Assessorato all’urbanisticaAssessorat für Urbanistik

RIELABORAZIONE DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE

DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE

Bolzano-Venezia, aprile 2007

a cura di Peter Morello e Francesco Sbetti – Sistema snc, Bolzano-Venezia

Questo documento costituisce la sintesi di uno studio più articolato disponibile presso l’Assessorato all’urbanistica e si è avvalso delle ricerche condotte nell’ambito

dell’Osservatorio casa, promosso dall’Assessorato alle Politiche della casa ed ai tempi della città.

Piano di Sviluppo StrategicoStrategischer Entwicklungsplan

INDICE

PRINCIPI E REGOLE PER IL DIMENSIONAMENTO

IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE

IL QUADRO DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA

DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE

PRINCIPI E REGOLE PER IL DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE

Programma di coalizione“Nella consapevolezza che l’edilizia sociale e agevolata può trovare risposta prevalentemente nelle nuove zone di espansione, prevederne di nuove solo a fronte di fabbisogni abitativi accertati e ottimizzarne l’utilizzo per limitare l’espansione urbana e il consumo di suolo agricolo.”

Il LEROP – Piano provinciale di sviluppo e coordinamento territoriale, partendo dalla “necessità di economizzare il ristretto spazio disponibile”, indica quali obiettivi dello “sviluppo degli insediamenti”:

recuperare il patrimonio edilizio esistente; prevedere l’espansione degli insediamenti solo in presenza di

comprovato fabbisogno della popolazione; prevedere le nuove zone residenziali ove possibile contigue ad

insediamenti preesistenti risparmiando al massimo terreno agricolo.

PRINCIPI E REGOLE PER ILDIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE

Le modalità concrete di calcolo del fabbisogno (art. 35 e 52 della LUP) prevedono che si tenga conto:

per la domanda arretrata, della domanda di alloggi IPES in graduatoria e delle domande di aree per l’edilizia agevolata;

per la domanda futura, della previsione di famiglie aggiuntive (elaborata dall’ASTAT).

Il totale della domanda così definita corrisponde agli alloggi da realizzare. Ad ogni alloggio viene attribuita una cubatura teorica ottenuta moltiplicando la dimensione media delle famiglie per 100 mc per abitante.

Il dimensionamento dovrà tener conto della capacità residua del Piano in vigore e dell’offerta aggiuntiva proposta dal nuovo Piano.

IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALEBOLZANO CRESCE E CAMBIA

La popolazione, dopo un lungo periodo di calo, ha ripreso a crescere.2001: 94.855 abitanti 41.361 famiglie 2005: 98.657 abitanti 44.257 famiglie variazione 3.802 abitanti 2.896 famiglie

Saldo naturale (nascite – decessi) in pareggio

Saldo migratorio 1991-2000 2001-2005 negativo con comuni limitrofi - 2.082 - 562 negativo con il resto della provincia - 974 - 544 positivo con il resto d’ Italia + 314 + 1.115 molto positivo con l’estero + 2.562 + 3.859

totale - 180 + 3.868

2001 2005 variazioneStranieri: 4.458 7.929 (8,0%) + 3.471 (868 all’anno)di cui extracomunitari 6.771 (6,8%)

Popolazione anziana: 21,5% (Europa-Novacella: 26,3%)

Dimensione media famiglie: 2,2

Famiglie con 1-2 componenti: 66,8%

Nuclei familiari senza figli: 60,6%

Il saldo migratorio positivo dal 2001 al 2005 è il risultato di elevati flussi migratori in entrata (14.449 persone) ed uscita (10.781)

Quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio comunale ogni 10 anni.

Negli ultimi quattro anni 19.166 persone (4.800 all’anno)

Media annua 2001-2005

Matrimoni 772

Divorzi 174

ALTA MOBILITA’ DELLA POPOLAZIONE

EDIFICI (2001): 5.325, di cui 4.270 ad uso abitativocon 4 e più piani: 49% a BZ 8,1% in provincia costruiti dopo il 1980: 11% 25%

ABITAZIONI 1991 % 2001 % variaz. %totali 40.321 42.558 + 2.237 5,5occupate 37.832 100,0 40.964 100,0 + 3.132 8,3

in proprietà 20.743 54,8 24.838 60,6 + 4.095 19,7in affitto 15.693 41,5 14.274 34,8 - 1.419 - 9,0ad altro titolo 1.396 3,7 1.852 4,5 + 456 32,7

non occupate 2.489 1.594 - 895 -36,0

Quasi la metà dei 14.274 alloggi in affitto sono pubblici (IPES e Comune)

