BouwData PB® kostenbeheersing in de bouwsector the art of estimating.
-
Upload
johanna-janssens -
Category
Documents
-
view
217 -
download
2
Transcript of BouwData PB® kostenbeheersing in de bouwsector the art of estimating.
BouwData PB®
kostenbeheersing in de bouwsector
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
BOUWPROCES
Fasering klassiek bouwproces
Programma van Eisen
Voorontwerp
Ontwerp
Aanbesteding
Werkvoorbereiding
Uitvoering
DESIGN
BID
BUILD
the art of estimating
Werkwijze
Geen eenduidige werksystematiek. Bij ieder project met nieuwe bouwpartners:
Andere bestekindeling Andere meetcodes Andere vorderingsstaten
Þ Tijdverlies & communicatieproblemenÞ Geen projectoverkoepelende kennisopbouw
the art of estimating
Prijsberekening
Geen transparantie m.b.t. de bouwkost. “Indirecte" kosten worden “oordeelkundig” verdeeld over de productiekosten:
Deel kost werfinrichting Kost werkvoorbereiding Kost projectopvolging
Þ Kennis beperkt tot uitvoerderÞ Geen correcte prijsvergelijking mogelijk
the art of estimating
« Bid » in de praktijk
Weinig uitgewerkte dossiers of dossiers met grote foutenlast selecteren
Negatieve marge op “foute” posten Alternatief scenario met hoge marge Bij uitvoering: wijzigingen stimuleren
Þ Verrekeningen met grote winstmargesom initiële negatieve marge te corrigeren
the art of estimating
Te betalen door:1. Bouwheer via verrekeningen.2. Onderaannemer via slechte contracten.3. Hoofdaannemer via verliesposten.
Aannemingssom
Reële bouwkosttot 30%
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
BIM = virtueel bouwen BIM = een gebouw gevat in een zeer grote
database waarbij de tekeningen slechts één “verschijningsvorm”. Een meetstaat is een andere “verschijningsvorm”
BIM = proces dat verder gaat dan veranderen van software. Het vereist een verandering van de traditionele fasen van het bouwproces en het vereist het delen van meer data dan architecten en ingenieurs tot nu toe gewend zijn.
BIM
the art of estimating
Categorie software om met een groep gebruikers een gezamenlijk eindresultaat te bereiken.
“kennis delen” is de basisfilosofie bij het gebruik.
Belangrijk communicatiemiddel ter ondersteuning van samenwerkingsprocessen.
Groupware
the art of estimating
Effect op bouwpraktijk
Nieuwe sleutelbegrippen: samenwerking i.p.v. concurrentieopenheid i.p.v. afscherming van knowhow
Duidelijk afsprakenstelsel nodig Opbouw van kostenkengetallen én controle
ervan bij uitvoering om snel ontsporingen te detecteren
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
Programma
Ontwerp
Uitwerking
Realisering
Gebruik
NBN B06-002 opp & inhoud gebouwenNBN B06-003 investeringskosten
NBN B06-001 standaard meetmethode
NBN B06-004 uitbatingskostenNBN B06-005 gegevens beheer & gebruik
= NEN 2630= NEN 2631
NEN 3699
= NEN 2632= NEN 2633
NEN 2634 termen, definities en regels i.v.m. kosten- en kwaliteitsaspectenvoor bouwprojecten
STABU: bestekssystematiek voor de woning- en utiliteitsbouw
Bouwbesluit: NEN 2630 NEN 2580
B
O
U
W
P
R
O
C
E
S
Beschikbare normen
the art of estimating
Complex = verzameling van meerdere bij elkaar horende bouwwerken
Bouwwerk = complete verzameling van functionelen/fysieke objecten die nodig zijn om aan een huisvestingsbehoefte te voldoen
Elementencluster = groep van elementen met bepaalde bij elkaar horende kenmerken vb. Fundering
Element = een functioneel object met een specifieke functie, gedefinieerd zonder de aard van de technische oplossing of constructiewijzevb. Vloeren op grondslag - belasting 3 ton/m², vlakheidsklasse 5mm/2m
Bouwdeel = een fysiek object met een specifieke prestatie, gedefinieerd precies door de aard van de technische oplossing en constructiewijzevb. Vloeren op grondslag - 20cm beton C25/30 met 25kg/m³ staalvezels op PE-folie 0,2mm en op onderlagen 5cm zand en 30cm steenslag
Lexicon TU Delft
the art of estimating
Component = een tot een bouwdeel behorend fysiek object met een specifieke prestatie, samengesteld uit bouwtoeleveringsproducten, met gebruikmaking van arbeid en materieelvb. Kelderwand, met grondwater
Activiteit = het proces van de verwerking van bouwproducten met gebruikmaking van arbeid en materieel voor de realisatie van componentenvb. Beton storten
Middel = generieke informatiedrager voor arbeid, materiaal, materieelvb. Levering beton C25/30-GB-EE2/EA1-S3-20mm
AUK (algemene uitvoeringskost) = kosten van arbeid en materieel die nodig zijn voor de uitvoering van een bouwwerk, voor zover deze kosten niet zijn verbonden aan middelen die op de bouwplaats bij oplevering achterblijven
Lexicon TU Delft
the art of estimating
Complex Bouwwerk Elementencluster Element
Bouwdeel Component Activiteit Middel (arbeid, materiaal, materieel)
AUK (algemene uitvoeringskost)
