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Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 1 BeB - Fachtagung Dienstleistungsmanagement Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von Bau- und Bewirtschaftungskosten Arbeitsgruppe 32 Evangelisches Diakoniewerk Gallneukirchen 26.09.2017

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Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 1

BeB - Fachtagung Dienstleistungsmanagement

Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter

Berücksichtigung von Bau- und Bewirtschaftungskosten Arbeitsgruppe 32

Evangelisches Diakoniewerk Gallneukirchen

26.09.2017

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Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt 2

• Helmut Göppel-Wentz I Dipl. Ing. (FH) Architekt

– 1984 – 1989 Architekturstudium Fachhochschule München

– 1989 – 1994 Architekturbüro Fetscher Illmensee

– 1994 – 2002 Hochbauamt Stadt Überlingen/ Bodensee

– 2002 – 2016 Die Zieglerschen Wilhelmsdorf

Referat Planen und Bauen/ Bereichsleiter Technisches FM

Sprecher AK Immobilien + Technik Süd

Mitglied AG Fachtagung Dienstleistungsmanagement

– seit 2017 Landratsamt Sigmaringen

Fachbereichsleiter Liegenschaften und Technik

GIS I IT I Gebäudemanagement I Vergabestelle I Fuhrpark I Einkauf

Referent

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Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme

Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von

Bau- und Bewirtschaftungskosten

Thema

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Praxisbericht Wirtschaftliche und vergaberechtskonforme

Realisierungsmodelle von Bauvorhaben unter Berücksichtigung von

Planungs-, Bau- und Bewirtschaftungskosten

Thema

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Wirtschaftlich vergaberechtskonform Planungskosten Baukosten Bewirtschaftungskosten

Thema

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Lebenszyklus und Lebenszykluskosten

In allen Phasen entstehen Kosten!!

20% 80%

Abb 1: Lebenszyklusphasen – lineares Modell nach GEFMA 100-1.

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planbar Nicht planbar

?

Lebenszyklus und Lebenszykluskosten

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Kostenmodell = Eisbergmodell

Planung - Bau

Nutzung - Verwertung

Abb 2: Eisbergmodell(Quelle: https://www.digital-sales.de/eisbergmodell/

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Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n

Quelle: IPV-denkfabrik.de

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Planungsphase

- Vergabe Planungsleistungen/ Planerauswahl

- Honorarverhandlungen!!

- Kosten- statt Qualitätswettbewerb

- Standardisierungskatalog

Raumprogramm

Raumgrößen

Material

Qualitäten

Standards

Ausstattung

- Kostenvorgabe durch Vorstand/ Geschäftsführer/ Bereichsleiter…!!!

Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

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Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n

Quelle: IPV-denkfabrik.de

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Entwicklungsphase • Leistungsphase 0

Vom Bauherrn zu erbringen!!

Nicht Gegenstand der Planungsleistungen nach HOAI

• Definition der Bauaufgabe - Bedarfsplanung nach DIN 18205

• Art und Anzahl der benötigten Flächen und Räume

• Qualität und Ausstattung

• Organisatorische und betriebliche Randbedingungen

• Technische und gesetzliche Randbedingungen

• Finanzielle und terminliche Randbedingungen

Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

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• Kennzahlenbasierte Kostenermittlung

eigene oder externe

Platzzahlen

Fläche

Kubatur

• Optimierungsrunde ohne externen Planungsaufwand und -kosten

Neue Bauaufgabe

Bunt zusammengewürfeltes Planungsteam

Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

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Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

Abb 3: Verlauf der Lebenszykluskoste n

Quelle: IPV-denkfabrik.de

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Bauphase • Vergaberecht

– Preiswettbewerb statt Qualitätswettbewerb

– Nachträge

• Denken in Fachplanungsdisziplinen und Gewerken

• Schnittstellenprobleme

- Bauherr – Planer

- Planer – Planer

- Planer – Handwerker

- Handwerker – Handwerker

Realität

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- Geänderte Nutzeranforderungen

- Begrenzter Aktivitäts-, Verantwortungs- und Betrachtungszeitraum

und Vertragsbindungsdauer

- Planungszeit

- Bauzeit

- Verjährungsfrist für Mängelansprüche

- Unterschiedliche Primärinteressen

- Bauherr >> Termin – Kosten

- Architekt >> Gestaltung - Termin - Kosten

- Planer >> geringer Planungsaufwand

- Handwerker >> Gewinnmaximierung

Realität

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Optimierungspotentiale/ Stellschrauben

?

