1    

Byutvikling,  Byhandel  og  kjøpesentre  i  Tyskland:  Dynamikk  mellom  konkurranse  og  partnerskap  

Jürgen  Aring  

(utkast,    23.3.2013,  ca.  27.200  Z.m.Lz.)  

 

Den  regionale  bystrukturen  i  Tyskland  kan  geografisk  beskrives  som  et  polysentrisk  nett  bestående  av  tett   fordelte   byer.   Grunnlaget   for   dette   geografiske   mønsteret   ble   lagt   i   Middelalderen   og   de   to  første   århundrene  umiddelbart   etter.  Mange   steder   var   alt   etablert   som  velstående  handelssentre  hvor   en   suksessrik   kjøpmannstand   hadde   bidratt   til   å   utvikle   byen   med   praktbygg   i   forskjønnede  byrom.   Dessuten   hadde   århundrelange   politiske   konflikter   ledet   til   oppsplitting   av   territorier   hvor  fyrstenes  hjembyer  vokste  i  stort  antall.  De  fikk  etter  hvert  det  vi  i  dag  forbinder  med  residensbyens  karakteristiske  byfunksjoner:   fyrsteslott,  paléer,   teatre  og  parker.  Heller  bør   ikke  glemmes  det  preg  kirker,  klostre,  hospitaler  og  ordensvesenets  øvrige  funksjoner  satte  på  byene.  Nesten  alle  moderne  byer  som  ut  fra  sin  beliggenhet,  størrelse  og  funksjon  innehar  en  viktig  rolle  i  forhold  til  omlandet  og  landet   for   øvrig,   har   en   slik   forhistorie   forankret   i   handel,   politisk   makt   og   kirkevesen.   Et   antall  mellom  200  og  250  byer  danner  det  man  kan  kalle  ryggraden  av  tyske  byer.  Av  disse  har  189  mer  enn  50  000  innbyggere.    I  Tyskland  er  det  ikke  mer  enn  20  byer  som  er  virkelig  store,  dvs.  med  mer  enn  300  000   innbyggere,  44  er  middelsstore,  dvs.  mellom  120  000  og  300  000,  mens  125  er  av  midlere  størrelse  eller   små   storbyer,   altså  med  mellom  50  000  og  120  000  mennesker.   For  nærværende  er  fokus   i   den  offentlige   diskusjonen   svært   ofte   rettet  mot   utviklingen   i   byene   som  metropoler,  men  som   i   Tyskland   altså   er   dominert   av   byer   av   midlere   og   mindre   størrelse.   Dette   gjelder   også  diskusjonen  om  utviklingen  av  detaljhandel.    

Det   historiske   sentrum   i   byene   er   omformet  med  moderne   handelsfunksjoner   under   betegnelsen  «innkjøpssoner»,   som   på   1950-­‐,   1960-­‐   og   1970-­‐tallet   ble   planlagt   som   fotgjengerområder   med  gågater.   Gatene  med   de   fleste   kunder   ble   definert   som   1A-­‐lokalisering.   Arealbruksintensiteten   og  omesetningen   i   buttikene   i   disse   områdene   er   svært   høy..   Her   foregår   i   dag   en   vesentlig   del   av  konkurransen  i  detaljhandelen.    

I  detaljhandelen  er  det  utviklet  nye  former  for  konkurranse:  For  det  første  finnes  det  en  konkurranse  mellom  nabobyer  om  å  tiltrekke  seg  en  større  del  av  den  regionale  kjøpekraften.  Jo  større  salgsareal  man  kan   tilby,  desto   flere  besøkende  kan  byen   trekke   til   seg,  desto   større  blir   skattegrunnlaget  og  desto   flere   arbeidsplasser   kan   forventes   i   fremtiden.   I   det  minste   er   nok   dette   borgermesterenes  forhåpninger.  For  det  andre  er  rett  nok  trenden  med  å  etablere  seg  på  grønne  åpne  arealer  i  byenes  randsoner   stoppet,   derimot   har   man   ikke   forlatt   byggingen   av   kjøpesentre   (shopping-­‐center).  Byggingen   av   senere   tids   attraktive   kjøpesentre   foregår   mest   i   bysentrum.   Som   ledd   i   en  inntektsbringende   eiendomsutvikling   har   utviklingsselskapene   i   de   seneste   (15)   årene   har  gjennomført   massive   kjøpesenterprosjekter   i   sentrale   byområder.   Kjøpesentrene   fremstår   som  integrerte   byggesteiner   i   de   indre   bydelenes   bystruktur   hvor   de   også   bidrar   til   å   styrke   byenes  attraktivitet  mot  handelskonkurranse  utenfra.  I  et  hvert  tilfelle  representerer  senteret  både  utbygger  og  senterbedriften.  Som  foretak  er  et  godt  utformet,  organisert  og  drevet  senter  stadig  en  suksess.  Om   de   også   vil   være   en   varig   attraksjon   og   til   fordel   for   den   fremtidige   utviklingen   av   sentrale  byområder,   eller   om  de   er   til   skade   for   den   tradisjonelle   byhandelen   er   derimot   et   annet   og  mye  

2    

omdiskutert   tema.  Etter  en  kort  periode  med  positiv,  men   lite   kritisk  holdning   til   at  kjøpesentrene  vendte  tilbake  til  sentrale  bystrøk,  er  byplanleggerne  blitt  mer  forsiktige  i  sine  vurderinger.  De  er  blitt  mer   grundige   i   vurderingene   av   enkelttilfeller,   om  og   på   hvilke   vilkår   en   ny   senterpartner   eller   en  konkurrent  til  et  eksisterende  senter,  skal  få  etablere  seg  innenfor  den  sentrale  del  av  byen.    

