Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah

Ensiklopedia Undang-undang dan Pentadbiran Perancangan Bandar dan Desa

BAB 6 : RINGKASAN KES DAN KEPUTUSAN MAHKAMAH

KANDUNGAN 6.0 PENGENALAN 6004

6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976 6005 6.1.1 BENCON DEVELOPMENT SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN

PULAU PINANG & ORS (1999) 6005 6.1.2 GASING HEIGHTS SDN. BHD V. ALOYAH BTE ABDUL RAHMAN &

ORS 6015 6.1.3 LEE FREDIE & ORS V. MAJLIS PERBANDARAN PETALING JAYA

& ANOR 6022 6.1.4 MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG V. SYARIKAT

BEKERJASAMA SERBAGUNA SUNGAI GELUGUR 6027 6.1.5 MAJLIS PERBANDARAN SEBERANG PERAI V. TROPICAL LAND

SDN. BHD. 6035 6.1.6 RETHINA DEVELOPMENT SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN

SEBERANG PERAI, BUTTERWORTH 6042 6.1.7 ABDUL RAZAK AHMAD V. KERAJAAN NEGERI JOHOR & ANOR

6049 6.1.8 LOW MOH SUN V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG

(1992) 6052 6.1.9 AH SAN @ GOH AH SOON (P) V. MAJLIS BANDARAYA IPOH &

ORS 6056 6.1.10 LEILA DULCIE ALLANA LABROY & 9 ORS V. MAJLIS

BANDARAYA IPOH & ANOR 6060 6.1.11 L. HONG ENTERPRISES SDN. BHD. V. MAJLIS PERBANDARAN

PULAU PINANG (1993) 6064 6.1.12 GARDEN COURT SDN. BHD. V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU

PINANG (1993) 6068 6.1.13 PETRONAS DAGANGAN BERHAD V. MAJLIS PERBANDARAN

PULAU PINANG 6072 6.2 AKTA ( PERANCANGAN ) WILAYAH PERSEKUTUAN 1982

6076 6.2.1 DATUK BANDAR KUALA LUMPUR V. ZAIN AZHARI BIN ZAINAL

ABIDIN 6076 6.2.2 YIAN SDN. BHD. V. DATUK BANDAR KUALA LUMPUR & ANOR.

6082 6.2.3 DATIN AZIZAH BTE ABDUL GHANI V. DEWAN BANDARAYA

KUALA LUMPUR & ORS. 6090 6.3 MUNICIPAL ORDINANCE (CAP 133) 6095

6.3.1 SIVASUPRAMANIAM V. PUBLIC PROSECUTOR 6095 6.3.2 PUBLIC PROSECUTOR V. SIVASUPRAMMANIAM 6098 6.3.3 YEGAPPAN V. MAJLIS DAERAH PROVINCE WELLESLEY

TENGAH 6101

6001

Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah

6.4 TOWN BOARD ENACTMENT 6105 6.4.1 DARUS V. PUBLIC PROSECUTOR (1965) 6105 6.4.2 LEE WAH BANK LTD V. THE COMMISSIONER OF FEDERAL

CAPITAL OF KUALA LUMPUR 6106 6.4.3 LEW KUM KIEW V. COMMISSIONER OF THE FEDERAL CAPITAL

OF KUALA LUMPUR. 6110 6.4.4 PUBLIC PROSECUTOR V. PHANG SWEE LAN 6112 6.4.5 TIONG HIN REALTY SDN. BHD V. PENGERUSI MAJLIS

BANDARAN KUANTAN. 6116 6.4.6. TOK JWEE KEE V. TAY AH HOCK & SONS LTD & MAJLIS

PERBANDARAN JOHOR BAHRU 6119 6.4.7 MAJLIS PERBANDARAN IPOH & ANOR V. NG KHOON KHOON

6125 6.5 KANUN TANAH NEGARA 6128

6.5.1 PEMUNGUT HASIL TANAH WILAYAH PERSEKUTUAN V. GARDEN CITY DEVELOPMENT BERHAD 6128

6.5.2 PENGARAH TANAH DAN GALIAN WILAYAH PERSEKUTUAN V. SRI LEMPAH ENTERPRISE SDN. BHD. 6131

6.5.3 IPOH GARDEN BHD. V. PENGARAH TANAH DAN GALIAN PERAK 6135

6.5.4 AISHAH MOHD SAMAN & 3 ORS V. KALSOM MOHD NOR 6138 6.5.5 ARROW VISTA SDN BHD V. JAWATANKUASA KERJA TANAH

WILAYAH PERSEKUTUAN 6141 6.5.6 CAYMAN DEVELOPMENTS (K) SDN BHD V. MOHD SAAD BIN

LONG & 72 ORS 6146 6.5.7 CHONG WOOI LEONG & 29 ORS V. LEBBEY CONSTRUCTION &

TRANSPORT COMPANY (M) SDN BHD 6149 6.5.8 DATO TOH KIAN CHUAN V. SWEE CONSTRUCTION &

TRANSPORT COMPANY (M) SDN BHD 6153 6.6 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 (AKTA 486) 6157

6.6.1 STAMFORD HOLDINGS SDN. BHD. V. KERAJAAN NEGERI JOHOR & ORS 6157

6.6.2 SYED OMAR BIN ABDUL RAHMAN TAHA ALSAGOFF & ANOR V. KERAJAAN NEGERI JOHOR . 6162

6.6.3 MALAKOFF BHD. & ANOR V. PENTADBIR TANAH KEDAH 6165 6.6.4 PENGARAH TANAH DAN GALIAN KEDAH & ANOR V. EMICO

DEVELOPMENT SDN. BHD. 6167 6.6.5 SELANGOR COCONUTS BERHAD V. PEMUNGUT HASIL TANAH

KEDAH 6172 6.6.6 PENTADBIR TANAH DAERAH PETALING V. SWEE LIN SDN.

BHD. 6175 6.7 AKTA PEMULIHARAAN TANAH 1960 6178

6.7.1 RICHVALE (M) SDN BHD V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG 6178

6002


6.8 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976 (AKTA 171) 6183 6.8.1 MAJLIS PERBANDARAN PULAU PINANG V. BOEY SIEW THAN &

ORS. 6183 6.8.2 SYARIKAT PERNIAGAAN UNITED ACES SDN BHD & ORS V.

MAJLIS PERBANDARAN PETALING JAYA. 6186 6.8.3 TROPILAND SDN. BHD V. MAJLIS PERBANDARAN PULAU

PINANG 6190 6.8.4 PERBADANAN PENGURUSAN TAMAN BUKIT JAMBUL V.

KERAJAAN MALAYSIA 6194 6.9 AKTA JALAN, PARIT DAN BANGUNAN 1974 (AKTA 133) 6200

6.9.1 AZIZAH BTE ZAINAL ABIDIN & ORS V. DATUK BANDAR KUALA LUMPUR 6200

6.9.2 DR. BENJAMIN GEORGE & ORS V. MAJLIS PERBANDARAN AMPANG JAYA 6202

6.9.3 STEVEN PHOA CHENG LOON & 72 ORS V. HIGHLAND PROPERTIES SDN BHD & 9 ORS. 6215

6.9.4 SHAMSUDIN BIN CHE MAT & 11 ORS V. DATUK BANDAR KUALA LUMPUR 6223

6.10 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318) 6228 6.10.1 SOO KOK WAH & ORS V. DRALAND SDN BHD 6228

6.11 AKTA PENCEGAHAN RASUAH 1961 6233 6.11.1 PUBLIC PROSECUTOR V. DATUK TAN CHENG SWEE & ORS 6233

6.12 AKTA KUALITI ALAM SEKELILING 6236 6.12.1 KAJING TUBEK & ORS V EKRAN BHD & ORS 6236 6.12.2 KETUA PENGARAH JABATAN ALAM SEKITAR & ANOR V.

KAJING TUBEK & 2 ORS 6241 6.13 AKTA STANDARD MINIMUM PERUMAHAN DAN

KEMUDAHAN PEKERJA 1990 (AKTA 446) 6246 6.13.1 PERWAJA STEEL SDN.BHD. & ANOR V. MAJLIS DAERAH

KEMAMAN 6246

6003


6.0 PENGENALAN

Bab ini membentangkan kes-kes berkait dengan proses-proses

perancangan di berbagai peringkat yang telah dibawa ke

mahkamah dan juga lembaga rayuan untuk diputuskan apabila

salah satu pihak terkilan dengan keputusan yang dibuat oleh

pihak yang satu lagi. Kes-kes yang dibentangkan di sini

termasuklah kes-kes yang dibicarakan di bawah Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), Kanun Tanah

Negara 1965 (Akta 56), Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974

(Akta 133), Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486), Akta

Hakmilik Strata, Akta Kualiti Alam Sekeliling 1974 (Akta 127)

Akta Pencegah Rasuah dan Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta

171). Fakta-fakta kes dan keputusan-keputusan mahkamah yang

dibentangkan di sini adalah bertujuan untuk membawa pembaca

supaya lebih memahami pertimbangan-pertimbangan yang dibuat

oleh pihak pengadilan dalam pemakaian dan pentafsiran Akta

172, Akta 267 dan akta-akta lain yang berkaitan dengan bidang

perancangan bandar dan desa. Kes-kes yang telah dibawa ke

mahkamah ini menggambarkan bahawa plaintif dan perayu masih

terkilan dengan keputusan yang dibuat sama ada oleh pihak

berkuasa perancang tempatan atau mahkamah selain dari

Mahkamah Rayuan atau Mahkamah Persekutuan berhubung

dengan amalan perancangan. Dalam membentangkan kes di

bawah berbagai akta yang berkaitan, Ensiklopedia ini membuat

kupasan ringkas mengenai kes-kes yang berkenaan supaya

pembaca lebih dimaklumkan dari segi tafsiran serta pemakaian

satu seksyen dari akta-akta yang berkaitan yang dibuat oleh

mahkamah dan juga lembaga rayuan.

6004


6.1 AKTA PERANCANGAN BANDAR DAN DESA 1976

6.1.1 Bencon Development Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang & Ors (1999)

[1999] 2 MLJ 385 Mahkamah Tinggi Pulau Pinang - Saman Pemula No. 24-95 Tahun 1998 Hakim Abdul Hamid 11 Mac 1999 Permohonan membina rumah pangsa - kelulusan diberi

dengan syarat - pemaju dikehendaki melebarkan jambatan

- sama ada MPPP bertindak ultra vires kuasanya di bawah

Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 dan Akta Jalan,

Parit dan Bangunan 1974.

a. Fakta Kes

Plaintif dalam kes ini ialah Bencon Development

Sendirian Berhad, iaitu sebuah syarikat pemaju

harta tanah. Plaintif bercadang untuk membina 5

blok bangunan 19 tingkat rumah pangsa sederhana

murah (720 unit), 1 blok bangunan 16 tingkat

rumah pangsa murah (344 unit) dan 24 unit rumah

kedai di Lot 2366 Mukim 12, Daerah Barat Daya,

Pulau Pinang. Untuk maksud itu, plaintif telah

memohon kebenaran merancang daripada Majlis

Perbandaran Pulau Pinang (defendan pertama).

Sebagaimana lazimnya permohonan tersebut telah

dirujuk kepada jabatan-jabatan teknikal lain untuk

mendapat pandangan. Berikutan dari itu, pada 4

April 1991, Jabatan Kerja Raya Pulau Pinang

(defendan kedua) telah mencadangkan kepada

defendan pertama(MPPP) supaya kerja melebarkan

jambatan di Jalan Relau yang sedia ada dijadikan

6005


sebagai salah satu syarat dalam memberi kebenaran

merancang kepada plaintif. Permohonan plaintif

kepada defendan kedua supaya syarat itu

digugurkan telah ditolak. Plaintif selanjutnya

mematuhi syarat tersebut dengan meminda

permohonannya dan mengendorskan syarat

tersebut dalam pelan susunaturnya.

Pada 17 Disember 1991, permohonan plaintif telah

diluluskan oleh Majlis Perbandaran Pulau Pinang

(defendan pertama). Plaintif memulakan kerja-kerja

pembinaan pada Mei 1993 dan kelulusan kebenaran

merancang telah dilanjutkan selama 4 kali antara 8

Jun 1993 dan 22 Mei 1996. Walau bagaimanapun,

pada 2 Julai 1996, plaintif telah merayu kepada

Lembaga Rayuan (di bawah Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976) untuk mengenepikan syarat

melebarkan jambatan di Jalan Relau. Permohonan

plaintif ditolak atas sebab bahawa rayuan tersebut

terlalu lewat difailkan (di luar waktu yang

diperuntukkan oleh undang-undang).

Pada 16 Februari 1998, plaintif telah memfailkan

satu saman pemula (originating summons) terhadap

kedua-dua defendan. Plaintif memohon, antara lain,

seperti berikut;

(a) satu deklarasi bahawa plaintif telah

mematuhi semua kehendak Akta 172;

(b) satu deklarasi bahawa keputusan defendan

pertama menghendaki plaintif melebarkan

jambatan di Jalan Relau itu adalah di luar

kuasa defendan dan oleh itu syarat

6006


berkenaan adalah melampaui kuasa (ultra

vires) Akta tersebut;

(c) satu injunksi mandatori supaya defendan

menahan dirinya dari mengenakan syarat

tersebut ke atasnya kerana syarat itu adalah

di luar bidang kuasanya serta menyalahi

undang-undang;

(d) bahawa defendan dihalang dengan injunksi

untuk mengenakan syarat itu dan diperintah

membatalkan syarat itu, serta satu deklarasi

bahawa perbuatan defendan mengenakan

syarat itu adalah melampaui kuasa (ultra

vires) kuasa defendan, merupakan satu

penindasan dan adalah tidak sah;

(e) gantirugi dan lain-lain relif berkaitan.

b. Isu

Isu yang berbangkit dalam kes ini ialah ;

(a) Sama ada defendan kedua (Jabatan Kerja

Raya) dan defendan ketiga (Kerajaan Negeri

Pulau Pinang) wajar dijadikan pihak-pihak

dalam tuntutan ini;

(b) Sama ada izin mahkamah diperlukan

sebelum permohonan ini boleh difailkan;

(c) Sama ada tuntutan plaintif sudah terlambat

(dihalang oleh had masa);

(d) Sama ada plaintif telah melakukan

kelambatan yang keterlaluan (laches) atau

6007


berkelakuan secara tidak wajar

(unconscionable conduct);

(e) Sama ada plaintif dihalang (diestop)

memulakan tuntutan ini;

(f) Sama ada mahkamah ada kuasa

memutuskan persoalan tentang plaintif

mematuhi semua kehendak kebenaran

merancang; dan

(g) Sama ada syarat yang dikenakan ke atas

plaintif itu melampau kuasa (ultra vires) Akta Perancang Bandar dan Desa 1976, Akta

Bangunan, Parit dan Jalan 1974 dan kuasa

defendan

c. Keputusan Mahkamah

Mahkamah telah membuat beberapa keputusan

dalam kes ini;

(a) Keputusan pertama: Keputusan untuk

memberi atau tidak memberi kebenaran

merancang, sama ada dengan syarat atau

tanpa syarat adalah terletak kepada bidang

kuasa defendan pertama. Untuk tujuan itu,

defendan pertama boleh (dan sepatutnya)

mendapatkan apa juga nasihat teknikal dari

jabatan kerajaan yang berkaitan,

sepertimana ia mendapatkan pandangan

pegawai-pegawainya sendiri. Tidak ada sebab

atau justifikasi mengapa defendan kedua dan

defendan ketiga dijadikan pihak-pihak

6008


kepada tuntutan ini, dan mereka hendaklah

dikeluarkan dari senarai sebagai defendan.

(b) Keputusan kedua: Perintah yang dipohon

oleh plaintif tidak menyebut remedi dalam

bentuk semakan kehakiman (judicial review). Akan tetapi, permohonan plaintif dalam

perenggan (b) merupakan satu cubaan secara

tidak langsung untuk mencabar keputusan

Lembaga Rayuan. Relif yang dipohon dalam

perenggan (c) adalah sebenarnya satu

larangan, dan walaupun perkataan 'injunksi'

digunakan dalam permohonan perenggan

(d), sebenarnya apa yang dipohon adalah

mandamus. Kebenaran mahkamah perlu

diperolehi dalam semua kes ini dalam tempoh

enam minggu dari tarikh keputusan

Lembaga Rayuan. Dalam kes ini, pemohon

tidak memohon (dan mendapatkan)

kebenaran mahkamah. Plaintif telah cuba

menggunakan satu tindakan untuk deklarasi

supaya dapat mengelak daripada mematuhi

kehendak prosedur mahkamah yang

ditetapkan. Ini merupakan satu salahguna

proses mahkamah.

(c) Keputusan ketiga: Defendan pertama

merupakan satu pihak berkuasa tempatan di

bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976 dan

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974. Ia

juga adalah pihak berkuasa perancang

tempatan mengikut Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976. Oleh itu, ia adalah

satu pihak berkuasa awam bagi maksud

6009


seksyen 2 Akta Perlindungan Pihak

berkuasa Awam 1948. Dalam kes ini, syarat

untuk melebarkan jambatan di Jalan Relau

telah dikenakan pada 17 Disember 1991

manakala saman pemula (orininating

summons) difailkan hanya pada 16 Februari

1998, iaitu lebih enam tahun kemudian.

Sudah jelas bahawa plaintif telah melakukan

kelewatan dan dengan itu proses tersebut

dengan tersendirinya dihalang oleh had

masa.

(d) Keputusan keempat: Plaintif juga pasti

mengetahui bahawa jika ia tidak meminda

permohonannya, ia tidak akan diberi

kebenaran merancang tersebut. Ia juga pasti

mengetahui bahawa tanpa mematuhi syarat

tersebut, ia tidak akan diberi sijil kelayakan

menduduki (CFO). Ini bererti bahawa plaintif

sudah mempunyai niat bahawa hanya

selepas itu sahaja (gagal mendapatkan sijil

kelayakan menduduki) barulah ia cuba untuk

mencabar syarat tersebut. Perilaku plaintif

ini jelas merupakan satu kelakukan yang

tidak 'conscionable'.

(e) Keputusan kelima: Keputusan Lembaga

Rayuan adalah satu keputusan muktamad;

ini jelas mengikut seksyen 36(13) Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976. Plaintif

boleh memohon mendapatkan certiorari tetapi ia tidak berbuat sedemikian.

Sebaliknya ia kini cuba mempertikaikan

semula segala persoalan dengan memohon

6010


mendapatkan deklarasi. Plaintif jelas

dihalang (diestop) memulakan tindakannya.

(f) Keputusan keenam: Di bawah by-law 25(1), Uniform Building By-Laws 1985, segala

syarat yang mesti dipatuhi hendaklah

terlebih dahulu telah dipatuhi sepenuhnya

sebelum defendan pertama dikehendaki

mengeluarkan satu sijil kelayakan

menduduki (CFO). Mahkamah mempunyai

kuasa untuk menentukan sama ada semua

kehendak yang perlu dipatuhi telah pun

dipatuhi. Jika satu deklarasi diberi, kesannya

ialah bahawa mahkamah memaklumkan

kepada defendan pertama bahawa plaintif

telah mematuhi semua syarat yang

ditetapkan dalam mendapatkan kebenaran

merancang, dan oleh itu defendan hendaklah

diberi sijil kelayakan menduduki (CFO)

tersebut.

(g) Keputusan ketujuh: Undang-undang yang

berkaitan dalam hal mengenakan syarat

kepada plaintif dalam kes ini terkandung

dalam seksyen 21(3) dan 22 Akta 1976 dan

peraturan 9 Kaedah-kaedah Pengawalan

Perancangan (Am) 1990. Di bawah

peruntukan ini, defendan pertama berhak

mendapatkan pandangan defendan kedua

sebelum memutuskan permohonan plaintif

berkenaan. Tidak ada salahnya bagi pihak

defendan kedua mengehendaki supaya syarat

tersebut dikenakan sebagai salah satu syarat

kebenaran merancang. Tambahan pula,

6011


syarat melebarkan jambatan yang

dimaksudkan dalam kes ini adalah amat

sesuai dan munasabah memandangkan

jumlah isi padu trafik yang pasti bertambah

dengan terlaksananya projek tersebut.

Permohonan plaintif ditolak dengan kos.

d. Implikasi

Hakim bicara memutuskan bahawa dalam kes ini,

sama ada dari segi prosedur atau merit,

permohonan plaintif (pemaju) wajar ditolak dengan

kos. Hakim menjelaskan bahawa di bawah seksyen

21(3) dan 22 Akta 1976, defendan pertama (Majlis

Perbandaran Pulau Pinang) berhak merujuk kepada

defendan kedua (Jabatan Kerja Raya Pulau Pinang)

untuk mendapatkan pandangan sebelum membuat

keputusan terhadap permohonan plaintif. Tidak ada

salahnya bagi defendan kedua meminta supaya

syarat-syarat tertentu dikenakan sebagai salah satu

syarat kelulusan. Di bawah Perkara 9, Kaedah-

kaedah Pengawalan Perancangan (Am) 1990, ada

dinyatakan dengan jelas bahawa "Sebelum

memutuskan apa-apa permohonan mendapatkan

kebenaran merancang, pihak berkuasa perancang

tempatan boleh merujuk kepada mana-mana pihak

berkuasa, jabatan, badan atau orang" (Before determining an application for planning permission, the local planning authority may consult any authority department, body or person.)

Persoalan yang timbul disini ialah sama ada syarat

berkenaan boleh dikenakan secara sah.

6012


Berpandukan keputusan Mahkamah Persekutuan

dalam kes Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah

Persekutuan v. Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd

[1979] 1 MLJ 135, hakim bicara menyatakan,

dengan memetik keputusan Suffian KHN, bahawa

untuk menjadikan syarat yang dikenakan itu sah di

sisi undang-undang, ia hendaklah berpatutan dan

ada hubung kait secara yang munasabah dengan

pembangunan yang diluluskan ("The condition, to be valid, must fairly and reasonably relate to the permitted development").

Selain itu, hakim bicara juga memetik keputusan

Mahkamah Rayuan dalam kes Majlis Perbandaran

Seberang Perai v. Tropiland Sdn Bhd [1996] 3 MLJ

94. Dalam kes tersebut, pemaju (responden)

dikenakan syarat membina satu parit besar

(monsoon drain) pada tanah berhampiran apabila

perayu (Majlis Perbandaran) meluluskan pelan

susun atur. Disebabkan syarat ini kemudian tidak

dipatuhi oleh pemaju (responden), Mahkamah

Rayuan memutuskan bahawa perayu (Majlis)

berhak untuk menahan sijil kelayakan yang

dikeluarkan kepada responden.

Berdasarkan kepada fakta kes ini, hakim bicara

menyatakan bahawa oleh kerana projek

pembangunan yang dicadangkan untuk

dilaksanakan oleh pemaju adalah berdensiti tinggi,

ia pasti akan menjejaskan kemudahan infrastruktur

yang sedia ada, khususnya keupayaan jambatan

yang sedia ada, lebih-lebih lagi aliran trafik pada

waktu ini telah pun berada di tahap optimum. Oleh

itu, syarat yang dikenakan untuk melebarkan

6013


jambatan adalah amat munasabah dan berpatutan.

Andainya peningkatan jumlah aliran trafik yang

menggunakan jambatan tidak ambil kira, defendan

akan melakukan pembangunan yang akan

menimbulkan masalah trafik setelah pembangunan

berkenaan siap dan diduduki.

Merujuk kepada isu kelambatan, hakim bicara

menyatakan bahawa syarat yang dipertikaikan ini

(syarat melebarkan jambatan mengikut taraf JKR)

telah dikenakan oleh defendan selama kira-kira 7

tahun sebelum prosiding mahkamah ini dimulakan.

Di bawah peraturan mahkamah (iaitu Aturan 53

Kaedah 1A Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi

1980), permohonan mendapatkan perintah certiorari

untuk membatalkan suatu keputusan hendaklah

dibuat dalam tempoh 6 minggu keputusan itu

dibuat. Kegagalan bertindak segera akan

menyebabkan permohonan ditolak. Dalam kes ini,

plaintif telah memohon deklarasi sebagai helah

untuk membelakangkan prosedur yang digariskan

itu. Ini jelas merupakan satu penyalahgunaan

prosedur mahkamah.

Selain dari itu, di bawah undang-undang, defendan

pertama adalah satu pihak berkuasa awam bagi

maksud seksyen 2 Akta Perlindungan Perbadanan Awam 1948. Mengikut peruntukan undang-undang,

apa-apa tindakan atau prosiding yang hendak

dibuat terhadap pihak berkuasa awam hendaklah

dimulakan dalam tempoh 36 bulan selepas tindakan

yang dipertikai itu dilakukan. Dalam kes ini, syarat

yang dipertikai itu dikenakan pada 17 Disember

1991, manakala saman pemula difailkan pada 16

6014


Februari 1998, iaitu lebih 6 tahun kemudian. Oleh

itu, permohonan plaintif dihalang oleh had masa.

Kes ini penting kerana ia memaparkan bahawa

amalan pihak berkuasa perancang tempatan

membuat rujukan kepada badan-badan atau jabatan

lain (untuk mendapatkan pandangan sebelum

membuat sebarang keputusan) adalah sah dan

selaras dengan kehendak undang-undang yang sedia

ada. Kes ini juga menekankan bahawa andainya

syarat yang dikenakan itu selaras dengan

peruntukan Akta 172, ia adalah sah dan tidak boleh

dicabar. Andainya pemaju yang dikenakan syarat

itu terkilan dengan syarat yang dikenakan oleh

pihak berkuasa perancang tempatan, cabaran atau

rayuan hendaklah dibuat terhadap syarat itu dalam

tempoh yang ditetapkan oleh undang-undang.

Andainya cabaran atau rayuan dibuat selepas had

masa yang telah ditetapkan oleh undang-undang, ia

bererti pemaju dihalang oleh had masa.

6.1.2 Gasing Heights Sdn. Bhd v. Aloyah bte Abdul Rahman &

Ors

[1996] 3 MLJ 259 Mahkamah Tinggi (Shah Alam) – Tindakan Sivil N0. 22-187-91 Mahadev Shankar H. 2 Ogos 1996. Permohonan membatalkan kebenaran merancang -

permohonan untuk mendapatkan perintah certiorari -

prinsip undang-undang yang digunakan oleh mahkamah -

budibicara mahkamah untuk memberi lanjutan masa

kepada pemohon.

6015


a. Fakta kes

Defendan dalam kes ini ialah penduduk (penghuni

rumah kediaman) di beberapa kawasan dalam

seksyen 5 Petaling Jaya, berhampiran dengan Bukit

Gasing. Sebahagian besar dari kawasan tersebut

telah diwartakan sebagai kawasan hijau (green

belt). Dalam bulan September 1990, defendan telah

memaklumkan kepada Majlis Perbandaran Petaling

Jaya ('MPPJ') mengenai berlakunya kerja-kerja ukur

tanah yang dijalankan di kawasan itu yang

menimbulkan syak di kalangan penduduk setempat

bahawa satu pembangunan akan dijalankan di

kawasan berkenaan. Berikutan dari itu, seorang

pegawai perancang bandar Majlis Perbandaran

Petaling Jaya telah melawat kawasan berkenaan

dan memberi jaminan bahawa projek pembangunan

di kawasan itu tidak akan diluluskan. Jaminan yang

sama juga telah diberi oleh beberapa tokoh politik.

Dalam bulan Februari 1991, defendan mengesyaki

satu projek pembangunan yang berskala besar

sedang dijalankan di kawasan berkenaan. Defendan

tidak mengetahui bahawa Majlis Perbandaran

Petaling Jaya telah pun memberi kebenaran

merancang ke atas cadangan pembangunan projek

berkenaan pada 10 Disember 1990 sebelumnya.

Pada 28 Februari 1991, defendan telah menghantar

surat kepada Majlis Perbandaran Petaling Jaya

membantah projek pembangunan yang sedang

dimajukan itu. Malangnya, surat yang dihantar oleh

defendan tidak mendapat apa-apa jawapan. Pada 18

April 1991, persatuan penduduk kawasan berkenaan

6016


sekali lagi menghantar surat kepada Majlis

Perbandaran Petaling Jaya meminta butiran

terperinci mengenai projek tersebut. Surat yang

dihantar pada kali ini juga tidak mendapat apa-apa

jawapan daripada Majlis Perbandaran Petaling

Jaya.

Pada 3 Jun 1991, menerusi satu usul pemula

defendan memohon kebenaran (leave) untuk

memfailkan permohonan mendapatkan certiorari

bagi maksud membatalkan kelulusan kebenaran

merancang yang telah pun diberikan oleh Majlis

Perbandaran Petaling Jaya dan untuk relief

berbangkit. Pemaju pemaju projek tersebut telah

dinamakan sebagai defendan kedua. Kebenaran

ditolak atas alasan bahawa permohonan defendan

itu difailkan di luar masa.

Berikutan penolakan ke atas permohonan mereka,

defendan mengemukakan rayuan kepada

Mahkamah Agung (ketika itu).

Sementara itu, pemaju pula memfailkan tindakan

terhadap semua defendan pada 25 Jun 1991,

mendakwa bahawa:

(a) Defendan telah dengan niat jahat dan/atau

tanpa sebab munasabah memfailkan usul

itu;

Defendan berkonspirasi memfailkan usul itu dengan

niat jahat untuk mengakibatkan kerugian kepada

pemaju;

6017


(b) Defendan telah menyalahgunakan proses

mahkamah untuk memberi publisiti buruk

kepada pemaju;

Usul itu pasti gagal (wajar ditolak) kerana ia

difailkan lebih 6 bulan dari tarikh kelulusan

projek itu;

(c) Defendan tidak ada locus standi untuk

menyaman Majlis Perbandaran Petaling

Jaya; dan

(d) Tidak ada keperluan di sisi undang-undang

untuk menjadikan pemaju sebagai pihak

dalam kes itu. Selain itu, pemaju memohon

deklarasi bahawa usul defendan itu adalah

satu penyalahgunaan proses, injunksi untuk

menahan defendan daripada meneruskan

usul itu, gantirugi umum dan khas dan lain-

lain relief.

Defendan kemudian memfailkan permohonan untuk

membatalkan tindakan pemaju itu berdasarkan

kepada A 18 k 19(1)(a), (b), (c) dan (d) Kaedah-

Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.

b. Isu

Sama ada tindakan undang-undang yang diambil

oleh defendan itu merupakan satu pakatan jahat

(konspirasi) terhadap pemaju.

6018



(a) Dalam menentukan sama ada satu

pernyataan tuntutan ada mendedahkan

kausa tindakan yang munasabah atau

merupakan satu penyalahgunaan proses,

keadaan yang mesti diambilkira oleh

mahkamah ialah seperti yang wujud pada 25

Jun 1991. Pada hari tersebut, usul defendan

masih belum dibicarakan. Dengan

memfailkan tindakan ini, pemaju mahu

menggagalkan defendan daripada

meneruskan tindakan mereka selanjutnya;

(b) Oleh kerana tiada butir-butir lanjut

diberikan mengenai niat jahat dan ketiadaan

sebab-sebab yang munasabah, atas sebab ini

sahaja pun dakwaan tentang wujudnya niat

jahat boleh dibatalkan.

(c) Tuntutan pemaju mengenai dakwaan niat

jahat defendan adalah terlalu awal kerana

mahkamah di peringkat rayuan belum lagi

memutuskan kedudukan usul itu;

(d) Selain mendakwa wujudnya konspirasi

terhadapnya, pemaju tidak mengemukakan

apa-apa butir lanjut menyokong dakwaannya

itu. Sepertimana halnya dengan dakwaan

berlakunya fraud, yang perlu disebutkan

secara nyata dalam pliding, perkara-perkara

yang konsisten dengan konspirasi juga perlu

dinyatakan dalam pliding. Atas alasan ini

sahaja, tuntutan konspirasi gagal;

6019


(e) Walaupun relief yang dituntut oleh defendan

dalam usul mereka ditujukan kepada Majlis

Perbandaran Petaling Jaya dengan tujuan

untuk membatalkan kebenaran merancang

yang diberikan, pemaju telah dicantumkan

dengan betul kerana ia adalah pihak yang

mana kepentingannya mungkin terjejas;

(f) Untuk membuktikan wujudnya konspirasi

untuk memudaratkan pemaju secara salah di

sisi undang-undang, pemaju perlu

menyatakan dalam plidingnya bahawa

semasa mereka memfailkan usul itu, tujuan

utama defendan adalah untuk

memudaratkannya. Dalam kes ini,

disebabkan matlamat utama defendan ketika

memfailkan usul itu ialah untuk memelihara

kepentingan mereka sendiri, dakwaan

pemaju itu tidak boleh diterima kecuali

defendan menggunakan cara yang salah di

sisi undang-undang. Oleh itu, dakwaan

pemaju bahawa matlamat defendan adalah

untuk memudaratkannya ditolak.

Tindakan pemaju dibatalkan dengan kos.

d. Implikasi

Dalam kes ini, usaha defendan (penduduk setempat)

untuk membatalkan kebenaran merancang yang

diberikan oleh Majlis Perbandaran Petaling Jaya

kepada pemaju gagal di peringkat awal kerana

hakim bicara enggan memberi izin (leave) untuk

meneruskan tindakan itu, disebabkan permohonan

6020


defendan itu dibuat di luar dari tempoh masa 6

bulan yang ditetapkan oleh undang-undang. Hakim

Mahadev Shankar terkilan kenapa hakim bicara

(Mahkamah Tinggi) tidak menggunakan

budibicaranya memberi lanjutan masa dan izin

kepada defendan, memandangkan keadaan sebenar

yang menjadi latar belakang fakta kes ini.

Ketika mengulas keputusan hakim bicara (hakim

Mahkamah Tinggi), hakim Mahadev Shankar

berpendapat hakim bicara itu sepatutnya

menggunakan budibicara memberi lanjutan masa

dan izin (leave) untuk mendapatkan certiorari

memandangkan proses pemberian kelulusan oleh

Majlis Perbandaran Petaling Jaya itu ternyata cacat

(fatally flawed). Memetik hakim Mahadev Shankar;

"The court of first instance had a discretion to extend time and it is hard to see how the defendants could have applied within 6 weeks of 10 December 1990 (ie before 21 January 1991), when their first inkling that something was wrong was about mid February 1991. The judge himself acknowledged that the MPPJ had stone-walled the defendants in their legitimate inquiries for information. Besides, if the approval was void ab initio, the bar of limitation was not attracted: See Pemungut Hasil Tanah, Daerah

Barat Daya, Penang v. Kam Gin Paik & Ors [1986]

1 MLJ 362 (a Privy Council decision). The defendants had alleged this in their application. The statement aforesaid attributed to the president, (which so far as I am aware was not credibly denied) indicated that the decision-making process in granting this approval was fatally flawed because if

6021


the MPPJ was so intimidated by the people behind the project that their hands were tied, they could not be regarded as having decided the matter at all. The president's words can only mean that the matter was decided for the MPPJ by those people."

6.1.3 Lee Fredie & Ors v. Majlis Perbandaran Petaling Jaya &

Anor

[1994] 3 MLJ 640 Mahkamah Tinggi (Shah Alam) – Saman Pemula No. 25-22-93 Mahadev Shankar H. 25 Julai 1994 Tanah lapang - sama ada penduduk tempatan ada hak

untuk tanah dikekalkan sebagai kawasan lapang - sama

ada pemilik tanah berjiran ada jangkaan sah (legitimate

expectations) untuk diberitahu tentang rancangan

memajukan tanah - sama ada merupakan tanggung jawab

pihak berkuasa perancang tempatan memberitahu pemilik

tanah berjiran - Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976

seksyen 21(6).

a. Fakta Kes

Pada tahun 60an, Majlis Kebajikan dan Rekreasi

Perkhidmatan Kerajaan Malaysia ( Malaysia Government Services Welfare and Recreational Council) (Majlis),yang merupakan pendulu

(predecessor) kepada defendan kedua iaitu Syarikat

Kerjasama Perumahan Pegawai-Pegawai Kerajaan

Malaysia Bhd (SPPK) memiliki sebidang tanah di

kawasan yang sekarang dikenali sebagai SS1,

Petaling Jaya.

6022


Majlis kemudian membuat cadangan (dan untuk

tujuan itu telah mengedarkan satu risalah) untuk

memajukan satu taman perumahan bagi pegawai-

pegawai kerajaan. Satu pelan susunatur telah

dirangka bagi memecah-bahagi tanah itu kepada

183 lot rumah banglo dan satu lot, iaitu Lot 1916,

terletak di tengah-tengah tapak cadangan taman

perumahan tersebut, telah dikhaskan untuk

pembinaan dua blok rumah pangsa 11 tingkat serta

kedai.

Lot-lot rumah banglo habis dijual kepada ahli-ahli

tetapi Lot 1916 itu terus disimpan oleh Majlis. Pada

tahun 1984, Syarikat Kerjasama, selaku pengganti

(successor) Majlis, telah mengemukakan satu

cadangan pembangunan kepada Majlis Perbandaran

Petaling Jaya (defendan pertama), untuk membina

60 unit pangsapuri, terdiri daripada tiga bangunan 5

tingkat di atas lot tersebut. Majlis Perbandaran

Petaling Jaya akhirnya memberi kebenaran

merancang setelah cadangan pemajuan dipinda

seperti dinasihati, dan membenarkan Syarikat

Kerjasama Pegawai Kerajaan Malaysia berhad

untuk hanya membina 48 unit pangsapuri.

Plaintif dalam kes ini adalah pemilik dan penghuni

tiga rumah banglo di kawasan berhampiran lot

tersebut (Lot 1916). Mereka mahukan lot berkenaan

kekal sebagai tanah lapang, untuk digunakan bagi

maksud rekreasi. Mereka telah memohon

mendapatkan injunksi dan certiorari bagi

membatalkan keputusan Majlis Perbandaran

Petaling Jaya yang membenarkan pemajuan

dijalankan ke atas lot berkenaan atas alasan

6023


bahawa rundingan tidak diadakan dengan pemilik

tanah dan penghuni rumah yang bersempadan

dengan lot itu sebelum Majlis Perbandaran Petaling

Jaya membuat keputusannya. Permohonan plaintif

itu diasaskan kepada seksyen 21(6) Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976 (‘Akta’)

(permohonan kebenaran merancang). Plaintif

menegaskan bahawa sebagai pemilik tanah berjiran

kepada lot yang akan dimajukan mereka

mempunyai jangkaan sah untuk diberitahu tentang

sebarang pembangunan dan diberi hak untuk

membantah terhadapnya jika pembangunan yang

dicadangkan itu menjejaskan kepentingan mereka.

b. Isu

Isu di sini ialah apakah hak yang ada pada plaintif,

selaku pemilik tanah yang berjiran dengan tanah

yang hendak dibangunkan.


Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa plaintif

mempunyai jangkaan sah (legitimate expectation) untuk diberitahu tentang pembangunan yang

dicadangkan itu, supaya bantahan mereka boleh

didengar. Hak ini wujud bagi pemilik tanah yang

berhampiran atau berjiran dengan tanah yang

hendak dibangunkan. Tetapi hak mereka adalah

untuk membuat bantahan ke atas cadangan

pemajuan dan tidak pula bermakna mereka ada hak

untuk menentukan keputusan Majlis Perbandaran

6024


Petaling Jaya terhadap permohonan pemajuan

berkenaan.

Mahkamah juga menyatakan bahawa suatu pihak

berkuasa tempatan itu mempunyai kewajipan di sisi

undang-undang untuk memberitahu pemilik tanah

jiran dan mendengar bantahan mereka. Ini bagi

mempastikan pihak berkuasa tempatan itu

bertindak secara adil apabila membuat

keputusannya. Amalan memberitahu pemilik tanah

berjiran atau tanah bersempadanan tentang

permohonan perancangan, seperti yang disebutkan

dalam seksyen 21(6) Akta itu, telah dipakai sebelum

tahun 1984 dan adalah tidak adil dan tidak

konsisten dengan amalan pentadbiran yang baik

untuk menyimpang daripadanya semata-mata

kerana peruntukan dalam Akta itu tidak

berkuatkuasa (belum dikuatkuasakan) pada 1

Disember 1978.

Peruntukan dalam Akta itu, khususnya seksyen

13(1) dan 21 (yang memberi hak kepada mereka

yang terjejas kepentingannya untuk membantah

pelan tempatan dan pembangunan) adalah hanya

mengisytiharkan apa yang dikira satu amalan

pentadbiran yang baik.

Walau bagaimanapun, mahkamah mendapati tidak

berlaku apa-apa kerugian yang serius (serious damange) ke atas plaintif dalam kes ini kerana

meskipun Majlis Perbandaran Petaling Jaya tidak

memberi notis rasmi mengenai rancangan

pembangunan itu, plaintif telah mengetahuinya dan

bantahan mereka telahpun didengar. Untuk

6025


mendapatkan suatu perintah certiorari seperti yang

dipohonkan, plaintif mesti membuktikan bahawa

Majlis Perbandaran Petaling Jaya telah bertindak

secara mala fide dan telah mengambil kira perkara-

perkara yang sewajarnya tidak diambil kira, atau

tidak mengambil kira perkara yang sewajarnya

diambil kira.

Mahkamah juga menegaskan tidak ada satu

jangkaan sah bahawa seorang pemilik tanah itu

tidak sepatutnya dibenar mendirikan apa-apa

bangunan di atas tanahnya semata-mata kerana dia

telah membiarkan tanah itu sebagai tanah lapang

untuk beberapa tahun, lebih-lebih lagi, cadangan

pembangunan Syarikat Kerjasama berkenaan

sejajar dengan pelan susun atur yang telah

diluluskan oleh pihak berkuasa perancangan

terlebih dahulu. Oleh yang demikian, Syarikat

Kerjasama itu tidak sewajarnya dihalang daripada

memajukan lot tersebut semata-mata kerana ia

telah membiarkannya sebagai tanah lapang selama

20 tahun.

d. Implikasi

Perkara yang perlu diambil perhatian dalam kes ini

ialah pandangan obiter mahkamah bahawa sebelum

sesuatu hak di sisi undang-undang itu boleh

dikuatkuasakan, ia mesti terlebih dahulu ditakrif

dengan tepat oleh statut atau mahkamah. Suatu

jangkaan kosong (a mere expectation) hanya boleh

menjadi satu jangkaan sah apabila ia diiktiraf oleh

mahkamah sebagai suatu jangkaan yang

6026


munasabah, sama ada kerana ia menjadi amalan

biasa atau mengikut adat, atau ia merupakan

amalan seorang individu yang mempunyai kuasa

dan ia bertindak selaras dengan kuasa yang ada

padanya.

Satu lagi perkara yang penting dalam kes ini ialah

pandangan hakim bicara di mana beliau

mengatakan bahawa plaintif dalam kes ini tidak

boleh memanfaatkan kes Datin Azizah bte Abdul

Ghani v. Dewan Bandaraya Kuala Lumpur & Ors

[1992] 2 MLJ 393 untuk membantu kes mereka

kerana undang-undang yang ada bagi kawasan

Petaling Jaya tidak sama dengan undang-undang

yang dipakai bagi Wilayah Persekutuan Kuala

Lumpur. Dalam kes Datin Azizah, keputusan

mahkamah berbeza dan menyebelahi plaintif kerana

di Kuala Lumpur, terdapat peruntukan khusus

mengenai perkara ini, iaitu peraturan 5 dan 6

Kaedah-Kaedah (Pemajuan) Perancangan 1970.

6.1.4 Majlis Perbandaran Pulau Pinang v. Syarikat Bekerjasama

Serbaguna Sungai Gelugur

[1999] 3 AMR 3529. Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil N0. 02-6-1996(P) Edgar Joseph Jr. HMP, Mohamed Dzaiddin Hj. Abdullah HMP, Mokhtar Hj. Sidin HMP. 26 Mei 1999. Permohonan membina rumah pangsa harga murah -

kelulusan diberi dengan syarat 30% rumah dijual dengan

harga tidak melebihi RM25,000 - sama ada syarat itu sah di

sisi undang-undang - fungsi pihak berkuasa perancang

tempatan di bawah seksyen 6 Akta Perancangan Bandar

dan Desa 1976.

6027


a. Fakta kes

Responden dalam kes ini ialah sebuah badan

koperasi yang memiliki sebidang tanah di Pulau

Pinang. Koperasi bercadang untuk memajukan

tanah berkenaan sebagai satu projek rumah pangsa

harga murah untuk dijual kepada ahli-ahlinya.

Cadangan projek berkenaan terdiri daripada 183

unit rumah pangsa dan 7 unit kedai.

Satu permohonan kebenaran merancang

sebagaimana dikehendaki undang-undang telah

dikemukakan oleh responden kepada pihak

berkuasa perancang tempatan (perayu) dalam tahun

1991. Responden kemudian membuat perjanjian

usahasama dengan sebuah syarikat pemaju

berlesen, Rethico Sdn Bhd, dengan maksud syarikat

tersebut akan memajukan keseluruhan projek

perumahan itu. Dalam perjanjian usahasama ini,

kedua-dua pihak memutuskan bahawa rumah

pangsa berkenaan akan dijual pada harga RM32,000

(untuk jenis 2 bilik tidur) dan RM45,000 (untuk jenis

3 bilik tidur).

