidence principale :

Saintes-Maries de la Mer …mais aussi Arles et Boulbon.

Sur un plan plus large et national

> Impact de la politique de l’Etat : nombreux

dispositifs d’aides au logement et de soutien à la

demande mais instabilité chronique

> Crise économique et immobilière bien prégnante

> Taux historiquement au plus bas du crédit bancaire : incidence -10%

coût achat sur 3 ans (CFF)

Un marché en contraction (prix, volume des ventes) et perçu par les professionnels locaux

comme plus en retrait par rapport aux agglomérations voisines (Avignon, Nîmes, Salon de

Provence) et dont la reprise se fait attendre.


parc de logements


communaux


Les appartements et les maisons / contraction

> Le point haut du marché se situe en 2008

et depuis baisse des prix confirmée par les

professionnels sur la période récente mais

nombreuses différenciations,

> Baisse accentuée sur Tarascon (centre),

moindre sur Arles (2.400€/m2 sur Arles en

2015 pour les appartements), avec un

marché contrasté selon les biens et la

localisation, meilleure résistance sur Saint-

Martin de Crau,

> Marché de la villa le plus touché de même

que les copropriétés 1950/1970 situées

dans les quartiers sociaux.


parc de logements


communaux


Le terrain à bâtir

> Relative stabilité des prix du lot à bâtir (et

progression récente en 2013),

> Diminution de la taille des terrains comme

élément de la régulation foncière (prix au

m² en hausse : 203€ en 2013),

> Offre foncière en contraction et prix

variables selon les communes et secteurs :

cœur de cible 80/100k€ (Raphèle / Moulès),

Boulbon (110k€), Saint-Martin de Crau

(120/150k€) et au delà (dont plateau de

Crau à Arles).


parc de logements


communaux


Le logement neuf : l’arrêt de

la promotion immobilière

> Relative stabilité des prix à compter de

2012, mais régulation difficile par des

conditions de production à la hausse,

> Après un pic de production en 2010,

production au ralenti (84 logements en 2014)

avec un échec sur la commercialisation sur les

derniers programmes,

> Retrait de la clientèle des investisseurs

(logement collectif) et des accédants

(exception St Martin de Crau mais ventes

difficiles).

> Difficultés montage en VEFA suite au retrait

des logeurs sociaux


parc de logements


communaux


La fragilisation actuelle des primo – accédants

Primo accédants Autres accédants

Budget type : 180/220.000€ selon secteurs > 250.000€

Couple de jeunes actifs 30/40 ans ,

Revenus 2.500/3.000€ mensuel

Familles établies, préretraités,

origine locale ou extérieure

Maison individuelle, appartements anciens, nouveaux produits

neufs (maisons en bande T4/T5 sur SMC)

Maisons individuelles ou

appartements (proximité des

services)

Conditions d’accès au crédit restreint / moindre souplesse de

l’auto-construction / PTZ ancien fluctuantMoindre recours au crédit

(revente)

Secteurs inaccessibles (Boulbon, Saintes-Maries de la Mer,

plateau de Crau à Arles)

Offre foncière limitée et évasion hors ville centre Arles (Raphèle,

Moulès), voir hors ACCM : Eyragues, Châteaurenard, Saint-

Gilles, Beaucaire…


parc de logements


communaux


Primo-accédants aidés (PTZ nombreuses réformes successives)

> Poids des opérations dans l’ancien jusqu’en

2011 (58% des logements aidés) et de

l’individuel

> Suppression depuis 2012 du PTZ dans l’ancien

: effondrement des projets aidés (320 en 2011

contre 65 en 2014),

> Concentration sur Arles, Tarascon et Saint-

Martin de Crau


parc de logements


communaux


Le retrait constaté des investisseurs privés

Contexte favorable de par l’importance des besoins en logements locatifs et

le niveau des loyers libres du marché> Rentabilité : neuf (4%), supérieure dans l’ancien (5/6%), maximale sur Tarascon

centre (8/10%) mais forte dépréciation immobilière.

