bestemmingsplan

centrumplan Noord

Geffen

vastgesteld door raad

6 september 2011

241020 BP Centrum Geffen

NL.IMRO.1671.BPKM2009DG000007-01VA

Rilanna van Nuenen

project:

status:

datum:

projectnummer:

GML-identificatienummer:

auteur:

Toelichting

1 Inleiding

1.1 Aanleiding 1

1.2 Verkenning ruimtelijke mogelijkheden 3

2 Gebiedsbeschrijving

2.1 Inleiding 4

2.2 De ondergrond 5

2.3 Infrastructuur 9

2.4 Ruimtegebruik 10

3 Analyse

3.1 Inleiding 14

3.2 Analyse 14

4 Streefbeelden

4.1 Inleiding 16

4.2 Streefbeeld 16

5 Beleidskader

5.1 Inleiding 17

5.2 Rijksbeleid 17

5.3 Provinciaal beleid 20

5.4 Regionaal beleid 23

5.5 Gemeentelijk beleid 24

6 Vigerende (bestemmingsplan)regeling

6.1 Bestemmingsplan kernen Maasdonk 28

6.2 Multifunctioneel Centrum (MFC) 29

7 Beschrijving planvoornemen

7.1 Inleiding 32

7.2 Centrumvisie geoptimaliseerd 33

7.3 Planvorming noordelijk gedeelte 34

7.4 Totaal programma (indicatief) 36

8 Planologische toetsing

8.1 Milieu 37

8.2 Geluidhinder 37

8.3 Bodem- en grondwaterkwaliteit 39

8.4 Luchtkwaliteit en het besluit NIMB 42

8.5 Externe veiligheid 43

8.6 Millieuhindercontourenonderzoek 45

8.7 Milieubescherming 46

8.8 Geurhinder en veehouderij 46

8.9 Archeologie en cultuurhistorie 46

Inhoudsopgave

8.10 Flora en fauna 48

8.11 Kabels en leidingen 49

8.12 Milieubescherming, veiligheid en overige

zones 49

8.13 Watertoets 50

8.14 Parkeren 53

8.15 Financiële en economische haalbaarheid 54

8.16 Maatschappelijke haalbaarheid 55

9 Juridische aspecten

9.1 Inleiding 56

9.2 Uitgangspunten 56

9.3 De bestemmingen 60

9.4 Aanduidingen 63

9.5 Algemene regels 64

9.6 Overgangs- en slotregels 65

10 Procedure

10.1 De te volgen procedure 66

10.2 Het vooroverleg en watertoets 66

10.3 Inspraak 67

10.4 Ontwerp bestemmingsplan 68

10.5 Vastgesteld bestemmingsplan 68

Bijlagen

Bijlage 1: Beeldkwaliteit centrumplan Geffen Noord

Bijlage 2: Verslag vooroverleg

Bijlage 3: Verslag inspraak

Bijlage 4: Nota van zienswijzen

Bijlage 5: Vaststellingsbesluit

1

1 straatnamenkaart

1

1.1 Aanleiding

In het centrum van de kern Geffen staat een aantal

ontwikkelingen te gebeuren. Deze ontwikkelingen zul-

len een belangrijke stempel drukken op het ruimtelijke

beleid en het functioneren van het centrum. Om deze

ontwikkelingen in een bredere visie te plaatsen is voor

dit gebied reeds een stedenbouwkundige visie (SAB,

september 2006) en een centrumvisie (SAB) opge-

steld. Om aan de Wet ruimtelijke ordening te voldoen,

wordt vanuit deze centrumvisie en de daaruit volgen-

de initiatieven dit nieuwe bestemmingsplan Centrum-

plan Geffen opgesteld.

Het centrumplan wordt opgedeeld in een noordelijk en

zuidelijk deel. Voor ieder deel wordt afzonderlijk een

bestemmingsplan opgesteld. Onderhavig bestem-

mingsplan betreft het bestemmingsplan voor het

noordelijke deel.

1 Inleiding

1

bedrijf

Voormalige

Mariaschool

De Bonkelaar

1 noordelijk deel

2

Dit deel omvat de voormalige Mariaschool, jeugdcen-

trum De Bonkelaar, een bedrijf en de aansluitende ter-

reinen tot aan de spoorlijn.

De ontwikkeling van het centrumplan is van grote be-

tekenis voor het waarborgen van de kwaliteit en leef-

baarheid van het Geffense centrum. Het nieuwe multi-

functionele centrum is als nieuw ontmoetingspunt van

groot belang onder andere ook voor de kwaliteit van

het centrum van Geffen.

De ontwikkelingen in het noordelijke deel passen niet

binnen het huidige bestemmingsplan. Derhalve dient

een bestemmingsplanherziening opgesteld te worden.

1

1 multifunctioneel centrum

3

1.2 Verkenning ruimtelijke mogelijkheden

Alvorens begonnen wordt met het opstellen van het

bestemmingsplan worden eerst de ruimtelijke moge-

lijkheden verkend. Hiervoor wordt:

1. een inventarisatiekaart opgesteld met de huidige

aanwezige functies en bebouwing (losse bijlage);

2. een gebiedsbeschrijving inclusief analyse waarin

de te behouden waarden, te ontwikkelen potenties

en op te lossen knelpunten verwoord zijn;

3. een streefbeeld (functie- en visiekaart) opgesteld

met toekomstige functies en bebouwing op basis

van het de stedenbouwkundige visie, centrumvisie

en centrumplan;

4. een inventarisatie van de huidige beleidskaders

gemaakt.

4

2.1 Inleiding

De verschijningsvorm van de bestaande bebouwde

omgeving is te verklaren aan de hand van de lagen-

structuur. Deze legt de omgeving uiteen in een laag

ondergrond, een laag infrastructuur en een laag occu-

patie (gebruik).

De ondergrond kan worden beschreven met behulp

van gegevens over geomorfologie (vorm van de on-

dergrond), bodem (samenstelling van de ondergrond),

waterhuishouding, natuur, landschap, beplanting en

cultuurhistorie. De infrastructuur is opgebouwd uit de

netwerken van wegen, vaarwegen en leidingen. De

lagen ondergrond en infrastructuur zijn sturend voor

het ruimtegebruik van de derde laag. Dit ruimtege-

bruik valt grofweg uiteen in wonen, werken en recreë-

ren, met de daarbij noodzakelijke voorzieningen.

De voorgestane analyse conform de lagenbenadering

is relevant omdat veel beleidsnota‟s en studies zo

worden opgebouwd en dus aansluiting gevonden kan

worden bij de overige informatie. Deze basale ge-

biedskennis was overigens bij onze voorouders, tot de

19e eeuw, zulk een gemeengoed dat plaatskeuze in

het landschap daarop van nature was gebaseerd.

Overigens geeft de lagenbenadering ook snel inzicht

in de waarden, die in het geding kunnen zijn bij even-

tuele nieuwe ontwikkelingen en een plaats moeten

worden gegeven in de bestemmingsplannen. Zoals

bekend, moeten bij nieuwe ontwikkelingen steeds de

consequenties op milieugebied, voor de waterhuis-

houding, voor flora en fauna en voor cultuurhistorie en

archeologie in beeld gebracht worden.

2 Gebiedsbeschrijving

1

1 lagenbenadering

5

2.2 De ondergrond

2.2.1 Ontstaansgeschiedenis en geomorfologie

De kern Geffen is gelegen in het zuidelijk zandgebied.

Dit landschap wordt gedomineerd door verspreid lig-

gende boerderijen met kampen. Het kent een lange

en continue bewoningsgeschiedenis die ver voor de

jaartelling is begonnen. In de loop der tijd kwam de

verdichting op gang, waarbij naast of tussen de al be-

staande bedrijven nieuwe boerderijen met bijbehoren-

de huiskampen werden gesticht. Daardoor groeiden

de aanvankelijk los gegroepeerde hoevenzwermen

geleidelijk uit tot meer geconcentreerde gehuchten.

Na verloop van tijd concentreerden de boerenbedrij-

ven zich op een plek, die vaak het centrum van een

nederzetting vormde. Dit groeide uit tot een vaak drie-

hoekig plein, met daar omheen de boerderijen. Karak-

teristiek zijn ook de oude bomen op en rond de brin-

ken en bij de boerderijen en de houtwallen rond de

akkercomplexen en de kampen.

Ter plaatse van het plangebied is dan ook sprake van

een antropogene (=door de mens gemaakte structuur)

geologische structuur.

1 bodemkaart 1:50.000

Bron: bodemdata.nl

2 bodemkaart 1:250.000

Bron: bodemdata.nl

1 2

6

2.2.2 Bodem

De bodem in de omgeving van het plangebied bestaat

voornamelijk uit enkeerdgronden: fijn zand. Dit zijn

oude bouwlanden, die vanaf de late Middeleeuwen op

de Pleistocene zandgronden zijn ontstaan door het

opbrengen van mest vanuit potstallen vermengd met

plaggen, die werden gestoken op de woeste gronden,

zoals heide, bossen en beekdalen.

2.2.3 Waterhuishouding

Binnen het plangebied zijn geen waterhuishoudkundi-

ge werken aanwezig. Ook in de directe omgeving zijn

geen open wateren aanwezig.

Het plangebied is gelegen binnen grondwatertrap VI

en/of VII. (GHG = > 40 cm en GLG = > 120 cm).

2.2.4 Natuur, landschap en beplanting

Het plangebied is gelegen in bebouwd gebied. Natuur

en landschap zijn hier van ondergeschikte betekenis.

Karakteristiek qua beplanting is de laanbeplanting

langs de Kloosterstraat.

2

1 structuurbepalend groen

aan de Elzendreef

2 laanbeplanting aan de

Kloosterstraat

7

2.2.5 Cultuurhistorie

Kenmerkend is de driesprong van Dorpsstraat, Kerk-

straat en Kloosterstraat met een overwegend niet-

agrarische bebouwing min of meer geconcentreerd

rond en vooral vlak ten zuiden van de kerk (1400-

1500 en 1892-'93, meerder bouwfasen). De bebou-

wing is afwisselend vrijstaand of aaneengesloten,

grenst met een licht verspringende rooilijn direct aan

de straten en bestaat overwegend uit eenlaags be-

bouwing met de nok parallel aan de straat.

Geffen werd voor 1300 gesticht op een donk ten zui-

den van de Maas en vormde al snel het centrum van

een tiendakkernederzetting met de gehuchten Berg-

straat, Broekstraat, Elst, Lage Kant, Papendijk en

Schotsheuvel; na 1850 groeiden de verschillende ker-

nen langzaam aaneen. Het bebouwingsbeeld is func-

tioneel gemengd en dateert overwegend van na 1850.

Op verscheidene plaatsen, vooral in de Kloosterstraat,

is na 1960 nieuwbouw gerealiseerd waardoor het be-

bouwingsbeeld plaatselijk is gewijzigd. De kern Geffen

is door uitbreidingen na 1970 losgemaakt van het om-

ringende open akkerland, dat op haar beurt werd in-

gevuld met uitbreidingswijken en een geheel nieuwe

infrastructuur. Alleen in het noorden is de relatie met

de landbouwgronden nog enigszins aanwezig.

1

1 uitsnede cultuurhistori-

sche

waardenkaart provincie

Noord-Brabant

8

De Dorpstraat richting Kerkstraat wordt gezien als lijn

van zeer hoge historische geografie. Ook op histori-

sche kaarten is deze weg, evenals de Kloosterstraat

en Veldstraat herkenbaar.

Ter hoogte van het plangebied zijn de volgende mo-

numenten gelegen:

- woonhuis Kerkstraat 3 (gemeente);

- brouwerswoningen annex koetshuis Kerkstraat 12

(rijk);

- kerk Kerkstraat 10(rijk);

- kerkelijke dienstwoning Kloosterstraat 2 (rijk);

- boerderij Kloosterstraat 36-38 (gemeente).

Als beeldbepalend pand is aangemerkt het woonhuis

Kloosterstraat 14-16.

Daarnaast staan in het park bij de kerk monumentale

bomen. De dikste boom nabij de kerk is vrijwel geheel

hol. Verder staan er drie bomen naast graven.

Ter oosten van de sporthal is nog de molenbiotoop

van molen De Zeldenrust gelegen.

1 uitsnede historische

kaart uit 1899

1

9

2.3 Infrastuctuur

2.3.1 Wegenstructuur

De belangrijkste wegen, die tevens onderdeel uitma-

ken van de hoofdontsluitingsstructuur van de kern

Geffen, zijn de Dorpstraat, Kerkstraat en Klooster-

straat. Deze straten zijn sterke dragers van de ruimte-

lijke structuur en zijn van cultuurhistorische waarde.

Parkeren kan op het Dorpsplein bij het gemeentehuis

en in de parkeervakken langs de diverse wegen. Te-

vens wordt op sommige plekken langs de weg gepar-

keerd, bijvoorbeeld aan de Harrie Schoutenstraat. Het

parkeren vindt hierdoor redelijk ongestructureerd

plaats. Meer ordening hierin is wenselijk.

2.3.2 Spoor

Ten noorden van het plangebied is de spoorlijn „s-

Hertogenbosch –Oss gelegen. In Geffen is geen op-

stapmogelijkheid. Het spoor is gelegen op een talud

met een hoogte van ongeveer 1,5 meter en bepaalt

voornamelijk het beeld op de achterterreinen in het

noordelijk plangebied.

2.3.3 Leidingen

Aan de zuidzijde van het spoor is een hogedruk aard-

gasleiding van 8 bar gelegen. De aardgasleiding heeft

een diameter van ongeveer 170 cm en ligt op onge-

veer 1 meter diepte. In verband met het planvoorne-

men zal de gasleiding worden omgelegd tot net ten

zuiden van de spoorbaan. Binnen een zone van 4 me-

ter uit het hart van de leiding mogen geen bouwwer-

ken worden opgericht.

1

1 spoorlijn

10

2.4 Ruimtegebruik

2.4.1 Bebouwingsstructuur

Het plangebied is gelegen nabij de historische kern

met de omgeving van de Kloosterstraat-Kerkstraat.

Aan deze twee straten bevinden zich gebouwen die

sterk het beeld van de kern Geffen bepalen: de kerk,

de pastorie, het Klooster en voorheen de Mariaschool

(inmiddels gesloopt). Het straatbeeld bestaat veelal uit

vrijstaande woningen in één of twee bouwlagen met

kap. Aan het Dorpsplein, aan de Kloosterstraat en bij

De Heegt is sprake van aaneengesloten bebouwing.

Ter plaatse van de locatie van de voormalige Ma-

riaschool is het Multifunctioneel Centrum gerealiseerd.

Het aangrenzende bedrijfsperceel vormt een groot-

schalige onderbreking in het bebouwingslint van de

Kloosterstraat.

6

9 8

5

2

7

4

1 3

1 kruising Kerkstraat,

Dorpstraat en Klooster-

straat

2 Dorpsplein

3 bedrijf Kloosterstraat

4 voormalig klooster aan

de Kloosterstraat

5 supermarkt

6 Aloysiusstraat

7 MFC in aanbouw

8 seniorenwoningen

9 tijdelijke peuterspeelzaal

11

Een hard element vormt de achterliggende spoorlijn.

De aansluiting van het centrum op de spoordijk is

nogal willekeurig, met grote achtertuinen van de wo-

ningen aan de Kerkstraat, de begraafplaats, een

verharde terrein en enkele „loze‟ weilanden.

De Kloosterstraat gaat in zuidelijke richting over in de

Dorpstraat. Hieraan ligt het Dorpsplein, een latere

toevoeging aan de dorpsstructuur met het gemeente-

huis, de bank en winkels. De beeldkwaliteit is niet bij-

zonder.

1

1 aansluiting met spoordijk

12

2.4.2 Groen- en pleinstructuur

Het voorplein bij de voormalige Mariaschool is bijzon-

der en vormt een ensemble met de pastorie en bijbe-

horende tuin, de kerk en de andere historische struc-

turen. In de oude situatie (voor de nieuwbouw van met

Multifunctioneel Centrum) werd deze ruimte begrensd

door de zijtuin van de aanwezige woning. Dit deed af-

breuk aan het bijzondere karakter van deze ruimte.

Door de nieuwbouw van het Multifunctioneel centrum

wordt de groenzone ook aan de oostelijke zijde pas-

send begrensd.

2 1

3

1 groenzone De Heegt

2 voorplein Mariaschool

3 groenzone nabij sporthal

13

2.4.3 Functies

Wonen

De woningtypologie omvat voornamelijk vrijstaande

en twee-aan-een geschakelde eengezinswoningen.

De woningen dateren uit diverse jaartallen en zijn af-

wisselend één of twee bouwlagen hoog. De meeste

woningen zijn met een kap afgedekt. Een enkele aan

het zuidelijk plangebied grenzende bungalow is voor-

zien van een plat dak.

Voorzieningen en bedrijven

Aan de Dorpstraat en Kerkstraat zijn diverse voorzie-

ningen zoals een winkel en een café gelegen. Daar-

naast is aan de Kerkstraat de kerk en aan de Kloos-

terstraat, in het voormalige klooster, het zorgcomplex

en de pastorie gesitueerd. Deze gebouwen zijn ge-

middeld een (bouw)laag hoger dan de andere bebou-

wing in de omgeving.

Opvallend is het bedrijven-/kantorencomplex aan de

Kloosterstraat (ook wel bekend als Carbone). Dit pand

sluit niet aan op de bebouwingsstructuur in de omge-

ving. Iets verder in noordelijke richting ligt nog een

kantoorpand en een kringloopwinkel. Ook aan de

overzijde van de Kloosterstraat zijn verspreid enkele

voorzieningen zoals een meubelzaak, motorzaak en

cafe(taria) gelegen.

Aan het Dorpsplein zijn winkels, horeca, de bank en

het gemeentehuis, dus het centrumgebied van de

kern Geffen, gevestigd.

3

2

1

1 bebouwing Klooster-

straat

2 voorzieningen Dorpstraat

3 meubelzaak Klooster-

straat

14

3.1 Inleiding

In hoofdstuk 4 is het plangebied en de directe omge-

ving beschreven. In dit hoofdstuk wordt een analyse

gemaakt waarin de aanwezige kwaliteiten en eventue-

le aandachts- en probleemgebieden in beeld worden

gebracht. De te behouden waarden, te ontwikkelen

potenties en op te lossen knelpunten worden in beeld

gebracht.

3.2 Analyse

3.2.1 Kwaliteiten

De kwaliteiten van het gebied zijn:

- de ligging aan het lint Kloosterstaat;

- de aangrenzende stedenbouwkundige en cultuur-

historisch waardevolle elementen;

- het groene plein met bomen, jeu de boules en

bankjes (plein voor voormalige Mariaschool);

- de monumentale boerderij Kloosterstaat 36-38;

3 Analyse

1

1 analyse noordelijk gedeelte

legenda:

spoorlijn

gasleiding

historisch waardevol

monu-

ment/beeldbepalend

lint

waardevol groen

grootschalige bedrijvig-

heid

aandachtsgebied

open verhard gebied

probleemzone

15

- de karakteristieke bebouwing Kloosterstraat 14 en

24 t/m 30.

3.2.2 Aandacht- en probleemgebieden

Vanuit de gebiedsbeschrijving dient aandacht te wor-

den gevraagd voor:

- de ligging direct aan de spoorzone;

- de ligging van de gasleiding;

- de in huidige situatie aanwezige grootschalige be-

drijfsbebouwing;

- de open ruimte tussen de bebouwing van de

Kloosterstraat en het spoor, in bestaande situatie

een open verhard gebied of weiland;

- de verouderde bebouwing van Kloosterstraat 34

met naastgelegen open weiland;

- de overgang tussen de bebouwing aan de Kerk-

straat en het kerkhof naar het spoor.

3.2.3 Conclusie

Te behouden waarden:

- het groene plein naast de Pastorie en de onderlin-

ge relatie;

- de bestaande bebouwing Kloosterstaat 14, 24 t/m

30 en 36-38.

Te ontwikkelen potenties:

- lintstructuur van de Kloosterstaat;

- afronding in oostelijke richting van het groene plein

naast de Pastorie;

- herinrichting van het terrein tussen het spoor en de

Kloosterstraat inclusief de overgang naar de huidi-

ge tuinen en het kerkhof;

- een passende overgang tussen het her in te rich-

ten gebied naar de historisch waardevolle histori-

sche stedenbouwkundige structuur van de omge-

ving kerk en pastorie;

- het creëren van een zichtrelatie richting de kerkto-

ren als markant gegeven.

Knelpunten:

- de ligging aan het spoor;

- de ligging van de gasleiding binnen het plange-

bied.

16

4.1 Inleiding

De conclusies vanuit de te behouden waarden, te

ontwikkelen potenties en op te lossen knelpunten zijn

vertaald naar een streefbeeld met toekomstige situe-

ring van functies en bebouwing, welke als uitgangs-

punt gelden voor de verdere bestemmingsplanvor-

ming.

4.2 Streefbeeld

Zie afbeelding 1.

4 Streefbeeld

1

1 streefbeeld noordelijk

Gedeelte, legenda:

zichtlijn kerktoren

hi historisch waardevol

lintbebouwing

bebouwingscontour

bebouwingslijn

waardevol groen

groenelement

ontsluiting plangebied

overgangszone

17

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aandacht besteed aan het rijks-,

provinciaal en gemeentelijk beleid. Het rijksbeleid

wordt besproken aan de hand van de Nota Ruimte en

de Nota mobiliteit. Voor het provinciaal beleid wordt

ingegaan op de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

en de Verordening Ruimte van Noord-Brabant en het

Reconstructieplan Maas en Meierij. Voor het gemeen-

telijk beleid is het volkshuisvestingsbeleid, het ver-

keer- en vervoersbeleid, het handhavingsbeleid en de

welstandsnota relevant.

5.2 Rijksbeleid

5.2.1 Nota Ruimte

In de Nota Ruimte wordt ruimte voor ontwikkeling als

uitgangspunt centraal gesteld. Het kabinet gaat uit

van een dynamisch, op ontwikkeling gericht ruimtelijk

beleid en een heldere verdeling van verantwoordelijk-

heden tussen Rijk en decentrale overheden. De nota

bevat de ruimtelijke bijdrage aan een sterke econo-

mie, een veilige en leefbare samenleving en een aan-

trekkelijk (platte)land.

De nota ruimte kent vier hoofddoelstellingen:

versterking van de internationale concurrentieposi-

tie van Nederland;

krachtige steden en een vitaal platteland;

borging en ontwikkeling van belangrijke (in-

ter)nationale ruimtelijke waarden;

borging van de veiligheid.

Deze vier doelen worden in onderlinge samenhang

nagestreefd, met tegen de achtergrond de algemene

wens om de economische, ecologische en sociaal-

culturele waarden van de ruimte te versterken en

duurzaam te ontwikkelen. Van duurzame ontwikkeling

is sprake als aan elk van deze waarden gelijkwaardig

en in onderlinge samenhang recht wordt gedaan en

daarmee de aantrekkelijkheid van de ruimte voor be-

woners, bezoekers en ondernemers toeneemt.

Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van

een bestaand centrumgebied. Dit is een vorm van in-

breiding, waarmee wordt aangesloten bij het beleid uit

de Nota Ruimte.

1

1 Nota Ruimte

5 Beleidskader

18

5.2.2 Nota mobiliteit

De Nota Mobiliteit is een uitwerking van de Nota

Ruimte. De Nota Mobiliteit geeft de hoofdlijnen van

het nationale verkeers- en vervoersbeleid voor de

komende decennia. Centraal staat dat mobiliteit een

noodzakelijke voorwaarde is voor economische en

sociale ontwikkeling. Een goed functionerend systeem

voor personen- en goederenvervoer en een betrouw-

bare bereikbaarheid zijn essentieel om de economie

en de internationale concurrentiepositie van Neder-

land te versterken.

Daarbij dient de kwaliteit van de leefomgeving verbe-

terd te worden. In Europees verband zijn hier afspra-

ken over gemaakt. In 2010 dienen voor bestaande si-

tuaties de normen ten aanzien van de luchtkwaliteit

gehaald te worden.

De Nota Mobiliteit legt de nadruk op het belang van

verkeersafwikkeling en distributie. Indien gemeenten

regels stellen ten aanzien van tijdsvensters en voer-

tuigeisen, zijn zij verplicht deze in regionaal overleg af

te stemmen met buurtgemeenten, verladers, vervoer-

ders en detailhandel. Daarnaast wordt aandacht ge-

vraagd voor de fiets. Er dient een netwerk van veilige

routes en parkeervoorzieningen voor fietsers verzorgd

te worden.

Bezien vanuit het oogpunt van veiligheid is de ge-

meente in samenwerking met rijk, provincie en water-

schap verantwoordelijk voor de uitvoering van het

verkeersveiligheidsbeleid en de sociale veiligheid. Bij

verkeersveiligheid gaat het om een reductie van het

aantal verkeersdoden en ziekenhuisgewonden. Bij so-

ciale veiligheid gaat het om de integrale keten van op-

vang, toezicht, handhaving en vervolging.

Bij de planuitwerking dient dan ook een verkeersveili-

ge en sociaal veilige omgeving voor het centrum van

Geffen te worden gecreëerd.

1

1 nota mobiliteit

19

5.2.3. Nota Belvedere (1999)

De beleidsnota Belvedere, over de relatie tussen cul-

tuurhistorie en ruimtelijke inrichting, beoogt de aan-

wezige cultuurhistorische waarden sterker richtingge-

vend te laten zijn bij de inrichting van Nederland. Cul-

tuurhistorie moet een inspiratiebron zijn en een kwali-

teitsimpuls vormen voor de ruimtelijke inrichting van

Nederland.

Cultuurhistorische waarden geven het landschap en

de dorpskom of wijk diepgang. Ze vertellen iets over

het verleden en over hoe de mensen met het land-

schap omgingen. De mensen hebben tegenwoordig

behoefte aan verhalen en een landschap met verle-

den is daar uitermate geschikt voor.

De cultuurhistorie in het landschap kan toeristen en

recreanten trekken. Daarnaast is variatie in land-

schappen, met respect voor cultuurhistorische waar-

den, aantrekkelijker dan een eenheidsworst.