Seterusnya perayu memaklumkan kepada

responden supaya meminda pelannya dalam tempoh

2 bulan untuk mematuhi kehendak Jabatan

Perancangan Bandar dan Desa (JPBD). Antara

beberapa syarat yang ditetapkan oleh Jabatan

Perancangan Bandar dan Desa ialah Item 11, yang

menyatakan bahawa sebanyak 30% dari unit rumah

yang akan dibina dalam projek perumahan itu

hendaklah jenis rumah murah, dan rumah itu

hendaklah dijual pada harga tidak melebihi

6028


RM25,000/-. Penetapan harga ini adalah selaras

dengan kehendak dasar semasa Kerajaan

Persekutuan dan Kerajaan Negeri. Responden tidak

puas hati dengan kehendak Item 11 tersebut, dan

telah mengemukakan bantahan mereka.

Walaupun responden ada membuat bantahan

kepada Item 11 tersebut, permohonan responden itu

diluluskan. Dalam memberi memberi kebenaran

merancang, perayu telah mengenakan tujuh syarat

kepada responden di bawah seksyen 22(6) Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976, tetapi tidak

suatu pun syarat-syarat itu menyebutkan tentang

harga jualan rumah pangsa tersebut.

Dalam beberapa bulan berikutnya, pemaju

mengalami beberapa masalah untuk memulakan

projek perumahan berkenaan. Keadaan ini

berlarutan sehingga kebenaran merancang yang

telah pun diperolehi itu luput. Walau

bagaimanapun, pemaju kemudian mengemukakan

satu permohonan untuk melanjutkan kebenaran

merancang. Pada Julai 1993, perayu memberitahu

responden bahawa kebenaran merancang yang luput

itu telah dilanjutkan tempohnya sebagaimana yang

dipohon. Semasa meluluskan lanjutan inilah, buat

kali pertamanya, perayu menyatakan bahawa 30%

rumah pangsa yang hendak dibina itu mestilah

dijual pada harga RM25,000/-.

Responden terkilan dengan syarat yang dikenakan

itu, kemudian memohon perintah certiorari dari

Mahkamah Tinggi untuk membatalkan syarat yang

dikenakan itu, tetapi permohonan berkenaan telah

6029


ditolak. Terkilan dengan keputusan Mahkamah

Tinggi berkenaan, responden kemudiannya merayu

ke Mahkamah Rayuan. Rayuan responden

diluluskan oleh Mahkamah Rayuan. Perayu terkilan

dengan keputusan yang dibuat oleh Mahkamah

Rayuan kerana perayu yakin bahawa syarat-syarat

yang dikenakannya adalah munasabah dan teratur,

dengan itu perayu mengemukakan rayuan ke

Mahkamah Persekutuan.

b. Isu

Apa yang relevan di sini ialah sama ada suatu pihak

berkuasa tempatan itu mempunyai apa-apa kuasa

apabila meluluskan suatu permohonan kebenaran

merancang (atau meluluskan suatu permohonan

lanjutan kebenaran merancang), untuk mengenakan

apa-apa syarat yang mana matlamatnya ialah untuk

melaksanakan dasar kerajaan pusat atau kerajaan

negeri mengenai rumah murah atau rumah mampu

beli (affordable housing).

c. Keputusan Mahkamah Persekutuan

Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa

perayu (selaku pihak berkuasa perancang) memang

ada kuasa di bawah undang-undang (iaitu Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976) menentukan

syarat sepertimana yang telah ditetapkan oleh

Majlis Perbandaran Pulau Pinang. Mahkamah juga

memutuskan bahawa perayu (selaku pihak berkuasa

perancangan) boleh menetapkan harga-harga

6030


tertentu pada jenis rumah yang akan dibina oleh

pemaju dalam sebuah projek perumahan itu.

Semasa mahkamah bersidang di mana kedua-dua

pihak telah membuat hujah masing-masing, peguam

responden (koperasi) telah mengatakan bahawa

Pelan Struktur, Rancangan Malaysia dan Dasar

Jemaah Menteri kesemuanya mempunyai matlamat

politik (political objectives). Justeru itu, ia bukan

satu keperluan undang-undang dan tidak boleh

dikuatkuasakan. Peguam responden juga

menghujah bahawa “kehendak perancangan”

mempunyai makna yang khusus, iaitu sekadar

merujuk kepada perkara-perkara perancangan

seperti densiti, jenis bangunan, lanskap, aesthetic

(keindahan alam sekitar) dan lain-lan perkara

seperti “green belt” dan kesan kepada alam sekitar.

Peguam menyimpulkan bahawa dengan itu adalah

terkeluar dari bidang kuasa pihak berkuasa

tempatan untuk menetapkan harga jualan rumah

pangsa itu sebagai salah satu syarat kelulusan,

kerana perbuatan sedemikian itu adalah

bertentangan dengan kebebasan berkontrak.

Soalnya, apakah hujah sedemikian itu berasas?

Mahkamah Persekutuan meneliti beberapa

peruntukan yang terdapat pada Akta 1976,

termasuklah seksyen 6, yang menyatakan bahawa

salah satu fungsi pihak berkuasa perancangan ialah

untuk melaksanakan dasar Pihak Berkuasa Negeri

atau Jawatankuasa Perancangan Tempatan.

Mahkamah Persekutuan telah mengambil kira trend

terkini di kalangan badan kehakiman di United

6031


Kingdom berhubung Akta Perancangan Bandar dan

Desa negara itu (yang tidak jauh bezanya dengan

Akta Perancangan Bandar dan Desa Malaysia).

Mengikut mahkamah, matlamat yang hendak

dicapai di bawah Akta itu tidak semestinya beku

atau statik (tidak berubah dari semasa ke semasa).

Mengikut Mahkamah Persekutuan lagi bahawa di

United Kingdom sendiri dasar kerajaan negara itu

mengenai perancangan sudah berubah. Rumah

mampu bayar (affordable housing) kini sudah

menjadi sebahagian dari dasar kerajaan, dan dasar

ini sudah diiktiraf sebagai salah satu perkara yang

perlu dipertimbangan oleh pihak berkuasa

perancang tempatan apabila memberi kelulusan

kebenaran merancang. Dengan itu pada 26 mei

1999 Hakim Mahkamah Persekutuan meluluskan

rayuan perayu (Majlis Perbandaran Pulau Pinang).

d. Implikasi

Mahkamah Persekutuan menegaskan, dalam satu-

satunya keputusan yang terpanjang dalam sejarah

institusi kehakiman negara ini, bahawa apabila

mentafsirkan suatu statut itu, mahkamah tidak

melakukannya hanya semata-mata dari segi bahasa

yang digunakan dalam statut tersebut, malahan

menggunakan kaedah pentafsiran yang dikenali

sebagai prinsip kerangka (framework principles).

Prinsip ini tidak ketara dari bahasa statut itu tetapi

diandaikan oleh mahkamah sebagai tujuan

Parlimen. Kaedah ini dipakai untuk membantu

6032


pentafsiran atau sebagai meletakkan had (batasan)

kepada statut berkenaan.

Mengenai isu kuasa statutori yang ada pada pihak

berkuasa tempatan, mahkamah menyatakan

bahawa walaupun kuasa yang diberi oleh seksyen

24(5) Akta (tempoh lanjutan atau tempoh lanjutan

tambahan kebenaran merancang) itu nampaknya

luas (“boleh mengenakan apa-apa syarat yang

difikirkan patut olehnya ke atas kebenaran

merancang itu sebagaimana yang difikirkan

munasabah”), syarat-syarat yang dikenakan itu

mestilah munasabah dan terhad kepada tujuan

perancangan yang sah.

Semasa menyampaikan keputusannya, Hakim

Edgar Joseph Jr. menegaskan –

“… Although the Act confers upon the local authorities a generous discretion to attach conditions upon the grant of planning permission as they “think fit”, this power is not unlimited, for the Courts have demonstrated that its exercise must be within proper limits, and towards this end, they have insisted that the conditions are not “unreasonable” and kept within the four walls of legitimate goals…”

Mahkamah Rayuan juga menegaskan bahawa

walaupun dalam mempastikan pembinaan atau

pembekalan rumah yang mampu dimiliki (the provision of affordable housing) untuk rakyat itu

adalah satu tujuan yang sah, pihak berkuasa

tempatan mestilah (semasa mengenakan syarat

pemberian kebenaran merancang) tidak mempunyai

6033


niat lain, selain dari kebajikan awam dan

melaksanakan dasar kerajaan. Pihak berkuasa

tempatan tidak boleh, misalnya bagi tujuan

mengalihkan beban kewangan kepada bahu pemaju

swasta. Apapun, dalam kes ini, tidak ada

keterangan yang menunjukkan bahawa perayu

(Majlis Perbandaran Pulau Pinang) telah cuba

mengalihkan beban sedemikian itu kepada

responden.

Mengambil kira latar belakang kes ini, mahkamah

berpuas hati bahawa perayu (Majlis Perbandaran

Pulau Pinang) secara amnya mempunyai kuasa

meletakkan syarat perancangan untuk

menggalakkan pembinaan perumahan yang mampu

dimiliki rakyat semasa meluluskan permohonan

perancangan responden atau melanjutkan masa

kelulusan itu.

Sebagai contoh syarat perancangan yang tidak sah,

Mahkamah Persekutuan memetik kes Hall and Co

Ltd v. Shoreham-by-the-Sea Urban District Council

[1964] 1 WLR 240. Dalam kes itu, syarat yang

dikenakan kepada pemilik tanah ialah membina

jalan di sepanjang frontage tanah mereka dan

memberi hak laluan kepada orang awam.

Mahkamah Rayuan Inggeris memutuskan dalam kes

itu bahawa syarat yang dikenakan itu adalah tidak

sah kerana ia tidak ada hubungkait secara

munasabah dan adil kepada pembangunan tanah

yang dicadangkan. Mahkamah berpendapat bahawa

kesan dari syarat yang dikenakan itu ialah

mengalihkan beban membina jalanraya untuk orang

awam kepada pemilik tanah. Disebabkan syarat

6034


yang dikenakan itu jelas tidak munasabah, ia

adalah melampau kuasa (ultra vires) pihak berkuasa

berkenaan.

6.1.5 Majlis Perbandaran Seberang Perai v. Tropical Land Sdn.

Bhd.

[1996] 3 MLJ 94 Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) – Rayuan Sivil No. P 02-11-96 Gopal Sri Ram HMR, Mokhtar Sidin HMR, NH Chan HMR 22 Ogos 1996. Permohonan membina bangunan komersil - pelan susun

atur diluluskan dengan syarat pemaju membina parit

monsun atas tanah Kerajaan yang bersempadan dan parit

sekeliling (perimeter) tanah pemaju - sama ada permohonan

mendapatkan Sijil Kelayakan Menduduki (CFO) boleh

ditolak kerana pemaju gagal mematuhi syarat - Undang-

Undang Kecil Bangunan Seragam 1984 - sama ada

keengganan mengeluarkan CFO satu tindakan tidak

munasabah - prinsip ketidakmunasabahan Wednesbury.

a. Fakta Kes

Responden ialah pemilik sebidang tanah di

Seberang Prai, merancang untuk membina sebuah

bangunan komersil 11 tingkat. Seorang arkitek telah

dilantik untuk menyedia dan mengemukakan pelan

kerja tanah dan pelan susun atur kepada Majlis

Perbandaran Seberang Perai (perayu) untuk

kelulusan. Pelan susun atur telah diluluskan oleh

perayu dengan syarat responden membina satu

parit monsun (monsoon drain) di atas tanah negeri

yang bersempadan dengan tanah responden.

Kelulusan pelan kerja tanah juga mengenakan

6035


syarat kepada responden untuk membina parit

sekeliling (perimeter) atas tanah responden.

Setelah menerima kelulusan dari Majlis

Perbandaran Seberang Perai serta syarat-syarat

yang dikemukakan ke atasnya, responden kemudian

memulakan kerja pembinaan. Walau

bagaimanapun, responden kemudiannya

mengemukakan suatu pelan pindaan susun atur

kepada perayu kerana responden telah menukar

fikirannya untuk membina bangunan setinggi lima

tingkat sahaja, dan tidak lagi 11 tingkat seperti

mana rancangan asal. Responden tidak

memasukkan parit perimeter yang telah

disyaratkan oleh Majlis Prebandaran Seberang

Perai ke dalam pelan yang dipinda. Perayu

meluluskan pindaan yang dicadangkan itu.

Setelah bangunan itu siap dibina, responden

memohon untuk mendapat sijil kelayakan

menduduki (certificate of fitness for occupation). Di

peringkat ini perayu enggan mengeluarkan sijil

berkenaan atas alasan bahawa responden gagal

mematuhi syarat-syarat yang dikenakan ke atasnya,

kerana responden hanya membina kira-kira 80

peratus parit monsun, dan langsung tidak membina

parit perimeter sebagaimana yang telah disyaratkan

dalam pemberian kebenaran merancang yang asal.

Responden kemudian memfailkan satu saman

pemula menuntut perisytiharan bahawa penolakan

perayu terhadap pengeluaran sijil kelayakan

menduduki bagi bangunan itu adalah menyalahi

undang-undang. Responden menghujah bahawa

6036


adalah tidak munasabah bagi perayu mengenakan

syarat-syarat berkenaan kepadanya kerana (i)

terdapatnya setinggan di atas tanah negeri, dan

responden tidak mempunyai locus standi untuk

masuk ke atas tanah tersebut; (ii) responden

mempunyai jangkaan sah (legitimate expectation) bahawa tanah negeri akan disediakan kepadanya

oleh perayu; dan

(ii) bahagian tanah responden di mana parit

perimeter yang sepatutnya dibina perlu diserahkan

kepada Jabatan Kerja Raya untuk pembinaan jalan.

Hakim bicara memutuskan bahawa perayu

bertindak ultra vires Akta Perancangan Bandar dan

Desa 1976 dan telah melakukan

'ketidakmunasabahan Wednesbury' dalam

mengenakan syarat-syarat tersebut. Dalam kes parit

perimeter pula, hakim membuat kesimpulan bahawa

pelan susun atur pindaan yang diluluskan dan pelan

kerja tanah tidak wajar dibaca bersama. Oleh

kerana parit perimeter tidak dilukis dalam pelan

pindaan yang diluluskan, hakim membuat

keputusan bahawa keperluan untuk membina parit

perimeter adalah satu keperluan baru sebagai satu

syarat untuk pengeluaran perakuan kelayakan, dan

dengan itu perayu (Majlis Perbandaran Seberang

Perai) telah bertindak secara tidak munasabah.

Ekoran itu, hakim bicara mengisytiharkan bahawa

perayu tidak berhak mengehendaki responden,

sebagai syarat pengeluaran sijil kelayakan, untuk:

(i) membina sebuah parit perimeter atas tanah

tersebut ('perisytiharan pertama'); dan

6037


(ii) (ii) untuk menyempurnakan pembinaan parit

monsun atas tanah negeri ('perisytiharan

kedua'). Hakim seterusnya membuat

perintah supaya ganti rugi ditaksir oleh

penolong kanan pendaftar Mahkamah Tinggi

berhubung dengan kerugian yang dialami

oleh pemaju. Perayu (Majlis Perbandaran

Seberang Perai) tidak puas hati dengan

keputusan tersebut telah membuat rayuan

terhadap keputusan hakim bicara ke

Mahkamah Rayuan.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada perayu bertindak

betul apabila ia enggan mengeluarkan sijil

kelayakan menduduki (CFO) atas alasan bahawa

responden gagal mematuhi segala syarat yang

dikenakan ke atasnya.


(a) Sehingga baru-baru ini, ada yang

menganggap bahawa apabila satu

pelaksanaan budi bicara oleh badan membuat

keputusan awam dicabar atas alasan

menyalahi undang-undang atau' ketidak-

munasabahan Wednesbury', mahkamah

hanya boleh memeriksa proses membuat

keputusan dan bukan ketepatan keputusan

sendiri atas merit. Kesilapan anggapan

sebegini telah diperbetulkan oleh keputusan

majoriti Mahkamah Persekutuan dalam kes

6038


Ramachandran v. The Industrial Court of

Malaysia Rayuan Sivil No 02-13-94 (yang

pada ketika ini belum lagi dilaporkan).

(b) Ini bermakna apabila pelaksanaan budi

bicara oleh badan awam (misalnya perayu

dalam kes ini) dicabar, mahkamah boleh

memeriksa keputusan yang dibuat oleh

badan awam itu sama ada munasabah atau

sebaliknya. Jika ia munasabah, ia selamat

dari kritikan. Jika tidak, remedi yang wajar

boleh diberi oleh mahkamah. Dalam kes ini,

hakim telah membuat kesimpulan bahawa

perayu telah bertindak ultra vires dan dalam

cara yang tidak munasabah. Memandangkan

undang-undang dalam keadaan sekarang,

keputusan beliau adalah bertentangan

dengan ulasan beliau atas fakta kes.

(c) Walaupun Mahkamah Tinggi ada bidang

kuasa memberi pertama, remedi itu adalah

mengikut budi bicara mahkamah. Hakim

bicara sepatutnya mengambil kira bahawa

remedi ini pada asasnya mengikut budibicara

mahkamah, dan memandangkan fakta kes

yang dikemukakan padanya, hakim

sepatutnya menolak perisytiharan yang

dipohon.

(d) Dalam rayuan ini, syarat mengenai

pembinaan parit monsun memang telah

dinyatakan sejak dari mula, bukan

dikenakan kemudian. Responden bukan

hanya mendiamkan diri selama tiga tahun

6039


selepas dikenakan syarat itu, malahan telah

menyempurnakan 80% kerja sebelum

membuat bantahan. Dalam keadaan ini,

doktrin jangkaan sah tidak terpakai sama

sekali terhadap fakta rayuan ini. Tiada apa-

apa yang tidak munasabah yang terdapat

dalam keadaan kes ini apabila perayu (Majlis

Perbandaran Seberang Perai) bertegas

meminta responden mematuhi syarat yang

dikenakan ke atasnya. Ini bermakna hakim

bicara melakukan kesilapan bila memberi

perisytiharan pertama.

(e) Dalam kes ini, pelan asal untuk bangunan 11

tingkat, pelan kerja tanah dan pelan pindaan

untuk bangunan 5 tingkat kesemuanya

mengenai satu projek yang sama. Oleh itu,

dokumen-dokumen ini hendaklah dibaca

bersama. Hakim bicara tersilap bila

mengatakan sebaliknya. Justeru itu,

responden tidak boleh mengatakan bahawa ia

telah mematuhi semua syarat pelan susun

atur pindaan yang diluluskan. Ia juga mesti

mematuhi syarat-syarat yang dikenakan ke

atas pelan kerja tanah. Syarat mengenai

parit perimeter mungkin tidak tertulis atas

pelan pindaan susun atur yang diluluskan,

tetapi ia telah dinyatakan dengan jelas pada

pelan kerja tanah. Ini sudah mencukupi.

Hakim tersilap apabila menganggapnya

sebagai suatu syarat yang dikenakan

kemudiannya oleh perayu. Bertindak atas

asas fakta yang silap, hakim bicara telah

6040


membuat satu kesilapan arah diri, dan telah

menyebabkan satu ketidakadilan berlaku

dalam kes yang dibicarakan ini.

(f) Perayu (Majlis Perbandaran Seberang Perai)

tidak boleh dikatakan bertindak secara tidak

munasabah apabila ia enggan mengeluarkan

sijil kelayakan menduduki. Undang-undang

menghendaki perayu bertindak sedemikian,

berasaskan undang-undang kecil 25(1)(b)

Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam

1984 (dibuat bawah Akta Jalan, Parit dan

Bangunan 1974). Mengikut undang-undang

kecil ini, sijil kelayakan menduduki boleh

dikeluarkan hanya apabila semua

kemudahan asas, termasuk parit, telah pun

disediakan. Atas alasan-alasan ini, hakim

bicara sekali lagi tersilap apabila

memberikan perisytiharan kedua kepada

responden.

(g) Dalam kes ini, apa yang didakwa oleh

responden ialah bahawa perayu telah

bertindak secara tidak munasabah;

responden tidak mendakwa perayu telah

bertindak dengan niat jahat (malice). Namun

begitu, hakim bicara telah membuat

keputusan bahawa perayu telah bertindak

dengan niat jahat. Setelah meneliti rekod

perbicaraan, mahkamah puas hati tidak

terdapat apa-apa perkara yang boleh

menyokong pendapat hakim bicara ini.

6041


d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa setiap keputusan

yang hendak dibuat oleh pihak berkuasa perancang

tempatan itu mestilah bertepatan dengan dua

perkara - pertama, keputusannya itu hendaklah

selaras dengan kehendak undang-undang yang ada,

dan kedua, keputusannya itu hendaklah munasabah

dan tidak didorong oleh niat jahat (mala fide).

Prinsip "ketidakmunasabahan Wednesbury"

(Wednesbury unreasonableness) adalah satu prinsip

undang-undang pentadbiran (administrative law) yang perlu sentiasa diawasi oleh setiap pembuat

keputusan awam (public decision maker). Andainya

satu keputusan pihak berkuasa perancang tempatan

itu menepati kehendak undang-undang bertulis

tetapi cara dan isi keputusan yang dibuat itu dilihat

sebagai sesuatu yang tidak munasabah, mahkamah

masih lagi ada kuasa memberi remedi kepada

sesiapa sahaja yang terkilan dengan keputusan itu.

6.1.6 Rethina Development Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran

Seberang Perai, Butterworth

[1999] 2 MLJ 111 Mahkamah Tinggi Pulau Pinang – Saman Pemula No. 313-446-88 Mohamed Dzaiddin H. 4 November 1989. Permohonan membina rumah pangsa - kelulusan diberi

tertakluk kepada 5 syarat - syarat tidak menyebutkan kerja

lanskap atau penanaman pokok, tetapi pelan susun atur

menyebutkan akujanji pemaju membuat kerja-kerja

tersebut serta membayar caruman kewangan - pemaju

6042


dikehendaki menyediakan tambahan tempat letak kereta di

peringkat kelulusan pelan bangunan, melebihi bilangan

yang ditetapkan semasa kelulusan pelan susunatur -

pemaju dikehendaki membayar caruman kerana gagal

menyediakan tempat letak kereta - sama ada syarat

penanaman pokok dan caruman itu sah di sisi undang-

undang - Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 - Akta

Parit, Jalan dan Bangunan 1974.

a. Fakta Kes

Pemaju (Rethina Development Sdn. Bhd.) telah

memohon kebenaran merancang bagi sebuah projek

perumahan (265 unit rumah pangsa dan 15 unit

rumah kedai) yang hendak dimajukan di Seberang

Perai Utara. Pelan susun atur utama projek telah

pun diluluskan pada 23 Jun 1984 oleh Majlis

Perbandaran Seberang Perai (responden), tertakluk

kepada 5 syarat. Dalam syarat-syarat tersebut, tidak

ada disebutkan tentang kerja lanskap atau

penanaman pokok ditapak projek tersebut. Walau

bagaimanapun, dalam pelan susun atur utama yang

diluluskan itu, terdapat kenyataan yang

ditandatangani di bawahnya yang mengandungi

maksud bahawa pemaju (pemohon) telah memahami

sepenuhnya bahawa ia mesti menjalankan kerja

lanskap dan menanam pokok sebagaimana

dikehendaki oleh responden. Pemohon juga telah

memberi persetujuannya untuk membayar caruman

kewangan kepada responden mengikut kadar yang

ditetapkan oleh responden.

Dalam pelan susun atur yang dikemukakan itu,

peruntukan telah pun dibuat untuk menyediakan

6043


154 tempat letak kereta di projek tersebut. Dalam

pelan susun atur yang diluluskan itu, salah satu

syarat yang dikenakan kepada pemaju ialah

menyediakan tempat letak kereta yang mencukupi

mengikut piawai yang digunapakai serta

pengawasan responden. Berikutnya, apabila arkitek

pemaju mengemukakan pelan bangunan bagi projek

perumahan tersebut, responden mengarahkan

pemaju untuk menambah sebanyak 111 tempat

letak kereta, yang menjadikan jumlah tempat letak

kereta bagi projek berkenaan sebanyak 265 petak

kesemuanya. Apabila pemaju gagal menyediakan

tempat letak kereta tambahan yang dinyatakan,

responden telah mengarahkan pemaju supaya

membayar caruman sebanyak RM33,000 sebagai

ganti tempat letak kereta yang tidak dibina. Pemaju

membayar caruman sebagaimana yang diminta oleh

responden, tetapi dengan bantahan.

Dalam kes ini, pemaju memohon mahkamah

mengisytiharkan bahawa syarat-syarat yang

dikenakan ke atasnya melibatkan penanaman pokok

dan pembayaran caruman sebagai ganti tempat

letak kereta itu adalah tidak sah dan batal serta

melampaui kuasa (ultra vires) undang-undang yang

berkaitan. Oleh itu pemohon mendakwa ia berhak

mendapatkan pembayaran balik jumlah caruman

yang telah dibayar olehnya kepada responden

(RM26,500 untuk penanaman pokok dan RM33,000

untuk tempat letak kereta).

Pemohon (pemaju) menghujah tidak ada peruntukan

dalam undang-undang berkaitan (Akta Jalan, Parit

dan Bangunan 1974, Akta Kerajaan Tempatan 1976

6044


dan Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976) yang

memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan

untuk mengenakan, menuntut atau mengutip apa-

apa caruman kewangan bagi maksud kerja-kerja

lanskap dan penanaman pokok dalam projek

perumahan. Pemohon juga menghujah bahawa

responden tidak ada kuasa mengenakan syarat

meminta pemaju menyediakan 111 tempat letak

kereta tambahan setelah pelan susun atur utama

diluluskan di bawah seksyen 22 Akta Perancangan

Bandar Dan Desa 1976.

b. Isu

Isu ialah sama ada pihak berkuasa tempatan

mempunyai kuasa mengenakan syarat-syarat yang

dipertikai oleh pemaju berkenaan.


Hakim bicara memutuskan bahawa apa-apa arahan

oleh pihak berkuasa perancang tempatan kepada

pemaju untuk menjalankan kerja-kerja lanskap dan

menanam pokok dalam projek perumahan adalah

termasuk dalam maksud "apa-apa juga lain perkara"

(any other matter) dalam seksyen 21(3) Akta

Perancangan Bandar Dan Desa 1976 yang difikirkan

wajar atau patut oleh pihak berkuasa perancang

tempatan.

Akujanji pemaju (pemohon) bahawa ia akan

menjalankan kerja-kerja lanskap dan menanam

pokok adalah memadai untuk mengikat pemaju

untuk mematuhi arahan-arahan responden

6045


mengenai hal tersebut. Namun begitu, tidak ada

peruntukan dalam mana-mana Akta Parlimen

berkaitan yang memberi kuasa kepada responden

(dan mana-mana pihak berkuasa tempatan) untuk

mengenakan syarat semasa meluluskan pelan susun

atur atau pelan bangunan bahawa pemohon (yang

mengemukakan permohonan itu) mesti membayar

caruman sebagai ganti kerja-kerja yang mesti

dilakukan seperti yang diarah kepadanya. Oleh itu,

responden (Majlis Perbandaran Seberang Perai)

dalam kes ini tidak ada kuasa mengenakan dan

memungut caruman tersebut dari pemohon untuk

kerja-kerja lanskap dan menanam pokok.

Memandangkan bahawa responden mempunyai

kuasa di bawah undang-undang untuk mengenakan

syarat-syarat tersebut, pemohon hendaklah

mematuhinya seberapa segera yang boleh.

Walau bagaimanapun, hakim bicara memutuskan

bahawa responden tidak ada kuasa mengenakan

apa-apa syarat tambahan selepas, atau meminda

syarat-syarat yang telah pun ditetapkan semasa

pelan susun atur diluluskan.

Dalam kes ini, apabila pelan susun atur diluluskan,

syarat letak kereta yang mencukupi adalah selaras

dengan piawai yang digunapakai oleh responden.

Syarat tersebut tidak menyatakan secara khusus

bahawa sebanyak 111 tempat letak kereta

tambahan mesti disediakan. Syarat-syarat

tambahan tidak boleh dikenakan kepada pemaju

semasa responden sedang menimbangkan kelulusan

pelan bangunan. Oleh itu, responden terikat dengan

6046


syarat-syarat yang telah mereka nyatakan semasa

meluluskan pelan susun atur projek tersebut, di

mana dinyatakan bahawa 154 tempat letak kereta

dikira mencukupi bagi projek ini. Oleh yang

demikian, syarat yang dikenakan menghendaki

pemaju membayar caruman sebagai ganti tempat

letak kereta itu adalah tidak sah dan ultra vires

kuasa responden.

Catatan: Responden telah merayu terhadap

keputusan hakim bicara ini melalui Rayuan Sivil

No. 04-14-of 1989.

d. Implikasi

Apa yang menarik dalam kes ini ialah semasa

prosiding masih berjalan, peguam kedua-dua belah

pihak bersetuju dan bersependapat bahawa


memang tidak ada kuasa di bawah undang-undang

untuk meminta dan mengutip caruman bagi kerja-

kerja lanskap dan penanaman pokok dari pemaju.

Dalam satu afidavit yang difailkan di mahkamah

oleh seorang Pengarah Kejuruteraan responden, ada

disebutkan di dalamnya satu kertas kerja yang

disediakan oleh seorang Penolong Pengarah

Bangunan, yang menyatakan bahawa responden

sedar bahawa pada masa itu memang tidak ada

peruntukan undang-undang untuk mendapatkan

caruman bagi kerja-kerja lanskap dan penanaman

pokok dari pemaju. Kertas kerja itu selanjutnya

menyebutkan (seperti yang dipetik oleh hakim

bicara)

6047


"Satu tabung yang berasingan hendaklah

diwujudkan untuk sumbangan kewangan yang

dipungut dan hendaklah digunakan semata-mata

untuk tujuan ini. Jawatankuasa ini sedar bahawa

tidak ada peruntukan undang-undang dalam

perundangan sekarang untuk menguatkuasakan

garispanduan-garispanduan ini tetapi

Jawatankuasa ini juga sedar bahawa di Kuala

Lumpur, Ipoh dan Johor Bahru, sumbangan-

sumbangan yang serupa dikehendaki dibuat dan

dipungut oleh pihak berkuasa-pihak berkuasa yang

berkenaan. Demi mengadakan satu alam sekeliling

yang lebih baik untuk pembayar-pembayar cukai

kita, adalah dianggap bahawa garispanduan-

garispanduan ini patutlah dilaksanakan oleh pihak

majlis."

Semasa menghujah mengenai isu ini, peguam


telah menyatakan bahawa sekalipun benar

responden tidak ada kuasa di bawah undang-undang

untuk meminta dan mengutip caruman itu dari

pemaju, tidak ada salahnya (tidak ada tegahan) bagi

responden menerima caruman itu yang dibayar

secara sukarela oleh pemaju. Peguam berkenaan

menekankan pemaju sendiri telah memberi akujanji

(setuju) membuat bayaran bagi kerja-kerja lanskap

dan penanaman pokok di peringkat pemberian

kebenaran merancang, dan oleh itu pemaju diestop

(dihalang) mengatakan sebaliknya dan

membangkitnya semula dalam permohonannya ini.

Walaupun hujah peguam responden itu menarik

sekali, hakim bicara akhirnya menolak hujah

6048


tersebut. Hakim bicara mengatakan setelah beliau

mengkaji segala Akta Parlimen berkaitan, ia tidak

terjumpa apa-apa peruntukan undang-undang yang

memberi kuasa kepada responden untuk

mengenakan syarat, semasa meluluskan pelan

susun atur atau pelan bangunan, meminta pemaju

membayar caruman sebagai ganti kerja lanskap dan

penanaman pokok.

6.1.7 Abdul Razak Ahmad v. Kerajaan Negeri Johor & Anor

(1994) 2 MLJ 297 Mahkamah Tinggi (Johor Bahru) - Saman Pemula No 24-121-94 Haidar, H. 28 April 1994 Projek bandar terapung - sama ada projek itu tidak sah

kerana bercanggah dengan Akta Perancangan Bandar Dan

Desa 1976 - sama ada pemohon ada locus standi.

a. Fakta Kes

Kerajaan Negeri Johor (defendan pertama) telah

membuat perjanjian dengan Johor Coastal Sdn. Bhd.

(defendan kedua) untuk memajukan satu projek

pembangunan di Selat Tebrau, yang dikenali sebagai

"bandar terapung". Plaintif adalah penduduk

tempatan Johor Bahru.

Dalam kes ini plaintif telah memfailkan satu saman

pemula meminta mahkamah mengisytiharkan,

antara lain, bahawa plaintif berhak memeriksa dan

meneliti kandungan perjanjian yang dimaksudkan

di atas dengan alasan bahawa ia adalah satu

dokumen awam di bawah seksyen 74 Akta

Keterangan 1950 dan bahawa projek itu tidak sah

6049


kerana ia bercanggah dengan Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976.

Permohonan plaintif ini dibuat atas alasan bahawa

sebagai penduduk tempatan, dia boleh menanggung

kesan buruk dari masalah sekitaran yang boleh

timbul dari projek itu. Plaintif juga menghujah

bahawa dia berhak membawa kes itu atas sifatnya

sebagai pengerusi Jawatankuasa Bertindak

Pencinta Alam Selat Tebrau, sebuah badan yang

tidak didaftarkan.

Plaintif memohon supaya mahkamah membatalkan

prosiding ini di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a)

Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada plaintif ada locus

standi untuk membawa kes ini ke mahkamah.


Mahkamah Tinggi putuskan bahawa perjanjian

yang dibuat antara defendan pertama (Kerajaan

Negeri Johor) dengan defendan kedua (Johor Coastal

Sdn. Bhd.) itu bukan satu dokumen awam. Oleh itu,

plaintif tidak ada hak untuk meneliti atau

memeriksa kandungnnya.

Apapun, kata mahkamah lagi, plaintif tidak ada

locus standi untuk membawa kes ini ke mahkamah

kerana dari segi undang-undang defendan pertama

tidak ada kewajipan untuk mendapatkan

6050


pandangan pembayar cukai di tempat itu seperti

plaintif sebelum melaksanakan apa-apa projek

seperti yang hendak dijalankan itu.

Mahkamah juga menegaskan sekalipun mungkin

ada pelanggaran Akta Perancangan Bandar Dan

Desa 1976, plaintif masih tidak ada locus standi

untuk merujuk pelanggaran itu kepada mahkamah

melainkan dia boleh mengemukakan bukti bahawa

dia telah atau akan menanggung kerugian yang

khusus pada dirinya disebabkan pelanggaran Akta

itu, melebihi kerugian yang telah atau mungkin

ditanggung oleh pembayar cukai yang lain yang

tinggal di sekitar Johor Bahru.

Mahkamah juga putuskan bahawa sekadar menjadi

seorang "pembayar cukai" sahaja belum mencukupi

untuk membuktikan plaintif ada "kepentingan yang

memadai" (sufficient interest) yang perlu dilindungi

oleh undang-undang dalam konteks pembangunan

projek ini.

Mahkamah juga menegaskan bahawa andainya

plaintif berhasrat membawa kes ini untuk disemak

semula di bawah prosedur "judicial review" (semakan kehakiman), izin mahkamah perlu

diperolehi terlebih dahulu, sementara pihak

berkuasa perancang tempatan hendaklah dijadikan

pihak dalam kes sedemikian itu.

d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa adalah sukar bagi

seorang penduduk tempatan, yang mungkin

terkilan dengan sesuatu projek yang dicadangkan

6051


oleh Pihak Berkuasa Negeri atau tempatan, untuk

memohon mahkamah campur tangan melainkan ia

boleh membuktikan bahawa ia mempunyai "locus

standi" untuk membawa kes itu ke mahkamah.

Kes ini juga menunjukkan bahawa andainya seorang

itu berhasrat untuk mencabar sesuatu projek atas

alasan ia bercanggah dengan Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976, prosedur yang digariskan

dalam Akta itu mestilah terlebih dahulu dipatuhi. Ia

tidak boleh dicabar menerusi satu kes biasa,

umpamanya dengan meminta mahkamah

mengeluarkan satu deklarasi, seperti yang

dipohonkan oleh plaintif dalam kes ini.

Dalam penghakimannya, hakim bicara (Hakim

Haidar) menyatakan bahawa walaupun nampaknya

projek "kota terapung" itu bertentangan dengan

rancangan struktur kawasan itu kerana kawasan itu

merupakan satu kawasan rekreasi, bukan kawasan

komersil, alasan itu belum mencukupi memberi

plaintif satu locus standi.

6.1.8 Low Moh Sun v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang (1992)

Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No. LR/PP/15/92 Tan Sri Dato Chang Min Tat, Dato Khalid Ahmad bin Sulaiman, Dr Ong Hean Tee. 3 Julai 1992. Permohonan mendapatkan kebenaran merancang - projek

bangunan 5 tingkat - tanah zon sebagai kawasan kediaman

- rancangan struktur - draf rancangan tempatan belum

diluluskan - maksud "rancangan tempatan" - Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976 s. 2, 22.

6052


a. Fakta Kes

Low Moh Sun (perayu) adalah pemilik sebidang

tanah di Tanjong Tokong Pulau Pinang. Perayu

telah memohon mendapatkan kebenaran merancang

dari Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP)

untuk membina satu bangunan 5 tingkat

(mengandungi 6 apartmen dan penthouse) di atas

tanahnya. Permohonannya telah ditolak atas alasan

bahawa mengikut Draf Rancangan Tempatan

Tanjong Tokong tanah tersebut telah dizonkan

sebagai kawasan kediaman.

b. Isu

Isu dalam rayuan ini ialah apakah penolakan

permohonan itu sah di sisi undang-undang.

Majlis Perbandaran Pulau Pinang (defendan)

menghujah bahawa tanah perayu yang dicadang

untuk dimajukan itu terletak dalam satu kawasan

di Tanjung Tokong yang telah pun menjadi satu

"established housing area", di mana rumah

kediaman yang terdiri dari hanya rumah sesebuah

(detached houses) sama ada satu tingkat atau dua

tingkat, dan oleh yang demikian pembinaan sebuah

bangunan setinggi 5 tingkat tidak boleh dibenarkan.

Perayu, dalam hujah balasnya, mengatakan bahawa

ulasan yang diberikan oleh defendan tidak boleh

diterima kerana telah terdapat projek-projek lain

seumpama itu berhampiran dengan kawasan

tersebut yang telah mendapat kelulusan daripada

pihak berkuasa perancang tempatan. Contoh yang

6053


jelas ialah di sebelah barat kawasan tersebut,

walaupun bukan bersebelahan (contiguous) dengan

lot tanah milik perayu, sebuah kondominium

setinggi 28 tingkat (Leisure Bay Condominium) telah pun dibina dengan kelulusan pihak berkuasa

perancang tempatan. Manakala di sebelah timur

pula satu projek apartment 9 tingkat juga telah

diberi kebenaran merancang dan dalam peringkat

pembinaan. Oleh itu, hujah perayu lagi, tidak ada

sebab mengapa permohonannya ditolak.

Menangkis hujah perayu itu, Majlis Perbandaran

Pulau Pinang menyatakan bahawa semua projek

yang telah mendapat kelulusan itu adalah di luar

kawasan "established housing area".

c. Keputusan Lembaga Rayuan.

Lembaga Rayuan menyatakan bahawa Draf

Rancangan Struktur bagi Pulau Pinang telah pun

diluluskan oleh Jawatankuasa Perancangan Negeri

pada 19 Oktober 1989, dan kini dikenali sebagai

‘Rancangan Struktur Lembaga Bandaran Pulau

Pinang 1987’ (Municipal Council of Penang Island Structure Plan 1987). Selain itu ada juga satu Draf

rancangan tempatan yang disediakan pada Oktober

1990, bagi kawasan Tanjung Tokong, tetapi masih

belum diluluskan atau digunapakai (approved and adopted) semasa kes ini didengar oleh Lembaga

Rayuan.

Lembaga Rayuan menegaskan bahawa di bawah

seksyen 2 Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976,

6054


rancangan pemajuan (development plan) ditakrif

sebagai bermakna –

(a) rancangan tempatan (local plan) bagi

kawasan itu, atau

(b) jika belum ada rancangan tempatan bagi

kawasan itu, rancangan struktur bagi

kawasan itu.

Oleh yang demikian, berasaskan keterangan, jelas

bahawa Tanjung Tokong sudah ada satu rancangan

pemajuan (development plan). Dan setelah

mengambil kira kehendak seksyen 22 Akta yang

sama (layanan mengenai permohonan-permohonan)

keputusan Majlis Perbandaran Pulau Pinang

menolak permohonan itu adalah wajar dan selaras

dengan peruntukan undang-undang. Rayuan perayu

ditolak.

d. Implikasi

Dalam menolak rayuan perayu, Lembaga Rayuan

memberi penumpuan khusus kepada kehendak

seksyen 22 Akta Perancangan Bandar Dan Desa

1976.

Di bawah seksyen 22 (2) Akta, semasa

menimbangkan sesuatu permohonan perancangan

itu, pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah

mengambil kira hal-hal yang pada pendapatnya

perlu atau wajar bagi maksud perancangan yang

teratur, khususnya mengambil kira rancangan

pemajuan bagi kawasan berkenaan, jika ada. Di

bawah seksyen 22(4) pula, pihak berkuasa

6055


perancang tempatan “tidak akan memberi

kebenaran merancang” jika suatu pembangunan

yang hendak dijalankan itu bercanggah dengan

rancangan pemajuan yang ada.

Setelah memberi pertimbangan kepada peruntukan

undang-undang ini, Lembaga Rayuan membuat

keputusan (sebulat suara) bahawa "bukan sesuatu

yang tidak wajar atau tidak betul" bagi defendan

menolak permohonan perayu itu kerana keputusan

itu telah dibuat seperti kehendak Draf Rancangan

Tempatan Tanjong Tokong (It was not improper for the local planning authority to consider and be guided by the provisions of the draft local plan for Tanjung Tokong).

6.1.9 Ah San @ Goh Ah Soon (P) v. Majlis Bandaraya Ipoh &

ORS

[2000] 1 AMR 1031 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No A-02-510-97 NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Mokhtar Sidin HMR 20 Oktober 1998 Kebenaran merancang - notis tidak diberi kepada pemilik

tanah bersebelahan - sama ada berlaku pelanggaran atau

pencabulan hak pemilik tanah bersebelahan - sama berlaku

mala fide.

a. Fakta kes

Pada 24 September 1996 pemilik tanah (lot 496)

(perayu) yang terletak di dalam kawasan Majlis

Bandaraya Ipoh telah mendapatkan kebenaran

merancang dari Majlis Bandaraya Ipoh (responden

pertama) untuk membina satu bangunan rumah

6056


kedai dua tingkat di atas tanahnya. Disebabkan

tanah yang bersebelahan dengan tanahnya itu

adalah satu rezab lorong (jalan), maka perayu

mendapat kebenaran membina rumah kedainya itu

dengan tingkap tepi (side windows), iaitu untuk

memandang keluar kepada rezab lorong tersebut.

Pada bulan Jun 1997, perayu mendapat tahu

bahawa responden pertama telah juga memberi

kebenaran merancang kepada pemohon kebenaran

merancang lain (responden kedua) untuk membina

satu bangunan rumah kedai dua tingkat di atas

tanah bersebelahan dengannya (yang asalnya rizab

lorong). Perayu terkilan dengan kebenaran

merancang yang diberikan kepada responden kedua

kerana apabila bangunan kedai yang hendak dibina

itu siap nanti, rumah kedai perayu yang sepatutnya

satu lot tepi akan menjadi lot tengah (intermediate lot), dan tidak akan dapat menikmati pemandangan

dari tingkap tepi ke kawasan rizab lorong.

Perayu memohon kepada Mahkamah Tinggi supaya

kebenaran merancang yang diberi kepada responden

kedua diisytiharkan tidak sah dan batal. Perayu

mendakwa bahawa kelulusan yang diberi oleh Majlis

Bandaraya Ipoh (responden pertama) kepada

responden kedua itu adalah mala fide dan

menjejaskan haknya sebagai pemilik rumah kedai

lot tepi. Dia juga mendakwa bahawa satu

pelanggaran keadilan asasi (breach of natural justice) telah berlaku dan menuntut pampasan dari

responden pertama.

6057


Menjawab tuntutan perayu itu, responden pertama

mengatakan bahawa responden kedua berhak

membina rumah kedainya di situ kerana ia telah

pun mendapatkan kebenaran merancang untuk

sebidang tanah yang memang sudah dimiliki

olehnya, yang telah diberimilik oleh Pihak

Berkuasa Negeri (yang dulunya rizab lorong).

Responden pertama juga mengatakan bahawa

perayu akan diberi pampasan yang secukupnya di

bawah seksyen 25(7) Akta Perancangan Bandar dan

Desa 1976.

