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La crisi economica, originatasi negli Stati Uniti e inten-sificatasi verso la fine del 2008, ha prodotto un impattodecisamente rilevante sul settore delle costruzioni, am-pliando la tendenza recessiva già in atto. Secondo unostudio recente della Banca d’Italia i fattori di crisi emersitra il 2008 d il 2010 avrebbero sottratto al settore dellecostruzioni in questo triennio circa il 10,8% del volumedi investimenti previsti, coinvolgendo sia il compartoprivato sia quello pubblico.La domanda privata è ancora condizionata dal clima di in-certezza prodotto dalla crisi economica e finanziaria, conimprese e famiglie che tendono a rimandare i propri pianidi investimento. Ma ci sono problemi anche per la do-manda pubblica, che risente della contrazione delle risorseper nuovi investimenti e deve comunque rispettare i vincolidi spesa derivanti dal patto di stabilità interno.Secondo l’Istat, nel 2009 gli investimenti in costruzionisono diminuiti del -7,7% in termini reali rispetto all’annoprecedente, che si aggiunge al -2,8% del 2008 rispettoal 2007. Dal canto suo, l’Ance (l’Associazione nazionale dei co-struttori edili) entra nel dettaglio dell’andamento dei sin-goli comparti. Quello residenziale ha evidenziato unaflessione del -8,9% (-2,1% nel 2008), sintesi del decre-mento del -18,8% degli investimenti in nuove abitazionie della stabilità, del recupero abitativo. In particolare,per quanto concerne gli investimenti in recupero di im-mobili residenziali, i livelli produttivi risultano stabilizzatisui dati acquisiti negli anni precedenti, con le agevola-zioni fiscali previste per l’esecuzione di interventi di re-cupero che hanno positivamente influito sulla tenuta delcomparto. Da sottolineare, quindi, il positivo impatto degli incen-tivi fiscali collegati alle ristrutturazioni edilizie, che pre-

vedevano fino al 31 dicembre 2009, per coloro che giàusufruivano dell’agevolazione sulle ristrutturazioni edi-lizie, di cumulare una detrazione fiscale aggiuntiva del20% per l’acquisto di mobili, elettrodomestici ad altaefficienza energetica, apparecchi televisivi e computer,fino a una spesa massima di 10.000 euro. Positivoanche l’impatto delle agevolazioni fiscali del 55% perinterventi finalizzati al risparmio energetico sugli edificiesistenti, con richieste crescenti nell’ultimo triennio.Passando poi al comparto degli investimenti privati incostruzioni non residenziali, questi hanno evidenziatonel corso del 2009 una riduzione dei livelli produttivi parial -7% (-2% nel 2008), trend che risulta dovuto a unaflessione della propensione ad investire da parte delleimprese dell’industria in senso stretto e di quelle ope-ranti nel settore dei servizi non finanziari.Per quanto concerne, invece, gli investimenti in costru-zioni non residenziali pubbliche, la flessione registratanel corso del 2009 si è attestata sul -5,4% in quantità(-5,1% nel 2008), conseguenza di una forte contrazionedella domanda pubblica che, privilegiando il finanzia-mento di grandi opere, sottrae risorse agli interventi diminori dimensioni.Le previsioni per il 2010 sembrano lasciar intravedereulteriori segnali di flessione quantitativa degli investi-menti in costruzioni che, pur più contenuta rispetto aquella rilevata nel 2009, appare ancora importante (-7,1%) e dove spiccano come performance negativeattese le previsioni afferenti l’edilizia abitativa dinuova costruzione (-12,4%) e le opere non residen-ziali private (- 14,4%). Per il 2011, invece, pare intra-vedersi un’interruzione della caduta dei livelliproduttivi, che dovrebbero stabilizzarsi sui livelli at-tesi per il 2010.

Il mercato delle costruzioni resiste alla crisi

Secondo il II Rapporto immobiliare 2010 di Nomisma, la domanda privata resta condizionata dal clima di incertezzaprodotto dalla crisi economica, mentrequella pubblica risente della contrazionedelle risorse per nuovi investimenti e deve rispettare i vincoli di spesa derivanti dal patto di stabilità interno

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I segnali di fiducia verso il mercato immobiliare che glioperatori avevano evidenziato a partire dalla secondaparte del 2009 sembrano aver trovato conferma neiprimi mesi del 2010. I dubbi e le incertezze che avevano contrassegnato il2009 stanno lentamente lasciando spazio a una nuovavolontà di acquisto e di investimento sul mattone. Ipotenziali acquirenti, infatti, si stanno dimostrando piùdeterminati. Diverse le motivazioni: il basso costo deimutui, nonostante la prudenza delle banche sia an-cora forte; la consapevolezza che i prezzi, per quantoancora in diminuzione non subiranno importanti oscil-lazioni negative, una cospicua offerta di immobili sulmercato e venditori che, sempre più, comprendono ilnuovo andamento del mercato e di conseguenza sonopiù flessibili. Queste tendenze hanno portato gli esperti di Tecno-casa a rivedere le previsioni per il 2010. Per le grandicittà, l’Ufficio studi del gruppo prevede una diminu-zione dei prezzi tra -2% e 0%, con un miglioramentorispetto alle previsioni fatte a fine 2009. Alquanto in-

