A

BAB IITINJAUAN PUSTAKA2.1 Standard dan Tata Cara Perencanaan

Menurut Drs. Kamisa, kantor berarti : bangunan yang dipakai untuk bekerja yang berkenaan dengan urusan administrasi. Menurut Erns Neufert, bahwa didalam bangunan perkantoran pekerjaan utamanya adalah dalam kegiatan penanganan informasi dan kegiatan pembuatan maupun pengambilan keputusan berdasarkan informasi tersebut. Jadi perkantoran adalah bangunan yang digunakan untuk pekerjaan administrasi dan manajerial. Perencanaan pembangunan kantor/serbaguna sewa disini adalah sebagai salah satu upaya untuk memenuhi tuntutan akan kebutuhan ruang kerja yang optimal dan efisien dalam penggunaan, dengan tetap memperhatikan kriteria-kriteria perencanaan dan perancangan. Perencanaan dan perancangan bangunan kantor/serbaguna sewa ini memiliki karakter tersendiri yang sedikit berbeda dari fungsi kantor kantor disekitarnya.

Bentuk bangunan kantor/serbaguna sewa ini merupakan pengambilan dari bentuk bentuk dasar terutama bentuk persegi panjang dan kubus yang didasari oleh tema yaitu Arsitektur Kontekstual. Tema ini dipakai karena perancang ingin mengadopsi bentuk bangunan kantor disekitar site, terutama pada jalan Sudirman pekanbaru yang memiliki bentuk bentuk kubus. Dengan tujuan bangunan yang direncanakan dapat serasi dengan bangunan sekitar site, dengan kata lain bangunan yang konstektual dengan lingkungan.

Pembangunan kantor/serbaguna sewa multimedia ini diharapkan dapat memenuhi kebutuhan ruang kantor bagi masyarakat dalam mengikuti perkembangan teknologi terutama dibidang multimedia dalam menghasilkan produk yang berkwalitas dengan standar internasional, yang didukung dengan fasilitas penunjang dan pelengkap dalam kantor demi mendukung kegiatan perkantoran dalam bangunan tersebut. Rencana pengunaan lahan diwilayah Pekanbaru Riau didasarkan kepada dominasi pengunaan lahan, kecenderungan perkembangan serta potensi yang ada pada masing-masing blok peruntukan.2.2 Investasi Proyek

Faktor produksi langka yang dimamfaatkan dalam suatu usaha investasi proyek merupakan sumber daya yang harus dianggarkan dalam pemamfaatanya. Anggaran investasi tersebut secara terperinci meliputi :

1. Dana modal tetap; untuk pengadaan barang modal.

2. Biaya pra-investasi; seperti biaya penyiapan desain dan kalkulasi biaya proyek, tender pembangunan proyek, biaya penyusunan studi kelayakan, percobaan laboratorium dan lain-lain.

3. Tanah, pengurusan dan persiapan tanah; harga tanah ditambah dengan biaya pengurusan dan persiapan lahan.

4. Gedung dan prasarana bangunan.

5. Mesin dan peralatan produksi lainnya.

6. Kendaraan dan alat angkut lainnya.

7. Perlengkapan telekomunikasi dan alat kantor.

8. Pengadaan teknologi dan bantuan manajemen.

9. Bunga selama masa pembangunan proyek.

10. Biaya produksi percobaan.

11. Cadangan kenaikkan jumlah anggaran.

12. Dana modal kerja awal.

Selain anggaran yang diperlukan dalam investasi, Sutojo.S (2000) juga memberi ciri-ciri khusus dari investasi proyek. Ciri-ciri tersebut adalah :

1. Investasi proyek menyerap dan mengikat dana dalam jumlah besar, jangka waktu ikatan dana tersebut cukup lama, biasanya lebih dari satu tahun.

2. Manfaat yang akan diperoleh perusahaan ( misalnya keuntungan ) baru dapat dinikmati sepenuhnya beberapa masa ( bulan atau tahun ) setelah investasi dilakukan3. Tingkat resiko yang ditanggung perusahaan lebih tinggi bila dibandingkan misalnya dengan investasi harta lancar ( penambahan jumlah persedian, piutang dagang dan sebagainya ).

