Welcome aboard! Gävle Municipality 2009 Welcome aboard! Gävle Municipality 2009.
Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi
description
Transcript of Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi
![Page 1: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/1.jpg)
Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25
Bo SöderbergFastighetsekonomiInstitutet för bostads- och urbanforskning (IBF)Uppsala universitet
[email protected] 23 70
Den nya bostadspolitiken – några aktuella (?) diskussionsfrågor
1
![Page 2: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/2.jpg)
Bostadsmarknaden och de två ”plötsliga” chockerna
(1) Miljonprogrammet(2) Bruksvärdessystemet(3) LBN, räntebidrag, statliga lån (4) Räntenivån, inflationen, avdragsrätten(5) Oljekriserna(6) Finansmarknadens avreglering (7) Fastighetstaxeringarna och fastighetsskatten (8) Fastighetsboomen(9) Lågkonjunkturen, finanskrisen, fastighetskraschen(10) Demografiska förändringar(11) Räntenivån, inflationen, avdragsrätten(12) Smygavveckling av den ”gamla hederliga” (?) bostadspolitiken
2
![Page 3: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/3.jpg)
Den nya bostadspolitiken. Men ”ny” i förhållande till vadå?
1992 – Danellsystemets införande2006 – Borgerlig regering2011 – Allmännyttans nya roll Bruksvärdesystemet modifieras
Boverkets (2007), ”Bostadspolitiken”.
3
![Page 4: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/4.jpg)
Den ”nya” (?) bostadspolitiken
PBLROT-avdragFastighetsskattenFastighetstaxeringBolånetak”LBN”s nya rollInformation och marknadsanalysLex Backström borttagenInvesteringsbidrag och räntebidragStöd till rivning
4
Ny fastighetsmäklarlagAllmännyttans nya villkorHyreslagen ändradBostadsbidragenÄgarlägenheterLägenhetsregisterStopplag borttagen2:a-handsuthyrning främjasFastighetstaxeringens avveckling?Översyn av kommunernas bostadsförsörjningsplaner….och andra utredningar på gång
![Page 5: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/5.jpg)
Diskussionsfrågor – snarare än forskningsresultat
(1) ROT-avdrag för privatbostäder
(2) Fastighetsskatt och fastighetstaxering
(3) Bostadspolitik och erfarenhetsöverföring?
(4) Bruksvärdeshyra – eller marknadshyra, redan nu?
5
![Page 6: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/6.jpg)
Hur fungerar ROT-avdraget?Reparation, ombyggnad och tillbyggnad1993, 2004Inte permanent stödformReglerna har varierat50% av arbetskostnader, dock högst 50,000 kr
ger staten i bidrag till fastighetsägaren. Flera ägare – ger möjlighet till flera avdragInte maskinhyra och material.Många typer av arbeten är undantagna. Är det bra det? För vem?Ökar efterfrågan på arbete, minskar svartarbete.Är det bostadspolitik?
6
![Page 7: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/7.jpg)
ROT och nyproduktionROT-bidragen
2010: 13.1 miljarder kr2011: 13.6 miljarder kr
Bostadsproduktion 2009Småhus 8,400 lghStorhus 14,400 lgh
Ungefärlig byggkostnadSmåhus 21 miljarder (schablon, 6 omr)
Total produktionskostnadSmåhus 26.4 miljarderStorhus 32.5 miljarder
7
![Page 8: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/8.jpg)
Villaägarna gillar ROT-avdragetROT-bidragen (2010) per capita1,400 kr/inv i Riket3,000 kr/inv i Lidingö+Täby4,200 kr/inv i Danderyd
Tar resurser från potentiell nyproduktionKapacitetsbrist i produktionsledetKostnadsdrivande och upprätthåller bidragsberoendet i
byggbranschenBadrumsrenoveringar på Lidingö ger inte fler bostäder
8
![Page 9: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/9.jpg)
Transaktionskostnader är inte bra
Transaktionskostnader är HÖGA på alla fastighetsmarknaderLåga TRK-kostnader skulle gynna konsumtionsanpassning
Istället försämrar man uppskovsreglerna?Avskaffar fastighetsskatten?Underlättar andrahandsuthyrning?
Avskaffa stämpelskatt, reavinstskatt, begränsning av uppskov!Fasa ut avdragsrätten för bostadslån – på t.ex. 10 år!Ersätt ROT-avdrag med skattesubventionerade mäklartjänster!
9
![Page 10: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/10.jpg)
Hur fungerar fastighetsskatt?
Fastighetstaxering = schabloniserad värderingav alla fastigheter, vart 3:e år.
Regressionsanalys, hedoniska prisindexar.När priserna går upp, går taxeringsvärdena upp – med viss fördröjningFastighetsskatt, en statlig skatt, ca 0.75% på värdetFastighetsavgift (2009), en kommunal avgift, visserligen samma
skattesats, men ett tak på ca 6,500 kr/år per småhus.
Fastighetstaxeringens bieffekt: Goda prisregister och prisindexar.
Är fastighetsavgiften bra? För vem?Är det bostadspolitik?
10
![Page 11: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/11.jpg)
Inte ens oppositionen?
Och ingen på småhusmarknaden?
Argument om skatt på implicit kapitalavkastning går inte hem
Uppmaningen ”låna till skatten” lika litet (om det ens är möjligt)
Uppfattas som dubbelbeskattning (eller mer)
Upplevs ge dåliga incitament för ”skötsamhet”
Upplevs som orättfärdig mot vissa grupper (äldre, boende i ”fritidsorter”, t.ex.)