Blocage actuel du marché de l’investissement privé :

> Contexte fiscal réglementaire mal perçu et surtout instable : taux d’imposition (national et

local dont résidences secondaires), loi ALUR, instabilité fiscale (plus values immobilières,

aide investissement locatif neuf et Malraux, taxe habitation résidence secondaire….)

> Dégradation des conditions de location : loyers à la baisse, risques locatifs accrus,

> Budget type : 100/150.000€, T3 dans l’ancien, T2 dans le neuf.

>Tarascon : retrait des investisseurs extérieurs

> Arles : concurrence de la location saisonnière


parc de logements


communaux


Le marché locatif privé / la baisse

récente des loyers

> Une hausse des loyers sur une

période longue (+2,8% par an

moyenne entre 2000 et 2015) mais

un ralentissement à compter de

2013 et une baisse des loyers en

2014 (-1,6%) – Source Clameur,

> Confirmation de la détente du

marché locatif par l’ADIL 13 et les

professionnels locaux : -30/50€ à

la relocation des biens,

allongement du délai de location,

stock en augmentation (petits

appartements).


parc de logements


communaux


Les contrastes communaux du marché

locatif marché locatif privé

Arles

Parc locatif diversifié

Demandes T3/ T4 et villas - Offre abondante en petits logements,

Contraction de l’offre en logements à l’année de par l’essor de la location

saisonnière,

Attrait sur les actifs des opérations de logements neufs.

Tarascon

Parc locatif diversifié

Demandes T2 et T3 et villas,

Niveau solvabilité locataires et appauvrissement du centre ancien,

Attrait sur les ménages du centre ancien des opérations de logements

sociaux.

St Martin de Crau

Parc récent

Demande soutenue en habitat individuel : T2/T3 pour les jeunes

couples, T4/T5 (offre faible) pour les familles constituées.

Stes Maries de la Mer

Offre très faible

T3 le plus demandé 750€ mensuel,

Problème crucial pour les actifs travaillant sur la commune,

Demande émergente de retraités extérieurs (suite vente biens).

Boulbon

Offre faible

Besoins en logements locatifs des jeunes ménages locaux,

Concurrence location saisonnière sur l’offre disponible.


parc de logements


communaux


Le marché locatif privé

La segmentation du marché locatif,

la déqualification en cours du parc ancien décrits par les professionnels et

gestionnaires des biens immobiliers.

> La clientèle la plus solvable : offre en logements disponibles sauf bord de mer –

Besoins prioritaires T2/T3 et villas

> Une précarisation croissante des ménages (tous âges dont retraités), demandeurs en

logements locatifs :

• problème de solvabilisation, impayés de loyers, garanties locatives,

• pas ou peu de possibilités d’accès au parc locatif dit confortable malgré la

détente constatée sur le marché,

• rôle majeur du parc ancien déqualifié auprès des ménages les plus modestes et

précarisés en particulier sur Tarascon.


parc de logements


communaux


En résumé : constat et enjeux du marché

immobilier local

> Un contexte récent de détente du marché par la baisse des prix (ancien, loyers) et

du cout du crédit ; éléments favorables aux aspirations résidentielles des ménages

les plus solvables et les actifs,

> Importance de la relance de la promotion immobilière reposant sur le retour des

investisseurs privés pour renouveler l’offre locative,

> Enjeu de l’accession abordable et des produits adaptés pour les jeunes actifs pour

maintenir les équilibres de peuplement du territoire,

> Face à la forte précarisation des ménages, enjeu du maintien et du développement

d’une offre locative accessible de qualité à loyer (très) maîtrisé privée et publique en

particulier sur les centres anciens.


parc de logements


communaux


III – Le parc social


parc de logements


communaux

> 6 843 logements HLM au 1er janvier 2014 soit un

taux d’équipement global de 17,8%.