Konkurransen   i   den   indre   del   av   byen   om   kundene   i   disse   bydelene,   befinner   seg   dessuten   i   et  krympende   marked.   Selv   om   Tyskland   de   siste   ti   år   har   gjenvunnet   og   styrket   sin   generelle  økonomiske  posisjon  og  har  klart  seg  betydelig  bedre  enn  mange  andre  av  EUs  medlemsland,  så  sier  mange   mennesker   at   de   personlig   ikke   opplever   noe   av   disse   økonomiske   fordelene.   Faktisk   har  lønnstakerne  i  Tyskland  i  mer  enn  ti  år  opplevd  en  tilbakegang  i  sine  lønnsutbetalinger.  Ökonomien  blomstrer,  men  for  storparten  av  befolkningen  har  dette   ikke  resultert   i   lønnsøkninger.  Heller  tvert  om,  trekker  man  inn  inflasjon  i  beregningene  har  realinntekten  vært  synkende.          

For   den   handlende   har   også   rammevilkårene   endret   seg   til   det   verre.   Betrakter   man   forskjellig  statistikk   i   inflasjonsjusterte   tidsperioder,   er  det   indikasjoner  på  at  de  handlende  befinner   seg   i   en  vanskeligere  situasjon.  Private  husholdningers  konsum  viser  siden  år  2000  ingen  eller   liten  stigning.  For  varene  klær  og  sko  har  konsumet  i  denne  perioden  sågar  krympet.  Omsetningen  i  detaljhandelen  var  siden  årtusenskiftet  svakt   tilbakegående  som  følge  av  svekket  konjunkturutvikling.  Detaljhandel  på  nett  har,  fra  neglisjerbare  andeler  av  den  totale  detaljhandelen,  steget  til  en  andel  på  8  prosent  i  2012.    Fasiten  er  altså  at  andelen  av  den  potensielle  omsetningen  for  den  stasjonære  detaljhandelen  de   siste   årene   har   vært   i   tilbakegang   og   de   økonomiske   vilkårene   på   etterspørselssiden   har   blitt  vanskeligere.    

Upåvirket   av  de   krympende  markedene  ble  og  blir   det   bygd   stadig  mer   gulvareal   for   detaljhandel.  Driveren  bak  denne  utviklingen  er  utviklingen  av  kjøpesentre,   som   i   löpet  av   tiden  ble  mer  og  mer  lokalisert  i  bysentrene.  Til  1990  var  det  i  Tyskland  mindre  enn  100  slike  sentre,  flest  utenfor  byen  (på  den   grønne   engen”)   eller   i   bydelsenrentrene   av   storbyene.   Senere   og   til   nå   er   antallet   nesten  femdoblet.  Siden  1990  kan  man  skille   to   investeringsfaser.   I  årene  1990-­‐1995  var  det  byggeboom   i  østlige   Tyskland   hvor   handelsnæringen   måtte   gjenoppbygges   som   følge   av   en   svakt   utbygd  detaljhandel  i  DDR.  Den  uklare  eiendoms-­‐  og  planleggingssituasjonen  i  de  etablerte  delene  av  byene  bidro  til  at  både  politikere  og  forbrukere  mente  det  var  fordeler  med  en  rask  utbygging  av  handelen  i  byenes  randsoner,  på  åpne  grønne  arealer.  Deretter  forplantet  investeringsforløpet  seg  igjen  mot  det  vestlige  Tyskland.  Årlig  ble  det   ferdigstilt  minst  10-­‐20  nye  kjøpesentre  primært   i   sentrale  bystrøk.   I  2012   kunne   EHI-­‐Shopping-­‐Center-­‐Report   vise   til   at   det   eksisterte   444   sentre  med   større   salgsareal  enn   10  000   kvm.   Samlet   dekket   disse   sentrene   et   salgsareal   på   13,9   mill   kvm.   Det   betyr   at   den  gjennomsnittlige  størrelsen  var  ca.  32  000  kvm.      

Før   videre   gjennomgang   av   karakteristikker   ved   senterutviklingen   og   dens   virkning   på   de   sentrale  deler  av  byene  rettes  søkelyset  mot  grunnleggende  forandringer  i  eiendomsnæringen  og  utviklingen  av  fast  eiendom.  Dette  har  hatt  den  største  betydning  for  den  raske  utbyggingen  og  utformingen  av  kjøpesentre,  og  deres  forretningsstrategier.  I  Tyskland  skjedde  det  fra  1990-­‐tallet  en  tydelig  utvidelse  av  profesjonaliseringen  og   i  økonomistyringen   innen  markedet  for  fast  eiendom.  Fra  da  av  ble  man  mer   opptatt   av   å   betrakte   av   eiendomsutvikling   og   eiendomsforvaltning   som   en   selvstendig  økonomisk   forretningsmodell   og   næringsbransje.   Tidligere   dominerte   det   synet   at   brukeren   av  forretningsarealet  bygde  egen  eiendom  til   formålet  eller   inngikk   langsiktige   leieavtaler  med  private  som  dermed  ble   gitt  muligheter   for   langsiktige   kapitalplasseringer.   Bygd  ble   det   når   det   oppsto   et  behov  for  å  bygge  mer   i   tillegg  det  som  fantes  fra  før,  dvs.  eiendomsutviklingen   i  byen  reagerte  på  

