Avalúo Comercial - Secretaría De Planeación- Método residual. Es el que busca establecer el...
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AVALÚO COMERCIAL
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
BARRIO EL CHICO
LOCALIDAD DE CHAPINERO
DICIEMBRE DE 2.017
SOLICITANTE:
CONCRETA GESTIÓN URBANA S.A.S.
DICIEMBRE DEL 2.017
2.017
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
BARRIO EL CHICO
LOCALIDAD DE CHAPINERO
CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.
DICIEMBRE DE 2.017
Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia
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Contenido
1. RESUMEN EJECUTIVO ........................................................................................................ 2
2. INFORMACIÓN GENERAL ................................................................................................. 3
3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR .............................. 4
4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................ 5
5. INFORMACIÓN DEL SECTOR .......................................................................................... 5
6. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE .................................................................................... 12
7. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA
VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL............................................... 25
8. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN.................. 25
9. CONDICIONES RESTRICTIVAS ..................................................................................... 25
10. CONSIDERACIONES ESPECIALES ................................................................................. 26
11. METODOLOGÍA VALUATORIA ..................................................................................... 27
12. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME ............... 50
13. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO........................................................................... 50
14. OTRAS CONSIDERACIONES .......................................................................................... 51
15. AVALÚO COMERCIAL ...................................................................................................... 52
16. ANEXOS ................................................................................................................................. 53
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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1. RESUMEN EJECUTIVO
Solicitante Concreta Gestión Urbana S.A.S.
Dirección Carrera 16 No. 91 – 25.
Calle 91 No. 16-20.
Carrera 17 No. 91-06.
Carrera 17 No. 91-32.
Av. Calle 92 No. 16-11.
Sector El Chicó.
Ciudad Bogotá D.C.
Departamento Cundinamarca.
Firma Valuadora Borrero Ochoa y Asociados Ltda.
Avaluador Ec. Oscar A. Borrero Ochoa.
Directora de Avalúos Ing. Paola Vásquez.
Avaluadores Ing. Angélica Bolívar.
Ing. Cristian Zambrano.
Fecha de Visita Diciembre de 2017.
Fecha de Elaboración Diciembre de 2017.
Tipo de inmueble Sede de Egresados Uniandinos.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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2. INFORMACIÓN GENERAL
El presente informe de avalúo se realiza teniendo en cuenta los lineamientos
expedidos por el Organismo Nacional de Normalización ICONTEC y el Registro
Nacional de Avaluadores R.N.A a través de su Unidad Sectorial de Normalización
de la Actividad Valuatoria y Servicio de Avalúos USN AVSA, a partir de las Normas
Técnicas Sectoriales NTS S 03, NTS S 04 y NTS I 01, en las cuales se determinan
los parámetros y contenidos mínimos del informe valuatorio así como el código de
conducta del valuador, enmarcados en la adopción y contextualización de las
Normas Internacionales de Valuación IVSC.
NOMBRE DEL SOLICITANTE Concreta Gestión Urbana S.A.S.
IDENTIFICACION NIT. 900.245.104-4.
OBJETO DE LA VALUACIÓN El presente informe de avalúo se realiza a
petición de Concreta Gestión Urbana S.A.S, con
destino comercial.
FECHA DE VISITA Diciembre de 2017.
FECHA DE ELABORACIÓN Diciembre de 2017.
RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR
El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que
afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el titulo legal de la
misma.
El valuador no revelara la información sobre la valuación a nadie distinto de
la persona natural o jurídica que solicito el encargo valuatorio y solo lo hará
con autorización escrita de ésta, salvo en el caso que el informe sea
solicitado por una autoridad competente.
NOTA INTRODUCTORIA: Para el presente documento y teniendo en cuenta la
información jurídica y normativa se clasificaron los inmuebles objeto de
valoración de la siguiente manera:
OFICINAS: Carrera 16 No. 91 – 25, Calle 91 No. 16-20, Carrera 17 No. 91-06,
Carrera 17 No. 91-32.
CASA DE CONSERVACION: Av. Calle 92 No. 16-11.
Cada mención dentro del presente informe hará referencia a la clasificación
anterior.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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3. BASES DE LA VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR
Para la determinación del valor comercial de cada predio, se proponen los
siguientes métodos:
- Método Comparativo de mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes
semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o
transacciones se deben clasifica, analizar y homogenizar según sea el caso, a
partir de criterios de objetividad.
- Método del Costo o Método de Reposición Nuevo
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a
partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy, un bien
semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Depreciación Acumulada: Es la porción de la vida útil que en
términos económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, por
cuanto lo que se valora es la vida remanente del bien. Ecuaciones para
estimar el valor del porcentaje (%) a descontar del valor nuevo. Estas fórmulas
relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación basadas en las
tablas de Fitto y Corvini.
De esta manera para el predio objeto de estudio se identificará el costo de
reposición, la vida útil remanente, el costo depreciado para toda la
construcción o mejora.
- Método residual.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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4. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
Destino Concreta Gestión Urbana S.A.S.
País Colombia.
Departamento Bogotá D.C. (11).
Ciudad Bogotá (11001).
Zona Norte.
Barrio El Chicó.
Dirección Carrera 16 No. 91 – 25.
Calle 91 No. 16-20.
Carrera 17 No. 91-06.
Carrera 17 No. 91-32.
Av. Calle 92 No. 16-11.
5. INFORMACIÓN DEL SECTOR
Servicios Públicos
El predio objeto de estudio cuenta con
los siguientes servicios públicos
básicos y complementarios:
acueducto, alcantarillado, energía
eléctrica, telefonía fija, gas natural,
red de internet y alumbrado público.
Usos predominantes y Tipos de Edificación
El predio objeto de este avalúo se encuentra establecido en el norte de la
ciudad de Bogotá, Pertenece a la localidad de Chapinero dentro del barrio
denominado El Chicó, la cual es una importante zona residencial y de
comercio de la ciudad, cuenta con buenas vías de acceso como lo son la
Autopista Norte, la Calle 92, la Avenida Carrera 15 y la Calle 90. Las tipologías
constructivas obedecen a construcciones destinadas al uso comercial y de
oficinas; esto sobre las vías principales aledañas al predio, sin embargo, el
sector es de gran exclusividad y cuenta con edificaciones de propiedad
horizontal destinados a vivienda las cuales representan la mayor cantidad de
predios en la zona.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Fuente: http://mapas.bogota.gov.co/
Vías de Acceso.
Fuente: Aplicativo de Avalúos Borrero
Ochoa y Asociados (Noviembre 2017)
Vías de Acceso
El sector aledaño al predio objeto del
avalúo cuenta con vías importantes y
apropiadas en tipo y magnitud las
cuales se encuentran pavimentadas y
en general en buen estado, dentro de
las cuales se pueden destacar
principalmente:
Autopista Norte.
Calle 90.
Calle 92.
Carrera 15.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Servicio de Transporte Público
El servicio de transporte público del
sector es atendido por buses, busetas,
taxis, colectivos que transitan por
avenidas aledañas, con una frecuencia
diurna de 10 a 15 minutos
aproximadamente.
