Burlington's Unbriddled Growth

8/12/2019 Burlington's Unbriddled Growth

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B U R LI N GTON GR E E N SP.O. Box 4567

Burlington, Vermont 05401B U R L I N G T O N ' S U N B R I D L E D G R O W T HA P O S I T I O N P A P E R O F T H E B U R L I N G T O N G R E E N S J a n u a r y 1 9 8 9A t o n e t i m e , V e r m o n t w a s c o n s i d e r e d t h e m o s t r u r a l s t a t e i n t h e U n i t e dS t a t e s . L a d e n w i t h t r a d i t i o n s , i t w a s d i s t i n g u i s h e d f o r i t s r i c hc o m m u n i t y l i f e a n d p r e i n d u s t r i a l v a l u e s . W h i l e t h e r e s t o f t h ec o u n t r y w a s b u r g e o n i n g w i t h i n d u s t r i a l i z a t i o n a n d u r b a n i z a t i o n , t h i st r e a s u r e d w o r l d w a s k e p t i n c u s t o d y f o r n e a r l y t w o c e n t u r i e s b y d e e p -s e a t e d t r a d i t i o n s o f c o m m u n i t y c o o p e r a t i o n a n d a r e s p e c t f o r o l dc h e r i s h e d Y a n k e e v a l u e s .T h e s i t u a t i o n b e g a n t o c h a n g e d r a m a t i c a l l y i n t h e m i d - 1 9 5 0 s , w h e ni n d u s t r y d i s c o v e r e d t h i s i d y l l i c s e t t i n g a n d t h e p o s s i b i l i t i e s i to p e n e d f o r e c o n o m i c e x p l o i t a t i o n . I n 1 9 5 7 , I B M b u i l t t h e l a r g e s ts i l i c o n - c h i p m a n u f a c t u r i n g p l a n t i n t h e U n i t e d S t a t e s i n E s s e xJ u n c t i o n . S i n c e t h e n , o t h e r h i g h - t e c h fi r m s h a v e a r r i v e d , i n c l u d i n gD i g i t a l E q u i p m e n t i n S o u t h B u r l i n g t o n , a n d C h i t t e n d e n C o u n t y h a sw i t n e s s e d a r a p i d d e g r e e o f i n d u s t r i a l a n d c o m m e r c i a n g r o w t h . N o wC h i t t e n d e n C o u n t y i s t h e f a s t e s t - g r o w i n g a r e a i n N e w E n g l a n d .I n r e c e n t y e a r s , C h i t t e n d e n C o u n t y j o b c r e a t i o n h a s b e e n u n u s u a l l ys t r o n g b y s t a t e s t a n d a r d s . B e t w e e n 1 9 8 0 a n d 1 9 8 7 , s o m e 2 1 , 0 0 0 n e w j o b sw e r e c r e a t e d i n C h i t t e n d e n C o u n t y , a c c o u n t i n g f o r m o r e t h a n 4 5 p e r c e n to f V e r m o n t ' s t o t a l j o b g r o w t h d u r i n g t h a t p e r i o d . C h i t t e n d e n C o u n t yj o b c r e a t i o n h a s a l s o b e e n s t r o n g i n c o m p a r i s o n t o t h e U n i t e d S t a t e sa s a w h o l e . F r o m 1 9 7 8 t o 1 9 8 4 , p r i v a t e e m p l o y m e n t i n t h e c o u n t y g r e wb y 3 1 p e r c e n t , c o m p a r e d w i t h a b o u t 1 1 p e r c e n t f o r t h e n a t i o n .T h e c o u n t y ' s p o p u l a t i o n g r o w t h h a s a l s o b e e n s t r o n g . B e t w e e n 1 9 8 0 a n d1 9 8 7 , i t s p o p u l a t i o n g r e w b y 9 . 7 p e r c e n t ( f r o m 1 1 5 , 5 3 4 t o 1 2 6 , 7 2 3 ) .B e t w e e n 1 9 6 0 a n d 1 9 8 0 , C h i t t e n d e n C o u n t y ' s p o p u l a t i o n g r o w t ha c c o u n t e d f o r 3 4 p e r c e n t o f V e r m o n t ' s t o t a l p o p u l a t i o n g r o w t h .T h e r a t e o f j o b c r e a t i o n h a s e x c e e d e d e v e n t h i s s t r o n g r a t e o fp o p u l a t i o n g r o w t h . A s a r e s u l t , t h e c o u n t y ' s u n e m p l o y m e n t r a t e i s v e r yl o w i t w a s 1 . 7 p e r c e n t i n O c t o b e r 1 9 8 8 . I n m m i g r a t i o n h a s f o l l o w e d :o f t h e 2 , 6 0 0 j o b s c r e a t e d i n 1 9 8 6 i n C h i t t e n d e n C o u n t y , 1 , 0 0 0 a b o u t4 0 p e r c e n t w e r e f i l l e d b y o u t s i d e r s w h o c a m e t o t h e c o u n t y f o r t h ej o b s .C h i t t e n d e n C o u n t y w a s l a r g e l y u n p r e p a r e d f o r s u c h g r o w t h . A s t h ei n d u s t r i a l b o o m h e a t e d u p , t o w n p l a n s a n d r u l e s f o r l a n d u s e w e r es i m p l e o r n o n - e x i s t e n t . O n e o u t o f e v e r y fi v e A c t 2 5 0 l a n d - u s e p e r m i ta p p l i c a t i o n s fi l e d i n t h e s t a t e i n 1 9 8 6 w a s f o r a C h i t t e n d e n C o u n t yp r o j e c t ; $ 1 o u t o f e v e r y S 4 s p e n t o n c o n s t r u c t i o n w a s s p e n t h e r e . A sa r e s u l t o f s u c h g r o w t h , B u r l i n g t o n a n d C h i t t e n d e n C o u n t y h a v e b e c o m ea m a z e o f c o n g e s t e d t r a f fi c , b l o c k y o f fi c e b u i l d i n g s , m a l l s , a n d l o o k -a l i k e c o n d o s . T h e c o u n t y i s w e l l o n i t s w a y t o l o s i n g i t s a g r i c u l t u r a la r e a s a n d i t s s u s t a i n a b l e f a r m c o m m u n i t i e s a l t o g e t h e r . W a t e rt r e a t m e n t f a c i l i t i e s a r e o v e r b u r d e n e d ; e d u c a t i o n a l a n d i n f r a s t r u c t u r a lf a c i l i t i e s a r e s t r a i n e d t o t h e b r e a k i n g p o i n t .