3    

den  reelle  etterspørselen  f.eks.  på  veksten  i  realøkonomien.  Det  endret  seg  imidlertid  med  tiltakende  tendens   utover   i   1990-­‐årene,   fordi   en   selvstendig   forretningsbransje   kom   til   å   stå   for   en   stadig  økende   del   av   eiendomsutviklingen.   Stadig   flere   nybygg   ble   bygd   for   å   kunne   gi   eierne   kortsiktige  pengegevinster:  «development»   lød  det  nye  slagordet   innen  eiendomsutvikling.  For  den  vellykkede  eiendomsutvikler   og   det   suksessrike   eiendomsforetak   ble   det   viktig   å   kunne   opptre   aktivt   i  eiendomsmarkedet,   mer   eller   mindre   kontinuerlig   ved   å   tilby   egen   eiendom   til   tilstrekkelig   netto  fortjenestemargin.   Beregninger   av   veksten   i   realøkonomien  ble  derfor  mindre   viktig.  Viktig   ble  det  derimot  å  kunne  skaffe  seg  tilstrekkelig  fortrinn  overfor  sine  konkurrenter.  Til  det  måtte  man  utvikle  lokaliserings-­‐,   bedrifts-­‐   og   funksjonskonsepter   slik   at   man   lettere   kunne   møte   behovet   til   den  potensielt  betalingsdyktige  kundekretsen.  Byens  eiendomsutvikling  ble  dermed  mer  og  mer  dominert  av   kapitalmarkedets   krav   til   kapitalavkastningen   som   følgelig   ble   en   driver   for   utviklingen   av   fast  eiendom.  Investorenes  orientering  mot  etterspørselen  i  markedet  ble   i  økende  grad  erstattet  av  en  tilbudsorientering:  det  ble  vanlig  at  eiendomsselskapene  og  private  eiere  konkurrerte  med  hverandre  om  kundene  for  utleie  av  gulvareal.      

For   kundene   betød   denne   konkurransen   et   kvalitetshopp  med   bedre   og  mer   attraktive   tilbud.   For  byen  resulterte  det   i  en   investeringsbølge  som   i  den  tradisjonelle  offentlighet  ble   tatt   som  tegn  på  vellykkethet.   Først   med   en   viss   frykt   for   at   det   nok   ikke   var   slik,   kom   erkjennelsen   om   at  profesjonaliseringen  og  jakten  på  kapitalavkastning  i  markedet  for  fast  eiendom  ville  lede  til  skjerpet  konkurranse   mellom   eiendomsforetakene.   I   et   ekspanderende   marked   trenger   ikke   denne  skjerpingen   av   konkurranse   være   merkbar.   I   et   stagnerende   eller   krympende   marked   med   et  overskudd  i  tilbudet  av  gulvareal  må  det  imidlertid  med  nødvendighet  skape  vinnere  og  tapere.  For  byutviklingen   kan   det   bety   at   en   vellykket   utvikling   i   et   område   av   byen   vil   utløse   tilbakegang   og  nedtur   i   andre   områder   av   samme   by.       Dermed   oppstår   det   fare   for   sosial   og   økonomisk  destabilisering  med  langsiktige  fall  i  verdiene  på  private  og  offentlige  investeringer.    

Profesjonaliseringen   med   skjerpede   krav   til   kapitalavkastning   er   mest   fremtredende   for  kontoreiendom,  boligeiendom,  ulike  typer  spesialeiendom  (hotell,  seniorboliger,  aldershjem)  og  også  for  handelseiendommer.  Særlig  kjøpesentre  er  godt  egnet  for  kapitaldrevet  utvikling.  Dominerende  i  Tyskland   er   firmaet   ECE   med   hovedkontor   i   Hamburg.   Dets   spekter   av   ytelser   er   beskrevet   som  „utvikling,   gjennomføring,   utleie,   langsiktig   forvaltning   så   vel   som   investeringer“,   spesielt   når   det  gjelder   kjøpesentre.   ECE   bygde   alt   i   1965   sitt   første   kjøpesenter   i   en   bydel   i   Hamburg.   Gjennom  profesjonaliseringen  og  kapitaløkonomiens  inntreden  i  eiendomsmarkedet  fra  1990-­‐årene  har  dette  foretaket  imidlertid  styrket  sin  posisjon  i  forretningsverdenen  slik  at  det  kan  fremstille  seg  selv  som  markedsledende  i  Europa.    I  følge  sin  web-­‐side  har  foretaket  187  kjøpesentre  i  sin  forvaltning  (derav  ca.   halvparten   i   Tyskland),   15   sentre   er   under   planlegging   og   bygging   mens   15   i   tillegg   er   under  utvidelse   eller   større   ombygging.   Sentrene   teller   til   sammen  6  mill.   kvm   salgsareal   (i   gjennomsnitt  32  000  kvm  per  senter)  som  gir  plass  til  17  500  leietakere.  ECE  har  ca.  3  300  ansatte  som  utelukkende  er  opptatt  med  å  plante  in  nye  og  drive  kjöpesentre  pa  steder,  hvor  de  kan  drives  med  höy  gevinst.  ECE   er   den   desidert   største   markedsaktør   i   shopping-­‐Center-­‐okonomien   i   Tyskland.   Men   selv   de  mindre  markedsaktörene  er  store  player  og  loke  profesjonelle  som  ECE.  For  eksempel  driver  METRO  PROPERTIES    38  sentre    og  mfi  driver  24  sentre.      