Adicionalmente el servicio de
transporte público masivo de la
ciudad (Transmilenio y SITP), también
presta sus servicios para el acceso al
sector, los cuales transitan sobres vías
principales de acceso, como lo son la
Autopista Norte y la Avenida Carrera
15. Existe presencia de transporte
informal de Bici taxis, los cuales
funcionan para el transporte de
personas desde la estación de
transmilenio. De igual forma se puede
acceder al sistema de transporte
Masivo Transmilenio, en la estación
del Virrey.
Amoblamiento Urbano
El sector aledaño al predio cuenta con
señalización vial vertical y horizontal,
reductores de velocidad, canecas de
basura en aluminio en plazas y
parques.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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6. NORMATIVIDAD DEL INMUEBLE
NORMATIVIDAD
Normatividad General: La unidad de planeamiento zonal (UPZ) número
noventa y siete (97), Chicó Lago, se encuentra reglamentada por el Decreto
setenta y cinco (075) del veinte (20) de Marzo de dos mil tres (2.003) y la cual
fue actualizado por el decreto cincuenta y nueve (059) de febrero catorce
(014) de dos mil siete (2007).
La ciudad de Bogotá cuenta con reglamentación urbanística mediante el
Decreto Distrital 619 del año 2000, Por el cual se adopta el Plan de
Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital. El Decreto
Distrital 469 del año 2003 Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento
Territorial de Bogotá D.C. y el Decreto Distrital 190 del año 2004 Por medio
del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales
619 de 2000 y 469 de 2003.
Normatividad Específica Oficinas: Los predios identificados con
nomenclatura urbana Carrera 17 No. 91-06 y Carrera 17 No. 91-32 presentan la
siguiente normatividad específica.
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Residencial
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona Residencial con zonas
delimitadas de comercio y
servicios.
Y por su parte los predios identificados con nomenclatura urbana Carrera 16
No. 91-25 y Calle 91 No. 16-20 presentan la siguiente normatividad especifica:
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona de Comercio Cualificado.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Plano de Usos
Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Plano de Edificabilidad
Fuente: Planos Normativos Decreto 059 Febrero 2007
Normatividad Especifica Casa de Conservación: El inmueble donde se
encuentran la sede de egresados de Uniandinos se encuentra dentro del Sector
Normativo 3, de la UPZ 97, cuya normatividad especifica se encuentra dada
bajo el Decreto Seiscientos seis (606) de Dos Mil Uno (2.001).
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Legalidad de la Urbanización
Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/
Fuente: http://sinupotp.sdp.gov.co/
Topografía Plana
Edificaciones importantes de la zona Entre las construcciones principales
se destacan el Centro Médico Cafam
Calle 90, el local comercial
Panamericana sobre la Calle 92, el
Centro Médico de Especialistas de
Colpatria, CADE Chicó y ETB.
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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7. INFORMACIÓN DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN JURÍDICA OFICINAS
Propietario: Asociación de Egresados de la Universidad
de los Andes.
NIT. 860.023.338-3
Título de Adquisición: Información NO Suministrada.
Chip:
Dirección Chip
Carrera 16 No. 91 – 25 AAA0096OFSK
Carrera 17 No. 91 – 32 AAA0096OEZE
Calle 91 No. 16 – 20 AAA0096OEXS
Carrera 17 No. 91 – 06 AAA0096OEYN
Matricula Inmobiliaria:
Dirección Matricula
Inmobiliaria
Carrera 16 No. 91 – 25 50C-563794
Carrera 17 No. 91 – 32 50C-166145
Calle 91 No. 16 – 20 50C-109839
Carrera 17 No. 91 – 06 50C-1468699
Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en
razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del
inmueble para la certificación de la tradición del mismo.
Nota: El predio objeto de avalúo no se asocia con una única matricula
inmobiliaria. El predio objeto de valoración es un solo predio físicamente
compuesto de cuatro (4) predios catastralmente independientes.
Uso Oficinas.
Ubicación
Los predios se encuentran contenidos en la manzana
catastral número 008308-57, en la cual los cinco (5)
inmuebles ocupan casi la totalidad de la manzana
catastral.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO
En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de
altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez
(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del
sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe
destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de
este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios
de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.
TERRENO OFICINAS
CABIDA
Matricula 50C-166145
CHIP AAA0096OEZE
Área Terreno 587.2 M2
Fuente: Geoportal IGAC Acceso: 12/2017.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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CABIDA
Matricula 50C-563794
CHIP AAA0096OFSK
Área
Terreno
581.7 M2
Fuente: Geoportal IGAC Acceso: 12/2017.
CABIDA
Matricula 50C-109839
CHIP AAA0096OEXS
Área
Terreno
638.1 M2
Fuente: Geoportal IGAC Acceso: 12/2017.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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CABIDA
Matricula 50C-1468699
CHIP AAA0096OEYN
Área
Terreno
643.5 M2
Fuente: Geoportal IGAC Acceso: 12/2017.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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CABIDA
Fuente: Sinupot.
Acceso: Enero/2018.
El área de terreno total en donde se establecen los predios objeto de estudio es
de Dos mil cuatrocientos cincuenta punto cinco metros cuadrados
(2450.5 m2).
Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la
Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
Nota: El predio objeto de avalúo no se asocia con una única matricula
inmobiliaria. El predio objeto de valoración es un solo predio físicamente
compuesto de cuatro predios catastralmente independientes.
AAA0096OEZE
AAA0096OFSK
AAA0096OEYN
AAA0096OEXS
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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LINDEROS
Norte: Con predios de la misma manzana catastral.
Sur: Con Calle 91.
Oriente: Con la Carrera 16.
Occidente: Con la Carrera 17.
Topografía Plana.
Forma Polígono regular.
Norma urbana aplicada al englobe de predios
Carrera 17 No. 91-06 y Carrera 17 No. 91-32
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Residencial
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona Residencial con zonas
delimitadas de comercio y
servicios.
Carrera 16 No. 91-25 y Calle 91 No. 16-20
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona de Comercio Cualificado
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
BARRIO EL CHICO
LOCALIDAD DE CHAPINERO
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Fuente: Decreto 059 Febrero 2007
CONSTRUCCIÓN (Carrera 17 No. 91-06, Carrera 17 No. 91-32, Calle 91
No. 16-20)
Descripción Correspondiente
Número de Pisos 2 pisos.
Numero de Sótanos Sin sótanos
Área Terreno 1868,8 m2
Área Construida 1830,4 m2
Edad 40 años aproximadamente
Estado de la Construcción Usada terminada
Estado de Conservación Buena
Iluminación Buena Ventilación Buena Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el
solicitante.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
BARRIO EL CHICO
LOCALIDAD DE CHAPINERO
CIUDAD DE BOGOTÁ D.C.
DICIEMBRE DE 2.017
Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia
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CONSTRUCCIÓN (Carrera 16 No. 91-25)
Descripción Correspondiente
Número de pisos 1 piso.
Numero de sótanos Sin sótanos
Área Terreno 581.7 m2
Área Construida 482.4 m2
Edad 18 años aproximadamente
Estado de la construcción Usada terminada
Estado de Conservación Buena
Iluminación Buena Ventilación Buena Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el
solicitante.