Een eerste vereiste is het voorkomen van de teloor-

gang van het bodemarchief (-archeologie) en het res-

pecteren van historische gegevens bij behoud, ont-

werp en herinrichting van bestaande en nieuwe ge-

bieden.

In de directe nabijheid van de gemeente Maasdonk is

geen Belvederegebied gelegen. In het kader van het

bestemmingsplan dient wel rekening gehouden te

worden met:

archeologie;

het historische landschapspatroon: paden, wegen,

pleinen, velden, etc.;

monumenten (beschermde dorpsgezichten) en

beeldbepalende panden.

5.2.4. Wet op de Archeologische Monumentenzorg

Met de, in op 1 september 2007 in werking getreden

Wet op de Archeologische Monumentenzorg, wordt

bepaald dat archeologische waarden een onvervang-

baar onderdeel uitmaken van het locale en regionale

culturele erfgoed. Bij de besluitvorming over ruimtelij-

ke ingrepen dient dit expliciet te worden meegewogen

en waar mogelijk ontzien.

2

1 belvedere

2 uitsnede CHW provincie

Noord-Brabant

1

20

Het uitgangspunt is dat archeologisch erfgoed moet

worden beschermd op de plaats waar het wordt aan-

getroffen, in situ dus. Voor gebieden waar zich be-

kende archeologische waarden bevinden, zijn bodem-

verstorende activiteiten in beginsel uitgesloten.

Het Verdrag van Malta is een Europees verdrag waar-

in de ondertekende landen, waaronder Nederland, af-

gesproken hebben bij ruimtelijke ontwikkelingen zo-

veel mogelijk rekening te houden met archeologie.

Sinds kort is dit verdrag geïmplementeerd in de Wet

op de Archeologische Monumentenzorg.

Bij de planvorming van het centrum zal nader moeten

worden gekeken naar de archeologische waarden.

Volgens gegevens van de provincie Noord-Brabant is

het gebied zelf niet gekarteerd en grenst het gebied

aan een gebied met een hoge tot middelhoge archeo-

logische verwachtingswaarde.

5.3 Provinciaal beleid

5.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO)

De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening vervangt sa-

men met de Verordening Ruimte (fase 1 en 2) de Inte-

rimstructuurvisie, de Paraplunota, de Uitwerkings-

plannen van het Streekplan en het beleidsdeel van de

Reconstructieplannen. Daarnaast zijn in de gebieds-

paspoorten, die geïntegreerd zijn in de SVRO, de

ruimtelijke visie op het landschap gegeven.

De SVRO geeft de hoofdlijnen weer van het ruimtelijk

beleid van de provincie Noord-Brabant tot en met

2025. Het beleid is gestoeld op een evenwicht van het

milieu (planet), de mens (people) en de markt (profit)

in ruimtelijke kwaliteit. Hierbij is het van groot belang

om bestaande kwaliteiten te benutten en als uit-

gangspunt te nemen bij ontwikkelingen.

Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix

van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De

leefbaarheid in woonmilieus moet van voldoende kwa-

liteit zijn. Dynamische stadscentra, vitale plattelands-

kernen, eigen identiteit en regionale afstemming zijn

enkele uitgangspunten.

21

Daarnaast dienen er voldoende veilige en goed be-

reikbare werkplekken te zijn voor de bevolking. Ste-

den moet aantrekkelijk blijven voor diverse bevol-

kingsgroepen en dienen garant te staan voor het aan-

bieden van (bovenlokale) voorzieningen.

Dit zijn de ambities uit de SRVO die met name van

belang zijn voor de kern Heusden en dus het plange-

bied. Daarnaast bevat de SRVO ambities op het ge-

bied van werkgelegenheid en landschap.

5.3.2 Verordening Ruimte

Op 23 april 2010 hebben Provinciale Staten de Veror-

dening Ruimte fase 1 vastgesteld. Deze verordening

is op 1 juni 2010 in werking getreden. De onderwer-

pen die in de Verordening Ruimte staan komen uit de

provinciale structuurvisie. Het betreft de ontwerpen:

regionaal perspectief voor wonen en werken;

ruimte-voor-ruimteregeling;

GHS-natuur/EHS;

bescherming tegen wateroverlast en overstromin-

gen;

grond- en oppervlaktewatersysteem;

land- en tuinbouw (integrale zonering, glas, TOV).

2

1 uitsnede Verordening

Ruimte fase 1

2 legenda

1

22

Het planvoornemen betreft een stedelijke ontwikke-

ling. Volgens deze verordening dient een bestem-

mingsplan voor zo‟n ontwikkeling uitsluitend te zijn ge-

legen in bestaand stedelijk gebied (artikel 2.1.3). In

afwijking van het bepaalde in artikel 2.1.3 kan een be-

stemmingsplan, gelegen in een zoekgebied voor ste-

delijke ontwikkeling, voorzien in een stedelijke ontwik-

keling indien de toelichting daaromtrent een verant-

woording bevat (artikel 2.1.4). Het plangebied is ge-

deeltelijk gelegen in het stedelijk gebied en gedeelte-

lijk in het zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling. Het

planvoornemen past hierdoor binnen de Verordening

Ruimte. Deze toelichting bevat de verantwoording van

de ontwikkeling.

De Verordening Ruimte fase 2 is opgesteld nadat de

SRVO is vastgesteld. Provinciale Staten hebben de

verordening op 17 december 2010 vastgesteld en op

1 maart 2011 is de verordening in werking getreden.

5.3.3 Reconstructieplan/Milieueffectrapport

Maas en Meierij

De hoofddoelen voor de reconstructie in Noord-

Brabant zijn:

het creëren van een goede omgevingskwaliteit;

het scheppen en benutten van kansen voor een

duurzame sociaal-economische ontwikkeling, met

1 2

1 uitsnede kaart

Reconstructieplan

2 legenda behorende bij

kaart reconstructieplan

23

name in de landbouw sector en de toeristisch-

recreatieve sector.

Uitgaande van deze hoofddoelen worden reconstruc-

tieplannen opgesteld. Centraal element is de integrale

zonering in landbouwontwikkelings-, verwevings- en

extensiveringsgebieden. De kern Geffen en het plan-

gebied is gelegen in het stedelijk gebied. Vanuit de

reconstructie gelden voor dit gebied geen nadere be-

palingen.

5.4 Regionaal beleid

5.4.1 Woningmarktmonitor 2006-2008

De woningmarktmonitor regio Waalboss c.a. is een

project van 12 gemeenten in de regio Waalwijk/‟s-

Hertogenbosch/Oss/Boxtel. Doel van het project is om

stelselmatig informatie te verzamelen waarmee pro-

cessen op de woningmarkt in kaart worden gebracht.

Uit dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat de

woningmarkt de afgelopen 10 jaar heftige ontwikkelin-

gen heeft doorgemaakt. De laatste jaren is door de

crisis het consumentenvertrouwen fors gedaald. Po-

tentiële kopers hebben te maken met strengere hypo-

theekvoorwaarden. Dat zet een rem op de verkoop

van de huizen. Daarnaast wordt voor bouwers en pro-

jectontwikkelaars de financiering van nieuwbouwpro-

jecten steeds problematischer. Veel bouwplannen

worden op de lange baan geschoven.

De verwachting is dat het aantal huishoudens in de

regio Waalboss tussen 2008 en 2020 met circa 13%

toeneemt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ou-

der stijgt daarbij met 50%, terwijl het aantal jonge

huishoudens juist iets krimpt. Voornamelijk alleen-

staanden komen erbij. Er moet dan ook rekening ge-

houden worden met een toenemende vraag van seni-

oren naar grondgebonden woningen en appartemen-

ten, met name in de huursector maar ook in de wat

duurdere segmenten.

De afgelopen twee jaar lag de woningproductie in de

regio Waalboass op een hoger niveau dan in de voor-

afgaande jaren. Eigenlijk is het zaak om dat hogere

niveau voorlopig vast te houden of zelfs nog te verho-

24

gen. Want er blijft voorlopig nog een woningtekort be-

staan als gevolg van de lage bouwproductie enkele

jaren terug.

Het planvoornemen met een diversiteit van verschil-

lende soorten woningen sluit dan ook goed aan bij dit

aandachtspunt uit het woningmarktmonitor voor de

komende jaren.

5.5 Gemeentelijk beleid

5.5.1 Notitie voor het opstellen van een program-

ma woningbouw Maasdonk 2004-2015/2020

Om het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid uit te

kunnen voeren is een meerjarenprogramma woning-

bouw opgesteld. Gelet op de bestaande woningvoor-

raad en de vergrijzing zullen veel woningen nodig zijn

voor het huisvesten van senioren. Bij voorkeur worden

deze woningen gesitueerd in het centrumgebied van

de Maasdonkse kernen. De bouw van seniorenwonin-

gen brengt een doorstroming teweeg. Daarnaast zijn

doorstromers geïnteresseerd in de bouw van een

nieuwe woning op een eigen kavel. Ook dienen be-

taalbare woningen voor starters gebouwd te worden.

De bestemmingsplannen voor de bouw van nieuwe

woningen dienen ruim en bij voorkeur flexibel te zijn.

Voor de kern Geffen wordt geconcludeerd dat op kor-

te en middellange termijn een ruime woningbouwca-

paciteit aanwezig is. Het centrumgebied kan voorzien

in de bouw van een groot aantal woningen. Met name

is dit een mooie kans om te voorzien in de toekomsti-

ge behoefte van seniorenwoningen.

In de bijlage bij de notitie wordt aangegeven dat de

kwantitatieve woningbouwbehoefte voor Maasdonk in

2002-2015 400 woningen, 2015-2020 200 woningen

en in totaal dus 600 woningen mag zijn (bepaald in

uitwerkingsplan Waalboss). Het planvoornemen dient

binnen deze kwantitatieve behoefte te passen. In bij-

lage IV zijn de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen

opgenomen. Het planvoornemen is hierin vermeld.

25

5.5.2 GVVP Maasdonk, Gemeentelijk VerkeersVei-

ligheidsPlan 2008-2018

De A59 vormt de belangrijkste verkeersas in Maas-

donk. Deze autosnelweg verbindt Oss met ‟s-

Hertogenbosch en zorgt ervoor dat Maasdonk vanuit

oostelijk en westelijke richting optimaal bereikbaar is.

De overige wegen in Maasdonk zijn van een lagere

orde en hebben in hoofdzaak een functie voor be-

stemmingsverkeer.

De kwaliteit van het bestaande fietsnetwerk en de

aanleg van ontbrekende schakels vraagt steeds om

aandacht. Nieuw te ontwikkelen locaties en voorzie-

ningen moeten hierop goed worden aangesloten. Ook

lopen er door Maasdonk drie buslijnen en het spoor.

De spoorverbinding heeft echter geen station binnen

de gemeente.

Voor de toekomst is het beleid gericht op een veilige

en leefbare omgeving waar het goed wonen, werken

en recreëren is. Het planvoornemen is daarbij volgens

het gemeentelijk profiel in het GVVP gelegen binnen

de dorpscentra en woonwijken. Daarvoor geldt dat:

- zorggedragen moet worden voor een goede inter-

ne en externe bereikbaarheid;

- de fiets concurrerend is op korte afstanden, de rol

van de fiets moet daarin versterkt worden;

- het parkeren gefaciliteerd en verbeterd moet wor-

den (Kloosterstraat);

- gebiedsvreemd en doorgaand verkeer geweerd

moeten worden;

- gemotoriseerd verkeer gebundeld moet worden op

„hoofdwegen‟;

- centra bij wijziging van de ruimtelijke structuur of

parkeersituatie bereikbaar moeten blijven;

- verkeersvoorzieningen consequent vormgegeven

moeten worden;

- goede voetgangersvoorzieningen gerealiseerd

moeten worden;

- voldoende doorstromingskwaliteit voor busverkeer

en hulpdiensten gegarandeerd moet worden;

- kwalitatief goede fietsparkeervoorzieningen bij be-

langrijke bestemmingen bij dorpscentra, OV-

haltes, scholen en zorgvoorzieningen aangeboden

moeten worden;

26

- de verkeersveiligheid rondom scholen duurzaam

georganiseerd moet worden.

Bij de planvorming en inrichting van het plangebied

dient met voorgaande beleidsuitgangspunten rekening

gehouden te worden.

5.5.3 Handhavingsplan 2009-2012

Om de handhaving te professionaliseren is een hand-

havingsplan opgesteld. In het beleid van de gemeente

Maasdonk wordt zowel het „grijze kleurspoor‟ (milieu)

als het „rode kleurspoor‟ (bouwen en ruimtelijke orde-

ning) betrokken.

Binnen de gemeente Maasdonk wordt handhaving

gezien als een geheel van voorlichting, preventie, toe-

zicht, opsporing, controle en eventuele oplegging van

sancties. Het belang van handhaving is vooral gele-

gen in het behoud en de verbetering van de (ruimtelij-

ke) kwaliteit en daarmee van het verblijfs- en leefkli-

maat in Maasdonk.

Ten aanzien van het handhavingsbeleid zijn thema‟s

met daaraan prioriteiten gesteld. Deze prioriteiten zijn

vertaald naar een toezichtstrategie. Hierin is bepaald

hoe de gemeente toezicht uitvoert, via een integraal,

projectmatig, incidenteel of bouw- en slooptoezicht.

Het toezicht op verleende bouw- en sloopvergunning

is hiervan uitgezonderd. Hiervoor is een aparte strate-

gie opgesteld.

Bij zowel de toezichtstrategie als de bouwtoezichtstra-

tegie zullen overtredingen worden geconstateerd. Te-

gen deze overtredingen zal in beginsel handhavend

worden opgetreden waarbij aangesloten wordt bij de

handhavingsstrategie die Brabantbreed wordt toege-

past („Zo handhaven wij in Brabant‟).

Op dit moment is handhaving niet aan de orde omdat

het gebied wordt herontwikkeld.

5.5.4 Welstandsnota Maasdonk

De gemeente Maasdonk heeft om een aantrekkelijke,

goed verzorgde omgeving te creëren waarbij boven-

dien de waarde van het onroerend goed en vesti-

27

gingsklimaat wordt versterkt, een welstandsnota op-

gesteld. De welstandsnota heeft dan ook als doel de

burger vooraf in alle openheid te informeren en inzicht

te geven over de wijze waarop de welstandscommis-

sie bouwplannen zal adviseren. De criteria die bij de-

ze advisering een rol spelen zijn met de welstandsno-

ta meer geobjectiveerd en gemotiveerd.

Het plangebied is gelegen in welstandsgebied 1a: his-

torisch dorpsgebied Geffen. Voor dit gebied is het

hoogste welstandsniveau, niveau 1, van toepassing.

Hiervoor geldt een hoog ambitieniveau waarbij een

ontwikkeling dient te zijn vastgelegd in een steden-

bouwkundig of beeldkwaliteitsplan. In dit gebied wordt

streng gekeken naar de hoofdaspecten en deelaspec-

ten zoals plaatsing/situering massavorm, gevelop-

bouw en -indeling, materiaal en kleur. Naar detailas-

pecten zoals onderdelen materialen, kleur en detaille-

ring zal eveneens kritisch worden gekeken.

Uit nadere beoordeling is gebleken dat, nu in het pro-

ject het lint direct aan de Kloosterstraat wordt ingevuld

het niveau 1 alleen kan gelden voor de bebouwing die

aan de Kloosterstraat worden ontwikkeld. Voor het

overige deel van het plangebied is een beeldkwali-

teitsplan opgesteld. Uit dit beeldkwaliteitsplan blijkt dat

het achterliggend gebied, net als alle woongebieden

achter de belangrijke linten binnen de gemeente het

welstandsniveau 2 kan krijgen. Het beeldkwaliteits-

plan is opgenomen in bijlage 1. Bij de vaststelling van

het bestemmingsplan zal de gemeenteraad worden

voorgesteld expliciet deze bijlage als beeldkwaliteits-

plan vast te stellen. Door de strekking van het beeld-

kwaliteitsplan kan door het stellen van esthetische

kwaliteitseisen ter plaatse een stedenbouwkundig

harmonieus geheel ontstaan.

Bij schrijven van 15 december 2010 heeft de Wel-

standscommissie laten weten dat het beeldkwaliteits-

plan voldoet aan de criteria die horen bij dit wel-

standsgebied en het hiervoor vastgestelde welstands-

niveau.

1 uitsnede kaart

welstandsnota

1

28

6.1 Bestemmingsplan kernen Maasdonk

6.1.1 Inleiding

Het plangebied is gelegen binnen het vigerende be-

stemmingsplan kernen Maasdonk. Dit bestemmings-

plan is door de gemeenteraad vastgesteld op 14 fe-

bruari 2006 en goedgekeurd door Gedeputeerde Sta-

ten op 26 september 2006 onder nummer 1176215.

6.1.2 De bestemmingen

Binnen het plangebied komen de volgende bestem-

mingen voor:

- maatschappelijke dienstverlening, school (M(s));

- maatschappelijke dienstverlening, sociaal-cultureel

centrum (M(sc));

- groen (G);

- wonen (W);

- bedrijven, opslagbedrijf (B(op)).

6 Vigerende (bestemmings-plan)regeling

1

1 uitsnede vigerend

bestemmingsplan

oranje = wonen

blauw = maatschappelijk

paars = bedrijven

groen = groen

wit = verkeer

roze = detailhandel

bruin = centrum

29

6.1.3 Nieuwbouwontwikkelingen

De binnen het gebied beoogde ontwikkelingen sluiten

veelal aan bij de reeds voorkomende bestemmingen.

Echter deze ontwikkelingen passen qua begrenzing

van de bestemmingen en qua bouwvoorschriften niet

binnen het vigerende bestemmingsplan. In dat kader

dient dan ook een nieuwe bestemmingsplan te wor-

den opgesteld. Voor het Multifunctioneel Centrum is

reeds vrijstelling op het vigerende bestemmingsplan

kernen Maasdonk verleend.

6.2 Multifunctioneel Centrum (MFC)

6.2.1 Inleiding

Op de plek van de voormalige Mariaschoolis een

Multifunctioneel centrum gerealiseerd. Hiervoor is een

vrijstellingsprocedure ex artikel 19 lid 2 Wet op de

Ruimtelijke Ordening (WRO) doorlopen. Op 1 juli

2008 is deze vrijstelling door burgemeester en wet-

houders verleend.

2

1

1 impressie MFC

2 idem

30

6.2.2 Beschrijving plan

Om de vrijstellingsprocedure te kunnen doorlopen is

voor het planvoornemen een ruimtelijke onderbouwing

opgesteld. Hierin is het plan als volgt beschreven.

Binnen het Multifunctioneel Centrum worden twee ba-

sisscholen, een peuterspeelzaal en een sociaal-

cultureel centrum gerealiseerd. De hoogte van het

gebouw bedraagt aan de oostzijde één bouwlaag en

aan de westzijde twee bouwlagen. Het centrale deel

steekt daar iets boven uit en heeft een transparant ka-

rakter. Tegenover de Veldstraat is een open, groene

voorruimte gelegen. Er is nog ruimte aanwezig om in

een later stadium (bijzondere) woningen te realiseren.

De peuterspeelzaal, de onderbouw van de basis-

school en de verenigingen zijn gesitueerd op de be-

gane grond van het gebouw. De bovenbouw van de

basisschool krijgt ruimte op de eerste verdieping. De

oppervlakte van het gebouw bedraagt circa 2.785 m2.

Het totale oppervlak van het gebouw (begane grond

en eerste verdieping samen) bedraagt circa 4.200 m2.

Aan de noordzijde van het gebouw wordt een straat

aangelegd welke eindigt in een pleintje. Deze straat is

bedoeld als gebied voor het zogenaamde „kiss & ride‟,

het halen en brengen van de kinderen van en naar

school.

1

1 impressie situering MFC

MFC

31

Ook zijn er enkele parkeerplaatsen gelegen, zowel

voor de school als voor de verenigingen die in het ge-

bouw worden gehuisvest.

6.2.3 Vertaling naar bestemmingsplan

De regeling zoals opgenomen in de ruimtelijke onder-

bouwing zal in het bestemmingsplan worden vertaald

en worden voorzien van planregels en een plan-

kaart/verbeelding.

32

7.1 Inleiding

Het centrum van Geffen zal de komende periode een

grote transformatie ondergaan die het ruimtelijke

beeld en functioneren van het centrum zal gaan bepa-

len. Door diverse grootschalige ontwikkelingen zal de

kwaliteit en de leefbaarheid van het centrum worden

vergroot. Het betreft met name:

- de samenvoeging van de Mariaschool met de Al-

oysiysschool en de huisvesting hiervan in een mul-

tifunctionele accommodatie, samen met een peu-

terspeelzaal en een sociaal-cultureel centrum, na

de sloop van de Bonkelaar en de Mariaschool;

- de bouw van koop- en huurwoningen op verschil-

lende locaties in het centrum, tezamen met de

sloop van verouderde woningen en het bedrijf op

de locatie Carbone;

- uitbreiding van de supermarkt aan het Dorpsplein

in combinatie met bovenwoningen;

- herinrichting van de omgeving van de sporthal „De

Geer‟.

Om deze afzonderlijke ontwikkelingen in een bredere

en samenhangende visie te plaatsen is de „Steden-

bouwkundige Visie Centrum Geffen‟ opgesteld. Het

centrum kan daarbij worden opgedeeld in een noorde-

lijk en zuidelijk deel. Alleen het noordelijke deel is in

dit bestemmingsplan nader uitgewerkt.

7 Beschrijving planvoornemen

2 1

1 topografische onder-

grond

2 luchtfoto

33

7.2 Centrumvisie geoptimaliseerd

Het planvoornemen zoals opgenomen in de Centrum-

visie is aan de hand van een markanalyse verder ge-

optimaliseerd. Uit deze analyse is namelijk gebleken

dat zowel in het noordelijke als zuidelijke gedeelte de

appartementen minder goed in de markt zouden lig-

gen. Hierdoor zijn bij de verdere planuitwerking (zie

paragraaf 7.3 en 7.4) de geplande appartementen

grotendeels vervangen door grondgebonden wonin-

gen.

Concreet heeft dit tot gevolg dat in het plangebied alle

appartementen zijn vervallen.

1

1 topografische onder-

grond

2 luchtfoto

34

7.3 Planvorming noordelijk gedeelte

7.3.1 Omvang plangebied

Het noordelijke gedeelte omvat de Mariaschool, de

Bonkelaar, de locatie Carbone en de aansluitende ter-

reinen tot aan de spoorlijn.

7.3.2 Brede school en Multifunctioneel Centrum

(MFC)

Op een prominente plek aan de Kloosterstraat, tegen-

over de Veldstraat, wordt het MFC gerealiseerd. Het

huidige voorterrein met zijn karakteristieke bomen

blijft daarbij gehandhaafd. Doordat twee bestaande

woningen hier worden gesloopt, wordt deze ruimte

zelfs uitgebreid. De woning nummer 14, van karakte-

ristieke waarde, blijft gehandhaafd.

1

1 plangrens centrumplan

Geffen noordelijk deel

35

Het nieuwe gebouw zal de plek omsluiten waardoor

het groene voorterrein op een goede manier aan de

oostzijde wordt afgerond. Hierdoor is het eveneens

mogelijk de hoofdtoegang van het MFC aan dit ter-

rein, de Kloosterstraat, te situeren. Aan de noordzijde

is dan de toegang tot de school gelegen. Door gele-

ding in het gebouw kunnen verschillende leeftijden

beschikken over een eigen ingang en speelplaats.

Het gebouw bestaat uit een hoofdmassa, uitgevoerd

in twee bouwlagen. Aan de oostzijde is een vleugel in

één laag gesitueerd, voor onder meer de peuterspeel-

zaal. Het centrale deel steekt daar iets boven uit en

heeft een transparant karakter

Aan de noordzijde van het gebouw wordt een straat

aangelegd met parkeervoorzieningen en een „kiss en

ride-strook‟. Parkeren voor het MFC vindt eveneens

daar plaats (meestal in de avonduren) en kan, in bij-

zondere gevallen overlopen naar het centrumgebied.

Ontsluiting vindt direct plaats vanaf de Kloosterstraat.

7.3.3 Bebouwing tussen de Kloosterstraat en het

spoor

Naast de voormalige school en de Bonkelaar zal ook

het ter plaatse gevestigde bedrijf gesloopt worden. De

woningen Kloosterstraat 36 en 38 blijven vanwege

hun monumentale waarde gehandhaafd. De woningen

Kloosterstraat 24 t/m 34 maken geen onderdeel uit

van het plangebied.

Het totale terrein wordt op twee plaatsen ontsloten op

de Kloosterstraat. De eerste ontsluiting betreft die ter

hoogte van het MFC. De andere ontsluiting is tussen

de woningen Kloosterstaat 38 en 40 gelegen. Ten

noorden van het MFC zal een plein worden gereali-

seerd met een aantal parkeerplaatsen. Voor het ove-

rige zal een ringontsluiting worden aangelegd. De

overige gronden zullen zo optimaal mogelijk worden

verkaveld met in hoofdzaak reguliere eengezinswo-

ningen.

36

7.4 Totaal programma (indicatief)

Op basis van de stedenbouwkundige visie zijn voor

het noordelijk gedeelte gepland:

- brede school/MFC/peuterspeelzaal;

- 6 vrijstaande woningen;

- 32 vrijstaande geschakelde/twee-onder-een kap-

woningen;

- 12 rijwoningen (onder een kap);

- 13 patiowoningen.

Hiervoor worden (zijn) gesloopt:

- Mariaschool;

- Bonkelaar;

- bebouwing bedrijf (Carbone);

- twee woningen.

1

1 concept schetsontwerp

februari 2011

37

8.1 Milieu

In het kader van de milieuwetgeving zijn diverse wet-

ten van toepassing op het gebruik van de gronden en

de bouwmogelijkheden. Het betreft hier veelal zones

die van belang zijn of milieuvoorwaarden waaraan

voldaan moet worden. De ruimtelijk relevante regelin-

gen zijn doorvertaald naar de planverbeelding en –

regels.