DENSITA’ ELEVATE E CRESCITA DELLE CASE IN PROPRIETA’

7.000 ALLOGGI DAL 1990

periodoEnte

pubblico IPESCoope-

rativa ImpresaAltro

soggetto Totale

1990-2005 77 1.086 658 2.139 937 4.897

in costruzione 20 127 240 1.420 122 1.929

totale 97 1.213 898 3.559 1.059 6.826

% 1,4 17,8 13,2 52,1 15,5 100,0

Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ASTAT

Dal 1990 al 2005 sono stati realizzati 4.897 alloggi e altri 1.929 risultavano in costruzione, per un totale complessivo di 6.826 alloggi.

L’IPES e le cooperative ne realizzano un terzo (dal 2000 al 2005 il 40%) e prevalentemente nelle zone residenziali di espansione.

Dal 1993 al 2005 si sono registrati oltre 9 mila interventi di recupero, che hanno prodotto un incremento di 539 alloggi.

NUMERO DI INTERVENTI ED ALLOGGI DA CONVENZIONARE PER ANNO DI INIZIO DEL CONVENZIONAMENTO - SITUAZIONE AL 31-12-2005

periodo inizio vincolo

concessioni alloggi

N. % N. %

1990-1994 12 9,2 235 12,9

1995-1999 44 33,8 661 36,2

2000-2005 74 56,9 928 50,9

Totale 130 100,0 1.824 100,0Fonte: elaborazione Sistema su dati Assessorato all’Urbanistica

EDILIZIA CONVENZIONATA

Secondo l’analisi delle utenze abitative presso l’AE con contratto cessato, la consistenza delle abitazioni effettivamente vuote e inutilizzate risulta pari a 1.253 unità.

La quota di alloggi vuoti risulta quindi ridotta (2,7% del totale) e risulta assimilabile ad un “vuoto” legato ai tempi di collocazione sul mercato della proprietà e/o dell’affitto.

Il totale degli alloggi è pari a 44.524 (utenze abitative attive), dei quali 41.523 con contratto intestato a residenti e 3.001 a non residenti nell’alloggio.

CASE VUOTE, SOTTOUTILIZZATE E SECONDE CASE:IL MODELLO D’USO DELLE ABITAZIONI – 31.12.2005

L’OFFERTA ATTUALE DI AREE DEL PIANO URBANISTICO

ALLOGGI IN CORSO DI REALIZZAZIONE O REALIZZABILI NELLE ZONE DI ESPANSIONE E COMPLETAMENTO SOTTOPOSTE A PIANO DI ATTUAZIONE

Denominazione della zonaAlloggi

Pubblici Cooperative Privati Totale

Firmian 236 340 736 1.212

Casanova 562 456 0 1.018

Maso della Pieve 16 - 45 61

Mignone 42 - - 42

Rencio - - 125 125

Piani - - 177 177

Gries - - 19 19

Totale 856 696 1.102 2.654

di cui in costruzione 252 696 795 1.743 Fonte: elaborazione Sistema su dati Assessorato all’Urbanistica (situazione a giugno 2006)

DOMANDA ABITATIVA - IPES

DOMANDE DI ALLOGGI IPES AMMESSE PER GRUPPO LINGUISTICO

gruppo linguistico totale   con 25 e + punti

1999 2001 2003 2004 1999 2001 2003 2004

italiano 882 763 696 601 296 230 159 100

tedesco 252 198 196 176 81 57 44 35

ladino 8 2 3 3 4 1 0 0

cittadini UE 5 4 5 10 0 0 1 1

cittadini non UE 109 165 251 298   20 30 37 44

totale 1.256 1.132 1.151 1.088   401 318 241 180

Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES

Nel 2005 sono 1.235 di cui 168 con 25 e più punti.

DOMANDA ABITATIVA - IPES

COMPOSIZIONE DEL PUNTEGGIO TOTALE DELLE DOMANDE

RequisitiDomande con punteggio   Somma punteggi

v.a. %   v.a. %

residenza 1.088 100,0   8.456 39,3

reddito 1.073 98,6   6.510 30,2

familiari a carico 1.088 100,0   4.715 21,9

invalidità 193 17,7   607 2,8

sovraffollamento 97 8,9   290 1,3

anni disagio 80 7,4   257 1,2

matrimonio 53 4,9   265 1,2

sfratto 21 1,9   63 0,3

inabitabilità 2 0,2   10 0,0

totale 1.088 100,0   21.542 100,0

Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES

Anzianità di residenza, condizioni di reddito e familiari a carico contribuiscono per il 91,4% al punteggio complessivo.

