BAB IV DATA DAN ANALISA -...

27

BAB IV DATA DAN ANALISA

4.1. Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian

Lahan yang akan digunakan dalam objek penelitian ini berada di pusat kota Surabaya dan mempunyai prasarana pendukung yang cukup baik. Dengan adanya letak dan prasarana lahan yang mendukung cukup baik, maka lahan ini sesuai bila akan digunakan sebagai objek penelitian yang nantinya dapat menghasilkan keputusan untuk panggunaan lahan yang terbaik. Keputusan dalam penggunaan lahan tersebut tidak hanya berdasarkan keinginan pemilik (owner) akan digunakan untuk pembangunan apa, tetapi juga didukung oleh peraturan yang berlaku dalam perencanaan tata ruang kota terhadap lahan tersebut yang telah ditetapkan oleh pemerintah kota. Sehingga sebelum lahan tersebut digunakan, perlu dilakukan analisa Highest and Best Use (HBU) untuk mendapatkan hasil penggunaan terbaik pada lahan. Dalam analisa HBU ini di perlukan data-data yang dapat menunjang, antara lain peraturan yang berlaku yang telah ditetapkan oleh pemerintah salah satunya adalah zoning lahan dan batasan maksimum dalam penggunaan lahan. Kemudian diperhatikan juga data pendukung lahan tersebut, antara lain lokasi lahan, luasan lahan, bentuk lahan, dan aksesbilitas.

4.1.1. Lokasi dan Luasan Lahan Objek Penelitian

Lokasi objek penelitian tugas akhir ini berada di pusat kota Surabaya, yaitu tepatnya terletak di jalan Pemuda dan jalan Embong Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus ke jalan Embong Kenongo). Lahan pada jalan Pemuda mempunyai luas sebesar 3,991.02 m2 dan luas lahan di jalan Embong Kenongo sebesar 1,972.78 m2. Sehingga luas total dari kedua lahan objek penelitian ini sebesar 5,963.80 m2.

28

Lingkungan di sekitar objek penelitian merupakan kawasan pemukiman dan fasilitas umum komersial, seperti perkantoran, bank, pusat pelayanan telekomunikasi dan lain-lain. Lahan ini berbatasan dengan bangunan yang berlantai cukup tinggi. Seperti di sisi utara lahan ini adalah jalan Pemuda yang berhadapan langsung dengan Surabaya Plaza (Delta Plaza), dan untuk sisi selatan adalah jalan Embong Kenongo yang pada saat ini sebagian besar bangunan di jalan tersebut adalah kawasan pemukiman. Sedangkan batas lahan untuk sisi barat adalah gedung perkantoran NISP, dan untuk sisi timur berbatasan dengan gedung Telkomsel. Pada lokasi objek penelitian ini juga di dukung oleh aksesbilitas yang mudah. Aksesbilitas yang dikatakan mudah karena adanya beberapa hal yang dapat mendukung dalam penggunaan lahan tersebut. Beberapa hal pendukung tersebut antara lain adalah lokasi strategis karena teletak dipusat kota dan tepat berada dikawasan perdagangan jasa komersial, dan tersedianya angkutan umum yang melalui kawasan tersebut dengan berbagai macam kode. Dengan berbagai macam pendukung yang tersedia, maka dapat dikatakan juga menguntungkan bagi pengguna lahan tersebut karena sangat mudah untuk dijangkau. Sehingga nantinya apabila lahan objek penelitian ini digunakan, akan menguntungkan bagi penggunanya. Berikut denah lokasi objek penelitian, dapat dilihat pada gambar 4.1

29

Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitian Sumber : PT. WIKA

4.1.2. Bentuk Lahan Objek Penelitian

Pada setiap masing-masing lahan selalu mempunyai bentuk yang berbeda-beda. Bentuk lahan tersebut digunakan untuk memperkirakan akan didirikan bangunan apa yang sesuai pada bentuk lahan yang ada dan juga dapat memberikan keuntungan bagi pemilik lahan berdasarkan penggunaan semaksimal mungkin pada lahan tersebut. Untuk lahan objek penelitian ini mempunyai bentuk lahan yang cukup unik, karena terletak pada dua lahan dan mempunyai ukuran yang berbeda-beda. Lahan objek penelitian ini mempunyai bentuk berhuruf “T”, dengan bentuk melebar pada bagian depan yaitu di jalan Pemuda dan tembus kebelakang adalah bagian memanjangnya lahan tersebut berada di jalan Embong Kenongo. Lahan pada lokasi tersebut baik di gunakan untuk bangunan perkantoran, perniagaan dan pemukiman. Bukan berarti semua lahan objek penelitian tersebut dapat didirikan atau digunakan sepenuhnya untuk bangunan-bangunan yang sama di

Lokasi Objek

Penelitian

30

dua lahan yang berbeda dan walaupun akan menjadi satu lahan. Karena setiap lahan pada masing-masing kawasan tersebut memiliki zoning (peruntukan penggunaan lahan yang telah ditetapkan oleh pemerintah) yang berbeda-beda sesuai dengan ketetapan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK). Untuk lahan ini digunakan RTRK Unit Distrik Embong Kaliasin. Berdasarkan RTRK tersebut, pada lahan di kawasan jalan Pemuda hanya dapat di gunakan untuk bangunan fasilitas umum komersial. Sedangkan pada kawasan jalan Embong Kenongo hanya dapat digunakan untuk bangunan pemukiman. Sehingga sebelum lahan tersebut digunakan, perlu diperhatikan juga bentuk lahan yang tersedia. Bentuk lahan objek penelitian dengan bentuk huruf “T” tersebut, dapat dilihat pada gambar 4.2

Gambar 4.2 Bentuk lahan objek penelitian

Sumber : PT. WIKA

31

4.1.3. Aksesbilitas Lalu Lintas Terhadap Lahan Objek

Penelitian

Pada masing-masing lahan juga selalu didukung dengan aksesbilitas untuk menjangkau lahan tersebut. tetapi apakah aksesbilitas pada lahan tersebut telah mempunyai aksesbilitas yang baik atau tidak. Karena semakin baik aksesbilitas yang dimiliki suatu lahan, maka semakin baik juga penggunaan pada lahan tesebut. Terlebih lagi apabila suatu lahan teletak dikawasan strategis. Gambaran tersebut sesuai dengan lahan objek penelitian ini. Lahan objek penelitian ini terletak di kawasan strategis yang berdekatan dengan kawasan perkantoran, perdagangan, pusat pelayanan telekomunikasi, perniagaan dan pemukiman. Tepatnya lahan ini terletak di jalan Pemuda dan jalan Embong Kenongo, kawasan ini merupakan kawasan yang sangat menguntungkan. Akses masuk ke kawasan ini dapat dijangkau melalui dua jalan, yaitu jalan Pemuda dan jalan Embong Kenongo. Jarak antara kedua jalan tersebut juga tidak terlalu jauh untuk dijangkau. Adapun aksesbilitas lain yang juga mendukung, seperti ketersediaan angkutan umum. Adanya pangkalan taksi di dekat lahan yaitu depan Plasa Surabaya dan cukup beraneka ragam angkutan umum yang melalui lahan tersebut sehingga memudahkan akses untuk mencapai lahan tersebut. Adapun kode angkutan umum yang melalui daerah ini antara lain: a. Kode E dengan trayek :

Terminal Petojo - Karang Menjangan - Gubeng Pojok - Pemuda - Panglima Sudirman - Basuki Rachmat - Embong Malang - Kalibutuh - Asem Raya - Balongsari.

b. Kode M dengan trayek :

Terminal Joyoboyo - Darmokali - Dinoyo - Keputran - Karimunjawa - Kayun - Pemuda - Walikota Mustajab - Undaan Kulon - St. Semut - Indrapura - Jembatan Merah.

32

c. Kode N dengan trayek :

Bratang - Manyar - Pucang Anom Timur - Kertajaya - Sulawesi - Raya Gubeng - Pemuda - Walikota Mustajab – Gentengkali - Indrapura - Jembatan Merah.

d. Kode UBB dengan trayek :

Terminal Bratang - Ngagel Jaya Selatan - Pucang Sewu - Sumatera - Kayun - Pemuda - Wijaya Kusuma - Pengampon - St. Semut - Jembatan Merah - Indrapura - Ujung baru.

e. Kode V dengan trayek :

Tambak Rejo - Tambak Sari - Wijaya Kusuma - Gubeng Pojok - Pemuda - Raya Darmo - Raya Wonokromo - Terminal Joyoboyo.

f. Kode W dengan trayek :

Dukuh Kupang - Pasar Kembang - Urip Sumoharjo - Raya Gubeng - Pemuda - Karang Menjangan.

Dengan tersedia angkutan umum yang memadai, maka semakin mudah lahan terseebut untuk dijangkau. Sehingga apabila lahan ini digunakan, akan memberikan keuntungan bagi penggunanya.

4.2. Aspek Teknis

Aspek teknis diperlukan dalam analisa Highest and Best

Use (HBU) sebagai data lahan objek penelitian. Data ini diperlukan untuk diketahui dimana lokasinya, berapa luasan lahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana aksesbilitas lahan tersebut, dan data-data lainnya. Setelah diperoleh data lahan, maka selajutnya data tersebut dapat dianalisa dan diperoleh hasil analisa yang menyatakan bentuk bangunan yang sesuai untuk lahan tersebut, hal ini juga disesuaikan dengan bentuk lahan yang ada. Dari

33

analisa ini dapat diketahui juga berapa besaran atau luasan yang dapat digunakan, bagaimana aksesbilitas pada lahan tersebut dan lain sebagainya.