8.2 Geluidhinder

Ingevolge de Wet geluidhinder en in het kader van

een goede ruimtelijke ordening is een onderzoek uit-

gevoerd naar de belemmering vanwege geluid in de

omgeving van de projectlocatie. De uitgangspunten,

resultaten en bevindingen zijn verwoord in het onder-

zoeksrapport van RMB met kenmerk 75030674 d.d. 7

april 2011. Dit rapport is als losse bijlage beschikbaar.

8.2.1 Spoorweglawaai

Voor de spoorlijn ‟s-Hertogenbosch – Nijmegen (tra-

ject 740) bedraagt de onderzoekszone 200 meter,

gemeten vanuit de buitenste spoorstaaf. Het plange-

bied ligt ongeveer ter hoogte van kilometerring 36.000

en, gemeten vanuit de buitenste spoorstaaf, op ca. 20

meter afstand van het spoortraject ‟s-Hertogenbosch

– Nijmegen. De Wet geluidhinder (Wgh) en het daaruit

voortvloeiende Besluit geluidhinder (Bgh) zijn derhal-

ve van toepassing.

Voor de woningen die binnen de geluidszone worden

gebouwd geldt conform artikel 4.9, lid 1 van het Bgh

een ten hoogste toelaatbare geluidbelasting van 55

dB op de gevel. Indien de gevelbelasting hoger is, dan

kan conform artikel 4.11 een hogere waarde dan 55

dB worden vastgesteld. De gemeente Maasdonk heeft

als standpunt ingenomen dat deze hogere waarde

maximaal 63 dB mag bedragen, opdat een goed

woon- en leefklimaat geborgd wordt. Voorwaarde voor

verhoging van de norm is een onderzoek naar moge-

lijkheden voor het reduceren van de geluidsbelasting

middels bron-, overdracht- en gevelmaatregelen.

Uit de rekenresultaten van het onderzoek blijkt dat in-

dien geen maatregelen worden getroffen op de wo-

ningen binnen de projectlocatie de ten hoogste toe-

8 Planologische toetsing

38

laatbare geluidsbelasting van 55 dB wordt overschre-

den. Op 16 woningen is de geluidbelasting zodanig

dat deze niet gerealiseerd kunnen worden. Ten be-

hoeve van het plan worden derhalve maatregelen

toegepast. De maatregelen betreffen raildempers en

een twee aaneengesloten geluidschermen met een

lengte en hoogte van 227 bij 2,5 meter en 73 bij 1,75

meter. Na aanleg van raildempers en het geluids-

cherm voldoen 25 woningen aan de ten hoogste toe-

laatbare geluidsbelasting van 55 dB. De overige 36

woningen hebben een geluidbelasting van ten hoog-

ste 63 dB. Voor deze woningen wordt de procedure

tot vaststelling van een hogere waarde doorlopen.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de wonin-

gen wordt geborgd door het Bouwbesluit. Aan de ge-

vels van de woningen worden namelijk conform het

Bouwbesluit maatregelen getroffen, opdat aan de

norm voor het binnenniveau van 33 dB wordt voldaan.

8.2.2 Wegverkeerslawaai en cumulatie

De planlocatie wordt omsloten door de Kerkstraat en

de Kloosterstraat. Deze wegen behoren tot een 30

km/h zone en hebben conform artikel 74, lid 2 van de

Wgh geen geluidzone. Door het ontbreken van een

geluidzone bestaat er op basis van de Wet geluidhin-

der geen onderzoeksplicht naar de geluidbelasting

vanwege de Kerkstraat en de Kloosterstraat.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening en

overeenkomstig het gemeentelijke geluidbeleid is ech-

ter onderzoek verricht naar het effect van deze wegen

op de woningen in het plangebied. Tevens is onder-

zocht wat het cumulatieve effect van het weg- en rail-

verkeer is. Het blijkt dat er zowel bij wegverkeer af-

zonderlijk als cumulatief met railverkeer sprake is van

een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat aan de

voorwaarde dat er één geluidluwe gevel aan de wo-

ning is, zoals gesteld in de gemeentelijke Beleidsnoti-

tie Hogere Geluidsgrenswaarden Wet Geluidhinder,

wordt voldaan.

39

8.2.3 Industrielawaai

De projectlocatie valt niet binnen de invloedsfeer van

omliggende inrichtingen.

8.3 Bodem- en grondwaterkwaliteit

Voor het bepalen van de geschiktheid van de bodem

bij directe woningbouwontwikkeling dient een verken-

nend bodemonderzoek uit te wijzen of de bodem niet

verontreinigd is en geschikt is voor woningbouw.

Voor het plangebied zijn diverse onderzoeken uitge-

voerd. Het eerste onderzoek betreft de locaties:

Locatie 1: Harry Schoutenstraat 1 t/m 22 (ong), Dorpsplein 3 t/m 7 (ong), Lambertusstraat 24 t/m 32 (even) en 33 (oneven) en De Heegt 1 en 2. Locatie 2: Kloosterstraat 4 en 18 en Kerkstraat ong. Locatie 3: Elzendreef 1. Alleen locatie 2 is binnen het plangebied gelegen. De overige lo-caties maken deel uit van de ontwikkeling Centrum Zuid Geffen. Conclusie onderzoek: De vooraf opgestelde hypothese ‘onverdachte locatie’ dient op grond van de onderzoeksresultaten te worden verworpen. De re-sultaten van het onderzoek geven geen aanleiding tot het verrich-ten van een nader onderzoek of aanvullende werkzaamheden. In-dien bij eventuele bodemwerkzaamheden grond vrijkomt dan wordt aanbevolen deze grond zoveel mogelijk op de locatie te hergebrui-ken. Mocht de grond op een andere locatie hergebruikt worden dan gelden de regels zoals vastgelegd in het Besluit bodemkwali-teit.

Het onderzoek „Verkennend bodemonderzoek Cen-

trum Geffen‟, d.d. juni 2004, definitief, van DHV is als

losse bijlage beschikbaar.

Het tweede onderzoek betreft de locatie Klooster-

straat 20. Uit dit onderzoek kan geconcludeerd wor-

den dat gezien de mate van de aangetroffen verontreiniging na-der onderzoek niet noodzakelijk is. Er bestaan uit bodemkwaliteits-oogpunt geen beperkingen. Er zijn geen aanwijzingen dat ter plaatse asbesthoudende materia-len voorkomen. Afhankelijk van de bestemming en toepassing kan bij afvoer van de grond om een onderzoek conform het protocol uit het Besluit bodemkwaliteit worden gevraagd.

40

Het onderzoek „Rapport Verkennend bodemonderzoek locatie aan de Kloosterstaat 20 te Geffen, d.d. 1 oktober 2007, definitief, van Lankelma Geotechniek Zuid bv is als losse bijlage be-

schikbaar.

Met bovengenoemde rapporten van Lankelma (2007)

en DHV (2004) is de kwaliteit van de bodem ter plaat-

se van het plangebied goed in beeld gebracht. De

rapporten zijn 2 en 5 jaar oud. Op de locatie hebben,

na de uitgevoerde onderzoeken, geen bodembedrei-

gende activiteiten plaatsgevonden. De verwachting is

dat de kwaliteit van de bodem in de tussentijd niet is

veranderd. Aangezien de aangetroffen streefwaarde

overschrijdingen mengmonsters betreffen, bestaat de

kans dat in een van de afzonderlijke monsters de

concentratie hoger is dan de streefwaarde. Tijdens de

werkzaamheden op de locatie dient hiermee rekening

te worden gehouden. De afgegraven grond moet dan

worden bemonsterd om te bepalen of deze wordt her-

gebruikt of afgevoerd naar een erkende grondverwer-

ker.

Rekening houdend met het bovenstaande zijn er geen

belemmeringen om uitvoering te geven aan de voor-

genomen plannen. Een nader onderzoek naar de

kwaliteit van de bodem van het plangebied is niet

noodzakelijk.

Uit het bodemonderzoek voor de locatie Kloosterstaat

36-38 blijkt dat de achtergrondwaarden (grond) en

streefwaarden (grondwater) worden overschreden

waardoor de hypothese onverdacht formeel verwor-

pen moet worden. Echter, de gemeten waarden zijn

dermate gering (m.u.v. de concentraties zoals geme-

ten voor barium, cadmium en zink) dat aanvullend on-

derzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de

bodem op het perceel volgens de opsteller van het

onderzoek en conform het gestelde in de Wet bodem-

bescherming niet noodzakelijk wordt geacht.

In het grondwater worden de tussenwaarden voor ba-

rium en de interventiewaarden voor cadmium en zink

overschreden. Omdat de verontreinigingen hoogst-

waarschijnlijk toegeschreven kunnen worden aan na-

41

tuurlijke oorzaken, achten wij het uitvoeren van nader

bodemonderzoek naar de verspreiding van deze stof

in de bodem beperkt doelmatig.

In het rapport wordt geadviseerd om de rapoortage

voor te leggen aan het bevoegd gezag ter formalise-

ring van de onderzoeksresultaten en conclusies.

Indien op de onderzoekslocatie ten gevolge van

graafwerkzaamheden grond vrijkomt en buiten de lo-

catie wordt hergebruik, vindt hergebruik veelal plaats

binnen het kader van het Besluit bodemkwaliteit. In

dat geval dient de chemische kwaliteit van de grond te

worden getoetst aan de kwaliteitsnorm die door het

besluit bodemkwaliteit aan de betreffende toepassing

worden verbonden.

Indien ten behoeve van de bouwwerkzaamheden een

bouwputbemaling nodig is, dient het vrijkomende

grondwater in overleg met de waterkwaliteitsbeheer-

der van het gebied op milieuhygiënisch verantwoorde

wijze te worden verwerkt.

Het onderzoek „Rapport betreffende een verkennend bodemon-derzoek en asbestonderzoek Kloosterstraat 36-38 te Geffen’, d.d. 21 mei 2010, van ADC ArcheoProjecten is als losse bijlage

beschikbaar.

Het bodemonderzoek voor de locatie Kloosterstraat

36-38 is voorgelegd aan het bevoegd gezag. Bij be-

oordeling van mei 2010 gaan zij akkoord met de con-

clusies uit het rapport. Er zijn geen belemmeringen

voor het verlenen van bouwvergunning aanwezig. Wel

wordt de voorwaarde gesteld dat tijdens de bouw-

werkzaamheden rekening gehouden dient te worden

met de volgende aspecten:

- afgegraven bovengrond mag niet zonder meer

worden afgevoerd (er moet eerst een kwaliteitsbe-

paling van de grond aanwezig zijn);

- als tijdens de bouwwerkzaamheden bronnering

wordt toegepast, dan mag het onttrokken grondwa-

ter niet zonder zuivering op de riolering en/of het

oppervlaktewater worden geloosd.

Het advies „Beoordeling bodemonderzoek‟ uitgevoerd

42

door IDDS, d.d. 15 juni 2010 is als losse bijlage be-

schikbaar.

8.4 Luchtkwaliteit en het besluit NIBM

Sinds 15 november 2007 vormt het aspect luchtkwali-

teit uit de Wet milieubeheer de basis voor de besluit-

vorming in het kader van de Wet ruimtelijke ordening.

Op basis van deze Wet luchtkwaliteit gelden mili-

eukwaliteitseisen voor de luchtkwaliteit. Deze kwali-

teitseisen zijn middels grenswaarden vastgelegd voor

de luchtverontreinigingscomponenten stikstofdioxide

(NO2), zwevende deeltjes (PM10 of fijn stof), zwavel-

dioxide (SO2), lood (Pb), benzeen (C6H6) en kool-

monoxide (CO). De grenswaarden gelden overal in de

buitenlucht.

Voor de periode tussen het in werking treden van de

„Wet luchtkwaliteit‟ en het verlenen van derogatie door

de EU was het begrip 'niet in betekenende mate' ge-

definieerd als 1% van de grenswaarde voor NO2 en

PM10. Na verlening van derogatie en de inwerkingtre-

ding van het Nationaal Samenwerkingsprogramma

Luchtkwaliteit (NSL) per 1 augustus 2009 is de defini-

tie van NIBM verschoven naar 3% van de grenswaar-

de. In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën

van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlo-

caties) opgenomen die niet in betekenende mate bij-

dragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen

kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor

het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als

het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld

door berekeningen, aannemelijk kan maken dat het

geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de

grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven.

Om versnippering van „in betekenende mate‟ (IBM)

projecten in meerdere NIBM-projecten te voorkomen

is een anti-cumulatieartikel opgenomen.

Het onderhavige plan voorziet in de bouw van 63 wo-

ningen met 2 ontsluitingswegen. Ingevolge de Rege-

ling NIBM kan het planvoornemen als „niet in beteke-

nende mate‟ worden aangemerkt.

43

Daarnaast is op 16 januari 2009 het besluit „gevoelige

bestemmingen‟ in werking getreden. Als een be-

stuursorgaan voornemens is een besluit te nemen

over een gevoelige bestemming op een locatie binnen

300 meter vanaf de rand van rijkswegen (snelwegen

en autowegen in beheer bij het rijk) of binnen 50 me-

ter vanaf de rand van provinciale wegen (autowegen

en overige wegen in beheer bij de provincie), dan

moet het bestuursorgaan onderzoeken of op die loca-

tie sprake is van een daadwerkelijke of een dreigende

overschrijding van de grenswaarden voor zwevende

deeltjes (fijn stof; PM10) en/of voor stikstofdioxide

(NO2). Blijkt uit het onderzoek dat sprake is van zo‟n

(dreigende) overschrijding, dan mag ter plekke geen

gevoelige bestemming worden gevestigd, ongeacht of

het gaat om nieuwbouw ten behoeve van die gevoeli-

ge bestemming of om functiewijziging van een be-

staand gebouw. Wel wordt eenmalig een beperkte

uitbreiding van een bestaande gevoelige bestemming

toegestaan die leidt tot een toename van maximaal

10% van het aantal personen dat ter plekke verblijft;

hierbij is niet het feitelijk aantal verblijvende personen

doorslaggevend, maar het aantal personen dat rech-

tens ter plaatse mag verblijven.

Tot de gevoelige bestemmingen behoren: scholen

(voor onderwijs aan minderjarigen), kinderopvang, be-

jaarden-, verzorgings- en verpleegtehuizen.

De afstand van het MFC tot rijkswegen bedraagt meer

dan 300 meter en tot provinciale wegen meer dan 50

meter, waardoor geen luchtkwaliteitsonderzoek hoeft

te worden uitgevoerd.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling niet

leidt tot negatieve effecten van luchtverontreiniging

voor mens en milieu. Het onderhavige plan heeft geen

negatief effect op de luchtkwaliteit.

8.5 Externe veiligheid

Door het transport van gevaarlijke stoffen ontstaan

risico contouren. Vanuit het Besluit externe veiligheid

inrichtingen (BEVI) en het Besluit vervoer gevaarlijke

stoffen (Bvgs) wordt invulling gegeven aan hoe om te

gaan met externe veiligheid.

44

Volgens het BEVI/REVI (Regeling externe veiligheid

inrichtingen) gelden bepaalde afstanden met betrek-

king tot het PR (plaatsgebonden risico) en het GR

(groepsrisico). Binnen het PR mogen geen kwetsbare

objecten (zoals woningen en scholen) worden opge-

richt en voor beperkt kwetsbare objecten dient toe-

stemming bij burgemeester en wethouders gevraagd

te worden. Ten aanzien van het GR geldt een verant-

woordingsplicht voor het invloedsgebied welke afhan-

kelijk is van het soort inrichting. Bij een ongeval met

een warme BLEVE (soort gasexplosie) moet zelfs re-

kening worden gehouden met een effectgebied van

circa 400 meter.

Plaatsgebonden risico

Uit het rapport Inventarisatie vervoer gevaarlijke stof-

fen (RMB, projectnummer 740000376, juli 2008) volgt

dat de bevoorrading van het LPG-tankstation aan de

Elst 18 via de Dorpsstraat en de Kerkstraat kan verlo-

pen. Er is geen PR als gevolg van het vervoer van

gevaarlijke stoffen aanwezig.

Uit de risicoberekening met behulp van het risicobere-

keningsprogramma RBMII volgt dat er eveneens geen

PR als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen

over het spoor aanwezig is. Daarmee wordt voor dit

plan voldaan aan de grens- of richtwaarde voor het

PR.

Groepsrisico

Het groepsrisico in het Centrumplan is laag vanwege

het beperkt aantal personen in het gebied langs het

spoor en het beperkte vervoer van gevaarlijke stoffen

over het spoor en over de Dorpsstraat en Kerkstraat.

De wijzigingen die met het centrumplan mogelijk wor-

den gemaakt leiden tot een toename van het groeps-

risico. Het bestemmingplan biedt geen mogelijkheden

om de door de brandweer geadviseerde maatregelen

te verankeren. Uitzondering hierop vormen de vlucht-

wegen die reeds in dit bestemmingsplan zijn opgeno-

men en de bluswatervoorziening, die nog een nadere

uitwerking behoeft. De toename van het groepsrisico

ten gevolge van de ontwikkelingen die mogelijk zijn op

basis van dit bestemmingsplan, is gezien het beperkte

45

groepsrisico en de aanwezige maatregelen en voor-

zieningen, verantwoord.

Geconcludeerd kan worden dat in het kader van ex-

terne veiligheid geen risicocontouren (PR en GR) over

het plangebied zijn gelegen.

Het advies Externe veiligheid met kenmerk

2010/UIT/3095/2 en de risicoberekening „Externe vei-

ligheidsonderzoek, Centrumplan Geffen gemeente

Maasdonk, Risicoberekening t.g.v. vervoer van ge-

vaarlijke stoffen over het spoor met kenmerk

74300098, d.d. juli 2010 zijn als losse bijlage beschik-

baar

8.6 Milieuhindercontourenonderzoek

Binnen het plangebied wordt een MFC gerealiseerd.

Volgens de VNG publicatie: Bedrijven en Milieuzone-

ring betreft dit een categorie 2-bedrijf met een indica-

tieve afstand van 30 meter. Binnen een gemengde

omgeving mag deze indicatieve afstand gereduceerd

worden tot 10 meter. Hieruit kan geconcludeerd wor-

den dat binnen een zone van 10 meter van het MFC

geen nieuwe woningen mogen worden gebouwd om-

dat deze dan mogelijk hinder ondervinden van het

MFC. Het planvoornemen voldoet hieraan.

In de directe nabijheid van het plangebied zijn de vol-

gende voorzieningen gelegen:

- een zorgcomplex, categorie 2-bedrijf met een indi-

catieve afstand van 30 meter, met reductie 10 me-

ter;

- meubelstoffeerder, categorie 1-bedrijf met een in-

dicatieve afstand van 10 meter, met reductie 0 me-

ter;

- café/zaal, categorie 1-bedrijf met een indicatieve

afstand van 10 meter, met reductie 0 meter;

- diverse detailhandelszaken, categorie 1-bedrijf met

een indicatieve afstand van 10 meter, met reductie

0 meter;

- diverse kantoren, categorie 1-bedrijf met een indi-

catieve afstand van 10 meter, met reductie 0 me-

ter;

- kerk, categorie 2-bedrijf met een indicatieve af-

stand van 30 meter, met reductie 10 meter;

46

- begraafplaats, categorie 1-bedrijf met een indica-

tieve afstand van 10 meter, met reductie 0 meter.

Dit betekent dat binnen een straal van 10 meter uit het

zorgcomplex en de kerk geen nieuwe woningen mo-

gen worden opgericht. Het planvoornemen voldoet

hieraan.

8.7 Milieubescherming

Het plangebied is niet gelegen in een bodembe-

schermingsgebied, grondwaterbeschermingsgebieden

of stiltegebieden. Derhalve zijn er in dat kader dan

ook geen beperkingen.

8.8 Geurhinder en veehouderij

Vanaf 1 januari 2007 geldt de Wet geurhinder en vee-

houderij. Deze Wet is van toepassing om te beoorde-

len of er door stankemissie uit veehouderijen ontoe-

laatbare overlast op de omgeving zal ontstaan. Door

ruimtelijke scheiding moet stankhinder voorkomen

worden of in voldoende mate worden beperkt. In de

wet worden afhankelijk van de geurbelasting van de

veehouderij aan te houden afstanden tussen agrari-

sche bedrijven en geurgevoelige objecten weergege-

ven. Bij nieuwe woningen of functiewijziging naar wo-

nen moet derhalve worden getoetst aan de richtlijn of

een daarvoor in de plaats geldend toetsingskader.

In of in de nabijheid van het plangebied zijn geen

agrarische bedrijven gelegen. Zodanig zijn er geen

belemmeringen die nieuwe (woning)bouwmogelijkhe-

den uitsluiten.

8.9 Archeologie en cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen in een gebied dat volgens

de cultuurhistorische kaart van de provincie voor het

overgrote deel niet is gekarteerd. Het grenst aan ge-

bieden met voornamelijk een hoge en middelhoge ar-

cheologische verwachtingswaarde. De verwachting

geeft de mate aan waarin de trefkans op aanwezig-

heid van overblijfselen uit het verleden. Daarnaast is

de omgeving aangeduid als gebied met een hoge his-

torische stedenbouw.

Gezien deze ligging is een archeologisch vooronder-

zoek uitgevoerd. Het onderzoek omvat vier locaties:

47

- Locatie 1: Harry Schoutenstraat 1 t/m 22 (ong), Dorpsplein 3 t/m 7 (ong), Lambertusstraat 24 t/m 32 (even) en 33 (one-ven) en De Heegt 1 en 2.

- Locatie 2: Kloosterstraat 4, 18 en Kerkstraat ong. - Locatie 3: Elzendreef 1 - Locatie 4:Kloosterstraat 20 Locatie 2 en 4 zijn binnen het plangebied gelegen.

Uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat op basis van resultaten de hoge archeologische verwachting van het plangebied komt te vervallen. Er wordt dan ook geen vervolgonderzoek aan-bevolen. Wel blijft bij bodemingrepen de Monumentenwet van kracht, die stipuleert dat archeologische vondsten of structuren binnen drie dagen aan de bevoegde instanties moeten worden vermeld. Het onderzoek „Archeologisch vooronderzoek‟, d.d.

december 2004, definitief, van BILAN, rapport 2004/87 Maasdonk-Geffen, Centrumplan is als losse bijlage beschik-

baar. Uit het archeologisch onderzoek voor de locatie

Kloosterstaat 36-38 blijkt dat er geen aanwijzingen

zijn van archeologische waarden in dit gebied. De bo-

dem lijkt vergraven. Het is echter niet volledig uit te

sluiten dat binnen het onderzochte gebied toch nog

archeologische resten voorkomen. Het verdient daar-

om aanbeveling om de uitvoerder van het grondwerk

te wijzen op de plicht archeologische vondsten te

melden bij de bevoegde overheid, zoals aangegeven

in artikel 53 van de Monumentenwet.

Het onderzoek „Kloosterstraat 36-38 te Geffen, een

bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek

in de vorm van een verkennend en karterend booron-

derzoek‟, d.d. 16 juni 2010, definitief, van ADC ARcheo-Projecten, ADCRapport 2331 is als losse bijlage beschik-

baar.

Bij schrijven van 10 augustus 2010 heeft het Monu-

mentenhuis Brabant bv de gemeente Maasdonk ge-

adviseerd het selectieadvies van onderzoeksbureau

ADC over te nemen en geen vervolgonderzoek te

doen uitvoeren binnen het omschreven plangebied.

Het plangebied kan dan ook vrij gegeven worden voor

48

de voorziene planontwikkeling en (bouw)vergunning

te verlenen onder de voorwarde dat bij eventuele toe-

valsvondsten hiervan melding wordt gedaan conform

artikel 53 van de herziene Monumentenwet.

8.10 Flora en fauna

Het plangebied is niet gelegen in een stiltegebied of

andere beschermde gebieden.

Bij de ontwikkeling van nieuwe plannen dient onder-

zocht te worden of de handelingen niet leiden tot de

schending van verbodsbepalingen van de artikelen 8

t/m 14 van de Flora- en faunawet. Standaard geldt

voor het gehele gebied de algemene zorgplicht zoals

die in de Ff-wet centraal staat (artikel 2). Bovendien

moeten de handelingen in logisch verband staan met

het plan en geen doel op zich vormen.

Voor het plangebied, uitgezonderd de locatie Kloos-

terweg 36-38, is een flora en fauna onderzoek uitge-

voerd. Uit dit onderzoek kan geconcludeerd worden

dat door de ligging geen specifieke aandacht aan het onderdeel gebiedsbescherming hoeft te worden besteed. Ten aanzien van algemeen voorkomende beschermde soorten zijn geen procedurele consequenties. Ten aanzien van de minder strikt beschermde soorten wordt aan-bevolen als er een lange periode ligt tussen dit onderzoek en de start van de sloopactiviteiten de gebouwen nogmaals te controle-ren op vaste rust- en verblijfsplaatsen van vleermuizen. Tevens wordt een advies voor herinrichting afgegeven. Wel dient voor de sloop van gebouwen nog te worden gekeken naar de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen.

Ook voor de locatie Kloosterweg 36-38 is een flora- en faunon-derzoek uitgevoerd. Ook in dit gebied zijn geen soorten aanwezig of te verwachten, die in het kader van de Flora- en faunawet zijn aangemerkt als overige en streng beschermde inheemse soort en door de ingreep mogelijk schade ondervinden. Aanvullend onder-zoek en/of een ontheffingsaanvraag in het kader van de Flora- en faunawet is niet nodig.

De onderzoeken zijn als losse bijlage beschikbaar:

49

- Flora en fauna onderzoek, dorpsvernieuwing noordelijk deel te Geffen, gemeente Maasdonk, d.d, 31 augustus 2006, definitief van SAB Arnhem;

- Rapport betreffende het flora- en faunaonderzoek Kloosterweg 36-38 te Geffen, d.d. 20 mei 2010 van ADC ArcheProjecten.

