1

Bytová družstva a SVJ

PODPORA OPRAV BYTOVÝCH DOMŮ

2

•úprava v obch. zák. (č. 513/2000 Sb.) § 221 – 260 ( založení a vznik § 224 a 225)

•vznik klasickým způsobem tj. založením na ustavující členské schůzi, která určuje zapisovaný základní kapitál, schvaluje stanovyvolí představenstvo a KK

•průběh schůze se osvědčuje notářským zápisem, jehož přílohou je seznam členů, výše jednotlivých členských vkladů a schválený text stanov •družstvo vzniká dnem zápisu do obchodního rejstříku, který podává představenstvo

Vznik BD

3

•zákon č. 72/1994 Sb, o vlastnictví bytů

•V tomto případě jde o zcela nový typ právnické osoby, která vzniká ze zákona bez ohledu na vůli vlastníků, kdy zápis do rejstříku společenství má pouze oznamovací charakter.

•Vzniká v domě s nejméně 5 jednotkami, z nichž alespoň 3 jsou ve vlastnictví 3 různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků (§9 odst.3)

Vznik SVJ

4

tzv. odložený vznik SVJ (novela č.103/2000 Sb.) se týká BD, kterým byla poskytnuta na výstavbu finanční, úvěrová a jiná pomoc státu (tj. klasická SBD), a bývalá LBD, kdy vzniká SVJ s právní subjektivitou až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou BD doručeny listiny dokládající, že jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než ¼

Vznik SVJ

5

•návrh MMR na vydání nového zákona o vlastnictví bytů toto pojetí vzniku SVJ přímo ze zákona opouští a navrhuje obdobnou úpravu vzniku, jako u jiných právnických osob, včetně družstva

•je třeba upozornit, že SVJ má tzv. omezenou právní subjektivitu, když SVJ je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Pouze k těmto účelům může SVJ nabývat věci, práva a jiné majetkové hodnoty, popř. byty a nebytové prostory.

6

obecně lze konstatovat, že rozhodování v družstvu je jednodušší, což vyplývá ze skutečnosti, že družstvo je jediným vlastníkem domů a tedy zpravidla neexistují žádné spoluvlastnické vztahy ke společným částem domu. Rozhoduje se tedy klasickým způsobem, kdy podle § 238 obch. zák. se vyžaduje pro platnost usnesení členské schůze nebo představenstva jejich řádné svolání, přítomnost nadpoloviční většiny členů a souhlas většiny hlasů přítomných členů.

Rozhodování o rozsahu a financování oprav společných částí domu nepatří mezi taxativně vymezenou působnost členské schůze družstva podle obch. zák., takže v těchto záležitostech rozhoduje zpravidla představenstvo, pokud stanovy neurčují, že rozhoduje v těchto věcech členská schůze nebo pokud si členská schůze v konkrétních individuálních věcech taková rozhodování nevyhradila.

Rozhodování BD o rozsahu a financování oprav společných částí domu

7

 U větších družstev, kde působí další orgány jako členská schůze samosprávy a výbor samosprávy závisí forma spolupráce či spolurozhodování na konkrétních stanovách každého družstva. 

Ustanovení obch. zákona o družstvu má v předmětném smyslu jediné speciální ustanovení, a to v § 239 odst. 4, písm. i), kdy členská schůze může rozhodnout o prodeji nebo jiných majetkových dispozicích s nemovitostmi, ve kterých jsou byty , jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká.

Rozhodování BD o rozsahu a financování oprav společných částí domu

8

Složitější situace je u společenství vlastníků jednotek, kdy jednotliví vlastníci bytů jsou zároveň spoluvlastníky společných částí domu a kdy členství ve společenství nezávisí na vůli vlastníka jednotky, ale je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky. 

Základní princip rozhodování ve společenství je obdobný jako u družstva, tedy tam, kde existuje zákonná úprava vymezená zejména s § 9 zákona o vlastnictví bytů, která svěřuje určité záležitosti k rozhodnutí shromáždění vlastníků jako nejvyššímu orgánu společenství, musí rozhodovat tento nejvyšší orgán. O ostatních věcech rozhoduje výbor nebo pověřený vlastník, pokud si rozhodování v dalších věcech shromáždění nevyhradí.