Ved   planleggingsprosessene   i   byene   medförer   det   en   assymmetrisk   kooperasjon.   Profesjonelle  developer   og   tradisjonelle   byplanleggere   representerer   ulike   arbeidskulturer.   På   developer   siden  finns  det  Profesjonelle,  som  er  fokusert  pa  et  mål  og  som  er  del  av  en  privat  foretak.  På  byens  side  

4    

finnes  tradisjonelle  planlegger,  som  følger  de  etablerte  og  delvis  lovgivne  prosesser.  De  ser  ikke  bare  på  investeringen  men  byens  utvikling  i  det  hele.  Ofte  er  en  shopping-­‐senter  planleggingen  i  deres  by  

det   störste   investeringsprosjekt   som  de   treffer  på   i   yrkeslivet,  mens  det  er  en  permanent  oppgave  

for   developerne.  Man   kan   godt   forestille   seg   de   gjenside   fordommer  mellom  disse   ulike   aktører.   I  tilleg   kommer   politikkere   som   vil   vise   seg   som   suksellfulle   manager   ved   å   tiltrekke   private  investeringer   til   sine   kommune.   Tradisjonelle   planleggere   som  nølende   avveier  mange   argumenter  virker   langsomt  og   ikke  passende  en  ökonmistyrt  einendomsutvikling.  De  må   la   seg  kritisere,  at  de  me  sin  holdning    forspiller  handelens  utvikling,  nye  arbeidsplaser  eller  enda  verre  byens  framtid.  

Går   vi   tilbake   til   andre   halvdel   av   1990-­‐tallet   falt   flere   tendenser   i   utviklingen   av   byene   sammen:  Profesjonaliseringen   og   kapitalkalkuleringen   for   alvor   tok   av,   gulljakten   i   det   tidligere   DDR   fikk  grobunn,  lokaliseringskonkurransen  som  resultat  av  globaliseringen  tiltok  og  det  finansielle  offentlige  spillerommet   ledet  av   liberalisering  og  økende  gjeld  ble  mindre   .  Frem  til  denne  tiden  for  ca.  15  år  siden   tok   byggeboomen   for   kjøpesentre   til.   Den   har   holdt   seg   til   nå.   Frem   til   nylig   har   ca.   200  kjøpesentre   større   enn   15  000   kvm   blitt   bygd   i   det   tidligere   Vest-­‐Tyskland,   altså   henimot   en  tredobling   i   salgsarealet.   Samtidig   retter   eiendomsutviklernes   fokus   seg   mot   de   sentrale  byområdene.  Av  de  etablerte  kjøpesentrene  i  1995  var  bare  ca.  25  prosent   lokalisert  til  de  sentrale  bydelene.  I  2009  var  denne  andelen  nesten  86  prosent.  Dessuten  har  også  senterutviklernes  fokus  for  lengst  blitt  rettet  mot  de  middels  store  byene  og  de  mindre  storbyene  (jf.  kart  BBSR)  som  det    finnes  så  mange  av  i  Tyskland.    

Når  man  i  Tyskland  den  senere  tid  har  diskutert  kjøpersenterutviklingen  med  kritisk  blikk,  er  det  ikke  situasjonen  i  Berlin,  Hamburg,  München,  Køln  eller  Frankfurt  som  står  i  fokus.  Det  er  store  byer  med  enorme  detaljhandelsområder  som  stadig  trekker  til  seg  kjøpekraft  og  som  derved  alltids  vil  kunne  gi  grunnlag   for   tilbudsdifferensiering   til   ett   eller   annet   kjøpesenter.   Selvfölgelig   virker   konkurransen  også   der,  men   det   ödelegger   omstrukturer   ikke   hele   bysentrene  Diskusjonen   retter   seg   langt  mer  

mot  de  mindre  og  middelsstore  storbyene  hvor  et  nytt  kjøpesenter  på  30  000  kvm  eller  mer  vil  øke  detaljhandelens   salgsareal   i   de   sentrale   byområdene   med   20-­‐30   prosent   og   som   medfører   at   de  eksisterende   forretningsstrøkene  må   legge  om  sin   forretningsprofil   for     i   fölge  av  konkurransen   fra  senteret.      Hertil   kommer  at  etablering  av  nye   store  kjøpesentre   i   sentrale  bystrøk  bryter  opp  den  finmaskede   bystrukturen   i   disse   gamle   bykjernene   på   en   slik   måte   at   de   nye   sentrene   visuelt   gir  assosiasjoner   til   landede   romskip.   Endelig   bidrar   senterutbyggingen   til   å   privatisere   deler   av   det  byrommet   som   befolkningen   bruker   daglig,   og   utvisker   derved   tilvante   oppfatninger   av   hva   man  forbinder   med   et   offentlig   byrom   tilgjengelig   for   allmennheten.   Å   spille   musikk,   tigge,   leke,  demonstrere,   fotografere,  gjennomföre   intervjuer   for  undersökelser  osv.  virker  selvsagt   i  offentlige  byrom,  i  kjøpesentrene  er  det  ikke  tillatt.  Kort  sagt,  de  nye  kjøpesentrene  forandrer  ett  eller  annet.  Og   det   er   spesielt   merkbart   i   middelsstore   og   små   storbyer:   i   Braunschweig   eller   Cottbus,  Wolfenbüttel   eller   Hamm,   Bayreuth   eller   Recklinghausen.   Kritikerne   av   denne   utviklingen   snakker  imidlertid  om  et  angrep  på  bysentrene  ved  at  de  gamle  bykjernene  og  fotgjengersonene  forsvinner  eller   transformeres   slik   at  byen  kommer   til   å  miste   sin   karakter   ved  at  man  utsletter  håndfaste  og  varige  deler  av  den  minnebærende  bystrukturen.    