DEPENDENCIAS
Los cuatro (4) predios cuentan con uso de oficinas y salones de conferencias de
acuerdo a lo observado en visita técnica de inspección.
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Cerramiento en muro en pañete y pintura. Fachada de
construcción principal en piedra muñeca.
Cubierta. Placa en concreto.
Estructura: Muros de carga.
Muros Cubrimiento en pañete, estuco y pintura.
Servicios públicos: Acueducto.
Alcantarillado.
Teléfono.
Energía Eléctrica.
Acabados específicos:
El área de oficinas de Uniandinos presenta pisos en porcelanato y algunas
secciones en lámina de madera fina, muros en ladrillo a la vista y otra parte en
pañete, estuco y pintura, en el área exterior el antejardín presenta pisos en
tableta de gres, la zona de comedor presenta pisos en alfombra y el área sin
cubierta presenta piso en piedra fina, puertas de acceso corredizas y en vidrio
templado traslucido, techos en pañete, estuco y pintura e iluminación artificial.
No obstante se encuentra un área adicional de antejardín sin cubierta el cual
presenta pisos en cemento. El acceso al predio es posible a través de la Av.
Calle 92 No. 16 – 11 y por la Carrera 17 No. 91 – 06 respectivamente.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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INFORMACIÓN JURÍDICA CASA DE CONSERVACION
Propietario: Asociación de Egresados de la Universidad
de los Andes.
Título de Adquisición: Información NO Suministrada.
CHIP: AAA0165NTSK.
Matrícula Inmobiliaria: 50C-1545542.
Código Catastral 008308-57-10-000-0000
Nota: Información de propietario relacionada en Certificación Catastral, en
razón a que NO fue suministrado Certificado de Tradición y Libertad del
inmueble para la certificación de la tradición del mismo.
Uso Club Privado.
Ubicación
El predio se encuentra contenido en la manzana catastral
número 008308-57, en la cual ocupa un espacio en el
sector nor-oriental de la manzana con una posición
esquinera.
DESCRIPCIÓN DEL VECINDARIO
En el sector en el que se localiza el predio se aprecian construcciones de
altura media, principalmente edificaciones residenciales de cinco (5) a diez
(10) pisos, en los frentes de manzanas ubicados en las vías principales del
sector se puede apreciar comercio en la gran mayoría de los inmuebles. Cabe
destacar que la edificación más importante del sector es el predio objeto de
este trabajo por ser un sitio de interés en la zona gracias al centro de servicios
de la Empresa de Telecomunicaciones de Bogotá y el CADE de El Chicó.
CARRERA 16 No. 91 – 25
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CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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TERRENO
CABIDA
Fuente: Sinupot.
Acceso: Diciembre/2017.
El área de terreno en donde se establece el predio objeto de estudio es de Mil
doscientos setenta y siete coma cinco metros cuadrados (1.277,5 m2).
Fuente: Información registrada en Certificación Catastral emitida por la Unidad
Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD).
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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LINDEROS
Norte: Av. Calle 92.
Sur: Con el Predio de la misma Manzana Catastral.
Oriente: Con la Carrera 16.
Occidente: Con el Predio de la misma Manzana Catastral.
Topografía Plana.
Forma Polígono Regular.
Norma urbana aplicada al predio
Tratamiento Consolidación
Area de Actividad Comercio y Servicios
Modalidad Con Cambio de Patron
Zona Zona de Comercio Cualificado
CONSTRUCCIÓN
Descripción Correspondiente
Número de Pisos 2 pisos.
Numero de Sótanos Sin sótanos
Área Terreno 1.277,5 m2
Área Construida 959,04 m2
Edad 62 años aproximadamente
Estado de la construcción Usada terminada
Estado de Conservación Buena
Iluminación Buena Ventilación Buena Nota: Área y edad según documentación catastral suministrada por el
solicitante.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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DEPENDENCIAS
El predio cuenta con las siguientes dependencias:
Área Libre:
Zona de Parqueo
Antejardín
Primer Piso:
Recepción
Auditorio
Salón de Lectura
Bar
Batería de Baños
Segundo Piso:
Salones
ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS
Descripción Correspondiente
Fachada: Ladrillo a la vista con detalles en piedra muñeca.
Cubierta. Teja de Barro.
Estructura: Vigas y Columnas
Muros Cubrimiento de muros en pañete, estuco y pintura.
Servicios públicos: Acueducto.
Alcantarillado.
Teléfono.
Energía Eléctrica.
Recolección de Basuras.
Acabados específicos:
Nivel 1
Parqueadero Parqueadero sin cubierta presenta pisos en
ladrillo prensado con delimitaciones pintadas
para zonas de parqueo, el acceso está
controlado por una caseta de vigilancia y una
portería de acceso, los cerramientos de este
comprenden muros en ladrillo presando a la
vista y la portería ya mencionada.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Recepción Recepción en mármol donde se puede acceder a
todas las dependencias del predio, pisos en
madera fina con detalles en mármol, su
cubierta está dada por un cielo Razo en Drywall
con marquesinas estilizadas donde se puede
apreciar un candelabro de centro, muros en
estuco pañete y pintura con marquesinas en los
marcos de las dependencias.
Auditorio Área a doble altura con pisos en madera fina
posee muros en pañete, estuco y pintura con
detalles en madera fina, cubierta en pañete
estuco y pintura con detalles en madera la
iluminación de este espacio es artificial del tipo
led con estructura metálica para equipos de
iluminación.
Salón de Lectura Área al interior del inmueble con pisos en
madera fina pulida, muros en pañete, estuco y
pintura, cubierta en pañete, estuco y pintura,
toda la habitación posee detalles de
marquesinas en los esquineros y estilizaciones
de las fuentes de iluminación.
Bar Pisos en madera fina con detalles en mármol en
los esquinero, su cubierta está dada por un
cielo Razo en Drywall con marquesinas
estilizadas y detalles en madera, muros en
estuco pañete y pintura con marquesinas en los
marcos de las dependencias.
Baños Baños con su respectiva señalización para
hombre y mujeres, esta área posee acabados
modernos en tableta de cerámica gran formato
en sus muros como pisos, posee baterías
sanitarias inteligentes y acabados en mármol en
su área de lavado.
Nivel 2
Hall de Circulación Presenta muros en pañete, estuco y pintura,
pisos en madrea fina, cubierta en drywall
decorativo, iluminación artificial tipo led y
barandal con acabados en madera fina.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA
VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL
No existen bienes muebles o inmuebles a valorar distintos a los antes citados.
9. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACIÓN
El presente avalúo comercial de terreno y construcción, se realiza a petición
de Concreta Gestión Urbana con fines comerciales.
10. CONDICIONES RESTRICTIVAS
Condición Descripción
Estabilidad de suelo: El predio objeto de análisis NO se encuentra en zona
de amenaza por inundación y NO se encuentra en
una zona de amenaza por remoción en masa
Impacto ambiental: El predio objeto de análisis NO presenta condiciones
que afecten o deterioren el medio ambiente de la
zona a la que pertenece. El predio NO cuenta con
riesgo de inundación.
Servidumbres y Cesiones: No existe servidumbre. El predio objeto de estudio
NO cuenta con afectación por reserva vial.
