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Avaliações Imobiliárias
Avaliações - Equipa Interna
Diretor do Departamento
Vitor Soares
Técnicas Administrativas
Patricia Teixeira
Daniela Rocha
Gestores Técnicos
Fábio Rocha
António Brás
João Pinheiro
Paula Cabrita
Pedro Torres
João Simão
Valter Costa
Elisabete Pereira
Susana Ramos
Avaliações – Nova Lei - CMVM
Situação Atual da Empresa
• Uon Consulting
• Luso-Roux
Ética
• Ética e Relação entre PAI – Cliente
• Ética e Relação entre Cliente e PAI
Avaliações – Procedimentos de Visita
Documentação
• Solicitar toda a documentação adequada ao imóvel, aquando da marcação da visita (que
não foi disponibilizada com o pedido);
Visita
• Durante a vista fazer uma análise cuidada a todos os espaços, questionando sempre se existem
mais áreas dependentes;
Medições
• Efetuar medições no local, para confirmação das cotas das plantas e caso não existam plantas,
deve ser efetuado um pequeno esboço e as respetivas medições;
Postura
• Nunca tecer qualquer parecer quantitativo e qualitativo ao imóvel em avaliação;
Avaliações – Procedimentos Administrativos/Prazos
Portal Uon / Luso-Roux
•Pontos de situação até ao máximo
de 24 h após distribuição do pedido;
•Criar incidência sempre que o
processo não possa ser entregue
dentro dos prazos normais;
Santander
• Criar pontos de situação no portal
Santander e fazer print/PDF do
mesmo; inserir em portal UON/
Luso-Roux;
Datas e Prazos
•Entregar relatórios de avaliação
nunca depois das 48 horas após a
visita (existem exceções nos
processos de maior dimensão e nos
que exista qualquer outra
incidência);
Avaliações – Portal dos Clientes
Santander
• Terá sempre de ser preenchido de acordo com o enviado em Excel
(não necessita de Fotos e Observações);
• O método do custo poderá não coincidir exatamente com o
efetuado em excel;
• A depreciação no portal incide também sobre o terreno
(erradamente);
• Sempre que se tratar de um processo com finalidade Edificado +
Obras ou Construção terá sempre um processo de vistoria
agregado e com o mesmo número de GP;
Avaliações – Portal dos Clientes
Novo Banco
• Atenção à morada: colocar sempre o nº de polícia/ lote e designação da
fração nos respetivos locais
Avaliações – Portal dos Clientes
• No método comparativo de mercado devemos avaliar o terreno
Novo Banco
Avaliações – Portal dos Clientes
• Link: http://www.finsolutia.com/Applications/Login.aspx
Finsolutia
• Pedir user e password no respetivo processo através do portal UON/
Luso-Roux
• Após entrada clicar em “Reports”
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Clicar no símbolo do “lápis” para aceder ao respetivo processo
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• ID & Localização
• Em cada página deve
sempre efetuar “gravar”,
caso contrário irá perder
o que havia preenchido
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Documentos
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Detalhes
• As áreas brutas de construção e as
áreas uteis devem sempre
corresponde à área bruta privativa;
• No caso de frações e caso se
pretenda efetuar o método do custo
deve ser colocada a área do
terreno igual à área bruta privativa;
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Comparáveis
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Deve clicar em adicionar:
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Localizar a amostra no mapa e posteriormente clicar em GEOCODE e automaticamente são
assumidas coordenadas, nome de rua e nº de polícia;
• Clicando em próximo ele abrirá uma nova janela com todos os detalhes da prospeção
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Caso a origem do pedido seja Internet devem sempre colocar informação na origem e o respetivo
link;
• Após preenchimento deve gravar e repetir este processo até inserir 4 a 5 exemplos de mercado
(obrigatórios);
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Avaliação
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• No campo comentários, para além dos comentários e pressupostos assumidos, deve ser sempre
efetuada uma descrição da zona e do mercado imobiliário local;
• Devem ser sempre efetuados dois métodos;
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Fotos
• Deve clicar em “Add Photos”;
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• As fotos devem ser
selecionada na pasta onde
estiverem gravadas e
arrastadas para a zona
tracejada a verde;
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Clicar em “enviar” e as
imagens ficam
automaticamente gravadas;
Avaliações – Portal dos Clientes
Finsolutia
• Relatório
• Trata-se de um resumo de todo o relatório e
do qual devem efetuar print PDF e inserir
em portal UON como relatório provisório”;
• Após todo o preenchimento devem clicar
em submeter e o relatório será enviado
para validação e desaparece da vossa
área de trabalho;
Avaliações – Portal dos Clientes
BCP
• Descarregar aplicação;
• Endereço: ftp.ambisig.pt
• Utilizador: BCP
• Password : 20150220!!