4. Keputusan investasi proyek yang keliru, tidak dapat direvisi begitu saja, seperti halnya keputusan memberi kredit penjualan kepada pelanggaran baru secara tidak tepat, tanpa harus menderita kerugian yang cukup besar.

Berdasarkan ciri-ciri tersebut maka sebelum memutuskan akan menanamkan sejumlah dana dalam suatu proyek, terlebih dahulu dilakukan survai dan perhitungan yang matang dari berbagai aspek seperti kemampuan keuangan dan tenaga ahli, mamfaat yang akan diperoleh terhadap perusahaan dan lingkungan masyarakat, serta memperkirakan beberapa faktor penghambat yang mungkin akan dihadapi.

Masalah-masalah yang mungkin timbul akan dapat menjadi suatu hambatan atas keberhasilan suatu proyek antara lain :

1. Rencana pembangunan yang kurang matang.

2. Terjadinya suatu peristiwa ekonomi/moneter nasional, regional atau internasional yang membawa dampak kurang menguntungkan.

3. Timbulnya gejolak politik atau sosial yang berdampak kurang menguntungkan.

4. Terjadinya bencana alam di lokasi proyek atau daerah sekitarnya.

5. Jumlah dana yang disediakan untuk membangun proyek tidak cukup.

6. Pertimbangan selanjutnya adalah dalam hal memilih lokasi dan tempat proyek.

Faktor faktor yang mempengaruhi kedua hal tersebut adalah :

1. Pertimbangan pemilihan lokasi proyek :

a. Faktor kelancaran pemasaran produkb. Faktor kelancaran dan efisiensi pengadaan bahan baku.c. Kondisi infrastruktur publik dan tingkat lingkungan sosial.d. Rencana pembangunan Pemerintah Pusat dan Daerah.2. Pertimbangan letak proyek :a. Biaya pengadaan tanah.b. Kelancaran Pemasaran produk.c. Perbandingan kondisi infrastruktur publik dan suasana sosial ekonomis masing-masing tempat.d. Biaya yang harus ditanggung dalam persiapan dan pembangunan proyek dimasing-masing tempat.2.3 Analisis/Evaluasi Proyek

Analisis terhadap suatu proyek menyertai sejumlah tahap kegiatan. Dalam hal ini, berbagai unsur perlu dipersiapkan dan diuji untuk mencapai suatu keputusan. Oleh karena itu persiapan suatu proyek (project preparation) dapat dilihat sebagai suatu rangkaian kegiatan yang pada akhirnya harus ditunjang dengan sejumlah penelahaan (studi) dan dokumen-dokumen untuk memungkinkan pengambilan keputusan. Demikian pula ruang lingkup serta ketepatan daripada informasi yang diperlukan untuk pengambilan keputusan dalam berbagai tahap proyek, tergantung daripada sifat-sifatnya, besarnya proyek, tingkat kompleksitasnya dan resiko.Beberapa aspek yang dapat dievaluasi terhadap rencana suatu proyek. Sesuai dengan pendapat Kadariah dkk (1999), evaluasi itu dilakukan terhadap :

1. Aspek teknis.

Aspek ini meliputi evaluasi tentang input dan output dari barang dan jasa yang akan diperlukan dan diproduksi oleh proyek.

2. Aspek Manajerial dan Administratif.

Aspek ini menyangkut kemampuan staf proyek dalam menjalankan aktivitas administrasi dalam ukuran besar. Keahlian manajemen hanya dapat dievaluasi secara subyektif, jika tidak mendapat perhatian khusus berdampak pada pengambilan keputusan yang kurang realistis dalam proyek yang direncanakan.3. Aspek Organisasi.

Perhatian utama ditujukan pada hubungan antara administrasi proyek dengan bagian administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat apakah hubungan masing-masing wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.4. Aspek Komersial.

Aspek komersial menyangkut penawaran input (barang dan jasa) yang diperlukan proyek, baik waktu membangun proyek maupun pada waktu proyek sudah berproduksi; dan menganalisis pemasaran output yang akan diproduksi oleh proyek.

5. Aspek Finansial.

Aspek ini menyangkut perbandingan antara pengeluaran uang dengan revenue earning proyek; apakah proyek itu akan terjamin dananya. Apakah proyek akan mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri.