Programma / ontwerp
Uitwerking / realisatie
Kostenkengetallen vorige bouwprojecten
Prijzen m.b.t. dit bouwproject
= functionele omschrijving
= technische omschrijving
PvE, Tabel 6, NEN 2634
PvE, Tabel 7, NEN 2634
PvE, Tabel 8, NEN 2634
Þ Apart gedefinieerd vanaf tabel 6, NEN 2634
Þ STABU bestekssystematiek
De theorie
the art of estimating
Complex Bouwwerk Elementencluster Element/bouwdeel Component = samenstellende
delen van het bouwdeel/element
Activiteit Middel (arbeid, materiaal, materieel)
Programma / ontwerp
Uitwerking / realisatie
Kostenkengetallen vorige bouwprojecten
Prijzen m.b.t. dit bouwproject
Gegevens uit BIM …
PvETabel 7, NEN 2634Þ Prestatiebestek
Tabel 8, NEN 2634Þ Technische specificaties
Tabel 1 van BB-SfB (Plus) in tabel 8, NEN 2634
Þ Bouwspecificaties STABU bestekssystematiek
… in te voeren in calculatiepakket
De praktijk
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
BouwData® is een werkmethodiekmet steun van IWT (nr.080429)
Gebaseerd op bestaande normen in België en Nederland
Om de kosten, de kwaliteit en de communicatiestroom tijdens een bouwproject te beheersen
Doorheen alle projectfasen
the art of estimating
Kennisbehoefte
Iedere bouwpartner heeft een andere kennisbehoefte
Investeerder: prijs gesplitst in ondergrondse en bovengrondse bouwkost
Ontwerper: prijs van bv. een raam, incl. alle bijhorende werkzaamheden
Uitvoerder: prijs van bv. een m² bekisting
Þ Elke bouwpartner andere top-down structuurÞ Prijslijst met boomstructuur voldoet niet
the art of estimating
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Development Code
Invalshoek ontwikkelaars Handelt over vloeroppervlaktes Mengeling Amerikaanse Uniformat Classes en
ruimtebenamingen Nederlands Bouwbesluit Vormt leidraad voor analyse ontwerp
voorbeeld:ACi5 – ondergronds, gemeenschappelijk, binnen, stallingsruimte voor fietsen
the art of estimating
Opmeting volgens NBN B06-002 dd. juni 1983 Begrippen:
BTO: bebouwde terreinoppervlakte ATO: aangelegd terreinoppervlakte BVO: bruto vloeroppervlakte GO: gebruiksoppervlakte of netto vloeroppervlakte CO: constructieoppervlakte = BVO – GO
Ieder begrip eigen kleurcode op vlekkenplan
the art of estimating
Development Code
1ste letter Development Code A – ondergronds B – bovengronds
2de letter Development Code C – gemeenschappelijke ruimte P – privatieve ruimte
3de letter Development Code i – binnen e – buiten (ee uitkragend, ei inpandig, er dakterras)
the art of estimating
Development Code
Cijfer Development Code 1 – toiletruimte 2 – badruimte 3 – technische ruimte 4 – verkeersruimte 5 – stallingsruimte voor fietsen 6 – opslagruimte voor huishoudelijk afval 7 – liftschacht 8 – verblijfsruimte
the art of estimating
Development Code
Verdere onderverdeling verblijfsruimte (1) 8.01 – woonfunctie
bv. vrijstaande woning, woongedeelte van bejaardentehuis, kamer in studentenhuis, …
8.02 – bijeenkomstfunctiebv. tribune in een sportgebouw, kinderopvangruimte van een creche, kantine, vergaderzaal, bibliotheek, …
8.03 – celfunctiebv. kamer in tehuis voor dwangmatige opvang, cel in een stationsgebouw, …
8.04 – gezondheidsfunctiebv. operatiekamer, behandelingskamer huisarts, EHBO ruimte, …
the art of estimating
Development Code
Verdere onderverdeling verblijfsruimte (2) 8.05 – industriefunctie
bv. magazijn, werkplaats, stallen, keuken van een restaurant, …
8.06 – kantoorfunctie bv. kantoor bij winkel of woning (vrij beroep), gemeentehuis, …
8.07 – logiesfunctie bv. hotel, asielverblijf, opvangcentrum voor tijdelijk verblijf, …
8.08 – onderwijsfunctie bv. klaslokaal, leraarskamer, …
8.09 – sportfunctie bv. manege, overdekte wielerbaan, …
the art of estimating
Development Code
Verdere onderverdeling verblijfsruimte (3) 8.10 – winkelfunctie
bv. reisbureau, stationsloket, verkoopsruimte bij tankstation, …
8.11 – overige verblijfsfunctie waar niet permanent mensen aanwezig zijn
8.11a – parkeergarage 8.11b – bergruimte 8.11c – kleedruimte 8.11z – overige gebruiksfunctie
the art of estimating
Development Code
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Object Code
Invalshoek ontwerpers Handelt over objecten Tabel 1 BB-SfB Plus, ingeschreven in diverse
tabellen NEN 2634 Vormt leidraad voor life cycle cost
Voorbeeld clustering 2-4 – bouwkosten gebouw 3A – werktuigbouwkundige installaties
(elementencluster/projectdefinitie) 3A.56 – warmteopwekking en –distributie
(element/structuurontwerp) 3A.56. 9d – warmteopwekking en -distributie, regel- en
afsluitkranen (component/ontwerp)
the art of estimating
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
1A verwerving Alle kosten m.b.t. het verwerven van de grond, inclusief
grondonderzoek, asbestinventaris, eventuele tijdelijke opbrengsten terrein, etc.