Mercato quasi stabile

Il basso costo dei mutui, la consapevolezza che i prezzi non scenderanno ancora, la cospicua offerta di immobili e la maggiore flessibilità dei venditori rilanciano la volontà d’acquisto dei potenziali clienti. E le previsioni migliorano

variate quelle per l’hinterland delle grandi città ( da -3% a 0%) e un lieve peggioramento per i capoluoghidi provincia (da -3% a -1%). Sul fronte delle compra-vendite, invece, si ritiene che esse potrebbero stabi-lizzarsi intorno alle 600 mila unità. Non ci saranno quindi improvvise inversioni di ten-denza del mercato ma i prezzi saranno più orientativerso la stabilità. Molto dipenderà dalla congiunturamacroeconomica che interesserà l’Italia e soprattuttodall’andamento del mercato del lavoro. Se quest’ul-timo dovesse peggiorare, con un aumento della di-soccupazione si potrebbe creare una maggioreincertezza nelle decisioni di acquisto, soprattutto percoloro che devono ricorrere a un finanziamento peracquistare l’abitazione. Inoltre, fermo restando l’at-teggiamento prudenziale degli istituti di credito nel-l’erogazione dei mutui, Tecnocasa ritiene che, comeavvenuto nel 2009, anche nel 2010 ci potranno esseredelle categorie di potenziali acquirenti che avranno dif-ficoltà di accesso al finanziamento e, di conseguenza,nell’acquisto dell’abitazione.

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LLOOCCAAZZIIOONNEE DDII AALLBBEERRGGOOSSii ddoommaannddaa ssee llaa dduurraattaa mmiinniimmaaiinniizziiaallee ddii uunn ccoonnttrraattttoo ddii llooccaa--zziioonnee ddii uunn iimmmmoobbiillee aaddiibbiittoo aaddaattttiivviittàà aallbbeerrgghhiieerraa ssiiaa ddii sseeii aannnnii..Ai sensi dell’art. 27, l. 392/’78 loca-zioni di tal genere hanno durata mi-nima iniziale di nove anni. Larisposta al quesito, pertanto, è ne-gativa.

TTRRAASSFFOORRMMAAZZIIOONNEE DDEELLLLAA TTEERRRRAAZZZZAA IINN TTEETTTTOOUUnn ccoonnddoommiinnoo ddoommaannddaa qquuaalleemmaaggggiioorraannzzaa ooccccoorrrraa,, iinn sseeddee aass--sseemmbblleeaarree,, ppeerr ddeelliibbeerraarree llaa ttrraa--ssffoorrmmaazziioonnee ddeellllaa tteerrrraazzzzaaccoommuunnee iinn tteettttoo..È stato ritenuto che per deliberare unintervento del genere sia necessarial’unanimità giacché, pur restandoimmutata la funzione di coperturadel fabbricato, “risultano compro-messe le facoltà accessorie di godi-mento consentite dalla terrazza,

quali l’accessibilità, l’affaccio e lapermanenza, senza che il danno siacompensato da alcun vantaggio” (intal senso, Trib. Nocera Inferiore,sent. n. 961 dell’8.10.’02).

RREEDDDDIITTOO DDAA LLOOCCAAZZIIOONNEE EE IIRRPPEEFFSSii ddoommaannddaa ccoommee ddeebbbbaa eesssseerreeddeetteerrmmiinnaattoo iill rreeddddiittoo ddaa aassssoogg--ggeettttaarree aallll’’IIrrppeeff ppeerr ii ccoonnttrraattttii ddiillooccaazziioonnee ddii ttiippoo lliibbeerroo ((44++44))..Il reddito da assoggettare all’Irpefper questo genere di contratti èdato dal valore più alto tra la renditacatastale (rivalutata del 5%) e il ca-none di locazione (aggiornato conle rivalutazioni Istat) ridotto del 15%(o del 25% per i fabbricati situatinella città di Venezia e in alcuneisole della Laguna).

DDIIRRIITTTTOO DDII SSCCEELLTTAA DDEEII PPOOSSTTII AAUUTTOOUUnn aammmmiinniissttrraattoorree ddoommaannddaa ssee

ssiiaa lleeggiittttiimmaa uunnaa ddeelliibbeerraa aass--sseemmbblleeaarree,, aassssuunnttaa aa mmaaggggiioo--rraannzzaa,, cchhee aattttrriibbuuiissccaa iill ddiirriittttoo ddiisscceegglliieerree ii ppoossttii aauuttoo nneell ggaarraaggeeccoonnddoommiinniiaallee –– ttrraa lloorroo nnoonneeqquuiivvaalleennttii ppeerr ccoommooddiittàà ddii aacc--cceessssoo –– aa ppaarrttiirree ddaall ccoonnddoommiinnoottiittoollaarree ddeell ppiiùù aallttoo nnuummeerroo ddiimmiilllleessiimmii..La risposta è negativa. La Cassa-zione, infatti, statuendo su di uncaso analogo, ha avuto modo diprecisare che “la regolamentazionedell’uso della cosa comune, in as-senza dell’unanimità, deve seguireil principio della parità di godimentotra tutti i condòmini stabilito dal-l’art.1102 cod. civ., il quale impedi-sce che, sulla base del criterio delvalore delle singole quote, possaessere riconosciuto ad alcuni il di-ritto di fare un uso del bene, dalpunto di vista qualitativo, diversodagli altri (sent. n. 26226 del 712.’06).

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