BODEGAS DEL RHIN · 2018. 8. 10. · 2017 de fecha 11 de octubre de 2017, para el Plan Parcial de...

PLAN PARCIAL DE RENOVACIÓN URBANA MODALIDAD DE REDESARROLLO

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PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA MODALIDAD DE REDESARROLLO

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DOUMENTO TECNICO DE SOPORTE


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DOUMENTO TECNICO DE SOPORTE

CONTENIDO

1. INTRODUCCION

1.1 Comparecencia 1.2 Dirección Notificación 1.3 Documento de Identificación 1.4 Representación

2. DOCUMENTO TECNICO. 2.1 Descripción Zona Objeto del Plan Parcial 2.2 Memoria Descriptiva del Plan Parcial

2.2.1 Objetivo General 2.2.2 Objetivos Específicos

2.3 Diagnóstico de la Situación Actual del Ámbito Geográfico del Plan Parcial

2.3.1 Sistemas Generales -Estructura Ecológica Principal 2.3.2 Sistemas Generales -Sistema de Movilidad: Vial y Transporte 2.3.3 Sistemas Generales – Servicios Públicos 2.3.4 Sistema de Espacio Publico 2.3.5 Sistema de Equipamientos 2.3.6 Topografía (Plano de Isopendientes) 2.3.7 Estratificación Socioeconómica 2.3.8 Usos del Suelo y Alturas 2.3.9 Diagnostico Socioeconómico 2.3.10 Conclusiones del Diagnostico

2.4 Planteamiento Urbanístico Formulación

2.4.1 Localización General 2.4.2 Manejo y Articulación Urbana y Paisajística del Plan Parcial con los

Elementos Funcionales y Naturales del Área de Influencia 2.4.3 Trazado y Características de la Infraestructura de Servicios Públicos 2.4.4 Trazado y Características de la Malla Vial Vehicular y Peatonal y su

conexión con el entorno 2.4.5 Subdivisión Predial 2.4.6 Organización Espacial de las Unidades de Actuación Urbanística


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2.4.7 Ubicación, Forma, Accesibilidad y área de las Cesiones para Parques y Equipamientos

2.4.8 Definición de Áreas Públicas y Privadas 2.4.9 Zonificación de Usos y Aprovechamientos 2.4.10 Localización de Áreas destinadas a VIS o VIP 2.4.11. Aspectos Volumétricos Generales 2.4.12 Plano General de la Propuesta Urbana o Planteamiento Urbanístico 2.4.13 Análisis de Movilidad 2.4.14 Concepto Ambiental 2.4.15 Diagnostico y Propuesta de la estrategia de Gestión Social, en el cual se

identifiquen escenarios que contemplen la participación de los Propietarios de suelo dentro de los Proyectos

2.4.16 Diagnostico de la situación Jurídica de los Predios, propuesta de saneamiento de titulación y diseño de estrategias para su inclusión en la implementación del Plan Parcial de Renovación Urbana

2.5 Cuantificación

2.5.1 Cuantificación General de la Edificabilidad Total según uso y destino 2.5.2 Cuantificación Financiera de la Intervención

2.6 Estrategia de Gestión y Financiación

2.6.1 Estrategia de Gestión 2.6.2 Estrategia de Financiación

2.7 Identificación de Áreas Generadoras de Plusvalía 2.8 Determinación Producto Inmobiliario Tipo

2.9 Estimativos de Población y Calculo de Cesiones de Áreas Verdes Requeridas

2.10 Zonas Verdes Propuestas Plan Parcial, según estándar de 4M2 x Habitante

2.11 Proyecto de Delimitación de la Unidad de Gestión Urbanística

2.12 Propuesta de trazado de Redes de Servicios Públicos

2.13 Propuesta de Reparto de Cargas y Beneficios 2.13.1 Consideraciones Previas

2.13.2 Paso a Paso del Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios

2.13.2.1 Áreas Iniciales

2.13.2.2 Áreas Plan Parcial

2.13.2.3 Predios

2.13.2.4 Productos Inmobiliarios Propuestos

2.13.2.5 Cargas

2.13.2.6 Estructura de Costos

2.13.2.7 Ventas Estimadas


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2.13.2.8 Viabilidad Financiera Preliminar

3. CARTOGRAFIA

3.1 Planos de Diagnostico -Cartografía 1:5000

PD-01 Delimitación Área de Influencia

PD-02 Sistemas Generales Estructura Ecológica Principal.

PD-03 Sistemas Generales Movilidad y Transporte. PD-04 Sistemas Generales Servicios Públicos Redes de Alcantarillado

Sanitario. PD-05 Sistemas Generales Servicios Públicos Redes de Alcantarillado Pluvial. PD-06 Sistemas Generales Servicios Públicos Redes de Acueducto. PD-07 Sistemas Generales Servicios Públicos Redes de Energía. PD-08 Sistemas Generales Servicios Públicos Redes de Gas Natural. PD-09 Sistema de Espacio Públicos. PD-10 Sistema de Equipamientos. PD-11 Topografía – Plano de Isopendientes. PD-12 Estratificación Socioeconómica. PD-13 Usos del Suelo PD-14 Alturas Predominantes .

3.2 Planos de la Formulación: Cartografía escala 1:5000 PPF M1 Plano general de la Propuesta Urbana PPF M2 Plano de la Red Vial PPF M3 Plano de Perfiles Viales PPF M4 Plano de Espacio Público y Equipamentos. PPF M5 Plano de Asignación de Cargas Urbanísticas. PPF M6 Plano de Usos y Aprovechamientos. PPF M7 Plano del Proyecto de Delimitación de la Unidad de Gestión Urbanística. PPF M8 Plano del trazado de la red de Alcantarillado Sanitario. PPF M9 Plano del trazado de la red de Alcantarillado Pluvial PPF M10 Plano del trazado de la red de Acueducto. PPF-M11 Plano del trazado de la red de Energía PPF-M12 Plano del trazado de la red de Gas Natural PPF-M13 Plano Área Generadora Efecto Plusvalía

3.3 Planos de la Formulación: Decreto de Adopción Plan Parcial, escala 1:2000 1 de 2 Estructura Plan Parcial 1: Propuesta Urbana, Espacio Público,

Equipamientos, Cuadros de Áreas, Perfiles Viales. 2 de 2 Estructura del Plan Parcial 2: Propuesta de Trazado de Servicios

Públicos, Asignación de Cargas Urbanísticos, Unidades de Gestión Urbanística, Etapas de Desarrollo Previstas

4. PROPUESTA DEL PROYECTO DE DECRETO QUE ADOPTA EL PLAN

PARCIAL


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5. FACTIBILIDAD PARA EXTENDER O AMPLIAR LAS REDES DE SERVICIOS

PUBLICOS

Factibilidad de Servicios Públicos emitida por la Empresa de Acueducto, Agua,

Alcantarillado y Aseo de Bogotá, Oficio 30100-2017-0967/S-2017-246165 de fecha 05

de diciembre de 2017, para el Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin,

Localidad de Puente Aranda.

Certificado de Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica, emitido por

Codensa mediante Oficio 00173576 de fecha 14/02/2018, para el Plan Parcial de

Renovación Urbana Bodegas del Rhin

Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, mediante Oficio DCIRP-OIEP1047-

2017 de fecha 11 de octubre de 2017, para el Plan Parcial de Renovación Urbana

Bodegas del Rhin.

Disponibilidad de Prestación del Servicio de Gas Natural Fenosa NEDS -6791-2018,

fecha de expedición 22/05/2018, Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del

Rhin.

Factibilidad de Servicios de Recolección, Barrido y Limpieza, de Aseo Capital S.A.

ESP, de fecha 30 de noviembre de 2017.

6. DOCUMENTOS ANEXOS

.Poder Especial, Amplio y Suficiente al Señor MAURICIO ENTRENA MUTIS,

Representante Legal de la Sociedad KUMAN S.A.S., por parte del Propietario

de los Predios Localizados en la Kr 31 No 9-38/46/60, Cl 10No 30-43/69/73,

para actuar en calidad de Promotor del Plan Parcial de Renovación Urbana

Bodegas del Rhin.

Poder Especial, Amplio y Suficiente al Señor MAURICIO ENTRENA MUTIS,

Representante Legal de la Sociedad KUMAN S.A.S., por parte de Codensa

S.A. ESP, Propietaria del Predio Localizados en la Kr 31 No 9-/60, para actuar

en calidad de Promotor del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del

Rhin.

Poder Especial, Amplio y Suficiente al Señor MAURICIO ENTRENA MUTIS,

Representante Legal de la Sociedad KUMAN S.A.S., por parte de ARCO

GRUPO BANCOLDEX S.A., Propietaria del Predio Localizado en la Kr 31 No

9-/38, en virtud del Contrato de Leasing No 101-6000-13812; para actuar en

calidad de Promotor del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del

Rhin.

Fotocopias de los Certificados de Tradición Libertad Nos 50C-647374, 50C-

507572, 50C-507573, 50C-507571 y 50C-1081921, de la Oficina de Registro

de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro.

Estudio de Títulos Inmuebles Identificados con los Folios de Matricula

Inmobiliaria Nos 50C-507571, 50C-507572, 50C-507573 y 50C-647374

Recibos de Pago por Participación en Plusvalía, Folios de Matricula

Inmobiliaria Nos 50C-507571, 50C-507572, 50C-507573 y 50C-647374


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Respuesta Certificación de Cabida y Linderos Predios Kr 31No 9-38, Cl 10No

30-43/73/69.

Memoria Descriptiva del Diseño Conceptual de Redes de Acueducto,

Alcantarillado Combinado y Alcantarillado Pluvial – Calculo de Diseño de

Redes de Aguas Lluvias, Calculo de Diseño de Redes de Aguas Residuales,

Calculo de Acometidas de Acueducto, Plano de Diseño de Redes de

Acueducto, Plano de diseño de Redes de Alcantarillado Residual y Plano de

Diseño de Redes de Alcantarillado Pluvial.

Memorias de Calculo de Diseño Conceptual de Redes Eléctricas- Plano de

Diseño Conceptual de Redes Serie 1.

LISTADO DE IMAGENES DE LOS PLANOS DE DIAGNOSTICO Y FORMULACION DEL

PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA.

Imagen Plano 1 Localización General de la UPZ y el Área del Plan Parcial en Bogotá

Imagen Plano 2 Localización del Área Objeto del Plan Parcial, en la UPZ 108 Zona Industrial

Imagen Plano 3 Localización Área Objeto del PPRU Polígono del Sector

Incorporado al Tratamiento de RU, en la Modalidad de

Redesarrollo -Tramo 2 AK 30 -Decreto 621 /2016.

Imagen Plano 4 Predios que conforman el Plan Parcial

Imagen Plano 5 Estructura Ecológica Principal.

Imagen Plano 6 Estructura Vial.

Imagen Plano 7 Estructura de Transporte

Imagen Plano 8 Red de Alcantarillado Sanitario

Imagen Plano 9 Red de Alcantarillado Pluvial

Imagen Plano 10 Red Matriz de Acueducto

Imagen Plano 11 Red Menor de Acueducto

Imagen Plano 12 Red de Energía Eléctrica.

Imagen Plano 13 Red de Gas Natural.

Imagen Plano 14 Sistema de Espacio Público.

Imagen Plano 15 Sistema de Equipamientos.

Imagen Plano 16 Topografía -Isopendientes .

Imagen Plano 17 Estratificación Socioeconómica.

Imagen Plano 18 Usos del Suelo

Imagen Plano 19 Alturas Predominantes.


Imagen Plano 21 Subdivisión Predial del Plan Parcial

Imagen Plano 22 Área para Cesiones de Espacio Publico

Imagen Plano 23 Zonificación de Usos y Aprovechamientos

Imagen Plano 24 Plano General de la Propuesta Urbana

Imagen Plano 25 Plano de la Unidad de Gestión Urbanística


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Imagen Plano 26 Plano de la Etapa de Desarrollo

Imagen Plano 27 Plano Propuesta Red de Alcantarillado Sanitario

Imagen Plano 28 Plano Propuesta Red de Alcantarillado Pluvial

Imagen Plano 29 Plano Propuesta Red Hidráulica

Imagen Plano 30 Plano Propuesta Red DE Gas Natural

Imagen Plano 31 Plano Propuesta Red Electrica


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DOCUMENTO TECNICO DE SOPORTE

1. INTRODUCCION 1.1 COMPARECENCIA

Yo, MAURICIO ENTRENA MUTIS, mayor de edad, domiciliado en Bogotá D.C., identificado con la Cedula de Ciudadanía No 88.205.951de Cúcuta, actuando en calidad de Gerente General de KUMAN SAS NIT 901.074.426-1, entidad Promotora del Plan Parcial Bodegas del RHIN mediante Poder Especial Amplio y Suficiente de parte de los Propietarios de los Predios , BODEGAS DEL RHIN SAS identificada con NIT 860.047.876-8 , Propietaria de los Predios identificados con Matriculas Inmobiliarias Nos 050C-00507571, 050C-00507572,050C-00507573, LEASING BANCOLDEX S.A. Compañía de Financiamiento Comercial, identificada con NIT 800.225.385-9, entidad Propietaria del Predio identificado con Matrícula Inmobiliaria 050C-00647374, CODENSA S.A. ESP , entidad que es Propietaria del Predio Identificado con Matricula Inmobiliaria No 050C-01081921 ; atentamente me permito manifestarle que presentamos el Documento Técnico de Soporte, en el cual se encuentra la Formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana Modalidad de Redesarrollo “BODEGAS DEL RHIN”, ante la SECRETARIA DISTRITAL DE PLANEACION.

1.2 DIRECCION DE NOTIFICACION EL SOLICITANTE : Calle 93 No 13-45 Oficina 501B Bogotá D.C. El APODERADO : Calle 93 No 13-45 Oficina 501B Bogotá D.C.

1.3 DOCUMENTO DE IDENTIFICACION Representación Legal, expedida por la Cámara de Comercio de Bogotá (Ver Documentos Anexos)

1.4 REPRESENTACION Poder Promotor del Plan Parcial Apoderado Especial ( Ver Documentos Anexos)

2. DOCUMENTO TECNICO

2.1 DESCRIPCION ZONA OBJETO DEL PLAN PARCIAL


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La zona objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana “BODEGAS DEL RHIN”, está conformada por cinco predios identificados con las Matriculas Inmobiliarias Nos 050C-00507571, 050C-00507573,050C-00507572 , 050C-00647374 y 050C-01081921, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro , ubicados en la Calle 10 No 30-43, 30-69 y 30-73, Carrera 31 No 9-38 /46 /60, CHIPS AAA0035OYPP, AAA0035OYOE, AAA0035OYNN, AAA0035OYMS y AAA0035OYTO, en la Ciudad de Bogotá D.C., con una extensión superficiaria de 2.696,20 M2. El predio se encuentra ubicado en suelo urbano en la Localidad No 16 Puente Aranda, Unidad de Planeamiento Zonal No 108 Zona Industrial, reglamentada por el Decreto Distrital No 062 de 2007, el cual reglamento igualmente la UPZ 111 Puente Aranda, donde el ámbito del Plan Parcial aparece como Zona Industrial; actualizadas su Reglamentación por el Decreto Distrital No 317 del 26/07/2011. Según el Capítulo V, Articulo 33 del Decreto Distrital 621 del 23 de diciembre de 2016 “ Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana, sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Publico Masivo Transmilenio, se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones” “Planes Parciales de Renovación Urbana” Las Zonas Industriales incorporadas al Tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto , deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del Articulo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del Decreto 621 se deben tener en cuenta dentro de la Formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito de este Decreto.

Imagen Plano 1 Localización General de la UPZ y el Área del Plan Parcial en Bogotá Fuente: Consultoría JFM


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Imagen Plano 2 Localización del Área Objeto del Plan Parcial en la UPZ 108 Zona Industrial

Fuente: Consultoría JFM

Imagen Plano 3 Localización del Área Objeto del PPRU Polígono del Sector incorporado al Tratamiento de Renovación Urbana, en la Modalidad de Redesarrollo -Tramo 2 Av. Kr 30 Fuente: Decreto 621 de 23 de

Diciembre de 2016


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Los Predios que conforman el Área del Plan Parcial de Renovación Urbana, en la Modalidad de Redesarrollo BODEGAS DEL RHIN, dentro del marco del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016, hacen parte de la Manzana D de la Urbanización Avenida Cundinamarca, Lotes Nos 7,8,9,10,11 y 12 Plano de Loteo aprobado No 149/4-1 por la Secretaria de O.O P.P Municipales de Bogotá – Departamento de Urbanizaciones y Demarcaciones . Posteriormente existió un reloteo, el cual no aparece aprobado por el DAPD, el cual es el que figura en la Manzana Catastral con Código de Sector 004201005, Barrio Catastral Pensilvania Localidad 16, con los números de Lotes 012, 013,014, 015 y 020. Con el objeto de obtener el englobe de los Predios que conforman el Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin y posteriormente un Plano Topográfico que soporte dicho englobe, se solicitó ante la UAECD Certificación de Cabida y Linderos de los lotes 012, 013.014 y 015; los cuales obtuvieron Certificado Plano Predial Catastral en su orden así: Certificado No D7DBC6DF3D1 Resolución 2018-8714,Certificado No 49EBC6DF3D1 Resolución 2018-8807,Certificado No CBEBC6DF3D1 Resolución 2018-8814 y Certificado No 04EBC6DF3D1 Resolución 2018-8796. Resultado de las Certificaciones de Cabida y Linderos, es el Cuadro de Área del Plan Parcial y Predios que lo conforman.

ÁREA DEL PLAN PARCIAL Y PREDIOS QUE LO CONFORMAN

PREDIO MAT.

INMOBILIARIA

PROPIETARIO ÁREA BRUTA

(M2)

Calle 10 No 30-43 050C - 00507571 Bodegas del Rhin. 479,30

Calle 10 No 30-69 050C- 00507573 Bodegas del Rhin 472,30

Calle 10 No 30-73 050C- 00507572 Bodegas del Rhin 443,30

Carrera 31 No 9-

38/46

050C-00647374 Bancóldex 1.279,30

Carrera 31 No 9-60 050C-01081921 Codensa S.A. ESP 21,59

TOTAL 2.695,79


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Los limites del Área sujeta al Plan Parcial de Renovación Urbana, en la Modalidad de Redesarrollo se describen a continuación:

LÍMITE DESARROLLO / URBANIZACIÓN

PLANO NO.

ACTO ADMINISTRATIVO

OBSERVACIONES

Norte

Calle 10 149/4-1

Urbanización Avenida

Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio

Catastral Pensilvania

Sur Kr 31 No 9-18, CL9 No 30-66/62/60, CL 9 No 30-58, CL 9 No 30-52/50

149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Oriente AK 30 No 9-67/73/83 149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Occidente

KR 31 149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Según el Artículo 1 del Decreto Nacional 1478 del 12 de Julio de 2013 Modificación del Artículo 5 del Decreto 2181 de 2006, subrogado del Decreto 4300 de 2007, quedara así: Artículo 5. Determinantes para la Formulación: Los interesados podrán optar por solicitar a la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o la entidad que haga sus veces, que informe sobre las determinantes para la Formulación del Plan Parcial, en lo concerniente a la delimitación, las condiciones técnicas y las normas urbanísticas aplicables para la formulación del mismo, de acuerdo a los parámetros que al respecto


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determine el Plan de Ordenamiento Territorial o el Macroproyecto de Interés Social Nacional, cuando este último así lo prevea. Amparados en el Articulo 1 del Decreto Nacional 1478 del 12 de Julio de 2013, para efectos de la Formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo, Bodegas del Rhin, localizado en la Unidad de Planeamiento Zonal No 108 Zona Industrial, no se solicitaron Determinantes, para la Formulación.