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U n d e r t h e D e m o c r a t i c a d m i n i s t r a t i o n o f t h e 1 9 7 0 s , a s e m p l o y m e n tb o o m e d , t h e c i t y ' s l a k e f r o n t n e i g h b o r h o o d s w e r e b u l l d o z e d a n di r r e t r i e v a b l y l o s t ; t h e R a d i s s o n H o t e l , t h e C h i t t e n d e n T r u s t C o m p a n y ' sm a i n o f fi c e s , a n d t h e B u r l i n g t o n S q u a r e M a l l n o w s t a n d w h e r e t h e r eo n c e w a s a c o m m u n i t y l i f e .T h e P r o g r e s s i v e C o a l i t i o n r e g i m e h a s a l s o p r o m o t e d B u r l i n g t o n ' s e c o n o m i c b o o m , e s p e c i a l l y b y t h e C o m m u n i t y a n d E c o n o m i c D e v e l o p m e n tO f fi c e < C E D O ) . C E D O , i n i t s 1 9 8 6 A n n u a l R e p o r t , p r o u d l y a n n o u n c e dt h a t P r o g r e s s i v e C o a l i t i o n g o v e r n m e n t h a s c r e a t e d m o r e t h a n 2 4 , 4 0 0p r i v a t e s e c t o r j o b s i n t h e C i t y o f B u r l i n g t o n , a n i n c r e a s e o f 4 , 4 1 8 o r2 2 p e r c e n t n e w j o b s i n t h e l a s t s i x y e a r s . F r o m t h e l a s t q u a r t e r o f1 9 8 5 t h e r e w e r e 2 , 3 0 2 n e w P r i v a t e S e c t o r J o b s c r e a t e d w i t h i n t h e C i t yo f B u r l i n g t o n a n i n c r e a s e o f 1 0 p e r c e n t i n a n i n e - m o n t h p e r i o d . T h eC i t y h a s p l a y e d a n a c t i v e r o l e i n t h e c r e a t i o n o f m a n y o f t h e s e j o b s .U n d e r t h e P r o g r e s s i v e a d m i n i s t r a t i o n , t h e R a d i s s o n h o t e l e x p a n d e d b yfi f t y - t h r e e g u e s t r o o m s a n d a n a d d i t i o n a l 1 0 , 0 0 0 s q u a r e f e e t o fm e e t i n g a n d b a n q u e t s p a c e , a fi v e - h u n d r e d - s p a c e p a r k i n g g a r a g e ; r e t a i ls p a c e w i t h i n t h e B u r l i n g t o n S q u a r e M a l l e x p a n d e d b y fi f t y t h o u s a n ds q u a r e f e e t .Y e t d e s p i t e t h e o n g o i n g c o n c e r n w i t h t h e c r e a t i o n o f j o b s , B u r l i n g t o nh a s a v e r y l o w u n e m p l o y m e n t r a t e . L a s t f a l l , B u r l i n g t o n h a d t h e l o w e s tu n e m p l o y m e n t r a t e i n t h e U n i t e d S t a t e s c o n s t i t u t i n g v i r t u a l l y f u l le m p l o y m e n t . I n t h e l i g h t o f t h i s s t a t i s t i c , c o n c e r n w i t h t h e c r e a t i o no f j o b s s e e m s u n a c c o u n t a b l e .M a n y o f t h e b e t t e r p a y i n g n e w j o b s a r e f i l l e d b y p r o f e s s i o n a l s f r o mo u t o f s t a t e w h o s t r e a m i n t o b u i l d u p s c a l e c a r e e r s i n n e w l y b u i l to f fi c e b u i l d i n g s . T h e s e p r o f e s s i o n a l s h a v e a n u r b a n s t a n d a r d o f l i v i n ga n d a r e a b l e a n d w i l l i n g t o p a y h i g h e r p r i c e s f o r c l o t h e s , f o o d , a n de n t e r t a i n m e n t . A s a r e s u l t , B u r l i n g t o n i s b e c o m i n g g e n t r i fi e d i n t o a nu p p e i m i d d l e - c l a s s p l a y g r o u n d . S e r v i c e s t o r e s a r e p u s h e d t o s i d es t r e e t s o f f C h u r c h S t r e e t i n f a v o r o f p o s h r e t a i l b o u t i q u e s .N e i g h b o r h o o d s a r e d i s p l a c e d o r d e s t r o y e d , a n d n e i g h b o r h o o d s t o r e sp e r i s h .T h e s e p r o f e s s i o n a l s c a n a l s o p a y h i g h e r p r i c e s f o r h o u s i n g a n d i ft h e y a r e g o i n g t o l i v e i n B u r l i n g t o n t h e y m u s t . T h e p u r c h a s e p r i c e o fB u r l i n g t o n r e n t a l p r o p e r t i e s i s i n c r e a s i n g a t a r a t e o f 3 5 . 3 p e r c e n tp e r y e a r , a c c o r d i n g t o C E D O . S o m e 1 , 3 8 9 u n i t s o f n e w h o u s i n g w e r eu n d e r c o n s t r u c t i o n o r o n t h e d r a w i n g b o a r d s i n t h e l a s t fi s c a l y e a r .B u t t h e m a j o r i t y o f t h o s e u n i t s c a r r y a p r i c e t a g e x c e e d i n g 2 . 1 0 0 , 0 0 0 .F o r t h e l a s t w e e k o f O c t o b e r 1 9 8 7 , t h e a v e r a g e p r i c e o f a l l t w e l v eh o u s e s o r c o n d o s s o l d i n B u r l i n g t o n w a s S 1 9 0 , 4 8 8 ( R u t l a n dH e r a l d / S u n d a y T i m e s A r g u s 1 1 / 2 2 / 8 7 ) .

B u r l i n g t o n h a s s e e n t h e e m e r g e n c e o f a w h o l e p l e t h o r a o f l u x u r yc o n d o m i n i u m c o m p l e x e s . P r i v a t e d e v e l o p e r s , w h o s e e m t o b e t h e o n l yo n e s a b l e t o b u y n o w - h i g h - p r i c e d l a n d , i n f u s e c o n d o m i n i u m p r o j e c t si n t o e v e r y o p e n s p a c e i n B u r l i n g t o n , a n d t h e i r u n i t s f e t c h


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4as t ronomica l p r i ces . S t ra thmore ' s 40 un i t s range in cos t f rom $117,000t o S 1 2 4 , 5 0 0 , a n d t h e V i l l a g e a t N o r t h s h o r e ' s 1 3 6 u n i t s s e l l a tS 1 3 9 , 0 0 0 t o $ 1 8 9 , 0 0 0 p e r u n i t . G r e e n s p a c e i s f a s t d i s a p p e a r i n g , fi l l e d i n w i t h m u l t i - f a m i l y h o m e s o r c o n d o s . E v e r y p i e c e o f o p e nspace seems to be budding with condominiumseven Appletree Point , ana r e a t h a t r e s i d e n t s h a d b e l i e v e d w e r e d e e d e d t o r e m a i n o p e n l a n d s i np e r p e t u i t y .B u t m o s t w h o w o r k i n B u r l i n g t o n c a n n o t a f f o r d t o p a y t h e s e p r i c e s e s p e c i a l l y t h o s e w h o e a r n o n l y t h e w a g e s p a i d b y m a n y o f t h e n e a r l y5 , 0 0 0 J o b s c r e a t e d i n B u r l i n g t o n d u r i n g t h e l a s t fi v e y e a r s . M o s t o ft h e m a r e l o w - p a y i n g s e r v i c e - s e c t o r j o b s a n d i t m a k e s l i t t l ed i f f e r e n c e t h a t s o m e e n t r y - l e v e l w a g e s h a v e r i s e n t o $ 5 a n h o u r .T h e s e w a g e s p a y n o w h e r e n e a r e n o u g h t o a f f o r d t h e a s t r o n o m i c a l r e n t sa n d c o n d o a n d h o u s e p r i c e s . T h e y a r e n o t j o b s t h a t e n a b l e p e o p l e t ob u y a h o u s e i n B u r l i n g t o n a n d b e c o m e p a r t o f t h e c o m m u n i t y .A s p r o p e r t y v a l u e s s o a r , h o u s i n g b e c o m e s m o r e a n d m o r e o u t o f r e a c hf o r m o s t . A s g r o w t h p r e s s u r e s d r i v e u p l a n d v a l u e s , t h e g a p b e t w e e ni n c o m e a n d h o u s i n g c o s t s g r o w s . T h e 1 9 8 1 w o r d s o f c a n d i d a t e B e r n a r dS a n d e r s w e r e e e r i l y p r o p h e t i c : I a m e x t r e m e l y c o n c e r n e d a b o u t t h ec u r r e n t t r e n d o f u r b a n d e v e l o p m e n t i n t h e c i t y o f B u r l i n g t o n . I t i s m yb e l i e f t h a t , i f t h e p r e s e n t t r e n d c o n t i n u e s , t h e C i t y o f B u r l i n g t o nw i l l b e c o n v e r t e d i n t o a n a r e a i n w h i c h o n l y t h e w e a l t h y a n d u p p e r -m i d d l e c l a s s w i l l b e a b l e t o a f f o r d t o l i v e ( q u o t e d i n V a n g u a r d3 / 1 3 - 2 0 / 8 1 ) .

P R O G R E S S I V E S P R O - D E V E L O P M E N TB e r n a r d S a n d e r s i n i t i a l l y r a n f o r m a y o r o n t h e s l o g a n , B u r l i n g t o n i sn o t f o r s a l e . C a n d i d a t e S a n d e r s , f o r e x a m p l e , c a m p a i g n e d a g a i n s t t h eP o m e r l e a u l u x u r y - c o n d o w a t e r f r o n t p r o j e c t . E f f e c t i v e l y l a b e l i n g f o r m e rM a y o r P a q u e t t e t h e d e v e l o p e r ' s a c c o m p l i c e , h e p a i n t e d P o m e r l e a u a s t h ee m b o d i m e n t o f c a p i t a l i s m r u n a m o k i n B u r l i n g t o n a n d c a p i t a l i z e d o np o p u l a r d i s s a t i s f a c t i o n w i t h t h e p r o j e c t . I t w a s f r o m t h e w a t e r f r o n tt h a t p e r h a p s t h e m o s t s y m b o l i c i s s u e o f S a n d e r s ' i n i t i a l m a y o r a lc a m p a i g n e m e r g e d , g i v i n g h i m a c l e a r r a l l y i n g p o i n t .Y e t a f t e r h i s e l e c t i o n , S a n d e r s p u r s u e d g r o w t h a g g r e s s i v e l y , p e r h a p sm o r e a g g r e s s i v e l y t h a n e v e n m a n y D e m o c r a t i c o r R e p u b l i c a n p o l i t i c i a n sw o u l d h a v e . H e p a s s i o n a t e l y s u p p o r t e d t h e A l d e n w a t e r f r o n t p l a n , w h i c ho r i g i n a l l y c a l l e d f o r a 2 4 . 5 - a c r e m i x e d r e s i d e n t i a l - c o n d o m i n i u md e v e l o p m e n t a l o n g t h e l a k e s h o r e w e s t o f d o w n t o w n B u r l i n g t o n . T h e $ 8 0m i l l i o n d e v e l o p m e n t ( a n e x t r a o r d i n a r i l y l a r g e p r o j e c t , m o r e t y p i c a l o fN e w Y o r k o r C h i c a g o t h a n o f a c i t y t h i s s i z e ) w o u l d h a v e i n c l u d e d aR a d i s s o n - t y p e h o t e l , a r e t a i l p a v i l i o n s p a n n i n g h a l f t h e l e n g t h o f t h ec i t y ' s p e d e s t r i a n m a l l , a 1 , 2 0 0 - c a r p a r k i n g g a r a g e , a n o f fi c eb u i l d i n g , a n d a n a r r o w p u b l i c w a l k w a y a l o n g t h e l a k e s i d e . T h e fi r s t o ft h e t w o A l d e n p l a n s c o n t a i n e d a n a m b i g u o u s p r o m i s e t o p r o v i d e 3 0 0m i x e d h o u s i n g u n i t s ( t o t h e e x t e n t f e a s i b l e ) . B y t h e s e c o n d , i tb e c a m e a $ 2 0 0 , 0 0 0 - p e r - u n i t l u x u r y - c o n d o d e v e l o p m e n t w i t h n o p r o m i s e sf o r a f f o r d a b l e h o u s i n g . T h e w a t e r f r o n t f o r t h e p e o p l e b e c a m e a n e n c l a v e f o r t h e r i c h o n e o f t h e s a m e c h a r g e s t h a t S a n d e r s h a dh u r l e d a t t h e e a r l i e r P a q u e t t e p r o p o s a l .