Di Mahkamah Tinggi, hakim bicara menolak

tuntutan perayu untuk membatalkan kebenaran

merancang yang telah diberi oleh Majlis Bandaraya

Ipoh kepada responden kedua. Walau

bagaimanapun, hakim bicara meluluskan pampasan

di bawah seksyen 25(8) Akta. Dari keputusan inilah

perayu membuat rayuan ke Mahkamah Rayuan.

b. Isu

Sama ada rayuan perayu itu berasas dan wajar

diluluskan.


Mahkamah Rayuan mendapati bahawa hakim

bicara (Mahkamah Tinggi) telah membuat

keputusan yang betul apabila ia menolak tuntutan

perayu meminta kebenaran merancang yang diberi

kepada responden kedua diisytiharkan mala fide,

melanggar haknya, tidak sah dan batal.

6058


Mahkamah Rayuan juga setuju dengan keputusan

hakim bicara bahawa tanah yang dulunya rezab

lorong, memang telah dikeluarkan oleh Pihak

Berkuasa Negeri dan telah diberimilik kepada

responden kedua. Mahkamah juga berpuashati

bahawa permohonan kebenaran merancang telah

dikemukakan kepada responden pertama.

Malangnya, responden pertama (Majlis Bandaraya

Ipoh) telah bertindak secara sambil lewa dan kurang

berhati-hati apabila mereka meluluskan

permohonan responden kedua tanpa mengambil kira

hak perayu, lebih-lebih lagi apabila mereka gagal

memberi notis mengenai permohonan itu kepada

perayu.

Mahkamah Rayuan setuju dengan hakim bicara

bahawa bagi kesilapan yang telah dilakukan oleh

responden pertama, gantirugi di bawah seksyen

25(8) Akta 172 adalah memadai bagi kehilangan hak

perayu itu. Mahkamah Rayuan juga menyatakan

nasib yang menimpa perayu ini berpunca dari

tindakan Pihak Berkuasa Negeri (PBN)

memberimilik tanah yang dulunya rezab lorong, dan

sepatutnya Pihak Berkuasa Negeri dijadikan pihak

dalam prosiding ini.

Rayuan perayu ditolak dengan kos.

d. Implikasi

Masalah yang dihadapi oleh perayu dalam kes ini

timbul kerana kawasan yang dulunya rezab lorong

(tanah Kerajaan) akhirnya telah diberimilik oleh

Pihak Berkuasa Negeri (PBN) kepada pihak-pihak

6059


tertentu. Walau pun pemberian milik tanah ini

menimbulkan akibat yang kurang menyenangkan

kepada perayu, ia adalah satu hakikat di sisi

undang-undang, iaitu Pihak Berkuasa Negeri

mempunyai budi bicara sepenuhnya untuk

melupuskan tanah kepada sesiapa sahaja dan

tertakluk kepada apa-apa syarat yang dikehendaki

olehnya.

Pengajaran yang boleh diambil dari kes ini ialah

pihak berkuasa perancang tempatan hendaklah

berhati-hati semasa melaksanakan tugasnya atau

menjalankan kuasanya di bawah mana-mana

undang-undang bertulis. Dalam kes ini, hakim

bicara mendapati bahawa responden pertama

(Majlis Bandaraya Ipoh) telah menjalankan

tugasnya secara sambil lewa dan kurang perihatin

kepada kepentingan perayu.

6.1.10 Leila Dulcie Allana Labroy & 9 Ors v. Majlis Bandaraya

Ipoh & Anor

[1996] 1 AMR 695 Mahkamah Tinggi Ipoh -Guaman Sivil No 22-32-95 Chin Fook Yen, JC 22 September 1995. Kebenaran merancang diberi kepada pemaju perumahan -

pemilik tanah jiran mohon hak untuk didengar - sama ada

notis untuk membuat bantahan dan hadir sepatutnya

diberi.

a. Fakta Kes

Sebuah syarikat pemaju harta tanah (defendan

kedua dalam kes ini), memiliki 3 lot tanah, telah

memohon kebenaran merancang dari Majlis

6060


Bandaraya Ipoh (defendan pertama) untuk

memajukan tanahnya untuk projek rumah kedai.

Defendan pertama telah memberi notis kepada

pemilik-pemilik tanah yang berhampiran dengan

tanah pemaju di bawah seksyen 21(6) Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172).

Disebabkan adanya bantahan oleh pemilik lot tanah

yang bersebelahan dengan lot milik pemaju yang

telah dicadangkan untuk pemajuan, permohonan

pemaju telah ditolak. Berikutan dengan itu pemaju

telah membeli lot yang dimiliki oleh orang yang

membuat bantahan dan selepas itu pemaju sekali

lagi membuat permohonan kebenaran merancang

untuk memajukan tanahnya. Permohonan pemaju

untuk memajukan kesemua 4 lot tanah berkenaan

pada kali ini telah diluluskan. Sewaktu memproses

permohonan kebenaran merancang yang

dikemukakan oleh pemaju berkenaan, defendan

pertama tidak memberi apa-apa notis di bawah

seksyen 21(6) Akta 172 (notis hak buat bantahan

oleh pemilik-pemilik tanah berjiran) kepada pemilik-

pemilik tanah yang berjiran dengan tanah pemaju.

Pemilik-pemilik tanah berhampiran (plaintif) telah

mengemukakan bantahan kepada defendan pertama

(Majlis Bandaraya Ipoh). Kecuali plantif kedua dan

kesepuluh, kesemua plaintif dalam kes ini memiliki

lot-lot tanah yang berhampiran dengan tanah

pemaju. Plaintif mendakwa bahawa sebagai pemilik

tanah berhampiran, mereka berhak diberi notis di

bawah seksyen 21(6) Akta dan seterusnya diberi hak

untuk membuat bantahan semasa permohonan

pemaju didengar. Oleh yang demikian, plaintif

6061


mendakwa kelulusan yang diberi oleh defendan

pertama (Majlis Bandaraya Ipoh) adalah tidak sah

dan batal.

Dalam hujahnya, plaintif merujuk kepada

keputusan Mahkamah Agong dalam kes Datin

Azizah bte Abdul Ghani v. DBKL & Ors [1992] 1

AMR 40:1, [1992] 2 ML 393. Dalam kes berkenaan,

Mahkamah Agong memutuskan bahawa Datuk

Bandar Kuala Lumpur mestilah memberi notis

kepada, dan mendengar bantahan dari, pemilik-

pemilik tanah berhampiran.

b. Isu

Isu utama dalam kes ini ialah sama ada plaintif ada

hak untuk didengar, iaitu hak untuk hadir membuat

bantahan semasa permohonan pemaju didengar.


Berasaskan keterangan, mahkamah mendapati

bahawa tanah berkenaan (tanah pemaju yang

hendak dibangunkan) adalah terletak dalam satu

kawasan yang sudah pun ada rancangan

pembangunan (development plan). Di bawah

seksyen 21(6) Akta, defendan pertama dikehendaki

memberi notis kepada pemilik-pemilik tanah

berhampiran hanya dalam keadaan di mana tidak

ada atau masih belum ada satu rancangan

pembangunan bagi kawasan itu.

Oleh yang demikian, permohonan plaintif telah

ditolak oleh mahkamah.

6062


d. Kesimpulan

Keputusan kes ini menekankan suatu prinsip

penting di bawah Akta Perancangan Bandar dan

Desa 1976 berhubung rancangan pembangunan. Di

bawah seksyen 2 Akta, istilah “rancangan

pemajuan” (development plan) ditafsirkan sebagai

bererti (berhubung sesuatu kawasan itu);

(a) satu rancangan tempatan bagi kawasan itu; atau

(b) jika belum ada rancangan tempatan bagi

kawasan itu, rancangan struktur bagi kawasan

itu.

Dalam kes ini, mahkamah mendapati bahawa tanah

pemaju yang hendak dibangunkan itu terletak

dalam satu kawasan yang sudah pun mempunyai

rancangan tempatan. Di bawah seksyen 21(6) Akta

172 (memberi notis kepada pemilik-pemilik tanah

berjiran memaklumkan tentang hak mereka untuk

membuat bantahan kepada cadangan pemajuan)

dibaca bersama seksyen 22 (layanan mengenai

permohonan), kewajipan pihak berkuasa perancang

tempatan memberi notis kepada pemilik-pemilik

tanah berjiran dan mendengar bantahan dari

mereka hanya timbul sekiranya kawasan yang

hendak dimajukan itu belum mempunyai satu

rancangan tempatan.

Oleh yang demikian, mengikut seksyen 21(6) dibaca

bersama seksyen 22, defendan pertama tidak

melakukan apa-apa kesilapan atau kesalahan dari

segi undang-undang apabila pada kali kedua pemaju

mengemukakan permohonannya, defendan pertama

6063


terus menimbang dan memberi kebenaran

merancang kepada pemaju tanpa memberi notis

kepada plaintif.

6.1.11 L. Hong Enterprises Sdn. Bhd. v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (1993)

Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No. LR/PP/5/93 Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Mohd. Sidek bin Elamdin, Haji Ghazi Ishak. 17 November 1994. Permohonan mendapatkan kebenaran merancang –

terdapat kubur Islam di atas tanah yang hendak dimajukan

– sama ada tanah itu tanah wakaf – kesan fatwa – draf

rancangan tempatan – tanah disebutkan sebagai kawasan

Kampung Melayu Terpelihara – kegagalan mematuhi

seksyen 13 hingga 15 Akta Perancangan Bandar dan Desa

1976.

a. Fakta kes

L. Hong Enterprise Sdn. Bhd.(perayu) ialah pemaju

harta tanah dalam kes ini telah memohon

kebenaran merancang dari Majlis Perbandaran

Pulau Pinang (responden) untuk membina satu blok

5 tingkat rumah pangsa mengandungi 70 unit

kediaman di Tanjong Tokong, Daerah Timur Laut,

Pulau Pinang. Tanah perayu terletak bersebelahan

dengan sebuah masjid.

Terdapat 4 batu nisan di atas tanah berkenaan,

menandakan terdapatnya kubur Islam di atas

tanah tersebut. Khariah Masjid yang bersebelahan

dengan tapak cadangan tersebut tidak ada halangan

(tidak menentang) terhadap rancangan

6064


pembangunan yang hendak dijalankan itu, tetapi

dengan syarat kubur Islam yang terdapat pada

tanah itu tidak disentuh dan mesti terus dipelihara.

Mengikut suratan hakmilik sementara tanah yang

ada pada pemaju, tidak ada apa-apa endorsan atau

catatan yang menunjukkan bahawa tanah itu

adalah satu tanah wakaf. Dalam pada itu,

(sementara permohonan pemaju belum lagi

diputuskan), pihak berkuasa tempatan telah

menyiapkan satu Draf rancangan tempatan bagi

kawasan Tanjong Tokong. Di bawah rancangan

tempatan ini, tanah pemaju itu disebutkan sebagai

satu kawasan Kampong Melayu Terpelihara (Malay Kampong Preservation area).

Di peringkat awal, wakil pemaju diberitahu bahawa

andainya pelan yang dikemukakan oleh pemaju itu

dipinda untuk mengambil kira kewujudan kubur di

atas tanah berkenaan, permohonan pemaju boleh

diberi pertimbangan.

Walau bagaimanapun, pada akhirnya permohonan

itu telah ditolak oleh responden (Majlis Perbandaran

Pulau Pinang) atas dua alasan; pertama, tanah itu

adalah tanah wakaf, dan kedua, tanah itu

dicadangkan sebagai satu “kampung terpelihara”

("Kampong Conservation"). Terkilan dengan

keputusan itu, perayu telah membuat rayuan

kepada Lembaga Rayuan.

6065


b. Isu

Isu utama dalam kes ini ialah sama ada tanah

tersebut merupakan satu tanah wakaf.

c. Keputusan Lembaga Rayuan

Lembaga Rayuan menyatakan bahawa sudah ada

fatwa bagi negeri itu bahawa kubur orang Islam

adalah tanah wakaf, tetapi fatwa ini tidak bermakna

semua tanah yang ada bersebelahan dengan kubur

itu juga adalah tanah wakaf (A fatwa has been obtained that the graves of Muslims are wakaf land. Nothing in this fatwa extends to the land surrounding the graves).

Tan Sri Dato Chang Min Tat, yang mengumumkan

keputusan Lembaga Rayuan itu, menyatakan

bahawa fatwa itu mengikatnya (This ruling I accept unreservedly as binding on me). Dari pemeriksaan

yang dijalankan pada tanah itu, Lembaga Rayuan

juga mendapati terdapat kubur-kubur lain selain 4

kubur yang disebutkan itu. Berasaskan fatwa itu,

Lembaga Rayuan menyatakan bahawa tanah yang

di atasnya terdapat kubur Islam adalah tanah

wakaf, bahagian lain tanah itu bukan tanah wakaf.

Oleh yang demikian, rayuan perayu terhadap

keputusan responden menolak permohonannya

berasaskan tanah itu tanah wakaf, mestilah

diluluskan. Akan tetapi disebabkan atas tanah itu

terdapat kubur Islam, satu pemeriksaan hendaklah

terlebih dahulu dijalankan untuk menentukan

sejauh mana tanah itu menjadi tanah wakaf.

6066


Selepas penentuan sehingga mana tanah tersebut

merupakan tanah wakaf dapat dibuat, andainya

tanah yang masih ada untuk dibangunkan masih

mencukupi, Majlis Perbandaran Pulau Pinang

(responden) hendaklah memberi pertimbangan

kepada permohonan perayu berasaskan

pertimbangan perancangan yang betul. (The application must be referred to MPPP for a decision on proper planning considerations of that part of the lot that is not wakaf land).

d. Implikasi

Kes ini penting kerana Lembaga Rayuan telah

mengambil kesempatan membuat teguran kepada

pihak berkuasa tempatan dalam kerjanya

menyediakan draf rancangan tempatan tersebut.

Mengikut Lembaga Rayuan, draf rancangan

tempatan itu masih lagi bertaraf suatu draf, kerana

tindakan susulan di bawah seksyen 13, 14 dan 15

Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 masih

belum dijalankan.

Lembaga Rayuan menegaskan bahawa prosedur di

bawah seksyen 13 hingga 15 ini mestilah

dilaksanakan; jika tidak dilaksanakan, ini bermakna

pemilik tanah tidak mempunyai peluang untuk

menyatakan pendapatnya atau mengemukakan apa-

apa representasi terhadap rancangan struktur

tersebut. Lembaga Rayuan memutuskan, "Unless this is done, there is no means by which a landowner may know the measures that are proposed to be taken that would adversely affect his ownership of

6067


the land and his rights arising therefrom. If the landowner's right to use his land is in any way to be injuriously affeced, he should be given the opportunity to express his views or make representations against the plan. But in the instant case, the local plan for Tanjong Tokong remains in draft and there is no indication that the local planning authority has approved it. "

Mengambil kira semua inilah maka Lembaga

Rayuan memutuskan bahawa keputusan responden

(MPPP) menolak permohonan pemaju atas alasan

bahawa kawasan ini dijadikan kampong terpelihara

tidak boleh dipakai atau dipertahankan.

6.1.12 Garden Court Sdn. Bhd. v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (1993)

Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No. LR/PP/2/93 Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Haji Ghazi Ishak, Ong Hean Tee. 16 Julai 1993. Permohonan membina rumah 3 tingkat - halangan had

kepadatan (densiti) bagi kawasan - Density Plan -

Rancangan Struktur Pulau Pinang .

a. Fakta Kes

Garden Court Sdn. Bhd.(perayu) memiliki sebidang

tanah dengan keluasan 53,613 kaki persegi dalam

kawasan Majlis Perbandaran Pulau Pinang.

Mengikut pelan kepadatan guna tanah bagi kawasan

itu, had maksimum rumah kediaman yang boleh

dibina hanyalah pada kadar 6 unit bagi setiap satu

ekar. Dalam rancangan awalnya, perayu bercadang

6068


membina 23 unit rumah. Memandangkan had

kepadatan yang dinyatakan dalam pelan padatan

guna tanah, perayu telah mengubah pelan asalnya.

Di bawah pelan yang dipinda, perayu hanya

merancang membina 7 unit bangunan, setinggi 3

tingkat setiap satu.

Permohonan perayu untuk mendapatkan kebenaran

merancang ini ditolak oleh Majlis Perbandaran

Pulau Pinang (responden) atas alasan bahawa

bahawa pelan itu tidak menepati jenis dan

ketinggian rumah yang dibina di kawasan itu, iaitu

sama ada 1 tingkat atau 2 tingkat sahaja. Di bawah

pelan padatan guna tanah, hanya rumah sesebuah

sahaja yang boleh dibina.

Terkilan dengan penolakan responden ke atas

cadangannya, perayu telah merayu kepada Lembaga

Rayuan. Dalam hujahnya, ia mengatakan bahawa

cadangan membina bangunan 3 tingkat ini tidak

sewajarnya ditolak memandangkan dalam kawasan

lain (misalnya di kawasan Jesselton) sudah terdapat

bangunan 3 tingkat.

b. Isu

Isu utama dalam kes ini sama ada keputusan Majlis

Perbandaran Pulau Pinang (responden) menolak

permohonan perayu itu berasas di sisi undang-

undang.

6069



Lembaga Rayuan mendapati bahawa 7 unit

bangunan kediaman yang dimaksudkan itu adalah

sebenarnya dua blok bangunan, satu blok

mengandungi 5 unit dan satu blok lagi mengandungi

2 unit. Blok pertama (5 unit itu) sebenarnya

mempunyai ciri-ciri rumah teres, manakala blok

kedua (2 unit itu) mempunyai ciri-ciri rumah

kembar. Selain itu, Lembaga Rayuan juga

mendapati bahawa setiap tingkat unit itu adalah

satu "self-contained flat" sesuai bagi satu keluarga.

Dalam keadaan sebenar, 7 unit bangunan itu adalah

terdiri dari 21 unit "self-contained flats".

Lembaga Rayuan setuju dengan pendapat Pegawai

Perancang Bandar bahawa projek yang dicadangkan

oleh perayu itu adalah satu projek yang besar. "To the Town Planner, the development is therefore "massive", covering a high percentage of site area and is not in conformity with the character, height and type of buildings established in that area. It is therefore not in conformity with the Structure Plan for the Island of Penang."

Oleh yang demikian, Lembaga Rayuan memutuskan

bahawa responden (MPPP) bertindak betul dan

wajar apabila ia menolak permohonan kebenaran

merancang yang dikemukakan oleh pemaju (perayu).

Rayuan perayu ditolak.

6070


d. Implikasi

Keputusan Lembaga Rayuan ini menunjukkan ada

beberapa asas yang betul yang boleh digunakan oleh

pihak berkuasa perancang tempatan untuk menolak

sesuatu permohonan perancangan. Dalam kes ini,

asas penolakannya ialah pelan kepadatan guna

tanah (Density Plan) dan rancangan struktur bagi

seluruh Pulau Pinang.

Kes ini juga menunjukkan "helah" yang cuba

digunakan oleh pemaju, yang pada zahirnya hanya

bercadang membina 7 unit bangunan pada tanahnya

(selaras dengan kadar kepadatan yang ditetapkan).

Namun begitu, di sebalik pelan yang menunjukkan 7

unit bangunan itu, hasrat sebenar pemaju ialah

untuk membina jumlah kediaman yang lebih banyak

iaitu 21 unit rumah pangsa atau apartmen.

Niat pemaju ini, jika berhasil, bermakna sebanyak

21 keluarga baru akan menduduki kawasan tersebut

dan bukannya 7 keluarga. Dan ini jelas

bertentangan dengan pelan kepadatan guna tanah

dan rancangan struktur yang berkuatkuasa bagi

kawasan berkenaan.

Kes ini menunjukkan bahawa pihak berkuasa

perancang tempatan bukan hanya semata-mata

melihatkan kedudukan undang-undang pada

zahirnya malah lebih dari itu, iaitu melihat

implikasi sebenar di sebalik sesuatu keputusan yang

dibuat olehnya.

6071


6.1.13 Petronas Dagangan Berhad v. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang

Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No. LR/PP/13/94 Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Sidek bin Elamdin, Natha Singh 17 November 1994. Tanah terletak dalam zon kediaman - permohonan

membina stesyen minyak - prosedur memproses

permohonan perancangan yang betul - rancangan struktur -

rancangan tempatan - Interim Zoning Plan - Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976.

a. Fakta Kes

Petronas Dagang Berhad (perayu) berhasrat

membina satu stesyen minyak di atas sebidang

tanah di Jalan Masjid Negeri, Pulau Pinang. Untuk

tujuan itu, satu permohonan perancangan telah

dikemukakan kepada Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (responden) pada 16 Jun 1993. Pada 9 Mei,

1994, perayu menerima jawapan yang menyatakan

bahawa permohonannya itu ditolak atas alasan

bahawa tanah yang dicadangkan itu terletak dalam

kawasan zon kediaman.

Oleh kerana Petronas Dagang Berhad (perayu) tidak

berpuashati dengan keputusan yang diberikan oleh

Majlis Perbandaran Pulau Pinang (responden) ia

telah membuat rayuan kepada Lembaga Rayuan.

6072


b. Isu

Isu utama dalam kes ini sama ada keputusan

responden (MPPP) menolak permohonan perayu itu

berasas di sisi undang-undang.


Dalam mempertimbangkan kes tersebut Lembaga

Rayuan sebulat suara memutuskan bahawa

memandangkan tanah itu terletak dalam satu

kawasan yang dizonkan sebagai kawasan kediaman,

penolakan permohonan itu adalah teratur dan

berasas. Oleh yang demikian, rayuan perayu wajar

ditolak.

d. Implikasi

Keputusan Lembaga Rayuan ini penting kerana

semasa mengumumkan keputusannya, ia ada

memberi pandangan dan saranan yang perlu diberi

perhatian oleh responden (MPPP) pada masa depan,

agar prosedur memproses permohonan perancangan

dapat berjalan lancar dan lebih adil.

Berhubung isu "zoning", Lembaga Rayuan

menyatakan bahawa "Where the zoning is known and the planned development is not in conformity with it, there can, generally speaking, be no hope for permission to be granted. That being so, the Planning Department should, immediately on receipt of such an application, inform the applicant of the actual zoning and advise that the application for planning permission is contrary to the zoning. It

6073


should make clear that the application was not likely to be approved. It should not process the application."

Lembaga Rayuan juga menyatakan bahawa

tanggung jawab untuk memastikan zon guna tanah

di mana tanah berkenaan terletak adalah

merupakan tanggung jawab pemilik tanah (pihak

yang mahu menjalankan pembangunan) dan

bukannya pihak lain. Dia sepatutnya mengetahui

perkara ini sebelum mengemukakan

permohonannya untuk diluluskan. Zon berkenaan

boleh dikenalpasti (ada disebutkan) dalam

rancangan struktur dan khusus lagi dalam

rancangan tempatan. Malangnya dalam kes ini,

belum ada Draf rancangan tempatan untuk

kawasan tersebut pada ketika itu yang boleh

menunjukkan zon guna tanah kawasan berkenaan,

walaupun pada masa itu sudah 10 tahun Akta

Perancangan Bandar dan Desa 1976

dikuatkuasakan bagi Pulau Pinang (iaitu pada 1

Januari 1985).

Berhubung isu memproses permohonan

perancangan, Lembaga Rayuan selanjutnya

menyatakan bahawa "Where in the opinion of the Planning Department of the Council, an application for planning permission, on the face of it, clearly contravenes the zoning of the area in which the planned development lies, that fact alone should have been noticed and should have been acted upon by the Planning Department. It should have told the Applicant that the application would be dismissed on that ground alone. The Applicant would then have to

6074


consider whether it would alter its planning to conform to the zoning or whether it would apply for a change in the zoning. If it still insists, the application should then be submitted to the Planning and Building Standing Committee of the local Council for decision and confirmation by the full Council. In all probability it would be rejected on this one ground alone. "

Lembaga Rayuan menambah bahawa seandainya

suatu permohonan itu pasti akan ditolak disebabkan

isu zon guna tanah, adalah sia-sia bagi permohonan

itu diproses dan dirujuk kepada beberapa jabatan

teknikal untuk mendapatkan pandangan dan

maklum balas dari mereka. Tindakan sedemikian itu

disifatkan oleh Lembaga Rayuan sebagai "an exercise in fatuity, clearly ludicrous on the face of it."

6075


6.2 AKTA ( PERANCANGAN ) WILAYAH PERSEKUTUAN 1982

6.2.1 Datuk Bandar Kuala Lumpur v. Zain Azhari bin Zainal

Abidin

[1997] 2 MLJ 17 Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) - Rayuan Sivil No. W-04-35-94 Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Ahmad Fairuz HMR. 17 Februari 1997 Kelulusan membina bangunan 3 tingkat - permohonan

mendapatkan certiorri untuk membatalkan kelulusan

kebenaran merancang - sama ada kelulusan itu bercanggah

dengan Kaedah-Kaedah Perancangan dan Pembangunan

1970 - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,

seksyen 22, 64.

a. Fakta Kes

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) telah

meluluskan satu permohonan yang dikemukakan

oleh Tradium Sdn. Bhd. ('Tradium') untuk membina

satu blok apartment tiga tingkat atas tanahnya, di

Jalan Langgak Golf, Kuala Lumpur. Rancangan

pembangunan itu akan menambahkan densiti

(kepadatan penduduk) kawasan itu, dari kadar 11

orang kepada 56 orang bagi satu ekar. Responden

dalam kes ini adalah pemilik tanah bersebelahan,

menduduki rumah kediaman setingkat di situ.

Walaupun tanah responden mempunyai sempadan

yang sama dengan tanah Tradium, tetapi tanah

responden berhadapan ke Jalan U Thant.

Responden telah mencabar kelulusan itu menerusi

satu permohonan certiorari kepada Mahkamah

Tinggi. Mahkamah Tinggi telah mengeluarkan

6076


certiorari seperti yang dipohon oleh responden atas

alasan bahawa perayu telah melampaui kuasanya

apabila meluluskan permohonan pembangunan

Tradium (yang mengakibatkan penambahan densiti

kawasan itu) tanpa mematuhi kehendak Kaedah-

Kaedah Perancangan dan Pembangunan 1970

('Kaedah 1970') seperti yang dikehendaki oleh

seksyen 64 Akta (Perancangan) Wilayah

Persekutuan 1982 ('Akta tersebut'), .

Terkilan dengan keputusan Mahkamah Tinggi itu,

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) telah

merayu ke Mahkamah Rayuan. Perayu menghujah

bahawa Mahkamah Tinggi telah tersilap dalam

keputusannya setelah mengambil kira sejarah

perundangan dan amalan sebenar, kerana

pemakaian seksyen 64 setiap kali suatu permohonan

perancangan dibuat akan menyebabkan semua

pembangunan di Kuala Lumpur tergendala.

Dalam hujah balasnya, responden menyatakan

bahawa keputusan Mahkamah Tinggi itu betul.

Sambil merujuk kepada seksyen 22 Akta (yang

menyatakan tentang kuasa dan budibicara perayu

dalam memberikan kelulusan), responden

menyatakan bahawa perayu telah gagal

mengemukakan satu afidavit menghuraikan sebab-

sebab ia memberi kelulusan itu; selain itu, tiada

keterangan yang boleh diterima (admissible) yang

menjelaskan kenapa perayu gagal berbuat demikian.

Perayu menghujah balik bahawa adalah menjadi

tugasnya (dan bukan tugas mahkamah) untuk

menentukan perancangan bagi Kuala Lumpur,

6077


kerana perayulah yang paling layak berbuat

demikian. Tambahan pula, keputusan yang dibuat

oleh perayu adalah munasabah dan berpatutan,

setelah mengambil kira hal keadaan kes ini.

b. Isu

Sama ada perayu telah bertindak melampau

kuasanya apabila ia memberi kelulusan kepada

pemohon.


Rayuan perayu ditolak dan keputusan Mahkamah Tinggi disahkan.

(a) Apabila seksyen 22 Akta tersebut dan k 2(3)

Kaedah 1970 dibaca bersama, secara tersirat

jelaslah bahawa perayu mempunyai kuasa

untuk memberikan kelulusan perancangan

yang melibatkan penambahan densiti

(kepadatan penduduk) dalam kawasan

pembangunan yang dicadangkan tanpa

menggunakan sebarang formaliti lanjut.

Keputusan sebaliknya akan mengakibatkan

kelewatan praktikal yang pula akan

mengakibatkan pemberhentian semua

pembangunan di Kuala Lumpur. Oleh itu,

Mahkamah Tinggi telah melakukan

kesilapan apabila ia memutuskan bahawa

perayu dikehendaki membuat kaedah dan

mewartakannya untuk menjadikan satu

perintah pembangunan yang sah.

6078


(b) Dalam pada itu, perlu diberi perhatian

bahawa kuasa dan budibicara yang diberi

kepada perayu di bawah seksyen 22 Akta

tersebut hendaklah dilaksanakan secara

munasabah dan selaras dengan kehendak

Akta tersebut. Apabila pelaksanaan

budibicara perayu itu dicabar atas alasan

ketidakmunasabahan, mahkamah boleh

memeriksa proses membuat keputusan itu

serta mempertimbangkan merit keputusan

itu. Selain itu, pembuat keputusan awam

yang melaksanakan budibicara yang dicabar

itu mestilah menjawab cabaran itu dengan

mengemukakan keterangan yang relevan dan

yang boleh diterima oleh mahkamah. Ini

bermakna, dalam kes ini perayu dikehendaki

menyerahkan keterangan yang boleh

diterima bagi menyokong pelaksanaan

budibicaranya. Permohonan untuk certiorari

biasanya dijawab (ditentang) atas keterangan

afidavit. Mahkamah tidak boleh memaksa

mana-mana pihak untuk menyerahkan

afidavit, tetapi jika sesuatu pihak memilih

untuk menyerah afidavit supaya

dipertimbangkan, ia mestilah merupakan

keterangan yang boleh diterima di sisi

undang-undang. Afidavit perayu dalam kes

ini adalah berasaskan dengar-dengar cakap

(hearsay) yang tidak boleh diterima

(inadmissible); oleh itu perayu telah gagal

mengemukakan apa-apa keterangan untuk

menyokong keputusannya.

6079


d. Implikasi

Mahkamah Rayuan dalam kes ini menekankan

kedudukan undang-undang bahawa dalam hal

berhubung kelulusan permohonan kebenaran

merancang di sekitar Kuala Lumpur, kuasa untuk

memberikan kelulusan atau sebaliknya adalah

terletak di tangan Datuk Bandar Kuala Lumpur

dan bukan mahkamah, dan kuasa Datuk Bandar itu

boleh dilaksanakan olehnya mengikut budibicaranya

sendiri. Mahkamah memutuskan demikian kerana

Datuk Bandar, dan bukan mahkamah, yang

mempunyai akses kepada segala maklumat dan

bahan-bahan lain untuk membuat apa-apa

keputusan berhubung permohonan itu.

Namun begitu, walaupun Datuk Bandar mempunyai

kuasa dan budibicara membuat keputusannya

sendiri, keputusan tersebut masih boleh dicabar oleh

sesiapa sahaja yang terkilan dengan keputusan itu.

Apabila cabaran sedemikian itu dibuat, Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur dikehendaki menjawab

cabaran dengan hujah dan keterangan yang boleh

diterima oleh mahkamah . Kegagalan Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur berbuat demikian boleh

menyebabkan mahkamah mempersoalkan asas

kelulusan tersebut dan mengeluarkan perintah

certiorari untuk membatalkannya.

Juga penting dalam kes ini ialah fakta bahawa

apabila Tradium pertama kali membuat

permohonannya, Tradium tidak dimaklumkan oleh

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (perayu) tentang

status permohonan syarikat itu. Oleh itu, responden

6080


tidak berpeluang untuk membuat apa-apa bantahan

terhadap cadangan pemajuan yang hendak

dilaksanakan oleh syarikat itu. Mahkamah Rayuan

menyatakan bahawa kegagalan Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur ini merupakan satu ketidakadilan

prosedur (procedural unfairness), satu konsep yang

lebih luas dari prinsip keadilan semula jadi (natural

justice). Konsep ini mempunyai akar umbinya di

Perlembagaan Persekutuan dan pertama kali

dijadikan sebahagian jurisprudence negara ini

dalam keputusan hakim Edgar Joseph dalam kes

Rohana bte Ariffin v. Universiti Sains Malaysia

[1989] 1 MLJ 487 . Keputusan kes Rohana itu

mempunyai kesan yang besar kepada undang-

undang pentadbiran negara ini.

Disebabkan kegagalan perayu itu, kelulusannya

telah kemudian dibatalkan oleh mahkamah atas

permohonan responden. Selepas itu perayu

menjalankan satu siasatan (inquiry) ke atas

permohonan awal Tradium. Siasatan itu

dikendalikan oleh seorang pegawai bawahan atas

arahan perayu. Kali ini, responden diberi notis

mengenainya tetapi malangnya pada masa itu ia

berada di luar negara. Walau bagaimanapun,

responden diwakili oleh peguamnya, yang memohon

supaya siasatan itu ditangguhkan. Permohonan

penangguhan ini telah ditolak oleh pegawai yang

mengendalikan siasatan itu. Di akhir siasatan,

pegawai berkenaan telah menyerahkan perkara itu

untuk keputusan perayu. Perayu kemudian

meluluskan permohonan Tradium itu. Terkilan

dengan keputusan ini, responden memohon

6081


certiorari dari Mahkamah Tinggi. Permohonan ini

diluluskan oleh mahkamah dan certiorari

dikeluarkan untuk membatalkan kelulusan perayu

itu. Perayu kemudian merayu ke Mahkamah

Persekutuan terhadap keputusan Mahkamah

Tinggi.

Mahkamah Rayuan menolak rayuan perayu (Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur) kerana kegagalannya

mengemukakan keterangan yang boleh diterima

(admissible evidence) yang menyatakan alasan-

alasan bagi keputusannya meluluskan permohonan

Tradium tersebut. Keterangan yang dikemukakan

oleh perayu kepada Mahkamah Tinggi hanyalah

satu afidavit yang difailkan oleh seorang pegawai

rendah, bukan oleh perayu (Datuk Bandar) sendiri.

Pegawai yang memfailkan afidavit itu ialah Mokhtar

bin Long Idris, iaitu pegawai yang mengendalikan

siasatan. Bagi mahkamah, keterangan afidavit yang

dikemukakan oleh Mokhtar ini hanyalah keterangan

hearsay dan oleh itu tidak dapat diterima. Atas

sebab-sebab itulah permohonan certiorari responden

telah diluluskan, kerana ia tidak berjaya disangkal

oleh perayu.

6.2.2 Yian Sdn. Bhd. v. Datuk Bandar Kuala Lumpur & Anor.

[1998] 5 MLJ 550 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Usul Pemula No.. R2-25-84 / 1993 Abdul Kadir Sulaiman H. 3 September 1997. Kelulusan membina hotel - permohonan mendapatkan

certiorari untuk membatalkan kebenaran merancang -

kelewatan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur memfailkan

6082


afidavit jawapan - sama ada Dewan Bandaraya Kuala Lumpur melakukan kesilapan ketika meluluskan permohonan - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 - Wilayah Persekutuan (Planning) (Zoning and Density) Rules 1985 - Pelan Pembangunan Kuala Lumpur.

a. Fakta Kes

Pemohon dalam kes ini ialah Yian Sdn. Bhd. yang

memohon perintah certiorari untuk membatalkan

satu keputusan defendan pertama (Datuk Bandar

Kuala Lumpur, DBKL). Keputusan yang

dimaksudkan itu adalah keputusan Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur bertarikh 20 May 1993 di

mana Dewan Bandaraya Kuala Lumpur meluluskan

satu permohonan yang dibuat oleh defendan kedua

untuk mendapatkan kebenaran merancang untuk

membina sebuah hotel 4 bintang, mengandungi 250

bilik, setinggi 15 tingkat diatas Lot 928, 929 dab 931

Seksyen 53 jalan Ceylon, Kuala Lumpur. Kegunaan

ruang lantai bangunan tersebut terdiri dari bilik-

bilik hotel (dari tingkat 6 hingga tingkat 15), ruang

tempat letak kereta (dari tingkat 2 hingga tingkat 4)

dan kemudahan rekreasi (di tingkat 5).

Pemohon juga memohon perintah mandamus atau

sebagai gantian satu perintah di bawah Akta Relief

Spesifik 1950 mengarahkan (memerintahkan)

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur membatalkan

atau menarikbalik kelulusan yang telah diberi

kepada defendan kedua itu.

Seorang pengarah pembangunan Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur telah menjawab segala dakwaan

6083


yang dibuat oleh pemohon (Yian Sdn. Bhd.) terhadap

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur menerusi afidavit

yang difail olehnya bagi pihak Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur. Pada ketika itu, Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur sendiri tidak memfailkan apa-apa

afidavit menetang permohonan ini. Kegagalan

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur ini ada juga

disebutkan dalam salah satu afidavit pemohon.

Semasa pemohon hampir-hampir selesai

mengemukakan hujah jawapannya, barulah Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur memfailkan afidavitnya.

Dalam afidavitnya yang baru difailkan itu, Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur mengulangi semula dan

menggunapakai segala perkara yang disebutkan

dalam afidavit pengarah pembangunannya itu.

Pemohon kemudian memohon supaya afidavit

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur itu dipadamkan

(expunged) dari rekod mahkamah atas alasan

bahawa ia difailkan terlalu lewat untuk

membolehkannya mengemukakan apa-apa

keterangan lanjut. Pemohon juga mengatakan

bahawa afidavit Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

itu menyalahi prosedur dan merupakan satu

penyalahgunaan proses mahkamah.

b. Isu

Sam ada afidavit Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

itu boleh diterima oleh mahkamah atau wajar

ditolak. Antara alasan yang disebutkan oleh

pemohon dalam permohonannya itu adalah bahawa

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur;

6084


(a) Tersilap (misconstrued) tentang skop dan

kesan kehendak undang-undang seperti yang

dinyatakan dalan Undang-undang

(Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982,

khususnya seksyen 22 Akta itu dan

peraturan 5 dan 6 Planning Development Rules 1970 serta peraturan 2 Wilayah

Persekutuan (planning) (zoning and density)

Rules 1985 dan akhir sekali Pelan

Pembangunan Komprehensif (Comprehensive Development Plan) Kuala Lumpur;

berhubung dengan proses membuat

keputusan apabila meluluskan permohonan

defendan kedua.

(b) Bertindak bertentangan dengan kehendak

prinsip keadilan asasi (natural justice) dan

prosedur yang ada kerana tidak memberi

peluang secukupnya kepada pemilik tanah

yang berhampiran (jiran) dengan defendan

kedua untuk membuat bantahan kepada

permohonan pembangunan itu;

(c) Secara salah meluluskan permohonan

kebenaran merancang tanpa mengambil kira

perkara-perkara yang dibangkitkan oleh

pemohon dalam bantahannya terhadap

cadangan pembangunan itu;

(d) Telah gagal mengambil kira bahawa

kemudahan infrastruktur yang ada di

kawasan Bukit Ceylon hanya sesuai untuk

kepadatan (densiti) penduduk yang rendah,

6085


dan sesuai hanya untuk “low-rise development” sahaja;

(e) Gagal mewujudkan satu master plan atau

local plan sebelum menimbangkan dan

meluluskan cadangan pemajuan yang telah

disemak semula;

(f) Bertindak melampaui bidang kuasanya atau

salah menggunakan budi bicaranya di bawah

seksyen 22 Akta (Perancangan) Wilayah

Persekutuan 1982. dan

(g) Secara am telah membelakangkan prinsip

keadilan asasi (natural justice) bila

mengadakan siasatan di bawah peraturan 5

Planning (Development) Rules 1970 pada 26

April 1993 di mana pemohon ada hadir tetapi

penentang kedua tidak hadir bersama .


Tindakan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

memfailkan afidavitnya itu merupakan satu usaha

(percubaan) mengemukakan keterangan baru pada

hal segala keterangan yang perlu sudahpun ada di

hadapan mahkamah. Dalam kes ini, bukan hanya

hujah utama pemohon berhubung dengan usul

substantif telah selesai dikemukakan di mahkamah,

bahkan juga hujah Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur sendiri (defendan pertama) dan defendan

kedua apabila mahkamah menangguhkan prosiding

untuk mendengar jawapan muktamad pemohon.

6086


Jika mahkamah membenarkan keterangan baru

dikemukakan, ini bermakna mahkamah membuka

semula kes dan ini merupakan satu penyalahgunaan

proses mahkamah. Tambahan pula, ketika

memfailkan afidavitnya serta mengemukakan

keterangan pada 15 April 1997, Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur berbuat demikian tanpa mendapat

kebenaran mahkamah. Oleh yang demikian, afidavit

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur ini hendaklah

dipadamkan dari rekod prosiding ini.

d. Implikasi

Perlu dinyatakan bahawa mengikut keputusan

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam kes Usul

Pemula No R1-25-118-92 (Zain Azahari bin Zainal

Abidin v. Datuk Bandar Kuala Lumpur), Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur tidak diwajibkan

memfailkan afidavitnya sendiri. Ini bererti bahawa

sesiapa sahaja yang telah diberi kuasa oleh Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur kepadanya boleh

memfailkan afidavit bagi pihak Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur. Akan tetapi, apabila kes itu

kemudian dirayu ke Mahkamah Rayuan (lihat

Rayuan Sivil No W-04-35-94, iaitu kes Datuk

Bandar Kuala Lumpur v. Zain Azahari bin Zainal

Abidin [1997] 2 MLJ 17), Mahkamah Rayuan

memutuskan (dalam penghakimannya yang

diumumkan pada 17 Februari 1997) bahawa Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur perlu memfailkan

afidavitnya sendiri.

6087


Kedudukan undang-undang inilah sekarang yang

perlu diikut dan dipakai oleh mahkamah dalam kes

ini. Itulah sebabnya dalam kes ini Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur akhirnya memfailkan

afidavitnya sendiri. Malangnya apabila ia berbuat

demikian, penjalanan kes ini sudah begitu lanjut

hingga hampir ke penghujung.

Dalam kes ini, hakim bicara menerima hujah

peguam bagi pihak pemohon (Dato’PG Lim) bahawa

membenarkan afidavit difailkan di peringkat ini

bermakna mengizinkan kemasukan satu keterangan

baru (introduction of this fresh evidence) dan ini

boleh dianggap sebagai membuka semula kes

(tantamount to a reopening of case) selepas segala

hujah sedah dikemukakan di mahkamah.

Kedudukan undang-undang sudahpun diputuskan

dalam kes Cheah Theam Swee & Anor v. Overseas

Union Bank Ltd. & Ors [1989] 1 MLJ 426.

Satu lagi perkara yang penting dalam kes ini ialah

penjelasan mahkamah tentang kewajipan pihak

berkuasa berkenaan dengan orang yang terlibat

dengan membuat keputusan (decision-maker) di

bawah seksyen 22 Akta (Perancangan) Wilayah

Persekutuan 1982. Memetik penghakiman Gopal

Sri Ram HMR dalam kes Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur v. Zain Azhari bin Zainal Abidin itu, hakim

bicara berkata bahawa:

“ A public decision-maker whose exercise of discretion is questioned must meet the challenge by adducing relevant and admissible evidence. Applicant for the certiorari and the other relief

6088


specified in para 1 of the Schedule to the courts of Judicature Act 1964 are normally contested on affidavit evidence. As a general rule where an applicant files an affidavit alleging that a particular decision was not arrived at in accordance with law, e.g. because the decision-maker had taken into account irrelevant matters, it is incumbent upon the particular decision-maker in the usual way to affirm and file an affidavit rebutting the allegation and setting out those matters which led him to make the impugned decision…. ......(w) here no cogent reasons are proffered by way of admissible evidence for the absence of such an affidavit, the general rule will apply with full force. Consequently, where allegations on affidavit are unrebutted by the party against whom they are made, a court is entitled to conclude that those allegations have been accepted….. There is another aspect to this principle. It is that the affidavit, in order to amount to a satisfactory rebuttal, must be affirmed by the person who has personal knowledge of the facts in issue. In cases where the exercise of discretion by a public decision-maker is challenged, in the absence of those special circumstances which we referred to a moment ago, the rebuttal must come from the decision-maker himself. An affidavit by a deponent who has no personal knowledge of the considerations upon which the decision was based is pure hearsay and is worthless as evidence and no court can be expected to pay the slightest attention to it ……”

6089


6.2.3 Datin Azizah Bte Abdul Ghani v. Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur & Ors.

[1992] 2 MLJ 393 Mahkamah Agong - Rayuan Sivil No 02-169-1992 Abdul Hamid Omar KHN, Gunn Chit Tuan HMA, dan Eusof Chin HMA 7 Ogos 1992. Perancangan bandar - kebenaran merancang diberi oleh

Datuk Bandar Kuala Lumpur - gagal memaklumkan

pemilik tanah berhampiran - perintah pembangunan

dibatalkan - Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan

1982.

a. Fakta kes

Dalam kes ini responden (Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur) telah mengeluarkan perintah

pembangunan (development order) membenarkan

pemilik tanah Lot 4951 Pesiaran Bukit Tunku,

Mukim Batu, Kuala Lumpur, membina dua blok

apartmen, masing-masing setinggi dua tingkat dan

tiga tingkat, di atas tanahnya itu. Responden gagal

menyampaikan apa-apa notis mengenai permohonan

tersebut kepada perayu, iaitu pemilik tanah

berhampiran (Lot 4951), seperti yang dikehendaki di

bawah Planning (Development) Rules 1970 (selepas

ini dipanggil Kaedah-Kaedah 1970). Perayu telah

memohon mendapatkan certiorari dari Mahkamah

Tinggi untuk membatalkan perintah pembangunan

itu, tetapi permohonannya telah ditolak. Ia telah

mengemukakan rayuannya ke Mahkamah Agong.