6. Aspek Ekonomis.

Aspek ini diperhatikan dalam rangka menentukan apakah proyek yang bersangkutan akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang positif dalam pembangunan ekonomi secara keseluruhan dan apakah peranannya cukup besar untuk men-justify penggunaan sumber-sumber langka yang dibutuhkan.2.3.1 Aspek finansial dan ekonomisAspek finansial sepintas memiliki satu pengertian dengan aspek ekonomis. Dalam rangka evaluasi proyek kedua aspek tersebut dibedakan. Aspek finansial menilai proyek dari sudut pandang badan atau orang yang menanamkan modalnya dalam suatu proyek atau yang berkepentungan langsung dalam proyek. Aspek ekonomis memandang proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan.

Dua aspek tersebut dibedakan sebagai berikut :

1. Harga

Apabila kita berpegang pada teori Keynes, bahwa harga terjadi pada keseimbangan antara permintaan dan penawaran di pasar. Kenyataan adalah bahwa ; tidak ada pasar yang sempurna dan situasi perekonomiam tidak bisa tetap berada dalam keseimbangan, jadi harga pasar yang sebenarnya tidak mencerminkan nilai-nilai yang sempurna. Walaupun adanya kenyataan ini, pada umumnya cara terbaik untuk mencari nilai sebenarnya ( true value ) daripada barang dan jasa adalah harga pasarnya (market prices). Dalam istilah yang praktis, harga pasar unutk suatu barang merupakan harga terbaik untuk digunakan menilai biaya ataupun mamfaat. Aspek ekonomis menggambarkan nilai sosial atau nilai ekonomis yang sesungguhnya dari unsur-unsur biaya maupun hasil. Aspek finansial selalu memagai harga pasar.

2. Pembayaran

a. Pajak

Aspek ekonomis dalam pembayaran pajak tidak akan dikurangkan dalam benefit proyek. Pajak merupakan bagian dari hasil bersih proyek yang diserahkan kepada pemerintah yang akan digunakan untuk kepentingan masyarakat. Aspek finansial menganggap pajak sebagai biaya yang akan mengurangi benefit.

b. Subsidi

Didalam analisa finansial subsidi dapat merupakan pengurangan pajak, pembebasan pajak impor terhadap bahan baku, dapat pula berbentuk sarana-sarana lainnya yang dapat dimamfaatkan proyek yang bersangkutan dan akan mengurangi biaya proyek, berarti akan menambah keuntungan.

c. Bunga

Dalam aspek ekonomis, bunga modal tidak dipisahkan atau dikurangkan dari hasil bruto. Dalam aspek finansial bunga dibedakan atas :

1) Bunga yang dibayarkan kepada orang-orang dari luar yang meminjamkan uangnya kepada proyek ; bunga dianggap sebagai cost dan pembayaran kembali utang dari luar proyek dikurangi dari hasil bruto sebelum didapatkan arus benefit.

2) Bunga atas modal proyek tidak dianggap sebagai biaya karena bunga merupakan bagian dari financial return yang diterima oleh modal proyek.

2.3.2Benefit ProyekBenefit proyek terdiri dari :

1. Direct benefits.

a. Kenaikan dalam output fisik disebabkan oleh :

1) Kenaikan dalam produksi fisik.

2) Perbaikan mutu produk.

3) Perubahan dalam lokasi dan waktu penjualan.

4) Perubahan dalam bentuk.

b. Penurunan biaya disebabkan oleh :

1) Keuntungan dari mekanisasi.

2) Penurunan biaya pengangkutan.

3) Penurunan atau penghindaran kerugian.

2. Indirect benefits.

Indirect benefits disebut juga dengan secondary benefits dimaksudkan sebagai benefit yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu proyek terdiri dari:

a. Benefit yang induced oleh proyek yang biasa disebut multiplier effect dari proyek.

b. Benefit yang disebabkan karena adanya economic of scale.

c. Benefit yang ditimbulkan karana adanya dynamic secondary effects berupa perubahan dalam produktifitas tenaga kerja yang disebabkan oleh perbaikan kesehatan atau keahlian.3. Intangible benefits.