2.2 MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PLAN PARCIAL 2.2.1 OBJETIVO GENERAL Dentro de lo previsto en el Artículo 19 de la Ley 388 de 1997,define” Los Planes Parciales como los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los Planes de Ordenamiento, para aéreas determinadas del suelo urbano y para las aéreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbanísticas generales, en los términos previstos en la presente Ley. Que la Ley 9ª de 1989 ,en su artículo 39 , establece que “Son Planes de Renovación Urbana aquellos dirigidos a introducir modificaciones sustanciales al uso de la tierra y de las construcciones, para detener los procesos de deterioro físico y ambiental de los Centros Urbanos, a fin de lograr, entre otros, el mejoramiento del nivel de vida de los moradores de las áreas de renovación, el aprovechamiento intensivo de la infraestructura establecida de servicios, la densificación racional de las áreas para vivienda y servicios, la descongestión del tráfico urbano o la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales, todo con miras a una utilización más eficiente de los inmuebles urbanos y con mayor beneficio para la comunidad.” Que el Decreto Nacional 2181 de 2006 reglamento parcialmente las disposiciones relativas a Planes Parciales contenidas en la Ley 388 de 1997, en lo concerniente al procedimiento para su formulación, concertación y adopción. Que el Decreto Nacional 4300 de 2007 reglamenta parcialmente las disposiciones relativas a Planes Parciales de que tratan los artículos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 80 de la Ley 1151 de 2007, y subroga los artículos 1,5,12 y 16 del Decreto Nacional 2181 de 2006. Que los artículos 31 y 32 del Decreto Distrital 190 de 2004 establece la definición y objetivos de los Planes Parciales y la obligatoriedad de formularlos, entre otras, “para las zonas clasificadas como suelo urbano con tratamiento de Renovación Urbana en la modalidad de Redesarrollo”. Que el Artículo 159 del Decreto Distrital 190 de 2004 propone como objetivo de la Política de Renovación Urbana, propiciar un reordenamiento de la estructura urbana de zonas


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estratégicamente ubicadas de la ciudad que han perdido funcionalidad , calidad habitacional, presentan deterioro de sus actividades, o en las que se ha degradado el espacio libre o el espacio edificado; zonas del suelo urbano que por procesos de deterioro urbanístico y social se encuentran abandonadas y con un aprovechamiento muy bajo con relación con su potencial asociado a su ubicación dentro de la Ciudad y la disponibilidad de redes de comunicación y servicios públicos. Que el Articulo 98 del Decreto Distrital 319 de 2006, Plan Maestro de Movilidad, establece que el Departamento Administrativo de Planeación, hoy Secretaria de Planeación Distrital, presentara proyecto de Decreto para determinarlas manzanas de borde anexas a la infraestructura de transporte que serán consideradas de Renovación Urbana. Que el Articulo 20 del Capítulo VI Subcapítulo 1 Obligaciones Urbanísticas , en el marco de los Planes Parciales del Decreto Distrital 080 de 2016, establece que son un mecanismo de gestión y financiación mediante el cual se garantiza el reparto equitativo de cargas y beneficios y tiene como propósito generar un equilibrio entre los beneficios que se otorgan por las condiciones físicas de edificabilidad contenidas en el Plan Parcial y las cargas derivadas de las necesidades de soportes urbanos relacionados con espacio público, infraestructura vial, equipamientos y servicios públicos, en el marco del Plan Parcial.. Que, según el Capítulo V, Articulo 33 del Decreto 621 de 23 de diciembre de 2016, “Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones” Planes Parciales de Renovación Urbana. Las Zonas Industriales incorporadas al tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto, deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del articulo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del presente Decreto se deben tener en cuenta dentro de la formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito del presente Decreto. En las zonas diferentes a las Industriales, se pueden formular Planes Parciales de Renovación Urbana siempre que la propuesta de delimitación del área de Planificación del Plan Parcial incorpore al menos una Manzana con área útil igual o superior a 5.000 M2. En todo caso, las cargas urbanísticas serán definidas en el reparto equitativo de cargas y beneficios por el Plan Parcial y como mínimo serán las contempladas en el Capítulo III del presente Decreto. Parágrafo: La formulación de Planes Parciales debe dar cumplimiento a las condiciones establecidas en el Decreto Nacional 1077 de 2015 y el Capitulo VI del Decreto Distrital 080 de 2016 o la norma que lo modifique, derogue o sustituya. La Estructura Urbana del Plan Parcial, está determinada por los elementos que conforman los sistemas generales, la estructura socio económico y espacial y la estructura ecológica


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principal. Ver Planos de Diagnostico PPD-2/14, PPD-3/14, PPD-4/14, PPD-5/14, PPD-6/14, PPD-7/14, PPD-8/14, PPD-9/14, PPD-10/14 y PPD-11/14 Fuente: (SDP, Planos, Decreto 190de 2004. Consultor Formulación – Investigación Trabajo de Campo)

2.2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

La elaboración de la Etapa de Formulación y Revisión del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo BODEGAS DEL RHIN, conformada por cinco Inmuebles, ubicados en la Calle 10 No 30-43, 30-69 y 30-73, Carrera 31 No 9-38 /46 /60, descritos en la parte inicial de este documento, con un área bruta objeto de reparto de 2.696,20 M2,la cual se fundamenta en la implementación de una propuesta de diseño urbano , con sujeción a las normas establecidas en el Decreto 621 del 23 de Diciembre de 2016 y al cumplimiento de las condiciones establecidas en el Decreto Nacional 1077 de 2015, y el Capitulo VI del Decreto Distrital 080 de 2016, involucrara los elementos que conforman los Sistemas Generales , la Estructura Socioeconómica y Espacial y la Estructura Ecológica Principal de la siguiente manera:

Dar un uso más eficiente al suelo, de acuerdo con la incorporación al Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Público Masivo Transmilenio del Decreto 621 de 23 de Diciembre de 2016 y 595 de 02 de Noviembre de 2017.

Aprovechar las óptimas condiciones de localización dentro de la ciudad por la cercanía a Vías de la Malla Arterial de la Ciudad, como son la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1, la Avenida Centenario Vía Tipo V-2,la Avenida de los Comuneros Vía Tipo V-2 y la Avenida Cundinamarca Vía Tipo V-3 y al Sistema de Transporte Masivo Transmilenio y la proximidad a centros de trabajo , estudio , servicios administrativos , dotacionales de salud y educación, objetivos de la generación de un proyecto urbano integral.

Generación de un impacto en el sector, a través de la Renovación Urbana, con la implementación de un proyecto inmobiliario que propenda por la generación de espacio público de calidad y oferta privada de excelentes condiciones.

Potencializar la zona y el sector para el desarrollo de grandes proyectos urbanos que diversifiquen usos y generen permanencia en la zona.

Promover la densificación en altura, con la incorporación de nuevos usos mas sostenibles y permanentes , que aprovechen la infraestructura de la ciudad.

Promover un reparto equitativo de cargas y beneficios, identificando con precisión las cargas generales y locales a cargo del proyecto, su forma de distribución, acudiendo para dichos efectos a los parámetros establecidos en los Decretos Distritales 327/2004, 436/2006, 080 /2016, 621 /2016 y Decreto Nacional 1077/2015.

Generar una oferta de Vivienda de Interés Social , de aproximadamente 400 unidades de vivienda con todo su equipamiento, logrando una adecuada articulación con el entorno en el que se inserta la propuesta urbanística.


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2.3 DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN ACTUAL DEL ÁMBITO GEOGRÁFICO DEL PLAN PARCIAL

Este Capítulo contiene el Diagnóstico del Área de Influencia del Plan Parcial con relación a los Sistemas Generales establecidos en la Propuesta de Formulación del Plan Parcial.

2.3.1 SISTEMAS GENERALES - ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL La Estructura Ecológica Principal y los Elementos que la constituyen cumplen un papel importante en el Área de Influencia del Plan Parcial, que propenden y son el soporte ordenador del equilibrio ambiental del área dado su valor ecológico paisajístico.

Imagen Plano 5 Estructura Ecológica Principal Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM


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Los componentes de la Estructura Ecológica Principal, señalizados en el Plano No 12 “Estructura Ecológica Principal” y Plano No 14 “Sistema de Espacio Público” del Plan de Ordenamiento Territorial y las Zonas incluidas en la UPZ No 108 Zona Industrial y No 111, Puente Aranda, constituyen suelo de protección, según el Artículo 146 del Decreto Distrital 190 de 2004. Corredor Ecológico de Ronda Lo constituye el Corredor Ecológico de Ronda Canal Comuneros. Corredores Ecológicos Viales Lo conforman los Controles Ambientales de la Avenida Ciudad de Quito vía Tipo V-1 y la Avenida de Los Comuneros vía Tipo V-2. Estos corredores están conformados por las Alamedas de los bordes de las vías de la Malla Arterial Principal y su separador, como parte del manejo ambiental del mismo, los cuales, a su vez, son los elementos conectantes con otros elementos de la Estructura Ecológica Principal. Fuente: POT Decreto Distrital 190 /2004, UPZ 108 Zona Industrial, DTS Decreto Distrital 621/ 2016. Ver Plano PD-02 Diagnostico Estructura Ecológica Principal. - Consultoría JFM , Cartografía a Dos Arquitectos.

2.3.2 SISTEMAS GENERALES SISTEMA DE MOVILIDAD: VIAL Y TRANSPORTE Las Vías de la Malla Vial Arterial que se encuentran en el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, son: la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1, la Avenida Centenario Vía Tipo V-2 y la Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. Estas Vías actúan como soporte de la movilidad y la accesibilidad urbana y regional y de conexión con el resto del país. Actúan como elementos articuladores del Predio del Plan Parcial con la Ciudad. Ver Plano PD -03a Diagnostico – Sistema de Movilidad Fuente: Plano 17 Sistema de Movilidad del POT Decreto 190 de 2004, UPZ 108 Zona Industrial, DTS Decreto Distrital 621/2016. Consultoría JFM, Cartografía a Dos Arquitectos.

De acuerdo al inventario de la Malla Vial Intermedia y Local, dentro del Área de Influencia del Plan Parcial, las vías que generan continuidad y conectividad entre la Avenida Centenario y la Avenida de Los Comuneros son en sentido NE SW las Kr 31, Kr 31A y Kr 32 y en sentido NW – SE entre la Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 32, las Cl 7, Cl 8, Cl 9, Cl 10, Cl 11 y Cl 12. Esta Malla Intermedia y Local está constituida por una serie de tramos viales que permean la retícula que conforma las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como alternativa de circulación a estas. Permiten el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal. .


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Imagen Plano 6 Estructura Vial

Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM

Con relación al Sistema de Transporte que se encuentran en el Área de influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, como Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, con la Estación Ricaurte sobre la Avenida Ciudad de Quito. Las rutas del SITP, se desplazan dentro del Área de Influencia del Plan Parcial a través de las Avenidas Ciudad de Quito Vía V-1, Avenida Centenario Vía Tipo V-2, Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2, Calle 12 y la Carrera 32 Vías de la Malla Vial Intermedia. Existe dentro del Área de Influencia del Plan Parcial una Red de Ciclorrutas, que va por el costado SW de la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, costado SE de la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y costado SW de la avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. Ver Plano PD-03b Diagnostico -Sistema de Transporte Fuente: Plano 17 Sistema de Movilidad del POT Decreto 190 de 2004, UPZ 108 Zona Industrial, DTS Decreto Distrital 621/2016. Consultoría JFM, Cartografía a Dos Arquitectos.


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Imagen Plano 7 Estructura de Transporte


2.3.3 SISTEMAS GENERALES – SERVICIOS PUBLICOS.

De acuerdo a la Factibilidad de Servicios ,de la Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de Bogotá, Oficio 30100-2017-0967/S-2017-246165 de fecha 05 de diciembre de 2017, el certificado de Disponibilidad de Servicios de Energía Eléctrica emitido por Codensa, la Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, la Certificación de Gas Natural y la Factibilidad de Servicios de Recolección, Barrido y Limpieza , de Aseo Capital, el Área del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo BODEGAS DEL RHIN, cuenta con Factibilidad y Disponibilidad de Servicios Públicos.


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Sistema de Acueducto y Saneamiento Básico – Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y aseo de Bogotá. De conformidad con la Factibilidad de Servicios, emitida por la Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de Bogotá, con el Oficio No 30100-2017/ S-2017-246165 del 05 de diciembre de 2017, el cual establece la Factibilidad de Servicios, para los Predios de las siguientes direcciones Cl 10 Nos 30-43/69/73 y Kr 31 No 9-38, los cuales configuran la delimitación del Plan Parcial de Renovación. Urbana Bodegas del Rhin. Por tanto, el Área objeto del Plan Parcial tiene factibilidad de servicios de Acueducto, Alcantarillado Sanitario y Pluvial, en las condiciones establecidas en dicha comunicación. Ver Oficio No 30100-2017/ S-2017-246165 del 05 de diciembre de 2017, en Factibilidad de Servicios Públicos del DTS y Planos PD-04, PD-05, PD-06a, PD-06b Diagnostico -Sistema de Servicios Públicos, Redes de Alcantarillado Sanitario, Pluvial Fuente: Factibilidad de Servicios Públicos. Consultoría JFM, Cartografía a Dos Arquitectos.

Imagen Plano 8 Red de Alcantarillado Sanitario Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM


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Imagen Plano 9 Red de Alcantarillado Pluvial Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM


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Imagen Plano 10 Red Matriz de Acueducto



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Imagen Plano 11 Red Menor de Acueducto


Sistema de Redes de Energía Eléctrica – Codensa. De acuerdo al Certificado

de Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica, emitido por Codensa

mediante Oficio 00173576 de fecha 14/02/2018, para el Plan Parcial de

Renovación Urbana Bodegas del Rhin, la Empresa Codensa informa que esta en

condiciones de suministrar el servicio de energía al predio de la dirección Kr 31 No

9-38/46/73, Cl 10 No 30-43/69/73. Ver Certificado de Disponibilidad Definida de

Servicio de Energía Eléctrica en Factibilidad de Servicios Públicos del DTS y Plano

PD-07 Diagnostico -Sistema de Servicios Públicos Redes de Energía. Fuente:

Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica Codensa, Consultoría

JFM, Cartografía a Dos Arquitectos.


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Imagen Plano 12 Redes de Energía Eléctrica Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM

Sistema de Redes de Telecomunicaciones – ETB. De conformidad con la

Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, mediante Oficio DCIRP-OIEP-

1047-2017 de fecha 11 de octubre de 2017, la prestación del Servicio de

Telecomunicaciones para el Predio objeto del Plan Parcial, puede hacerse desde

la central Ricaurte o desde algún equipo remoto que se tenga en la zona. Ver

Disponibilidad de Servicios en Factibilidad de Servicios Públicos del DTS. Fuente:

Disponibilidad de Servicios ETB, Consultoría JFM

Sistema de Redes de Gas Natural – GAS Natural S.A. De conformidad con la

Disponibilidad de Servicio de Gas Natural NEDS de fecha , la Disponibilidad

de servicio de Gas para la zona del Plan Parcial es viable, teniendo en cuenta la

ubicación geográfica, uso del suelo y tipos de clientes que se encuentran en la


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zona, así como la infraestructura vial y proyección urbanística definida

actualmente. No obstante, el carácter del proyecto es necesario evaluar con las

nuevas especificaciones urbanísticas, la infraestructura faltante o necesaria para el

cubrimiento del servicio. Ver Disponibilidad de Servicio en Factibilidad de Servicios

Públicos del DTS y Plano PD-08 Diagnostico Sistema de Servicio de Redes de

Gas Natural Fuente: Disponibilidad de Servicio Gas Natural S.A., Consultoría JFM,

Cartografía a Dos Arquitectos.

Imagen Plano 13 Red de Gas Natural


Sistema de Recolección, Barrido y Limpieza – Aseo Capital S.A. ESP. De

conformidad con el Oficio de fecha 30 de noviembre de 2017 de Aseo Capital S.A.

ESP, el Predio objeto del Plan Parcial, esta ubicado dentro de la cobertura de

Aseo Capital en la Av NQS No 9-35en la Localidad de Puente Aranda. Ver Oficio

en Factibilidad de Servicios del DTS. Fuente: Oficio Aseo Capital, Consultoría

JFM.

2.3.4 SISTEMA DE ESPACIO PUBLICO

La Estructura de Espacios Públicos en el área de Influencia del Plan Parcial de

Renovación Urbana, está conformada básicamente por los Espacios Peatonales,

Parques Viales, Separadores y Controles Ambientales, Ciclorrutas y Plazas y


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Plazoletas. Ver Plano PD-09 Diagnostico -Sistema de Espacio Público Fuente:

Decreto Distrital 317 de 2011 UPZ 108 y UPZ 111, DTS Decreto Distrital 621 /2016,

Trabajo de Campo y Cartografía a Dos Arquitectos.

Imagen Plano 14 Sistema de Espacio Público Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM

De acuerdo al análisis efectuado en el Área de Influencia del Plan Parcial, la

clasificación del Sistema de Espacio Publico se aprecia el Plano PD-09, es la

siguiente:

Espacios Peatonales: Corresponden a los andenes de las vías vehiculares,

Senderos Peatonales perimetrales al Corredor Ecológico de Ronda del Canal

Comuneros.

Separadores y Controles Ambientales: Comprenden los Separadores y Controles

Ambientales de las Avenidas Ciudad de Quito Vía Tipo V-1, Avenida Centenario Vía

tipo V-2 y Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2.


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Ciclorrutas : Existe dentro del Área de Influencia del Plan Parcial una Red de

Ciclorrutas, que va por el costado SW de la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, costado

SE de la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y costado SW de la Avenida de Los

Comuneros Vía Tipo V-2 .

Plazas y Plazoletas: Localizadas sobre el Eje de la Avenida Ciudad de Quito con

Avenida Centenario, Calle 10 y Avenida de los Comuneros, como se aprecia en el

Plano PD-09 su ubicación en las intersecciones con la Avenida Centenario y Calle 10;

están en el costado SE de la Avenida Ciudad de Quito, ya que actúan como espacios

receptores de los flujos de los puentes peatonales del Sistema de Transporte Masivo.

En la UPZ No 108 Zona Industrial, se presenta un indicador de 7 M2/Hab, porque la

Estructura de Espacios Públicos, tales como Parques, Zonas Verdes, Plazas y

Plazoletas, en relación a la población generan un indicador altísimo.

2.3.5 SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS

La Estructura de Equipamientos Urbanos en el Área de Influencia del Plan Parcial,

esta conformado por la Biblioteca de la Universidad Distrital, localizada en el antiguo

Matadero Distrital y el Centro de Protección Especial de Justicia para el Menor y la

Familia. Ver Plano PD-10 Diagnostico -Sistema de Equipamientos Fuente: Decreto

Distrital 317 de 2011 UPZ 108 y UPZ 111, DTS Decreto Distrital 621 /2016, Trabajo

de Campo y Cartografía a Dos Arquitectos.


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Imagen Plano 15 Sistema de Equipamientos Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM

2.3.6 TOPOGRAFIA (PLANO DE ISOPENDIENTES)

La Topografía del predio en términos generales es plana, tal como se aprecia en el

Plano PD-11 Diagnostico -Plano Topográfico (Plano de Isopendientes) Fuente: Ideca.

En la actualidad no existe una Actualización de Plano topográfico; los Predios que

conforman la delimitación del Plan Parcial, hacen parte de la Manzana D, de la

Urbanización Avenida Cundinamarca Plano de Loteo No 149/4-1, Aprobado por la

Secretaria de Obras Públicas Municipales– Departamento de Urbanizaciones y

Demarcaciones.


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Con el objeto de obtener el englobe de los Predios que conforman el Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin y posteriormente un Plano Topográfico que soporte dicho englobe, se solicitó ante la UAECD Certificación de Cabida y Linderos de los lotes 012, 013.014 y 015; los cuales obtuvieron Certificado Plano Predial Catastral en su orden así: Certificado No D7DBC6DF3D1 Resolución 2018-8714,Certificado No 49EBC6DF3D1 Resolución 2018-8807,Certificado No CBEBC6DF3D1 Resolución 2018-8814 y Certificado No 04EBC6DF3D1 Resolución 2018-8796. Ver Certificaciones de Cabida y Linderos en Documentos Anexos del DTS.

Imagen Plano16 Isopendientes

Fuente: IDECA - Consultoría JFM


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2.3.7 ESTRATIFICACION SOCIOECONOMICA

El Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, presenta desarrollos urbanos de estrato tres (3) y unos predios sin definición de estrato, los cuales corresponden a los Usos Dotacionales del Sistema de Equipamientos. Ver Plano PD-12 Diagnostico -Estratificación Socioeconómica Fuente: UPZ 108 y UPZ 111, Trabajo de Campo y Cartografía a Dos Arquitectos.

Imagen Plano 17 Estratificación Socioecnómica Fuente: ADOS Arquitectos - Consultoría JFM


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2.3.8 USOS DEL SUELO Y ALTURAS

En el Área de Influencia del Plan Parcial de renovación Urbana Bodegas del Rhin, se presenta la siguiente clasificación de Usos del Suelo, en donde el uso predominante es el Industrial. Industria 85% Dotacional 8% Comercio 5% Oficinas 2%

Imagen Plano 18 Usos del Suelo


Ver Plano PD-13 Diagnostico – Usos del Suelo. Fuente UPZ 108 y UPZ 111, Trabajo de Campo y Cartografía a Dos Arquitectos.


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Con relación a las alturas predominantes en el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, se presenta el siguiente diagnóstico, en donde las alturas predominantes están entre dos y tres pisos

Alturas de 1 Piso 7% Alturas de 2 Pisos 60% Alturas de 3 Pisos 20% Alturas de 4 Pisos 10% Alturas de 5 Pisos 1% Alturas de 6 Pisos 2%

Imagen Plano 19 Alturas predominantes

Fuente: a DOS Arquitectos - Consultoría JFM


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Ver Plano PD-14 Diagnostico – Alturas Predominantes, Fuente: UPZ 108 y UPZ 111, Trabajo de Campo y Cartografía a Dos Arquitectos.

2.3.9 DIAGNOSTICO SOCIOECONOMICO El Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin , la cual está ubicada en la UPZ 108 Zona Industrial, que conjuntamente con la UPZ 111 Puente Aranda, se caracterizan por estar localizadas en una posición estratégica dentro de la estructura urbana de la ciudad y de la región Bogotá-Cundinamarca, al encontrarse ubicadas en un punto geográfico intermedio de la ciudad, en donde confluyen dos sistemas viales de gran jerarquía, permitiendo la conectividad funcional con otras áreas de la ciudad por medio de corredores troncales de la malla vial arterial, como la Avenida de las Américas, la Avenida de Los Comuneros, la Avenida Colon-Avenida Centenario, la Avenida Ciudad de Quito, Avenida del Congreso Eucarístico, las cuales hacen parte del Soporte del Sistema Integrado de Transporte Masivo-SITM propuesto para la ciudad y de la Avenida Ferrocarril del Sur que hace parte del trazado sugerido de la primera línea del Metro para la ciudad, lo que fomenta una articulación directa con las centralidades de Salitre -Zona Industrial y Américas y una conexión expedita con el resto de la ciudad. Estas condiciones permiten potenciar usos comerciales y empresariales de gran envergadura sobre el eje de la Avenida de las Américas, Avenida Ciudad de Quito, Avenida Centenario y parte de la Avenida de Los Comuneros, permitiendo así conservar y consolidar hacia el interior las actividades de carácter industrial, las cuales se aíslan de los núcleos de vivienda que aún persisten al interior de estas UPZ. Teniendo en cuenta la dinámica de los sectores aledaños a la Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 38 y con el fin de aumentar las actividades comercial y de servicios, se asigna un mayor potencial de usos al subsector de usos II, del sector normativo No 1 de la UPZ 108 Zona Industrial y al sector normativo No 4 de la misma UPZ, se asigna el tratamiento de Renovación Urbana en la modalidad de Redesarrollo, con el fin de posibilitar las condiciones urbanísticas para la ejecución de proyectos públicos en un núcleo de equipamientos que sirva a toda la ciudad. Con la expedición del Decreto Distrital 621 del 23 de diciembre de 2016” Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Arterial con Sistema de Transporte Público Masivo Transmilenio, se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones”, el Predio Objeto del Plan Parcial queda incorporado al Tratamiento de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo, en el Tramo 2 Corredor Carrera 30. La incorporación al Tratamiento de Renovación Urbana, deberá realizarse a través de un Plan Parcial, de acuerdo a lo establecido en el parágrafo del articulo 375 del Decreto distrital 190 de 2004. Esta condición del predio, permite el desarrollo de un proyecto de vivienda , en un sector carente de este uso y con un potencial de edificabilidad mucho mayor que el asignado en la UPZ 108 Zona Industrial; aunado al hecho de la localización estratégica dentro de la estructura urbana de la ciudad citada anteriormente.