4.2.1. Analisa Lokasi Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data yang ada, lahan ini mempunyai lokasi yang strategis. Bangunan-bangunan yang ada di sekitar lahan ini merupakan salah satu penunjang apabila lahan tersebut akan digunakan. Bangunan yang ada di sekitarnya antara lain pekantoran swasta maupun BUMN, perniagaan, pusat layanan telekomunikasi, dan pusat perdagangan (mall). Sehingga bila dilakukan peninjauan kembali pada peruntukkannya, maka penggunaan lahan ini minimum sama dengan bangunan yang sudah ada.

4.2.2. Analisa Luasan Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data luasan lahan yang ada, lahan ini mempunyai mempunyai luasan lahan yang berbeda. Hal ini karena lokasi yang berbeda. Luasan lahan pada lahan jalan Pemuda sebesar 3,991.02 m2 dan luasan lahan pada lahan jalan Embong Kenongo sebesar 1,972.78 m2. Dengan adanya luasan lahan yang cukup besar, maka lahan tersebut cocok untuk digunakan sebagai bangunan yang membutuhkan jumlah ruang yang cukup banyak dan luas, seperti perkantoran.

4.2.3. Analisa Bentuk Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data bentuk lahan yang ada, lahan ini mempunyai bentuk yang unik. Hal ini disebut unik karena bentuk lahan ini berhuruf “T” dan terletak didua lahan berbeda yang dapat terhubung. Dengan bentuk seperti itu, maka lahan ini dapat digunakan sebagai bangunan apa saja. Namun penggunaan lahan ini harus ditinjau kembali dengan luasan, dan zoning yang ada pada lahan tersebut.

34

4.2.4. Analisa Aksesbilitas Lahan Objek Penelitian

Berdasarkan data pengamatan yang didapat, aksesbilitas lahan ini cukup baik. Hal yang dapat menunjang apabila lahan tersebut akan digunakan pun beraneka ragam, dimulai dari lingkungan sekitar, bangunan-bangunan yang ada, dan hingga kendaraan umum yang memadai. Sehingga lahan ini cocok digunakan sebagai bangnan apa saja. Karena apabila dilihat dari aksesbilitas yang ada, lahn ini akan menguntungkan bagi penggunanya. Akan tetapi hal ini harus ditinjau kembali dengan bentuk lahan, luasan lahan dan zoning lahan tersebut.

4.2.5. Kesimpulan Berdasarkan Aspek Teknis

Kesimpulan yang dapat diambil berdasarkan data dan analisa, bahwa pada lahan ini mempunyai lokasi yang strategis karena berdekatan dengan bangunan perkantoran, perniagaan, pusat layanan telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan ini juga mempunyai bentuk dan luasan lahan yang cukup besar, maka cocok digunakan sebagai bangunan yang membutuh luas lahan yang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang yang cukup banyak dengan ukuran cukup luas. Hal ini juga didukung dengan adanya angkutan umum yang memadai. Sehingga lahan ini akan menguntungkan.

4.3. Aspek Legal

Dalam analisa Highest and Best Use (HBU) perlu dilakukan analisa terhadap kelayakan hukum terlebih dahulu. Hal ini perlu dilakukan agar dalam pemilihan alternatif untuk penggunaan lahan tersebut tidak menyalahi peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Embong Kaliasin, dalam penggunaan suatu lahan perlu diperhatikan persyaratan-persyaratan agar dalam penggunaan suatu lahan tidak menyalahi aturan yang berlaku. Persyaratan-persyaratan yang perlu diperhatikan antara lain, Garis Sempadan Bangunan terhadap pagar depan, samping, dan belakang (GSB),

35

Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan peruntukan lahan sesuai dengan yang telah ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat.

4.3.1. Persyaratan Berdasarkan Aspek Legal

Persyaratan-persyaratan berdasarkan aspek legal dalam analisa HBU diperlukan dan harus diperhatikan pada lahan penelitian tersebut, guna dalam penggunaan lahan tidak menyalahi peraturan yang telah ditentukan. Persyaratan ini dibedakan menjadi dua bagian. Karena lahan tersebut terletak di dua kawasan berbeda, tetapi dua kawasan dapat terhubung, yaitu jalan Pemuda dan jalan Embong Kenongo. Sehingga setiap kawasan mempunyai persyaratan masing-masing. Persyaratan-persyaratan tersebut berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) Unit Distrik Embong Kaliasin 2004 dan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum (Permen PU) tentang Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung tahun 2006 antara lain: 1. Persyaratan pada lahan jalan Pemuda :

a. Zoning pada jalan Pemuda adalah sebagai fasilitas umum komersial. Fasilitas umum komersial yang dimaksud adalah perkantoran, pusat pelayanan telekomunikasi, perniagaan, hotel, apartemen dan rumah sakit (perdagangan jasa komersial).

b. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi depan : 6 m.

c. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi samping kanan dan kiri : minimum 4 m.

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang : minimum 4 m.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 70-90% f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : >100% (karena

pada lahan ini diperuntukan sebagai bangunan non pemukiman, 1-5 lantai dan atau >5 lantai).

36

2. Persayaratan pada lahan jalan Embong Kenongo :

a. Zoning pada jalan Embong Kenongo adalah sebagai pemukiman atau rumah (1-2 lantai). Lahan pada kawasan ini juga dapat digunakan sebagai bangunan fasilitas umum komersial apabila pada jalan Embong Kenongo telah didirikan bangunan yang bersifat fasilitas umum komersial minimum 50% dari seluruh bangunan yang ada pada jalan tersebut dan apabila pada jalan Pemuda sudah tidak tersedia lahan untuk dibangun fasilitas umum komersial. Tetapi tidak diperbolehkan untuk dibangun bangunan dengan tingkat yang tinggi, dikarenakan daerah sekitar merupakan daerah pemukiman. Kalau pun akan dibangun bangunan yang tingginya lebih dari pemukiman, maka harus dilakukan perijinan terhadap penduduk sekitar (penghuni pemukiman). Hal ini diperbolehkan untuk digunakan sebagai fasilitas umum komersial, karena jarak antara jalan Pemuda dan jalan Embong Kenongo yang berdekatan.


c. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi samping kanan dan kiri : tidak ada (karena pada lahan ini diperuntukan bangunan pemukiman atau rumah, sehingga tidak diperlukan).

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang : tidak ada (karena pada lahan ini diperuntukan bangunan pemukiman atau rumah, sehingga tidak diperlukan. Tetapi apabila ingin menggunakan GSB bagian belakang untuk pencahayaan, diperbolehkan).

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 70-90%

37

f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : <100% (karena pada lahan ini diperuntukan sebagai bangunan pemukiman, 1-2 lantai)

3. Persyaratan pada lahan Trillium Office and Residence :

a. Zoning pada lahan Trillium adalah sebagai fasilitas umum komersial. Fasilitas umum komersial yang dimaksud adalah perkantoran, apartemen, pelayanan telekomunikasi, perniagaan, hotel, dan rumah sakit (perdagangan jasa komersial).


c. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi samping kanan dan kiri : minimum 4 m.

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB), untuk sisi belakang : minimum 4 m.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : 60%

f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : 1500%

Persyaratan-persyaratan diatas harus dipenuhi oleh pengguna lahan, apabila lahan tersebut akan di gunakan atau dibangun. Karena data tersebut merupakan peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah guna menata ruang dan keindahan kota.

4.3.2. Analisa Berdasarkan Aspek Legal

Setelah diperoleh data persyaratan mengenai aspek legal terhadap lahan, maka langkah selanjutnya yang harus dilakukan adalah menganalisa lahan tersebut berdasarkan data yang telah diperoleh. Apakah bangunan yang nantinya akan digunakan telah memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan oleh pemerintah atau tidak. Berikut ini ditunjukkan analisa kelayakan berdasarkan aspek legal.

38

Analisa lahan pada Trillium Office and Residence:

a. Zoning

Berdasarkan persyaratan, zoning pada lahan Trillium office and residence diizinkan untuk dibangun fasilitas umum komersial. Bangunan fasilitas umum komersial yang dimaksud adalah perkantoran, hotel, apartemen, perniagaan pelayanan telekomunikasi dan rumah sakit. Bangunan yang telah ada di jalan tersebut antara lain bank swasta, kantor BUMN, kantor radio RRI dan kantor operator layanan telekomunikasi. Sehingga pada lahan tersebut hanya dapat digunakan sebagai bangunan yang sesuai disyaratkan, minimal seperti bangunan yang sudah ada disekitarnya.

b. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi depan

Berdasarkan persyaratan, GSB yang dapat digunakan adalah 6 m.

Sehingga GSB yang dapat digunakan, harus memenuhi persyaratan yaitu 6 m.

c. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi samping kanan-kiri.

Berdasarkan GSB yang disyaratkan minimum selebar 4 m.

Sehingga pada analisa lahan ini, digunakan GSB samping 4 m. GSB 4 m tersebut juga harus disesuaikan dengan besarnya bangunan yang akan digunakan, besarnya bangunan tersebut berdasarkan KDB yang digunakan. Hal ini dilakukan untuk memaksimalkan luas lahan yang akan dibangun. Pertimbangan lain adalah pemanfaatan sempadan sebagai ruang bebas yang nantinya juga bisa digunakan untuk lahan parkir dan akses keluar-masuk kendaraan.