> Un parc concentré aux trois quarts sur la ville

d’Arles (5210 logements au 1er janvier 2014 dont 358 sur les

hameaux) avec sur cette commune un parc non pris en

compte et qui sera conventionné dans les prochaines années

(environ 450 logements SEMPA). Des quartiers à composante

sociale forte : QPV + autres quartiers (Alyscamps,

Trinquetaille….)

> Un parc également important sur Tarascon et Saint-

Martin de Crau qui dépassent toutes les deux les 15%.


Communes Parc HLM PLS privés ou SCI ANAHFoyers et résidences

socialesCHRS

Nombre de LLS au

01/01/2014

Taux de LLS au

titre de la Loi SRU

Arles 5210 2 96 225 26 5559 21,95%

Boulbon 20 20 NC

Saintes Maries de la Mer 20 20 NC

Saint Martin de Crau 807 0 3 60 0 870 15,66%

Saint Pierre de Mézoargues 0 NC

Tarascon 786 39 47 66 0 938 15,50%

ACCM 6843 41 146 351 26 7407

Source : Décompte SRU,

DDTM 13

Un parc locatif social relativement important


parc de logements


communaux

> Un parc locatif social relativement ancien :54% du parc produit dans les années 1960 – 1970

essentiellement localisé sur les grands quartiers

d’habitat social (Trébon, Griffeuille, Barriol sur Arles,

Les Ferrages sur Tarascon) et géré par les bailleurs

historiques (13 Habitat, ERILIA, Phocéenne

d’Habitation et SEMP).

> Des programmes de réhabilitation lourde

réalisés ou engagés : Les Peupliers à Barriol en

2014 (518 logements, ERILIA), Les Gradins en 2007 et

projet 2016 (304 logements, Famille et Provence),

Cité Griffeuille (près de 400 logement, SEMPA) pour

des montants parfois élevés.

33

L’ancienneté du parc social


694

1744 1931

192

723

381

1179

0

500

1000

1500

2000

2500

Antérieur à

59

60-69 70-79 80-89 90-99 2000-2007 2008-2013

Répar on par période de produc on

du parc HLM d'ACCM

Source : RPLS

> Des loyers très accessibles, qui retiennent les populations les plus modestes.


parc de logements


communaux

> Trois communes soumises aux dispositions de l’article 55 de la Loi SRU avec une obligation

d’atteindre un taux d’équipement de 25% à l’échéance du 31/12/2025 ; un taux d’équipement global

au 01/01/2014 de 18,6% et un déficit de 1 914 logements.

> Un objectif triennal 2014-2016 fixé par l’Etat sur la base des objectifs de production du PLH1, à

525 logements soit 175 logements en moyenne par an.


Les communes concernées par la loi SRU


parc de logements


communaux

Arles Tarascon Saint-Martin-de-Crau Total communes SRU

Nombre de résidences principales (taxe

d'habitation 2013)25 523 6 050 5 557 37 130

Nombre de logements SRU au 01/01/2014 5 559 938 870 7 367

Taux de logements SRU 21,78% 15,50% 15,66% 18,63%

Nombre réel de logements manquants 821 574 519 1 914

Ojectif triennal de production 2014-2016

(base objectif PLH)255 120 150 525

Objectif annuel de production 2014-2016

(base objectif PLH)85 40 50 175

> Un parc locatif social globalement peu tendu : 3 153 demandes en janvier 2015, dont près des deux-

tiers sur la seule commune d’Arles, soit un ratio global de 2,2 logements pour 1 demande

> Une demande différenciée selon les communes :

• 2 024 demandes sur Arles (soit un ratio de 2,6 logements pour une demande) ;

• 596 demandes sur Tarascon (soit un ratio de 1,3 logement pour une demande) ;

• 490 demandes sur Saint-Martin-de-Crau (soit un ratio de 1,6 logement pour une demande).

> Une demande différenciée selon les quartiers : un effet repoussoir de certains quartiers parmi les plus

déqualifiés avec pour conséquence un délai à la relocation et taux de vacance parfois nettement plus élevés que

la moyenne et le maintien d’une population « captive » ; une demande plus forte et sélective sur les autres

quartiers et les programmes récents.

