BAB I LATAR BELAKANG PERUSAHAAN DAN KONDISI PASAR …

1

Universitas Multimedia Nusantara

BAB I

LATAR BELAKANG PERUSAHAAN DAN KONDISI PASAR

1.1. Deskripsi Bisnis

Menurut KBBI properti merupakan harta berupa tanah dan bangunan

serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian dari tanah dan/atau

bangunan yang dimaksudkan (KBBI, 2016). Properti dipahami sebagai Istilah

yang diterapkan pada tanah dan Properti tidak bergerak di atas tanah seperti

bangunan. (Black’s Law Dictionary, 2019)

Properti memiliki beberapa jenis salah satunya adalah rumah tinggal

yang menjadi kebutuhan dasar manusia. Kebutuhan menurut ilmu Ekonomi

dibagi menjadi tiga yaitu kebutuhan Primer, Kebutuhan Sekunder dan

Kebutuhan Tersier. Kebutuhan utama atau yang sering disebut kebutuhan

primer yang wajib dimiliki oleh individu. Kebutuha primer adalah sandang,

pangan dan papan. Ketiga kebutuhan itu merupakan kebutuhan prioritas yang

harus dimiliki oleh individu. Papan atau rumah tinggal merupakan kebutuhan

yang masuk kedalam kebutuhan primer. Hal ini seharusnya dimiliki oleh

setiap individu dalam hal kepemilikan bukan hanya sekedar menyewa.

Hal serupa sudah disampaikan pada Undang-Undang Dasar Negara

Republik Indonesia (UUD-1945) khususnya dalam pasal 28E ayat 1 yang

berbunyi; “Setiap orang bebas memeluk agama dan beribadat menurut

agamanya, …, memilih tempat tinggal diwilayah negaran dan

meninggalkannya, serta berhak kembali”; pasal 28H ayat 1 yang berbunyi;

“Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan

2


mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat…”. Serta pasal 28H ayat

4 yang berbunyi; “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak

milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh

siapapun” (Kemenristekdikti, 2015).

Setiap warga negara berhak atas kepemilikan tempat tinggal yang ada

di Indonesia. Kebijakan tersebut sudah tertuang dalam pda undang-undangn

hak asasi manusia dimana pada pada Undang-Undang (UU) No. 39 tahun

1999 pasal 27 ayat 1 yang berbunyi; “Setiap warga negara Indonesia berhak

untuk secara bebas bergerak, berpindah, dan bertempat tinggal dalam wilayah

negara Republik Indonesia”. Dan pasal 40 yang berbunyi; “Setiap orang

berhak untuk bertempat tinggal serta berkehidupan yang layak” (Presiden RI.,

1999).

Karena kebutuhan dasar dari individu tersebut maka kepemilikan

rumah atau tempat tinggal sangat menjadi hal utama dalam berkehidupan

yang layak. Dalam pemenuhan hak kepemilikan rumah tinggal tersebut maka

pemerintah mengatur pembentukan undang-undang perumahan dalam UU

No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Dalam UU

tersebut negara bertanggung jawab melindungi segenap bangsa Indonesia

melalui penyelenggaraan perumahaan dan kawasan pemukiman agar

masyarakat mampu bertempat tinggal serta menghuni rumah yang layak dan

terjangkau didalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan bekelanjutan

di seluruh wilayah Indonesia (UU No.1, 2011).

3


Salah satu bidang usaha yang popular terkait dengan

perdagangan/bisnis property khususnya rumah tinggal. Sebagimana diketahui

perdagangan properti (tidak hanya di Indonesia, tetapi juga diseluruh dunia)

telah menjadi sektor perdagangan yang penting dan menjadi tren dikalangan

para pengusaha/pengembang (developer) properti. (Wijaya Andika & Wida

Peace, 2017)

Pada dasarnya bisnis properti terdiri atas berbagai jenis. Survei yang

dirilis oleh Urban Land Institute (ULI) dan Price Water-house Coopers

(PwC) (Price Water Coopers and Urban Land Institute, 2016) dengan judul

“Emerging trends in Real Estate Asia Pasific 2019” menjabarkan prospek

investasi berdasarkan jenis properti sebagai berikut:

1. Sektor industri/distribusi adalah sektor properti peringkat atas untuk

potensi investasi. Tren yang muncul mencatat bahwa sektor ini

kekurangan pasokan, karena permintaan tambahan untuk fasilitas

penyimpanan yang didorong oleh peningkatan belanja konsumen online

di Asia.