Så   enkle   er   nå   disse   spørsmålene   ikke.   Etter   midten   av   1990-­‐tallet   har   Tyskland   gjennomgått   en  polariseringsprosess  med  en  vellykket  metropolisering  på  den  ene  side  og  en  periferisering  på  den  andre.  Dette  seneste  fenomenet  forløp  etter  en  periode  med  strukturendringer  i  næringslivet  som  alt  

5    

for  flere  år  tilbake  bidro  til  å  svekke  de  gamle  industribyene  hvor  bergverk,  stålproduksjon,  skipsverft,  tekstilproduksjon,   forbrukselektronikk  og  finmekanikk  gav  grunnlag  for  mange  arbeidsplasser.  Blant  de   tyske   byene   finnes   det   vinnere   og   tapere.   Tilbakegang   i   innbyggertallet,   lokal   arbeidsløshet   og  økende   kommunal   lånegjeld   som   følge   av   økningen   i   sosialbudsjettene   preger   situasjonen  mange  steder.   I   de   «svakeste   byene»   går   også   den   etablerte   detaljhandelen   dårlig,   samtidig   som   den  generelle   situasjonen   for   detaljhandelen   i   bysentrene   i   Tyskland   –   som   alt   fastslått   –   er   preget   av  synkende   omsetning.   I   følge   hovedorganisasjonen   for   tysk   detaljhandel   HDE   hadde   handelen   i  bysentrene   i   1990-­‐årene   et   omsetningstap   på   ca.   1.5   Mrd.   Euro   og   en   tilbakegang   å   ta   igjen   i  besøksfrekvens  på  25  prosent  (les  BMVBS  2010,  27).  

I   mange   byer   var   kjøpetrofastheten   nedadgående   og   dermed   også   byens   sentralitet.   Designen   I  innkjøpsgatene  på  1970-­‐  og  1980-­‐tallet  virket  umoderne  og  lite  attraktiv,  men  hadde  små  utsikter  til  modernisering   på   grunn   av   offentlig   pengemangel.   Private   investorer   var   tilbakeholden   med  oppgadering   av   byggninger   fordi   de   også   manglet   penger   eller   fordi   de   hadde   utsikter   til   bedre  kapitalavkastning  i  form  av  høyere  leieinntekter  ved  investeringer  i  omlandet.  Gamle  familiebaserte  forretninger   ble   ved   generasjonsskifte   oppgitt   fordi   de   ikke   klarte   konkurransen   med   de   typiske  kjedeforretningene.    

For   så   vidt   var   og   er   det   gjennomgående   påbudt   å   modernisere   og   å   drive   handelsområdene   i  bysentrene   .   En   snikende   nedgang   i   stedets   detaljhandel   kan   ikke   være   i   byens   interesser.   I   slike  situasjoner  byr  kjøpesentrene  på  seg  selv  som  problemløser.  Deres  developer  argumenterer   for  en  ny   og   attraktiv   innkjøpsverden   til   berikelse   for   byens   tilbud   av   innkjøpsmuligheter,   en   bedret  kjøpetrofasthet  og  attraktivitet  for  byen,  og  endelig  også  arbeidsplasser.    Ofte  lover  de  løsninger  på  byenes   problemer   med   å   tiltrekke   seg   næringsvirksomhet   og   arbeidsplasser   ettersom   de   tilbyr  gjenbruk  av  underutnyttede  eller  uutnyttede   industrieiendommer.    Eller  de  kan   lokke  med  å  tilføre  byen  midler  eller   love  direkte  investeringer.  På  den  måten  kan  byer  med  mangel  på  penger  få  tak   i  midler  til  enkeltstående  investeringer  og  oppgraderinger:  et  nytt  rådhus  i  Leverkusen,  gjenreisning  av  byslottet   i  Braunschweig,  et  nytt  gategulv   i  byens   fotgjengerstrøk  og  mer  av   lignende  byggeformål.  Utviklerne  er  kapitalsterke.  Deres  prosjekter  virker  økonomisk  velfunderte  med  finansielle  spillerom  slik   at   det   danner   grunnlag   for   å   diskutere   følgeinvesteringer   i   relaterte   samarbeidsprosjekter  offentlig-­‐privat.    Det  virker  ofte  ekstra-­‐lokkende  på  politikkere.  

Nå  fremstår  knapt  kjøpesentrene  som  urbane  byggesteiner,  selv  om  de  nok  forsøker  det  ved  å  vise  hvordan  de  tilpasser  sentrenes  arkitektoniske  form  til  eksisterende  omgivelser,  hvordan  de  utformer  fasadene  eller  ved  å  forsøke  og  løse  parkeringsbehovet  gjennom  underjordiske  parkeringsanlegg.  Alt  dette   forandrer   likevel   ikke   det   faktum   at   ekte   kjøpesentre   er   planlagt   som   funksjonelle   og  økonomisk  autonome  enheter.  Opprinnelig  er  denne  type  foretakskonsept   for  detaljhandel  utviklet  for   å  bli   bygd   i   byenes   randsoner  på  åpne  arealer   for  der   å   kunne   fungere   som  autonom  enheter.  Detter   er   så   å   si   deres  DNA,   som  de   heller   ikke   kaster   av   seg   ved   å   oppnå   en   plassering   i   byenes  sentrale  strøk.  Mange  parametere  i  utviklernes  planer  karakteriserer  kjøpesentrets  typiske  DNA:  

• en  minstestørrelse  på  30.000  kvm  salgsareal  eller  gjerne  mer,  • en   fullstendig   bransjeblanding   med   godt   kjente   kjedene   representert   og   i   tillegg   noen  

etablerte  lokale  forretninger,    • Flere   magneter,   dvs.   butikker   med   höy   kundefrekvens,   lokalisert   på   begge   ender   i  

kjøpesentret  (knipper-­‐prinsippet)  for  styrket  fotgjengerfrekvensen  imellom,  

6    

• god  parkeringsdekning,    • en  atmosfære  av  velfølelse  takket  være  senterstabens  dyktighet  og  erfaring.      

