RATEKAU

BEGRÜNDUNG

zum Bebauungsplan Nr. 36 der Gemeinde Ratekau für das Gebiet zwischen Bergstraße, L 181, der Straße Sandfeld und der Blüchereiche; Trennstücke der Flur­stücke 729/9, 756, 757, 758, 760, 761, 778/1, 778/2, 779, 780 und 762/3.

Allgemeines

1 . 1 Erfordernis der Planaufstellung

Nach Beratungen sowohl im Bau- und Umweltaus­schuß als auch im Hauptausschuß wurde von der Gemeindevertretung der Beschluß gefaßt, für den Bereich zwischen der Bergstraße, der L 181, der Straße Sandfeld und der Blüchereiche einen Bebauungsplan aufzustellen. Die genannten Grundstücke sind bereits bebaut, jedoch nur zu einem sehr geringen Teil. Durch diesen Bebauungsplan soll es zu einer verdich­teten Wohnbebauung kommen. Ein einfacher Tei­lungsantrag der Grundstücke hätte jedoch kei­nen Erfolg, da für die geplante Bebauung eine zusätzliche Erschließungsanlage erforderlich geworden wäre. Die Aufstellung des vorliegenden Bebauungspla­nes wurde somit erforderlich. Die Gemeindevertretung beschloß am 29.4.1985 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 36 mit der Vorgabe, im Rahmen eines WS-Gebietes mit einer Grundflächenzahl von 0.2 und einer Ge-

- 2 -

schoßflächenzahl von 0.3 die planen'sehe Vor­aussetzung für die Schaffung zusätzlicher Fa­milieneigenheime zu schaffen.

1.2 Verhältnisse der Gemeinde

Die Gemeinde Ratekau mit ca. 13.143 Einwohnern liegt an der Nahtstelle zwischen dem Oberzen­trum Lübeck und den Fremden Verkehrsräumen der Ostsee und übernimmt die Funktionen einer ländlichen Gewerbe- und Dienstleistungsgemein-de. Die Großgemeinde besteht aus drei ca. gleich­großen Orten (Pansdorf, Ratekau und Sereetz) und mehreren Dorf schaffen. Als "zentraler Ort" ist Ratekau zu sehen (Rat­haus, Schule, Sportanlagen, Einzelhandelsge­schäfte etc . ) . Von Lübeck ausgehend wird das Gemeindegebiet durch die Bahnlinie in Richtung Kiel und Gros-senbrode durchschnitten und ist durch die Au­tobahn Hamburg - Ostsee und die B 207 ver­kehrsmäßig gut erschlossen. Der starken Nachfrage nach Baugrundstücken in Ratekau kam die Gemeinde in den letzten Jahren durch die Ausweisung mehrerer Baugebiete nach. Hierbei ist insbesondere der Bebauungsplan Nr. 31 zu nennen, der die Schaffung von ca. 180 Einfamilienhäusern ermöglichte. Momentan beabsichtigt die Gemeinde, eher die behutsame städtebauliche Verdichtung zu ermöglichen und nicht die Ausweisung weiterer neuer Bauflä­chen.

Der Regionalplan unterstützt die Entwicklung der Wohnfunktion, indem er die Wohnfunktion als Haupt- und die ländliche Gewerbe- und Dienstleistungsfunktion als Nebenfunktion aus­weist.

1 • 3 Lage und Umfang des Bebauungsplangebietes

Das beplante Gebiet liegt mit ca. 1.030 ha am südwestlichen Rand des Ortes Ratekau. Es wird begrenzt:

- im Norden durch eine Freifläche an der L 181 - im Süden durch die Bebauung an der Blücher­

eiche - im Westen durch die Bebauung an der Berg­

straße - im Osten durch die Bebauung an der Straße

Sandfeid

1.4 Entwicklung des Planes

Der Aufstellung des vorliegenden Bebauungspla­nes liegt der mit Erlaß des Innenministers vom 25.7.1963, Az.: IX 310 b - 312/2 - 03.07, ge­nehmigte Flächennutzungsplan zugrunde. Eine Flächennutzungsplanänderung ist nicht erfor­derlich, da der gesamte Geltungsbereich be­reits als Kleinsiedlungsgebiet ausgewiesen ist. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 2 a BBauG hat am 18.9.1985 in der Gemeinde statt-

gefunden . Wesentliche Bedenken gegen die vorliegende Planung wurden nicht vorgebracht.