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I n t h e f a l l o f 1 9 8 5 , S a n d e r s a n d t h e P r o g r e s s i v e s w e r e p a r t o f ac o a l i t i o n w i t h R e p u b l i c a n s a n d b i g - b u s i n e s s d e v e l o p e r s , i n c l u d i n g s o m eo f t h e m o s t t h o r o u g h r e a c t i o n a r i e s i n B u r l i n g t o n , t o s u p p o r t a S 6m i l l i o n t a x i n c r e m e n t b o n d f o r w a t e r f r o n t d e v e l o p m e n t . To g e t h e r t h e yp r o m u l g a t e d a n a d v e r t i s i n g b l i t z , a f r e n z i e d c a m p a i g n f o r a y e s v o t eo n t h e b o n d i s s u e .T h e a d m i n i s t r a t i o n c r e a t e d C E D O i n 1 9 8 3 p a r t l y b e c a u s e t h e c i t y ' sp r e s e n t r o l e i n e c o n o m i c d e v e l o p m e n t s h o u l d b e e x p a n d e d i n s c o p e a n df o c u s . I n d e e d , t h e n e w l y a p p o i n t e d h e a d o f C E D O , P e t e r C l a v e l l e ,c r i t i c i z e d t h e P l a n n i n g D e p a r t m e n t b e c a u s e i n t h e p a s t , t h e y w e r e n o te q u i p p e d t o a g g r e s s i v e l y s t i m u l a t e e c o n o m i c a c t i v i t y . ( q u o t e d i nB u r l i n g t o n F r e e P r e s s i n J a n u a r y 1 9 8 4 ) . N o t s u r p r i s i n g l y , S a n d e r s ' sp r o p o s a l t o c r e a t e C E D O w a s a c c e p t e d b y t h e b u s i n e s s e s t a b l i s h m e n t ,a n d i n t h e a l d e r m a n i c v o t e i t w a s b a c k e d b y t h r e e R e p u b l i c a n s .E s s e n t i a l l y , C l a v e l l e a s h e a d o f C E D O h a s f u n c t i o n e d a s a s a l e s m a n t ot o u t B u r l i n g t o n a s a n i c e p l a c e t o l i v e t o b u s i n e s s e s .T h e f a c t i s t h a t t h e S a n d e r s a d m i n i s t r a t i o n h a s a d h e r e d t o a b e l i e f i nt h e b e n e fi t s o f g r o w t h a n d i n t e c h n o l o g i c a l p r o g r e s s a n d b u s i n e s s l i k eeffic iency . In the name o f c rea t ing jobs and en la rg ing the tax base,t h e a d m i n i s t r a t i o n h a s f a v o r e d d e v e l o p m e n t . D e p e n d e n t o n t h e o l d m o d e lo f m o r e g r o w t h , m o r e j o b s , m o r e t a x d o l l a r s , t h e a d m i n i s t r a t i o n h a sf a i l e d t o e v a l u a t e f u n d a m e n t a l i s s u e s l i k e h o w m u c h t h e c i t y s h o u l dg r o w .By focusing on increasing product ion and economic wealth as a way ofa m e l i o r a t i n g t h e w o e s o f t h e w o r k i n g c l a s s , S a n d e r s ' s v e r s i o n o f s o c i a l i s m a c t u a l l y h a s m a d e c a p i t a l i s m m o r e e f fi c i e n t a n da g g r e s s i v e s t r e n g t h e n i n g t h e v e r y s y s t e m t h a t S a n d e r s p r o f e s s e s t oo p p o s e . A s a r e s u l t , t h e c o n v e r s i o n o f B u r l i n g t o n i n t o a n a r e a i nwhich on ly the wea l thy and upper -m idd le c lass w i l l be ab le to a f fo rdt o l i v e w h i c h S a n d e r s o n c e p r o m i s e d t o p r e v e n t h a s h a p p e n e d a t am a d c a p p a c e .I n d e e d , h e h a s e v e n p r o v i d e d t h e i d e o l o g i c a l j u s t i fi c a t i o n f o r a m o r ee f fi c i e n t , g r o w t h - o r i e n t e d c a p i t a l i s m . T o c h a n g e t h e c a p i t a l i s ts y s t e m ? T h a t ' s n o t w h a t y o u s a y , S a n d e r s o b s e r v e d . W h a t y o u s a y i s :W e w a n t a s o c i e t y w h e r e p e o p l e h a v e f u l l e m p l o y m e n t . W e w a n t as o c i e t y i n w h i c h t h e r e i s n o t g r o s s i n e q u a l i t y o f w e a l t h . . . . I m e a nl e t ' s n o t g e t m y s t i c a l a b o u t w h a t s o c i a l i s m i s . ( q u o t e d i n V t . S u n d a yM a g a z i n e , 6 / 1 / 8 6 )Y e t t h i s v e r y a p p r o a c h o f p r o m o t i n g g r o w t h h a s n e g a t i v e e f f e c t s o nl o w - i n c o m e p e o p l e . T h e A l d e n p r o j e c t , f o r e x a m p l e , w o u l d c e r t a i n l yh a v e c r e a t e d j o b s a n d S a n d e r s d e f e n d e d t h e c r e a t i o n o f t h o s e j o b s .But they wou ld ma in ly have been the low-pay ing serv ice jobs , a l readys o p l e n t i f u l i n B u r l i n g t o n , t h a t c a n n o t a l l o w e m p l o y e e s t o b u y o r e v e nr e n t h o m e s i n t h e c i t y . T h e d r a s t i c e c o n o m i c s u r g e t h a t t h e p r o j e c tw o u l d h a v e c r e a t e d w o u l d h a v e c o n t r i b u t e d t o t h e p r e s s u r e s o fgen t r i fi c a t i on and d i s p lac em en t i n l ow - i nc om e ne ighbo rhoods nea r t hep r o j e c t , s u c h a s t h e O l d N o r t h E n d . I t w o u l d h a v e c a u s e d p r o p e r t y