1B infrastructurele voorzieningen Dit is deelname in de kosten voor openbaar domein1C bouwrijp maken = klaar om te starten met de bouw
Dit is sloopwerk, sanering, verleggen/verwijdering kabels maar ook voorlopige nutsvoorzieningen inzake elektriciteit, water en telefonie & data (zowel aansluiting als verbruik)
Object Code
the art of estimating
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
2 bouwkundige werken3A werktuigbouwkundige installaties
in tabel 1 BB-SfB : kolom (5-)technische uitrusting hoofdzakelijk fluïda
3B elektrotechnische installatiesin tabel 1 BB-SfB : kolom (6-)technische uitrusting hoofdzakelijk elektrischm.u.z. van (66) transport
3C lift en transport4 vaste inrichtingen
in tabel 1 BB-SfB : kolom (7-)vaste inrichtingm.u.z. van bedrijfsinstallaties productieproces
the art of estimating
Object Code
2A funderingDit is « kuip » van het ondergronds bouwvolumein tabel 1 BB-SfB : kolom (1-)bodem, onderbouw
2B skeletDit zijn alle dragende elementenOok deze in de ondergrondse bouwlagenin tabel 1 BB-SfB : kolom (2-)primaire elementen van bovenbouw
2C dakenDit zijn afwerkingen aan bovenzijde gebouwOok niet-dragende primaire elementenOok spuwers en gotenin tabel 1 BB-SfB : rij (-7)
the art of estimating
Object Code
2D gevelDit zijn afwerkingen aan buitenzijde gebouwOok niet-dragende primaire elementenOok afwerkingen rond bv inrijpoort ondergrondse parkingin tabel 1 BB-SfB : rij (-1)
2E binnenwandenDit zijn niet-dragende primaire wandelementenen bijhorende afwerkingenOok binnenzijde van binnenspouwbladenin tabel 1 BB-SfB : rij (-2)
2F vloerenDit zijn alle afwerkingen bovenop dragende vloerenOok terrasafwerkingen (ee, ei en er)in tabel 1 BB-SfB : rij (-3)Conform BB-SfB Plus: ook borstweringen (38)
the art of estimating
Object Code
2G trappen en hellingenDit betreft zowel de constructie, als de leuningen en handgrepen als de afwerking boven en onder van trappen en hellingenin tabel 1 BB-SfB : rij (-4)
2H plafondsDit zijn alle afwerkingen onder dragende vloerenOok verlaagde plafonds in tabel 1 BB-SfB : rij (-5)
Object Code
the art of estimating
2A fundering
2B skelet
2C daken
2D gevel
2E binnenwanden
2F vloeren
2G plafonds
the art of estimating
Object Code
VOORBEELDUITSPLITSING ELEMENTENCLUSTER
NAAR ELEMENTEN EN VERDER NAAR COMPONENTEN
2A.11 bodemvoorzieningen2A.13 lagen op grond2A.16 funderingssleuven, -sokkels en keermuren2A.17 paalfunderingen2AU AUK fundering2AU9 AK + W/R aanneming fundering
Object Code
the art of estimating
2A.11.0a uitgravingen t.b.v. ondergrondse bouwlagen2A.11.0b behandeling en/of afvoer uitgegraven grond
t.b.v. ondergrondse bouwlagen2A.11.7 aanvullingen t.b.v. ondergrondse bouwlagen2A.11.8 ondergrondse massieven en bodemvreemde
materialen
Object Code
the art of estimating
2 bouwkundige werken3A werktuigbouwkundige installaties
in tabel 1 BB-SfB : kolom (5-)technische uitrusting hoofdzakelijk fluïda
3B elektrotechnische installatiesin tabel 1 BB-SfB : kolom (6-)technische uitrusting hoofdzakelijk elektrischm.u.z. van (66) transport
3C lift en transport4 vaste inrichtingen
in tabel 1 BB-SfB : kolom (7-)vaste inrichtingm.u.z. van bedrijfsinstallaties productieproces
the art of estimating
Object Code
3A.52 uitrusting voor afvalafvoer (vast, gas en vloeistoffen)Dit zijn de standpijpen, afvoer lucht en rook, DWA & RWA incl buffering en infiltratie
3A.53 uitrusting voor vloeistoffentoevoerDit is zowel voor koud als voor warm water, ook voorzieningen t.b.v. recuperatie regenwater
3A.56 warmteopwekking en –distributieDit betreft klassieke CV installaties of individuele verwarmingstoestellen
the art of estimating
Object Code
3A.57 luchtbehandeling en ventilatieIndien HVAC valt ook de « heating » onder dit element
3A.58 integraal waterbeheerT.b.v. de toekomst waarbij er geen onderscheid meer gemaakt kan worden tussen 52 en 53
the art of estimating
Object Code
2 bouwkundige werken3A werktuigbouwkundige installaties
in tabel 1 BB-SfB : kolom (5-)technische uitrusting hoofdzakelijk fluïda
3B elektrotechnische installatiesin tabel 1 BB-SfB : kolom (6-)technische uitrusting hoofdzakelijk elektrischm.u.z. van (66) transport
3C lift en transport4 vaste inrichtingen
