BAUX À LOYERS BIENTÔT DE NOUVELLES LOIS EN … · Le SNPC-NEMS ne peut vérifier l’exactitude...

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1.

Les magasins pop up reconnus en Flandre > p. 25

Le fonds de garantie locative en Wallonie > p. 22

La disparition du bonus logement à Bruxelles > p. 18

BAUX À LOYERS BIENTÔT DE

NOUVELLES LOIS EN WALLONIE ET

À BRUXELLES> p. 3

ASSURANCE INCENDIE ET RISQUES

CONNEXES

LUTTE CONTRE LES DISCRIMINATIONS

CESSIONS SOUS LOCATIONS

RÉPARATIONS LOCATIVES

DÉCÈS DU LOCATAIRE

PROPRIÉTAIRES

GRILLES INDICATIVES DE LOYERS

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> adresseRue du Lombard, 76 - 1000 Bruxelles

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> HEURES D’OUVERTURETous les jours de 9 h à 15 h

> MENSUELNe paraît pas en juillet et en août

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Organe du Syndicat National des Propriétaires et CopropriétairesNationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarsSyndicaat

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406 SEPTEMBRE 2016

LE CRI • FÉVRIER 2016 • N° 4012

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LE CRI • SEPTEMBRE 2016 • N° 406 3

L es trois Régions se sont dès lors saisies de ces matières, avec pour conséquence l’adoption de nouvelles législations propres à

chacune d’entre elles.

La première matière à avoir fait l’objet d’un examen approfondi par les gouvernements est celle des baux à loyer. Des textes précis sont déjà disponibles en Régions wallonne et bruxelloise. Quant à la Région flamande, la Ministre en charge du logement – Mme Homans – a déposé une note au gouvernement flamand en juillet 2016 reprenant les grands principes de la réforme envisagée. Contrai-rement aux deux autres régions, aucun texte législatif abouti n’a été déposé à ce jour.

Demain, il faudra ainsi faire face à trois législations différentes en fonction de l’endroit où se trouvent vos immeubles.

Le SNPC-NEMS a été associé aux travaux à Bruxelles et en Wallonie de manière plus ou moins grande. Il a multiplié les rencontres et autres démarches et a naturellement veillé à défendre au mieux les intérêts des propriétaires bailleurs.

Sur base des textes qui ont été adoptés par les Gouvernements wal-lon et bruxellois fin juin et début juillet, le SNPC-NEMS n’a pas décelé de problèmes majeurs et de nouveaux contacts ont d’ores et déjà été pris pour que des améliorations y soient encore apportées.

Les nouvelles dispositions sur les baux en Région wallonne et bruxelloise pointent leur nez …

Entrées en vigueur de ces nouvelles législations courant 2017Par olivier hamal, Président du snPc-nems

Pour rappel, depuis la 1er juillet 2014, les lois sur les baux à loyer, baux commerciaux et à ferme ont été régionalisées.

ÉDITORIAL

SOMMAIRE

COPROPRIÉTÉ

> Agents immobiliers et syndics d'immeubles : Bannir les pratiques frauduleuses : des priorités pour Willy Borsus 6

> Assurance incendie : vérifiez que les indemnités soient parvenues à la copropriété ! 8

> Valoriser votre bien inoccupé, c’est possible ! 10

BAIL À LOYER

> Bail de résidence principale : un peu de jurisprudence 14

ENERGIE – RÉGION BRUXELLOISE > Copropriétés et bailleurs de logement,

profitez des Primes Énergie les plus élevées ! 16

FISCALITÉ – RÉGION BRUXELLOISE > En 2017, acheter à Bruxelles

deviendra plus cher pour les uns, moins cher pour les autres 18

NTF – RÉGION WALLONNE

> Actualisation des atlas vicinaux de chemins et sentiers 20

BAIL – RÉGION WALLONNE

> Le fonds wallon de garantie locative 22

BAIL COMMERCIAL RÉGION FLAMANDE

> Nouvelle règlementation pour les Pop-up stores en Région flamande 25

NEWS 28

Le SNPC-NEMS ne peut vérifier l’exactitude des mentions publicitaires

et le sérieux des annonceurs, comme d’ailleurs les autres médias.

Nos lecteurs voudront bien en tenir compte.

44 LE CRI • SEPTEMBRE 2016 • N° 406

Il n’est pas opportun de détailler aujourd’hui les nouvelles disposi-tions envisagées qui régiront demain les relations propriétaires-locataires. En effet, les textes ont été adoptés en première lecture aux gouvernements et sont encore susceptibles de chan-gements (en deuxième voire troi-sième lecture ainsi que lors de leur passage devant les parlements). Dans ces conditions, aborder aujourd’hui les détails des textes pourrait créer de la confusion.

En temps voulu, le SNPC-NEMS organisera bien entendu des séances d’information et publiera différentes brochures au même titre qu’il adaptera ses baux.

Mais que pouvons-nous déjà vous dire ?

Constat essentiel ! La stabilité en regard de la législation existante est rencontrée !

En effet, même si la loi de 1991 relative au logement de la résidence principale du preneur (modifiée notamment en 1997 et 2007) est imparfaite sous nombre d’aspects et pas favorable en tous points au bailleur, cette législation a le mérite d’avoir été petit à petit appréhen-dée tant par les locataires que les bailleurs. En outre sous réserve de quelques points ponctuels, ces dispositions ne posent pas de pro-blèmes majeurs dans leur applica-tion.

Les textes proposés par les gou-vernements ne remettent pas en question les grands fondements de

la législation, ce qui aurait pu être de nature à porter une atteinte grave aux droits des bailleurs.

Des améliorations sont même parfois proposées telle que la possi-bilité de conclure un troisième bail de courte durée en Région wallonne (les trois baux ne pouvant dépasser une durée totale de 3 ans, donc par exemple 3 x un an), celle de faire autant de contrats de courte durée tant que ceux-ci ne dépassent pas trois ans en Région bruxelloise, ou encore le fait que la reconduction du bail de courte durée puisse être contractuellement prévue dans le bail initial en Région wallonne.

Par contre – il faudra s’y faire – les majorités tant en Wallonie qu’à Bruxelles entendent mettre en place

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des régimes spécifiques impératifs concernant le bail du logement étu-diant et la colocation.

Effet de mode oblige. L’attention de nos interlocuteurs a bien évidem-ment été attirée sur le fait que ces dispositions ne peuvent qu’être de nature à professionnaliser et com-plexifier la gestion locative et à écar-ter les bailleurs ‘lambda’ de ce type de location. Il a été rappelé que le monde des propriétaires est pluriel (et pour la grande majorité non spé-cialiste du droit!) et qu’il y a lieu de se demander si tant les bailleurs que les locataires vont pouvoir comprendre et s’approprier (pour les appliquer) les règles ici pointées du doigt.

Concernant la colocation, les nouvelles dispositions proposées régissent essentiellement les rela-tions entre les colocataires (ces derniers étant solidairement res-ponsables vis-à-vis du bailleur) et tentent de trouver une solution légale (plus ou moins satisfaisante en fonction des cas) au départ de l’un d’entre eux en cours de bail.

Concernant le bail étudiant, la tendance est de proposer des facul-tés aux locataires d’y mettre fin plus facilement en ce compris en cours d’année… Outre des aménagements à y apporter afin d’atteindre un cer-tain équilibre, on peut se demander si ces propositions ne risquent pas de faire fuir les bailleurs de ce type de location ayant pour conséquence

une augmentation, à terme, des loyers de kots d’étudiants.

Mais le SNPC-NEMS a quelques regrets plus fondamentaux.

Tout d’abord, nonobstant de grandes déclarations, nous n’avons trouvé dans les textes proposés aucune mesure pour faciliter la récupération du bien plus rapide-ment en cas d’impayés. C’était pour-tant dans le programme de la majo-rité en Région wallonne.

Dans l’exposé des motifs du pro-jet d’ordonnance en Région bruxel-loise, on mentionne que parmi les principes directeurs de la réforme en cours, il a été dégagé « une meilleure protection du bailleur en cas de manquement du preneur ». Une fois encore, le SNPC-NEMS n’a trouvé aucune disposition en ce sens dans le texte bruxellois.

Ensuite, tant à Bruxelles qu’en Wallonie, aucune référence à la copropriété et ses défis, alors même que cette matière intéresse essen-tiellement le logement, aujourd’hui entièrement régionalisé (à l’excep-tion des dispositions juridiques applicables à la copropriété toujours de compétence fédérale). Ce n'est pas faute pourtant dans le chef du SNPC-NEMS d'avoir en son temps attiré l'attention du monde politique à ce sujet et d'avoir demandé la régio-nalisation de cette législation égale-ment dans un souci de cohérence. n

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COPROPRIÉTÉ FÉDÉRAL INTERNATIONALRÉGIONAL

AGENTS IMMOBILIERS ET SYNDICS D'IMMEUBLES

Bannir les pratiques frauduleuses : des priorités pour Willy BorsusPar eric mathay, Président de la régionale bruxelloise du snPc-nems

Nous reproduisons ci-après un compte rendu de cette audition réalisé par le secré-tariat du Président de la

Commission de la Justice le Député Philippe Goffin (MR).

Au vu des déclarations du Ministre, manifestement, les choses vont enfin bouger utilement et dans le bons sens, pour un meilleur encadrement de la profession d’agent immobilier et de syndic d’immeubles. L’objectif recher-ché est de permettre ainsi une meil-leure protection de ces consomma-teurs que sont les propriétaires et les copropriétaires.

Le SNPC-NEMS ne peut que se réjouir que ce dossier soit à l’agenda imminent du Ministre et du Gouver-nement. Nous le suivons avec beau-coup d’attention.

Audition du Ministre Borsus

« Le Ministre des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l’Agriculture et de l’Intégration sociale a pris connais-sance de cette proposition de loi qui vise à protéger les copropriétaires par rapport aux fautes ou autres malversations com-

Au mois de juillet dernier, le Ministre Willy Borsus en charge des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l'Agriculture et de l'Intégration sociale (voir aussi la tutelle sur l’IPI) a été auditionné par la Commission de la Justice de la Chambre à propos d’une proposition de loi du PS visant à prévoir un contrôle des sociétés de syndics par des réviseurs d’entreprises (proposition de loi de Laurette Onkelinx, Eric Massin, Özlem Özen modifiant le Code civil, relative à la copropriété, n° 1359/1).

mises par certains syndics, en assurant un contrôle plus poussé des comptes et en permettant une meilleure information des copropriétaires sur toutes les opéra-tions financières et comptables réalisées au sein de la copropriété.

L’idée sous-jacente est évidemment vue de manière positive. Protéger les copropriétaires est une priorité du Ministre. Ce dernier n’est cependant pas convaincu que tous les éléments de solution repris dans la proposition de loi soient pertinents. En ce qui concerne la proposition d’une approche plus stricte en matière de perception de commis-sions occultes, une plus grande trans-parence, comme le prévoit l’article 2, 1° de la proposition de loi, est absolument nécessaire. Il n’est cependant pas clai-rement indiqué si les syndics pourront encore recevoir des commissions via l’as-sociation des copropriétaires. Selon le Ministre, cette possibilité doit subsister pour que le syndic puisse continuer à permettre des économies d’échelle grâce à son portefeuille élargi.

L’IPI travaille actuellement à une modification de la déontologie dans cette matière. Chaque dédommage-ment, ristourne ou remboursement devra

désormais être versé sur le compte de l’as-sociation des copropriétaires. Cela vaut aussi pour l’indemnité ou la rémuné-ration qui lui est due par un tiers dans le cadre de sa fonction de syndic et dont la somme (ou une partie de celle-ci) lui sera ensuite reversée par le biais d’une facturation. Pour proposer des économies d’échelle, il devra demander mandat à l’association des copropriétaires.

En ce qui concerne l’obligation d’adopter une forme juridique détermi-née, prévue à l’article 2, 2° de la pro-position de loi, le Ministre a émis des doutes sur la praticabilité d’une telle mesure. En fonction du nombre de lots gérés, le syndic sera assujetti à des règles différentes. Dans certaines conditions, il sera obligé d’adopter la forme socié-taire, dans d’autres pas. La gestion de copropriétés est une donnée naturelle-ment évolutive. Le nombre de lots gérés fluctue.