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Wie funktioniert Bauen allgemein…..

Abb 3: Verlauf und Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten

Quelle: Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

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Betrieb/ Betriebskosten - Übergabe/ Inbetriebnahme wenig bis gar nicht strukturiert

- Anlagen laufen nicht oder nicht wie geplant

- Keine Betreuung/ Begleitung in der Optimierungsphase, da

- Vertraglich mit A/ FI nicht vereinbart und

- ohne finanzielle Konsequenzen für A/ FI

- Betriebskosten höher wie angenommen

- Vorabermittlung/ Berechnung falsch oder fehlt

- Verantwortung wird reihum weiter gegeben

- Bauherr ist dem guten Willen von Planern und Handwerkern

ausgeliefert

- Nur Bauherr hat nachhaltiges Interesse an wirtschaftlichem

Betrieb des Gebäudes

Exkurs - Betrieb/ Betriebskosten

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Betrieb/ Betriebskosten - Unprofessionelle Gebäude-/ Anlagenbetreuung

- Jahrelange Optimierungsphase

- Teure Wartung und Reparaturen aufgrund weiter Anfahrt

- exotische Anlagenkomponenten

- günstig in der Anschaffung

- teuer im Betrieb

- Reinigungsaufwand größer und damit teurer

- Zielformulierung und vertragliche Bindung A und FI an

Zielerreichung fehlt

Exkurs - Betrieb/ Betriebskosten

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Planung Bau Nutzung

Planungswettbewerb

Direktvergabe

Vergabeverfahren

Einzelgewerke

GU- Vergabe

GÜ- Vergabe

Ausschreibung + Vergabe

Planung – Bau – Betrieb

(ÖPP- Modell)

Lösungsansatz???

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ÖPP- Modelle

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ÖPP- Marktentwicklung

Abb 3: Quelle: oepp-plattform.de

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Angebot für

o Planungskosten

o Baukosten

o (Bauzwischenfinanzierung)

Bezahlung nach Zahlungsplan oder Fertigstellung

Anforderungen des Auftraggebers

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Angebot für Gebäudemanagementleistungen

- Hausmeister

- Reinigung

- Garantierte Energieverbräuche

- Instandhaltung

- Instandsetzung nach Plan für 20/ 25 Jahre

- Übernahme eines intakten Gebäudes nach Ablauf Vertragslaufzeit

AG bezahlt die vom AN im Wettbewerb angegebenen

Kosten/ Verbräuche

Mehrkosten gehen zu Lasten des AN

Nicht verbrauchte Instandhaltungsmittel werden geteilt

Anforderungen des Auftraggebers

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Wie muss ich ausschreiben

Was muss ich ausschreiben

Umsetzung

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Vergaberecht

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Vergaberecht

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Anwendung Vergaberecht

Verpflichtung zur Anwendung GWB – VgV - VOB

• Öffentlicher Auftraggeber nach

§ 99 Nr. 1 – 3 GWB

• Über Förderrichtlinien an Anwendung des

Vergaberechts gebunden

?

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Vergabeverfahren national

Vergaben unterhalb Schwellenwert

< 209.000 €/ 5.225.000 €

Bauleistungen >> § 3 VOB/ A Abschnitt 1

- Öffentliche Ausschreibung

- Beschränkte Ausschreibung mit/ ohne Teilnahmewettbewerb

- Freihändige Vergabe

Liefer-/ Dienstleistungen

>> §§ 8 – 12 UVgO Öffentliche Ausschreibung

- Beschränkte Ausschreibung mit/ ohne Teilnahmewettbewerb

- Verhandlungsvergabe mit/ ohne Teilnahmewettbewerb

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Vergabeverfahren international

Vergaben oberhalb Schwellenwert

>> 209.000 €/ 5.225.000 €

Bau- Liefer- und Dienstleistungen

>> §119 GWB + §§14-19 VgV

- Offenes Verfahren

- Nicht offenes Verfahren mit vorgeschaltetem Teilnahmewettbewerb

- Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb

- Wettbewerblicher Dialog

- Innovationspartnerschaft

Bauleistungen

- § 2 VgV ordnet Anwendung VOB/ A Abschnitt 2 an!!