”…Bara för att grannen som nyss sålde råkade få bra betalt…”
Ingen verkar gilla fastighetsskatt
11
![Page 12: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/12.jpg)
Måste fastighetsskatt vara statlig?
Fastighetsskatten är statlig men var tidigare kommunal.
Fastighetsskatten är lokal i andra länder, USA och UK t.ex.Dessutom högre än den svenska.
Lokal företagsskatt förekommer, t.ex. i Tyskland
Med kommunal fastighetsskatt skulle man kunna finna nya typer av argument för skatteuttaget.
Fastighetsskatt skulle kunna ses som en ”avgift” för att kommunala infrastruktursatsningar höjer fastighetsvärden (och annan välfärd).
”Raka rör” mellan kommunens intäkter och kostnader.12
![Page 13: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/13.jpg)
Skatteutjämning och regionalpolitik
Skatteutjämningsbidrag ogillas i de större orterna.
I glesbygd finns en viss irritation över tidigare exploatering av natur- och fastighetsresurser (i ”kolonial” anda).
Finns det närande och tärande regioner?
Regionalpolitiska ”vinnare” och ”förlorare”?
Det blir angeläget på kommunal nivå att få satsningar att framstå som nationella angelägenheter.
13
![Page 14: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/14.jpg)
Fastighetsskatt eller skatteutjämning?
Transfereringar (”bidrag”) skulle i någon utsträckning kunna ersättas med direkt skatteuppbörd regionalt.
Om regional fastighetsskatt kan kopplas till regionalt ansvar för infrastruktur minskar incitamenten för kommunal överefterfrågan på statligt finansierade projekt.
Regional fastighetsskatt skulle kunna ”återställa” en del av den tidigare exploateringen av viss glesbygd.
Istället infördes ”Fastighetsavgiften” som särskilt gynnar boende på riktigt attraktiva marknader – som en första etapp i total avveckling
14
![Page 15: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/15.jpg)
15
Kan fastighetsskatten motsvara statens anslag till transportprojekt? (miljarder SEK 2006)
![Page 16: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/16.jpg)
Fastighetsskatt, några siffror
16
F-skatt F-avgift
2008, totalt 25.6 0.02011, totalt 11.7 14.3
2008, fys. pers. 13.2 0.02011, fys. pers. 0.7 11.1
Och?
![Page 17: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/17.jpg)
Fastighetsskatt + fastighetsavgift för fysiska personer
17
![Page 18: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/18.jpg)
Fastighetsskatt och bostadspriser?
18
Grova överslagsberäkningar?
Sthlm län minskat uttag från 2006 1.9 miljarder
Kapitalisera (6% ränta, 2% inflation) 48.9 miljarder
Värdet på stocken 2006(1% f-skatt, 75% taxeringsnivå) 570
miljarder
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Sthlm 4 079 887 4 285 031 3 123 949 3 155 870 2 089 921 2 332 068 2 328 310
Gävle 295 446 303 715 308 285 311 590 269 569 329 507 327 187
![Page 19: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/19.jpg)
Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet
Spekulationsbubbla på den svenska bostadsmarknaden?
BKN ser stora risker i färsk rapport
Hushållens höga, och ökande, skuldsättning• Hög belåningsgrad• Rörlig ränta• Uttag av eget kapital• Avdragsrätt• AmorteringsfrihetDe höga bostadspriserna är delvis uppdrivna av krediternaHyresmarknad som inte fungerar
19
![Page 20: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/20.jpg)
Bostadsmarknaden och finansiell stabilitet
Riksbankens rapport 2011Mindre pessimistiskMen påtalar vikten av kontinuerlig bevakningEn arsenal av åtgärder finns i beredskapEfterlyser tydlig ansvarsfördelningEfterlyser mer/bättre statistik
Det rimmar ev. dåligt med:
Fastighetstaxeringen avskaffasLantmäteriet lägger ner fastighetsprisregistretLägenhetsregistret fungerar inte som pantregister
20
![Page 21: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/21.jpg)
Studier av irrationellt beteende på BR-marknaden
Är BR-marknaden i ”heta lägen” särskilt spekulationsdriven? Irrationell? Ineffektiv? Unga, med (tillfälligt?) höga löner, köper BR till ”orimligt höga priser”,
och lånar till hela köpeskillingen. Amorteringsfria lån.
Ett mått på effektivitet är då: Får månadsavgiften till BRF det genomslag i priset? Som det borde få – med rationella aktörer som kan räkna hem framtida avgifter till ett nuvärde.
Kapitaliseringen av månadsavgiften är inte effektivt kapitaliserad i priserna.
Men kanske (?) efter införandet av bolånetaket 2010-10-01. Något som studeras för fullt i olika C-uppsatser.
21
![Page 22: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/22.jpg)
0 20 40 60 80 100 1200
20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
160000
Befolkningsprofil 2011
Ungdomsbostäder eller Ålderdomshem?
22
![Page 23: Bostadsmötet i Gävle 2012-04-25 Bo Söderberg Fastighetsekonomi](https://reader036.fdocuments.net/reader036/viewer/2022070422/5681649c550346895dd67dfb/html5/thumbnails/23.jpg)
Oerfarna aktörer – behöver tydliga spelregler
Bostadsköp med ungefär 15 års mellanrum (?)Privatekonomiskt en jätteaffärErfarenheter är alltid inaktuellaFörväntningar orealistiskaFöräldragenerationen har facit av hela bostadskarriären – baserat på
andra spelreglerMäklare och långivare vill säljaBostadsbristen upplevs vara permanentadFörstår alla att vi har en ny bostadspolitik?Då behövs:
Tydliga, långsiktiga avsiktsförklaringar. Som håller över regeringsskifte.
23