39

d. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi belakang

GSB belakang yang disyaratkan minimum selebar 4 m. Sehingga pada analisa ini, digunakan sebesar 4 m. GSB 4 m tersebut harus disesuaikan dengan besarnya bangunan yang akan digunakan, besarnya bangunan tersebut berdasarkan KDB yang digunakan. Hal ini juga didasarkan atas pertimbangan untuk pemanfaatan lahan tersebut agar bisa digunakan sebagai ruang bebas.

e. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

KDB yang disyaratkan adalah sebesar 60%, hal ini berarti bahwa luas dasar bangunan yang dapat dibangun hanya pada prosentase 60%.

Sehingga pada analisa lahan ini, KDB yang digunakan adalah 60%. Besaran prosentase yang dapat digunakan harus disesuaikan dengan GSB sisi depan.

Proses perhitungan KDB adalah besaran luas lahan awal (sebelum dikurangi dengan GSB) dikalikan prosentase KDB. Semakin kecil KDB yang digunakan, maka luas bangunan yang diizinkan untuk dibangun akan menjadi lebih besar. Luas lahan Trillium adalah 5,963.80 m2.

Maka luas dasar bangunan maksimal yang dapat digunakan untuk dibangun adalah :

Luas lahan Trillium x Prosentase KDB Trillium = 5,963.80 m2 x 60% = 3,578.28 m2.

40

f. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB merupakan ketinggian bangunan yang diizinkan untuk dibangun. Berdasarkan persyaratan, KLB yang diizinkan adalah >100%. Penggunaan nilai KLB sebesar 100% akan menyebabkan bangunan tersebut menjadi sangat tinggi sekali. Karena dalam perencanaan ketinggian bangunan hanya mempunyai ketentuan KLB >100% dan tidak ada batasan maksimum. Pada lahan ini telah ditentukan KLB sebesar 1500%.

Sehingga analisa lahan ini menggunakan KLB sebesar 1,500%.

Maka luas lantai bangunan maksimal yang dapat digunakan untuk dibangun adalah :

Luas lahan bangunan untuk Trillium x prosentase KLB Trillium =

5,963.80 m2 x 1500% = 89,457 m2.

g. Jumlah Lantai Bangunan

Pada lahan ini untuk mendapatkan jumlah lantai bangunan yang dapat digunakan adalah luas lantai bangunan maksimum dibagi dengan luas dasar bangunan maksimum.

Setelah diperoleh luasan dasar bangunan maksimum sebesar 3,578.28 m2 dan luasan lantai bangunan maksimum sebesar 89,457 m2, maka dapat diketahui jumlah lantai bangunan maksimum yang dapat dibangun sebanyak :

��

�� =

89,457

3,578.28

= 25 lantai

41

4.3.3. Kesimpulan Berdasarkan Aspek Legal

Kesimpulan yang dapat diambil berdasarkan data dan analisa, bahwa pada lahan Trillium Office and Residence dapat digunakan sebagai bangunan fasilitas umum komersial. Fasilitas umum komersial yang dimaksud adalah bangunan perkantoran, apartemen, dan perdagangan jasa komersial. Berdasarkan dari luasan lahan sebesar 5,963.80 m2 persyaratan untuk KDB = 60% dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat digunakan sebagai luas dasar bangunan maksimum sebesar 3,578.28 m2, luas lantai bangunan maksimum sebesar 89,457 m2 dan jumlah lantai bangunan maksimum sebanyak 25 lantai.

4.4. Aspek Finansial

Analisa HBU berdasarkan aspek finansial pada lahan objek penelitian ini digunakan untuk memperkirakan arus keuangan yang akan terjadi apabila lahan ini akan dipergunakan. Aspek finansial dalam analisa HBU ini, diperhitungkan berdasarkan pemilihan alternatif yang akan digunakan. Untuk pemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan asumsi yang didapat dari pengamatan secara langsung dan perencanaan luas maksimum bangunan yang dapat digunakan.

4.4.1. Pemilihan Alternatif

Alternatif penggunaan lahan tidak mudah untuk dimunculkan. Karena apabila salah dalam memunculkan altenatif, maka pemilik lahan akan dirugikan bahwa telah memunculkan alternatif yang salah. Dalam pemilihan alternatif dipilih menggunakan asumsi yang didapat dari pengamatan secara langsung dan perencanaan luas maksimum bangunan yang dapat digunakan. Berdasarkan hasil pengamatan, dapat disimpulkan bahwa lahan objek penelitian ini mempunyai lokasi strategis. Karena lahan ini tepat terletak di pusat kota dan salah satu kawasan pengembang perdagangan jasa komersial yang ada di Surabaya Pusat. Bangunan yang ada di sekitarnya adalah gedung perkantoran, hotel, mall rumah sakit dan sarana hiburan.

42

Sebelum menentukan penggunaan alternatif perlu diketahui apakah dengan luas lahan yang tersedia dapat digunakan untuk mendirikan bangunan tertentu. Maka diperlukan bangunan pembanding dengan data luas suatu lahan yang telah digunakan. Data pembanding tersebut antara lain :

1. Hotel

a. Hotel Garden Palace (Bintang 4)

Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso no.11, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas ±5,000 m2 dengan jumlah lantai 24 lantai dan mempunyai 330 kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard Room, 107 kamar Deluxe Room, 80 kamar Deluxe Theme

Room, 79 kamar Club Excellence, 5 kamar Suite I, 2 kamar Suite II, 1 kamar President Suite.

b. Hotel Santika (Bintang 3)

Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling 45 Raya Darmo, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 1,800 m2 dengan jumlah lantai 10 lantai dan mempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1 kamar Santika Suite, 3 kamar Executive Suite, 48 kamar Superior Twin Size, 34 kamar Superior King Size.

2. Apartemen

a. Apartemen Ciputra

Lokasi apartemen ini di jalan May Jend. Sungkono, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,978 m2 dengan jumlah lantai 29 lantai dan 408 unit.

b. Apartemen Puncak Permai

Lokasi apartemen ini di jalan Darmo Permai no. 3, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 2334 m2 dengan jumlah lantai 15 lantai dan 700 unit.

43

3. Perkantoran

a. Gedung Wisma Tiara

Lokasi gedung ini di jalan Panglima Sudirman no. 66-68, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,660 m2 dengan jumlah lantai 13 lantai.

b. Gedung Plaza BRI

Lokasi gedung ini di jalan Basuki Rahmat no.122, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas ±3,000 m2 dengan jumlah lantai 21 lantai.

Luas lahan yang tersedia adalah 5,963.80 m2, dengan luas lantai dasar maksimum yang diizinkan 3,578.28 m2 dan luas seluruh lantai sebesar 89,457 m2. Berdasarkan luas lahan tersebut apabila dibandingkan dengan data pembanding, maka dapat diketahui bahwa pemilihan altenatif berupa hotel, apartemen, perkantoran dapat digunakan.

4.4.2. Aspek Finansial Hotel

Analisa aspek finansial hotel bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengetahui perkiraan biaya atau estimasi biaya dalam perencanaan bangunan tersebut. Dalam analisa aspek finansial yang akan dibahas adalah perencanaan bangunan, mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV).

4.4.2.1. Perencanaan Bangunan Hotel

Dalam merencanakan bangunan hotel perlu untuk menentukan klasifikasi hotel yang akan dibangun terlebih dahulu, lalu memperhitungkan luas lahan yang dimiliki.

44

A. Klasifikasi Hotel Bangunan hotel perlu diketahui klasifikasi

pengelompokan hotel ke dalam berbagai klasifikasi menurut kebutuhannya. Namun pada tahun 1970 oleh pemerintah menentukan klasifikasi hotel berdasarkan penilaian tertentu, antara lain :

a. Luas bangunan b. Bentuk bangunan c. Perlengkapan (fasilitas) d. Mutu Pelayanan

Pada tahun 1977, klasifikasi yang telah ditetapkan tersebut dianggap tidak sesuai lagi, maka dengan Surat Keputusan Menteri Perhubungan No. PM.10/PW.301/Pdb-77 tentang usaha dan klasifikasi hotel. Penilaian klasifikasi hotel secara minimum didasarkan pada :

a. Jumlah kamar b. Fasilitas c. Peralatan yang tersedia d. Mutu pelayanan

Berdasarkan klasifikasi tersebut, hotel digolongkan ke dalam 5 (lima) kelas hotel, yaitu :

a. Hotel Bintang 1 (�) b. Hotel Bintang 2 (��) c. Hotel Bintang 3 (��) d. Hotel Bintang 4 (��) e. Hotel Bintang 5 (��)

B. Perencanaan bangunan ini memiliki luas lahan sebesar 5963.80 m2 dengan luas dasar maksimum sebesar 3,578.28 m2 dan luas lantai maksimum sebesar 89,457 m2.

Perencanaan alternatif bangunan hotel yang akan digunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut: Luas Lahan = 5,963.80 m2

45

Luas Dasar Bangunan : - Komersial = 244.14 m2

- Fasilitas Gedung = 2070.67 m2

- Fasilitas Pelengkap = 290.37 m2

Maka total luas dasar bangunan = 2605.18 m2

KDB dari luas dasar = �,��.��

�,��.�� = 0.437

= 43.7% < 60%.

Luas Lantai Bangunan :

- Luas lantai 2-25

(perlantai=1116.74 m2) = 25,685.02 m2

- Luas lantai ground-1 = 1,660.11 m2

- Fasilitas gedung = 15,525.33 m2

- Fasilitas pelengkap = 3,629.01 m2

Maka total luas lantai bangunan = 46,499.47 m2

KLB dari luas lantai = �, ��. !

��.�� = 7.797

=779.7% < 1500%.

Adapun rincian perencanaan luasan lantai hotel dapat

dilihat pada lampiran 2.

