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GARAJES DEL OESTE INNOVACIÓNN PARA LA REGENERACIÓN V.1 (ENERO 2017) Página 1 de 15

Oficina Técnica Vecinal

ANEXO

GARAJES DEL OESTE INNOVACIÓN PARA LA REGENERACIÓN V.1

BARRIO DEL OESTE (SALAMANCA)

DENTRO DE UN PROYECTO DE REGENERACIÓN URBANA INTEGRADA

Asociación de Vecinos del Barrio del Oeste de Salamanca (ZOES).

ENERO 17 (V.1)



Índice:

1.-INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................... 3

1.1.-EL PLAN DE REGENERACIÓN URBANA INTEGRADA .................................................................................................................. 3

2.-ESTADO DE LA CUESTIÓN .......................................................................................................... 4

2.1.-APUNTES SOBRE LOS GARAJES EN EL OESTE.............................................................................................................................. 4

2.2.-PROPUESTAS DE MOVILIDAD EN EL OESTE ................................................................................................................................ 7

2.3.-REGENERACION URBANA .......................................................................................................................................................... 9

3.-DIAGNÓSTICO .......................................................................................................................... 11

3.1 DEBILIDADES ............................................................................................................................................................................. 11

3.2 FORTALEZAS .............................................................................................................................................................................. 11

3.3 OPORTUNIDADES ....................................................................................................................................................................... 11

3.4 AMENAZAS ................................................................................................................................................................................ 12

3.5 SÍNTESIS DEL DIAGNÓSTICO ...................................................................................................................................................... 12

4.-PROPUESTA ............................................................................................................................. 14

A.-ESPACIO FÍSICO: ......................................................................................................................................................................... 15

B.-ADMINISTRACIÓN Y NORMATIVA: .............................................................................................................................................. 15

C.-ECONÓMICA: .............................................................................................................................................................................. 15

D.-OTRAS: ....................................................................................................................................................................................... 15



1.-Introducción

1.1.-El Plan de Regeneración Urbana Integrada

Las propuestas aquí relacionadas con la mejora de la calidad urbana y económica en el Barrio

del Oeste se encuentran dentro de las actuaciones conducentes a un Plan de Regeneración

Urbana Integrada para el Barrio del Oeste (Carmelitas‐Oeste) promovido inicialmente desde la

Asociación de Vecinos ZOES. La propuesta general del Plan está recogida y justificada en un

documento aparte y que se completa con este tipo de propuestas1.

Como el resto de propuestas actualmente existentes en el Barrio del Oeste, han de permitir un

doble objetivo; contribuir al objetivo estratégico común del Plan de Regeneración Integrado,

pero a la vez y aunque de manera incompleta, han de poder funcionar independientemente del

plan atendiendo a las necesidades inmediatas del Barrio en seguimiento de las propias funciones

de la asociación vecinal ZOES.

Otros documentos presentados en relación con lo anterior son:

Presentación del Proyecto de Regeneración Urbana Integrada en el Barrio del Oeste de

Salamanca. Versión Noviembre 2015

Creación de la oficina técnica Vecinal. Barrio del Oeste (Salamanca). Versión Julio 2015.

Propuestas sobre movilidad Barrio del Oeste (Salamanca). Versión Septiembre 2015.

Propuestas de colaboración con la Oficina Municipal de Rehabilitación al respecto de

actuaciones de Regeneración Urbana Integrada en el Barrio del Oeste de Salamanca.

Versión Noviembre 2015.

Ilustración 1 Mapa del estado actual por usos de los espacios públicos. Fuente elaboración propia.

1Ver documento específico sobre el Plan de Regeneración Urbana Integrada para el Barrio del Oeste.



2.-Estado de la cuestión

2.1.-Apuntes sobre los garajes en el oeste

El objetivo de este escrito es el de explicar diversas cuestiones vinculadas con los garajes y su

papel en relación con el proyecto de regeneración urbana del Barrio del Oeste.