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2.3.10 CONCLUSIONES DEL DIAGNOSTICO La zona objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, se encuentra ubicada en suelo urbano, en la Localidad No 16 Puente Aranda, Unidad de Planeamiento Zonal No 108 Zona Industrial, con un área de 2.695,79 M2 conformada por cinco predios ubicados en la Calle 10 No 30-43/69 /73, Carrera 31 No 9-38/46/60. Según el Articulo 33 del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016 Planes Parciales de Renovación Urbana .Las Zonas Industriales incorporadas al Tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto , deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del Artículo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del Decreto 621 se deben tener en cuenta dentro de la Formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito de este Decreto. La Estructura Ecológica Principal y los Elementos que la constituyen cumplen un papel importante en el Área de Influencia del Plan Parcial, que propenden y son el soporte ordenador del equilibrio ambiental del área dado su valor ecológico paisajístico. Los componentes de la estructura Ecológica Principal son los siguientes:

El Corredor Ecológico de Ronda Canal Comuneros.

Los Corredores Ecológicos Viales de la Avenida Ciudad de Quito vía Tipo V-1 y la Avenida de Los Comuneros vía Tipo V-2.

La Malla Vial Arterial que se encuentra en el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, son: la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1, la Avenida Centenario Vía Tipo V-2 y la Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. Estas Vías actúan como soporte de la movilidad y la accesibilidad urbana y regional y de conexión con el resto del país. Actúan como elementos articuladores del Predio del Plan Parcial con la Ciudad. De acuerdo al inventario de la Malla Vial Intermedia y Local, dentro del Área de Influencia del Plan Parcial, las vías que generan continuidad y conectividad entre la Avenida Centenario y la Avenida de Los Comuneros son en sentido NE SW las Kr 31, Kr 31A y Kr 32 y en sentido NW – SE entre la Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 32, las Cl 7, Cl 8, Cl 9, Cl 10, Cl 11 y Cl 12.Esta Malla Intermedia y Local está constituida por una serie de tramos viales que permean la retícula que conforma las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como alternativa de circulación a estas. Permiten el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal. . Con relación al Sistema de Transporte que se encuentran en el Área de influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, como Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, con la Estación Ricaurte sobre la Avenida Ciudad de Quito.


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Las rutas del SITP, se desplazan dentro del Área de Influencia del Plan Parcial a través de las Avenidas Ciudad de Quito Vía V-1, Avenida Centenario Vía Tipo V-2, Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2, Calle 12 y la Carrera 32 Vías de la Malla Vial Intermedia. Existe dentro del Área de Influencia del Plan Parcial una Red de Ciclorrutas, que va por el costado SW de la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, costado SE de la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y costado SW de la avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. De acuerdo a la Factibilidad de Servicios ,de la Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de Bogotá, Oficio 30100-2017-0967/S-2017-246165 de fecha 05 de diciembre de 2017, el certificado de Disponibilidad de Servicios de Energía Eléctrica emitido por Codensa, la Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, la Certificación de Gas Natural y la Factibilidad de Servicios de Recolección, Barrido y Limpieza , de Aseo Capital, el Área del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo BODEGAS DEL RHIN, cuenta con Factibilidad y Disponibilidad de Servicios Públicos. La Estructura de Espacios Públicos en el área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana, está conformada básicamente por los Espacios Peatonales, Parques Viales, Separadores y Controles Ambientales, Ciclorrutas y Plazas y Plazoletas. Se debe garantizar la preservación del indicador de 7 M2 /hab, que actualmente tiene la UPZ 108 Zona Industrial, acorde con lo determinado en el Decreto Distrital 621/2016 y Decreto Distrital 595/2017. Con relación a los Equipamientos, lo que pretende las Políticas y Estrategias de Ordenamiento Territorial de las UPZ Nos 108 y 111, es la de Articular funcionalmente la oferta de Equipamientos Públicos y Privados con los diferentes componentes de la estrategia espacial y adecuarla a la localización de la demanda con base en criterios de cobertura, accesibilidad y distribución equitativa en el territorio, armonizando dichas Políticas y Estrategias, con los planteamientos de la incorporación al Tratamiento de Renovación Urbana, sobre los ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Masivo. El Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, presenta desarrollos urbanos de estrato tres (3) En el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, el uso predominante es el Industrial, con un 85% de ocupación. La altura predominante es de 2 y 3 pisos. . El Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, presenta desarrollos urbanos de estrato tres (3) y unos predios sin definición de estrato, los cuales corresponden a los Usos Dotacionales.


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2.4 PLANTEAMIENTO URBANISTICO FORMULACION 2.4.1 Localización General El Predio objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo BODEGAS DEL RHIN, lo configura un polígono conformado por cinco Inmuebles, ubicados en la Calle 10 No 30-43, 30-69 y 30-73, Carrera 31 No 9-38 /46 /60, con un área bruta objeto de reparto de 2.696,20 M2, Con el objeto de obtener el englobe de los Predios que conforman el Plan Parcial y posteriormente un Plano Topográfico que soporte dicho englobe, se solicitó ante la UAECD Certificación de Cabida y Linderos de los lotes 012, 013.014 y 015; los cuales obtuvieron Certificado Plano Predial Catastral en su orden así: Certificado No D7DBC6DF3D1 Resolución 2018-8714,Certificado No 49EBC6DF3D1 Resolución 2018-8807,Certificado No CBEBC6DF3D1 Resolución 2018-8814 y Certificado No 04EBC6DF3D1 Resolución 2018-8796. Ver Imagen Plano 4 Predios que conforman el Plan Parcial. Fuente Consultoría JFM .


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2.4.2 Manejo y articulación Urbana y Paisajística del Plan Parcial con los Elementos Funcionales y Naturales del Área de Influencia. El Manejo y Articulación Urbana y Paisajística del Plan Parcial con los Elementos Funcionales y Naturales del Área de Influencia, se estructura en las siguientes determinantes:


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Con la Estructura Ecológica Principal, a través de los Corredores Ecológicos Viales de la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2

Con el Sistema de Movilidad La Malla Vial Arterial que se encuentra en el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, son: la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1, la Avenida Centenario Vía Tipo V-2 y la Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. Estas Vías actúan como soporte de la movilidad y la accesibilidad urbana y regional y de conexión con el resto del país. Actúan como elementos articuladores del Predio del Plan Parcial con la Ciudad.

Con relación al Sistema de Transporte que se encuentran en el Área de influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 y la Avenida Centenario Vía Tipo V-2, como Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, con la Estación Ricaurte sobre la Avenida Ciudad de Quito, actuando como elemento articulador del Predio del Plan Parcial, con el Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, a través de la Calle 10.

La Red de Ciclorruta, que va por el costado SE de la Avenida Ciudad de Quito Vía Tipo V-1 , la pueden aprovechar los usuarios del Predio Objeto del Plan Parcial, a través del Puente Peatonal de la Calle 10.

2.4.3 Trazado y Características de la Infraestructura de Servicios Publicas

De acuerdo a la Factibilidad de Servicios ,de la Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de Bogotá, Oficio 30100-2017-0967/S-2017-246165 de fecha 05 de diciembre de 2017, el certificado de Disponibilidad de Servicios de Energía Eléctrica emitido por Codensa, la Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, la Certificación de Gas Natural y la Factibilidad de Servicios de Recolección, Barrido y Limpieza , de Aseo Capital, la propuesta del trazado y características de la infraestructura de Servicios Púbicos se encuentra en el Plano 2/2 Estructura del Plan Parcial Trazado de Redes de Servicios Publicas, Planos de la Formulación PPF-M8, PPF-M9, PPF-M10, PPF-M11y PPF-M12. Memoria Descriptiva del Diseño Conceptual de Redes de Acueducto, Alcantarillado

Combinado y Alcantarillado Pluvial – Calculo de Diseño de Redes de Aguas Lluvias,

Calculo de Diseño de Redes de Aguas Residuales, Calculo de Acometidas de Acueducto,

Plano 1/1 de Diseño de Redes de Acueducto, Plano 1/1 de diseño de Redes de

Alcantarillado Residual y Plano 1/1 de Diseño de Redes de Alcantarillado Pluvial. Ver

Anexos Fuente: Consultoría Hidráulica y Urbanismo

Memorias de Cálculo de Diseño Conceptual de Redes Eléctricas- Plano de Diseño

Conceptual de Redes Serie 1.Ver Anexos Fuente : Consultoría NLC Ingeniería Ltda.


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2.4.4 Trazado y Características de la Malla Vehicular y Peatonal y su conexión con el entorno.

De acuerdo a la ubicación del Área Objeto del Plan Parcial entre la Carrera 31 y Calles 9 y10, son estas Vías de la Malla Intermedia y Local, las que actúan como articuladoras con el entorno y la ciudad, a través de la Avenida Ciudad de Quito.En cuanto a la circulación peatonal, el planteamiento del sobreancho del andén en las Carreras 31 y Calle 10, como Cesión Publica según el Decreto 621 de 2016, actúan como vías peatonales que articulan el predio con el entorno. 2.4.5 Subdivisión Predial La Propuesta del proyecto es plantear en el predio un área predial de 2.152,97 M2 , Ver Plano 1/2 Estructura del Plan Parcial- Propuesta Urbana, Cuadro de Áreas, Deslinde , Localización Proyecto Urbanístico. Fuente: Consultoría JFM

Imagen Plano 21 Subdivisión predial del Plan Parcial



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2.4.6. Organización Espacial de las Unidades de Actuación Urbanística En el Predio objeto del Plan Parcial, no existen Unidades de Actuación Urbanística, por cuanto el Promotor del Plan esta en proceso de adquisición de los Predios, los cuales se englobarán y serán de un único Propietario, con un solo Folio de Matricula Inmobiliaria, por tanto, para su desarrollo el predio no va a necesitar de gestión asociada. Por dicha circunstancia el predio objeto de la operación Urbanística se constituye en una unidad de Gestión Urbanística y será objeto de una única Licencia de Urbanismo. 2.4.7 Ubicación, Forma, Accesibilidad y Área de las Cesiones para Parques y Equipamientos. Debido a que las Normas Urbanísticas, para los sectores incorporados en la Modalidad de Redesarrollo , según el Artículo 33 del Capítulo V del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016 , son las contenidas en los Capítulos II y III, del Decreto citado, la Carga Urbanística planteada para el Plan Parcial, es el 20% del área original del predio como cesión publica obligatoria gratuita, en sobreanchos de anden sobre las vías de la malla vial Local e Intermedia de las Carrera 31 y Calle 10 y generación de una Plazoleta colindante al Puente Peatonal de la Estación Ricaurte de Transmilenio , con un Área de 540, 88 M2. Artículos 24 y 25 del Decreto Distrital 621 de 23 de diciembre de 2016. Ver Plano PP F-M3 Formulación Espacio Público Fuente: Consultoría JFM.

Imagen Plano 22 área para cesiones de espacio público



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2.4.8 Definición de Áreas Públicas y Privadas. La definición de las Áreas Públicas y Privadas, se encuentran en el Plano PP F-M1 Formulación Plano General de la Propuesta Urbana y en el Plano 1/2Estructura del Plan Parcial – Propuesta Urbana, Cuadro de Áreas, Localización Proyecto Urbanístico. Fuente Consultoría JFM 2.4.9 Zonificación de Usos y Aprovechamientos. El predio incluido en el ámbito geográfico del Plan Parcial de Renovación Urbana, en la modalidad de Redesarrollo, se encuentra configurado por un Área Predial, la cual tiene Uso de Vivienda VIS, debido a que en la Unidad de Planeamiento Zonal UPZ 108 Zona Industrial, el Área objeto del Plan Parcial, se encuentra localizado en el Sector Normativo de Usos 1 Industrial, Subsector de Usos II, en donde el uso de Vivienda es Complementario, sin cumplir con ninguna condición. Ver Plano PP F-M5 Formulación Usos y Aprovechamientos Fuente: Consultoría JFM

Imagen Plano 23 Zonificación de usos y aprovechamientos



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2.4.10 Localización de Áreas destinadas a VIS o VIP Dentro del ámbito del Área Útil del Plan Parcial de Renovación Urbana, se va a desarrollar el uso de Vivienda de Interés Social VIS. El Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016, no contempla la obligación del cumplimiento del desarrollo de Vivienda de Interés Prioritario. 2.4.11 Aspectos Volumétricos Generales La altura máxima permitida corresponde a la resultante de la aplicación de las normas urbanísticas contenidas en el Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016 y a las restricciones establecidas por la Unidad Administrativa de Aeronáutica Civil, para el área de Influencia del Aeropuerto EL Dorado. En todo caso, los predios localizados en las Manzanas con frente a las intersecciones de la Malla Vial Arterial delimitadas bajo la convención "A" en los planos No. 1, 2, 3, 4 y 5 que hacen parte integral del presente Decreto, tendrán una altura máxima de 126,00 metros y de treinta (30) pisos. Los demás predios localizados en las Manzanas restantes tendrán una altura máxima 84,00 metros y de veinte (20) pisos. La altura máxima se contabiliza desde el nivel del terreno, placa superior del sótano o semisótano, según el caso, e incluye todos los pisos no habitables y habitables en plataforma v edificaciones. Los elementos de remate sobre cubierta: de las chimeneas, ductos, tanques de agua, los cerramientos y antepechos de cubierta, la última parada y el remate de la escalera, el sobre recorrido del ascensor, el cuarto de máquinas del ascensor, la altura de la última parada del ascensor y el hall de cubierta, así como el cerramiento de la cubierta, no serán contabilizados dentro de la altura máxima ni dentro del índice de construcción, ni para el cálculo de aislamientos y patios. Cualquier elemento de remate diferente a los mencionados en el presente inciso, será contabilizado dentro del índice de construcción, dentro de la altura máxima permitida y dentro de la altura base de cálculo para determinar las dimensiones de aislamientos y patios exigidas. Parágrafo 1. Los pisos no habitables serán contabilizados dentro de la altura máxima y no se contabilizan dentro del índice de construcción. Cuando se plantee un único piso no habitable, no se contabiliza para el cálculo de aislamientos. Cuando se planteen dos o más pisos no habitables, se excluirá sólo uno de ellos para contabilizar la altura de cálculo de aislamientos, siempre que el piso no habitable que se pretenda excluir esté planteado en niveles inferiores a los pisos que contienen unidades residenciales. De lo contrario, contabilizará dentro de la altura para el cálculo de aislamientos. Parágrafo 2. La altura libre entre afinado inferior y superior del primer piso o nivel de acceso peatonal será como mínimo de 4,00 metros y en los demás pisos, semisótano v sótanos la altura libre entre afinado inferior y superior será como mínimo de 2 40 metros.


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Parágrafo 3. Todas las variaciones volumétricas como áreas bajo cubierta inclinada, altillos mansardas y mezzanines, hacen parte de las áreas construidas incluidas en el índice de construcción y se contabilizarán como piso. “Parágrafo 4. Cuando la acción o actuación urbanística contemple la totalidad de los predios de una manzana, la cual no tenga la convención “A” en los planos que hacen parte integral del presente Decreto, la altura máxima permitida equivale a ciento cinco (105,00) metros y a veinticinco (25) pisos”. Antejardines. La exigencia de antejardines se determina según la dimensión frente sobre las vías de la malla vial local e intermedia, así: 1. Cuando el provecto incluya la totalidad del costado de manzana, no se exige sobre ese costado de manzana. 2. Cuando se contemple parcialmente el costado de manzana se deben prever los siguientes empates de antejardines: a. En predios que colinden lateralmente con edificaciones permanentes existentes que tengan exigencia de antejardín, se debe prever empate en planta con la dimensión del antejardín existente del predio colindante en una longitud de fachada no menor a dos (2) metros ni mayor a cinco (5) metros, a partir de la cual se podrá paramentar la construcción con el lindero resultante del predio o predios objeto del licenciamiento o proponer voladizo según las condiciones establecidas en el presente decreto. Cuando las edificaciones permanentes no tengan antejardín, no se exige empate alguno, ni antejardín. (Ver Anexo Gráfico 7): b. En predios que colinden lateralmente con predios no edificados o que contengan edificaciones no permanentes, no se debe prever empate con la dimensión del antejardín exigido. Parágrafo 1. Cuando se proponga la construcción retrocedida del paramento de construcción normativo, el espacio libre generado entre el lindero resultante o paramento de construcción normativo y el paramento de construcción propuesto, en el nivel de acceso peatonal frente al espacio público, debe ser tratado en material dura, continuo con un diseño unificado con el andén, sin obstáculos ni desniveles para el peatón con respecto al nivel del andén, en un mínimo del 50% del área, sobre la cual se permite arborización. El área restante podrá ser empradizada, arborizada y/o con un tratamiento paisajístico. No se permite el cerramiento de estas áreas, ni de los antejardines. Parágrafo 2. Sobre el frente de las Avenidas Carrera 30 y Calle 80, no se exige antejardín. Parágrafo 3. El empate establecido en el numeral 2, literal a) no se permite cuando por el cumplimiento de las cargas urbanísticas establecidas en el Título III del presente Decreto, no sea posible generarlo. (Ver Anexo Gráfico 7 - Caso 4).


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Aislamientos y empates contra predios vecinos. No se exigen aislamientos laterales y posteriores entre predios englobados. Las edificaciones propuestas en los predios englobados se deben aislar contra los predios colindantes, cumpliendo con las siguientes condiciones: 1. Aislamientos Laterales: a) Contra predios no edificados o que contengan edificaciones no permanentes, se debe prever el aislamiento a partir de una altura de 11,50 metros. Por lo anterior, se debe plantear una edificación contra dicho lindero a una altura de 11,50 metros desde el nivel del terreno, por lo menos 6 metros en planta desde el lindero resultante contra el espacio público hacia el interior de la edificación y mínimo 3 metros de frente sobre la fachada frente al espacio público. En caso de plantear semisótano y/o sótano, estos deben estar contenidos dentro de los 11,50 metros anteriores. Cuando se opte por cerrar las áreas libres generadas sobre el volumen adosado al lindero colindante, de conformidad con lo establecido en el numeral 3 del artículo 21 del presente Decreto, este cerramiento no estará contenido dentro de los 1 1,50 metros. (Ver Anexo Gráfico 8). b) Contra predios que contengan edificaciones permanentes adosadas contra el lindero lateral del predio colindante, se debe prever empate estricto en altura y en planta con la edificación permanente en el plano de fachada contra la vía pública, por lo menos 6 metros en planta desde el lindero resultante propuesto contra el espacio público hacia el interior de la edificación y mínimo 3 metros de frente sobre la fachada frente al espacio público. A partir del empate se debe prever el aislamiento lateral contra toda la fachada lateral de la edificación colindante. Con el fin de evitar servidumbre de vista contra los predios vecinos, sobre la cubierta del volumen adosado al lindero colindante, cuando esta sea utilizada, se debe plantear un cerramiento del predio de máximo 1,90 metros de altura, el cual no está contenido dentro del empate volumétrico. (Ver Anexo Gráfico 9). c) Contra predios que contengan edificaciones permanentes que se encuentren aisladas del lindero colindante desde el nivel del terreno, se debe prever el aislamiento lateral en toda la fachada lateral de la edificación desde el nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano. Se permite cerramiento contra predios vecinos de 2,50 metros. (Ver Anexo Gráfico 10) 2. Aislamientos Posteriores: d) Los aislamientos posteriores se deben prever a partir del nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano. Cuando se plantee plataforma, el aislamiento posterior se podrá plantear de conformidad con la altura de la plataforma, siempre y cuando la edificación o edificaciones propuestas sobre esta se retrocedan lo correspondiente a la


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dimensión del aislamiento posterior, de conformidad con la altura total propuesta desde el nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano. e) Los aislamientos posteriores correspondientes al predio resultante del englobe, se deben mantener contra los predios colindantes. (Ver Anexo Gráfico 11) f) Los englobes de predios medianeros deben prever un aislamiento contra los aislamientos posteriores de los predios vecinos, con un ancho igual al aislamiento posterior existente del predio vecino y fondo equivalente a la dimensión del aislamiento exigido para la edificación propuesta por encima del empate volumétrico. Contra patios existentes en los predios vecinos, diferentes a los aislamientos posteriores, no se debe prever aislamiento. (Ver Anexo Gráfico 12). 3. Las dimensiones de los aislamientos laterales y posteriores, según la altura propuesta en pisos, son las siguientes:

No. de Pisos

Propuesto en la totalidad de la edificación

Dimensión única en la totalidad de la

fachada

Aislamiento

Lateral

Aislamiento Posterior (m)

1 a 3

3.00

3.00

4 a 6

4.00

5.00

7 a 9

6.00

6.50

10 a 12

8.50

9.00

13 0 más

11.00

1 1.50

“Parágrafo 1. La altura se contabiliza desde el nivel del terreno, placa superior del sótano o semisótano, placa superior de la plataforma, desde el empate volumétrico establecido en el literal b del numeral 1 del presente artículo o desde el volumen construido de 11,50 metros de altura adosado al lindero colindante, según el caso. Para determinar el número de pisos de la edificación para establecer el aislamiento exigido, se contabiliza en la altura por cada cuatro metros con veinte centímetros (4,20 metros) un piso. Si resulta en la altura de la edificación fracción igual o mayor a un metro con cincuenta centímetros (1,50 metros), dicha fracción contabiliza como piso. (Ver Anexo Gráfico 13)”. Parágrafo 2. Los empates volumétricos que se deban plantear contra edificaciones permanentes en los predios colindantes sobre el frente de las vías públicas se deben realizar a partir del lindero resultante del predio generado por el cumplimiento de las