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Wie muss ich ausschreiben

Was muss ich ausschreiben

Umsetzung

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Ausschreibungsunterlagen *

a. Aufforderung zur Angebotsabgabe

b. Definition Aufgabenstellung

- Vorhabenbeschreibung *

- Ziel *

- Inhalt des Angebotes *

Ausschreibung

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c. Informationen zu den Grundsätzen des

Verfahrens

Anwendung der VOB/ A

Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem europaweitem

öffentlichen Teilnahmewettbewerb

Aufklärung über Ablauf und Inhalt des mehrphasigen

Verhandlungsverfahrens

Ausschreibung

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– Phase 1:

Abgabe indikatives Angebot durch Bieter

Formale Wertung durch AG

Kurzpräsentation

Vorstellung und Aufklärung von Angebotsinhalte

Inhaltliche Wertung anhand Zuschlagskriterien *

Erstellung Bieterrangfolge

Auswahl von 3 – 5 Bietern

Aufforderung des reduzierten Bieterkreis zur

Abgabe eines konkretisierten Angebotes

Verhandlungsverfahren Phase 1

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– Phase 2/3:

Fortgeschriebene Vergabeunterlagen

Präzisierung Beschaffungsbedarf und/ oder

Leistungsanforderung

Abgabe überarbeitetes/ konkretisiertes Angebot

Formale Wertung durch AG

Evtl. Aufklärungsgespräch mit Bieter

Inhaltliche Wertung anhand Zuschlagskriterien

Erstellung Bieterrangfolge

Abschliessende Auswahl und Vergabe

Verhandlungsverfahren Phase 2/ 3

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c. Informationen zu den Grundsätzen des

Verfahrens

Anwendung der VOB/ A

Verhandlungsverfahren mit vorgeschaltetem europaweitem

öffentlichen Teilnahmewettbewerb

Aufklärung über Ablauf und Inhalt des mehrphasigen

Verhandlungsverfahrens

Entwurf Projektvertrag

Bestandteil der Vergabeunterlagen

Grundlage für Angebotskalkulation

Ausschreibung

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Gegenstand des Vertrages* / Leistungspflichten des AN sind

• die Erbringung der Neubauleistungen einschließlich dazugehöriger

Planungs-, Projektleitungs- und Koordinierungsleistungen,

• die bauliche Unterhaltung und Instandhaltung der technischen

Anlagen der Vertragsobjekte,

• die Bewirtschaftung der Vertragsobjekte für einen Zeitraum von 20

Jahren nach vollständiger Fertigstellung und Abnahme aller

Vertragsobjekte („Betriebsleistungen“)

Inhalt Projektvertrag

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d. Angebotsgrundlagen

Leistungsbeschreibung Planung und Bau

Raum-/ Funktionsprogramme

Raumbuch

Baugrundgutachten

Bebauungsplan

Baustandardkataloge

…..

Ausschreibung

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d. Angebotsgrundlagen

Standardbaubeschreibung KG 200 - 700

Müllsatzung

Wasser-/ Abwassersatzung

Nachhaltigkeitskonzepte Vorgaben zu

Energiekonzepten

Anforderungen an Akustik

….. *

Ausschreibung

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e. Angebotsgrundlagen

Leistungsbeschreibung Gebäudemanagement *

Betreiben

Inspektion + Wartung

Instandsetzung und Erneuerung

Geländebetreuung

Reinigungsdienste

Hausmeisterdienste

Energie- Und Kälteversorgung

Abfall

……

Ausschreibung

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f. Geforderte Angebotsunterlagen

Planungs- und Bauleistungen

Kosten der Planungs- und Bauleistungen

Zeichnerischer Lösungsvorschlag

Farb- und Materialkonzept

Flächen- und Kubaturberechnungen

Angabe Jahresheizwärmebedarf

Angabe Jahresprimärenergiebedarf

Nachweis Wärmeschutz

Brandschutzkonzept

…….