in tabel 1 BB-SfB : kolom (7-)vaste inrichtingm.u.z. van bedrijfsinstallaties productieproces
the art of estimating
Object Code
3B.61 primair elektriciteitsnetDit zijn de definitieve hoogspanningscabine, noodgeneratoren, meters, voedingen en verdeelborden en zekeringskasten
3B.62 secundair elektriciteitsnetDit is inclusief leidingen vanaf lokaal verdeelbord
3B.63 verlichtingDit zijn de schakelaars, lichtpunten, armaturen en noodverlichting
3B.68 beveiligings- en controleinstallatiesDit zijn de inbraakbeveiliging, brandmelding, brandbestrijding (automatisch, niet-draagbaar en draagbaar), rookkoepels, e.d.
the art of estimating
Object Code
2 bouwkundige werken3A werktuigbouwkundige installaties
in tabel 1 BB-SfB : kolom (5-)technische uitrusting hoofdzakelijk fluïda
3B elektrotechnische installatiesin tabel 1 BB-SfB : kolom (6-)technische uitrusting hoofdzakelijk elektrischm.u.z. van (66) transport
3C lift en transport4 vaste inrichtingen
in tabel 1 BB-SfB : kolom (7-)vaste inrichtingm.u.z. van bedrijfsinstallaties productieproces
the art of estimating
Object Code
3C.66 lift en transport
3C.66.1personenliften3C.66.2a goederenliften3C.66.2b docklevellers3C.66.3mobiele hangsteigers tbv gevelreiniging3C.66.4a roltrappen3C.66.4b rolpaden
de toevoegingen « a » en « b » zijn niet gebaseerd op bestaande normen maar blijken in de praktijk een noodzakelijke verdere opdeling om werkbare kostenkengetallen te bekomen
the art of estimating
Object Code
2 bouwkundige werken3A werktuigbouwkundige installaties
in tabel 1 BB-SfB : kolom (5-)technische uitrusting hoofdzakelijk fluïda
3B elektrotechnische installatiesin tabel 1 BB-SfB : kolom (6-)technische uitrusting hoofdzakelijk elektrischm.u.z. van (66) transport
3C lift en transport4 vaste inrichtingen
in tabel 1 BB-SfB : kolom (7-)vaste inrichtingm.u.z. van bedrijfsinstallaties productieproces
the art of estimating
Object Code
4A vaste sanitaire inrichtingen4A.74 vaste sanitaire inrichtingen
4B vaste keuken inrichtingen4B.73 vaste keuken inrichtingen
4C vaste overige inrichtingen4C.71 vaste inrichting voor circulatie4C.72 vaste inrichting voor rusten en werken4C.75 vaste inrichting voor reiniging en onderhoud4C.76 vaste inrichting voor berging en afscherming4C.78 vaste overige inrichtingen
4A, 4B en 4C zijn niet gebaseerd op bestaande normen maar blijken een noodzaak vanaf de projectdefinitie (cfr fasering) bij residentiële projecten met kopersbegeleiding
the art of estimating
Object Code
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
5Aterrein, bouwkundig en vaste voorzieningenbv 5A.90.2 minder belangrijke constructies
5B terrein, werktuigbouwkundige installatiesbv 5B.90.5a drainage, afvalwaterafvoer buiten gebouw
5C terrein, elektrotechnische installatiesbv 5C.90.6a buitenverlichting
in tabel 1 BB-SfB : kolom (9-) elementen buiten het gebouw
the art of estimating
Object Code
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
Enkele bemerkingen:
In BB-SfB in tabel 4 kolom B en D In NEN 2634 reeds vanaf tabel 6 apart benoemd In NEN 2634 in tabel 8 per elementencluster
apart element voorzien voor materieel In Nederland: staartkosten waarin AK+W/R apart
onderhandeld wordt In praktijk: vaste kost versus variabele kost belangrijk
the art of estimating
Object Code
Bij elk elementencluster extra component t.b.v. AK+W/Rbv. 2AU AUK fundering bv. Installatie paalmachine
6A AUK, vaste kost6AU1 AUK geheel gebouw bv. Installatie torenkraan6AU2 AUK bouwplaatsinrichting bv. Publiciteitsborden 6AU3 AUK uitvoering bv. Uitzetten gebouw6AU9 AK+W/R aanneming
6B AUK, variabele kost6BU1 AUK geheel gebouw bv. Huur torenkraan6BU2 AUK bouwplaatsinrichting bv. Huur keten6BU3 AUK uitvoering bv. Projectbegeleiding 6BU9 AK+W/R aanneming
the art of estimating
Object Code
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
7A losse inrichtingen7A.8 losse inrichtingen
bv. 7A.83 losse keukeninventaris
7B bedrijfsinstallaties7B.5 vnl werktuigbouwkundige bedrijfsinstallaties
bv. 7B.54.5 vacuümsystemen t.b.v. bedrijfsinstallaties7B.6 vnl elektrotechnische bedrijfsinstallaties
bv. 7B.66.5 transportbanden
the art of estimating
Object Code