Berdasarkan pertimbangan diatas dan dengan luas lantai dasar yang diperbolehkan sebesar 3,578.28 m2, alternatif bangunan hotel ini direncanakan mengunakan luas lantai dasar sebesar 2,605.18 m2 dan luas lantai bangunan (luas bruto) sebesar 46,499.47 m2. Jumlah lantai hotel direncanakan mempunyai 25 lantai dengan jumlah kamar hotel 347 unit dan 1,660.11 m2 yang nantinya akan digunakan sebagai ballroom, meeting room. Maka dengan tersedianya 347 unit kamar hotel, sehingga bangunan hotel ini termasuk klasifikasi hotel bintang 3. Karena batas minimum jumlah kamar hotel bintang 3

46

adalah 300 unit. (Juwana, 2005) Ukuran kamar dapat dilihat pada tabel 4.1 dimana penamaan kamar ditetapkan sendiri oleh peneliti.

Menurut Juwana (2005), nisbah luas netto terhadap luas lantai bruto untuk hotel adalah 0.63. Maka luas netto hotel adalah 46,499.47 m2 x 0.63 = 29,294.67 m2.

Tabel 4.1 Klasifikasi Kamar Hotel

No. Tipe Kamar luasan Kamar (m2) jumlah kamar

1 Deluxe 45.01 70

2 Executive 90 154

3 Junior Suite 123.49 92

4 President Suite 180 31 Sumber : Asumsi

Tabel 4.2 Perencanaan Bangunan Hotel

No. Uraian Data Satuan 1 Luas lahan hotel 5,963.80 m2

2 KDB 0.6 3 KLB 1.5 4 Maksimum luas lantai

yang diperkenankan 3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yang digunakan

2,605.18 m2

6 Maksimum tinggi yang diperkenankan

89,457 m2

7 Rencana tinggi yang digunakan

25 lantai

8 Total luas bruto hotel (25 lt) 46,499.47 m2 9 Nisbah luas lantai netto

terhadap bruto untuk hotel 0.63

10 Total luas lantai netto hotel 29,294.67 m2 11 Rencana total jumlah kamar 347 kamar 12 Rencana luas untuk ballroom

dan meeting room 1,660.11 m2

Sumber : Hasil Perh itungan

47

4.4.2.2. Perencanaan Biaya Investasi

Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikan gambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakan desain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.3

Tabel 4.3 Perencanaan Biaya Investasi

Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya

A. Biaya

Bangunan X m2 Rp Y Rp XY

B. Biaya Peralatan

Tetap b % Rp XY Rp B

C. Biaya

Konstruksi c % Rp XY Rp C

D. Biaya

Konstruksi Rp XY + B + C Rp D

E. Biaya Tanah Z m2 Rp V Rp ZV

F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F

G. Biaya Peralatan

Bergerak g % Rp XY Rp G

H. Biaya

Administrasi h % Rp D Rp H

I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I

J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

Sumber : Juwana, 2005

Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3 didapat dari beberapa pendekatan, antara lain:

48

a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biaya bangunan untuk harga dasar bangunan hotel bintang 3 per meter persegi adalah US$ 200-250. Harga dasar bangunan tersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal 28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga harga dasar bangunan menjadi Rp 1,806,400 – Rp 2,258,000. Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantai dasar direncanakan sebesar Rp 2.300.000 /m2 .

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, perhitungan dikalikan dengan faktor ketinggian lantai. Dimana tiap menambah jumlah lantai, faktor perkalian tinggi lantai pun berbeda. Misal untuk memperhitungkan lantai selanjutnya yaitu lantai dua, maka harus dikalikan dengan faktor ketinggian lantai 1.090 (Juwana, 2005).

Sehingga harga per meter persegi menjadi sebesar Rp 2.300.000 x 1.090 = Rp 2,507,000 Adapun ketentuan faktor perkalian tinggi lantai dapat dilihat pada tabel 4.4 dan perhitungan biaya bangunan per lantai terhadap faktor perkalian ketinggian lantai dapat dilihat pada lampiran 3.

Tabel 4.4 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Tinggi Lantai Lantai 2 1.090 Lantai 3 1.120 Lantai 4 1.135 Lantai 5 1.162 Lantai 6 1.197 Lantai 7 1.236 Lantai 8 1.265 Lantai 9 1.294

Lantai 10 1.323 Lantai 11 1.352 Lantai 12 1.381

49

Lanjutan. Tabel 4.4 Faktor Perkalian Tinggi Lantai

Tinggi Bangunan Faktor Perkalian Tinggi Lantai Lantai 13 1.410 Lantai 14 1.439

Sumber : Juwana, 2005

Faktor pengalian tinggi lantai diatas hanya sampai pada

lantai 14. Sedangkan faktor pengalian untuk lantai 15 dan seterusnya menggunakan rumus empiris : (Juwana, 2005)

BBn = BBo x (1+0.0237)n

Dimana : BBn = harga dasar untuk bangunan berlantai n BBo = harga dasar untuk bangunan tidak berlantai bertingkat n = jumlah lantai bangunan

b. Biaya Peralatan Tetap

Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetap dengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biaya bangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biaya bangunan (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah

Harga tanah pada kawasan jalan Pemuda berkisar Rp 8,000,000 /m2 – Rp 10,000,000 /m2. Pada lahan bangunan ini, harga tanahnya sebesar Rp 10,000,000 /m2.

d. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi. Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005).

e. Biaya Peralatan Bergerak

Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan bergerak dengan mutu menengah 10% - 15%. Pada bangunan ini digunakan 10%, (Juwana, 2005).

50

f. Biaya Administrasi

Biaya administrasi sebesar 1% - 5% dari biaya konstruksi. Biaya administrasi ini digunakan sebesar 1% dari biaya konstruksi, (Juwana,2005).

g. Biaya Lain-Lain

Biaya lain-lain antara 5% - 15% dari biaya konstruksi. Untuk biaya lain-lain ini digunakan 5% dari biaya konstruksi.

Berdasarkan perincian biaya diatas, maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada tabel 4.5

Tabel 4.5 Biaya Investasi

Uraian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan

Lantai Dasar 2,300,000Rp 2605.18 5,991,914,000Rp

Lantai 1 2,507,000Rp 2729.04 6,841,703,280Rp

(B2 & B2A) 2,507,000Rp 1748.33 4,383,063,310Rp

Lantai 2 2,576,000Rp 3152.47 8,120,762,720Rp

Lantai 3 2,610,500Rp 3219.01 8,403,225,605Rp

Lantai 4 2,672,600Rp 3238.04 8,653,985,704Rp

Lantai 5 2,753,100Rp 3156.77 8,690,903,487Rp

Lantai 6 2,842,800Rp 1391.82 3,956,665,896Rp

Lantai 7 2,909,500Rp 1391.82 4,049,500,290Rp

Lantai 8 2,976,200Rp 1391.82 4,142,334,684Rp

Lantai 9 3,042,900Rp 1391.82 4,235,169,078Rp

Lantai 10 3,109,600Rp 1391.82 4,328,003,472Rp

Lantai 11 3,176,300Rp 1391.82 4,420,837,866Rp

Lantai 12 3,243,000Rp 1391.82 4,513,672,260Rp

51

Lanjutan Tabel 4.5 Biaya Investasi

Lantai 13 3,309,700Rp 1391.82 4,606,506,654Rp

Lantai 14 3,268,273Rp 1391.82 4,548,848,347Rp

Lantai 15 3,345,732Rp 1391.82 4,656,656,052Rp

Lantai 16 3,425,025Rp 1391.82 4,767,018,801Rp

Lantai 17 3,506,198Rp 1391.82 4,879,997,146Rp

Lantai 18 3,589,295Rp 1391.82 4,995,653,079Rp

Lantai 19 3,674,362Rp 1391.82 5,114,050,057Rp

Lantai 20 3,761,444Rp 1391.82 5,235,253,043Rp

Lantai 21 3,850,590Rp 1391.82 5,359,328,540Rp

Lantai 22 3,941,849Rp 1391.82 5,486,344,627Rp

Lantai 23 4,035,271Rp 1391.82 5,616,370,994Rp

Lantai 24 4,130,907Rp 1391.82 5,749,478,987Rp

Total Biaya B angunan

b. B iaya pe ralatan Te tap (10%) Rp 14,174,724,798

c. Biaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

d. B iaya Tanah Rp 59,638,000,000

e. Jasa Profe si (3%) Rp 4,677,659,183

f. Biaya Pe ralatan B ergerak (10%) Rp 15,592,197,278

g. B iaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

h. B iaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639

i. Biaya Inve stasi Rp 245,185,147,605

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g)

Rp141,747,247,979

10 % x Rp 141,747,247,979

tota l biaya (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)


4.4.2.3. Perencanaan Harga Sewa

Harga sewa hotel direncanakan berdasarkan masing-masing tipe dari kamar hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasar pendapatan dari sewa, juga terdapat ballroom dan meeting room yang dapat disewakan. Tarif sewa kamar didasarkan dari asumsi peneliti dengan membandingkan dengan hotel yang berada di dekat lokasi lahan objek penelitian ini. Tarif sewa kamar dapat dilihat pada tabel 4.6 dan tarif sewa ruang fasilitas hotel dapat dilihat pada tabel 4.7