L’obligation de déposer les comptes annuels auprès de la Banque natio-nale de Belgique (article 2, 3°) découle de l’adoption d’une forme juridique : il n’y a donc pas besoin de la répéter. En revanche, les auteurs de la proposition de loi n’indiquent pas clairement la solu-tion suggérée pour détecter les pratiques


frauduleuses. Le contrôle est facile à contourner, par exemple en créant plu-sieurs sociétés pour percevoir l’argent. La mesure proposée ne semble donc pas efficace pour atteindre l’objectif visé. Le même constat peut être fait quant à l’obligation d’établir un rapport annuel des comptes de l’association des copro-priétaires en assemblée générale.

Dans l’article 2, 5° de la proposi-tion, il est également prévu que le syndic désigne un commissaire aux comptes, qui contrôlera sa situation financière et ses comptes annuels. Le syndic est tenu de communiquer le rapport à l’assemblée générale ainsi qu’à l’organisation profes-sionnelle compétente. Ces deux organi-sations vont être submergées de comptes annuels, alors qu’il n’est pas certain que la fraude que l’on cherche à déceler soit visible dans ces comptes. De plus, il est prévu que ce soit l’assemblée générale qui s’assure de la qualité de la personne dési-

gnée comme vérificateur aux comptes, mais des questions se posent quant à la manière dont l’assemblée va pouvoir effectuer ce contrôle.

Enfin, le Ministre a tenu à attirer l’attention des membres de la Commis-sion sur le coût de toutes ces mesures, qui sera inévitablement répercuté sur l’association des copropriétaires. Le coût engendré est-il proportionné par rapport aux bénéfices attendus ?

La professionnalisation du métier d’agent immobilier en général et de celui de syndic en particulier est une des priorités du Ministre. Il travaille éga-lement sur différentes mesures afin de bannir les pratiques frauduleuses. Un projet de loi est actuellement en cours de préparation et a pour objectif de four-nir entre autre à l’IPI la possibilité de demander au juge des mesures conser-vatoires telles que le blocage des comptes et la désignation d’un administrateur

provisoire sur base de l’article 584 du Code judiciaire. Cela aurait lieu au cas où l’assesseur juridique aurait pris des mesures conservatoires et où des mesures disciplinaires seraient prises en matière de suspension ou de radiation de l’agent immobilier. Tout cela afin d’éviter de faire d’autres victimes.

En outre, le mandat de syndic dans l’association des copropriétaires sera enregistré dans la BCE. L’arrêté royal appliquant l’article 577-8, §2/1 du Code civil est actuellement examiné dans un groupe de travail intercabinets. Il va permettre d’identifier le syndic sans se rendre sur place dans le hall d’entrée du bâtiment d’une part et, d’autre part, d’informer les copropriétaires en cas de suspension ou de radiation du syndic.

Enfin, la supervision des assesseurs juridiques sera introduite comme c’est déjà le cas dans d’autres secteurs ». n

COPROPRIÉTÉ FÉDÉRAL INTERNATIONALRÉGIONAL

Assurance incendie : vérifiez que les indemnités sont bien parvenues à la copropriété !

Ainsi, à titre d’exemple, dans le cadre du bonus modu-lis d’AG INSURANCE, le sieur Legros se faisait

remettre des chèques qu’il encais-sait sur ses comptes privés ou de proches. Ou encore, le plan finan-cier de la SA Rimbaut Invest (der-nière création du sieur Legros pour percevoir différents montants de manière plus « discrète ») percevait les indemnités de pertes indirectes qui revenaient en principe aux copropriétés.

Il faut en effet être attentif au fait que certains contrats d’assu-rance incendie et risques connexes des copropriétés prévoient la cou-verture des pertes indirectes. De ce fait, sur le montant de l’indemnité due en vertu d’un sinistre, en ce compris la responsabilité locative, le contrat prévoit le versement d’un forfait de 10 % pour couvrir les pré-judices généralement quelconque

Suite aux derniers développements intervenus dans le dossier Omnimo – LEGROS, le SNPC-NEMS a été très interpellé en constatant que des montants revenant à des copropriétés en matière d’assurances n’arrivaient jamais « à bon port ».

subis par la copropriété au sens large à la suite du sinistre inter-venu. Sont surtout visés ici les frais que la copropriété pourrait avoir tel que des prestations complémen-taires à régler au syndic par l’effet de son contrat ou encore d’une déci-sion de l’assemblée générale.

Il y a manifestement un flou autour de tous ces montants devant revenir aux copropriétés et le SNPC-NEMS a décidé d’y mettre bon ordre.

Attention ! Il est donc important que les copropriétés et coproprié-taires vérifient que tous les mon-tants revenant à leurs copropriétés leur ont bien été reversés par les compagnies d'assurances.

Il faut aussi vérifier le contrat du syndic et ce qu’il prévoit pour la ges-tion d’un sinistre :

> soit cette gestion est prévue dans le forfait de base ;

> soit le syndic a droit à des sup-pléments. Ceux-ci doivent être prévus dans le contrat de syndic ou encore décidés par l’assem-blée générale.

Dès lors rien ne justifie que les pertes indirectes reviennent d'of-fice au syndic et soient versées sur son compte bancaire.

Dans ce contexte, le SNPC-NEMS a interpellé l'IPI, ASSURA-LIA, les principales compagnies d’assurances concernées et les asso-ciations de courtiers d’assurances.

Il leur a été demandé qu’à l’ave-nir, tout montant quel qu’il soit (indemnités sinistres, ristournes, bonus, pertes indirectes, etc...) reve-nant à une copropriété soit versé directement sur son compte et non chez le syndic ou le courtier. n


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9LE CRI • SEPTEMBRE 2016 • N° 406

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Pour les membres du Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires, il est important de pouvoir optimaliser la gestion de leurs locations et ce d’autant plus,

s’ils veulent assumer personnellement cette gestion.

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Un entracte dans le cycle de vie d'un bâtiment arrive tôt ou tard. Que vous souhaitiez le vendre immédiatement ou at-

tendre de meilleurs auspices, y faire des rénovations voire le faire démolir.

Quel que soit le cas de figure, le bâtiment se trouvera inoccu-pé pour une certaine période. Et cette période est bien souvent plus longue qu'escomptée...

Les projets sont clairs, mais que faire du bâtiment avant le début de ceux-ci?

Prenons un exemple typique d'un bâtiment inoccupé devenant friche urbaine. Fort heureusement ce n'est pas toujours le cas. Cependant, au-cun bâtiment n'est à l'abri de vivre ce genre de mésaventure…

OCCUPATION PRÉCAIRE

Valoriser votre bien inoccupé, c’est possible !Par Jean-marc hans, déveloPPeur chez entrakt vacant ProPerty solutions – www.entrakt.be

Les maux liés à l’inoccupation sont nombreux, mais pas inévitables. Générer une valorisation est également possible. Le point sur la situation.

FÉDÉRAL INTERNATIONALRÉGIONALFÉDÉRAL

Le chauffage est réglé sur l'anti-gel, le bâtiment est verrouillé. Tout est prêt dans l'attente que votre pro-jet démarre.

Quelques jours, semaines plus tard vous remarquez des graffi-tis sur la façade, votre porte aura peut-être été forcée. Un peu dépité, vous décidez de cadenasser avec les moyens du bord votre porte d'en-trée. Le bâtiment s'affiche à présent clairement comme inoccupé.

Quelques jours, semaines ou mois plus tard le cadenas a tenu le coup mais une vitre a été brisée. A l'intérieur, quelques pigeons s'en-volent et vous voyez des marques (que trop visibles) du passage de personnes indésirables. Vous n'imaginiez pas que l'on puisse vous voler vos radiateurs ? L'acier se revend bien, la fonte encore mieux.

Le jardin n'est plus entretenu et vous remarquez que des gens peu civiques jettent leurs détritus sur votre propriété. Aucun ramas-sage n'est effectué, les déchets s'ac-cumulent au fur et à mesure des jours. Vous décidez de faire cloi-sonner toutes les entrées, portes et fenêtres, avec des panneaux OSB. Peut-être allez-vous également faire appel à un service de gardiennage.

Mois après mois, votre propriété devient une friche urbaine. Votre bien se dégrade et donc se dévalo-rise à grande vitesse. Sans parler des coûts engendrés par le vanda-lisme. Et, cerise sur le gâteau, vous venez de recevoir un avis de paie-ment concernant la taxe d'inoccupa-tion...


Cela vous paraît extrême ? Il suffit de regarder autour de vous, de lire les nombreux et trop fré-quents faits divers à ce propos.

Sans devenir pour autant une friche urbaine, votre bâtiment sans chauffage peut également devenir un nid à moisissures et à mérules en moins de deux hivers ! Sans per-sonne pour vous le signaler, diffi-cile de réagir à temps.

Comment éviter ces désagréments tout en valorisant votre bien ?

Evidemment, y avoir des « loca-taires » pourrait résoudre bien des soucis mais peut présenter certains inconvénients : durée de l'engage-ment, durée du préavis, normes à respecter,.... Surtout qu’il n’est n’est pas toujours possible de savoir avec certitude quand votre projet pourra démarrer.

La solution se trouve alors dans une occupation « sociale » de votre bien, qui aura comme premier im-pact d'éviter le squattage ainsi que tous ses désagréments (vol, vanda-lisme,…). Cela peut se réaliser par le biais d'une convention d'occupation précaire. Celle-ci n'est pas un bail et n'est régie par aucune législation il s’agit d’un contrat que l’on dit « in-nommé ».

Pourquoi passer par une conven-tion d’occupation précaire ? Car les logements encadrés par un bail doivent respecter les nombreuses normes régionales de salubrité aux-quelles ne correspondent pas (tou-jours) les biens en question. Or, ce n’est pas le cas dans le cadre de la convention d'occupation précaire pour la simple raison qu’il ne s’agit pas d’une mise en « location » spé-cifiquement.

Les cocontractants peuvent ajus-ter la convention d'occupation pré-caire à leur guise et y insérer toutes les modalités qu'ils le souhaitent, à

condition que celles-ci ne s'avèrent pas en contradiction avec l'ordre public.

Ceci dit, la sécurité de l'occu-pant reste la priorité. Il est donc nécessaire que le bien réponde à des critères minima de sécurité, de salu-brité et d’hygiène.

Il faut que le bâtiment soit étanche à l'eau et au vent, que les ac-cès puissent être verrouillés, que la ventilation des pièces soit suffisante, que des sources d'éclairage naturel soient présentes, qu'il contienne des équipements sanitaires et de chauf-fages élémentaires, etc..

Si ce n'est pas le cas, de légers travaux devraient être entrepris. Par exemple, une pose de poêle à pel-lets, d'une douche portable, …

Le bien destiné au logement pourra ainsi, même sans respecter les normes de manière stricte, en-core être utilisé (jusqu’à la réalisa-tion du projet) si ces conditions de sécurité et de confort minimum sont réunies.

L'occupant précaire dans tout ça ?

Ce type de convention existe car il répond aussi à une demande. Cer-taines personnes ne souhaitent pas être liées par un bail traditionnel pour différentes raisons : il peut s'agir d'une période de transition à combler, d'un désir voire d'un besoin de focaliser les ressources financières vers un objectif diffé-rent,…

Grâce à ces conventions d'occu-pation temporaire, les occupants peuvent donc obtenir la flexibilité qui leur est nécessaire, non seule-ment du point de vue de la durée de leur engagement, mais aussi re-lative au montant des indemnités mensuelles nécessaires pour se lo-ger, et, éventuellement, leur désir de rester en perpétuel mouvement tout en s'assurant qu'ils bénéficieront d'un cadre contractuel sécurisé.

