Årsredovisning 2006

HuvudkontorBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 00Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

Affärsområde BostäderBesöksadress Larsbergsvägen 10Postadress Box 4035, 181 04 Lidingö Telefon 08-446 77 80Telefax 08-446 77 88E-post [email protected]

Affärsområde KommersielltBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 50Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

Affärsområde Projekt och TeknikBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 00Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

www.johnmattson.se

Årsredovisning 2006 John Mattson Fastighetsföretagen AB

John Mattsons vision är att betraktas som ett föredöme i branschen när det gäller att generera nytta för ägare, hyresgäster och samhälle. För oss innebär visionen en helhetssyn på arbetsplatser och boende; ett ansvars-tagande både för våra hyresgäster och för det samhälle de lever och verkar i. Siv Malmgrens vd-ord, sid 6 – 9

I nära samarbete med de boende skapar John Mattson nästa generations hyresgästboende – med ny teknik, modernt tänkande och möjlighet att påverka.

Tema Larsberg, sid 11 – 21

Förmågan att hantera större utvecklingsprojekt är en växande konkurrensfördel på fastighetsmarknaden, inte minst i den nuvarande situationen där priserna på redan attraktiva fastigheter ligger på en mycket hög nivå efter flera års prisökningar. Marknad, sid 27 – 47


Årsredovisning 2006 John M

attson Fastighetsföretagen AB

Årsredovisning 2006 51

Strategiskt mål

John Mattson har som ambition att skapa en lärande organisation. I denna spelar en gemensam värdegrund en central roll. Företaget vill uppfattas som en av branschens mest attraktiva arbetsgivare.

Mål för 2006

• Medarbetarindex i övre kvartil jämfört med övriga fastighetsbolag som mäter med AktivBo.

• En sjukfrånvaro som inte överstiger 2,0 procent.• Kompetensutvecklingsplanen ska vara uppfylld till 80 procent.

Måluppfyllelse 2006

• Medarbetarindex var 90,7 procent och målet uppfylldes. Företaget hade högst resultat av de tio som genomförde mätningar med företaget AktivBo.

• Inklusive långtidssjukskrivna uppgick sjukfrånvaron till 8,3 procent. Exklusive långtidssjukskrivna klarades precis målet med en sjukfrånvaro på 2,0 procent.

• Kompetensutvecklingsplanen sträcker sig över flera år.

Mål för 2007

• Medarbetarindex i övre kvartil jämfört med övriga fastighetsbolag som mäter med AktivBo.

• En sjukfrånvaro, exklusive långtidssjukskrivna, som inte överstiger 2,0 procent.• Kompetensutvecklingsplanen tydliggjord för samtliga i företaget under 2007.

Organisation

52 Årsredovisning 2006

Dagens fastighetsbransch ställer förändrade krav på bolagens medarbetare. Tjänsteinnehållet i fastighetsbranschen blir allt mer påtagligt. I takt med denna utveckling krävs förändrade kompetensprofiler bland medarbetarna. Nya yrkeskategorier tillkommer och befintliga roller utvecklas. För fastighetsbolagen innebär detta utmaningar i flera dimensioner. Dels handlar det om att svara upp mot de förändrade kraven från hyresgäster och dels kunna motsvara nya önskemål och krav från befintliga och potentiella medarbetare. Möjlighet till kompetensutveckling är en viktig byggsten för att framstå som en attraktiv arbetsgivare.

Organisationen förändras och utvecklasJohn Mattson arbetar med en kärnorganisation där de egna medarbetarna i första hand fokuserar företagets kundrelationer, förvaltning och fastighetsskötsel, så väl som projektutveckling och fastighetsförädling. För andra uppgifter arbetar John Mattson med utvalda samarbetspartners för att komplettera företagets erbjudande. I dessa samverkansrelationer tillämpar John Mattson kvalitetsklausuler för att säkerställa att samarbetspartners levererar en hög kvalitet inom sina respektive verksamhetsområden.

Under året har det skett en succession på flera ledande befattningar. Siv Malmgren tillträdde som vd, Mattias Tegefjord som affärsområdeschef kommersiellt, Kaupo Blomquist ekonomichef och Charlotte Jacobson marknadschef.

John Mattson är i en tillväxtfas och genomför flera större utvecklingsprojekt. Med anledning av det förstärks organisationen Projekt och Teknik, men även andra anställningar har skett under året.

Fem nyrekryteringar skedde under året och sex personer lämnade företaget. Medeltalet årsanställda var 31 (33), varav 16 (17) män och 15 (16) kvinnor. Genomsnittsålder vid årets utgång var 45,3 år (47,2) och den genomsnittliga anställningstiden 8,1 år.

organisation

En stark organisation möter utmaningar

0

5

10

15

20

HuvudkontorAO BostäderAO Kommersiellt

Antal Medelantalet årsanställda

Män Kvinnor Totalt

0

2

4

6

8

55–45–5435–4425–34

Antal

Ålder

MänKvinnor

Åldersstruktur


Konstant kompetensutvecklingJohn Mattson arbetar med kompetensutveckling i syfte att möta och överträffa de ökande kraven på utvecklad kompetens som ställs inom fastighetsbranschen. Sedan 2005 finns en tydlig beskrivning av företagets samlade kompetensbehov. Utifrån detta genomför företaget en analys som identifierar skillnaden mellan den kompetens företaget vill ha och den kompetens som finns. Sammanställt ger analysen en bild av företagets kompetensbehov och fungerar även som stöd för individuella kompetensutvecklingsplaner.

När analysen genomförs får varje medarbetare själv skatta sin kompetens. Självskattningen används som underlag i utvecklingssamtalet då medarbetare och chef tillsammans diskuterar nuvarande och önskad kompetens. Utvecklingssamtalen var uppskattade och tydligt förbättrade efter införandet av kompetensanalyssystemet. 2006 svarade 90,5 procent att utvecklingssamtalet var meningsfullt mot föregående års notering på 80,8 procent. 95,2 procent svarade att utvecklingssamtalet genomförts på ett bra sätt, en tydlig förbättring från föregående års 66,7 procent. Bilden av företagets samlade kompetens och kompetensbehov följdes också upp på årets konferens.

Med hjälp av kompetensanalys kan riktade insatser genomföras för att över tiden fylla upp och säkerställa att rätt kompetens tillförs företaget. Detta kan även ses i ett riskperspektiv. Genom att arbeta förebyggande och analyserande, får företaget i god tid en uppfattning om var risker relaterade till kompetensfrågor kan uppstå. Därmed kan relevanta kompetensförstärkande åtgärder genomföras för att eliminera potentiella risksituationer. Ett exempel på riktad kompetensutveckling är Affärsområde Bostäders satsning på att utveckla ledarskap, samarbetsförmåga och kommunikation, i form av en coachutbildning. Programmet består av en workshop för samtliga personer på affärsområdet, kommunikationsträning för medarbetarna, både individuellt och i grupp, samt en åtta dagars coachutbildning för cheferna.

organisation

Organisationsschema

VD

Ekonomi och finans Marknad

Affärsområde Bostäder

Affärsområde Kommersiellt

Affärsområde Projekt och Teknik


En värderingsstyrd organisation där medarbetare trivsJohn Mattson har tydliga värderingar som genomsyrar verksamheten. Arbetet med att förstärka och förtydliga värdegrunden pågår kontinuerligt. Konferensen 2006 handlade om att tydliggöra värdegrunden i olika övningar samt ge en helhetsbild av nuläget i företaget.

Medarbetarundersökningen är ett viktigt instrument för att följa upp värderingar och faktorer som bland annat trivsel, motivation, befogenheter, mål och effektivitet.

Trivseln på John Mattson är hög. Företaget vann AktivBos mätning om nöjda medarbetare. Under 2006 genomfördes en medarbetarundersökning som gav mycket goda värden 90,7 (87,2). Resultaten är mycket bra, men det finns områden med förbättringspotential, såsom delaktighet i måldiskussioner och förbättring av uppföljningen.

organisation

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

20062005200420032002

Genomsnittlig sjukfrånvaro över tid *)

Medarbetarindex

Genomsnittlig sjukfrånvaro *)

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13%

Kollektivanställda

Tjänstemän

Alla anställda 8,3

6,9

11,5

*) Inklusive långtidssjukskrivna


God arbetsmiljö en framgångsfaktorEn god arbetsmiljö, låg sjukfrånvaro och trivsel är framgångsfaktorer för John Mattson. Ett särskilt prioriterat område är omsorgen om medarbetarnas hälsa. För John Mattson är en hög frisknärvaro strategiskt viktig, då företaget arbetar med en liten kärnorganisation.

Den friskvårdssatsning som inleddes 2001 har fortsatt. Genom att stimulera medarbetarna till regelbundna motionsvanor vill företaget öka det personliga välbefinnandet och minska sjukfrånvaron. Företaget erbjuder träningsbidrag där den anställde själv bidrar med 20 procent av kostnaden. Det maximala beloppet som företaget står för är 4 800 kronor. Under 2006 har medarbetarna fortsatt att ges möjlighet till massage varannan vecka. Initiativet har mottagits väl och utnyttjats flitigt.