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obligaciones urbanísticas establecidas en el artículo 25 0 del presente Decreto. (Ver Anexo Gráfico 14) Aislamientos y Empates entre Edificaciones. Cuando en un mismo proyecto se propongan dos o más edificaciones aisladas, deben cumplirse las siguientes condiciones: 1. Contra el espacio público, en el nivel del acceso peatonal, se debe generar una plataforma continua de mínimo un (1) piso de altura y mínimo seis (6) metros de fondo en planta, contados a partir del paramento de construcción propuesto hacia el interior. La presente condición se debe cumplir inclusive si se plantea una sola edificación. La plataforma se debe aislar o empatar contra predios vecinos y contra el espacio público, de conformidad con lo establecido en los artículos 11º, 12º y 140 del presente Decreto. (Ver Anexo Gráfico 1 5) 2. Las edificaciones que se propongan sobre la plataforma o a nivel del terreno o placa superior del semisótano o sótano, deben estar aisladas entre sí en una dimensión como mínimo equivalente a 1/3 de la altura en metros propuesta. en todo caso no menor a 5 metros. Cuando las edificaciones presenten alturas diferentes, el aislamiento será calculado sobre el promedio de las alturas propuestas. La altura para el cálculo del aislamiento se debe contabilizar con la mayor dimensión presentada de la edificación desde la placa superior de la plataforma o del nivel del terreno o placa superior del semisótano o sótano. (Ver Anexo Gráfico 16) 3. Se permiten conexiones peatonales aéreas entre las edificaciones en hasta dos (2) pisos diferentes que no excedan 5,00 metros de ancho en planta, las cuales en ningún caso pueden estar proyectadas sobre los aislamientos laterales y posteriores establecidos en el artículo 12 del presente Decreto. En caso de proponer dos conexiones peatonales aéreas en el mismo piso, estas deben estar aisladas como mínimo por una distancia equivalente o mayor a 1/2 de la longitud de la fachada que tenga menor longitud entre las fachadas enfrentadas de las edificaciones que estén conectadas, y en todo caso no menor de 5 metros. (Ver Anexo Gráfico 17) 4. Las edificaciones que se planteen sobre la plataforma no podrán tener una fachada mayor a 50 metros de ancho sobre el frente a la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito), sobre [a Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín) o demás vías de la malla vial arterial. En estos casos, las fachadas de las edificaciones sobre vías de la malla vial arterial se regirán por las siguientes disposiciones: i. Cuando se proponga una edificación con una fachada (proyección en planta de todos sus puntos sobre el lindero resultante sobre cada frente de las vías mencionadas) mayor a 50 metros, se deberá generar un retroceso de fachada como máximo a partir de los primeros 50 metros, en una distancia igual o mayor a 1/3 del fondo total de la edificación, tomados desde el paramento de construcción propuesto del plano de fachada inicial


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ii. El retroceso debe generar como mínimo un vacío rectangular o cuadrado no construido desde el nivel superior de la plataforma o sótano o semisótano según el caso, cuyo lado mínimo sea igual o mayor a 1/3 del fondo total de la edificación. La presente condición (incisos i y ii) aplica inclusive a los proyectos propuestos en manzanas que se encuentren separadas de las vías mencionadas por espacio público. No aplica para la plataforma. (Ver Anexo Gráfico 18) Parágrafo. El paramento de construcción propuesto no tiene que ser continuo, por lo cual se pueden generar retrocesos diferenciados en la volumetría propuesta. En estos casos, se debe cumplir, para cada sección del paramento, lo establecido en el numeral primero de este artículo. Aislamientos contra predios separados por espacio público. Los aislamientos contra predios separados por espacio público se deben plantear de alguna de las dos formas en cada fachada: 1. Un único aislamiento por fachada: Se debe plantear un único aislamiento mínimo equivalente a 1/4 de la altura total propuesta en la fachada contada desde el nivel del terreno, todos los puntos de la fachada, incluidos los voladizos, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, deben cumplir con el aislamiento, según cada uno de los siguientes escenarios: a) Contra predios que no hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacio público, el aislamiento se debe prever desde los linderos de dichos predios. b) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho igual o mayor a 7 metros, el aislamiento se debe prever desde la proyección de 5 metros contados desde el sardinel existente de la manzana contigua hacia el interior de los predios separados por espacio público. c) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho menor a 7 metros, el aislamiento se debe prever desde la proyección de 8,50 metros contados desde el eje de la calzada vehicular existente hacia el interior de los predios separados por espacio público. d) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacios públicos diferentes a vías vehiculares intermedia o locales, el aislamiento se debe prever desde los linderos de dichos predios. 2. Dos aislamientos por fachada: Se debe plantear un primer retroceso en fachada a partir de una altura equivalente a 2.5 veces el ancho del espacio público que separa los predios y a partir del punto más alto de la edificación sobre ese primer plano de fachada, cuando


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se proponga voladizo, corresponde al plano de fachada generado por el voladizo. A partir de la altura alcanzada en el primer plano de fachada se debe plantear un segundo retroceso mínimo de 1/5 de la altura necesaria restante para alcanzar la altura total de la edificación según el cumplimiento de los demás aislamientos. El primer retroceso se debe plantear según cada uno de los siguientes escenarios (Ver Anexo Gráfico 19): a) Contra los linderos de predios que no hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacio público, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. b) Contra los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho igual o mayor a 7 metros, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y la proyección de 5 metros contados desde el sardinel existente de la manzana contigua hacia el interior de los predios separados por espacio público. c) Contra los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho menor a 7 metros, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y la proyección de 8,50 metros contados desde el eje de la calzada vehicular existente hacia el interior de los predios separador por espacio público. d) Contra los linderos de los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacios públicos diferentes a vías vehiculares e intermedias, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. Parágrafo. Contra predios separados por la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito), la Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín) y demás vías de la malla vial arterial no se exige aislamiento”.


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Nota: Los Anexos-Grafico referidos en los Aspectos Volumétricos Generales, son los contenidos en el Decreto 621 del 23 de Diciembre de 2016. 2.4.12 Plano General de la Propuesta Urbana o Planteamiento Urbanístico El Plano General de la Propuesta Urbana o Planteamiento Urbanístico, se encuentra en los Planos Normativos de la Formulación Cartografía escala 1:500 Y 1:750 PP F-M1Plano General de la Propuesta Urbana, PP F-M2 Formulación Red Vial y Perfiles Viales, PP F-M3 Formulación Espacio Público, PP F-M4 Formulación Asignación de Cargas Urbanísticas, PP F-M5 Formulación Usos y Aprovechamientos, PP F-M6 Formulación Unidad de Gestión, PP F-M7 Formulación Etapas de Desarrollo Previstas , PP F-M8 Formulación Esquema de Red de Alcantarillado Sanitario, PP F-M9 Esquema de Red de Alcantarillado Pluvial, PP F-M10 Formulación Esquema de Red Hidráulica, PP F-M11 Esquema de Red de Gas Natural, PP F-M12 Esquema de Red Eléctrica,PP F-M13 Formulación Área Generadora del Efecto Plusvalía y en los Planos de la Formulación del Decreto de Adopción del Plan Parcial , Plano 1/2 Estructura del Plan Parcial- Propuesta Urbana , Cuadro de Áreas , Localización del Proyecto Urbanístico; Plano 2/2 Estructura del Plan Parcial- Trazado de Redes de Servicios Públicos, Unidad de Gestión, Etapas de Desarrollo , Asignación de Cargas Urbanísticas. Fuente: Consultoría JFM .

Imagen Plano 24 Plano general de la propuesta urbana Fuente: Consultoría JFM


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2.4.13 Movilidad-Estudio de Demanda y Atención de Usuarios Se anexa un Documento del estudio de Demanda y Atención de Usuarios. 2.4.14 Concepto Ambiental Se anexa un (1) Documento del Componente Ambiental Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin.. 2.4.15 Diagnostico y Propuesta de la Estrategia de Gestión Social, en la cual se identifiquen escenarios que contemplen la Participación de los Propietarios de Suelo dentro del Proyecto.

Diagnóstico de las Características Poblacionales, Sociales y Económicas de los Habitantes

El Diagnóstico del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo Bodegas del Rhin, se estructura con la Adopción del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016” Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Público Masivo Transmilenio ,se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones” en unos predios de propiedad de Bodegas del Rhin , Bancóldex y Codensa S.A. ESP, los cuales otorgan Poder Especial , Amplio y Suficiente a Mauricio Entrena Mutis , Representante Legal de KUMAN SAS, para actuar en calidad de Promotor del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, predios localizados en la KR 31 con Cl 10 Lotes 012, 013, 014 , 015 y 020. Las Actividades que se desarrollan en el predio actualmente son de carácter, Industrial y una Infraestructura de Servicios que es la Subestación de Codensa. El carácter de este uso genera unas características poblacionales, representados en diferentes grupos socioeconómicos que van desde estrato 2 al 5, de acuerdo a las actividades que desarrollan en el uso mencionado .

La población debido al carácter y las actividades que se desarrollan en los predios es una población flotante.

Objetivos Específicos: Dentro del marco de las Políticas de la Renovación Urbana, la cual es, propiciar un reordenamiento de la estructura urbana de zonas estratégicamente ubicadas de la ciudad que han perdido funcionalidad , calidad habitacional, presentan deterioro de sus actividades, o en las que se ha degradado el espacio libre o el espacio edificado; zonas del suelo urbano que por procesos de deterioro urbanístico y social se encuentran abandonadas y con un aprovechamiento muy bajo con relación con su potencial asociado a su ubicación dentro de la Ciudad .

Que el Artículo 98 del Decreto Distrital 319 de 2006, Plan Maestro de Movilidad, establece que el Departamento Administrativo de Planeación, hoy Secretaria de


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Planeación Distrital, presentara proyecto de Decreto para determinarlas manzanas de borde anexas a la infraestructura de transporte que serán consideradas de Renovación Urbana.

Que, según el Capítulo V, Articulo 33 del Decreto 621 de 23 de diciembre de 2016, “Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones” Planes Parciales de Renovación Urbana. Las Zonas Industriales incorporadas al tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto, deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del artículo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del presente Decreto se deben tener en cuenta dentro de la formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito del presente Decreto.

El Promotor del Plan Parcial de Renovación Urbana, consiente del potencial que posee el predio, por su ubicación estratégica sobre un eje de la Infraestructura de Transporte Masivo de la Ciudad, condición dada por la expedición del Decreto Distrital 621 de 2016, el cual permite el desarrollo del uso de vivienda como uso complementario en el Sector de Usos 1 Industrial, Subsector II de la UPZ 108 Zona Industrial , pretende el desarrollo de un Proyecto de Vivienda de Interés Social de 396 Viviendas y un comercio a nivel vecinal, dando respuesta a la iniciativa de la Administración Distrital de incentivar la mezcla de usos en dichos sectores de la ciudad, aportando unas mejores condiciones ambientales y paisajísticas.

Metas: El logro de este objetivo específico, se consolida a través de la Formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo, amparado en la Expedición del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016 “Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Masivo Transmilenio, , se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones”..

Estrategias: Partiendo del anterior diagnóstico y teniendo presente los objetivos específicos, se plantean estrategias de Gestión Social que buscan la permanencia de los actores y actividades presentes en la Zona del Plan Parcial. Como respuesta a los puntos estipulados en el Artículo 25 del Decreto Distrital 080 de 2016 , se plantean las siguientes estrategias específicas:

Prever las Áreas Requeridas para la permanencia de las Actividades Económicas y Sociales, acordes con los objetivos del Plan en el ámbito del mismo: El Promotor del Plan Parcial prevé la adquisición de los predios de Bodegas del Rhin y de la Subestación de Codensa, negociaciones que se encuentran muy


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adelantadas. Razón por la cual las actividades económicas desarrolladas en dichos predios se trasladan a otro sitio.

Gestionar enlace con Programas Distritales, Sociales y Económicos que atiendan las principales necesidades de los habitantes y actividades a permanecer. Las actividades económicas actuales se van a trasladar, razón por la cual no se requiere la gestión a ningún Programa de atención Social o Económico a cargo del Distrito Capital.

Proponer Estrategias para la sostenibilidad Financiera de las Copropiedades tales como el aprovechamiento Económico de las Áreas Comunes. El Promotor del Plan Parcial, se encargará de la sostenibilidad Financiera. El aprovechamiento económico de las futuras áreas comunes de la copropiedad que se constituya como producto del desarrollo Urbanístico y Arquitectónico del Proyecto, será potestativo del ente jurídico que se constituya.

Definir las condiciones para la Mitigación de los Impactos Económicos que puede generar el Proyecto sobre los habitantes del ámbito durante las Etapas de ejecución del Plan Parcial, tales como arrendamientos temporales, viviendas transitorias, ayudas monetarias, entre otros. En el Área de planificación del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, no se identifican moradores. Debido a que la Actividad que actualmente se desarrolla, se va a trasladar de ubicación, es la razón por la cual no existen condiciones para la mitigación Impactos Económicos.

Implementar los Mecanismos de Comunicación que permita el desarrollo de canales permanentes de interlocución entre el Formulador y los Habitantes del ámbito del Plan Parcial a lo largo de las etapas del Proyecto. Las condiciones de comunicación entre el Promotor y el Propietario (s) de los Inmuebles incluidos en el ámbito del Plan Parcial, la cual para el caso se definirá como Promotor-Propietario, en virtud de las negociaciones adelantadas, facilitará la toma de decisiones y comunicación en las diversas Etapas del Proyecto.

Incorporar los Estímulos e Incentivos a Propietarios y Moradores que permitan facilitar procesos de Concertación, Integración Inmobiliaria u otros mecanismos de gestión, dando aplicación a las disposiciones contenidas en el decreto Distrital 448 de 2014 y demás disposiciones que lo adicionen,

modifiquen o complementen. Debido a las razones anteriormente citadas, los estímulos e incentivos a Propietarios y Moradores no son aplicables en el caso del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin .

2.4.16 Diagnostico de la situación Jurídica de los Predios, Propuesta de Saneamiento de titulación y diseño de Estrategias para su inclusión en la Implementación del Plan Parcial de Renovación Urbana. Se anexa el Estudio de Títulos de la Firma SMR Abogados S.A.S., de los Inmuebles identificados con las Matrículas inmobiliarias 50C-507571, 50C-507572, 50C-507573 y 50C-647374 de la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro. Ver Anexos del DTS.


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Concluida la negociación de los Predios por parte del Promotor del Plan Parcial, se procederá a efectuar el englobe de los Predios con las Certificaciones de Cabida y Linderos expedidas por la UAECD y posteriormente la incorporación del plano Topográfico que soporte dicho englobe.

2.5 CUANTIFICACION 2.5.1 Cuantificación General de la Edificabilidad Total, según Uso y Destino

El Plan Parcial se propone como un proyecto de vivienda de interés social (VIS) con áreas de comercio local en primer piso. El área total construida en vivienda es de 21.669 M2, los cuales incluyen, además del área construida en vivienda, servicios comunales, parqueaderos, puntos fijos, circulaciones etc. El número total de unidades de vivienda proyectadas es de 396, con un área promedio de 37,09 M2 por unidad. Por su parte, el área de comercio local total construida equivale a 1.500 M2 e incluye, el área efectiva en comercio, puntos fijos y áreas de circulación en primer piso.

USO

ÁREA CONST. M2

ÁREA VENDIBLE

U-GEST 1 TOT. PLAN PARCIAL U-GEST 1 TOT. PLAN PARCIAL

VIV. (VIS)

21.669,00 21.669,00 14.688,00 14.688,00

COM. 1.500,00 1.500,00 495,00 495,00

TOT. M2

23.169,00

15.183

El área efectiva para cálculo del índice de construcción se calcula de acuerdo con la definición del Área de cálculo para el índice de construcción, artículo 2 “Definiciones” del Decreto 621 de 2016. De acuerdo con esto, se obtiene que el área efectiva en vivienda y comercio, válida para el cálculo del Índice de Construcción total del proyecto es de 15.183 M2.

2.5.2 Cuantificación Financiera de la Intervención

La Cuantificación Financiera de la intervención se estima en $ 801.100.558,10. Los costos detallados de los valores estimados para las Cargas Locales se describen en las pestañas: Costos Urbanismo y Costos Indirectos del Reparto PPRU Bodegas del Rhin-Cuadro en Excel, que detalla el ejercicio de Reparto de Cargas y Beneficios, para el Plan Parcial.


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55

CONCEPTO

ÁREA PPRU

ÁREA U-GES 1

COSTO M2 CONSTRUCCIÓN

TOTAL CARGA PPRU / UG

M2 M2 COP COP

CESIÓN DE ESPACIO PÚBLICO (sobre ancho de anden y plazoleta)

542,82 542,82 $ 140.358,21 $ 76.189.243,37

REDES DE ACUEDUCTO - - - $ 93.487.169,89

REDES ALCANTARILLADO PLUVIAL

- - - $ 19.479.804,31

REDES ALCANTARILLADO SANITARIO

- - - $ 17.569.705,34

REDES DE ENERGÍA - - - $ 51.898.627,00

CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE SUELO ÚTIL PARA VIP.

(El Decreto 621 de 2016, modificado por el Decreto 595 de 2017, no hace exigible el pago

de obligación VIP para proyectos de renovación urbana)

$ 0,00

COSTOS DE PERSONAL, ADMINISTRATIVOS, UTILIDADES E IMPREVISTOS

- - - $ 65.790.608,19

COSTOS INDIRECTOS - FORMULACIÓN DEL PLAN PARCIAL (Estudios de topografía, suelos, diseño arquitectónico, hidráulico y sanitario, eléctrico, ambiental, formulación y adopción del PP)

- - - $ 476.685.400,00

TOTAL, COSTOS CARGAS LOCALES

$ 801.100.558,10

2.6 ESTRATEGIA DE GESTION Y FINANCIACION 2.6.1 Estrategia de Gestión

En cumplimiento de lo ordenado en el numeral 1.3 del Artículo 7 del Decreto Nacional

2181 de 2006, a continuación, se presenta la estrategia de gestión y financiación del Plan

Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo Bodegas del Rhin

Tomando en consideración lo dispuesto en el Articulo 2.2.4.1.6.1.2 del Decreto Nacional

1077 de 2015 Unidades de Gestión (Artículo 19 del Decreto Nacional 2181 de 2006) el

desarrollo del Plan Parcial se lleva a cabo a través de una unidad de Gestión Urbanística

U GES 1 que corresponden a los inmuebles ubicados en la Calle 10 No 30-43, 30-69 y

30-73 de Propiedad de Bodegas del Rhin, Carrera 31 No 9-38 /46 de Propiedad de


BODEGAS DEL RHIN

56

Bancoldex y Carrera 31 No 9-60 de Propiedad de Codensa S.A. ESP, cuyo Promotor es

KUMAN S.A.S; el cual representa la totalidad del Plan Parcial.

La Unidad de Gestión que constituye el Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin” , será urbanizada y construida como una unidad de planeamiento. En consecuencia, para efectos del desarrollo de esta unidad de gestión, el respectivo Propietario - Promotor podrá solicitar una única licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto general, en los términos del artículo 2.2.6.1.2.4.2 “ Vigencia de las Licencias en Urbanizaciones por Etapas y Proyecto Urbanístico General “Decreto Nacional 1077 / 2015 (Artículo 48 del Decreto Nacional 1469 de 2010), o la norma que la modifique, complemente o derogue, sin que se requiera previamente adelantar el procedimiento administrativo al que se refiere el capítulo VI del Decreto Nacional 2181 de 2006.

2.6.2 Estrategia de Financiación

Tomando en consideración que el presente Plan Parcial de Renovación Urbana será desarrollado a través de Una (1) Unidad de Gestión, se deberá definir la estrategia que se plantearán para efectos de lograr la financiación requerida para su ejecución. No obstante, para efectos de financiar su ejecución, además de los aportes en dinero que podrán realizar los propietarios, se podrá acudir a la vinculación de inversionistas y/o a la obtención de créditos, con el propósito de obtener los recursos económicos necesarios para atender las cargas generales y locales que deban asumir de conformidad con el reparto equitativo de cargas y beneficios realizado en el presente caso, según lo dispuesto en el Decretos Distritales 190 de 2004 y 621 de 2016 , así como los demás costos requeridos para la ejecución del proyecto respectivo. De igual manera, y de conformidad con lo preceptuado por el artículo 38 del Decreto Distrital 190 de 2004, las entidades públicas deben asumir la financiación de las cargas generales que, de acuerdo con el reparto de cargas y beneficios, no deban ser asumidas por los propietarios de la unidad de gestión.

CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL DE RENOVACION URBANA

BODEGAS DEL RHIN

FASES

UG

No. DE VIVIENDAS TOTAL, DE

VIVIENDAS PERIODO DE EJECUCIÓN

VIP VIS

1 1 396 396 2019-2021

Este cronograma es de carácter indicativo y dependerá de las condiciones del mercado en el desarrollo del proyecto.


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57

2.7 IDENTIFICACION DE AREAS GENERADORAS DE PLUSVALIA

De acuerdo a lo estipulado en el Artículo 34 del Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016 . Plusvalía. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 73 y siguientes de la Ley 388 de 1997, los artículos 432 a 435 del Decreto Distrital 190 de 2004 y en el Decreto Distrital 020 de 2011 son hechos generadores del efecto plusvalía para el ámbito de aplicación de este Decreto, la modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo en los sectores en los cuales la ficha reglamentaria no les haya asignado usos, o cuando en una manzana se presente más de un sector y/o subsector de uso y que se cumpla con lo establecido en los artículos 5° y/o 6° del presente Decreto. No se configura el hecho generador de plusvalía por la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, pues no hay un aumento del índice de construcción básico que se puede desarrollar en el área objeto de intervención, al corresponder al existente en las Unidades de Planeamiento Zonal y demás reglamentación aplicables antes de la expedición del presente Decreto”. Mediante el Decreto Distrital 317 de 2011, por el cual se actualiza la Reglamentación de las UPZ No 108 Zona Industrial y No 111Puente Aranda, ubicadas en la Localidad de Puente Aranda el Índice Básico de Edificabilidad para el Sector Normativo 1 Subsector de Edificabilidad B, en donde se encuentra localizado el Área Objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana es 3.0. Razón por la cual mediante Resolución UAECD 1670 del 5 de diciembre de 2013, se liquidó el efecto Plusvalía para los Predios con Folios de Matricula Nos 50C-507571, 50C-507572, 50C-7573 y 50C-647374, por un valor de $ 220.861.000,00 de los cuales se adjuntan los Recibos de Pago en Anexos. La Edificabilidad Adicional para llegar al Índice Máximo de 5,63, va contra las Cargas Adicionales que es lo que se paga como Aporte Voluntario Total por Edificabilidad Adicional $ 526.495.746,00.