6090


b. Isu

Antara isu penting yang perlu diputuskan oleh

Mahkamah Agong ialah sama ada perayu, selaku

pemilik tanah berhampiran, mempunyai hak untuk

diberi notis oleh responden dan mebuat bantahan

sebelum responden mengeluarkan perintah

pembangunan di bawah seksyen 22 Akta

(Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 (selepas

ini dipanggil Akta 1982). Isu ini perlu diputuskan

berasaskan kaedah-kaedah yang berkuatkuasa

semasa perintah pembangunan itu dikeluarkan.


Berasaskan fakta kes, responden (Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur) telah gagal mematuhi kaedah-

kaedah yang masih berkuatkuasa (iaitu Kaedah 5

dan 6 yang terdapat dalam Kaedah-Kaedah 1970)

semasa ia mengeluarkan perintah pembangunan.

Oleh itu, mahkamah memutuskan certiorari boleh

dikeluarkan untuk membatalkan perintah

pembangunan tersebut. Rayuan perayu diluluskan

dan perintah pembangunan tersebut diketepikan.

d. Implikasi

Kaedah-Kaedah 1970 berkenaan telah dibuat oleh

Pihak Berkuasa Perancangan Wilayah Persekutuan,

dengan persetujuan Menteri, di bawah kuasa yang

ada padanya di bawah seksyen 47 Ordinan Darurat

(Kuasa-Kuasa Perlu) No. 46 tahun 1970 (selepas ini

dipanggil “Ordinan 1970”). Ordinan ini kemudian

6091


telah dimansuhkan oleh Akta (Perancangan)

Bandaraya Kuala Lumpur 1973 (selepas ini

dipanggil “Akta 1973”), akan tetapi di bawah

seksyen 48 Akta 1973 itu ada dinyatakan bahawa

apa-apa kaedah yang dibuat di bawah Ordinan 1970

itu terus berkuatkuasa melainkan ia bertentangan

dengan Akta 1973.

Akta 1973 kemudian dimansuhkan oleh Akta 1982.

Walau bagaimanapun, di bawah seksyen 65(2) Akta

1982 ini, ada dinyatakan bahawa apa-apa kaedah

yang dibuat di bawah di bawah Akta yang

dimansuhkan itu terus berkuatkuasa seolah-olah ia

dibuat di bawah Akta 1982 melainkan apabila ia

didapati bertentangan dengan Akta 1982.

Di bawah seksyen 16(3) Ordinan 1970 yang

dimansuhkan itu, ada dinyatakan bahawa “Upon receipt of the application for planning permission, the Authority shall inform the registered proprietors of the lands adjoining the land to which the application relates of their right to object to the application and to state their grounds of objection within fourteen days of the date of the notice.”

Di bawah seksyen 17(3) Akta 1973 yang

dimansuhkan itu juga ada dinyatakan bahawa –

“Upon receipt of the application for planning permission, the Commissioner shall by notice in writing served on the owners of the lands adjoining the land to which the application relates inform them of their rights to object to the appliction and to state their grounds of objection within fourteen days of the date of service of the notice.

6092


Provided that the Commissioners shall not be required to comply with the provisions of this subsection - (a) where in respect of an application for

planning permission a layout plan is required by virtue of section 7 and such layout plan is published for public objection pursuant to subsection (4) of that section; or

(b) where an application for planning permission is in conformity with the development plan.”

Berbeza dengan Ordinan 1970 dan Akta 1973 itu,

Akta 1982 tidak mengandungi apa-apa peruntukan

seumpama itu. Sebaliknya, di bawah seksyen 22(4)

Akta 1982 itu ada dinyatakan bahawa –

“The Commissioner in dealing with an application for planning permission shall take into consideration such matters as are in his discretion expedient or necessary for purposes of proper planning and in this connection but without prejudice to the discretion of the Commissioner to deal with such application, the Commissiner shall as far as practicable have regard to - (a) the provisions of the development plan and

where the local plan has not been adopted, the Comprehensive Development plan; and

(b) any other material consideration.”

Dalam kes ini Mahkamah Agong menegaskan

bahawa tidak ada apa-apa kaedah yang telah dibuat

di bawah Akta 1973 dan Akta 1982 itu. Oleh yang

demikian, mengikut seksyen 48 Akta 1973 dan

seksyen 65 Akta 1982, Kaedah-Kaedah 1970 yang

dibuat di bawah Ordinan 1970 itu terus

berkuatkuasa. Mahkamah Agong juga

6093


mengesahkan bahawa kaedah 5 dan 6 itu tidak

betentangan dengan seksyen 22(4) Akta 1982.

Yang menjadi isu sekarang ialah apakah kaedah 5

dan 6 dalam Kaedah-Kaedah 1970 itu telah dipatuhi

oleh responden semasa ia mengeluarkan perintah

pembangunan itu.

Melihat kepada fakta kes ini, Mahkamah Agong

dapati bahawa notis dari Jabatan Perancang Bandar

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur bertarikh 25

Oktober 1990 memberitahu perayu tentang

permohonan perancangan ini telah dikirimkan ke

satu alamat yang salah, bukan alamat rumah yang

diduduki perayu. Disebabkan kesilapan ini, perayu

tidak menerima notis tersebut dan lantaran itu tidak

dapat memfailkan apa-apa bantahan kepada

responden berhubung permohonan perancangan ini.

Mahkamah Agong menyatakan bahawa kesilapan

ini telah menafikan hak perayu untuk membuat

bantahan, dan oleh itu perintah pembangunan yang

dibuat bertarikh 10 Januari 1991 itu adalah tidak

sah dan batal kerana ia gagal mematuhi kehendak

kaedah 5 dan 6 Kaedah-Kaedah 1970.

6094


6.3 MUNICIPAL ORDINANCE (CAP 133)

6.3.1 Sivasupramaniam v. Public Prosecutor

[1968] 1 MLJ 80

Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Rayuan Jenayah No 54

Tahun 1967 Gill H. 5 Oktober 1967

Membina bangunan tanpa kelulusan - dibicara dan

disabitkan kesalahan - sama ada sabitan itu sah kerana

tertuduh bukan pemilik tanah - Ordinan Bandaran Negeri-

Negeri Selat (Cap. 133) seksyen 144.

a. Fakta Kes

Dalam kes ini perayu (yang bukan pemilik tanah)

telah membina sebuah bangunan tanpa terlebih

dahulu mendapatkan kelulusan dari pihak berkuasa

berkenaan, menyalahi seksyen 144(7), Ordinan

Bandaran Negeri-Negeri Selat (Straits Settlements

Municipal Ordinance) (Cap. 133). Jika sabit

kesalahan, ia boleh dihukum di bawah seksyen

144(10)(a) undang-undang yang sama.. Undang-

undang ini dipakai di Kuala Lumpur di bawah

Municipal Ordinance (Extended Application) No. 3

Tahun 1948.

Perayu telah dituduh, dibicarakan dan selanjutnya

disabitkan kesalahan oleh Mahkamah Majistret

berasaskan keterangan saksi yang melihatnya

membuat kerja-kerja binaan tersebut. Keterangan

saksi tersebut tidak dapat disangkal atau

dipatahkan oleh perayu. Terhadap sabitan itulah

perayu telah membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi.

6095


b. Isu

Dalam rayuannya ke Mahkamah Tinggi, isu yang

dibangkitkan ialah mengenai pentafsiran seksyen

144(12) yang, menerusi statutory fiction, membuat

anggapan bahawa kerja-kerja binaan itu telah

dilakukan oleh pemilik tanah.


Penelitian mahkamah secara keseluruhan ke atas

seksyen 144 menunjukkan secara jelas bahawa

badan perundangan meletakkan keseluruhan

tanggungjawab ke atas pemilik tanah untuk

mempastikan bahawa peruntukan undang-undang

itu dipatuhi sepenuhnya. Adalah amat tidak adil

meletakkan tanggungjawab ini kepada pemilik

tanah, kerana adalah menjadi pengetahuan umum

bahawa dalam kawasan bandar yang besar keadaan

menjadi kurang terkawal di mana ramai orang

membina bangunan tanpa izin atas tanah yang

bukan milik mereka.

Mengikut Hakim Gill lagi, cara yang mudah untuk

mengatasi masalah ini ialah meminda seksyen-kecil

(12) dengan menambah di tempat yang sesuai

perkataan "tanpa bukti sebaliknya", atau

memansuhkan peruntukan itu sama sekali.

Hakim Gill selanjutnya menyatakan bahawa

mahkamah tidak ada kuasa lebih dari mentafsirkan

peruntukan undang-undang yang ada mengikut

kebijaksanannya, dan dalam kes ini mahkamah

mentafsirkan seksyen-kecil (12) sebagai bermaksud

6096


bahawa tidak ada orang lain selain pemilik tanah

yang boleh dituduh dan disabitkan dengan mana-

mana kesalahan berhubung kerja binaan di bawah

seksyen 144 Ordinan tersebut.

Oleh yang demikian, Hakim Gill telah meluluskan

rayuan perayu. Sabitan perayu dan hukuman denda

yang dikenakan oleh Mahkamah Majistret

diketepikan, dan perintah merobohkan bangunan

yang dibuat oleh Mahkamah Majistret itu juga

diketepikan.

[Nota tambahan: Dari keputusan Mahkamah Tinggi ini, Pendakwa Raya kemudian merayu kepada Mahkamah Persekutuan (lihat kes selepas ini)].

d. Implikasi

Hakim Gill, dalam penghakimannya, telah merujuk

kepada satu kes dari Singapura, Lim Beng Teck v. R

[1957] MLJ 21 di mana Hakim Besar Whyatt telah

memutuskan bahawa hanya pemilik tanah sahaja

yang boleh dituduh dan disabitkan melakukan

kesalahan sedemikian.

Hakim Gill juga telah merujuk kepada kes Darus

bin Ahmad v. Public Prosecutor [1965] 1 MLJ 200

Hakim Suffian juga telah membuat keputusan yang

sama, di mana sabitan perayu kerana membina

sebuah bangunan tanpa izin telah kemudian

dibatalkan (quashed). Dalam kes Darus itu, perayu

telah disabitkan kesalahannya di bawah seksyen

91(i) Town Boards Enactment (FMS Cap 137) dan

sabitan ini kemudian telah dibatalkan di bawah

6097


seksyen 93(ii) Enakmen, yang sama (pari materia)

dengan seksyen 144 (12) Municipal Ordinance.

Seksyen 144(12) itu berbunyi - "Di mana apa-apa

operasi pembenaan dimulakan atau dijalankan

berhubung apa-apa bangunan, kerja sedemikian itu

dianggap dimulakan atau dijalankan oleh pemilik

tanah di mana bangunan itu dibina dan orang itu

hendaklah bertanggungjawab ke atasnya." (Where

any building operations are commenced or carried

out in respect of any building, they shall be deemed

to have been commenced or carried out by the owner

of the land whereon such building is erected and he

shall be liable therefor.)

Selanjutnya, Hakim Gill telah merujuk kepada kes

Public Prosecutor v. Phang Swee Lan [1960] MLJ 6 ,

di mana Hakim Adams memutuskan bahawa

walaupun seksyen 144(12) Municipal Ordinance itu

(yang mewujudkan statutory fiction) jelas dan tidak

samar-samar, ini tidak bermakna bahawa badan

perundangan meletakkan tanggungjwab kepada

pemilik tanah sahaja, dan tindakan undang-undang

tidak boleh diambil ke atas orang lain yang

melakukan kesalahan membina tanpa kelulusan itu.

Oleh yang demikian, Hakim Adams dalam kes itu

telah meluluskan rayuan Pendakwa Raya terhadap

keputusan Mahkamah Majistret yang enggan

mensabitkan responden kerana mendirikan sebuah

rumah kayu tanpa kelulusan.

6.3.2 Public Prosecutor v. Sivasuprammaniam

[1969] 2 MLJ 86

6098


Mahkamah Persekutuan Criminal Reference No.XI Tahun 1969 Ong Hock Thye HB (Malaya), Suffian HMP, Ali HMP. 20 Jun 1969. Membina rumah tanpa kelulusan - tertuduh bukan pemilik

tanah - sama ada sabitan tertuduh wajar dikekalkan -

Ordinan Bandaran Negeri-Negeri Selat (Cap 133), seksyen

144.

a. Fakta Kes

Dalam kes ini perayu (yang bukan pemilik tanah)

telah membina sebuah bangunan tanpa terlebih

dahulu mendapatkan kelulusan dari pihak berkuasa

berkenaan, menyalahi seksyen 144(7), Ordinan

Bandaran Negeri-Negeri Selat (Straits Settlements

Municipal Ordinance) (Cap. 133). Jika sabit

kesalahan, ia boleh dihukum di bawah seksyen

144(10)(a) undang-undang yang sama. Undang-

undang ini dipakai di Kuala Lumpur di bawah

Municipal Ordinance (Extended Application) No. 3

Tahun 1948.

Perayu telah dituduh, dibicarakan dan selanjutnya

disabitkan kesalahan oleh Mahkamah Majistret

berasaskan keterangan saksi yang melihatnya

membuat kerja-kerja binaan tersebut. Keterangan

saksi tersebut tidak dapat disangkal atau

dipatahkan oleh perayu. Terhadap sabitan itulah

perayu telah membuat rayuan ke Mahkamah Tinggi.

b. Isu

Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah

Persekutuan ialah sama ada pemilik tanah, yang di

6099


atasnya satu bangunan telah dibina tanpa

kelulusan, merupakan satu-satunya orang sahaja

yang boleh dituduh melakukan kesalahan di bawah

seksyen 144(7) Municipal Ordinance (Cap. 133)

(Whether the owner of land, upon which there is

erected an unauthorised building, is the only person

who can be charged with an offence under the

provision of seksyen 144(7) of the Municipal

Ordinance (Cap 133)".



seksyen 144(12) hanya bertujuan meletakkan

liabiliti kepada orang yang ditentukan dalam

keadaan di mana orang yang sebenarnya melakukan

kesalahan itu tidak diketahui atau tidak dapat

dikesan. Tidak terdapat apa-apa dalam peruntukan

ini yang melepaskan liabiliti orang yang sebenarnya

melakukan kesalahan itu. Peruntukan ini tidak

boleh digunakan sebagai pembelaan bagi mana-

mana orang ketiga (bukan pemilik tanah) yang

sebenarnya telah melakukan kesalahan membina

bangunan tanpa kelulusan itu.

Mahkamah Persekutuan menolak (enggan

mengikut) keputusan yang dibuat dalam kes Lim

Beng Teck v. R [1957] MLJ 21. Dalam kes itu,

Hakim Besar Whyatt telah memutuskan bahawa

hanya pemilik tanah sahaja yang boleh dituduh dan

disabitkan melakukan kesalahan sedemikian.

6100


Mahkamah Persetujuan akhirnya memutuskan

bahawa keputusan Mahkamah Tinggi wajar

diketepikan (reversed).

d. Implikasi

Keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes ini

penting kerana ia akhirnya menyelesaikan keadaan

yang tidak menentu sebelum ini mengenai isu sama

ada hanya pemilik tanah sahaja yang boleh didakwa

dan disabitkan kesalahan di bawah seksyen 144.

Keputusan Mahkamah Persekutuan ini menjelaskan

bahawa sesiapa sahaja yang menjalankan kerja

binaan pada tanah tanpa kelulusan dari pihak

berkuasa boleh dituduh dan disabitkan

kesalahannya jika terdapat bukti untuk tujuan itu.

6.3.3 Yegappan v. Majlis Daerah Province Wellesley Tengah

(No 2)[1965] 1 MLJ 63 Mahkamah Tinggi Pulau Pinang Hakim Hepworth 16 Oktober 1964 Kelulusan projek perumahan - mohon certiorari untuk

membatalkan kelulusan - sama ada mematuhi prosedur di

bawah Ordinan Perbandaran – sama ada melampaui bidang

kuasa.

a. Fakta Kes

Dalam kes ini, pemohon telah memohon kepada

mahkamah untuk mendapatkan certiorari bagi

maksud membatalkan satu kelulusan yang dibuat

oleh Majlis Daerah Province Wellesley Tengah

(responden). Responden sebelum itu telah

6101


meluluskan pelan susun atur dan pelan bangunan

sebuah projek perumahan (mengandungi 5 unit

rumah kedai, 7 unit rumah teres dan 6 unit rumah

berkembar) di atas Lot 14 dan 15 Mukim 8, Sungei

Rambai, Province Wellesley Tengah, Pulau Pinang.

Yegappan (pemohon) adalah pemilik tanah

bersebelahan tapak projek tersebut. Pemohon juga

telah membina sebuah rumah di atas tanahnya itu

dan kini menghuninya.

b. Isu

Satu bantahan awal telah dibangkitkan iaitu sama

ada mahkamah boleh mengeluarkan perintah

certiorari dalam kes ini atas alasan bahawa

tindakan responden itu merupakan satu tindakan

pentadbiran, apatah lagi tidak ada keterangan yang

menunjukkan bahawa responden telah melampaui

had bidang kuasanya.

Kedua-dua pihak bersetuju, pada asasnya, bahawa

responden tidak bertindak di luar had

bidangkuasanya, tetapi ia telah menyalah tafsir

maksud undang-undang kecil berkenaan dan oleh

itu telah melaksanakan bidang kuasanya secara

salah.


Hakim Hepworth memutuskan bahawa oleh sebab

satu pendengaran (hearing) telah diadakan bagi

maksud memberi peluang kepada pemohon

mengemukakan hujah-hujah dan bantahannya, dan

keputusan responden telah dibuat setelah

6102


mengambil kira perkara-perkara tersebut,

budibicara yang dijalankan oleh responden (majlis

daerah) itu adalah satu budibicara kehakiman

(judicial discretion), oleh itu satu perintah certiorari

boleh dikeluarkan untuk membatalkannya.

Berasaskan keterangan yang ada, mahkamah

memutuskan bahawa kelulusan yang diberi oleh

responden dalam kes ini telah melanggar kehendak

undang-undang kecil berkenaan. Kegagalan

responden mematuhi prosedur yang digariskan

dalam Ordinan Perbandaran (Municipal Ordinance) merupakan satu tindakan yang melampaui had

bidang kuasanya.

Oleh yang demikian, permohonan pemohon

diluluskan, dan kelulusan yang telah diberi itu

dibatalkan.

d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa sebelum mahkamah

bersedia memberi remedinya (mengeluarkan

perintah certiorari sebagaimana yang dipohon oleh

pemohon), mahkamah terlebih dahulu mesti

berpuashati bahawa pemohon merupakan pihak

yang ada kepentingan yang telah terjejas (aggrieved person) untuk mendapatkan remedi itu. Dalam kes

ini, hakim bicara menyatakan bahawa bukan hanya

pemohon merupakan pemilik tanah di sebelah tapak

projek tersebut, bahkan dia juga kini menghuni

sebuah rumah yang telah dibina atas tanah itu.

Kata Hakim Hepworth, "It seems to me that the applicant is entitled as the owner and occupier of the

6103


land adjacent to the land which it is proposed to develop to expect that the development will be in compliance with the relevant by-laws and sections of the Municipal Ordinance. That being the case it to me that the applicant has got status."

Semasa memutuskan bahawa pemohon adalah

pihak yang telah terjejas kepentingannya (aggrieved person), hakim bicara mengguna pakai prinsip

undang-undang yang telah digariskan oleh Hakim

Widgery dalam kes R v. Bradford-on-Aven UDC &

Others, Ex part Bolton [1964] 2 All ER 492.

Hakim bicara telah juga merujuk dan menerima

pakai keputusan mahkamah Inggeris dalam kes

lama R v. Hendon Rural District Council, Ex parts

Chorley ([1938] All ER Rep 20; [1933] 2 KB, 696).

Dalam kes itu, mahkamah Inggeris telah juga

meluluskan permohonan certiorari oleh pemohon,

seorang pemilik tanah bersebelahan dengan tapak

projek yang hendak dimajukan.

Mengenai persoalan sama ada responden (majlis

daerah) telah melampaui had bidang kuasanya

apabila ia meluluskan projek ini, hakim bicara

menyatakan bahawa ada keterangan yang jelas

menunjukkan tindakan responden itu ultra vires

kerana ia gagal mematuhi kehendak undang-undang

kecil dan Ordinan Perbandaran (Municipal

Ordinance).

6104


6.4 TOWN BOARD ENACTMENT

6.4.1 Darus v. Public Prosecutor (1965)

[1965] 1 MLJ 200 Mahkamah Tinggi Kangar - Rayuan Jenayah No 78 Tahun 1964 Suffian H. 18 November 1964 Membina bangunan tanpa kelulusan di atas tanah TOL -

tertuduh adalah pengerusi syarikat pemegang TOL - sama

ada prosiding dan sabitan tertuduh itu sah - FMS Town

Board Enactment seksyen 91.

a. Fakta kes

Perayu dalam kes ini, pengerusi sebuah syarikat,

telah dituduh membina sebuah bangunan (dalam

kawasan bandar di Perlis) tanpa kelulusan yang

sah. Tuduhan dibuat di bawah seksyen 91(I) FMS

Town Board Enactment, yang dipakai di Perlis.

Tanah yang di atasnya bangunan itu dibina adalah

tanah kebenaran menduduki sementara (TOL) atas

nama Syarikat Nelayan Kuala Perlis Bekerjasama

Tanggunan Berhad, di mana tertuduh adalah

pengerusinya.

Pada mulanya tertuduh tidak mengaku bersalah,

tetapi semasa perbicaraan dijalankan, dia mengaku

bersalah lalu disabitkan dan dikenakan denda

RM150 atau sebulan penjara. Dia juga

diperintahkan untuk merobohkan bangunan

tersebut.

Dia kemudian merayu terhadap sabitan itu atas

alasan bahawa pihak yang sepatutnya dituduh

6105


adalah syarikat berkenaan, bukan dirinya selaku

pengerusi syarikat. Oleh itu, dia menghujah bahawa

prosiding yang dijalankan terhadapnya itu tidak sah

dan batal. Pendakwa Raya menghujah balas,bahawa

disebabkan tertuduh telah mengaku salah, dia

sepatutnya tidak boleh mengemukakan rayuan

terhadap sabitan. Apa yang masih boleh dirayu

adalah terhadap hukuman sahaja.

b. Isu

Yang menjadi isu dalam kes ini ialah apakah

sabitan itu sah.


Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa orang yang

boleh dipertanggungjawabkan dengan kesalahan

membina bangunan tanpa kelulusan di bawah Town

Boards Enactment ialah pemilik tanah di mana

bangunan itu dibina (the owner of the holding

whereon such building was erected - seksyen 93 (ii).

Disebabkan tidak ada keterangan yang

membuktikan bahawa perayu adalah pemilik tanah

itu, sabitan ini hendaklah diketepikan.

6.4.2 Lee Wah Bank Ltd v. The Commissioner Of Federal Capital

Of Kuala Lumpur

[1962] MLJ 23 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Usul Pemula No. 15 / 1961 Ong. H 29 September 1961

6106


Nilai tahunan tanah - nilai bertambah - taksiran cukai -

maksud “unoccupied” - Enakmen Majlis Bandaran seksyen

39, 44.

a. Fakta Kes

Pada 9 November 1960 pemohon (Lee Wah Bank)

telah menerima satu notis daripada Majlis

Perbandaran Kuala Lumpur (Kuala Lumpur Municipal Council) di bawah seksyen 39 Enakmen

Majlis Bandaran (Town Board Enactment) bahawa

nilai tahunan harta tanahnya yang terletak di Old

Market Square Kuala Lumpur seluas 6,376.10 kaki

persegi ditetapkan (ditaksir) sebanyak RM

540,000.00. Pemohon telah membuat bantahan

(objection) di bawah sek. 40 Enakmen tersebut pada

28 November 1960, dan berikutnya pada 3

Disember 1960 bantahan ini didengar oleh

penentang (Commissioner) yang kemudian

mengurangkan taksiran itu ke angka RM 490,

000.00 berasaskan nilai bertambah (improved value) harta itu. Pemohon tidak bersetuju dengan

keputusan yang dibuat dan membuat rayuan di

bawah seksyen 44 Enakmen tersebut.

Taksiran atau cukai ini dikenakan berasaskan

penetapan nilai tahunan pada kadar satu per

sepuluh nilai bertambah (fixing the annual value at one-tenth of the improved value) harta pemohon itu

selaras dengan kehendak proviso kedua dalam takrif

“nilai tahunan” (annual value) dalam seksyen 2

Enakmen tersebut.

6107


Pemohon menghujah bahawa penentang

(Commissioner) tidak ada kuasa mengenakan

taksiran itu kerana harta itu sedang dalam proses

pembangunan, dan oleh itu adalah tidak betul harta

itu dikatakan masih kosong atau tidak diduduki

atau separuh dibina (vacant or unoccupied or partially built upon).

Dalam hujah balasnya, Commissioner menegaskan

bahawa taksiran itu boleh dibuat dengan sah kerana

ia dibuat di bawah seksyen 25 Enakmen tersebut,

berasaskan fakta bahawa harta itu boleh dikenakan

cukai (reateable), bukan kerana terdapat bangunan

di atas harta itu.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada taksiran

(assessment) yang dikenakan ke atas harta pemohon

itu sah atau sebaliknya.


Memandangkan bahawa harta berkenaan bukannya

kosong atau tidak diduduki atau hanya separuh

dibina (not vacant, unoccupied or only partially built upon), Commissioner tidak ada kuasa mengenakan

taksiran seperti yang telah dilakukan olehnya itu.

Taksiran alternatif (alternative assessment) juga

tidak boleh dikenakan kerana harta berkenaan tidak

mendatangkan apa-apa hasil kepada pemiliknya.

6108


d. Pandangan Mahkamah

Adalah benar bahawa di negara ini cukai (rates) dikenakan ke atas pemilik hartanah, dan tidak ke

atas penghuninya, seperti yang berlaku di England.

Oleh itu, keputusan mahkamah di England

mengenai hal ini tidak boleh dipakai untuk

membantu mahkamah tempatan membuat

keputusan. Yang demikian, mahkamah tempatan

wajar membuat keputusannya berasaskan keadaan

setempat, maksudnya tidak terikat dengan

keputusan-keputusan yang dibuat oleh mahkamah

di England.

e. Implikasi


mahkamah dalam kes ini ialah apakah maksud

istilah “unoccupied” (tidak diduduki atau tanpa

penghuni) bagi maksud pihak berkuasa mengenakan

taksiran atau cukai. Mengikut hakim bicara (Ong

H.), harta milik bank itu tidak kosong dan juga tidak

separuh dibina (neither vacant nor partially built upon), memandangkan di tanah itu sudah terdapat

bangunan setinggi 9 tingkat yang masih lagi dalam

proses pembinaan.

Mengambil kira makna biasa istilah “unoccupied” itu dalam bahasa Inggeris (ordinary meaning in the English language) hakim bicara berpuashati bahawa

harta itu tidak kosong kerana para kontraktor

binaan dan pekerja mereka sentiasa berada di situ

semenjak kerja-kerja cerucuk dijalankan. Tambahan

pula, takrif “occupier” (penghuni) yang terdapat

6109


dalam seksyen 2 Enakmen merangkumi sesiapa

sahaja yang ada menduduki tempat itu, atau

mengurusnya bagi satu-satu hal tertentu, dan

termasuklah pekerjanya atau wakilnya.

Kata hakim lagi, takrif itu cukup luas untuk

meliputi kontraktor dan pekerja-pekerja mereka

yang ada di harta itu untuk menjalankan kerja bagi

pihak bangunan yang sedang dibina.

6.4.3 Lew Kum Kiew v. Commissioner of The Federal Capital Of

Kuala Lumpur.

[1972] 1 MLJ 129 Kuala Lumpur - Saman Pemula No 2 Tahun 1969 Abdul Hamid H. 7 Januari 1969 Permohonan mendapatkan kelulusan membina rumah

kedai - permohonan ditolak - sama ada penolakan atas

alasan yang diberi itu ultra vires - Enakmen Majlis

Bandaran seksyen 145(ii).

a. Fakta Kes

Pada 1964, pemohon telah memohon kelulusan

perancangan untuk membina rumah kedai di sebuah

tapak tanah di Batu 4, Klang Road, Kuala Lumpur.

Tanah itu terletak dalam kawasan sempadan

perbandaran (within the municipal boundary) tetapi

belum tertakluk kepada rancangan bandar yang

diluluskan (approved town plan).

Permohonan itu ditolak, dan apabila pemohon

membuat rayuan, rayuannya juga telah ditolak.

Alasan yang diberi untuk penolakan permohonan itu

adalah kerana kerja-kerja pembaikan jalan akan

6110


memberi kesan kepada kerja pembinaan yang

dicadangkan oleh pemohon.

Pemohon menghujah bahawa penolakan

permohonannya itu adalah ultra vires kerana kerja

pembaikan jalan itu masih belum diwartakan (new

road improvement line has not as yet been gazetted).

Selain itu, pemohon juga menghujah bahawa

kawasan berkenaan masih belum dimasukkan

dalam ruangan bandar yang diluluskan (approved

town plan), dan oleh yang demikian, kerja

pembaikan jalan yang dicadangkan itu tidak boleh

diambil kira.

Responden menghujah bahawa kerja membaiki jalan

itu tidak perlu diwartakan, dan walaupun kawasan

itu belum lagi menjadi sebahagian dari kawasan

rancangan bandar yang diluluskan, responden ada

kuasa di bawah undang-undang untuk menetapkan

di mana jalan raya akan dibina atau diperbaiki

semula.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada penolakan

permohonan itu sah.


Responden mempunyai kuasa di bawah undang-

undang untuk menolak permohonan ini di bawah

seksyen 145(ii) Town Boards Enactment, dan

penolakannya dalam kes ini bukan melampaui

kuasa yang ada padanya (tidak ultra vires).

6111


d. Catatan Tambahan:

Seksyen 145(ii) Enakmen berkenaan menyatakan;

"The Board may refuse to approve the plan of any new building or of any private street to be erected or made upon any land in respect of which the preparation of the draft plan or layout has been authorised by the Board." Dalam penghakimannya, hakim bicara menyatakan;

" It is ... clear that once a draft lay-out plan is approved by the Ruler in Council, it shall become part of the approved plan [sub-s (iii) of s 143] and consequently the erection of any building on the land covered by the draft plan will have to comply with the lay-out plan. The board is clearly empowered to reject a plan of any new building if such plan is not in conformity with the approved plan [s 145(i)]... Even before a draft lay-out plan is approved by the Ruler in Council, the commissioner, I think, is equipped with the power to control erection of buildings on land covered by a lay-out plan, that is to say, he is empowered to refuse approval of a plan for any new building to be erected upon any land in respect of which the preparation of a lay-out plan has been made. Section 145(ii) of the Town Boards Enactment seems to be relevant to the present case..."

6.4.4 Public Prosecutor v. Phang Swee Lan

[1960] MLJ 6 Mahkamah Tinggi – Rayuan jenayah No. 58 Tahun 1959 Adams H. 5 November 1959.

6112


Rumah setinggan dibina tanpa kelulusan - notis

merobohkan tidak dipatuhi - sama ada prosiding jenayah

wajar dibuat terhadap tertuduh - tertuduh bukan pemilik

tanah - Ordinan Perbandaran seksyen 144(12 - timbul

keraguan pemakaian undang-undang yang sebenar -

Ordinan Mahkamah 1948, seksyen 34.

a. Fakta kes

Dalam kes ini, responden telah membina sebuah

rumah kayu di atas tanah kerajaan dalam kawasan

Majlis Perbandaran Kuala Lumpur. Responden

adalah setinggan di situ dan rumah itu telah dibina

tanpa kelulusan pihak berkuasa.

Satu notis untuk merobohkan bangunan berkenaan

telah disampaikan kepada responden. Responden

juga dinasihatkan untuk mengemukakan

permohonan pelan rumah secara rasmi. Walau

bagaimanapun, responden enggan mematuhi notis

itu dan enggan membuat permohonan berkenaan.

Satu saman kemudian dikeluarkan kepadanya.

Apabila kes ini dibicarakan di hadapan Majistret,

responden didapati tidak bersalah dan dibebaskan.

Majistret juga enggan membuat sebarang perintah

(untuk merobohkan rumah tersebut). Pihak

pendakwa kemudian merayu ke Mahkamah Tinggi.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah apakah wajar prosiding

jenayah ini dijalankan terhadap orang yang bukan

pemilik tanah.

6113



Mahkamah Tinggi menyatakan bahawa walaupun

maksud seksyen 144(12) Ordinan Perbandaran (SS

Cap 133) itu adalah jelas, ini tidak bermakna

bahawa pemilik tanah (owner) itulah orangnya yang

membuat kerja pembinaan di tanah itu. Apa yang

dimaksudkan oleh badan perundangan ialah bahawa

pemilik tanah patut disalahkan jika ada kerja-kerja

pembinaan dijalankan di atas tanah itu yang

bertentangan dengan seksyen 144(7). Bukan tujuan

badan perundangan untuk meletakkan kesalahan ke

atas pemilik tanah itu sahaja kerana pihak terlibat

yang juga boleh disalahkan. Oleh yang demikian,

tidak ada halangan bagi pihak berkuasa mengambil

tindakan kepada pihak yang sebenarnya melakukan

pembinaan tanpa izin andainya identiti orang itu

diketahui.

d. Implikasi

Keputusan ini penting kerana Mahkamah Tinggi

memilih untuk tidak mengikuti keputusannya yang

terdahulu, yang dibuat oleh Hakim Besar Whyatt

dalam kes Lim Beng Teck v. R [1957] MLJ 21.

Meluluskan rayuan Pendakwa Raya, Hakim Adams

menyatakan bahawa seksyen 144(7) jelas

menyatakan bahawa tidak ada sesiapapun boleh

memulakan kerja binaan melainkan dia telah

mematuhi segala kehendak peruntukan berkenaan.

Seksyen 144(10) pula menyatakan bahawa sesiapa

yang memulakan kerja pembinaan bertentangan

dengan seksyen kecil (7) adalah melakukan satu

6114


kesalahan dan boleh dihukum. Peruntukan ini jelas

selaras dengan kehendak undang-undang, iaitu

apabila satu kesalahan berlaku, orang yang

melakukan kesalahan tersebut menjadi pihak yang

wajar didakwa dan dihukum.

Dengan lain perkataan, bukan maksud undang-

undang bahawa hanya pemilik tanah itu sahaja

orang yang boleh didakwa dan dihukum apabila

kerja-kerja binaan dijalankan tanpa kelulusan pihak

berkuasa, orang yang melakukan pembinaan juga

boleh turut didakwa, jika identiti orang yang

berkenaan diketahui.

e. Rujukan ke Mahkamah Rayuan

Walau bagaimanapun, apabila kes ini kemudian

diangkat ke Mahkamah Rayuan (atas rujukan

hakim Mahkamah Tinggi [KL — FM Criminal

Reference No. 2 Tahun 1960] di bawah seksyen 34

Ordinan Mahkamah, 1948, disebabkan timbul

keraguan tentang pemakaian undang-undang yang

sebenarnya, Hakim Besar Thomson memutuskan

bahawa prosiding yang dibuat terhadap tertuduh

adalah sama sekali tidak wajar (lihat [1960] MLJ

147).

Hakim Besar itu juga mengatakan bahawa tidak ada

satu keterangan yang kukuh bahawa tertuduh

(responden) melakukan apa-apa kerja pembinaan di

atas tanah itu. Begitu juga, tidak ada bukti langsung

yang boleh menunjukkan bahawa dia adalah pemilik

tanah itu. Oleh yang demikian, tidak ada asas

langsung bagi tertuduh disabitkan kesalahan di

6115


bawah seksyen 144(10) Ordinan berkenaan. Pada

pendapat Hakim Besar, majistret membuat

keputusan yang betul apabila dia memutuskan

tertuduh tidak bersalah dan dibebaskan.

6.4.5 Tiong Hin Realty Sdn. Bhd v. Pengerusi Majlis Bandaran

Kuantan.

[1975] 1 MLJ 212 Mahkamah Tinggi Kuantan – Usul Pemula No. 6 / 1973 Syed Othman H. 14 Februari 1974 Bangunan musnah dalam kebakaran dibina semula -

bangunan disewakan - sama ada bangunan baru atau

masih tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa - taksiran

“nilai tahunan” yang betul - Enakmen Majlis Bandaran

(Cap. 137) seksyen 2.

a. Fakta Kes

Sebuah bangunan 2 tingkat, dengan nilai tahunan

RM 700.00 dan cukai (taksiran) tahunan RM 187.00

musnah dalam satu kebakaran pada 18 April 1966.

Pada tahun 1970, kerja-kerja pembinaan semula

dijalankan dengan harga RM20,000.00. Dinding

(party walls) bangunan itu telah diperkukuhkan dan

dinding tambahan telah juga dibina, dan kawasan

lantai diperluaskan. Setelah siap dibina semula,

bangunan itu disewakan dengan kadar sewa RM 280

sebulan bagi tempoh 3 tahun, dengan opsyen diberi

kepada penyewa untuk melanjutkan sewaannya

selama 2 tahun lagi.

Majlis Bandaran Kuantan mentaksir nilai tahunan

harta tersebut sebanyak RM6,600 dan cukai

(taksiran) tahunannya RM 1,386. Pemilik bangunan

6116


berkenaan tidak puas hati dengan taksiran itu dan

merujuk kes ini ke mahkamah.

b. Isu

Isu ialah sama ada taksiran itu munasabah

(berpatutan) ataupun sebaliknya.


Mengambil kira kos yang ditanggung untuk

membina semula bangunan yang telah musnah itu

adalah sukar untuk dikatakan pemilik bangunan itu

akan berjaya mendapat kembali hasil bagi

menampung perbelanjaannya dalam masa tiga

tahun. Walau apapun piawaian atau kaedah yang

digunakan dalam membuat penaksiran, nilai

tahunan yang ditetapkan itu adalah terlalu tinggi.

Mengambil kira fakta dan keadaan kes tersebut,

taksiran RM260 sebulan adalah berpatutan atas

nilai tahunan harta pada RM3,360.

d. Implikasi

Dalam kes ini, setelah bangunan itu dibina semula,

pihak berkuasa (Majlis Bandaran Kuantan) telah

menganggapnya sebagai satu bangunan baru dan

tidak lagi tertakluk kepada Akta Kawalan Sewa.

Dengan itu, ia mentaksir nilai tahunannya sebanyak

RM7,200. Apabila pemilik harta tersebut kemudian

membuat bantahan, angka ini dikurangkan menjadi

RM6,600. Ini juga tidak dapat diterima oleh

pemiliknya lalu kes ini dirujuk ke mahkamah.

6117


Majlis Bandaran Kuantan membuat taksiran dan

penilaian tersebut berasaskan pendapat pengawai

penilai (Mohammed Nawai, Regional Director of Valuation, Malaysia, bagi wilayah selatan) yang

mengatakan, dalam afidavitnya, bahawa ia

membuat penilaiannya itu berasaskan anggaran

nilai tahunan (estimate of the fair annual value) harta itu setelah mengambil kira kaedah penilaian

yang dipakai semasa (most common and acceptable method of valuation) iaitu kaedah perbandingan

(comparative method). Di bawah kaedah ini, pegawai

berkenaan mengambil kira nilai sewaan (rental values) harta-harta lain yang serupa dengan harta

dalam kes ini di sekitar tempat yang berhampiran.

Majlis menghujah bahawa penilaian mengikut

kaedah ini telah diterima oleh mahkamah dalam

kes-kes terdahulu seperti Overseas Chinese Banking

Cor Ltd v. Commissioner of Federal Capital of Kuala

Lumpur [1963] MLJ 294 dan Robinson Brothers

(Borneo) Ltd. v. Houghton and Chestere-le –Street

Assessment Committee [1937] 2 KB 445.

Hakim bicara mengambil kira takrif “nilai tahunan”

(annual value) yang terdapat dalam seksyen 2

Enakmen Majlis Bandaran (FMS Cap 137) dan

berkata bahawa ujian biasa yang boleh dibuat ialah

dengan menentukan jumlah yang seorang pemilik

harta yang waras dan berhati-hati sanggup

menerima sebagai sewa bagi premisnya, setelah

mengambil kira lokasi dan nilai dalaman harta

tersebut (the general test that is required to be applied is the sum at which a reasonable and prudent landlord is willing to rent the premises

6118


considering the locality and the intrinsic value of the property).

Hakim bicara juga menegaskan bahawa penentuan

nilai sebenar sesuatu harta itu ialah soal ekonomi,

bukan soal undang-undang. Mengambil kira kos

pembinaan semula yang telah ditanggung oleh

pemilik harta ini, mahkamah tidak yakin pemilik

boleh mendapat balik hasil yang cukup bagi

menampung perbelanjaan yang terpaksa

dikeluarkannya itu. Walau apapun standard yang

digunakan, sama ada diasaskan pada ekonomi atau

undang-undang, nilai yang ditetapkan oleh Majlis

Bandaran adalah masih terlalu tinggi.

6.4.6. Tok Jwee Kee v. Tay Ah Hock & Sons Ltd & Majlis

Perbandaran Johor Bahru

[1969] 1 MLJ 195 Mahkamah Persekutuan Azmi KHN, Suffian HP, MacIntyre HP. 30 Januari 1969 Kelulusan pelan bangunan - mencabar kelulusan itu atas

alasan ia tak sah dan batal, ultra vires kuasa, dan

bertentangan dengan prinsip keadilan semula jadi - mohon

bangunan itu dirobohkan - Town Board Enactment Johor

No. 118 - Town Board By-Lws 1937.

a. Fakta Kes

Dalam kes ini, perayu (pemilik sebidang tanah di

Jalan Ibrahim Sultan, Johor Bahru) memohon satu

perisytiharan bahawa kelulusan pelan bangunan

yang diberi oleh responden kedua (Majlis

Perbandaran Johor Bahru) kepada responden

pertama (jiran perayu) adalah menyalahi seksyen

6119


145 Town Boards Enactment (Johore No. 118) dan

oleh itu tidak sah. Perayu juga menuntut ganti rugi

terhadap responden kedua dan terhadap responden

pertama (pemilik tanah yang di atasnya terletak

satu blok 3 bangunan 4 tingkat telah siap dibina).

Dalam plidingnya, perayu meminta mahkamah;

(a) mengisytiharkan bahawa kelulusan pelan

bangunan itu tidak sah dan batal;

(b) (sebagai alternatif) mengisytiharkan bahawa

kelulusan pelan bangunan ultra vires

(melampaui had kuasa) dan bertentangan

dengan prinsip keadilan asasi (rules of natural justice), dan oleh sebab itu ia tidak

sah dan batal;

(c) memerintahkan supaya keseluruhan

bangunan yang telah didirikan itu

dirobohkan;

(d) memerintahkan gantirugi dan kos dibayar

kepada perayu; serta

(e) lain-lain relief yang mahkamah fikirkan

patut.

b. Isu

Isu pertama dalam kes ini ialah sama ada responden

kedua (Majlis Perbandaran Johor Bahru) telah

melanggar kehendak Town Boards Enactment No 118 Johor Bahru dan Town Board By-laws 1937.

Perayu mendakwa bahawa dia telah mengalami

6120


kerugian kerana responden kedua telah gagal

mematuhi kehendak Enakmen dan Undang-Undang

Kecil tersebut.

Isu kedua ialah sama ada responden pertama (jiran

perayu) telah menjalankan kerja-kerja binaan tanpa

mengambil kira keselamatan perayu dan ahli

keluarganya serta hartanya sebagaimana yang

dikehendaki oleh by-law 46 dalam Town Board By-Laws 1937. Dengan lain perkataan, perayu

mendakwa responden pertama telah melakukan

pelanggaran statutori (statutory breach) dan / atau

kecuaian (negligence). Kedua-dua responden telah

menafikan dakwaan perayu tersebut.

Semasa kes ini dibicarakan di Mahkamah Tinggi,

hakim bicara (Hakim Ali) telah memutuskan

bahawa andainya kelulusan yang diberi oleh Majlis

Perbandaran Johor Bahru (responden kedua) itu

menyalahi undang-undang, perayu masih lagi tidak

mempunyai apa-apa kuasa tindakan (cause of action) kerana apa yang ia alami hanyalah satu

kemungkinan (risiko) mudarat akan berlaku ke

atasnya pada masa depan.