En annan viktig satsning för god arbetsmiljö är att verka för jämställdhet och mångfald inom företaget. Bland annat har lönestrukturen belysts varvid det framkommit att inga könsrelaterade löneskillnader förekommer i företaget. John Mattson har en positiv grundsyn vad gäller föräldraledighet. I medarbetarundersökningen framkom det att ingen i företaget känt sig missgynnad på grund av kön eller etnisk härkomst.

John Mattsons medarbetare har en hög frisknärvaro, 91,7 (97,6) procent. Under 2006 har två personer varit långtidssjukskrivna vilket påverkar statistiken.

Incitament stärker engagemangetFör att ytterligare stärka motivationen och engagemanget hos medarbetarna finns sedan 1997 ett bonusprogram, som utgår från förvaltningsresultat och kundnöjdhet. Bonuskriterierna är gemensamma för samtliga medarbetare och för 2006 kunde bonus utgå med maximalt en månadslön, tre månadslöner för ledningsgruppen och fem månadslöner för verkställande direktören. Under året utgick full bonus. Totalt erhöll medarbetarna 1,4 (1,3) Mkr i bonus.

organisation


EkonomiMål och måluppfyllelse 59Stark ekonomi möjliggör tillväxt 60Hyresintäkter – Hyresgäster 61Drift och underhåll 63Finansiering 64Sammanfattande känslighetsanalys 67Riskhantering 67


Strategiskt mål

Att leverera en god avkastning och hantera ekonomiska risker på ett strukturerat sätt.

Mål för 2006

• Räntetäckningsgraden ska vara högre än 1,7 baserat på nuvarande fastighetsbestånd.

• Koncernens operativa kassaflöde, exklusive fastighetsförsäljningar, ska vara positivt.

• Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent.

• Den ekonomiska vakansgraden ska vid årets slut understiga tre procent för kommersiella lokaler baserat på nuvarande fastighetsbestånd.

• En driftskostnadsbesparing på tre procent jämfört budget ska uppnås.

• En underhållskostnadsbesparing på tre procent ska uppnås.

Måluppfyllelse 2006

• Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3. Målet uppfylldes.

• Koncernens operativa kassaflöde uppgick netto till 73 Mkr. Målet uppfylldes.

• Belåningsgraden uppgick vid årsskiftet 2006/2007 till 34,8 procent. Målet uppfylldes.

• Den ekonomiska vakansgraden var vid årsskiftet 2006/2007 3,7 procent för de kommersiella lokalerna. Målet uppfylldes inte.

• En driftskostnadsbesparing har skett med 3,17 procent. Målet uppfylldes.

• En underhållskostnadsbesparing har skett med 15 procent. Målet uppfylldes.

Mål för 2007

• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,7 baserat på nuvarande fastighetsbestånd. Räntetäckningsgraden för bostäder ska vara lägst 1,25 och för lokalfastigheter lägst 2,0.

• Koncernens operativa kassaflöde, exklusive fastighetsförsäljningar, ska vara positivt.

• Belåningsgraden ska inte överstiga 50 procent.

• Tillväxt inom ramen för portföljstrategin för att uppnå ett marknadsvärde på 6–8 miljarder till år 2010.

Ekonomi


Koncernen John Mattson Fastighetsföretagen AB redovisade för 2006 ett rörelseresultat på 122 (344) Mkr, varav fastighetsförsäljningar föregående år utgjorde 224 Mkr. Resultatet efter finansiella poster uppgick till 61 (270) Mkr och efter skatt till 57 (194) Mkr. De sammanlagda hyresintäkterna uppgick till 293 (295) Mkr, en minskning som i huvudsak förklaras av avyttringen av fastigheterna Stettin 4 och 5 under 2005. För jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,0 (8,5) procent jämfört med föregående år. Fastighetskostnaderna ökade för jämförbart bestånd med 5,6 procent. Driftnettot blev 162 (163) Mkr, en förbättring med 1,8 (5,6) procent för jämförbart bestånd. John Mattsons sammanlagda fastighetsbestånd var vid årsskiftet 2006/2007 värderat till 4 563 Mkr, en värdeökning med 16,2 procent för jämförbart bestånd. Värdeuppgången förklaras i huvudsak av sjunkande direktavkastningskrav och en viss förbättring av hyresmarknaden. Externa värderingar står för knappt 19 procent av det totala värdet.

John Mattson tillämpar inte IFRSSedan första januari 2005 måste noterade bolag inom EU tillämpa det nya regelsystemet IFRS i sin ekonomiska rapportering (koncernredovisningen). IFRS är ett regelverk med ett antal redovisningsprinciper som reglerar hur tillgångar, skulder, intäkter och kostnader ska redovisas. Den princip som fått störst påverkan för noterade fastighetsbolag är möjligheten att redovisa sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, något som alla noterade fastighetsbolag valt att göra. Detta får till konsekvens att marknadsvärdeförändringar på förvaltningsfastigheterna i de noterade fastighetsbolagen numera ingår i deras redovisade resultat.

John Mattson har valt att tills vidare fortsätta att redovisa enligt de svenska reglerna, vilket innebär att bolaget redovisar fastigheterna till anskaffningsvärde med avdrag för avskrivingar i balansräkningen och inte räknar in förvaltningsfastigheternas marknadsvärdeförändring i resultatet.

Balans i fastighetsinnehavetJohn Mattsons portföljstrategi innebär att bolaget ska ha ett långsiktigt ägande av både kommersiella fastigheter och bostadsfastigheter, samt att dessa ska vara belägna i Stockholmsregionen. Under 2006 genomfördes en översyn av portföljstrategin. Fokus de närmaste åren är tillväxt och då främst inom segmentet kommersiellt. Tillväxten kommer att ske genom projekt, men även genom förvärv. Samtidigt sker en förtätning och upprustning av befintligt bostadsfastighetsbestånd.

Stark ekonomi möjliggör tillväxt

ekonomi


HYRESINTÄKTER – HYRESGÄSTERAv John Mattsons hyresintäkter svarar kommersiella lokaler för 61 procent. Hyresgästsammansättningen inom det kommersiella beståndet är väl spridd mellan ekonomiskt starka företag, myndigheter och organisationer. De tio största hyresgästerna står tillsammans för 54 procent av lokalhyresintäkterna.

Intäkterna från kommersiella lokaler är reglerade av förhållandevis långa hyresavtal, som normalt löper på mellan tre och fem år. Den genomsnittliga avtalslängden vid årsskiftet 2006/2007 var 3,8 år för lokaler, exklusive lager, garage och pplatser.

Under 2006 omförhandlades kontrakt motsvarande 22 procent av det totala hyresvärdet för kommersiella lokaler. Omförhandlingarna ledde till att hyresintäkterna minskade med 10,3 procent på årsbasis för de berörda avtalen, varav ett kontrakt stod för hela förändringen. Avtal som löper ut under 2007 och som är omförhandlade eller uppsagda för villkorsändring motsvarar 1,6 procent av det totala hyresvärdet och kommer, med nu bedömda marknadshyror, inte att påtagligt påverka hyran på årsbasis.

Resterande 39 procent av hyresintäkterna utgörs av bostadshyror. John Mattsons fastighetsbestånd består av 1 979 bostadslägenheter, varav 1 499 ligger i Larsberg. Övervägande delen utgörs av 2:or och 3:or. Bostadsmarknaden i Stockholmsområdet präglas av överefterfrågan, vilket innebär att vakanserna är mycket låga.

Av diagrammet nedan framgår de nu kontrakterade hyresintäkterna för de närmaste fem åren. Lokalhyran inkluderar fastighetsskatt, någon justering för ökade indextillägg har inte gjorts för 2008 och framåt. Samtliga bostäder förutsätts vara uthyrda. Lager, garage och pplatser redovisas inte.

ekonomi

Storleksfördelning lokalkontrakt

Årshyra, kkr Antal kontrakt Årshyra, Mkr Andel 0– 99 51 2,2 1% 100– 499 62 15,5 10% 500– 999 19 13,4 8% 1 000– 2 499 21 34,9 22% 2 500– 4 999 6 21,8 14% 5 000– 9 999 3 17,8 11% 10 000– 3 55,0 34% 165 160,6 100%Årshyra och kontrakt gäller årsskiftet 2006/2007.

Mkr

Lokalhyra Bostadshyra

Kontrakterade framtida hyresintäkter

0

50

100

150

200

250

300

2011– 2010 2009 2008 2007


ekonomi

De tio största hyresgästerna

Deloitte AB

H & M Hennes & Mauritz AB

Elekta Instrument AB

Lidingö Stad

Citibank International Plc.Sweden Branch

Lindex Sverige AB

Forum För Levande Historia

Axfood Sverige AB

Arcona AB

Brommatryck & Brolins AB

Övrig verksamhet, 22%

Organisationer & Förbund, 3%

Butik & Restaurang, 29%

Bank, Finans & Försäkring, 6%

Handelsföretag, 4%

Offentlig verksamhet, 11%

Service- & Konsultföretag, 25%

Branschfördelning kommersiella hyresgäster

Fördelning av branschtillhörighet beräknat på hyresvärde vid årsskiftet 2006/2007.