Denne  type  kjøpesenter  kan  man  godt  plassere  i  en  by.  Om  konseptet  er  godt  og  driften  god  vil  man  likevel  etter  en  tid  merke  at  kjøpesentrets  omkringliggende  bystrøk  blir  mer  eller  mindre  likegyldig.  Kjøpesenteret   er   ikke   antagonistisk   til   en   fungerende   by,   likevel   svekkede   omgivelser   trenger   ikke  være   til   skade   for   kjøpesenteret.   Det   gode   kjøpesenterkonsept   og   den   gode   kjøpesenter   drift   har  nemlig  autonomi  som  forutsetning.      

Nesten  uinnskrenket  kan  man  anta:  For  kundene  er  kjøpesentrene  attraktive,   i  det  minste  når  man  forutsetter   et   vanlig  middels  nivå  på  det   som  kundene  etterspør.   Kjøpesentrene  er   i   transport   lett  tilgjengelige   og   tilbyr   gode   og   enkle   parkeringsmuligheter.   Man   finner   et   bredt   tilbudsspekter   av  forretninger,  spesielt  innen  bekledningsbransjene.  Blandingen  av  forretninger  er  lagt  opp  for  å  møte  etterspørselen   fra   det   man   kan   kalle   “den   gjennomsnittlige   smak”   i   etterspørselen   for   at  kjøpesenteret   dermed   skal   kunne   tiltrekke   de   mest   kjente   kjedene   som   leietakere.   Cafeer,  restauranger  og  delvis   fritidstilbud   supplementerer   forretningssammensetningen.  Å  oppholde   seg   i  senteret  er  bekvemt;  det  er  varmt,  rent  og  synsinntrykket  domineres  av  lys  og  farger.  Senterledelsen  er  opptatt  av  at  kundene  føler  seg  vel  og  at  man  kan  tilby  underholdning  tilpasset  årstidsspesifikke  variasjoner   i   omgivelsene.   Dette   konseptet   er   attraktivt.   Dermed   får   tilstrekkelig   store,   godt  utformede  og  ledede  kjøpesentre  godt  omdømme  og  oppnår  sikker  inntjening  og  leiemarginer.  De  er  stadig  i  fremste  linje  til  å  tiltrekke  seg  en  stor  andel  av  den  regionale  kjøpekraften.  

Dermed  er  vi  kommet  til  et  viktig  punkt:  Godt  utformede  og  ledete  kjøpesentre  er  overlegne  sentre  i  midlere  og  små  storbyer  med  svakt  utviklede  fotgjengersoner.  De  er  i  en  situasjon  hvor  de  gamle  og  etablerte  fotgjengersonene  må  legges  om  og  tilpasses  det  nye  bysentrum.    Ofte  skjer  jo  også  dette.  Jo  mindre  en  by  er  desto  vanskeligere  er  det  for  byen  når  et  nytt  autonomt  kjøpesenterprosjekt  blir  gjennomført.  Knapt   lykkes  man  med  å  tiltrekke  seg  nye  kunder  og  besøkende  til  byen.  De  kundene  som  kommer  konsentrerer  seg  imidlertid  om  innkjøpene  og  opplevelsene  på  kjøpesentret  og  ikke  om  mulige  opplevelser  i  det  tilgrensende  fotgjengerstrøket.  Ofte  ser  disse  kundene  ikke  engang  gågaten  fordi  de  går  direkte  fra  parkeringshuset  inn  i  kjøpesenteret.  Ved  siden  av  de  nye  kundene,  som  velger  bort  nabobyene,  finner  naturligvis  kjøpesenteret  kundene  sine  i  den  stedsnære  befolkningen.  På  den  måten  samles  kjøpekraften  i  sentrum  av  byen  og  bidrar  dermed  til  å  forringe  utviklingsmulighetene  i  de   etablerte   forgjengerstrøkene.   En   typisk   konsekvens   er   nedleggelse   av   selvstendige   forretninger  med   påfølgende   inntog   av   billigkjeder,   økning   av   «tomme»   forretningslokaler   så   vel   som   fall   i  leienivåene,  noe  som  dermed  svekker  mulighetene  for  nyinvesteringer  i  bygningsmassen.  Etter  kort  tid   blir   det   gjerne   tatt   initiativ   til   å   transformere   den   tradisjonelle   innerbyen   hvor   den   gamle  forretningssonens   areal   blir   forminsket   proporsjonalt   med   den   tilveksten   i   salgsareal   som  kjøpesenteret  representerer.      

Forsøker  man  da  å  danne  seg  et  samlet  bilde  av  situasjonen  så  viser  plussiden  en  liten  tilvekst  i  byens  andel   av   kjøpekraften   som   følge   av   økt   kundetilfredshet.   På   den   negative   siden   kommer  massive  forandringer  i  den  gamle  innerbyen  som  taper  attraktivitet  av  alle  slag.  Det  dreier  seg  ikke  bare  om  tap   av   tradisjonell   detaljhandel   som   ikke   vil   kunne   følge   med   en   dynamisk   markedsøkonomi.    Strukturforandringer   som   følge   konkurranse   er   normalt.   Langt   mer   ser   kritikerne   den   senere  utviklingen   som   en   trussel   mot   grunnleggende   strukturer   som   kjennetegner   den   europeiske  innerbyen.  Til  det  hører  også  tap  av  den  tradisjonelle  innerbyens  funksjoner  og  funksjonalitet,  

7    

• spesielt  omstrukturering  i  B-­‐lager  (nedgang  av  sidegatene  som  forretningslokalisering)  • voksende  ledighet  i  forretningslokaler#  • oppkomst  av  billigkjeder  (også  i  tradisjonelle  1A-­‐lager)  • synkende  verdi  på  fast  eiendom  (og  dermed  vansker  med  å  opprettholde  et  nødvending  nivå  

på  investeringene  til  oppgradering  og  fornyelse),    • tilbakegang  i  offentlige  investeringer,    • gradvis   forsvinnelse   av   de   ekte   eller   tradisjonelle   offentlige   byrommene   med   alle   deres  

(positive)  egenskaper.    