> Un décalage entre la composition du parc et la demande, avec notamment un déficit en petits

logements (T1/T2 fortement demandés sur Saint-Martin-de-Crau et dans une moindre proportion sur Arles) et

de grands logements familiaux (T4 et plus notamment demandés sur Tarascon).

> Des procédures de gestion de la demande et des attributions à améliorer (logiciels communs,

règles d’attribution) et la nécessaire anticipation des dispositifs prévus par la Loi ALUR (Dispositif de

gestion partagée de la demande ; Plan partenarial de gestion de la demande et d’information des demandeurs.


La demande locative sociale


parc de logements


communaux

Des quartiers sociaux connotés et des réflexions en cours à intégrer au PLH

> 2 quartiers retenus au titre de l’ANRU Région parmi les 4 « Quartiers Prioritaires » : Barriol sur Arles (près de

1 500 logements HLM sur le quartier) et Centre ville – Ferrages sur Tarascon :

� Quartiers où se cumulent difficultés sociales, dégradation du climat social et sentiment d’insécurité

accru, faible qualité urbaine, parc de logements ancien et dégradé…..

� Une image connotée voire repoussoir avec pour pour conséquence le départ de la frange de locataires

les plus solvables, un turn-over plus important, des difficultés à relouer (par défaut) et une perte

progressive de mixité sociale.

� Sur ces deux quartiers, des protocoles de préfiguration en cours (échéance septembre 2015) qui

seront pris en compte par le PLH.

> 2 études urbaines, techniques, sociales et financières menées par 13 Habitat sur les cités du Trébon et de

Barriol / Roseaux :

� Diagnostics présentés fin mai 2015

� Premières pistes de réflexion parmi lesquelles des actions de recomposition urbaine, d’amélioration

du cadre de vie, de requalification des logements (adaptation de la taille des logements) et de

diversification de l’offre de logements.

36

Les grands quartiers d’habitat social



parc de logements


communaux

Une reprise de la production au cours

des dernières années, sous l’impulsion

des outils et dispositifs mis en place

dans le cadre du PLH

> 1179 logements produits entre 2008 et 2013 (196

logements /an) ; 1137 logements locatifs sociaux

financés entre 2008 et 2014, (162 logements/an)

> Une production très centrée sur le logement

social et très social (33% de PLAi et moins de 10%

de PLS).

> Une production récente largement portée par la

VEFA, dans un contexte plutôt défavorable à la

promotion immobilière, et peu de production en

acquisition – amélioration.

37

La production locative sociale



parc de logements


communaux

Mais des perspectives en baisse pour les prochaines années :

> 194 logements financés en 2013 et 2014 qui sont en cours de réalisation ou seront

prochainement engagés dont la moitié sur Saint-Martin-de-Crau.

> Des bailleurs en retrait en terme de production neuve :

� Priorité donnée à la requalification du parc ancien qui va mobiliser des fonds importants

dans les prochaines années (projets ANRU région de Barriol et Centre-ville Ferrages ;

programme de requalification du quartier du Trébon hors ANRU ; rénovation

énergétique) ;

� Prise en compte du risque de déstabilisation du parc existant (départ des locataires les

plus solvables) ;

� Manque de locataires potentiels

38

Les perspectives de production



parc de logements


communaux


Conforter le parc de logements locatifs sociaux pour atteindre les exigences de la Loi

SRU, mais de façon qualitative en termes de :

> Localisation pour éviter les phénomènes de concentration de l’offre.

> Typologie pour une meilleure adéquation demande / taille des logements.

> Public ciblé pour un rééquilibrage de l’offre dans les quartiers les plus paupérisés.

Poursuivre l’effort de requalification du parc ancien tant en quartiers ANRU Région

que sur les quartiers sociaux les plus anciens et les plus déqualifiés.

Mettre à plat les bases d’une gestion efficace des attributions prenant en compte

l’équilibre social des quartiers.