Benefit ini sulit dinilai dengan uang seperti :

a. Perbaikan lingkungan hidup.

b. Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman.

c. Perbaikan distribusi pendapatan.

d. Intregasi nasional.

e. Pertahanan nasional.

f. Dan lain-lain.2.3.3Biaya ProyekKomponen biaya yang biasanya dibutuhkan oleh suatu proyek meliputi :

1. Sunk Costs

Adalah biaya yang dikeluarkan jauh sebelum rencana investasi tersebut diputuskan.

2. Depresiasi (penyusutan).

Depresiasi atau penyusutan adalah pengalokasian biaya infestasi suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek tersebut.

3. Pelunasan utang dan bunganya.

Dimasukkan atau tidaknya pengeluaran anggaran dari bunga dalam biaya ekonomi tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap harus ditanggung oleh masyarakat sehubungan dengan pelunasan pembiayaan suatu proyek.

4. Engineering and Feasibility Studies.

Biaya biaya yang dikeluarkan untuk membuat desain akhir dalam investasi setelah ada keputusan bahwa proyek akan dilaksanakan.

5. Tanah.

Biaya yang terjadi bila tanah yang digunakan untuk proyek tersebut merupakan tanah yang memberikan hasil seperti tanah sawah/kebun.

6. Biaya konstruksi/pengadaan peralatan.

Biaya konstruksi terdiri dari :

a. Peralatan

b. Material

c. Tenaga kerja

7. Bunga selama masa konstruksi.

Biaya bunga yang harus dibayar selama masa konstruksi akibat adanya pinjaman jangka pendek.8. Modal kerja.

Modal kerja terikat dalam proyek dan seharusnya dianggap sebagai biaya ekonomis; dimasukkan sebagai biaya tahun pertama digunakan pada akhir umur proyek dihitung sebagai bagian dari salvage value.

9. Biaya operasi dan pemeliharaan.

Biaya rutin salama umur ekonomis proyek harus diperhitngkan, yang meliputi;

a. Gaji dan upah ditambah segala macam tunjangan dan bonus.

b. Bahan bakar, air, listrik dan telekomunikasi.

c. Bahan baku.

d. Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan.

e. Biaya lainnya seperti ; biaya perjalan, jasa tenaga ahli.

10. Biaya pembaruan dan penggantian.

Biaya yang dikeluarkan untuk penggantian karena telah lewat umur ekonomis.

11. Biaya tak terduga.

Kesalahan perhitungan prediksi biaya diawal proyek menyebabkan biaya biaya yang dikeluarkan menjadi lebih tinggi dari perkiraan.

12. Intangible costs.

Biaya ini sulit ditentukan besarnya seperti perencanaan udara, air dan suara serta rusaknya pemandanga karana adanya jaringan listrik.

2.4 Analisis Kelayakan Ekonomis Tujuan diadakannya evaluasi ekonomi proyek pembangunan kantor/serbaguna sewa ini adalah untuk mengetahui kelayakan ekonomi dipandang dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Proyek ini memberikan mamfaat bagi perekonomian secara keseluruhan maksudnya pembangunan kantor sewa ini memberikan mamfaat yang jauh lebih besar dibandingkan dengan biaya investasinya dengan menunjukan tingkat kelayakan dari pembangunan proyek kantor sewa tersebut. Newman Donald ( 1980 ) memberikan beberapa indikator yang dapat dipakai yaitu NPV, IRR, BCR, dan BEP. Indikator indikator terebut diterangkan lebih lanjut berikut ini :

2.4.1Kriteria dasar ekonomiKriteria dasar ekonomi yang digunakan untuk menentukan kelayakan ekonomi dan /atau tingkat keefiienan ekonomi yaitu:

1. Net Present Value ( NPV )

Net Present Value adalah harga bersih suatu proyek; jumlah kenaikan bersih cost flow yang discounted suatu proyek. Adalah nilai saat ini dari kenaikan pendapatan nasional yang diperoleh dari investasi. NPV bisa bernilai negatif atau positif, proyek secara ekonomi dapat dikatakan menguntungkan/layak untuk dilakukan apabila NPV bernilai positif pada tingkat bunga yang ditentukan terlebih dahulu yang merefleksikan biaya kesempatan mendapatkan modal Soeharto.I (2001) memberikan indikasi angka perolehan penilaian berdasarkan NPV. Indikasi dari angka perolehan perhitungan NPV adalah :

a. NPV bernilai positif (+) berarti baik dan dapat diterima.

b. NPV bernilai negatif (-) berarti ditolak.

c. NPV sama dengan nol (0) bersifat netral; boleh diterima, bisa juga ditolak.