2. Perumahan menempati urutan kedua, meskipun laporan tersebut

memperingatkan tentang proses tinggi yang mempengaruhi

keterjangkauan harga perumahan, kemungkinan suku bunga hipotek

rumah yang lebih tinggi, dan dampak yang sedang berlangsung dari

intervensi pemerintah di seluruh dunia untuk mengendalikan kenaikan

harga lebih lanjut.

4


3. Ruang kantor terdaftar di urutan ketiga untuk potensi investasi, dengan

atribut peringkat yang biasa-biasa saja untuk “persaingan ketat dari

terlalu banyak modal investasi yang memperebutkan kesepakatan yang

sama, terutama pada aset inti.

4. Sektor ritel properti menempati peringkat keempat untuk potensi

investasi dengan beberapa kekhawatiran yang diungkapkan tentang

pembangunan berlebihan di beberapa pasar sekunder. Namun, peluang

di lokasi utama di pusat kota masih menjanjikan.

5. Hotel menempati peringkat kelima untuk potensi investasi, sektor ini

secara umum masih terlihat solid, karena industri pariwisata yang

berkembang pesat dan hasil yang relatif tinggi. Tokyo memimpin sebagai

taruhan terbaik untuk investasi hotel, karena kota ini mulai

mempersiapkan diri untuk menjadi tuan rumah Olimpiade musim panas

2020.

Survei sebagaimana diatas menunjukan prospek bisnis properti di

Dunia khsusunya kota-kota besar masih cerah dan memungkinkan untuk

berinvestasi pada bisnis tesebut, tidak terkecuali di Indonesia. Menurut data

Worldometers yang dirilis oleh worlddometers.info jumlah penduduk

Indonesia pada tahun 2019 mencapai 269 juta jiwa, terbesar keempat di Dunia

yang didahului oleh China urutan pertama, India pada urutan kedua dan

Amerika Srikat pada urutan ketiga. Dengan menjadi negara keempat terbesar

populasinya menjadikan kebutuhan pokok seperti rumah tinggal akan

semakin bertambah terutama di kota-kota besar di Indonesia.

5


Pada prinsipnya (Wijaya Andika & Wida Peace, 2017) meningkatnya

tren usaha properti didorong oleh kebutuhan yang semakin meningkat

terhadap tanah dan bangunan. Seperti yang sudah dijelaskan kebutuhan akan

properti untuk rumah tinggal menjadi sangat penting karena kebutuhan utama

bagi manusia. Kecenderungan peningkatan kebutuhan properti dipengaruhi

oleh bertambahnya penduduk saat ini.

Memiliki rumah tinggal sudah menjadi kebutuhan oleh karena itu di era

digital teknologi saat ini sudah banyak teknologi yang mampu digunakan

untuk membantu kita memilih rumah tinggal yang sesuai dengan kebutuhan

kita. Bisnis berbasis teknologi juga memantapkan diri dengan menyediakan

layanan perusahaan yang tampaknya komprehensif, seringkali membutuhkan

kustomisasi yang signifikan terhadap konsumen. Dalam Industri 4.0 terjadi

digitalisasi di semua aspek kehidupan yang membawa satu hal pasti dari

sebuah revolusi, yaitu inovasi (Susanti, 2018). Perubahan dalam Industri 4.0

bersifat sistemik sehingga mampu berdampak terhadap berbagai macam

sektor, bahkan kemungkinan terburuk akan terjadi gangguan terhadap suatu

yang bersifat konvensional atau sering disebut era disruption. Ketika

komputer diperkenalkan di Industri 3.0 mengawali terjadinya perkembangan

teknologi yang sangat luar biasa pada proses bisnis saat itu. Namun, ternyata

hadirnya Industri 4.0 mampu menggabungkan dari semua komputer dengan

sistem digital yang saling terkoneksi dengan internet.

Di era teknologi inilah kita mengenal hal yang baru dalam dunia

properti dengan sebutan Property Technology (PropTech). PropTech adalah

6


hal besar berikutnya yang mengganggu pasar real estat. PropTech

mendukung penggunaan teknologi untuk memfasilitasi pengelolaan dan

pengoperasian aset real estat (Putatunda, 2019). “Beberapa tahun terakhir

telah menyaksikan lonjakan dalam perkembangan teknologi Real Estate

digital. Seringkali disebut sebagai PropTech (Property Technology), inovasi

ini mungkin menjanjikan manajemen portofolio yang lebih efisien (misalnya

VTS), cara baru untuk menyewa akomodasi (misalnya Airbnb), atau

perawatan tanpa repot (misalnya FixFlo).”(Baum, 2017). PropTech

merupakan perkembangan teknologi dibidang Real Estate secara digital.