52

Tabel 4.6 Tarif Sewa Kamar No. Uraian Tarif Jumlah Kamar

1 Deluxe 390,000.00Rp 70

2 Executive 510,000.00Rp 154

3 Junior Suite 650,000.00Rp 92

4 President Suite 915,000.00Rp 31

347Total Sumber : Asumsi

Tabel 4.7 Tarif Sewa Ruang No. Uraian Luas (m2) Tarif Satuan harga

1 Ruang usaha 1 71.88 360,000.00Rp per hari



4 Meeting room 40 200,200.00Rp per jam

5 Ballroom 1 1062.5 5,300,000.00Rp per hari

6 Ballroom 2 353.47 1,780,000.00Rp per hari

1660.11Total Sumber : Asumsi

4.4.2.4. Perencanaan Pendapatan Kotor

Pendapatan kotor direncanakan berasal dari penyewaan kamar hotel, ballroom, meeting room, sewa fasilitas ruangan hotel untuk usaha (butik, layanan travel, dan jasa seperti warnet) dan service charge. Dimana service charge ditetapkan 10% dari harga kamar dan diasumsikan bahwa tingkat hunian kamar dan sewa ruang fasilitas hotel sebesar 80%. Perincian pendapatan dari sewa kamar hotel, sewa ruang hotel dan service charge dapat dilihat pada tabel 4.8, tabel 4.9 dan tabel 4.10

Tabel 4.8 Rincian Pendapatan Sewa Kamar Hotel

No. Uraian Tarif Jumlah Kamar Pendapatan per Hari Pendapatan per bulan Pendapatan per tahun

1 Deluxe 390,000.00Rp 56 21,840,000.00Rp 655,200,000.00Rp 7,862,400,000.00Rp

2 Executive 510,000.00Rp 123 62,730,000.00Rp 1,881,900,000.00Rp 22,582,800,000.00Rp

3 Junior Suite 650,000.00Rp 74 48,100,000.00Rp 1,443,000,000.00Rp 17,316,000,000.00Rp

4 President Suite 915,000.00Rp 25 22,875,000.00Rp 686,250,000.00Rp 8,235,000,000.00Rp

278 155,545,000.00Rp 4,666,350,000.00Rp 55,996,200,000.00Rp Total Sumber : Hasil Perh itungan

53

Tabel 4.9 Rincian Pendapatan Sewa Ruang Hotel

No. Uraian Luas (m2) Harga Satuan harga Pendapatan per bulan Pendapatan per tahun

1 Ruang usaha 1 71.88 360,000.00Rp per hari 10,800, 000.00Rp 129, 600,000.00Rp



204.14 30,660, 000.00Rp 367, 920,000.00Rp Total Sumber : Hasil Perh itungan

Tabel 4.10 Service Charge Kamar Hotel

No. Uraian Harga Service Charge (10%)

1 Deluxe 390,000.00Rp 39,000.00Rp

2 Executive 510,000.00Rp 51,000.00Rp

3 Junior Suite 650,000.00Rp 65,000.00Rp

4 President Suite 915,000.00Rp 91,500.00Rp


Maka dapat diketahui total pendapatan hotel dengan tingkat hunian sebesar 80% pada tabel 4.11

Tabel 4.11 Rincian Total Pendapatan Hotel

No. Urai an Jumlah Kamar Luas (m2)

Harga+ se rvice

Charge Pendapatan pe r bulan Pendapatan pe r tahun

1 Deluxe 56 - 429,000.00Rp 720,720, 000Rp 8,648,640,000Rp

2 Exe cutive 123 - 561,000.00Rp 2, 070,090, 000Rp 24,841,080,000Rp

3 Junior Suite 74 - 715,000.00Rp 1, 587,300, 000Rp 19,047,600,000Rp

4 Presi dent Suite 25 - 1,006,500.00Rp 754,875, 000Rp 9,058,500,000Rp

5 Ruang usaha 1 - 71.88 360,000.00Rp 10,800, 000Rp 129,600,000Rp



5, 163,645, 000Rp 61,963,740,000Rp Total Sumber : Hasil Perh itungan

Tabel 4.11 menuliskan pendapatan hotel yaitu sebesar Rp 5,163,645,000 per bulan. Maka, dalam 1 tahun pendapatan hotel sebesar Rp 61,963,740,000. Diasumsikan tarif hotel naik tiap 5 tahun sebesar 10% karena terjadi inflasi.

54

4.4.2.5. Perencanaan Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri dari penggunaan air, listrik, dan gaji pegawai. 1. Penggunaan Air

Kebutuhan air dalam pelayanan hotel cukup besar. Kebutuhan air dalam sehari pada hotel sebesar 185 liter - 225 liter per orang (Juwana, 2005). Untuk hotel tiap penghuni kamar diasumsikan 2 orang dan untuk sewa ruang fasilitas hotel seluruhnya maupun pegawai hotel dalam penggunaan toilet (kloset dengan tangki pengglontor 500 orang dan wastafel 200 orang). Pengunaan kloset dengan tangki glontor dalam satu kali pemakaian menghabiskan air 13 liter – 15 liter, diasumsikan dalam satu pemakaian menghabiskan 13 liter. Sedangkan untuk penggunaan wastafel dapat menghabiskan 3 liter.

Pengeluaran biaya untuk tarif penggunaan air ini, diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%. Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.12

Tabel 4.12 Rincian Kebutuhan Air

No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif A ir (Rp 9500/m3)

1 Deluxe (x2) 70 225 31500 31.5 299,250Rp

2 Executive (x2) 154 225 69300 69.3 658,350Rp

3 Junior Suite (x2) 92 225 41400 41.4 393,300Rp

4 President Suite (x2) 31 225 13950 13.95 132,525Rp

5 Toilet (kloset) 500 13 6500 6.5 61,750Rp

6 Toilet (wastafel) 200 3 600 0.6 5,700Rp

163250 163.25 1,550,875Rp

46,526,250Rp

558,315,000Rp

Total Pemakaian per Hari

Total Pemakaian per Bulan

Total Pemakaian per Tahun Sumber : Hasil Perh itungan

55

2. Penggunaan Listrik

Kebutuhan listrik dalam pelayanan hotel cukup besar. Daya listrik rata-rata dalam sehari sebesar untuk hotel 250 kVA. Perincian penggunaan listrik dapat dilihat pada tabel 4.13

Tabel 4.13 Rincian Penggunaan Daya Listrik

Luas Intensitas Daya Jumlah Daya Waktu Total Daya

(m2) (Watt/m2) (Watt) (jam) (kWh)

1 Service area 100 8 800 8 6.4

2 Luas netto hotel 29294.47 20 585889.4 20 11717.788

11724.188

351725.64

4220707.68

No. Uraian

Total Daya per Hari

Total Daya per Bulan

Total Daya pe r Tahun Sumber : Hasil Perh itungan

Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Pada alternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untuk keperluan bisnis besar dengan ketentuan batas daya diatas 200kVA. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadi beberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN Jawa Timur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan harga listrik direncanakan naik tiap 5 tahun sebesar 3%. Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.14

Tabel 4.14 Rincian Biaya Listrik No. Uraian Daya (kWh) Tarif (Rp) Total

1 Beban 250kVA x Rp 31300 31,300Rp 7,825,000Rp

2 Pemakaian:

Blok 1 (0-100 jam) 25000 800Rp 20,000,000Rp

Blok 2 (> 100) jam) 351725.64 800Rp 281,380,512Rp

3 Jumlah 309,205,512Rp

4 PPJ 5% 15,460,275.60Rp

5 Materai 6,000.00Rp

633,877,299.60Rp

7,606,527,595.20Rp

Total Biaya Listri k per Bulan

Total Biaya Listrik per tahun Sumber : Hasil Perh itungan

56

3. Gaji Pegawai

Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai terdiri dari :

1 General Manager @ Rp 6,000,000 3 Manager @ Rp 2,500,000 30 Staf @ Rp 1,115,000 Perincian gaji dapat dilihat pada tabel 4.15

Tabel 4.15 Rincian Gaji Pegawai

Uraian Jumlah Total Gaji

General Manajer 1 Rp 6,000,000

Manager 3 Rp 7,500,000

Staf 30 Rp 33,450,000

Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,950,000 Sumber : Hasil Perh itungan

4.4.2.6. Analisa Aliran Kas

Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 10. Dalam perhitungan aliran kas dibutuhkan perhitungan tingkat kapitalisasi untuk menghitung nilai terminal. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian tahunan properti, dimana tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga bank dan tingkat pengembalian properti berdasarkan umur ekonomis bangunan. Umur ekonomis untuk bangunan hotel adalah 30 tahun-40 tahun dan digunakan suku bunga bank Indonesia sebesar 9%. Perhitungan kapitalisasi tersebut: TK = Tingkat suku bunga + Tingkat pengembalian tahunan.

= 9% + ��%

� = 11.5%.

Berdasarkan pada lampiran 10, diperoleh Net Present Value (NPV) pada alternatif bangunan hotel sebesar Rp 183,381,234,591.10 (layak untuk digunakan).

57

4.4.3. Aspek Finansial Apartemen

Aspek Finansial Apartemen dalam perencanaan bangunan bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan suatu bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengidentifikasi biaya hingga mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV).

4.4.3.1. Perencanaan Bangunan Apartemen

Perencanaan bangunan meliputi : 1. Mengklasifikasi apartemen berdasarkan beberapa

macam. Klasifikasi pertama adalah tipe pengelolaannya, tipe tersebut terdapat tiga jenis pengklasifikasian apartemen yaitu :

a. Service apartemen b. Apartemen milik sendiri c. Apartemen sewa

Klasifikasi kedua adalah berdasarkan jenis dan besarnya bangunan yaitu :

a. Highrise apartemen b. Mid-rise apartemen c. Low-rise apartemen d. walked-up apartemen e. Garden apartemen

Sedangkan untuk klasifikasi ketiga adalah berdasarkan kepemilikan yaitu :

a. Apartemen sewa b. Apartemen kondominium c. Apartemen koperasi

2. Perencanaan bangunan ini dengan memiliki luas lahan sebesar 5963.80 m2. Untuk mengetahui besaran luas dasar maksimum dan luas lantai maksimum diperlukan perhitungan KDB dan KLB. Perhitungan KDB dan KLB

58

untuk alternatif bangunan apartemen ini sama seperti perhitungan KDB dan KLB pada alternatif bangunan hotel.