En résumé : enjeux du parc social


parc de logements


communaux


IV – le parc adapté et les besoins

spécifiques de certaines

catégories de ménages


parc de logements


communaux


Le logement des personnes défavorisées

Offre disponible Besoins identifiés

-78 places en hébergement

d’urgence réparties sur 3

structures à Arles et Tarascon,

- Respect donc des obligations

réglementaires (fixées à 41 places

minimum)

- Développement d’une offre diversifiée

en hébergement (suite délais d’attente) :

urgence, CHRS (personnes isolées),

résidence sociale,

- Développement d’une offre de

logements adaptés : femmes battues,

logements relais d’urgence sur Arles

- Logement social autonome de sortie

type PLAI


parc de logements


communaux


Le logement des personnes âgées et handicapées

Offre disponible Besoins identifiés (résumé)

Personnes

âgées

877 places (dont 738 en

EHPAD tous types),

soit 107 places pour 1000

habitants (BdR : 97,

France : 123)

- Développer le maintien à domicile

par les travaux (OPAH)

- Développer offre en logements T3

- Accompagner les projets

d’établissement selon les besoins et

ressources des ménages âgés

Personnes

handicapées

265 places réparties sur 3

structures

- 30 places en foyer

d’hébergement

- 69 en foyer

occupationnel

- 166 en foyer d’accueil

médicalisé ou MAS

-Développer le maintien à domicile

par les travaux (OPAH et parc social) et

soutenir les projets innovants

- Développer une offre en logement

neuf adapté dans le parc social et

dans les établissements spécialisés

8.170 personnes de plus de 75 ans, soit 9,4% de la population en 2011


parc de logements


communaux


Le logement des étudiants

Offre disponible Besoins identifiés en logements

Sur Arles :

- Résidence étudiante privée Les

Cyclades – 114 logements et internat

dans le lycée

- Possibilité d’accès à la résidence

ADOMA sur Arles (ressources)

- Le parc privé (ancien) diffus constitue

l’essentiel de l’offre mobilisable

Besoins

- Internes médecine – Infirmiers exprimés

ponctuellement auprès du service

Habitat d’Arles

- Absence de dispositif d’intermédiation

entre bailleurs privés et étudiants

Présence de structures d’enseignement supérieur : IUT, Internat Médecine,

Ecole d’infirmière, Etudes supérieures intégrées en lycée….


parc de logements


communaux


Le logement des saisonniers

Offre Besoins identifiés

Arles et Stes Maries

de la mer

Saisonniers liés au

tourisme

Pas d’offre organisée et

solutions empiriques

Difficultés exacerbées sur

les Ste Maries de la mer

(coût du logement,

déplacements)

= Frein au développement

économique local

St Martin de Crau et

Tarascon

Saisonniers agricoles

Précarité des conditions

d’habitation proposées par les

employeurs

- Besoins des ouvriers

vieillissant souhaitant rester

sur leur commune

- Faiblesse des revenus

pour accéder à des

logements décents

Nécessité d’organiser des lieux de concertation entre acteurs (communes, employeurs,

associations) : recenser précisément les besoins, mettre en place des actions (plans transport pour

saisonniers, complémentarité des hébergements potentiels ou à créer…).


parc de logements


communaux


Les gens du voyage

Offre actuelle Besoins

- Aire d’accueil sur Arles de 46 places avec

une réouverture récente

- Création de terrains familiaux pour les

familles semi-sédentarisées (projet ACCM

en cours

Le SDAGV impose réglementairement :Création d’une aire d’accueil sur Saint Martin de Crau : présence d’un terrain mais pas

aux normes requises – Projet cadre PLU (suspension)

Création d’une aire d’accueil sur Tarascon : Où ? (contrainte PPRI)

Création d’une aire de grand passage (le territoire accueille un nombre important des gens

du voyage lors du pèlerinage sur les Saintes Maries de la mer) : pas de projet formel localisé