8.11 Kabels en leidingen

Door het plangebied, ten zuiden van de spoorlijn,

loopt een hogedruk aardgasleiding. Deze leiding heeft

een zakelijke rechtstrook van 8 meter (4 meter aan

weerszijden hart leiding). Dit betekent dat allerlei acti-

viteiten als het oprichten van bouwwerken, het planten

van diepwortelende bomen en ontgravingen en verla-

gingen nabij de leidingen binnen de 8 meterstrook niet

zonder toestemming van de eigenaar kunnen plaats-

vinden.

Binnen het plangebied zijn verder geen leidingen ge-

legen die middels het bestemmingsplan planologische

bescherming behoeven.

8.12 Milieubescherming, veiligheid en overige zo-

nes

De spoorzone wordt meegenomen in dit bestem-

mingsplan. Derhalve is de Spoorwegwet van toepas-

sing. Dit houdt in dat:

- op en ter weerszijden van het op de verbeelding

aangegeven gebied met de bestemming spoor-

wegdoeleinden zijn de artikelen 19 t/m 23 Spoor-

wegwet van toepassing;

- conform artikel 21 en 22 Spoorwegwet mag niet

zonder ontheffing door of vanwege de Minister van

Verkeer en Waterstaat worden gebouwd, respec-

tievelijk werken of werkzaamheden worden uitge-

voerd die in strijd zijn met de Spoorwegwet;

- conform artikel 19 en 20 Spoorwegwet is het ver-

boden zonder vergunning, verleend door of na-

mens de Minister van Verkeer en Waterstraat, op,

in, boven of onder de spoorweg leidingen, werken,

andere inrichtingen of beplantingen aan te bren-

gen, te doen aanbrengen, of te hebben, dan wel

daarmee verband houdende werkzaamheden uit te

voeren of te doen uitvoeren. Deze publiekrechtelij-

ke bevoegdheid van ProRail om vergunningen te

verlenen ex artikel 19 en 20 heeft ten doel de vei-

50

ligheid en de onbelemmerde beschikbaarheid van

de spoorweg te garanderen;

- ontheffingen en vergunningen, zoals genoemd on-

der het 2e en 3

e aandachtsstreepje dienen te wor-

den aangevraagd bij ProRail Infraprojecten, Afd.

GJZ (De inktpot B1.02), Planologie, Postbus 2038,

3500 GA Utrecht

8.13 Watertoets

8.13.1 Watertoetsloket

Het planvoornemen is in het kader van de Watertoets

voorgelegd aan het watertoetsloket van het Water-

schap Aa en Maas. Bij schrijven van 13 juli 2010 heeft

het waterschap positief geadviseerd onder de voor-

waarde dat de aanvullende informatie zoals onder an-

dere beschreven in een memo (d.d. 7-7-2010, Jans-

sen de Jong) en verschillende mails in deze waterpa-

ragraaf verwerkt wordt en/of opgenomen wordt in bij-

lagen.

8.13.2 Waterhuishoudkundige situatie

Met de Waterkansenkaart biedt het waterschap Aa en

Maas een eerste indruk van de waterhuishoudkundig

relevante onderdelen die in de ruimtelijke planontwik-

keling aan bod komen. De kaart kan gebruikt worden

als startpunt voor het proces van de Watertoets en is

een hulpmiddel als een ruimtelijk plan moet worden

gewijzigd vanwege een voorgenomen functiewijziging

of locatiekeuze voor nieuwe ontwikkelingen.

Op de Waterkansenkaart is het plangebied gelegen in

bestaand stedelijk gebied. Voor dit gebied is de Wa-

terkansenkaart niet bruikbaar en zal aanvullend wa-

terhuishoudkundig onderzoek uitgevoerd moeten

worden.

51

Het plangebied ligt niet in een 25 jaarszone of grond-

waterbeschermingsgebied. Op of rondom het plange-

bied is geen oppervlaktewater aanwezig.

8.13.3 Invloed van het planvoornemen

Ter plaatse van het plangebied wordt hemelwater zo-

veel mogelijk afgekoppeld. In aansluiting op het lande-

lijke beleid (NW4, WB21) hanteert het waterschap het

beleid dat bij nieuwe plannen altijd onderzocht dient te

worden hoe omgegaan kan worden met het schone

hemelwater. Hierbij worden de volgende afwegings-

stappen doorlopen: hergebruik, infiltratie, berging, lo-

zing op het oppervlaktewater, lozing op de riolering.

Hergebruik van hemelwater wordt met name overwo-

gen bij grootschalige voorzieningen als scholen, kan-

toorgebouwen e.d.

Het maaiveld in het plangebied ligt ongeveer 5 meter

boven NAP. De grondwaterstand in het plangebied is

circa 3,5 meter boven NAP. Tevens is gebleken dat

tot een diepte van ongeveer 2 meter de grond voor-

namelijk is opgebouwd uit fijn zand. Ter plaatse is

sprake van een infiltratiesituatie (gegevens uit Ver-

kennend bodemonderzoek Centrum Geffen‟, d.d. juni

2004, definitief). Bij een grondwaterstand dieper dan

70 cm onder maaiveld worden door het waterschap

minimale eisen gesteld aan hydrologisch neutraal

bouwen.

Vanuit het oogpunt hydrologisch neutraal bouwen is

het niet wenselijk dat schoon hemelwater via deze rio-

lering wordt afgevoerd. Daarnaast is de capaciteit van

de riolering in de Kloosterstraat beperkt waardoor

mogelijk in de toekomst problemen zouden kunnen

ontstaan.

1 waterkansenkaart

waterschap Aa en Maas

1

52

Uitgangspunt binnen het planvoornemen is om he-

melwater van de infrastructuur en daken/inritten te

bergen en infiltreren. Hiervoor wordt binnen het plan-

gebied een waterpasserende bestrating toegepast.

Om de omvang van de bergings- en infiltratiecapaci-

teit te bepalen is een berekening uitgevoerd. In de be-

rekening is uitgegaan van een waterpasserende be-

strating van de leverancier Holcim. Bij het ingeschatte

afwaterend oppervlak en de uitvoering van het lava-

pakket onder de verharding is er een tekort aan ber-

ging van 119 m3. Het is een optie om onder het funde-

ringspakket een IT riool te leggen met een omhulling

van lava. Deze lava in de sleuf dient dan in verbinding

te staan met het funderingspakket. Door het aanbren-

gen van dit IT riool kan ook er ook met traditionele

ondergrondse huisaansluitingen gewerkt worden. Het

voordeel van dit systeem is dat er geen regenwater

via moeilijke bouwkundige oplossingen of middels bo-

vengronds afvoeren, bijv. via gootjes, gerealiseerd

hoeft te worden. Tevens is het IT-riool een goed en

robuust beheersbaar systeem waar reinigen en in-

spectie makkelijk uitvoerbaar zijn. Het tekort aan ber-

ging volgens de berekening zal dan ook in het IT-riool

en de extra omhulling realiseerbaar zijn. Als men de

berekening bekijkt dan ziet men dat er nu zelfs een

overschot aan berging is. Dit overschot zou in de DO

fase verder uitgekristalliseerd kunnen worden door

bijv. het funderingspakket dunner te maken. Tevens is

het een optie, om tijdens deze DOuitwerking, om met

infiltratie tijdens de bui te rekenen. Door deze infiltratie

zal de benodigde berging verlagen. Een en ander zal

dan wel afhankelijk zijn van K-waarde (doorlatend-

heid) onderzoek(en) en leegloopberekeningen, welke

nog uitgevoerd dienen te worden.

8.13.4 Riolering

De dwa afvoer van de bebouwing zal worden aange-

sloten op de bestaande gemengde riolering aan de

Kloosterstraat, Harrie Schoutenstraat en Lambertus-

straat. Het afvalwater wordt via het riool afgevoerd

naar de regionale RWZI.

53

8.14 Parkeren

8.14.1 Algemeen

Om het plangebied te ontwikkelen, dient in voldoende

parkeergelegenheid te zijn voorzien. De benodigde

parkeerbehoefte is vastgelegd in de gemeentelijk par-

keerbalans. Deze parkeerbalans bepaalt het aantal

noodzakelijke parkeerplaatsen waarin minimaal moet

worden voorzien. In navolgende paragrafen wordt de

noodzakelijke parkeerbehoefte voor het plangebied

nader uitgewerkt.

8.14.2 Parkeerbehoefte

* niet maatgevend

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de parkeerbehoefte

voor de woningen 122,4 parkeerplaatsen omvat. Door

de projectontwikkelaars zullen op eigen terrein 62

parkeerplaatsen en in de openbare ruimte 67 par-

keerplaatsen worden aangelegd. Hierdoor zijn binnen

het plangebied voor de woningen in totaal 129 par-

keerplaatsen aanwezig. Dit betekent een overschot

van 6,6 parkeerplaatsen. Het planvoornemen voldoet

wat betreft de woningbouw dus aan de gestelde par-

keernorm.

Voor de school en de peuterspeelzaal in het MFC zijn

in totaal 54 parkeerplaatsen nodig. Overdag (behoef-

te: 21 parkeerplaatsen) kan in beginsel gebruik ge-

maakt worden van de vrijgekomen parkeerplaatsen in

het openbaar gebied. In de directe omgeving binnen

het centrumplan zijn er 's avonds voldoende lege par-

keerplaatsen aan de Kloosterstraat, Veldstraat, voor

Sporthal de Geer en in het Centrumplan Zuidelijk deel

bouwprogramma parkeernorm aantal

vrijstaande woning 6 woningen 2 12

patiowoning 13 woningen 2 26

rijwoning 12 woningen 1,7 20,4

2 onder 1 kapwoning 32 woningen 2 64

totaal woningen 122,4

appartement (begeleid wonen) 8 woniningen 0,7 6

MFC basisschool 18 lokalen 1,0 18*

MFC peuterspeelzaal 4 werknemers 0,8 3*

MFC 1345 m2 4 / 100 m2 bvo 54

Totaal overig 60

Totaal 182,4

54

die voor het MFC gebruikt kunnen worden. Mocht op

termijn blijken dat alsnog een parkeerprobleem zich

voordoet, dan biedt het bestemmingsplan de moge-

lijkheid om achter de kerk, langs het spoor een extra

parkeergelegenheid aan te leggen. Hier kunnen on-

geveer 60 parkeerplaatsen worden aangelegd.

8.15 Financiële en economische haalbaarheid

8.15.1 Gemeente Maasdonk

Het plan (63 woningen) wordt op particulier initiatief

gerealiseerd. De kosten in verband met de ontwikke-

ling en realisatie van de 63 woningen en de aanleg

van de hierbij behorende groenvoorzieningen en in-

frastructuur (grotendeels) zijn dan ook voor rekening

van de initiatiefnemers. De gemeente Maasdonk zal

daarom met de initiatiefnemers een anterieure over-

eenkomst sluiten. Voor de vaststelling van het be-

stemmingsplan zal met de ontwikkelaars de anterieu-

re overeenkomst zijn aangegaan. Op deze wijze kan

worden bewerkstelligd dat het verhaal van kosten an-

derszins verzekerd is en hoeft geen exploitatieplan te

worden vastgesteld.

In de anterieure overeenkomst wordt ook de betaling

van de eventuele tegemoetkoming in de planschade,

die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken,

geregeld De kosten voor het volgen van de RO-

procedure zullen via de gemeentelijke legesverorde-

ning aan de initiatiefnemers worden doorberekend.

Daarnaast ontvangt de gemeente Maasdonk van de

initiatiefnemers een exploitatiebijdrage. Op 14 de-

cember 2010 heeft de raad op basis van een grond-

exploitieplan een dekking voor de kosten die de ge-

meente draagt vastgesteld. Met dit besluit zijn de ge-

meentelijke kosten gedekt. Het plan is voor de ge-

meente Maasdonk dus haalbaar.

8.15.2 Initiatiefnemers

De initiatiefnemers hebben voor het plan een exploita-

tieopzet gemaakt waaruit blijkt dat het plan financieel

haalbaar is.

De investeringskosten bestaan onder meer uit: kosten

grondverwerving, sloopkosten, planontwikkelingskos-

ten (advieskosten, honoraria, leges etc.), kosten

55

bouw- en woonrijp maken, bouwkosten, verkoopkos-

ten en exploitatievergoeding. Tevens zijn bedragen

gereserveerd voor planschade, eventuele onvoorzie-

ne bodemverontreiniging en overige onvoorziene kos-

ten. De opbrengsten worden behaald door de verkoop

van de woningen. Het plan bestaat uit 61 koopwonin-

gen en twee woningbouwkavels. Op de woningbouw-

kavels worden door particuliere opdrachtgevers in ei-

gen beheer woningen ontworpen en gebouwd. De 61

koopwoningen worden door initiatiefnemers verkocht

aan particulieren.

De ontwikkeling en realisatie van het plan laat een

positief resultaat zien. Er is voldoende ruimte om

eventuele tegenvallers op te vangen. Indien het plan

uiteindelijk geen positief resultaat laat zien, dan zal

dat voor de gemeente Maasdonk geen consequenties

hebben. Het risico daarvoor ligt geheel bij de initiatief-

nemers.

8.15.3 Conclusie

De financieel-economische haalbaarheid van het plan

is hiermee in voldoende mate aangetoond.

8.16 Maatschappelijke haalbaarheid

Tijdens het opstellen van onderhavig bestemmings-

plan is vroegtijdig overleg gevoerd met burgers en

andere belanghebbenden. In het kader van het voor-

overleg is het voorontwerp bestemmingsplan toege-

zonden aan diverse ambtelijke organisaties.

De resultaten van het overleg zijn in hoofdstuk 10

weergegeven. Daar waar mogelijk is rekening gehou-

den met de ingekomen opmerkingen.

56

9.1. Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiks-

mogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen.

Het onderhavige bestemmingsplan regelt de inrichting

van het gebied op hoofdlijnen door de gronden te be-

leggen met een bestemming. Het juridische deel van

het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding

(kaart) in samenhang met de regels. In deze para-

graaf wordt het juridische deel van het bestemmings-

plan nader toegelicht.

9.2 Uitgangspunten

9.2.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd

door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wettelijke

regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens ver-

der ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening

(Bro), de Regeling standaarden ruimtelijke ordening

2008. Het bestemmingsplan gaat uit van de als bijlage

bij de voornoemde Regeling opgenomen Standaard

Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008

(SVBP2008). Aangezien bestemmingsplannen moe-

ten voldoen aan het SVBP2008 zullen bestemmings-

plannen voortaan kwalitatief gelijkwaardig te zijn en

uniform in aanpak, uitvoering, uitwisseling van gege-

vens en raadpleging daarvan.

Daarnaast is op 1 oktober 2010 de Wet algemene be-

palingen omgevingsrecht (Wabo) in werking getreden.

Hierdoor worden de aanlegvergunning, de sloopver-

gunning en de binnenplanse ontheffing als instrumen-

ten van het bestemmingsplan onderdeel van de om-

gevingsvergunning (Wabo). Begrippen uit de SVBP

zijn met de Werkafspraak SVBP hierop aangepast.

9.2.3 Planonderdelen

Het bestemmingsplan "Centrumplan Noord Geffen"

bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting.

De verbeelding en de regels tezamen vormen het juri-

disch bindende deel van het plan. Verbeelding en re-

gels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te

worden bezien en toegepast. Bij de regels zijn voorts

twee bijlagen gevoegd (bedrijvenlijst, lijst met aan huis

gebonden beroepen en bedrijven).

9 Juridische opzet

57

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het

plangebied een bestemming. Binnen een bestemming

kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De ju-

ridische betekenis van deze bestemmingen en aan-

duiding zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte

van de informatie op de verbeelding heeft geen juri-

disch betekenis, maar is slechts opgenomen om de

leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te

vergroten, zoals een topografische ondergrond. Alle

letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de

legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de

gronden binnen het plangebied en geven tevens de

bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot

bouwwerken aan. De regels van het bestemmingsplan

“Centrumplan Noord Geffen” zijn opgebouwd conform

de door het SVBP2008 voorgeschreven systematiek

en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels,

algemene regels, en ten slotte de overgangs- en slot-

regels.

9.2.4 Inleidende regels

In de begripsbepalingen worden omschrijvingen ge-

geven van de in het bestemmingsplan gebruikte be-

grippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid

door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn al-

leen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt wor-

den in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of

voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van

de begrippen zijn omschreven in het SVBP en dienen

letterlijk daaruit te worden overgenomen. Deze zijn

begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn

overgenomen.

Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en op-

pervlaktes kunnen interpretatieverschillen ontstaan.

Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en

oppervlakten te bepalen, wordt in de “wijze van me-

ten” uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen

wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten

op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een

lijn moet worden aangehouden. Ook voor de “wijze

van meten” worden in de SVBP2008 voorschriften

gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.

58

9.2.5 Bestemmingsregels

Per bestemming die op de verbeelding wordt gebruikt

worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. De op-

bouw van de bestemmingen ziet er in beginsel als

volgt uit:

1 Bestemmingsomschrijving

2 Bouwregels

3 Nadere eisen

4 Afwijken van de bouwregels

5 Specifieke gebruiksregels

6 Afwijken van de gebruiksregels

7 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van wer-

ken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamhe-

den

8 Omgevingsvergunning voor het slopen van een

bouwwerk

9 Wijzigingsbevoegdheid

Niet alle onderdelen komen bij elke bestemming voor.

Van de meest gebruikte onderdelen volgt hieronder

een korte toelichting.

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrij-

ving gegeven van de aan de gronden toegekende

functie(s). De hoofdfunctie(s) worden als eerste ge-

noemd. Indien van toepassing, worden ook de aan de

hoofdfunctie ondergeschikte functies mogelijk ge-

maakt. De ondergeschiktheid kan worden aangege-

ven door de woorden “met daaraan ondergeschikt”.

De ondergeschikte functies staan ten dienste van de

hoofdfunctie binnen de betreffende bestemming.

Bouwregels

In de bouwregels is bepaald welke bouwwerken mo-

gen worden opgericht, waarbij in ieder geval een on-

derscheid wordt gemaakt tussen de regeling van ge-

bouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde en

daar waar van toepassing ook tussen hoofdgebouwen

en aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen. Voorts

bevatten de bouwregels – voor zover van toepassing

– minimale en maximale maatvoeringen voor de di-

verse bouwwerken zoals goothoogtes, bouwhoogtes,

oppervlaktes en dakhellingen.

59

Nadere eisen

Nadere eisen kunnen worden gesteld aan bijvoor-

beeld de situering van bouwwerken ten behoeve van

bepaalde criteria, zoals een goede woonsituatie, de

verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de ge-

bruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

De nadere eisenregeling biedt de mogelijkheid om in

concrete situaties in het kader van het verlenen van

een bouwvergunning sturend op te treden door het

opnemen van nadere eisen in de bouwvergunning.

Nadere eisen kunnen alleen worden gesteld als er in

de regels ook een primaire eis wordt gesteld. De na-

dere eisen moeten verband houden met deze eis. De

nadere eisenregeling hoeft niet in alle bestemmingen

te worden geregeld.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van afwijkingsbevoegdheden

wordt flexibiliteit in bestemmingsregels gecreëerd

door mogelijkheden te bieden om in beperkte mate af

te wijken van de algemeen toegestane bouwregelin-

gen. Deze afwijkingen zijn niet bedoeld voor aanpas-

sing van de bouwregels, waarvan de verwachting is,

dat ze veelal kunnen worden verleend. In dat geval

zijn de bouwregels hierop aangepast. Voor elke ont-

heffing wordt aangegeven waarvan afwijking wordt

verleend, de maximale aanpassing die met de afwij-

king kan worden toegestaan en meestal de situaties

of voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning

wordt verleend. Het gaat hier om afwijkingsbevoegd-

heden voor specifieke bestemmingen. Indien afwij-

kingsbevoegdheden gelden voor meerdere bestem-

mingen dan wel een algemene strekking hebben, zijn

ze opgenomen in hoofdstuk 3 (algemene regels).

Specifieke gebruiksregels

In de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is het verboden

gronden te gebruiken op een manier die in strijd is

met het bestemmingsplan. In specifieke gebruiksre-

gels kunnen bepaalde functies nog concreet worden

genoemd als zijnde verboden gebruik.

60

Afwijken van de gebruiksregels

Door met een omgevingsvergunning af te wijken van

de gebruiksregels kan van de gebruiksregels in het

plan worden afgeweken ten behoeve van een concre-

te vorm van gebruik. Dit mag echter niet leiden tot een

feitelijke wijziging van de bestemming. Dat wil zeggen

dat wel bij omgevingsvergunning afgeweken kan wor-

den ten behoeve van functies die inherent zijn aan de

in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies,

maar dat via afwijking geen “nieuwe” functies kunnen

worden toegestaan. De afwijking dient te zien op klei-

nere, planologisch minder ingrijpende onderwerpen.

Functiewijzigingen en grotere, ruimtelijke ingrepen

dienen te worden geregeld via een wijzigingsbe-

voegdheid of bestemmingsplanherziening.

Wijzigingsbevoegdheid

Door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid is

het mogelijk om het bestemmingsplan te wijzigen

(binnenplanse wijziging). In de meeste gevallen zal

het gaan om het wijzigen van de op een perceel ge-

legde bestemming. Het gaat hier om wijzigingsbe-

voegdheden voor specifieke bestemmingen. Indien

wijzigingsbevoegdheden gelden voor meerdere be-

stemmingen dan wel een algemene strekking hebben,

zijn ze opgenomen in hoofdstuk 3 (algemene regels).

9.3 De bestemmingen

9.3.1 Bestemming Groen

De groenstroken binnen het plangebied zijn voorzien

van de bestemming „Groen‟, waardoor de groene in-

vulling van de openbare ruimte wordt geborgd. Binnen

deze bestemming zijn behalve groenvoorzieningen

ook waterpartijen (inclusief waterbergende en infiltre-

rende voorzieningen) en speelvoorzieningen toege-

staan. De bouwmogelijkheden zijn beperkt.

9.3.2 Bestemming Maatschappelijk

Binnen de bestemming Maatschappelijk is het multi-

functioneel centrum gelegen. Voor het multifunctio-

neel centrum is het beleid gericht op het uitoefenen

van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijk

en educatieve dienstverlening. De noodzakelijke be-

bouwing mag binnen het bouwvlak worden opgericht.

61

Door middel van aanduidingen wordt de maximale

goot- en bouwhoogte geregeld.

9.3.3 Verkeer

Deze bestemming is gericht op de afwikkeling van het

verkeer. Naast wegverkeer zijn onder meer ook voet-

en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waterhuishoud-

kundige voorzieningen en parkeervoorzieningen toe-

gestaan. De voorgenomen (ontsluitings)wegen en pa-

den, alsmede de parkeervoorzieningen binnen het

plangebied krijgen de bestemming „Verkeer‟. De

bouwmogelijkheden zijn beperkt.

9.3.4 Verkeer-Railverkeer

Deze bestemming omvat de spoorweg. Deze gronden

zijn dan ook bestemd voor het vervoer over het spoor

en de daarbij behorende voorzieningen zoals groen-

voorzieningen en waterhuishoudkundige voorzienin-

gen. Binnen de bestemming is de bouw van bouw-

werken, geen gebouwen zijnde toegestaan bijvoor-

beeld in de vorm van geluidwerende voorzieningen

ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat van

het aangrenzende woongebied.

9.3.5 Bestemming Wonen

Het bestemmingsplan maakt de nieuwbouw van een

aantal woningen mogelijk. De gronden waarop de

nieuw te bouwen woningen zijn geprojecteerd krijgen,

evenals de bijbehorende erven en tuinen de bestem-

ming „Wonen‟.

De woningen mogen worden gebouwd in de op de

verbeelding aangegeven bouwvlakken c.q. achter de

gevellijn. Ook bijgebouwen en bouwwerken, geen ge-

bouw zijnde mogen in het bouwvlak dan wel achter de

gevellijn worden opgericht. Voor carports geldt een

afzonderlijke regeling.

De bouwmogelijkheden sluiten aan bij de planologi-

sche regeling in de geldende bestemmingsplan van

het aansluitende gebied (bestemmingsplan kernen

Maasdonk). De relevante hoogtes zijn door middel

van matrices op de verbeelding aangeduid.

62

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen

stellen aan de situering en afmetingen van bouwwer-

ken.

Voor wat betreft gebruiksmogelijkheden is van belang

dat aan huis verbonden beroepen onder voorwaarden

rechtstreeks zijn toegestaan in een gedeelte van de

aanwezige gebouwen.

9.3.6 Dubbelbestemming Leiding – Gas

Binnen het noordelijke plangebied is een gasleiding

gelegen. Ter bescherming en onderhoud van de lei-

ding is over de andere bestemmingen de dubbelbe-

stemming Leiding – Gas gelegen. Binnen deze be-

stemming mogen in afwijking van wat in de afzonder-

lijke bestemmingen is bepaald uitsluitend bouwwerken

van geringe omvang ten dienste van de gasleiding

worden gebouwd. Met een ontheffing is het onder

voorwaarden mogelijk om nog andere bouwwerken op

te richten. Daarnaast geldt een aanlegvergunningen-

stelsel.

9.3.7 Dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie

Om de cultuurhistorische waarden te beschermen is

een dubbelbestemming over andere bestemmingen

gelegd daar waar sprake is van monumentale of

beeldbepalende bebouwing. Ten behoeve van het

behoud van cultuurhistorisch waardevolle elementen

en structuren wordt het volgende gesteld:

1. gestreefd wordt naar behoud, herstel en verster-

king van de cultuurhistorische waarden door het te-

gengaan van versnippering van historische patronen,

het zo mogelijk verwijderen van incidentele objecten

zonder enig verband met de oorspronkelijke situatie

en het voorkomen van het toevoegen van nieuwe

elementen, anders dan bedoeld ter reconstructie van

de oorspronkelijke situatie.

2. op de binnen de bestemming gelegen beschermde

rijksmonumenten, aangewezen ingevolge artikel 3 van

de Monumentenwet 1988, is het dienaangaande be-

paalde uit de Monumentenwet van toepassing.

