Bürohochhaus mit Hotel - Elsenstr. 115...Grundstücksentwicklung im Auftrag der TREMOV Grundstücks...

5Koordinierungsstelle Baukollegium Berlin - Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenThomas Michael Krüger - Architekt BDA - TICKET B - Frankfurter Tor 1 - 10243 Berlin - t +49 (0)30 42 02 69 62-0 - [email protected]

VorhabenträgerIlja Hanno Klein, TREMOV Grundstücks GmbH, Berlin

Markus Neurauter, TREMOV Grundstücks GmbH, Berlin

Brigitte Schmitt, TREMOV Grundstücks GmbH, Berlin

Georg Gewers, Gewers & Pudewill Architekten, Berlin

Henry Pudewill, Gewers & Pudewill Architekten, Berlin

BaukollegiumGastprof. Dr. Verena Brehm, Architektin, Hannover

Prof. Ansgar Schulz, Architekt, Leipzig

Prof. Regine Keller, Landschaftsarchitektin, München

PROTOKOLL 74. Sitzung des Baukollegiums Berlin 29.04.2019 I SenSW15.20 - 17.00 Uhr

VerwaltungRegula Lüscher, Senatsbaudirektorin SenSW

Mandred Kühne, SenSW Städtebau und Projekte

Dr. Dagmar Tille, OD, SenKuE

Rainer Hölmer, Bezirksstadtrat Treptow-Köpenick

Ulrike Zeidler, BA Treptow-Köpenick

Annette Berfelde, BA Treptow-Köpenick

Bernhard Heitele, SenSW, Geschäftsstelle Baukollegium

Thomas M. Krüger, Koordinierungsstelle Baukollegium

Lisa Seibert, MA Koordinierungsstelle Baukollegium

Abgeordnetenhaus / BezirksverordnetenversammlungKatalin Gennburg, Die Linke, Abgeordnetenhaus

Frank Scholtysek, AfD, Abgeordnetenhaus

Vorlauf und Ziele einer Empfehlung des Baukollegiums Auf dem dreieckigen Grundstück soll ein Multiplex-Kino aus den 1990er-Jahren wegen mangelnder Auslastung abgerissen und durch einen Gewerbebau mit Hotelnutzung ersetzt werden. Ein ca. 77 Meter hoher Turm markiert dabei die markante, spitzwinkelige Ecke zur Elsenbrücke. Die Beratung soll vor der weiteren Planung die grundsätzliche Machbarkeit eines Hochhausprojektes an diesem Stand-ort zum Thema haben. Dabei sind die bereits formulierten Anforderungs-Kriterien des sich zur Zeit in Arbeit befindlichen Hochhausleitbildes für Berlin sowohl auf der Mikro- (nähere Umgebung) als auch auf der Makroebene (Gesamtstadt) anzuwenden.

TEILNEHMER

Bürohochhaus mit Hotel - Elsenstr. 115


Ortsbesichtigung

Projektvorstellung und Rückfragen

Interne Beratung

Empfehlung

PROTOKOLL 74. Sitzung des Baukollegiums Berlin 29.04.2019 I SenSW



Projektvorstellung

Frau Lüscher stellt die Anwesenden aus der Verwaltung vor und konstatiert trotz Fehlen dreier Baukollegiumsmitglieder die Beschlussfähigkeit des Gremiums.

Herr Neurauter, Leitung Commercial Properties bei Aroundtown und Herr Klein, zuständig für die Grundstücksentwicklung im Auftrag der TREMOV Grundstücks GmBH Berlin, stellen das Team und das Vorhaben kurz vor. Frau Schmitt ist bei Aroundtown für den Bereich Shopping Center verantwortlich.

Geplant wird ein multifunktionaler Gewerbebau mit öffentlich zugänglicher Plaza im Erdgeschoss. Das gegenüberliegende ParkCenter ist ebenfalls im Besitz der TREMOV.

Herr Gewers vom Architekturbüro Gewers Pudewill erläutert das Projekt anhand der Pläne und des städtebaulichen Modells im Maßstab 1:2000, in dem alle geplanten und realisierten Hochhäuser der Umgebung dargestellt sind. Zudem wird eine Grundlagenbroschüre vorgelegt.