à ce jour, possibilités à l’étude


parc de logements


communaux


> Une extrême diversité des besoins et des situations à prendre en compte liés à des

publics très différenciés et aussi des contextes locaux

> La notion de fluidité de la chaine du logement à prendre en compte : du de

l’hébergement spécifique au logement autonome

> Une chaine d’acteurs et de professionnels à mobiliser sur les thèmes de la

connaissance des besoins et des solutions à apporter

> Des obligations réglementaires à prendre en compte

En résumé : constat et enjeux du

logement adapté


parc de logements


communaux


V – Diagnostics communaux et

potentiel foncier


parc de logements


communaux


Entretiens auprès de 5 communes du territoire : Arles, Boulbon, Saint-Martin de Crau,

Saintes-Maries de la Mer, Tarascon

> Identification des projets du développement résidentiel de chaque commune :

perspectives et contraintes réglementaires (PPRI)

> Repérage des projets résidentiels (neuf et ancien) et du foncier mobilisable : dents

creuses, renouvellement urbain, extensions

> Pour chaque opportunité foncière, mesure des indicateurs clefs : localisation,

superficie, conditions mobilisation, programmation dans le temps, potentiel

constructibilité en nombre de logements dont sociaux

Croisement à ce jour des informations recueillies avec le potentiel foncier identifié et

mesuré dans le cadre du SCOT et celles provenant des bureaux d’étude (cadre projet

PLU) – Documents sous réserves

La mesure du potentiel foncier


parc de logements


communaux


> Un risque naturel (inondation et submersion) prégnant pour la totalité des communes (hors

Saint-Martin-de-Crau) qui limite fortement la constructibilité

> Une contrainte susceptible d’évoluer dans le temps (à valider cependant) dès lors que les

digues seront résistantes à l’aléa de référence et après révision des PPRI : système « Nord

Camargue » (échéance 2018) et système « rive gauche du Rhône » (échéance 2021)

> Un paramètre majeur dans la programmation de la production : une production contrainte

sur la durée du PLH 2016 - 2021.

Un territoire fortement contraint par les risques

Evolution du zonage règlementaire du PPRI d’Arles après qualification RAR des système de protection


parc de logements


communaux


La commune d’ArlesDans un cadre réglementaire très

contraint , les dents creuses et surtout

le renouvellement urbain constituent

l‘essentiel du foncier mobilisable sur le

court terme : nombreuses opportunités

recensées et réparties sur la ville d’Arles

de nature et de taille très diverses.

De fait , les grands secteurs voués à

l’urbanisation future (anciennes

papeteries, Pont de Crau, Arles Nord,

Les Minimes, Fourchon…) ne produiront

leur effet au delà de la durée du 2ème PLH

à travers des études de programmation

débouchant sur des opérations

d’ensemble (ZAC ?)

Atlas foncier ville Arles : Echéancier prévisionnel

Surface ha Potentiel théorique

exprimé en logements

5 ans 49,7 3.000

5-10 ans 25,3 1.410

> 10 ans 20,7 1.380

Atlas foncier ville Arles : Type occupation

Surface ha Potentiel théorique

logements

Foncier libre 14,9 790

Foncier mutable 40,9 2600

Foncier mixte 40 2400


parc de logements


communaux


La commune de BoulbonDans un cadre réglementaire très contraint, les

dents creuses constituent l‘essentiel du foncier

mobilisable


parc de logements


communaux


La commune de Saint-

Martin de CrauUn réel potentiel foncier diversifié mais

mobilisable pour partie seulement après la

révision du PLU


parc de logements


communaux

mo1

Diapositive 53

mo1 Francois Moulonguet; 25/06/2015


La commune des

Saintes-Maries de la

Mer

Dans un cadre réglementaire très contraint, les

extensions de la tâche urbaine constituent

l’essentiel du peu de foncier mobilisable sur le

moyen et long terme (sous réserve du PPRI)


parc de logements


communaux


La commune de

TarasconDans un cadre réglementaire très contraint, le

renouvellement urbain constitue l‘essentiel du peu de

foncier mobilisable sur court terme


parc de logements


communaux


> Un potentiel foncier très concentré sur la ville d’Arles (renouvellement urbain et

dents creuses) et Saint-Martin de Crau (extensions),

> Sur la durée du 2ème PLH, on peut estimer le potentiel foncier voué au

développement résidentiel sur l’agglomération à plus de 3000 logements mais dont

les conditions de mobilisation restent à préciser :