De la necesidad virtud. La Galería Urbana

Cuando se planteaban la manera de mejorar la imagen del barrio había una pregunta recurrente

en la sede de la asociación vecinal ZOES: ¿Qué vamos a hacer si no hay más que puertas de

Garaje? No es necesario explicar aquí la sorprendente respuesta que se encontró con iniciativas

como la “Galería Urbana” y que está transformado por fuera y visibilizado todo el potencial que

se escondía bajo estas puertas y calles del barrio del Oeste. Se trata de un caso a difundir y

compartir de cómo convertir una debilidad en fortaleza a través del pensamiento creativo. De

cómo algo desafortunado se transforma en la identidad positiva de un entorno.

Ilustración 2 –Situación de las obas de la Galería Urbana. Fuente elaboración propia.

Los garajes como único rendimiento económico posible. Oferta y demanda

Queremos en este escrito exponer el porqué de esta particularidad de nuestro barrio y de otros

parecidos surgidos a principios del siglo XX. A la pregunta de, ¿por qué hay tantos garajes en una

zona?, debemos responder una pregunta obvia, porque es el uso que los propietarios han

encontrado más beneficiosos para sus locales. Mientras que también hay casos en los que el



promotor entendió que era mejor situar también en planta baja viviendas, en su mayoría se optó

por considerar adecuado que junto al portal situar locales. Es decir la existencia de garajes es el

fruto de la oferta y demanda. Baste preguntar ¿Cuántas puertas de garaje hay en las calles

principales de Wences Moreno, Avda. Italia, …? por no hablar de la Avda Villamayor, Portugal o

Paseo Carmelitas. Paseen por estas calles y observarán que la respuesta es: muy pocas. En esos

casos los bajos encuentran un uso más beneficioso para su propietario el de alquilarlos para

otros usos comerciales q su utilización como cocheras.

Ilustración 3 Ubicación de los portones de garajes. Fuente elaboración propia.

Los portones de garaje como indicador de la baja calidad urbana

Del análisis del mapa que se ha elaborado respecto a la situación de las casi seiscientas cocheras

detectadas podemos evaluar con cierta precisión que calles y zonas del barrio tienen más

dinamismo y calidad urbana de aquellas secundarias y apartadas. Podemos por lo tanto utilizar

la existencia de portones de garajes y cocheras como indicador de la calidad urbana, su aspecto,

o su relación con la seguridad que percibimos. Esta relación se observa más intensamente al

poner en un mismo mapa la situación de los portones (naranja) y los locales a nivel de calle (en

azul).



Ilustración 4 Ubicación de los portones de garajes (naranja) en relación con otros locales 8azul). Fuente elaboración propia.

Portones como oportunidad de transformación

Recorriendo las calles que conocemos en el mapa nos damos cuenta que mientras que los

locales comerciales a pie de calle dinamizan la calle y la hacen más atractiva para pasar por ella,

en aquellas con mayor número de garajes ocurre lo contrario. Es sobre esta situación sobre la

que actuaciones como el de la Galería Urbana y las intervenciones artísticas en los portones

cobra un inesperado interés urbano al mejorar la percepción de los espacios degradados. Este

primer paso ha de ser considerado la base para la aparición en estos locales de otro tipo de

actividades que consoliden esta recuperación y por lo tanto los portones se han de convertir en

una oportunidad y un indicador de la actividad y un aspecto concreto a tratar que es el del

posible cambio del uso de estos espacios.

Dos factores a considerar, el cambio a otros usos y el modelo de ciudad que queremos

Aquí es donde es necesario apuntar al menos dos factores de interés a tener en cuenta y que se

apuntamos brevemente. El primero es el referente a la posibilidad real y legal del cambio de

uso, mientras que el segundo se refiere al aparcamiento y a la movilidad.

Para entender la oportunidad que constituyen estos espacios es que no surgen, como pasa en

la actualidad, por la obligación de contener un número de plazas de garaje y por lo tanto no

están de manera obligada vinculados al uso de aparcamiento. La mayor parte de estos edificios

se construyeron antes del PGOU de 1984, y es con este instrumento y en esta fecha en la que

comenzó en Salamanca a esta obligación. Para los edificios anteriores son por lo tanto locales

que actualmente se utilizan de cocheras pero que pueden dedicarse a otros usos.