Hva   anbefales?   Som   problem   definerer   man   gjerne   autonome   store   kjøpesentre   med   salgsareal  større   20  000-­‐30  000   kvm.   I   tillegg   finnes   det   også   mindre   kjøpesentre   basert   på   andre  senterkonsepter  og  som  er  bedre  tilpasset  den  eksisterende  innerbyen.  Walter  Brune  omtaler  disse  kjøpesentrene  som  «bygallerier»  i  motsetning  til  de  autonome  kjøpesentrene.  Ett  av  deres  viktigste  kjennetegn  er  den  begrensede  størrelsen  på  mindre  enn  10  000  kvm  salgsareal  som  i  seg  selv  bidrar  til   at   tre  utfordringer  blir   enklere   å   løse:   Små  kjøpesentre   vil   ikke   kunne   fungere   autonomt,   byens  samlede  salgsareal    bare  økes  moderat  og  de  er  lettere  å  integrere  fysisk  i  den  historiske  utviklede  og  finmaskede  bystrukturen.  Siden  de  ikke  fungerer  autonomt  blir  man  i  planleggingen  nødt  til  å  være  opptatt  hvordan  de  kan  utformes  med  sikte  på  å  oppnå  god  tilpasning  til  den  øvrige  innerbyen.  Det  gjelder   så   vel   utformingen   av   adkomst   og   utvalg   av   leietakere   som   valg   av   opplegg   for   felles  markedsføring.  Det  er  lett  påviselig  at  små  kjøpesentre  er  enklere  å  integrere  i  den  typiske  innerbyen.  Men  de  utsetter  nok   investorene  for  større  risiko  fordi  de   ikke  vil  kunne  følge  det  typisk  autonome  konsept  for  et  stort  tradisjonelt  kjøpesenter.    

Med   kjøpesenterboomen   i   innerbyen   de   siste   15   årene   er   den   faglige   diskusjonen   omkring  kjøpesentrenes  utvikling   i  Tyskland  blitt  både  mer  kritisk  og  differensiert.   I  begynnelsen  oppsto  det  nærmest  en  euforisk  begeistring  for  kjøpesentre  i  den  etablerte  byen.  På  bakgrunn  av  de  autonome  kjøpesentres  virkninger  på  bystrukturen  og  vilkårene  for  bruken  av  byen,  utviklet  det  så  seg  en  svært  kritisk  holdning,  som  i  2007  kom  til  uttrykk   i  boken  “angrep  på  bysentrene”.    Siden  da  og  til  nå  har  standpunktene   i   diskusjonen   nærmet   seg   noe.   Byene   har   naturligvis   interesse   for   en   mer  opplevelsesrik  handel  i  den  indre  byen  ved  utvikling  av  kjøpesentre,  men  de  er  også  blitt  mer  følsom  overfor   de   mulige   virkningene   av   nye   kjøpesentre.   De   tre   kritikerne   Rolf   Junker,   Gerd   Kühn   und  Holger  Pump-­‐Uhlmann  har   formulert  dette   slik:   “Kjøpesenter   i   innerbyen:   integrasjon   i   bysentrum,  men  riktig”.   I   tillegg  er  det   I  denne  sammenheng  ganske  vesentlig  å   vurdere  det  nye  kjøpesentrets  salgsareal   i   forhold   til   salgsarealet   i   byen   som   helhet   og   i   innerbyen.   Forfatterne   anbefaler   en  begrensning   på   eventuelle   utvidelser   på   ikke  mer   enn   15   prosent   av   byens   salgsareal   og   for   byen  generelt  ikke  mer  enn  15  000  kvm  i  ett  kjøpesenter.    De  anbefaler  bare  to  bylokaliseringer  som  egnet  for  kjøpesentre,  nemlig  enten  sentralt  beliggende  i  bysentrums  gågateareal    (1A-­‐lokalisering)  eller  en  lokalisering     ved   kanten   av   bysentrum   gågate   med   en   attraksjonsmotpol   på   den   andre   siden   av  gågaten.    

Disse   og   andre   vidtgående   anbefalinger   ble   nedfelt   i   en   håndbok   utgitt   av   byplandepartementet   i  delstaten  Nordrhein-­‐Westfalen.  Denne  håndboken  i  planlegging  og  utvikling  av  kjøpesentre  omfatter  anbefalinger  for    

(1) policyer  og  planlegging  som  instrumenter  for  styring  av  kjøpesenterutviklingen,    (2) sentrenes  størrelse,    

8    

(3) sentrenes  lokalisering,    (4) Sentrenes  arkitektur  og  romlige  og  formmessige  integrasjon  i  en  finmasket  bystruktur    (5) Butikker  /  arealutnyttelsen      (6) parkeringsanlegg  