Penilaian NPV memilki kelebihan yaitu :

a. Memasukkan faktor nilai waktu dari uang.

b. Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.

c. Mengukur besaran absolut bukan relatif sehingga mudah mengikutinya terhadap usaha meningkatkan kekayaan perusahaan atau pemegang saham.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return adalah tingkat bunga dimana jika di aplikasikan pada aliran manfaat dan biaya sebagaimana direfleksikan dalam cash flow proyek, menghasilkan NPV sama dengan nol yang merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayarkan oleh proyek untuk sumber-sumber yang digunakan jika ingin mendapatkan kembali semua pembelanjaannya dan tetap impas (break even) untuk proyek yang secara ekonomi layak, IRR harus sama dengan satu atau lebih besar dari biaya kesempatan mendapatkan modal atau tingkat bunga.3. Benefit Cost Ratio (B/C)

Benefit Cost Ratio dalah nilai sekarang dari mamfaat komulatif proyek dibagi denga nilai sekarang dar biaya komulatif proyek. Untuk proyek yang ekonomi layak, ratio B/C harus paling sedikit 1,0 untuk tingkat suku bunga yang ditentukan sebelumnya yang merefleksikan biaya kesempatan mendapatkan modal. NPV sangat bermamfaat karena dapat menunjukan ukuran relatif suatu proyek. IRR sangat tepat karena (1) Perhitungan dapat dibuat sebelum diputuskan tingkat bunga sebenarnya di Indonesia; (2) Cara ini masih dipakai oleh banyak badan untuk analis keuangan dan ekonomi.

4. Payback Periods

Payback Periods merupakan jangka waktu periode yang diperlukan untuk membayar kembali ( mengembalikan ) semua biaya-biaya yang telah dikeluarkan didalam investasi suatu proyek. Makin cepat pengembalian modal/biaya investasi makin baik pula penilaiannya dan kemungkinan besar proyek dimaksud akan dipilih bila disediakan beberapa alternatif proyek. Metode ini belum memperhatikan time value of money.

5. Break Even Point (BEP)

BEP (Break Even Point) dikenal juga dengan titik impas . BEP merupakan suatu kegiatan usaha dalam keadaan tidak untung dan tidak merugi. Keadaan impas ini terjadi saat total pendapatan (total revenue = TR) yang diterima sama dengan total pengeluaran (total cost = TC). Dengan kata lain, keadaan impas terjadi apabila TR = TC.2.5 Konsep PerancanganSesuai dengan fungsi bangunan sebagai kantor/serbaguna yang disewakan, maka yang paling mendasar dalam desain adalah aspek efisiensi. Oleh karena itu, unit-unit yang disewakan beserta sistem utilitasnya harus bisa efisien dan mudah dalam perawatannya.

Selain itu, proyek kantor/serbaguna sewa ini ditujukan untuk disewa oleh kantor-kantor yang bergerak di bidang jasa. Bidang jasa sendiri menekankan pada pencitraan diri, karena yang dijual adalah jasa/service, bukan barang yang dapat dilihat dengan mata telanjang. Oleh karena itu, Efisiensi menjadi kunci/landasan desain untuk Kantor Sewa di jalan Sudirman Pekanbaru.2.5.1 Pendekatan perancanganPendekatan yang digunakan adalah pendekatan fungsional, yaitu pendekatan desain yang mengacu pada fungsi bangunan kantor/serbaguna yang disewakan untuk bidang perdagangan jasa. Hal ini bertujuan supaya rancangan bangunan dan fasilitas yang disediakan dapat menjawab tuntutan-tuntutan bangunan untuk kantor/serbaguna sewa.