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6v a l u e s i n t h e s e c o m m u n i t i e s t o s o a r , a n d t h e r e s i d e n t s w o u l d h a v e b e e nf o r c e d o u t o f t h e i r h o m e s t h e s a m e p e o p l e w h o m t h e P r o g r e s s i v e s s e et h e m s e l v e s a s c h a m p i o n i n g . T h e p r o j e c t w o u l d h a v e t h e n a c t e d a s am a g n e t f o r f u r t h e r d e v e l o p m e n t , e x a c e r b a t i n g t h e i r s i t u a t i o n . T h e b u l kof the weight o f the pro jec t would thus have been p laced upon thep o o r . S a n d e r s ' s g r o w t h p o l i c y i s h a r d l y d i s t i n g u i s h a b l e i n e f f e c t f r o mR e a g a n ' s t r i c k l e - d o w n e c o n o m i c p o l i c i e s , w i t h t h e a d d i t i o n o fr a d i c a l r h e t o r i c t o o b s c u r e b o t h t h e d i f f e r e n c e a n d t h e p r i v i l e g e s i ta f f o r d s t h e w e l l - t o - d o .PUBLIC/PRIVATE PARTNERSHIPS, PREDEVELOPMENT AGREEMETNS, AND TRADEOFFSR e c o g n i z i n g t h a t u n b r i d l e d g r o w t h h a s n e g a t i v e e f f e c t s o n t h e c i t y ,t h e P r o g r e s s i v e s h a v e a r g u e d t h a t t h e y c a n b a l a n c e t h e q u a l i t y o fl i f e t h a t m a k e s B u r l i n g t o n o n e o f t h e m o s t l i v a b l e a n d b e a u t i f u lc i t i e s i n A m e r i c a w i t h g r o w t h . T h e P r o g r e s s i v e s h a v e m a i n t a i n e d ac o n s i s t e n t b e l i e f t h a t d e v e l o p m e n t c a n b e b r o k e r e d , a n d t h a t b e n e fi t sf o r t h e c o m m u n i t y c a n b e e x t r a c t e d f r o m d e v e l o p e r s t o c o u n t e r v a i l t h en e g a t i v e e f f e c t s o f a p r o j e c t . I n t h e b e s t o f a l l p o s s i b l e w o r l d s , S a n d e r s o n c e s a i d , I d o n ' t w a n tt o s e e p r i v a t e d e v e l o p m e n t o n t h e w a t e r f r o n t . I ' d m u c h r a t h e r s e ep u b l i c d e v e l o p m e n t o n t h e w a t e r f r o n t . B u t i f i n t h i s w o r l d I h a v e t od e a l w i t h p r i v a t e d e v e l o p e r s , I w a n t a p r i v a t e d e v e l o p e r w h o i s g o i n gt o b e r e s p o n s i v e t o t h e n e e d s o f t h e p e o p l e , o n e w h o i s w i l l i n g t om a k e s o m e c o m p r o m i s e s . T h e P r o g r e s s i v e s h a v e t h e r e f o r e w o r k e d w i t hs o - c a l l e d r e s p o n s i v e d e v e l o p e r s w i t h w h o m t h e y c a n b r o k e r g r o w t ht h r o u g h a s e r i e s o f p u b l i c / p r i v a t e p a r t n e r s h i p s , p r e d e v e l o p m e n ta g r e e m e n t s , a n d i m p a c t - f e e t r a d e o f f s . I n t h a t w a y , t h e y h a v e a r g u e d ,p r o p o s e d d e v e l o p m e n t c a n b e m o l d e d t o fi t c i t y n e e d s a n d c o n c e r n s .T h e P r o g r e s s i v e s ' a p p r o a c h t o t h e A l d e n C o r p o r a t i o n e x e m p l i fi e s t h i sa p p r o a c h . S a n d e r s a n d C l a v e l l e w o r k e d c l o s e l y w i t h t h e A l d e n g r o u p ,a n d S a n d e r s s a i d a t t h e t i m e t h a t A l d e n h a d m a d e a m o n u m e n t a lc o n c e s s i o n w h e n i t s a i d i t w a s w i l l i n g t o w o r k w i t h t h e c i t y . W o r k i n g w i t h t h e c i t y m e a n t , i n e f f e c t , t h a t t h e c i t y m a d e ap r e d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t w i t h A l d e n . A c c o r d i n g t o t h i s a g r e e m e n t , t h ec i t y w o u l d h a v e e n t e r e d i n t o a p a r t n e r s h i p w i t h t h i s p r i v a t ed e v e l o p e r , a s t h e A l d e n C o r p o r a t i o n o f f e r e d t o l e t t h e c i t y i n o n s o m eo f t h e p r o j e c t ' s p r o fi t s , i n a d d i t i o n t o t h e p o t e n t i a l t a x r e v e n u e s o fS I . 3 m i l l i o n t h a t t h e c i t y s t o o d t o g a i n f r o m t h e p r o j e c t .I n t h e m a y o r - s u p p o r t e d A l d e n p l a n , t h e c i t y w a s l i t e r a l l y a p a r t n e r i nt h e d e v e l o p m e n t o f t h e w a t e r f r o n t a n d w o u l d h a v e r e a p e d p r o fi t s l i k ec a p i t a l i s t s . T h e p u b l i c - p r i v a t e p a r t n e r s h i p w o u l d h a v e e m e r g e d i f t h ec i t y h a d r e c e i v e d a l o w - i n t e r e s t $ 1 5 - 2 0 m i l l i o n f e d e r a l U r b a nD e v e l o p m e n t A c t i o n G r a n t ( U D A G ) . T h e a g r e e m e n t w a s t h a t t h e c i t y w a st o h e l p t h e p r o j e c t s e c u r e t h e U D A G a n d t h e n l o a n t h e S 2 0 m i l l i o n t oA l d e n , w h o w o u l d u s e i t a s p a r t o f t h e d e v e l o p m e n t e x p e n s e s . L a t e r ,A l d e n w a s t o r e p a y t h e $ 2 0 m i l l i o n t o t h e c i t y ; t h e m o n e y w o u l d n o t g ob a c k t o t h e f e d e r a l g o v e r n m e n t b u t w o u l d b e B u r l i n g t o n ' s t o d o w i t h a si t s a w fi t .


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7B y t h i s s c h e m e , t h e P r o g r e s s i v e s j u s t i fi e d a m o n e y - m a k i n g d e v e l o p m e n tt h a t w o u l d h a v e b e e n c a t a s t r o p h i c f o r t h e p o o r . I t i s t o t a l l yr e a s o n a b l e t o t h i n k t h a t s o m e o f t h o s e t t h e c i t y ' s s h a r e o f t h e A l d e nC o r p o r a t i o n ' s p r o fi t s ] c o u l d b e p l o w e d b a c k i n t o t h o s e n e i g h b o r h o o d sf o r s u b s i d i z e d h o u s i n g , s a i d S a n d e r s . A p i e c e o f t h e p r o fi t . . .m i g h t b e u s e d t o s t a b i l i z e p r o p e r t y t a x e s o r p r o v i d e a d d i t i o n a ls e r v i c e s ( q u o t e d i n V a n g u a r d . 1 / 2 9 / 8 4 ) , C l a v e l l e a r g u e d t h a t w h e nw e r e c a p t u r e t h e U D A G m o n e y w e c o u l d u s e i t f o r t h e c o m m u n i t y c e n t e r ,h o m e i m p r o v e m e n t p r o g r a m s , f u n d i n g o f l a n d t r u s t s , e m p l o y e e - o w n e d a n do p e r a t e d b u s i n e s s e s , s t r e e t i m p r o v e m e n t s , a n d t h e u p g r a d i n g a n de x p a n s i o n o f p a r k s ( q u o t e d i n V a n g u a r d 2 / 5 / 8 4 ) .T h e U D A G f u n d i n g , C l a v e l l e s a i d a t t h e t i m e , m a d e t h e d i f f e r e n c eb e t w e e n t h e c i t y h a v i n g a l i t t l e c o n t r o l i n t h e w a t e r f r o n t d e v e l o p m e n ta n d h a v i n g n o c o n t r o l . I t g i v e s u s l e v e r a g e , C l a v e l l e s a i d . R a t h e rt h a n s i t o n t h e s i d e l i n e s a n d w a t c h t h e m d o t h e i r t h i n g , a s p a r t n e r sw e ' l l b e a b l e t o p a r t i c i p a t e i n a n d m o n i t o r s o m e o f t h e l e v e l s o fg r o w t h .I n e f f e c t , t h e w a y o f l i f e o f t h e l o w - i n c o m e c o m m u n i t i e s w o u l d h a v eb e e n t r a d e d o f f f o r a f e w p r o g r a m s . T h e A l d e n p l a n w o u l d h a v ec r e a t e d a d d i t i o n a l p r e s s u r e o n t h e h o u s i n g m a r k e t , c r e a t e d m o r e l o w -p a y i n g j o b s t h a t n o o n e n e e d s , a n d d r i v e n u p p r o p e r t y v a l u e s a n d o t h e rp r i c e s e v e r y w h e r e . T h e e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s o f t h e p r o j e c t o n L a k eC h a m p l a i n w o u l d h a v e b e e n s e r i o u s , i n c l u d i n g t h e a i r p o l l u t i o n f r o mi n c r e a s e d t r a f fi c , t h e d e s t r u c t i o n o f s t i l l m o r e g r e e n s p a c e , a n d t h ed i s r u p t i o n o f t h e e c o s y s t e m i n L a k e C h a m p l a i n . I n d e e d , o n e r e a s o n t h eA l d e n p l a n w a s r e j e c t e d b y U D A G w a s t h a t f e d e r a l o f fi c i a l s i n s i s t e dt h a t A l d e n o b t a i n a p e r m i t f r o m t h e A r m y C o r p s o f E n g i n e e r s c e r t i f y i n gt h a t t h e p r o j e c t w o u l d n o t a d v e r s e l y a f f e c t t h e e n v i r o n m e n t . T h e yr e f u s e d t o d o t h i s , o r t o p a y f o r p e r m i t s t u d i e s . D e s p i t e t h i sr e f u s a l , T h e c i t y r e m a i n s fi r m l y c o m m i t t e d t o t h e p r o j e c t , s a i dP e t e r C l a v e l l e .