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN GEBOUW,
TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
8A voorbereidings- en begeleidingskosten8B heffingen8C verzekeringen en controles8D aanloopkosten8E financieringskosten8F risicoverrekeningen8G onvoorziene uitgaven8H onderhoudskosten van het verworven terrein8I omzetbelasting (BTW)8K veiligheidscoördinator8L coördinatie van de verschillende disciplines
the art of estimating
Object Code
1 GRONDKOSTEN2-4 BOUWKOSTEN GEBOUW5 BOUWKOSTEN TERREIN6 AUK7 INRICHTINGSKOSTEN8 BIJKOMENDE KOSTEN ONTWERP- EN
BOUWPROCES9A IN EIGENDOM HEBBEN VAN GEBOUW, TERREIN EN
INRICHTING9B GEBRUIKSKLAAR IN STAND HOUDEN VAN
GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING9C GEBRUIK VAN GEBOUW, TERREIN EN INRICHTING
the art of estimating
Object Code
NBN B06-004 dd. juni 1983
Exploitatiekosten in matrix met als eerste letter: A = in eigendom hebben
d.i. kosten eigenaar voor niet-gebruiksklaar instand houden B = gebruiksklaar instand houden
d.i. kosten beheerder gebouw incl alle 4 de soorten technisch onderhoud
C = gebruikerd.i. kosten gebruiker gebouw incl schoonmaakonderhoud
the art of estimating
Object Code
2 Vaste kosten bv. onroerend goed belasting3 Energiekosten4 Onderhoud – in praktijk 4 soorten:
4A Preventief onderhoud = werken noodzakelijk om te genieten van de garantie leveranciers
4B Curatief onderhoud = herstelling binnen normale levensduur bij normaal gebruik
4C Investeringen = vervanging na normale levensduur bij normaal gebruik
4D Herstelling na schade = herstelling t.g.v. abnormaal gebruik
5 Bestuurlijke beheerskosten bv boekhouding6 Geëigende bedrijfskosten bv bewaking
the art of estimating
Object Code
Voorbeeld analyse
warmteopwekking en –distributie Þ 3A.56 BouwkostÞ 9B.3.3A.56 Energiekost gebruiksklaar houdenÞ 9B.4A.3A.56 Kosten preventief onderhoudÞ 9B.4B.3A.56 Kosten curatief onderhoudÞ 9B.4C.3A.56 Kosten vervangingÞ 9B.4D.3A.56 Kosten herstel na schadeÞ 9C.3.3A.56 Energiekost gebruiker
the art of estimating
Object Code
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Invalshoek uitvoerders Handelt over materialen STABU bestekindeling gevolgd door
kenmerkende lettercombinatie Vormt trefwoordenlijst m.b.t. uitvoering Basis voor middelen- en activiteitencodering
Voorbeelden 21.50.BET.10.xxx – arbeid categorie xxx storten beton 21.50.BET.20.xxx – levering stortbeton met specificatie xxx 21.50.BET.30.xxx – huur betonpomp met specificatie xxx
the art of estimating
Material Code
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Fasering
the art of estimating
Selectie aannemer d.m.v. offertevraag waarbij technische knowhow en referenties even belangrijk zijn dan prijs
Selectie aannemer bij indienen bouwvergunningzodat de aannemer betrokken wordt bij de uitwerking
Geen indirecte kosten: AUK = behandeld zoals productiekosten AK+W/R = onderhandeling (cfr staartkosten NL)
Calculatie en budgetbeheer gebeurt op groupwarei.p.v. interne gelegenheid van aannemer
“Coach” bouwteam nodig
the art of estimating
Verschil met « Bid »
Raming = hoev x EH prijzen conform tabel 7 NEN 2634 hoev uit schetsontwerp architect EH prijzen zijn KKG elementenclustersbv 2A fundering
Programma van Eisenbv “de sondering wijst uit dat een fundering op sokkels mogelijk is”
the art of estimating
Fasering - projectdefinitie
Doelstelling: leidraad voor ontwerp
Vergt grondige analyse van de site en bijhorende reglementering inzake stedebouw, RWA/DWA, …
Vergt grondige begeleiding van klant (vermijden van wijzigingen in volgende fasen)
Raming = maximum budget
the art of estimating
Fasering - projectdefinitie
Budget = hoev x EH prijzen conform tabel 8 NEN 2634 hoev uit “voorlopig” ontwerp architect: EH prijzen zijn KKG elementenbv 2.A.13 lagen op grond
Prestatiebestekbv “de laag op grond betreft een vloer op grondslag zonder buiging en moet bestand zijn tegen belasting 3 ton/m² met een vlakheidsklasse 5mm/2m”
Fasering - structuurontwerp
the art of estimating
Doelstelling: afchecken van vlekkenplan met PvE bepaling hoofddraagstructuur inplanting technische kokers
Loss conceptnota’s één prestatiebestek
Budget < raming projectdefinitie