Seguridad NO presenta problemas de inseguridad.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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11. CONSIDERACIONES ESPECIALES
Descripción
Los predios objeto de estudio presentan una buena localización dentro de la
ciudad.
El estado de conservación de las construcciones en general es bueno y
óptimo para desarrollar las actividades de tipo comercial y de servicios.
El sector cuenta con buenas vías de acceso tales como la Autopista Norte,
Calle 92 y la Carrera 15.
El acceso al predio se encuentra establecido a través de la Carrera 17 No.
91 – 06, Calle 91 No. 16 – 20 y a su vez por la Av. Calle 92 No. 16 – 11.
Los cinco (5) inmuebles objeto de estudio cuentan con una conexión interna
entre ellos.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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12. METODOLOGÍA VALUATORIA
Resumen metodologías empleadas
Método comparativo de mercado, método de reposición a nuevo, método residual.
Metodología
Método comparativo de Mercado
En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble
objeto de avalúo en la cual se encontraron trece (13) ofertas de locales
comerciales en renta y dieciocho (18) ofertas de oficinas en venta, localizadas
dentro del sector, a dichas ofertas se les indago sobre su ubicación, características
principales, área construida, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron
depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica
inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.
A continuación, se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:
OFERTAS DEL SECTOR
Apartamentos (Ventas)
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO
1 Go Place it Carrera 19 - Calle 89 3144782739 2 86 $ 790.000.000 10% 711.000.000$ $ 8.267.441,86
2 Go Place it Calle 92 No. 14-23 3103103916 5 110 $ 1.165.000.000 10% 1.048.500.000$ $ 9.531.818,18
3 Go Place it Calle 89 - Carrera 13 3144782739 6 169 $ 1.230.000.000 10% 1.107.000.000$ $ 6.550.295,86
4 Go Place it Calle 88 - Carrera 19A 3156488006 3 237 $ 1.650.000.000 10% 1.485.000.000$ $ 6.265.822,78
5 Go Place it Carrera 18 - Calle 93 3162221222 3 67 $ 510.000.000 10% 459.000.000$ $ 6.850.746,27
6 Go Place it Calle 88 - Carrera 19A 3114756728 2 237 $ 1.650.000.000 10% 1.485.000.000$ $ 6.274.824,64
7 Go Place it Calle 92 - Carrera 15 3156488006 1 161 $ 1.680.000.000 10% 1.512.000.000$ $ 9.391.304,35
8 Go Place it Carrera 17 - Calle 91 3203180586 8 240 2.100.000.000$ 10% 1.890.000.000$ $ 7.875.000,00
9 Campo Calle 90 - Carrera 17 3112752830 3 106 780.000.000$ 10% 702.000.000$ $ 6.622.641,51
10 Campo Calle 90 - Carrera 16 3125824415 8 72 550.000.000$ 10% 495.000.000$ $ 6.875.000,00
11 Campo Calle 90 - Carrera 16 3125824415 4 104 750.000.000$ 10% 675.000.000$ $ 6.490.384,62
12 Campo Calle 90 - Carrera 16 3132324663 4 96 870.000.000$ 10% 783.000.000$ $ 8.156.250,00
13 Campo Calle 90 - Carrera 16 3115232295 5 83 770.000.000$ 10% 693.000.000$ $ 8.400.000,00
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Análisis Estadístico
Promedio $ 7.503.963,85
Desviación Estándar $ 1.116.408,79
Coeficiente de Variación 14,88%
Límite Superior $ 8.620.372,64
Límite Inferior $ 6.387.555,06
Máximo $ 9.531.818,18
Mínimo $ 6.265.822,78
De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un
coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que
existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para
cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la
siguiente metodología:
Locales Comerciales (Rentas)
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO Piso AC AC P2 VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO
DEPURADO
1 Campo Carrera 15 No. 92-50 2561232 1 38 3.900.000$ 10% 3.510.000$ 92.368,42$
2 Campo Carrera 15 - Calle 93 3115892636 2 150 15.000.000$ 10% 13.500.000$ 90.000,00$
3 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93A 3114747965 1 100 13.000.000$ 10% 11.700.000$ 117.000,00$
4 FincaRaiz Calle 93B - Carrera 14 3156126417 1 260 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 103.846,15$
5 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 6008682 1 y 2 378 200 35.000.000$ 10% 31.500.000$ 70.839,58$
6 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 94A 3183418160 1 250 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 68.400,00$
7 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3167440428 1 y 2 150 150 19.000.000$ 10% 17.100.000$ 76.000,00$
8 FincaRaiz Calle 95 - Carrera 15 3165760532 1 y 2 207 206,5 30.000.000$ 10% 27.000.000$ 87.167,07$
9 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 95 3193804239 1 110 8.000.000$ 10% 7.200.000$ 65.454,55$
10 FincaRaiz Calle 94 - Carrera 13 3106199159 1 370 45.000.000$ 10% 40.500.000$ 109.459,46$
11 FincaRaiz Calle 93 - Carrera 15 3045790420 1 165 14.888.700$ 10% 13.399.830$ 81.211,09$
12 FincaRaiz Carrera 15 - Calle 93 6367050 1 147 15.500.000$ 10% 13.950.000$ 94.897,96$
13 FincaRaiz Calle 93 - Carrera 17 3002643249 1 68 6.140.700$ 10% 5.526.630$ 81.273,97$
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CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Análisis Estadístico
Promedio $ 87.532,17
Desviación Estándar $ 15.300,55
Coeficiente de Variación 17,48%
Límite Superior $ 102.832,72
Límite Inferior $ 72.231,62
Máximo $ 117.000,00
Mínimo $ 65.454,55
Ahora, al aplicar una tasa de renta a las anteriores ofertas, representativa del
sector y uso comercial, de acuerdo a estudios previos de la zona se tiene una
tasa de renta promedio de 0.7%.