Perkembangan meliputi dalam banyak aspek dari mulai menejemen properti,

sewa-menyewa, atau pemeliharaan bagunan.

Perkembangan PropTech diawali pada pembuatan software untuk

mempermudah dalam pembangunan. Dalam dunia teknologi konstruksi, 1982

melihat peluncuran Autodesk, sebuah perusahaan perangkat lunak Amerika

dan sekarang multinasional yang membuat perangkat lunak untuk arsitektur,

teknik dan konstruksi, industri yang menggunakan desain dengan bantuan

komputer atau CAD. Perkembangan ini menandai lahirnya dari PropTech 1.0

yang dimuali dari tahun 1980 sampai tahun 2000 (Baum, 2017). Software

yang mempermudahkan pembangunan berguna untuk mendisain sampai

menghitung ukuran secara akurat.

Pada tahun 2000 yang merupakan jembatan untuk lahirnya era

PropTech 2.0 dengan lahirnya residential market sektor (Baum, 2017).

Sebagai contoh, di United Kingdom lahir agensi perumahan (Countrywide,

7


Connells, Halifax and Royal and Sun Alliance). Dengan lahirnya

perkembangan ke sektor pemasaran perumahan sudah menggantikan dari

perkembangan PropTech 1.0. Pemakaian Personal Computer (PC) dan

kemudian internet memfasilitasi pertumbuhan PropTech 1.0, PropTech 2.0

telah dirilis oleh e-commerce, jejaring sosial, perangkat lunak open-source

dan dunia multi-platform. Pada era PropTech 2.0 ini membuat banyak

kemampuan melihat informasi dengan menggunakan internet membuat

perkembangan properti di era ini cukup baik. Bermunculannnya e-commerce

juga menandai bahwa era digital sudah mulai berkembang. PropTech 2.0

telah dirilis oleh e-commerce, jejaring sosial, perangkat lunak open-source

dan dunia multi-platform. Kedepan industry property technology akan masuk

ke era PropTech 3.0 dimana sistem kerjanya sudah menggunakan blockchain.

Industri Real Estate dapat menggunakan teknologi blockchain atau ledger

untuk membangun aplikasi, termasuk smart MOU (memorandum of

understanding), dan layanan yang membawa manfaat dari teknologi baru,

baik untuk dirinya sendiri maupun untuk perkembangan zaman. menurut

Marc Goodman dalam bukunya Future Crime mengatakan “Semakin kita

menghubungkan perangkat dan kehidupan kita ke dalam jaringan informasi

global - baik melalui ponsel, jejaring sosial, elevator atau mobil yang dapat

mengemudi sendiri - semakin rentan kita terhadap mereka yang mengetahui

bagaimana teknologi yang mendasarinya bekerja dan bagaimana

memanfaatkannya. keuntungan mereka dan merugikan orang biasa

"(Goodman, 2015). Oleh karena itu di era PropTech 3.0 ini dimana data lebih

8


diperhatikan bukan hanya membuat platform online namun juga membuat

data itu aman dari segala macam kejahatan di Internet. Serta dalam

perkembangan platform online mampu mempermudah costumer dalam

bertransaksi.

Berbagai macam jenis PropTech telah di lansir oleh MIPIM (in French,

Le marché international des professionnels de l’immobilier) yang merupakan

the world's leading Property market. MIPIM adalah pertemuan properti besar

yang diadakan di Cannes di Prancis setiap bulan Maret. MIPIM

memperkenalkan forum inovasi dan kompetisi yang mempromosikan usaha

PropTech. Menurut jurnal (Baum, 2017) PropTech 3.0: The Future of Real

Estate, ada beberapa kategori yang sudah di jelakan oleh MIPIM yaitu;

• Internet of Things (IoT);

• Smart city;

• Market place;

• Crowdfunding system;

• Construction Technology;

• Virtual reality;

• Data analytics

9


Gambar 1.1. Daftar Platform Online Property Menurut MIPIM 2019

Berdasarkan gambar diatas maka ada 12 kategori yang ada pada forum Real

Estat terbesar di Dunia tersebut.

1. Manajemen properti teknologi yang membantu operasi sehari-hari

persewaan real estat. Contohnya termasuk manajemen penyewa,

pembayaran sewa elektronik, dan alat untuk tuan tanah dan penyewa

untuk berkomunikasi. Contoh: gedung / manajemen pintar

2. Manajemen konstruksi Teknologi yang membantu tim mengelola

konstruksi gedung baru. Contohnya termasuk alat visualisasi konstruksi,

alat manajemen proyek untuk tim konstruksi, dan platform untuk

mengelola cetak biru.