No es tampoco un asunto menor, que las actuales normativas y obligaciones hacen complejo y

costoso esta trasformación a un uso comercial y de oficinas. Se debe trabajar con el

Ayuntamiento para evaluar la manera de facilitar esta trasformación. De iniciarse ese debate

para seguir la transformación del Barrio, este sin duda sería uno de los objetivos a perseguir.

Estaremos todos de acuerdo que un local funcionando genera empleo y que este tipo de

actividad económica mejora la calidad de la calle comparándolo con su uso actual como

aparcamiento para coches. Se debe recordar que cada puerta garaje no solo consume un espacio

de locales que pudiera destinarse a otros usos sino que obliga a la instalación de un vado que

ocupa otro tanto espacio al exterior si nos encontramos con una banda de aparcamiento en

línea como es lo más usual.

La segunda cuestión es que para enfrentarse a esta situación se debe hacer a escala local una

reflexión sobre el papel de los coches en la vida de las ciudades. Se trata de una reflexión que

por convicción u obligación tarde o temprano llegará también al barrio del Oeste y que está

vinculada con un cambio en el modelo de ciudad. Mientras que esto llega y se acometen los

cambios, se debe evaluar también la posición de todas las partes interesadas y fomentar

aquellos aspectos que permitan a los usuarios del automóvil alternativas que faciliten esta

transición. No debemos obviar que esta tendencia a reducir el peso y espacio del automóvil en

la ciudad es contradictoria con lo que se percibe en la actualidad como un déficit de

aparcamiento que tiene el barrio.

Final

Como hemos visto los portones de los garajes en el barrio del Oeste no son solo el ejemplo de

cómo unos elementos que objetivamente constituyen algo negativo es convertido en la seña de

identidad de la trasformación y ejemplo a seguir, sino también son el indicador y elemento clave

que ha de permitir abordar la transformación física profunda del espacio urbano afectando al

modelo de ciudad que se ha de perseguir.

2.2.-Propuestas de movilidad en el Oeste

Con fecha de noviembre de 2015 se elaboró un documento ya mencionado denominado

Propuestas sobre movilidad en el barrio del Oeste y que propuso una serie de actuaciones

iniciales de pequeña entidad que se resumen en este apartado:



Ilustración 5 Zonas afectadas. En rojo zonas de tránsito restringido. Fuente elaboración propia.

Se proponían una serie de actuaciones que a la vista del diagnóstico realizado incluían entre

otras el de “proponer una jerarquía de viales asentada en la planificación de 1969. Oeste‐

Gutenberg‐Carmelitas” en la calle Gutenberg y Juan de Juni de manera que se reforzaba un eje

hoy de difícil comprensión y marginal que sin embargo figuraba en la ideas para estructurar esta

zona del barrio en los años 70. Esta idea se apoyaba en las ideas de las supermanzanas aunque

de reducida dimensión a modo de propuesta inicial para su evaluación.

En los siguientes cuadros se aprecian las modificaciones cuantitativas entre el estado actual y el

propuesto de dicha propuesta.

Ilustración 6 Propuesta. Relación espacios no construidos. Fuente elaboración propia.



2.3.-Regeneracion Urbana

Es de interés señalar los apartados de las Leyes de Suelo, Urbanismo, y de Renovación,

Regeneración y Rehabilitación Urbanas de CyL y de España (RRR)2 que abordan el objeto de este

documento.

Destacamos algunos apartados de mayor relevancia al respecto de la mejora de la calidad

urbana y los aspectos económicos:

Normativa urbanística Regional. Ley de Urbanismo.