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La nécessité d’encadrer l’occupation précaire

Il faut faire bien attention à ce que tous les aspects de l'occupation soient couverts. Brève description du projet justifiant l'existence de la convention, état des lieux du bâtiment, type d'oc-cupation, prise en charge des éner-gies, champ et limites des responsa-bilités des contractants, entretien du bâtiment et des espaces verts, assu-rances, sécurité incendie,…

La « précarité » de cette conven-tion tient simplement dans la possi-bilité qu'a le propriétaire de mettre un terme au contrat à tout moment, sans s'en justifier, et moyennant un délai de préavis réduit. Ces conven-tions permettent au bien d'être oc-

cupé jusqu'à ce que le projet ait pris de la consistance.

Il n'existe pas une seule ca-tégorie d'occupation temporaire, mais plusieurs, fonction des stra-tégies des propriétaires fonciers, des collectivités territoriales et bien évidemment des « acteurs tempo-raires » à l'origine des occupations qui vont prendre possession de ces espaces.

Ces conventions peuvent en-cadrer une occupation temporaire dans des bâtiments de type résiden-tiel (logement), commercial (ma-gasin éphémère, couveuse d'entre-prises), industriel (atelier d'artistes, lieu de tournage, événementiel) voire mixte.

Quelqu'un peut s'en occuper pour moi ?

Bien entendu, en fonction de vos souhaits, besoins ou ambitions, cette affectation temporaire peut elle-même être un projet plus ou moins vaste et donc, prendre du temps, de l'énergie dont vous ne disposeriez pas.

Il est donc également intéres-sant de noter que certaines as-sociations (voir Le Cri d'octobre 2014, p. 15) ou sociétés l'ont bien compris et peuvent vous aider dans vos projets.

Tout est entre vos mains, y com-pris la qualité de la période de veille de votre bien. n

OCCUPATION PRÉCAIRE


Prenons de la hauteur, passons à une vue plus large. A titre d'exemple, on peut citer des activités et projets culturels et artistiques (la manufacture des tabacs de la Seita sur la Friche de la Belle de Mai, à Marseille) ou des activités économiques et de loisirs (la plateforme du Flon à Lausanne, des espaces commerciaux réinvestis en Grande Bretagne dans le cadre du programme Meanwhile Spaces – www. meanwhilespace. com)

Les acteurs temporaires sont attirés par les coûts de « lo-cation » et de maintenance peu élevés ou quasi nuls de ces lieux, par une flexibilité des occupations, un environnement créatif et propice aux liens sociaux.Le propriétaire, de son côté, en auto-risant ces occupations, y trouve plu-sieurs avantages : une sécurisation du site à moindre coût et une maintenance « low-cost » du terrain dans l'attente d'un contexte plus prometteur, pour sa vente ou pour un projet de régéné-ration.

In fine, pour les collectivités locales, les utilisations temporaires tendent dans certains cas à être perçus comme des opportunités de participer à la re-valorisation symbolique d'un lieu et à l'amélioration de son image.

Par ailleurs, encourager les occupa-tions temporaires peut être aussi un moyen d'accélérer la mutation de ces espaces. C'est le rapport entre la valeur d'échange et la valeur d'usage qui est ainsi au cœur de ces processus.

Ces jeux d'intérêt sont explicites dans les exemples évoqués.

À Marseille, l'investissement par un projet artistique de la manufacture des tabacs a été le résultat de la volonté de l'élu à la Culture de soutenir la reconquête des friches urbaines par des activités culturelles, dans le but de limiter les nuisances liées à leur désuétude et à parier sur d'éventuelles retombées positives qu'elles pourraient engendrer.

Cet investissement a reposé aussi sur l'accord du propriétaire, la Seita, d'autoriser l'investissement des lieux en échange

d'une part, d'une sécurisation du site et d'autre part, d'un potentiel achat par la collectivité dans le futur.

Au Flon à Lausanne, c'est la combinaison de la volonté de la société de holding immobilière, propriétaire de l'ancienne plateforme de stockage, de conserver des revenus minimum en louant les entrepôts et du souhait de petits artisans et commerçants (restaurateurs, gérants de boîtes de nuit, ga-leristes, antiquaires...) de trouver des locaux en centre-ville, modulables à volonté et peu chers, qui a favorisé la mutation du site durant son temps de veille ; la collectivité est restée

observatrice (n'étant pas propriétaire du terrain) mais a accueilli positivement ce renouvellement.

Dans les deux cas, les occupations temporaires ont participé à une reva-lorisation symbolique du site, en terme d'image, mais aussi foncière et urbaine. La Friche est devenue un des projets clés du vaste projet de régénération Euroméditerranée et de Marseille Pro-vence 2013, capitale Européenne de la Culture, et le Flon est aujourd'hui le nouveau cœur de la ville, haut lieu de vie nocturne et économiquement gentri-fié (signifiant que seule une partie des activités « temporaires » – quelques restaurants, boîtes de nuit et galeries –

a été maintenue).

En conclusion de ces exemples, deux types d'occupations temporaires peuvent être identifiés :

> Comme alternative à une remise immédiate (et impossible) sur le marché, pour influencer la valeur marchande d'un espace et encourager son redéveloppement à court ou moyen terme - ce qui implique une explicitation immédiate de telles stratégies vis-à-vis des occupants, ainsi aptes à rebondir rapidement une fois la période de veille achevée ;

> Comme moyen de démontrer que le contenu des projets élaborés de cette façon durant un temps de veille peut jeter les bases de projets innovants de renouvellement à long terme, fondés sur une stratégie de régénération urbaine, culturelle et économique.

> Occupations temporaires : une manière de revaloriser un site en attendant un autre projet

> Les occupations temporaires participent à une revalorisation symbolique du site, en termes d'image, mais aussi foncière et urbaine


Congé donné par le preneur et absence d’enregistrement du bail

Dans un jugement que nous approu-vons, le Juge de paix d’Enghien a rap-pelé certains principes que tous les propriétaires doivent avoir à l’esprit.

En l’espèce, le locataire avait mis fin à son bail avec un préavis de trois mois, ce qui lui était permis suivant le contenu de la loi et du bail.

Après avoir donné ce congé, il s’est ravisé sans doute parce qu’il a constaté que son bail n’était pas enregistré et qu’il pouvait donc, c’est la sanction prévue par la loi, quit-ter son logement sans préavis ni indemnité quand il le voulait.

Bail de résidence principale : un peu de jurisprudencePar alfred devreux, avocat, ancien Président du snPc-nems

Les trois décisions dont il est fait état ci-dessous sont publiées dans le journal des Juges de Paix de mars-avril 2016, cette intéressante revue étant publiée par la maison d’édition La Charte à Bruxelles.

Le propriétaire a contesté ce changement d’avis du locataire et exigeait que le bail se poursuive pendant la durée du préavis donné par le locataire.

Le Juge de paix a considéré que dans cette hypothèse, le locataire pouvait partir n’importe quand, le fait qu’il ait donné un congé (ou renom) de trois mois ne lui enlevait pas la possibilité de faire application de la sanction civile prévue par la loi en cas de non enregistrement du bail, c’est-à-dire la possibilité pour le locataire de partir à tout moment sans aucun préavis ni indemnité.

Le Juge a cependant estimé, ce n’est pas sans importance, que même sans délai ni indemnité, un tel congé ne peut sortir ses effets

que le premier jour du mois qui suit celui au cours duquel il a été donné.

Le Juge restreint donc la notion de ‘sans préavis ni indemnité’.

Il n’est pas certain qu’un autre Juge ne fasse pas une application plus stricte de la loi et admette le départ immédiat du locataire qui ne donne dès lors plus véritablement un congé mais signale uniquement au propriétaire que son bien sera à sa disposition tel ou tel jour même très proche.

Prolongation de la caution (solidaire et indivisible) d’un tiers au-delà d’un bail de trois ans

Le Juge de paix du 2ème canton d’An-derlecht a estimé que la personne qui se porte caution des engage-ments d’un locataire dans un bail de trois ans, le reste si ce bail est prorogé jusqu’à atteindre neuf ans en vertu de l’article 3, § 6, al. 5 de la loi du 20 février 1991.

Le Juge se base sur un arrêt de cassation du 16 septembre 2013 et condamne donc la caution à payer au bailleur tous les montants dus en réa-lité par le preneur, indélicat non seu-lement à l’égard de son bailleur mais, par conséquence, à l’égard de sa cau-tion.

Ce jugement fait l’objet d’un appel non encore plaidé.

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Arriérés de loyer et règlement collectif de dettes

De nombreuses personnes surendet-tées déposent devant le tribunal du travail une requête en règlement col-lectif de dettes.

Si le Juge estime cette requête fondée, il désigne un médiateur dont la fonction, en résumé, consiste à gérer le budget futur des personnes admises à cette procédure en encais-sant leurs revenus, en leur versant ce qui est nécessaire au maintien de leur dignité de vie et, si après cela un actif subsiste, en dédommageant les créanciers.

Parfois, aucun paiement ne peut être fait en faveur de ceux-ci, notamment les propriétaires bail-leurs. Parfois, ils reçoivent de petites sommes pendant plusieurs années mais doivent aussi abandonner une partie importante de leur créance.

Il n’y a pas de règle générale puisque tout dépend de l’impor-tance de l’endettement et des reve-nus de la personne qui bénéfice de ce système qui est en fait une pro-tection mais aussi une sorte de fail-lite civile.

Dans de nombreux cas, le bail-leur est un créancier qui a parfois bénéficié d’un jugement de condam-nation de son locataire avec possibi-lité pour celui-ci de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités.

Selon le Juge de paix de Fléron, dans un jugement du 10 mars 2015, le jugement accordant l’admissi-bilité de la demande de règlement collectif de dettes s’impose à la déci-sion du juge de paix accordant des termes et délais, lesquels ne doivent dès lors plus être respectés.

Devra alors être respecté le plan de règlement collectif qui pourrait prévoir un paiement mensuel supé-rieur ou inférieur à celui décidé par le juge de paix. n

PUBLICATION

La brochure et son annexe vous offrent une version plus claire des dispositions légales en matière

de copropriété,en ce compris, les dernières modifications

de 2011, 2012 et 2013.En outre, les dispositions sont

commentées pour en améliorer leur compréhension.

Prix membres : 13 € TVA incl.

(+ 2,37 € frais de port)Prix non-membres :

20,80 € TVA incl. (+ 2,37 € frais de port)

Nouvelle édition

> Les bailleurs de logement peuvent également bénéficier du Prêt vert bruxellois qui permet d’emprunter à un taux très intéressant

www.environnement.brussels/ thematiques/batiment/la-peb/le-certificat-peb

> En savoir plus sur le certificat PEB ?

Cette année, le Gouvernement bruxellois favorise les copropriétés et les bailleurs de logement en leur accordant les primes les plus élevées. Les 3 priorités étant l’audit, l’isolation et la chaleur.

En ce qui concerne les copro-priétés, les primes les plus élevées sont octroyées pour les travaux collectifs. Un exemple :

l’ACP d’un immeuble de 10 apparte-ments fait installer des thermostats d’ambiance et des vannes thermos-tatiques (5 par unité de logement). En 2015, elle aurait touché 250 € pour les thermostats et 500 € pour les vannes, soit 750 €. Actuellement, pour les mêmes travaux, la prime sera de 2.500 € (100 € par thermos-tat et 30 € par vanne). Une aide non négligeable qui permettra de réin-vestir les économies sur la facture d’énergie dans d’autres travaux.

Par ailleurs, la procédure de demande de primes a été simplifiée. Dorénavant, le dossier peut être intro-duit au seul nom de l’ACP et il ne suffit plus que de vous identifier au moyen de son numéro d’entreprise.

Concernant les bailleurs de logement, seules 2 conditions sont requises pour accéder aux primes


Copropriétés et bailleurs de logement, profitez des Primes Énergie les plus élevées ! Par l’équiPe Primes energie de bruxelles environnement, www.environnement.brussels

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les plus élevées : les travaux primés doivent se rapporter aux trois pre-mières recommandations du certi-ficat PEB et le bail d’une durée de minimum de 3 ans doit être enre-gistré.

Un bailleur qui isole par exemple un toit de 80 m² par l’extérieur béné-ficiera d’une prime de minimum

2.000 € (au lieu de 1.200 € aupara-vant). La valeur locative du bien s’en trouve ainsi augmentée, et le confort du locataire amélioré.