Perencanaan alternatif bangunan apartemen yang akan digunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut: Luas Lahan = 5,963.80 m2 Luas Dasar Bangunan :

- Komersial = 694.44 m2

- Fasilitas Gedung = 1,620.37 m2


Maka total luas dasar bangunan = 2,605.18 m2


�,��.�� = 0.437

= 43.7% < 60%.


- Luas lantai 2-25

(perlantai=1116.74 m2) = 25,685.02 m2

- Luas lantai ground-1 = 694.44 m2



Maka total luas lantai bangunan = 46,499.47 m2

KLB dari luas lantai = � ��. !

��.�� = 7.797

= 779.7% < 1500%

Adapun rincian perencanaan luasan lantai apartemen

dapat dilihat pada lampiran 13.

Berdasarkan pertimbangan diatas dan dengan luas lantai dasar yang diperbolehkan sebesar 3,578.28 m2, alternatif bangunan Apartemen ini direncanakan mengunakan luas lantai dasar sebesar 2,605.18 m2 dan luas lantai bangunan (luas bruto) sebesar 46,499.47 m2. Jumlah lantai apartemen direncanakan mempunyai 25 lantai

59

dengan jumlah apartemen 347 unit dan 694.44 m2 yang nantinya akan digunakan sebagai minimarket. Sehingga dengan dijualnya unit apartemen, maka bangunan apartemen ini termasuk klasifikasi berdasarkan kepemilikan. Karena unit apartemen ini tidak menggunakan sistem sewa. Ukuran unit apartemen dapat dilihat pada tabel 4.16

Menurut Juwana (2005), nisbah luas netto terhadap luas lantai bruto untuk apartemen adalah 0.64. Maka luas netto hotel adalah 46,499.47 m2 x 0.64 = 29,759.67 m2.

Tabel 4.16 Klasifikasi Unit Apartemen

No. Tipe Kamar Luas (m2) Jumlah

1 1 bed room 45.01 70

2 2 bed room 90 154

3 3 bed room 123.49 92

4 3 bed room (plus) 180 31 Sumber : Asumsi

Tabel 4.17 Perencanaan Bangunan Apartemen

No. Uraian Data Satuan

1 Luas lahan apartemen 5,963.80 m2

2 KDB 0.6

3 KLB 1.5

4 Maksimum luas lantai yang diperkenankan

3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yang

Digunakan 2,605.18 m2


89,457 m2

7 Rencana tinggi yang

digunakan 25 lantai

8 Total luas bruto apartemen (25 lt)

46,499.47 m2

60

Lanjutan. Tabel 4.17 Perencanaan Bangunan Apartemen

No. Uraian Data Satuan

9 Nisbah luas lantai netto terhadap bruto untuk apartemen

0.64

10 Total luas lantai netto apartemen

29,759.67 m2

11 Rencana total jumlah unit 347 kamar

12 Rencana luas untuk space yang disewakan

694.44 m2


4.4.3.2. Perencanaan Biaya Investasi


Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3 tersebut didapat melalui beberapa pendekatan, antara lain: a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biaya bangunan untuk harga dasar bangunan apartemen per meter persegi adalah US$ 175-250. Harga dasar bangunan tersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal 28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga harga dasar bangunan menjadi Rp 1,580,600 – Rp 2,258,000. Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantai dasar direncanakan sebesar Rp 2.300.000 /m2.

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, juga sama seperti memperhitungkan biaya lantai hotel. Dimana setiap menambahkan jumlah lantai akan dikalikan dengan

61

faktor perkalian ketinggian lantai. Setiap menambah jumlah lantai, faktor pengaliannya berbeda. (Juwana, 2005) Adapun ketentuan faktor perkalian tinggi lantai dapat dilihat pada tabel 4.4

Perhitungan biaya lantai selanjutnya dikalikan dengan faktor ketinggian lantai 1,090 (Juwana, 2005). Sehingga harga per meter persegi menjadi sebesar Rp 2.300.000 x 1.090 = Rp 2,507,000 Adapun perhitungan biaya bangunan per lantai terhadap faktor perkalian tinggian lantai dapat dilihat pada lampiran 14.


Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetap dengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biaya bangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biaya bangunan, (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah


d. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi. Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biaya konstruksi, (Juwana, 2005).





62

g. Biaya Lain-Lain





a. Biaya Bangunan


Lantai 1 2,507,000Rp 2729.04 6,841,703,280Rp

(B2 & B2A) 2,507,000Rp 1748.33 4,383,063,310Rp

Lantai 2 2,576,000Rp 3152.47 8,120,762,720Rp

Lantai 3 2,610,500Rp 3219.01 8,403,225,605Rp

Lantai 4 2,672,600Rp 3238.04 8,653,985,704Rp

Lantai 5 2,753,100Rp 3156.77 8,690,903,487Rp

Lantai 6 2,842,800Rp 1391.82 3,956,665,896Rp

Lantai 7 2,909,500Rp 1391.82 4,049,500,290Rp

Lantai 8 2,976,200Rp 1391.82 4,142,334,684Rp

Lantai 9 3,042,900Rp 1391.82 4,235,169,078Rp

Lantai 10 3,109,600Rp 1391.82 4,328,003,472Rp

Lantai 11 3,176,300Rp 1391.82 4,420,837,866Rp

Lantai 12 3,243,000Rp 1391.82 4,513,672,260Rp

Lantai 13 3,309,700Rp 1391.82 4,606,506,654Rp

Lantai 14 3,268,273Rp 1391.82 4,548,848,347Rp

Lantai 15 3,345,732Rp 1391.82 4,656,656,052Rp

63

Lanjutan. Tabel 4.18 Biaya Investasi


Lantai 16 3,425,025Rp 1391.82 4,767,018,801Rp

Lantai 17 3,506,198Rp 1391.82 4,879,997,146Rp

Lantai 18 3,589,295Rp 1391.82 4,995,653,079Rp

Lantai 19 3,674,362Rp 1391.82 5,114,050,057Rp

Lantai 20 3,761,444Rp 1391.82 5,235,253,043Rp

Lantai 21 3,850,590Rp 1391.82 5,359,328,540Rp

Lantai 22 3,941,849Rp 1391.82 5,486,344,627Rp

Lantai 23 4,035,271Rp 1391.82 5,616,370,994Rp

Lantai 24 4,130,907Rp 1391.82 5,749,478,987Rp

Total Biaya Bangunan

b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp 14,174,724,798

c. B iaya Konstruksi Rp 155,921,972,777

d. Biaya Tanah Rp 59,638,000,000

e . Jasa Profesi (3%) Rp 4,677,659,183

f. B iaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 15,592,197,278

g. Biaya Adminisrasi (1%) Rp 1,559,219,728

h. Biaya Lain-lain (5%) Rp 7,796,098,639

i. B iaya Investasi Rp 245,185,147,605

Rp141,747,247,979

10 % x Rp 141,747,247,979

total biaya (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g) Sumber : Hasil Perh itungan

4.4.3.3. Perencanaan Harga Jual

Harga jual apartemen direncanakan berdasarkan masing-masing tipe dari kamar dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasar pendapatan dari penjualan unit, juga terdapat space yang dapat disewakan. Harga jual unit didasarkan dari asumsi peneliti dengan membandingkan dengan apartemen lain yang sudah ada.


Pendapatan kotor direncanakan berasal dari penjualan unit apartemen, sewa space dan service charge. Dimana service

charge diasumsikan Rp 18,000/m2. Contohnya unit apartemen

64

tipe 1 bedroom dengan luas 45.01 m2 maka biaya service charge yang harus dikeluarkan perbulan adalah 45.01 x Rp 18,000 = Rp 810,180. Dengan asumsi bahwa tingkat hunian mencapai 100% di tahun 2011, maka nilai service charge akan dikalikan 100%. Maka besar pendapatan service charge adalah 25,685.02 m2 x Rp 18,000 x 12 = Rp 5,547,964,320. Service charge diasumsikan mengalami kenaikan sebesar 10% tiap 5 tahun. Maka perincian harga unit apartemen dan sewa ruang apartemen dapat dilihat pada tabel 4.19

Tabel 4.19 Harga Jual Unit Apartemen No. Uraian luasan Kamar (m2) Jumlah Kamar Harga Jual

1 1 bed room 45.01 70 1,000,000,000.00Rp

2 2 bed room 90 154 1,200,000,000.00Rp

3 3 bed room 123.49 92 1,400,000,000.00Rp

4 3 bed room (plus) 180 31 1,700,000,000.00Rp

347Total Sumber : Hasil Perh itungan

Sedangkan harga sewa untuk space ruang asumsikan sebesar Rp 6,000,000 /bulan. Maka harga sewa untuk satu tahun sebesar Rp 72,000,000 /tahun.