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

9

•Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci, kteří mají většinu hlasů. Pokud zákon pro určité záležitosti nestanoví speciální počet hlasů, postačí k přijetí usnesení nadpoloviční většina přítomných hlasů.

•Váha hlasu je určena velikostí spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Spoluvlastníci jednotky mají jeden hlas. Při rovnosti hlasů a nebo když se nedosáhne potřebné většiny případně dohody všech vlastníků jednotek, tam, kde ji zákon vyžaduje, může na návrh kteréhokoliv vlastníka rozhodnout soud.

•Jestliže jde o důležitou záležitost, může vlastník, který byl přehlasován, rovněž požádat soud, aby o této záležitosti rozhodl. Právo je nutné uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne rozhodnutí, jinak zanikne.

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

10

Souhlas všech vlastníků jednotek  je nutný k přijetí usnesení pro: •každé usnesení v domě, ve kterém jsou pouze 3 vlastníci•změny prohlášení vlastníka, jestliže se jedná o změnu účelu užívání stavby (rozumí se změna způsobu užívání stavby podle stavebního zákona)•změnu stavby (rozumí se: nástavba, přístavba, stavební úprava při níž se mění spoluvlastnické podíly)•jiné změny zásadní povahy (zákon pojem jiných změn zásadní povahy neupravuje, do této kategorie lze však zahrnout veškeré změny prohlášení, které mají za následek změnu spoluvlastnických podílů v důsledku takových změn, které nepředstavují změnu stavby ani změnu účelu užívání stavby).

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

11

Souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů všech vlastníků § 11 odst. (5) K přijetí usnesení, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy 7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

12

Zákon č. 72/1994 Sb., (§ 11 odst. 5)K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.

 Zákon č. 183/2006 Sb., (§ 2odst. 5)Změnou dokončené stavby jea.přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,b.nástavba, kterou se stavba zvyšuje,c.stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby

NEJDE O ROZŠÍŘENÍ STAVBYPokyny ministerstva výstavby a techniky ČSR o vymezení věcného rozsahu rozpočtového nákladu bytového domu ze dne 21. 4. 1969, které byly aplikovány při výstavbě panelových domů …..do rozpočtových nákladů bytového domu byly zahrnuty mimo jiné:   ….venkovní úpravy na pozemku, jehož rozsah je vymezen plochou zastavěnou

bytovým domem a domovní vybaveností vyčleněnou z bytového domu včetně plochy do 0,60 m od vnějšího líce bytového domu a objektů domovní

vybavenosti, …..

13

Souhlas tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků je nutný k přijetí usnesení o : •věcech, které jsou obsahem prohlášení a mění se obsah prohlášení v jiných než výše uvedených případech•schválení nebo změně stanov•schválení uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce•určení způsobu rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek, není-li rozúčtování cen služeb stanoveno zvláštním předpisem, nebo rozhodnutím cenového orgánu.

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

14

Souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníkůje nutný k přijetí usnesení o : •volbě člena výboru či pověřeného vlastníka•odvolání člena výboru či pověřeného vlastníka

Rozhodování SVJ o rozsahu a financování oprav společných částí domu

15

Statistika cen dálkového tepla

Statistika cen dálkového tepla pro byty v roce 2008

Vážený cenový průměr v ČR u obcí nad 2000 obyvatel vychází z cen dodávek tepla z blokových kotelen, sekundárních rozvodů, domovních předávacích stanic a domovních kotelen:

 

• vážený průměr – 453,- Kč/GJ

• dolní mez – 152,- Kč/GJ

• horní mez – 1 480,- Kč/GJ

 

 

 

310 Kč/Gj – 1000 Kč/GJ

Pardubice – Varnsdorf

Energeticky úsporná opatření…….Proč?

16

Současný rozptyl měrné spotřeby tepla na vytápění 1 m2 obytné plochy na rok se u obytných budov pohybuje od 0,25 GJ až po 1 GJ. Realizací úsporně energetických opatření (zateplení, nová okna, regulace, měření, efektivnější užití elektrické energie, využití obnovitelných zdrojů) můžeme uspořit cca 50% energie.