T h e i d e a t h a t t h e d i s a s t r o u s h u m a n a n d e n v i r o n m e n t a l e f f e c t s c o u l dh a v e b e e n o f f s e t b y u s i n g U D A G f u n d s f o r c i t y i m p r o v e m e n t s r e v e a l s a ne x t r a o r d i n a r y l a c k o f u n d e r s t a n d i n g o f t h e c u m u l a t i v e e f f e c t s o fg r o w t h . T h e d a m a g e i t w o u l d h a v e w r o u g h t o n t h e v e r y fi b e r o f l i f e i nB u r l i n g t o n a n d o n L a k e C h a m p l a i n * s e c o l o g y c o u l d i n n o w a y h a v e b e e nc o u n t e r v a i l e d b y s u c h a t r a d e o f f . O n l y p r e v e n t i n g t h i s k i n d o fl u x u r y g r o w t h i n t h e fi r s t p l a c e c o u l d h a v e d o n e t h a t . A n d i n d e e d , t h ec i t i z e n s o f B u r l i n g t o n d i d p r e v e n t i t i n 1 9 8 5 , w h e n t h e y v o t e d d o w nt h e b o n d i s s u e f o r t h e p r o j e c t . S e v e r a l n e i g h b o r h o o d a n d e n v i r o n m e n t a lg r o u p s h a d a r g u e d a g a i n s t i t , i n c l u d i n g m e m b e r s o f t h e B u r l i n g t o nG r e e n s , a n d a l a t e r s u r v e y o f B u r l i n g t o n i a n s r e v e a l e d t h a t a p r i m a r yr e a s o n t h e y d i d s o w a s t h a t t h e A l d e n p l a n w a s a n e l i t e d e v e l o p m e n t .N o n e t h e l e s s , t h e a d m i n i s t r a t i o n u s e d t h e s a m e c o m b i n a t i o n o f p u b l i c -p r i v a t e p a r t n e r s h i p s , p r e d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t s , a n d t r a d e o f f s i n i t sd e a l i n g s w i t h a n o t h e r d e v e l o p e r , t h e N o r t h s h o r e C o r p o r a t i o n .N o r t h s h o r e h a d p r o p o s e d t o d e v e l o p 2 2 0 h i g h - p r i c e d c o n d o m i n i u m s( i n c l u d i n g t h e 1 3 6 t o w n h o u s e c o n d o m i n i u m V i l l a g e a t N o r t h s h o r e a n d a8 4 - c o n d o m i n i u m m i d r i s e p r o j e c t ) a n d a 3 2 0 - s l i p w o r l d - c l a s s m a r i n ao n L a k e C h a m p l a i n .


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These pro jects were subsequent ly s t renuously opposed by many res identsof the adjoining low-income Mouth of the River community, whose way ofl i f e w o u l d h a v e b e e n d e s t r o y e d a s p r o p e r t y v a l u e s w e r e d r i v e n u p i nt h e a r e a . C o n s t r u c t i o n o f t h e w o r l d - c l a s s m a r i n a w o u l d a l s o h a v edest royed an eco log ica l l y sens i t i ve we t land a rea on the lake near them o u t h o f t h e V i n o o s k i R i v e r , a n d w a s l a t e r o p p o s e d b y v a r i o u se n v i r o n m e n t a l g r o u p s , i n c l u d i n g t h e B u r l i n g t o n G r e e n s .B u t t h e S a n d e r s a d m i n i s t r a t i o n f e l t t h a t N o r t h s h o r e , l i k e A l d e n , w a s ad e v e l o p e r f r o m w h o m t h e y c o u l d e x t r a c t c o n c e s s i o n s a n d s u p p o r t e d t h el u x u r y m o n e y - m a k i n g p r o j e c t . I n 1 9 8 4 , t h e a d m i n i s t r a t i o n e n t e r e d i n t oa p r e d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t w i t h N o r t h s h o r e : T h e c i t y a n d D e v e l o p e re n v i s i o n b o t h t h e p l a n n i n g a n d d e v e l o p m e n t o f t h e V i l l a g e a t N o r t hS h o r e . . . a s a p a r t n e r s h i p ' c o o p e r a t i v e v e n t u r e w h i c h w i l l b e n e fi tb o t h t h e D e v e l o p e r a n d t h e c i t i z e n s o f B u r l i n g t o n . , . . T h e c i t y a n dt h e d e v e l o p e r a r e d e s i r o u s o f c r e a t i n g b o a t d o c k i n g a n d l a u n c h i n gf a c i l i t i e s w i t h i n t h e V i l l a g e a t N o r t h S h o r e p r o p e r t y .J u s t a s t h e a d m i n i s t r a t i o n h a d t r i e d t o h e l p t h e A l d e n C o r p o r a t i o n g e tt h e U D A G g r a n t , s o t h e a d m i n i s t r a t i o n a g r e e d t o h e l p t h e N o r t h s h o r eC o r p o r a t i o n g e t t h r o u g h t h e p e r m i t p r o c e s s . ( I t a l s o g a v e N o r t h s h o r e ah e i g h t v a r i a n c e o n t h e m i d r i s e p r o j e c t . > I n r e t u r n , N o r t h s h o r e a g r e e dt o b u i l d a f f o r d a b l e h o u s i n g f o r t y - t w o s i n g l e f a m i l y h o u s i n g u n i t s .T h e y a g r e e d t o p r o v i d e t h e a d m i n i s t r a t i o n w i t h S 2 7 0 , 0 0 0 f o r a n e w fi r et r u c k , t o s e t a s i d e $ 2 0 0 , 0 0 0 f o r a l a n d t r u s t , a n d t o c o n v e y t o t h ec i t y a m i l e - l o n g s t r e t c h o f b e a c h t h a t h a d b e e n p r i v a t e l y o w n e d( a l t h o u g h u s e d b y t h e p u b l i c ) . T h i s a g r e e m e n t w a s f o r m a l i z e d i n ad e v e l o p m e n t a g r e e m e n t o f O c t o b e r 1 9 8 5 , a l e g a l l y b i n d i n g a g r e e m e n t .L a t e r , i n r e s p o n s e t o p r o t e s t s a g a i n s t t h e d e s t r u c t i o n o f t h e w e t l a n d ,N o r t h s h o r e p r o p o s e d t o m i t i g a t e t h e l o s s o f t h e w e t l a n d b y c r e a t i n ga w e t l a n d s a n c t u a r y o n D e r w a y I s l a n d . O n c e a g a i n , a t r a d e o f f w a s t ob e m a d e f o r a p i e c e o f l a n d t h a t i n e f f e c t w a s a l r e a d y a s a n c t u a r y .O n c e t h e a d m i n i s t r a t i o n m a d e t h e d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t , t h e c i t y w a sc o m m i t t e d t o t h e p r o j e c t . W h e n t h e d e v e l o p e r s c a m e b e f o r e t h e P l a n n i n gC o m m i s s i o n , w h i c h h a d t o a p p r o v e t h e m a r i n a p r o j e c t , t h e c i t y ' ss u p p o r t h a d a l r e a d y b e e n p u t i n w r i t i n g . B e c a u s e t h e c i t y w a s l e g a l l yi n t h e r o l e o f c o - d e v e l o p e r , s o m e m e m b e r s o f t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o nf e l t t h a t i t w a s i m p o s s i b l e t o r e v i e w t h e p r o j e c t i n d e p e n d e n t l y a n df e l t c o m p r o m i s e d . N o n e t h e l e s s , t h e P l a n n i n g C o m m i s s i o n h o n o r a b l yr e j e c t e d t h e m a r i n a s c h e m e , o b v i a t i n g t h e n e e d f o r t r a d e o f f s t o o f f s e tt h e n e g a t i v e e f f e c t s o f t h e d e v e l o p m e n t .T h e a d m i n i s t r a t i o n ' s i n s e n s i t i v i t y t o t h e e c o l o g i c a l e f f e c t s o fd e v e l o p m e n t s w a s a l s o r e v e a l e d i n a n o t h e r a s p e c t o f i t s d e a l i n g s w i t hN o r t h s h o r e . T h e c i t y o f B u r l i n g t o n a c q u i r e d 3 . 7 a c r e s o f L a k eC h a m p l a i n w e t l a n d i n a d e a l w i t h N o r t h s h o r e a n d p r o p o s e d t o c l e a r t h es t r e t c h o f v e g e t a t i o n t o c r e a t e a p u b l i c b e a c h . P e t e r C l a v e l l e , w h os h e p h e r d e d t h e p r o p o s a l t h r o u g h t h e p e r m i t p r o c e s s , f o r t h e c i t y a n dw r o t e a l e t t e r t o t h e A r m y C o r p s o f E n g i n e e r s i n s u p p o r t o f a p e r m i ta p p l i c a t i o n t o p u l l u p t h e g r a s s . C l a v e l l e a r g u e d t h a t t h e b e a c hs h o u l d b e d e v e l o p e d s o t h a t , w i t h s u c h a n a m e n i t y , t h e c i t y c o u l d