2.8 DETERMINACION PRODUCTO INMOBILIARIO TIPO

El Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016, no considero Producto inmobiliario Tipo para Renovación Urbana. Sin embargo, en el Articulo 15 Habitabilidad Numeral 1 del mismo Decreto dice que el área mínima de la Vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas por quince (15) metros cuadrados.

2.9 ESTIMATIVOS DE POBLACION Y CALCULO DE CESIONES DE AREAS VERDES REQUERIDAS.

El Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016, no contemplo estimativos de Población ni calculo de Cesiones de Áreas Verdes Requeridas, para los Planes Parciales de Renovación Urbana.

2.10 ZONAS VERDES PROPUESTAS PLAN PARCIAL, SEGÚN ESTANDAR DE 4M2 POR HABITANTE.


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El Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016, no contemplo Zonas Verdes para el Plan Parcial, según estándar de 4M2 por habitante.

2.11 PROYECTO DE DELIMITACION DE LA UNIDAD DE GESTION URBANISTICA

El desarrollo del Plan Parcial de Renovación Urbana se lleva a cabo a través de una

Unidad de Gestión Urbanística que corresponden a los inmuebles ubicados en la Calle 10

No 30-43, 30-69 y 30-73 de Propiedad de Bodegas del Rhin, Carrera 31 No 9-38 /46 de

Propiedad de Leasing Bancoldex S.A. y Carrera 31 No 9-60 de Propiedad de Codensa

S.A. ESP; Lo anterior tomando en consideración lo dispuesto en el Articulo 2.2.4.1.6.1.2

del Decreto Nacional 1077 de 2015 Unidades de Gestion ( Artículo 19 del Decreto

Nacional 2181 de 2006), el desarrollo del Plan Parcial, se lleva a cabo a través de la

unidad de gestión urbanística planteada , la cual representa la totalidad del ámbito del

Plan Parcial.

Unidades de Gestión y Etapas para el Desarrollo del Plan Parcial. El presente plan parcial se desarrollará en una (1) unidad de gestión, tal como se encuentran identificadas en el plano Estructura del Plan Parcial No. 2/2 “Asignación de Cargas Urbanísticas, Unidades de Gestión Urbanística, Etapas de Desarrollo Previstas, que hace parte del presente decreto, así:

Imagen Plano 25 Plano de la unidad de gestión



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Imagen Plano 26 Plano de la etapa de desarrollo


CUADRO GENERAL DE ÁREAS PLAN PARCIAL BODEGAS DEL RHIN

N° ÍTEM

U - GES 1 TOTAL PLAN

PARCIAL Participación

por área

ÁREA (M2) ÁREA (M2) %

1 ÁREA DE PREDIOS Y LINDERO ORIGINAL (ÁREA BRUTA)

2.695,79 2.695,79 100%

2

ÁREA PÚBLICA EXISTENTE (Infraestructura para el sistema vial principal y de transporte, redes primarias de servicios públicos domiciliarios y áreas de conservación y protección de los recursos naturales y paisajísticos)

0,00 0,00 0,00%

3 ÁREA DE TERRENO (ÁREA NETA URBANIZABLE) 2.695,79 2.695,79 100,00%


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60


4 ÁREA A CEDER POR OBLIGACIONES URBANÍSTICAS * (Dec. 621/2016 y Dec. 595/2016)

542,82 542,82 20,14%

4.1 CARGAS URBANÍSTICAS DE ESPACIOS PÚBLICOS PEATONALES

540,88 540,88

4.1.1 Cesión para sobre ancho de anden y plazoleta 540,88 540,88

4.2 CESIÓN PÚBLICAS DE VÍAS LOCALES E INTERMEDIAS (Art. 26 Dcto. 621/2016 - Dcto 595/2017)

1,94 1,94

4.2.1 Cesión Vehicular Calle 10 con 8C 1,94 1,94

5 ÁREA ÚTIL DEL PROYECTO (Área de predio y lindero resultante)

2.152,97 2.152,97 79,86%

Para la expedición de las licencias de urbanización, el urbanizador garantizará las cesiones de suelo y la financiación de las obras correspondientes a los elementos constitutivos del espacio público, de acuerdo con las obligaciones definidas en el presente decreto y la normativa vigente sobre la materia. Las licencias que se expidan en desarrollo de las autorizaciones contenidas en el presente Plan Parcial incluirán los compromisos resultantes del reparto equitativo de cargas y beneficios, de conformidad con las normas legales y reglamentarias que rigen la materia.

Condiciones para el desarrollo de las Unidades de Gestión Urbanística. El Desarrollo de las unidades de gestión urbanística del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, deberá adelantarse de acuerdo con las siguientes condiciones:

Para el desarrollo de cada unidad se deberá obtener una única Licencia de Urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en los términos del artículo 42 del Decreto Nacional 564 de 2006 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya.

Para la entrega anticipada de cesiones deberá darse cumplimiento a lo establecido por el artículo 53 del Decreto Nacional 564 de 2006 o la norma que lo modifique o sustituya, así como a las instrucciones que imparta sobre el particular la Secretaría


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Distrital de Planeación (SDP) y/o el Departamento Administrativo de Defensoría del Espacio Público (DADEP), en los asuntos de competencia de cada una de esas entidades.


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2.12 PROPUESTA DE TRAZADO DE REDES DE SERVICIOS PUBLICOS – VER PLANOS 2/2 ESTRUCTURA DEL PLAN PARCIAL, TRAZADO DE REDES DE SERVICIOS PUBLICOS, PLANOS DE LA FORMULACION PP F-M8/M-9/M-10/M-11/ M-12


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Imagen Plano 27 Plano de la propuesta de red de alcantarillado sanitario



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Imagen Plano 28 Plano de la propuesta de red de alcantarillado pluvial



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65

Imagen Plano 29 Plano de la propuesta de red hidráulica



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66

Imagen Plano 30 Plano de la propuesta de red de gas natural



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Imagen Plano 31 Plano de la propuesta de red eléctrica Fuente: Consultoría JFM


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2.13 Propuesta de Reparto de Cargas y Beneficios.

2.13.1. Consideraciones Previas

El artículo 31 del Decreto Distrital 190 de 2004 define los planes parciales como instrumentos que "articulan de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando condiciones técnicas, jurídicas. económico -financieras v de diseño urbanístico que permiten generación los soportes necesarios para usos o transformación de espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de habitabilidad y de protección de la Estructura Ecológica Principal, de conformidad con las previsiones y políticas del Plan de Ordenamiento Territorial (..). Así mismo, el artículo 98 del Decreto Distrital 319 de 2006 —Plan Maestro de Movilidad, estableció que el Departamento Administrativo de Planeación, hoy Secretaría Distrital de Planeación, debía presentar proyecto de Decreto para determinar las manzanas de borde anexas a las infraestructuras de transporte, las cuales serían consideradas ejes de renovación urbana. De acuerdo con esto, la Secretaría Distrital de adelantó un estudio técnico para identificar las condiciones urbanísticas de los predios que conforman ejes del sistema de transporte masivo Transmilenio. En este sentido, la Administración Distrital expidió el Decreto 621 de 2016, el cual incorpora áreas sobre la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito) y la Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín), al Tratamiento Urbanístico de Renovación Urbana. En aplicación de esta normativa, el artículo 33º del mencionado decreto define que “Las Zonas Industriales incorporadas al tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente decreto, deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del artículo 375º del Decreto Distrital 190 de 2004”. De acuerdo con esto, se presenta a continuación la estrategia de reparto de cargas y beneficios para el Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”. 2.13.2 Paso a Paso del Reparto Equitativo de Cargas y Beneficios 2.13.2.1 Áreas iniciales 2.13.2.2 Áreas Plan Parcial 2.13.2.3 Predios 2.13.2.4 Productos Inmobiliarios Propuestos 2.13.2.5 Cargas 2.13.2.6. - Estructura de Costos del Plan Parcial

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935#31



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2.13.2.7 Ventas Estimadas 2.13.2.8 Viabilidad Financiera Preliminar

2.13.2.1 Áreas Iniciales Cuadro general con las áreas iniciales del proyecto urbanístico, previo a la formulación del plan parcial.

CUADRO GENERAL DE ÁREAS INICIALES - PREDIOS ENGLOBADOS QUE CONFORMAN EL PPRU

LOTES DIRECCIÓN FOLIO ÁREA Porcentaje de

participación por área

LOTE 012 KR. 31 # 9-38 / 9-46 050C-00647374 1.279,30 47%

LOTE 013 CL. 10 # 30-73 050C-00507572 443,30 16%

LOTE 014 CL. 10 # 30-69 050C-00507573 472,30 18%

LOTE 015 CL. 10 # 30-43 050C-00507571 479,30 18%

LOTE CODENSA KR. 31 # 9-60 050C-01081921 21,59 1%

ÁREA DE PREDIOS Y LINDERO ORIGINAL

2.695,79 100%

El plan parcial se desarrolla a partir del englobe de los cinco (5) lotes identificados en el cuadro. El área de predios y lindero original obtenido es de 2.695,79 metros cuadrados. 2.13.2.2 Áreas del Plan Parcial A continuación, se presenta el cuadro general de áreas del plan parcial de renovación urbana “Bodegas del Rhin”, teniendo en cuenta las exigencias de espacio público y cesión para vías exigida por el Decreto 621 de 2016.


N° ÍTEM



por área



2.695,79 2.695,79 100%

2


0,00 0,00 0,00%



BODEGAS DEL RHIN

70



542,82 542,82 20,14%


540,88 540,88



1,94 1,94



2.152,97 2.152,97 79,86%

El plan parcial de renovación urbana “Bodegas del Rhin” contempla un ámbito total (área bruta) de 2.695,79 M2. Teniendo en cuenta que no se presentan afectaciones por sistemas generales, el área inicial es igual al Área de terreno (Área Neta Urbanizable -ANU), a partir de la cual se descuentan las áreas para cumplir con las cesiones públicas de espacios públicos peatonales y vías locales e intermedias, definidas por el Decreto Distrital 621 de 2016. El Área Útil del plan parcial que se obtiene es de 2.152,97 M2, que equivalen al 79,8% del área bruta inicial. 2.13.2.3 Predios a) Identificación de los predios: el siguiente cuadro describe la identificación de cada uno

de los predios que conforman la Unidad de Gestión 1, equivalente al ámbito total del plan parcial.

IDENTIFICACIÓN DEL PREDIO

No UNIDAD DE

ACTUACIÓN URBANÍSTICA

NUMERO PREDIO NÚMERO CHIP MATRÍCULA

U.G. 1

LOTE 012 050C-00647374

LOTE 013 050C-00507572

LOTE 014 050C-00507573

LOTE 015 050C-00507571


BODEGAS DEL RHIN

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LOTE CODENSA 050C-01081921

b) Valoración del terreno: De acuerdo con el valor de referencia por metro cuadrado de

terreno (IDECA 2017), se calcula el valor inicial de los predios que hacen parte del plan parcial y su porcentaje de participación de acuerdo con el área de terreno inicial.

TERRENO

ÁREA TERRENO

Participación en el total del

área de la - U.G

Participación en el total del área del PPRU

VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL

Participación en el valor

total de la - U.G

Participación en el valor total del PPRU

1279,30 47% 47% $ 1.400.000,00 $ 1.791.020.000,00 47% 47%

443,30 16% 16% $ 1.400.000,00 $ 620.620.000,00 16% 16%

472,30 18% 18% $ 1.400.000,00 $ 661.220.000,00 18% 18%

479,30 18% 18% $ 1.400.000,00 $ 671.020.000,00 18% 18%

21,59 1% 1% $ 1.400.000,00 $ 30.226.000,00 1% 1%

2.695,79 100% 100% $ 3.774.106.000 100% 100%

c) Valoración de las construcciones: Con base en un análisis de mercado del área

circundante al proyecto, se determina el valor promedio de construcción de bodegas, el cual se utiliza para determinar un valor aproximado de las construcciones que hacen parte del proyecto, según el uso actual, previo al plan parcial.

CONSTRUCCIÓN

ÁREA CONSTRUI

DA


área construida de

la - U.G 1

Participación en el total de

área construida

VALOR UNITARIO

VALOR TOTAL CONSTRUCCIÓN


área construida de

la -U.G 1

Participación en el total

de área construida

2.558,60 47% 47% $ 1.634.446,66 $ 4.181.895.236 47% 47%

886,60 16% 16% $ 1.634.446,66 $ 1.449.100.413 16% 16%

944,60 18% 18% $ 1.634.446,66 $ 1.543.898.319 18% 18%

958,60 18% 18% $ 1.634.446,66 $ 1.566.780.573 18% 18%

43,18 1% 1% $ 1.634.446,66 $ 70.575.407 1% 1%

5.391,58 100% 100%

$ 8.812.249.948 100% 100%

2.13.2.4 Productos Inmobiliarios Propuestos El plan parcial se propone como un proyecto de vivienda de interés social (VIS) con áreas de comercio local en primer piso. El área total construida en vivienda es de 21.669 M2, los cuales incluyen, además del área construida en vivienda, servicios comunales, parqueaderos, puntos fijos, circulaciones etc. El número total de unidades de vivienda proyectadas es de 396, con un área promedio de 37,09 M2 por unidad. Por su parte, el área de comercio local total construida equivale a 1.500 M2 e incluye, el área efectiva en comercio, puntos fijos y áreas de circulación en primer piso.

USO ÁREA CONST.

M2 ÁREA VENDIBLE

http://mapas.bogota.gov.co/

http://mapas.bogota.gov.co/


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VIV. (VIS)

21.669,00 21.669,00 14.688,00 14.688,00

COM. 1.500,00 1.500,00 495,00 495,00

TOT. M2

23.169,00

15.183

El área efectiva para cálculo del índice de construcción se calcula de acuerdo con la definición del Área de cálculo para el índice de construcción, artículo 2 “Definiciones” del Decreto 621 de 2016. De acuerdo con esto, se obtiene que el área efectiva en vivienda y comercio, válida para el cálculo del Índice de Construcción total del proyecto es de 15.183 M2. 2.13.2.5 Cargas a) Cargas Locales: El siguiente cuadro, resume las inversiones en infraestructura local, a

cargo del desarrollador, requeridas para el correcto funcionamiento del proyecto. El costo total de las cargas locales para el proyecto es de $ 801.100.558,10.

CONCEPTO

ÁREA PPRU

ÁREA U-GES 1



M2 M2 COP COP


542,82 542,82 $ 140.358,21 $ 76.189.243,37



- - - $ 19.479.804,31


- - - $ 17.569.705,34

REDES DE ENERGÍA - - - $ 51.898.627,00




$ 0,00


- - - $ 65.790.608,19


BODEGAS DEL RHIN

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- - - $ 476.685.400,00

TOTAL COSTOS CARGAS LOCALES

$ 801.100.558,10

b) Cargas Generales: Tomando en consideración que el Decreto 621 de 2016, constituye

el marco normativo para el establecimiento de cargas y obligaciones urbanísticas, para todos los predios incorporados por este decreto al tratamiento de renovación urbana, se definen a continuación, las cargas urbanísticas por edificabilidad adicional, que aseguran las condiciones normativas y los soportes urbanos para los proyectos que se desarrollan al amparo del Decreto 621de 2016 y 595 de 2017.

ÁREA DE LOTE PARA TOMA DE ÍNDICES (M2) 2.695,79

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN BÁSICO (ICb) - Resolución UAECD 1670 de 2013 3,00

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN MÁXIMO (ICm) – Dcto. 621 de 2016 / Dcto. 595 de 2017 6,00

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN SOLICITADO 5,63

DIFERENCIAL ENTRE EL I.C. SOLICITADO Y I.C. MÁXIMO, VALIDO PARA EL CALCULO DE LA CARGA URBANÍSTICA POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL 2,63

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL

Decreto 621 de 2016

Categoría M2 de suelo

CAPITULO III "Obligaciones urbanísticas para lo predios incorporados al tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación".

Art. 27

Cargas urbanísticas en contraprestación de edificabilidad adicional (ICa) Entre el I.C. básico e I.C. menor o igual a 6.0 = 0,053 veces el valor de referencia del predio 0,053

Índice de Construcción adicional (Ica) 2,63

Metros cuadrados de edificabilidad adicional 7.095,63

Valor de referencia Catastro $ 1.400.000,00

Aporte voluntario en dinero para cargas de EP y Equipamientos por M2 $ 74.200,00

APORTE VOLUNTARIO TOTAL POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL $ 526.495.746,00


BODEGAS DEL RHIN

74

De acuerdo con el factor definido por el Decreto 621 de 2016, para el cálculo de los aportes voluntarios en dinero para cargas para espacio público y equipamientos por metro cuadrado de I.C. adicional propuesto (ICa), se determina una edificabilidad adicional de 7.095,63 M2 construidos y un valor por metro cuadrado del aporte de $ 74.200,00, que equivalen a un pago total del aporte de $ 526.495.746,00. 2.13.2.6 Estructuras de Costos del Plan Parcial a) Costos Directos: El siguiente cuadro, presenta los costos directos por metro cuadrado

y costos directos totales del proyecto, estimados para cada uno de los usos propuestos (residencial VIS y comercio local). El total de los costos directos del proyecto es de $ 23.919.000.000,00.

COSTOS DIRECTOS

USO ÁREA CONSTRUIDA

M2 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN

COP MILES

U.G 1 TOTAL, PLAN

PARCIAL

COSTO DE CONSTRUCCIÓN PROMEDIO M2

U.G 1 TOTAL, PLAN PARCIAL

VIVIENDA VIS

21.669,00 21.669,00 $ 1.000.000,00 $ 21.669.000.000,00 $ 21.669.000.000,00

COM. LOCAL

1.500,00 1.500,00 $ 1.500.000,00 $ 2.250.000.000,00 $ 2.250.000.000,00

TOTAL 23.169,00 23.169,00 $ 23.919.000.000,00 $ 23.919.000.000,00

b) Costos Indirectos: El siguiente cuadro, presenta los costos indirectos por metro

cuadrado y costos indirectos totales del proyecto, estimados para cada uno de los usos propuestos (residencial VIS y comercio local). El total de los costos indirectos del proyecto es de $ 8.423.816.213.

VALORES EN COP MILES

% ITEM U-GEST 1 TOTAL, PLAN PARCIAL

HONORARIOS DE CONSTRUCCIÓN ( % / CD)

$ 1.449.636.364 $ 1.345.551.620 6,06%

VIVIENDA $ 1.313.272.727 $ 1.209.187.984

COMERCIO $ 136.363.636 $ 136.363.636

INTERVENTORÍA ( % / CD)

$ 277.460.400 $ 257.538.580 1,16%

VIVIENDA $ 251.360.400 $ 231.438.580


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COMERCIO $ 26.100.000 $ 26.100.000

DISEÑOS GENERAL ( % / VENTAS)

$ 656.193.315 $ 656.193.315 1,50%

VIVIENDA $ 626.493.315 $ 626.493.315

COMERCIO $ 29.700.000 $ 29.700.000

GERENCIA ( % / VENTAS)

$ 2.913.498.319 $ 2.913.498.319 6,66%

VIVIENDA $ 2.781.630.319 $ 2.781.630.319

COMERCIO $ 131.868.000 $ 131.868.000

PUBLICIDAD Y VENTAS ( % / VENTAS)

$ 1.474.247.648 $ 1.474.247.648 3,37%

VIVIENDA $ 1.407.521.648 $ 1.407.521.648

COMERCIO $ 66.726.000 $ 66.726.000

LEGALES ( % / VENTAS)

$ 699.939.536 $ 699.939.536 1,60%

VIVIENDA $ 668.259.536 $ 668.259.536

COMERCIO $ 31.680.000 $ 31.680.000

IMPUESTO IDU ( % / CD) $ 394.663.500 $ 366.326.429 1,65%

VIVIENDA $ 357.538.500 $ 329.201.429

COMERCIO $ 37.125.000 $ 37.125.000

ICA ( % / VENTAS) $ 306.223.547 $ 306.223.547 0,70%

VIVIENDA $ 292.363.547 $ 292.363.547

COMERCIO $ 13.860.000 $ 13.860.000

ADMINISTRATIVOS Y FINANCIEROS ( % / VENTAS)

$ 1.749.848.840 $ 1.749.848.840 4,00%

VIVIENDA $ 1.670.648.840 $ 1.670.648.840

COMERCIO $ 79.200.000 $ 79.200.000

TOTAL COSTOS INDIRECTOS

$ 8.472.075.105 $ 8.423.816.213 26,70%

2.13.2.7 Ventas estimadas Teniendo en cuenta que el proyecto se desarrolla es uso residencial VIS, cuyo precio de

venta está definido por el Decreto Distrital 436 de 2006, con el valor tope de 135 Salarios

Mínimos Legales Vigentes -SMMLV, se obtiene un valor de venta de la vivienda

$105.467.670. En función del área promedio establecida para cada unidad de vivienda, se

estimó un valor de venta por M2 construido de $ 2.843.560,80 por M2. y un valor total de

las potenciales ventas del plan parcial de $ 41.766.221.001,89. Para el comercio local, en


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función de productos similares en el mercado, se estableció un valor de venta de $

4.000.000,00 por M2, para un potencial total estimado de ventas de $ 1.980.000.000,00.

(Ver cuadro)

USO ÁREA CONST.

M2

PRECIO DE VENTA PROMEDIO M2

VENTAS COP MILES TOTAL PLAN PARCIAL

U-GEST 1 TOT. PLAN PARCIAL

COP U.G 1

VIV. (VIS)

21.669,00

14.688,00

14.688,00

$ 2.843.560,80 $ 41.766.221.001,89

COM.

1.500,00

495,00

495,00 $ 4.000.000,00 $ 1.980.000.000,00

23.169,00

$ 43.746.221.001,89

De acuerdo con esto, el total de ventas del proyecto, en función de los productos inmobiliarios escogidos (residencial VIS y comercio local), es de $ 43.746.221.001,89. 2.13.2.8 Viabilidad Financiera Preliminar A partir del potencial de ventas estimado para todo el proyecto, y descontando los costos directos e indirectos de construcción, cargas urbanísticas del Decreto 621 de 2016, cargas locales y un margen de utilidad esperado (12%), se obtiene un valor residual total del proyecto de $ 4.778.003.073, es decir un valor por metro cuadrado de $ 1.772.394.