Branschfördelning kommersiella hyresgäster

År

Antal Hyrestid kommersiella hyresgäster

0

10

20

30

40

50

>15 10–15 6–9 3–5 1–2 <1

År

% Hyrestid bostadshyresgäster

0

5

10

15

20

>31 21–30 16–20 10–15 6–9 3–5 1–2 <1

% Fördelning av bostadslägenheter

0

10

20

30

40

5 rok el större 4 rok 3 rok 2 rok 1 rok

Mkr Löptider lokalkontrakt

0

20

40

60

80

100

2011– 2010 2009 2008 2007

Antal Hyra

Lager, garage och Pplatser redovisas inte.

Inklusive äldreboende och bostadshotell.


ekonomi

0

20

40

60

80

100

AO KommersielltAO Bostäder

% Area och hyra per affärsområde

AreaHyra

0

20

40

60

80

100

ÖvrigtButik/RestKontorBostäder

%

AreaHyra

Area och hyra per användningsområde

KänslighetsanalysHyresintäkterna från de kommersiella areorna påverkas av marknaden. Vid en hyresförändring över hela beståndet med 100 kr/kvm skulle årshyran ändras med knappt 7,5 Mkr på årsbasis. En förändring av vakansgraden med en procentenhet påverkar hyresintäkterna med 2,0 Mkr på årsbasis.

En eventuell förändring av bruksvärdessystemet är på sikt en möjlighet för bolaget att öka intäkterna och förbättra resultatet. En höjning av bostadshyrorna med exempelvis 10 procent leder till ett förbättrat resultat med drygt 13,2 Mkr.

DRIFT OCH UNDERHÅLLDriftkostnaderna för 2006 uppgick för Affärsområde Bostäder till 238 (236) kr/kvm och för Affärsområde Kommersiellt till 221 (235) kr/kvm. Underhållskostnaderna uppgick för Affärsområde Bostäder till 158 (164) kr/kvm och för Affärsområde Kommersiellt till 116 (95) kr/kvm. Underhållskostnader består av kostnader för reparation, löpande och planerat underhåll samt mindre hyresgästanpassningar. Kontorsdelen i Sergelgatan Ett var evakuerad för renovering under hela 2005 samt stora delar av 2006 och har därmed lägre drift och underhållskostnader än normalt.


ekonomi

KänslighetsanalysEn förändring av drift och underhållskostnader med 10 procent per 1 januari 2007 påverkar årets resultat med 10,0 Mkr.

FINANSIERINGBolagets likvida medel uppgick vid årets slut till 45,5 (14,6) Mkr. Därutöver fanns en outnyttjad checkkredit om 50,0 (41,7) Mkr.

Räntetäckningsgrad överordnad belåningsgradUr ett ekonomiskt perspektiv konstitueras en fastighets värde av fastighetens framtida nettokassaflöden. Ju säkrare intäktsströmmar fastigheten genererar, desto större kostnader kan man belasta fastigheten med utan att äventyra kassaflödet. Kännetecknande för de marknader John Mattson finns på är att vakanserna närmast är obefintliga vad gäller bostadsfastigheter till följd av överefterfrågan och gällande hyresregleringssystem. Lokalmarknadens vakanssituation däremot är mer rörlig över tiden. John Mattson har därför i finansstrategin bestämt att ett vägt riskmått, räntetäckningsgraden, ska vara det överordnade nyckeltalet när det gäller belåning i verksamheten. Gränsvärdet för räntetäckningsgraden är framräknat utifrån att bostadsfastigheter maximalt får belånas så att räntetäckningsgraden hamnar på lägst 1,25 och lokalfastigheter på

Administrativa kostnader samt kostnader för större projekt som inte är normalt reparations eller underhållsarbete ingår inte.

Administrativa kostnader samt kostnader för större projekt som inte är normalt reparations eller underhållsarbete ingår inte. Fas tigheten Taktäckaren 2 redovisas från och med år 2005.

Kostnader Affärsområde Kommersiellt

0

100

200

300

400

500

600

700 2006

20052004

20032002

Totalt Fgh-skatt Rep & u-hållDrift

Kostnader Affärsområde Bostäder

0

100

200

300

400

500 2006

20052004

20032002

Totalt Fgh-skatt Rep & u-håll Drift


ekonomi

lägst 2,0. Ur ett verksamhetsperspektiv är räntetäckningsgraden ett mer dynamiskt och påverkbart mått än måttet belåningsgrad, med marknadens avkastningskrav som en tung parameter.

Räntebindningsstrategin syftar till att säkerställa räntetäckningsgraden Under perioden 1994–2006 har det visat sig att det varit betydligt billigare för en låntagare att ha rörliga räntor (korta räntor) i stället för bundna (långa räntor). Detta stämmer väl överens med ekonomisk teori där risk definieras som förutsägbarhet av framtiden. Med rörlig ränta kan något oförutsett inträffa som påverkar räntan till skillnad från om räntan är bunden. Den bundna räntan kan därför sägas inkludera en försäkringspremie.

I John Mattsons finansstrategi beträffande räntebindning vill bolaget säkerställa såväl räntetäckningsgraden i verksamheten som tillgodogöra sig en lägre rörlig ränta så länge den är lägre än den bundna räntan. Metoden att uppnå detta är att konsekvent välja kort räntebindning på lånen samt att säkerställa den maximala räntekostnaden på lånen genom att köpa matchande caps (räntetak), så länge det anses mer fördelaktigt än att binda räntan långt. Verkställandet av räntebindningsstrategin inleddes under 2005 och har fortsatt att följas under 2006 då knappt 148 Mkr omsatts eller nyupplånats med kort räntebindningstid och matchande caps. Räntehöjningarna under andra halvan av 2006 och början av 2007 föranleder oss att kontinuerligt se över och anpassa vår räntebindningsstrategi.

Lång lånebindning och starka finanser minskar behovet av kreditlöften I strategin ligger också att skilja mellan lånebindning och räntebindning. Lånebindningen har till syfte att långsiktigt säkerställa upplåningen och minska refinansieringsrisken. Genom att konsekvent välja en lånebindning på minst fem år minskar John Mattson denna risk. Beträffande finansieringsbehov och nyupplåning gör bolaget bedömningen att kostnaden för skriftliga kreditlöften, utöver befintlig checkkredit om 50 Mkr, inte är motiverad i dagens marknadssituation där låneinstitut konkurrerar om att låna ut till finansiellt starka bolag.


Lånestruktur vid årsskiftet 2006/2007Lån hos kreditinstitut och banker har under året ökat från 1 492 Mkr årsskiftet 2005/2006 till 1 565 Mkr årsskiftet 2006/2007. Genomsnittlig lånebindningstid uppgick vid årets slut till 3,4 (3,5) år.

Räntebindning vid årsskiftet 2006/2007Genomsnittsräntan, inklusive räntetakskostnad, för bolagets upplåning uppgick vid årets slut till 4,40 (3,62) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden var 0,5 (0,8) år. För de cirka 945 Mkr som löper med kort räntebindning, Stibor 90 dagar, har matchande räntetak handlats upp, med taknivåer i spannet 3,50–3,75 procent.

KänslighetsanalysEn förändring av räntenivån med en procentenhet för hela låneportföljen skulle momentant innebära en kostnadsförändring med 15,6 Mkr på årsbasis.

Om alla lån omsattes vid förfallotidpunkt under de kommande tre åren till en räntenivå som ligger en procentenhet högre än vid årsskiftet skulle det innebära att årskostnaden ökade enligt följande:

2007 + 11,8 Mkr2008 + 15,3 Mkr2009 + 15,6 Mkr

ekonomi

År

Mkr

Lånebindningsstruktur vid årsskiftet 2006/2007

0

100

200

300

400

500

600

700

800

2012 2011 2010 2009 2008 2007 År

Mkr

Räntebindningsstruktur och genomsnittsränta vid årsskiftet 2006/2007

0

200

400

600

800

1000

200920082007ByggkredLån med kort-fristig ränta

LånebeloppSnittränta

0

1

2

3

4

5

6


SAMMANFATTANDE KÄNSLIGHETSANALYS

RISKHANTERINGJohn Mattsons verksamhet och lönsamhet påverkas både av förändringar i omvärlden och av företagets eget agerande. Riskhanteringsarbetet syftar till att tydliggöra och analysera de risker som bolaget möter samt att så långt möjligt förebygga och begränsa eventuella negativa effekter. John Mattson har övergripande en utpräglad lågriskprofil, vilket bland annat kommer till uttryck i företagets långsiktiga syn på kundrelationer, beståndets sammansättning, finansiering och underhåll.