Art. 4 Actividad Urbanística Pública: En aplicación de los principios constitucionales de la política económica y social, desarrollados en el Texto Refundido de la Ley de Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, la actividad urbanística pública se orientará a la consecución de los siguientes objetivos: … 2º. El progreso social y económico, mediante la modernización de infraestructuras y equipamientos y la regulación del uso del suelo para favorecer la funcionalidad del tejido productivo, la atracción de nuevas inversiones y la capacidad para incorporar las innovaciones tecnológicas. … 4º. La cohesión social de la población, mediante la mezcla equilibrada de usos, actividades y grupos sociales, la integración de los sistemas e infraestructuras de transporte y la previsión de las dotaciones necesarias en condiciones óptimas de accesibilidad y funcionalidad. … 11º. La mejora de la calidad urbana, mediante normas que favorezcan la continuidad y armonía del espacio urbano e impidan una inadecuada concentración de usos o actividades, o la abusiva repetición de soluciones urbanísticas. Artículo 156. Criterios y reglas para la planificación de las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana se planificarán mediante el instrumento de planeamiento general o mediante un plan especial de reforma interior, aplicando los criterios y reglas previstos en el título II. Además, dichos instrumentos: … b) Abordarán todos o algunos de los siguientes objetivos, en función de las características de sus respectivos ámbitos. … 1º. La colmatación de los espacios intersticiales infrautilizados o sin uso alguno, con preferencia a la ocupación de nuevas áreas sin urbanizar. … 5º. El mantenimiento de la vitalidad urbana mediante la mezcla de usos, admitiendo la mayor compatibilidad de las actividades productivas con el uso residencial. … 10º. La integración de las perspectivas de género y de edad, utilizando mecanismos e instrumentos que fomenten y favorezcan la participación ciudadana y la transparencia. …

Es también de interés recordar que el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (Decreto

22/2014) en su artículo 463 establece como sujetos legitimado para participar en las actuaciones

2 También conocidas como Leyes RRR. Ley estatal 8/2013 de 26 de julio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (BOE

27.06.13) y Ley 7/2014, de 12 de septiembre, de medidas sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbana, y sobre sostenibilidad, coordinación y simplificación en materia de urbanismo. (BOCyL 19.09.14).



de rehabilitación, a las asociaciones representativas de los intereses de la población del ámbito

de la actuación.

Normativa RRR estatal.

Artículo 3. Fines comunes de las políticas públicas para un medio urbano más sostenible, eficiente y competitivo. … a) Posibilitar el uso residencial en viviendas constitutivas de domicilio habitual en un contexto urbano seguro, salubre, accesible universalmente, de calidad adecuada e integrado socialmente, provisto del equipamiento, los servicios, los materiales y productos que eliminen o, en todo caso, minimicen, por aplicación de la mejor tecnología disponible en el mercado a precio razonable, las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero, el consumo de agua, energía y la producción de residuos, y mejoren su gestión. b) Favorecer y fomentar la dinamización económica y social y la adaptación, la rehabilitación y la ocupación de las viviendas vacías o en desuso. c) Mejorar la calidad y la funcionalidad de las dotaciones, infraestructuras y espacios públicos al servicio de todos los ciudadanos y fomentar unos servicios generales más eficientes económica y ambientalmente. d) Favorecer, con las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios que sean precisos, la localización de actividades económicas generadoras de empleo estable, especialmente aquéllas que faciliten el desarrollo de la investigación científica y de nuevas tecnologías, mejorando los tejidos productivos, por medio de una gestión inteligente. e) Garantizar el acceso universal de los ciudadanos a las infraestructuras, dotaciones, equipamientos y servicios, así como su movilidad. f) Integrar en el tejido urbano cuantos usos resulten compatibles con la función residencial, para contribuir al equilibrio de las ciudades y de los núcleos residenciales, favoreciendo la diversidad de usos, la aproximación de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la comunidad residente, así como la cohesión y la integración social. g) Fomentar la protección de la atmósfera y el uso de materiales, productos y tecnologías limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero del sector de la construcción, así como de materiales reutilizados y reciclados que contribuyan a mejorar la eficiencia en el uso de los recursos. h) Priorizar las energías renovables frente a la utilización de fuentes de energía fósil y combatir la pobreza energética con medidas a favor de la eficiencia y el ahorro energético. i) Valorar, en su caso, la perspectiva turística y permitir y mejorar el uso turístico responsable. j) Favorecer la puesta en valor del patrimonio urbanizado y edificado con valor histórico o cultural. k) Contribuir a un uso racional del agua, fomentando una cultura de eficiencia en el uso de los recursos hídricos, basada en el ahorro y en la reutilización.