CONCEPTO U-GEST 1 PPRU

Participación en las ventas

COP COP %

Ventas producto Inmobiliario $ 43.746.221.002 $ 43.746.221.002 100%

Costos Directos de Construcción

$ 23.919.000.000 $ 23.919.000.000 55%

Costos Indirectos $ 8.472.075.105 $ 8.472.075.105 19%

Cargas Generales $ 526.495.746 $ 526.495.746 1%

Cargas Locales $ 801.100.558 $ 801.100.558 2%

Utilidad Esperada $ 5.249.546.520 $ 5.249.546.520 12%

Valor Residual $ 4.778.003.073 $ 4.778.003.073 11%


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Área de terreno (M2) 2.695,79 2.695,79

Valor residual por M2 $ 1.772.394 $ 1.780.895


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3. CARTOGRAFIA

3.1 Planos de Diagnostico Escala 1:5000 PD-01 Delimitación Área de Influencia del Plan Parcial PD-02 Sistemas Generales Estructura Ecológica Principal PD-03a Sistemas Generales Movilidad PD-03b Sistemas Generales Sistema de Transporte PD-04 Sistemas Generales de Servicios Públicos Redes de Alcantarillado Sanitario PD-05 Sistemas Generales de Servicios Públicos Redes de Alcantarillado Pluvial PD-06 Sistemas Generales de Servicios Públicos Redes de Acueducto PD-07 Sistemas Generales de Servicios Públicos Redes de Energía PD-08 Sistemas Generales de Servicios Públicos Redes de Gas Natural PD-09 Sistema de Espacios Públicos PD-10 Sistema de Equipamientos PD-11 Topografía -Plano de Isopendientes PD-12 Estratificación Socioeconómica PD-13 Usos del Suelo PD-14 Alturas Predominantes


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3.2 Planos de Formulación – Escala 1:500, 1:750

PP F-M1 Plano General de la Propuesta Urbana PP F-M2 Plano de la Red Vial y Perfiles Viales PP F-M3 Plano de Espacio Publico PP F-M4 Plano de Asignación de Cargas Urbanísticas PP F-M5 Plano de Usos y Aprovechamientos PP F-M6 Plano de Unidad de Gestión PP F-M7 Plano de Etapas de Desarrollo Previstas PP F-M8 Plano de Red de Alcantarillado Sanitario PP F-M9 Plano de Red de Alcantarillado Pluvial PP F-M10 Plano de Red Hidráulica PP F-M11 Plano de Red de Gas Natural PP F-M12 Plano de Red Eléctrica PP F-M13 Plano Área Generadora del efecto Plusvalía


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3.3 Planos de la Formulación: Decreto de Adopción Plan Parcial, escala 1:200/ 1:750

1 de 2 Estructura Plan Parcial 1: Propuesta Urbana, Espacio Público,

Equipamientos, Cuadros de Áreas, Perfiles Viales. 2 de 2 Estructura del Plan Parcial 2: Propuesta de Trazado de Servicios

Públicos, Asignación de Cargas Urbanísticos, Unidades de Gestión Urbanística, Etapas de Desarrollo Previstas


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4. PROYECTO DE DECRETO QUE ADOPTA EL PLAN PARCIAL

DECRETO No. ______________DE______________

( )

Por el cual se adopta el Plan Parcial DE Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo

denominado “Bodegas del Rhin”, ubicado en la Localidad de Puente Aranda.

EL ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ, D.C.

En ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, en especial de las que le confieren el numeral 5º del artículo 27 de la Ley 388 de 1997, el numeral 4º del artículo 38

del Decreto Ley 1421 de 1993 y el artículo 16 del Decreto Nacional 2181 de 2006, subrogado por el artículo 4 del Decreto Nacional 4300 de 2007, artículos 31 y 32 del

Decreto Distrital 190 de 2004, y

C O N S I D E R A N D O:

Que el Articulo 13 de la Ley 388 de 1997, establece que “El componente urbano del plan de ordenamiento territorial es un instrumento para la administración del desarrollo y la ocupación del espacio físico clasificado como suelo urbano v suelo de expansión urbana, que integra políticas de mediano y corto plazo, procedimientos e instrumentos de gestión y normas urbanísticas" y define que contendrá como mínimo: “(…) La expedición de normas urbanísticas en los términos y según los alcances que se establecen en artículo 15 de la presente ley”. Que el Articulo 15 de la Ley ibidem, modificado por la Ley 902 de 2004, reglamenta lo concernientes a las normas urbanísticas y su clasificación. Dentro de la clasificación se contemplan las normas urbanísticas generales como aquellas que permiten establecer usos e intensidades, así como las actuaciones, tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización, construcción e incorporación al desarrollo de las diferentes zonas comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo de expansión; razón por la cual “ "otorgan derechos e imponen obligaciones urbanísticas a los propietarios de terrenos y a sus constructores, conjuntamente con la especificación de instrumentos que emplearán para que contribuyan eficazmente a los Objetivos del desarrollo urbano a sufragarlos costos que implica la definición de derechos y obligaciones”.


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Que el artículo ibídem establece en su numeral 2 que son normas urbanísticas generales, además de las regulaciones que por su propia naturaleza quedan contenidas en esta definición, las relacionadas, entre Otras, con "Las especificaciones de las cesiones urbanísticas gratuitas, así como los parámetros y directrices para que sus propietarios compensen en dinero o en terrenos, si fuere del caso." Que el artículo 15 de la Ley 388 de 1997, modificado por el artículo 1 de la Ley 902 de 2004, señala de manera clara, expresa e inequívoca que las normas referentes a las cesiones urbanísticas hacen parte del Plan de Ordenamiento Territorial y sus instrumentos reglamentarios, razón por la cual es dable a la administración distrital, de conformidad con el artículo 13 de la Ley 388 de 1997, incorporar las disposiciones tendientes a su cumplimiento. Que las actuaciones urbanísticas, definidas en el artículo 36 de la Ley 388 de 1997, están sometidas al cumplimiento de las disposiciones que los municipios y distritos reglamentan con base en los artículos mencionados, así: "Son actuaciones urbanísticas la parcelación, urbanización edificación de inmuebles. Cada una de estas actuaciones comprenden procedimientos de gestión y formas de ejecución que que son orientadas por él componente urbano del plan de ordenamiento y deben quedar explícitamente reguladas par normas urbanísticas expedidas de acuerdo con los contenidos y criterios de prevalencia establecidas en los articules 13, 15, 16 y 17 de la presente ley”. Que el artículo 37 de la Ley 388 de 1997 preceptúa que compete a las reglamentaciones distritales o municipales determinar para las diferentes actuaciones urbanísticas, las cesiones gratuitas que los propietarios de inmuebles deben hacer con destino a vías locales, equipamientos colectivos y espacio público en general, y en los casos de "urbanización o construcción en terrenos con tratamiento de renovación urbana. señalar el procedimiento previo para esta establecer la factibilidad de extender o ampliar las redes de servicios públicos. la infraestructura y la dotación adicional de espacio público, así como los procesas o instrumentos mediante los cuales garantizará su realización efectiva y la equitativa distribución de cargas y beneficios derivados de correspondiente actuación”. Que de conformidad con el artículo 38 de la Ley 388 de 1997 "(...) En desarrollo del principio de igualdad de los ciudadanos ante las normas. los planes de ordenamiento territorial y las normas urbanísticas que los desarrollen deberán establecer mecanismos que garanticen el reparto equitativo de las cargas y los beneficios derivados del

ordenamiento urbano entre los respectivos afectado. Las unidades de actuación, la compensación y fa de derechos de construcción y desarrollo, entre otros, son mecanismos que garantizan este propósito”

Que el artículo 43 del Decreto Distrital 190 de 2004 define los instrumentos de planeamiento urbanístico como "procesos técnicos que. mediante actos expedidos por las autoridades competentes, contienen decisiones administrativas para desarrollar v complementar el Plan de Ordenamiento Territorial Deberán incluir, además, los

mecanismos efectivos de distribución equitativa de cargas y beneficios (…)” identifica algunos instrumentos, y precisa que tendrán tal calidad las demás












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reglamentaciones urbanísticas y, en general, las disposiciones contenidas en cualquier otro tipo de acto administrativo de las autoridades competentes, referidas al ordenamiento del territorio del Distrito Capital. Que el artículo 373 del Decreto Distrital 190 de 2004, define el tratamiento de renovación urbana como "aquel busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo ese potencial de desarrollo, (…)” y el artículo 374 ibídem determina como modalidades de dicho tratamiento las siguientes:

MODALIDADES ÁREAS DE APLICACIÓN

1. De redesarrollo Sectores donde requiere un reordenamiento para generar un nuevo

espacio urbano sustitución total o parcial de los sistemas generales, del

espacio edificado, e introducción de nuevos usos con un

aprovechamiento constructivo más alto, generando el espacio público

requerido.

2.. De

reactivación Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del

espacio público con sustitución parcial y paulatino del espacio edificado,

Incluye intensificación en la utilización del suelo y de las condiciones de

edificabilidad (ocupación y construcción).

Que aun cuando el Decreto Distrital 190 de 2004 -Plan de Ordenamiento Territorial, incorporó zonas a este tratamiento, estableció en el artículo 375ibídem, la posibilidad que el Alcalde Mayor de Bogotá incorpore nuevas áreas a este tratamiento urbanístico, al preceptuar: “Artículo 375. Zonas objeto de inclusión posterior en el Tratamiento de Renovación Urbana (artículo 364 del Decreto 619 de 2000, modificado por el artículo 244 del Decreto 469 de 2003). De conformidad con lo señalado en el numeral 2.7 del artículo 15 de la Ley 388 de 1997, se permitirá la incorporación posterior al tratamiento de renovación urbana de los sectores en los que se genere un impacto propicio, por efecto de las decisiones de planeamiento, la construcción, transformación, eliminación o supresión de un elemento de los sistemas generales de la ciudad definidos por este Plan (malla vial arterial o infraestructura de los sistemas de transporte masivo, equipamientos, espacio público y otros), o en las zonas industriales con tendencia al cambio de uso. La inclusión de las zonas en el tratamiento de renovación urbana se hará mediante Decreto del Alcalde Mayor. Parágrafo. Las zonas industriales que se incluyan en el tratamiento de renovación urbana lo harán siempre en la modalidad de Redesarrollo.” Que el artículo 376 del decreto en mención, establece como normas generales para el Tratamiento de Renovación Urbana las siguientes:


http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935




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“Artículo 376. Normas generales para el Tratamiento de Renovación Urbana (artículo 365 del Decreto 619 de 2000). El tratamiento de Renovación Urbana se tiene las siguientes normas generales: 1. (Modificado por el artículo 245 del Decreto 469 de 2003). Los usos a implantar en las zonas de renovación se definirán en los planes parciales o en las fichas normativas, de conformidad con las nuevas condiciones y con el potencial de desarrollo que permitan el reordenamiento de dichas zonas, debidamente sustentadas en los estudios específicos que soporten tal decisión. 2. Las normas urbanísticas generales serán desarrolladas a través de las fichas de lineamientos urbanísticos para Planes Parciales de Renovación. 3. Para la modalidad de Reactivación se elaborarán fichas normativas, las cuales definirán las condiciones en las cuales pueden desarrollarse los proyectos individuales. Estas fichas establecerán el tamaño mínimo de los predios, los índices máximos de construcción y ocupación y demás normas volumétricas. 4. Para la modalidad de Redesarrollo se debe elaborar un Plan Parcial, el cual reglamentará los sectores comprendidos por ella, mediante una norma específica. 5. (Modificado por el artículo 245 del Decreto 469 de 2003). La exigencia de estacionamientos en los proyectos de renovación urbana formará parte de la reglamentación urbanística del plan parcial o ficha normativa. Se permitirá en ambos casos, el pago compensatorio de estacionamientos a los fondos creados para tal fin y, previo estudio de cada caso, se podrá plantear la localización de estacionamientos en el área de influencia que defina las fichas normativas o los planes parciales. Parágrafo: Los sectores con tratamiento de renovación urbana se encuentran señalados en el plano denominado "Programa de Renovación Urbana.” Que acorde con las normas transcritas, los instrumentos establecidos por el Decreto Distrital 190 de 2004 - Plan de Ordenamiento Territorial, para reglamentar el tratamiento renovación urbana en la ciudad de Bogotá son las Fichas Normativas para la modalidad de Reactivación y los Planes Parciales para la de Redesarrollo. Que el artículo 31 del Decreto Distrital 190 de 2004 define los planes parciales como instrumentos que "articulan de manera específica los objetivos de ordenamiento territorial con los de gestión del suelo concretando condiciones técnicas, jurídicas. económico -financieras v de diseño urbanístico que permiten generación los soportes necesarios para usos o transformación de espacios urbanos previamente existentes, asegurando condiciones de habitabilidad v de protección de la Estructura Ecológica Principal, de conformidad con las previsiones y políticas del Plan de Ordenamiento Territorial (..) Que el artículo 32 ibídem, señala los casos en los que deben ser adoptados los planes

parciales, particularmente "para las zonas clasificadas como suelo urbano con

http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=13935




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tratamiento de renovación urbana en la modalidad de redesarrollo" y adicionalmente el parágrafo de la misma norma establece que, "los particulares interesados podrán utilizar la modalidad de plan parcial, aun cuando por las características del predio o el conjunto de predios no les sea obligatorio”. Que el artículo 426 del Decreto Distrital 190 de 2004 define las fichas normativas como instrumentos de planeamiento de carácter reglamentario que deben ser adoptados por Decreto del Alcalde Mayor en el cual “(…) se establecen las normas urbanísticas para determinados sectores de la ciudad donde coinciden un tratamiento urbanístico con un área de actividad (…)”. Que el artículo 98 del Decreto Distrital 319 de 2006 —Plan Maestro de Movilidad, establece que el Departamento Administrativo de Planeación, hoy Secretaría Distrital de Planeación, presentará proyecto de Decreto para determinar las manzanas de borde anexas a las infraestructuras de transporte que serán consideradas ejes de renovación urbana. Que la Subsecretaría de Planeación Territorial de la Secretaría Distrital de Planeación ha adelantado un estudio técnico para identificar las condiciones urbanísticas de los ejes del sistema de transporte masivo Transmilenio sobre la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito) y la Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín), áreas que son susceptibles de ser incorporadas al tratamiento de renovación urbana en razón de sus condiciones urbanísticas, arquitectónicas y de espacio público. Que el Decreto Distrital 328 de 2013, modificatorio del Decreto Distrital 323 de 2004 reglamenta el Fondo para el Pago Compensatorio de Cesiones Públicas para Parques y Equipamientos y el Fondo para el Pago Compensatorio de Estacionamientos. Que frente al proceso de participación ciudadana para la expedición de este acto administrativo, por ser de contenido general, son aplicables las disposiciones contenidas en el artículo 4 de la Ley 388 de 1997 y en el numeral 8 del artículo 8 de la Ley 1437 de 2011. Que en este sentido, atendiendo la descripción que hace la ley, la Secretaría Distrital de Planeación adelantó las siguientes actuaciones para garantizar la participación ciudadana en el proceso de expedición del presente acto administrativo: 1. Publicación del proyecto de acto administrativo. En cumplimiento de lo dispuesto en el numeral 8 del artículo 8 del Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo - Ley 1437 de 2011, se invitó a la comunidad en general para que manifestará sus comentarios, dudas y observaciones al proyecto de acto administrativo, mediante su publicación en la página Web de la Secretaría Distrital de Planeación del 9 de Septiembre al 7 de Octubre de 2016. Ante la Secretaria Distrital de Planeación se presentaron por parte de comunidades,

gremios, ciudadanos, otras entidades públicas y Curadores Urbanos, 53 observaciones,





http://www.alcaldiabogota.gov.co/sisjur/normas/Norma1.jsp?i=41249#8.n.8


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propuestas, aportes y sugerencias relacionados con el proyecto de acto administrativo, mediante correos electrónicos y comunicaciones escritas, las cuales fueron evaluadas y tenidas en cuenta en su totalidad para [a elaboración de este acto administrativo, como se registra en la matriz de participación ciudadana que forma parte de la exposición de motivos del presente decreto. 2. Atención de inquietudes por parte de la Secretaría Distrital de Planeación: En este punto, se abrió un canal de atención personalizada, en las instalaciones de la Subsecretaría de Planeación Territorial y de la Subsecretaría Jurídica de la Secretaría Distrital de Planeación. Que según lo informado por la Secretaría Distrital de Planeación, de las observaciones, aportes y sugerencias relacionadas con el proyecto de Decreto, se efectuó la correspondiente evaluación técnica y jurídica, incorporándose en el presente acto administrativo, aquellas cuyos contenidos eran procedentes, y que de igual manera, servían de mejor manera al interés general, de conformidad y en concordancia con la normatividad previamente señalada. Que los planos No. 25 “Clasificación de usos del suelo” y No. 27 “Tratamientos urbanísticos” del Decreto Distrital 190 de 2004, contemplan a los predios que conforman el Plan Parcial de Renovación Urbana denominado “Bodegas del Rhin” como ubicados en suelo urbano, Área de Actividad Industrial – Zona Industrial. Que el ámbito geográfico objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, se encuentra localizado en el sector Incorporado al Tratamiento de Renovación Urbana en la modalidad de Redesarrollo, en el Tramo 2 Av Kr 30, según el Decreto Distrital 621 del 23 de Diciembre de 2016., Las Zonas Industriales incorporadas al Tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto , deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del Articulo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del Decreto 621 se deben tener en cuenta dentro de la Formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito de este Decreto Que dentro del trámite del plan parcial de que trata el presente decreto, se surtieron las siguientes actuaciones: A. Solicitud de Determinantes Amparados en el Artículo 1 del Decreto Nacional 1478 de 12 de Julio de 2013, el cual

Modifico el artículo 5 del Decreto 2181 de 2006. El Artículo 5 del Decreto 2181 de 2006,

subrogado por el Artículo 2 del decreto 4300 de 2007, quedara así: Articulo 5

Determinantes para la Formulación “Los Interesados podrán optar por solicitar a la Oficina

de Planeación Municipal o la entidad que haga sus veces, que informe sobre sobre las

Determinantes para la formulación del Plan Parcial en lo concerniente a

………………………….. , para el caso de la Formulación del Plan Parcial de Renovación


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Urbana en la Modalidad de Redesarrollo Bodegas del Rhin , no se solicitaron

Determinantes para su Formulación. . .

B. Resolución de Determinantes N/A

C. Radicación del Proyecto o Formulación del Plan Parcial Mediante radicado (XXX), (XXX), el señor Mauricio Entrena Mutis, en calidad de Representante Legal de KUMAN S.A.S, Promotora del Plan Parcial , mediante Poder Especial, Amplio y Suficiente ,autorizado por parte de los Propietarios de los Predios que conforman la Delimitación del Plan Parcial a saber Bodegas del Rhin, ARCO Grupo Bancoldex y Codensa S.A ESP para la Formulación y Radicación del Plan Parcial, presento la Formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin. Tras haber comprobado la radicación en debida forma del proyecto de plan parcial, la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana de la Secretaría Distrital de Planeación el día (XXX), presentó ante el Comité Técnico la propuesta del proyecto urbanístico con el fin de obtener la viabilidad de la formulación del Plan Parcial Bodegas del Rhin Así, en el marco de revisión de la propuesta…(observaciones del caso) . D. Información pública: citación a propietarios, vecinos y demás interesados De conformidad con el artículo 8 del Decreto 2181 de 2006 se surtió la fase de información pública a propietarios, vecinos y demás interesados en el área objeto del plan parcial de la siguiente forma:

Exponer cómo se llevó a cabo y si existieron observaciones y/o recomendaciones.

E. Concepto favorable de viabilidad Con el fin de verificar el cumplimiento de las normas urbanísticas y pronunciarse sobre su viabilidad, la Dirección de Patrimonio y renovación Urbana de la Secretaría Distrital de Planeación realizó el estudio del proyecto de Plan Parcial, encontrando que después de realizadas las correcciones solicitadas, éste, se ajusta a las normas vigentes de los Decretos Distritales 190 de 2004, 080 de 2016 y 621 de 2016; por lo que mediante Resolución (XXX), la Subsecretaría de Planeación Territorial de la Secretaría Distrital de Planeación, emitió el concepto favorable de viabilidad del proyecto de Plan Parcial Bodegas del Rhin, acto administrativo que surtió el proceso de notificación correspondiente. F. Concertación Ambiental ( N/A, porque el Plan Parcial esta en Área Urbana) Que mediante acta del (XXX), en cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 6 y 12 del Decreto Nacional 4300 de 2007, la Secretaría Distrital de Planeación y la Secretaria Distrital de Ambiente concertaron los aspectos ambientales del plan parcial La Arboleda-Polígono A.


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G. Viabilidad de Servicios Públicos.

Las empresas de servicios públicos se pronunciaron sobre la viabilidad de la prestación

de servicios públicos, de la manera relacionada a continuación:

EMPRESA OFICIO

Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de

Bogotá

Factibilidad de Servicios Públicos Oficio 30100-2017-0967/S-2017-246165 del 05 de Diciembre de 2017.

Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá -

ETB-

Disponibilidad de Servicios Oficio DCIRP-OIEP1047-20171 de 11 de octubre 2017

Gas Natural Disponibilidad de Prestación del Servicio NEDS-6791 -2018 de fecha 22/05/2018

Condensa Certificado de Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica, Oficio 00173576 de fecha 14/02/2018 20 de Junio de 2016.

H. . Estudio técnico sobre la configuración de hechos generadores de plusvalía.

Con el fin de determinar si para el Plan Parcial Bodegas del Rhin se configura algún

hecho generador de plusvalía, la Dirección de Patrimonio y Renovación Urbana de la

Secretaría Distrital de Planeación elaboró el “Estudio técnico sobre la configuración de

hechos generadores de Plusvalía” (Fecha de 2017), e indicó: (XXX)

Especificidades del plan parcial

Que en vista del cumplimiento de las exigencias normativas contenidas en la Ley 388 de

1997, los Decreto Nacionales 2181 de 2006, 4300 de 2007, 1478 de 2013 y 1077 de 2015

y en los Decretos Distritales 190 de 2004, 080 de 2016 y 621 de 2016, se procede a la

adopción del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo

Bodegas del Rhin .