the art of estimating
Fasering - structuurontwerp
Begroting = hoev x EH prijzen conform tabel 1 BB-SfB,ingeschreven in tabel 8 NEN 2634 hoev uit ontwerp architect EH prijzen zijn KKG componentenbv 2.A.13.1b grond- en/of steenlagen t.b.v. vloer op volle grond
Technische specificatiesbv “onder de vloer op volle grond wordt de ondergrond bijgewerkt zodat een K-waarde groter dan 0,03 N/mm³ bereikt wordt”
the art of estimating
Fasering - ontwerp
Doelstelling: top-down bouwheer meets bottom-up uitvoerder
Prestatiebestek technische specificaties= alle uitgangspunten van
Architectoraal concept bv. gevelsteen mod 50 HW 0,40/st
Studie stabiliteit bv. betonkwaliteit C25/30
Studie EPB en akoestiek bv. zwevende vloeropbouw
Studie installaties bv ventilatie type C
Begroting < raming projectfase
the art of estimating
Fasering - ontwerp
Calculatie = terrein construction cost engineer 1 KKG component wordt (hoev x EH prijzen) Bijhorende material code in aparte kolom en hersortering
kosten t.b.v. uitvoerder
Twee mogelijkheden Interne aangelegenheid aannemer Open boek met extra cost controller
the art of estimating
Fasering - uitwerking
Activiteit = het proces van de verwerking van bouwproducten met gebruikmaking van arbeid en materieel voor de realisatie van componenten bv 12.50.REC.204 - ongebonden steenslagfundering type I (0/40), betonpuin, 30cm dik
Middel = generieke informatiedrager voor een bouwproduct: materiaal, arbeid of materieelbv 12.50.REC.20.001 – levering betonpuin 0/40, excl transport
the art of estimating
Fasering - uitwerking
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Kostensoorten
Kostenkengetallen voor Projectdefinitie – KKG elementenclusters Structuurontwerp – KKG elementen Ontwerp – KKG componenten
Middelen (MAMO) 00 – algemene middelen 10 – arbeid 20 – levering 30 – materieel 40 - onderaanneming
Algemene kosten (AK) en Winst / Risico (%)
the art of estimating
Kostensoorten
Arbeidskosten zijn het product van het aantal uren en het uurtarief.Het uurtarief zijn de kosten per uur voor het verlenen van diensten.D.i. zowel uren voor arbeiders als uren voor bedienden.D.i. zowel uren voor productie als voor AUKVoorbeeld:21.50.BET.10.xxx – arbeid categorie *** t.b.v. het storten van beton
the art of estimating
Kostensoorten
Materiaalkosten zijn kosten van bouwstoffen of materialen, franco werk, die in een bouwwerk worden verwerkt of verder onbruikbaar zijn.D.i. zowel materiaal voor productie als voor AUKVoorbeeld:21.50.BET.20.xxx – levering stortbeton met specificatie xxx
the art of estimating
Kostensoorten
Materieelkosten zijn kosten van hulpmiddelen voor de uitvoering van werken en die na oplevering daarvan niet achterblijven.D.i. zowel materieel voor productie als voor AUKVoorbeeld:21.50.BET.30.xxx – huur betonpomp met specificatie xxx
the art of estimating
Kostensoorten
Onderaannemer zijn kosten van derden m.b.t. zowel arbeid, materiaal als materieel. Onderaannemers voeren dus een bepaalde activiteit uit op de werf en laten een afgewerkt product achter.Voorbeeld:21.50.BET.40.xxx – prijs onderaannemer betonwerk voor product xxx
the art of estimating
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Dossier- en documentenbeheer
Hoofdcategorie:secundair versus primairniet-projectgebonden versus projectgebondentechnisch versus niet-technisch
Status participatie: prospectie, offerte, contract, verloren
Aard:nieuwbouw versus renovatie
Projectfase: cfr bouwfasering Stakeholders: cfr groupware
the art of estimating
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Indeling groupware
Van haalbaarheidsstudie tot oplevering
Van individuele koper tot onderaannemer
Þ Zeer complex gegevenÞ Gebruik vereenvoudigen door instellen rechten
the art of estimating
Indeling groupware
Definiëring stakeholders en verdeling in project groups o.b.v. kolom A tabel 4 BB-SfB
Hoofdindeling mappenstructuur: gericht op organisatie en beheer bouwprocescodering: kolom A tabel 4 BB-SfB
1ste subindeling mappenstructuur:gericht op diverse projectfasencodering: NEN 2634
2de subindeling mappenstructuur:gericht op technische uitwerkingcodering: STABU bestekindeling
the art of estimating
Project groups