63

3. voorop staat de instandhouding van de afzonderlij-

ke monumentale en beeldbepalende gebouwen en

bouwwerken voor wat betreft kapvorm, hoogtematen

en gevel- en raamindeling, zoals deze zijn vastgelegd

in de aanwijzing tot rijksmonument en karakteristiek

pand. Bij aanpassingen en verbouwingen dient advies

ingewonnen bij de Monumentencommissie en/of een

deskundige

4. naast de instandhouding van de afzonderlijke mo-

numentale en karakteristieke gebouwen en bouwwer-

ken wordt gestreefd naar bescherming van de sa-

menhangende cultuurhistorische waarden en het ste-

denbouwkundige beeld van de straatwanden.

5. ten behoeve van het behoud van monumentale

bomen geldt voor het verwijderen van hoogopgaande

beplanting of bomen een aanlegvergunningenstelsel.

9.4 Aanduidingen

Behalve (dubbel)bestemmingen worden binnen het

bestemmingsplan aanduidingen onderscheiden. Deze

aanduidingen bevatten specificaties van (dub-

bel)bestemmingen met betrekking tot het gebruik of

het bouwen.

9.4.1 Gebiedsaanduiding

vrijwaringszone – spoor

Ter plaatse van de aanduiding vrijwaringszone-spoor

mag niet worden gebouw en mogen geen werken of

werkzaamheden worden uitgevoerd die in strijd zijn

met de artikelen 19 tot en met 23 van de Spoorweg-

wet. Voor het bouwen of uitvoeren van werken of

werkzaamheden dient ontheffing te worden aange-

vraagd bij de Minister van Verkeer en Waterstaat.

9.4.3 Gebiedsaanduiding

wro-zone – wijzigingsgebied

Voor de locatie Kloosterstraat 14-16 bestaat het voor-

nemen om een voorziening op te richten ten behoeve

van het begeleid wonen van verstandelijke gehandi-

capten. De uitwerking van deze ontwikkeling is echter

nog in een vroeg stadium en derhalve nog niet zover

dat deze direct opgenomen kan worden in dit be-

stemmingsplan. Derhalve is hiervoor een wijzigings-

64

bevoegdheid met voorwaarden opgenomen. Indien

aangetoond is dat de ontwikkeling aan de voorwaar-

den voldoet, kan het planvoornemen door middel van

een wijzigingsplan uitgewerkt worden.

9.5 Algemene regels

Anti-dubbeltelbepaling

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de

anti-dubbeltelbepaling opgenomen. Deze regels wordt

opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens

een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet

meer dan een bepaald deel of een bepaalde opper-

vlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het res-

terende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij

het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk,

waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen,

gelden een aantal algemene bouwregels. Zo wordt

hier geregeld dat in het geval dat een bestaand legaal

gebouw met betrekking tot een bepaalde maat (bij-

voorbeeld maximale bouwhoogte) afwijkt van de in dit

bestemmingsplan opgenomen regels, mag worden

uitgegaan van de bestaande maat.

Voorts is een regeling opgenomen omtrent onder-

gronds bouwen voor bijvoorbeeld zwembaden. Onder

bouwwerken (hoofdgebouwen en bijgebouwen) mag

een ondergronds bouwwerk opgericht worden. De

maximale verticale bouwdiepte bedraagt 5 meter..

Algemene afwijkingsregels

In deze regels wordt aangegeven in welke gevallen

het bevoegd gezag, in deze meestal burgemeester en

wethouders, gerechtigd is om bij een omgevingsver-

gunning af te wijken van het bepaalde, in het be-

stemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat

het om – tenzij anders vermeld – afwijkingsregels die

gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels

In deze regels wordt aan burgemeester en wethou-

ders de bevoegdheid gegeven om meerdere bestem-

mingen te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepas-

65

sing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten

worden genomen, zijn daarbij aangegeven.

9.6 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In deze regels wordt het overgangsrecht, zoals voor-

geschreven in het Besluit ruimtelijke ordening, over-

genomen.

Slotregel

Als laatste wordt de slotregel opgenomen, ook zoals

voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Deze regel schrijft voor hoe het plan kan worden aan-

gehaald.

66

10.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als (voor)ontwerp

respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestem-

mingsplan de volgende procedure, te weten:

a. Voorbereiding:

Vooroverleg met diensten van rijk en provincie

Watertoets

Inspraak

Mogelijkheid om inspraakreacties in te dienen

b. Ontwerp:

1e ter inzage legging (ontwerp bestemmingsplan)

Mogelijkheid om zienswijzen in te dienen

c. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmings-

plan)

Mogelijkheid om beroep in te stellen

d. Beroep:

(Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan

Reactieve aanwijzing

Beroep bij Raad van State

Op het voorontwerp van het bestemmingsplan kunnen

door iedereen inspraakreacties ingediend worden. In

het kader van het ontwerp is het voor eenieder moge-

lijk om zijn/haar zienswijze (bij de gemeenteraad)

kenbaar te maken. Na vaststelling van het bestem-

mingsplan kunnen belanghebbenden beroep aante-

kenen bij de Raad van State. Hiervoor dient in de fase

van het ontwerp een zienswijze ingediend te zijn of

dient het plan ten opzichte van het ontwerp gewijzigd

te zijn. In publicaties met betrekking tot de diverse

stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan

steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afde-

ling bestuursrechtspraak van de Raad van State, in-

dien nodig, over het plan in zijn onherroepelijke vorm.

10.2 Het vooroverleg en watertoets

Tot de voorbereiding van dit bestemmingsplan be-

hoort het overleg met de daarvoor in aanmerking ko-

mende instanties. Instanties die blijkens hun werk-

terrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegd-

heden hebben, zijn bij de totstandkoming van be-

stemmingsplannen betrokken.

10 Procedure

67

Op het voorontwerp bestemmingsplan is gereageerd

door een vijftal instanties:

1. provincie Noord-Brabant;

2. Waterschap Aa en Maas;

3. Inspectie VROM;

4. Ministerie van Defensie;

5. Regionale Brandweer.

Het standpunt van burgemeester en wethouders ten

aanzien van de reacties is als bijlage 2 bijgevoegd.

Het bestemmingsplan hoeft conform het standpunt

van burgemeester en wethouders niet aangepast te

worden.

10.3 Inspraak

Het voorontwerp bestemmingsplan Centrumplan Gef-

fen heeft 12 februari 2010 tot en met 29 maart 2010

ter visie gelegen. Tevens is er gedurende deze perio-

de een informatieavond gehouden op 8 maart 2010.

Tijdens de ter inzage legging en informatieavond heeft

eenieder de mogelijkheid gehad om zowel mondeling

als schriftelijk zijn inspraakreactie in te dienen.

Uitkomsten inspraak

Op het voorontwerp bestemmingsplan zijn ten aan-

zien van het Noordelijk deel 6 schriftelijke inspraakre-

acties ingediend (hierna aangeduid met de letter N).

Tijdens de inspraakavond hebben 5 insprekers hun

reactie op het plan aan het college kenbaar gemaakt.

Deze hadden vooral betrekking op de ruimtelijke ont-

wikkelingen in het zuidelijk deel. Het verslag van de

inspraakavond vormt een onderdeel van dit inspraak-

verslag.

Vanwege de stagnatie van de ontwikkelingen in het

zuidelijk deel heeft het college besloten het bestem-

mingsplan in de ontwerpfase op te delen in het noor-

delijk en het zuidelijk deel. Bijlage 3 bevat de beoor-

deling van inspraakreacties die zijn ingekomen op het

noordelijk deel. Het bestemmingsplan is overeenkom-

stig de beoordeling aangepast.

68

10.4 Ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan Centrumplan Noord

Geffen heeft vanaf 25 april 2011 tot en met 5 juni

2011 ter visie gelegen.

Uitkomsten terinzagelegging

Tijdens de terinzagelegging van het ontwerp bestem-

mingsplan zijn 5 schriftelijke zienswijzen ingediend. Er

is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om

zienswijzen mondeling aan de raad kenbaar te ma-

ken. Bijlage 4 bevat de beoordeling van zienswijzen.

De ingediende zienswijzen leiden niet tot een gewij-

zigde vasstelling van het bestemmingsplan.

Ambtshalve wijziging

Inmiddels zijn gesprekken gevoerd over de invulling

van Kloosterstraat 14. Het huidige artikel 13.2 lid h

zou de ontwikkeling zoals die nu voorstaat frustreren

omdat expliciet de bestemming „Wonen‟ aan het wijzi-

gingsplan is verbonden. Derhalve is aan de raad

voorgesteld om lid h te wijzigen in „indien sprake is

van permanente begeleiding en/of therapie, die be-

stemming „Wonen‟ wordt gewijzigd in de bestemming

„Maatschappelijk‟.

10.5 Vastgesteld bestemmingsplan

In de raadvergadering van 5 juli 2011 is het bestem-

mingsplan Centrumplan Noord Geffen gewijzigd vast-

gesteld. Het vaststellingsbesluit is opgenomen in bij-

lage 4.

Bijlage 1: beeldkwaliteit centrumplan Geffen Noord

Verslag vooroverleg bestemmingsplan Centrumplan Geffen

Het bestemmingsplan Centrumplan Geffen is op 12 februari 2010 conform artikel

3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voor advies voorgelegd aan het Inspectie VROM,

de Provincie Noord Brabant, Waterschap Aa en Maas, Defensie en de Regionale

Brandweer.

Reactie Provincie

Van de directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving van de Provincie hebben

wij op 4 maart 2010 een schriftelijke reactie ontvangen. Daarin staat dat de Direc-

tie ten aanzien van het plan geen aanleiding heeft tot het maken van opmerkin-

gen.

Reactie Waterschap

Na een nadere toelichting op de Waterparagraaf hebben wij op 14 juli 2010 van

het Waterschap Aa en Maas de reactie ontvangen dat het waterschap positief

staat over de wijze waarop zal worden omgegaan met water in het plangebied.

Reactie Inspectie VROM

Er is geen reactie op het voorontwerp bestemmingsplan ontvangen vanuit de In-

spectie VROM. Er mag om die rede van worden uitgegaan dat, mede gelet op het

gegeven dat er geen Rijksbelangen in het plangebied aanwezig zijn, de inspectie

geen onoverkomelijke bezwaren heeft tegen het plan.

Reactie Defensie

Er is geen reactie op het voorontwerp bestemmingsplan ontvangen vanuit defen-

sie. Er mag om die rede van worden uitgegaan dat, mede gelet op het gegeven

dat er geen defensieve belangen in het plangebied aanwezig zijn en er geen

hoogbouw wordt gepleegd, defensie geen onoverkomelijke bezwaren heeft tegen

het plan.

Reactie Regionale Brandweer

Het bestemmingsplan is vanwege het aspect externe veiligheid voor advies voor-

gelegd aan de Regionale Brandweer. Uit deze reactie bleek dat het rapport exter-

ne veiligheid dat ten grondslag lag aan het voorontwerp bestemmingsplan geda-

teerd was en daarom van inaccurate gegevens uitging. Om die rede hebben wij

het RMB de opdracht gegeven een nieuw rapport externe veiligheid ten aanzien

van ons voornemen op te stellen. Deze is eveneens besproken met de brandweer.

In het kort komt het advies van de brandweer er op neer dat ten behoeve van

brandbestrijding in het gebied het wenselijk is dat er een tweede bluswaterpunt

wordt aangelegd achter de begraafplaats richting het spoor. Hiermee zou bij brand

zowel het spoor als de achterzijde van de woningen aan het spoor snel met blus-

water kunnen worden bereikt. Voor het overige adviseert de brandweer positief

ten aanzien van het plan.

Bijlage 2: Verslag vooroverleg

Conclusie resultaat vooroverleg

Het vooroverleg bied geen aanleiding om het voornemen aan te passen of niet

verder in procedure te brengen. Het actuele rapport externe veiligheid is als bijla-

ge bij het ontwerp bestemmingsplan gevoegd, de toelichting van het ontwerp is

daarop aangepast. De reacties zijn als bijlage bij het ontwerp gevoegd. Naar aan-

leiding van een eerste reactie van de regionale brandweer is het rapport externe

veiligheid, naar aanleiding van de huidige situatie op het spoor, geactualiseerd.

Ten aanzien van de opmerkingen van de regionale brandweer over een tweede

bluswaterpunt achter de begraafplaats richting het spoor wordt het volgende

overwogen: Het betreffende gedeelte heeft in het ontwerpbestemmingsplan de

bestemming Verkeer gekregen. Indien nodig worden hier parkeerplaatsen neerge-

legd om de eventuele parkeerdruk in het plangebied te verlichten. Bij aanleg van

deze parkeerplaatsen zal tevens een bluswaterpunt voor het bereiken van het

spoor en de woningen aan het spoor aan de achterzijde worden aangelegd. De

opmerking biedt geen argumenten om het plan niet verder in procedure te bren-

gen.

Inspraakverslag voorontwerp bestemmingsplan Centrumplan Geffen Inleiding Het voorontwerp bestemmingsplan Centrumplan Geffen heeft vanaf 12 februari 2010 tot en met 29 maart 2010 als gevolg van de gemeentelijke inspraakverorde-ning en afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht 6 weken ter visie gele-gen. Door het college is eveneens aan iedereen de gelegenheid geboden om tij-dens een inspraakavond op 8 maart 2010 mondeling een reactie op het vooront-werp kenbaar te maken. Op het voorontwerp bestemmingsplan zijn ten aanzien van het Noordelijk deel 6 schriftelijke inspraakreacties ingediend (hierna aange-duid met de letter N). Tijdens de inspraakavond hebben 5 insprekers hun reactie op het plan aan het college kenbaar gemaakt. Deze hadden vooral betrekking op de ruimtelijke ontwikkelingen in het zuidelijk deel. Het verslag van de inspraak-avond vormt een onderdeel van dit inspraakverslag. Vanwege de stagnatie van de ontwikkelingen in het zuidelijk deel hebben burge-meester en wethouders besloten het bestemmingsplan in de ontwerpfase op te delen in het noordelijk en het zuidelijk deel. Hieronder volgt in het kort de strekking van de ingediende reacties op het noordelijk deel. Inhoud inspraakreacties Hoorzitting 8 maart 2010 (hz) Tijdens de hoorzitting zijn de volgende inspraakreacties mondeling ingediend:

1. er wordt in het plan afgeweken van de norm van 2 parkeerplaatsen op ei-gen erf;

Inspraakreactie 1N

1. de toelichting van het bestemmingsplan is de belangrijke constatering over huisvestingsbeleid ouderen niet vertaald in concrete uitgangspunten zoals: a) het minimaal te bouwen aantal woningen en appartementen dat ge-

schikt zijn voor huishoudens van 65 jaar en ouderen; het plan gaat uit van ruim 100 woningen; welke percentage is minimaal bestemd voor ouderen?

b) is er een onderzoek gedaan naar de voorkeur van ouderen ten aan-zien van grondgebonden woningen of appartementen?

c) de voorkeur gaat uit naar huur of duurdere segmenten; waarom geen aandacht voor goedkopere koopwoningen voor ouderen?

2. aandacht voor ouderen bij parkeervoorzieningen en inrichting van straten en openbare gebouwen/planonderdelen; concreet wordt aandacht ge-vraagd voor ouderen die slecht ter been zijn;

3. de inspreker mist binnen het Multifunctioneel Centrum de doelgroep oude-ren die ook gebruik willen maken van het MFC;

4. als de woningen voor senioren bestemd worden, moeten deze ook vol-doen aan de verwachtingen die de toekomstige senioren hebben;

5. over de regeling ontheffing mantelzorg de volgende opmerkingen: a) de in lid a. genoemde procedure kan veel tijd in beslag nemen, wat

niet ten goede komt van het belang van de oudere; b) het begrip onevenredig in het lid b. is geen objectief gegeven; verder

blijkt uit het lid dat het belang van de oudere ondergeschikt is aan het belang van de omwonenden;

c) inspreker gaat er van uit dat onder lid d. uitgegaan wordt van de doelmatigheid en dat het belang van de ouderen de hoogste prioriteit heeft;

d) de vraag over lid e wordt gesteld of een echtpaar, waarvan één per-soon zorg nodig heeft, nu samen gebruik kan maken van de voorzie-ning, of dat dit uitgesloten wordt;

Bijlage 3: Verslag inspraak

e) als de zorg behoevende persoon overlijdt, is het volgens inspreker verantwoord dat de achterblijvende ouder in de voorziening kan blij-ven wonen; lid j. van het artikel sluit dat uit en daar maakt inspreker bezwaar tegen;

6. verder wordt de opmerking over het artikel mantelzorg gemaakt dat door de komst van de WMO zoveel mogelijk van mantelzorg gebruik gemaakt zal moeten worden; het is dan ook niet wenselijk dat de gemeente als overheid dit bestemmingsplannen beperkt;

Inspraakreactie 2N

1. inspreekster heeft bezwaren tegen de weg die in het noordelijk deel naast haar woning is geprojecteerd;

2. daarnaast stelt de inspreekster dat de geluidswal achter haar woning in zijn geheel moet worden doorgetrokken;

3. inspreekster verwacht € 30.000,-- aan planschade als de plannen worden uitgevoerd zoals deze nu in het voorontwerp bestemmingsplan zijn opge-nomen;

Inspraakreactie 3N Het bestemmingsplan geeft niet aan waar het geluidsscherm langs het spoor zal eindigen; inspreker is van mening dat deze door getrokken moet worden tot aan de spoorwegovergang (voorbij Habbekrats); Inspraakreactie 4N

1. insprekers verwachten aan de Kloosterstraat ter hoogte van het nieuwe Multifunctioneel Centrum een grote verkeerintensiteit op de nieuw aan te leggen aansluiting richting het MFC en de nieuwe woonwijk; door de tweede aansluiting verderop in de Kloosterstraat is het mogelijk een één-richtingsweg in de nieuwe woonwijk te realiseren, zodat de druk bij het MFC wordt weggenomen en er een veiligere situatie kan ontstaan;

2. insprekers verwachten parkeeroverlast in de buurt, zeker „s avonds als het MFC wordt gebruikt en de bewoners van de woningen achter het MFC thuis zijn;

3. in het voorontwerp bestemmingplan worden in het nieuwe woongebied ten noorden van de Kloosterstraat nokhoogte aangegeven van 11 en 9,5 me-ter en goothoogte van 6 en 4,5 meter; de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat bestaat voornamelijk uit woningen met een nokhoogte van ongeveer 8 meter en een goothoogte van 4 meter; dit is beduidend lager dan de hoogten die in het nieuwe woongebied wordt gehanteerd; de ge-hanteerde hoogten sluit niet aan bij de bestaande bebouwing; dit betekent dat als de plannen als zodanig worden uitgevoerd de insprekers tegen een grotere steenmassa aan gaan kijken dan wanneer de goothoogte ge-lijk wordt gehouden aan de bestaande bebouwing;

Inspraakreactie 5N

1. verzocht wordt om de aanduiding patiowoningen in het noordelijk deel op de locatie Kloosterstraat 36-38 te Geffen te schrappen en de goot- en nokhoogte op 6 respectievelijk 11 meter te leggen;

2. er moet een moet een mogelijkheid ingebouwd worden om minimaal 15 i.p.v. 14 woningen te bouwen; aan de spoorzijde ca. 11 woningen, aan de straat zijde ca. 4 woningen;

3. er moet een mogelijkheid worden ingebouwd dat er ter plaatse ook twee-kappers gebouwd kunnen worden;

4. de voorgevelrooilijn moet op minimaal 2 meter en maximaal 5 meter kun-nen worden gelegd;

5. er moet een bouwblok van minimaal 12 meter diep worden neergelegd; 6. achter de hoofdbebouwing moet éénlaagse bebouwing mogelijk zijn met

een hoogte van 3,5 meter; 7. het bebouwingspercentage moet op 60% worden neergezet;

8. in de bestaande boerderij moet maximaal 3 woningen kunnen worden ge-realiseerd;

9. in de toelichting is op bladzijde 3 een tekening centrumvisie opgenomen waarbij de gronden ter laatste van de Kloosterstraat 36-38 niet volledig is ingevuld, deze situatie is achterhaald en sluit niet aan bij de huidige visie;

10. in paragraaf 2.3.3 dient als aandachtspunt te worden toegevoegd dat de gasleiding op minimaal 4 meter vanuit de huidige perceelgrens aan de achterzijde van het perceel Kloosterstraat 36-38 zal worden gelegd;

11. in paragraaf 3.2.2 wordt Kloosterstraat 34 genoemd als aandachtspunt, deze opmerking is niet relevant voor de ontwikkeling van het plan en kan vervallen;

12. in paragraaf 5.5.4 staat aangegeven dat de locatie onder welstandsniveau 1 valt, er wordt ook gesproken van een beeldkwaliteitplan, dit is niet aan-wezig, om de maximale vrijheid te creëren is het niet wenselijk om een beeldkwaliteitplan te maken;

13. paragraaf 7.2 moet worden geactualiseerd, aandacht moet worden gege-ven aan de tweede ontsluiting en de invulling van et gebied met grondge-bonden woningen;

14. in paragraaf 7.5.1. moeten globale aantallen worden genoemd; 15. in de toelichting wordt gesteld dat er voor de ontwikkelingen op het per-

ceel Kloosterstraat 36-38 qua bodem en archeologie geen onderzoeken zijn gedaan; dit is juist; voorgesteld wordt deze in het ontwerp bestem-mingsplan te verwerken;

16. uit paragraaf 8.10 concludeert inspreker dat voor wat betreft Flora en Fauna er voldoende onderzoek op de locatie Kloosterstraat 36-38 is ge-daan;

17. in paragraaf 8.13.3 staat aangegeven dat de capaciteit van de riolering in de Kloosterstraat nu al beperkt is; inspreker acht dit een verantwoordelijk-heid van de gemeente; in dezelfde paragraaf wordt ook al gesproken over het aanbrengen van lavakoffers; deze oplossing is niet wenselijk omdat deze niet geschikt is voor onder de rijbaan; een infiltratieriool kan vol-doende zijn;

18. in paragraaf 8.14.1 wordt gesproken over 43 woningen, dit aantal is on-juist; voorgesteld wordt geen aantallen te noemen;

19. het is niet juist om twee parkeerplekken op eigen terrein te moeten reali-seren, de parkeernorm is twee per te realiseren woningen, waarbij de mo-gelijkheid bestaat om een gedeelte daarvan op eigen terrein te realiseren, maar ook een gedeelte op toekomstig openbaar gebied; een garage kan als een halve parkeerplek worden beschouwd; norm van twee woningen is goed voor tweekappers en vrijstaande woningen, voor rijwoningen kan een lagere norm worden aangehouden;

20. onder 18.15.2 wordt gesproken van een exploitatieplan, dit is echter niet nodig bij het sluiten van anterieure overeenkomsten;

21. in paragraaf 9.4.2. wordt gesproken over een wijzigingsbevoegdheid op de locatie Kloosterstraat 36-38; in het ontwerp bestemmingsplan kan het plan direct worden uitgewerkt als de onderzoekenrapporten over bodem en archeologie worden bijgevoegd;

22. in artikel 8.2.2 wordt gesproken over een bouwvlak; op de plankaart staat niet duidelijk aangegeven wat als bouwvlak kan worden beschouwd; ver-der wordt voorgesteld om geen harde aantallen woningen in de voorschrif-ten te noemen; de bepalingen ten aanzien van patiowoningen kan komen te vervallen; tevens worden er voorschriften aan bouwen op achtererfge-bied gesteld die niet helder zijn; de dakrandhoogte van de bijgebouwen of aanbouwen dient op 3,30 meter te worden gelegd

23. in artikel 8.2.3 is onduidelijk aangegeven wat als voorgevelrooilijn moet worden beschouwd; ook in dit artikel dienen geen harde aantallen te wor-den genoemd; in artikel 8.2.3.c wordt een maximale diepte van de wonin-gen aangegeven van 12 meter; deze diepte is onvoldoende om patiowo-ningen te ontwikkelen; 8.2.3 e is onjuist, bij vrijstaande woningen dient

slechts aan één zijde 3 meter van de perceelgrens gebouwd te worden, bij geschakelde en half vrijstaande woningen is deze 3 meter niet van toe-passing; door handhaving van dit voorschrift kan één perceel niet conform wens worden uitgevoerd; lid f komt niet overeen met artikel 8.2.2 lid a.1. en a.2.; in lid h. dient de dakrandhoogte van de bijgebouwen of aanbou-wen op 3,30 meter te worden gelegd; lid i strook niet met lid e van hetzelf-de artikel; lid j is al vervat onder artikel 8.2.2;

24. onder artikel 8.2.5 lid c is een bebouwingspercentage opgenomen van 60%; om patiowoningen te kunnen realiseren is dit percentage te gering; in lid f. van het artikel is een bepaling opgenomen dat er niet thuishoort en al eerder is genoemd, deze kan dus worden geschrapt;

25. onder artikel 8.3 zijn nadere eisen opgenomen over parkeren, deze bepa-ling is niet juist van de norm ligt al vast; de overige bepalingen zijn even-eens zeer dubieus en niet duidelijk; deze bepalingen dienen te vervallen;

26. onder 8.4 dient qua ontheffing de bevoegdheid van B&W opgenomen te worden om de maten met 10 % te verhogen;

Inspraakreactie 6N

1. het bestemmingsplan ontbeert de nodige flexibiliteit; om in te kunnen spe-len op de turbulente markt van deze tijd en de veranderende vraag dient het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit in type woningen te bezitten; het probleem uit zich vooral in de aanduiding patiowoningen; momenteel is er in de regio Brabant weinig vraag naar patiowoningen; aanduiding dient te worden verwijderd en de goot- en hoogte te worden verhoogd naar 6 respectievelijk 11 meter; op die manier kunnen er ook twee onder één kap woningen worden gebouwd;

2. de grondruil met Kloosterstraat 36-38 is nog niet rond; om die reden dient de grens van de aanduiding patiowoningen op het perceel Kloosterstraat 36-38 dat oversteekt op het perceel van Carbone weggenomen te wor-den;

3. de in het bestemmingsplan en op de verbeelding genoemde aantal wo-ningen is niet juist; ook hier dient flexibiliteit te worden gehanteerd;

4. de loop van het voetpad naar het achtergebied moet worden aangepast; aantal woningen ten zuiden van het pad is 6 i.p.v. 7 en ten noorden van het pad is 9 i.p.v. 8;