4.4.3.5. Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya

operasional terdiri dari biaya operasional kantor. 1. Penggunaan Air

Pengeluaran biaya air berasal dari penggunaan air pada kantor manajemen. Biaya untuk tarif penggunaan air ini, diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%. Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.20

65


No. Uraian Jum lah Pengguna Kebutuhan Air ( liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3)

1 Toilet (kloset) 50 13 650 0.65 6,175Rp

2 Toilet (wastafel) 30 3 90 0.09 855Rp

740 0.74 7,030Rp

210,900Rp

2,530,800Rp



Total Pemakaian p er Tahun Sumber : Hasil Perh itungan


Pengeluaran biaya penggunaan listrik berasal dari penggunaan listrik pada kantor manajemen. Perincian penggunaan listrik dapat dilihat pada tabel 4.21




Service area 100 8 800 10 8

8

240

2880

Uraian

Total Daya per Hari


Total Daya per Tahun Sumber : Perhitungan, 2010

Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Pada alternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untuk keperluan bisnis besar dengan ketentuan batas daya diatas 200kVA. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadi beberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN Jawa Timur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan harga listrik direncanakan naik tiap 5tahun sebesar 3%. Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.22

66

Tabel 4.22 Rincian Biaya Listrik

No. Uraian Daya (kWh) Tarif (Rp) Total

1 Beban 2.2kVA x Rp 31300 31,300Rp 68,860Rp

2 Pemakaian:

Blok 1 (0-100 jam) 220 800Rp 176,000Rp

Blok 2 (> 100) jam) 240 800Rp 192,000Rp

3 Jumlah 436,860Rp

4 PPJ 5% 21,843.00Rp

5 Materai 6,000.00Rp

901,563.00Rp

10,818,756.00Rp Total Biaya Listrik per tahun

Total Biaya Listrik per Bulan


3. Gaji Pegawai


1 General Manager @ Rp 6,000,000 1 Manager @ Rp 3,000,000 30 Staf @ Rp 1,115,000 Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.23





Staf 30 Rp 33,450,000



Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 21. Umur ekonomis untuk bangunan apartemen adalah 30 tahun-40 tahun dan digunakan suku bunga bank Indonesia sebesar 9%. Maka tingkat kapitalisasi sebesar 11.5%. Berdasarkan pada lampiran 21,

67

diperoleh Net Present Value (NPV) pada alternatif bangunan apartemen adalah sebesar Rp 122,865,979,272.31 (layak untuk digunakan).

4.4.4. Aspek Finansial Perkantoran

Dalam perencanaan pembangunan gedung perkantoran bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan suatu bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengidentifikasi biaya atau estimasi biaya dalam perencanaan bangunan tersebut hingga mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV). 4.4.4.1. Perencanaan Bangunan Perkantoran

Perencanaan bangunan ini dengan memiliki luas lahan sebesar 5963.80 m2. Untuk mengetahui besaran luas dasar maksimum dan luas lantai maksimum diperlukan perhitungan KDB dan KLB. Perhitungan KDB dan KLB untuk alternatif bangunan gedung perkantoran ini sama seperti perhitungan KDB dan KLB pada alternatif bangunan hotel.

Perencanaan alternatif bangunan gedung perkantoran yang akan digunakan berdasarkan batas KDB, sebagai berikut: Luas Lahan = 5,963.80 m2 Luas Dasar Bangunan :

- Komersial = 1,362.02 m2

- Fasilitas Gedung = 952.79 m2


Maka total luas dasar bangunan = 2,605.18 m2


�,��.�� = 0.437

= 43.7% < 60%.

68


- Luas lantai 8-25

(perlantai=1116.74 m2) = 20,101.32 m2

- Luas lantai ground-5 = 8,799.24 m2



Maka total luas lantai bangunan = 50,023 m2

KLB dari luas lantai = ��

��.�� = 8.388

= 838.8% < 1500%

Adapun rincian perencanaan luasan lantai perkantoran

dapat dilihat pada lampiran 23.

Berdasarkan pertimbangan tersebut dan dengan luas lantai dasar yang diperbolehkan sebesar 3,578.28 m2, alternatif bangunan gedung perkantoran ini direncanakan mengunakan luas lantai dasar sebesar 2,605.18 m2 dan luas lantai bangunan (luas bruto) sebesar 50,023 m2. Jumlah lantai kantor direncanakan mempunyai 25 lantai yang nantinya akan digunakan sebagai ruang yang disewakan untuk kebutuhan perkantoran. Ukuran luasan lantai dapat dilihat pada tabel 4.24 Menurut Juwana (2005), nisbah luas netto terhadap luas lantai bruto untuk kantor adalah 0.8. Maka luas netto kantor adalah 50,023 m2 x 0.8 = 40,018.4 m2.

Tabel 4.24 Luasan per Lantai Gedung Perkantoran

No. Lantai Luasan (m2)

1 Lt. Ground 1362.02

2 Lt. 1 (B1 & B1A) 1415.97

3 Lt. 2 (B3 & B3A) 1535.15

4 Lt. 3 (B4 & B4A) 1502.42

5 Lt. 4 (B5 & B5A) 1484.22

6 Lt. 5 1499.46

7 Lt. 7 - Lt.24 1116.74 Sumber : Asumsi

69

Tabel 4.25Perencanaan Bangunan Perkantoran

No. Uraian Data Satuan 1 Luas lahan apartemen 5,963.80 m2

2 KDB 0.6 3 KLB 1.5 4 Maksimum luas lantai

yang diperkenankan 3,578.28 m2

5 Rencana luas lantai yang Digunakan

2,605.18 m2


89,457 m2

7 Rencana tinggi yang digunakan 25 lantai 8 Total luas bruto apartemen (25 lt) 50,023 m2 9 Nisbah luas lantai netto terhadap

bruto untuk apartemen 0.8

10 Total luas lantai netto apartemen 40,018.4 m2 11 Rencana luas untuk yang

disewakan 28,900.56 m2


4.4.4.2 Perencanaan Biaya Investasi


Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.3 tersebur didapat melalui beberapa pendekatan, antara lain: a. Biaya Bangunan

Menurut Juwana (2005), dalam memperhitungkan biaya bangunan untuk harga dasar bangunan apartemen per meter persegi adalah US$ 125-300. Harga dasar bangunan

70

tersebut lalu dikonversi ke mata uang rupiah pertanggal 28 Desember 2010 sebesar Rp 9,032, sehingga harga dasar bangunan menjadi Rp 1,129,000 – Rp 2,709,600. Maka dengan pertimbangan, harga bangunan untuk lantai dasar direncanakan sebesar Rp 2,750,000 /m2 .

Sedangkan untuk biaya lantai selanjutnya, juga sama seperti memperhitungkan biaya lantai hotel. Dimana setiap menambahkan jumlah lantai akan dikalikan dengan faktor perkalian ketinggian lantai. Setiap menambah jumlah lantai, faktor pengaliannya berbeda. (Juwana, 2005) Adapun ketentuan faktor perkalian tinggi lantai dapat dilihat pada tabel 4.4

Perhitungan biaya lantai dikalikan dengan faktor ketinggian lantai 1,090 (Juwana, 2005). Sehingga harga per meter persegi menjadi sebesar Rp 2.300.000 x 1.090 = Rp 2,507,000 Adapun perhitungan biaya bangunan per lantai terhadap faktor perkalian tinggian lantai dapat dilihat pada lampiran 24.


Bobot terhadap biaya bangunan untuk peralatan tetap dengan mutu menengah sebesar 10% - 15% dari biaya bangunan. Pada bangunan ini digunakan 10% dari biaya bangunan, (Juwana, 2005).

c. Biaya Tanah


d. Jasa Profesi

Biaya jasa profesi sebesar 3% - 6% dari biaya konstruksi. Untuk biaya jasa profesi digunakan sebesar 3% dari biaya konstruksi, (Juwana, 2005).

71





g. Biaya Lain-Lain




Ura ian Harga Volume Harga Total

a. Biaya Bangunan


Lantai 1 2,997,500Rp 2729.04 8,180,297,400Rp

(B2 & B2A) 2,997,500Rp 1748.33 5,240,619,175Rp

Lantai 2 3,080,000Rp 3570.88 10,998,310,400Rp

Lantai 3 3,121,250Rp 3604.69 11,251,138,663Rp

Lantai 4 3,195,500Rp 3605.52 11,521,439,160Rp

Lantai 5 3,291,750Rp 3539.49 11,651,116,208Rp

Lantai 6 3,399,000Rp 3361.06 11,424,242,940Rp

Lantai 7 3,478,750Rp 1391.82 4,841,793,825Rp

Lantai 8 3,558,500Rp 1391.82 4,952,791,470Rp

Lantai 9 3,638,250Rp 1391.82 5,063,789,115Rp

Lantai 10 3,718,000Rp 1391.82 5,174,786,760Rp

Lantai 11 3,797,750Rp 1391.82 5,285,784,405Rp

Lantai 12 3,877,500Rp 1391.82 5,396,782,050Rp

72

Lanjutan. Tabel 4.26 Biaya Investasi

Ura ian Harga Volume Harga Total

Lantai 13 3,957,250Rp 1391.82 5,507,779,695Rp

Lantai 14 3,907,718Rp 1391.82 5,438,840,067Rp

Lantai 15 4,000,331Rp 1391.82 5,567,740,932Rp

Lantai 16 4,095,139Rp 1391.82 5,699,696,392Rp

Lantai 17 4,192,194Rp 1391.82 5,834,779,197Rp

Lantai 18 4,291,549Rp 1391.82 5,973,063,464Rp

Lantai 19 4,393,259Rp 1391.82 6,114,625,068Rp

Lantai 20 4,497,379Rp 1391.82 6,259,541,682Rp

Lantai 21 4,603,967Rp 1391.82 6,407,892,820Rp

Lantai 22 4,713,081Rp 1391.82 6,559,759,880Rp

Lantai 23 4,824,781Rp 1391.82 6,715,226,189Rp

Lantai 24 4,939,128Rp 1391.82 6,874,377,050Rp

Total B iaya Bangunan

b. B iaya peralatan Tetap (10%) Rp 18,110,045,901

c. Biaya Konstruksi Rp 199,210,504,906

d. B iaya Tanah Rp 59,638,000,000

e . Jasa Profesi (3%) Rp 5,976,315,147

f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) Rp 19,921,050,491

g. B iaya Adminisrasi (1%) Rp 1,992,105,049

h. B iaya Lain-lain (5%) Rp 9,960,525,245

i. Biaya Inves tasi Rp 296,698,500,838

Rp181,100,459,005

10 % x Rp 181,100,459,005

total biaya (a) + (b)

3% x (c)

10% x (c)

1% x (c)

5% x (c)

(c) + (d) + (e) + (f) + (g) Sumber : Hasil Perh itungan

4.4.4.3. Perencanaan Harga Sewa

Harga sewa ruang kantor direncanakan berdasarkan masing-masing luasan per meter persegi. Harga sewa didasarkan dari asumsi peneliti dengan membandingkan dengan gedung kantor lain yang sudah ada.