3.-Diagnóstico

Se reflejan en cuatro apartados siguientes (DAFO) la síntesis del análisis que da pie a las

propuestas:

3.1 Debilidades

Vinculadas al espacio urbano

Espacio urbano deteriorado en parte motivado por la existencia única de locales con uso

garaje privado.

Ausencia de jerarquía clara en la estructura urbana.

Predominio del espacio público dedicado al transporte motorizado.

Carencias notables de espacios dotacionales de equipamientos en el entorno.

Vinculadas con la entidad promotora

Capacidad de actuación limitada de las asociaciones en relación con el espacio urbano.

Vinculadas con la economía

Ausencia de actividad económica.

Coste económico elevado de la trasformación a otros usos.

Otras

Locales condicionan a menudo la mejora de la accesibilidad en las comunidades de

vecinos.

3.2 Fortalezas

Vinculadas en general con la entidad promotora y el momento actual del barrio

Asociación de vecinos dinámica y con capacidad de proponer, aglutinar y ejecutar

proyectos.

Asociación de vecinos con capacidad técnica para apoyar proyectos de mayor amplitud.

Existencia de iniciativas de éxito promovidas desde la asociación en relación con el

objeto de estudio como es la Galería Urbana.

Dinámicas positivas en relación con el momento del barrio con capacidad de proyección

y que ejercen de atractor (Momentum).

Identificación del Barrio con aspectos innovadores en relación con asuntos de Sociales,

inclusivos y Culturales.

Tejido asociativo amplio dinámico y organizado.

Vinculadas con la economía

Rentas de los locales reducidas debido a la situación descrita en el apartado de

debilidades.

3.3 Oportunidades

Vinculadas con las dinámicas públicas

Independientemente de la situación económica y presupuestaria la apuesta por la innovación y el emprendimiento como complementariedad para proyectos de regeneración urbana.



Propuestas desde el ámbito administrativo universitario (USAL, UPSA) y local y su apuesta por la innovación en relación con la incorporación de los estudiantes al mercado laboral.

Dinámicas en relación con la Renovación, Regeneración y Rehabilitación (RRR) y su apuesta por la intervención en la ciudad existente en Barrios como el del Oeste Carmelitas (ver Estrategia Regional de RRR).

Existencia de un debate sobre la consideración del modelo de ciudad en relación con la movilidad motorizada.

Valoración teórica positiva de proyectos tipo Bottom‐up con participación activa de la sociedad civil.

Apoyo general y buen momento para propuestas inclusivas.

3.4 Amenazas

Vinculadas con la situación de la administración local y las barreras administrativas

Falta de interiorización por parte de la administración del papel de la sociedad civil para proponer proyectos.

Inexistencia de un contexto político local que fomente este tipo de propuestas.

Falta de cauces de comunicación y gestión para el establecimiento de este tipo de proyectos con la administración local.

Normativa urbanística y ambiental compleja que dificulta la comprensión de las posibilidades de transformación.

3.5 Síntesis del diagnóstico

En definitiva que las propuestas que se propongan habrán de acometer la manera de potenciar

las fortalezas y hacer posibles las oportunidades, así como tratar de eliminar las debilidades y

reducir en lo posible las amenazas. En concreto la propuesta que planteemos habría de

orientarse a:

En relación a las dinámicas generales

A generar propuestas transversales que sean capaces de abordar aspectos relativos a

las políticas de regeneración urbana, emprendimiento, inclusión, movilidad desde la

sociedad civil.

En relación al espacio urbano

Mejorar la calidad del espacio urbano acometiendo la posible transformación de los

garajes privados en actividades económicas innovadoras o dotacionales de una manera

que mejore la jerarquía de la estructura urbana a ser posible apoyándose en iniciativas

relativas a la movilidad y el uso del espacio público.

En relación a la entidad promotora y las administraciones

Al proponerse alineada con una gran cantidad de políticas públicas ha de encontrar la

manera de que la administración local participe de manera activa perdiendo los recelos

hacía este tipo de propuestas y la forma de plantearse, así como ha de gestionarla

evitándose que se entienda como partidista. Para ello ha de involucrar a todos los



actores del ámbito local y entender que esta experiencia puede ser desarrollada en otras

partes de la ciudad y fuera de ella con diferentes adaptaciones.