3. Teknologi Manajemen Fasilitas yang berfokus pada efisiensi dan

keberlanjutan jangka panjang dari struktur besar. Contohnya termasuk

10


alat untuk mengukur data bangunan (penggunaan energi, penggunaan air,

dll.), Alat untuk membuat bangunan lebih efisien, dan platform inspeksi

bangunan.

4. Teknologi Manajemen Portofolio yang digunakan investor real estat

untuk membuat keputusan investasi yang lebih cerdas serta platform

untuk melakukan investasi. Contohnya termasuk pelacak data daftar,

informasi tentang REIT, dan crowdfunding Real Estat. Kategori kami:

FinTech Real Estat / informasi dan FinTech Real Estat / transaksi

5. Home services Teknologi yang mendukung konsumen dalam pengelolaan

rumahnya. Contohnya termasuk layanan kamar, manajemen renovasi, dan

layanan pos teknologi-maju.

6. Pencarian Real Estat Komersial Alat yang membantu konsumen / bisnis

menemukan Real Estate komersial untuk disewakan dan / atau penjualan.

Contohnya termasuk mesin pencari ruang kerja bersama serta mesin

pencari Real Estate komersial tradisional.

7. Sewa Jangka Panjang / Pencarian Penjualan: Alat konsumen yang

membantu dalam proses menemukan tempat tinggal untuk dijual dan

untuk disewakan jangka panjang. Contohnya termasuk mesin telusur Real

Estat tradisional serta aplikasi seluler.

8. Pencarian Penyewaan / Liburan Jangka Pendek: Alat konsumen yang

membantu dalam proses menemukan tempat tinggal untuk persewaan

jangka pendek atau persewaan liburan. Contohnya termasuk platform

11


bagi individu untuk mencantumkan properti pribadi mereka serta mesin

pencari penginapan liburan tradisional.

9. Asuransi Jiwa, Rumah dan Properti: Perusahaan yang menawarkan

asuransi jiwa, rumah, dan Properti, serta jenis asuransi lain seperti

asuransi penyewa, disabilitas, dan pernikahan. Contohnya termasuk situs

web yang menawarkan asuransi jiwa, rumah, dan P&C dalam paket.

10. Alat Agen Real Estat: Teknologi yang membantu agen Real Estat

melakukan tugasnya, serta teknologi yang secara efektif

mengotomatiskannya. Contohnya termasuk CRM khusus Real Estat,

platform ulasan agen Real Estat, dan alat pemasaran.

11. Pemetaan Dalam Ruangan: Perusahaan yang membantu membuat model

dalam ruangan untuk industri Real Estate. Contohnya termasuk kamera

yang menghasilkan rendering 3D dan platform visualisasi yang

memungkinkan pengguna berinteraksi dengan denah lantai.

12. IoT Home: Perangkat Internet of Things yang berfokus pada segmen

Perumahan Real Estate. Solusi mencakup keamanan rumah, otomatisasi

rumah, dan manajemen energi.

Menurut James Dearsley seorang PropTech Influencer yang dikutip dalam

jurnal yang sama mengatakan ada beberapa kategori tambahan yang bisa

dimasukan kedalam PropTech yaitu:

1. Big data

2. Software

3. Crowdfunding

12


4. News

5. Peer-to-peer Lending

6. Virtual and augmented reality

7. Property management

8. Mortgages

9. Co-working

10. Internet of things

11. Online brokerage

12. Online sales

13. Online lettings

14. Payment

15. Blockchain

16. Artificial intelligence (AI)

17. Accelerators and VCs

13


Gambar 1.2. PropTech UK Mapping Laporan dari PiLabs Accelerator (Baum, 2017)

14


Dalam laporan PiLabs Accelerator, menuliskan klasifikasi dari

berbagai macam kategori diatas. Semua platform yang membantu

menemukan penyewa atau properti diklasifikasikan sebagai FinTech –

transactions/marketplace. Teknologi AR/VR untuk lingkungan buatan

diklasifikasikan sebagai FinTech - information. Teknologi AR/VR untuk

bangunan baru diklasifikasikan sebagai Construction Tech – information.

Semua desain interior dan platform arsitektur diklasifikasikan dalam

Construction Tech. Semua perangkat lunak manajemen properti

diklasifikasikan dalam Smart Buildings - control/management. Platform

penyedia hotel/penginapan seperti Airbnb diklasifikasikan sebagai Real

Estate FinTech - transactions/marketplace. Manajemen properti termasuk

platform permintaan perbaikan diklasifikasikan di bawah Smart Buildings-

control/management, kecuali jika menghubungkan pengguna dengan

repairer, dalam hal ini diklasifikasikan sebagai Smart Building – transaction.