Les bailleurs de logement peuvent également bénéficier du Prêt vert bruxellois qui permet d’em-prunter à un taux très intéressant (pour les conditions, voir http://www.environnement.brussels/the-matiques/energie/primes-et-inci-tants/pret-vert-bruxellois).

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Suppression prochaine du bonus logement à Bruxelles en contrepartie d’une forte hausse de l’abattement, mais les ventes supérieures à 500.000 € en seront exclues en 2017.

En 2017, acheter à Bruxelles deviendra plus cher pour les uns, moins cher pour les autres Par olivier de cliPPele, notaire, vice-Président du snPc

Le gouvernement bruxellois a approuvé une nouvelle réforme des droits d’enregistrement dont le texte doit encore être

voté au parlement.

Cette réforme vient après le fameux tax-shift bruxellois qui a vu une réduction des additionnels à l’im-pôt des personnes physiques (- 1 % en 2016, - 1,5 % en 2017) compensée par une forte hausse du précompte immobilier (+ 10 % en moyenne).

Cette fois, l’objectif du Ministre régional des Finances Guy Vanhen-gel (Open VLD) est de simplifier les règles de réduction fiscale liées à l’achat d’un unique logement dans la région.

On peut dire qu’en terme de sim-plification, il n’y est pas allé avec le dos de la cuillère .

Suppression du bonus logement à partir du 1er janvier 2017

Alors que la Flandre a réduit le bonus logement de moitié et que la Wal-lonie l’a remplacé par un « chèque habitat » beaucoup plus limité et contraignant, Bruxelles semble opter pour la simplification drastique : le bonus logement est purement et simplement supprimé en 2017.

Dernier jour : 31 décembre 2016. Il faudra attendre le texte voté pour en avoir la confirmation, mais il

semble que les acheteurs devront impérativement passer l’acte nota-rié le 31 décembre 2016 au plus tard pour pouvoir bénéficier de l’ancien système du « bonus logement ».

Pour rappel ce bonus logement permet aux acheteurs de leur « habi-tation propre » de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2.290 euros par an avec une réduction supplémen-taire de 760 euros les 10 premières années et 80 euros si le contribuable a trois enfants à charge ou plus.

La particularité de ce système est qu’il est comptabilisé dans le chef de chaque contribuable, de sorte qu’un couple acheteur qui a conclu le même emprunt hypothécaire peut revendiquer deux fois la réduction.

Augmentation de l’abattement à 175.000 euros à compter du 1er janvier 2017

Actuellement, Bruxelles connaît un système de réduction des droits d’en-registrement à l’achat d’un unique logement en pleine propriété qui fonctionne bien. Cette réduction concerne la première tranche de 60.000 ou 75.000 euros (selon la situation du logement) et peut encore être cumulée avec le bonus logement.

Pour les conventions dont la vente est juridiquement conclue à compter du 1er janvier 2017, les deux

tranches seront fusionnées pour ne former plus qu’une seule tranche à 175.000 euros.

A condition de remplir les autres exigences que nous détaillerons dans un article spécifique dès que le projet sera voté, l’acheteur ou les acheteurs de leur unique logement en pleine propriété ne devront pas supporter des droits d’enregis-trement (12,5 %) sur la première tranche de 175.000 euros. Cela leur procure une réduction immédiate de 21.875 euros sur ces droits d’en-registrement.

Le projet du gouvernement exclut toutefois, et ce de manière ferme et définitive, les achats supé-rieurs à 500.000 euros.

Le projet ne prévoit aucune règle de palier, de sorte que celui qui achète à 499.000 euros aura droit à la totalité de la réduction mais celui qui achète à 501.000 euros n’aura droit à aucun réduction.

Là aussi, il faudra attendre le texte définitif avant de se pronon-cer, mais dans l’état, l’absence de palier va élimer un grand nombre de ventes de logement entre 500.001 et +/- 550.000 euros.

La tentation sera également grande de conclure deux contrats de vente : l’un portant sur la partie immobilière, dont le prix ne pourra pas dépasser 500.000 euros et l’autre

RÉGION BRUXELLOISEFISCALITÉ



sur une vente de meubles meublants (ustensiles et appareils de cuisine, rideaux, tapis, meubles divers).

Achats en cours à Bruxelles fin 2016 : que choisir ?

> Isolés. Pour les personnes iso-lées qui achètent leur unique logement en pleine propriété à Bruxelles et qui l’affectent à leur domicile durant 5 ans au moins, la tentation sera grande de conclure une convention avec une condition suspensive expi-rant en 2017, et de passer l’acte notarié à partir du 1er janvier 2017, de sorte qu’elles recevront une réduction d’impôt de 21.875 euros au lieu de 7.500 ou 9.375 euros actuellement.

Toutefois, ces personnes ne pourront plus prétendre au bonus logement qui offre tout de même une réduction d’impôt étalée nettement supérieure à la différence d’abattement.

> Couples. Pour les personnes qui achètent en couple, la réponse est beaucoup plus claire : passer l’acte d’achat et d’emprunt hypo-thécaire en 2016 !

Ces couples paieront certes plus de droits d’enregistrement au notaire, mais la différence sera vite récupérée et même largement dépassée par l’effet du bonus loge-ment qui subsistera durant encore de nombreuses années, car ils en bénéficient doublement.En effet, l’abattement n’est accordé que par logement acheté,

alors que le bonus logement est accordé par contribuable.

> 500.000 €. Par contre, ceux qui achètent leur logement unique en pleine propriété pour un prix supérieur à 500.000 euros doivent impérativement passer l’acte en 2016 pour pouvoir béné-ficier à la fois de l’abattement réduit et du bonus logement.

Conclusion

La réforme semble inéluctable. Le marché immobilier sera plus souple à Bruxelles car acheter et vendre son unique logement sera moins coû-teux en taxes d’enregistrement. Il y a aura dès lors plus de transactions immobilières à Bruxelles. C’est en tous les cas le pari lancé par le gou-vernement bruxellois qui diminue un impôt dans l’espoir de voir sa recette globale augmenter en même temps que l’augmentation des tran-sactions.

Reste que l’achat d’un logement neuf sera toujours soumis à une taux de TVA de 21 % ce qui creusera encore la disparité entre le marché de la construction et le marché de seconde main. n

123R

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RÉGION WALLONNENTF


Vous avez acheté une habitation, vous avez construit sur un terrain, vous avez introduit une demande de permis d’urbanisme ou d’urbanisation et… vous êtes tout à coup sollicité à propos de l’existence d’un chemin ou d’un sentier disparu dans le fond de votre jardin, sur votre terrasse, voire à travers votre piscine ou pire, de votre maison… Un projet-pilote sur 17 communes wallonne est en cours pour actualiser les atlas des chemins vieux de plus de cent ans.

Actualisation des atlas vicinaux de chemins et sentiers Par séverine van waeyenberge, conseillère Juridique ntf

Les activités de plein air sont à la mode et génèrent de la part des promeneurs, cavaliers et cyclistes, des demandes tou-

jours plus nombreuses auprès des décideurs locaux pour garantir un réseau de mobilité douce entretenu et diversifié. Le temps est à la redé-couverte des chemins et sentiers oubliés par défaut d’usage, après l’avènement de la voiture pour tous.

Depuis 2014, un décret sur la voirie communale est venu remettre sur les tables les anciens atlas vici-

naux vieux de plus de 100 ans. NTF, l’association des propriétaires ruraux de Wallonie, en collabora-tion avec la Fédération Wallonne de l’Agriculture, a beaucoup travaillé sur ce dossier dans le but d’intégrer le respect de la propriété privée dans le processus d’actualisation de ces atlas.

En janvier 2016, le Ministre C. Di Antonio, en charge de ce dossier, a initié un test-pilote dans 17 com-munes (voir à ce sujet http://ntf.be/actualites/fi70-actualisation-des-at-las-vicinaux-proprietaires-mobi-

lisez-vous et http://ntf.be/actualites/f lash-info-71-actualisation-des-at-las-vicinaux-proprietaires-mobili-sez-vous ainsi que le relais sur le site du snpc-nems ).

L’objectif est d’établir une métho-dologie d’actualisation qui associe notamment 3 représentants de pro-priétaires et agriculteurs et 3 repré-sentants des usagers. La méthodolo-gie devra ensuite servir aux autres communes de la Région wallonne, sans pour autant que celles-ci ne soient tenues par une date ultime pour actualiser leur atlas.

> Beaucoup sous-estiment le nombre de petites voiries qui ont existé avant la construction de terrains à bâtir ou même après

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Mardi 25 octobre 2016 CONFÉRENCE D’AUTOMNE DE NTF

NTF, l’association des propriétaires de forêts et de terres agricoles en Wallonie, a le plaisir de vous convier

à la conférence d’automne qu’elle organise le 25 octobre 2016 au Golf de Naxhelet, sur le thème :

La forêt privée wallonne : moteur économique et apports

socio-environnementaux

Les orateurs invités sont :> François Didolot, Ingénieur au Centre de Recherche de la Propriété

Forestière, CRPF Limousin, France.> Vincent Colson, Responsable de Cellule d’Appui à la Petite Forêt Privée

(CAPFP) ;> Emmanuel Defays, Directeur de l’Office Economique Wallon du Bois

(OEWB) ;

Les titres des exposés seront annoncés sur le site www.ntf.be à la rentrée, début septembre.

INFORMATIONS PRATIQUES Où ? Golf de Naxhelet, Rue Naxhelet 1 à 4520 Wanze

(GPS : Chaussée de Wavre 224 à 4520 Wanze) Quand ? le mardi 25 octobre 2016 à 18h30 (accueil dès 17h30)

PROGRAMME17h30 : Accueil des participants 18h30 : Conférence, suivie d’une séance de questions-réponses.20h : Cocktail de clôture.

PARTICIPATION AUX FRAIS :> Membres de NTF : 30 € > Non membres de NTF : 60 €à virer sur le compte de NTF BE94 3101 8020 9114 – BBRUBEBB avant le 15 octobre 2016, avec la communication : « Conférence - votre nom – SNPC - nombre de participants ». Votre paiement, accompagné de votre inscription en bonne et due forme, fera office de confirmation de participation.

Inscription obligatoire avant le 15 octobre : En ligne : http://ntf.be/agenda/conference-la-foret-privee-wallonne

Si la réouverture de sentiers et chemins peut paraître a priori ne concerner que des terres agricoles et forestières, beaucoup sous-esti-ment le nombre de petites voiries qui ont existé avant la construction de terrains à bâtir ou même après. L’enjeu est alors souvent de savoir si elles existent encore légalement et sur quelles parcelles elles passent exactement. Il n’est pas rare en effet qu’un géomètre soit appelé à déter-miner le passage d’une ancienne petite voirie chevauchant le fond de jardin de nombreuses propriétés mitoyennes.

C’est la raison pour laquelle NTF a fait appel au SNPC pour relayer l’appel à candidature des représentants de la propriété privée auprès du comité local de concer-tation des 17 communes-pilotes (ht tp://w w w.snpc-nems.be/fr/content/propri%C3%A9taires-mo-bilisez-vous-pour-l%E2%80%99ac-t u a l i s a t i o n - d e s - v o i r i e s - s e n -tiers-etc-communales, ainsi que deux mailings). Au moment de la rédaction de cet article, 6 candi-dats issus du SNPC-NEMS se sont manifestés auprès de NTF pour en faire partie. Cela démontre à souhait l’intérêt de l’immobilier bâti pour la question et la nécessité d’unir les forces vives des 2 associa-tions face au phénomène croissant de la promenade/randonnée et au non moins récurrent manque de civisme de la part de certains pro-meneurs.

Les propriétaires de terrains et immeubles concernés par l’actua-lisation de ces communes-pilotes seront donc vigilants aux activités de leur commune telles que des annonces pour des séances d’in-formation, des reconnaissances de terrain par des bénévoles ou toutes autres démarches destinées à remettre à jour un réseau de petites voiries.

Renseignements peuvent être pris via [email protected]. n


Sans rentrer dans tous les détails, il y est convenu que dès que la garantie locative sera constituée d’une somme

d’argent, elle ne pourra dépasser deux mois de loyer et devra être constituée par le locataire auprès du dit fonds de garantie. Ce fonds devrait être l’œuvre d’une banque ou d’un consortium de banques : un appel d’offres sera lancé par la Région wallonne à cet effet.