La propuesta ha de encontrar la vía de involucrar a las Universidades colaborando en

especial en sus propuestas de innovación y de incorporación de los recién titulados en

el mundo del emprendiendo.

Es de interés que se pueda plantear una iniciativa gradual para reducir los posibles

recelos y coger experiencia en la misma que permita su evaluación y una mejora

continua.

En relación al Barrio y su trayectoria actual

La propuesta ha de apoyarse en el momento actual singular del barrio y de las personas

y asociaciones que lo forman así como de su proyecto más visible de la Galería Urbana

y la capacidad de generar empatía y atracción para orientarse a aspectos económicos y

continuar a otra escala la transformación física del barrio. Esta trasformación ha de estar

orientada de manera predominante a los elementos identitarios del barrio en relación

a los aspectos sociales, inclusivos y culturales.

En relación a las condiciones normativas

La propuesta ha de reducir los efectos negativos de la normativa urbanística y ambiental

existente evaluando e informando de los usos que impliquen menos intensidad

administrativa y coste económico en la transformación que sean compatibles con los

objetivos perseguidos e incluso proponer eliminar barreras normativas existentes.

En relación a la economía

La reutilización de los espacios de garajes ha de favorecer la generación de nueva

actividad económica favoreciendo el emprendimiento y la innovación a la vez que se

aumenta la valoración proporcionada de las rentas.

Y finalmente

El proyecto puede incorporar vías para aprovechar la intervención en los locales con la

eliminación de las barreras arquitectónicas en las zonas comunes de las comunidades

de vecinos.



4.-Propuesta

Atendiendo al diagnóstico anterior se realiza las siguientes propuestas iniciales que aglutinamos

en el nombre “Galería Urbana. Garajes para el Oeste. Innovación para la regeneración” y que

tiene la siguiente descripción y objetivo específico:

Promover la trasformación de los locales con uso actual de garaje en determinadas vías del

barrio y de esta manera mejorar la calidad y jerarquía de la estructura de calles en conjunto

con posibles intervenciones sobre la movilidad y de manera que se facilite específicamente su

utilización por parte de emprendedores en relación con la utilización de la innovación en

relación con la economía social, la inclusión y la cultura.

Un objetivo secundario de lo anterior sería el que el proyecto ayudara a facilitar la relación de

las asociaciones ZOES con las administraciones públicas alrededor de un proyecto de interés,

pudiendo a su vez eliminar barreras administrativas a las actividades económicas de empresas

Start‐up o similares.

La propuesta tiene las siguientes líneas de actuación y acciones iniciales para conseguir los

objetivos fijados:



A.-Espacio físico:

A1.‐Establecer las zonas prioritarias que faciliten el establecimiento de una jerarquía de calles

compatible con las posibles propuestas de movilidad ya expuestas sobre el eje Gutenberg

Carmelitas. Y a partir de ahí establecer diferentes zonas que puedan ser realizadas en fases

sucesivas.

A2.‐Ejecución provisional de propuestas de movilidad en las calles elegidas.

B.-Administración y normativa:

B1.‐Integrar a Ayuntamiento de Salamanca y Universidad de Salamanca en una propuesta de a

modo de vivero urbano de empresas.

B2.‐Generar documentos guías y asesorar a emprendedores en la transformación de los locales.

Sería de interés la participación de la administración local al menos en la validación de estas

guías.

B3.‐Evaluar las condiciones normativas que permitan reducir las barreras para determinadas

actividades vinculadas con la innovación y que permitan recuperar espacios urbanos

deteriorados.

C.-Económica:

C1.‐Evaluar el establecimiento de exenciones en las ordenanzas fiscales en las diferentes fases,

urbanística, ambiental,… para actividades relacionadas con la innovación y la persecución de los

objetivos de la propuesta.

C2.‐Evaluar el establecimiento de ayudas directas para la constitución de empresas y la reforma

de espacios señalados.

D.-Otras:

D1.‐Evaluar el vincular las ayudas anteriores con la facilidad para la mejora de la accesibilidad

de los espacios comunes en los edificios que lo precisen.

Oficina técnica vecinal del Barrio del Oeste

Enero 2017

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