2. Begründung und Erläuterung der Planung - Festsetzungen -

2.1 Verkehr

Die Haupterschließung des Gebietes erfolgt über die Straße Blüchereiche und die Berg­strasse. Die Grundstücke gelten als erschlossen im Rechtssinne, da jedoch eine Teilung für weite­re 13 Familieneigenheime beabsichtigt ist, ist eine Erweiterung der vorhandenen Erschltes-sungselemente notwendig. Die verkehrstechnisch günstigste Lösung für dieses kleine Gebiet er­gibt sich aus zwei rechtwinklig aufeinander­stoßenden befahrbaren Wohnwegen und einer mit­tigen Wendemöglichkeit (20 m Durchmesser) im Kreuzungspunkt. So läßt sich eine wirtschaft­liche Anbindung an die Bergstraße erreichen, sowie eine günstige Parzellierung der neuen Grundstücke (siehe Vorentwurfsskizze 1 + 2 ) . Das Profil der Bergstraße ist so ausgelegt, daß die Schaffung weiterer 13 Einfamilienhäu­ser verkehrstechnisch keine unvertretbare Be­lastung bringt. Die Verlängerung dieser be­fahrbaren Wohnwege wird durch zwei kombinierte Geh- und Radwege erfolgen. Hierbei ist insbe­sondere der nördliche Geh- und Radweg zur L 181 für die Gemeinde von großem Interesse,

- 5 -

da es bisher keine fußläufige Verbindung der Bebauung an der Blüchereiche zur L 181 gab. Dieses hatte für Fußgänger und Radfahrer bis­her größere Umwege zur Folge. Für die Profi­lierung der Erschließungselemente wurden be­wußt die geringsten Breiten gewählt. Hierbei wird Bezug genommen auf die Empfehlung für die Anlage von Erschließungsstraßen "EAE 85" - der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen. Diese Empfehlung stellt eine vollständige Überarbeitung sowohl der RAST-E von 1971, der RAS von 1981 und der EAE 82 dar. Diese Richtlinien sollten nicht mehr angewendet werden. In der vorliegenden EAE 85 sind nunmehr verkehrliche und städtebauliche Gesichtspunkte gleichrangig berücksichtigt worden. Aufgrund der geringen Anzahl von ange­schlossenen Wohneinheiten (13 WE) sowie der ländlich strukturierten Umgebung und der Wirtschaftlichkeit wurde hier auf den befahrbaren Wohnweg zurückgegriffen. Für die Hauptverbindung zur Bergstraße wurde der befahrbare Wohnweg "AW 1" gewählt (Breite 4,75 m ) . Für die anderen Wege der Typ "AW 2". Jedoch wird hier zur Minderung des Sicherheitsrisikos die Breite der Wege gering­fügig erhöht (4,00 m bzw. 3,75). Die notwendigen 4 Parkplätze sind an den höherrangigen Straßen (Bergstraße und Blüchereiche) vorhanden. Die gesamte Erschlie­ßung ist als verkehrsberuhigter Bereich gedacht, welcher gleichrangig neben dem Fahrverkehr auch als Kommunikationsraum dienen

soll und aus städtebaulicher Sicht die Zugehörigkeit der Bewohner zu dieser kleinen Hausgruppe unterstreicht. Für die Gestaltung der Verkehrsflächen ist eine Pflasterung des Wohnweges AW 1 einschließlich Wendefläche beabsichtigt. Die abgehenden Wohnwege AW 2 sollen in wassergebundener Form ausgebildet werden. Dieses ist beabsichtigt, um der ländlichen Struktur zu entsprechen.

Der ausgewiesene Geh- und Radweg wird im Einmündungsbereich in die Landstraße Nr. 181 durch Absperrgeländer oder Sperrpfosten für jeglichen anderen Verkehr gesperrt.

2.2 Bauflächen, Bebauung und Nutzung

Die Ausweisung der bebaubaren Flächen folgt den neuen Erschließungswegen. Hierbei ist insbesondere die Gruppierung um die mittige Wendefläche planerisch beabsichtigt. Aus die­sem Grund sind für diesen Bereich Baulinien festgesetzt. Durch die strenge Gruppierung um den "kleinen Platz" soll eine neue städtebau­liche Einheit entstehen. Es wurden für die je­weiligen, in Aussicht genommenen Parzellen einzelne Bauflächen ausgewiesen. Dieses er­folgt insbesondere, um bei einer später even­tuell geänderten Parzellierung die städtebau­liche Idee weiterhin zu gewährleisten. Die Festsetzung der Hauptfirstrichtung läßt sich aus dem städtebaulichen Gesamtkonzept ablei­ten. Die kleinteilige Ausweisung der