Hakim Ali juga memutuskan bahawa responden

kedua adalah satu pihak berkuasa awam yang

bertanggungjawab hanya kepada Kerajaan Negeri

atau Sultan dalam Majlis (Sultan in Council). Hakim

bicara memutuskan bahawa perayu tidak ada hak

langsung untuk mengemukakan tindakan ini bagi

pihak dirinya sendiri dan bukan sebagai wakil

kepada orang awam. Atas sebab itulah, pada hemat

6121


hakim bicara, tuntutan ini tidak berasas sama

sekali.

Terkilan dengan keputusan hakim bicara, perayu

kemudian telah merayu ke Mahkamah Persekutuan.

c. Keputusan


responden kedua (Majlis Perbandaran Johor Bahru)

bertanggungjawab kepada perayu hanya sekiranya

semasa ia meluluskan pelan bangunan tersebut

(satu tindakan yang menyalahi seksyen 145

Enakmen berkenaan) ia telah juga menyebabkan

kerosakan atau kerugian kepada perayu. Responden

kedua tidak bertanggungjawab kepada perayu

walaupun ia melanggar kehendak undang-undang

kecil, selagi tidak ada bukti bahawa kerosakan dan

kerugian perayu itu disebabkan oleh kecuaian

(negligence) atau pencerobohan (trespass) responden

kedua.

Mahkamah juga memutuskan bahawa responden

pertama (jiran perayu) menanggung liabiliti di

bawah by-law 46 Undang-Undang Kecil 1937

andainya kegagalannya mematuhi kehendak

undang-undang kecil itu menjadi punca yang

menyebabkan kerosakan atau kerugian kepada

perayu. Selain itu, responden kedua juga

menanggung liabiliti sekiranya ada bukti yang

menunjukkan bahawa dia telah melakukan

kecuaian atau pencerobohan.

6122


d. Implikasi

Dalam keputusannya, Hakim Suffian HP

menyatakan bahawa kewajipan yang dipikul oleh

Majlis Bandaran Johor Bahru (responden kedua) di

bawah undang-undang bukan hanya kepada orang

awam secara umum, bahkan juga kepada

sekumpulan orang awam tertentu, yang mana

perayu adalah salah seorang darinya. Disebabkan

Enakmen tidak memberi sebarang remedi (sama ada

sivil atau jenayah) sekiranya berlaku pelanggaran

seksyen 145, adalah wajar bagi seorang itu diberi

hak menuntut gantirugi andainya pelanggaran yang

dilakukan oleh majlis itu mendatangkan mudarat

kepada pihak berkenaan (misalnya perayu dalam

kes ini).

Antara lain, Hakim Suffian menyatakan -

"In my judgment the duty imposed on the Johor Bahru Town Council by s 145 is owed not only to the public generally but to a broad class - a particular definable class of the public of which the plaintiff is one. When the council zones an area for residential purposes, the zone benefits not only the inhabitants of the town generally, it benefits in particular the inhabitants of the zone. Persons buying land in the zone are prepared to pay an increased price because of the promise of peace and quiet and the attractions of living in a residential zone. There is no remedy, civil or criminal, provided by the Enactment for any breach of s 145, nor does the Enactment even say that a complaint may be made to the State Authority. Therefore, if any breach by

6123


the council of its duty under s 145 (either through oversight, ineptitude, indifference to the law or worse) results in damage to the owner of any adjoining land in a residential zone such as the plaintiff, he has, in my judgment, a civil remedy for damages against the council..."

Berasaskan fakta yang terbukti dalam kes ini,

rayuan perayu terhadap responden kedua

berhubung seksyen 145 Enakmen diluluskan. Kata

Suffian, mengiktiraf hak seorang plaintif (iaitu

perayu dalam kes ini) bagi mendapatkan gantirugi

kerana pelanggaran seksyen 145 itu tidak

semestinya menyusahkan pihak majlis.

Katanya lagi -

"Holding the council liable for damages for any injury caused to the owner of an adjoining lot for breach of its statutory duty under s 145, is not necessarily unjust to the council. Any plan approved under s 140 for zoning an area for residential purposes, does not tie the council's hands for ever. If, owing to change of circumstances, it is desired to allow a non-residential building to be built in a residential area, it would be open to the council to propose under s 144 an amendment to the approved plan. In that event the council will give notice of its intended amendment, invite and consider objections and persons in the position of the plaintiff will then have an opportunity to object to the proposed amendment. Only after objections have been considered may His Highness the Sultan in Council approve the proposed amendment. These provisions also demonstrate, in my view, that the zoning

6124


provisions in the Enactment are for the special benefit of persons living or owning lands in zoned areas."

Mengenai isu pelanggaran undang-undang kecil

(sekalipun ia dapat dibuktikan), Hakim Suffian

mengguna pakai keputusan mahkamah dalam kes

Yegappan [1966] 2 MLJ 177 di mana diputuskan

bahawa plaintif tidak ada remedi terhadap majlis

bandaran, kecuali dapat dibuktikan bahawa majlis

telah melakukan kecuaian atau pencerobohan dan

perbuatannya atau kegagalannya itu telah

menyebabkan mudarat atau kerugian kepada

plaintif.

Mengenai soal mudarat yang belum berlaku (hanya

kemungkinan risiko atau mudarat yang belum pasti

berlaku pada satu masa depan), Hakim Suffian

memutuskan bahawa plaintif (perayu dalam kes ini)

memang tidak berhak membuat apa-apa tuntutan

berasaskan kemungkinan sedemikian. Andainya

ada bukti bahawa mudarat sebenar telah berlaku

kepada harta plaintif disebabkan perbuatan atau

kecuaian responden pertama, tindakan di bawah

kecuaian dan pencerobohan boleh dibuat.

6.4.7 Majlis Perbandaran Ipoh & Anor v. Ng Khoon Khoon

(1960) MLJ 227 Mahkamah Rayuan (Rayuan Sivil No. 4 Tahun 1960) Thomson HB, Hill HMR, Good HMR. 30 Mei 1960. Kelulusan membina hotel - pemilik tanah jiran mohon

perintah mahkamah menghalang pembinaan hotel itu

diteruskan - pentafsiran liberal“open development area”.

6125


a. Fakta Kes

Responden adalah pemilik sebidang tanah di Ipoh.

Pada 1957, pemilik tanah yang berjiran dengan

tanah responden merancang hendak membina

sebuah hotel di atas tanahnya. Jiran berkenaan

telah memohon kepada Majlis Perbandaran Ipoh

(perayu) untuk mendapatkan kebenaran merancang.

Setelah kelulusan diperolehi, pada April 1959, kerja

pembinaan dijalankan.

Sementara itu, pada Februari 1959, responden

mendapat tahu tentang tanah jiran telah mendapat

kebenaran secara prinsip dari Majlis Perbandaran

Ipoh (perayu) untuk pembinaan sebuah hotel, lalu

membuat bantahan kepada perayu. Seterusnya

responden menerima jawapan dari perayu yang

menyatakan bahawa kelulusan telah pun diberi

secara prinsipnya kepada jiran tersebut pada

Disember 1957. Oleh yang demikian, bantahan dari

responden itu sudah terlambat.

Pada bulan Disember 1959, responden memohon

kepada mahkamah secara ex parte, meminta

mahkamah menghalang perayu (Majlis Perbandaran

Ipoh) dan pengerusinya dari menerima atau

mempertimbangkan apa-apa permohonan untuk

mendapatkan lesen dari sesiapa sahaja yang ada

kaitan dengan premis yang didirikan oleh jirannya.

Permohonan itu telah diluluskan oleh hakim bicara

di Mahkamah Tinggi. Terkilan dengan keputusan

itu, perayu merayu ke Mahkamah Rayuan.

6126


b. Isu

Terdapat dua isu dalam kes ini. Isu pertama apakah

mahkamah boleh melayani permohonan responden

itu, manakala isu kedua apakah penggunaan tanah

oleh jiran responden itu sesuatu yang bertentangan

dengan undang-undang.


Berasaskan keterangan yang ada, lokasi tanah jiran

(tapak pemajuan) responden itu ialah dalam satu

kawasan yang ditandakan (designated) sebagai

kawasan pembangunan terbuka (open development).

Hakim bicara (Hakim Mahkamah Tinggi) telah

memutuskan bahawa kegunaan tanah yang

dicadangkan oleh pemilik tanah itu adalah

bertentangan dengan skop pembangunan terbuka

(open development) yang dimaksudkan oleh zon

guna tanah. Hakim bicara memutuskan sedemikian

setelah mendengar pendapat pakar mengenai

maksud istilah tersebut dan jenis-jenis

pembangunan yang telah dijalankan di kawasan itu

selama ini.

Menolak pentafsiran hakim bicara itu, dan

meluluskan rayuan ini, Mahkamah Rayuan

mentafsirkan istilah "open development" itu secara

luas dan liberal, meliputi apa jua jenis atau kategori

pembangunan selagi tidak bertentangan dengan

mana-mana kehendak undang-undang dan

meluluskan rayuan perayu (Majlis Perbandaran

Ipoh).

6127


6.5 KANUN TANAH NEGARA

6.5.1 Pemungut Hasil Tanah Wilayah Persekutuan v. Garden

City Development Berhad

Mahkamah Persekutuan (Rayuan Sivil No 95 Tahun 1978) Lee Hun Hoe Hb (Borneo), Wan Suleiman HMP, Chang Min Tat HMP. 8 November 1978. (1979) 1 MLJ 223 Cadangan membina kompleks komersil - kelulusan diberi

dengan syarat - pemilik tanah enggan bayar premium yang

dikenakan - enggan serah balik hakmilik tanah - notis

meremedi pelanggaran syarat - suratan hakmilik tanah

tidak mengandungi endorsan tentang kategori kegunaan

tanah - Kanun Tanah Negara 1965, seksyen 128.

a. Fakta Kes

Garden City Development Berhad (pemilik tanah),

bercadang untuk memajukan tanah miliknya

sebagai satu kompleks komersil. Untuk maksud itu,

pemilik tanah tersebut telah memohon

mendapatkan kelulusan ubah syarat dan belah-

bahagi. Sebelum mendapatkan kelulusan itu,

mereka telah pun mendapatkan izin Datuk Bandar

Kuala Lumpur untuk membina sebuah bangunan

komersil di atas tanah berkenaan.

Berikutnya mereka dimaklumkan oleh Pengarah

Tanah dan Galian, Wilayah Persekutuan bahawa

Jawatan Kuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) telah memutuskan bahawa permohonan

mereka itu akan diluluskan dengan beberapa syarat

yang antara lain termasuk bayaran premium dan

tanah mereka ditukar kepada status hakmilik

6128


bertempoh selama 99 tahun. Pemilik tanah gagal

mematuhi kedua-dua syarat tersebut; mereka

enggan membayar premium yang dikenakan, dan

mereka juga enggan menyerahkan hakmilik tanah

mereka untuk ditukar dengan hakmilik bertempoh.

Dengan itu, Pemungut Hasil Tanah (PHT) Wilayah

Persekutuan telah menghantar satu notis di bawah

seksyen 128 Kanun Tanah Negara agar responden

mematuhi kehendak yang terkandung dalam notis

itu, iaitu meremedi pelanggaran syarat yang telah

berlaku dan memohon ubah syarat dari kegunaan

tanah jenis pertanian kepada jenis komersil.

Garden City Development Berhad kemudian

memohon kepada mahkamah supaya mahkamah

mengeluarkan perintah untuk membatalkan notis

Pemungut Hasil Tanah itu atas alasan notis itu

tidak sah dan batal. Garden City menghujah

bahawa suratan hakimilik mereka tidak

mengandungi apa-apa endorsan tentang kategori

kegunaan tanah. Oleh itu, mereka menghujah

adalah tidak perlu bagi mereka memohon ubah

syarat.

Permohonan Garden City diluluskan oleh

Mahkamah Tinggi, yang bermakna notis yang

dihantar oleh Pemungut Hasil Tanah Wilayah

Persekutuan kepada pemilik tanah tidak sah dan

batal. Terkilan dengan keputusan ini, perayu

merayu ke Mahkamah Persekutuan.

6129


b. Isu

Isu utama dalam kes ini ialah apakah pemilik tanah

perlu membuat permohonan ubah syarat dari

kegunaan tanah jenis pertanian kepada jenis

komersil.


Dalam mempertimbangkan rayuan yang dibuat oleh

perayu, Persekutuan menyatakan bahawa;

(a) Tanah responden itu adalah sebidang tanah

dalam kawasan bandar (town land) dan

apabila Kanun Tanah Negara 1956 mula

dikuatkuasakan, tanah itu tidak boleh

digunakan untuk maksud pertanian atau

perusahaan; untuk membolehkan tanah itu

boleh dimajukan untuk maksud bangunan,

pemiliknya hendaklah memohon supaya

tanah tersebut ditukar kepada kategori

“bangunan” di bawah seksyen 124 Kanun

Tanah Negara;

(b) Dalam kes ini, responden (Garden City

Development Berhad) telah gagal membuat

permohonan agar dikenakan syarat kategori

"bangunan" kepada tanah mereka sebelum

membina bangunan berkenaan dan

kegagalan mereka ini menjadi satu

pelanggaran syarat, dan oleh yang demikian,

tindakan di bawah seksyen 128 Kanun Tanah

Negara boleh dijalankan.

6130


(c) Terkilan dengan keputusan Mahkamah

Persekutuan ini, responden (Garden City

Development Berhad) membuat rayuan ke

Majlis Privy.

Meluluskan rayuan pemilik, (lihat [1982] 2 MLJ 98),

Majlis Privy menyatakan bahawa adalah tidak ada

apa-apa halangan dari segi undang-undang bagi

pemilik tanah untuk membina bangunan seperti

yang dicadangkan olehnya itu.

d. Implikasi

Yang menarik dalam kes ini ialah walaupun dalam

penghakimannya, Majlis Privy mengakui mereka

ada membaca perkataan-perkataan yang berbunyi

"Lease for Agricultural Land" (dicop dengan rubber

stamp) di suratan hakmilik berkenaan, Majlis Privy

masih lagi mempertahankan, berasaskan

peruntukan Kanun Tanah Negara dalam kes tanah

Garden City Development Berhad ini, bahawa

pemilik tanah tak perlu mohon ubah syarat dari

jenis pertanian kepada jenis bangunan.

6.5.2 Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan v. Sri

Lempah Enterprise Sdn. Bhd.

[1979] 1 MLJ 135 Mahkamah Persekutuan - Rayuan Sivil No. 94 Tahun 1978 Suffian KHN, Raja Azlan Shah HB (Malaya), Chang Mint Tat HMP 21 Oktober 1978 Permohonan memajukan tanah - kelulusan diberi dengan

syarat - hakmilik kekal ditukarkan dengan hakmilik

bertempoh 99 tahun - sama ada syarat itu sah - syarat yang

6131


dikenakan mesti ada hubungkait dengan pembangunan

yang dibenarkan.

a. Fakta Kes

Pemohon (responden dalam rayuan ini) memiliki

sebidang tanah hakmilik kekal (held in perpetuity). Pemohon telah membuat permohonan ubah syarat

dan belah-bahagi tanah tersebut bagi maksud

mendirikan sebuah hotel. Kelulusan perancangan

telah pun diperolehi. Pemohon telah memohon,

menerusi prosedur serahbalik dan kurnia semula.

Perkara ini telah dirujuk kepada Jawatan Kuasa

Kerja Tanah (Land Executive Committee) dan

selanjutnya Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah

Persekutuan, telah memaklumkan kepada pemohon

bahawa permohonannya itu diluluskan tetapi

tertakluk kepada syarat-syarat yang ditentukan.

Pemohon setuju dengan semua syarat-syarat yang

dikenakan kecuali satu sahaja, iaitu berhubung isu

menyerah balik tanahnya jenis hakmilik kekal dan

kurnia semula tanah yang sama itu dalam bentuk

pemberianmilik bertempoh, tidak melebihi 99 tahun.

Terkilan dengan sysrat-syarat yang dikenakan oleh

Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan,

pemohon dengan itu memohon kepada Mahkamah

Tinggi untuk mendapatkan perintah agar pihak

berkuasa berkenaan meluluskan permohonan ubah

syarat dan belah-bahagi tersebut atas syarat-syarat

yang biasa. Permohonan syarikat itu telah

diluluskan oleh hakim bicara. Pengarah Tanah dan

Galian Wilayah Persekutuan (perayu) tidak

6132


berpuashati dengan keputusan yang dibuat oleh

hakim bicara, membuat rayuan ke Mahkamah

Persekutuan.

b. Isu

Isu utama dalam kes ini ialah apakah pihak

berkuasa berkenaan, sewaktu meluluskan

permohonan ubah syarat dan belah bahagi tanah,

boleh mengenakan syarat seperti yang dipertikai

oleh pemohon (responden) tersebut.


(a) Pihak berkuasa tidak ada hak atau kuasa

memaksa pemohon menyerahkan tanah

kepadanya (menerusi prosedur serah balik)

dalam bentuk hakmilik kekal dan sebagai

gantinya menerima kembali (menerusi

prosedur kurnia semula) tanah berimilik

bertempoh 99 tahun. Syarat yang dikenakan

sedemikian itu tidak ada kaitan dengan

pembangunan yang dibenarkan. Syarat itu

juga tidak munasabah dan dikenakan bagi

satu motif yang tidak sah.

(b) Oleh itu, permohonan ubah syarat dan belah

bahagi ini hendaklah diberi pertimbangan

semula oleh Jawatan Kuasa Kerja Tanah

(Land Executive Committee) bagi pihak

Kerajaan Persekutuan selaras dengan

kehendak undang-undang dan selaras

dengan keputusan mahkamah ini.

6133


(c) Dalam menimbangkan sama ada meluluskan

atau menolak permohonan berkenaan,

Jawatankuasa Kerja Tanah (Land Executive Committee) hendaklah bertindak secara adil

(fairly) dan tidak secara arbitrari, dengan

mengambil kira bahawa ia telah pun

memberi kelulusan kepada permohonan ini

tertakluk kepada syarat-syarat lain seperti

yang dinyatakan dalam kelulusan itu.

d. Implikasi

Tun Suffian, Ketua Hakim Negara, menegaskan

dalam penghakimannya bahawa Jawatan Kuasa

Kerja Tanah (Land Executive Committee) tidak ada

kuasa mengenakan syarat-syarat sebagaimana yang

dipertikai oleh pemohon (pemilik tanah itu). Kata

Ketua Hakim Negara itu - "The conditions which the applicant objected to does not relate to the permitted development, is unreasonable, and is used for an ulterior object, the object being to bring developed land into line with newly alienated land as to which, we are told, since the war only leases, not titles in perpetuitiy, are granted. However desirable this object may seem to the Committee, it has no power under the law to achieve it in the way used here."

Ketua Hakim Negara juga menegaskan bahawa

dalam hal-hal perancangan, kedudukan mahkamah

bukan sebagai satu "appellate authority to override a decision of the approving authority", tetapi hanyalah sekadar satu "judicial authority which is concerned, and concerned only, to see whether the approving

6134


authority has contravened the law by acting in excess of the powers which Parliament has confided in it."

Pendek kata, mengikut mahkamah, isu-isu

perancangan hendaklah diputuskan oleh pihak

berkuasa perancangan, bukan oleh mahkamah.

Bagaimanapun, mahkamah boleh menegur andainya

pihak berkuasa perancangan itu bertindak

melampaui kuasa yang ada padanya di bawah

undang-undang.

Selanjutnya Ketua Hakim Negara itu menyatakan

bahawa "the Committee should act fairly and not arbitrarily. There must not be bad faith and no dishonesty ... There must be no unreasonableness, no attention to extraneous circumstances, no disregard of public policy, and things of that sort ..."

6.5.3 Ipoh Garden Bhd. v. Pengarah Tanah dan Galian Perak

(1979) 1 MLJ 271 Mahkamah Tinggi, Saman Pemula No 43 Tahun 1977 Hashim Yeop A Sani, H. 13 November 1978 Permohonan memajukan tanah menerusi serahbalik dan

kurnia semula - kelulusan diberi dengan syarat - hakmilik

kekal ditukarkan dengan hakmilik bertempoh 99 tahun -

sama ada syarat itu sah - syarat yang dikenakan mesti ada

hubungkait dengan pembangunan yang dibenarkan.

a. Fakta Kes:

Pada bulan Mei 1976 Ipoh Garden Berhad iaitu

sebuah syarikat pemaju harta tanah (plaintif)

memohon kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk

6135


mendapatkan kelulusan ubah syarat dan belah

bahagi tanah miliknya, yang dipegang di bawah

hakmilik kekal. Pada bulan Ogos 1977, plaintif

menerima jawapan dari Pengarah Tanah dan Galian

Negeri Perak (defendan) yang memaklumkan

bahawa permohonannya itu telah diluluskan tetapi

dengan syarat, antara lain, bahawa plaintif setuju

menyerahkan balik tanahnya itu (menerusi prosedur

serahbalik) kepada Pihak Berkuasa Negeri dan

menerima sebagai gantinya (menerusi prosedur

kurnia semula) tanah bertempoh selama 99 tahun.

Plaintif enggan menerima syarat ini dan

merujuknya kepada Mahkamah Tinggi.

Semasa perbicaraan dijalankan, Penasihat Undang-

Undang Negeri berhujah bahawa syarat yang

dikenakan itu adalah selaras dengan dasar kerajaan

negeri untuk menggalakkan penukaran dari tanah

milik kekal kepada tanah pegangan bertempoh

(based on a new policy of the State Government in accordance with the objective of encourage conversion from freehold to leasehold).

Penasihat Undang-Undang Negeri juga menyatakan

bahawa terdapat perbezaan dari segi fakta antara

kes ini dengan kes Sri Lempah. Dalam kes itu, pihak

berkuasa "mewajibkan" pemaju untuk menyerahkan

balik tanahnya (dalam bentuk hakmilik kekal)

supaya digantikan dengan tanah bertempoh,

manakala dalam kes ini Pihak Berkuasa Negeri

Perak hanya membuat satu "tawaran" sahaja

kepada pemaju.

6136


b. Isu

Isu dalam kes ini ialah apakah syarat yang

dikenakan itu sah di sisi undang-undang.


Mengikut Hakim Hashim Yeop A Sani, isu yang

terbit dalam kes ini tak ada bezanya dengan isu

dalam kes Sri Lempah, dan oleh itu keputusan

mahkamah adalah juga sama dengan keputusan

Mahkamah Persekutuan itu. Syarat yang dikenakan

oleh defendan itu adalah tidak sah.

d. Implikasi

Hakim bicara dalam kes ini mengikuti keputusan

yang telah dibuat oleh Mahkamah Persekutuan

dengan menyatakan bahawa bukanlah menjadi

peranan mahkamah untuk campur tangan dalam

kes seperti ini seolah-olah ia merupakan satu

"appellate authority" dalam hal-hal perancangan.

Sebaliknya, kuasa mahkamah dalam hal-hal serupa

ini hanyalah selaku satu "judicial authority" setakat

memastikan bahawa tindakan pihak berkuasa itu

tidak melanggar apa-apa batasan atau kehendak

undang-undang.

Dengan itu, hakim bicara memerintahkan kes ini

dirujuk balik kepada Pihak Berkuasa Negeri supaya

permohonan pemaju ini diberi pertimbangan semula

mengikut kehendak undang-undang. Kata hakim

bicara, "the proper order to make in this case is that the application for subdivision made by the applicant

6137


be referred back to the relevant authority for reconsideration according to law."

6.5.4 Aishah Mohd Saman & 3 Ors v. Kalsom Mohd Nor

[2000] 1 AMR 607 Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No 24-483-98 Abdul Hamid Mohamad H. 5 November 1999. Undang-undang tanah - pecah sempadan (partition) -

permohonan meminta mahkamah memerintahkan

defendan memilih salah satu lot yang ditetapkan – bidang

kuasa mahkamah - Kanun Tanah Negara 1965 seksyen

145.

a. Fakta kes

Plaintif dan defendan adalah pemilik bersama

sebidang tanah. Plaintif memiliki 5/6 bahagian

sementara defendan memiliki 1/6 bahagian daripada

tanah yang mereka miliki bersama. Plaintif telah

menandatangani satu perjanjian dengan sebuah

syarikat pemaju supaya tanah itu dapat dimajukan,

tetapi defendan enggan menandatangani perjanjian

tersebut.

Plaintif kemudian mengambil langkah untuk

memecah sempadan tanah itu, tetapi keengganan

defendan menandatangani dokumen-dokumen

berkaitan membantutkan usaha itu. Oleh itu,

plaintif tiada pilihan lain kecuali memfailkan

permohonan kepada mahkamah supaya defendan

diperintahkan membuat pilihan ke atas salah satu

dari bahagian hujung tanah seperti yang

ditunjukkan dalam pelan ukur. Sekiranya defendan

enggan membuat pilihan itu, plaintif memohon agar

6138


Penolong Kanan Pendaftar diberi kuasa oleh

mahkamah untuk membuat pilihan bagi pihak

defendan.

Mengikut defendan, beliau enggan membuat pilihan

kerana pilihan yang diberi kepadanya hanyalah

untuk memilih lot tanah yang paling kanan sekali

atau yang paling kiri. Defendan mendakwa ini

bukan satu pilihan, tetapi adalah satu paksaan yang

dibuat dengan sewenang-wenangnya.

b. Isu

Isu yang perlu diputuskan oleh hakim bicara dalam

kes ini ialah sama ada mahkamah mempunyai

bidang kuasa memerintahkan defendan memilih

antara dua petak atau lot yang dicadangkan oleh

plaintif itu, dan sama ada permohonan plaintif itu

wajar diluluskan.


Hakim bicara memutuskan bahawa mahkamah ada

bidang kuasa mendengar permohonan plaintif.

Kedudukan ini selaras dengan seksyen 145(1)

Kanun Tanah Negara 1965.

Dalam kes ini, plaintif tidak menjual tanah itu

kepada pemaju. Apa yang dilakukan ialah tanah itu

hendak diserahkan kepada pemaju untuk

dibangunkan. Tanpa persetujuan defendan, plaintif

tidak berhak untuk menyerahkan tanah itu kepada

pemaju untuk dimajukan kerana plaintif bukan

pemilik mutlak bagi kesemua bahagian tanah itu.

6139


Hakim bicara menyatakan bahawa tindakan plaintif

memberi kata dua kepada defendan (untuk memilih

salah satu dari dua lot yang ditetapkan oleh mereka)

adalah satu tindakan yang angkuh. Plaintif boleh

menjual bahagian mereka jika mereka mahu tetapi

mereka tidak boleh secara paksa meminta defendan

membuat pemilihan sebagaimana yang mereka

kehendaki. Adalah tidak adil bagi mahkamah untuk

meluluskan permohonan plaintif.

Permohonan plaintif ditolak dengan kos.

d. Implikasi

Dalam penghakimannya, hakim bicara telah

merujuk kepada kes Ku Yan bte Ku Abdullah v. Ku

Idris bin Ku Ahmad & Ors [1991] 3 MLJ 439 dan

seksyen 145 Kanun Tanah Negara sebelum

memutuskan bahawa mahkamah ada bidang kuasa

mendengar permohonan ini.

Mengenai persoalan sama ada mahkamah patut

memberi perintah seperti yang dipohonkan oleh

plaintif itu, hakim bicara berkata “Ini terletak

kepada budibicara mahkamah, sama ada adil atau

patut mahkamah membuat perintah itu.”

Mengambil kira latar belakang kes ini, hakim bicara

berpendapat cara plaintif memaksa defendan

membuat pilihannya itu adalah sesuatu yang “high-handed”, dan oleh yang demikian, beliau

memutuskan “Saya tidak fikir adalah adil untuk

mahkamah ini memilih apa yang dicadangkan oleh

6140


plaintif atau mengarahkan Penolong Kanan

Pendaftar memilih untuk defendan”.

6.5.5 Arrow Vista Sdn Bhd v. Jawatankuasa Kerja Tanah

Wilayah Persekutuan

[1999] 3 AMR 2703 Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No R2-25-32-98 Azmel Maamor H. 23 Disember 1998. Undang-undang tanah - kategori kegunaan tanah -

permohonan ubah syarat - kebenaran merancang - sama

ada Perdana Menteri ada kuasa menolak permohonan ubah

syarat - sama ada kelulusan perlu diperolehi sebelum

memulakan kerja membina kondominium diatas tanah di

bawah kategori bangunan - Kanun Tanah Negara 1965

seksyen 116, 124, 200.

a. Fakta kes

Pada 28 Ogos 1995, Tunku Makmun mengemukakan

permohonan ubah syarat (di bawah seksyen 124

Kanun Tanah Negara 1965) bagi sebidang tanah,

dan dalam masa yang sama memohon (di bawah

seksyen 200) untuk menyerah balik tanah itu bagi

maksud pembinaan jalan. Pada 27 Julai 1996,

Perdana Menteri (selaku Menteri yang

bertanggungjawab bagi Wilayah Persekutuan) telah

menolak permohonan tersebut.

Pada 16 November 1996, Arrow Vista Sdn. Bhd.

(pemohon) yang kini menjadi pemilik tanah tersebut

telah membuat rayuan secara pentadbiran

(administrative appeal) terhadap penolakan itu

kepada Ketua Setiausaha Negara (KSN)

memintanya menimbangkan semula permohonan

6141


Tunku Makmun itu. Menerusi surat bertarikh 14

Januari 1998 dan kemudiannya 3 Mac 1998, rayuan

ini telah ditolak.

Terkilan dengan keputusan Ketua Setiausaha

Negara ini, perayu telah memohon (menerusi satu

saman pemula) pada 10 April 1998, meminta

Mahkamah Tinggi;

(a) mengisytiharkan bahawa keputusan yang

dibuat oleh responden pada 14 Januari 1998

itu tidak sah dan batal;

(b) mengisytiharkan bahawa dalam hal keadaan

kes ini satu permohonan berhubung tanah itu

tidak perlu dibuat di sisi undang-undang; dan

(c) mengeluarkan perintah (specific relief) mengarahkan responden memproses dan

meluluskan permohonan yang dibuat

berhubung tanah itu.

Dalam hujahnya, pemohon mendakwa Perdana

Menteri tidak ada kuasa di sisi undang-undang

menolak permohonannya itu. Pemohon juga

berhujah bahawa disebabkan tanah itu adalah di

bawah kategori “bangunan”, kelulusan dari pihak

berkuasa berkenaan tidak perlu diperolehi untuk

menjalankan apa-apa kerja untuk membina

kondominium di atas tanah berkenaan.

Dalam hujah balasnya, Jawatankuasa Kerja Tanah

Wilayah Persekutuan (perayu) mengatakan bahawa

permohonan ini sama sekali tidak berasas.

Responden mendakwa bahawa orang yang

6142


berkepentingan dalam kes ini (Tunku Makmun)

sepatutnya dijadikan pihak dalam prosiding.

Disebabkan Tunku Makmun tidak dijadikan pihak

bersama dalam permohonan ini, responden

menghujah permohonan ini hendaklah ditolak.

b. Isu


hakim bicara ialah sama ada keputusan Perdana

Menteri itu sah, dan sama ada pemohon diwajibkan

memohon dan mendapatkan kelulusan sebelum ia

boleh memulakan apa-apa kerja membina

kondominium di atas tanah tersebut.


Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa Tunku

Makmun tidak ada apa-apa kepentingan lagi pada

tanah itu kerana tanah itu telah pun dipindahmilik

kepada pemohon. Oleh itu, Tunku Makmun tidak

perlu dijadikan pihak dalam prosiding ini.

Satu permohonan meminta mahkamah

memerintahkan responden memproses dan

meluluskan apa-apa permohonan berhubung tanah

itu adalah pada hakikatnya satu permohonan

mendapatkan mandamus, dan oleh itu ia perlu

mematuhi prosedur mahkamah yang digariskan

dalam Aturan 53 Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi

1980. Disebabkan prosedur ini tidak dipatuhi,

permohonan ini wajar ditolak.

Apabila pemohon membuat rayuan secara

pentadbiran kepada Ketua Setiusaha Negara pada

6143


16 November 1996, pemohon sedar bahawa

permohonan yang dibuat oleh Tunku Makmun itu

sudah pun ditolak oleh responden. Penolakan itu

adalah sah walaupun ia dialamatkan kepada Tunku

Makmun kerana tidak ada keterangan yang

menunjukkan responden dimaklumkan tentang

pindahmilik tanah itu dari Tunku Makmun kepada

pemohon.

Di bawah peruntukan Perintah-Perintah Menteri-

Menteri Kerajaan Persekutuan 1995, Perdana

Menteri adalah ketua pentadbiran di Wilayah

Persekutuan berhubung hal ehwal tanah.

Keputusan yang dibuat oleh Perdana Menteri

berhubung sesuatu permohonan di bawah seksyen

124 dan 200 Kanun Tanah Negara, seperti yang

berlaku dalam kes ini, adalah dalam bidang

kuasanya. Oleh yang demikian, keputusan Perdana

Menteri dalam kes ini adalah sah dan teratur.

Di bawah seksyen 116(1)(d) Kanun Tanah Negara,

tidak ada apa-apa bangunan boleh dibina,

dirobohkan, diubah dan sebagainya pada tanah

kategori bangunan kecuali satu kelulusan telah

diperolehi terlebih dahulu dari pihak berkuasa

berkenaan. Dalam kes ini, pihak berkuasa

berkenaan itu adalah responden. Berasaskan

seksyen 124(1)(c) dibaca bersama dengan seksyen

116(1)(d), pemohon hendaklah terlebih dahulu

mendapatkan kelulusan responden sebelum ia boleh

menjalankan apa-apa kerja membina bangunan di

atas tanah itu.

Permohonan pemohon ditolak dengan kos.

6144


d. Implikasi

Pengajaran yang boleh diambil dari kes ini ialah

terdapat salah sangka di sesetengah pihak (seperti

pemohon dalam kes ini) bahawa apabila sebidang

tanah itu sudah pun ada dalam kategori bangunan

(bukan kategori pertanian), kelulusan pihak

berkuasa tidak diperlukan lagi untuk menjalankan

apa-apa kerja bangunan di atas tanah tersebut.

Selain itu, kes ini juga menunjukkan bahawa bagi

Wilayah Persekutuan (seperti yang ditegaskan oleh

hakim bicara dalam penghakimannya) “To all intents and purposes, the Number 1 administrative head concerning land matters in the Federal Territory is the Prime Minister. All the rest, including the Land Executive Committee, are his subordinantes”.

Hakim bicara memutuskan sedemikian setelah

mengambil kira Perkara 43 dan 43A Perlembagaan

Persekutuan, dibaca bersama Perintah Menteri-

Menteri Kerajaan Persekutuan 1995. Hakim

menambah bahawa “There should not be any doubt whatsoever that making decisions in respect of applications under sections 124 and 200 of the Ntional Land Code … was within the powers lawfully granted to the Prime Minister.”

Berhubung isu membina bangunan pada tanah yang

sudahpun dalam kategori bangunan, hakim bicara

menegaskan bahawa seksyen 124(1)(c ) dan 116(1)(d)

Kanun Tanah Negara “clearly shows that a landowner does not have automatic power to

6145


commence construction of condominium on the said land … without obtaining the prior approval” dari

pihak berkuasa berkenaan.

6.5.6 Cayman Developments (K) Sdn Bhd v. Mohd Saad Bin Long

& 72 Ors

[1999] 3 AMR 3382 Mahkamah Tinggi - Rayuan Sivil No 12-02-96 Mohd Hishamuddin Mohd Yunus H. 2 Jun 1999. Undang-undang tanah - permohonan ubah syarat - sama

ada Pihak Berkuasa Negeri ada kuasa mengenakan syarat -

sama ada pemaju diwajibkan memberi diskaun harga

kepada pembeli rumah - projek perumahan murah - sama

ada syarat yang dikenakan ada hubungkait dengan

rancangan pemajuan yang diluluskan - Kanun Tanah

Negara 1965 seksyen 124(1)(d), (2)(a) dan (5).

a. Fakta kes

Cayman Developments (K) Sdn. Bhd. (perayu) dalam

kes ini adalah pemaju perumahan, manakala

responden adalah pembeli-pembeli rumah murah

yang dibina oleh perayu dalam satu projek

perumahan murah di Mukim Alor Merah, Alor

Setar, Kedah.

Tanah yang dimajukan itu pada asalnya adalah

tanah pertanian, dimiliki oleh Supiah Yahya.

Sebuah syarikat, Syed Omar Al-Bukhary Sdn Bhd,

yang diberikuasa oleh pemilik tanah untuk

memajukan tanah itu, telah memohon kelulusan

dari Pihak Berkuasa Negeri Kedah. Kelulusan telah

diberi, dengan syarat bahawa rumah murah yang

dibina di projek berkenaan hendaklah dijual kepada

6146


orang awam dengan diskaun harga sebanyak 5%

dari harga asal (RM25,000). Berikutnya, projek ini

telah diambil alih oleh perayu (Cayman

Developments (K) Sdn. Bhd. dari syarikat tersebut.

Setiap responden (yang membeli rumah itu) telah

membayar harga sepenuhnya kepada perayu, tanpa

apa-apa diskaun. Setelah mereka kemudian

mendapat tahu tentang diskaun harga yang

disyaratkan oleh Pihak Berkuasa Negeri, mereka

telah menuntut supaya lebihan harga yang telah

terbayar itu dikembalikan. Walau bagaimanapun,

perayu enggan memulangkan jumlah diskaun

tersebut. Ini membuat responden memfailkan

tuntutan mereka di mahkamah. Di Mahkamah

Sesyen, di mana tuntutan mereka difailkan,

responden telah berjaya. Terkilan dengan keputusan

itu, perayu kemudian merayu ke Mahkamah Tinggi.

Dalam hujah mereka, perayu mengatakan bahawa

Pihak Berkuasa Negeri tidak ada kuasa di bawah

undang-undang untuk mengenakan syarat untuk

memberi diskaun kepada pembeli.

b. Isu

Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Tinggi

ialah sama ada hujah perayu itu berasas atau

sebaliknya.


Hakim Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa

Pihak Berkuasa Negeri (PBN) tidak ada kuasa, di

6147


bawah seksyen 124(5)(c) Kanun Tanah Negara

untuk mengenakan syarat diskaun tersebut. Oleh

yang demikian, apabila Pihak Berkuasa Negeri

mengenakan syarat sedemikian itu ketika memberi

kelulusan, syarat itu adalah ultra vires. Ini

bermakna perayu tidak ada kewajipan untuk

memulangkan diskaun harga sebagaimana yang

dituntut oleh responden.

Hakim tersebut menyatakan juga bahawa apa-apa

syarat yang dikenakan oleh Pihak Berkuasa Negeri

apabila memberi kelulusan hendaklah ada kaitan

secara munasabah dengan pembangunan yang

diluluskan (“fairly and reasonably related to the permitted development”). Ketika memutuskan isu

ini, hakim bicara memetik keputusan Mahkamah

Persekutuan dalam kes Pengarah Tanah dan Galian

Wilayah Persekutan v. Sri Lempah Enterprise Sdn

Bhd [1979] 1 MLJ 135.

d. Implikasi

Keputusan hakim Mahkamah Tinggi ini kini

hendaklah dibaca bersama dengan kes Majlis

Perbandaran Pulau Pinang v. Syarikat Bekerjasama

Serbaguna Sungai Gelugur [1999] 3 AMR 3529, di

mana Mahkamah Persekutuan membuat

pendekatan yang berbeza. Oleh yang demikian,

keputusan hakim Mahkamah Tinggi dalam kes

Cayman Development ini mungkin tidak boleh lagi

dianggap sebagai “good law” (tidak lagi

menunjukkan kedudukan undang-undang yang

betul).

6148


6.5.7 Chong Wooi Leong & 29 Ors v. Lebbey Construction &

Transport Company (M) Sdn Bhd

[1998] 3 AMR 2053 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No B-02-407-97 NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Mokhtar Sidin HMR 24 April 1998. Undang-undang tanah - menghuni tanah kerajaan secara

salah - kemudahan asas disediakan oleh pihak berkuasa -

janji pihak berkuasa akan mengeluarkan kebenaran

menduduki sementara (TOL) - janji tidak ditunaikan -

kedudukan penghuni tanah itu di sisi undang-undang dan

ekuiti - Kanun Tanah Negara 1965.

a. Fakta kes

Perayu merupakan sebahagian orang awam (lebih

seratus orang) yang telah menduduki secara haram

tanah kerajaan di Mukim Ampang, Daerah Ulu

Langat, Selangor, seluas 31.6 ekar. Mereka telah

menduduki tanah itu untuk satu jangka masa yang

lama, dan dalam masa itu pelbagai kemudahan

awam (seperti bekalan air, letrik, jalan raya, telefon,

dewan orang ramai dan surau) telah disediakan oleh

pihak berkuasa. Pejabat Daerah Ulu Langat telah

memberi izin kepada penduduk untuk membina

rumah di atas tanah itu.

Mereka juga telah dijanjikan akan diberi kebenaran

menduduki sementara (temporary occupation licence, TOL). Walaupun permohonan rasmi

mendapatkan kebenaran menduduki sementara itu

kemudian telah dikemukakan oleh perayu, tetapi

kebenaran tersebut yang dijanjikan tidak

dikeluarkan (diberi) kepada mereka.

6149


Berikutan dari itu pada 14 Jun, 1993, tanah

kerajaan itu telah diberimilik kepada Lebbey

Construction & Transport Company (M) Sdn. Bhd.

(responden), untuk dimajukan. Berikutan dari itu

responden meminta perayu (penduduk-penduduk

yang menduduki tanah tersebut) supaya

mengosongkan tanah tersebut. Perayu enggan

berbuat demikian. Keengganan perayu untuk

berpindah dari tanah tersebut memaksa responden

mengambil tindakan undang-undang untuk

mengusir mereka keluar dari situ. Pada 7 April

1995, Mahkamah Tinggi Shah Alam memutuskan

bahawa perayu hendaklah keluar dan

mengosongkan tanah berkenaan. Terkilan dengan

keputusan yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi,

perayu membuat rayuan di Mahkamah Rayuan.

Dalam hujah mereka, perayu mengatakan bahawa

mereka telah menduduki tanah itu sejak tahun 1981

dengan izin Kerajaan Negeri Selangor, khususnya

izin dari Pejabat Daerah dan Pentadbir Tanah Ulu

Langat serta Penghulu Mukim Ampang. Selain itu,

kata perayu lagi, mereka dijanjikan oleh pelbagai

pihak lain bahawa mereka berhak untuk terus

tinggal dan menduduki tanah itu selama mana yang

mereka mahu.

Perayu juga menghujah bahawa mereka telah

membelanjakan wang yang banyak, selain masa dan

tenaga, untuk sekian lama membangunkan tanah

yang mereka duduki itu, yang pada asalnya adalah

tanah paya dan tempat pembuangan sampah.

Perayu juga mengatakan bahawa disebabkan

permintaan mereka kepada pihak berkuasa selama

6150


ini maka kawasan itu kini merupakan sebuah

perkampungan yang lengkap, sempurna dengan

segala kemudahan awam yang diperlukan oleh

penduduknya.

Mengambil kira fakta tersebut, perayu menghujah

bahawa mereka telah memperolehi hak berasaskan

ekuiti untuk menuntut dan menerima pampasan

yang munasabah dari responden.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah apakah sebenarnya

kedudukan perayu di sisi undang-undang? Adakah

mereka setinggan biasa (yang boleh diusir

sewenang-wenangnya) atau apakah mereka

mempunyai status sebagai penduduk yang sah serta

dilindungi oleh ekuiti?


Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa

berasaskan peruntukan yang ada dalam Kanun

Tanah Negara 1965 , perayu menduduki tanah itu

tanpa izin atau tanpa kebenaran yang sah dari

Pihak Berkuasa Negeri. Walaupun perayu

menduduki tanah Kerajaan itu dengan izin pihak-

pihak tertentu (misalnya pihak berkuasa tempatan,

Pentadbir Tanah, Pegawai Daerah, Menteri, ahli

Parlimen, ahli Dewan Undang Negeri dan

sebagainya), izin sedemikian itu belum mencukupi

dan tidak diiktiraf di bawah Kanun Tanah Negara.

6151


Sekalipun dalam kes ini, ada janji yang dibuat oleh

Pegawai Daerah bahawa perayu akan diberi

kebenaran menduduki sementara, janji sedemikian

itu tidak mengikat Pihak Berkuasa Negeri dan tidak

ada kesannya. Disebabkan dalam kes ini responden

telah diberimilik tanah itu secara sah, adalah tidak

adil bagi mahkamah untuk menafikan hak

responden itu dan memberi keputusan yang

menyebelahi pihak perayu.


d. Implikasi

Kes ini menunjukkan betapa keras (rigid) sekali

pendirian mahkamah dalam mentafsirkan kehendak

undang-undang berhubung prosedur pemberianmilik

tanah Kerajaan (alienation of State land) seperti

yang disebutkan dalam Kanun Tanah Negara 1965.

