Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?
-
Upload
steel-wilkins -
Category
Documents
-
view
46 -
download
4
description
Transcript of Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?
![Page 1: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/1.jpg)
Bedre og billigere boliger –Hva skal til ?
Innlegg på Erfaringskonferansen Universell utforming – Med flat pedal mot 2025 i Stavanger 18. april 2013
v/ Magnus Helland i ByBo AS
![Page 2: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/2.jpg)
For å komme dit man vil må man vite hvor man er
![Page 3: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/3.jpg)
Gode boliger / Bedre boliger
Hvem definerer - myndighetene eller boligkjøperne?
Boligkjøperne prioriterer;• Lokalisering (sted / bydel)• Beliggenhet (utsikt / solforhold m.m.)• Tiltalende boligområde og bygninger• Funksjonalitet og aktuell størrelse
Myndighetskrav til bygninger, UU og energistandard har lav prioritet hos boligkjøperne.
![Page 4: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/4.jpg)
Billigere boliger
• Nye boliger prises til det utbyggerne tror det er mulig å selge for
• Dersom kostnadene blir høye i forhold til antatt salgspris ”legges prosjektene på vent ” til mangel på boliger fører til økt pris eller at lavere aktivitet i byggebransjen fører til lavere byggekostnader.
![Page 5: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/5.jpg)
Markedsubalanse
Pris: Kr. 800.000
Pris: Kr. 3.500.000,-
![Page 6: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/6.jpg)
Langvarig prisstigning drevet av;
• Høy sysselsetting• Trygge arbeidsplasser• Økt lønnsnivå• Lav rente• Tro på fremtiden /
trygghet for fremtiden• Tro på verdistigning for
boliger
• Sterk befolkningsvekst i byene
• Lite boligbygging i forhold til behov
• Selgers marked (ofte begrenset konkurranse med hensyn til lokalisering og tid)
![Page 7: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/7.jpg)
Prisstigningen større enn kostnaden for økt standard ofte begrenset til;
– Parkett på alle gulv pluss økt utrustning av kjøkken og bad
– Flere el-punkter– Bedre energistandard inkl. balansert ventilasjon– Bedre løsninger for UU – Bedre brannsikring (sprinkling)– Vannbåren varme
![Page 8: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/8.jpg)
Kostnadsdrivere
• Lav tilgang og stor prisvekst på byggeklare tomter der etterspørselen er stor
• Lang og uforutsigbar behandling av reguleringsplaner, innsigelser og klagebehandling
• Detaljkrav i reguleringsplanene hindrer gode løsninger ved senere planlegging og bygging
• Økt bruk av rekkefølgekrav
![Page 9: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/9.jpg)
Kostnadsdrivere
• Forskriftskrav med begrenset nytteverdi• Lite nyskaping med hensyn til kostnadseffektive
byggemetoder og bygningsløsninger• Negativ produktivitetsutvikling i byggebransjen• Høy aktivitet i byggebransjen – entreprenørene
ikke sultne nok
![Page 10: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/10.jpg)
Billigere Boliger – Hva skal til • Bygge nok boliger der de etterspørres til å skape ”kjøpers marked” – da vil
boligprisen i større grad bli styrt av kostnadene
• Markedsubalanse må løses ved bl.a.;– Bygge nok boliger i forhold til behov (i 2011 ble det i Oslo bygget 1 ny bolig for
hver 10 nye innbyggere)
– Lokalisering og boligtyper må tilpasses behov og etterspørsel
– Økt bygging av studentboliger vil frigi boliger til andre og dempe prispresset
• Tiltak for å dempe kostnadsdriverne
• Lavt prisede boliger kjøpes ofte opp av investorer / spekulanter for videresalg
![Page 11: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/11.jpg)
Ønsket / bærekraftig utvikling
• Prisveksten strupes og drives tilbake ved økt tilgang på attraktive boliger der folk vil bo
• Flere skal bo sentralt uten behov for bil.
• Større krav til god kollektivtransport for nye boliger utenfor sentrum
![Page 12: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/12.jpg)
Ønsket / bærekraftig utvikling
• Økt fokus på kvaliteter for boligområde (trivsel, trygghet, gode møteplasser, servicetilbud og god kollektivtransport)
• Nytenkning i boligutforming - boliger tilpasset endret behov (50% av boligene i Oslo beboes av kun 1 person). Flere mindre boliger med multifunksjonelle arealer.