> Sur le plan réglementaire : validation et évolution des PPRI (dont impacts

travaux de protection type digues),

> Sur le plan de la mise en œuvre d’outils opérationnels d’accompagnement par

les acteurs publics (veille, acquisitions et portage fonciers),

> Sur le plan de la mobilisation des opérateurs privés et publics et donc des

conditions économiques du marché et par là de l’emploi local.

Rappel des orientation du SCOT du Pays d’Arles : 400 logements en moyenne par an sur ACCM,

soit 2400 logements sur 6 ans.

En résumé : constat et enjeux du

marché foncier résidentiel


parc de logements


communaux


> Un contexte économique fragilisé : précarité et revenus des ménages, frilosité

actuelle et attentisme des acteurs de la production en logements (logeurs sociaux,

promoteurs privés),

> Un cadre réglementaire de la production immobilière extrêmement contraint sur le

plan foncier -> une approche plus qualitative de la future production en logements,

> Des objectifs de production en logements importants fixés par le SCOT et en

logement social (Etat) qui vont reposer sur la durée du 2ème PLH en grande partie sur

le renouvellement urbain :- conditions et délais de mobilisation du foncier ?

- comment relancer la production sociale dans les respect des équilibres de peuplement et des

quartiers fragilisés ?

- quelle place pour le logement individuel, quelle forme d’habitat alternative et accessible en

prix produire pour éviter la fuite des jeunes ménages actifs et les familles ?

Des questions complexes dont les réponses pour être appropriées doivent faire l’objet d’échanges

et de débat : organisation des tables rondes de la 2ème phase du PLH.

Conclusion du diagnostic


parc de logements


communaux

Juin 2015 57

Les tables rondes thématiques / phase orientations

PLH de la Communauté d’agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette

Rappel du planning de l’étude

Phasage Fin septembre - Une demi-journée

Objectifs A travers les échanges et le débat ; faire émerger des orientations

consensuelles et des pistes d’actions créatives autour des enjeux

majeurs du territoire

Participants Elus et techniciens des communes avec les partenaires :

administrations concernées : administrations, bailleurs sociaux,

professionnels de l’immobilier

Thèmes proposés (non

exhaustif)

- Comment construire et réhabiliter face aux risques d’inondabilité sur

les secteurs contraints

- Le développement de l’offre locative sociale face aux enjeux du

renouvellement urbain et des équilibres de peuplement

- Le développement de l’accession abordable (et de la forme urbaine)

face à l’enjeu du maintien des ménages actifs sur le territoire

- Les outils réglementaires et opérationnelles de la mixité sociale

- Produire des logements diversifiés et de qualité sans s’étaler

- etc……

Juin 2015 58

Les prochaines étapes de l’étude du PLH

PLH de la Communauté d’agglomération Arles-Crau-Camargue-Montagnette

Rappel du planning de l’étude

Phase 2 Orientations

Juillet / septembre

• Définition des grands enjeux de la future politique

communautaire de l’habitat

• Objectifs de production en logements (cadre SCOT et

directives de l’Etat) et typologie

• Organisation des tables rondes

> Déclinaison des orientations stratégiques majeures de

l’agglomération en matière d’habitat

Phase 3 programme

d’actions

Octobre / décembre 2015

•Définition du programme d’actions : contenu, outils et

moyens opérationnels, porteur

•Déclinaison du programme d’actions à l’échelle

communale communal

•Tableau de bord financier et engagement prévisionnel

de chaque partenaire (Etat, Région, Département)

> Document final avant approbation politique du projet

de PLH (1er semestre 2016)

CA Arles -Crau - Camargue - Montagnette PLH/2015 06...Juin 2015 PLH de la Communauté...

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