Teknologi referensi penyewa diklasifikasikan sebagai FinTech –

transactions/marketplace. Platform manajemen Teknologi Konstruksi berada

di bawah ConTech – control/management. Smart Building - perusahaan

kontrol termasuk teknologi akses gedung dan perusahaan yang telah

membangun sensor untuk mengelola ruang dengan lebih baik. Aplikasi pintar

yang memperluas penawaran ruang ekonomi bersama diklasifikasikan dalam

Shared Economy –control/management. Berdasarkan data diatas dapat dibuat

table agar mudah untuk dipahami sebagai berikut:

15


Table 1.1 Klasifikasi Property Technology Menurut Andrew Baum (2017)

Real Estate

FinTech

Sharing

Economy Smart Buildings ConTech

Information

Teknologi

AR/VR untuk

lingkungan

Teknologi

AR/VR untuk

bangunan baru

Transactions

Marketplace

platform yang

membantu

menemukan

penyewa atau

properti

-----

Platform

perhotelan

(seperti Airbnb)

-----

Teknologi

referensi

penyewa

Perbaikan

dengan

menghubungkan

pengguna

dengan repairer

desain interior

dan platform

arsitektur

Control

management

Aplikasi

pintar yang

memperluas

penawaran

ruang

ekonomi

perangkat lunak

manajemen

properti

-----

Manajemen

properti

-----

Renovasi

Platform

manajemen

Teknologi

Konstruksi

Tabel dibawah ini menunjukkan bahwa sejauh ini orientasi yang paling umum

adalah bisnis transaction/marketplace, dengan lebih dari 60% dari semua

aplikasi, dan Information serta Control Management sama-sama berbobot

17,5-20%. Menurut sub-sektor, Real Estate FinTech / transaction sejauh ini

merupakan yang terpadat. Salah satu dari dua belas subsektor, ini menangkap

38% dari semua aplikasi.

16


Table 1.2 Presentase pengkelompokan Perusahaan Property Technology berdasarkan

klasifikasi Menurut Andrew Baum (2017)

Real Estate

FinTech Sharing Economy

Smart

Buildings ConTech

TOTAL

Information 12.9% 0.6% 0.9% 3.1% 17.5%

Transactions

Marketplace 38.3% 16.6% 3.4% 3.4% 61.7%

Control

management 0.0% 2.5% 15.0% 2.1% 19.7%

TOTAL 51.2% 19.6% 19.3% 8.6% 98.8%

Pada data table PiLabs diatas terlihat klasifikasi binsis yang masih langka

adalah seperti halnya Sharing Economy / Information dan Smart Building /

Information. Berdasarkan data PiLabs tersebut maka presentase perushaaan

digital berdasarkan klasifikasi yang di termasuk dalam PropTech adalah

sebagai berikut:

Gambar 1.3. Diagram pengkelompokan Perusahaan Property Technology berdasarkan

klasifikasi Menurut Andrew Baum (2017)

Dari Gambar diatas dapat disimpulkan Real Estate Fintech masih

mendominasi perkembangan PropTech. Dimana 51,5% dari total perusahaan

PropTech yang ada merupakan klasifikasi Real Estate Fintech. Sedangkan

17


ConTech masih sangat minim sekali dibawah 10% dari total perusahaan

teknologi dalam bidang Property/Real Estate.

Real estat adalah jenis aset yang sangat besar - terbesar - dan salah satu

yang terakhir mengadopsi perubahan teknologi dan inovasi yang dapat

dibawa oleh teknologi. Ini harus menghadirkan area peluang yang sangat

besar bagi pengusaha. Peluang tidak hanya didorong oleh ukuran industri dan

kurangnya adopsi teknologi, tetapi juga oleh praktik industri yang diganggu

oleh proses yang tidak efisien dan biaya transaksi yang tidak perlu yang

dipertahankan oleh para profesional dan lembaga yang mementingkan diri

sendiri. (Baum, 2017). Real Estat merupakan industri yang cukup besar untuk

peluang para pengusaha, sehingga banyak perusahaan digital mulai berlaih

dalam usah Real Estat dengan membangun platform online yang

dikembangkan melalui PropTech sebagai Platform Real Estate (PRE). The

next section will then build upon this critique to offer an alternative account

of PropTech as Platform Real Estate (Shaw, 2018).

18


Gambar 1.4. Mapping Platform Real Estate menurut Joe Shaw (2018)

Berbeda dengan Andre Baum, Joe Shaw membawa perkembangan Real

Estate dalam mapping yang berbeda. Dimana jika baum hanya

mengklasifikasikan berdasarkan jenis platform, maka pada Mapping yang

dibuat oleh Shaw terlihat integrasi setiap cluster pengguna saat ini atau User

Connection. Dimana banyak posisi berwana hitam tebal adalah dominasi

dalam pengguna platform.