5. het aantal patiowoningen op het perceel Kloosterstraat 36-38 evenwijdig aan het spoor is volgens de laatste stedenbouwkundige invulling 8 in plaats van 9 woningen;

6. bij het opstellen van het bestemmingsplan is de laatste stedenbouwkundi-ge invulling voor het noordelijk gedeelte niet gehanteerd; zo klopt de ge-vellijn op sommige plaatsen niet, vooral daar waar het gaat om de zijge-velrooilijnen; gevellijnen t.p.v. de zijgevels verwijderen om problemen te voorkomen; de gevellijn staat op sommige plekken minder dan 3 meter van de weg; dit heeft te maken met de verbreding van het wegprofiel, ge-vellijn op 2 meter in plaats van 3 meter plaatsen; graag verbeelding aan-passen aan de laatste stedenbouwkundige invulling;

7. de gevellijn moet ook ter plaatse van de fietsenstalling doorgezet worden; 8. omwille van de duidelijkheid is het wenselijk dat de ondergrond met de

bestaande bebouwing van de plankaart verdwijnt; 9. afgevraagd wordt of de parkeerstroken in het groene middengedeelte al

van de bestemming is afgetrokken; 10. de definitie van een patiowoning in artikel 1.58 klopt niet; afgevraagd

wordt of het wenselijk is dat dit type apart benoemd wordt; als het wense-lijk is dan de definitie aanpassen naar bijvoorbeeld: “een specifiek type eengezinswoning waarbij een volledig woonprogramma op de begane grond wordt aangeboden als dan niet aangevuld met een beperktere woonprogramma op de verdieping”;

11. artikel 7.1 lid a: toevoegen “en geluidsvoorzieningen”;

12. artikel 8.2.2 lid c. en d. kunnen worden verwijderd omdat er in het plan geen patiowoningen worden gebouwd; (zie inspraakreactie 1 en 10); arti-kel 8.2.2 lid f. onder 4 klopt niet met de stedenbouwkundige invulling van het gebied; voor wat betreft “bouwen op het achtererfgebied ter plaatse van de aanduiding „bouwvlak‟,…”: artikel 8.2.2 lid a sub 2, het is onmoge-lijk om 30 m² onbebouwd te laten bij patiowoningen; artikel 8.2.2 lid b, het is onduidelijk wanneer 3 meter is toegestaan en wanneer 5 meter; artikel 8.2.2 lid c de tekst achter bouwvlak is onduidelijk, wijzigingen in achter de voorgevelrooilijn; afstanden in dit lid aanpassen in 2 in plaats van 3 meter, en 3 in plaats van 6 meter; wellicht ook iets opnemen over vrijstaande ge-schakelde woningen in de stedenbouwkundige invulling, deze komen in de bocht net iets van elkaar te staan; wellicht is het vanwege de leesbaar-heid wenselijk om de regels onder betreft “bouwen op het achtererfgebied ter plaatse van de aanduiding „bouwvlak‟,…” onder één apart artikel te zet-ten;

13. artikel 8.2.3 lid a de afstand van 2 meter wijzigingen in 4 meter zodat het mogelijk wordt voor de voorgevel te parkeren; artikel 3.2.3 lid c de maxi-male diepte van 12 meter levert een probleem op voor realiseren voor alle woningen en patiowoningen in het bijzonder, tekst woning wijzigen in hoofdgebouw en de diepte van 12 meter vergroten; artikel 8.2.3. lid e graag maat wijzigingen van 3 naar 2 meter, als de spouwmuur net iets dikker wordt dan kan het hanteren van 2 meter problemen opleveren; arti-kel 8.2.3 lid f schrappen, staat al onder 8.2.2; artikel 8.2.3 lid g toevoegen “met uitzondering van kolommen en andere constructieonderdelen”; 8.2.3 lid h: het is onduidelijk wanneer 3 meter is toegestaan en wanneer 5 me-ter; artikel 8.2.3 lid i schrappen, staat al onder artikel 8.2.2; artikel 8.2.3 lid j sub 4 schrappen omdat door de gegeven maatvoering geen erkers meer mogelijk zijn;

14. art 8.2.5 lid c: onduidelijk is wat hier wordt bedoeld; betekent dit dat het bouwperceel met niet meer dan 50% bebouwd mag zijn, dan mogen er op de percelen waar de patiowoningen staan gepland geen carports worden gebouwd; artikel 8.2.3 lid f: het is niet wenselijk dat bij hoekwoningen er wel een garage maar geen carport tot op de perceelsgrens mag worden gebouwd; door het artikel lijkt erop alsof er in zijn totaal geen bebouwing tot de zijdelingse erfgrens van de hoekwoningen mag komen te staan; dit is niet in overeenstemming met het stedenbouwkundig plan;

15. artikel 8.5.1 lid e is onduidelijk, graag toevoegen “met uitzondering van hetgeen op grond van artikel 8.5.2 is bepaald”;

16. artikel 8.6 is dit artikel nodig? Een en ander is toch toegestaan op grond van artikel 8.5.2?

17. artikel 18.5 is onacceptabel; het is onredelijk van mensen te verwachten dat zij een aanlegvergunning moeten aanvragen als zij hun tuin willen be-straten; graag toevoegen dat dit niet geldt voor verharding op eigen woonkavel;

18. waar in de toelichting Romme wordt genoemd, moet Carbone worden in-gevuld;

19. overzichtlijst van alle bijlagen ontbreekt; 20. genoemde woningaantallen in de toelichting moet worden gecontroleerd; 21. het pand van Carbone is geen bedrijfsverzamelgebouw, graag aanpas-

sen; 22. inspreekster gaat er vanuit dat er ter plaatse geen welstandsnota is vast-

gesteld; 23. de afbeelding op bladzijde 34 is niet meer actueel; de laatste alinea klopt

niet, de straat eindigt niet in een pleintje; 24. de afbeelding op pagina 38 is niet meer actueel, hier het laatste steden-

bouwkundige plan gebruiken; 25. tekst op pagina 39 over parkeren MFC klopt niet;

26. het aantal woningen onder paragraaf 7.5 is niet meer actueel; op grond van het huidige stedenbouwkundig plan worden er 59 woningen gebouwd; aantal woningen kunnen worden gewijzigd;

27. in paragraaf 8.2 wordt nog verwezen naar de oude berekeningensmetho-de, moet worden aangepast;

28. de watertoets moet worden geschrapt omdat deze nog niet definitief is; 29. het gehanteerde aantal woningen in paragraaf 8.14 is onjuist; de parkeer-

behoefte wordt niet op eigenterrein opgelost maar ook in openbaar ge-bied; de genoemde parkeernorm van 2 parkeerplaatsen per woning komt niet overeen met gemaakte afspraken; parkeerbehoefte van de woningen in het gebied en voor het MFC moet nog worden uitgezocht.

Antwoord op inspraakreacties Hieronder wordt een antwoord gegeven op de bovenstaande inspraakreacties. Het antwoord is opgedeeld in thema‟s. Per thema wordt ingegaan op de ingeko-men inspraakreacties. Tevens zal per thema een conclusie worden getrokken waarin de ook de eventuele aanpassingen naar aanleiding van de inspraakreac-ties worden opgenoemd. Vooraf wordt opgemerkt dat het uitgangspunt van het plan het onderliggend be-stemmingsplan Kernen Maasdonk is. Hierdoor wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de bepalingen in dit moederplan, omdat het niet wenselijk is om totaal verschil-lende planologische regimes te hebben binnen één kern. Stedenbouwkundige invulling Inspraakreactie 4N.3, De Kloosterstraat kenmerkt zich ter plaatse in vrijstaande en halfvrijstaande be-bouwing met een gevarieerde goot- en nokhoogte. Gelet op de afstand tussen de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat en de voorgestelde nieuwbouw op het achtergebied is alleen de voorgenomen nieuwbouw direct aan de Klooster-straat relevant. Hier voorziet het bestemmingsplan vrijstaande en halfvrijstaande woningen. De bestaande woningen aan de Kloosterstraat ter hoogte van de voorgenomen nieuwbouw hebben overwegend een goothoogte tussen de 4 en 5 meter en een nokhoogte tussen de 8 en de 9 meter. Het voorgesteld planologisch kader aan de overzijde van de straat laat woningen toe met een maximale goothoogte van 6 (tussen de 1 tot 2 meter hoger dan bestaand) en maximale nokhoogte van 11 me-ter (2 tot 3 meter hoger). Deze verschillen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar, te meer omdat hier voorzien wordt in bouwen met kap. Door de ruimten tussen de bebouwing kan er bij voorbaat geen dichte steenmassa ontstaan zoals in de in-spraakreactie wordt gesuggereerd. Inspraakreactie 4N.3 biedt geen reden om het bestemmingsplan aan te passen dan wel niet verder in procedure te brengen. Inspraakreactie 4N.3 biedt geen argumenten om het bestemmingsplan Centrum-plan Noordelijk deel aan te passen, dan wel deze niet verder in procedure te brengen. Seniorenhuisvesting Inspraakreacties 1N.1,1N.2, 1N.4, 1N.5, 1N.6.

Aantal woningen voor ouderen Inspraakreactie 1N.1.a. De gemeente heeft als beleid opgenomen dat elke woning in beginsel zo moet worden gebouwd dat zij met name ook geschikt zijn c.q. geschikt gemaakt kunnen worden voor de huisvesting van ouderen en minder valide personen. Iedere wo-ning dient om die reden op zijn minst te voldoen aan „aanpasbaar bouwen‟, zodat de woningen voldoende ruimte biedt om hulpvoorzieningen aan te brengen. Het Centrumplan zal, gelet op de ligging, vooral gericht zijn op het huisvesten van se-

nioren. Neemt niet weg dat ook starters en doorstromers de mogelijkheid hebben een woning in het gebied te betrekken. In het plangebied zullen alle woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Dit betekent dat de woningen zo moeten worden ingericht dat ge-makkelijk hulpmiddelen kunnen worden aangebracht zodat alle voorzieningen be-reikbaar kunnen blijven. Bovendien kunnen op verzoek de woningen (met uitzon-dering van de rijtjeswoningen) zo worden gebouwd, dat in de toekomst alle voor-zieningen (inclusief badkamer en slaapkamers) makkelijk op de begane grond kunnen worden aangebracht. Daarnaast is met de ontwikkelaars in het gebied af-gesproken dat indien hier vraag naar is er seniorenwoningen kunnen worden ge-bouwd. Inspraakreactie 1N.1.b. Er is geen specifiek onderzoek gedaan naar de voorkeur van ouderen over grond-gebonden woningen of appartementen. Wel is gekeken naar de bevolkingsontwik-keling (toenemende vergrijzing, waardoor toename van vraag naar nultredenwo-ningen, waarbij alle voorzieningen op één vloer worden aangebracht, en toename vraag naar zorg) en de ontwikkeling in de regio. Daarnaast is het plan dusdanig ingericht dat er in het plangebied ook voldoende grondgebonden seniorenwonin-gen in het plan zullen worden gebouwd. Inspraakreactie 1N.1.c. In een bestemmingsplan wordt niets gezegd over dat een voorkeur naar huur- of koopwoningen in duurdere segmenten. Deze inspraakreactie is dan ook in deze procedure niet relevant. Openbaar gebied Inspraakreactie 1N.2. Zoals in het technisch rapport Openbaar Gebied staat vermeld wordt het openbaar gebied in het noordelijk deel zo ingericht dat deze goed begaanbaar is voor oude-ren. MFC Inspraakreactie 1N.3. Het perceel waar het MFC opstaat heeft in het bestemmingsplan de bestemming “Maatschappelijk” gekregen. Volgens artikel 5.1 zijn de gronden en de gebouwen daarop bestemd voor het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maat-schappelijke en educatieve dienstverlening. Ook ouderen kunnen binnen deze doelstelling van ruimten in het MFC gebruik maken. Hiervoor kunnen afspraken gemaakt worden met de beheersstichting van het MFC. Het bestemmingsplan sluit het gebruik door ouderen van het gebouw of de gronden die bij het MFC ho-ren niet uit. Woningtype Inspraakreactie 1N.4 In het Centrumplan worden niet alleen woningen voor senioren maar ook voor starters en doorstromers gebouwd. Vandaar dat ook de mogelijkheid van hogere woningen in het plan is verwerkt. Neemt niet weg dat ook deze woningen volgens het “aanpasbaar bouwen” voor senioren geschikt kunnen worden gemaakt. Overi-gens dient te worden opgemerkt dat de in het plan opgenomen nok- en goothoog-te slechts maximale maten zijn. Er kunnen ter plaatse ook lagere woningen (senio-renwoningen) worden gebouwd. Regeling ontheffing mantelzorg Inspraakreactie 1N.5 en 1N.6 Het artikel inzake mantelzorg is overgenomen uit het moederplan Kernen Maas-donk dat nu voor het plangebied geldt. In wezen verandert er voor wat betreft dit

aspect dus niets ten opzichte van de huidige situatie. Neemt niet weg dat wij hier-onder alsnog inhoudelijk in willen gaan op de inspraakreactie. Het bestemmingsplan heeft tot doel een goed planologische kader vast te leggen voor het Centrumgebied in Geffen en zoveel mogelijk onwenselijke ruimtelijke si-tuaties uit te sluiten. Deze afhankelijke woonruimten staan namelijk meestal op lo-caties waar volgens de goede ruimtelijke ordening geen woningen gewenst zijn (meestal op achtererven bij bestaande woningen). De ontheffing mantelzorg die in het bestemmingsplan is opgenomen biedt ons, ondanks dat dit in beginsel volgens de goede ruimtelijke ordening ongewenst is, in belang van de zorgbehoevende persoon alsnog de mogelijkheid om medewerking te verlenen aan het gebruik van een bijgebouw als afhankelijke woonruimte. Dit betekent wel dat alvorens de (tijdelijke) ontheffing wordt verleend een goede belangenafweging dient plaats te vinden. Een tweede woonruimte op het perceel kan namelijk ook overlast voor of aantasting van rechten van derden veroorzaken. Zo is het ook niet in het belang van de persoon die in de afhankelijke woonruimte behoeft als ter plaatse ruimtelijk gezien geen goed woon- en leefklimaat kan wor-den gegarandeerd. Daarnaast dient duidelijkheid te zijn dat de inbreuk op de goe-de ruimtelijke ordening, of aantasting van belangen van derden slechts van tijdelij-ke aard is. Een belangenafweging is dus noodzakelijk. Dit kan niet zonder een on-afhankelijke advies van een deskundige. Zonder dit advies kan de noodzaak niet objectief worden vastgesteld en blijft het belang van de zorgbehoevende in de af-weging onderbelicht. In de belangenafweging dienen wij naar de omgeving van de locatie te kijken. Af-hankelijk van de belangen die er spelen zullen wij een besluit nemen. Naarmate uit het objectief advies de noodzaak van een zorgbehoevende voor een afhanke-lijke woonruimte groot blijkt, zal deze het zwaarst wegen. Conclusie Inspraakreacties 1N.1, 1N.2, 1N.3, 1N.4, 1N.5, en 1N.6 bieden geen argumenten om het bestemmingsplan Centrumplan Noordelijk te wijzigen of niet verder in pro-cedure. Geluid Geluidsvoorziening Spoor Inspraakreacties 2N.2 en 3N Het bestemmingsplan laat over het gehele traject (van de spoorwegovergangen Kerkstraat en Spoorpad) een geluidsscherm toe. In het verleden is in het kader van sanering railverkeerslawaai onderzocht in hoeverre er geluidsmaatregelen diende te worden genomen om voor de bestaande woningen langs het spoor bin-nen de gemeente Maasdonk een aanvaardbaar geluidsniveau te kunnen realise-ren. Uit dit onderzoek is gebleken dat ter plaatse van het perceel Kloosterstraat 40 te Geffen een goed woon- en leefklimaat heerste; voor dit pand diende derhalve geen maatregelen te worden getroffen. Over het woon- en leefklimaat op het per-ceel Kloosterstraat 42 is niets bekend omdat door de eigena(a)r(en) toen geen medewerking aan het onderzoek is verleend. Door het plaatsen van het voorge-nomen geluidsscherm zal gevelbelasting op de woningen lager worden en zal derhalve een verbetering plaatsvinden. Mocht in de toekomst blijken dat ter plaat-se alsnog een sanering railverkeerslawaai dient plaats te vinden, dan biedt het bestemmingsplan daar de mogelijkheid toe. Prorail is vanaf 1 januari 2011 de in-stantie die sanering railverkeerslawaai uitvoert. Inspraakreacties 2N.2 en 3N bie-den derhalve geen argumenten om het bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen dan wel om deze aan te passen.

Verkeer en parkeren Inspraakreactie hz.1, 2N.1, 4N.1, 4N.2, 5N.19, 6N.9, 6N.25 en 6N.29 Ontsluiting Noordelijk deel Inspraakreacties 2N.1 en 4N.1 De Kloosterstraat is een 30 km zone, vandaar dat ter hoogte van de hoofdontslui-ting rustig aangereden moet worden. Ter plaatse van de hoofdontsluiting komen twee zebrapaden, wat de snelheid nog verder naar beneden haalt. Dit betekent ter plaatse al een rustiger verkeersbeeld. Door de tweede ontsluiting van het woon-gebied zal het verkeer van het naar het gebied zich niet alleen richten op de hoofdontsluiting, maar ook gebruik maken van de secundaire ontsluiting. Een een-richtingsverkeer zou de drukte in het gebied en bij de ontsluitingen alleen maar groter maken. Immers het verkeer dat gebruik maakt van de ene ontsluiting om in het gebied te komen, moet door het woongebied om via de andere ontsluiting het gebied weer te kunnen verlaten. Dit levert in het woongebied gevaarlijke situaties en onduidelijkheid op. Dit zal niet plaatsvinden als beide ontsluitingen volwaardig zijn en vanuit twee richtingen te benaderen zijn. Inspraakreactie 4N.1 is derhalve ongegrond en biedt geen argumenten om het plan niet verder in procedure te brengen. De weg langs het perceel Kloosterstraat 38 is nodig om het te ontwikkelen achter-liggend woongebied (mede) te kunnen ontsluiten. Gelet op het aantal woningen in het totale gebied, alsmede de aanwezigheid van het MFC is het wenselijk dat het gebied een secundaire ontsluiting krijgt. De geprojecteerde weg voldoet hieraan. In overweging genomen dat het hier gaat om secundaire ontsluiting dat wordt in-gericht als een 30 km weg, kan er van uit worden gegaan dat er hierdoor geen onevenredige hinder voor omliggende percelen zal ontstaan. Mede in overweging genomen de wenselijkheid van de tweede ontsluiting van het woongebied biedt inspraakreactie 2N.1 verder geen steekhoudende reden om van de aanleg van de weg af te zien en het plan daarop aan te passen. Parkeren noordelijk deel Inspraakreactie 4N.2, 6N.9 en 6N.25 Voor de voorgenomen woningenbouw in het noordelijk deel zijn 122,4 parkeer-plaatsen nodig. Daarvan worden 62 op eigen terrein aangelegd. In het openbaar gebied worden 67 parkeerplaatsen aangelegd. In totaal worden er 129 parkeer-plaatsen aangelegd, 6 parkeerplaatsen meer dan voor de woningen nodig zijn. Voor de school en de peuterspeelzaal in het MFC zijn in totaal 54 parkeerplaatsen nodig. Overdag (behoefte: 21 parkeerplaatsen) kan in beginsel gebruik gemaakt worden van de vrijgekomen parkeerplaatsen in het openbaar gebied. In de directe omgeving binnen het centrumplan zijn er ‟s avonds voldoende lege parkeerplaat-sen aan de Kloosterstraat, Veldstraat, voor Sporthal de Geer en in het Centrum-plan Zuidelijk deel die voor het MFC gebruikt kunnen worden. Mocht op termijn blijken dat alsnog een parkeerprobleem zich voordoet, dan biedt het bestem-mingsplan de mogelijkheid om achter de kerk, langs het spoor een extra parkeer-gelegenheid aan te leggen. Hier kunnen ongeveer 60 parkeerplaatsen worden aangelegd. Inspraakreactie 4N.2 biedt derhalve geen reden om het bestemmings-plan niet verder in procedure te brengen. De parkeerstrook in het middengebied is inderdaad onder de bestemming „ver-keer‟ gebracht. Binnen de bestemming groen is tevens de mogelijkheid opgeno-men om eventueel parkeerplaatsen aan te leggen. Hoofdbestemming is evenwel groen. Inspraakreactie 6N.9 is daarmee verduidelijkt. Dit middenterrein betreft het plein dat ten noorden van het MFC met een aantal parkeerplaatsen wordt aangelegd. Wat op bladzijde 39 hierover wordt vermeld is dus wel juist en kan dus blijven staan. Inspraakreactie 6N.25 is ongegrond.

Parkeren op eigen terrein Inspraakreacties hz.1, 5N.19 en 6N.29 In het rapport „Technisch programma van eisen openbaar gebied‟ staat aangeven hoeveel parkeerplaatsen in het openbaar gebied zullen worden aangelegd. Daar-uit blijkt dat het aantal parkeerplaatsen in het plangebied boven de CROW-norm zal komen te liggen. Nu blijkt dat er voldoende parkeerplaatsen in het openbaar gebied zullen worden aangelegd is het niet nodig om de eis van twee parkeer-plaatsen op eigen terrein aan te houden. Inspraakreactie hz1 is ongegrond, in-spraakreacties 5N.19 en 6N.29 zijn gegrond. De tekst van de toelichting zal hierop aangepast worden. De inspraakreacties bieden verder geen reden om het be-stemmingsplan aan te passen of niet verder in procedure te brengen. Conclusie Inspraakreacties hz.1, 2N.1, 4N.1, 4N.2 en 6N25 zijn ongegrond. Inspraakreacties 5N.19 en 6N.29 zijn (gedeeltelijk) gerond. De toelichting van het ontwerp bestem-mingsplan is hierop aangepast. Inhoud toelichting, regels en verbeelding Inspraakreacties 5N.1, 5N.2, 5N.3, 5N.4, 5N.5, 5N.6, 5N.7, 5N.8, 5N.9, 5N.10, 5N.11, 5N.12, 5N.13, 5N.14, 5N.15, 5N.6N, 5N.17, 5N.18, 5N.20, 5N.21, 5N.22, 5N.23, 5N.24, 5N.25, 5N.26; 6N.1, 6N.2, 6N.3, 6N.4, 6N.5, 6N.6, 6N.7, 6N.8, 6N.10, 6N.11, 6N.12, 6N.13, 6N.14, 6N.15, 6N.16, 6N.17, 6N.18, 6N.19, 6N.20, 6N.21, 6N.22, 6N.23, 6N.24, 6N.26, 6N.27, 6N.28 Inleiding Zoals wij in de inleiding al hebben opgemerkt, hebben wij vanwege de uniformiteit, eenduidigheid, rechtsgelijkheid en duidelijkheid er voor gekozen de regels zoveel mogelijk aan te sluiten op het thans geldend bestemmingsplan Kernen Maasdonk. Dit bestemmingsplan blijft namelijk geldig op de omliggende gebieden. Daarnaast stelt de SVBP2008 voorschriften die bij het opstellen van een bestemmingsplan wettelijk gehanteerd moeten worden. In verband met de rechtsbescherming en de goede ruimtelijke ordening is het bovendien noodzakelijk dat het bestemmingsplan duidelijk beeld biedt van wat men er ruimtelijk mag verwachten. In de inspraakreacties 5N en 6N wordt voornamelijk gevraagd om in het noordelijk deel van het plan de nodige flexibiliteit in te bouwen om beter in te kunnen spelen op de nu turbulente markt. We erkennen dat onzekere markt en de noodzaak om te komen tot een bepaalde mate van flexibiliteit. Deze flexibiliteit mag ons inziens niet ten kosten gaan van de goede ruimtelijke ordening, rechtsbescherming en het gemeentelijk beleid waaronder parkeren en volkshuisvesting. De gehanteerde stedenbouwkundige invulling Inspraakreactie 6N.6 De laatste stedenbouwkundige invulling waar in de inspraakreactie naar wordt ge-refereerd, is na de tervisielegging van het voorontwerp bestemmingsplan toege-zonden. In dat kader kon daar tijdens het opstellen van het voorontwerp bestem-mingsplan geen rekening mee worden gehouden. Over de oude invulling die ten tijden van het opstellen van het voorontwerp be-stemmingsplan bij de gemeente bekend was, is destijds door de stedenbouwkun-dige een positief advies afgegeven. Door het ingediende beeldkwaliteitsplan kan via het stellen esthetische kwaliteitseisen, ondanks de mogelijke diversiteit van ty-pe woningen in het gebied een stedenbouwkundige aanvaardbaar resultaat wor-den gewaarborgd. Onder het kopje “Verbeelding” wordt verder inhoudelijk op deze reactie ingegaan.

