AvdR Webinar

Click here to load reader

  • date post

    23-Mar-2016
  • Category

    Documents

  • view

    217
  • download

    2

Embed Size (px)

description

Actualiteiten Huurrecht Bedrijfsruimte Mr. A. Scholten

Transcript of AvdR Webinar

  • Actualiteiten HuurrechtBedrijfsruimte

    AVDRWEBINARS.NL

    Spreker

    Mr. A. Scholten, advocaat CMS Derks Star Busmann N.V.

    26 juni 201209:00-11:15 uur

    AVDR Webinar

    Tel.: 030 - 2201070

    Webinar 0029

  • Woensdag 12 september - zondag 16 september

    Altijd al aan Cambridge willen studeren? Dit is uw kans! Dit najaar organiseren we een driedaagse cursusArbeidsrecht, waarbij u studeert en verblijft op het Corpus Christi College.

    Tot halverwege de middag volgt u college, gegeven door drie topdocenten op het gebied vanarbeidsrecht. De rest van de dag heeft u vrije tijd om Cambridge en omgeving te verkennen.Daarnaast kunt u drie webinars arbeidsrecht volgen in het najaar.

    Sprekers

    Praktische informatie

    PE punten: PO: 15 + 6 POKosten: EURO 2.000,-- incl. studiemateriaal, excl. BTWNiveau: Verdieping en actualiteitenMax. aantal deelnemers: 20Extra informatie Deze unieke cursus vindt plaats op het Corpus Christi College te

    Cambridge, op 37 km van London Stansted vliegveld en 80 km van Londen. De cursusprijs is inclusief vier overnachtingen in een studentenkamer in het

    college; met aankomst op woensdagavond en vertrek op zondagochtend. Tevens inbegrepen zijn alle maaltijden, koffie/thee en het studiemateriaal.

    De cursusprijs is exclusief reiskosten. Op deze manier kunt u desgewenst zelf uw verblijf verlengen.

    Inschrijven via www.magnacharta.nl

    w w w . m a g n a c h a r t a . n l

    mr. M.J.M.T. Keulaerdsadvocaat BarentsKrans N.V.,voorzitter VAAN

    mr. P.C. Vas Nunesadvocaat BarentsKrans N.V.

    mr. R.A.A. Duk advocaat BarentsKrans N.V.

    Ook interessant voor u!

    Verdiepingscursus Arbeidsrecht in Cambridge

  • Inhoudsopgave

    SprekerMr. A. Scholten, advocaat CMS Derks Star Busmann N.V.

    LJN: BV7337, Hoge Raad, 27-04-2012 p. 2

    LJN: BV1769, Hoge Raad , 16-03-2012 p. 13

    LJN: BV6162, Hoge Raad, 17-02-2012 p. 20

    LJN: BU5602, Hoge Raad, 10-02-2012 p. 38

    LJN: BW7820, Gerechtshof Amsterdam, 06-03-2012 p. 47

    LJN: BU6216, Gerechtshof s-Hertogenbosch, 24-11-2011 p. 52

    LJN: BU3588, Gerechtshof Leeuwarden , 08-11-2011 p. 58

    1

  • LJN: BV7337, Hoge Raad, 27-04-2012Inhoud: Huur strand ten behoeve van exploitatie strandtent; vordering tot schadevergoeding en huurprijsvermindering wegens belemmering toegankelijkheid gehuurde door werkzaamheden. Het op grond van de huurovereenkomst door verhuurder te verschaffen genot van het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW omvat mede bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling.Uitspraak

    27 april 2012 Eerste Kamer 11/00236 DV/AS

    Hoge Raad der Nederlanden

    Arrest

    in de zaak van:

    GEMEENTE DEN HAAG, zetelende te 's-Gravenhage, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. M.E.M.G. Peletier,

    t e g e n

    1. [Verweerster 1], wonende te [woonplaats], 2. [Verweerster 2], wonende te [woonplaats], 3. [Verweerster 3], handelende onder de naam STRANDPAVILJOEN [A], gevestigd te [vestigingsplaats], VERWEERSTERS in cassatie, niet verschenen.

    Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als de Gemeente en [verweerster] c.s.

    1. Het geding in feitelijke instanties

    Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken: a. het vonnis in de zaak 736981 08-5314 van de kantonrechter te 's-Gravenhage van 4 december 2008; b. de arresten in de zaak 200.027.732/01 van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 7 april 2009 en 28 september 2010. Het arrest van het hof van 28 september 2010 is aan dit arrest gehecht.

    2. Het geding in cassatie

    Tegen het arrest van het hof van 28 september 2010 heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit. Tegen [verweerster] c.s. is verstek verleend. De zaak is voor de Gemeente toegelicht door haar advocaat. De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De advocaat van de Gemeente heeft bij brief van 9 maart 2012 op die conclusie

    2

  • gereageerd.