Extrém č. 1: mimořádně nízká potřeba tepla , nízká cenová úroveňByt: 60 m2Stav: po rekonstrukciPotřeba tepla: 0,25 GJ/ m2.rokCena: 1 GJ = 310 KčRoční platba: 4.650,- Kč /rok

Extrém č. 2: vysoká potřeba tepla , vysoká cenová úroveň

Byt: 60 m2Stav: původníPotřeba tepla: 1 GJ/ m2.rokCena: 1 GJ = 1000 KčRoční platba: 60.000,- Kč /rok

17

Program Nový panel

13. 8. 2010 – ukončení příjmu žádostí

Program Zelená úsporám

24. 8. 2010 – ukončení příjmu žádostí pro panelové domy

25. 10. 2010 – ukončení příjmu žádostí

18

VlastníkDotace

počet

%Objem v mil.

Kč% úvěr v mil. Kč

BD 3 838 45,1% 5 852,9 49,2% 23 085,2obec 103 1,2% 427,7 3,6% 1 739,2SVJ 4 522 53,1% 5 439,6 45,8% 22 531,8FO 30 0,4% 2,5 0,0% 7,5PO 11 0,1% 156,2 1,3% 401,7Církevní org. 1 0,0% 1,1 0,0% 3,0Sdružení 5 0,1% 6,2 0,1% 19,8

Celkem8

510100,0

%11 886,2 100,0% 47 788,2

Realizované akce v rámci programu Nový PANEL (k 30. 6. 2010, údaje ČMZRB)

Z tabulky je možno dovodit, že v průběhu fungování programu PANEL byla k celkem 8510 akcím poskytnuta dotace v souhrnné výši 11,8 mld. Kč. Celkové rozpočtové náklady, tzn. vlastní zdroje + dotovaný úvěr odhadujeme na cca 66 mld. Kč. Celkem prošlo modernizací cca. 330 000 bytů.

19

Stav panelových domů – průzkum SČMBD

Počet domů v

panelové technologii

Počet bytů v panelové technologii

V původním

stavu

Po komplexní

rekonstrukci

Pouze výměna

oken

Pouze zateplení fasády

11 634 375 681 87 311 111 625 123 969 52 776V procentech 23 30 33 14

Počet domů

Počet bytů

Počet výtahů

Po instalaci nového výtahu

GO původního

výtahu

V původním

stavu

12 532 316 705 12 187 1 172 3 530 7 485

V procentech 10 29 61

Úroveň oprav plášťů budov

Stav oprav či výměn výtahů

20

Statistika SČMBD – PANEL (stav listopad 2009)

 

Počet akcí

Rozpočtové náklady

Náklady na m2

Podlahová plocha bytů

celkem

Počet b. j.

Náklady na byt

Praha + Stč 194 1 444 392 283 2 370 609 342 10 129 142 600Ústí / Labem 331 3 006 366 029 3 207 937 557 15 366 195 651Hradec Králové 161 1 444 793 434 2 784 518 912 8 698 166 106Brno 12 84 189 376 2 485 33 884 488 172 519Ostrava 1 142 7 636 530 713 3 266 2 338 017 37 815 201 944Celkem 1 840 13 616 271 835 3 068 4 437 712 72 496 187 821

21

  Rok Počet akcí Počet bytů cena/Bj. cena/m22001 2 216 55 625 9022002 32 1 582 145 662 2 7982003 61 3 071 171 505 2 8042004 101 4 514 189 804 3 0992005 100 4 493 154 748 2 5792006 467 16 598 188 184 2 9582007 493 19 370 187 489 3 1022008 375 14 376 213 290 3 4942009 223 9 049 197 599 3 2252010 291 11 661 196 480 3 190

Celkem 2 182 86 615 185 860 3 031

Statistika SČMBD – PANEL (stav září 2010)

22

Program PANEL

Rozpočtové náklady 200000 %

Vlastní zdroje 50000 17,5Úvěr 150000 52,6Úrok 85000 29,8Dotace (0%) 0 0,0Celkem náklady 285000 100,0

23

Program PANEL

Rozpočtové náklady 200000 %

Vlastní zdroje 50000 17,5

Jistina úvěru 150000 52,6

Úrok - dotace 4 % 30000 10,5

Dotace (4%) 55000 19,3

Celkem náklady 285000 100,0

Rozpočtové náklady 200000 %

Vlastní zdroje 50000 17,5

Jistina úvěru 150000 52,6

Úrok - dotace 2,5 % 49000 17,2

Dotace (2,5%) 36000 12,6

Celkem náklady 285000 100,0

24

Dopad na státní rozpočet v mil.