FastighetsportföljenEfterfrågan på kontors och butikslokaler är beroende av konjunktur och sysselsättningsförändringar och utgör därför en högre risk för ett fastighetsbolag än bostäder, där efterfrågevariationerna är betydligt mindre. Detta gäller särskilt i Stockholmsregionen där mångårig bostadsbrist lett till en överefterfrågan på hyreslägenheter.

John Mattsons kommersiella fastigheter är koncentrerade till Stockholms innerstad, vilket bedöms sänka risknivån långsiktigt. Stockholmsregionen har över tiden haft den största tillväxten i lönesumma i Sverige och det finns för närvarande inga tecken på att den utvecklingen ska brytas. Historiskt visar det sig också att efterfrågan på kommersiella lokaler vid konjunkturuppgångar ökar snabbast i Stockholms innerstad, även om detta bestånd också uppvisar en större känslighet vid generella sysselsättningsminskningar.

John Mattsons samlade fastighetsbestånd har en hög andel bostadsfastigheter, koncentrerade till de attraktiva områdena Stockholm och Lidingö med hög efterfrågan. Detta innebär

ekonomi

Resultat före skatt Förändring 2006, Mkr

Hyresnivå 1) +/– 100 kr/m² 7,5

Vakansgrad +/– 1 procentenhet 2,0

Drift och underhåll +/– 10 procent 10,0

Fastighetsskatt 2) +/– 10 procentenhet

på taxeringsvärdet 0,5

Räntenivå +/– 1 procentenhet 15,6

1) Exklusive bostäder. 2) Med hänsyn tagen till hur mycket som debiteras lokalhyresgästerna.


en tydlig reducering av risknivån. Fördelningen av fastighetsbeståndet mellan kommersiella lokaler och bostäder medför att John Mattson måste besitta kompetens inom båda dessa områden.

VärderingsmetodSamtliga fastigheter i beståndet har värderats inför årsskiftet. Tre fastigheter har värderats av den externa värderingsfirman DTZ. Övriga fastigheter har värderats internt. Marknadsvärdet har bedömts med hjälp av en avkastningsbaserad värderingsmetod som bygger på kassaflödesanalys med femårig kalkylperiod.

Kalkylränta och direktavkastningskrav är baserade på externvärderingarna och den kunskapsbas som finns i Datchas fastighetsanalysverktyg. Dessa procentsatser varierar beroende på fastighetstyp, teknisk standard och geografiskt läge.

Spridningen i direktavkastningskrav redovisas i nedanstående diagram. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för restvärdesberäkningen var 4,31 procent, avseende hela beståndet.

Bostäder LokalerStockholm 1,60–2,25 4,75–7,25Lidingö 2,40–3,50 6,25

ekonomi

År

% Årlig real tillväxt i total lönesumma Stockholm Övriga landet

Källa: SCB och Temaplan AB

–8

–6

–4

–2

0

2

4

6

8

2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 1991 1990 1989 1988

Ekonomisk tillväxt på regional nivå mäts bäst med lönesumma. Den totala lönesumman utgör två tredjedelar av bruttoregionalprodukten (BRP), resten är företagens vinster.


Beräkningen av det normerade driftnettot baseras på gällande hyreskontrakt och efter hyresperiodens slut har hyresintäkterna marknadsanpassats. Drift och underhållskostnaderna har normaliserats med hänsyn till aktuell fastighetstyp och teknisk standard. Inflationen har antagits ligga på 2 procent.

HyresintäkterFör att minska risken för vakanser och hyresbortfall i det kommersiella beståndet strävar John Mattson efter en spridning mellan olika kategorier lokalhyresgäster, samt att inte någon enskild hyresgäst står för en allt för stor del av den totala hyresintäkten. Arbetet med att säkerställa hög kundnöjdhet och därmed långa och stabila kundrelationer och hyresavtal har också hög prioritet för John Mattson.

Genom ett externt kreditupplysningsföretag och i vissa fall internt, genomför John Mattson rating av lokalhyresgäster med årshyra överstigande 20 000 kronor. Dessa hyresgäster bedöms efter en femgradig skala där 5 är högsta rating. Resultatet visar att över 80 procent av de kommersiella kunderna får en rating motsvarande de två högsta nivåerna på skalan.

Med det nuvarande så kallade bruksvärdessystemet för hyressättning för bostäder bedöms risken för hyresbortfall på bostäder under de närmaste åren vara låg.

ekonomi

Rating av kommersiella hyresgäster

4 = 10%

3 = 9%

2 = 6%1 = 2%

5 = 73%

1=lägst rating5=högst rating

Procent av det totala hyresvärdet för de bedömda hyresgästerna.


Drift och underhållKostnaderna för drift är vanligen taxebundna och svåra att påverka i ett kortare perspektiv. En förbrukningsminskning är ofta kopplad till en åtgärd i fastigheten. John Mattson arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed minska driftkostnaderna. I det kommersiella beståndet har under de senaste åren alla fastigheter utom Bulten 19 genomgått omfattande ombyggnadsarbeten där det skett en uppgradering av teknik. För Sergelgatan Ett slutfördes detta under 2006.

Bostadsfastigheterna är till övervägande del byggda under 1960talet, vilket innebär att ett utökat behov av underhållsåtgärder kommer att krävas inom de närmaste åren. Inom ramen för visionsprojektet för bostadsområdet Larsberg påbörjas upprustning av befintligt bestånd under 2007.

FinansieringFastighetsbranschen är en kapitalintensiv bransch där räntekostnaderna utgör en stor del av kostnadsmassan. Aktörerna måste säkerställa att de vid varje tillfälle har tillräcklig likviditet och kan refinansiera sina lån även om värdefall uppstår på den underliggande tillgången, det vill säga fastigheten. Vidare måste de tåla räntehöjningar om marknadsräntorna stiger.

John Mattson hanterar likviditets och refinansieringsrisken genom att, utöver en checkräkningskredit på 50 Mkr, successivt förlänga lånebindningen (till skillnad från den korta räntebindningen) vid omsättning av befintliga lån till minst fem år. Bolagets starka finanser borgar för att nyupplåning vid behov snabbt kan erhållas från den i dag överlikvida lånemarknaden.Värde och ränterisken hanteras genom starka kassaflöden och genom successiv upphandling av räntetak som säkerställer maximum för räntekostnaderna och minimum för räntetäckningsgraden i verksamheten.

ekonomi

m2

Byggår Värdeår

Fastighetsbeståndets åldersstruktur

0

50 000

100 000

150 000

200 000

2000-tal 1970-tal 1960-tal 1950-tal 1890–1949

%

År

Innehavstid fastigheter

0

20

40

60

80

100

>10 21–30 31–40 41–50


ekonomi

Oxen Mindre 36 på Norrmalm. Kvarteret bebyggdes för första gången på 1640-talet och var då Stockholms yttersta utpost mot norr.


Styrelsen och verkställande direktören för John Mattson Fastighetsföretagen AB, org.nr 5566168232, får härmed avge årsredovisning och koncernredovisning för verksamhetsåret 2006.

FastighetsförvaltningenHyror – Fastighetsförvaltningens nettohyror uppgick under året till 296,5 (296,8) Mkr. I jämförelsetalet för 2005 ingick fastigheterna Stettin 4 och Stettin 5. För jämförbart fastighetsbestånd uppgick ökningen till 2,6 Mkr eller 1,0 procent. Årets hyresbortfall, som uppgick till 26,1 (40,8) Mkr, är till övervägande del hänförligt till den större ombyggnads/renoveringsinsatsen i fastigheten Sporren 16 (Sergelgatan Ett) som under 2006 till större delen färdigställts och börjat hyras ut.

I hyror ingår andra fastighetsrelaterade intäkter med 3,2 (2,1) Mkr.

Fastighetskostnader – Fastighetsförvaltningens kostnader uppgick under året till 134,4 (133,4) Mkr. För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med 7,1 Mkr eller 5,6 procent. Av de totala underhållskostnaderna 39,4 (33,6) Mkr avser 13,4 (4,0) Mkr hyresgästanpassningar och andra större projekt.

Driftöverskott – Driftöverskottet för året uppgick till 162,1 (163,4) Mkr. För jämförbart fastighetsbestånd ökade driftöverskottet med 2,9 Mkr eller 1,8 procent.

Investeringar – I samband med stora åtgärder i byggnaderna har 9,2 (9,0) Mkr lagts ned i förbättringsåtgärder, vilka ökat byggnadernas bokförda värde. I början av året färdigställdes ombyggnationen av bolagets förvaltningskontor i Larsberg på Lidingö.

FastighetsaffärerFörvärv – I april förvärvades fastigheten Milon 11 i Gamla Stan i Stockholm genom ett bolagsförvärv. Det bokförda koncernmässiga värdet för fastigheten är 77,4 Mkr. Fastigheten har en uthyrningsbar yta på cirka 1.800 kvm som huvudsakligen är uthyrd till en hyresgäst.