Avaliações – Relatórios Tipo Banco
Santander, Propostas,
Parvalorem
Relatório
UON/Luso-Roux -
é único e utilizado
para todos os
tipos de bens
BBVA
Relatório em Excel
BBVA
BIC
Relatório em Excel
BIC
Avaliações – Relatórios Tipo Banco
BCP
Minuta do BCP - disponibilizada em cada
um dos pedidos de avaliação
Portal dos Clientes – BCP
Descarregar aplicação;
Endereço: ftp.ambisig.pt
Utilizador: BCP
Password : 20150220!!
Oitante
Relatório em Excel Oitante para os imóveis
“normais/correntes”
Relatório descritivo Oitante (word) para processos
mais complexos (e que não seja permitido o
preenchimento do mesmo no relatório em Excel)
Avaliações – Relatórios Tipo Banco
Novo Banco
Credito hipotecário normal:
Realizado em portal Novo Banco
Outros processos: Relatório tipo Excel ou Word
(Vai sempre depender do tipo de bem a avaliar -
se não for disponibilizado relatório tipo em portal
deve sempre solicitar o mesmo ao gestor através
de mensagem em portal mencionando o tipo de
bem em avaliação);
Banco Popular
Minuta do Banco Popular:
disponibilizada em cada um dos pedidos
de avaliação
Avaliações – Homogeneização da Prospeção
Homogeneização
Avaliações – Homogeneização da Prospeção
Homogeneização
• Na Localização/Descrição devem colocar o contacto da prospeção;
• A ABP deve corresponder somente à área bruta privativa;
• Todas as restantes áreas dependentes devem ser mencionadas e estimada a respetiva
ponderação;
• No que se refere a estacionamentos ou garagens deve ser colocado o seu valor global (ex. 1
parqueamento – 5.000€);
• Devem ser preenchidos dados do imóvel em avaliação;
Avaliações – Homogeneização da Prospeção
Homogeneização
Avaliações – Homogeneização da Prospeção
Homogeneização
• Consoante o tipo de valor, deve ser retirado uma percentagem (Ex: negociação);
• A área está a ser homogeneizada automaticamente;
• Quanto aos restantes fatores, os mesmos podem ser alterados e escolhidos consoante as
necessidades;
• Deve ser escolhido o tipo de bem e ele automaticamente apresenta os dados estatísticos desse
mesmo bem;
Avaliações – Métodos
Método do Rendimento
• Para efeitos de avaliação para fim de garantia hipotecária, as rendas efetivas são sempre perpetuadas e o valor assumido de avaliação resulta do menor valor de entre os métodos utilizados na avaliação;
Ex:
Avaliações – Métodos
Método do Rendimento
• Em casos de avaliações particulares ou para fundos é relevante considerar as rendas efetivas apenas até término. Após essa data deve ser considerada a renda potencial;
Ex:
Avaliações – Métodos
Método do Rendimento
- ATUALIZAÇÃO DE FLUXOS DE CAIXA (DCF)
• Quando se está a avaliar imóveis de rendimento é fundamental solicitar dados concretos deexploração. Face ao exposto é fundamental durante a visita solicitar:
• Demonstração de resultados ou IES (Informação Empresarial Simplificada) dos últimos 3 anos;• Perceber claramente o negócio (de onde provem receitas e os respetivos custos);
Ex: Pedreiras, estações de serviços, hotéis, lares, etc…
Nota: Quando são disponibilizados dados de exploração, os valores que se consideram é oresultado operacional, antes de amortizações e impostos
Avaliações – Métodos
Método do Rendimento
Avaliações – Métodos
Método do Rendimento
Avaliações – Métodos
Método do Custo Involutivo Dinâmico
• Quando se trata de projetos imobiliários que ultrapassam os dois anos (desde a sua construção e atotalidade das vendas, deve ser sempre utilizado o Método do Custo Involutivo Dinâmico.
• Primeiro passo é estimar os custos e as receitas para a realização do projeto;
Avaliações – Métodos
Método do Custo Involutivo Dinâmico
• Faseamento dos Custos
Avaliações – Métodos
Método do Custo Involutivo Dinâmico
• Faseamento das Receitas
• Atualização dos fluxos de caixa
Avaliações – Dúvidas
Dúvidas / Opiniões / Discussão de casos práticos