Cette dernière doit cependant encore conforter la légalité d’un tel mécanisme en regard de diffé-rentes législations notamment euro-péennes en matière de concurrence et de libre circulation des services.

Aucune démarche particulière à entreprendre par le bailleur n’est prévue. Il appartiendra au preneur d’apporter à son futur propriétaire la preuve de l’existence de cette garan-tie. Cette garantie se « calque » sur le système actuel du compte ouvert

Le fonds wallon de garantie locative Par olivier hamal, Président du snPc-nems

Le 2 juin dernier, le Gouvernement wallon a adopté en première lecture un projet de décret visant à mettre en place un fonds public de garanties locatives.

au nom du locataire et bloqué en faveur du bailleur – à quelques bémols près (voir les remarques du SNPC-NEMS ci-après).

D’autres formes de garanties locatives resteront possibles, mais elles sont évidemment restreintes : un bon d'assurances, une assurance prise par le preneur pour couvrir sa garantie telle que Immocaution ou encore une caution personnelle.

Qu’en pense le SNPC-NEMS ?

Dans le cadre des consultations toujours en cours dans ce dos-sier, le SNPC-NEMS a formulé les remarques suivantes et il espère bien être entendu !

> PREMIER POINT : le projet limite la couverture par la garan-tie locative aux dettes d’arrié-rés de loyers, de charges et aux dégâts locatifs. Le SNPC-NEMS ne perçoit pas ce qui justifierait que certaines obligations du locataire envers son bailleur ne puissent être couvertes par la garantie émise par le fonds.

Il en va notamment :

– des indemnités d’occupationDans le cadre d’une procédure en résolution de bail pour non règlement des loyers, le juge de paix est amené à condamner le locataire aux arriérés de loyers et/ou charges.

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> Couvrir l’ensemble des indemnités d’occupation, de ruptures ou de procédure, sur le plan des principes est une question de crédibilité du fonds

1er BIEN À VENDRE


Lorsque le juge rompt le contrat aux torts du locataire, la date de la rupture est généralement fixée au jour où a eu lieu l’audience. Cependant, le locataire ne quitte pas les lieux immédiatement (le Code judiciaire prévoit même un délai minimum d’un mois entre la signification du jugement et la possibilité de réaliser l’expulsion, sauf décision contraire du juge). Pendant ce temps, qui peut s’éta-ler sur plusieurs mois, le contrat est rompu mais le bien est tou-jours occupé : le juge condamne ainsi l’occupant (ex-locataire) au paiement d’une indemnité d’oc-cupation qui couvrira la période entre la date de la rupture du contrat et le départ effectif. Cette indemnité est donc due par le locataire pour une occupation effective des lieux.

– des indemnités de ruptures légales ou conventionnelles (de résiliation/résolution, etc.)Ces indemnités sont dues en vertu de la loi, voire en vertu du contrat (qui fait loi entre par-ties !). Dès lors que celles-ci sont légales, elles sont dues par le locataire.

– des frais/indemnités de pro-cédure, auxquels le locataire est condamné par un jugement.

Couvrir l’ensemble de ces indemnités sur le plan des prin-cipes est une question de crédi-bilité du fonds. Et ce même si en pratique, les deux mois (montant que le SNPC-NEMS considère comme insuffisant) pourraient être très vite absorbés par des arriérés de loyers, de charges et des dégâts locatifs. Comme il l’a précisé à plusieurs reprises et avec les réserves déjà émises, le SNPC-NEMS n’a pas d’a priori vis-à-vis d’un fonds de garantie locative comme la Région entend le mettre en place mais il doit être crédible !

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RÉGION WALLONNE BAIL À LOYER


Le Conseil Supérieur du Logement relève d’ailleurs que le risque de ne pas voir les parties se tourner vers le fonds de garantie locative est grand notamment si les couver-tures accordées au bailleur ne sont pas les mêmes que dans le système assurantiel co-existant.

> DEUXIÈME POINT : le bailleur devra s’assurer, avant la signa-ture du contrat, que la garantie locative pourra effectivement être constituée/accordée par le fonds avant de signer le contrat.

Il est prévu dans l’avant-projet que la garantie locative doit être ver-sée par le locataire pour obtenir la couverture du fonds, sauf lorsque le locataire rentre dans les condi-tions pour demander un échelon-nement de paiement soit parce qu’il ne dépasse pas les seuils de revenus prévus, soit parce que malgré le dépassement des ces seuils il invoque de justes motifs. Dans le cas d’un échelonnement accordé par le fonds, ce dernier couvre le bailleur à concurrence de deux mois de loyer dès le ver-sement de la première mensualité auprès du fonds.

Le conseil qui sera donc donné par le SNPC-NEMS au bailleur, sera de ne signer le bail qu’une fois que le preneur aura produit l’attestation du fonds ou à tout le moins, de ne le signer qu’avec une condition suspensive d’obtenir la garantie de ce fonds. En effet, il ne peut être question d’envisa-ger qu’il y ait conclusion du bail, remise des clés, réalisation de l’état des lieux d’entrée et puis d’attendre x jours, semaines ou mois avant que l’attestation arrive.

Aujourd’hui, la constitution d’une garantie locative auprès d’une banque peut se faire en une de-mi-heure. En d’autres termes : cette constitution se réalise très rapidement et le bailleur est im-médiatement assuré de la consti-tution de la garantie.

Par contre, le système qui va être mis en place – et notamment pour ce qui est de la possibilité de constituer la garantie en un certain nombre de mensualités – risque clairement d’entraîner une certaine lourdeur adminis-trative notamment au niveau du contrôle des revenus des per-sonnes concernées. Surtout dans l’hypothèse où le locataire est au-delà des montants de revenus retenus pour constituer sa garan-tie par étalement, mais qu’il invoque de justes motifs pour pouvoir malgré tout bénéficier de ce système.

Ce point doit donc être clarifié afin d’éviter les écueils d’une mise en pratique trop lente ou rigide. Ne pourrait-on notamment pré-voir une décision de principe de couvrir untel locataire ?

> TROISIÈME POINT : il ressort des différents échanges que les documents, pour plus de facilité et de rapidité, seraient échangés par internet. Il faut alors attirer l’attention sur la facilité de falsi-fication de ces documents.

A ce jour, les fiches de paie par exemple font déjà l’objet, de manière non anecdotique, de faux docu-ments. Il sera alors facile, dans le cadre du FGL, de falsifier un précé-dent document, etc..

Afin de pallier cet écueil, il serait utile de prévoir sur le site internet (du fonds) un accès pour les bail-leurs leur permettant de vérifier que la garantie est bien émise par le fonds (un login et un code d’accès spécifique ‘bailleur’ serait indiqué au bas de chaque attestation afin de respecter la vie privée de chacun et notamment du locataire, mais de permettre au bailleur de vérifier que la garantie a bien été émise ‘officiel-lement’. Aujourd’hui, il y a le cachet de la banque en original, mais ce n’est pas ce qui semble privilégié en l’occurrence pour le FGL). n

Pour chaque membre duSyndicat National des

Propriétaires et Copropriétairesmettant en place

un nouveau locataire


1. Introduction

Par son Décret du 17 juin 2016 (ci-après le « décret »), qui entrera en vigueur le 1er septembre 2016, la Région flamande a adopté un nouveau régime régissant les dits ‘Pop-up Stores’. Ces ‘Pop-up Stores’ sont des magasins qui apparaissent pour une période limitée à un cer-tain endroit. Le but n’est pas de fonder un commerce durable, mais d’établir un point de vente tempo-raire. Ce genre de vente connaît de plus en plus de succès et permet aux vendeurs et/ou fabricants d’organi-ser un magasin ‘errant’, ou de véri-fier si la vente d’un produit ou le lan-cement d’un nouveau concept serait économiquement viable.

S’agissant de baux d’immeubles affectés à « l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public », ils risquent de tomber sous la loi du 30 avril 1951 sur les baux commer-

RÉGION FLAMANDE BAIL COMMERCIAL

Nouvelle règlementation pour les Pop-up stores en Région flamandePar erik de caluwé, avocat, www.decalex.be


ciaux (ci-après la « loi »). Hormis les exclusions prévues par l’article 2, la loi comporte d’importantes obliga-tions pour le bailleur et prévoit que la durée du bail ne peut être infé-rieure à neuf années.

Dans le cas des Pop-up Stores, c’est évidemment un problème. L’incertitude juridique sur l’appli-cation (ou pas) de la loi s’analyse comme une véritable entrave au développement de cette nouvelle vague dans le commerce de détail. C’est la raison pour laquelle une règlementation spécifique a été considérée opportune par les autori-tés flamandes.

Bien que le décret coexiste à côté de la loi, il a modifié, pour la Région flamande, l’article 2, 1° de la Loi. Le décret est donc une étape de la régionalisation et la fragmentation de la règlementation locative.

Dans le présent article, nous vous présentons les éléments princi-paux du décret. Dans une deuxième contribution (dans une prochaine édition de Le Cri), nous examine-rons de plus près l’interaction entre le décret et les contrats d’occupation à titre précaire.

2. Champ d’application

Le décret s'applique aux baux tom-bant, de par leur nature, sous la loi, mais qui ont été expressément conclus pour un délai égal ou infé-rieur à un an (article 2 du décret).

Il existe une contradiction manifeste entre cet article 2 et l’ar-ticle 3 du même décret qui prévoit que la durée de la location ne peut pas atteindre ou dépasser la durée d'une année entière. Il nous semble probable que les baux d’un an

> Le locataire n'a droit à aucune indemnisation quelconque en compensation de son éviction, à moins qu'il n'en soit convenu autrement


Gestion d’immeubles de rapport :• Encaissements de loyers, décompte

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seront considérés comme régis par le décret, mais par mesure de sécu-rité une durée pourrait être prévue de maximum un an moins un jour.

La question de savoir si le loca-taire est propriétaire du fonds de commerce qu'il exerce dans le bien loué n’est pas pertinente dans ce contexte.

Le décret n'est pas d'application aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur (le 1er septembre 2016).

3. Échéance – Reconduction – Indemnité

Les baux conclus en application du décret cessent de plein droit à leur date d’échéance, sans qu'un congé soit nécessaire et sans que le loca-

taire ait droit à une reconduction du bail.

Le bail peut toutefois être recon-duit, de l’accord des parties et uniquement par écrit, et sous les mêmes conditions sans que la durée totale de la location dépasse un an.

Dès que la durée totale de la loca-tion dépasse un an, par le fait des reconductions écrites successives, le bail entre dans le champ d'appli-cation de la loi de 1951 et est censé être conclu pour une durée de neuf ans, à compter de la date à laquelle le bail original de courte durée est entré en vigueur. L’application de la loi ne peux donc pas être évitée en ‘saucissonnant’ la durée du bail.

Les baux conclus en application du décret peuvent être résiliés :

> par le locataire, à tout moment, pourvu qu'il donne un congé d’un mois au préalable par exploit d'huissier ou par lettre recommandée à la poste ;

> par un accord entre bailleur(s) et preneur(s), établi par écrit.

Le locataire n'a droit à aucune indemnisation quelconque en com-pensation de son éviction, à moins qu'il n'en soit convenu autrement.

4. Loyer – Impôts - Charges

Les impôts auxquels le bien immo-bilier est assujetti sont censés être compris dans le loyer, à moins qu'il n'en soit convenu autrement.

Les charges pour la consom-mation d’électricité, eau,… sont à charge du locataire et peuvent être dûment attestées.

5. Travaux de transformation

A moins qu'il n'en soit convenu autrement par écrit, le locataire a le droit d'effectuer toute transforma-tion au bien loué qui soit utile pour son entreprise et dont les frais ne dépassent pas le loyer d’une année, à condition que ni la sécurité, ni la salubrité ni la valeur esthétique du bâtiment ne soient compromises et que le bailleur en soit informé par écrit avant le début des travaux.