A2r klanten A2s subsidiërende overheid A2t1 oorspronkelijke eigenaar A2t2 ontwikkelteam A2t3 nutsmaatschappijen A2t4 ontwerpteam A2t5 uitvoeringsteam A3j overheid
the art of estimating
Indeling
A1 organisatie A2 financiering A3 ontwerp A4 kostenbeheersing A5 werfbeheer A6 verkoop A7 kwaliteitscontrole A8 oplevering A9 arbitrage verzekering
the art of estimating
Indeling
A1 organisatie A1f organisatieschema A1g communicatie ontwikkelfase
A1g1 briefwisseling A1g2 vergaderverslagen A1g3 standaard documenten
A1j beheersprocedure A1m bouwpartners
the art of estimating
Indeling
A2 financiering A2j procedures
A2j1 projectfinanciering A2j2 subsidies A2j3 waarborgen
A2r verkoop A2r1 vorderingsstaten A2r2 min- en meerwerken A2r3 werken in regie
A2s opbrengst aangekocht goed
the art of estimating
Indeling
A2 financiering (vervolg) A2t kosten
A2t1 aankoop grond / gebouw A2t2 ontwikkelteam A2t3 nutsmaatschappijen A2t4 ontwerpteam A2t5 uitvoering A2t6 belastingen
the art of estimating
Indeling
A3 ontwerp A3g communicatie ontwerpfase A3j wetgeving en vergunningen A3r kwaliteitseisen
A3r_F1 PvE projectdefinitie A3r_F2 prestatiebestek structuurontwerp A3r_F3 technische specificaties ontwerp A3r_F4 bouwspecificaties uitwerking
A3r_F4_05 bouwplaatsvoorzieningen A3r_F4_10 stut- en sloopwerk A3r_F4_12 grondwerk Etc.
the art of estimating
Indeling
A3 ontwerp (vervolg) A3s analyse site
A3s1 kadastergegevens A3s2 bestaande toestand A3s3 grondonderzoek
A3t plannen / 3D model A3t_F1 projectdefinitie A3t_F2 structuurontwerp A3t_F3 ontwerp
the art of estimating
Indeling
A3 ontwerp (vervolg) A3t plannen / 3D model (vervolg)
A3t_F4 uitwerking A3t_F4_A architectuur A3t_F4_B stabiliteit
A3t_F4_B20 diepfundering en beschoeiing Etc.
A3t_F4_C technieken A3t_F4_D uitrusting A3t_F4_E omgeving A3t_F4_X verkoopplannen A3t_F4_Y room by room A3t_F4_Z plannen DBB
the art of estimating
Indeling
A3 ontwerp (vervolg) A3u tijdschema’s
A3u_F1 projectdefinitie A3u_F2 structuurontwerp A3u_F3 ontwerp A3u_F4 uitwerking
the art of estimating
Indeling
A4 kostenbeheersing A4j kostenplanning A4s meetstaten A4t prijsvorming A4u contracten A4v kostenanalyses
the art of estimating
Indeling
A5 werfbeheer A5g communicatie bouwteam A5j veiligheid en gezondheid A5s uitvoeringsplanning
A6 verkoop A6f organisatie verkoop A6g communicatie verkoop A6o marktonderzoek A6r verhuur/verkoopcontracten
the art of estimating
Indeling
A7 kwaliteitscontrole A7g communicatie kwaliteitscontrole A7j controle procedures A7q proefverslagen A7r slecht werk
A8 oplevering A8g oplevering A8h post interventie dossier A8r herstelling slecht werk
the art of estimating
Indeling
A9 arbitrage, verzekering A9r arbitrage A9s verzekeringen A9t archeologische vondsten A9u onvoorziene gebeurtenissen
the art of estimating
Afsprakenstelsels
Development code tbv ontwikkelaars Object code tbv ontwerpers Material code tbv uitvoerders Fasering Kostensoorten Dossier- en documentenbeheer Indeling groupware Groot- en eenheden
the art of estimating
Groot- en eenheden
SI-eenheden Uitbreiding met afspraken t.b.v.
kostgerelateerde eenhedenvb. m²-d = een kost / m² / dag
te gebruiken bij bv. schutseltaksenvb. t-km = een kost / ton / kilometer
te gebruiken bij bv. transport van grond
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
1. Wettelijk kader voor bouwteam.Incentive voor goede samenwerking.
2. Projectoverkoepelende technische specificatiesToetsing ontwerp/functie aan één wettelijk kader
3. Projectoverkoepelende bouwspecificaties.Toetsing uitwerking/materialisatie aan één wettelijk kader.
4. Standaard kostenbeheersingsmethode.= IFRS voor de bouw = BouwData PB®
5. Construction Cost Engineering als onafhankelijke, theoretisch onderbouwde en aan praktijk getoetste, discipline.
the art of estimating
Analyse huidige bouwpraktijk Impact nieuwe software Onderzoek normen BouwData PB®
To Do’s Voorbeeldproject
the art of estimating
Bouwheer = OIKO NV Voor aankoop grond Beoogde ontwikkeling:
1000m² BVO voor ca 15 woongelegenheden
500m² BVO achterbouw met parkeergelegenheid voor ca 5 wagens te bereiken via garage rechterbuur
Vraag: bouwkost t.b.v. investeringsplan ?
