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AVALÚO # 3281-2015

OBJETO DEL AVALÚO TERRENO PARA CONSTRUIR CON UNA CASA. PROPIEDAD DE MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ

JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS DIRECCIÓN HEREDIA, SANTO DOMINGO, SANTO TOMAS, URBANIZACIÓN

MARQUINA, LOTE #1, 50 AL NORTE DE GASOLINERA DELTA.

SOLICITADO POR:

MARÍA VANESSA

GARITA SÁNCHEZ

CEDULA: 1-0812-0759

TELÉFONO: 2244-2021+8814-4343

FECHA 17 DE SETIEMBRE DE 2015 REALIZADO POR ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS OBJETIVO DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA

PROPIEDAD





METODOLOGÍA DEL AVALÚO

Para la determinación del valor del inmueble se consideraron las siguientes variables: Estudio de registro para determinar la condición registral del inmueble, como

base de referencia. Visita de inspección ocular para realizar el reconocimiento, descripción,

dimensionamiento y evaluación del inmueble, efectuada el día 11 de setiembre de 2015

Valoración del terreno, considerando: a) Su ubicación: Su relación con las poblaciones cercanas y con el centro urbano más próximo, sus vías de acceso y el estado y tránsito de las mismas, el uso del suelo en la zona y la configuración del entorno urbano, el acceso a los servicios y áreas comerciales y la estructura de propiedad de la región. Método de factores. b) Estudios de mercado: Consideraciones sobre las transacciones de compra y venta efectuadas en el sector, la disponibilidad de terrenos y edificaciones y el uso de la tierra y su conformidad con su vocación, los avalúos elaborados por otros peritos en la zona circunvecina, opinión de Corredores de Bienes Raíces, vecinos del lugar y criterio del Perito Valuador.

Valoración de la construcción, considerando: a) Estudio del costo de reposición: De acuerdo con las tablas establecidas por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos, valoraciones efectuadas por empresas constructoras, índices de precios del Ministerio de Economía y de la Cámara de la Construcción y criterio del Perito Valuador. b) Calculo de depreciación del inmueble: A través del sistema utilizado por la Dirección General de la Tributación Directa consistente en el Método de Depreciación de Ross-Heidecke. c) Aplicación del método de enfoque de mercado:

Considerando la utilización del factor de comercialización.-

DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD

La propiedad a que se refiere este avalúo es un terreno para construir, medianero, con topografía plana, frente a calle pública, con una casa de habitación de dos plantas. La casa está construida en paredes de mampostería de concreto, pisos en cerámica y madera laminada, cielo falso en gypsum y cubierta en lámina de hierro galvanizado. El área de construcción se estima en 509.90 m2 y la propiedad tiene una edad efectiva estimada de 11 años. El estado de conservación es bueno y se cataloga como 9 en la categoría Ross-Heidecke. La instalación eléctrica está protegida por disyuntores termoeléctricos y está entubada. La propiedad se encuentra ubicada en una zona urbana, en un Residencial con acceso controlado, y cuenta con vías de concreto. Se ubica diagonal al parque de juegos infantiles. Posee todos los servicios urbanos y el uso actual es residencial.





LEVANTAMIENTO FOTOGRÁFICO

Vista Externa

Vistas Internas





Acceso y Entorno





FECHA

17 de septiembre de 2015

CEDULA

1-0812-1759

PROVINCIA

HEREDIA

ESCALA 1:10,000

CÉDULA PARTIDO FOLIO REAL DERECHO

1-0812-0759 SAN JOSÉ 209653 001

1-0667-0715 SAN JOSÉ 209653 002

% DIFERENCIA

0,00

NORTE:

SUR

ESTE

OESTE

OBSERVACIONES:

5-DESCRIPCIÓN DEL TERRENO

12,00 METROS 0,00 METROS

SERVICIOS: ACUEDUCTO: SI HAY ELECTRICIDAD: SI HAY TELÉFONO: SI HAY

SI HAY CABLE TV. SI HAY INTERNET/CABLE SI HAY

NO HAY ALUMBRADO SI HAY CORDÓN/CAÑO SI HAY

SI HAY COMERCIO SI HAY SERVICIOS SI HAY

TOPOGRAFÍA:

ANOTACIONES:

FRENTE ACALLE PUBLICA

GRAVÁMENES:

SI HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO)

ESTRUCTURA URBANA:

ESCANDINAVIA S. A.

IRREGULAR

PLANA

REGISTRO NACIONAL NÚMERO DE PLANO

H-1232568-2008

PLANO CATASTRADO

597,75 597,75

3-ÁREA

LATITUD

217-218

NO HAYOBSERVACIONES:

CALLE PUBLICA NO HAY (VER DOCUMENTO ADJUNTO)

MANUEL MAMANT Y EZEQUIEL BOLAÑOS

4-LINDEROS SEGÚN REGISTRO 5-GRAVÁMENES Y ANOTACIONES

DAFNE MILENA SÁNCHEZ Y ODILIE VARGAS

DENSIDAD APARENTE:

COLECTOR PLUVIAL

FRENTE A CALLE PUBLICA :

LOS GRAVÁMENES NO AFECTAN LA VALORIZACIÓN DE L INMUEBLE: HIPOTECA,

CONFIGURACIÓN:

A NIVEL

URBANIZACIÓN

TRANSPORTE PÚBLICO

NIVEL PROMEDIO DEL TERRENO CON RESPECTO A LA CALLE

CONCRETOACCESO A LA PROPIEDAD:

ENTORNO: URBANO

COLECTOR AGUAS NEGRAS

ALTA

AVALÚO # 3281-2015OBJETIVO

DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE LA PROPIEDAD

SOLICITANTE:

MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ

UBICACIÓN:

PROPIETARIO:

LONGITUD

527-528

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

CANTÓN: DISTRITO:

DE LA ESQUINA SURESTE DEL PARQUE, 500 M AL ESTE Y 50 M AL NORTE.