Lorsque des transformations ont été effectuées aux frais du locataire, le bailleur peut exiger leur suppres-sion au départ du locataire, sauf convention contraire. S'il préserve les travaux de transformation ainsi effectués, il n'est redevable d'aucune compensation.

Ce régime est similaire au sys-tème existant dans la loi.

6. Cession du bail Sous-location

La cession du bail et la sous-location sont interdites à tout moment. Il

RÉGION FLAMANDE BAIL COMMERCIAL


s’agit d’une conséquence logique du caractère temporaire de la location.

7. Aliénation du bien loué

Celui qui acquiert le bien loué, à titre gratuit ou onéreux, doit respecter le bail enregistré et ne peut pas en expulser le locataire. Par contre, un bail non-enregistré ne sera pas oppo-sable à l’acquéreur, qui pourra donc procéder à l’expulsion du locataire.

8. Procédure

Les demandes fondées sur le décret sont de la compétence du juge de paix du lieu de l'immeuble principal.

Tous les jugements rendus par les juges de paix en application du décret sont susceptibles d'appel.

9. Entrée en vigueur

Le décret entre en vigueur le 1er sep-tembre 2016 et il ne s’applique pas aux baux en cours.

10. Conclusions

Le mérite du décret est qu’il répond sans doute à un besoin du marché locatif en éliminant l’insécu-rité juridique existante concernant les Pop-up stores.

Cependant, si la durée totale (du bail ou des baux successifs) dépasse un an, le bail entre dans le champ d'application de la loi et est censé être conclu pour une durée de neuf ans.

Cette durée pourrait s’avérer trop courte dans certains cas où l’occu-pation temporaire pourrait dépasser

la durée d’un an (par exemple le cas d’immeubles vides dans l’attente d’une rénovation importante). Il faut donc bien distinguer les baux qui entrent dans le champ d'application du décret (les Pop-ups stricto sensu) et ceux qui n’entrent dans le champ d'application, ni du décret, ni de la loi. Il s’agit là des occupations dites ‘précaires’, que nous examinerons dans une prochaine contribution.

Il nous semble probable que des initiatives législatives soient prises également par les autres régions. Ces initiatives sont souhaitables afin d’éviter des divergences importantes entre les régions dans la règlemen-tation locative. Une telle fragmenta-tion n’est certainement pas oppor-tune pour les bailleurs. Peut-être pour les avocats… ? n

NOUVELLES FORMATIONS organisées par le SNPC-NEMS

1. Formation « L'abc des dégâts locatifs » le 3 octobre 2016 à Bruxelles

2. Formation « Problèmes d'humidité et de condensation, principales causes de récriminations des locataires » le 17 octobre 2016

3. Formation « Vérificateurs aux comptes de copropriétés » les 7 et 21 novembre 2016

Renseignements et inscription via l’adresse mail [email protected] Rue du Lombard, 76 à 1000 BRUXELLES

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Wallonie : saut d’index et Cour constitutionnellesLe recours du SNPC auprès de la Cour constitutionnelle contre le décret wallon impo-sant un saut d’index aux baux (de résidence principale) en cours au 1er avril 2016 sera introduit en cette fin du mois d’août.

Plus d’informations sur la procédure et sur les moyens mis en œuvre vous seront communiquées dans Le Cri d’octobre 2016, une fois le recours déposé.

La compétence en appel du tribunal de première instance validée pour les baux commerciaux

Depuis plusieurs années, des controverses ont porté sur la déter-mination du tribunal d’appel compétent lorsque le litige porte sur un bail commercial dont les deux parties, le bailleur comme le loca-taire, sont commerçants. Sont visés ici les litiges portant sur les immeubles dont les propriétaires sont des sociétés commerciales et qui sont sous l’égide d’un bail commercial (l’exemple le plus répandu sont les centres commerciaux).

La loi du 26 mars 2014 a supprimé la disposition qui confiait l’ap-pel des décisions du juge de paix au tribunal de commerce lorsque la contestation existait entre commerçants. A l’heure actuelle, le contentieux locatif immobilier est donc clairement de la compétence exclusive du juge de paix en premier ressort et du tribunal de pre-mière instance en degré d’appel et ce, quelle que soit la nature du bail ou le montant du loyer.

Les conséquences de cette suppression ont fait l’objet d’un recours devant la Cour constitutionnelle, saisie par le tribunal d’arron-dissement d’Anvers, qui estimait que le fait de ne plus confier le contentieux locatif entre entreprises au tribunal de commerce ne cor-respondait pas à l’objectif du législateur, qui est de faire trancher le litige par le juge le plus approprié. Le tribunal d’arrondissement a indiqué qu’à son sens, l’expertise du tribunal de commerce dans les contestations entre entreprises et sa composition particulière consti-tue une garantie pour les justiciables, dont on ne pourrait les priver sans justification raisonnable et a dès lors posé une question préju-dicielle.

Après avoir rappelé la répartition actuellement organisée des com-pétences en matière de contentieux locatif, la Cour constitutionnelle en son arrêt 76/2016 du 26 mai 2016 valide la solution retenue par la législation actuelle. Elle rappelle tout d’abord que ce système ne prive pas le commerçant impliqué dans un litige locatif du droit d’accès au juge et que de toute manière, ce droit incontestable n’implique pas que le commerçant puisse choisir son juge.

La Cour précise également qu’ : « Il relève du pouvoir d’appréciation du législateur de décider quel juge est le plus apte à trancher un type donné de contestations. Le seul fait que […] le législateur a confié les litiges locatifs, en ce compris le contentieux locatif entre commer-çants à un autre juge que le tribunal de commerce, ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des commerçants concernés ».

Plus aucun doute donc. Vous êtes commerçant, au même titre que votre locataire et n’êtes pas d’accord avec la décision du juge de paix ? Seul le tribunal de première instance (du lieu où est sis le bien loué) sera compétent pour examiner votre appel.

Source : B. Louveaux, « La Cour constitutionnelle valide la compétence du tribunal de première instance pour tous les appels en matière de location immobilière », Immospector 27/06/2016


Bruxelles : hébergement touristique et copropriété doivent faire bon ménage

Depuis le 24 avril 2016, l'acti-vité d'hébergement touristique en Région de Bruxelles-Capitale est encadrée par l'ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'héber-gement touristique et l'arrêté du 24 mars 2016 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale portant exécution de l'ordonnance du 8 mai 2014 relative à l'héber-gement touristique (M.B. 14 avril 2016).

Cette législation prévoit que tout exploitant d'un hébergement touristique – en ce compris les hébergements chez l'habitant et les meublés de tourisme – doit, avant de commencer son exploi-tation, déclarer son activité et faire enregistrer son établisse-

ment auprès de l'administration, selon une procédure bien déter-minée et sous réserve du respect de certaines conditions, telles que décrites dans l'arrêté précité.

Concrètement, tout exploitant ou candidat-exploitant déclare son activité au moyen d'un formulaire établi par l'Administration auquel il y a lieu de joindre un certain nombre de documents listés à l'article 7 de l'arrêté du 24 avril 2016.

Attention ! L'arrêté prévoit que lorsque l'hébergement touristique se situe dans une copropriété, un accord écrit de l'assemblée géné-rale des copropriétaires portant sur l'exercice de l'activité d'exploi-

tation de l'hébergement touris-tique au sein de l'immeuble, doit être joint à la déclaration. Si vous vous sentez concerné, pensez à faire inscrire ce point à l’ordre du jour de votre prochaine assem-blée.

L'administration procède à l'enre-gistrement de l'hébergement dès la réception d'un dossier de décla-ration complet et conforme

Des informations détaillées quant à la procédure, ainsi que les textes légaux et les formulaires de décla-ration sont disponibles sur notre site internet à l'adresse suivante : http://www.werk-economie-em-ploi.irisnet.be/hebergement-tou-ristique

Indexation de l’indemnité de procédure

Depuis ce 1er juin 2016, les mon-tants accordés à titre d'indemnité de procédure ont été à nouveau indexés de 10 % conformément à l'article 8 de l'arrêté royal du 26 octobre 2007.

Cette deuxième indexation est directement applicable aux litiges en cours. Vous trouverez les nou-veaux montants applicables dans les tableaux ci-dessous. Ce tableau concerne toutes les juridictions, à l’exception des cours, tribunaux du travail ainsi que des litiges sou-mis au président du tribunal du travail.

Les calculs correspondent donc à une augmentation de 20 % des montants de base.

Montant de base

Montant minimum

Montant maximum

Jusqu'a 250,00 € 180 € 900 € 360 €

De 250,01 € a 750,00 € 240 € 150 € 600 €

De 750,01 € a 2.500,00 € 480 € 240 € 1.200 €

De 2.500,01 € a 5.000 € 480 € 450 € 1.800 €

De 5.000,01 € a 10.000,00 € 1.080 € 600 € 2.400 €

De 10.000,01 € a 20.000,00 € 1.320 € 750 € 3.000 €

De 20.000,01 € a 40.000,00 € 2.400 € 1.200 € 4.800 €

De 40.000,01 € a 60.000,00 € 3.000 € 1.200 € 6.000 €

De 60.000,01 € a 100.000, 00 € 3.600 € 1.200 € 7.200 €

De 100.000, 01 € a 250.000, 00 € 6.000 € 1.200 € 12.000 €

De 250.000,01 € a 500.000,00 € 8.400 € 1.200 € 16.800 €

De 500.000,01 € a 1.000.000,00 € 12.000 € 1.200 € 24.000 €

Au-dessus de 1.000.000,01 € 18.000 € 1.200 € 36.000 €

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NOUVELLE PUBLICATION

UNE NOUVELLE BROCHURE SUR LA RÉPARTITION DES CHARGES PROPRIÉTAIRES-LOCATAIRES

Les dépenses liées au logement sont au cœur des préoccupations des deux parties, bailleur et locataire.

Le bailleur devra les prendre en compte tant dans le cadre de l'examen de solvabi-lité du candidat locataire que pour établir les décomptes adéquats.

En outre, certains frais d’entretien ou de réparation de l’immeuble loué devront

être pris en charge par l’une ou l’autre des parties en fonction de la nature de l’entretien ou de la réparation.

Pour toutes ces raisons, il est nécessaire de pouvoir déterminer clairement quelle charge est commune ou privative et laquelle doit être payée par le locataire et/ou le bailleur et dans quelle proportion.

Cette brochure est disponible au prix de 21,50 € TVAC (pour les membres) ou 34,40 € TVAC (pour les non-membres) + (frais de port d’un montant de 2,37 €)

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RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,30 € + 2,37 € = 12,67 €

(version 11/2014) Non-membre 16,40 € + 2,37 € = 18,77 €Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)

Membre SNPCNon-membre

10,90 €17,40 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,27 €= 19,77 €

Bail version anglaise appartement/maison (2ex.) (version 11/2014)


5,60 €8,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 7,97 €= 11,27 €

Bail version allemande appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


10,60 €16,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 12,97 €= 19,27 €

Transcription bail verbal Membre SNPC existant Non-membre

7,90 € 12,60 €

+ 2,37 € + 2,37 €

= 10,27 €= 14,97 €

RÉSIDENCE SECONDAIRE DU LOCATAIREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,40 € + 2,37 € = 12,77 €

(version 11/2014) Non-membre 16,60 € + 2,37 € = 18,97 € Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


10,50 €16,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 12,87 €= 19,17 €

Bail version anglaise appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


5,80 € 9,30 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,17 €= 11,67 €

DIVERSBail commercial (4 ex.) (version 11/2014)


11,00 €17,60 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,37 €= 19,97 €

Bail professionnel non commercial (4 ex.)

