Wabo kan verrassingen helpen voorkomen

Een verbouwing met een monumentenvergunning kan een langdurig proces zijn. Dat ondervond de eigenaar van het monumentale pand aan de Markt in Delft. Achteraf had een betere voorbereiding hem enkele verassingen kunnen besparen. Iets waar de Wabo aan bij zou kunnen dragen.

De eigenaar van het pand op Markt 30 in Delft vroeg in 2006 vergunningen aan voor de verbouwing. Op dat moment bestond het gebouw uit een winkelpand met daarboven twee lege verdiepingen en een zolderetage. De eigenaar was van plan om de winkelpui aan te passen en de bovenverdiepingen te verbouwen tot twee wooneenheden. In de oorspronkelijke situatie had het winkelpand één entree in het midden van de winkelpui. Met verbouwingsplannen voor de begane grond moest er een tweede entree komen: één voor de winkel en één voor de bovenwoningen. Zo zou er ‘Wonen boven winkels’ worden gerealiseerd, met alle voordelen van dien.

De eigenaar wilde zo snel mogelijk aan de slag, zodat hij de winkel kon verhuren. De vergunningsaanvragen werden ingediend zonder een vooronderzoek te doen. Maar tijdens de beoordeling bleek het om een rijksmonument te gaan. “Toen de eigenaar een vergunning voor het hele pand aanvroeg, kwamen er zoveel weigeringen dat we geadviseerd hebben de tekeningen aan te passen,” aldus Chris Dieke van de gemeente Delft. “Maar omdat we tegen problemen bleven aanlopen, was ons advies een nieuwe aanvraag te maken. Een die een kleinere verbouwing inhield.” Uiteindelijk heeft de gemeente een aantal deelvergunningen kunnen verlenen en is zowel de winkel als de bovenwoning inmiddels in gebruik.

Wabo: waarschijnlijk meer snelheidAan de betrokken partijen werd gevraagd of het proces soepeler was gelopen als de vergunningen op de ‘Wabo wijze’ waren aangevraagd. Het antwoord is een voorzichtig ‘ja’: met de Wabo had de eigenaar waarschijnlijk sneller aan de verbouwing kunnen beginnen. Onder de Wabo wordt er één keer een omgevingsvergunning aangevraagd. Dat scheelt tijd, omdat je niet met de aanvraag van elke vergunning hoeft te wachten op de goedkeuring van de vorige vergunning. De Wabo werkwijze zou in dit project twee tot acht weken winst opgeleverd hebben.

Ook in het geval van zienswijzen en beroep biedt de Wabo voordeel. Als er nu beroep tegen de monumentenvergunning wordt aangetekend, wordt de aanvraag geschorst. De bouwvergunning wordt pas verleend als de monumentenvergunning alsnog onherroepelijk wordt. Zo’n uitspraak van beroep duurt vaak tussen de drie en de vijf jaar. Vervolgens kan er ook weer beroep worden aangetekend tegen de bouwvergunning. Dit soort dubbele procedures zal onder de Wabo niet meer mogelijk zijn, omdat je tegen de omgevingsvergunning maar één keer beroep kunt aantekenen.

Maar tijdwinst in de procedure is niet de enige winst die hier mogelijk was. In dit specifieke project bleek de pui, een origineel ontwerp van Gispen, het grootste struikelblok. Dit had de eigenaar niet verwacht. Van Egmond: “Omdat het een oud pand betrof – het stamt uit 1600 – dacht de eigenaar de historie in beeld te hebben. Niemand had verwacht dat de pui uit 1930 nou juist het struikelblok zou worden.”

Partijen groeiden naar elkaar toeHet struikelblok kwam dus pas naar boven tijdens de procedure. In eerste instantie gaf de rijksdienst voor archeologie, cultuurlandschap en monumenten (RACM) daarom een negatief advies. De gemeente heeft de eigenaar toen geadviseerd om de tekeningen aan te passen en een nieuwe vergunning aan te vragen. Zo zijn beide

partijen stukje bij beetje tot een ontwerp gekomen waar uiteindelijk deelvergunningen voor verleend zijn. Er is gekozen voor een oplossing waarbij de oorspronkelijke pui grotendeels intact zou blijven.Dit aanpassen, afwijzen en weer aanpassen kost natuurlijk tijd. In dit geval had een historisch onderzoek vooraf door de opdrachtgever de problemen met de pui aan het licht kunnen brengen. Vervolgens had de opdrachtgever hier bij het ontwerp rekening mee kunnen houden.

‘It takes two to tango’Als het project op de Wabo wijze was aangepakt, was dit volgens Van Egmond ook gebeurd. Doordat met de omgevingsvergunning alles op één moment moet worden aangevraagd, wordt er voor de aanvrager een gelegenheid gecreëerd zich beter voor te bereiden. “Stel van te voren een vergunningenplan op,” adviseert Van Egmond.

Hij ziet nog een ander voordeel. “Een aanvrager die goed is voorbereid vormt een goede gesprekspartner in het overleg met de gemeente. It takes two to tango. Juist bij kleine projecten is dit erg belangrijk. Het is maatwerk,” aldus Van Egmond. “Bij de monumentencommissie is het ook niet altijd duidelijk wat wel en niet mag en kan. Wat dat betreft heb je te maken met maatwerkoplossingen en moet je het zien als een samenwerkingsproject tussen de aanvragers en de beoordelaars.”

Chris Dieke vraagt zich af in hoeverre de Wabo aanpak een verbetering had opgeleverd. “Onder de Wabo hadden we het hele project moeten weigeren. Of we hadden het óók moeten opknippen in deelvergunningen. Dan waren er drie omgevingsvergunningen geweest.” Ook heeft Dieke zijn twijfels of je echt alles al vóór de aanvraag duidelijk kunt hebben. “Je hebt met veel verschillende afdelingen te maken. De mogelijkheden en onmogelijkheden moeten vooraf besproken worden. Soms kom je erachter dat de afstemming die je vooraf gedaan hebt, toch niet optimaal is geweest. Hoe waarborg je een succesvol overleg?”

Indienen stukken veel overzichtelijkerBeide heren zijn het er wel over eens dat het indienen van de stukken onder de Wabo een stuk overzichtelijker is geworden. “Stukken die je moet indienen voor de bouw zijn één op één hetzelfde als voor het monument. Je hebt niet meer te maken met twee keer zes stukken. Er is één loket en één set indieningsvereisten,” zegt Van Egmond.Ook noemt hij het voordeel van de bezwaarprocedure, dat in sommige gevallen geldt. ‘In dit betreffende project was er geen sprake van bezwaar door derden, maar bij meer beeldbepalende monumenten is dit nog wel eens het geval. Onder de Wabo zou je dan met één omgevingsvergunning ook te maken hebben met maar één bezwaarprocedure.”

Groenvoer Journalistiek & Communicatie, Jobien Groen