Dengan pendekatan fungsional diharapkan dapat memperkuat konsep efisiensi, dengan cara mengolah rancangan menjadi kantor/serbaguna sewa yang efektif, dalam arti luasan bangunan yang dirancang dapat dipakai semaksimal mungkin untuk dijual atau disewakan. Penyediaan fasilitas-fasilitas yang tepat dan dapat menambah keuntungan bagi pengelola kantor/serbaguna sewa.2.6Aplikasi Konsep ke Dalam BangunanKonsep efisiensi diaplikasikan ke dalam bangunan, yaitu pada pola penataan bentuk dan massa, serta pola penataan ruang.2.6.1Pola penataan bentuk dan massaBentuk dan massa bangunan dirancang dengan mengambil bentuk yang sederhana, yaitu bentuk persegi. Karena dengan bentuk persegi akan memudahkan dalam penataan struktur dan pembagian ruang-ruang untuk fasilitas yang direncanakan. Bentukan bangunan mengambil bentuk dasar persegi, karena bentuk persegi memiliki luas yang lebih maksimal daripada bentuk lainnya. Hal ini berkaitan dengan pemaksimalan luas bangunan, selama tidak melebihi KLB yang diijinkan. Supaya tidak terlihat terlalu masif dan monoton, bentuk bangunan dimodifikasi menjadi persegi panjang.2.6.2 Pola penataan ruangEfisiensi desain kantor sewa yaitu dalam :

Modul unit ruang kantor yang disewakan berdasarkan kemungkinan- kemungkinan besaran ruang yang dibutuhkan oleh berbagai macam penyewa, yaitu:

1. Small Space

Ruangan untuk kapasitas 1-3 orang, dengan luas area antara 8-40 m2. Medium Space

Ruangan untuk kapasitas grup kerja, dengan luas area antara 40-150 m3. Large SpaceRuangan untuk beberapa grup kerja, dengan luas area di atas 150 m

Modul medium dan large space terbentuk dari penggabungan beberapa unit small space secara linear. Pengabungan ini ditujukan untuk mengakomodasi kebutuhan penyewa akan ruang dengan luasan yang bervariasi.

2.6.3Bentuk dan struktur bangunan

Bentuk bangunan yang sederhana dan efisien untuk pembagian ruangnya. Serta struktur bangunannya yang tidak terlalu rumit, sehingga biaya yang dikeluarkan menjadi relatif lebih sedikit. Dengan demikian dapat dibuat koridor di antara modul unit ruang (double zone)

Untuk tujuan efisiensi waktu dalam pemasangannya, material struktur menggunakan struktur baja untuk kolom dan balok. Dari studi modul ruang di atas, modul terkecil dengan besar 4 x 6 meter bisa dipakai sesuai kelipatan modul beton. Supaya lebih efisien, modul kolom dibuat dengan jarak 8 meter, 9 dan 6 meter. Besaran ruang yang dibutuhkan tersebut berdasarkan pada kemungkinan - kemungkinan penataan ruang kerja menurut fungsinya.

Penataan ruang kerja untuk para manajer :

1. Membutuhkan ruang kerja yang luas2. Ada ruang duduk3. Ada ruang untuk rapatPenataan ruang kerja untuk sekertaris :1. Meja kerjanya bersifat sebagai penerima (reception)2. Dengan sejumlah tempat duduk untuk menunggu

Penataan ruang kerja untuk kepala divisi :

1. Ruang kerja tersendiri (private office)2. Dilengkapi dengan beberapa kursi di depan meja kerjanya untuk rapat informal

Penataan ruang kerja untuk grup kerja individual :

1. Beberapa meja kerja dalam satu ruangan2. Meja kerja diberi jarak atau sekat, dan berkesan soliter3. Bila pekerjaannya menyangkut bertemu langsung dengan klien, maka dilengkapi dengan beberapa kursi di depan meja4. Dan Dilengkapi Ruang pertemuan atau ruang serbaguna kapasitas 500 kursi dengan konsep panggung

5. Dilengkapi dengan lemari penyimpanan data/arsip dan atau alat cetak kantor (mesin fotokopi, printer, dll).Penataan ruang kerja untuk grup kerja komunal :

1. Beberapa meja kerja dalam satu ruangan2. Meja kerja yang diatur berdekatan / tanpa sekat3. Dilengkapi dengan lemari penyimpanan data/arsip dan atau alat cetak kantor (mesin fotokopi, printer, dll).