Que, en mérito de lo expuesto,


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DECRETA:

CAPÍTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Adopción. Adóptese el Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin , ubicado en la localidad de Puente Aranda, en los términos establecidos en el presente decreto. Artículo 2. Localización y ámbito de aplicación. El Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin se encuentra ubicado en la localidad de Puente Aranda, está delimitado de la siguiente manera:

LÍMITE DESARROLLO / URBANIZACIÓN

PLANO NO.

ACTO ADMINISTRATIVO

OBSERVACIONES

Norte

Calle 10 149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Sur Kr 31 No 9-18, CL9 No 30-66/62/60, CL 9 No 30-58, CL 9 No 30-52/50

149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Oriente AK 30 No 9-67/73/83 149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio


Occidente

KR 31 149/4-1


Cundinamarca

Manzana Catastral

Código Sector

00421005/Barrio



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Artículo 3. Documentos del plan parcial. El plan parcial La Arboleda –Polígono A está

integrado, además del presente decreto, por los siguientes documentos:

Cartografía en medio magnético y papel de seguridad del plano No. 1 "Estructura del Plan Parcial" a escala 1:2000.

Documento Técnico de Soporte DTS del Plan Parcial. Concepto de viabilidad expedido por la Secretaría Distrital de Planeación, mediante

Resolución (XXX). Conceptos técnicos de las Empresas prestadoras de Servicios Públicos. Estudio de plusvalía. Exposición de motivos. Artículo 4. Cuadro de áreas. Se adopta el siguiente cuadro de áreas general para el desarrollo del presente plan parcial:


N° ÍTEM



por área



2.695,79 2.695,79 100%

2


0,00 0,00 0,00%




542,82 542,82 20,14%


540,88 540,88



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1,94 1,94



2.152,97 2.152,97 79,86%

CAPÍTULO II

SISTEMAS Y ESTRUCTURAS DEL PLAN PARCIAL

Artículo 5. Estructura Ecológica Principal. Dentro del Área de influencia del Plan Parcial Bodegas del Rhin se encuentran y harán parte de la Estructura Ecológica Principal, los siguientes elementos señalados en el Plano No 25 “Usos del Suelo Urbano y de Expansión”, Plano No 12” Estructura Ecológica Principal” y Plano No 14 “Sistema de

Espacio Público” del Plan de Ordenamiento Territorial y las Zonas incluidas en la UPZ No 108 Zona Industrial y No 111, Puente Aranda, constituyen suelo de protección, según el Artículo 146 del Decreto Distrital 190 de 2004. Corredor Ecológico de Ronda Lo constituye el Corredor Ecológico de Ronda Canal Comuneros. Corredores Ecológicos Viales Lo conforman los Controles Ambientales de la Avenida Ciudad de Quito vía Tipo V-1 y la Avenida de Los Comuneros vía Tipo V-2. Estos corredores están conformados por las Alamedas de los bordes de las vías de la Malla Arterial Principal y su separador, como parte del manejo ambiental del mismo, los cuales, a su vez, son los elementos conectantes con otros elementos de la Estructura Ecológica Principal. El plan parcial genera elementos del espacio público como el sobreancho de los andenes de las Carrera 31 y Calle 10 y la plazoleta que da contra el puente Peatonal de la estación Ricaurte de Transmilenio, de acuerdo a los requerimientos del Decreto distrital 621 del 23 de diciembre de 2016. Artículo 6. Sistema de Movilidad - Malla vial arterial, Intermedia y Local. Las Vías de la Malla Vial Arterial que se encuentran en el Área de Influencia del Plan Parcial de Renovación Urbana “Bodegas del Rhin”, son: la Avenida Ciudad de Quito Vía


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Tipo V-1, la Avenida Centenario Vía Tipo V-2 y la Avenida de Los Comuneros Vía Tipo V-2. Estas Vías actúan como soporte de la movilidad y la accesibilidad urbana y regional y de conexión con el resto del país. Actúan como elementos articuladores del Predio del Plan Parcial con la Ciudad.

De acuerdo al inventario de la Malla Vial Intermedia y Local, dentro del Área de Influencia del Plan Parcial, las vías que generan continuidad y conectividad entre la Avenida Centenario y la Avenida de Los Comuneros son en sentido NE SW las Kr 31, Kr 31A y Kr 32 y en sentido NW – SE entre la Avenida Ciudad de Quito y la Carrera 32, las Cl 7, Cl 8, Cl 9, Cl 10, Cl 11 y Cl 12. Esta Malla Intermedia y Local está constituida por una serie de tramos viales que permean la retícula que conforma las mallas arterial principal y complementaria, sirviendo como alternativa de circulación a estas. Permiten el acceso y la fluidez de la ciudad a escala zonal. Los accesos deben adecuarse a las normas sobre acceso y circulación de personas con limitaciones físicas en especial a las normas de accesibilidad establecidas por las Leyes 12 de 1987 y 361 de 1997 reglamentada por el Decreto Nacional 1538 de 2005 y adicionada por la Ley 1287 de 2009, y por el Decreto Distrital 470 de 2007. Parágrafo. Las vías deberán sujetarse a los requerimientos técnicos establecidos por la Secretaría Distrital de Movilidad, el Decreto Distrital 190 de 2004 y las disposiciones viales específicas contenidas en el Decreto Distrital 323 de 1992.

Artículo 7. Sistema de servicios públicos. Para la expedición de las licencias urbanísticas que se otorguen con base en el presente Plan Parcial, se deben tener en cuenta integralmente los requerimientos establecidos en los oficios de las empresas prestadoras de servicios públicos:

Sistema de Acueducto y Saneamiento Básico - Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá.

De conformidad con la Factibilidad de Servicios, emitida por la Empresa de Acueducto, Agua, Alcantarillado y Aseo de Bogotá, con el Oficio No 30100-2017/ S-2017-246165 del 05 de diciembre de 2017, el cual establece la Factibilidad de Servicios, para los Predios de las siguientes direcciones Cl 10 Nos 30-43/69/73 y Kr 31 No 9-38, los cuales configuran la delimitación del Plan Parcial de Renovación. Urbana Bodegas del Rhin. Por tanto, el Área objeto del Plan Parcial tiene factibilidad de servicios de Acueducto, Alcantarillado Sanitario y Pluvial, en las condiciones establecidas en dicha comunicación. Ver Oficio No 30100-2017/ S-2017-246165 del 05 de diciembre de 2017, en Factibilidad de Servicios Públicos del DTS


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a. Lineamientos técnicos y legales para redes internas 1. Se debe tener en cuenta el Decreto No 302 del 25 de Febrero de 2000, por

medio del cual se reglamenta la ley 142 de 1994 en materia de prestación de servicios públicos domiciliarios de acueducto y alcantarillado, la Resolución No 0631 del 10 de Junio de 2003, por medio de la cual se adopta el nuevo contrato de condiciones uniformes para los servicios públicos de acueducto y alcantarillado que presta el Acueducto de Bogotá, e igualmente, debe n tener en cuenta las demás normas técnicas de servicio vigentes del Acueducto.

Gas Natural S.A.: De conformidad con la Disponibilidad de Servicio de Gas Natural NEDS 6791-2018 de fecha 22/05/2018 la Disponibilidad de servicio de Gas para la zona del Plan Parcial es viable, teniendo en cuenta la ubicación geográfica, uso del suelo y tipos de clientes que se encuentran en la zona, así como la infraestructura vial y proyección urbanística definida actualmente. No obstante, el carácter del proyecto es necesario evaluar con las nuevas especificaciones urbanísticas, la infraestructura faltante o necesaria para el cubrimiento del servicio.

Codensa S.A.: De acuerdo al Certificado de Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica, emitido por Codensa mediante Oficio 00173576 de fecha 14/02/2018, para el Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, la Empresa Codensa informa que está en condiciones de suministrar el servicio de energía al predio de la dirección Kr 31 No 9-38/46/73, Cl 10 No 30-43/69/73. Ver Certificado de Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica en Factibilidad de Servicios Públicos del DTS y Plano PD-07 Diagnostico -Sistema de Servicios Públicos Redes de Energía. Fuente: Disponibilidad Definida de Servicio de Energía Eléctrica Codensa, Consultoría JFM, Cartografía a Dos Arquitectos.

Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá S.A. ETB. ETB. De conformidad

con la Disponibilidad de Servicios emitida por la ETB, mediante Oficio DCIRP-

OIEP-1047-2017 de fecha 11 de octubre de 2017, la prestación del Servicio de

Telecomunicaciones para el Predio objeto del Plan Parcial, puede hacerse desde

la central Ricaurte o desde algún equipo remoto que se tenga en la zona.

Sistema de Recolección, Barrido y Limpieza – Aseo Capital S.A. ESP. De

conformidad con el Oficio de fecha 30 de noviembre de 2017 de Aseo Capital S.A.

ESP, el Predio objeto del Plan Parcial, está ubicado dentro de la cobertura de

Aseo Capital en la Av NQS No 9-35en la Localidad de Puente Aranda.


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Artículo 8. Sistema de Espacio Público - Equipamiento Comunal Público. El Decreto 621 del 23 de diciembre de 2016, no lo exige para el Plan Parcial de Renovación Urbana. Artículo 9. Sistema de Espacio Público - Cesiones para Parques.: El Decreto 621 del 23 de diciembre de 2016, no los exige para el Plan Parcial de Renovación Urbana. Artículo 10. Sistema de Espacio Público – Andenes y Normas Peatonales. Los andenes deberán construirse garantizando las especificaciones de continuidad y tratamiento señaladas por los artículos 264 y 265 del Decreto Distrital 190 de 2004 y por las Normas del Anexo del Decreto Distrital 621 del 23 de diciembre de 2016 Adicionalmente, los andenes deberán adecuarse a las normas sobre acceso y circulación de personas con limitaciones físicas, en especial a las normas de accesibilidad establecidas por las Leyes 12 de 1987 y 361 de 1997 reglamentada por el Decreto Nacional 1538 de 2005 y adicionada por la Ley 1287 de 2009, y por el Decreto Distrital 470 de 2007. Artículo 11. Consolidación de las Metas del Plan Maestro de Espacio Público. El Decreto 621 del 23 de diciembre de 2016, no lo exige para el Plan Parcial de Renovación Urbana.

CAPÍTULO III

NORMAS URBANÍSTICAS ESPECÍFICAS

Artículo 12. Normas sobre Usos del Suelo. El área objeto del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, se encuentra en tratamiento de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo de acuerdo a lo dispuesto en el Capítulo V, Articulo 33 del Decreto Distrital 621 del 23 de diciembre de 2016 “ Por el cual se incorporan áreas al Tratamiento de Renovación Urbana, sobre ejes de la Malla Vial Arterial con Sistema de Transporte Público Masivo Transmilenio, se adoptan las fichas normativas de los sectores incorporados y se dictan otras disposiciones” “Planes Parciales de Renovación Urbana” Las Zonas Industriales incorporadas al Tratamiento de Renovación Urbana mediante el presente Decreto , deben formular y obtener aprobación del respectivo Plan Parcial, acorde con lo establecido en el parágrafo del Artículo 375 del Decreto Distrital 190 de 2004.Las normas urbanísticas contenidas en los Capítulos II y III del Decreto 621 se deben tener en cuenta dentro de la Formulación de los Planes Parciales que se realicen en el ámbito de este Decreto. 361 del Decreto Distrital 190 de 2004 y en el literal b del artículo 3 del Decreto Distrital 327 de 2004. El plano No. 25 “Usos del suelo urbano y de expansión urbana” del Decreto Distrital 190 de 2004 y los planos de los sectores normativos del Decreto Distrital 317 de 2011, incluyen al ámbito del Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin en Área de Actividad Industrial-ZonaI Industrial, permitiendo el uso de Vivienda como Complementario, sin cumplir con ninguna condición. .


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De conformidad con la propuesta presentada en la formulación del Plan Parcial de Renovación Urbana en la Modalidad de Redesarrollo Bodegas del Rhin, el predio incluidos en el ámbito geográfico del plan parcial se encuentran distribuidos en un Superlote Único, con un suelo VIS y podrán desarrollar los usos dentro del área de Actividad Industrial – Zona Industrial y el uso de vivienda como complementario sin cumplir con ninguna condición. . De la siguiente manera:

Suelo Área de

Actividad Uso principal Uso complementario

VIS Industrial – Zona Industrial

Industrial Vivienda -sin cumplir con ninguna condicion

VIP N/A , Segun Dcto 621 /2016

N/A N/A

Los usos que no se encuentren asignados en el presente decreto, están prohibidos. Artículo 13. Subdivisión espacial. De conformidad con el numeral 3 del artículo 362 del

Decreto Distrital 190 de 2004, y como consta en el plano 1 de 2. "Propuesta Urbana del

Plan Parcial de Renovación Urbana Bodegas del Rhin, el área del plan parcial se

encuentra conformada por un Superlote Único, con un Suelo VIS .

Subdivisión Espacial Área útil en m2 Área

equipamiento

público m2

Suelo VIS 2.152,97 Suelo VIP N/A

TOTAL 2.152,97 N/A

La división predial incluye en su conjunto las áreas útiles privadas. El área definitiva de las Manzanas será la que resulte de aplicar los requisitos señalados en el numeral 3 del artículo 362 del Decreto Distrital 190 de 2004, así como los trazados definitivos de la malla vial arterial, intermedia y local; elementos que se establecerán en las licencias de urbanismo que se adopten con base en el presente decreto.

Artículo 14. Organización espacial de unidades prediales de vivienda. La organización espacial de las unidades prediales se desarrollará de acuerdo con las normas definidas en el presente decreto y en el Decreto Distrital 621 de 2016.


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Suelo Sistema

Suelo VIS Agrupación de Vivienda

Suelo VIP N/A

Artículo 15. Aspectos Volumétricos Generales. La altura máxima permitida corresponde a la resultante de la aplicación de las normas urbanísticas contenidas en el Decreto Distrital 621 del 23 de diciembre de 2016 y a las restricciones establecidas por la Unidad Administrativa de Aeronáutica Civil, para el área de Influencia del Aeropuerto EL Dorado. En todo caso, los predios localizados en las Manzanas con frente a las intersecciones de la Malla Vial Arterial delimitadas bajo la convención "A" en los planos No. 1, 2, 3, 4 y 5 que hacen parte integral del presente Decreto, tendrán una altura máxima de 126,00 metros y de treinta (30) pisos. Los demás predios localizados en las Manzanas restantes tendrán una altura máxima 84,00 metros y de veinte (20) pisos. La altura máxima se contabiliza desde el nivel del terreno, placa superior del sótano o semisótano, según el caso, e incluye todos los pisos no habitables y habitables en plataforma v edificaciones. Los elementos de remate sobre cubierta: de las chimeneas, ductos, tanques de agua, los cerramientos y antepechos de cubierta, la última parada y el remate de la escalera, el sobre recorrido del ascensor, el cuarto de máquinas del ascensor, la altura de la última parada del ascensor y el hall de cubierta, así como el cerramiento de la cubierta, no serán contabilizados dentro de la altura máxima ni dentro del índice de construcción, ni para el cálculo de aislamientos y patios. Cualquier elemento de remate diferente a los mencionados en el presente inciso, será contabilizado dentro del índice de construcción, dentro de la altura máxima permitida y dentro de la altura base de cálculo para determinar las dimensiones de aislamientos y patios exigidas. Parágrafo 1. Los pisos no habitables serán contabilizados dentro de la altura máxima y no se contabilizan dentro del índice de construcción. Cuando se plantee un único piso no habitable, no se contabiliza para el cálculo de aislamientos. Cuando se planteen dos o más pisos no habitables, se excluirá sólo uno de ellos para contabilizar la altura de cálculo de aislamientos, siempre que el piso no habitable que se pretenda excluir esté planteado en niveles inferiores a los pisos que contienen unidades residenciales. De lo contrario, contabilizará dentro de la altura para el cálculo de aislamientos. Parágrafo 2. La altura libre entre afinado inferior y superior del primer piso o nivel de acceso peatonal será como mínimo de 4,00 metros y en los demás pisos, semisótano v sótanos la altura libre entre afinado inferior y superior será como mínimo de 2 40 metros.


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Parágrafo 3. Todas las variaciones volumétricas como áreas bajo cubierta inclinada, altillos mansardas y mezzanines, hacen parte de las áreas construidas incluidas en el índice de construcción y se contabilizarán como piso. “Parágrafo 4. Cuando la acción o actuación urbanística contemple la totalidad de los predios de una manzana, la cual no tenga la convención “A” en los planos que hacen parte integral del presente Decreto, la altura máxima permitida equivale a ciento cinco (105,00) metros y a veinticinco (25) pisos”. Antejardines. La exigencia de antejardines se determina según la dimensión frente sobre las vías de la malla vial local e intermedia, así: 1. Cuando el provecto incluya la totalidad del costado de manzana, no se exige sobre ese costado de manzana. 2. Cuando se contemple parcialmente el costado de manzana se deben prever los siguientes empates de antejardines: a. En predios que colinden lateralmente con edificaciones permanentes existentes que tengan exigencia de antejardín, se debe prever empate en planta con la dimensión del antejardín existente del predio colindante en una longitud de fachada no menor a dos (2) metros ni mayor a cinco (5) metros, a partir de la cual se podrá paramentar la construcción con el lindero resultante del predio o predios objeto del licenciamiento o proponer voladizo según las condiciones establecidas en el presente decreto. Cuando las edificaciones permanentes no tengan antejardín, no se exige empate alguno, ni antejardín. (Ver Anexo Gráfico 7): b. En predios que colinden lateralmente con predios no edificados o que contengan edificaciones no permanentes, no se debe prever empate con la dimensión del antejardín exigido. Parágrafo 1. Cuando se proponga la construcción retrocedida del paramento de construcción normativo, el espacio libre generado entre el lindero resultante o paramento de construcción normativo y el paramento de construcción propuesto, en el nivel de acceso peatonal frente al espacio público, debe ser tratado en material dura, continuo con un diseño unificado con el andén, sin obstáculos ni desniveles para el peatón con respecto al nivel del andén, en un mínimo del 50% del área, sobre la cual se permite arborización. El área restante podrá ser empradizada, arborizada y/o con un tratamiento paisajístico. No se permite el cerramiento de estas áreas, ni de los antejardines. Parágrafo 2. Sobre el frente de las Avenidas Carrera 30 y Calle 80, no se exige antejardín. Parágrafo 3. El empate establecido en el numeral 2, literal a) no se permite cuando por el cumplimiento de las cargas urbanísticas establecidas en el Título III del presente Decreto, no sea posible generarlo. (Ver Anexo Gráfico 7 - Caso 4).


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Aislamientos y empates contra predios vecinos. No se exigen aislamientos laterales y posteriores entre predios englobados. Las edificaciones propuestas en los predios englobados se deben aislar contra los predios colindantes, cumpliendo con las siguientes condiciones: 1. Aislamientos Laterales: a) Contra predios no edificados o que contengan edificaciones no permanentes, se debe prever el aislamiento a partir de una altura de 11,50 metros. Por lo anterior, se debe plantear una edificación contra dicho lindero a una altura de 11,50 metros desde el nivel del terreno, por lo menos 6 metros en planta desde el lindero resultante contra el espacio público hacia el interior de la edificación y mínimo 3 metros de frente sobre la fachada frente al espacio público. En caso de plantear semisótano y/o sótano, estos deben estar contenidos dentro de los 11,50 metros anteriores. Cuando se opte por cerrar las áreas libres generadas sobre el volumen adosado al lindero colindante, de conformidad con lo establecido en el numeral 3 del artículo 21 del presente Decreto, este cerramiento no estará contenido dentro de los 1 1,50 metros. (Ver Anexo Gráfico 8). b) Contra predios que contengan edificaciones permanentes adosadas contra el lindero lateral del predio colindante, se debe prever empate estricto en altura y en planta con la edificación permanente en el plano de fachada contra la vía pública, por lo menos 6 metros en planta desde el lindero resultante propuesto contra el espacio público hacia el interior de la edificación y mínimo 3 metros de frente sobre la fachada frente al espacio público. A partir del empate se debe prever el aislamiento lateral contra toda la fachada lateral de la edificación colindante. Con el fin de evitar servidumbre de vista contra los predios vecinos, sobre la cubierta del volumen adosado al lindero colindante, cuando esta sea utilizada, se debe plantear un cerramiento del predio de máximo 1,90 metros de altura, el cual no está contenido dentro del empate volumétrico. (Ver Anexo Gráfico 9). c) Contra predios que contengan edificaciones permanentes que se encuentren aisladas del lindero colindante desde el nivel del terreno, se debe prever el aislamiento lateral en toda la fachada lateral de la edificación desde el nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano. Se permite cerramiento contra predios vecinos de 2,50 metros. (Ver Anexo Gráfico 10) 2. Aislamientos Posteriores: d) Los aislamientos posteriores se deben prever a partir del nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano. Cuando se plantee plataforma, el aislamiento posterior se podrá plantear de conformidad con la altura de la plataforma, siempre y cuando la edificación o edificaciones propuestas sobre esta se retrocedan lo correspondiente a la dimensión del aislamiento posterior, de conformidad con la altura total propuesta desde el nivel del terreno o placa superior del sótano o semisótano.