Förvaltningsberättelse


Större projektUnder 2006 har kontorsdelen i tomträtten Sporren 16, knappt 5.800 kvm, färdigställts och till större delen hyrts ut. Nedlagda kostnader fram till årsskiftet uppgick till 127,2 (67,3) Mkr.

I bostadsområdet Larsberg, på Lidingö, pågår sedan år 2002 arbete med utveckling av området. Programsamråd har genomförts och detaljplanearbete påbörjades 2004. Nedlagda kostnader fram till årsskiftet 2006/2007 uppgår till 8,8 (8,3) Mkr och ingår i pågående projekt i balansräkningen.

Som ett led i utvecklingen av Larsberg har nybyggnation av 128 lägenheter i Fyrmästaren 1 satts igång under 2006 med första inflyttning i december 2007 och slutlig inflyttning sommaren 2008. Nedlagda kostnader fram till årsskiftet uppgår till 40,5 Mkr och ingår i pågående projekt i balansräkningen.

Central administrationCentral administration uppgick till 17,4 (23,3) Mkr. I dessa ingår kostnader för huvudkontoret där stabsfunktioner och delar av företagsledningen är placerade. Vissa kostnader på huvudkontoret, som är direkt kopplade till förvaltningen, har belastat fastighetsförvaltningen. I beloppen ingår all kostnad för bonus till personal uppgående till 2,1 (1,9) Mkr.

Den löpande förvaltningen av fastigheterna bedrivs från förvaltningskontor i Stockholm och i Lidingö. Kostnaderna för dessa kontor ingår i fastighetsförvaltningens kostnader.

ResultatRörelseresultatet uppgick till 121,5 (344,4) Mkr och resultatet efter finansiella poster blev 60,5 (269,8) Mkr. Efter skatt blev årets vinst 57,1 (193,5) Mkr. Skatten avser väsentligen uppskjuten skatt.

LikviditetKoncernens likvida medel uppgick vid årets slut till 45,5 (14,6) Mkr. Därutöver finns outnyttjad checkkredit om 50 (41,7) Mkr.

förvaltningsberättelse


Finansstrategi Bolaget utvecklade under 2005 sin finansstrategi och bestämde att ett vägt riskmått, räntetäckningsgraden, skulle vara överordnat måttet belåningsgrad för belåning i verksamheten. Gränsvärdet för den vägda räntetäckningsgraden där fastigheter får belånas är lägst 1,25 för bostadsfastigheter och för kommersiella fastigheter lägst 2,0. Räntetäckningsgraden är ett, ur verksamhetsperspektiv, mer dynamiskt och påverkbart mått än belåningsgraden där marknadens avkastningskrav är en tung parameter.

I bolagets räntebindningsstrategi vill John Mattson Fastighetsföretagen säkerställa räntetäckningsgraden i verksamheten samtidigt som bolaget vill tillgodogöra sig en lägre kortränta så länge den är lägre än långräntan. Metoden att uppnå detta är att konsekvent välja kort räntebindning på lånen och att säkerställa den maximala räntekostnaden på lånen genom att köpa matchande caps (räntetak) så länge den maximala räntekostnaden understiger förväntad framtida långränta. Räntebindningsstrategin började verkställas under 2005. Under 2006 har lån på 148,0 (799,0) Mkr omsatts eller nyupplånats med kort räntebindningstid och matchande caps.

Räntehöjningarna under andra halvan av 2006 som fortsatt under 2007 föranleder bolaget att kontinuerligt se över och anpassa räntebindningsstrategin. Finansstrategin skiljer mellan lånebindning och räntebindning. Lånebindningen har till syfte att långsiktigt säkerställa upplåningen och minska refinansieringsrisken. Genom att konsekvent välja en lånebindning på minst fem år minskar bolaget denna risk.

Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgångI mars 2007 förvärvade koncernen fastigheten Sågen 19 i Hornstull för 149 Mkr.

FramtidenHyresintäkterna förväntas öka under år 2007 för jämförbart bestånd. Detsamma gäller fastighetsförvaltningens bruttoresultat. Räntekostnaderna bedöms öka till följd av det rådande ränteläget, dock med mindre än den generella ränteökningen för Stibor 90dagar tack vare räntetakslånen enligt den utvecklade finansstrategin. Bolaget står väl rustat för ytterligare förädling och förvärv av fastigheter under 2007.

ModerbolagetModerbolaget har inte haft någon anställd personal. Samtlig personal är anställd i John Mattson Fastighets AB.




Innergård från kvarteret Taktäckaren på Norrmalm.


2006

2005

Hyresintäkter, Mkr 293 295Vakansgrad, % 3,7 1,0Marknadsvärde fastigheter, Mkr 4 563 3 900Övervärde fastigheter, Mkr 2 817 2 322Balansomslutning, Mkr 2 048 2 034Eget kapital, Mkr 232 325Synlig soliditet, % 11,3 16,0Substansvärde, Mkr 3 050 2 647Justerad soliditet, % 62,6 60,8Belåningsgrad, % 34,3 38,3Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 1,8Kassaflöde, Mkr 73 56


Nyckeltal och definitioner

VakansgradHyresvärdet på under året outhyrda objekt i procent av totala årshyran (hyresintäkter plus hyresvärdet på outhyrda objekt). Projektfastigheter ingår inte i värdena.

Övervärde fastigheterMarknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.

Synlig soliditetEget kapital dividerat med balansomslutning.

SubstansvärdeEget kapital plus övervärde fastigheter utan avdrag för uppskjuten skatt på övervärdet.

Justerad soliditetSubstansvärdet dividerat med summan av balansomslutning och övervärde fastigheter.

BelåningsgradLån dividerat med fastigheternas marknadsvärde.

Räntetäckningsgrad – löpande förvaltningsverksamhetResultat efter finansiella poster justerat för resultat av fastighetsförsäljningar med återläggning av avskrivningar och räntekostnader dividerat med räntekostnader.

KassaflödeResultat efter finansiella poster plus avskrivningar med avdrag för fastighetsförsäljningsvinster, normala investeringar och betald skatt.



KONCERNEN MODERBOLAGET

(kkr) 2006 2005 2006 2005

Hyror 296 519 296 791 – –Fastighetskostnader Not 2, 16 –134 377 –133 400 – –Driftöverskott 162 142 163 391 – –Avskrivningar Not 8, 9 –23 179 –19 298 – –Bruttoresultat 138 963 144 093 – –Central administration och Not 3, 16marknadsföring –17 409 –23 315 –961 –1 075

Resultat av fastighetsförsäljningar Not 4 –37 –223 654 – –Rörelseresultat 121 517 344 432 –961 –1 075

Resultat från finansiella investeringarUtdelning på dotterbolagsaktier – – – 225 300Nedskrivning av dotterbolagsaktier – – – –446 961Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 5 3 728 4 703 1 400 2 905Räntekostnader och liknande resultatposter Not 6 –64 716 –79 343 –11 870 –17 956

–60 988 –74 640 –10 470 –236 712

Resultat efter finansiella poster 60 529 269 792 –11 431 –237 787Skatt på årets resultat Not 7 –3 407 –76 287 3 195 4 506 Årets resultat 57 122 193 505 –8 236 –233 281

Resultaträkningar



(kkr) 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31

TILLGÅNGARAnläggningstillgångarMateriella anläggningstillgångarByggnader och mark Not 8 1 690 720 1 493 864 – –Pågående projekt Not 8 53 371 83 845 – –Maskiner och inventarier Not 9 4 785 5 238 – –

1 748 876 1 582 947 –

Finansiella anläggningstillgångar Aktier i dotterbolag Not 10 – – 383 119 383 119Uppskjutna skattefordringar Not 11 171 941 167 200 3 195 –Andra långfristiga fordringar 64 842 43 642 – –

236 783 210 842 386 314 383 119Summa anläggningstillgångar 1 985 659 1 793 789 386 314 383 119

OmsättningstillgångarKortfristiga fordringarHyres– och kundfordringar 5 560 4 863 – –Fordran moderbolag – 80 950 – 80 950Fordran hos dotterbolag – – 36 099 34 699Skattefordran 774 – – –Övriga fordringar 4 043 133 301 – 4Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6 982 6 685 – 5Likvida medel 45 492 14 611 38 84Summa omsättningstillgångar 62 851 240 410 36 137 115 742Summa tillgångar 2 048 510 2 034 199 422 451 498 861


Balansräkningar



(kkr) 2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31

EGET KAPITAL OCH SKULDEREget kapital Not 12Bundet eget kapitalAktiekapital (75 000 Aaktier och 75 000 Baktier) 15 000 15 000 15 000 15 000Bundna reserver/reservfond 104 923 89 282 3 000 3 000

119 923 104 282 18 000 18 000Fritt eget kapital Fria reserver/balanserat resultat 55 324 27 460 80 749 464 030Årets resultat 57 122 193 505 –8 236 –233 281