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9b e t t e r a t t r a c t h i g h - t e c h i n d u s t r y t o B u r l i n g t o n . T h e p e o p l e o fB u r l i n g t o n , h e a r g u e d , n e e d m o r e b l a n k e t s p a c e .I n t he m ids t o f ongo ing des t ruc t i on o f Ve rmon t ' s we t lands , t h i sa rgument revea led an ex t raord inary lack o f unders tand ing o f thee c o l o g i c a l s i g n i f i c a n c e o f w e t l a n d s p a r t i c u l a r l y o f w e t l a n d s a t o rn e a r t h e m o u t h s o f r i v e r s , w h i c h a r e t h e m o s t i m p o r t a n t . T h e w e t l a n dw a s d e f e n d e d b y a n a r r a y o f p u b l i c o f fi c i a l s ; a m o n g t h e m w e r e A r tHogan, d i rector o f the Chi t tenden County Regional P lanning Commiss ion( I t ' s a s e n s i t i v e a r e a , e x t r e m e l y s e n s i t i v e b e c u a s e o f t h e c o n fl u e n c eo f t h e r i v e r a n d l a k e ) ; C a r l P a g e l , s t a t e w e t l a n d s c o o r d i n a t o r( W e t l a n d s a t t h e m o u t h s o f r i v e r s a r e r e a l l y q u i t e i m p o r t a n t . . .the y ar e rea l l y qu i te prod uct iv e ) ; and Ala n Lar awa y of the Ar my Corp so f E n g i n e e r s ( t h e A C E l o o k s o n w e t l a n d s a s v a l u a b l e p u b l i c r e s o u r c e s ,t h e a l t e r a t i o n o f w h i c h i s t o b e d i s c o u r a g e d ) . W h e n t h e D i s t r i c t 4E n v i r o n m e n t a l C o m m i s s i o n d e n i e d t h e p e r m i t r e q u e s t , t h e P r o g r e s s i v ea d m i n i s t r a t i o n w a s o n c e a g a i n p r e v e n t e d f r o m d a m a g i n g B u r l i n g t o n ' se c o l o g y .L a t e i n 1 9 8 8 , t h e s t a t e E n v i r o n m e n t a l B o a r d r e j e c t e d N o r t h s h o r e ' s p l a nt o b u i l d t h e m i d r i s e s o n L a k e C h a m p l a i n b e c a u s e t h e p r o j e c t w o u l dhave undu e adve rse ef fe ct upon the sce nic and natu ral beau ty anda e s t h e t i c s o f t h e a r e a . T h e y f e l t t h a t t h e p r o j e c t t o w h i c h t h eProgress ive admin is t ra t ion was commi t tedbe ou t o f con tex t on thes h o r e l i n e .I n 1 9 8 7 t h e c i t y o n c e a g a i n e n t e r e d i n t o a p a r t n e r s h i p w i t hN o r t h s h o r e , t h i s t i m e t o b u i l d a c o m b i n a t i o n s u p e r m a r k e t / p a r k i n ggarage in downtown Bur l ington. (The supermarket was to rep lace theG r a n d U n i o n , n o w s c h e d u l e d t o v a c a t e d o w n t o w n B u r l i n g t o n i n A p r i l1989.) The ci ty was to have a 57 percent ownership of the project , andN o r t h s h o r e t h e r e s t ; a n d t h e c i t y w a s t o r e c e i v e 2 / 3 o f t h e p r o fi t sf r o m t h e p r o j e c t . I n e f f e c t , t h e c i t y g o v e r n m e n t h a d e n t e r e d t h er e t a i l b u s i n e s s . I n A p r i l 1 9 8 7 , t h e c i t y w a s a w a r d e d a S I . 6 m i l l i o nU D A G g r a n t f o r t h e p r o j e c t , w h i c h ( l i k e t h e e a r l i e r p r o p o s e d A l d e nUDAG grant) was to be loaned to the developer and paid back into thec i t y ' s c o f f e r s . ( S i n c e t h e n , t h e c i t y h a s b e e n u n a b l e t o a t t r a c t asupermarket chain to replace Grand Union; Northshore has been replacedb y t h e B u r l i n g t o n C o m m u n i t y D e v e l o p m e n t C o r p o r a t i o n a s d e v e l o p e r s ,w h o s e fi v e - m e m b e r b o a r d i n c l u d e s B e r n a r d S a n d e r s , J o n a t h a n L e o p o l d ,Nanc y Ch i o ffi , B i l l Asw ad, and Jame s Hi I der b ra nd ; and a h ip p ie ma l lh a s b e e n p r o p o s e d . >T H E E T H I C S O F T R A D E O F rM a n y V e r m o n t c o m m u n i t i e s a r e n o w l e v y i n g i m p a c t f e e s o n d e v e l o p e r s t op a y f o r c a p i t a l c o n s t r u c t i o n o r i m p r o v e m e n t . T h e y s e e t h e s e f e e s a s aw a y t o o f f s e t t h e e fi e c t s o i n e w b u s i n e s s e s a n d r e s i d e n c e s i n t h et o w n s a n d t h e c o s t s o f i n c r e a s e d i n f r a s t r u c t u r e i n c u r r e d a s a r e s u l to f d e v e i o p m e n t o n m u n i c i p a l s e r v i c e s . F o r e x a m p l e , i f a n e w h o u s i n gd e v e l o p m e n t i n a t o w n i s e x p e c t e d t o c o n t r i b u t e t o t h e n e e d f o r m o r es c h o o l c l a s s r o o m s , t h e d e v e l o p e r p a y s a p o r t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o nc o s t a s a n i m p a c t f e e . I f a n e w s h o p p i n g c e n t e r w i l l g e n e r a t e h e a v i e rt ra ffic , the deve loper pays fo r some o f the cos t o f w iden ing the roada s a n i m p a c t f e e .


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S i m i l a r l y , t h e P r o g r e s s i v e s i n B u r l i n g t o n u s e a n d d e f e n d t h e p r a c t i c eo f l ev y ing im pac t f ees . T he P rog res i v e C oa l i t i on ' s 1987 s t a t em en t onthe env i ro nme nt p ro ud l y p ro c la ims , Impa c t fee s hav e bee n neg ot i a te dto ass ure tha t new dev elo pme nt pay s i ts own way. Pet er C la vel le see sthe fees as a way to secure concessions f rom developers. GivenB u r l i n g t o n ' s h o u s i n g c r i s i s a n d t h e l a c k o f f e d e r a l f u n d s t o b u i l dl ow - i nc om e hous ing , C lav e l l e a rgues t ha t t r adeo f f s i n p redev e lopm en ta g r e e m e n t s a r e t h e o n l y w a y t o g e t l o w - i n c o m e h o u s i n g .B u t t h e a s s u m p t i o n u n d e r l y i n g t h e a r g u m e n t t h a t d e v e l o p e r s m a y b eba rga ined w i t h f o r im pac t f ees , how ev e r , i s t ha t unb r i d l ed dev e lopm en tis go ing to occur anyway , indeed mus t occur and i s inev i tab le .P r e s u m a b l y , t h e b e s t a c o m m u n i t y t h r e a t e n e d b y u n b r i d l e d d e v e l o p m e n tc a n d o i s b a r g a i n w i t h r e s p o n s i b l e d e v e l o p e r s a n d e x t r a c tc o n c e s s i o n s t o o f f s e t t h e e f f e c t s o f t h a t g r o w t h .B u t u n b r i d l e d g r o w t h i s b y n o m e a n s i n e v i t a b l e . C o m m u n i t i e s h a v e t h ec h o i c e t o t a k e t h e i s s u e i n t o t h e i r o w n h a n d s a n d d e c i d e t o c h e c ku n b r i d l e d g r o w t h . T h e y m a y d e c i d e t o p l a c e r e s t r i c t i o n s o n t h eexpans ion of pr ivate indust ry by legal means and to encourage thee m e r g e n c e o f c o o p e r a t i v e s t h a t s e r v e t h e r e s i d e n t s o f t h e c o m m u n i t yi t s e l f c o o p e r a t i v e s w h o s e a i m i s n o t t h e m a k i n g o f p r o f i t o f f o f aw a y o f l i f e o r o f f o f a p r i s t i n e e n v i r o n m e n t .E v e n l a c k i n g t h i s i n t i a t i v e , t h e a s s u m p t i o n t h a t u n b r i d l e d g r o w t h i si n e v i t a b l e i s i n e f f e c t a c h o i c e i n f a v o r o f u n b r i d l e d g r o w t h . T h ef u n d a m e n t a l q u e s t i o n t h a t o u r c o m m u n i t y f a c e s i s n o t w h i c h d e v e l o p e r st o c h o o s e a n d w h i c h t r a d e o f f s t o e x t r a c t , b u t w h e t h e r w e a r e g o i n g t oc h o o s e u n b r i d l e d g r o w t h .T h e q u e s t i o n o f i m p a c t f e e s r e d u c e s a b r o a d l y p h i l o s o p h i c a l a n d m o r a lq u e s t i o n t o a c o s t - b e n e fi t a n a l y s i s . T h e f a c t i s t h a t t h e r e i s n oi m p a c t f e e f o r t h e h u m a n c o m m u n i t y l i f e t h a t u n b r i d l e d g r o w t hd e s t r o y s . T h e r e i s n o i m p a c t f e e f o r s o a r i n g p r o p e r t y v a l u e s a n dp r i c e s i n g e n e r a l . T h e r e i s n o i m p a c t f e e f o r t h e e n v i r o n m e n t .I n e f f e c t , i m p a c t f e e s p e r m i t h u m a n c o m m u n i t i e s , w a y s o f l i f e , a n d t h ee n v i r o n m e n t t o b e t r a d e d o f f f o r t h e p r o fi t o f a f e w . C o n s c i o u s l y o ru n c o n s c i o u s l y , a d v o c a t e s o f i m p a c t f e e s h a v e d e c i d e d t h a t p r o t e c t i n gt h e s e l i t e r a l l y p r i c e l e s s w a y s o f l i f e i s l e s s d e s i r a b l e t h a n h i g h e rr e v e n u e s f o r t h e c i t y . T h e b e n e fi c i a r i e s o f i m p a c t f e e s a r e n o t l o w -i n c o m e p e o p l e , a n d i t i s u n c o n s c i o n a b l e t o p r e t e n d t h a t t h e y a r e . B yd r i v i n g u p p r i c e s u p f o r e v e r y o n e , t h i s k i n d o f g r o w t h b e n e fi t s t h eu p p e r c l a s s e s , n o t t h e p o o r p e o p l e w h o l i v e h e r e . I m p a c t f e e s a r es i m p l y o v e r h e a d f o r t h e m a k i n g o f p r o fi t o f f o f l o w - i n c o m e c o m m u n i t i e sa n d t h e e n v i r o n m e n t b y d e s t r o y i n g t h e m .U n b r i d l e d g r o w t h i r r e t r i e v a b l y t e a r s u p f r a g i l e c u l t u r e s . N o b i g - c i t ya m b i e n c e , n o d e n s e c l u s t e r s o f b a n k b u i l d i n g s , n o e x p a n d e d R a d i s s o nH o t e l s o r B u r l i n g t o n S q u a r e M a l l s , n o c a f e s , n o u p s c a l e b o u t i q u e s c a nr e p l a c e t h e q u a l i t y i n d e e d , t h e s o u l o f c o m m u n i t y l i f e .