Sirkulasi dalam bangunan :

1. Sirkulasi kantor/serbaguna sewa.

Sirkulasi pada lantai kantor sewa berpusat pada inti bangunan yang berisi lift dan toilet, di mana kedua fasilitas itu dipakai oleh semua orang yang ada di lantai tersebut.

Sirkulasi pada tiap tower dibuat bercabang sehingga terbentuk double zone. Dengan tujuan satu koridor bisa mengakses ruangan-ruangan yang ada di kedua sisinya.2. Sirkulasi parkir

Untuk parkir di dalam gedung, dibuat bercabang supaya lebih efisien karena bisa mengakses dua sisi dari satu jalur. Sedangkan untuk parkir di halaman gedung, ada yang linear dan ada yang bercabang, disesuaikan dengan penataan lansekapnya. Sirkulasi kendaraan servis dibuat terpisah dengan sirkulasi kendaraan umum, supaya tidak mengganggu kegiatan area servis.3. Efisiensi energi :

Pemakaian listrik untuk penerangan dapat dikurangi dengan memasukkan pantulan cahaya sinar matahari (daylight) dari bukaan dinding/side light. Dengan kedalaman ruang sebesar 6 meter, maka daylight cukup untuk menerangi seisi ruangan. Pendingin ruangan yang efisien untuk kantor/serbaguna sewa adalah pendinginan udara secara sentral dengan sistem VRV (Variable Refrigerant Volume) karena besaran ruang yang dipakai oleh penyewa berbeda-beda dan setiap tower dilengkapi 6 buah outdoor unit.4. Bahan bangunan.

Menggunakan material yang memiliki tampilan yang menarik, tetapi ringan dan murah. Untuk kulit luar bangunan, pemakaian papan panel GRC dapat memberi penampilan yang menarik bagi eksterior bangunan. Selain itu, papan panel GRC lebih ringan dibandingkan bila ditutup dengan dinding pengisi serta dapat mengurangi penetrasi panas sinar matahari dibandingkan dengan material kaca. 2.7 Program Ruang dan Besaran Ruang

Berdasarkan fungsi bangunan sebagai kantor sewa untuk bidang jasa, maka harga sewa menjadi pertimbangan bagi para penyewa. Harga sewa dipengaruhi oleh pemilihan lokasi, biaya pembangunan dan biaya material yang dipakai. Pemilihan material sebagai pendalaman desain ditujukan supaya material yang efisien dan murah serta sesuai dengan fungsi untuk gedung perkantoran.

Program ruang untuk kantor sewa di jalan Sudirman Pekanbaru Riau ini didapat dari pengelompokan pengguna kantor/serbaguna sewa, fasilitas-fasilitas penunjang dan studi dari literatur.2.7.1 Pengelola

Pengelola adalah instansi yang mengelola fasilitas-fasilitas di kantor/serbaguna sewa dan menangani urusan administrasi dengan pihak penyewa. Program ruang untuk kantor pengelola disusun berdasarkan struktur organisasinya. Struktur organisasi badan pengelola kantor/serbaguna sewa macam-macam pengguna kantor sewa studi literatur fasilitas-fasilitas tambahan Program Ruang.Fasilitas yang dibutuhkan oleh pengelola antara lain :

1. Fasilitas penerima berupa lobby dan resepsionis.

2. Fasilitas untuk kegiatan kerja yang bersifat resmi seperti ruang kerja direktur, ruang divisi beserta ruang untuk manajer/kepala divisi.

a. Fasilitas untuk utilitas bangunanb. Fasilitas musala untuk karyawan yang beragama Islamc. Fasilitas penitipan anakd. Fasilitas kafe dan restoran untuk makane. Fasilitas Internet wifi

2.7.2 Penyewa

Penyewa dibedakan menjadi penyewa unit kantor dan penyewa unit retail. Penyewa dapat memakai satu atau beberapa unit sekaligus, sesuai dengan kebutuhan ruangan yang diinginkan. Fasilitas yang dibutuhkan oleh penyewa antara lain :

1. Fasilitas unit-unit yang disewakan2. Fasilitas musalah untuk karyawan yang beragama Islam3. Fasilitas penitipan anak4. Fasilitas kafe dan restoran untuk makan 5. Fasilitas Internet wifi2.7.3 Pengunjung

Pihak pengunjung yang merupakan masyarakat umum dan berkepentingan dengan pihak-pihak yang ada di dalam gedung, baik dengan pengelola atau dengan penyewa.