Med   utviklingen   av   erfaringsmateriale,   anbefalinger   og   praktisk   bistand   har   kommunene,   f.eks.   i  perspektiver  på  egen  byplanlegging,  skjerpet  sin  kompetanse  i  samhandlingen  med  utbyggere  av  nye  kjøpesentre.   I   løpet   av   de   siste   årene   er   for   øvrig   kjøpesenterboomen   svekket,   men   det   er   ikke  kommet   til   slutt.   For   tidenbygges   det   bare   et   fåtall,   og   i   forhold   til   tidligere,  mindre   sentre.   Også  antallet   senterprosjekter   under   planlegging   var   i   de   siste   årene   avtakende.   Samtidig   har   også   de  

eksisterende   kjøpesentrene   fått   økende   behov   for   reinvesteringer   for   fortsatt   å   kunne   fungere  rimelig   vellykket   økonomisk.   Men   med   det   samme   finner   man   at   developer   fokusserer   på   enda  mindre   byer   med   mindre   50.000   innbyggere   en   voksende   interesse.   Om   det   medförer   en   ny  senterbölge  eller  om  det  blir  bare  et  försök  fra  developersiden  er  uklart.  Merkbart  er  den  tiltakende  kritiske  diskusjonen  om  store  kjøpesentres  virkninger  på  den   indre  delen  av  byene.  For   tiden   faller  det  smmen  med  den  samtidige  finanskrisen  og  tilbakeslag  i  konjunkturene.      

Men   siden   Tyskland   i   internasjonal   kontekst   stadig   har   en   detaljhandel   preget   av   relativt   få  kjøpesentre   og   tilsvarende   overvekt   av   klassisk   byhandel,   kan   kanskje   nye   bølger   av  kjøpesenterplaner   bare   være   spørsmål   om   tid.   På   den   annen   side   er   forsyningen   av  detaljhandelsareal   i  Tyskland  med  1.4  kvm  per   innbygger  alt  større  enn  gjennomsnittet  for   landene  dette   gjelder.   Dermed   vil   trolig   også   konkurransen   som   leder   til   nedleggelser   og   geografiske  omflyttinger  av  handelstilbudene  bestå  med  alle  sine  utfordringer   for  byplanleggingen.  Dermed   får  også   fire   viktige   spørsmål   relevans:   Hvor  mye   salgsareal   i   kjøpesentre   kan   en   by   tåle?  Hva   er   den  maksimale  störrelese  for  en  Center  i  ”din”  by?  Hvor  i  byen  kan  de  på  en  best  mulig  måte  lokaliseres  og  drives  med  hensyn  til  bysenters  totale  attraktivitet  ?  Og  hvordan  lar  et  eventuelt  kjøpesenter  seg  bygningsmessig  integrere  i  en  bestående  finmasket  bystruktur  i  de  gamle  indre  bydelene?  

 

9    

Referanser:  

BBSR  Hg.:  Shopping  Center  –  Bedeutung  innerstädtischer  Standorte  nimmt  zu.  (Homepage  BBSR)  

BMVBS  Hg.:  Reurbanisierung  der  Innenstadt.  BMVBS-­‐Online  Publikation  19/2010,  darin  S.  27-­‐30  

Böttcher,  Dirk:  Stress  in  der  City.  In:  Brand  Eins  10/2009,  S.  112-­‐117  

Brune,  Walter:  Integriert  oder  nicht  integriert?  Ein  bedeutender  Unterschied.  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  55-­‐63  

Brune,  Walter:  Innenstadtentwicklung  durch  Shopping  Center?  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  65-­‐71  

DEKA  Bank:  Shopping-­‐Center-­‐Märkte  in  Europa.  In:  Immobilien  Research  Spezial,  Ausgabe  7/2010  -­‐  26.  Oktober  2010  

Dörhöfer,  Kerstin:  Shopping  Malls  –  ein  neuer  urbaner  Bautyp?  Vortragsmanuskript  

Doerr,  Thomas:  Innerstädtische  großflächige  Einzelhandelszentren  –  Sargnägel  oder  Bereicherung  gewachsener  Innenstädte.  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  75-­‐83  

EHI:  Aktuelle  Statistiken  zu  den  Shopping-­‐Centern  in  Deutschland  (Homepage  EHI)  

Junker,  Rolf:  Center  statt  Stadt?  –  Die  Rolle  der  Stadtplaner.  Für  sorgfältigeren  Umgang  mit  der  Innenstadt.  In:  Brune  /  Junker  /  Pump-­‐Uhlmann  Hg.:  Angriff  auf  die  City.  Düsseldorf  2006;  S.  107-­‐117  

Junker,  Rolf  u.a.:  Wirkungsanalyse  großer  innerstädtischer  Einkaufscenter.  Berlin  ####  (=edition  DIFU  Stadt  Forschung  Praxis  Band  7)  

Junker,  Rolf  /  Gerd  Kühn  /  Holger  Pump-­‐Uhlmann:  Innerstädtische  Einkaufscenter:  städtebaulich  integrieren,  aber  richtig!  #####pdf,  Quelle  noch  unklar#######  

Krüger,  Thomas  und  Monika  Walther:  Auswirkungen  Innerstädtischer  Shopping  Center.  In:  Jan  Wehrheim  Hg.:  Shopping  Malls.  Interdisziplinäre  Betrachtungen  eines  neuen  Raumtyps.  Wiesbaden  2007.  S.  192-­‐207  

MWBWV  NRW  Hg.:  Zum  Umgang  mit  großen  innerstädtischen  Einkaufscentern.  Arbeitshilfe,  Januar  2011.  

Otto,  Alexander:  Europas  Innenstädte  –  Einkaufszentren  gehören  dazu  (Homepage  ECE)  

Paßlick,  Ulrich:  Einkaufscenter  und  Innenstadtentwicklung.  In:  vhw  FHS  Mai-­‐Juni  2011,  S.  119-­‐122  

Shoppingcenters.de:  Shopping  Center  in  Deutschland  –  In  Westen  viel  Neues  (Homepage  shoppingcenters.de)