Angebot

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g. Geforderte Angebotsunterlagen

für Gebäudemanagementleistungen

Betriebskonzept mit inhaltlichen Aussagen und

verbindlichen Kostenangaben zu

Objektübernahme und Inbetriebnahme

Technisches Gebäudemanagement

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Einmalige Maßnahmen zum Projekt-/ Vertragsende

Wartungs- und Instandhaltungsplan…….

Angebot

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Zusammenstellung der Angebotssummen

o Terminplan

o Investitionskosten o Planung

o Bau

o Sonstige einmalige Kosten

Angebot

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Zusammenstellung der Angebotssummen

oGebäudemanagementleistungen o Technische Betriebsführung, Inspektion und Wartung

o Instandsetzung und Erneuerung

o Geländebetreuung

o Reinigungs- und Pflegedienste

o Wach- und Schliessdienste

o Winterdienst

o Kaufmännisches Gebäudemanagement

Angebot

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Zusammenstellung der Angebotssummen

oGarantierte Verbrauchs(höchst)mengen

oAnlagentechnischer Stromverbrauch einschl.

Beleuchtung

oWärmeverbrauch

Regelung zur Kostentragung * !!!!

Angebot

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Sonstige Unterlagen

oObjektdokumentation

oNebenangebote

o Baubeschreibung

o Flächen- und Rauminhalte

oRaumprogramm

oGebäudekenndaten

Angebot

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- Besser/ nachhaltiger statt günstiger

- Eingespieltes Planungs-, Berater- und Handwerkerteam

- Gemeinsame Verantwortung aller Beteiligten für den Erfolg

- ….über Planungs-, Bau,- und Gewährleistungszeit hinaus

- Gemeinsames Interesse an optimalem Betrieb

- AN muss für seine eigenen Berechnungen geradestehen

- Kein/ reduziertes finanzielles Risiko für AG

- Strukturierte Gebäudeübergabe

- Betreute/ Begleitete Inbetriebnahmephase

Professionelle Betreuung Gebäude und TGA

Erwartungen - Vorteile

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- Vertragslaufzeit ???

Nachteile

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- Dauer Projektentwicklungsphase

Erarbeitung und Zusammenstellung der

Ausschreibungsunterlagen

- Fristen Vergabeverfahren

- Sorgfältige Beraterauswahl

- Angebotsphase 1 + 2

Bearbeitungszeit je 3 – 4 Monate

Prüfungszeit je 3 – 4 Monate

Aufwandsentschädigung für Bieter *

Was ist zu beachten

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Risikoübertragung auf privaten Partner

Optimale Abstimmung der Lebensphasen untereinander

Vertragliche Festlegung der Leistungsqualität

• Termine

• Kosten

• Materialien

• Verfügbarkeit

• Energieverbrauch

• Instandhaltung/ Instandsetzung

• Nachhaltigkeit in Bau und Betrieb

• (Gesamt-)Wirtschaftlichkeit

Wertung

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• http://www.oepp-plattform.de/projektdatenbank/ *

• https://www.nuernberg.de/internet/hochbauamt/pachelbelschule_neubau.html *

• http://www.reisch-bau.de/geschaeftsbereiche-referenz-

detail.php?navi=A&subnavi=pachelbel&bereich=C *

• http://www.zueblin.de/databases/internet/_public/content30.nsf/web30?Openagent&id=F81593EB

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• http://www.hochbau.bilfinger.com/referenzen/bauen/oeffentlich-private-partnerschaft-oepp/# *

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• http://www.goldbeck-rhomberg.com/leistungen/inbetriebnahme-management/

ÖPP- Projekte

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