Pendirian mahkamah ini sekali gus mencerminkan

sistem Torrens yang menjadi amalan negara ini

sejak Kanun Tanah Negara dikuatkuasakan, iaitu

pemberianmilik tanah Kerajaan mestilah menepati

prosedur yang ditetapkan itu. Tidak ada cara tanah

kerajaan boleh diberi kepada rakyat kecuali melalui

keputusan yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri.

Mahkamah Rayuan dalam kes ini telah memetik

keputusan hakim Raja Azlan Shah (pada ketika itu)

dalam kes Sidek & 461 Ors v. Government of Perak

[1982] 1 MLJ 313 apabila ia memutuskan bahawa

disebabkan perayu tidak pernah menduduki tanah

kerajaan itu dengan “izin” Pihak Berkuasa Negeri

sebagaimana yang digariskan dalam Kanun Tanah

6152


Negara, kedudukan mereka di sisi undang-undang

adalah sebagai setinggan sahaja. Oleh yang

demikian, Mahkamah Rayuan setuju dengan

keputusan hakim bicara itu dan menolak rayuan

perayu.

6.5.8 Dato Toh Kian Chuan v. Swee Construction & Transport

Company (M) Sdn Bhd

[1996] 1 AMR 604 Mahkamah Tinggi Johor Bahru - Petisyen No. 28-129 Tahun 1994. Mohd Ghazali Mohd Yusof H. 22 Disember 1995. Undang-undang tanah - serah balik dan kurnia semula -

belah bahagi dan tukar syarat - makna “belah bahagi” dan

makna “serah balik dan kurnia semula” - Kanun Tanah

Negara 1965, seksyen 124, 135, 204B dan 204C.

a. Fakta kes

Responden (sebuah syarikat) memiliki tiga lot tanah

di Senai Daerah Johor Bahru. Pada tahun 1983, satu

dari lot-lot tanah tersebut telah diambil oleh

Kerajaan Negeri Johor bagi maksud membina

lapangan terbang. Dari lot tanah yang tinggal,

sebahagian besarnya telah dijual kepada W, sebuah

syarikat yang dimiliki oleh MB.

Selepas itu responden membuat cadangan untuk

memajukan tanah yang selebihnya yang masih

berada dalam pegangannya. Malangnya cadangan

ini menghadapi pelbagai masalah kerana berlaku

pergolakan dalaman antara pemegang syer majoriti

dengan pemegang syer minoriti dalam syarikat

berkenaan. Pemegang-pemegang syer minoriti

6153


mendakwa berlaku penindasan oleh pemegang syer

majoriti terhadap mereka, dan ini menyebabkan

mereka memfailkan petisyen ke Mahkamah Tinggi

di bawah seksyen 181 Akta Syarikat 1965.

b. Isu

Isu utama dalam kes ini ialah apakah pemegang

syer majoriti telah melakukan penindasan terhadap

pemegang syer minoriti.


Mahkamah Tinggi memutuskan, berasaskan

keterangan yang ada, bahawa tidak berlaku

sebarang penindasan terhadap pemegang syer

minoriti.

d. Implikasi

Walaupun kes ini sebenarnya berkisar tentang

masalah dalaman antara pengarah-pengarah

syarikat dan pemegang syer, yang perlu diselesaikan

di bawah Akta Syarikat 1965, semasa

menyampaikan keputusannya hakim bicara telah

menghuraikan beberapa perkara penting yang

menyentuh beberapa seksyen dalam Kanun Tanah

Negara.

Antara perkara-perkara yang dihuraikan oleh hakim

bicara itu “ubah syarat” (conversion) dari satu

kategori guna tanah ke satu kategori guna tanah

yang lain. Hakim berkenaan menyatakan bahawa

istilah “conversion” sebenarnya tidak disebutkan

6154


secara khusus dalam seksyen 124 Kanun Tanah

Negara 1960, akan tetapi perkataan-perkataan

“alteration of any category of land use” yang

terdapat dalam seksyen itu bermaksud “conversion”.

Mengenai “belah-bahagi” tanah (sub-division of lands), hakim itu menyatakan bahawa seksyen 135

Kanun Tanah Negara 1960 menyatakan bahawa

pemilik tanah boleh, dengan kebenaran Pengarah

Tanah dan Galian atau Pentadbir Tanah

(bergantung kepada sama ada tanah itu di bawah

hakmilik Pejabat Pendaftar atau di bawah Pejabat

Tanah), membelah-bahagi tanahnya kepada dua

atau lebih di bawah suratan hakmilik berasingan.

Selain itu, hakim bicara juga menghuraikan maksud

seksyen 204B Kanun Tanah Negara 1960 (serah

balik dan kurnia semula) dan seksyen 204C (syarat-

syarat yang dikenakan untuk serah balik dan kurnia

semula itu).

Melihat kepada kesemua peruntukan itu, hakim

membuat kesimpulan seperti berikut - “Looking at the above provisions, I would think that by whatever method a landowner adopts in making his application to the relevant authority, i.e. whether under sections 124 and 135, or under section 204B, and which would of course depend on whether it is a Registry or Land Office title in continuation of final title, the end result would be the same, namely, it would amount to what has been referred to by the parties as "conversion” and subdivision.”

6155


Merujuk kepada fakta kes ini di mana terdapat satu

surat dari Pengarah Tanah dan Galian Johor yang

secara prinsipnya memaklumkan bahawa

permohonan serah balik dan kurnia semula itu telah

diluluskan, hakim bicara menyatakan “To me, that letter has the same effect as stating that the State Government has agreed “in principle” to the “conversion” and sub-division of the said land under sections 124 and 135 of the Code respectively because that would be the end result.”

6156


6.6 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 (AKTA 486)

6.6.1 Stamford Holdings Sdn. Bhd. v. Kerajaan Negeri Johor &

Ors

[1998] 1 MLJ 607 Mahkamah Rayuan – Rayuan Sivil No. J.-02-229 OF 1995 Lamin PMR, Ahmad Fairus HMR, Denis Ong HMR. 6 Januari 1998. Pengambilan tanah dicabar atas alasan ia melampaui skop

seksyen 3 Akta Pengambilan Tanah 1960 - cabaran ditolak

atas alasan tidak menzahirkan apa-apa kausa tindakan -

sama ada pengambilan itu mala fide - Akta Pengambilan

Tanah 1960, seksyen 3, 14(2).

a. Fakta Kes

Stamford Holdings Sdn. Bhd. (perayu), ialah sebuah

syarikat harta tanah, memiliki kira-kira 8,500 ekar

tanah pertanian di Johor. Pada 1984, perayu

memohon kepada Kerajaan Negeri Johor (responden

pertama) untuk memajukan sebahagian tanah

tersebut (kira-kira 1,788 ekar). Permohonan

berkenaan tidak (belum) diluluskan, walaupun

setelah 4 tahun permohonan itu dikemukakan.

Responden ketiga dan keempat mempunyai

kedudukan di mana kelulusan yang diperlukan oleh

perayu boleh diperolehi. Oleh itu satu perjanjian

dicapai antara perayu dengan responden ketiga dan

ke empat, di mana perayu telah memindah milik

seluas 1,788 ekar tanahnya itu kepada syarikat

subsidiarinya dan memberikan 30% ekuiti dalam

syarikat tersebut kepada responden ketiga dan

keempat pada harga RM1.8 juta.

6157


Hasil muafakat antara perayu dengan responden

ketiga dan keempat ini, segala permohonan yang

dikemukakan kepada responden pertama telah

diluluskan dalam masa yang singkat. Untuk

melicinkan lagi perjalanan projek pembangunan

tanah itu, satu perjanjian usahasama telah

ditandatangani antara perayu dengan kumpulan

responden ketiga.

Setelah itu tanah seluas 1,788 ekar tanah itu

dipindahmilik kepada syarikat (selepas ini dipanggil

“syarikat pemaju”), di mana akhirnya 475.93 ekar

dijual. Responden ketiga dan keempat kemudian

cuba memujuk dan mempengaruhi perayu supaya

sama-sama memajukan 6,600 ekar tanah yang

masih ada. Masalahnya, mereka inginkan 70%

ekuiti dalam syarikat pembangunan baru yang

dicadangkan dan mereka mahu tanah itu dijual

kepada syarikat itu dengan harga RM30,000 seekar.

Kehendak terakhir responden ini tidak disetujui

oleh perayu. Akhirnya, tanah perayu itu diambil

oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta

Pengambilan Tanah 1960.

Terkilan dengan tindakan pengambilan tanah di

bawah Akta 1960 itu, perayu mencabar dengan

mendakwa bahawa tindakan itu menyalahi

Perlembagaan, kerana tindakan itu terkeluar

(melampaui) skop seksyen 3 Akta berkenaan. Walau

bagaimanapun, tuntutan perayu terhadap semua

responden dibatalkan oleh hakim bicara pada 14

Mac 1995 di bawah Aturan 18 kaedah 19(1)(a)

Kaedah-Kaedah Mahkamah Tinggi 1980 atas

alasan bahawa ia tidak menzahirkan apa-apa kausa

6158


tindakan (cause of action), oleh kerana satu

perisytiharan di bawah seksyen 14(2) Akta

Pengambilan Tanah 1960 tidak boleh dicabar.

Perayu merayu terhadap keputusan Mahkamah

Tinggi itu.

b. Isu

Isu dalam rayuan ini ialah apakah perayu ada asas

di sisi undang-undang untuk mencabar prosiding

pengambilan tanah yang dijalankan ke atasnya.


Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa

pengambilan tanah dalam keadaan kes ini boleh

dicabar atas alasan mala fide atau tidak suci hati.

Mahkamah mengatakan bahawa pengambilan tanah

yang dilakukan ini telah melucutkan (menafikan)

perayu daripada haknya (dipanggil “jangkaan sah

keuntungan”, legitimate expection of profit) hasil

dari pembangunan 6,600 ekar tanah itu.

Mahkamah Rayuan juga menyatakan bahawa pada

hakikatnya tindakan pengambilan tanah ini telah

melucutkan (menafikan) perayu dari haknya, iaitu

setidak-tidaknya hak menjual tanah itu dengan

harga yang menguntungkan andainya ia tidak

diambil secara paksa oleh pihak berkuasa.

Mahkamah juga menyatakan bahawa fakta yang

disebutkan dalam pernyataan tuntutan perayu jelas

menunjukkan kelakuan responden yang tidak

berhati perut (unconscionable conduct). Disebabkan

6159


responden tidak memfailkan apa-apa pembelaan,

fakta yang disebut dalam pernyataan tuntutan

perayu itu dianggap benar. Andainya apa yang

dikatakan oleh perayu itu tidak disangkal

(unrebutted), ia akan mewujudkan satu kausa

tindakan yang baik terhadap responden.

Rayuan perayu diluluskan.

d. Implikasi

Hakim Ahmad Fairuz, ketika menyampaikan

keputusan Mahkamah Rayuan, menyatakan bahawa

pada 14 Mac 1995, hakim bicara telah membatalkan

(mengenepikan) tuntutan perayu di bawah Aturan

18 Kaedah 19(1)(a) Kaedah Mahkamah Tinggi 1980.

Tuntutan perayu itu difailkan pada 4 Februari 1995,

manakala responden ketiga dan keempat telah

memfailkan permohonan mereka untuk

membatalkan tuntutan perayu itu pada 13 Mac

1995, dan responden yang lain berbuat sama pada

16 Mac berikutnya. Malangnya, semua responden

(termasuklah responden pertama, Kerajaan Negeri

Johor) gagal memfailkan pembelaan mereka kepada

tuntutan perayu itu.

Mahkamah Rayuan juga mengambil berat “hal

keadaan” yang menjadi latar belakang kes ini.

Antaranya, ugutan yang dibuat terhadap perayu

bahawa andainya ia tidak bersetuju dengan apa

yang dicadangkan oleh responden, tanah mereka

akan diambil melalui Akta Pengambilan Tanah

1960. Pada bulan Disember 1992, satu notis di

bawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960

6160


telah dikeluarkan kepada perayu. Walau

bagaimanapun notis ini dibiarkan luput begitu

sahaja pada 31 Disember 1993 kerana pada masa itu

kedua-dua pihak (responden dan perayu)

menjangkakan satu persetujuan masih boleh

dicapai. Namun begitu, setelah beberapa

perundingan di antara kedua-dua belah pihak masih

tidak membuahkan hasil seperti yang dihajatkan

oleh responden, tindakan pengambilan tanah telah

diambil sekali lagi. Disebabkan perayu terkilan

dengan prosiding pengambilan tanah pusingan

kedua inilah perayu kemudian memfailkan cabaran

mereka.

Berasaskan keputusan-keputusan mahkamah yang

terdahulu (authority) dan setelah mengambil kira

fakta yang dikatakan (alleged) dalam pernyataan

tuntutan perayu, Hakim Ahmad Fairuz

mengatakan yang mahkamah tidak ada pilihan

melainkan memutuskan bahawa pengambilan tanah

perayu ini boleh dicabar atas alasan mala fide atau

niat jahat.

Mengakhiri penghakimannya, Hakim Ahmad Fairuz

berkata bahawa fakta seperti yang dikatakan dalam

pernyataan tuntutan perayu jelas menunjukkan

kelakuan buruk responden (unconscionable or unmeritorious conduct of the respondents). Setidak-

tidaknya, fakta tersebut tanpa pembelaan difailkan

oleh responden, boleh dianggap benar (assumed true) dan andainya tidak disangkalkan, boleh

diterima sebagai satu kausa tindakan terhadap

responden.

6161


Kes ini merupakan satu-satunya kes di mana

mahkamah tempatan menerima (membenarkan)

cabaran pemilik tanah berasaskan mala fide pihak

berkuasa. Sama ada pada akhirnya pencabar

(seperti perayu dalam kes ini) berjaya dalam

perbicaraan di mahkamah nanti, ia bergantung

kepada adanya cukup bukti yang boleh

menyakinkan mahkamah. Setidak-tidaknya, pemilik

tanah berpeluang mengemukakan hujah dan

keterangannya di mahkamah, dan tindakannya itu

tidak ditolak begitu sahaja, seperti yang dilakukan

oleh hakim bicara dalam kes ini di Mahkamah

Tinggi.

6.6.2 Syed Omar bin Abdul Rahman Taha Alsagoff & Anor v.

Kerajaan Negeri Johor .

1 MLJ 49 Rayuan Majlis Privy No. 44 Tahun 1975 Lord Diplock, Viscount Dilhorne, Lord Fraser, Lord Keith, Sir Robin Cooke. 12 dan 18 Julai 1978. Pengambilan tanah dicabar atas alasan ia menyalahi

undang-undang - sebahagian tanah ditandakan bagi

“maksud khas” - sama ada perisytiharan di bawah seksyen

8(3) boleh dicabar - Akta Pengambilan Tanah 1960.

a. Fakta kes:

Ini adalah rayuan dari keputusan Mahkamah

Persekutuan (lihat [1975] 1 MLJ 241) di mana

Mahkamah Persekutuan mengesahkan

(mengekalkan) keputusan Mahkamah Tinggi

menolak permohonan Syed Omar (perayu)

berhubung satu pengambilan tanah yang dijalankan

6162


oleh Pihak Berkuasa Negeri Johor (defendan) ke

atas tanah milik perayu. Dalam permohonan itu,

perayu mendakwa bahawa pengambilan tanah itu

tidak sah dan batal kerana menyalahi undang-

undang.

Latar belakang kes ini adalah seperti berikut: Tanah

perayu (seluas 5700 ekar) telah diambil oleh

defendan bagi maksud membina pelabuhan. Namun

begitu, hanya sebahagian sahaja (2000 ekar) yang

digunakan, manakala selebihnya (3700 ekar)

ditandakan bagi "maksud khas" (special purposes). Perayu mencabar pengambilan tanah ini dengan

menghujah bahawa tanahnya diambil bagi suatu

maksud lain selain dari apa yang dibenarkan di

bawah Akta Pengambilan Tanah.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada satu deklarasi

yang dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri (Johor) di

bawah seksyen 8(3) Akta Pengambilan Tanah 1960

itu boleh dipersoal (justiciable) oleh mahkamah.


Majlis Privy memutuskan bahawa seksyen 8(3) Akta

Pengambilan Tanah jelas menyatakan bahawa

deklarasi di bawah seksyen 8(3) itu merupakan satu

"keterangan yang muktamad" (conclusive evidence) bahawa suatu bidang tanah itu diambil bagi maksud

yang dinyatakan dalam deklarasi tersebut.

6163


Oleh yang demikian, cabaran perayu itu wajar

ditolak. Keputusan Mahkamah Persekutuan

dikekalkan.

d. Implikasi

Majlis Privy menekankan bahawa di bawah Akta

Pengambilan Tanah, Pihak Berkuasa Negeri tidak

diwajibkan untuk menyediakan satu pelan untuk

pengetahuan pemilik tanah tentang bagaimana

tanah yang diambil itu akan dizonkan ("The Act does imposes no obligation on the acquiring authority to produce a plan for inspection which shows how the land to be acquired is to be zoned", kata Viscount Dilhorne).

Majlis Privy mengakui bahawa deklarasi di bawah

seksyen 8(3) itu boleh dicabar dan diisytiharkan tak

sah sekiranya pihak berkenaan (pemilik tanah)

boleh mengemukakan bukti bahawa pengambilan

tanah itu didorong oleh niat jahat (bad faith), atau

sekiranya pihak berkuasa telah bertindak

melampaui had kuasa mereka.

Walaupun dalam kes ini, Majlis Privy mengakui

bahawa tanah yang diambil secara paksa di bawah

Akta ini adalah seluas 5700 ekar, manakala

keluasan yang diperlukan untuk pelabuhan

hanyalah 2000 ekar sahaja, selebihnya ditandakan

bagi "maksud khas", ini sahaja belum mencukupi

untuk menjadikan pengambilan tanah ini tidak sah

dan batal.

6164


6.6.3 Malakoff Bhd. & Anor v. Pentadbir Tanah Kedah

[2000] 1 AMR 939 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No K-01-155-1995 Shaik Daud Md Ismail HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Denis On Jiew Fook HMR 15 Disember 1999. Pengambilan tanah - rayuan terhadap award - tuntutan

berasaskan kerosakan (injurious affection) - Akta

Pengambilan Tanah 1960 seksyen 8.

a. Fakta kes

Perayu adalah pemilik tanah seluas 2,581.4 ekar

berhampiran dengan bandar Sungai Petani, Kedah.

Tanah perayu telah diambil oleh Kerajaan Negeri

Kedah (responden) di bawah Akta Pengambilan

Tanah 1960 pada 3 Mac 1994.

Responden telah menawarkan pampasan menerusi

awardnya atas nilai RM10,000 seekar. Terkilan

dengan pampasan yang ditawarkan itu, perayu telah

merujuk perkara ini ke Mahkamah Tinggi dengan

menuntut bayaran pampasan atas kadar RM20,000

seekar. Selain itu, perayu juga menuntut bayaran

bagi kerosakan (injurious affection) melibatkan

kawasan tanah seluas 1.55 ekar, berjumlah

RM9,300.

Mahkamah Tinggi telah menolak tuntutan perayu

berhubung award tersebut tetapi tidak membuat

sebarang keputusan berhubung tuntutan perayu

berhubung kerosakan tersebut. Perayu terkilan

dengan keputusan Mahkamah Tinggi, telah

mengemukakan rayuan ke Mahkamah Rayuan.

6165


b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada pampasan perlu

dinaikkan dan sama ada tuntutan perayu

berhubung kerosakan itu wajar diluluskan.


Mahkamah Rayuan putuskan bahawa hakim bicara

telah membuat keputusannya dengan betul dan

mengambil kira segala faktor yang penting semasa

menentukan pampasan yang perlu dibayar kepada

perayu. Tidak ada sebab yang munasabah bagi

Mahkamah Rayuan untuk mengubah keputusan

hakim bicara itu berhubung award yang telah dibuat

oleh responden.

Namun begitu, hakim bicara telah gagal mengambil

kira tuntutan perayu berhubung kerosakan

(injurious affection) yang berlaku pada tanahnya. Ini

merupakan satu kesilapan hakim bicara, dan

Mahkamah Rayuan putuskan jumlah kerosakan

yang dituntut oleh perayu itu hendaklah dibayar.

Rayuan perayu mengenai jumlah pampasan (award) ditolak; rayuanya mengenai kerosakan atau

mudarat pada tanahnya diluluskan dan

memerintahkan supaya responden membayar

jumlah bayaran pokok (principal amount) dan

bersama faedah dengan kadar 8% setahun dari

tarikh pemilikan hingga tarikh jumlah itu dibayar

sepenuhnya.

6166


d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa hakim bicara, semasa

mendengar kes pengambilan tanah, masih boleh

tersilap kerana gagal atau terlupa mengambil kira

semua perkara yang dibangkitkan oleh pemilik

tanah.

Hak pemilik tanah untuk mendapatkan pampasan

disebabkan tanahnya diambil secara paksa oleh

pihak berkuasa di bawah Akta Pengambilan Tanah

1960 adalah dijamin di bawah Perkara 13

Perlembagaan Persekutuan. Kegagalan mahkamah

memutuskan apa jua bentuk pampasan yang wajar

dibayar kepada pemilik tanah merupakan satu

ketidakadilan yang perlu dielakkan.

6.6.4 Pengarah Tanah Dan Galian Kedah & Anor v. Emico

Development Sdn. Bhd.

[2000] 1 AMR 121 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No K-01-21-1998 Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Mokhtar Sidin HMR 15 November 1999. Pengambilan tanah - permohonan membatalkan

pengambilan - pemohon bukan pemilik berdaftar semasa

pengambilan tanah dijalankan - sama ada pemohon ada

locus standi - kegagalan Pentadbir Tanah membuat award

pampasan dalam tempoh 2 tahun - Akta Pengambilan

Tanah 1960 seksyen 8, 14 dan 16.

a. Fakta kes

Di bawah satu perjanjian jualbeli bertarikh 8 Mei

1995, responden telah membeli sebidang tanah dari

6167


pemilik asal (penjual). Sementara menunggu

penyempurnaan jualan itu, responden telah

memasukkan satu kaveat ke atas tanah tersebut.

Responden kemudian membuat satu lagi perjanjian

dengan pemilik asal (selepas ini dipanggil perjanjian

tambahan) pada 18 Ogos 1995, di mana responden

diberi lanjutan masa untuk membayar harga baki

tanah itu. Pada 24 Oktober 1996 transaksi

pindahmilik selesai dan responden telah

didaftarkan sebagai pemilik tanah berkenaan.

Sementara itu pada 3 Ogos 1995, pengambilan tanah

telah dijalankan dan satu perisytiharan di bawah

seksyen 8(1) Akta Pengambilan Tanah 1960

telahpun diwartakan. Berikutnya satu siasatan

telah dijalankan pada 18 Oktober 1995 bagi maksud

menentukan pampasan yang perlu dibayar. Selepas

itu, responden kedua (Pentadbir Tanah) telah

mengeluarkan Borang H (menyatakan amaun

pampasan yang akan dibayar) kepada pemilik

berdaftar (penjual).

Responden (yang tidak pernah diberi apa-apa notis

tentang siasatan dan award pampasan itu) dan

pemilik berdaftar (penjual) kemudian memohon

certiorari untuk membatalkan award itu. Responden

berjaya mendapat perintah certiorari itu pada 3

Ogos 1996. Selain dari itu, responden juga berjaya

mendapatkan mandamus memerintahkan Pentadbir

Tanah mengadakan satu siasatan baru (selepas ini

dipanggil “siasatan kedua’) bagi maksud membuat

satu award yang baru.

6168


Di dalam siasatan kedua itu, yang diadakan pada 4

Ogos 1997, semua bantahan responden (mengenai

pengambilan itu, mengenai prosedur yang dipakai,

dan mengenai kegagalan Pentdbir Tanah

memaklumkannya tentang pengambilan itu) telah

ditolak. Pada 6 Ogos 1997, Pentadbir Tanah (perayu

kedua) telah membuat award (award kedua).

Terkilan dengan keputusan perayu kedua itu,

responden telah mencabarnya di Mahkamah Tinggi

di bawah seksyen 8(4) Akta di mana akhirnya

mereka berjaya mendapatkan perintah

membatalkan keputusan itu. Ini adalah rayuan

perayu terhadap keputusan Mahkamah Tinggi itu.

Dalam hujahnya, responden mengatakan bahawa

disebabkan award kedua itu dibuat lebih dua tahun

selepas tarikh pengambilan, di bawah seksyen 8(4)

Akta pengambilan itu adalah tidak sah dan batal.

Menjawab hujah ini, perayu mengatakan bahawa

pengambilan itu masih sah dan tidak batal. Perayu

menyokong hujah mereka dengan merujuk kepada

keputusan Mahkamah Agong dalam kes Pemungut

Hasil Tanah Kuantan v. Oriental Rubber & Palmoil

Sdn Bhd [1986] 1 MLJ 39.

b. Isu

Antara isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah

Rayuan ialah –

(a) sama ada pengambilan tanah ini tidak sah

dan batal kerana award berkenaan (award

kedua) dibuat di luar tempoh waktu yang

ditetapkan di bawah seksyen 8 (4) Akta;

6169


(b) sama ada responden ada locus standi membuat permohonan untu membatalkan

pengambilan tanah ini;

(c) sama ada Mahkamah ada bidang kuasa

mengisytiharkan award Pentadbir Tanah itu

sebagai tidak sah dan batal;

(d) sama ada siasatan kedua itu telah

dikendalikan dalam tempoh masa yang

ditetapkan dalam seksyen 8(4) Akta.

c. Keputusan Mahkamah (menerusi satu keputusan

majoriti, dengan Mokhtar Sidin HMR menentang)

Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa satu

pengambilan tanah yang tidak disempurnakan

(dengan pengumuman award) dalam tempoh yang

ditetapkan (iaitu 2 tahun selepas tarikh

perisytiharan pengambilan itu diwartakan) adalah

tidak sah dan batal. Mengikut fakta, pengambilan

tanah ini dibuat pada 3 Ogos 1995 (tarikh

perisytiharan di bawah seksyen 8(1) diwartakan),

dan walaupun perayu kedua kemudian telah

mengadakan satu siasatan dan membuat award

dalam tempoh yang ditetapkan, siasatan dan award

itu telah kemudian dibatalkan oleh perintah

mahkamah.

Oleh yang demikian, kata Mahkamah Rayuan lagi,

adalah perlu bagi perayu mengadakan satu lagi

siasatan yang sah dan selanjutnya membuat satu

award baru sebelum tempoh masa itu luput.

Memandangkan bahawa award kedua itu dibuat

6170


pada 6 Ogos 1997, award ini adalah tidak sah dan

batal kerana ia dibuat di luar tempoh yang

ditetapkan. Oleh yang demikian, pengambilan tanah

yang dilakukan ini adalah juga tidak sah dan batal.

Mengikut Mahkamah Rayuan lagi, kes Pemungut

Hasil Tanah Kuantan itu telah diputuskan di bawah

undang-undang yang lama, iaitu sebelum Akta

Pengambilan Tanah 1960 itu dipinda untuk

memasukkan ke dalamnya seksyen 8(4). Oleh yang

demikian, kes itu tidak relevan bagi kes yang dirayu

ini.


d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa jangka masa atau

waktu yang disebutkan dalam Akta Pengambilan

Tanah 1960 itu adalah satu perkara penting yang

mesti sentiasa diambil kira. Apa jua tindakan yang

dibuat oleh Pentadbir Tanah yang tidak mematuhi

peruntukan yang ada dalam Akta Pengambilan

Tanah itu boleh dijadikan asas oleh pihak yang

terkilan untuk mencabar pengambilan tanah itu.

Dalam keputusannya menentang keputusan

majoriti, Mokhtar Sidin HMR berpendapat bahawa

kes ini merupakan satu-satunya kes yang sesuai

bagi mahkamah menggunakan budibicaranya untuk

memutuskan pengambilan tanah ini sebagai sesuatu

yang sah dan tidak batal, memandangkan bahawa

pihak Pentadbir Tanah telah cuba sedaya upayanya

untuk mematuhi segala kehendak undang-undang.

6171


Hakim yang sama juga berpendapat bahawa

responden tidak ada locus standi untuk mencabar

pengambilan tanah ini di mahkamah kerana semasa

pengambilan dijalankan responden bukan (belum

lagi menjadi) pemilik berdaftar tanah berkenaan.

Mokhtar Sidin HMR juga berpendapat bahawa

award kedua yang dibuat oleh Pentadbir Tanah itu

tidak terlambat dan masih dalam tempoh yang

ditetapkan, kerana tarikh yang patut diambil kira

untuk menentukan 2 tahun dalam kes ini bukan

tarikh perisytiharan pengambilan tanah diwartakan

(iaitu 3 Ogos 1995) tetapi semestinyalah tarikh

siasatan dan award pertama itu diisytiharkan batal

dan tidak sah oleh mahkamah (iaitu pada 3 Ogos

1996). Jika tarikh itu digunakan, maka award kedua

yang dibuat oleh Pentadbir Tanah itu masih tidak

terlewat, kata Mokhtar Sidin HMR lagi.

6.6.5 Selangor Coconuts Berhad v. Pemungut Hasil Tanah Kedah

[1999] 2 AMR 1972 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No K-01-30-1994 Siti Norma Yaakob HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Denis Ong Jiew Fook HMR. 13 April 1999. Pengambilan tanah - rayuan terhadap award - penilaian

tanah berasaskan kaedah perbandingan (comparable

method) - Akta Pengambilan Tanah 1960.

a. Fakta kes

Selangor Coconut Berhad (perayu) adalah pemilik

tanah pertanian yang dikenali sebagai Ladang Batu

Pekaka, ditanam dengan kelapa sawit. Sebahagian

kecil dari tanah perayu (seluas 4.5 ekar) telah

6172


diambil oleh Kerajaan Negeri Kedah di bawah Akta

Pengambilan Tanah 1960 pada 30 September 1982.

Pampasan yang dibayar kepada perayu (ditaksirkan

atas kadar RM9,000 seekar) tidak dipersetujui oleh

perayu, yang menuntut pampasan atas kadar

RM25,000 seekar.

Kes ini kemudian telah dirujuk ke Mahkamah

Tinggi, di mana kedua-dua pihak mengemukakan

cara penilaian berasaskan perbandingan

(comparable methods) masing-masing. Setelah

mendengar hujah kedua-dua pihak, mahkamah

kemudian menaikkannya sehingga RM11,000

seekar. Perayu masih tidak puas hati dengan

taksiran yang dibuat oleh Mahkamah Tinggi, lalu ia

merayu ke Mahkamah Rayuan.

Tuntutan perayu (agar ia dibayar atas kadar

RM25,000) diasaskan kepada laporan penilaian yang

dibuat oleh penilai yang dilantik olehnya, di mana

taksiran dibuat berasaskan kaedah perbandingan

nilai tanah (comparison method). Hakim bicara

Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa comparison

method yang digunakan itu tidak sesuai dan tidak

boleh diterima disebabkan ketiadaan butir-butir

terperinci untuk dibuat perbandingan nilai. Hakim

juga berpendapat bahawa tuntutan perayu itu

terlalu tinggi dan dibuat tanpa asas yang kukuh.

Sebaliknya hakim menerima cara penilaian yang

dikemukakan oleh responden tetapi menaikkan nilai

dari RM9,000 (seperti yang ditaksirkan oleh

responden) kepada RM11,000.

6173


b. Isu

Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Rayuan

ialah sama ada keputusan hakim Mahkamah Tinggi

itu betul.


Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa hakim

Mahkamah Tinggi telah menggunakan prinsip

undang-undang yang betul berhubung pengambilan

tanah. Oleh itu tidak ada sebab mengapa keputusan

hakim itu dipersoal atau diketepikan.

Rayuan perayu ditolak dengan kos

d. Implikasi

Sementara pampasan yang mesti dibayar bagi tanah

berimilik hendaklah menepati kehendak “nilai

pasaran” seperti yang disebutkan dalam Jadual 1

Akta Pengambilan Tanah, terdapat pelbagai cara

atau method yang digunakan oleh penilai bagi

menentukan nilai pasaran tersebut. Antara yang

kerap digunakan adalah comparable method, iaitu

melihat apakah harga jualan tanah lain yang serupa

(comparable) dengan tanah yang diambil.

Dalam kes ini, walaupun kedua-dua pihak (perayu

dan responden) telah menggunakan comparable

method yang sama, namun mereka menghasilkan

nilai yang berbeza antara satu sama lain. Hakim

bicara telah menolak penilaian yang dikemukakan

oleh perayu disebabkan tidak ada asas yang kukuh

6174


yang digunakan dalam mendapatkan nilai yang

ditaksirkan.

6.6.6 Pentadbir Tanah Daerah Petaling v. Swee Lin Sdn. Bhd.

[1999] 3 AMR 3074 Mahkamah Rayuan - Rayuan Sivil No B-01-147-1996 Gopal Sri Ram HMR, Siti Norma Yaakob HMR, Denis Ong Jiew Fook HMR. 12 Januari 1998. Pengambilan tanah - bantahan terhadap award - gudang

didirikan atas tanah pertanian tanpa kebenaran

merancang - sama ada pembinaan gudang itu tidak sah dan

oleh itu tidak perlu diberi pampasan - Akta Pengambilan

Tanah 1960 seksyen 12, 20, 21.

a. Fakta kes

Tetuan Swee Lin Sdn. Bhd. (responden) memiliki

sebidang tanah pertanian di Mukim Petaling. Pada

tahun 1981, responden memohon kebenaran

merancang untuk membina sebuah gudang di atas

tanah tersebut tetapi tidak menerima apa-apa

jawapan dari pihak berkuasa berkenaan. Namun

begitu, responden terus membinanya walaupun

kelulusan yang dipohon olehnya belum diperolehi

pada masa itu.

Pada tahun 1985, Pentadbir Tanah Daerah Petaling

(perayu) telah mengambil tanah itu di bawah Akta

Pengambilan Tanah 1960 (Akta). Semasa prosiding

dijalankan di Mahkamah Tinggi untuk menentukan

pampasan yang perlu dibayar, tuntutan responden

agar pampasan yang dibayar itu meliputi nilai

gudang telah ditentang oleh perayu. Walau

bagaimanapun, hakim Mahkamah Tinggi telah

6175


memutuskan, berasaskan seksyen 20 dan 21 Akta,

bahawa nilai gudang itu hendaklah diambil kira

bagi menentukan pampasan yang perlu dibayar

kepada responden.

Terkilan dengan keputusan hakim itu, perayu telah

merayu ke Mahkamah Rayuan.

b. Isu

Isu yang perlu diputuskan oleh Mahkamah Rayuan

adalah sama ada pampasan perlu dibayar untuk

gudang itu.


Mahkamah Rayuan sebulat suara memutuskan

bahawa hakim Mahkamah Tinggi tersilap apabila

dia merujuk kepada seksyen 20 dan 21 Akta kerana

dalam kes ini tidak ada satu “certificate of urgency” seperti yang disebutkan dalam kedua-dua seksyen

itu. Pentaksiran pampasan hendaklah dibuat

dengan mengambil kira seksyen 12 Akta sahaja.

Dalam menentukan jumlah pampasan yang perlu

dibayar kepada responden di bawah Akta,

perenggan 1(3)(b) Jadual Pertama Akta itu

menyatakan bahawa pertimbangan tidak boleh

diberi kepada apa-apa bangunan yang dibina secara

tidak sah pada tanah itu. Selain itu, terdapat prinsip

sejagat yang dipakai iaitu seorang yang terlibat

dalam prosiding di mahkamah (litigan) tidak boleh

mendapatkan manfaat hasil perbuatannya yang

menyalahi undang-undang.

6176


Berasaskan prinsip di atas, responden tidak layak

dan tidak berhak mendapatkan pampasan bagi

gudang yang didirikan olehnya itu.

Rayuan perayu diluluskan dengan kos, dan perintah

Hakim Mahkamah Tinggi supaya pampasan dibayar

kepada responden sebanyak RM440,000 (nilai

gudang) diketepikan.

d. Implikasi

Kes ini menunjukkan bahawa mentaksirkan jumlah

pampasan yang perlu dibayar di bawah Akta,

sebagaimana yang dinyatakan secara terperinci

dalam Jadual 1 Akta, bukan suatu perkara mudah.

Hakikat ini ternyata sekali apabila hakim

Mahkamah Tinggi yang mendengar kes ini telah

tersilap dan membuat pentafsiran yang salah.

Kes ini juga menunjukkan bahawa walaupun

pemilik tanah telah mengeluarkan belanja yang

besar untuk membangunkan gudang itu, pemilik

tidak berhak mendapatkan pampasan kerana

gudang itu telah didirikan tanpa izin dari pihak

berkuasa perancang tempatan. Mengenai perkara

ini, Gopal Sri Ram HMR menyatakan “I am satisfied that the construction of the warehouse on the subject property in the present case certainly amounts to an unlawful act. It therefore comes within the purview of paragraph 1(3)(b) of the First Schedule to the Act. In my judgment, the respondent ought not therefore to have any compensation for the building.”

6177


6.7 AKTA PEMULIHARAAN TANAH 1960

6.7.1 Richvale (M) Sdn Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang

Lembaga Rayuan Negeri Pulau Pinang - Rayuan No. LR/PP/1/93 Tan Sri Dato' Chang Min Tat (Pengerusi), Dato' Haji Sidek bin Elamdin, Dr. Ong Hean Tee. 10 Julai 1993. Pembangunan di lereng bukit - permohonan

mengisytiharkan tanah tidak tertakluk kepada Akta

Pemuliharaan Tanah 1960 - kuasa Yang di Pertua Negeri -

in - Council meluluskan permohonan - kuasa Majlis

Perbandaran Pulau Pinang di bawah Akta Perancangan

Bandar dan Desa 1976.

a. Fakta Kes

Perayu (syarikat pemaju) berhasrat memajukan

tanahnya di Paya Terubung tetapi menyedari

bahawa tanahnya itu telah diisytiharkan sebagai

tanah bukit (hill land) di bawah Akta Pemuliharaan

Tanah 1960. Ia kemudian memohon excision (mengeluarkan) tanah itu dari kategori tanah bukit

dan permohonannya telah diluluskan oleh Yang di

Pertua Negeri-in-Council, kemudian diwartakan

pada 17 September 1987. Pada 24 Februari, 1993,

Pengarah Tanah dan Galian negeri mengesahkan

bahawa tanah itu sekarang boleh dimajukan.

Namun demikian permohonan yang dikemukakan

oleh syarikat pemaju (perayu) untuk mendapatkan

kebenaran merancang telah ditolak oleh responden

(Majlis Perbandaran Pulau Pinang) selaku pihak

berkuasa perancang tempatan (PBPT) di bawah

Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 atas

6178


alasan bahawa tanah yang hendak dimajukan itu

adalah tanah bukit. Selain itu, responden juga

menyatakan dua sebab lain dalam menolak

permohonan tersebut, iaitu;

(a) tanah yang hendak dimajukan itu adalah

satu lereng bukit yang curam, dan jika

dimajukan ia akan menyebabkan hakisan

tanah dan banjir;dan

(b) loji pembetungan yang sedia ada tidak

mencukupi untuk menampung projek

pembangunan yang dicadangkan.

Permohonan perayu itu telah ditolak pada 9

Disember 1992. Perayu terkilan dengan keputusan

yang dibuat oleh responden (Majlis Perbandaran

Pulau Pinang) dan telah membuat rayuan kepada

Lembaga Rayuan.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada keputusan

responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang)

menolak permohonan perayu itu berasas di sisi

undang-undang.


Lembaga Rayuan sebulat suara memutuskan

bahawa alasan-alasan yang dikemukakan oleh

Majlis Perbandaran Pulau Pinang (responden) untuk

menolak permohonan perayu itu tidak dapat di

terima sama sekali.

6179


Mengenai alasan ketiga (ketidakcukupan sistem

pembetungan), Lembaga Rayuan menyatakan

bahawa responden gagal mengambil kira perjanjian

terlebih dahulu yang telah dibuat antara perayu

dengan responden berhubung pembinaan satu

sistem pembetungan baru di situ tertakluk kepada

syarat-syarat yang ditetapkan oleh responden

sendiri, dengan kosnya ditanggung sepenuhnya oleh

perayu.

Mengenai alasan kedua, Lembaga Rayuan

mengatakan bahawa alasan ini hanya menyokong

alasan pertama. Isu kehakisan tanah dan banjir

boleh diatasi dengan cara responden mengenakan

syarat-syarat yang sesuai kepada pemaju untuk

mempastikan perkara-perkara seperti itu tidak

berlaku.

Mengenai alasan pertama (bahawa tanah yang

hendak dibina itu adalah tanah bukit), alasan

responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang)

secara jelas gagal mengambil kira keputusan Yang

di Pertua Negeri-in-Council membenarkan tanah itu

dikeluarkan (excision) dari kategori tanah bukit.

Responden tidak boleh mengatakan ia tidak

mengetahui tentang pengeluaran tanah tersebut

dari kategori tanah bukit (excision) yang telah pun

disebutkan dalam Warta Negeri.

Mengikut Lembaga Rayuan lagi, apa yang

sebenarnya diketengahkan oleh responden ialah

bahawa permohonan mendapatkan kebenaran

merancang itu tidak boleh diluluskan kerana ia

bertentangan dengan rancangan struktur yang

6180


diluluskan bagi seluruh kawasan Pulau Pinang.

Responden juga mendakwa bahawa sebagai pihak

berkuasa perancang tempatan yang

bertanggungjawab melaksanakan rancangan

struktur itu, ia tidak terikat dengan keputusan Yang

di Pertua Negeri-in-Council.

Hujah responden ini ditolak sepenuhnya oleh

Lembaga Rayuan. Mengikut Lembaga Rayuan,

apabila satu perisytiharan dibuat menyatakan satu

kawasan itu adalah tanah bukit di bawah Akta

Pemuliharaan Tanah 1960, Pentadbir Tanah

hendaklah membuat catitan sewajarnya pada daftar,

dan begitulah juga yang sewajarnya dibuat jika

sebaliknya berlaku. Fakta mengenai pengeluaran

tanah berkenaan dari kategori tanah bukit (excision)

hendaklah juga dicatit dalam daftar dan selanjutnya

perkara ini diambil kira oleh semua Jabatan yang

berkaitan.

Berhubung isu rancangan struktur, Lembaga

Rayuan menyatakan bahawa rancangan struktur

berkenaan sepatutnya dipinda untuk mengambil

kira pewartaan yang dibuat berhubung excision

tanah berkenaan. Jika pindaan pada rancangan

struktur itu tidak dibuat, ia hendaklah dianggap

dengan sendirinya telah dipinda oleh tindakan Yang

di Pertua Negeri-in-Council.

Dengan itu, Lembaga Rayuan memerintahkan

permohonan perayu itu dihantar semula kepada

responden (Majlis Perbandaran Pulau Pinang) untuk

dipertimbangkan berasaskan meritnya. Lembaga

Rayuan mengingatkan responden supaya tidak

6181


menganggap tanah yang hendak dimaju itu sebagai

tanah bukit lagi, tetapi dalam membuat

keputusannya responden berhak mengenakan apa

juga syarat yang difikirkan wajar untuk mengambil

kira kesan-kesan yang mungkin timbul akibat

pembangunan tanah tersebut, setelah mengambil

kira keadaan topografinya.

d. Implikasi

Keputusan Lembaga Rayuan ini adalah penting

kerana ia menunjukkan bahawa tanah bukit masih

lagi boleh dimajukan oleh pemiliknya, sekiranya

pemilik berkenaan berjaya menyakinkan pihak yang

berkuasa di negeri itu untuk membatalkan atau

mengeluarkan (excise) tanah itu dari statusnya

sebagai tanah bukit.

Keputusan Yang di Pertua Negeri-in-Council dalam

kes ini nyata bertentangan dengan matlamat asal

Akta Pemuliharaan Tanah 1960 (APT) iaitu

mengekalkan (conserve) tanah bukit dan lereng

bukit dalam keadaannya yang semula jagi. Akibat

keputusannya itu, kedudukan Majlis Perbandaran

Pulau Pinang (responden selaku pihak berkuasa

perancang tempatan (PBPT) terjejas, kerana ia tidak

lagi boleh menjayakan hasrat dan maksud Akta

Pemuliharaan Tanah ke atas tanah berkenaan

sepenuhnya.

6182


6.8 AKTA KERAJAAN TEMPATAN 1976 (AKTA 171)

6.8.1 Majlis Perbandaran Pulau Pinang v. Boey Siew Than &

Ors.