112 446 220 965 72 513 230 749

Summa eget kapital 232 369 325 247 90 513 248 749

AvsättningarÖvrig pensionsskuld Not 16 14 342 15 584 – –Uppskjuten skatteskuld Not 13 84 800 77 749 – –Summa avsättningar 99 142 93 333 – –

SkulderLåneskulder, räntebärande Not 14 1 564 778 1 492 197 135 000 165 000Övriga långfristiga skulder 12 697 12 697 – –Checkräkningskredit – 8 260 – –Skuld till moderbolag 15 688 – 15 689Skuld till dotterbolag – – 180 683 84 551Leverantörsskulder 52 042 27 753 9 4Skatteskuld – 1 059 – 4Övriga kortfristiga skulder 10 208 7 041 225 167Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter

Not 15

61 586

66 612

332

386

Summa skulder 1 716 999 1 615 619 331 938 250 112Summa skulder och eget kapital 2 048 510 2 034 199 422 451 498 861

Ställda säkerheter och ansvarsförbindelserStällda säkerheterFastighetsinteckningar 1 461 787 1 435 336 – –Kapitalförsäkringar för säkerställande av pensioner, ingår i andra långfristiga fordringar

11 540

12 542

– –

Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga Inga




(kkr) 2006 2005 2006 2005

TILLFÖRDA MEDELDen löpande verksamhetenRörelseresultat 121 517 344 432 –961 –1 075Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet Upplösning/avsättning pensionskostnad –1 242 –1 069 – – Avskrivningar 23 179 19 298 – – Resultat försäljning fastighet 0 –223 654 – –

143 454 139 007 –961 –1 075Erhållen ränta 3 728 4 703 1 400 2 905Erlagd ränta m.m. –64 716 –79 343 –11 870 –17 956Erhållet koncernbidrag – – – 16 106Aktuell skatt –1 097 –1 323 0 –4

–62 085 –75 963 –10 470 1 051

Kassaflöde från den löpande verksamhetenföre förändringar av rörelsekapital 81 369 63 044 –11 431 –24Förändring i rörelsekapital Minskning kortfristiga fordringar 208 440 588 577 79 559 682 268 Ökning/Minskning kortfristiga skulder 37 060 –11 004 111 826 102 714Kassaflöde från den löpande verksamheten 326 869 640 617 191 385 784 958

InvesteringsverksamhetenInvestering i förvaltningsfastigheter m.m. –187 502 –102 685 – –Nettoinvestering i maskiner och inventarier –1 607 –3 321 – –Försäljning fastigheter 0 287 650 – –Kassaflöde från investeringsverksamheten –189 109 181 644 – –

FinansieringsverksamhetenÖkning/Minskning av långfristiga skulder 64 321 –140 979 –30 000 –135 000Utdelning –150 000 –650 000 –150 000 –650 000Ökning långfristig fordran –21 200 –29 126 – –Kassaflöde från finansieringsverksamheten –106 879 –820 105 –180 000 –785 000

Förändring av likvida medel 30 881 2 156 –46 –42Likvida medel vid årets utgång 45 492 14 611 38 84Likvida medel vid årets ingång 14 611 12 455 84 126


Kassaflödesanalyser


Not 1 RedovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd, rekommendationer och uttalanden.

KoncernredovisningKoncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00, vilket innebär att i koncernens egna kapital endast medtagits dotterbolagens vinstmedel i den mån de uppkommit efter förvärvet. Vidare har i enlighet med denna rekommendation obeskattade reserver i koncernen delats upp mellan eget kapital och uppskjuten skatteskuld.

Moderbolagets anskaffningsvärden för aktier i dotterbolag har eliminerats mot dotterbolagets redovisade, beskattade egna kapital vid tidpunkten för förvärv av bolaget. Därefter kvarstående belopp redovisas som förvaltningsfastigheter.

Tillgångar och skulderFordringar har redovisats till det belopp som beräknas inf lyta. Övriga tillgångar samt skulder, för vilka värderingsprinciper inte framgår av nedanstående eller i noter, har redovisats till anskaffningsbelopp.

Underhålls- och ombyggnadskostnaderBolaget kostnadsför normalt den del av kostnaden för underhåll och ombyggnad som är skattemässigt avdragsgill vilket innebär att även åtgärder som leder till högre hyror, men som ryms inom reglerna för det utvidgade reparationsbegreppet, kostnadsförs.

KapitalkostnaderSamtliga räntor och andra kapitalkostnader kostnadsförs, även under byggtid.

AvskrivningarByggnader har i räkenskaperna avskrivits enligt plan med en procent samt utöver plan med skattemässigt högsta tillåtna belopp. Avskrivningar på under året gjorda investeringar i byggnader sker från och med året efter investeringsåret.

Byggnadsinventarier ingår i posten Byggnader och mark. Byggnadsinventarierna skrivs av med fem procent enligt plan, samt med skattemässigt högst tillåtna belopp utöver plan.

Maskiner och inventarier har avskrivits enligt plan med skattemässigt högsta möjliga belopp.


Noter


InkomstskatterRedovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Temporära skillnader värderas till gällande skattesats utan diskontering och redovisas som uppskjutna skattefordringar och/eller uppskjutna skatteskulder.

Not 2 Fastighetskostnader, koncernen2006 2005

Drift och förvaltningskostnader 68 997 73 065Underhåll och hyresgästanpassningar 39 388 33 555Fastighetsskatt 18 825 19 780Tomträttsavgäld 7 167 7 000

134 377 133 400

Not 3 Central administration och marknadsföring, koncernenI dessa ingår kostnader för huvudkontoret där stabsfunktioner och delar av företagsledningen är placerade. Vissa kostnader på huvudkontoret, som är direkt kopplade till förvaltningen, har belastat fastighetsförvaltningen. I beloppen ingår all kostnad för bonus till personal.

I central administration och marknadsföring ingår arvoden och kostnadsersättningar till Ernst & Young AB med följande belopp, exklusive moms.

2006 2005Revisionsarvode 300 430Andra uppdrag 110 265

410 695

Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.

Not 4 Resultat av fastighetsförsäljningar, koncernenAvser föregående års försäljning av Stettin 4 och 5. Total försäljningsintäkt vid 2005 års försäljning uppgick till 288,0 Mkr. De sålda fastigheternas bokförda värde uppgick till 64,0 Mkr och försäljningsomkostnader till 0,3 Mkr. Under 2006 har kostnader relaterade till denna försäljning uppkommit med 37 kkr.



Not 5 RänteintäkterKONCERNEN MODERBOLAGET

2006 2005 2006 2005Ränteintäkter från moderbolag – 2 973 – 2 904Ränteintäkter från dotterbolag – – 1 400 –Ränteintäkter övrigt 3 728 1 730 – 1

3 728 4 703 1 400 2 905

Not 6 Räntekostnader och liknande resultatposterKONCERNEN MODERBOLAGET

2006 2005 2006 2005Räntekostnader till dotterbolag – – 5 418 9 040Räntekostnader 63 192 78 987 6 452 8 688Pantbrevskostnader 1 401 – – –Övriga finansiella kostnader 123 356 – 228

64 716 79 343 11 870 17 956

Not 7 Skatt på årets resultatKONCERNEN MODERBOLAGET

2006 2005 2006 2005Aktuell skatt –1 097 –1 323 – –4Skatt på koncernbidrag – – – 4 510Uppskjuten skatt –2 310 –74 964 3 195 –

–3 407 –76 287 3 195 4 506

Not 8 Byggnader, mark och pågående projekt, koncernen2006-12-31 2005-12-31

Anskaffningsvärden vid årets ingång *) 1 679 784 1 650 684Anskaffningsvärde sålda fastigheter – –73 585Investeringar under året 187 501 102 685Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 1 867 285 1 679 784

Ingående ackumulerade planmässiga avskrivningar –102 075 –94 509Avskrivning på sålda fastigheter – 9 589Årets planmässiga avskrivningar *) –21 119 –17 155Utgående ackumulerade avskrivningar –123 194 –102 075Utgående planenligt restvärde byggnader, mark och pågående projekt

1 744 091

1 577 709

*) I beloppet ingår byggnadsinventarier med 114 378. I årets planmässiga avskrivningar ingår avskrivningar på dessa med 5 718.



Taxeringsvärden, koncernen

2006 2005 Byggnader 1 436 859 1 436 859Mark 1 124 681 1 124 681

2 561 540 2 561 540

Fastighetsinnehavet är specificerat på sidorna 44–47 i årsredovisningen.