Aplicando la respectiva tasa de rentabilidad, se obtienen los siguientes
resultados:
OF UBICACIÓN VALOR UNITARIO
DEPURADO TASA VALOR M2 VENTA
1 Carrera 15 No. 92-50 92.368,42$ 0,70% 13.195.488,72$
2 Carrera 15 - Calle 93 90.000,00$ 0,70% 12.857.142,86$
3 Carrera 15 - Calle 93A 117.000,00$ 0,70% 16.714.285,71$
4 Calle 93B - Carrera 14 103.846,15$ 0,70% 14.835.164,84$
5 Carrera 15 - Calle 94A 70.839,58$ 0,70% 10.119.940,03$
6 Carrera 15 - Calle 94A 68.400,00$ 0,70% 9.771.428,57$
7 Calle 95 - Carrera 15 76.000,00$ 0,70% 10.857.142,86$
8 Calle 95 - Carrera 15 87.167,07$ 0,70% 12.452.438,60$
9 Carrera 15 - Calle 95 65.454,55$ 0,70% 9.350.649,35$
10 Calle 94 - Carrera 13 109.459,46$ 0,70% 15.637.065,64$
11 Calle 93 - Carrera 15 81.211,09$ 0,70% 11.601.584,42$
12 Carrera 15 - Calle 93 94.897,96$ 0,70% 13.556.851,31$
13 Calle 93 - Carrera 17 81.273,97$ 0,70% 11.610.567,23$
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Análisis Estadístico
Promedio $ 12.504.596,16
Desviación Estándar $ 2.185.792,86
Coeficiente de Variación 17,48%
Límite Superior $ 14.690.389,02
Límite Inferior $ 10.318.803,31
Máximo $ 16.714.285,71
Mínimo $ 9.350.649,35
Oficinas (Ventas)
OF FUENTE UBICACIÓN CONTACTO PISO AC VALOR NEG VALOR DEPURADO VALOR UNITARIO
DEPURADO
1 Go Place it Carrera 16 - Calle 93 3144782739 2 218 $ 1.722.000.000 10% 1.549.800.000$ 7.109.174$
4 Go Place it Carrera 16 - Calle 92 3143413256 1 36 $ 310.000.000 10% 279.000.000$ 7.750.000$
5 Go Place it Calle 90 - Carrera 15 3193776967 8 107 $ 1.000.000.000 10% 900.000.000$ 8.415.147$
6 Go Place it Carrera 14 - Calle90 3212109690 2 327 $ 3.599.000.000 10% 3.239.100.000$ 9.905.505$
7 Go Place it Calle 90 - Carrera 14 3156488006 4 80 $ 920.000.000 10% 828.000.000$ 10.350.000$
9 Go Place it Carrera 15 - Calle 93 3214901220 10 55 $ 600.000.000 10% 540.000.000$ 9.818.182$
10 campo Calle 95 - Carrera 16 3182655477 6 120 1176000000 10% 1.058.400.000$ 8.820.000$
11 FincaRaiz Calle 98 - Chico Norte 3143946605 2 168 $ 1.399.000.000 10% 1.259.100.000$ 7.494.643$
12 FincaRaiz Calle 93 No. 19B-67 3166920964 55,23 $ 549.701.429 10% 494.731.286$ 8.957.655$
13 FincaRaiz Av. Carrera 19 - Calle 96 3106199159 182 $ 2.010.531.000 10% 1.809.477.900$ 9.942.186$
14 FincaRaiz Chicó Norte 3153914039 4 172 $ 2.100.000.000 10% 1.890.000.000$ 10.988.372$
15 FincaRaiz Calle 93 - Chicó Norte 3043541736 5 646 $ 7.429.000.000 10% 6.686.100.000$ 10.350.000$
16 FincaRaiz Chicó Norte 3118289258 2 162 $ 1.550.000.000 10% 1.395.000.000$ 8.611.111$
17 FincaRaiz Chicó Norte 3106199159 262,7 $ 2.586.856.000 10% 2.328.170.400$ 8.864.155$
18 FincaRaiz Av. Calle 92 - Carrera 17 3106199159 693,3 $ 6.098.400.000 10% 5.488.560.000$ 7.916.573$
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Análisis Estadístico
Promedio $ 9.019.513,57
Desviación Estándar $ 1.128.230,39
Coeficiente de Variación 12,51%
Límite Superior $ 10.147.743,96
Límite Inferior $ 7.891.283,18
Máximo $ 10.988.372,09
Mínimo $ 7.109.174,31
De tal modo, se encuentra que los análisis estadísticos presentan un
coeficiente de variación de aceptabilidad de información, en razón a que
existe una homogeneidad representativa de los resultados estadísticos para
cada categoría de información, la cual es referente para la aplicación de la
siguiente metodología.
A continuación se presentan los valores adoptados para cada categoría de
uso que será referente en el método residual:
Uso Valor Unitario
Comercio $ 12.500.000
Oficinas $ 9.000.000
Apartamentos $ 8.000.000
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Método Residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de
avalúo.
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de
las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica
se evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de
vender lo proyectado.
Con el fin de realizar la valoración de los cinco (5) inmuebles requeridos, se
plantean tres (3) modelos de trabajo de acuerdo a los usos permitidos por la
UPZ correspondiente, de la siguiente manera:
MODELO NO. 1
Uso: Residencial
MODELO NO. 2
Uso: Comercio y
Servicios
MODELO NO. 3
Uso: Actual (Bien
de Interés
Cultural)
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CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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MODELO NO. 1 - USO RESIDENCIAL
(CARRERA 17 No. 91-06 Y CARRERA 17 No. 91-32)
DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO – METODO RESIDUAL
Potencial de Desarrollo
Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría
un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre
él se pueda construir.
El proceso a seguir es el siguiente:
1. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se
determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),
aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área
total construida.
2. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de
multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas
según el mercado actual de la zona.
Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un estudio de
mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por metro cuadrado
para apartamentos de $ 8.000.000/m2, para el caso de las unidades de
parqueo sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de
$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde a los
valores promedio de cada análisis estadístico.
Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los parámetros
expuestos anteriormente y a la aplicación.
Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto
190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la
Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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EJERCICIO.
El ejercicio de apartamentos se plantea con las áreas útiles resultantes de
la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la máxima área que
pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las unidades que sean más
atractivas para el sector, por lo cual se analiza el panorama de ventas para
vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero dadas las condiciones del
sector se determina que las posibilidades comerciales obedecen a
apartamentos.
DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES
ÁREA BRUTA 1.230,70 m2
FRENTE CR 17 38,46 m
FRENTE CL 91 32,00 m
ÁREA NETA URBANIZABLE 1.230,70 m2
ÁREA ÚTIL PREDIO 1.230,70 m2
ANTEJARDÍN CR 17 5 192,30 m2
ANTEJARDÍN CL 91 3,5 94,50 m2
AISLAMIENTO LATERAL 1 4 108,00 m2
AISLAMIENTO LATERAL 2 4 119,84 m2
ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 716,07 m2
VOLADIZO CR 17 30,96 m2
VOLADIZO CL 91 13,80 m2
ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 760,83 m2
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,58
IC MÁXIMO 3,44
ALTURA PROPUESTA 6,60 Pisos
ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 4.976,69 m2
ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 754,04 m2
CIRCULACIONES INTERIORES 15% 746,50 m2
ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.230,18 m2
ÁREA VENDIBLE DE VIVIENDA 4.230,18 m2
ÁREA POR VIVIENDA 90,00 m2
NUMERO DE VIVIENDAS 47,00 Un
No. PARQUEADEROS PRIVADOS 47 Un
CARRERA 16 No. 91 – 25
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CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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No. PARQUEADEROS VISITANTES 16 Un
PARQUEOS TOTALES 63,00 Un
ÁREA DE PARQUEO 1.260,00 m2
ÁREA SÓTANO 1 943,90 m2
ÁREA SÓTANO 2 316,10 m2
VENTAS
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE VIVIENDA $ 8.000.000
AREA VENDIBLE VIVIENDA 4.230,18 M2
VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000
PARQUEADEROS VENDIBLES 47 Unidades
VALOR TOTAL VENTA VIVIENDA $ 33.841.462.250
VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 1.175.050.773
TOTAL VENTAS $ 35.016.513.023
COSTOS DIRECTOS
VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN VIVIENDA $ 2.200.000
ÁREA CONSTRUIDA VIVIENDA 4.976,69 M2
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000
ÁREA CONSTRUIDA SOTANO 1 943,90 M2
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 $ 1.500.000
ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 316,10 M2
TOTAL COSTO $ 12.649.927.750
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 12.649.927.750
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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RESULTADOS
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 12.649.927.750 36,13%
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 5.142.474.522 14,69%
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 17.792.402.272 50,81%
UTILIDAD Y LOTE $ 17.224.110.750 49,19%
UTILIDAD $ 8.403.963.125 24,00%
LOTE $ 8.820.147.625 25,19%
VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 7.170.000
Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.