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1 1Tradeof fs make c i ty government , which could be protec t ing communi ty -l i f e f r o m p r e d a t o r y d e v e l o p e r s , c o m p l i c i t w i t h t h e m , i n d e e d p r o m o t e r so f u n b r i d l e d d e v e l o p m e n t . T h e y c a s t t h e c i t y i n t o t h e r o l e o f c o -deve loper , because the p redeve lopment agreements inc lude c lauses tha tt he c i t y ag rees t o he lp t he dev e lope r w in app rov a l f o r p ro jec t s . T hec i t y t h e n e n t e r s i n t o p u b l i c / p r i v a t e p r o fi t - m a k i n g a g r e e m e n t s w i t hp r i v a t e d e v e l o p e r s .I n d e e d , t r a d e o f f s a r e i n h e r e n t i n t h e v e r y m a n d a t e o f C E D O . W h e n C E D Ow a s c r e a t e d i n 1 9 8 3 , i t w a s g i v e n t h e a u t h o r i t y p r o m o t e e c o n o m i cdev e lopm en t i n Bu r l i ng t on . ( Ec on om ic dev e lop m en t i nc l udes w a t e r f r o n td e v e l o p m e n t , c e n t r a l b u s i n e s s d i s t r i c t d e v e l o p m e n t , n e i g h b o r h o o dc o m m e r c i a l r e v i t a l i z a t i o n , i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t , a n d s m a l l b u s i n e s sand loca l owner sh ip deve l opmen t , CEDO annua l repor t s . ) I t was a lsogiven the mandate to push for hous ing development . Wi th botha u t h o r i t i e s l o c a t e d i n t h e s a m e o f fi c e , t h e n , i t b e c o m e s l o g i c a l t ot r a d e d e v e l o p m e n t f o r h o u s i n g .I r on i c a l l y , t he ra t i ona le g i v en f o r t he c rea t i on o f C ED O in 1983 w ast h a t t h e P l a n n i n g D e p a r t m e n t s u f f e r e d f r o m a c o n fl i c t o f i n t e r e s t i tw a s c h a r g e d b o t h w i t h s t i m u l a t i n g d e v e l o p m e n t a n d w i t h r e g u l a t i n g i t .T h e a n s w e r , t h e a d m i n i s t r a t i o n s a i d a t t h e t i m e , w a s t o s p l i t t h ef u n c t i o n s , l e a v i n g r e g u l a t i o n w i t h t h e e x i s t i n g P l a n n i n g D e p a r t m e n ta n d m o v i n g t h e s t i m u l a t i o n o f d e v e l o p m e n t t o C E D O .Bu t i f t he P lann ing D epar t m en t w as s ub jec t t o a c onfl i c t o f i n t e res t ,CEDO is too; for not on ly does i t have author i ty over development andh o u s i n g , i t a l s o h a s a u t h o r i t y o v e r c o m m u n i t i e s t h e v e r y e n t i t i e st h r e a t e n e d b y u n b r i d l e d d e v e l o p m e n t .M O R A T O R I U M O U G R O W T HSociety has been known to make judgments about what should be decidedby the marke t : and soc ie ty has dec ided tha t d rugs , baby -se l l i ng , ands lavery a re no t to be de term ined by marke t fo rces . Rather , t hey a res u b j e c t t o m o r a l j u d g m e n t . A t p r e s e n t , t h e i s s u e o f g r o w t h i sdeterm ined by marke t fo rces ^un less o rgan ized communi t y oppos i t ionc h e c k s i t > .But the market responds to market forces, not to moral forces; and theextent o f growth and development , as Vermonters a l l over the s tate arecoming to rea l i ze , i s above a l l a mora l ques t ion . Growth anddevelopment , too, must come under the same category of determinat ionm o r a l j u d g m e n t . C o m m u n i t y l i f e i s t o o p r e c i o u s t o b e l e f t t o m a r k e tde t e rm ina t i on . C om m un i t y l i f e need no t be s ac r i fi c ed t o a m ark e teconomy imposed f rom outs ide; rather, the economy should be made tos u i t c o m m u n i t y l i f e .Tradeof fs do not prov ide a moral so lut ion to the problems caused byg r o w t h ; t h e y o n l y c a l c u l a t e q u a n t i fi a b l e c o s t s a g a i n s t q u a n t i fi a b l ebenefi ts . On ly a mora to r ium on luxury deve lopment can prov ide thebreath ing space that communi t ies need to take the growth issue out o fthe marketp lace and address i t mora l ly . Other Vermont towns have takent h i s s t e p . L u d l o w ' s 1 9 8 5 t o w n m e e t i n g , f o r o n e , e n d o r s e d a m o r a t o r i u m