Membre SNPC 11,50 € + 2,37 € = 13,87 €

(version 11/2014) Non membre 18,40 € + 2,37 € = 20,77 €Bail à ferme (4 ex.) (version 12/2007)


11,10 €17,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,47 €= 20,17 €

Bail de garage/parking (4 ex.) (version 11/2014)


5,50 €8,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 7,87 €= 11,17 €

Cession de bail (5 ex.) (version 07/2014)


1,80 €2,88 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 4,17 €= 5,25 €

Contrat de concierge (3 ex.) (version 05/2014)


6,00 €9,60 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,37 €= 11,97 €

Bail pour chambre d’étu diant (4 ex.) (version 11/2014)


7,30 €11,70 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 9,67 €= 14,07 €

Contrat de syndic (x 3) + cahier de charges (x 3) (version 12/2010)


19,40 €31,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 21,77 €= 33,37 €

Contrat d’occupation à titre précaire (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,20 €14,70 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 11,57 €= 17,07 €

Contrat de prêt à usage ou commodat (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,30 €14,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 11,67 €= 17,27 €

Etat des lieux + documen-tation (x3) (version 07/2013)


18,80 €30,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 21,17 €= 32,37 €

B. AFFICHESA vendre/Te koop (bilingue ou unilingue)A louer/Te huur (bilingue ou unilingue)

Membre SNPCNon-membreMembre SNPCNon-membre

1,10 €1,75 €1,10 €1,75 €

+ 2,37 €+ 2,37 €+ 2,37 €+ 2,37 €

= 3,47 €= 4,12 €= 3,47 €= 4,12 €

C. LES OUVRAGES « Propriétaires, Locatai res, vos droits et devoirs »


41,30 €66,00 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 47,50 €= 72,20 €

Revenu cadastral - comprendre et contester sa revalorisation


16,50 €26,50 €

+ 3,85 €+ 3,85 €

= 20,35 €= 30,85 €

Tout savoir sur les dégâts locatifs 34,00 € + 6,20 € = 40,20 €La Copropriété en Poche Membre SNPC

Non-membre13,00 €20,80 €

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= 15,37 €= 23,17 €

Petit manuel de répartition de charges


21,50 €34,40 €

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23,87 €36,77 €

Code wallon du logement (07/2013)


6,90 €11,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 9,27 €= 13,37 €

Code bruxellois du logement (09/2013)


5,80 €9,20 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,17 €= 11,57 €

Vlaamse wooncode (bilingue) (05/2014)


13,90 €22,20 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 20,10 €= 28,40 €

D. DETECTEURSDétecteur de fumée (5 ans) Membre SNPC

Non-membre20,00 € 32,00 €

+ 6,50 € (de 1 à 3 pièces)+ 6,50 € (de 1 à 3 pièces)

Détecteur de fumée (10 ans) Membre SNPCNon-membre

25,00 € 40,00 €


Détecteur CO Membre SNPC 49,50 € + 6,50 € (par pièce) + 6,50 € (par pièce) Non-membre 79,20 €

Piles au lithium (3V) Membre SNPCNon-membre

2,40 €3,80 €


E. COMMENT LES OBTENIR ?a) Par versement au compte 310-1038740-53

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31LE CRI • SEPTEMBRE 2016 • N° 406

INDICES-SANTE (applicables sur TOUS les loyers)(Indices des prix à la consommation + indices-santé à partir de 1994*)

POUR LES INDICES DES PRIX A LA CONSOMMATION (non applicables aux loyers)veuillez contacter le service d’indexation au 02/512.61.43

Base 88 (Indices des prix à la consommation + indices-santé à partir de 1994*) Janv. Févr. Mars Avril Mai Juin Juillet Août Sept. Oct. Nov. Déc.

Les indices antérieurs à 1990 sont disponibles sur le site www.snpc-nems.be 1989 101,18 101,63 101,87 102,56 102,65 102,84 103,18 103,52 104,04 104,16 104,03 104,43 1990 104,82 105,07 105,33 105,81 105,84 105,91 106,28 106,90 107,87 108,60 108,21 108,08 1991 108,89 109,25 108,80 108,86 109,25 109,74 110,34 110,68 110,60 111,01 111,29 111,09 1992 111,37 111,72 111,75 111,87 112,28 112,64 113,16 112,97 113,17 113,41 113,77 113,76 1993 114,53 114,82 115,02 115,12 115,30 115,32 116,08 116,57 116,36 116,50 116,65 116,83 1994 115,65* 116,00* 115,92* 116,10* 116,44* 116,65* 117,45* 117,58* 117,43* 117,24* 117,25* 117,29* 1995 117,83* 118,22* 118,11* 118,23* 118,15* 118,23* 119,03* 119,38* 118,97* 118,78* 118,97* 118,94* 1996 119,86* 120,09* 120,13* 120,15* 119,90* 120,00* 120,84* 121,17* 120,81* 121,00* 121,12* 121,29* 1997 122,09* 121,88* 121,31* 121,33* 121,45* 121,67* 122,78* 122,84* 122,34* 122,37* 122,72* 122,68* 1998 122,78* 123,08* 122,92* 123,51* 124,18* 124,05* 124,36* 123,87* 123,84* 123,85* 123,83* 123,84* 1999 124,27* 124,56* 124,57* 124,87* 125,08* 124,86* 124,89* 124,58* 124,83* 124,97* 125,19* 125,42* 2000 125,74* 126,07* 126,35* 126,69* 126,85* 127,12* 127,43* 127,49* 128,05* 127,85* 128,35* 128,29* 2001 128,38* 128,80* 129,18* 130,14* 130,77* 131,19* 131,32* 131,41* 131,61* 131,69* 131,94* 131,70* 2002 132,54* 132,74* 133,02* 132,76* 133,05* 132,74* 133,16* 133,10* 133,37* 133,15* 133,18* 133,29* 2003 133,76* 134,51* 134,82* 134,71* 134,52* 134,86* 135,11* 135,28* 135,61* 135,22* 135,47* 135,42* 2004 135,85* 136,27* 136,30* 136,85* 137,05* 137,03* 137,45* 137,49* 137,55* 138,04* 138,03* 137,75* 2005 138,27* 138,99* 139,74* 139,70* 139,97* 140,21* 140,78* 140,80* 140,64* 140,42* 140,85* 140,96* 2006 141,04* 141,71* 141,60* 142,11* 142,59* 142,56* 143,00* 143,18* 143,15* 143,10* 143,45* 143,59* 2007 143,92* 144,66* 144,34* 144,82* 144,49* 144,41* 144,99* 144,95* 145,00* 145,66* 146,68* 147,38* 2008 147,94* 149,12* 149,95* 150,19* 151,16* 151,74* 152,56* 152,09* 152,46* 152,66* 152,38* 152,59* 2009 152,88* 153,29* 152,35* 152,49* 152,20* 151,57* 151,55* 151,79* 151,52* 151,76* 151,92* 152,20* 2010 152,75* 153,49* 153,78* 154,10* 154,62* 154,65* 154,81* 154,92* 155,40* 155,63* 155,76* 156,15* 2011 156,90* 157,81* 158,28* 158,53* 159,09* 159,71* 159,95* 159,79* 160,12* 160,43* 161,04* 161,20* 2012 162,20* 163,19* 163,25* 163,22* 163,44* 163,23* 163,52* 163,88* 163,95* 164,43* 164,54* 164,69* 2013 164,60* 164,97* 165,29* 165,28* 165,72* 165,99* 166,06* 165,82* 165,72* 165,96* 166,14* 166,35* 2014 166,65* 166,90* 166,97* 166,39* 166,14* 166,22* 166,42* 165,86* 165,76* 166,12* 166,12* 166,32* 2015 166,67* 167,13* 166,87* 167.52* 167,58* 167,86* 167,93* 168,33* 168,72* 169,42* 169,44* 169,35* 2016 169,67* 169,85* 171.41* 171,51* 171,91* 171,86* 172,17*

Base 96 Indices-santé (indexation pour les loyers) Janv. Févr. Mars Avril Mai Juin Juillet Août Sept. Oct. Nov. Déc.

1994 95,92* 96,21* 96,14* 96,29* 96,58* 96,75* 97,41* 97,52* 97,40* 97,24* 97,25* 97,28* 1995 97,73* 98,05* 97,96* 98,06* 97,99* 98,06* 98,72* 99,01* 98,67* 98,52* 98,67* 98,65* 1996 99,41* 99,60* 99,64* 99,65* 99,45* 99,53* 100,22* 100,50* 100,20* 100,36* 100,46* 100,60* 1997 101,26* 101,09* 100,61* 100,63* 100,73* 100,91* 101,83* 101,88* 101,47* 101,49* 101,78* 101,75* 1998 101,83* 102,08* 101,95* 102,44* 102,99* 102,89* 103,14* 102,74* 102,71* 102,72* 102,70* 102,71* 1999 103,07* 103,31* 103,32* 103,57* 103,74* 103,56* 103,58* 103,33* 103,53* 103,65* 103,83* 104,02* 2000 104,29* 104,56* 104,79* 105,08* 105,21* 105,43* 105,69* 105,74* 106,20* 106,04* 106,45* 106,40* 2001 106,48* 106,83* 107,14* 107,94* 108,46* 108,81* 108,92* 108,99* 109,16* 109,22* 109,43* 109,23* 2002 109,93* 110,09* 110,33* 110,11* 110,35* 110,09* 110,44* 110,39* 110,62* 110,43* 110,46* 110,55* 2003 110,94* 111,56* 111,82* 111,73* 111,57* 111,85* 112,06* 112,20* 112,47* 112,15* 112,36* 112,32* 2004 112,67* 113,02* 113,05* 113,50* 113,67* 113,65* 114,00* 114,03* 114,08* 114,49* 114,48* 114,25* 2005 114,68* 115,28* 115,90* 115,87* 116,09* 116,29* 116,76* 116,78* 116,65* 116,46* 116,82* 116,91* 2006 116,98* 117,54* 117,44* 117,87* 118,26* 118,24* 118,61* 118,75* 118,73* 118,68* 118,98* 119,09* 2007 119,37* 119,98* 119,72* 120,12* 119,85* 119,78* 120,25* 120,22* 120,27* 120,81* 121,65* 122,23* 2008 122,70* 123,68* 124,37* 124,57* 125,37* 125,85* 126,53* 126,15* 126,46* 126,61* 126,39* 126,56* 2009 126,80* 127,14* 126,36* 126,48* 126,24* 125,72* 125,69* 125,90* 125,67* 125,88* 126,00* 126,24* 2010 126,69* 127,31* 127,55* 127,81* 128,24* 128,26* 128,40* 128,49* 128,89* 129,08* 129,19* 129,52* 2011 130,13* 130,89* 131,28* 131,48* 131,95* 132,46* 132,67* 132,53* 132,80* 133,07* 133,57* 133,70* 2012 134,53* 135,35* 135,40* 135,37* 135,56* 135,39* 135,63* 135,92* 135,98* 136,38* 136,47* 136,59* 2013 136,52* 136,83* 137,09* 137,08* 137,45* 137,67* 137,73* 137,54* 137,45* 137.65* 137,80* 137,97* 2014 138,22* 138,43* 138,49* 138,00* 137,80* 137,87* 138,03* 137,56* 137,48* 137,78* 137,78* 137,95* 2015 138,24* 138,62* 138,40* 138,94* 138,99* 139,23* 139,28* 139,61* 139,94* 140,52* 140,53* 140,46* 2016 140,73* 140,88* 142.17* 142,25* 142,58* 142,54* 142,80*


2006 102,82* 103,31* 103,23* 103,60* 103,95* 103,93* 104,25* 104,38* 104,36* 104,32* 104,58* 104,68* 2007 104,92* 105,46* 105,23* 105,58* 105,34* 105,28* 105,70* 105,67* 105,71* 106,19* 106,93* 107,44* 2008 107,85* 108,71* 109,32* 109,49* 110,20* 110,62* 111,22* 110,88* 111,15* 111,29* 111,09* 111,24* 2009 111,45* 111,75* 111,07* 111,17* 110,96* 110,50* 110,48* 110,66* 110,46* 110,64* 110,75* 110,96* 2010 111,36* 111,90* 112,11* 112,34* 112,72* 112,74* 112,86* 112,94* 113,29* 113,46* 113,55* 113,84* 2011 114,38* 115,05* 115,39* 115,57* 115,98* 116,43* 116,61* 116,49* 116,73* 116,96* 117,40* 117,52* 2012 118,25* 118,97* 119,01* 118,99* 119,15* 119,00* 119,21* 119,47* 119,52* 119,87* 119,95* 120,06* 2013 120,00* 120,27* 120,50* 120,49* 120,81* 121,01* 121,06* 120,89* 120,81* 120.99* 121,12* 121,27* 2014 121,49* 121,68* 121,72* 121,30* 121,12* 121,18* 121,33* 120,91* 120,84* 121,11* 121,11* 121,25* 2015 121,51* 121,84* 121,65* 122,12* 122,17* 122,38* 122,42* 122,71* 123,00* 123,51* 123,52* 123,46* 2016 123,69* 123,83* 124.96* 125,03* 125,32* 125,29* 125,52*


2014 100,60* 100,75* 100,79* 100,44* 100,29* 100,34* 100,46* 100,12* 100,06* 100,28* 100,28* 100,40* 2015 100,61* 100,89* 100.73* 101,12* 101,16* 101.33* 101,37* 101,61* 101,85* 102,27* 102,28* 102,23* 2016 102,42* 102,53* 103.47* 103,53* 103,77* 103,74* 103,93*

A. LES BAUX (tarif au 1/01/2013) Prix TVA incluse + Frais de port

RÉSIDENCE PRINCIPALE DU LOCATAIREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,30 € + 2,37 € = 12,67 €

(version 11/2014) Non-membre 16,40 € + 2,37 € = 18,77 €Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


10,90 €17,40 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,27 €= 19,77 €

Bail version anglaise appartement/maison (2ex.) (version 11/2014)


5,60 €8,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 7,97 €= 11,27 €

Bail version allemande appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


10,60 €16,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 12,97 €= 19,27 €

Transcription bail verbal Membre SNPC existant Non-membre

7,90 € 12,60 €

+ 2,37 € + 2,37 €

= 10,27 €= 14,97 €

RÉSIDENCE SECONDAIRE DU LOCATAIREBail appartement meublé ou non meublé (4 ex.)