SANTO DOMINGO SANTO TOMAS

2-INSCRIPCIÓN

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

ABRA

URBANIZACIÓN MARQUINA

HOJA DEL I. G. N.

JUAN CARLOS GUTIÉRREZ ARIAS

MARÍA VANESSA GARITA SÁNCHEZ

MONTO: 32.000.000,00 COLONES, VENCE 12 DE NOVIEMBRE DE 2038, DEMANDA ORDINARIA, AFECTA A FINCA:

4-00209653, VENCIDA





CLASE: NIVELES: 1 USO: RESIDENCIAL

PLANTA BAJA:

PLANTA ALTA:

PLANTA BAJA:

PLANTA ALTA:

CONCRETO ENTREPISO CONCRETO

CUBIERTA:

12 5

15% EDAD EFECTIVA: 10,95

CATEGORÍA: 9

FACTOR DE

ACCESO

FACTOR DE

UBICACIÓN

FACTOR DE

SERVICIOS

FACTOR DE

TAMAÑO

FACTOR DE

PENDIENTE

FACTOR DE

NIVEL FACTOR DE FRENTE

1 1 1 1 1 1 1

FACTOR

TOTAL1

VALOR BASE

ZONAL₡72.000,00 ₡72.000,00

TOTAL

559,00

₡280.193.793,00

$671.220,23

ESTRUCTURA DE TECHO: METAL LAMINA IMITACIÓN TEJA

PISOS:PLANTA BAJA: CERÁMICA

PLANTA ALTA:

CASA

APOSENTOS PRIMER NIVEL:

GARAJE PARA 4 AUTOMÓVILES, VESTÍBULO, OFICINA, SALA DE JUEGOS, SALA-

COMEDOR, COCINA, LAVANDERÍA, TENDIDO, DORMITORIO DE SERVICIO CON BAÑO.

SALITA, TERRAZA, TERRAZA CON BODEGA Y BAÑO

APOSENTOS SEGUNDO NIVEL :DORMITORIO PRINCIPAL CON BAÑO Y VESTIDOR, 3 DORMITORIOS, BAÑO, ÁTICO (BODEGA)

PAREDES EXTERNASMAMPOSTERÍA DE CONCRETO

MAMPOSTERÍA DE CONCRETO

PAREDES INTERNASMAMPOSTERÍA DE CONCRETO

MAMPOSTERÍA DE CONCRETO

597,75

16-VALORACIÓN DEL TERRENO

VALOR AJUSTADO

ÁREA EN M2

VALOR UNITARIO AJUSTADO POR M2

VALOR TOTAL DEL TERRENO

₡72.000,00 ₡43.038.000,00

MADERA LAMINADA

EDAD CRONOLÓGICA (años): EDAD REMODELACIÓN (años):

PORCENTAJE DE REMODELACIÓN (años):

ESTADO DE CONSERVACIÓN ROSS-HEIDECKE: BUENO

CIELOS:PLANTA BAJA: GYPSUM

PLANTA ALTA: GYPSUM

CIMIENTOS:

VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN ₡280.193.793,00

DECLARO BAJO JURAMENTO NO TENER INTERÉS ACTUAL O FUTURO SOBRE LOS BIENES OBJETO DE ESTE AVALÚO

ARQ. GUILLERMO VARGAS CUEVAS

REG. C.F.I.A. A-2772 CEDULA 1-420-971

(TRESCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO COLONES EXACTOS)

VALOR EN DÓLARES AL TIPO DE CAMBIO DE ₵540:

DADO EN SAN JOSÉ A LOS 17 DÍAS DEL MES DE SETIEMBRE DE 2015

21-VALOR TOTAL DEL INMUEBLE

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE ₡362.458.924,00

FACTOR DE COMERCIALIZACION ₡39.227.131,00

6-DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

511Edad efectiva

53,87Vida útil remanente en años VUR=VUT*(VNR/VRN)

VALOR TOTAL DE LAS EDIFICACIONES

₡5.436.393,20₡274.757.400,00Valor Neto de Reposición

49,00510,00Área o longitud (m2 o m)

TAPIACASA Descripción

17-VALORACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡43.038.000,00

3060Vida Útil Total

₡5.978.000,00₡306.000.000,00Valor de Reposición Neto total

₡122.000,00₡600.000,00Valor de Reposición Neto unitario

₡110.946,80₡538.740,00Valor Unitario de Reposición

0,90940,8979Factor de Depreciación





DOCUMENTOS ADJUNTOS

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