KčNový PANEL – výše dotace poskytnuté ze zdrojů SFRB -1 000Celkové rozpočtové náklady na stavební činnosti podpořené z programu Nový PANEL 6 mld. Kč (1 mld. dotace generuje 6 mld. stavebních prací)Daň z přidané hodnoty – stavební činnost v oblasti bydlení 10 % +600Daň z příjmu právnických osob – předpokládáme ziskovost v úrovní cca 10 % z celkových rozpočtových nákladů, tedy zisk 600 mil Kč (DPPO 19%)

+114

Úspora rozpočtu za nevyplacenou podporu v nezaměstnanosti – ze statistik Svazu podnikatelů ve stavebnictví plyne skutečnost, že v podmínkách malých a středních stavebních firem, tedy firem, které realizují modernizace a regenerace bytových domů, představuje 1 mld stavebních prací cca 1 000 pracovních míst. Tzn., že podpora Nový PANEL ve výši 1 mld. Kč ročně zajisti cca 6 000 pracovních míst. Dle předpokladů, dojde-li k zastavení Nového PANELU, bude zrušeno cca 4 500 pracovních míst.

Předpoklad pro výpočet výše podpory:Průměrný pracovník – 50 let, mzda 24 000 Kč

Délka vyplácení podpory 8 měsíců, podpora celkem pro jednoho nezaměstnaného: 98 400 Kč (4 500 nezaměstnaných = cca 442 mil Kč úspor na nevyplacené podpoře v případě zachování pracovních míst.)

+442

Odvody pojistného a DPFOV okamžiku, bude-li zrušeno uvedených 4 500 pracovních míst, přijde státní rozpočet o odvody pojistného a DPFO ve výši cca. 14 000Kč/osoba (mzda 24 0000 mzda), tedy celkem 14 000 x 4 500 = 672 mil Kč

+630

CELKEM +786 mil Kč

„Užitečnost“ Nového PANELU

25

Zelená úsporám – průzkum zájmu mezi členy SČMBDBřezen 2010

OpatřeníPočet akci

předpokládané rozpočtové náklady

předpokládané náklady na předprojektovou a projektovou přípravu

A.1 1 282 7 847 610 000 258 699 000A.2 406 785 910 671 30 681 250C.3 172 430 438 000 8 450 000Celkem 1 860 9 063 958 671 297 830 250

26

Celkem žádostí

Celkem RNNáklady na

projektydotace

232 1 717 829 832 18 146 395 551 831 570

550 - 650 4 500 000 000 50 000 000 1 500 000 000

Zastavení programu se přímo dotýká mnoha bytových družstev a společenství. SČMBD zpracoval mezi svými členy aktuální průzkum, z jehož výsledků vybíráme následující:

Za akce postižené zastavením programu je možno považovat již rozestavěné či stavebně dokončené akce, u kterých však doposud nebyla podána žádost o dotaci (to může být v souladu s programem) a akce doposud stavebně nezahájené, které jsou v současné době ve fázi předprojektové a projektové přípravy, jsou projednány s obyvateli dotčeného objektu a na jejichž přípravu již byly vynaloženy finanční náklady (projekt, EA , PENB atd ) případně jsou podepsány úvěrové smlouvy či smlouvy o dílo atd.

Zelená úsporám – akce v potížích

SČMBD – členská družstva: Akce postižené zastavením programu

27

60 – 80 %

SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2010/31/EUo energetické náročnosti budov

28

Děkuji za pozornost

Martin Hanák

SČMBDPodolská 50

147 01 Praha 4www.scmbd.cz