Toelichting Inspraakreacties 5N.1, 5N.2, 5N.3, 5N.9, 5N.10, 5N.11, 5N.12, 5N.13, 5N.14, 5N.15, 5N.16, 5N.17, 5N.18, 5N.20, 5N.21, 6N.1, 6N.3, 6N.18, 6N.19. 6N.20, 6N.21, 6N.22, 6N.23, 6N.24, 6N.26, 6N.27, 6N.28. Gehanteerde afbeeldingen Inspraakreacties 5N.9, 6N.23, 6N.24, 6N.28, In de toelichting wordt ondermeer ingegaan op de besluitvorming die tot nu toe over het Centrumplan heeft plaatsgevonden. Eén van de belangrijkste fundamen-ten van het plan is het in september 2006 vastgestelde stedenbouwkundige visie. Vanwege de importantie van het stuk achten wij het relevant een afbeelding van deze, ook al is deze niet meer actueel, voor de duidelijkheid en voor de voorge-schiedenis van het plan in de toelichting op te nemen. Inspraakreactie 5N.9 is daarom ongegrond. Hetzelfde geldt voor de afbeeldingen op bladzijde 34 en 38 die ten grondslag heb-ben gelegen aan het voorontwerp bestemmingsplan. Wij achten in het belang van openbaarheid van bestuur relevant om deze in de toelichting te benoemen. De in-spraakreacties 6N.23 en 6N.24 zijn ongegrond. In het ontwerpbestemmingsplan zal ter verduidelijking ook de meest actuele ruimtelijk aanvaardbare invulling van het noordelijk deel in de toelichting worden opgenomen. Inhoud paragraaf 7.2 Inspraakreactie 5N.13 De inhoud van paragraaf 7.2 zal, gelet op de inhoud van paragraaf 7.3 waar één en ander al in staat vermeld, waar nodig worden geactualiseerd. Aantal woningen noordelijk deel Inspraakreacties 5N.2, 5N.14, 5N.18, 6N.3, 6N.20, 6N.26 Voor de rechtsbescherming alsmede ter toetsing of de invulling van het plange-bied voldoet aan het gemeentelijk beleid is het niet gewenst om het aantal wonin-gen flexibel te laten. In het plan dient tenminste een aantal woningen te worden genoemd die ruimtelijk gezien maximaal aanvaardbaar is. Voor ons dienden de plannen die eind 2009 / begin 2010 bij de gemeente door de initiatiefnemers zijn aangeleverd als uitgangspunt. Deze zijn door ons onderzocht en op alle beleidas-pecten aanvaardbaar gevonden. Het ingediend nieuwe plan voorziet in de bouw van in totaal 63 woningen in het noordelijk gebied drie woningen meer dan oorspronkelijk in het plan was opgeno-men. Voor wat betreft het aspect parkeren zijn er voldoende parkeerplaatsen in het gebied aanwezig om deze toename op te vangen. De ingediende nieuwe in-vulling suggereert echter dat het aantal seniorenwoningen in het plangebied zal worden verminderd. Dit is in beginsel in strijd met het gemeentelijk beleid om het centrumplan zoveel mogelijk te voorzien in woningen voor senioren. Echter in ver-band met de turbulente markt zijn wij van mening dat in het bestemmingsplan de nodige flexibiliteit moet bieden. Het ontwerpbestemmingsplan zal derhalve, met respect voor de goede ruimtelijke ordening, voor wat betreft de type woningen voldoende flexibiliteit worden ingebouwd zodat de initiatiefnemers voldoende op de markt kunnen inspelen. In de anterieure overeenkomst zal worden vastgelegd dat in het plangebied de nadruk moet komen te liggen op het bouwen van wonin-gen voor de doelgroep senioren; uitgangspunt is dat minimaal 50% van de wonin-gen geschikt dient te zijn voor senioren. Volkshuisvesting / type woningen Inspraakreacties 5N.1, 5N.3 en 6N.1 In deze inspraakreacties wordt verzocht de patiowoningen in het bestemmings-plan uit het noordelijke deel te schrappen. Patiowoningen, waarbij alle voorzienin-gen (o.a. slaapkamer en badkamer) op de begane grond worden aangebracht. zijn in beginsel uitermate geschikt voor de huisvesting van senioren. Gelet op de lig-

ging van het plangebied nabij de centrumvoorzieningen van Geffen achten wij de-ze locatie uitermate geschikt voor de huisvesting van senioren. Mede gelet op de vergrijzing dient rekening te worden gehouden met een grote vraag aan nultreden woningen zoals patiowoningen. De laatste provinciale prognose laat in de komen-de jaren dan ook een stijging zien van het aantal senioren en de vraag naar wo-ningen voor deze doelgroep, zeker in deze regio. Derhalve moet nu en in de toe-komst uitdrukkelijk rekening worden gehouden met een grote vraag naar wonin-gen voor senioren. Om die reden zal in de anterieure overeenkomst met de initia-tiefnemer een afspraak worden vastgelegd over de bouw van woningen voor seni-oren in het plangebied. Om onduidelijkheid over of het nu wel of niet is toegestaan een patiowoning in het plangebied te bouwen, wordt dit type voor de volledigheid niet uit de regels van het ontwerpbestemmingsplan geschrapt. De aanduiding „pa-tiowoningen‟ is vanwege de gewenste flexibiliteit wel van de verbeelding gehaald. Inspraakreacties 5N.1, 5N.3 en 6N.1 zijn gedeeltelijk gegrond. Ligging gasleiding Inspraakreactie 5N.10

Op de verbeelding staat de locatie van de nieuwe gasleiding met de bescher-mingszone van 4 meter aan beide zijden aangegeven. Voor een grootgedeelte ligt de nieuwe gasleiding op meer dan 4 meter van de perceelsgrenzen. Op één loca-tie ligt deze (2,75 meter) van de perceelsgrens. Dit kan niet anders omdat hier de aansluiting op de bestaande gasleiding plaatsvindt. Het is wettelijk niet vereist dat de gasleiding 4 meter van de perceelgrens moet komen te liggen. Om die reden achten wij het niet nodig dit dan ook in de toelichting vast te leggen. Inspraakreac-tie 5N.10 is ongegrond. Kloosterstraat 34 Inspraakreactie 5N.11 Stedenbouwkundig is de situatie op het perceel Kloosterstraat 34 te Geffen als aandachtspunt dan wel, als verbeterpunt aangedragen. Het terrein grenst aan het Centrumplan en de situatie kan als storend worden ervaren. Wij zien niet in waar-om dit gegeven geschrapt moet worden. Inspraakreactie 5N.11 is ongegrond. Het schept geen verplichtingen voor ontwikkeling van het gebied, wel mogelijkheden voor de eigenaar van het perceel. Onderzoeken en benoemen wijzigingbevoegdheid Kloosterstraat 36-38 Geffen Inspraakreactie 5N.15, 5N.16, 5N.21, 6N.27 Op het moment dat het voorontwerp bestemmingsplan ter visie was gelegd waren voor het perceel Kloosterstraat 36-38 te Geffen geen archeologisch onderzoek en een verkennend bodemonderzoek aanwezig. Deze zijn, samen met een ecolo-gisch onderzoek als nader uitwerking van het flora en fauna onderzoek, op 16 juni 2010 bij de gemeente ingediend. De resultaten van de onderzoek zullen in de toe-lichting van het ontwerp bestemmingsplan worden verwerkt. Omdat de onderzoeksresultaten bij het opstellen van het voorontwerp bestem-mingsplan niet bekend waren en er nog geen duidelijkheid was over wanneer de-ze bekend zouden worden, is in paragraaf 9.4.2 de mogelijkheid van een wijzi-gingbevoegdheid opgenomen. Nu de resultaten bekend zijn en daaruit blijkt dat de voorgestelde invulling ruimtelijk aanvaardbaar kan worden geacht kan de tekst uit de toelichting worden geschrapt. Op de verbeelding was de wijzigingsbevoegd-heid al niet meer opgenomen. Inspraakreactie 5N.15, 5N.16, 5N.21, 6N.27 zijn gedeeltelijk gegrond. Welstandsnota Inspraakreactie 5N.12, 6N.22 Zoals in paragraaf 5.5.4 staat vermeld heeft de gemeente Maasdonk een wel-standsnota vastgesteld. Het noordelijk deel van het centrumplan was ten tijden van het ter visielegging van het voorontwerp bestemming bestemmingsplan ni-veau 1 van toepassing. De veronderstelling in inspraakreactie 6N.22 dat er ter

plaatse geen welstandsnota geldt is dus onjuist. Gelet op het gegeven dat voor noordelijk deel het hoogste welstandsniveau van toepassing is, kritisch naar de esthetische kwaliteit van de invulling van het gebied worden gekeken. Met de welstandsnota wil de gemeente onder meer de esthetische kwaliteit van de belangrijke bebouwingslinten binnen de gemeente, waarvan de Kloosterstraat er één van is, waarborgen. Daarom zijn wij van mening dat, nu in het project het lint direct aan de Kloosterstraat wordt ingevuld het niveau 1 alleen kan gelden voor de bebouwing die aan de Kloosterstraat worden ontwikkeld. Op 15 december 2010 heeft de welstandscommissie positief over beeldkwaliteitsplan Noordelijk deel ge-adviseerd. Uit dit beeldkwaliteitsplan blijkt dat het achterliggend gebied, net als al-le woongebieden achter de belangrijke linten binnen de gemeente het welstands-niveau 2 kan krijgen. Het beeldkwaliteitsplan inclusief de wijziging van welstands-niveau zal in de toelichting van bestemmingsplan worden verwerkt. Bij de vaststel-ling van het bestemmingsplan zal de gemeenteraad worden voorgesteld expliciet deze paragraaf als beeldkwaliteitsplan vast te stellen. Door de strekking van het beeldkwaliteitsplan kan door het stellen van esthetische kwaliteitseisen ter plaatse een stedenbouwkundig harmonieus geheel ontstaan. Gelet op de strekking van de inspraakreacties zijn 5N.12, 6N.22 ongegrond. Omschrijving Carbone Inspraakreactie 6N.18, 6N.21 In de toelichting is daar waar de naam „Romme‟ in verband wordt gebracht met het perceel Kloosterstraat 20 gewijzigd worden in „Carbone‟. De term „bedrijfsver-zamelgebouw‟ wordt gewijzigd in „bedrijf‟. Inspraakreactie 6N.18, 6N.21 zijn ge-grond. Waterparagraaf Inspraakreactie 5N.17, 6N.28 De waterparagraaf is noodzakelijk om de verplichte watertoets met het Water-schap te kunnen voeren. Deze hoeft nog niet definitieve vorm te worden aange-dragen te zijn. Uitgangspunt van de gemeente is dat de capaciteitsproblemen die de gemeente constateert in de Kloosterstraat door afkoppeling van het perceel Carbone en het gemeentelijk deel kan worden opgelost. De ontwikkelingen op het achterperceel van Kloosterstraat 36-38 voorziet in een verdere verharding van de ondergrond. Het is daarom de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer dat er voldoende voorzieningen worden getroffen om het hemelwater voldoende binnen het plangebied kan worden verwerkt dan wel geïnfiltreerd. De suggestie om hier-voor lavakoffers onder de weg aan te leggen wordt geschrapt. Inspraakreactie 5N.17 is gedeelte gegrond, 6N.28 is ongegrond. Exploitatieplan / anterieure overeenkomst Inspraakreactie 5N.20 Ten tijde dat het voorontwerp bestemmingsplan ter visie werd gelegd waren er met de initiatiefnemers nog geen anterieure overeenkomsten gesloten. De ge-meente kan dan ook nog steeds een exploitatieplan opstellen. Pas als de anteri-eure overeenkomsten zijn gesloten, kan worden vastgesteld dat de financiële haalbaarheid en de locatie-eisen anderszins verzekerd is. Zolang hierover nog geen duidelijkheid bestaat, bestaat nog steeds de mogelijkheid om een exploita-tieplan op te stellen. Inspraakreactie 5N.20 ongegrond. Benoemen Bijlage in bestemmingsplan Inspraakreactie 6N.19 In het ontwerp bestemmingsplan is de lijst van bijlage wel opgenomen. Overigens zijn de bijlage ingevolge de wetgeving wel in een lijst op de internet gezet en heb-ben deze digitaal ter inzage gelegen. Inspraakreactie 6N.19 is gedeeltelijk ge-grond.

Conclusie Inspraakreacties 5N.1, 5N.3, 5N.9, 5N.10, 5N.11, 5N.20, 6N.1, 6N.23, 6N.24, 6N.28 zijn ongegrond. De Inspraakreacties 5N.2, 5N.12, 5N.13, 5N.14, 5N.15, 5N.16, 5N.17, 5N.18, 5N.21, 6N.3, 6N.18, 6N.19, 6N.20, 6N.21, 6N.22, 6N.26, 6N.27, zijn (gedeeltelijk) gerond. De toelichting van het ontwerp bestemmingsplan is hierop aangepast. Verbeelding Inspraakreacties, 5N.5, 6N.2, 6N.4, 6N.5, 6N.6, 6N.7, 6N.8 Inpassen bouwblokken Inspraakreactie 5N.5 In het noordelijk deel van het centrumplan zijn geen bouwblokken op de verbeel-ding aangegeven. Ingevolge 8.2.3 lid c mag de diepte van een woning ter plaatse al 12 meter bedragen. De inspraakreactie biedt daarom geen argument om het bestemmingsplan aan te passen. Inspraakreactie 5N.5 is ongegrond. Grondruil Inspraakreactie 6N.2 Uit de laatste gesprekken met de initiatiefnemers is gebleken dat er, in tegenstel-ling tot wat de inspraakreactie 6N.2 suggereert, wel duidelijkheid bestaat over de grondruil en de gewenste invulling van het gebied. Derhalve is deze inspraakreac-tie ongegrond. Voetpad Inspraakreactie 6N.4 Het voetpad naar het achtergebied waar in de inspraakreactie onder 6N.4 op wordt gedoeld zal niet meer op de verbeelding worden vastgelegd, maar in de re-gels worden omschreven. Hiermee wordt de ligging van het voetpad binnen de bestemming „wonen‟ meer flexibel. In verband met de mogelijk ten behoeve van het MFC noodzakelijke aanleg van een parkeergelegenheid langs het spoor in het achtergebied is het uitgangspunt dat het voetpad wel wordt aangelegd. De aanleg van het voetpad zal daarom als locatie-eis in de anterieure overeenkomst worden vastgelegd. Inspraakreactie 6N.4 is gegrond. Aantal woningen achter Kloosterstraat 36-38 langs het spoor Inspraakreactie 6N.5 De invulling van het achterperceel van Kloosterstraat 36-38 dat ten behoeve het voorontwerp bestemmingsplan was ingediend waren aan de kant van het spoor 9 patiowoningen ingetekend. Na een ruimtelijke toetsing is dit aantal aanvaardbaar geacht. De inspraakreactie 6N.5 geeft niet onderbouwd aan om welke ruimtelijke reden deze 9 patiowoningen niet aanvaardbaar zou zijn. Om die reden biedt deze inspraakreactie geen argumenten om de verbeelding hierom aan te passen en het aantal woningen op deze locatie naar beneden bij te stellen. Inspraakreactie 6N.5 is ongegrond. Overigens is door het nieuwe plan deze inspraakreactie niet meer relevant. Gevellijn en ondergrond Inspraakreactie, 5N.4, 6N.6, 6N.7 en 6N.8 Op de verbeelding is een gevellijn opgenomen. Ingevolge artikel 8.2.3 lid a mogen de woningen in of ten hoogste maximaal 2 meter achter deze lijn worden ge-bouwd. In totaal mag de voorgevel 4 meter vanaf de straat worden geplaatst. Dit biedt de initiatiefnemers voor wat betreft de voorgevellijn voldoende ruimte om de stedenbouwkundige invulling zoals zij die hebben ingediend uit te voeren. Mocht er ten behoeve van een extra parkeerplaats op eigen terrein behoefte zijn aan een gedeeltelijke verschuiving van de voorgevel tot 6 meter vanaf de bestemming ver-keer, dan kan op grond van artikel 7.4.1 lid b van het ontwerpbestemmingsplan onder voorwaarden medewerking aan deze afwijking worden verleend.

De verbeelding is daar waar nodig in het ontwerp bestemmingsplan aan de laatste ingediende stedenbouwkundige invulling voor het noordelijk gedeelte aangepast. Inspraak reactie 6N.6 is gedeeltelijk gegrond. Vanwege het ruimtelijke aanzicht wordt ter plaatse van de fietsenstalling de heer-sende gevellijn van de woningen aangehouden. Dit is in het ontwerp gewijzigd. In-spraakreactie 6N.7 is gegrond. Op grond van wettelijke bepalingen is het niet toegestaan de ondergrond te wijzi-gen. De onderliggende kadastrale kaart met contouren van de bestaande bebou-wing kan om die reden niet worden weggenomen. Inspraakreactie 6N.8 is onge-grond. Conclusie Inspraakreacties 5N.5, 6N.2, 6N.5, 6N.8 zijn ongegrond. Inspraakreacties. 5N.4, 6N.4, 6N.6 en 6N.7, zijn (gedeeltelijk) gegrond. De verbeelding en de regels zijn hierop aangepast. Regels Inspraakreacties 5N.6, 5N.7, 5N.8, 5N.22, 5N.23, 5N.24, 5N.25, 5N.26, 6N.10, 6N.11, 6N.12, 6N.13, 6N.14, 6N.15, 6N.16, 6N.17, Opnemen bebouwingspercentage Inspraakreactie 5N.7 De gemeente Maasdonk geeft er vanwege de onduidelijkheid en de rechtsgelijk-heid niet de voorkeur aan in het bestemmingsplan bebouwingspercentages op te nemen. Te meer omdat ook het moederplan Kernen Maasdonk dit systeem niet in zich heeft. Achter de voorgevellijn mogen woningen met een hoofdbebouwing van 12 meter diep worden gebouwd. Op het achtererf dat overblijft mag 60m² aan aan- uit- en bijgebouwen worden neergezet mits 30m² van het achtererf onbebouwd blijft. De inspraakreactie geeft geen steekhoudende motivatie waarom hiervan moet worden afgeweken. Inspraakreactie 5N.7 is ongegrond. Splitsing bestaande woonbebouwing in drie woningen Inspraakreactie 5N.8 In het ontwerpbestemmingsplan zal de algemene wijzigingsbevoegdheid voor het splitsen van woningen, zoals die in het moederplan Kernen Maasdonk is opgeno-men, in dezelfde strekking worden opgenomen. De voorwaarden blijven daarbij wel dat de woningen ter plaatse stedenbouwkundig aanvaardbaar is, elke woning een inhoud moeten hebben van minimaal 300 m³, de nieuwe woningen ter plaat-sen milieutechnisch aanvaardbaar zijn en geen onevenredige schade wordt toe-gebracht aan het woonmilieu of de gebruiksfunctie op aangrenzende percelen. Omdat het hier een gemeentelijk monument betreft moet ook worden voorkomen dat door de splitsing het monumentale karakter wordt aangetast. Inspraakreactie 5N.8 is gegrond. Onduidelijkheid bouwvlak, artikel 8.2.2 Inspraakreactie 5N.22, 6N.12 In de legenda van de verbeelding staat duidelijk aangegeven wat als bouwvlak wordt moet worden gezien. Binnen het noordelijk deel van het plangebied is alleen voor de bestaande bebouwing een bouwvlak gehanteerd. Voor het te ontwikkelen gedeelte in het noordelijk deel is 8.2.2 van toepassing. Inspraakreactie 5N.22, 6N.12 zijn ongegrond. Inhoud artikel 8.2.3 Inspraakreactie 5N.6, 5N.23, 6N.13, In artikel 1.66 van het bestemmingsplan wordt aangegeven wat als voorgevelrooi-lijn wordt beschouwd. Daarmee is het eerste gedeelte van de inspraakreactie 5N.23 beantwoord.

In artikel 8.2.3 lid e wordt de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse per-ceelgrens bij vrijstaande en halfvrijstaande woningen vastgelegd. Het artikel heeft dus geen betrekking op rijtjeswoningen. Als hoofdgebouw wordt het gebouw be-doeld dat door zijn constructie of afmeting dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw valt aan te merken. Aan-, uit- en bijgebouwen worden daar niet onder gerekend. Als de afstand van hoofdgebouwen tot de zijdelingse per-ceelsgrens bij vrijstaande woningen maar aan één zijde minimaal 3 meter hoeft te bedragen, zoals in de inspraakreactie 5N.23 wordt voorgesteld, kunnen er halfvrij-staande woningen ontstaan. Dan zijn het geen vrijstaande woningen meer, wat niet de bedoeling is van het plan. Als de afstanden die worden gehanteerd voor halfvrijstaande en geschakelde vrijstaande woningen eveneens komen te verval-len kunnen er ter plaatse rijtjes woningen ontstaan, wat eveneens niet de bedoe-ling is van het plan. De ruimte tussen het hoofdgebouw en de zijdelingse perceelsgrens c.q. -grenzen mag met aan-, uit- en bijgebouwen worden ingevuld. Een bijgebouw ertussen wordt niet als onderdeel van het hoofdgebouw gezien. Daardoor kan het hoofdge-bouw meer dan 3 meter van de zijdelings perceelsgrens c.q. –grenzen staan maar door de garages/bergingen wel geschakeld worden aan een ander hoofdgebouw. In de regels van het voorontwerp bestemmingsplan is geen rekening gehouden met de ontwikkeling van vrijstaande geschakelde woningen, waarbij het hoofdge-bouwen op de zijdelingse perceelsgrens komen te staan en deze door bijgebou-wen worden geschakeld. Deze mogelijkheid is in het ontwerp bestemmingsplan alsnog verwerkt. Inspraakreactie 5N.23 is derhalve gedeeltelijk gerond. Omwille van de rechtsgelijkheid is de maatvoering in artikel 8.3.2 lid e overgeno-men uit het moederplan „Kernen Maasdonk‟. De maat van 3 meter is in dit moe-derplan opgenomen om voldoende openheid tussen de hoofdbebouwing te be-houden. Inspraakreactie 6N.13 biedt geen steekhoudende argumenten waarom de maatvoering moet worden aangepast naar 2 meter. Zoals hierboven al gemeld, zijn artikelen 8.2.2 en 8.2.3 twee verschillende artike-len die van toepassing zijn op twee verschillende aanduidingen (“bouwvlak” res-pectievelijk “gevellijn”). Voor beide aanduidingen dienen dan ook, specifiek gel-dend voor de desbetreffende aanduiding, regels te worden gesteld. Vandaar dat sommige onderdelen dubbel in het voorontwerp bestemmingsplan lijken te zijn opgenomen en de inhoud van beide artikelen niet met elkaar hoeven te corres-ponderen. Zoals aangegeven is artikel 8.2.2 niet op het noordelijk deel van toe-passing In lid e van artikel 8.2.3 wordt gesproken over hoofdbebouwing, in lid i over aan-, uit- en bijgebouwen. De afstand van de wegzijde tot gevellijn bedraagt al gemiddeld 3 meter. Met de mogelijkheid die artikel 8.2.3 lid a biedt kunnen voortuinen tot 5 meter ontstaan. Om deze ten behoeve van parkeervoorzieningen nog eens 2 meter dieper te ma-ken (op 4 meter achter de gevellijn zoals wordt voorgesteld in plaats van 2 meter) is overbodig. De gemeente wil ook het parkeren in voortuinen, anders dan op de inrit, niet aanmoedigen. Dit kan namelijk ten kosten gaan van openbare parkeer-plaatsen en het biedt niet die uitstraling die de gemeente in het plangebied wenst. Overigens is de ervaring van de gemeente is dat er meer vraag is naar woningen met een diep achtererf dan met een diepe voortuin. Vandaar dat in beginsel wordt vastgehouden aan de maatvoering van maximaal 2 meter achter de gevellijn. Ten behoeve van één parkeerplaats op eigen terrein kan, daar waar noodzakelijk voor aaneengesloten bebouwing onder voorwaarden op via een afwijkingsbevoegdheid medewerking worden verleend aan een plaatsing van een gedeelte van de voor-gevel tot maximaal 3 meter achter de gevellijn. Daar waar het in de regels voor de duidelijkheid beter is om te spreken van een hoofdgebouw in plaats van een woning, wordt de term „woning‟ omgezet in

„hoofdgebouw‟. Achter de gevellijn kan ingevolge artikel 8.2.3 lid c hoofdbebou-wing worden gebouwd met een diepte van 12 meter gemeten vanaf de voorgevel. Daarboven op kunnen aan en bijgebouwen op het achtererf uitbouwen worden gerealiseerd. Artikel 8.2.3 lid h laat aan-, uit- en bijgebouwen toe met een goothoogte van 3 me-ter en een nokhoogte van 5 meter. Gelet op de bepalingen in het omliggend be-stemmingsplan Kernen Maasdonk en de rechtsgelijkheid is het niet wenselijk in dit plan zonder meer hogere maten toe te staan. Gelet op het bouwbesluit waarin de leefruimte tegenwoordig een hoogte moet hebben van minimaal 2,6 meter, en het hier een ontwikkelingsplan betreft, is het echter wenselijk een maximale standaard maat van 3,3 meter aan goothoogte in het plan op te nemen op te nemen. Inge-volge artikel 15.2 kan ontheffing worden verleend ten aanzien van het afwijken van de voorgeschreven minimum en maximum maten, mits deze niet meer is dan 10%. Hiermee kan medewerking worden verleend aan de bouw van aan- en uit-bouwen met een goothoogte tot 3,63 m. Vooralsnog wordt niet ingezien wordt waarom de goothoogte van de uitbouwen op het achterperceel standaard 3,50 meter hoog moeten worden. Omdat achter de hoofdbebouwing uit- en aanbouwen zijn toegestaan is het niet nodig de maatvoering van 12 meter te vergroten. In het artikel 8.2.3 lid h wordt gesproken over een goot- respectievelijk bouwhoog-te van aan-, uit- en bijgebouwen. In volgorde mogen deze 3 (goothoogte) en 5 (bouwhoogte) meter bedragen. Niet ingezien wordt waarom het artikel onduidelijk zou zijn. Artikel 8.2.3 lid j sub 4 komt voort uit de bepalingen van het moederplan „Kernen Maasdonk‟ (artikel 3.2.3 lid c). De achterliggende gedachte van het artikel is te voorkomen dat de ruimte tussen de bestemming Verkeer en het hoofdgebouw te-veel versteend en daardoor het dorpse karakter wordt aangetast. Het is omwille van het ruimtelijke karakter van het stedelijk gebied binnen de kernen, de rechts-gelijkheid en de duidelijkheid niet wenselijk om in dit gebied een andere maatvoe-ring aan te houden. De gevellijn wordt in het gebied ten noorden van de Klooster-straat gemiddeld 3 meter van de bestemming Verkeer gelegd. Het is mogelijk de voorgevel tot twee meter achter de gevellijn te plaatsen, hiermee kan een voortuin worden geschapen van maximaal 5 meter diep. Binnen deze voortuin mogen er-kers worden gebouwd. Als men er voor kiest de voorgevelrooilijn in de gevellijn te plaatsen is het door het artikel inderdaad niet meer mogelijk om ter plaatse nog een erker voor de gevellijn te plaatsen. Inspraakreactie 6N.13 is ongegrond. Inspraakreacties 5N.6 en 5N.23 zijn gedeel-telijk gegrond. Carports, aan- en bijgebouwen Inspraakreacties 5N.24, 6N.14 Artikel 8.2.5 gaat over het bouwen van carports boven op de bebouwingsmoge-lijkheden die in het bestemmingsplan al zijn opgenomen, lid f van dit artikel is dan ook wel degelijk relevant. De verdere strekking van inspraakreactie 5N.24 is niet van toepassing op wat in dit artikel is geregeld. Ook dit artikel komt voort uit de bepalingen van het moederplan „Kernen Maasdonk‟. Ook hier geldt dat omwille van het ruimtelijke karakter van het stedelijk gebied binnen de kernen, de rechts-gelijkheid en de duidelijkheid niet zonder meer wenselijk om in dit gebied andere bepalingen ten aanzien van carports aan te houden. Gelet op de bebouwingsper-centage op bouwpercelen voor patiowoningen gehanteerd, kan voor dit type wo-ningen uitzondering op het percentage van 50% worden gemaakt. Lid f van het genoemd artikel is met name van belang voor de verkeersveiligheid. Door het hanteren van de gevellijn, dat gemiddeld al 3 meter van de bestemming Verkeer is gelegen, is het niet zonder meer toegestaan een garage op de naar de weg gekeerde zijerf over een breedte van 3 meter, gemeten uit de zijdelingse