Fasilitas yang disediakan oleh pengunjung antara lain :

1. Fasilitas penerima berupa lobby dan resepsionis2. Pusat ATM3. Fasilitas-fasilitas umum seperti kafe, restoran, dan mini market bila dibutuhkan oleh pengunjung.

2.8Sistem Struktur

Kantor/serbaguna sewa ini menggunakan sistem struktur kolom-balok. Karena sistem ini sederhana, sehingga memudahkan pada tahap konstruksinya. Sedangkan untuk materialnya menggunakan material baja untuk kolom dan baloknya. Dengan demikian, diharapkan tahap kostruksi bisa lebih cepat.2.9Sistem Utilitas2.9.1 Sistem air bersih

Sistem air bersih pada kantor/serbaguna sewa ini menerapkan sistem down feed. Jadi air dari saluran PDAM kota disalurkan ke tandon bawah yang berada di bawah ruang ATM. Dari tandon bawah dipompa ke tandon atas yang berada di lantai atap. Dari lantai atap kemudian disalurkan ke pipa-pipa sanitasi tiap lantai melalui pipa air bersih yang berada pada shaft.

Pada lantai tipikal, air bersih disalurkan ke unit-unit sanitair pada kamar kecil di inti bangunan. Kecuali pada lantai paling atas, terdapat musalah yang membutuhkan suplai air bersih untuk aktivitas wudhu. Sedangkan pada lantai dasar, air bersih juga dialirkan ke unit-unit sanitair. Tetapi pada lantai dasar terdapat fasilitas-fasilitas yang membutuhkan air bersih, seperti dapur restoran, pantry kafe dan daycare.2.9.2 Sistem air kotor dan kotoran

Sistem pembuangan air kotor dan kotoran pada kantor sewa menggunakan pipa-pipa yang berpusat di dalam shaft. Di lantai paling bawah, pipa air kotor dan pipa kotoran ditampung di bak penampungan sementara, karena letak STP kurang dekat dengan shaft. Dari bak penampungan tersebut, kotoran dan air kotor dipompa ke STP untuk diolah. 2.9.3Sistem jaringan listrik

Sistem jaringan listrik pada kantor sewa ini terdiri dari meteran PLN, transformator, MDP (Main Distribution Panel) dan mesin genset. Semuanya ditempatkan pada ruang tersendiri di ruang dekat jalur masuk menuju semi basement.

Penyaluran listrik ke lantai-lantai atas melalui shaft-shaft yang ada pada ruang panel tiap lantai. Pada ruang panel, terdapat panel-panel listrik dan meteran yang melayani tiap satu cabang.2.10Pendalaman

Pendalaman yang dipakai adalah pendalaman material. Dengan pemilihan material yang sesuai dan murah, maka biaya konstruksi kantor/serbaguna sewa ini bisa ditekan sehingga ikut memperkuat konsep efisiensi. Pemilihan material antara lain untuk material yang diaplikasikan pada unit-unit kantor/serbaguna sewa, dinding lobby dan ruang resepsionis. Pemilihan material unit kantor sewa menekankan pada jenis-jenis material yang mudah dalam pemasangan dan pembongkarannya. Sehingga pengelola dapat memenuhi keperluan ruang yang diminta penyewa dengan cepat dan praktis. Material tersebut berupa dinding gipsum yang mudah dibongkar-pasang untuk dinding pembatas ruang. Pemakaian dinding kaca untuk dinding yang berbatasan untuk selasar, sehingga kesan yang ada pada selasar tidak terasa panjang dan monoton. Sedangkan untuk material lobby dan ruang resepsionis menekankan material yang memiliki kesan elegan dan formal. Yaitu dengan pemakaian material granit untuk lantai dan dinding. PAGE 21