[1979] 2 MLJ 127 Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil No. 29 & 30 Tahun 1978 Raja Azlan Shan, HB (Malaya), Chang Min Tatt HMP, Syed Othman HMP. 6 Disember 1978 Ubahsuai bangunan tanpa kelulusan dari pihak berkuasa

tempatan - injunksi untuk menahan pemilik bangunan

menjalankan operasi perniagaan restoran di dalamnya -

Akta Kerajaan Tempatan 1976, seksyen 80.

a. Fakta Kes

Ini adalah satu rayuan dari keputusan hakim bicara

di Mahkamah Tinggi (dilaporkan dalam [1978] 2

MLJ 156 ).

Responden dalam kes ini dikatakan (alleged) telah

membuat ubahsuai struktur sebuah bangunan dan

kemudian menggunakannya sebagai restoran,

tanpa mendapatkan kelulusan atau lesen dari pihak

berkuasa tempatan. Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (perayu) telah memohon satu injunksi untuk

menghalang responden meneruskan operasi restoran

mereka. Perayu juga memohon gantirugi kerana

responden melakukan kacau ganggu awam. Selain

itu, perayu juga memohon secara ex parte satu

injunksi sementara untuk menghalang responden

menjalankan operasi restoran itu sementara kes ini

dibicara dan diputuskan oleh mahkamah.

6183


Responden bertindak balas dengan memohon supaya

permohonan injunksi itu ditolak. Mahkamah Tinggi

meluluskan permohonan responden, mengenepikan

injunksi tersebut dan menolak permohonan perayu.

Terkilan dengan keputusan hakim bicara itu, perayu

membuat rayuan ke Mahkamah Persekutuan.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah sama ada perayu berhak

mendapatkan injunksi tersebut sementara kes ini

dibicara dan diputuskan.


Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa di

bawah seksyen 80 Akta Kerajaan Tempatan 1976,

adalah jelas pihak berkuasa tempatan mempunyai

hak mengambil tindakan undang-undang dengan

menggunakan namanya sendiri bagi tujuan

menghentikan satu kacau ganggu awam, tidak kira

sama ada kacau ganggu itu dilakukan di premis

awam atau di premis persendirian, asalkan premis

itu terletak dalam kawasan di bawah kawalannya.

Tindakan seperti itu penting bagi memelihara

kepentingan awam.

Dalam kes ini, terdapat beberapa isu undang-

undang yang serius yang perlu dibicarakan, dan ada

kemungkinan yang munasabah mahkamah bicara

akan meluluskan satu injunksi seperti yang

dipohonkan. Andainya pelanggaran undang-undang

terus dibiarkan berlaku, adalah mustahil ataupun

menjadi sia-sia untuk mengeluarkan injunksi di

6184


kemudian hari. Oleh yang demikian, adalah wajar

bagi mahkamah mengeluarkan satu injunksi

sementara pada waktu ini, demi memelihara

keadilan dan juga demi menjaga kepentingan pearyu

sebagai pihak berkuasa tempatan yang sah.

Rayuan perayu diluluskan.

d. Implikasi

Persoalan penting yang perlu diputuskan oleh

mahkamah ada kaitannya dengan siapakah pihak

yang sewajarnya memulakan prosiding berasaskan

kacau ganggu awam. Salah satu hujah yang

dikemukakan oleh pihak responden ialah jika satu

tindakan kacau ganggu awam hendak difailkan

terhadap mereka, tindakan itu hendaklah dilakukan

oleh Peguam Negara, secara “relator action”.

Berhubung dengan isu ini, Hakim Raja Azlan Shah

menegaskan;

“In this country, the Local Government Act, 1976 is a major milestone in administrative history, and one of its notable results is the disappearance of the relator action. It is to be noted that the Act is not merely a consolidating Act but also an amending Act which gives a local authority by virtue of s 80 (read with s 13) a wide new enabling power and duty altering the law and removing the question of standing from the discretion of the Attorney General where it has hitherto pursuant to s 8(1) of the Government Proceedings Ordinance, 1956 rested. The remedy afforded by the section is a remedy primarily in protection of the class of persons affected by the

6185


conduct of the respondents. In this sense it is in protection of the public against their illegal activities. The appellants’ standing rests on the contention that the essential nature of their case is one for the protection of the public interest. In our view, the section speaks so plainly that it is clear from its terms that Parliament had intended to release a local authority from the obligation to sue on a relator action and not in their own name, where they are taking proceedings at law to abate a public nuisance on public or private premises within their own area in protection of the public interest. We think this principle is relevant: ‘Where a power is coupled with a duty, the power cannot be divorced from the duty. They are inseparable; whoever exercises the power, it must be he who has to perform the duty, which is a condition precedent for the exercise of the power’: see Assa Singh v. Mentri

Besar, Johore [1969] 2 MLJ 30 , 48.”

Kes ini jelas menunjukkan bahawa walaupun

common law Inggeris menjadi sebahagian dari

warisan negara ini, dalam beberapa hal kita perlu

berhati-hati dalam mencari kedudukan undang-

undang mengenai suatu perkara tertentu itu,

terutama apabila negara ini sudah pun meluluskan

statut yang khusus mengenainya, seperti yang

berlaku dalam kes ini.

6.8.2 Syarikat Perniagaan United Aces Sdn Bhd & Ors v. Majlis

Perbandaran Petaling Jaya.

[1997] 1 MLJ 394 Mahkamah Persekutuan – Rayuan Sivil No. 02-728-93 Anuar HB (Malaya), Mohd Azmi HMP, Wan Yahya HMP

6186


4 Oktober 1996. Penutupan sementara jalan raya - sama ada tindakan

Majlis Perbandaran Petaling Jaya itu sah - Akta Kerajaan

Tempatan 1976, seksyen 65.

a. Fakta kes

Majlis Perbandaran Petaling Jaya (responden), telah

menempatkan semula sekumpulan peniaga pasar

malam ke suatu tapak perniagaan baru di satu

kawasan di Jalan SS 21/60 (‘jalan tersebut’).

Tindakan responden ini mengakibatkan penutupan

sementara jalan tersebut antara pukul 5 petang dan

7 pagi. Penutupan ini membolehkan kawasan itu

digunakan sebagai tapak pasar malam.

Lima penyewa/penghuni kawasan tersebut (perayu

dalam kes ini) telah memfailkan suatu permohonan

untuk mendapatkan perintah certiorari bagi

membatalkan keputusan responden menjadikan

jalan tersebut sebagai tapak pasar malam.

Permohonan perayu itu telah ditolak dengan kos

oleh hakim bicara atas alasan bahawa seksyen 65

Akta Kerajaan Tempatan 1976 (‘Akta tersebut’)

memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan

untuk menutup buat sementara mana-mana tempat

awam di bawah kawalannya. Oleh yang demikian,

kata hakim bicara, Majlis Perbandaran Petaling

Jaya mempunyai kuasa menutup sebahagian jalan

tersebut di antara pukul 5 petang dan 7 pagi.

Dalam alasan penghakimannya, hakim bicara telah

merujuk kepada tafsiran istilah “public place” dan

“street” seperti yang terkandung dalam Akta

6187


tersebut dan memutuskan bahawa suatu “street” itu

adalah suatu “public place” bagi maksud seksyen

65 Akta tersebut.

Perayu tidak puashati dengan keputusan hakim

bicara dan telah mengemukakan rayuan di

Mahkamah Persekutuan.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah maksud atau tafsiran

sebenar istilah “street” dan “public place” seperti

yang terkandung dalam Akta tersebut, dan

berdasarkan tafsiran yang betul itu, apakah

tindakan responden (MPPJ) menutup buat

sementara waktu sebahagian jalan itu sah di sisi

undang-undang atau pun sebaliknya.


Meluluskan rayuan perayu, Mahkamah

Persekutuan memutuskan bahawa walaupun dalam

kes ini penutupan dibuat hanya untuk sementara

waktu dan melibatkan sebahagian jalan tersebut,

tindakan responden itu (menjadikan sebahagian

jalan yang ditutup itu sebagai satu kawasan pasar

malam) adalah menyalahi undang-undang. Bukan

hanya ia mengakibatkan halangan kepada trafik,

malahan telah menimbulkan ancaman kepada

kesihatan serta menjejaskan kesenangan penduduk

premis di sepanjang jalan tersebut. Mahkamah

memutuskan bahawa tindakan responden itu nyata

ultra vires Akta tersebut dan bertentangan dengan

hak awam, iaitu pengguna jalan raya berkenaan.

6188


d. Implikasi

Dalam keputusannya Hakim Wan Yahya HMP,

Mahkamah Persekutuan menegaskan bahawa

menutupan sebahagian jalan berkenaan oleh Majlis

Perbandaran Petaling Jaya (responden) adalah ultra vires kuasa yang ada padanya di bawah Akta

berkenaan.

“We look upon the temporary closure of a street, even part of it as in the present case, in order to turn it into a ‘pasar malam’ which in turn had resulted in obstruction, health hazard and situation clearly detrimental to the residents of premises along Jalan SS 21/60, to be ultra vires the Act and against the public rights of road users. “

Mahkamah juga menyatakan bahawa hak orang

awam untuk menggunakan jalan raya tidak boleh

dibatalkan sewenang-wenangnya tanpa ada satu

peruntukan yang nyata dan khusus dalam undang-

undang.

“Public rights such as in the present case cannot be taken away by mere implicative language read out from a statute. Such an intention must be derived from a clear and unambiguous language. It must be shown that the legislature has authorised the thing to be done, irrespective of its possible interference with the existing right — see Western Counties Ry v.

Windsor and Annapolis Py Co (1882) 7 App Cas 178. To do otherwise is to destroy by a side wind public rights, an act which was not contemplated by the legislature — see R v. Strachan (1872) 41 LJQB

210.”

6189


Mahkamah Persekutuan juga menolak hujah

bahawa penutupan sementara jalan itu merupakan

satu perkara kecil.

“It may be said that the mere temporary closure of a road is an inconsequential and least detrimental act against the road users; that if there was any harm at all, it is in the form of interference with the peaceful enjoyment of those occupants who reside along Jalan SS 21/60. However, this court thinks that the damage goes further than that. Perhaps it is because we can visualize the sweat of desperation appearing on the faces of the proprietor whose house is about to be engulfed by fire and the firemen who is duty bound to extinguish it or a seriously ill resident and the ambulance driver who is committed to save lives, as they try to battle their way through the familiar pandemonium of the pasar malam.”

Oleh yang demikian, Mahkamah Persekutuan

memutuskan bahawa tindakan responden menutup

sebahagian jalan tersebut sebagai bertentangan

(ultra vires) seksyen 65 Akta tersebut. Keputusan

hakim bicara diketepikan, dan permohonan perayu

diluluskan.

6.8.3 Tropiland Sdn. Bhd v. Majlis Perbandaran Pulau Pinang

1998] 4 MLJ 70 Mahkamah Rayuan (Kuala Lumpur) – Rayuan Sivil No. P 02-691 0P 1995 NH Chan HMR, Abdul Malek Ahmad HMR, Ahmad Fairuz HMR 12 November 1997. Tuntutan cukai kebelakangan - sama ada taksiran cukai

kebelakangan itu sah - pindaan kepada senarai penilaian -

6190


perintah menyita premis - Akta Kerajaan Tempatan 1976,

seksyen 151.

a. Fakta kes

Tropiland Sdn. Bhd. (perayu) adalah pemilik

bangunan tempat letak kereta bertingkat di Lebuh

Tek Soon, Pulau Pinang. Mereka telah menerima

notis bertarikh 1 Jun 1990 memaklumkan kepada

mereka bahawa mereka dikenakan cukai harta

kebelakangan mulai 2 April 1986, iaitu tarikh

mereka menduduki premis tersebut. Majlis

Perbandaran Pulau Pinang (responden) telah

memfailkan satu saman pemula bertarikh 9 Jun

1993 bagi maksud mendapatkan perintah menyita

premis itu dan menjualnya di bawah seksyen 151

Akta Kerajan Tempatan 1976 untuk melangsaikan

cukai yang tertunggak (sebanyak RM629,741.95).

Saman pemula itu telah ditolak oleh penolong kanan

pendaftar mahkamah pada 12 April 1994 dan

rayuan telah kemudiannya difailkan kepada hakim

dalam kamar. Hakim Mahkamah Tinggi kemudian

telah meluluskan rayuan itu.

Walaupun premis itu telah diduduki oleh perayu

sejak April 1986, responden tidak pernah

mentaksirnya sehingga 1 Jun 1990. Menerusi surat

bertarikah 12 Jun 1990, perayu membuat bantahan

atas alasan bahawa mereka baru sahaja memulakan

operasi perniagaan mereka pada November 1986

setelah mendapatkan sebahagian sijil kelayakan

menduduk pada 18 Oktober 1986 untuk menduduki

dua tingkat tempat letak kereta itu, iaitu meliputi

6191


hanya 10 petak sahaja. Jawatankuasa rayuan

taksiran telah mendengar bantahan itu dan

kemudian menulis surat kepada perayu mengenai

kadar taksiran yang telah diluluskan oleh

responden. Surat itu juga menyatakan bahawa

sesiapa yang tidak puas hati dengan keputusan

responden boleh memfailkan satu rayuan ke

Mahkamah Tinggi menerusi satu saman pemula

dalam tempoh 14 hari surat itu diterima. Perayu

tidak memfailkan rayuan, tetapi dalam masa yang

sama juga tidak membuat apa-apa bayaran. Perayu

tidak melakukan apa-apa sehinggalah responden

failkan saman pemulanya pada 9 Jun 1993.

b. Isu

Di Mahkamah Tinggi, perayu membangkitkan isu

kesahihan taksiran kebelakangan yang

dikemukakan oleh Majlis Perbandaran Pulau

Pinang (responden), kerana taksiran yang dibuat

pada 1990 itu melibatkan dua senarai penilaian,

iaitu pertama pada senarai penilaian tahun 1982

dan kedua senarai penilaian tahun 1987. Salah satu

isu yang dibangkitkan dalam rayuan ini ialah sama

ada pindaan boleh dibuat kepada senarai penilaian

selepas tempoh 5 tahun senarai penilaian itu

berlalu.


Mahkamah memutuskan rayuan ke atas senarai

penilaian 1982 diluluskan; rayuan ke atas senarai

1987 ditolak.

6192


Peguam responden memberi hujah bahawa senarai

penilaian tidak tamat tempohnya tetapi terus kekal

berkuatkuasa. Ungkapan untuk Seksyen 154 Akta

tersebut tidak terpakai kerana pemohon bukannya

membuat permohonan tetapi hanya membantah

menerusi penghujahan terhadap permohonan

responden di bawah seksyen 151 Akta tersebut

untuk penyitaan dan jualan. Perayu juga tidak

merayu di bawah seksyen 145(1) Akta tersebut

tetapi merayu terhadap perintah Mahkamah Tinggi

yang mengakas perintah penolong kanan pendaftar

yang enggan memerintahkan penyitaan dan jualan

di bawah seksyen 151(1) Akta tersebut.

Seksyen 137(2) Akta menyatakan bahawa senarai

penilaian bersama dengan pindaan yang dibuat di

bawah seksyen 144 Akta tersebut hendaklah kekal

berkuatkuasa sehingga ia digantikan oleh senarai

penilaian yang baru. Oleh itu, apabila suatu senarai

penilaian dipinda di bawah seksyen 144(1) Akta

tersebut, ia mestilah merupakan senarai penilaian

yang berkuatkuasa dan bukannya yang diganti.

Pindaan tidak boleh dibuat oleh responden kepada

senarai penilaian yang telah tamat tempohnya.

d. Implikasi

Perkara penting dalam keputusan Mahkamah

Rayuan dalam kes ini ialah bahawa pindaan tidak

lagi boleh dibuat oleh responden kepada senarai

penilaian yang telah luput kuatkuasanya.

6193


6.8.4 Perbadanan Pengurusan Taman Bukit Jambul v. Kerajaan

Malaysia

[2000] 1 AMR 228 Mahkamah Tinggi Pulau Pinang - Guaman Sivil No 21-1-96 Abdul Hamid Mohamad, H. 16 November 1999. Kerajaan tempatan - kelulusan pelan ubahsuaian - sama

ada majlis tempatan silap kerana tidak menghendaki

pemilik bangunan memperolehi kelulusan untuk

menjalankan kerja ubahsuaian.

a. Fakta kes

Pada 1985, Perbadanan Pembangunan Bandar

(Urban Development Authority, UDA) ada membuat

perjanjian usahasama dengan Asas Dunia Sdn Bhd

(Asas) untuk memajukan sebidang tanah dengan

membina sebanyak 1231 unit rumah pangsa, yang

dinamakan Taman Jambul. Kementerian Kesihatan

bercadang untuk membeli beberapa unit rumah

pangsa tersebut untuk dijadikan poliklinik bagi

kawasan berkenaan.

Pada 1989, Pengarah Jabatan Kesihatan dan

Perubatan Pulau Pinang memaklumkan kepada

Asas bahawa Kementerian perlu membuat ubahsuai

kepada unit-unit rumah pangsa yang akan dibeli

olehnya. Asas telah memberi jawapan bahawa ia

bersedia memberi kerjasama dan kelulusannya.

Pada November 1992, perbadanan pengurusan bagi

Taman Jambul (plaintif) telah ditubuhkan.

Sementara itu, kerja-kerja ubahsuai sedang

dijalankan kepada unit-unit yang dibeli oleh

Kementerian Kesihatan. Pada 1993, pengerusi

6194


plaintif memaklumkan pengarah baru Jabatan

Kesihatan Pulau Pinang bahawa izinnya mestilah

terlebih dahulu diperolehi sebelum Jabatan

Kesihatan menjalankan apa-apa kerja ubahsuaian.

Pengerusi juga memaklumkan pengarah Jabatan itu

bahawa kerja ubahsuaian tidak boleh dijalankan

kecuali terlebih dulu mendapat kelulusan dari

Majlis Perbandaran Pulau Pinang (MPPP). Walau

bagaimanapun, kerja ubahsuaian terus dijalankan.

Pada Januari 1994, kerja ubahsuaian selesai tetapi

poliklinik itu tidak dapat dibuka kepada orang

ramai kerana tidak ada bekalan air dan letrik.

Plaintif pada mulanya memfailkan tuntutan

terhadap Perbadanan Pembangunan Bandar sebagai

defendan pertama, Kerajaan Malaysia sebagai

defendan kedua dan Kerajaaan Negeri Pulau Pinang

sebagai defendan ketiga. Walau bagaimanapun,

tuntutan plaintif terhadap defendan pertama telah

dibatalkan, tuntutannya terhadap defendan ketiga

kemudian telah digugurkan (dihentikan). Oleh itu,

yang tinggal ialah tuntutan plaintif terhadap

Kerajaan Malaysia, di mana plaintif mendakwa

bahawa defendan (menerusi Kementerian Kesihatan

dan Jabatan Kerja Raya) telah menjalankan kerja-

kerja ubahsuai ke atas unit yang dibeli olehnya

tanpa izin plaintif. Plaintif mendakwa bahawa

disebabkan kerja-kerja tersebut, defendan telah

melakukan kacau ganggu (nuisance). Plaintif juga

memohon supaya mahkamah memerintahkan

defendan meruntuhkan (merobohkan) apa jua

struktur yang telah dibina atau dibangunkan di

unit-unit tersebut.

6195


Dalam pembelaannya, defendan mengatakan

bahawa ia telah pun mendapatkan izin plaintif;

defendan juga menafikan ia telah melakukan apa-

apa kacau ganggu atau melakukan apa-apa

perubahan struktur kepada unit-unit berkenaan.

Defendan selanjutnya membuat tuntutan balas agar

mereka dibenarkan menduduki unit-unit tersebut

dan memulakan perkhidmatan poliklinik yang

dirancangkan itu.

b. Isu

Yang perlu diputuskan oleh hakim bicara ialah -

(a) sama ada defendan telah mendapatkan izin

plaintif sebelum membuat kerja-kerja

ubahsuai itu;

(b) sama ada defendan ada melakukan kacau

ganggu; dan

(c) sama ada defendan perlu mendapatkan

kelulusan MPPP sebelum membuat kerja-

kerja ubahsuai tersebut.


Berasaskan surat menyurat antara Pengarah

Kesihatan dan Asas dan keterangan saksi-saksi

semasa prosiding berjalan di mahkamah, adalah

jelas bahawa Asas telah memberi izin kepada

defendan hak menikmati atau menggunakan ruang

kaki lima di unit-unit berkenaan.

6196


Hakim bicara juga memutuskan bahawa plaintif

terikat dengan izin yang telah diberi oleh Asas.

Kedudukan defendan selaras dengan prinsip

undang-undang bahawa apabila seorang pemilik

tanah (landlord) telah mengizinkan penyewanya

membina apa-apa struktur pada tanah, pemilik

tanah berikutnya tidak ada kuasa untuk memaksa

penyewa itu meruntuhkan (merobohkan) struktur

tersebut. Hakim bicara juga menegaskan bahawa

defendan tidak perlu mendapatkan izin baru dari

plaintif.

Mengenai dakwaan tentang berlakunya kacau

ganggu, hakim bicara memutuskan bahawa semua

kerja binaan akan menyebabkan gangguan kepada

jiran, tetapi jika undang-undang menganggap setiap

keadaan yang tidak selesa atau gangguan itu

sebagai satu kacau ganggu, tidak akan ada seorang

pun yang boleh membina rumah atau membuat

kerja ubahsuai dalam bandar atau kawasan

perumahan.

Berhubung dakwaan plaintif bahawa defendan telah

menceroboh kawasan kaki lima, hakim bicara

mendapati bahawa defendan telah membina satu

kawasan kaki lima yang lain, siap dengan bumbung,

atas permintaan plaintif. Oleh itu, defendan tidak

melakukan apa-apa kacau ganggu.

Berhubung kelulusan Majlis Perbandaran Pulau

Pinang, hakim bicara menyatakan bahawa perkara

ini terserah kepada Majlis Perbandaran Pulau

Pinang sendiri, sama ada ia (selaku pihak berkuasa

berkenaan) menghendaki kelulusannya diperolehi

6197


atau sebaliknya. Kata hakim lagi, defendan tidak

boleh disalahkan jika Majlis Perbandaran Pulau

Pinang tidak memerlukan apa-apa permohonan

dibuat untuk mendapatkan kelulusannya.

Berasaskan keterangan, permohonan berkenaan

telah pun dikemukakan oleh Jabatan Kesihatan dan

Jabatan Kerja Raya kepada Majlis Perbandaran

Pulau Pinang.

Tuntutan plaintif ditolak .

d. Implikasi

Salah satu hujah yang dibangkitkan oleh plaintif

semasa prosiding berjalan di mahkamah ialah

bahawa Majlis Perbandaran Pulau Pinang bertindak

secara salah di sisi undang-undang apabila ia tidak

menghendaki defendan mengemukakan pelan kerja

ubahsuai bagi mendapatkan kelulusan darinya.

Hujah ini telah ditolak oleh mahkamah.

Hakim bicara memutuskan bahawa “The approving authority is the MPPP. It is for the MPPP to say whether it requires plans to be approved or not. The defendant cannot be blamed if the MPPP does not require the defendant to get approval. Indeed, from the beginning, the Health Department and the JKR submitted plans to MPPP for approval, being that they have to be approved. It shows their good faith.”

Selain itu, hakim bicara juga menegaskan bahawa

“The MPPP is not a party in this suit. In my view, if the plaintiff wants to challenge the decision of the

6198


MPPP, it should either apply for judicial review or name the MPPP in this suit”

Pandangan terakhir hakim bicara ini menunjukkan

bahawa cara yang betul bagi sesuatu pihak untuk

mencabar apa jua keputusan yang dibuat oleh pihak

berkuasa ialah dengan merujuk perkara itu

menerusi semakan kehakiman (judicial review) atau

mengheret pihak berkuasa itu sebagai pihak dalam

kes yang difailkan di mahkamah.

6199


6.9 AKTA JALAN, PARIT DAN BANGUNAN 1974 (AKTA 133)

6.9.1 Azizah bte Zainal Abidin & Ors v. Datuk Bandar Kuala

Lumpur

[1999] 5 MLJ 405 Mahkamah Tinggi (Kuala Lumpur) – Guaman Sivil No. S5-21-34-1997 James Foong H. 11 Februari 1999 Kerja melebarkan sungai - kerja menyenggara saliran air -

sama ada menjadi satu pencerobohan pada tanah berimilik

- kuasa Dewan Bandaraya Kuala Lumpur di bawah seksyen

53 dan 54 Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 - Perkara

13(2) Perlembagaan Persekutuan.

a. Fakta Kes

Plaintif dalam kes ini ialah pemilik bersama

sebidang tanah yang terletak di Wilayah

Persekutuan Kuala Lumpur. Sebatang sungai

mengalir melalui tanah tersebut. Defendan dalam

kes ini ialah Dewan Bandaraya Kuala Lumpur,

iaitu pihak berkuasa tempatan ke atas tanah

tersebut.

Melalui kontraktor yang dilantik, Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur telah menjalankan kerja-kerja

penerusan dan pelebaran alur sungai (‘kerja-kerja

tersebut’) sungai berkenaan (yang sebahagiannya

melalui tanah plaintif) untuk mengelakkan banjir

berlaku di sepanjang sungai tersebut. Disebabkan

kerja pelebaran sungai berkenaan, pencerobohan

telah berlaku pada kawasan tanah plaintif seluas

2,258 kaki persegi. Tiada ganti rugi atau pampasan

6200


dibayar oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur

kepada plaintif di atas pencerobohan tersebut.

Terkilan dengan tindakan Dewan Bandaraya Kuala

Lumpur dalam kerja-kerja tersebut, plaintif telah

menuntut ganti rugi berdasarkan pencerobohan itu.

Plaintif juga menghujahkan bahawa seksyen 54(1)

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974, yang diguna-

pakai oleh Dewan Bandaraya Kuala Lumpur untuk

menjalankan kerja-kerja pelebaran sungai, adalah

bertentangan dengan perkara 13(2) Perlembagaan

Persekutuan (hak terhadap harta). Hujah plaintif

lagi, tindakan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur di

bawah Akta 1974 adalah tidak sah dan tidak

berkesan. Plaintif juga menghujahkan bahawa

Dewan Bandaraya Kuala Lumpur telah memasuki

tanah mereka secara haram.

Defendan menyangkal dakwaan plaintif, dengan

bersandarkan kepada seksyen 54(1) Akta tersebut

dan menyatakan bahawa walaupun tidak terdapat

sebarang kerugian, pampasan telah pun diberi oleh

defendan kepada plaintif.

b. Isu

Isu dalam kes ini ialah apakah tindakan Dewan

Bandaraya Kuala Lumpur memasuki tanah tanpa

kebenaran untuk kerja-kerja perlebaran dan

penerusan sungai itu sah di bawah undang-undang.

6201



Kerja-kerja yang dijalankan oleh defendan dalam

kes ini hanya merupakan kerja penyelenggaraan

saliran-saliran air (maintenance and upkeep of watercourses) yang sedia ada, dan bukannya

membuat saliran baru. Fakta kes menunjukkan

tidak ada pun bahagian tanah plaintif yang telah

diambil oleh defendan. Atas alasan-alasan tersebut,

mahkamah dapati bahawa seksyen 53(1) Akta

tersebut tidak melanggar perkara 13 Perlembagaan

Persekutuan. Dengan itu permohonan plaintif

ditolak dengan kos.

d. Implikasi

Mengikut hakim bicara iaitu Hakim James Foong,

yang mengumumkan keputusan Mahkamah Tinggi,

plaintif gagal membuktikan bahawa terdapat mana-

mana bahagian tanahnya yang telah diambil atau

diduduki secara paksa oleh defendan. Andainya

perkara sedemikian berlaku, pampasan perlu

dibayar kepada plaintif.

6.9.2 Dr. Benjamin George & Ors v. Majlis Perbandaran Ampang

Jaya

[1995] 3 MLJ 665 Mahkamah Tinggi (Shah Alam) - Saman Pemula No. S 25-42-94, 25-41-94 AND 25-39-94 Faiza Tamby Chik H 3 Oktober 1995 Notis merobohkan 2 blok bangunan Highland Towers -

sama ada Majlis Perbandaran Ampang Jaya ada kuasa

mengeluarkan notis tersebut di bawah seksyen 83 Akta

6202


Jalan, Parit dan Bangunan 1974 - permohonan certiorari

untuk membatalkan notis itu

a. Fakta Kes

Pemohon dalam kes ini adalah pemaju dan beberapa

orang penghuni dan pembeli Blok 2 dan Blok 3

Kondominium Highland Towers ('Highland Towers').

Responden (Majlis Perbandaran Ampang Jaya,

'MPAJ') adalah pihak berkuasa tempatan.

Majlis Perbandaran Ampang Jaya telah

mengeluarkan notis di bawah seksyen 83 Akta

Jalan, Parit dan Bangunan 1974 kepada pemohon,

mengarahkan mereka untuk membaiki atau

meruntuhkan Blok 2 dan Blok 3 Highland Towers,

dan tembok (dinding) di atas cerun bukit yang

berhampiran, dalam tempoh tiga bulan dari tarikh

notis tersebut. Arahan yang terdapat di dalam notis

Majlis Perbandaran Ampang Jaya itu bertentangan

dengan cadangan yang telah dikemukakan oleh

jawatankuasa Highland Towers yang ditubuhkan

oleh responden untuk mengkaji keselamatan Blok 2

dan Blok 3, sejurus selepas keruntuhan Blok 1

Highland Towers.

Pemohon telah mencuba mencari penyelesaian

terhadap masalah Highland Towers, tetapi

responden enggan membincangkan keesahan notis

seksyen 83 itu. Tiada sebarang kemungkinan

responden akan menarik balik notis yang telah

dikeluarkan itu. Oleh itu, pemohon telah memohon

kepada Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan

perintah certiorari (di bawah A 53 Kaedah-Kaedah

6203


Mahkamah Tinggi 1980) untuk membatalkan notis

Majlis Perbandaran Ampang Jaya atas alasan,

antara lain, bahawa notis tersebut adalah tidak

munasabah, bertentangan dengan perlembagaan,

dan tidak sah.

Responden menghujah bahawa ia telah bertindak

sah mengikut bidang kuasanya, sambil menegaskan

bahawa notis di bawah seksyen 83 itu tidak boleh

dibatalkan oleh certiorari, kerana prosedur rayuan

alternatif telah pun disediakan di bawah seksyen

83(3), (6), 91 dan 92 Akta itu.

b. Isu

Isu yang dikemukakan ialah sama ada permohonan

mendapatkan certiorari yang dikemukan oleh

pemohon boleh diluluskan oleh mahkamah.

Dalam hujahnya menentang permohonan plaintif,

responden (Majlis Perbandaran Ampang Jaya)

mengatakan bahawa mereka mempunyai bidang

kuasa di bawah seksyen 83 Akta berkenaan untuk

mengeluarkan notis tersebut. Notis itu tidak boleh

diketepikan dengan certiorari. Mereka menegaskan

bahawa mereka telah mematuhi kehendak "natural

justice", dan tidak bertindak secara arbitrari, salah

atau dengan niat jahat (mala fide). Responden juga

menghujah bahawa notis mereka itu tidak

bertentangan dengan Perlembagaan Persekutuan.

6204


c. Keputusan Mahkamah:

(a) Seksyen 83(1) Akta Jalan, Parit dan

Bangunan 1974 telah memberi budibicara

yang luas kepada pihak berkuasa tempatan

untuk mengeluarkan notis di bawah seksyen

83 selepas menjalankan suatu siasatan

seperti yang difikirkan perlu, yang dapat

memuaskan dirinya bahawa sesebuah

bangunan itu berada dalam keadaan yang

merbahaya. Suatu notis itu mungkin akan

mengarahkan pemilik bangunan berkenaan

untuk membaiki atau memusnahkan

bangunan itu dalam tempoh yang ditetapkan.

Budibicara ini mesti digunakan dengan suci

hati, atas sebab yang betul, dan selepas

mempertimbangkan segala faktor yang

relevan. Lebih-lebih lagi, notis di bawah

seksyen 83 hanya boleh diberikan kepada

pemilik (tuan punya) bangunan seperti yang

ditakrifkan dalam seksyen 3 Akta itu.

(b) Seksyen 83(3) dan (6) Akta berkenaan bukan

merupakan peruntukan rayuan, kerana ia

tidak memberikan penerima notis seksyen 83

peluang untuk merayu kepada pihak

berkuasa yang lebih tinggi terhadap

keesahan notis tersebut. Seksyen 83 tidak

menggariskan sebarang prosedur rayuan

statutori alternatif yang lebih unggul

daripada certiorari. Selain itu, seksyen 91

dan 92 juga tidak memberikan prosedur

rayuan yang sebenarnya, kerana hak untuk

merayu di bawah peruntukan tersebut hanya

6205


timbul terhadap suatu perintah mandatori

yang dibuat oleh mahkamah majistret. Ini

bermakna penerima notis dibawah seksyen

83 hanya boleh merayu jika penentang telah

memohon untuk perintah mandatori tersebut.

(c) Suatu keputusan pentadbiran yang gagal

memberikan perhatian yang mencukupi

kepada suatu faktor yang relevan dan

penting, atau yang telah memberikan

perhatian yang berlebihan kepada faktor

yang kurang penting, boleh diketepikan atas

alsan bahawa ia adalah tidak munasabah.

Adalah tidak mungkin untuk mematuhi

notis seksyen 83 tersebut, kerana adalah

tidak rasional untuk mengharapkan pemohon

untuk memperbaiki cerun bukit yang bukan

milik mereka, dan yang akan merupakan

suatu tindakan pencerobohan. Di samping

itu, tiga bulan merupakan suatu tempoh

masa yang langsung tidak mencukupi untuk

membuat kerja-kerja pembaikan atau

peruntuhan.

(d) Selain itu, arahan dalam notis tersebut

menyimpang daripada apa yang

dicadangkan oleh jawatankuasa Highland

Towers, tanpa memberikan sebarang sebab

atau penjelasan. Ini merupakan suatu

pelanggaran satu jangkaan yang sah (breach

of legitimate expectation) yang menyebabkan

notis itu ultra vires.

6206


(e) Menurut Akta berkenaan, notis seksyen 83

hanya boleh disampaikan kepada pemilik

bangunan berkenaan sahaja. Dalam kes ini,

oleh kerana hakmilik strata belum

dikeluarkan, pemilik tanah yang berdaftar,

iaitu pemaju, merupakan pemilik (tuan

punya) yang berkenaan. Walau

bagaimanapun, responden telah

mengeluarkan notis seksyen 83 tersebut

kepada penghuni-penghuni Highland Towers,

yang bukan pemilik untuk maksud Akta itu.

Sekalipun penghuni-penghuni tersebut

adalah pemunya, notis seksyen 83 tersebut

masih ultra vires, kerana notis tersebut tidak

dikeluarkan kepada kesemua pemilik (tuan

punya) bangunan berkenaan,dan ini adalah

bercanggah dengan perkara 8 Perlembagaan

Persekutuan, yang menyatakan bahawa

kesemua orang adalah sama di sisi undang-

undang.

(f) Highlands Properties Sdn. Bhd. yang

merupakan pemilik atau tuan punya untuk

maksud Akta ini, berkewajipan

melaksanakan kehendak pembeli-pembeli

Blok 2 dan Blok 3 Highland Towers. Di

bawah tanggungjawab (obligation) yang

nyata dan tersirat dalam perjanjian jual beli

antara pemaju dan pembeli, pembeli

mungkin dikehendaki memberi sumbangan

(membuat bayaran) untuk maksud mematuhi

notis seksyen 83 tersebut. Notis seksyen 83

itu juga mestilah disampaikan kepada

6207


institusi kewangan yang telah memberikan

pinjaman kepada pembeli-pembeli

berkenaan, oleh kerana pembeli telahpun

menyerahkan hak di bawah perjanjian jual

beli mereka kepada institusi kewangan

tersebut.

(g) Dalam kes ini, adalah jelas sekali bahawa

responden telah gagal mematuhi had budi

bicara statutori mereka, sama ada yang

nyata ataupun yang tersirat dalam kes ini.

Notis seksyen 83 berkenaan, yang nyata

menyalahi undang-undang, berpotensi

menyebabkan penghuni Highland Towers

kehilangan pangsapuri mereka jika Blok 2

dan Blok 3 dirobohkan. Ini juga adalah

bercanggah dengan perkara 13(1)

Perlembagaan Persekutuan yang

menyatakan bahawa tidak ada apa yang

boleh menyebabkan seseorang itu kehilangan

hartanya, melainkan jika ia dilakukan

mengikut undang-undang.

d. Nota tambahan:

(a) Kes ini telah dirayu ke Mahkamah Rayuan,

di bawah Rayuan Sivil No 02-781-95]

(b) Notis yang telah dikeluarkan oleh MPAJ

dalam kes ini adalah seperti berikut -

" Take notice that after conducting an inquiry under s 83 of the Street, Drainage and Building Act 1974, Majlis Perbandaran Ampang Jaya is satisfied that blocks two and three of Highland

6208


Towers Condominium Hulu Klang, Selangor are dangerous to any person to remain or reside inside the said building based on the following grounds:

(i) the stability check for the factor of safety against sliding and overturning on the rubble wall in front of block three is theoretically less than one which indicates that the rubble wall is unstable. Any loss of lateral restrain in the event of collapse of the rubble wall can induce a failure similar to block one, even in the absence of landslide occurring behind the block, block two will be significantly affected because of its proximity to block three;

(ii) the surface drainage system on the hillslope behind blocks two and three has not been constructed in full compliance with the approved plan and not maintained accordingly by the developer/owner. Any increase in infiltration of overland flow including flow from the adjoining development area can cause a rise of ground water level under the same surface and subsurface permeability characteristics which can induce the same result as that which affected block one;

(iii) the foundation of blocks two and three might suffer the same inherent weaknesses as those experienced in block one as the piling system for blocks two and three is inferred to be the same as for block one. The foundation system of block one has shown weaknesses in term of the following:

6209


(a) the pile system was proposed by the piling contractor and was not verified by the consultant engineer;

(b) no proof of load tests was available to confirm the design;

(c) the quality control of the welding was suspect since it was discovered that some of the weldings done were not in accordance with the requirements of the specialist contractor's normal practice for welding of rail piles; and

(d) the use of old rails as pile foundations lends itself to criticism, since old rails are of unknown strength characteristics;

(iv) the planning, construction and supervision of the development of blocks two and three were similar to those for block one. As there were irregularities in the submission, construction and supervision procedures related to the collapse of block one, it is inferred that the safety of the blocks two and three is also doubtful. You are hereby required to repair the defects of the said building or to demolish them or anything affixed thereon within three (3) from the date of this notice. Take NOTICE that if you fail to comply with the requirements of this notice, MPAJ may do any or all of the acts required by the notice and you shall pay MPAJ all expenses reasonably incurred in carrying out the terms of the notice. Dated this 11 day of July 1994. -Sgd- Setiausaha Majlis Perbandaran Ampang Jaya.

6210


(c) Latar belakang sejarah Highland Towers

(petikan dari penghakiman Faiza Tamby

Chik H.)

The Highland Towers Condominium comprised of three blocks of 14 level buildings located on Lots 494, 495 and 653 of Mukim Hulu Klang, within the district of Gombak in the state of Selangor, and is gazetted under the local authority of MPAJ. On 11 December 1993, at approximately 1.30pm, block one suddenly toppled over and collapsed without warning, causing the loss of 48 lives. Blocks two and three did not collapse, but sustained some damage. Following the tragedy that befell block one, the respondent set up an investigation committee ('the Highland Towers committee') to investigate into the collapse of the building and the safety and stability of the adjacent blocks two and three. The terms of reference of the committee are:

(i) to investigate into the causes of the collapse of block one, and to identify the party or parties responsible for the collapse;

(ii) to make recommendations on actions that could be taken against those responsible, if any;

(iii) to make recommendations on measures to prevent future recurrences of such accidents; and

(iv) to make an assessment and recommendations on the fate of blocks two and three.

After completing its investigations, the Highland Towers committee published its findings in a report

6211


entitled 'Report of the inquiry committee into the collapse of block one and the stability of blocks two and three, Highland Towers Condominium, Hulu Klang, Selangor Darul Ehsan' ('the Highland Towers committee's report'). In its report, the Highland Towers committee concluded: "The most probable cause of collapse of block one of the Highland Towers Condominium, Hulu Klang, Selangor was due to the buckling and shearing of the rail piles foundation induced by the movement of soil. This movement was caused by additional pressure from the landslide and rubble wall debris behind the block. Inadequate drainage on the hillslope had aggravated surface runoff that triggered the series of landslide." The landslide was triggered by the following: (i) the changes in the direction of the natural

water path at adjoining and upper portion of the slope into the existing stream behind block one had resulted in the concentration of run-off water leading to the slope behind block one. This concentration of run off water coupled with the inadequate provision and lack of maintenance of the surface drainage had accelerated the flow of water and had further aggravated the stability of the slope and rubble walls; and

(ii) slope and rubble walls behind and in front of block one were not designed nor their construction properly supervised. Analysis by the investigators showed that they were unstable with a safety factor of theoretically less than one.

6212


As to the stability of blocks two and three, Highland Towers committee stated: "It can be deduced from the condition survey that the superstructure integrity of blocks two and three are unaffected by the collapse of block one." However, the stability of blocks two and three is inferred unsafe for the following reasons: (i) the stability check for the factor of safety

against sliding and overturning on the rubble wall in front of block three is theoretically less than one which indicates that the rubble wall is unstable. Any loss of lateral restrain in the event of collapse of the rubble wall can induce a failure similar to block one, even in the absence of landslide occurring behind the block, block two will be significantly affected because of its proximity to block three;

(ii) the surface drainage system on the hillslope behind blocks two and three has not been constructed in full compliance with the approved plan and not maintained accordingly by the developer/owner. Any increase in infiltration of overland flow including flow from the adjoining development area can cause a rise of ground water level under the same surface and subsurface permeability characteristics which can induce the same result as that which affected block one;

(iii) the foundation of blocks two and three might suffer the same inherent weaknesses as those experienced in block one as the piling system

6213


for blocks two and three is inferred to be the same as for block one; and

(iv) the planning, construction and supervision of the development of blocks two and three were similar to those for block one. As there were irregularities in the submission, construction and supervision procedures related to the collapse of block one, it is inferred that the safety of the block two and three is also doubtful.

In Chapter 6 of the Highland Towers committee's report, the committee recommends, inter alia, that: "In view of the unsafe condition of blocks two and three, a rectification proposal is required from independent consultants to be appointed by the owner pertaining to the stability of retaining wall, foundation system, slope and drainage within the time frame of three months from a date of notification by MPAJ. In the event of failure to submit the proposal within the stipulated time, the Majlis will issue a notice to the owner to demolish blocks two and three." It is noteworthy to restate here what the committee said of the surroundings (slope, rubble wall and surface drainage) when evaluating the report of the technical committee in order to establish the probable causes contributing to the collapse of block one. It stated that: "The slope and rubble walls behind and in front of block one were not designed nor their construction properly supervised. The analysis of the slope and rubble walls showed that they had a factor of safety of about unity which means unsafe. A factor of safety

6214


of theoretically less than one and one means a failure. Also the inadequate provision and lack of maintenance of surface drainage had resulted in an increase of surface run off volume to the slope behind block one. These had further aggravated the stability of the slope and rubble walls. As to substructure, it stated that: "The initial landslide immediately behind block one imposed additional pressure on the soil under the building causing the rubble wall in front of the block to fail. This resulted in the failure of the rail piles foundation which buckled and sheared causing the building to move and topple." It is noteworthy also, that contrary to the recommendations of the Highland Towers committee, the respondent issued notices to, inter alia, the residents of blocks two and three directing them to either repair or demolish blocks two and three within three months from the date of the notices."

6.9.3 Steven Phoa Cheng Loon & 72 Ors v. Highland Properties

Sdn Bhd & 9 Ors.

[2000] 3 AMR 3567 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur - Guaman Sivil No S5-21-174-1996 James Foong, J. 11 Ogos 2000. Tort - kecuaian - menentukan sebab mengapa Blok 1

Highland Towers tumbang - sama ada akitek dan jurutera

cuai - sama ada pihak berkuasa tempatan boleh

dikecualikan (menikmati kekebalan) dari liabiliti - sama

ada pemilik tanah berhampiran ada kewajipan

menyenggara parit di tanah mereka - kesan seksyen 95(2)

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.

6215


a. Fakta kes

Pada 11 Disember 1993, Blok 1 (bangunan

apartment setinggi 12 tingkat) Highland Towers di

Mukim Hulu Klang, Selangor telah tumbang dan

mengorbankan 48 nyawa. Penduduk dua blok

bangunan lain (Blok 2 dan 3) telah diarahkan oleh

pihak berkuasa tempatan supaya mengosongkan

bangunan berkenaan kerana bangunan itu didapati

tidak lagi selamat ntuk diduduki. Setelah dua blok

bangunan berkenaan dikosongkan, pencurian dan

kerosakan harta benda banyak berlaku, walaupun

kawasan itu sentiasa dikawal.