Das Gebäude mit dem noch in Betrieb befindlichen CineStar-Kino ist langfristig nicht funktions- und ausbaufähig, die Stilllegung ist abzusehen. Ein Neubau, bestehend aus einem siebengeschossigen, bzw .10 geschossigen Sockel (im hinteren Bereich) und einem 22-geschossigen, rautenförmigen Turm mit einer Gesamthöhe von ca. 76 Meter soll den Bestandsbau ersetzen. Der Grundriss des Gebäudes ist dem des Bestands identisch.

Es wurde bereits ein Verkehrsgutachter hinzugezogen, um verkehrsplanerische Themen, wie die zukünftig in unmittelbarer Nähe endende Stadtautobahn (16. Bauabschnitt) oder die Abzweigung zur Tiefgarage des Neubaus zu untersuchen. Derzeit ist die Tiefgarageneinfahrt an der östlichen Grundstücksgrenze an der Straße Am Treptower Park angeordnet. Die Verkehrsgutachter empfehlen jedoch eine Verlegung an die Elsenstrasse, etwa im Bereich des derzeitigen Plaza-Zugangs. Die Untersuchung zum Modal Split geht davon aus, dass mehr als 50% der Besucher des Gebäudes mit dem ÖPNV anreisen. Der Neubau ist im Kontext mit dem gegenüberliegenden ParkCenter zu sehen, hier können z.B. Parkplätze mitgenutzt werden.

Der 17. Bauabschnitt der Stadtautobahn sieht langfristig eine Überbauung der derzeit vom Gartencenter „Holländer“ genutzten Fläche östlich des Grundstücks Elsenstraße 115 vor.

Eine Mischnutzung aus Hotel, Büros, Einzelhandel, öffentlicher Nutzung im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss soll das Gebäude beleben. Die Durchwegung des Erdgeschosses über eine innere Plaza mit Innenhof soll eine Verbindung von der Elsenstraße zur Straße Am Treptower Park schaffen und für Frequenz sorgen. Im obersten Geschoss des Turms ist zusätzlich eine öffentliche Gastronomie vorgesehen. Die Lobbies für Hotels und Büroflächen sind im zweiten Obergeschoss angeordnet.

Das Gesamtvolumen ist höher als der jetzige Bestand. Die Aushöhlung durch das Atrium wird in den Hochpunkt umgewandelt.

Die Höhe des Gebäudes wird folgendermaßen abgeleitet und begründet: Der Hochpunkt ist zum einen wegen der Abstandsflächen zur Straßenmitte auf die gewählte Höhe von ca. 76 Metern begrenzt.Zum anderen lassen sich die Hochhaustypen in der Umgebung in zwei Kategorien einteilen: diejenigen mit einer Höhe von 60 bis 80 Meter und diejenigen, die über 100 Meter hoch sind. Für den Standort scheint eine Einordnung in die




Kategorie zwischen 60 und 80 Metern angemessen. Der Hochpunkt soll den Knotenpunkt zwischen Treptow-Köpenick und dem Übergang zur Innenstadt markieren und so für Orientierung sorgen. Drittens empfinden die Architekten die gewählte Höhe als proportionale richtig für die Abwicklung des skulpturalen Hochhauses aus dem Sockel heraus.

Auch die rautenförmige Figur leitet sich zum Einen aus den Abstandsflächen ab, zum Anderen aus der wirtschaftlich sinnvollen Mindestfläche für Büroetagen im Hochhausbau.

Inhalt der heutigen Beratung sind weder die Klärung der Nutzung noch die Architektur, sondern der städtebauliche Grundsatz, ob an dieser Stelle ein Hochhaus denkbar ist.

Frau Zeidler vom Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick weist darauf hin, dass sich das Projekt ganz am Anfang befinde. Das Grundstück liege im Innenbereich, wo ein Hochhaus in der Regel nicht zulässig wäre.Da die Erstellung des Hochhausleitbildes derzeit im Senat bearbeitet wird, möchte der Bezirk diese Entwicklung mit der Empfehlung des Baukollegiums für dieses spezielle Vorhaben verzahnen. Das Projekt soll im Sinne der Transparenz frühzeitig vorgestellt werden, bevor der lange Prozess des Bebauungsplanverfahrens mit Bürgerbeteiligung begonnen wird. Man befinde sich in der sogenannten Phase Null.