Pendapatan kotor direncanakan berasal dari sewa ruang. Maka nilai perincian harga sewa ruang kantor dapat dilihat pada tabel 4.27

73

Tabel 4.27 Rincian Tarif Sewa Ruang Perkantoran No. Lantai Luasan (m2) Harga/m2/bulan

1 Lt. Ground 1362.02 150,000.00Rp

2 Lt. 1 (B1 & B1A) 1415.97 140,000.00Rp

3 Lt. 2 (B3 & B3A) 1535.15 120,000.00Rp

4 Lt. 3 (B4 & B4A) 1502.42 115,000.00Rp

5 Lt. 4 (B5 & B5A) 1484.22 100,000.00Rp

6 Lt. 5 1499.46 95,000.00Rp

7 Lt. 7 - Lt.24 1116.74 85,000.00Rp Sumber : Hasil Perh itungan

4.4.4.5. Biaya Operasional

Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional kantor terdiri dari penggunaan air, listrik, dan gaji pegawai. 1. Penggunaan Air

Kebutuhan air dalam gedung perkantoran cukup besar. Kebutuhan air dalam sehari pada kantor sebesar 145 liter - 90 liter per orang (Juwana, 2005). Diasumsikan pengguna (kloset dengan tangki pengglontor 500 orang dan wastafel 350 orang). Pengunaan kloset dengan tangki glontor dalam satu kali pemakaian menghabiskan air 13 liter – 15 liter, diasumsikan dalam satu pemakaian menghabiskan 13 liter. Sedangkan untuk penggunaan wastafel dapat menghabiskan 3 liter.

Pengeluaran biaya untuk tarif penggunaan air ini, diasumsikan tarif naik tiap 5 tahun sebesar 10%. Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.28


No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3)

1 Toilet (kloset) 500 13 6500 6.5 61,750Rp

2 Toilet (wastafel) 350 3 1050 1.05 9,975Rp

7550 7.55 71,725Rp

2,151,750Rp

25,821,000Rp



Total Pemakaian per Tahun Sumber : Hasil Perh itungan

74


Penggunaan listrik dapat dilihat pada tabel 4.29




1 Service are a 100 8 800 9 7.2

2 Luas netto kantor 40,018.40 20 800368 9 7203.312

7210.512

216315.36

2595784.32


Total Daya per Tahun

No. Uraian

Total Daya per Hari


Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Pada alternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untuk keperluan bisnis. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadi beberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN Jawa Timur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan harga listrik direncanakan naik tiap tahun sebesar 3%. Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.30

Tabel 4.30 Rincian Biaya Listrik

No. Uraian Daya (kWh) Tarif (Rp) Total

1 Beban 2,2kVA x Rp 31300 31,300Rp 7,825,000Rp

2 Pemakaian:

Blok 1 (0-100 jam) 220 800Rp 176,000Rp

Blok 2 (> 100) jam) 216315.36 800Rp 173,052,288Rp

3 Jumlah 181,053,288Rp

4 PPJ 5% 9,052,664Rp

5 Materai 6,000Rp

371,165,240Rp

4,453,982,885Rp

Total Biaya Listrik per Bulan

Total Biaya Listrik per tahun Sumber : Hasil Perh itungan

75

3. Gaji Pegawai


1 General Manager @ Rp 6,500,000 2 Manager @ Rp 3,500,000 40 Staf @ Rp 1,115,000 Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.31





Staf 40 Rp 44,600,000



Perencanaan aliran kas dapat dilihat pada lampiran 29. Dalam perhitungan aliran kas dibutuhkan perhitungan tingkat kapitalisasi. Tingkat kapitalisasi merupakan tingkat pengembalian tahunan properti, dimana tingkat kapitalisasi adalah gabungan dari tingkat suku bunga bank dan tingkat pengembalian properti berdasarkan umur ekonomis bangunan. Umur ekonomis untuk bangunan perkantoran adalah 40 tahun-50 tahun dan digunakan suku bunga bank Indonesia sebesar 9%. Perhitungan kapitalisasi tersebut: TK = Tingkat suku bunga + Tingkat pengembalian tahunan.

= 9% + ��%

� = 11.5%.

Berdasarkan pada lampiran 29, diperoleh Net Present Value (NPV) pada alternatif gedung perkantoran sebesar Rp (59,669,226,623.16) (tidak layak).

76

4.5. Analisa Produktivitas Maksimum

Berdasarkan analisa aliran kas pada masing-masing alternatif properti yang dapat digunakan, diperoleh nilai produktivitas maksimum. Dimana dalam analisa ini, menentukan nilai lahan yang dibangun dengan mengunakan batasan dan asumsi. Batasan dan asumsi yang digunakan adalah :

1. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama seperti dengan biaya mendirikan bangunan atau biaya investasi. Hal ini dikarenakan bangunan tersebut dianggap masih baru.

2. Nilai properti dihitung dari jumlah pendapatan dimassa yang akan datang yang telah didiskon faktorkan menjadi nilai massa sekarang.

4.5.1. Analisa Produktivitas Maksimum Hotel

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp 245,185,147,605 dan nilai properti sebesar Rp 429,016,382,196.10 (lampiran 11) Nilai pasar lahan diperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilai bangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel 4.32

Tabel 4.32 Perhitungan Nilai Lahan Hotel No. Uraian Nilai (Rp) Keterangan 1 Nilai Properti 429,016,382,196.10 2 Nilai Bangunan 245,185,147,605.00 3 Nilai Lahan

(5,963.80 m2) 183,831,234,591.10 (1) – (2)

4 Nilai Lahan per m2

30,824,513.65 (3) / 5,963.80 m2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwa nilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunan hotel sebesar Rp 30,824,513.65 per m2. Nilai ini lebih besar dari nilai lahan pada saat kosong sebesar Rp 10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahan pada

77

penggunaan lahan Trillium Office and Residence berupa bangunan hotel sebesar Rp 30,824,513.65 per m2 atau dibulatkan menjadi Rp 30,830,000 per m2.

4.5.2. Analisa Produktivitas Maksimum Apartemen

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp 245,185,147,605 dan nilai properti sebesar Rp 368,296,243,716.36 (lampiran 22). Nilai pasar lahan diperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilai bangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel 4.33

Tabel 4.33 Perhitungan Nilai Lahan Apartemen No. Uraian Nilai (Rp) Keterangan

1 Nilai Properti 368,296,243,716.36 2 Nilai

Bangunan 245,185,147,705.00

3 Nilai Lahan (5,963.80 m2)

122,865,979,272.31 (1) – (2)


20,601,961.70 (3) / 5,963.80 m2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwa nilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunan hotel sebesar Rp 20,601,961.70 per m2. Nilai ini lebih besar dari nilai lahan pada saat kosong sebesar Rp 10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahan pada penggunaan lahan Trillium Office and Residence berupa bangunan apartemen sebesar Rp 20,601,961.70 per m2 atau dibulatkan menjadi Rp 20,603,000 per m2.

4.5.3. Analisa Produktivitas Maksimum Perkantoran

Nilai bangunan pada alternatif ini sebesar Rp 296,698,500,838 dan nilai properti sebesar Rp 237,029,274,214.84 (lampiran 30). Nilai pasar lahan diperoleh dari mengurangkan nilai properti dan nilai

78

bangunan. Adapun perhitungan nilai pasar pada tabel 4.34

Tabel 4.34 Perhitungan Nilai Lahan Gedung Perkntoran No. Uraian Nilai (Rp) Keterangan

1 Nilai Properti 237,029,274,214.84 2 Nilai

Bangunan 296,698,500,838.00

3 Nilai Lahan (5,963.80 m2)

(59,669,226,623.16) (1) – (2)


10,005,236.03 (3) / 5,963.80 m2


Berdasarkan perhitungan diatas, dapat diketahui bahwa nilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa bangunan gedung perkantoran sebesar Rp 10,005,236.03 per m2. Nilai ini lebih besar dari nilai lahan pada saat kosong sebesar Rp 10,000,000 per m2. Maka nilai pasar lahan pada penggunaan lahan Trillium Office and Residence berupa bangunan gedung perkantoran sebesar Rp 10,005,236.03 per m2 atau dibulatkan menjadi Rp 10,006,000 per m2.

4.5.4. Kesimpulan Analisa Produktivitas Maksimum

Berdasarkan analisa dari beberapa alternatif properti yang memungkinkan untuk digunakan, dapat disimpulkan bahwa yang dapat memberikan nilai produktivitas maksimum adalah alternatif properti hotel, dengan nilai pasar sebesar Rp 30,830,000 per m2.

BAB IV DATA DAN ANALISA -...

Documents

Transcript of BAB IV DATA DAN ANALISA -...