![Page 13: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/13.jpg)
Ønsket / bærekraftig utvikling• Økte forskriftskrav til;
– Energieffektivitet og klimagunstige løsninger – UU og trygghetsboliger (Smarthusløsninger). Flere skal bo hjemme og
ikke på sykehjem
• Økt konkurranse vil føre til bedre helhetsløsninger som inkluderer;– God arkitektur– Nye boligløsninger med god funksjonalitet og høy arealeffektivitet– Bedre utearealer og møteplasser
• Kombinasjon av nye forskriftskrav og økt konkurranse vil føre til bedre sikkerhet for riktig kvalitet og reduksjon i byggefeil.
![Page 14: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/14.jpg)
Hvordan skaffe bedre og billigere boliger
Hvem kan bidra;
• Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten
• Husbanken
• Boligutviklere, -utbyggere og entreprenører
![Page 15: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/15.jpg)
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør;
• Frembringe langsiktige regionale og lokale planer for lokalisering av nye boliger (fortetting og bruk av nye arealer).
• Bygge infrastruktur og frembringe nok godkjente reguleringsplaner for økt bygging av boliger der folk ønsker å bo.
Ved dette legges grunnlaget for økt boligproduksjon som vil skape ”kjøpers marked” og økt konkurranse som driver utviklere, utbyggere og byggebransjen til å bli bedre.
![Page 16: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/16.jpg)
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør;
• Ha mindre krav til detaljbinding i reguleringsplaner. Dette vil gi handlingsrom for bedre praktiske og kostnadseffektive løsninger ved etterfølgende planlegging.
• Forenkle og redusere behandlingstidene for planer, innsigelser og klager.
• Betale selv for offentlige oppgaver– Vise måtehold med å kreve at boligkjøperne skal betale for off. oppgaver
(rekkefølgebest., veier, veikryss, arkeologiske utgravninger m.m.).
• Gi mer handlingsrom for kostnadseffektiv boligproduksjon (arealutnyttelse, tekniske løsninger, korte transportveier til massedeponi m.m.).
![Page 17: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/17.jpg)
![Page 18: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/18.jpg)
![Page 19: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/19.jpg)
Kommunen, Fylkeskommunen, Fylkesmannen og Staten bør;
• Øke treffsikkerheten ved bruk av konjunkturtiltak (ikke fyre når det er varmt)
![Page 20: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/20.jpg)
Husbanken bør;• Fremme kunnskap for ønsket boligutvikling
– Skrive fagartikler i aviser og tidsskrifter– Engasjere ”faglig tunge” personer til å uttale seg– Frembringe og formidle kunnskap om gode område- og boligkvaliteter og hva som skaper
trivsel
• Motivere til økt kompetanse– Arrangere kurs og konferanser– Økonomisk støtte til opplæring innen bl.a. områdeutvikling, universell utforming og
fremtidsrettede energiløsninger og ”trygghetsboliger” m.m.
• Gi økonomisk støtte– Til god områdeutvikling– Til pilotprosjekter som kan vise vei til en ønsket utvikling– Til grupper med spesielle behov og/eller svak økonomi
• Tilby forutsigbar og konkurransedyktig finansiering
![Page 21: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/21.jpg)
Boligutviklere og utbyggere bør;
• Utvikle og bygge nok boliger som etterspørres (”skape kjøpers marked”)
– Stor konkurranse om boligkjøpere vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden.