COSTOS INDIRECTOS
GENERALES
LICENCIA 1,00% C.D C$ 126.499.278
SEGUROS 0,15% C.D C$ 18.974.892
IMPUESTOS 0,10% C.D C$ 12.649.928
SERVICIOS 0,50% C.D C$ 63.249.639
HONORARIOS
TOPOGRAFÍA 0,00% C.D C$ -
ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D C$ 31.624.819
DISEÑO 1,00% C.D C$ 126.499.278
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,50% C.D C$ 63.249.639
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,30% C.D C$ 37.949.783
DISEÑO ELÉCTRICO 0,30% C.D C$ 37.949.783
PRESUPUESTO PROGRAMACIÓN 0,30% C.D C$ 37.949.783
HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA 8,00% C.D C$ 1.011.994.220
GERENCIA DE OBRA 2,50% VTAS C$ 875.412.826
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 5,00% VTAS C$ 1.750.825.651
NOTARIALES 0,50% VTAS C$ 175.082.565
FIDUCIA
0,40% VTAS C$ 140.066.052
FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 632.496.388
TOTAL INDIRECTOS 40,65% C.D. C$ 5.142.474.522
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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VALOR M2 DE TERRENO
Ejercicio potencial de apartamentos sobre englobe de 2 predios (Carrera 17
No. 91-06, Carrera 17 No. 91-32)
Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que
el valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de
desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 7.170.000 como el valor por
metro cuadrado.
Ahora bien, cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas
dentro del valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el
método residual representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con
lo cual las construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar
un nuevo proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de
desarrollo del inmueble objeto de avalúo.
Conclusión Avalúo Comercial
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO
VALOR TOTAL
Predio 02 y 03 -
Manzana 57
1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000
AVALÚO COMERCIAL $ 8.824.119.000
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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MODELO NO. 2 - USO COMERCIAL Y DE OFICINAS
(CARRERA 16 No. 91 – 25, CALLE 91 No. 16 – 20)
DETERMINACIÓN VALOR DEL SUELO – METODO RESIDUAL
Potencial de Desarrollo
Este método consiste en examinar cuál podría ser el máximo valor que pagaría
un comprador constructor por un lote urbanizado en función de lo que sobre
él se pueda construir.
El proceso a seguir es el siguiente:
3. Con base en las normas se identifica el área máxima construible, se
determina terreno neto urbanizable (predio tipo de la manzana),
aislamientos, índice de ocupación máximo, índice de ocupación y área
total construida.
4. Se halla el valor esperado en ventas del proyecto que resulta de
multiplicar el área útil vendible por el precio por m2 esperado en ventas
según el mercado actual de la zona.
Como soporte sobre el cual se calculan las ventas se realiza un
estudio de mercado en el cual se encuentra un promedio de venta por
metro cuadrado para venta de comercio de $ 12.500.000/m2 y para
oficinas de $ 9.000.000/m2, para el caso de las unidades de parqueo
sencillas se establece un valor de venta por unidad de parqueo de
$ 25.000.000. Es de notar que el valor unitario de venta corresponde
a los valores promedio de cada análisis estadístico.
Las unidades de venta planteadas para la venta obedecen a los
parámetros expuestos anteriormente y a la aplicación.
Para el presente avalúo se realiza en modelo según la normatividad Decreto
190 de 2.004 con destino comercial, aplicando la normativa establecida por la
Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) correspondiente.
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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EJERCICIO.
El ejercicio de comercio y oficinas se plantea con las áreas útiles
resultantes de la aplicación de la normatividad vigente. Se plantea la
máxima área que pueda edificarse, y posterior a esto se plantean las
unidades que sean más atractivas para el sector, por lo cual se analiza el
panorama de ventas para vivienda, comercio, bodegas y oficinas; pero
dadas las condiciones del sector se determina que las posibilidades
comerciales obedecen a comercio en primer nivel y oficinas en los pisos
restantes.
DESCRIPCIÓN PART. VALOR UNIDADES
ÁREA TOTAL 1.219,80 m2
ÁREA BRUTA 1.219,80 m2
FRENTE CR 16 38,12 m
FRENTE CL 91 32,00 m
ÁREA NETA URBANIZABLE 1.219,80 m2
ÁREA ÚTIL PREDIO 1.219,80 m2
ANTEJARDÍN CRA 16 5 190,59 m2
ANTEJARDÍN CL 91 3,5 94,50 m2
AISLAMIENTO LATERAL CL 4 108,00 m2
AISLAMIENTO LATERAL CR 4 118,48 m2
ÁREA OCUPADA PRIMER PISO 708,23 m2
VOLADIZO CR 16 30,62 m2
VOLADIZO CL 91 13,80 m2
ÁREA OCUPADA PISOS SUPERIORES 752,65 m2
ÍNDICE DE OCUPACIÓN PREDIO 0,58
IC MÁXIMO 3,43
ALTURA PROPUESTA 6,60 Pisos
ÁREA CONSTRUIDA SIN SÓTANO 4.923,07 m2
ÁREA CONSTRUIDA POR PISO 745,92 m2
CIRCULACIONES INTERIORES 15% 738,46 m2
ÁREA CONSTRUIDA SIN CIRCULACIONES 4.184,61 m2
ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 508,23 m2
AREA PARQUEO 1 PISO 200,00 m2
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.476,38 m2
No. PARQUEADEROS PRIVADOS 100 Un
No. PARQUEADEROS VISITANTES 80 Un
PARQUEOS TOTALES 179,00 Un
ÁREA DE PARQUEO 3.222,00 m2
ÁREA DE PARQUEO PRIMER PISO 200 m2
ÁREA SÓTANO 1 934,71 m2
ÁREA SÓTANO 2 934,71 m2
ÁREA SÓTANO 3 1.152,59 m2
VENTAS
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE COMERCIO $ 12.500.000
ÁREA VENDIBLE DE COMERCIO 508,23125 M2
VALOR VENTA CADA M² VENDIBLE OFICINAS $ 9.000.000
ÁREA VENDIBLE DE OFICINAS 3.476,38 M2
VALOR VENTA CADA UNIDAD VENDIBLE GARAJES $ 25.000.000
VALOR TOTAL VENTA COMERCIO $ 6.352.890.625
VALOR TOTAL VENTA OFICINAS $ 31.287.413.813
VALOR TOTAL VENTA GARAJES $ 2.490.000.000
TOTAL VENTAS $ 40.130.304.438
COSTOS DIRECTOS
VALOR POR M² DE CONSTRUCCIÓN COMERCIO Y OFICINAS $ 2.200.000
ÁREA CONSTRUIDA COMERCIO Y OFICINAS 4.923,07 M2
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 1 $ 1.300.000
ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 1 934,71 M2
VALOR M² DE CONSTRUCCIÓN SÓTANO 2 Y 3 $ 1.500.000
ÁREA CONSTRUIDA SÓTANO 2 Y 3 2.087,29 M2
TOTAL COSTO $ 15.176.815.500
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 15.176.815.500
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
BARRIO EL CHICO
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Cra. 11B No. 96 -03 Of. 203 PBX: 691 40 55 Fax: 635 72 77 Bogotá D.C. – Colombia
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COSTOS INDIRECTOS
GENERALES