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e) Los aislamientos posteriores correspondientes al predio resultante del englobe, se deben mantener contra los predios colindantes. (Ver Anexo Gráfico 11) f) Los englobes de predios medianeros deben prever un aislamiento contra los aislamientos posteriores de los predios vecinos, con un ancho igual al aislamiento posterior existente del predio vecino y fondo equivalente a la dimensión del aislamiento exigido para la edificación propuesta por encima del empate volumétrico. Contra patios existentes en los predios vecinos, diferentes a los aislamientos posteriores, no se debe prever aislamiento. (Ver Anexo Gráfico 12). 3. Las dimensiones de los aislamientos laterales y posteriores, según la altura propuesta en pisos, son las siguientes:

No. de Pisos

Propuesto en la totalidad de la edificación

Dimensión única en la totalidad de la

fachada

Aislamiento

Lateral

Aislamiento Posterior (m)

1 a 3

3.00

3.00

4 a 6

4.00

5.00

7 a 9

6.00

6.50

10 a 12

8.50

9.00

13 0 más

11.00

1 1.50

“Parágrafo 1. La altura se contabiliza desde el nivel del terreno, placa superior del sótano o semisótano, placa superior de la plataforma, desde el empate volumétrico establecido en el literal b del numeral 1 del presente artículo o desde el volumen construido de 11,50 metros de altura adosado al lindero colindante, según el caso. Para determinar el número de pisos de la edificación para establecer el aislamiento exigido, se contabiliza en la altura por cada cuatro metros con veinte centímetros (4,20 metros) un piso. Si resulta en la altura de la edificación fracción igual o mayor a un metro con cincuenta centímetros (1,50 metros), dicha fracción contabiliza como piso. (Ver Anexo Gráfico 13)”. Parágrafo 2. Los empates volumétricos que se deban plantear contra edificaciones permanentes en los predios colindantes sobre el frente de las vías públicas se deben realizar a partir del lindero resultante del predio generado por el cumplimiento de las obligaciones urbanísticas establecidas en el artículo 25 0 del presente Decreto. (Ver Anexo Gráfico 14)


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Aislamientos y Empates entre Edificaciones. Cuando en un mismo proyecto se propongan dos o más edificaciones aisladas, deben cumplirse las siguientes condiciones: 1. Contra el espacio público, en el nivel del acceso peatonal, se debe generar una plataforma continua de mínimo un (1) piso de altura y mínimo seis (6) metros de fondo en planta, contados a partir del paramento de construcción propuesto hacia el interior. La presente condición se debe cumplir inclusive si se plantea una sola edificación. La plataforma se debe aislar o empatar contra predios vecinos y contra el espacio público, de conformidad con lo establecido en los artículos 11º, 12º y 140 del presente Decreto. (Ver Anexo Gráfico 1 5) 2. Las edificaciones que se propongan sobre la plataforma o a nivel del terreno o placa superior del semisótano o sótano, deben estar aisladas entre sí en una dimensión como mínimo equivalente a 1/3 de la altura en metros propuesta. en todo caso no menor a 5 metros. Cuando las edificaciones presenten alturas diferentes, el aislamiento será calculado sobre el promedio de las alturas propuestas. La altura para el cálculo del aislamiento se debe contabilizar con la mayor dimensión presentada de la edificación desde la placa superior de la plataforma o del nivel del terreno o placa superior del semisótano o sótano. (Ver Anexo Gráfico 16) 3. Se permiten conexiones peatonales aéreas entre las edificaciones en hasta dos (2) pisos diferentes que no excedan 5,00 metros de ancho en planta, las cuales en ningún caso pueden estar proyectadas sobre los aislamientos laterales y posteriores establecidos en el artículo 12 del presente Decreto. En caso de proponer dos conexiones peatonales aéreas en el mismo piso, estas deben estar aisladas como mínimo por una distancia equivalente o mayor a 1/2 de la longitud de la fachada que tenga menor longitud entre las fachadas enfrentadas de las edificaciones que estén conectadas, y en todo caso no menor de 5 metros. (Ver Anexo Gráfico 17) 4. Las edificaciones que se planteen sobre la plataforma no podrán tener una fachada mayor a 50 metros de ancho sobre el frente a la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito), sobre [a Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín) o demás vías de la malla vial arterial. En estos casos, las fachadas de las edificaciones sobre vías de la malla vial arterial se regirán por las siguientes disposiciones: i. Cuando se proponga una edificación con una fachada (proyección en planta de todos sus puntos sobre el lindero resultante sobre cada frente de las vías mencionadas) mayor a 50 metros, se deberá generar un retroceso de fachada como máximo a partir de los primeros 50 metros, en una distancia igual o mayor a 1/3 del fondo total de la edificación, tomados desde el paramento de construcción propuesto del plano de fachada inicial


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ii. El retroceso debe generar como mínimo un vacío rectangular o cuadrado no construido desde el nivel superior de la plataforma o sótano o semisótano según el caso, cuyo lado mínimo sea igual o mayor a 1/3 del fondo total de la edificación. La presente condición (incisos i y ii) aplica inclusive a los proyectos propuestos en manzanas que se encuentren separadas de las vías mencionadas por espacio público. No aplica para la plataforma. (Ver Anexo Gráfico 18) Parágrafo. El paramento de construcción propuesto no tiene que ser continuo, por lo cual se pueden generar retrocesos diferenciados en la volumetría propuesta. En estos casos, se debe cumplir, para cada sección del paramento, lo establecido en el numeral primero de este artículo. Aislamientos contra predios separados por espacio público. Los aislamientos contra predios separados por espacio público se deben plantear de alguna de las dos formas en cada fachada: 1. Un único aislamiento por fachada: Se debe plantear un único aislamiento mínimo equivalente a 1/4 de la altura total propuesta en la fachada contada desde el nivel del terreno, todos los puntos de la fachada, incluidos los voladizos, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, deben cumplir con el aislamiento, según cada uno de los siguientes escenarios: a) Contra predios que no hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacio público, el aislamiento se debe prever desde los linderos de dichos predios. b) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho igual o mayor a 7 metros, el aislamiento se debe prever desde la proyección de 5 metros contados desde el sardinel existente de la manzana contigua hacia el interior de los predios separados por espacio público. c) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho menor a 7 metros, el aislamiento se debe prever desde la proyección de 8,50 metros contados desde el eje de la calzada vehicular existente hacia el interior de los predios separados por espacio público. d) Contra predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacios públicos diferentes a vías vehiculares intermedia o locales, el aislamiento se debe prever desde los linderos de dichos predios. 2. Dos aislamientos por fachada: Se debe plantear un primer retroceso en fachada a partir de una altura equivalente a 2.5 veces el ancho del espacio público que separa los predios y a partir del punto más alto de la edificación sobre ese primer plano de fachada, cuando se proponga voladizo, corresponde al plano de fachada generado por el voladizo. A partir


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de la altura alcanzada en el primer plano de fachada se debe plantear un segundo retroceso mínimo de 1/5 de la altura necesaria restante para alcanzar la altura total de la edificación según el cumplimiento de los demás aislamientos. El primer retroceso se debe plantear según cada uno de los siguientes escenarios (Ver Anexo Gráfico 19): a) Contra los linderos de predios que no hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacio público, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. b) Contra los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho igual o mayor a 7 metros, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y la proyección de 5 metros contados desde el sardinel existente de la manzana contigua hacia el interior de los predios separados por espacio público. c) Contra los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por vías vehiculares intermedias o locales, cuya calzada vehicular existente tenga un ancho menor a 7 metros, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y la proyección de 8,50 metros contados desde el eje de la calzada vehicular existente hacia el interior de los predios separador por espacio público. d) Contra los linderos de los predios que hacen parte del ámbito de aplicación del presente Decreto que se encuentren separados por espacios públicos diferentes a vías vehiculares e intermedias, las edificaciones se deben aislar de la siguiente manera: la distancia que hay entre cada punto de la fachada, incluyendo cualquier elemento que se encuentre en la fachada, salvo lo establecido en el artículo 10º y en los numerales 3 y 4 del artículo 21º del presente Decreto, y su proyección hasta el nivel del terreno, debe ser igual o menor a 2.5 veces la distancia que hay entre dicha proyección y el punto más cercano de cualquier lindero de otros predios separados por espacio público. Parágrafo. Contra predios separados por la Avenida Carrera 30 (Avenida Ciudad de Quito), la Avenida Calle 80 (Avenida Autopista Medellín) y demás vías de la malla vial arterial no se exige aislamiento”.


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Nota: Los Anexos-Grafico referidos en los Aspectos Volumétricos Generales, son los contenidos en el Decreto 621 del 23 de diciembre de 2016. Artículo 16. Normas sobre estándares arquitectónicos. La construcción de las

edificaciones deberá dar cumplimiento a lo establecido por las normas complementarias

en materia de alturas, antejardines, aislamientos, sótanos, semisótanos, rampas,

escaleras y voladizos y demás estándares arquitectónicos.

Parágrafo. Deberá darse cumplimiento a lo establecido por el artículo 15 del Decreto Distrital 621 de 2016, en materia de habitabilidad. Artículo 17. Equipamiento comunal privado. En todos los proyectos de vivienda de cinco (5) o más unidades, comercial, de servicios, o dotacional con más de 800 m2 de construcción, que comparta áreas comunes, se deberá prever, de conformidad con el artículo 39 del Decreto Distrital 327 de 2004, las siguientes áreas con destino a equipamiento comunal privado:

a. Para proyectos V.I.S. subsidiables: seis (6) m2 por cada unidad vivienda, aplicable a las primeras 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable y ocho con cincuenta (8,50) m2 por cada unidad de vivienda aplicable al número de viviendas que se consigan por encima de 150 viviendas por hectárea de área neta urbanizable.

b. Para proyectos no V.I.S.: quince (15) m2 por cada 80 m2 de construcción. c. Para proyectos con usos diferentes a vivienda: diez (10) m2 por cada ciento veinte

(120) m2 de construcción en el uso. d. En los proyectos con uso dotacional educativo no se requiere equipamiento

comunal privado.

Parágrafo 1. No serán contabilizadas como equipamiento comunal privado las áreas

correspondientes a circulación vehicular, cuartos de bombas o de mantenimiento,

subestaciones, cuartos de basura y similares. Tampoco lo serán los corredores y demás

zonas de circulación cubierta necesarias para acceder a las unidades privadas.

Parágrafo2. Un máximo del 5% del área útil de las licencias de construcción no se

contabilizará dentro del índice de ocupación, cuando se utilice para equipamientos

comunales privados, desarrollados como máximo en dos pisos.

CAPÍTULO IV

GESTIÓN DEL PLAN PARCIAL

SUBCAPÍTULO I EJECUCIÓN DEL PLAN PARCIAL


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Artículo 18. Unidades de Gestión y Etapas para el desarrollo del Plan Parcial. El presente plan parcial se desarrollará en una (1) unidades de gestión, tal como se encuentran identificadas en el plano No. 2 de 2 “Estructura del Plan Parcial”, que hace parte del presente decreto, así:

Unidad de Gestión Urbanística UG-1 Etapas de desarrollo ETAPA 1


N° ÍTEM



por área



2.695,79 2.695,79 100%

2


0,00 0,00 0,00%




542,82 542,82 20,14%


540,88 540,88



1,94 1,94



2.152,97 2.152,97 79,86%


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Artículo 19. Condiciones para el Desarrollo de las Unidades de Gestión Urbanística. El Desarrollo de las unidades de gestión urbanística del Plan Parcial Bodegas del Rhin, deberá adelantarse de acuerdo con las siguientes condiciones: 1. Para el desarrollo de cada unidad se deberá obtener una única Licencia de Urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en los términos del artículo 42 del Decreto Nacional 564 de 2006 o la norma que lo modifique, adicione o sustituya.

2. La ejecución de las licencias de urbanización de las correspondientes unidades de gestión del plan parcial podrá adelantarse con prelación respecto de las demás, en la medida que se realicen las compensaciones y se haga la entrega anticipada de las zonas de cesión de las unidades (XXX) por parte de la unidad de actuación y/o gestión urbanística No. (XXX) Ver caso específico.

3. Para la entrega anticipada de cesiones deberá darse cumplimiento a lo establecido por el artículo 53 del Decreto Nacional 564 de 2006 o la norma que lo modifique o sustituya, así como a las instrucciones que imparta sobre el particular la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) y/o el Departamento Administrativo de Defensoría del Espacio Público (DADEP), en los asuntos de competencia de cada una de esas entidades. Ver caso específico.

SUBCAPÍTULO 2

REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y BENEFICIOS

Artículo 20. Reparto equitativo de cargas y beneficios. De conformidad con lo

establecido por los artículos 2 y 38 de la Ley 388 de 1997, el presente Plan Parcial, como

desarrollo del Plan de Ordenamiento Territorial, establece mecanismos que garantizan el

reparto equitativo de las cargas y los beneficios entre los propietarios de toda el área

beneficiaria de las mismas.

En desarrollo de lo anterior, el presente decreto determina el régimen de derechos y

obligaciones urbanísticas a cargo del propietario de los predios incluidos en el ámbito de

aplicación del plan parcial.

Parágrafo. Las obligaciones relativas al reparto equitativo serán asumidas por el titular

del derecho de dominio al momento de solicitar la licencia de urbanización, sin

consideración a los posibles cambios o mutaciones en la titularidad de los inmuebles, que

se presenten a partir de la adopción del plan parcial y la solicitud de la correspondiente

licencia.


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Artículo 21. Determinación de la edificabilidad. Los beneficios urbanísticos que se

autorizan en el presente plan parcial, corresponden a los metros cuadrados de

construcción autorizados, que son los que se señalan a continuación:


VIV. (VIS)

21.669,00 21.669,00 14.688,00 14.688,00

COM. 1.500,00 1.500,00 495,00 495,00

TOT. M2

23.169,00

15.183

El área efectiva para cálculo del índice de construcción se calcula de acuerdo con la

definición del Área de cálculo para el índice de construcción, artículo 2 “Definiciones” del

Decreto 621 de 2016. De acuerdo con esto, se obtiene que el área efectiva en vivienda y

comercio, válida para el cálculo del Índice de Construcción total del proyecto es de 15.183

Parágrafo. Dentro de los índices de construcción no se contabilizarán las áreas destinadas a estacionamientos y equipamiento comunal, ubicados en semisótano, sótano y en un piso como máximo, áreas de instalaciones mecánicas y puntos fijos, tal como lo dispone el literal b) del artículo 2 del Decreto Distrital 159 de 2004. Artículo 22. Cargas locales Se consideran cargas locales del presente plan parcial, las

siguientes:

CONCEPTO

ÁREA PPRU

ÁREA U-GES 1



M2 M2 COP COP


542,82 542,82 $ 140.358,21 $ 76.189.243,37



- - - $ 19.479.804,31


- - - $ 17.569.705,34

REDES DE ENERGÍA - - - $ 51.898.627,00


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$ 0,00


- - - $ 65.790.608,19


- - - $ 476.685.400,00

TOTAL COSTOS CARGAS LOCALES

$ 801.100.558,10

Servicios públicos. La construcción de las redes de servicios públicos domiciliarios, así como las infraestructuras requeridas, se realizarán para cada unidad de actuación y/o gestión, de acuerdo a las exigencias y condiciones técnicas señaladas en el presente decreto, las cuales fueron establecidas por las empresas de servicios públicos durante el proceso de formulación del plan parcial. Espacio Público La cesión de suelo, dotación y construcción de las áreas destinadas a parques, así como la cesión de suelo y adecuación del área destinada a equipamiento comunal público, correspondientes al porcentaje de área neta urbanizable señalada en el cuadro de áreas, se distribuirán de la siguiente manera:

CESIONES 20% ANU) M2 TOTAL, DE CESIÓN MÍNIMA OBLIGATORIA 540,88 TOTAL, m2 c) Artículo 23. Cesiones de suelo para elementos de las Cargas Generales. Cargas

Generales: Tomando en consideración que el Decreto 621 de 2016, constituye el marco normativo para el establecimiento de cargas y obligaciones urbanísticas, para todos los predios incorporados por este decreto al tratamiento de renovación urbana, se definen a continuación, las cargas urbanísticas por edificabilidad adicional, que aseguran las condiciones normativas y los soportes urbanos para los proyectos que se desarrollan al amparo del Decreto 621de 2016 y 595 de 2017.

ÁREA DE LOTE PARA TOMA DE ÍNDICES (M2) 2.695,79

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN BÁSICO (ICb) - Resolución UAECD 1670 de 2013 3,00

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN MÁXIMO (ICm) – Dcto. 621 de 2016 / Dcto. 595 de 2017 6,00

ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN SOLICITADO 5,63


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DIFERENCIAL ENTRE EL I.C. SOLICITADO Y I.C. MÁXIMO, VALIDO PARA EL CALCULO DE LA CARGA URBANÍSTICA POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL 2,63

OBLIGACIONES URBANÍSTICAS POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL

Decreto 621 de 2016

Categoría M2 de suelo

CAPITULO III "Obligaciones urbanísticas para lo predios incorporados al tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación".

Art. 27

Cargas urbanísticas en contraprestación de edificabilidad adicional (ICa) Entre el I.C. básico e I.C. menor o igual a 6.0 = 0,053 veces el valor de referencia del predio 0,053

Índice de Construcción adicional (Ica) 2,63

Metros cuadrados de edificabilidad adicional 7.095,63

Valor de referencia Catastro $ 1.400.000,00

Aporte voluntario en dinero para cargas de EP y Equipamientos por M2 $ 74.200,00

APORTE VOLUNTARIO TOTAL POR EDIFICABILIDAD ADICIONAL $ 526.495.746,00

PROVISIÓN DE VIVIENDA DE INTERÉS PRIORITARIO

Artículo 24. Obligación de destinar suelo para VIP. De acuerdo con lo establecido en el Decreto Distrital 621 de 2016, modificado por el decreto Distrital 595 de 2017, no se hace exigible el cumplimiento ni el pago de la obligación VIP, para Proyectos de Renovación Urbana. Artículo 25. Obligaciones Generales del Urbanizador. Son obligaciones del urbanizador, o del titular de la licencia de urbanización respectiva, entre otras, las siguientes: Ver caso específico. a) Efectuar las cesiones obligatorias para parques, equipamiento comunal, vías locales,

de acuerdo con las condiciones establecidas en la Ley 388 de 1997, el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Capital, el presente decreto y demás normas sobre la materia.

Para efectos de la entrega y escrituración de las áreas de cesión gratuita, se deberá cumplir con lo establecido en el parágrafo del artículo 117 de la Ley 388 de 1997, así como en el artículo 275 del Decreto Distrital 190 de 2004 y las demás normas actualmente vigentes sobre la materia.


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b) Diseñar, construir y dotar las zonas de cesión para parques, producto del proceso de urbanización, de acuerdo con la normativa vigente y las especificaciones que establezca el Instituto Distrital para la Recreación y el Deporte - IDRD.

c) Ceder el suelo y construir las vías locales de uso público, incluidos sus andenes, cumpliendo con las especificaciones técnicas que señale el Instituto de Desarrollo Urbano - IDU y las normas del Decreto Distrital 602 de 2007, para el diseño y construcción de andenes del Distrito Capital.

d) Ceder el suelo y construir las redes locales y las obras de infraestructura de servicios

públicos domiciliarios, con sujeción a los planos y diseños aprobados por las empresas de servicios públicos correspondientes.

e) Ejecutar las obras garantizando la salubridad y seguridad de las personas, así como la

estabilidad de los terrenos, edificaciones y elementos constitutivos del espacio público. f) Mantener en la obra, la licencia y planos aprobados y exhibirlos cuando sean

requeridos por la autoridad competente. g) Diseñar y ejecutar las obras, aplicando las disposiciones de la normativa vigente sobre

accesibilidad para personas con movilidad reducida y soluciones de evacuación en caso de emergencia.

h) Implementar las recomendaciones de la Secretaría Distrital de Ambiente – SDA que

trata el artículo 12 de presente decreto y las recomendaciones generales de la SDA. i) Implementar los procedimientos necesarios para minimizar los impactos que las obras

generen. j) Cumplir con las exigencias establecidas por la Secretaría Distrital de Movilidad, con

las condiciones que determine el IDU. k) Cumplir con las condiciones y compromisos establecidos por el oficio (XXX), expedido

por la Secretaría Distrital de Movilidad. Cumplir con lo dispuesto en el oficio IDU (XXX).

l) Gestionar ante la entidad correspondiente, la viabilidad para la recolección y

disposición final de residuos sólidos. Parágrafo. Estas obligaciones se consideran incluidas en las correspondientes licencias de urbanización, aun cuando en ellas no queden estipuladas expresamente.

CAPÍTULO VI

DISPOSICIONES FINALES


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Artículo 26. Participación distrital en plusvalía. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 74 de la Ley 388 de 1997, los artículos 432 y 434 del Decreto Distrital 190 de 2004, y en el Acuerdo Distrital 118 de 2003, la adopción del presente plan parcial no configura hecho generador de plusvalía.

Artículo 27. Modificación al plan parcial. En caso de ser necesaria la modificación del plan parcial, la misma deberá sujetarse a lo dispuesto en el artículo 9 del Decreto Nacional 4300 de 2007.

Artículo 28. Incorporación en la cartografía. La Secretaría Distrital de Planeación efectuará las anotaciones en la cartografía oficial, relacionadas con la adopción del presente plan parcial. Artículo 29. Licencias. Deberán tramitarse ante las autoridades competentes las correspondientes licencias de urbanización y construcción, de conformidad con las disposiciones contenidas en este decreto y en las demás normas vigentes sobre la materia. Artículo 30. Remisión a otras normas. Los aspectos no regulados en el presente Decreto se regirán por las normas contenidas en los Decretos Distritales 190 de 2004, 327 de 2004, 436 de 2006 y demás normas que los modifiquen, sustituyan y complementen. Artículo 31. Ejecución del plan parcial. Para efectos de este decreto, se considera

efectiva la ejecución del plan parcial cuando se llevan a cabo las cesiones, obras y

construcciones de acuerdo a las condiciones señaladas en el mismo, previa solicitud de

las licencias urbanísticas correspondientes.

Artículo 32. Vigencia. El presente decreto rige desde su publicación en el Registro Distrital, y deberá ser publicado en la Gaceta de Urbanismo y Construcción de Obra, conforme a lo dispuesto en el artículo 462 del Decreto Distrital 190 de 2004.

Dado en Bogotá, D. C., a los

PUBLÍQUESE Y CÚMPLASE

ENRIQUE PEÑALOSA LONDOÑO

ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ, D. C.

ANDRES ORTIZ GOMEZ

SECRETARIO DISTRITAL DE PLANEACIÓN


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5. FACTIBILIDAD PARA EXTENDR O AMPLIAR LAS REDES DE SERVICIOS PUBLICOS

(Ver Listado en el Contenido del DTS)


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6. DOCUMENTOS ANEXOS (Ver Listado en el Contenido del DTS)

BODEGAS DEL RHIN · 2018. 8. 10. · 2017 de fecha 11 de octubre de 2017, para el Plan Parcial de...

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