Not 9 Maskiner och inventarier, koncernen2006-12-31 2005-12-31

Anskaffningsvärde vid årets ingång 19 157 16 063Försäljningar och utrangeringar under året –2 981 –572Investeringar under året 1 844 3 666Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 18 020 19 157

Ingående ackumulerade avskrivningar –13 919 –12 003Försäljningar och utrangeringar under året 2 744 228Årets avskrivningar –2 060 –2 144Utgående planmässiga avskrivningar –13 235 –13 919Bokfört restvärde 4 785 5 238

Not 10 Aktier i dotterbolag

Bokfört värde

Aktier i dotterbolag, moderbolaget Andel Antal 2006-12-31Fastighets AB SydholmarnaOrg.nr 5564054228 Säte Stockholm 100% 1 000 120John Mattson Fastighets ABOrg.nr 5560566977 Säte Stockholm 100% 10 000 382 999 383 119



Not 10, fortsättning Bokfört värde Aktier i dotterbolag, koncernen Andel Antal 2006-12-31AB Beridarebanan 65Org.nr 5561638049 Säte Stockholm 100% 1 200 120Fastighets AB HornsbruketOrg.nr 5564933066 Säte Stockholm 100% 1 000 194Fastighets AB HornstullOrg.nr 5566471255 Säte Stockholm 100% 1 000 100John Mattson Projekt ABOrg.nr 5565980496 Säte Stockholm 100% 1 000 120Fastighets AB Taktäckaren Org.nr 5560550260 Säte Stockholm 100% 1 000 100John Mattson Förvaltnings AB Org.nr 5560776253 Säte Stockholm 100% 3 000 223Lungob ABOrg.nr 5566020557 Säte Stockholm 100% 1 000 100Virtuosen Fastighets ABOrg.nr 5561358630 Säte Stockholm 100% 10 000 8 199Fastighets AB Sergelgatan EttOrg.nr 5566673496 Säte Stockholm 100% 1 000 100Nolim Fastighets ABOrg.nr 5566916473 Säte Stockholm 100% 1 000 750Fastighets AB GåsgrändOrg.nr 5567030357 Säte Stockholm 100% 1 000 100Fastighets AB HornstullsbroOrg.nr 5567179436 Säte Stockholm 100% 1 000 100

Bokfört värdeAndelar i dotterföretag, koncernen Andel 2006-12-31Bostadsrättsföreningen HaturOrg.nr 7020008509 Säte Stockholm 100% 4 422

Not 11 Uppskjuten skattefordran, koncernenI enlighet med gällande redovisningsregler har förändringen av de skattemässiga underskotten under året aktiverats som uppskjuten skattefordran utan diskontering. Kvarvarande skattemässiga underskott uppgår per 20061231 till cirka 614 Mkr och har värderats till 28 procent av underskottens nominella värde.



Not 12 Eget kapital Moderbolaget

Aktie-kapital

Reserv-fond

Fria reserver

S:a egetkapital

Eget kapital 20051231 15 000 3 000 230 749 248 749Utdelning – – –150 000 –150 000Årets förlust – – –8 236 –8 236Eget kapital 2006-12-31 15 000 3 000 72 513 90 513

Koncernen

Aktie- kapital

Bundna reserver

Fria reserver

S:a eget kapital

Eget kapital 20051231 15 000 89 282 220 965 325 247Utdelning – – –150 000 –150 000Avsättning till reservfond – 4 –4 –Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital 15 637 –15 637Årets vinst 57 122 57 122Eget kapital 2006-12-31 15 000 104 923 112 446 232 369

Not 13 Uppskjuten skatteskuld, koncernenDen redovisade uppskjutna skatteskulden avser dels uppskjuten skatt på obeskattade reserver med 73.092 (67.011) kkr, dels den uppskjutna skatten på skillnaden mellan skattemässigt utnyttjade avskrivningar på byggnader och byggnadsinventarier och bokförda avskrivningar med 10.858 (9.888) kkr samt uppskjuten skatt på enbart skattemässigt utnyttjat reparationsavdrag enligt det utvidgade reparationsbegreppet med 850 (850) kkr.

Not 14 Låneskulder, räntebärandeKONCERNEN MODERBOLAGET

2006-12-31 2005-12-31 2006-12-31 2005-12-31

Skulder till kreditinstitut 1 564 778 1 492 197 135 000 165 000 1 564 778 1 492 197 135 000 165 000

Av ovanstående skulder till kreditinstitut förfaller i koncernen 205,6 Mkr till lösen under år 2007. Löpande amortering på skulderna under 2007 uppgår till 0,5 Mkr. Andelen skulder till kreditinstitut, som förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen, uppgår till 148,0 (180,1) Mkr.



Not 14, fortsättningLånebindnings, räntebindnings och förfallostruktur samt medelränta framgår av nedanstående tabell.

Lånebelopp(Mkr)

Ränta per2006-12-31(%)

Låne-bindningstid

Byggnadskreditiv med rörlig ränta 30 3,38 tills vidareUpplåning med fast ränta 206 4,66 2007

355 5,57 200827 4,49 2009

Upplåning med rörlig ränta 621 3,86 2010178 4,04 2011148 4,17 2012

1 565 4,40

Byggnadskreditivet löper med helt rörlig ränta.För lånen med fast räntebindning gäller att lånebindning och räntebindning överensstäm

mer och således har samma förfallotidpunkt.För lånen som löper med rörlig ränta (Stibor 90 dagar) har matchande caps (räntetak)

handlats upp med taknivåer i spannet 3,50–3,75 procent för Stibor 90 dagarsräntan. Räntetakskostnaderna är inkluderade i ovanstående angivna medelräntor för lånen.

Den genomsnittliga lånebindningstiden uppgår till 3,4 (3,5) år.

Not 15 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter, koncernen

2006-12-31 2005-12-31Förutbetalda hyresintäkter 43 559 41 184Upplupna kostnadsräntor 9 463 5 743 Upplupna kostnader, värme, vatten och el 1 041 804Upplupna projektkostnader 739 2 412Löneskulder och semesterlöneskulder inklusive sociala avgifter 4 471 6 416Icke avgjort tomträttsmål avseende fastigheten Stockholm Sporren 16

–

6 650

Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2 313 3 40361 586 66 612



Not 16 Anställda och ersättningarKoncernen 2006 2005Medeltalet anställdaKvinnor 15 16Män 16 17

31 33PersonalkostnaderStyrelse och verkställande direktörLöner och andra ersättningar 1 938 3 261Sociala kostnader 797 1 164Pensionskostnader 756 534

3 491 4 959Övriga anställdaLöner och andra ersättningar 11 369 14 803Sociala kostnader 4 182 5 278Pensionskostnader 1 185 1 820

16 736 21 901

Redovisning sjukfrånvaro 2006 2005Total sjukfrånvaro 8,3 2,4 – långtidssjukfrånvaro 6,4 – – sjukfrånvaro för kvinnor 15,9 4,2 – sjukfrånvaro för män 2,0 0,7 – sjukfrånvaro för anställda –29 år 2,5 1,8 – sjukfrånvaro anställda 30–49 år 7,6 1,9 – sjukfrånvaro anställda 50– år 9,8 3,1

Den per 1 januari 2006 tillträdande verkställande direktören, Siv Malmgren, har 65 års pensionsålder och premiebaserad pension med ett tills vidare fast premieinbetalningsbelopp. Anställningsvillkoren i övrigt innebär en uppsägningstid från Siv Malmgrens sida om 6 månader samt från företagets sida om 6 månader jämte 12 månaders avgångsersättning med avräkning. För styrelsens ordförande föreligger avtal tecknat 2004 om direktpension som utfaller vid 62 års ålder.

För styrelsens föregående ordförande föreligger avtal tecknat 1999 om direktpension som utfaller vid 65 års ålder. Pensionen började utbetalas under 2004.

ModerbolagetBolaget har inte haft någon anställd personal. Till styrelsen har utbetalats ersättningar med 675 kkr och sociala avgifterna härpå uppgår till 208 kkr.

Av styrelsens sex ledamöter är två kvinnor.




Till stämmans förfogande står enligt balansräkningenBalanserade vinstmedel, kr 80 748 132Årets förlust, kr –8 235 674 72 512 458

Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så attTill aktieägaren utdelas 133,34 kronor per aktie, kr 20 000 000 I ny räkning överförs, kr 52 512 458 72 512 458

Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelningEnligt aktiebolagslagen 18 kap 4§ skall styrelsen avge ett yttrande avseende föreslagen vinstutdelning. För räkenskapsåret 2006 föreslår styrelsen en utdelning om 133,34 SEK/aktie. I samband med föreslagen utdelning har styrelsen tagit hänsyn till aktiebolagslagens 17 kap 3§ andra och tredje styckena avseende behovet av eget kapital. Detta innebär bland annat att styrelsen bedömt bolagets verksamhetsart och omfattning, risker, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägaren är försvarlig med hänsyn till 17 kap 3§ andra och tredje styckena i aktiebolagslagen.

Stockholm den 17 april 2007

JanErik Lindstedt Styrelseordförande

Kerstin Skarne AnnSofie Mattson Bo Ennerberg

Birger von Hall Stefan af Petersens

Siv MalmgrenVerkställande direktör

Min revisionsberättelse har lämnats den 20 april 2007.