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on fur ther condDmin ium development , and in 1988 Br idport se lectmenb a n n e d l a r g e - s c a l e c o n s t r u c t i o n f o r t w o y e a r s . C o n t r o l o f t h e c i t y ' sf u t u r e m u s t b e t a k e n o u t o f t h e h a n d s o f d e v e l o p e r s a n d s p e c u l a t o r sand the i r champions in mun ic ipa l government . The c i t i zens o fBurl ington must ult imately decide what their future wi l l be; theyleave i t to the be t raded of f by CEDO only a t the i r per i l .O U T L Y I N G T O W N SThe p rob lem o f g rowth in Bur l ing ton is no t a p rob lem fo r Bur l ing tona l o n e ; r a t h e r , i t i s a n i s s u e t h a t a f f e c t s a l l o f C h i t t e n d e n C o u n t y ,f o r u n b r i d l e d g r o w t h i n B u r l i n g t o n h a s c o u n t y w i d e e f f e c t s . F o rB u r l i n g t o n c a n n o t h o u s e i t s o w n w o r k e r s ; a s a r e s u l t , m a n y w h o w o r kh e r e a r e f o r c e d t o l i v e e l s e w h e r e i n C h i t t e n d e n C o u n t y . I n 1 9 8 6 . o v e r5 7 p e r c e n t o f p e o p l e w h o w o r k e d i n B u r l i n g t o n d i d n o t l i v e i n t h e c i t y( V e r m o n t O f fi c e o f P o l i c y R e s e a r c h a n d C o o r d i n a t i o n a n d V e r m o n tDepartm ent of Employm ent and Training, An Economi c-Demog raphicp r o fi l e o f C h i t t e n d e n C o u n t y , A u g u s t 1 9 8 6 ) .Chi t tenden County towns in the ou te r r ing a re becoming inc reas ing lys u b u r b a n i z e d b e d r o o m c o m m u n i t i e s t o B u r l i n g t o n , S o u t h B u r l i n g t o n , a n dE s s e x , T h e fl o o d o f r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t i n t h e t o w n s p u t s a s e v e r es t r a i n o n t h e i r r e s o u r c e s , f o r t o w n s m u s t p r o v i d e f o r t h e n e e d s o ft h e i r f a s t - g r o w i n g p o p u l a t i o n s , i n c l u d i n g i n f r a s t r u c t u r e i m p r o v e m e n t s ,i n c r e a s e d fi r e a n d p o l i c e p r o t e c t i o n , i m p r o v e d w a t e r a n d s e w e rsys tems, and so l id was te d isposa l . Above a l l the ou t ly ing towns mustprovide expanded schools for the chi ldren of people who work, amongo t h e r p l a c e s , i n B u r l i n g t o n b y f a r t h e w o r s t o f t h e s t r a i n s .To so lve th is prob lem, an ever-widening sp i ra l o f growth has emerged.Because towns must draw on the property tax to provide services, theymust compete wi th each other and wi th Bur l ington to a t t ract commerc ia la n d i n d u s t r i a l d e v e l o p m e n t t o e n l a r g e t h e i r t a x b a s e . I n e f f e c t , m a n ytowns a re ob l iged to s t imu la te deve lopment whe ther they l i ke i t o r no tt o be ab le t o p rov ide se rv i ces . The ou t l y i ng t owns a re be ing f o rcedto seek development that damages the i r way of l i fe in order to educatet h e c h i l d r e n o f p e o p l e w h o w o r k , a m o n g o t h e r p l a c e s , i n B u r l i n g t o n .But as towns seek deve lopment , they find i t inc reas ing ly hard to ho ldon to the i r way of l i fe . To save some farmlands, for example, theym u s t a l l o w o t h e r l a n d s t o b e d e v e l o p e d . B u r l i n g t o n m u s t t a k er e s p o n s i b i l t y f o r i t s r o l e i n c u l t i v a t i n g g r o w t h a n d t h e r e b yh e i g h t e n i n g t h e s p i r a l o f s e l f - d e s t r u c t i o n o f o u t l y i n g c o m m u n i t i e s .E v e n t h o u g h g r o w t h i n B u r l i n g t o n h a s h e l p e d b e g i n a c y c l e o f n e c e s s a r y g r o w t h i n t h e o u t l y i n g t o w n s , p a s t a n d c u r r e n tadmin i s t ra t i ons have none the less rega rded Bu r l i ng ton as compe t ing w i t ht h e o u t l y i n g t o w n s t o a t t r a c t d e v e l o p m e n t . A s h e a d o f C E D O , P e t e rC l a v e l l e ' s f u n c t i o n h a s b e e n t o s e l l B u r l i n g t o n t o m a n u f a c t u r e r s a n db u s i n e s s e s o v e r w h a t h e c a l l s t h e c o w p a s t u r e s o f V i l l i s t o n a n dE s s e x a s a r e a s o n a b l e , a m i c a b l e , a n d fi n a n c i a l l y c o m p e t i t i v e l o c a t i o n( q u o t e d i n F r e e P r e s s . 8 / 7 / 8 3 ) . D e v e l o p a b l e l a n d m a y b e l a c k i n g i nBur l ing ton ; bu t a t a t ime when Bur l ing ton 's unemployment ra te is thel o w e s t i n t h e n a t i o n , s u c h a p r e f e r e n c e f o r c o m m e r c i a l d e v e l o p m e n to v e r t h e n e e d s o f t o w n s t h a t a r e s t r u g g l i n g t o p a y f o r t h e e d u c a t i o n


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1 3o f t h e c h i l d r e n o f p e o p l e w h o w o r k i n B u r l i n g t o n i s n o n e t h e l e s si n e x c u s a b l y i n s e n s i t i v e .I t i s e s s e n t i a l t h a t B u r l i n g t o n t a k e s t e p s t o s t o p t h e c o m p e t i t i v ec y c l e t o a t t r a c t d e v e l o p m e n t w i t h t h e o u t e r r i n g t o w n s . R a t h e r , w em u s t b e g i n t o t h i n k i n c o o p e r a t i v e r e g i o n a l t e r m s , s o t h a t t h em u t u a l l y r e i n f o r c i n g c o m m i t m e n t t o g r o w t h o n t h e p a r t o f s o m a n y t o w n si n C h i t t e n d e n C o u n t y c a n b e c o n t r o l l e d . T h e B u r l i n g t o n G r e e n s c a l l f o ra c o u n t y w i d e c o n f e r e n c e o n g r o w t h , b e c a u s e o n l y o n a c o u n t y w i d e l e v e lc a n t h i s p r o b l e m b e s o l v e d . B e f o r e t h e w h o l e c o u n t y b e c o m e s d e v e l o p e da n d l o s e s a l l i t s a g r i c u l t u r a l l a n d s a n d o l d c o m m u n i t i e s , B u r l i n g t o nm u s t w o r k w i t h t h e o u t l y i n g t o w n s t o s a v e w h a t r e m a i n s o f a w a y o fl i f e c o m m o n t o u s a l l .

T H E B U R L I N G T O N G R E E N S ' P R O P O S A L S O N G R O W T HB u r l i n g t o n s h o u l d d e c l a r e a m o r a t o r i u m o n l u x u r ^ : r o w t h p r o . 1 e c t s .C E D O s h o u l d b e d i s m a n t l e d a n d i t s p o w e r s r e d i s t r i b u t e d . I t s p r e s e n ta u t h o r i t y b o t h t o s t i m u l a t e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a n d t o p u s h f o rh o u s i n g d e v e l o p m e n t e n c o u r a g e s t r a d e o f f s a n d c o n fl i c t s w i t h i t sa u t h o r i t y t o a d m i n i s t e r c o m m u n i t y l i f e i n B u r l i n g t o n ( i n c l u d i n g t h eN e i g h b o r h o o d P l a n n i n g A s s e m b l i e s ) .B u r l i n g t o n m u s t t a k e a c o u n t y w i d e a p p r o a c h t o p r o b l e m s o f g r o w t h . I tm u s t c e a s e c o m p e t i n g w i t h i t s n e i g h b o r i n g t o w n s f o r d e v e l o p m e n t a n dp a r a t s i t i z i n g o f f t h e i r s e r v i c e s , t h e r e b y p r o m o t i n g u n b r i d l e d g r o w t ha n d t h e s u b s e q u e n t d e s t r u c t i o n o f V e r m o n t ' s w a y o f l i f e i n C h i t t e n d e nC o u n t y . T h e B u r l i n g t o n G r e e n s a r e p a r t o f a n i n t e r n a t i o n a l m o v e m e n tt h a t s e e k s t o c h e c k t h e d e s t r u c t i o n o f h u m a n a n d n a t u r a l c o m m u n i t i e s d e s t r u c t i o n p r e d i c a t e d o n a . m a r k e t e c o n o m y t h r o u g h o u t t h e w o r l d . W et h e r e f o r e c a l l f o r a c o u n t y w i d e a p p r o a c h , i n c l u d i n g a c o u n t y w i d ec o n f e r e n c e o n p r o b l e m s r e l a t e d t o u n b r i d l e d g r o w t h i n C h i t t e n d e nC o u n t y . W e b e l i e v e t h a t i n V e r m o n t , o n l y c o n f e d e r a t i o n s o f t o w n sr e s p o n s i v e t o c i t i z e n s c a n h a n d l e i n t e r t o w n p r o b l e m s c o n c e r n i n gg r o w t h .T h e w a t e r f r o n t s h o u l d b e h e l d i n a p u b l i c t r u s t , t o b e d e v e l o p e d i na c c o r d a n c e w i t h B u r l i n g t o n r e s i d e n t s ' e x p r e s s e d d e s i r e s .P r e d e v e l o p m e n t a g r e e m e n t s , i m p a c t f e e s , t r a d e o f f s , a n d p u b l i c / p r i v a t ep a r t n e r s h i p s s h o u l d b e p u t t o a n e n d .E c o n o m i c s m u s t s e r v e t h e c o m m u n i t y , a n d n o t v i c e v e r s a . A l t e r n a t i v ee c o n o m i c i n s t i t u t i o n s , s u c h a s t h e c o o p e r a t i v e s c h a r a c t e r i s t i c o f at r u l y m o r a l e c o n o m y , m u s t b e e s t a b l i s h e d . T h e B u r l i n g t o n G r e e n s 'p o s i t i o n p a p e r o n e c o n o m i c s , a s w e l l a s i t s E l e c t o r a l P l a t f o r m ,o u t l i n e s t h e s e p o s s i b l i t i e s .


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Burlington's Unbriddled Growth

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