Menurut Shaw (2018) Koneksi tersirat paling umum antara peserta

pasar Real Estate menurut operasi yang diiklankan dari 393 perusahaan

PropTech yang diidentifikasi sendiri, bola salju sampel dari 12 bulan

pengamatan partisipan di bidang teknologi Real Estate digital (terutama di

London, tetapi di mana 69% dari perusahaan yang ditemui diketahui memiliki

kantor pusat non-Inggris - dengan 27% di New York atau California). Node

dan ukuran tepi yang lebih tebal menyiratkan lebih banyak koneksi pengguna

19


dan karenanya lebih banyak platform yang mengoperasikan koneksi khusus

ini. Jumlah perkiraan minimum investasi modal ventura di perusahaan

ditunjukkan per kluster dalam miliaran dolar, menurut data rujukan silang

dari situs pelacakan start-up CrunchBase.

Penjelasan Gambar diatas Cluster 1, jenis platform yang tersedia

biasanya menawarkan serangkaian produk informasi dan analisis data yang

menjanjikan untuk membantu manajer investasi, manajer aset, surveyor dan

mereka yang memiliki modal untuk membuat keputusan pasar yang lebih baik

- dalam hal mengelola aset mereka yang ada dan berinvestasi dalam setiap

peluang yang ada. Platform investasi bersama-sama yang menghubungkan

sumber modal dengan kepemilikan fisik dari kepemilikan fisik real estat.

Oleh karena itu, platform ini menghubungkan peserta pasar dengan informasi

yang memungkinkan pengambilan keputusan awal seputar investasi modal

dan pengejaran laba; atau mereka mungkin menawarkan sumber keuntungan

itu melalui pasar yang hanya terbuka untuk dana besar atau 'Canggih' dan /

atau investor bernilai tinggi (Financial Conduct Authority, 2019).

Dilihat dari literatur pemasaran, platform ini biasanya ditujukan untuk

investor yang lebih besar (Dana Investasi, Real Estate Investment Trust, dll.),

Tetapi agregasi sumber data terbuka juga memungkinkan alat untuk muncul

yang mungkin terjangkau untuk pengembang kecil, investor dan agen yang

mencari peluang pasar yang lebih kecil. Ini dapat mencakup plot kecil di luar

pasar, lingkungan yang akan datang, pelelangan rumah, dan algoritma

kepemilikan untuk mengantisipasi rumah mana yang akan dipasarkan, dll.

20


Cluster 2 mewakili pasar Real Estate Commercial - titik di mana

investor atau dana memiliki menjadi tuan tanah komersial dengan kebutuhan

untuk terhubung ke penyewa, pengguna, manajemen gedung, dan manajer

aset mereka (Zhang et al., 2016). Cluster 4 adalah Residential Market yang

setara, dan ketebalan tepi dalam kluster ini mewakili jumlah platform yang

relatif besar yang beroperasi saat ini - penjualan rumah, sewa hotel, verifikasi

penyewa dan layanan penyaringan, agen perumahan, pengembang, dan

koneksi mereka ke modal melalui pemberi pinjaman (Reed & Wu, 2010).

Cluster 2 dan 4 keduanya mengandung banyak platform untuk sewa-

menyewa, yang membuat berbagai klaim tentang seberapa inovatif dan

'berbagi' dalm bisnis properti.

Cluster 3 adalah area Management Platform dan pemeliharaan gedung

yang beroperasi antara market perumahan dan komersial (Abate, 2016) .

Akhirnya, cara di mana kluster-kluster ini terhubung satu sama lain juga

merupakan perwakilan dari tipologi platform lebih lanjut - kebanyakan dalam

menghubungkan modal investasi ke pasar Real Estate komersial atau

residensial, atau menghubungkan tenaga kerja bangunan dan konstruksi

dengan bangunan dan perkembangan semua jenis (Shaw, 2018).

Koneksi tersebut memperlihatkan bagaimana banyak cluster inti dari

sebuah proses pembangunan rumah sampai ke konsumen harus melewati

beberapa crossing access. Seperti halnya tidak ada akses langsung dari

developer ke pembeli. Aksesnya harus melewati agent, atau investor baru

diteruskan kepada rumah yang ditinggali. Jika dibandingkan dengan building

21


management maka developer tidak bisa langsung kepada tukang-tukang

secara langsung karena harus melewati building management di cluster 3.