LICENCIA 1,00% C.D C$ 151.768.155
SEGUROS 0,15% C.D C$ 22.765.223
IMPUESTOS 0,10% C.D C$ 15.176.816
SERVICIOS 0,50% C.D C$ 75.884.078
HONORARIOS
TOPOGRAFIA 0,00% C.D C$ -
ESTUDIO DE SUELOS 0,25% C.D C$ 37.942.039
DISEÑO 1,00% C.D C$ 151.768.155
DISEÑO ESTRUCTURAS 0,50% C.D C$ 75.884.078
DISEÑO HIDROSANITARIO 0,30% C.D C$ 45.530.447
DISEÑO ELECTRICO 0,30% C.D C$ 45.530.447
PRESUPUESTO PROGRAMACION 0,30% C.D C$ 45.530.447
HONOR. CONSTRUCC. DELEGADA 8,00% C.D C$ 1.214.145.240
GERENCIA DE OBRA 2,50% VTAS C$ 1.003.257.611
COSTOS VENTAS, COMISIONES, PUBLICIDAD 5,00% VTAS C$ 2.006.515.222
NOTARIALES 0,50% VTAS C$ 200.651.522
FIDUCIA
0,40% VTAS C$ 160.521.218
FINANCIEROS 5,00% C.D. C$ 758.840.775
TOTAL INDIRECTOS 39,61% C.D. C$ 6.011.711.470
RESULTADOS
TOTAL COSTOS DIRECTOS $ 15.176.815.500 37,82%
TOTAL COSTOS INDIRECTOS $ 6.011.711.470 14,98%
TOTAL COSTOS DE CONSTRUCCIÓN $ 21.188.526.970 52,80%
UTILIDAD Y LOTE $ 18.941.777.468 47,20%
UTILIDAD $ 9.229.970.021 23,00%
LOTE $ 9.711.807.447 24,20%
VALOR METRO CUADRADO TERRENO BRUTO $ 7.960.000
Nota: El valor unitario calculado se encuentra en aproximación a cifras de 10.000.
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VALOR M2 DE TERRENO
Ejercicio potencial de comercio y oficinas sobre el englobe de los 2 predios
(Carrera 16 No. 91 – 25, Calle 91 No. 16 – 20):
Analizando las condiciones intrínsecas del inmueble se puede concluir que
el valor por m2 bruto para el inmueble están sujetas al máximo potencial de
desarrollo del lote, por tal razón se adopta $ 7.960.000 como el valor por
metro cuadrado.
Ahora bien, cabe resaltar que las construcciones existentes están incluidas
dentro del valor concluido del lote, dado que el valor obtenido por el
método residual representa el mayor y mejor uso para el lote existente, con
lo cual las construcciones actuales deben ser demolidas al momento realizar
un nuevo proyecto constructivo y no harían parte de la potencialidad de
desarrollo del inmueble objeto de avalúo.
Conclusión Avalúo Comercial
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO VALOR TOTAL
Predio 01 y 08 - Manzana
57 1219,80 $ 7.960.000
$ 9.709.608.000
AVALÚO COMERCIAL $ 9.709.608.000
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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MODELO NO. 3 – BIEN DE INTERES CULTURAL
Metodología
Método comparativo de Mercado
En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble
objeto de avalúo en la cual se encontraron nueve (09) ofertas de casas de
conservación en venta, localizadas dentro del sector del Chico y propiamente en
sectores patrimoniales como Quinta Camacho, Nogal, Retiro y Chapinero, a dichas
ofertas se les indago sobre su ubicación, características principales, área
construida, área de terreno, número de pisos y valor pedido. Las ofertas fueron
depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica
inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación.
A continuación se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona:
OFERTAS DEL SECTOR
Obteniendo el siguiente análisis estadístico:
Promedio $ 5.520.949,00
Desviación Estándar $ 2.087.826,29
Coeficiente de Variación 37,82%
Límite Superior $ 7.608.775,29
Límite Inferior $ 3.433.122,71
Máximo $ 9.230.769,23
Mínimo $ 2.600.000,00
Of Fuente Contacto Localización Edad AC AT Valor Total Neg Valor Neg Valor Unitario
1 Icasas Casa de Bienes Raices SAS Chapinero Alto 46 400 264 1.980.000.000$ 10% 1.782.000.000$ 4.455.000,00$
2 Icasas Olinda Clavijo Chapínero - Av. Caracas 37 450 250 1.300.000.000$ 10% 1.170.000.000$ 2.600.000,00$
3 trovit Grupo Inmobiliario G15 El Nogal 210 1.500.000.000$ 10% 1.350.000.000$ 6.428.571,43$
4 Lamudi Julio Corredor & CIA Quinta Camacho 41 456 262 1.810.000.000$ 10% 1.629.000.000$ 3.572.368,42$
5 Trovit FonnGroup El Nogal 340 2.300.000.000$ 10% 2.070.000.000$ 6.088.235,29$
6 lamudi Coldwell Banker Quinta Camacho 11 234 2.400.000.000$ 10% 2.160.000.000$ 9.230.769,23$
7 trovit Mubrick SAS Quinta Camacho 40 641 345 3.200.000.000$ 10% 2.880.000.000$ 4.492.979,72$
8 trovit Julio Corredor & CIA El Retiro 20 320 263 3.000.000.000$ 10% 2.700.000.000$ 8.437.500,00$
9 Lamudi Remax Quinta Camacho 77 462 631 2.250.000.000$ 10% 2.025.000.000$ 4.383.116,88$
CASAS DE CONSERVACION
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CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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En las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación un poco alto
y poco representativo del 37,82%, sin embargo el promedio de la muestra permite
ser un referente del valor integral construido en los sectores de conservación.
Ahora bien, considerando las características propias del inmueble objeto de
análisis es posible adoptar el valor máximo del análisis estadístico como valor por
metro cuadrado integral construido de $ 9.230.769,23 siendo este el máximo de
la muesta, no obstante teniendo en cuenta que el inmueble cuenta con una
excelente localización dentro de la ciudad y en una zona de gran valorización a
nivel comercial y residencial es preciso contemplar entonces un valor adicional
del 10% respecto del valor adoptado anteriormente con el cual se obtiene el
siguiente resultado a través del método comparativo de mercado:
Integral Construido
Descripción Área Valor Unitario Valor Total
Construcción 959,04 $ 10.153.846 $ 9.737.944.615
De este modo se obtiene una cifra total para el inmueble objeto de estudio de
$ 9.737.944.615, ahora bien; considerando que el predio objeto de estudio es un
inmueble de interés cultural se aplica la metodología planteada en la Resolución
620 de 2008 emitida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC, en
dónde; el valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del
inmueble menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando
la depreciación:
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Construcción
Método Reposición a Nuevo depreciado
Éste método consiste en tomar los datos suministrados por revistas especializadas
de la construcción y presupuestos de obra realizados por la firma inmobiliaria en
donde se obtiene un valor referencia de costo de reposición directo de
$ 2.500.000 por metro cuadrado para la construcción, teniendo en cuenta los
acabados y características actuales del inmueble, más un 30% de costos indirectos
dando como resultado $ 3.250.000 por metro cuadrado de construcción para la
edificación en las condiciones observadas en la visita técnica si se construyera en
la actualidad.