– Tomtepriser vil bli dempet
– Boligprisene vil bli styrt av kostnadene
![Page 22: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/22.jpg)
Verdiskapningskjede for boligutviklere og – utbyggere
A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter
B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering
C)Utvikling avgode bolig-løsninger ogkonsept forutbygging
D)Organisering av prosjekt-gjennomføring
- kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring
E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked
F)Garanti-oppfølgingKundepleie
![Page 23: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/23.jpg)
Boligutviklere og utbyggere bør;
Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden
• Øke kunnskap og engasjement knyttet til fortetning og transformasjon• Ta mindre risiko ved inngåelse av utbyggingsavtale og ved tomtekjøp
• Vise måtehold ved tomteprising
A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter
B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering
C)Utvikling avgode bolig-løsninger ogkonsept forutbygging
D)Organisering av prosjekt-gjennomføring; - kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring
E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked
F)Garanti-oppfølgingKundepleie
![Page 24: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/24.jpg)
Boligutviklere og utbyggere bør;
• Øke kompetanse og kreativitet knyttet til fortetting og transformasjon• God og kostnadseffektiv arealdisponering• God massebalanse og lavt omfag av masseflytt• Attraktive og funksjonelle uteområder• Øke kompetanse og kreativitet m.h.t. å frembringe boliger som tilfredsstiller endrede
behov• Gunstig forhold mellom bygningsareal og nytteareal• Energi- og kostnadseffektive bebyggelse både ved bygning og drift
A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter
B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering
C)Utvikling
avgode
bolig-løsninger
ogkonsept
forutbygging
D)Organisering av prosjekt-gjennomføring; - kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring
E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked
F)Garanti-oppfølgingKundepleie
Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden
![Page 25: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/25.jpg)
Boligutviklere og utbyggere bør;
• Funksjonell, kompetent og kostnadseffektiv organisering• Entrepriseoppdeling for optimal priskonkurranse• Gode rutiner for kontroll av fremdrift, kostnader og kvalitet • Initiere og pådrive forbedringer av byggeprosessen
A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter
B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering
C)Utvikling avgode bolig-løsninger ogkonsept forutbygging
D)Organisering av prosjekt-gjennomføring; - kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring
E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked
F)Garanti-oppfølgingKundepleie
Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden
![Page 26: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/26.jpg)
God kunnskap, grundig planlegging, god opplæring og god oppfølging gir gode resultater
• Sparte kostnader knyttet til feil og mangler dekket langt på vei ekstrakostnadene for passivhusstandard
• Alle kritiske detaljer må være løst før utførelse • Aktiv ledelse i byggeprosessen er meget viktig
– Kontroll av at utførende operatør har nok relevant kunnskap– Kontroll og veiledning under utførelse
Løvåshagen Borettslag
![Page 27: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/27.jpg)
Boligutviklere og utbyggere bør;
• Skaffe kunnskap om boligkjøpernes behov og preferanser
• Riktige og fullstendige salgsopplysninger
• Unngå bruk av prisdrivende salgsprovisjon
• Gode systemer og rutiner for garantioppfølging og kundepleie
A)Akkvisisjon av utbyggings-avtaler og tomter
B)Utvikling av konsept for gode bolig-områder ogregulering
C)Utvikling avgode bolig-løsninger ogkonsept forutbygging
D)Organisering av prosjekt-gjennomføring; - kontrahering- utbygging - kvalitets- sikring
E)Salg og innhenting av kunnskap om kunde-behov og marked
F)Garanti-oppfølgingKundeplei
e
• Øke fokus på å oppnå forbedringer i alle ledd av verdiskapningskjeden
![Page 28: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/28.jpg)
Bedre og Billigere Boliger – 3BOppsummering
• Ingen enkle ”lure og raske” løsninger
• Det er et stort potensial for 3B som kan utløses ved riktig strategi, økt kunnskap og grundig arbeid innenfor alle ledd i verdiskapningskjeden.
• Prisveksten stoppes og prisene kan drives tilbake ved å skape kjøpers marked – overskudd av boliger som etterspørres.
• Økt konkurranse om boligkundene vil være en sterk driver for forbedringer i alle ledd i verdiskapningskjeden.
• ”Kjøpers marked” vil gi større sammenheng mellom kostnadene for boligene og boligprisene.
• Høye boligpriser kan føre til usolgte boliger og boligbehovet forblir uløst
![Page 29: Bedre og billigere boliger – Hva skal til ?](https://reader035.fdocuments.net/reader035/viewer/2022062408/56813242550346895d98b15f/html5/thumbnails/29.jpg)
Bedre og Billigere Boliger – 3B
• Kommunen, Fylkesmannen, Fylkeskommunen, Staten og Husbanken kan og må bidra.
• Utbyggere må bruke kunnskap og kapasitet på forbedringer i alle ledd i verdikjeden istedenfor å få lov til å bygge
• Det trengs en boligkommisjon for å belyse uønskede kostnadsdrivere og for å skape vilje til endringer og tiltak.