Membre SNPC 10,40 € + 2,37 € = 12,77 €

(version 11/2014) Non-membre 16,60 € + 2,37 € = 18,97 € Bail maison (4 ex.) (version 11/2014)


10,50 €16,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 12,87 €= 19,17 €

Bail version anglaise appartement/maison (2 ex.) (vers. 11/2014)


5,80 € 9,30 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,17 €= 11,67 €

DIVERSBail commercial (4 ex.) (version 11/2014)


11,00 €17,60 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,37 €= 19,97 €

Bail professionnel non commercial (4 ex.)

Membre SNPC 11,50 € + 2,37 € = 13,87 €

(version 11/2014) Non membre 18,40 € + 2,37 € = 20,77 €Bail à ferme (4 ex.) (version 12/2007)


11,10 €17,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 13,47 €= 20,17 €

Bail de garage/parking (4 ex.) (version 11/2014)


5,50 €8,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 7,87 €= 11,17 €

Cession de bail (5 ex.) (version 07/2014)


1,80 €2,88 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 4,17 €= 5,25 €

Contrat de concierge (3 ex.) (version 05/2014)


6,00 €9,60 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,37 €= 11,97 €

Bail pour chambre d’étu diant (4 ex.) (version 11/2014)


7,30 €11,70 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 9,67 €= 14,07 €

Contrat de syndic (x 3) + cahier de charges (x 3) (version 12/2010)


19,40 €31,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 21,77 €= 33,37 €

Contrat d’occupation à titre précaire (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,20 €14,70 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 11,57 €= 17,07 €

Contrat de prêt à usage ou commodat (bâtiments ou terrains non bâtis)


9,30 €14,90 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 11,67 €= 17,27 €

Etat des lieux + documen-tation (x3) (version 07/2013)


18,80 €30,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 21,17 €= 32,37 €

B. AFFICHESA vendre/Te koop (bilingue ou unilingue)A louer/Te huur (bilingue ou unilingue)

Membre SNPCNon-membreMembre SNPCNon-membre

1,10 €1,75 €1,10 €1,75 €

+ 2,37 €+ 2,37 €+ 2,37 €+ 2,37 €

= 3,47 €= 4,12 €= 3,47 €= 4,12 €

C. LES OUVRAGES « Propriétaires, Locatai res, vos droits et devoirs »


41,30 €66,00 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 47,50 €= 72,20 €

Revenu cadastral - comprendre et contester sa revalorisation


16,50 €26,50 €

+ 3,85 €+ 3,85 €

= 20,35 €= 30,85 €

Tout savoir sur les dégâts locatifs 34,00 € + 6,20 € = 40,20 €La Copropriété en Poche Membre SNPC

Non-membre13,00 €20,80 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 15,37 €= 23,17 €

Petit manuel de répartition de charges


21,50 €34,40 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

23,87 €36,77 €

Code wallon du logement (07/2013)


6,90 €11,00 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 9,27 €= 13,37 €

Code bruxellois du logement (09/2013)


5,80 €9,20 €

+ 2,37 €+ 2,37 €

= 8,17 €= 11,57 €

Vlaamse wooncode (bilingue) (05/2014)


13,90 €22,20 €

+ 6,20 €+ 6,20 €

= 20,10 €= 28,40 €

D. DETECTEURSDétecteur de fumée (5 ans) Membre SNPC

Non-membre20,00 € 32,00 €


Détecteur de fumée (10 ans) Membre SNPCNon-membre

25,00 € 40,00 €


Détecteur CO Membre SNPC 49,50 € + 6,50 € (par pièce) + 6,50 € (par pièce) Non-membre 79,20 €

Piles au lithium (3V) Membre SNPCNon-membre

2,40 €3,80 €


E. COMMENT LES OBTENIR ?a) Par versement au compte 310-1038740-53

IBAN : BE53 3101 0387 4053 - BIC : BBRUBEBB du SNPC b) En nos bureaux en cash ou bancontact

Lors de votre paiement, n’oubliez pas d’ajouter les frais de port !Les baux et brochures vous seront envoyés dès réception de votre paiement.

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Consultez notre site internet : www.snpc-nems.be

Éditeur responsable : Olivier Hamal - Rue du Lombard 76 - 1000 Bruxelles

LES SERVICES DU SYNDICAT POUR SES MEMBRES

n CONSEILS JURIDIQUES (simples) PAR TELEPHONE

(communiquez votre n° de membre)La cotisation annuelle donne droit à 12 appels gratuits.Une cotisation supplémentaire de 36,00 € TVA comprise* est due par tranche de 12 appels (pour les professionnels à partir du 25e appel).

LUNDI MARDI MERCREDI JEUDI VENDREDI

Bruxelles 9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h02/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

9-12h3002/512.31.9602/512.62.87

Charleroi 14h15-16h300471/70.36.38

Liège 17-19h04/223.74.65

14-16h04/223.74.65

14-16h04/223.74.65

Mons 9-12h065/36.48.53

9-12h065/36.48.53

Namur 15h30-18h081/73.95.95

15h30-18h081/73.95.95

Wavre 9h30-13h30010/24.20.02

n CONSEILS JURIDIQUES PAR COURRIER

Consultation écrite à régler par virement au compte numéro BE53 3101 0387 4053 du SNPC en mentionnant votre n° de membre.

• Avis juridique en matière de bail à loyer 36,00 € TVA comprise*• Autres matières (fiscalité, urbanisme, bail à ferme,…) 62,00 € TVA comprise*• Copropriété 75,00 € TVA comprise* (sous réserve d’un supplément en cas de dossiers complexes)

n CONSULTATIONS JURIDIQUES EN NOS BUREAUX

SUR RENDEZ-VOUS contacter nos permanences

• Avis juridique (par 1/2 heure) ................................. 36,00 € TVA comprise*• Requête en louage de choses ................................ 80,00 € TVA comprise*• Matière fiscale (par 1/2 heure) ............................... 42,00 € TVA comprise*• Déclaration fiscale ................................................. 65,00 € TVA comprise* (sous réserve d’un supplément pour déclarations complexes)

LUNDI MARDI MERCREDI JEUDI VENDREDI

Bruxelles 13 à 15 h 13 à 15 h 13 à 15 h 13 à 15 h

Charleroi 13h30 à 15h30

Liège 17 h à 19 h 14 h à 16 h 14 h à 16 h

Namur 15h30 à 18h

Wavre 9h30 à 13h30

La Louvière Dernier mardi du mois de 14 à 16h

* Depuis le 1er juillet 2012 nous devons appliquer la TVA de 21 % sur nos prix

n COTISATION

Valable 12 mois :• 60 € (cotisation ordinaire) • 140 € (professionnels)• cotisation spéciale copropriété de 2 à 50 copropriétaires . . .200 € de 51 à 100 . . . . . . . . . . . . . .250 € de 101 à 200 . . . . . . . . . . . 300 € de 201 à 300 . . . . . . . . . . . . .350 € au-delà de 301 . . . . . . . . . . 500 €• soit par versement au compte IBAN : BE66 3631 2880 6643 (BIC : BBRUBEBB)• soit sur place en liquide ou par bancontact (à Bruxelles)• soit en s’inscrivant online par virement sécurisé – site www.snpc-nems.be

n ABONNEMENT GRATUIT AU MENSUEL « LE CRI »

Paraît 10 fois par an (excepté juillet et août).

n SECRETARIAT

PERMANENCES ET VENTES DE BAUX & DE BROCHURES EN NOS BUREAUX

BRABANT WALLON

010/24.20.02 (le vendredi de 9h30 à 13h30)Avenue M. Maeterlinck, 10 à 1300 Wavre – E-mail : [email protected] documents peuvent être obtenus tous les jours en téléphonant auparavant pour prendre rendez-vous au 010/24.73.40

BRUXELLES 02/512.62.87 (de 9 à 15 h du lundi au vendredi) – Fax : 02/512.44.61Rue du Lombard, 76 à 1000 Bruxelles – E-mail : [email protected]

CHARLEROI 0471/84.23.11 (le matin – du mardi au jeudi – de 9 à 12 h). Avenue Général Michel, 1E (local 10 - code 117) à 6000 CharleroiConsultation juridique le mercredi de 13h30 à 15h30 sur rendez-vous

LA LOUVIERE 0495/52.00.78 - CHANGEMENT D'ADRESSE (mercredi de 9 à 1 1h30 + mardi et jeudi de 14 à 16h) E-mail : [email protected] Consultation juridique chaque dernier mardi du mois de 14 à 16h sur rendez-vous Fermé vacances de Pâques, Noël, juillet et août

LIEGE 04/223.74.65 (du lundi au vendredi de 9 à 12 h, le jeudi jusqu’à 13 h)Fax : 04/221.29.46 – Résidence REGINA – Boulevard d’Avroy, 3 à 4000 Liège E-mail : [email protected]

LUXEMBOURG 063/57.21.57 – Fax : 063/57.21.37 – Avenue de Longwy, 218 à 6700 Arlon e-mail : [email protected]. Les documents peuvent être obtenus en téléphonant auparavant pour ren-dez-vous les lundi, mardi et vendredi de 9 à 12h (hors vacances scolaires)

MONS 065/36.48.53 (tél/fax), (les mardi, jeudi et vendredi de 9 à 12h sauf vacances Pâques, Noël, Juillet-Août) Rue de Nimy, 122 à 7000 Mons - E-mail : [email protected]

NAMUR 0476/372.647 NOUVEAU NUMÉRO (les lundi, mardi, jeudi et vendredi de 9h30 à 12h00) NTF - Rue Borgnet 13 à 5000 Namur. Pour les consultations juridiques : prendre rendez-vous

n DERNIER INDICE CONNU

Répondeur : 02/512.60.57

n SERVICE D’INDEXATION DES LOYERS

Le calcul légal de l’indexation de vos loyers et la préparation des lettres d’adaptation des loyers destinées à vos locataires.Renseignements au SNPC de Bruxelles de 9 à 15 heures au 02/512.61.43.(17 € TVA comprise par contrat la première année, 7,50 € TVA comprise les années suivantes).

Prochaines DATES,

16/09/2016 et 21/10/2016

NOUVEAU :BANCONTACT DISPONIBLE

rue Edouart Anseele 107

à 7100 La Louvière

Adresses e-mail : [email protected] [email protected]

BAUX À LOYERS BIENTÔT DE NOUVELLES LOIS EN … · Le SNPC-NEMS ne peut vérifier l’exactitude...

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