- 7 -

überbaubaren Flächen in Verbindung mit der GFZ 0,2 soll eine unverhältnismäßg dichte oder kompakte Bebauung verhindern. Analog zu den direkt angrenzenden Gebieten ist eine Ausweisung als WS-Gebiet vorgenommen wor­den. Diese Ausweisung ist trotz der geplanten Wohnbebauung städtebaulich vertretbar. Sie er­folgt hauptsächlich auch im Hinblick auf das umgebende, zusammenhängende WS-Gebiet. Dieses Gebiet trägt noch die städtebaulichen Grundzüge eines Kleinsiedlungsgebietes, obwohl sich langsam der sogenannte Generationswechsel bemerkbar macht; d.h., die ursprünglich als landwirtschaftliche Nebennutzung bearbeiteten Grundstücke sind in der Regel der jetzigen Ge­neration eher eine Last. Immer größere Flä­chenanteile werden zu Ziergärten statt Nutz­gärten . Durch diesen Bebauungsplan kommt die Gemeinde den geänderten städtebaulichen Rahmenbeding­ungen nach, beabsichtigt gleichzeitig jedoch die baulich-homogene Struktur zu erhalten. Das durchschnittliche Maß der baulichen Nutzung soll sich uneingeschränkt der Umgebung anpas­sen. Die Gemeinde hat daher den Beschluß für die Aufstellung eines Bebauungsplanes auf die Grundstücke beschränkt, die bisher deutlich über 2000 m2 lagen. Die Abtrennung erfolgt so, daß ca. 1000 m große Restgrundstücke der ur­sprünglichen Grundstücke verbleiben. Damit ist dann etwa die durchschnittliche Grundstücks­größe der Umgebung erreicht. Die im Bebauungsplan in Aussicht genommene Parzellierung ergibt eine durchschnittliche

Grundstücksgröße von ca. 760 m2 , wobei das kleinste Grundstück 600 m2 und das größte 962 m2 beträgt. Die überbaubaren Flächen sol­len dem Bauherrn einen gewissen Spielraum für die Stellung des Gebäudes ermöglichen. Unter der Berücksichtigung der Mindestgröße der Bau­grundstücke (600 m 2 ) und der festgesetzten Grundflächenzahl verbleibt für jedes Grund­stück eine ausreichend große, zusammenhängende Fläche für einen Wirtschaffsgarten . Aufgrund der kleinen Grundstücke und der geän­derten städtebaulichen Rahmenbedingungen sind die Nutzungen des § 2 Abs. 2 Nr. 2 sowie die Nummern 2, 3 und 4 des Abs. 3 für nicht zuläs­sig erklärt worden. Dieses ist vertretbar, da diese Nutzungen im unmittelbar angrenzenden Bereich zulässig sind.

2.3 Gestalterische Festsetzungen

Da in den angrenzenden Gebieten die Form des geneigten Daches überwiegt, wurde für den Gel­tungsbereich dieses Planes ebenfalls eine steile Dachneigung (40°± 5°) festgesetzt.

Auf weitere gestalterische Festsetzungen wur­de verzichtet, da dieser Bereich insgsamt von einem Bauträger erschlossen und bebaut werden soll und daher natürlicherweise bereits eine gewisse Einheitlichkeit des Gebietes gegeben ist. Die städtebaulich relevanten Gestaltungs­merkmale sind über Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die verbindliche Firstrichtung und die Festsetzung der Dachneigung ausrei­chend gewähr!eistet.

3. Ver- und Entsorgung

Die Versorgung mit Frischwasser ist aus dem vorhan­denen Versorgungsnetz des Zweck Verbandes Osthol­stein vorzunehmen. Ebenso regelt der Zweckverband die Behandlung der Abwässer und die Müllabfuhr.

In allen Straßen des Geltungsbereiches sind, soweit nicht vorhanden, Frischwasser-, Abwasser-, Regen­wasser-, Fernsprech- und Energieversorgungsleitun­gen vorgesehen.

Die Dachflächenentwässerung erfolgt durch Versicke­rung auf den Grundstücken.

Die für die Versorgung des Bebauungsgebietes mit elektrischer Energie notwendigen Versorgungsflächen zur Errichtung von Transformatorenstationen und sonstigen Versorgungsanlagen werden nach Feststehen des Leistungsbedarfes durch die Schleswag ermittelt und sind dementsprechend zur Verfügung zu stellen.

Auf die vorhandenen Versorgungsanlagen der Schles­wag AG ist Rücksicht zu nehmen. Arbeiten im Bereich derselben sind nur in Abstimmung mit der Betriebs­stelle Pönitz durchzuführen.

Bei Bedarf sind der Schleswag AG geeignete Stati­onsplätze für die Aufstellung von Transformatoren­stationen zur Verfügung zu stellen. Über die Stand­orte der Stationen hat frühzeitig eine Abstimmung mit der Schleswag AG zu erfolgen. Die Stationsplät­ze sind durch die grundbuchamtliche Eintragung ei-

10 -

ner beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugun­sten der Schleswag AG zu sichern. Für die Verlegung von Erdkabelleitungen sind der Schleswag AG die Versorgungsflächen - vorwiegend Gehsteige - kosten­los, rechtzeitig und mit fertigem Planum zur Verfü­gung zu stellen. Die Versorgungsflächen sind von Anpflanzungen freizuhalten.