Empfehlung des Baukollegiums

Die Positionierung eines Hochhauses ist aus Sicht des Baukollegiums an diesem Standort städtebaulich grundsätzlich verträglich.

Die Empfehlungen des Baukollegiums sollen dazu anregen, den Mehrwert eines Hochhauses für diesen Standort und das angrenzende Quartier herauszuarbeiten und die Objekt- und Prozessqualität zu sichern.

Entwicklung einer Adresse am ParkDer Ort kann aus mehreren Gründen von einem Hochhaus profitieren.Es besteht eine durch die Verkehrswege Elsenstraße und S-Bahntrasse gebildete infrastrukturelle Barriere zwischen dem Treptower Park und dem Bezirk Alt-Treptow. Durch die Verlängerung der Stadtautobahn A100 wird dieser Umstand noch verstärkt. Durch die Bildung eines Hochpunktes kann die Adresse am Park gestärkt werden.Das Gebäude soll sich als „Hochhaus am Park“ präsentieren, welches die besondere Lagequalität wertschätzt und für die Öffentlichkeit erlebbar macht. Daher kommt der Programmierung eine besondere Bedeutung zu. Funktionen und Zugänglichkeiten sind so zu organisieren, dass ein hohes Maß an Öffentlichkeit besteht.Das Erdgeschoss soll möglichst öffentlich und publikumswirksam sein, diePlaza in Binnenlage fördere die Aufenthaltsqualität. Der Konflikt mit der Tiefgaragenzufahrt muss gelöst werden – eine Einfahrt im Bereich der Elsenstraße wird kritisch gesehen und soll vom Zugang zur Plaza möglichst entzerrt werden.

Die Erlebbarkeit des Parks durch eine Gastronomie im Dachgeschoss wird befürwortet, auch das Dach des Sockel sollte zugänglich sein und zusätzliche Angebote bieten. Die Gestaltung der Dachflächen ist wichtig, vor allem bei der überzeugenden skulpturalen Figur des Baukörpers.

Das Baukollegium bescheinigt dem skulpturalen Entwurf eine hohe Qualität und eine sensible städtebauliche




Einpassung. Die Höhe des Turms wird für die Proportionen des Gebäudes selbst und für den Zusammenhalt der Umgebung als richtig empfunden.

Die Darstellung des Entwurfs anhand des Modells wird positiv hervorgehoben.

Integration von gemeinwohlorientierten NutzungenFür die Nutzungsmischung sollen soziale oder kulturelle Einrichtungen einbezogen werden. Der Bedarf an Flächen im Quartier für soziale, am Gemeinwohl orientierte Nutzungen, die der Nachbarschaft etwas „zurückgeben“, ist zu ermitteln und zu berücksichtigen, damitdas Gebäude im Quartier „ankommen“ kann. Es besteht eine erhöhte Anforderung an die Partizipation- und die Beteiligungsprozesse über das Bebauungsplan-Verfahren hinaus. Es besteht der Wunsch, bei der Programmierung die Nachbarschaft mit einzubeziehen.Der Bezirk wird vorab zum Bebauungsplan-Verfahren die Nutzungen abfragen.

Das Baukollegium empfiehlt die Entwicklung eines nachhaltigen Gebäudekonzepts.

Das Baukollegium würde das Projekt gerne bis zur Ausführungsplanung beratend begleiten.



18Koordinierungsstelle Baukollegium Berlin - Im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und WohnenThomas Michael Krüger - Architekt BDA - TICKET B - Frankfurter Tor 1 - 10243 Berlin - t +49 (0)30 42 02 69 62-0 - [email protected] 190822_LS_BK74_PR_Protokoll_web.indd

Protokoll: Thomas M. Krüger.Das Protokoll ist von den Mitgliedern des Baukollegiums freigegeben.Das Protokoll wird nach der Freigabe auf der Internetseite des Baukollegiums Berlin veröffentlicht. Ansprechpartnerin: Nanna Sellin-Eysholdt Tel: 030 / 90 139 44 31 oder [email protected]

Die projektweisen Einzelprotokolle sind Auszüge eines Gesamtdokuments. Deshalb beginnen die Seitenzahlen nicht mit S.1.

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