(bouw) perceelsgrens te bouwen. Artikel 7.4.1 lid a van het ontwerpbestemmings-plan (voorheen artikel 8.4.1 lid a in het voorontwerp) biedt het college de mogelijk-heid van het bestemmingsplan af te wijken, als blijkt dat deze afwijking qua ver-keersveiligheid en stedenbouwkundige kwaliteit geen verslechtering veroorzaakt. Overigens laat het Besluit bouwvergunningsvrije en licht bouwvergunningsplichti-ge bouwwerken buiten het bepaalde in het bestemmingsplan al overkappingen toe zonder dat hier bouwvergunningen voor aangevraagd moet worden. Nadere eisen Inspraakreactie 5N.25 Indien door de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt (bouw)ontwikkelingen plaats vinden die het algemeen belang kunnen schade, dan achten wij het van belang dat wij op basis van het bestemmingsplan voor sommi-ge ruimtelijke aspecten nadere eisen aan deze ontwikkelingen kunnen stellen. De aspecten waarover nadere eisen kunnen worden gesteld zijn ter behoud van de ruimtelijke kwaliteit, worden helder in het artikel benoemd. Niet ingezien wordt waarom deze dubieus en onduidelijk zijn. Inspraakreactie 5N.25 is ongegrond. Ontbreken 10% regel Inspraakreactie 5N.26 Dit is in artikel 15.2 van het bestemmingsplan geregeld. Begrip patiowoning Inspraakreactie 6N.10, 6N.12 (gedeeltelijk) Vanwege de aanwezigheid van mogelijkheden om ook patiowoningen binnen het plangebied te ontwikkelen is het wenselijk dat in de regels hiervoor een begrips-bepaling en regels worden opgenomen. In de begripsbepaling van een bestem-mingsplan mogen alleen ruimtelijke relevante kenmerken worden opgenomen. Waar intern de voorzieningen worden aangebracht is niet ruimtelijk relevant. Wel wordt in de begripsbepaling nader gespecificeerd dat de bebouwing grotendeels opgericht wordt in één bouwlaag dient te worden zodat de voorzieningen zoveel mogelijk op de begane grond kunnen worden aangebracht. Artikel 7.1 lid a Inspraakreactie 6N.11 Voor de duidelijkheid wordt nu geluidsvoorziening ook in dit artikel genoemd. Specifieke gebruiksregels Inspraakreacties 6N.15, 6N.16 Artikel 8.5.1 lid e sluit het gebruik van gronden en bouwwerken voor aan huisge-bonden bedrijven uit. Artikel 8.5.2 regelt het gebruik van gronden en bouwwerken voor aan huis gebonden beroepen. „Aan huisgebonden beroepen‟ is een ander begrip dan „aan huisgebonden bedrijven‟. De in de inspraakreactie voorgestelde aanvulling van artikel 8.5.1 lid e is dus niet relevant. Artikel 8.6 regelt alsnog via een ontheffing de mogelijkheid om een aan huisgebonden bedrijf in het plange-bied op te starten. Artikel 8.5.2 regelt zoals hierboven aangegeven namelijk alleen het toestaan van aan huisgebonden beroepen. Oppervlakte verharding Inspraakreactie 6N.17 Artikel 18.5.1 komt voort uit het moederplan „Kernen Maasdonk‟ en is in dit plan verwerkt om het riool niet onnodig met het afvoer van schoon hemelwater te be-lasten. Het past binnen het gemeentelijk beleid om het water afvoer van opper-vlakte verharding zoveel mogelijk te ontkoppelen en het schone hemelwater ter plaatse te verwerken. Overigens kan de aanlegvergunning bij een goede verwer-king van het hemelwater niet worden geweigerd.

Conclusie Inspraakreacties 5N.6, 5N.7, 5N.22, 5N.24, 5N.25, 5N.26, 6N.12, 6N.13, 6N.15, 6N.16, 6N.17 zijn ongegrond. De inspraakreacties 5N.8, 5N.23, 6N.10, 6N.11, 6N.12, 6N.14, zijn (gedeeltelijk) gegrond. De regels zijn op basis van de inge-brachte inspraakreacties die gedeeltelijk gegrond zijn in het ontwerp bestem-mingsplan aangepast. Conclusie De inspraakreactie 5N en 6N zijn gedeeltelijk gegrond. Het ontwerp bestem-mingsplan is hierop aangepast. De inspraakreacties bieden geen argumenten op het bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen. Planschade Inspraakreactie 2N.3 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de mogelijkheid om tegemoetkoming in de schade aan te vragen die het gevolg is van planologische maatregelen (planscha-de). Een voorwaarde is onder andere dat deze schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van een belanghebbende behoort te blijven. Deze mogelijke aan-vragen staan los van de bestemmingsplanprocedure. Om die reden biedt in-spraakreactie 8.3 geen reden om het bestemmingsplan aan te passen, dan wel om deze niet verder in procedure te brengen. Conclusie De ingediende inspraakreactie biedt geen argumenten om het bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen. Conclusie De ingediende inspraakreacties bieden geen argumenten om het plan niet verder in procedure te brengen.

Nota van zienswijzen ontwerp bestemmingsplan Centrumplan Noord Geffen. Inleiding Het ontwerp bestemmingsplan Centrumplan Noord Geffen heeft ingevolge artikel 3.8 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening juncto afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht vanaf 25 april tot 6 juni 2011 zes weken ter visie gelegen. Tijdens deze termijn zijn 6 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn binnen de wettelijke termijn ingediend. Er is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om zienswijzen mondeling aan de raad kenbaar te maken. Hieronder volgt in het kort de strekking van de ingediende zienswijzen. Inhoud zienswijzen Zienswijze 1 Het antwoord op de inspraakreactie biedt niet de zekerheid dat expliciet aandacht zal worden besteed aan de huisvesting van senioren. De toezegging wordt gemist dat betaalbare woningen ter beschikking zullen komen van ouderen. Zienswijze 2 1. De beoogde ontwikkelingen zullen de kwaliteit van de Kloosterstraat en de ka-

rakteristieken in het gebied aantasten. Ondanks het feit dat op de Klooster-straat welstandsniveau 1 van toepassing blijft voorziet de indiener van de zienswijzen in het bestemmingsplan ruimtelijke afwijkingen ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat. Zo zijn de maximale goot- en nokhoogten hoger, ligt de gevellijn dichter op de weg en zijn de kavelgrootte kleiner. Door de mogelijke bouwmassa van bijvoorbeeld geschakelde wonin-gen, wordt de karakteristieke bebouwing van de Kloosterstraat als doorgaan-de weg van Geffen aangetast omdat hier slechts kleinschalige woonbebou-wing is toegestaan.

2. Door de toename van woningen aan de Kloosterstraat zal de parkeerdruk ter plaatse toenemen. Er wordt minimale invulling gegeven aan het parkeren op eigen terrein.

3. In vergelijking met de bestaande situatie zullen de voorgenomen ontwikkelin-gen de privacy van de indiener van de zienswijze aantasten. De beoogde wo-ningen hebben volop zicht op de achtertuin van de indiener van de zienswij-zen.

Zienswijze 3 1. De beoogde ontwikkelingen zullen de kwaliteit van de Kloosterstraat en de ka-

rakteristieken in het gebied aantasten. In het bestemmingsplan zijn ruimtelijke afwijkingen opgenomen ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat waardoor de bestaande kwaliteit van de Kloosterstraat wordt aangetast. Zo zijn de maximale goot- en nokhoogten hoger, ligt de gevellijn dichter op de weg en zijn de kavelgrootte kleiner. Door de mogelijke bouw-massa van bijvoorbeeld geschakelde woningen, wordt de karakteristieke be-bouwing van de Kloosterstraat als doorgaande weg van Geffen aangetast omdat hier slechts kleinschalige woonbebouwing is toegestaan.

2. De parkeerdruk op de woonomgeving neemt door de beoogde ontwikkelingen onacceptabel toe. Door de komst van het MFC vindt nu al parkeeroverlast in de omgeving plaats. Er wordt geen gebruik gemaakt van de tijdelijke parkeer-plaats achter het MFC en daarom zal er in de toekomst ook geen gebruik worden gemaakt van de eventuele parkeermogelijkheden in de woonwijk ach-ter het MFC en langs het spoor.

3. Vanuit het MFC is niet alleen overdag, maar ook ‟s avonds een toename van geluidsoverlast.

4. De beoogde beperkte voortuinen, in combinatie van parkeren op openbaar gebied zal een verkeersonveilige situatie veroorzaken omdat er te weinig zicht is op doorgaand verkeer.

Bijlage 4: Nota van zienswijzen

5. Op het perceel Kloosterstraat 14 ligt een wijzigingsbevoegdheid. De indieners van de zienswijze voorzien dat de karakteristieke woning Kloosterstraat 14 verdwijnt. De sloop van dit pand tast de karakteristieke van de Kloosterstraat nog verder aan.

6. Door de beoogde bouw van woonvoorzieningen gehandicapten verwachten de indieners van de zienswijze meer parkeerdruk en verkeersbewegingen.

7. De indieners van de zienswijze overwegen een verzoek om planschade voor de beoogde ontwikkelingen in te dienen.

Zienswijze 4 1. De beoogde ontwikkelingen zullen de kwaliteit van de Kloosterstraat en de ka-

rakteristieken in het gebied aantasten. Ondanks het feit dat op de Klooster-straat welstandsniveau 1 van toepassing blijft voorziet de indiener van de zienswijzen in het bestemmingsplan ruimtelijke afwijkingen ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat. Zo zijn de maximale goot- en nokhoogten hoger, ligt de gevellijn dichter op de weg en zijn de kavelgrootte kleiner. Door de mogelijke bouwmassa van bijvoorbeeld geschakelde wonin-gen, wordt de karakteristieke bebouwing van de Kloosterstraat als doorgaan-de weg van Geffen aangetast omdat hier slechts kleinschalige woonbebou-wing is toegestaan.

2. Door de toename van woningen aan de Kloosterstraat zal de parkeerdruk ter plaatse toenemen. Er wordt minimale invulling gegeven aan het parkeren op eigen terrein.

3. Door de voorgenomen ontwikkelingen tasten in vergelijking met de bestaande situatie de privacy van de indiener van de zienswijze aan. De beoogde wonin-gen hebben volop zicht op de achtertuin van de indiener van de zienswijzen.

Zienswijze 5 1. De beoogde ontwikkelingen zullen de kwaliteit van de Kloosterstraat en de ka-

rakteristieken in het gebied aantasten. In het bestemmingsplan zijn ruimtelijke afwijkingen opgenomen ten opzichte van de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat waardoor de bestaande kwaliteit van de Kloosterstraat wordt aangetast. Zo zijn de maximale goot- en nokhoogten hoger, ligt de gevellijn dichter op de weg en zijn de kavelgrootte kleiner. Door de mogelijke bouw-massa van bijvoorbeeld geschakelde woningen, wordt de karakteristieke be-bouwing van de Kloosterstraat als doorgaande weg van Geffen aangetast omdat hier slechts kleinschalige woonbebouwing is toegestaan.

2. De indiener van de zienswijze heeft door de inhoud van de tekst in de toelich-ting van het bestemmingsplan twijfels of er in het te ontwikkelen gebied vol-doende parkeerplaatsen worden aangelegd. Aan de Kloosterstraat ter hoogte van de te ontwikkelen woningen zijn geen openbare parkeerplaatsen, de au-to‟s zullen daarom de op de weg of op het voetpad worden geparkeerd.

3. De beoogde beperkte voortuinen, in combinatie van parkeren op openbaar gebied zal een verkeersonveilige situatie veroorzaken omdat er te weinig zicht is op doorgaand verkeer.

4. Omdat er in het ontwerp bestemmingsplan een bouwblok is opgenomen in het verlengde van het woonhuis van de indiener van de zienswijze waarvan de gevellijn dichter op de weg ligt en bovendien een hogere maximale bouw-hoogtes kent wordt het uitzicht en de zon en daglicht toetreding tot de woning beperkt.

5. In vergelijking met de bestaande situatie zullen de voorgenomen ontwikkelin-gen de privacy van de indiener van de zienswijze aantasten. De beoogde wo-ningen hebben volop zicht op de achtertuin van de indiener van de zienswij-zen.

Zienswijze 6 In de zienswijze wordt gesteld dat door de beoogde ontwikkelingen er meer ver-keer wordt verwacht op de Schotsheuvel. Omdat de Schotsheuvel daar niet voor is ingericht heeft indiener bezwaar tegen het bestemmingsplan.

Nota van antwoord op zienswijzen Hieronder wordt een reactie gegeven op de bovenstaande zienswijzen. Huisvesting senioren Zienswijze 1 De woningbouw betreft hier een particulier initiatief. De gemeente heeft, afgezien of daar behoefte voor is, wettelijk onvoldoende instrumenten om woningbouw specifiek voor senioren via het bestemmingsplan in het plangebied af te dwingen. In de anterieure overeenkomsten met de ontwikkelaars is evenwel afgesproken dat zij een inspanningsverplichting op zich nemen om zodra daar vraag naar is in het plangebied voor senioren te bouwen. Met de ontwikkelaars zijn wij in deze an-terieure overeenkomsten overeengekomen dat zij in beginsel zoveel mogelijk de woningen conform het aanpasbaar bouwen plus zullen ontwikkelen. Dat betekent dat dan alle gebruiksfuncties simpel op de begane grond kunnen worden aange-legd. Dergelijke woningen zijn uitermate geschikt voor senioren. Overigens wordt opgemerkt dat woningbouw voor senioren (huur- en koopwoningen) met name voorzien is in het zuidelijk deel van het Centrumplan. Zienswijze 1 is ongegrond. Kwaliteit Kloosterstraat Zienswijzen 2.1, 3.1, 4.1, 5.1 De beoogde woningbouw aan de Kloosterstraat dient esthetisch te voldoen aan welstandsniveau 1. De bebouwing dient in maat, vormen en detaillering aan te sluiten bij de bestaande bebouwing. Ter plaatse geldt voor beeldkwaliteit een hoog ambitieniveau. Qua beeldkwaliteit zal de nieuwe bebouwing aansluiten op het karakteristieke kwaliteiten van de bestaande bebouwing aan de Kloosterstraat. Esthetisch gezien zal er, in welke bouwvorm er zal worden gebouwd, dus geen aantasting van de aanwezige kwaliteit plaatsvinden. De Kloosterstraat kenmerkt zich in gedifferentieerde woningbouw, o.a. een lang-gevelboerderij, vrijstaande woningen en twee-onder-een-kap woningen, met een gevarieerde goot- en nokhoogte. Ter hoogte van de beoogde nieuwbouw staat op dit moment een bedrijfsgebouw met bedrijfswoning wat in het lint als een storend element wordt beschouwd. In het bestemmingsplan zijn hier 2 vrijstaande en 4 halfvrijstaande woningen gepland (zie concept schetsontwerp februari 2011 op bladzijde 3 van de Toelichting). Andere bouwvormen zijn ingevolge het bestem-mingsplan mogelijk, maar gelet op de gewenste beeldkwaliteit, ter plaatse zeer moeilijk esthetisch in te vullen. Ook dan zal namelijk de eis zijn dat de beeldkwali-teit van de Kloosterstraat zoveel mogelijk in tact blijft. De bestaande woningen aan de Kloosterstraat ter hoogte van de voorgenomen nieuwbouw hebben overwegend een goothoogte tussen de 4 en 5 meter en een nokhoogte tussen de 8 en de 9 meter. Het voorgesteld planologisch kader aan de overzijde van de straat laat woningen toe met een maximale goothoogte van 6 (tussen de 1 tot 2 meter hoger dan bestaand) en maximale nokhoogte van 11 me-ter (2 tot 3 meter hoger). Deze verschillen zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar, te meer omdat hier voorzien wordt in bouwen met kap. De beoogde verkaveling komt qua breedte nagenoeg overeen met de verkaveling in de rest van de Kloosterstraat. De gevelbreedte van de beoogde woningen ko-men nagenoeg overeen met de gevelbreedte van de bestaande bebouwing in de straat. De beoogde woningbouw past dan ook qua korrel van het lint bebouwing ter plaatse. De gevellijn ligt gemiddeld 3 meter van de straatzijde. Gelet op de gevellijn die el-ders in de Kloosterstraat wordt gehanteerd is deze minimaal. Door de insteekweg naar het woongebied in het westen en de flauw bocht en het ruime zijperceel ten oosten van de beoogde woningen staan deze als het ware los van de overige be-bouwing aan die zijde van de Kloosterstraat. Het hanteren van een andere gevel-rooilijn is daardoor niet storend en tast de karakteristieke kwaliteit van de Kloos-

terstraat niet aan. Overigens mogen ingevolge artikel 8.2.3 lid a de woningen in of ten hoogste maximaal 2 meter achter deze gevellijn worden gebouwd. In totaal mag de voorgevel 5 meter vanaf de straat worden geplaatst. Overwegende dat de esthetische kwaliteit voldoende in het beeldkwaliteitsplan is vastgelegd en de ruimtelijke kwaliteit stedenbouwkundig geen onevenredige aan-tasting van de karakteristieke van de Kloosterstraat veroorzaakt zijn de zienswij-zen 2.1, 3.1, 4.1 en 5.1 ongegrond. Parkeren Kloosterstraat Zienswijze 2.2, 3.2, 4.2 en 5.2 In de toelichting van het bestemmingsplan wordt in paragraaf 8.14.2 ingegaan op het parkeren in het plangebied. Daaruit blijkt dat de parkeerbehoefte voor de wo-ningen 122,45 parkeerplaatsen omvat. Binnen het plangebied worden 129 par-keerplaatsen aangelegd. Voor de woningen betekent dit een overschot van 6,6 parkeerplaatsen. Daarmee is voldaan aan de parkeerbehoefte voor de woningen. Met de initiatiefnemer is in een overeenkomst vastgelegd dat voor de woningen aan de Kloosterstraat twee parkeerplaatsen op eigenterrein worden aangelegd. Daarom zullen de nieuwe woningen aan de Kloosterstraat geen parkeerdruk ver-oorzaken. Voor wat betreft het parkeren voor het MFC wordt geconcludeerd dat in een straal van 100 meter ‟s avonds voldoende lege parkeerplaatsen aanwezig zullen zijn (onder andere aan de Veldstraat). In de regel worden er voor de beoogde ontwik-kelingen in het plangebied en in de omgeving voldoende parkeerplaatsen aange-legd of zijn er voldoende parkeerplaatsen aanwezig. zodat parkeerproblematiek aan de Kloosterstraat niet in de reden ligt. De huidige situatie mag niet als eindsi-tuatie worden beschouwd omdat de beoogde ontwikkelingen nog moeten begin-nen. Ook na de uitvoering van de beoogde ontwikkelingen zal de situatie bezien moeten worden. Indien nodig kunnen er extra maatregelen worden getroffen. In die betekenis moet de zin “Mocht op termijn blijken dat zich alsnog een probleem voordoe, dan biedt het bestemmingsplan…” ook worden gelezen. Zienswijzen 2.2, 3.2, 4.2 en 5.2 zijn ongegrond Aantasting Privacy Zienswijze 2.3, 4.3 en 5.5 De achtererven van de indieners van de zienswijzen grenzen op dit moment direct aan een perceel met een bestemming „Bedrijven (opslagbedrijf)‟. Het bouwvlak op het bedrijfsperceel ligt op 3 meter van de perceelgrens. De goot- en nokhoogte van het bedrijfsgebouw zijn beiden vastgelegd op 4 meter. Bestemmingsplantech-nisch kan geen regeling worden opgenomen dat ramen in de wanden aan de be-treffende wand van het bedrijfsgebouw verbiedt. Er bestaat daarom op dit moment al een risico op volop inkijk op de erven van de indieners van de zienswijzen. In het nieuwe bestemmingsplan worden de woningen verder van de achtererven gesitueerd. Door de nieuwe situatie kan inkijk op de percelen niet worden uitgeslo-ten. Echter, zoals hierboven staat aangegeven kan dit ook in de huidige situatie, waarbij het bedrijfsgebouw op een kortere afstand van de perceelsgrens staat, ook plaatsvinden. Gelet op de afstand van de beoogde woningen in het nieuwe plan is de eventuele aantasting van de privacy, zeker in vergelijking met de huidi-ge situatie, niet onevenredig. Zienswijzen 2.3, 4.3 en 5.5 zijn daarmee ongegrond. Geluidsoverlast MFC Deze zienswijze is gericht op het MultiFunctioneelCentrum (MFC). Voor het MFC is in het verleden middels een vrijstelling ex artikel 19 lid 2 WRO (oud) een bouw-vergunning verleend. De nu aangedragen zienswijze had in de voor het MFC doorlopen vrijstellingsprocedure ingebracht moeten worden. De vrijstelling en bouwvergunning zijn inmiddels onherroepelijk. De verleende vrijstelling wordt slechts in het nieuwe bestemmingsplan bevestigd. Nu de vrijstelling en de bouw-

vergunning onherroepelijk zijn en het gebouw al is gerealiseerd, dient zienswijze 3.3 geen procesbelang meer en is deze niet ontvankelijk. Verkeersveiligheid / beperkte voortuinen Zienswijze 3.4 en 5.3 De Kloosterstraat ligt binnen een 30km-zone. De toegestane snelheid ter plaatse biedt bij het rustig uitrijden van het perceel voldoende tijd om op het doorgaand verkeer te anticiperen. In de zienswijzen worden geen steekhoudende argumen-ten aangedragen waarom in tegenstelling tot een langere tuin een beperkte tuin bij het uitrijden onvoldoende zicht op de openbare weg zou bieden en daardoor een verkeersonveilige situatie zou kunnen veroorzaken. De uitritten zullen dusdanig worden aangebracht dat zij, gelet op de toegestane snelheid ter plaatse, voldoen-de veilig zijn. Zienswijzen 3.4 en 5.3 zijn daarmee ongegrond. Wijzigingsbevoegdheid Kloosterstraat 14 Zienswijze 3.5 en 3.6 Op het perceel Kloosterstraat 14 staat thans een woning dat inderdaad als karak-teristiek wordt aangemerkt. De in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbe-voegdheid laat ook open of het pand al dan niet verdwijnt. Dit neemt niet weg dat door de opgenomen voorwaarden (met name artikel 13.2 lid a en b) in combinatie met het beeldkwaliteitsplan de invulling zal moeten aansluiten op de karakteristie-ke kwaliteit van de Kloosterstraat. Vooralsnog is, buiten wat in het bestemmings-plan staat, niets concreets bekend over nieuwe invulling van het perceel. Daarom kan ook niets gezegd worden over de verkeersafwikkeling vanaf het perceel dan dat er met in acht name van de beoogde invulling voldoende parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn (artikel 13.2 lid c). Indien een nadere invulling bekend is en daarvoor een procedure wordt gevoerd kunnen gerichte zienswijzen hierop wor-den ingediend. Zienswijzen 13.5 is daarmee ongegrond. Beperking zonlicht toetreding en uitzicht Zienswijze 5.4 Tussen de woning van de indiener van de zienswijze en de beoogde nieuwbouw ligt een zijtuin. Deze zijtuin, welke hij in eigendom heeft, loopt van ongeveer 9 me-ter breed aan de straatzijde taps toe naar ongeveer 5 meter richting het achtererf. Door deze ruimte is voldoende zon- en daglichttoetreding in de woning gewaar-borgd. Voor wat betreft het uitzicht achten wij de eventuele verslechtering die de beoogde woningbouw met zich meebrengt niet dusdanig groot dat dit onevenredig genoemd mag worden. Zienswijze 5.4 is daarmee ongegrond. Planschade Zienswijze 3.7 De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt de mogelijkheid om tegemoetkoming in de schade aan te vragen die het gevolg is van planologische maatregelen (planscha-de). Een voorwaarde is onder andere dat deze schade redelijkerwijs niet of niet geheel ten laste van een belanghebbende behoort te blijven. Deze mogelijke aan-vragen staan los van de bestemmingsplanprocedure. Om die reden is zienswijze 3.7 ongegrond. Verkeerstoename Schotsheuvel De kern Geffen, en daarmee ook het plangebied, wordt vanaf de Rijksweg ontslo-ten via de Papendijk te Geffen. De Papendijk te Geffen is daar voldoende voor in-gericht. Gelet op het gegeven de route via de Papendijk te Geffen op de Rijksweg de meest logische en snelste ontsluiting is, is het niet aannemelijk dat de beoogde ontwikkelingen een verkeerstoename over de Schotsheuvel zou veroorzaken. Zienswijze 6 is daarmee ongegrond.

Conclusie Zienswijze 3.3 is vanwege het ontbreken van een procesbelang ongegrond. De overige ingediende zienswijzen bieden geen gronden om het bestemmingsplan gewijzigd dan wel niet vast te stellen.

Bijlage 5: Vaststellingsbesluit