OFFERTA ABITATIVA - IPES

PATRIMONIO DI ALLOGGI IPES A BOLZANO

Anno occupati liberi in ristrutturaz. totale

2001 5.304 12 118 5.434

2002 5.374 25 77 5.476

2003 5.470 32 135 5.637

2004 5.649 42 125 5.816

2005 5.737 15 88 5.840

Anno

Alloggi di nuova costruzione   Alloggi resisi liberi

Bolzano Alto Adige   Bolzano Alto Adige

2001-2005 619 1.195   953 1.647

media annua 124 239   191 329

ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI IPES

Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES

L’IPES ha assegnato oltre 300 alloggi all’anno (1.572 dal 2001 al 2005).

DOMANDA E OFFERTA DI ALLOGGI COMUNALI

Fonte: elaborazione Sistema su dati Comune di Bolzano

Anno

nuovi inquilini cambio alloggio totale

N. % N. % N. %

totale 107 61,5 67 38,5 174 100,0

ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI COMUNALI DAL 2000 AL 2005

Nella graduatoria 2005 le domande ammesse risultano 105 e quelle con 25 e più punti solo 28.

Il Comune di Bolzano con un patrimonio di 726 alloggi, dal 2000 al 2005 ha assegnato 174 alloggi, dei quali 107 erano nuove assegnazioni e 67 cambi alloggi.

SUSSIDIO CASA

Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES

Anno Richiedenti Importi erogati (milioni di euro)

Importi medi (euro)

1995 895 1,208 1.349,72

1996 1.384 2,137 1.544,08

1997 1.701 2,473 1.453,85

1998 1.948 2,833 1.454,31

1999 1.496 2,737 1.829,55

2000 1.656 3,088 1.864,73

2001 1.859 3,737 2.010,22

2002 1.917 3,855 2.010,95

2003 2.009 4,139 2.060,23

2004 2.134 5,488 2.571,70

2005 2.450 6,713 2.740,00

DOMANDA E OFFERTA DI AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA

DOMANDE APPROVATE PER NUOVA COSTRUZIONE, ACQUISTO E RECUPERO DAL 1995 AL 2005

periodonuova

costruzioneacquisto acquisto-

risanamentorisana-mento

totale

1995/2000 - media annua 54 427 31 131 642

2001/2005 - media annua 160 271 49 93 573

1995/2005 - media annua 102 356 39 114 611

totale 1995/2005 1.120 3.916 432 1.252 6.720

Fonte: elaborazione Sistema su dati Provincia autonoma di Bolzano - Ripartizione Edilizia Abitativa

Ogni anno dal 1995 al 2005 sono state finanziati circa 500 nuovi alloggi. La quota delle cooperative è stata di 1/10 dal 1995 al 2000 e di 1/3 negli ultimi 5 anni.

LA DOMANDA DI AREE DA PARTE DELLE COOPERATIVE

Nelle tre aree attribuite alle cooperative (Ex Mignone/Rosenbach, Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau) le domande sono state pari a 1.767 e le famiglie assegnatarie 1.166.

La consistente differenza tra domande e assegnazioni (601) corrisponde sostanzialmente alle rinunce/dimissioni e quindi si può affermare che la domanda presente all’inizio degli anni 2000 è stata soddisfatta attraverso l’offerta di aree nei nuovi quartieri.

Nel programma di costruzione 2001-2005 erano previsti per Bolzano 1.131 alloggi (metà del totale provinciale). Al 31.12.2005 ne erano stati realizzati e consegnati 416, 259 risultavano in costruzione e altri 456 risultavano in progettazione (zona Casanova).

La stima del fabbisogno abitativo sulla base delle domande in graduatoria generale con 25 e più punti, in graduatoria anziani con 20 e più punti e in quelle appartenenti alle categorie sociali risulta pari, nel periodo dal 1999 al 2004 a 1.239 alloggi. La copertura di tale fabbisogno è avvenuta con l’assegnazione di abitazioni di vecchia costruzione (744) e di nuova costruzione (416) per un totale di 1.160 alloggi. Il fabbisogno non coperto risulta così di 79 alloggi.