    3. Beoordeling van het middel

    3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (i) [Verweerster] c.s. huren sinds 2000 van de Gemeente een stuk grond op het Zuiderstrand te 's-Gravenhage. Daarop exploiteren zij - overeenkomstig de bedoeling van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst - een strandpaviljoen met horecafunctie. De huurovereenkomst is in 2004 en in 2009 verlengd, waarbij in 2004 de huurprijs werd verhoogd.(ii) Art. 1 lid 4 van de huurovereenkomst luidt: "Er is sprake van een gebrek van de grond als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten." (iii) Het strandpaviljoen is bereikbaar via het strand en via vier duinpaden die beginnen aan de Wieringsestraat en de Duivelandsestraat in de wijk Duindorp. Bezoekers benaderen het strandpaviljoen veelal via de duinpaden. (iv) De Gemeente heeft vanaf midden jaren negentig met de woningcorporatie Vestia plannen gemaakt voor de herontwikkeling van Duindorp. Met de sloop en nieuwbouw van woningen aan de Wieringsestraat is in 2006 een aanvang gemaakt. Na de voltooiing van deze werkzaamheden is de Gemeente in 2009 begonnen met de herinrichting van de openbare ruimte. (v) Ten gevolge van de (bouw)werkzaamheden zijn twee duinpaden aan de Wieringsestraat vanaf 2007 tot eind 2009 afgesloten geweest. De Gemeente heeft [verweerster] c.s. over deze afsluiting niet genformeerd bij de verlenging van de huurovereenkomst in 2004.

    3.2 Voor zover in cassatie nog van belang vorderen [verweerster] c.s. a) voor recht te verklaren dat de Gemeente aansprakelijk is voor de schade die zij lijden en geleden hebben door de belemmering van de toegankelijkheid van het gehuurde, b) veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de, nader bij staat op te maken, schade over de periode 2007-2009 en c) vermindering van de huurprijs over deze jaren. De kantonrechter heeft deze vorderingen toegewezen. Zij overwoog daartoe onder meer - in rov. 3.9 - het volgende: "[Verweerster] c.s. hebben (...) van de gemeente een stuk strand gehuurd met het doel om daarop een strandpaviljoen met horecafunctie te exploiteren. Bij de verlenging van deze overeenkomst in 2004 mochten [verweerster] c.s. er van uitgaan dat de situatie voor de looptijd van de huurovereenkomst ten opzichte van de situatie in 2000 ongewijzigd zou zijn in die zin dat het strandpaviljoen voor bezoekers via de aanwezige duinpaden bereikbaar zou blijven, dat bezoekers in Duindorp op de [verweerster] c.s. bekende parkeerplaatsen hun auto konden parkeren en dat de uitstraling van het duingebied ongewijzigd zou blijven. Zij waren immers niet in kennis gesteld van de in de nabije toekomst aan te vangen werkzaamheden in Duindorp en hoefden met de verslechtering van hun situatie geen rekening te houden. Temeer niet daar de huurprijs bij de verlenging van de huurovereenkomst werd verhoogd. Nu enkele duinpaden door de bouwactiviteiten in Duindorp voor een langere periode zijn afgesloten, de bereikbaarheid van de overige paden door de bouwactiviteiten is verminderd, de parkeergelegenheid is afgenomen en de uitstraling van het duingebied door de werkzaamheden is verminderd, leidt dit tot een aantasting van het genot dat [verweerster] c.s. bij het aangaan van de huurovereenkomst van de gehuurde grond mochten verwachten."

    3.3 In hoger beroep heeft het hof de grieven van de Gemeente verworpen. Hetgeen het hof daartoe heeft overwogen kan als volgt worden samengevat. De grieven stellen in de eerste plaats de vraag aan de orde of de gestelde slechte bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het strandpaviljoen kan worden aangemerkt als een

    3

  • gebrek dat huurprijsvermindering (art. 7:207 BW) dan wel schadevergoeding (art. 7:208 BW) rechtvaardigt (rov. 6). De vraag is met andere woorden of sprake is van een schadeveroorzakende omstandigheid die krachtens de huurovereenkomst voor rekening en risico van de Gemeente komt (rov. 7). Onderzocht moet worden of sprake is van een aan de Gemeente toe te rekenen schadeveroorzakende omstandigheid als gevolg waarvan het gehuurde aan [verweerster] c.s. minder genot verschaft dan zij op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten. [Verweerster] c.s. stellen zich op het standpunt dat de volgens hen onvoldoende bereikbaarheid, toegankelijkheid en uitstraling van het (op het gehuurde gexploiteerde) strandpaviljoen, als gevolg waarvan omzet- en winstderving is opgetreden, een dergelijke aan de Gemeente toe te rekenen omstandigheid is. Zij is immers nauw betrokken geweest bij de herstructurering van Duindorp, is verantwoordelijk voor de openbare ruimte en heeft het daarom in haar macht om tegen inbreuken op de toegankelijkheid en bereikbaarheid van het strandpaviljoen op te treden, en heeft in 2004 bij de verlenging van de huurovereenkomst en verhoging van de huur ten onrechte niet gewaarschuwd voor de gevolgen van de herstructurering van Duindorp voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het strandpaviljoen (rov. 8). Dit standpunt is terecht door de kantonrechter gevolgd (rov. 9-13).

    3.4.1 De Hoge Raad ziet aanleiding onderdeel C.1 als eerste te behandelen. Evenals de overige onder C naar voren gebrachte klachten neemt dit onderdeel - terecht - tot uitgangspunt dat het hof heeft onderzocht of sprake is geweest van een vermindering van het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurovereenkomst mochten verwachten van een goed onderhouden stuk grond als het onderhavige. Dit impliceert dan, aldus het onderdeel, "dat het hof kennelijk heeft gemeend dat het genot dat [verweerster] c.s. op grond van de huurove