the art of estimating
2. Bouwkundig: 1000m² x € 500,-/m² 3.A Werktuigbouwkundige installaties: 15st x € 11.000,- 3.B Elektrotechnische installaties: 15st x € 3500,- 3.C Lift: 30.000,- 4. Vaste inrichting: 15st x 5000,- 5. Terrein: 200m² x € 350,-/m² m.b.t. parkeergebouwÞ Productiekost aannemer: € 892.500,-Þ AUK aannemer: 15% op KP € 135.000,- (6)Þ Totale kost aannemer: € 1.027.500,-Þ AK + W/R aannemer: 10% op VP € 122.500Þ Totale bouwkost: € 1.150.000 of 1200m² BVO à € 958/m²
the art of estimating
Ontwikkelaar: focus op return on investment Architecten: focus op concept Administratie (meetstaten, prestatiebestek/BS,
verslagen, calculatie en budgetbeheer) door PB calc & consult op groupware
Studiebureaus: constante feedback en bijsturing Maximale inschakeling van know how van
uitvoerders en bijhorende responsabilisering door vroegtijdige selectie op vakkennis en openheid
the art of estimating
the art of estimating
Architect = B-Architecten Bijstelling doelstelling:
Parkeergebouw wordt deels op te vullen terrein en deels bergingen
Budget bouwkosten € 1.050.000,- of 1200m² BVO à € 875,-/m²
Risico: 5% bij de bijkomende kosten
the art of estimating
the art of estimating
Vrije onderdoorgang naar tuin Glv: technische ruimtes en bergingen
(doorlopend in achterbouw) 1ste verd: gezinsappartement met daktuin 2de tem 7de verd: 12 bachelorappartementen 8ste verd: penthouse
the art of estimating
the art of estimating
Terreinoppervlakte TO = 278,40m² Bebouwde terreinoppervlakte BTO = 203,10m²
Hoofdgebouw = 136,6m² Achterbouw = 66,5m²
Aangelegd terreinoppervlakte tbv gemeenschapATO C = 39,80m²
Aangelegd terreinoppervlakte tbv individuele koper ATO P = 35,50m²
Development Code
the art of estimating
the art of estimating
Development CodeBTO / ATO C / ATO P
the art of estimating
Development CodeBVOi / BVOe
the art of estimating
Development CodeGO
Bruto vloeroppervlakte BVO = 1422m² Gebruiksoppervlakte GO = 1186m² Þ Eerste ratio: GO/BVO = 83,4%
Gemeenschappelijke delen C = 188m² Privatieve delen P = 998m²Þ Tweede ratio: P/GO = 84,2%
the art of estimating
Development Code
the art of estimating
Object Code
the art of estimating
Material CodeDetailcalculatie
the art of estimating
Material CodeActiviteiten of « recepten »
the art of estimating
Material CodeMiddelenlijst
Grondafvoer ipv stapeling achteraan Riolering: pompput ipv gravitair Houten ipv stalen terrasleuningen Schilderwerk ipv zichtmetselwerk
in de centrale trapzaal Extra gevelelementen door brandoverslag Elektriciteit: te laag budget Lift: doorgetrokken tot boven 8ste
the art of estimating
2. Bouwkundig: € 623.391 of 1282m² BVO à € 486,30/m² € 500,-/m²
3.A werktuigbouwkundige installaties: € 116.305 € 165.000
3.B elektrotechnische installaties: € 64.579 € 52.500
3.C lift: € 32.385 € 30.000
4 vaste inrichtingen: € 84.922 € 75.000
5 terrein: € 50.637 € 70.000
6 AUK: € 129.897 € 135.000
Totale bouwkost: € 1.102.125 of 1422m² BVO à € 775,05/m²
the art of estimating
Inschakeling onafhankelijke cost controller als “extra ogen” doet soms andere bouwpartners te laks worden voor eigen verantwoordelijkheden
Nevenaannemers die met totaalprijs werken, komen achteraf met uitleg voor meerprijs
Verslagen bouwteam vergadering zijn zeer belangrijk om gemaakte afspraken vast te leggen
Werkvoorbereiding bleek ontoereikend (BIM is op dit vlak dwingender dan CAD)
Lessons Learned
the art of estimating
Coderingen in Excel lijsten met groeperingen Handleiding Construction Cost Engineering en
Construction Cost Management Typedocumenten met becijferd voorbeelddossier Middelen- en activiteitenlijst met richtprijzen Lijst met coördinaten leveranciers en
onderaannemers met zoekfilter op material code Naar Buzzsaw te “clonen” indeling groupware
Lidmaatschap
the art of estimating
Tarieven en aanvraag lidmaatschap
BouwData PB® ?
www.bouwdata.net
the art of estimating