PROGRAMMA DI COSTRUZIONE DELL’IPES

CALCOLO DEL FABBISOGNO E PROGRAMMA DI COSTRUZIONE 2006 – 2010

Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES

Descrizione

Bolzano Alto Adige

n. % n. %

Abitazioni in affitto 29 10,0 289 100,0

Fabbisogno abitativo – domanda 2004 307 34,0 904 100,0

Incremento domanda 4 anni 547 32,3 1.691 100,0

Fabbisogno complessivo 883 30,6 2.884 100,0

Riassegnazione di abitazioni 744 48,0 1.550 100,0

Differenza 139 10,0 1.390 100,0

Programmi correnti 715 47,3 1.512 100,0

Programma 2006-2010 100 12,0 830 100,0

PROGRAMMA DI COSTRUZIONE 2006 – 2010

Il fabbisogni stimato per il nuovo programma (883 alloggi) può trovare soddisfazione ampiamente nelle riassegnazioni previste (744) e nei programmi in corso (715).

Per Bolzano però l’IPES e la Provincia hanno ugualmente ritenuto necessario prevedere ulteriori 100 alloggi sulla base della seguente considerazione: “Si presume che nel comune di Bolzano il fabbisogno di abitazioni in locazione dell’Istituto per l’edilizia sociale sarà superiore al fabbisogno calcolato applicando i criteri di cui sopra.”

L’IPES per il quinquennio 2011-2016 stima il fabbisogno in altri 500 alloggi.

DOMANDA DELLE COOPERATIVE EDILIZIE

All’inizio del 2007 le associazioni della cooperazione edilizia (Acli-Casa, Arche im KVW, Confcooperative Bolzano, Legacoopbund) hanno presentato unitariamente un documento di osservazioni e richieste al Comune in merito al nuovo PUC.

Per quanto riguarda il fabbisogno maturato dall’ultimo bando relativo all’area Casanova le cooperative “hanno registrato ad oggi un fabbisogno formalmente documentato pari a 791 domande”.

Sulla domanda complessiva per il periodo di validità del nuovo PUC non viene dato una indicazione precisa, se però la sua consistenza continuasse a registrare i valori del periodo precedente possiamo stimare in circa 1.200 gli alloggi da soddisfare con il nuovo piano.

Previsione demografica (ASTAT): 2005 (a) 2010 (a) 2015 (a)2017 (b)

abitanti 97.016 96.734 94.711 95.980famiglie 43.976 44.045 43.588 45.180 (a) previsione elaborata nel 2003(b) previsione elaborata nel 2006 per il PUC

La previsione elaborata dall’ASTAT nel 2006 per il PUC prevede per il 2017 un calo di 2.980 persone e 60 famiglie.

I forti flussi migratori in entrata (anche per effetto dei nuovi interventi edilizi) hanno portato nel 2005 la popolazione a 98.657 persone ed a 44.257 famiglie, superando nettamente le previsioni. Se tali dinamiche proseguissero nei prossimi 10 anni con gli stessi ritmi l’incremento sarebbe di 9.000 persone e 7.000 famiglie.

Risulta quindi indispensabile aggiornare le previsioni e costruire degli scenari futuri in relazione agli obiettivi che l’Amministrazione intende darsi.

PREVISIONE DEMOGRAFICA E SCENARI FUTURI

Per il nuovo PUC si dovrà tener conto almeno delle richieste esplicite espresse dall’IPES (circa 600 alloggi) e dalle cooperative (stimabile in almeno 1.200 alloggi) per un totale di 1.800 alloggi. Considerando che questi corrispondano al 60% destinabile alla domanda sociale nelle nuove zone di espansione si dovrebbe prevedere altri 1.200 alloggi per l’edilizia privata.

Se si intende portare in pareggio i saldi migratori nel prossimo decennio si devono ridurre i saldi negativi con i comuni della provincia (stimabili in 2 mila persone) e ridurre i saldi attivi con il resto Italia e con l’estero (circa 3 mila persone se si riducessero di un terzo rispetto alle dimensioni attuali), riducendo i flussi ma anche redistribuendoli maggiormente nel territorio provinciale.

Le grandi aree della stazione, delle caserme, di parte della zona industriale necessitano di tempi lunghi per essere attivate, si deve quindi prevedere subito una quota di nuove aree che risponda alla domanda già presente, per non rientrare in situazioni di emergenza.

CONCLUSIONI