Das Bebauungsplangebiet wird teilweise durch 1 10-KV-Leitungen der Preussen Elektra AG und durch eine 11-KV-Leitung der Schleswag AG überspannt.

Generelle Bedenken gegen eine Unterbauung bestehen nicht. Die Sicherheitsabstände nach VDE 0210/5.69 (3,0 m) sind jedoch einzuhalten. Bauträger sollten daher die Bauanträge für Bauvorhaben vorher der Preussen Elektra AG bzw. der Schleswag zur Stellungnahme zuleiten, da individuell für jedes Bauvorhaben weitere bau- und sicherheitstechnische Hinweise gegeben werden können. Für die private Bepflanzung sind ebenfalls die horizontalen und vertikalen Sicherheitsabstände einzuhalten. Bei geringerem Abstand ist der Bewuchs entschädi­gungslos zu entfernen. Eine ausreichende Löschwasserversorgung gemäß Erlaß des Innenministers vom 17.01.79 ist sichergestellt.

Die beengten Verhältnisse in den geplanten Wohnwegen mit den daran anschließenden Rad- und Gehwegen zwingen bei der Bauausführung der Erschließungsmaßnahmen zur vorübergehenden Inan­spruchnahme von angrenzenden Privatflächen.

11

Zur Reduzierung des finanziellen Gesamtaufwandes sollten die benötigten Flächen für die Durchführung der Erschließungsmaßnahmen im erforderlichen Umfang kostenlos von den Grundeigentümern zur Verfügung gestellt werden. Die endgültigen Grenzvermessungen und das Setzen der Grenzsteine sollten zur Vermeidung von Wiederholungsmessungen z.B. wegen entfernter oder veränderter Grenzmarkierungen erst im Anschluß an die Erschließungsarbeiten erfolgen. Zur Festlegung der Trassen ist eine frühe Ab­stimmung mit den übrigen Versorgungsträgern (Schleswag, Post, Gemeinde, Zweckverband Osthol­stein) erforder1 ich.

4. PIanverwirklichung

Vorkaufsrecht Die Sicherung des allgemeinen Vorkaufsrechtes nach § 24 BBauG für Grundstücke, die als Verkehrsflächen festgesetzt sind, ist vorgesehen. Die Sicherung des besonderen Vorkaufsrechtes durch Satzung nach §§ 25 und 26 BBauG ist nicht beabsichtigt.

Umlegung, Grenzregelung, Enteignung Da das zu bebauende Gelände sich ausnahmslos in privater Hand befindet und ein überwiegend öffent­liches Interesse nicht vorliegt, können dieser Be­bauungsplan und die damit verbundenen bodenordnen­den Maßnahmen nur unter der Voraussetzung wirksam werden, wenn das grundsätzliche Einverständnis al­ler Eigentümer vorliegt. Wird eine Grenzregelung erforderlich, so findet das Verfahren nach § 80 ff des BBauG Anwendung. Bei In­anspruchnahme privater Flächen für öffentliche

12

Zwecke findet das Enteignungsverfahren nach § 85 ff des BBauG statt. Die genannten Verfahren werden jedoch nur dann durchgeführt, wenn die geplanten Maßnahmen nicht oder nicht rechtzeitig oder nicht zu tragbaren Be­dingungen im Wege freier Vereinbarungen durchge­führt werden können.

Der Gemeinde voraussichtlich entstehende Kosten und Maßnahmen zur Verwirklichung des Bebauungsplanes

Umfang des Er seh 1ießungsaufwandes (§ 128 i.V. m. § 40 BBauG) für

- Straßenbaumaßnahmen (einschl. Erwerb, Freilegung und Herstellung der Erschlies­sung sowie Einrichtungen für die Ent­wässerung und Beleuchtung)

DM 185.000,00

Kostenverteilung aufgrund der Satzung über Erschließungsbeiträge

- Gesamtkosten DM 185.000,00 - Erschließungsbeiträge DM 166.500.00 - Gemeindeanteil 10" der Gesamtkosten DM 18.500.00

Finanzierung und vordringliche Maßnahmen

Die Finanzierung erfolgt durch Entnahme aus der allgemeinen Rücklage. Besondere Maßnahmen zur als­baldigen Verwirklichung sind nicht erforderlich.

- 13

Kosten, die nicht zum Erschließungsaufwand gehören

Die Kosten für die Wasserversorgung werden vom Zweckverband Ostholstein umgelegt.

R A ^ a u , den Q 1. Feb. 1988

urge/mei s t er -