Proses ini lah yang selama ini terjadi pada dunia properti di Dunia dan

khususnya di Indonesia.

Permasalahan ini pada akhirnya teridentifikasi yang membuat

masyarakat Indonesia sulit untuk memiliki rumah atau properti. Meskipun

kebutuhan real estat di Indonesia sangat tinggi karena sejalan dengan tingkat

populasi, namun ada hal yang mendasar dimana proses pembuatan platform

online dalam bidang real estat untuk mempermudah ternyata masih tercluster

dan terkategorikan masing-masing tanpa bisa terintegrasi dengan baik.

Sehingga membutuhkan proses yang panjang dan membuat harga properti

yang cukup tinggi. Pada BAB II penulis akan memperlihatkan perhitungan

harga pembuatan satu proyek perumahaan yang sudah dijalankan oleh

perusahaan ini.

Proyek pekerjaan perencanaan, pembangunan sampai penjualan

menjadi modal dasar perusahaan ini untuk menjalankan bisnis secara digital.

Perusahaan berkomitment untuk memperbaiki pemerataan ekonomi dengan

cara membuat rumah murah yang terjangkau. Untuk membuat bangunan

rumah murah tidaklah sulit jika kita adalah seorang developer. Oleh karena

itu penulis disini ingin membuat sebuah platoform online untuk

mempermudah pembangunan rumah murah bukan hanya sekedar pada

domisili perusahaan melainkan nantinya diharapkan mampu bisa berekspansi

kewilayah lainnya.

22


Penulis berharap dengan berkembangnya digitalisasi dalam properti

tidaklah sekedar dalam proses jual beli ataupun sewa menyewa melainkan

mampu lebih dari itu. Pemanfaatan teknologi dalam bisnis properti juga

diharapkan mampu berkontribusi terhadap proses pembangunan serta aspek

pendukung lainnya. Bukan hanya sekedar menjadi Real Estate Fintech yang

mengutamakan transaction/marketplace. Seperti halnya Platform perhotelan

seperti Airbnb diklasifikasikan sebagai Real Estate FinTech -

transactions/marketplace (Baum, 2017).

Penulis berharap binsis dengan tagline “kamu bisa membangun rumah

impianmu” diharapkan mampu memberikan kontribusi nyata bukan hanya

dari sektor pertumbuhan real estat melainkan dari sektor pertumbuhan daya

beli masyarakat Indonesia. Secara spesifik masyrakat yang akan menjadi

target market dari bisnis ini merupakan generasi milenial yang sudah bekerja,

dimana saat ini sektor tenaga kerja didominasi oleh generasi milenial

(Mayasari & Husin, 2014). Pada BAB II akan dijelaskan secara terinci target

market yang akan diambil dengan melihat permasalahan mendasar yang akan

dijelaskan pada BAB II. Diharapkan dengan kemampuan mengatur

perancangan, pembangunan sampai penjualan dari perusahaan yang saat ini

sudah berjalan mampu menjadi kekuatan internal dalam membuat platform

real estat ini. Platform ini nantinya diharapkan akan menjadi solusi atas

permasalahan masyrakat Indonesia khususnya generasi milenial dalam

memiliki properti seperti dikutip oleh Koteler “perusahaan pada saat ini juga

pada saat yang bersamaan tetap menjaga dan meningkatkan kemampuan

23


generasi mendatang untuk dapat memenuhi kebutuhan mereka” (Kotler,

2012)

1.2. Sejarah Perusahaan

Perusahaan yang bergerak dalam bisnis properti ini dahulu merupakan

hasil dari ide pertemanan, tahun 2014 awal perusahaan ini dibentuk

berdasarkan kemampuan dari salah satu partner yang merupakan lulusan S2

Tata Lingkungan Kota dari Universitas Gajah Mada, Yogyakarta. Nama Trah

diambil dari slogan Jawa yang berarti kebersamaan keluarga besar (Wahyuni,

2015), dimana pembentukan perusahaan ini diharapkan menjadi wadah untuk

membangun keluarga baru yang mampu menjalankan proses binsis yang baik.

Pada tahun 2014 juga terbentuklah Trah dalam sebuah perusahan menjadi PT

Trah Properti Indo. Nama properti diambil dari bidang yang menjadi core

business perusahaan tersebut. Dengan memberikan kata Indo yang

melambangkan Indonesia diharapkan Trah mampu menjadi perusahaan yang

berkiprah di Nasional bahkan membawa nama Indonesia berkiprah di

Internasional.