Pihak berkuasa tempatan kemudian mengeluarkan

arahan kepada pemilik-pemilik Blok 2 dan 3

tersebut untuk meruntuhkan bangunan-bangunan

berkenaan. Pemilik kedua-dua blok bangunan

berkenaan enggan mematuhi arahan tersebut,

sebaliknya mereka telah memohon kepada

Mahkamah Tinggi Shah Alam untuk mengenepikan

perintah tersebut. Permohonan mereka ini akhirnya

telah diluluskan. Ekoran perintah mahkamah

berkenaan, Blok 2 dan 3 kekal hingga sekarang

tetapi masih lagi belum diduduki kerana masih

dikhuatiri tidak selamat.

Dalam kes ini, plaintif (pemilik Blok 2 dan 3)

membuat tuntutan gantirugi terhadap defendan

disebabkan kerugian yang terpaksa ditanggung

ekoran kejadian keruntuhan Blok 1 dan perintah

mengosongkan bangunan mereka itu. Asas tuntutan

mereka ialah kecuaian, kacau ganggu dan liabiliti di

bawah kaedah Rylands v. Fletcher.

6216


Defendan pertama adalah pemaju ketiga-tiga

bangunan tersebut, manakala defendan kedua dan

ketiga adalah akitek dan jurutera yang telah

berkhidmat kepada pemaju. Defendan keempat

adalah pihak berkuasa tempatan, iaitu Majlis

Perbandaran Ampang Jaya, iaitu pihak yang

mempunyai bidang kuasa ke atas tanah di mana

Highland Towers itu didirikan, dan bidang kuasa ke

atas tanah-tanah yang berhampiran dengannya.

Defendan kelima adalah pemilik 50 lot tanah

banglow (dipanggil “Arab Malaysia land”) bersebelahan lot (di bahagian belakang) Highland

Towers, manakala defendan keenam adalah

kontraktor yang menjalankan kerja pada tanah

milik defendan kelima antara tahun 1978 dan 1979.

Defendan ketujuh adalah pemilik sebidang tanah

lain (dipanggil “Metrolux land”) yang berhampiran,

terletak di atas Bukit Antarabangsa. Tanah ini

terletak di bahagian yang lebih tinggi daripada

tanah milik defendan kelima. Pada masa itu, tanah

berkenaan sedang dibangunkan.

Defendan kelapan adalah syarikat pengurusan harta

yang ditugaskan oleh defendan ketujuh untuk

membangunkan tanah mereka sebagai satu projek

perumahan.

Defendan kesembilan adalah Kerajaan Negeri

Selangor dan defendan kesepuluh adalah Pengarah

Tanah dan Galian (PTG) Negeri Selangor.

6217


b. Isu

Antara beberapa isu penting yang perlu diputuskan

oleh hakim bicara adalah seperti berikut -

(a) sama ada kesemua defendan atau sebahagian

sahaja yang bertanggungjawab kepada plaintif

kerana kerugian yang terpaksa ditanggung

ekoran malapetaka yang menimpa Highland

Towers;

(b) sama ada defendan keeempat (pihak berkuasa

tempatan) dikecualikan dari semua liabiliti -

maksudnya, sama ada ia dilindungi sepenuhnya

oleh undang-undang;

(c) sama ada boleh atau tidak gantirugi dituntut

semata-mata berasaskan kerugian ekonomi

(pure economic loss).


Berasaskan keterangan yang dikemukakan, hakim

bicara memutuskan bahawa malapetaka ini berlaku

disebabkan oleh tanah runtuh (“rotational retrogressive landslide”) dan tanah runtuh ini pula

disebabkan oleh kerja-kerja tanah yang dijalankan

di atas tanah milik defendan kelima.

Hakim bicara memutuskan bahawa untuk berjaya

dalam tuntutan berasaskan kacau ganggu

(nuisance), plaintif mesti berjaya membuktikan

“foreseeability”. Keputusan ini diasaskan pada

keputusan Lord Goff dalam kes Cambridge Water Co

6218


Ltd v. Eastern Countries Leather plc [1994] 1 All ER

53.

Berasaskan kes Dr Abdul Hamid Rashid v. Jurusan

Malaysia Consultants [1997] 1 AMR 637, hakim

bicara memutuskan bahawa gantirugi semata-mata

berasaskan kerugian ekonomi (pure economic loss)

boleh dituntut oleh plaintif.

Berasaskan keterangan, Hakim bicara memutuskan

bahawa defendan pertama (pemaju ketiga-tiga

Highland Towers) telah melakukan kecuaian

(misalnya bila ia mengubah aliran anak sungai yang

sedia ada supaya mengalir menerusi paip yang tidak

sesuai bagi maksud tersebut) dan kacau ganggu

(kerana gagal menggunakan tanahnya dengan betul

selaras dengan kehendak undang-undang dan tidak

menyenggara sistem salirannya dengan betul

sehingga menyebabkan kerosakan kepada harta

plaintif).

Hakim bicara turut memutuskan bahawa defendan

kedua (akitek) telah melakukan pecah kontrak dan

kecuaian, manakala defendan ketiga (jurutera) telah

melakukan kecuaian dan kacau ganggu (kerana

gagal melaksanakan sistem saliran seperti yang

dikehendaki dan diluluskan oleh defendan pertama).

Mengenai defendan keempat (pihak berkuasa

tempatan), hakim bicara memutuskan bahawa ada

cukup keterangan yang menunjukkannya telah

melakukan kecuaian. Namun begitu, di bawah

seksyen 95(2) Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974,

defendan keempat adalah dikecualikan dari liabiliti

6219


(diberi imuniti oleh undang-undang). Akan tetapi

perlindungan undang-undang ini tidak wujud lagi

(terhenti) apabila tidak ada lagi kerja-kerja

bangunan atau seumpama dengannya dijalankan.

Oleh yang demikian, setelah Blok 1 Highland

Towers tumbang, bagi segala kehilangan dan

kerosakan harta benda yang berlaku pada Blok 2

dan 3, defendan keempat masih lagi boleh

dipertanggungjawabkan. Selain itu, kegagalan

defendan keempat untuk menyenggara anak sungai

(East Stream) dengan baik selepas Blok 1 Highlang

Towers tumbang, menunjukkan bahawa ia telah

melakukan kacau ganggu.

Hakim bicara juga memutuskan defendan kelima

(pemilik-pemilik 50 lot tanah bunglo bersebelahan)

melakukan kecuaian. Kegagalannya menyenggara

parit dan sistem saliran di tanahnya menyebabkan

tanah runtuh berlaku, sekali gus menyebabkan Blok

1 Highland Towers tumbang. Selepas Blok 1

Highland Towers tumbang, defendan kelima terus

gagal mengambil langkah untuk mengukuhkan

keadaan tanahnya. Bagi defendan keenam

(kontraktor yang menjalankan kerja tanah milik

defendan kelima), hakim bicara mengatakan tidak

ada cukup bukti untuk menunjukkan ia telah

melakukan apa-apa kecuaian atau kacau ganggu.

Mengenai defendan keenam, hakim bicara

memutuskan tidak ada keterangan yang cukup

untuk membuktikan defendan ada melakukan apa-

apa kecuaian menyebabkan tanah runtuh berlaku

dan tumbangnya Blok 1 Highland Towers.

6220


Bagi defendan ketujuh dan kelapan (iaitu pemilik

sebidang tanah yang berhampiran dan syarikat

pengurusannya), hakim bicara menyatakan ada

cukup keterangan yang menunjukkan mereka telah

mengalihkan aliran anak sungai yang sedia ada

kepada East Stream. Tindakan mereka itu boleh

diramalkan (foreseeable) akan mendatangkan

mudarat dan bencana kepada plaintif. Oleh itu,

hakim bicara memutuskan mereka telah melakukan

kecuaian.

Akhir sekali, bagi defendan kesembilan dan ke

sepuluh (kerajaan Negeri Selangor dan PTG), hakim

bicara memutuskan bahawa mereka ini tidak boleh

disalahkan.

Hakim bicara mumutuskan bahawa malapetaka

yang berlaku ini adalah disebabkan oleh kesalahan

defendan-defendan berkenaan dan mereka mesti

menanggung liabiliti mengikut peratusan kesalahan

masing-masing yang telah diputuskan seperti

berikut;

Defendan pertama (pemaju) 15% bersalah;

Defendan kedua dan ketiga (akitek dan jurutera)

10% bersalah, setiap seorang;

Defendan keempat (pihak berkuasa tempatan) 15%

bersalah;

Defendan kelima (pemilik tanah Arab Malaysian)

30% bersalah;

Defendan keenam (kontraktor) tidak bersalah

6221


Defendan ketujuh dan kelapan (pemilik tanah

berhampiran dan syarikat pegurusannya) 20%

bersalah

Defendan kesembilan (Kerajaan Negeri Selangor)

dan kesepuluh (Pengarah Tanah dan Galian Negeri

Selangor) tidak bersalah.

Sehingga ulasan ini disediakan, hakim bicara hanya

telah menentukan peratusan liabiliti sahaja,

sementara jumlah pampasan yang perlu dibayar

(quantum) kepada plaintif belum diputuskan.

Sementara itu, defendan-defendan berkenaan telah

pula memfailkan rayuan mereka terhadap

keputusan hakim bicara ini di Mahkamah Rayuan.

Sehingga tarikh ini, rayuan masih lagi belum

didengar.

d. Kesimpulan

Kes ini penting bukan hanya kerana ia merupakan

satu-satuya kes dalam undang-undang kecuaian

negara ini di mana banyak nyawa terkorban, malah

lebih dari itu. Inilah kali pertama satu pihak

berkuasa tempatan didapati bersalah (menanggung

liabiliti) di bawah undang-undang tort kerana

kegagalannya menjalankan tugas demi menjaga

kepentingan orang awam. Selama ini, pendapat

umum ialah pihak berkuasa tempatan menikmati

kekebalan dari segi undang-undang walau apapun

tindakan (action) atau tinggalan (omission) yang

dilakukan olehnya. Kepercayaan dan pendirian ini

diasaskan kepada pembacaan umum seksyen 95(2)

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974.

6222


Keputusan muktamad kes belum lagi diketahui

kerana rayuan defendan ke Mahkamah Rayuan

masih lagi belum didengar dan diputuskan. Namun

begitu, keputusan hakim bicara dalam kes ini (yang

merupakan salah satu keputusan Mahkamah Tinggi

yang terpanjang di negara ini) wajar dibaca dan

dianalisis oleh semua pihak yang berkenaan.

6.9.4 Shamsudin bin Che Mat & 11 Ors v. Datuk Bandar Kuala

Lumpur

[2000] 4 AMR 4607 Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No R2-25-27-2000 Faiza Tamby Chik, H. 22 Mei 2000. Makna "rumah setinggan" - kuasa pihak berkuasa

tempatan merobohkan rumah setinggan tanpa notis -

Essential (Clearance of Swuatters) Regulations 1969 -

Kanun Tanah Negara 1965, seksyen 425 - Akta Jalan, Parit

dan Bangunan 1974.

a. Fakta kes

Pemohon dalam kes ini ialah penghuni rumah

setinggan yang telah didirikan di atas tanah

Kerajaan tanpa kelulusan pihak berkuasa tempatan.

Bertindak di bawah peraturan 4, Essential (Clearance of Squatters) Regulations 1969

(Peraturan tersebut), responden Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur) bercadang merobohkan rumah

tersebut. Untuk tujuan itu, mereka telah

mengeluarkan notis kepada pemohon untuk

mengosongkan tanah berkenaan.

6223


Dalam kes ini, pemohon telah memohon perintah

certiorari dari mahkamah untuk membatalkan notis

responden tersebut.

b. Isu

Terdapat beberapa isu penting yang perlu

diputuskan oleh hakim bicara, iaitu -

(a) sama ada responden (Dewan Bandaraya

Kuala Lumpur) berhak merobohkan rumah

itu tanpa memberi apa-apa notis kepada

penghuninya;

(b) makna "rumah setinggan" (squatter huts) di

bawah Peraturan tersebut;

(c) sama ada kuasa responden di bawah

Peraturan tersebut masih lagi wujud.


Hakim bicara menyatakan bahawa sebagai pihak

berkuasa tempatan, responden ada kuasa

merobohkan apa juga rumah atau bangunan yang

dibina tanpa sebarang pelan yang diluluskan.

Peraturan 4 tidak memerlukan notis dihantar

kepada penghuni rumah sebelum kerja merobohkan

dijalankan.

Istilah "rumah setinggan" (squatter huts) ditakrif di

bawah peraturan 3 sebagai bererti apa-apa rumah

atau bangunan yang dibina tanpa sebarang pelan

yang diluluskan oleh pihak berkuasa tempatan.

Disebabkan rumah yang hendak dirobohkan dalam

6224


kes ini telah dibina tanpa sebarang pelan bangunan

yang diluluskan, responden berhak merobohkannya

di bawah Peraturan tersebut.

Peraturan 1969 ini adalah sebahagian dari undang-

undang yang diluluskan di bawah Ordinan Darurat

(Kuasa-Kuasa Perlu) 1969, yang kemudian

digantikan dengan Akta Darurat (Kuasa-Kuasa

Perlu) 1979, yang masih berkuatkuasa. Oleh yang

demikian, adalah tidak benar untuk dikatakan

(seperti yang dihujah oleh pemohon) bahawa kuasa

responden di bawah Peraturan tersebut sudah luput

dan tidak lagi wujud.

Permohonan pemohon ditolak dengan kos.

d. Implikasi

Kes ini penting dari segi amalan perancangan

kerana dalam penghakimannya, hakim bicara

mengutarakan beberapa perkara yang mempunyai

kaitan dengan isu-isu perancangan, seperti berikut.

Di peringkat awal lagi hakim bicara menegaskan

bahawa kes ini melibatkan isu sama ada responden

(Dewan Bandaraya Kuala Lumpur) ada kuasa di

bawah undang-undang (Peraturan tersebut) untuk

merobohkan rumah setinggan yang diduduki oleh

pemohon. Memetik keputusan hakim bicara "Let me at the outset express my view that the respondent as a local authority is empowered to demolish any house or structures erected without any plans. The issue of title or interest of the occupants of the

6225


squatter huts is not an issue for consideration under the Regulations."

Berhubung makna istilah "rumah setinggan" bagi

maksud Peraturan ini, hakim bicara menyatakan

bahawa di bawah peraturan 3, ia bermakna "any house or structure erected without a plan approved by a local authority".

Hakim juga merujuk kepada peraturan 4 yang

menyatakan bahawa pihak berkuasa tempatan boleh

merobohkan mana-mana rumah setinggan yang

dibina atas tanah Kerajaan, tanah rizab, tanah

lombong dan tanah hutan. Hakim selanjutnya

menyatakan di bawah Bahagian II peraturan yang

sama, bahawa responden ada kuasa merobohkan

rumah setinggan yang didirikan di atas tanah

kerajaan, manakala Bahagian III ialah bagi rumah

setinggan yang didirikan atas tanah berimilik.

Terdapat perbezaan di antara Bahagian II dengan

Behagian III kerana di bawah Bahagian II, kuasa

responden merobohkan rumah setinggan tidak

memerlukan kepada pemberian notis kepada

penghuni rumah tersebut, kerana responden

mempunyai budibicara mutlak untuk membuat

kerja perobohan.

Dalam kes ini, kata hakim bicara lagi, tidak syak

lagi rumah setinggan berkenaan telah didirikan atas

tanah Kerajaan. Oleh yang demikian, responden

berhak dalam kes ini menggunakan kuasanya di

bawah peraturan 4 tanpa memberi sebarang notis

kepada pemohon.

6226


Di penghujung penghakimannya, hakim bicara juga

menyatakan bahawa pemohon dalam kes ini telah

melakukan kesalahan di bawah seksyen 425 Kanun

Tanah Negara 1965 dan kesalahan lain di bawah

undang-undang yang ada kaitan dengan

perancangan. Hakim merujuk kepada seksyen 70(1)

Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 yang

menyatakan bahawa tidak boleh seorang itu

mendirikan apa-apa bangunan tanpa mendapatkan

kelulusan bertulis dari pihak berkuasa tempatan

(No person shall erect any building without the prior written consent of the local authority).

Malangnya, hakim bicara tidak merujuk kepada

seksyen 72 Akta yang sama, iaitu kuasa pihak

berkuasa tempatan merobohkan bangunan yang

didirikan tanpa kelulusan (Demolition or removal of unauthorised building).

6227


6.10 AKTA HAKMILIK STRATA 1985 (AKTA 318)

6.10.1 Soo Kok Wah & Ors v. Draland Sdn Bhd

[1998] 4 AMR 3602 Mahkamah Tinggi - Saman Pemula No 24-134-1997 Augustine Paul PK 16 Mac 1998 Undang-undang tanah - hakmilik strata - kewajipan

pemaju mendapatkan hakmilik strata - perjanjian jualbeli

membenarkan pemaju memohon hakmilik strata setelah

keseluruhan projek sempurna dibangunkan - sama ada

terma perjanjian ini sah - Kanun Tanah Negara 1965

seksyen 396 - Akta Hakmilik Strata 1985 seksyen 6, 7(2), 8,

20(1).

a. Fakta kes

Defendan adalah pemaju sebuah projek harta tanah

yang dinamakan Garden City Apartments di

Melaka. Setiap seorang plaintif telah membeli satu

apartment di projek tersebut. Di bawah perenggan

2.04 perjanjian jualbeli antara plaintif dengan

defendan, ada dinyatakan bahawa kewajipan

defendan memohon hakmilik strata hanya setelah

keseluruhan projek tersebut sempurna

dibangunkan.

Fasa 1A projek, yang meliputi apartmen yang dibeli

oleh plaintif, sempurna dibina pada 1990. Akan

tetapi sehingga 5 tahun kemudian, defendan masih

belum membuat apa-apa permohonan untuk

mendapatkan hakmilik strata. Oleh yang demikian,

satu Perbananan Pengurusan (Management Corporation) belum boleh diwujudkan, dan dengan

itu setiap pembeli Fasa 1A (termasuk plaintif

6228


sendiri) terpaksa terus membayar yuran

perkhidmatan (service charges) kepada defendan.

Plaintif, dalam tuntutan mereka, mendakwa bahawa

defendan sepatutnya telah mendapatkan hakmilik

strata untuk mereka. Mengenai perenggan 2.04

perjanjian jualbeli, plaintif mendakwa bahawa

peruntukan itu adalah tidak sah dan tidak boleh

dikuatkuasakan (void and unenforceable) kerana ia

bertentangan dengan seksyen 8 Akta Hakmilik

Strata (Akta), yang menyatakan bahawa pemaju

hendaklah memohon strata title dalam tempoh 6

bulan selepas perjanjian jualbeli ditandatangani.

Dalam pembelaan mereka, defendan menghujah

bahawa sebelum hakmilik strata boleh dipohon,

pemaju mestilah terlebih dahulu memiliki satu

hakmilik kekal (final title), dan ini hanya boleh

wujud setelah keseluruhan projek itu selesai. Oleh

yang demikian, hujah defendan lagi, seksyen 8 Akta

tidak boleh dipakai pada kes ini. Selain itu,

defendan juga mengatakan bahawa mereka tidak

boleh membuat permohonan sebelum ini kerana

terdapat beberapa kaveat (yang dimasukkan oleh

bank dan pembeli) pada tanah itu.

b. Isu

Antara beberapa isu yang perlu diputuskan oleh

hakim bicara ialah;

(a) sama ada perenggan 2.04 perjanjian jualbeli

itu sah dan boleh dikuatkuasakan;

6229


(b) sama ada defendan ada membuat

permohonan mendapatkan hakmilik strata

dalam tempoh masa seperti yang ditetapkan

di bawah Akta, dan apakah kesannya jika

defendan gagal berbuat demikian; dan

(c) apa relief yang boleh dipohon oleh plaintif

dari mahkamah.


Hakim bicara memutuskan bahawa kewajipan

pemaju memohon hakmilik strata dalam tempoh

masa seperti yang ditetapkan di bawah seksyen 8

Akta itu adalah suatu yang mandatori. Perenggan

2.04 perjanjian jualbeli (yang memberi masa yang

begitu panjang kepada pemaju sehingga

keseluruhan projek sempurna) adalah bertentangan

dengan Akta dan menjadikannya satu cubaan untuk

mengadakan kontrak di luar (to contract out) Akta.

Oleh yang demikian, perenggan 2.04 itu adalah

tidak sah dan tidak boleh dikuatkuasakan.

Dalam kes ini, mahkamah dapati bahawa sijil

kelayakan menduduki (certificate of fitness for

occupation) telahpun diserahkan kepada plaintif

pada 24 April 1990. Oleh itu, kata hakim bicara lagi,

defendan sepatutnya mengambil langkah segera

untuk memohon hakmilik strata kepada semua

pembeli apartmen berkenaan. Mengenai kewujudan

kaveat, hakim bicara menyatakan bahawa di bawah

perenggan 5.02 perjanjian, defendan boleh dengan

mudah memohon kaveat tersebut dibatalkan.

6230


Disebabkan kegagalan defendan ini, mereka

bertanggungjawab menanggung kerugian yang

dialami oleh plaintif.

Tuntutan plaintif diluluskan.

d. Implikasi

Keputusan ini penting kerana ia menjelaskan

kewajipan pemaju untuk memohon hakmilik strata

bagi pembeli-pembelinya sebagaimana yang

diperuntukkan oleh Akta.

Hakim bicara telah merujuk kepada keputusan

Suffian KHN dalam kes SEA Housing Corporation

Sdn Bhd v. Lee Poh Choo [1982] 2 ML 31 dan setuju

dengan hujah peguam plaintif bahawa matlamat

Akta ini ialah untuk melindungi kepentingan

pembeli. Oleh itu apa jua terma dan syarat dalam

perjanjian jualbeli yang cuba membelakangkan

undang-undang adalah tidak sah.

Merujuk kepada hujah defendan bahawa

permohonan mendapatkan hakmilik strata tidak

boleh dibuat di peringkat awal kerana mereka hanya

memiliki hakmilik sementara (qualified title) dan

belum lagi mendapatkan satu hakmilik kekal (final title), hakim bicara menyatakan bahawa “But s. 7(2) of the Act provides that the proprietor of any alienated land held under qualified title which has been duly surveyed and in respect of which a certified plan has been approved by the Director of Survey, may apply for the sub-division of any building thereon”.

6231


Dalam konteks kes ini, hakim bicara menyatakan

bahawa pelan susun atur bagi tanah berkenaan

telah pun diluluskan. Bertolak dari sini, hakim

bicara menegaskan “As the object of the Act is to protect the interests of purchasers, the defendant ought to have obtained the certified plan and the survey by the Director of Survey within a reasonable time after the approval of the layout plan, if he had not done so earlier.”

Merujuk kepada sijil kelayakan menduduki yang

telahpun diperolehi bagi pembeli, hakim bicara

menegaskan “As the certificate of fitness for occupation was issued to the plaintiffs on April 24, 1990, the defendant ought to have taken immediate steps to apply for strata titles.”

6232


6.11 AKTA PENCEGAHAN RASUAH 1961

6.11.1 Public Prosecutor v. Datuk Tan Cheng Swee & Ors

[1979] 1 MLJ 166 Mahkamah Persekutuan – Rayuan Jenayah No. 8 Tahun 1978 Suffian KHN, Raja Azlan Shah HB (Malaya), Wan Suleiman HMP, Chang Min Tat HMP, Syed Othman HMP. 21 Oktober 1978. Rasuah - sama ada tertuduh “pegawai awam” - sebagai

Pesuruhjaya Perbandaran Melaka, tertuduh meluluskan

permohonan perancangan sebuah syarikat yang ia ada

kepentingan - Akta Pencegah Rasuah 1961 - Ordinan

Darurat (Kuasa-Kuasa Perlu) 1970.

a. Fakta Kes

Pendakwa Raya (responden) pertama dalam kes ini

dituduh, sebagai seorang pegawai awam (pada

ketika itu dia memegang jawatan sebagai

Pesuruhjaya Perbandaran Melaka), melakukan

kegiatan rasuah ketika meluluskan kebenaran

merancang. Responden kedua (seorang ahli

Jawatankuasa Penasihat kepada responden

pertama) dan responden ketiga (seorang pengarah

syarikat) dituduh bersubahat melakukan kesalahan

yang sama.

Semasa kes ini dibicarakan di Mahkamah Tinggi,

hakim bicara (Hakim Ajaib Singh) mendapati

bahawa responden pertama, ketika meluluskan

kebenaran merancang yang dipohon oleh sebuah

syarikat, selaku Pesuruhjaya Perbandaran Melaka,

telah menggunakan jawatannya itu untuk

mendapatkan keuntungan bagi dirinya. Namun

6233


begitu, hakim bicara memutuskan bahawa

responden pertama bukan seorang pegawai awam

(public officer). Disebabkan hakim bicara mendapati

pihak pendakwa gagal membuktikan ingredient penting pertuduhan ini, hakim bicara memutuskan

tidak ada kes yang perlu dijawab oleh responden.

Oleh yang demikian, hakim bicara telah mendapati

responden pertama tidak bersalah. Akibatnya,

ketiga-ketiga responden dilepas dan dibebaskan.

Pihak pendakwa kemudian merayu ke Mahkamah

Persekutuan.

b. Isu

Isu penting dalam kes ini ialah apakah responden

pertama itu seorang pegawai awam bagi maksud

undang-undang.



responden pertama adalah seorang pegawai awam

(public oficer) bagi maksud Akta Pencegahan

Rasuah 1961, dan yang demikian, pertuduhan

terhadapnya kerana melakukan amalan rasuah

(corrupt practice) di bawah Ordinan Darurat (Kuasa-

Kuasa Perlu) 1970 adalah teratur.

Berasaskan apa yang telah dapat dikemukakan oleh

pihak pendakwa di Mahkamah Tinggi, Mahkamah

Persekutuan mendapat satu prima facie kes telah

dapat dikemukakan oleh pihak pendakwa terhadap

responden pertama dan kedua. Justeru itu, kes ini

perlu dihantar balik ke Mahkamah Tinggi dengan

6234


arahan supaya hakim bicara memanggil responden

membela diri. Disebabkan tidak ada kes yang

dibuktikan terhadap responden ketiga, keputusan

hakim bicara bahawa dia tidak bersalah adalah

betul.

d. Implikasi

Fakta kes ini menunjukkan bahawa semasa

responden pertama (selaku Pesuruhjaya Perbadaran

Melaka) meluluskan permohonan perancangan oleh

sebuah syarikat pemaju, dia sebenarnya ada

kepentingan dalam syarikat tersebut.

Hakim Chang Min Tat, semasa menyampaikan

keputusan Mahkamah Persekutuan, menyatakan

bahawa syarikat pemaju tersebut, Syarikat Almac

Sendirian Berhad (Almac) bercadang memajukan

satu kawasaan perumahan yang terdiri dari 28 unit

rumah teres dua tingkat, 8 unit rumah kembar, 141

unit teres satu tingkat dan 16 unit rumah-kedai.

Hakim Chang juga mengesahkan semasa responden

pertama meluluskan permohonan susun atur

syarikat tersebut, responden pertama adalah

pemegang syer dan pengerusi eksekutif syarikat.

Oleh yang demikian, tidak ada sebarang keraguan

bahawa semasa responden pertama (sebagai

Pesuruhjaya Perbandaran Melaka) meluluskan

permohonan syarikat Almac itu, dia telah

menggunakan jawatan awamnya bagi kepentingan

atau faedah dirinya sendiri (had used his public office for his pecuniary or other advantage).

6235


6.12 AKTA KUALITI ALAM SEKELILING

6.12.1 Kajing Tubek & Ors v Ekran Bhd & Ors

[1996] 2 MLJ 388; [1996] 2 AMR 2441 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Saman Pemula No. S5–21–60–1995 Hakim James Foong 19 Jun 1996 Undang-undang alam sekitar – Akta Kualiti Alam Sekitar

1974, s. 34A — Garis panduan – kesan tidak mematuhi

Akta dan Garis panduan – peruntukan penalti dalam Akta

- sama ada plaintif dinafikan haknya untuk mendapatkan

salinan laporan EIA dan membuat representasi.

Prosedur mahkamah – permohonan mendapatkan deklarasi

– locus standi –– sama ada plaintif ada kepentingan

sebenar untuk mendapatkan deklarasi – sama ada plaintif,

selaku individu, berhak mendapatkan deklarasi.

a. Fakta Kes

Plaintif dalam kes ini adalah penghuni rumah

panjang di Belaga, Sarawak. Mereka terkilan

dengan projek empangan hidroelektrik yang

dicadangkan oleh kerajaan di Bakun yang meliputi

kira-kira 69,640 ekar tanah, kerana khuatir

kepentingan mereka akan terjejas. Defendan

pertama adalah syarikat yang mengendalikan projek

itu, manakala defendan kedua ialah Ketua

Pengarah, Jabatan Alam Sekitar, defendan ketiga

ialah kerajaan Malaysia, defendan keempat ialah

Lembaga Sumber Asli dan Persekitaran dan

defendan kelima ialah kerajaan negeri Sarawak.

Plaintif dalam kes ini telah memohon satu deklarasi

(perisytiharan) dari Mahkamah Tinggi bahawa

6236


sebelum defendan pertama boleh memulakan kerja

melaksanakan projek itu, ia hendaklah terlebih

dahulu mematuhi kehendak seksyen 34A Akta

Kualiti Alam Sekeliling 1974 serta Garis panduan

yang dibuat di bawahnya. Seksyen 34A Akta ini

perlu dibaca bersama dengan Environmental

Quality (Prescribed Activities) (EIA) Order 1987,

selepas ini dipanggil “Perintah 1987”.

Plaintif mendakwa bahawa jika projek ini

diteruskan, ia akan menimbulkan natijah yang

buruk kepada kehidupan mereka. Ia bukan hanya

akan memusnahkan tapak asal mereka sejak dulu

kala (ancestral sites), bahan akan juga

memusnahkan tanah serta kawasan hutan di mana

mereka selama ini telah mendirikan tempat tinggal,

mencari sumber kehidupan, makanan dan ubat-

ubatan.

Menafikan tuntutan plaintif itu, defendan

menghujah, antara lain, bahawa plaintif tidak ada locus standi untuk memulakan tindakan ini kerana

mereka tidak mengalami sebarang kerugian khusus

selain dari apa dialami oleh orang awam yang lain.

Selain itu, defendan juga menghujah bahawa

disebabkan Akta itu memperuntukan penalti

andainya seksyen 34A itu dilanggar, permohonan

deklarasi oleh plaintif sebagai individu persedirian

tidak boleh dilayan oleh mahkamah. Defendan juga

menghujah bahawa relief yang betul dan yang

sepatutnya dipohon oleh plaintif adalah perintah

mandamus terhadap defendan kedua untuk

melaksanakan kewajipan statutorinya, dan bukan

melalui deklarasi seperti yang dipohon ini.

6237


b. Isu

Antara isu yang perlu diputuskan oleh mahkamah

ialah sama ada plaintif ada locus standi untuk

memulakan prosiding ini, dan apakah remedi yang

betul yang boleh dipohon oleh plaintif andainya

tuntutan ini berasas.

c. Keputusan Mahkamah Tinggi

Meluluskan permohonan plaintif, Hakim James

Foong memutuskan bahawa plaintif ada locus standi

untuk memulakan tindakan ini kerana

kemungkinan besar tempat tinggal dan tanah

mereka akan dimusnahkan, kehidupan mereka akan

terjejas dan mereka akan mengalami penderitaan

yang lebih jauh dan secara langsung berbanding apa

yang akan dialami oleh orang awam lain. Ini sudah

memadai bagi menunjukkan bahawa mereka ada

kepentingan yang sebenar atau sejati (substantial

or genuine interest) untuk mendapatkan kedudukan

mereka di sisi undang-undang diisytiharkan oleh

mahkamah.

Hakim bicara itu menambah bahawa Garis panduan

berkenaan adalah satu perundangan kecil apabila ia

dikeluarkan atau diterbitkan oleh Ketua Pengarah

Alam Sekitar (the Guidelines become a subsidiary

piece of legislation when published by the Director-

General). Hakim menjelaskan bahawa di bawah

Garis panduan itu, penyertaan orang awam dengan

cara mendapatkan satu salinan laporan EIA,

membuat komen ke atasnya dan membuat

representasi terhadapnya ada dinyatakan secara

6238


khusus dan sememangnya digalakkan. Prosedur ini

mestilah dipatuhi sepenuhnya sebelum Panel

Penyemak (Review Panel) membuat perakuannya

kepada Ketua Pengarah, dan berikutnya Ketua

Pengarah pula dikehendaki memberi pertimbangan

kepada perakuan panel ini sebelum membuat

keputusannya.

Hakim James Foong selanjutnya menekankan

bahawa pematuhan prosedur ini adalah mandatori

(wajib dilaksanakan), dan oleh itu mana-mana

keputusan Ketua Pengarah yang bertentangan

dengan prosedur ini hendaklah ditolak (should be

rejected).

Walaupun Akta itu ada mengandungi peruntukan

penalti bagi kegagalan mematuhi kehendak undang-

undang, penalti masih berhak memohon deklarasi

disebabkan mereka telah mengalami kerugian yang

khusus, secara langsung dan besar (specific, direct

and substantial damages).

Di bawah garis panduan yang dikeluarkan oleh

Ketua Pengarah, penyertaan awam dengan cara

mendapatkan satu salinan Laporan EIA, membuat

komen terhadapnya serta mengemukakan

representasi ada disebutkan secara khusus. Semua

ini hendaklah dipatuhi sebelum panel kajian

membuat perakuan kepada Ketua Pengarah yang

mana kemudiannya dikehendaki memberi

pertimbangan kepada perakuan itu sebelum beliau

membuat keputusan. Hakim selanjutnya

menegaskan bahawa prosedur ini adalah mandatori

dan sebarang keputusan yang dibuat oleh Ketua

6239


Pengarah tanpa mematuhi prosedur ini dikira

melanggar peruntukan Akta dan perundangan kecil

yang dibuat di bawahnya. Oleh itu, plaintif

hendaklah diberi satu salinan Laporan EIA itu dan

membuat komen serta mengemukakan representasi

mengenainya.

Selanjutnya Hakim menyatakan bahawa Mahkamah

Tinggi tidak akan menolak permohonan plaintif

semata-mata atas alasan bahawa terdapat suatu

remedi alternatif dalam kes ini. Mahkamah ada

kuasa untuk mempertimbangkan pemberian bentuk

relief yang paling sesuai bagi menyelesaikan

pertikaian antara pihak-pihak yang berkenaan.

Oleh yang demikian, permohonan plaintif

diluluskan.

Perhatian:

Terkilan dengan keputusan Hakim James Foong,

defendan kemudian telah membuat rayuan ke

Mahkamah Rayuan. Keputusan Mahkamah Rayuan

dinyatakan selepas ini.

6240


6.12.2 Ketua Pengarah Jabatan Alam Sekitar & Anor v. Kajing

Tubek & 2 Ors

[1997] 3 AMR 2521. Mahkamah Rayuan – Rayuan Sivil No W-02-341 Tahun 1996 Gopal Sri Ram HMR, Ahmad Fairuz HMR, Mokhtar Sidin HMR. 6 Mac 1997.

a. Fakta

Fakta kes ini adalah seperti yang dinyatakan di

atas. Perayu kedua dalam kes rayuan ini adalah

Kerajaan Malaysia.

b. Isu

Apa yang perlu ditekan di sini ialah bahawa 20 April

1995 merupakan tarikh tarikh plaintif memfailkan

kes ini di Mahkamah Tinggi. Pada hari yang sama

itulah juga, Menteri Alam Sekitar mengeluarkan

suatu perintah baru, dinamakan Environmental

Quality (Prescribed Activities) (EIA) Amendment

Order 1995, selepas ini dipanggil “Perintah

Pindaan”. Di bawah Perintah Pindaan ini, yang

sengaja dikuatkuasakan kebelakangan

(retrospective effect), Perintah 1987 dikecualikan

pemakaiannya kepada Sarawak.

Kesan langsung dari Perintah Pindaan ini ialah

bahawas. 34A Akta itu, yang mesti dibaca bersama

dengan Perintah 1987, tidak terpakai bagi Sarawak.

6241


Oleh itu, satu isu penting yang perlu diputuskan

oleh Mahkamah Rayuan ialah sama ada Akta ini

terpakai di Sarawak.

c. Keputusan Mahkamah Rayuan

Mahkamah Rayuan memutuskan bahawa Parlimen

dan Dewan Undangan Negeri Sarawak kedua-

duanya punyai bidangkuasa membuat undang-

undang mengenai pengeluaran, pembekalan dan

pengedaran tenaga, termasuklah tenaga

eletrikhidro, yang dijana di permukaan tanah

(darat) dan air. Berasaskan fakta ini, “alam sekitar”

yang akan menerima kesan dari projek ini adalah

tanah (darat) dan air, dan oleh kerana ia termasuk

dalam bidangkuasa perundangan dan perlembagaan

Negeri Sarawak, Negeri itu ada kuasa eksklusif

untuk membuat peraturan, menerusi perundangan,

mengikut apa yang difikirkan patut olehnya.

Akta Kualiti Alam Sekitar beroperasi dengan penuh

harmoni dengan Ordinan Sumber Semulajadi

(Natural Resources Ordinance) 1949 Sarawak, dan

apabila Parlimen meluluskan Akta ini ia tidak

mungkin berniat untuk membuat peraturan

mengenai hal alam sekitar yang termasuk dalam

bidang kuasa perundangan Sarawak. Oleh itu, dari

sudut perlembagaan, Perintah 1987 itu tidak

diniatkan dipakai di Sarawak. Undang-undang yang

dipakai bagi mengawal alam sekitar berkaitan

dengan projek ini adalah Ordinan Sumber

Semulajadi 1949 itu.

6242


Memandangkan bahawa Akta Kualiti Alam Sekitar

tidak dipakai kepada hal perkara yang terdapat

dalam kes ini, responden dalam rayuan ini (iaitu

plaintif dalam kes di hadapan Mahkamah Tinggi

dulu) tidak ada apa-apa hak atau kepentingan lain

di bawah Akta itu. Oleh yang demikian, kesahan

Perintah Pindaan menjadi suatu perkara yang tidak

relevan. Justeru, responden tidak mempunyai kuasa

tindakan (cause of action) berasaskan fakta kes ini.

Andainya Akta Kualiti Alam Sekitar itu, khususnya

seksyen 34A, dipakai kepada kes ini, tidak ada apa-

apa keperluan bagi responden dibekalkan satu

salinan Laporan EIA. Tidak ada apa-apa hak yang

terakru kepada orang awam untuk mendapatkan

salinan Laporan itu kecuali orang itu terlebih

dahulu telah memintanya. Lagipun, hak

mendapatkan salinan Laporan itu adalah tertakluk

kepada pra-syarat, selain membayar kosnya, yang

dalam kes ini tidak dilaksanakan oleh responden.

Mahkamah Rayuan selanjutnya menyatakan

bahawa Hakim bicara telah mengenepikan doktrin

federalisma yang menjadi sebahgian dari asas

(fabric) Perlembagaan Persekutuan. Oleh kerana

hakim bicara telah membuat satu pendekatan yang

silap, keputusannya bahawa Akta ini dipakai

kepada projek ini merupakan satu kesilapan

arahdiri yang dengan sendirinya menjadikan

keputusannya itu tidak boleh dipertahankan.

Mengenai isu locus standi responden untuk

memfailkan kes ini, Mahkamah Rayuan

memutuskan bahawa responden tidak ada locus

6243


standi kerena mereka tidak mengalami apa-apa

mudarat yang menjadi alasan bagi mereka memohon

apa-apa relief dari mahkamah. Selain itu, tuntutan

responden dalam kes ini juga dibuat bagi pihak diri

mereka sendiri, dan tidak merupakan satu tuntutan

perwakilan. Orang-orang asli lain, yang mana

kehidupan danhak ada mereka juga mungkin

terjejas disebabkan projek ini, tidak hadir dan

membuat apa-apa tuntutan di mahkamah.

Akhir sekali, Mahkamah Rayuan memutuskan

bahawa hakim bicara telah gagal mengambil kira

perkara-perkara yang relevan, iaitu tidak

mengambil kira kepentingan awam dan kepentingan

keadilan dari sudut perayu dan dari sudut

responden.

d. Kesimpulan

Kes ini amat penting dan perlu dibaca

keseluruhannya jika kita ingin memahami

sepenunuhnya kedudukan undang-undang alam

sekitar negara Malaysia, apatah lagi dalam keadaan

di mana terdapat undang-undang yang pelbagai

yang dikuatkuasakan di peringkat persekutuan dan

di peringkat negeri, seperti yang terdapat bagi

Negeri Sarawak.

Sementara Hakim bicara dalam kes ini begitu yakin

sekali ketika memutuskan bahawa plaintif ada locus

standi untuk memfailkan tuntutan mereka,

Mahkamah Rayuan nampaknya berpendapat

sebaliknya. Keputusan Mahkamah Rayuan ini jelas

menunjukkan mereka menerima hujah Peguam

6244


Negara Sarawak, semasa hujah itu dibentangkan di

peringkat bicara.

Mengikut Peguam Negara itu, kawasan projek

Bakun ini meliputi satu kawasan besar yang dihuni

oleh lebih 9,000 penduduknya, tidak termasuk 2,000

orang lain yang menduduki satu kawasan yang

hendak dijadikan kawasan tadahan. Kata Peguam

Negara itu lagi, apabila projek ini siap nanti,

penduduk yang mengalami kesan buruknya

melebihi 10,000 orang asli di situ, dan kesan buruk

yang mereka akan alami itu nanti tidak ada bezanya

dengan kesan buruk yang dialami oleh plaintif

dalam kes ini. Mengenai kerugian yang dialami

ekoran kemusnahan tempat tinggal, tanah dan

tanaman, remedi di sisi undang-undang ialah

pampasan, yang akan diberi oleh Kerajaan Negeri di

bawah peruntukan Kanun Tanah Sarawak, dan

bukan mendapatkan satu deklarasi dari mahkamah

bahawa defendan pertama mesti mematuhi Akta

Kualiti Alam Sekitar.

6245


6.13 AKTA STANDARD MINIMUM PERUMAHAN DAN KEMUDAHAN PEKERJA 1990 (AKTA 446)

6.13.1 Perwaja Steel Sdn.Bhd. & Anor v. Majlis Daerah Kemaman

[1994] 3 MLJ 15 Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur – Saman Pemula No. S5-24-59-94 Hakim Mokhtar Sidin 18 Februari 1994 Pelan bangunan- sama ada majlis daerah berkuasa

membuat arahan untuk menghentikan kerja pembinaan

skim perumahan pekerja.

a. Fakta Kes

Plaintif dalam kles ini ialah Perwaja Steel Sdn Bhd

yang memiliki loji pengeluaran keluli di Kemaman,

Terengganu. Plaintif telah memulakan skim

perumahan kakitangan Perwaja pada bulan

November 1993 untuk membina rumah bagi pekerja-

pekerjanya demi kebajikan pekerja-0pekerja

berkenaan. Defenden (Majlis Daerah Kemaman)

malalui surat bertarikh 16 Disember 1993 telah

mengarahkan Plaintif menghentikan kerja

pembinaan skim tersebut di bawah seksyen 70 Akta

Jalan, Parit dan Bangunan 1974 [Akta 133].

Plaintif, berikutan dengan itu, telah memohon

perisytiharan bahawa –

(a) Arahan Majlis Daerah Kemaman itu adalah

tidak sah; dan

6246


(b) Skim perumahan pekerja itu dikuasai oleh Akta

Standard Minimum Perumahan dan

Kemudahan Pekerja 1990 [ Akta 446] dan

bukannya Akta 133

b. Isu

Isu yang dibangkitkan dalam kes ini ialah sama ada

Defenden (Majlis Daerah Kemaman) mempunyai

kuasa untuk membuat arahan pemberhentian

tersebut

c. Keputusan mahkamah

(a) Pihak yang berkuasa meluluskan pelan

perumahan di skim itu adalah Ketua

Pengarah Buruh sebagaimana yang

diperuntukkan oleh Akta 446 dan bukannya

Yang Di Pertua Majlis Daerah Kemaman.

(b) Majlis Daerah Kemaman tidak berhak

membuat arahan kerana perkataan “local

authority” dalam Akta 133 tidak termasuk

“district authority” seperti dalam Akta

Kerajaan Tempatan 1976 [Akta 171].

Membenarkan permohonan Plaintif

d. Implikasi

Dalam hal skim perumahan yang dibina khusus bagi

pekerja, pelan bangunannya adalah yang

berasaskan kepada pelan standard yang diluluskan

oleh Ketua Pengarah Buruh seperti yang dinyatakan

dalam Akta 446. Oileh yang demikian pelan-pelan

perumahan berkenaan tidak perlu dikemukakan

6247


kepada pihak berkuasa tempatan untuk kelulusan.

Memadai ia dikemukakan kepada Ketua Pengarah

Buruh untuk kelulusan beliau.

6248

Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah

Documents

Transcript of Bab 06-Ringkasan Kes Dan Keputusan Mahkamah