Ingemar RindstigAuktoriserad revisor

Förslag till vinstdisposition


Till årsstämman i John Mattson Fastighetsföretagen ABOrg.nr 5566168232

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i John Mattson Fastighetsföretagen AB för räkenskapsåret 2006. Granskning av årsredovisningen omfattar sidorna 72–89. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.

Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, behandlar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Stockholm den 20 april 2007

Ingemar RindstigAuktoriserad revisor, Ernst & Young AB

revisionsberättelse

Revisionsberättelse


styrelse

Styrelse

Jan-Erik LindstedtOrdförandeFödd 1945. Invald 1988.Andra styrelseuppdrag: Ledamot Ekhagastiftelsen och Regionbanken Stockholm City, Svenska Handelsbanken

Bo EnnerbergFödd 1948. Invald 2002.Andra styrelseuppdrag: Ordförande Michael Sandström AB, Ledamot Industri Kapital 94/97/00/04 Ltd och Viking Venture A/S

Birger von HallFödd 1948. Invald 2006.Andra styrelseuppdrag: Ordförande Platzer Fastigheter AB och AB LänsPlatzer, Ledamot Armaturjonsson AS

Ann-Sofie MattsonFödd 1951. Invald 1994. Aktieinnehav: John Mattson Fastighetsföretagen AB 75.000 st ägda via bolag

Stefan af PetersensFödd 1955. Invald 2003. Andra styrelseuppdrag: Ledamot TimeCare AB

Kerstin SkarneFödd 1948. Invald 1994. Aktieinnehav: John Mattson Fastighetsföretagen AB 75.000 st ägda via bolag

RevisorerOrdinarieIngemar RindstigFödd 1949. Auktoriserad revisor, Ernst & Young ABInvald 1997

SuppleantBjörn OhlssonFödd 1960. Auktoriserad revisor, Ernst & Young ABInvald 1997


styrelse

Ann-Sofie Mattson, Stefan af Petersens, Kerstin Skarne, Bo Ennerberg, Birger von Hall och Jan-Erik Lindstedt.


styrelse

Styrelsens arbeteStyrelser – Styrelserna i dotterbolagen utgörs av JanErik Lindstedt, ordförande, en av de externa ledamöterna Bo Ennerberg, Birger von Hall eller Stefan af Petersens samt Siv Malmgren.

Styrelsens arbete – I styrelsen för John Mattson Fastighetsföretagen AB diskuteras och tas beslut i gemensamma frågor för hela koncernen, såsom köp och försäljning av fastigheter, finansieringsstrategi och budget. Frågor som rör de enskilda bolagen beslutas och protokollförs i respektive bolag. Under år 2006 hölls sex ordinarie och tre extra styrelsemöten i John Mattson Fastighetsföretagen AB.

Styrelsens arbetsordning – Styrelsen arbetar efter en antagen arbetsordning, vilken också innehåller instruktioner om arbetsfördelning mellan styrelse och vd samt ekonomisk rapportering. På styrelsemöte då bokslutet fastställs deltar bolagets revisor och lämnar rapport över sin granskning.

Arbetsordning – Här preciseras antalet ordinarie styrelsemöten som ska hållas under året utöver konstituerande styrelsemöte. Vidare preciseras vilka frågor som ska behandlas på vart och ett av styrelsemötena samt vilka frågor som därutöver ska behandlas på något av de ordinarie styrelsemötena. Vid behov kan extra styrelsemöten hållas även per telefon eller per capsulam.

Under denna punkt regleras även sekretess och protokollsfrågor samt de arbetsuppgifter som åligger ordföranden.

Instruktioner för arbetsfördelning – I första avsnittet regleras vilka allmänna frågor som styrelsen ansvarar för samt instruktion om vilka frågor som verkställande direktören ska underställa styrelsen.

I andra avsnittet behandlas de frågor som det åligger verkställande direktören att fullgöra, såsom del i styrelsearbetet, rapportering samt kontroll av att av styrelsen fastställda regler, strategier med mera efterföljs ävensom att verksamheten bedrivs på ett ändamålsenligt sätt och att lagar och regler efterföljs.

Ekonomisk rapportering – Här regleras vilken rapportering som ska lämnas till styrelsen vid ordinarie sammanträden och vilka andra ekonomiska händelser som ska rapporteras direkt till ordföranden mellan styrelsemötena.

ValberedningValberedningen består av Torsten Eriksson, ordförande, AnnSofie Mattson, Kerstin Skarne samt JanErik Lindstedt, adjungerad. Valberedningen har till uppgift att arbeta fram förslag till styrelseledamöter och ordförande att föreläggas årsstämman.


Siv Malmgren, född 1959 (beteendevetare, MBA)Verkställande direktör. Anställd 1996. Tillträdde som vd vid årsskiftet 2005/2006. Arbetade innan det som utvecklingschef i John Mattson. Dessförinnan på managementkonsultbolaget AktivBo. Arbetade under 1980talet på KTH inom forskningsområdet ”Förvaltning ur brukarperspektiv”. Kicki Björklund, född 1956 (tekn. dr.)Affärsområdeschef Bostäder. Anställd 2003. Dessförinnan som universitetslektor på KTH, där hon doktorerat, forskat och undervisat inom fastighetsekonomi. Tidigare arbetat på SPP:s fastighetsavdelning som analytiker. Kaupo Blomquist, född 1963 (civ. ek.)Ekonomichef. Anställd den 1 maj 2006. Arbetade tidigare som revisor, bland annat åtta år på Ernst & Young Real Estate med huvudsakligen bygg och fastighetsbolag som kunder. Ola Byström, född 1955 (civ. ing.)Affärsområdeschef Projekt och Teknik. Anställd 2003. Arbetade i Länsförsäkringar Fastighet under tolv år, bland annat som projektchef. Dessförinnan arbete på NCC som arbetschef.

Charlotte Jacobson, född 1977 (ek. mag.)Marknadschef. Tillträdde som marknadschef årsskiftet 2005/2006. Har arbetat i företaget sedan 2001 och från 2003 som marknadsansvarig.

Mattias Tegefjord, född 1974 (civ. ing.)Affärsområdeschef Kommersiellt. Anställd 2006. Har arbetat drygt sju år inom Tyrénskoncernen som konsult med fokus på fastighetsbranschen, senast med strategisk rådgivning och förändringsledning med inriktning mot fastighetsutveckling. Dessförinnan med effektivisering av affärsprocesser och uppbyggnad av verksamhetsledningssystem.

företagsledning

Företagsledning


Siv Malmgren, Ola Byström, Mattias Tegefjord, Kicki Björklund, Kaupo Blomquist och Charlotte Jacobson.

Ledningens arbeteLedningen arbetar utifrån bolagets affärsidé och vision som konkretiseras i ett styrsystem med balanserade styrkort där mätbara mål sätts varje år. Ledningen formulerar tillsammans med styrelsen övergripande strategier för finansiell verksamhet, portföljfrågor, varumärke, hyressättning och organisation.

Ledningen har under 2006 haft 17 protokollförda ledningsmöten varav två heldagsmöten. Heldagsmöten ägnas åt strategiska frågor, halvdagsmöten kan vara av både strategisk och mer operativ karaktär.

Fokus på ledningsmötena har varit tillväxt, portföljstrategi och organisationsfrågor.

företagsledning


Produktion: Intellecta, Solna 2007–21606.Foto: Christoffer Edling, Getty Images s 10, Åke E:son Lindman, Åsa Hafmar och Elisabeth Ohlson Wallin.


Årsredovisning 2006 John M

attson Fastighetsföretagen AB

HuvudkontorBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 00Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

Affärsområde BostäderBesöksadress Larsbergsvägen 10Postadress Box 4035, 181 04 Lidingö Telefon 08-446 77 80Telefax 08-446 77 88E-post [email protected]

Affärsområde KommersielltBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 50Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

Affärsområde Projekt och TeknikBesöksadress Tulegatan 15Postadress Box 1733, 111 87 StockholmTelefon 08-613 35 00Telefax 08-613 35 01E-post [email protected]

www.johnmattson.se


John Mattsons vision är att betraktas som ett föredöme i branschen när det gäller att generera nytta för ägare, hyresgäster och samhälle. För oss innebär visionen en helhetssyn på arbetsplatser och boende; ett ansvars-tagande både för våra hyresgäster och för det samhälle de lever och verkar i. Siv Malmgrens vd-ord, sid 6 – 9

I nära samarbete med de boende skapar John Mattson nästa generations hyresgästboende – med ny teknik, modernt tänkande och möjlighet att påverka.

Tema Larsberg, sid 11 – 21

Förmågan att hantera större utvecklingsprojekt är en växande konkurrensfördel på fastighetsmarknaden, inte minst i den nuvarande situationen där priserna på redan attraktiva fastigheter ligger på en mycket hög nivå efter flera års prisökningar. Marknad, sid 27 – 47

Årsredovisning 2006

Documents

Transcript of Årsredovisning 2006