Berdasarkan Akta No.15 Tanggal 22 Juli 2014 telah dilakukan

pengangkatan Direksi dan Komisaris PT TRAH Properti Indo adalah sebagai

berikut:

Nama

Perusahaan

: PT. TRAH PROPERTI INDO

24


Alamat Perusahaan : Jl. Perumnas Komp Seturan Asri No.30/292,

Caturtunggal, Depok, Sleman, Yogyakarta 55281

No. Telp. / Fax : (0274) 2837884

Akta Pendirian : No. 15, Tanggal 22 JULI 2014

Berdasarkan notaris Tri Agus Heriyono SH

TDP : No. 120214012219

NPWP : 70.916.010.5-5-42.000

Surat Ket.

Domisili

: No. 183/DS.CT/PEMB/VIII/2014

Berlaku mulai tanggal 11 Agustus 2014

SIUP

SIUJK

Keanggotaan REI

:

:

:

No.503/00448/PM/VII/2015

1-1204-2-000100-076988

NPA: 10-00245

Dengan legalitas tersebut PT Trah Properti Indo mulai pengerjaan

dibeberapa sektor renovasi rumah dan pembangunan rumah. Sejak tahun

2015 sampai dengan 2019 sudah ada sekitar 50 rumah yang terbangun dan

sudah direnovasi di daerah Yogyakarta. Tahun 2020 ini sedang

merencanakan melakukan ekspansi ke daerah Jombang, Jawa Timur untuk

membangun sekitar 80 rumah tinggal.

Struktur organisasi berdasarkan Surat Keputusan Direktur Utama PT

TRAH Properti Indo No.001/TRAH/SP-1000/2015 Tanggal 31 Mei 2015

adalah sebagai berikut:

25


Gambar 1.5. Hirarki PT Trah Properti Indo

Berdasarkan hirarki diatas dapat dijelaskan sebagai berikut:

Komisaris Utama merupakan pemegang saham yang paling tinggi dalam

keputusan strategis dengan kepemilikan 99% saham

Direktur Utama merupakan pengawas yang ditempatkan untuk mengontrol

bagian keuangan perusahaan dengan komposisi saham 1%

Direktur Oprasional merupakan pimpinan yang diangkat berdasarkan surat

pengangkatan internal untuk melakukan pengelolaan oprasional dan

pengembangan perusahaan.

Divisi Operasional dan Penngembangan merupakan divisi yang dibentuk

untuk mengelola pengembangan perusahaan dengan membuat bisnis baru

dalam core properti salah satu contohnya adalah memproduksi interior.

26


Divisi Pemasaran dan Komersil merupakan divisi untuk melakukan

penjualan perumahan baik secara direct sales dan juga digital online.

Divisi Disain Properti and Technology merupakan divisi yang bertugas

mendisain atau perancangan perumahan, media promosi, website.

Divisi Administrasi dan Keuangan merupakan divisi untuk mengatur cash

flow serta pencatatan informasi, pengelolahan lingkungan, konsumen service,

legalitas dan perpajakan.

Berdasarkan data perusahaan maka perusahaan saat ini menggunakan

bisnis model seperti dibawah ini dengan menggunakan binsis model canvas

dengan mempertimbangkan beberapa hal;

26 Universitas Multimedia Nusantara

Gambar 1.6. Bisnis Model Canvas PT Trah Properti Indo

27


1.3. Kepemilikan

Berdasarkan lampiran keputusan Menteri Hukum dan Hak Asasi

Manusia No. AHU-23629.40.10.2014 terkait dengan modal dasar maka

tercantum modal dasar yang di tempatkan sebesar Rp. 5.000.000.000,-(lima

miliyar rupiah) dengan komposisi :

1. Rivqy Abdul Halim sebagai Komisaris 4.950 lembar saham atau setara

Rp. 4.950.000.000,- dengan presentase 99%

2. Alviannur Halim sebagai Direktur Utama 50 lembar saham atau setara

Rp. 50.000.000,- dengan presentase 1%

Melalui skema saham tersebut maka kebijakan tertinggi ada pada Komisaris

dan beradarkan surat 001/TRAH/01/II/2017 prihal Pengangkatan Direktur

Oprasional pada tahun 2017 maka diangkatlah satu orang sebagai Direkur

Oprasional yang membawahi bidang oparional dan pengembangan

perusahaan secara keseluruhan. Namun seluruh kebijakan diambil dengan

cara musyawarah dengan keputusan tertinggi pada Komisaris atas dasar

pertimbangan Direktur Utama dan Direktur Oprasional.

BAB I LATAR BELAKANG PERUSAHAAN DAN KONDISI PASAR …

Documents

Transcript of BAB I LATAR BELAKANG PERUSAHAAN DAN KONDISI PASAR …