Luego se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de
conservación según la clasificación Heidecke, que para este caso es de 2, lo que
indica que el inmueble está bien conservado y finalmente teniendo esta
información se identifica en la tabla Heidecke el correspondiente porcentaje de
depreciación de acuerdo al estado de conservación del inmueble; el cual en este
caso es del 8% y tomando el coeficiente de depreciación para el presente estudio y
conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por
metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma:
Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d)
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒄𝒄𝒊ó𝒏 𝑫𝒆𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒂𝒅𝒐 = $ 𝟐. 𝟗𝟗𝟎. 𝟎𝟎𝟎 ≈ $ 𝟑. 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎𝟎
Obteniendo finalmente el siguiente resultado:
Av. Calle 92 No. 16 - 11
Unidad Área Valor Unitario Valor Total
Área de Terreno 1277,5 $5.300.058 $ 6.770.824.615
Área Construida 959,04 3.000.000 $ 2.877.120.000
Zona Dura 300 300.000 $ 90.000.000
Avalúo Comercial $ 9.737.944.615
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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RESULTADOS
MODELO NO. 1
CARRERA 16 No. 91 – 25 Y CALLE 91 No. 16-20 (USO RESIDENCIAL)
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO VALOR TOTAL
Predio 01 y 08 - Manzana 57 1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000
AVALÚO COMERCIAL $ 9.709.608.000
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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MODELO NO. 2
CARRERA 17 No. 91-06 Y CARRERA 17 No. 91-32 (USO DE COMERCIO
Y OFICINAS)
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO VALOR TOTAL
Predio 02 y 03 - Manzana 57 1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000
AVALÚO COMERCIAL $ 8.824.119.000
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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MODELO NO. 3
AV. CALLE 92 No. 16-11 (BIEN DE INTERES CULTURAL)
Av. Calle 92 No. 16 - 11
Unidad Área Valor Unitario Valor Total
Área de Terreno 1277,5 $ 5.300.058 $ 6.770.824.615
Área Construida 959,04 $ 3.000.000 $ 2.877.120.000
Zona Dura 300 $ 300.000 $ 90.000.000
Avalúo Comercial $ 9.737.944.615
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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CONSOLIDADO PREDIOS UNIANDINOS
PREDIOS UNIANDINOS
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO VALOR TOTAL
Predio 02 y 03 - Manzana
57
1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000
Predio 01 y 08 - Manzana
57
1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000
Av. Calle 92 No. 16 - 11 Valor Global $ 9.737.944.615
AVALÚO COMERCIAL $ 28.271.671.615
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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13. CLAUSULA DE PROHIBICIÓN DE LA PUBLICACIÓN DEL INFORME
Se prohíbe la publicación total o parcial del presente informe de avalúo,
cualquier referencia del mismo, las cifras de valuación, nombre, y afiliaciones
profesionales del valuador o la firma Borrero Ochoa y Asociados Ltda, sin
consentimiento escrito de la misma.
14. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO
Las descripciones de los hechos presentadas en el informe son correctas
hasta donde el valuador alcanza a conocer.
Los análisis y los resultados solamente se ven restringidos por las
hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el presente
informe.
El valuador no tiene interés en el bien inmueble objeto de estudio.
La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de
conducta.
El valuador ha cumplido los requisitos de formación de su profesión.
El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes
que se están valorando.
La firma avaluadora a través de personal autorizado ha realizado una visita
personal al bien inmueble objeto de valuación.
Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha
proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe.
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15. OTRAS CONSIDERACIONES
El avalúo practicado por BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS LTDA. de Bogotá,
corresponde al “VALOR COMERCIAL” del respectivo inmueble, expresado en
dinero; entendiéndose por valor comercial como el precio que sería recibido
por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción
ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición.
En cuanto a la incidencia que sobre el valor pueda tener la existencia de
contratos de arrendamiento o de otro género, BORRERO OCHOA Y ASOCIADOS
LTDA., desecha evaluar tales criterios en el análisis, asumiendo que el titular
del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que se
derivan de este.
- La inspección se realizó con carácter de observación valuatoria, esto
significa que no es del objeto del avalúo: mediciones, acotaciones,
descripción detallada de espacios, acabados, sistemas constructivos,
análisis de fatiga de materiales, ni vicios ocultos de carácter físico y/o
técnico existentes al momento de la inspección.
De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420/1998 y 422/2000,
expedidos por el Gobierno nacional el presente avalúo comercial tiene una
vigencia de un (1) año, contado desde la fecha de su expedición. Siempre y
cuando las condiciones físicas del inmueble avaluado no sufran cambios
significativos, así como tampoco se presenten variaciones representativas de
las condiciones del mercado inmobiliario comparable.
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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16. AVALÚO COMERCIAL
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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PREDIOS UNIANDINOS
DESCRIPCIÓN ÁREA
(M2)
VALOR
UNITARIO VALOR TOTAL
Predio 02 y 03 - Manzana
57
1.230,70 $ 7.170.000 $ 8.824.119.000
Predio 01 y 08 - Manzana
57
1219,80 $ 7.960.000 $ 9.709.608.000
Av. Calle 92 No. 16 - 11 Valor Global $ 9.737.944.615
AVALÚO COMERCIAL $ 28.271.671.615
SON: VEINTIOCHO MIL DOSCIENTOS SETENTA Y UN MILLONES SEISCIENTOS
SETENTA Y UN MIL SEISCIENTOS QUINCE PESOS M/CTE.
AVALUADOR
_______________________________
Ec. OSCAR BORRERO OCHOA
R.A.A. AVAL-17153467
MATRICULA REGISTRO NACIONAL DE AVALUADORES: 628 DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA CÁMARA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ.
MIEMBRO DE LA SOCIEDAD COLOMBIANA DE AVALUADORES
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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17. ANEXOS
REGISTRO FOTOGRÁFICO
Fachada Bloque de Oficinas
Fachada Carrera 16 No. 91 – 25
Fachada Calle 91 No. 16 - 20
Fachada Carrera 17 No. 91 – 06
Fachada Carrera 17 No. 91 – 32
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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Entorno Oriental Carrera 16
Entorno Sur Calle 91
Entorno Norte Av. Calle 92
Entorno Occidental Carrera 17
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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Fachada Casa Colonial
Fachada
Entorno Av. Calle 92
Entorno Av. Calle 92
Parqueadero
Recepción
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
AV. CALLE 92 No. 16-11
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Auditorio
Detalle Auditorio
Bar
Detalle Barra
Área Exterior
Jardín Interior
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CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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Baño
Detalle Baño
CARRERA 16 No. 91 – 25
CALLE 91 No. 16-20
CARRERA 17 No. 91-06
CARRERA 17 No. 91-32
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