Årsredovisning 2004

4 Året som gått

5 VD har ordet

6 Strategi

8 Ägare

9 Medarbetare

10 Marknadsöversikt

12 Drift och miljö

16 Finans

18 Ekonomisk redovisning

Fem år i sammandrag

Förvaltningsberättelse

Resultaträkning

Balansräkning

Kassaflödesanalys

Redovisningsprinciper

Noter

31 Företagsledning

32 Fastighetsförteckning

34 Revisionsberättelse

35 Definitioner

Inne

håll

Förändringar i organisationenI början av året blev behovet av ett mera resurseffektivt och kundorienterat arbetssätt allt tydli-

gare. En viss förändring av organisationen har därför genomförts. Förändringen innebär i kort-

het att den administrativa förvaltningen delas upp i fyra team som hanterar bostads- respektive

kommersiella fastigheter.

Ett av dessa administrerar de fastigheter som i huvudsak innehåller lokaler och övriga tre hanterar bostadshusen. Vid årsskiftet 2004/2005 omlokaliserades kontoren i Eskilstuna och numera finns hela förvaltningen på orten inklusive företags-ledning och gemensam administration i samma lokaler.

Den 1 mars 2004 tillträdde Anders Häggström den dittills vakanta tjänsten som fastighetschef i Graflunds.

Strategidokument/balanserat styrkort Strategidokumentet har genomgått en viss uppdatering och fått en förändrad layout.

I samband med bearbetningen av strategidokumentet lades också grunden till ett styr- och uppföljningssystem i form av balanserat styrkort. Vi har under året även påbörjat arbetet med att dokumentera våra processer. Ett arbete som kommer att fortsätta under 2005.

Vision och affärsidé samt de fyra fastställda fokusområdena har kommunicerats ut i organisationen i form av väggtavlor på flera platser på de olika kontoren.

KundattitydundersökningUnder våren genomfördes den årliga kundattitydundersök-ningen. Efterföljande analysarbete resulterade i ett internt

projekt för att förbättra kundnöjdheten vad gäller bland annat tillgänglighet, service och bemötande.

MiljöarbetetSom ett led i att säkerställa kvaliteten i miljöarbetet tillsattes vid årsskiftet 2004/2005 en miljösamordnare med huvudansvar för att miljöprogrammet kommuniceras och efterlevs. Arbetet med att sänka energi- och vattenanvändningen genom förbättrad styrning och investeringar i energieffektiv och vattenbesparande utrust-ning fortgår kontinuerligt.

Fastighetsförsäljning/BostadsrättsombildningUnder slutet av året slutfördes ännu en bostadsrättsom-bildning. De två fastigheterna i Trosa ägs numera av varsin bostadsrättsförening och i och med detta äger vi inte längre några fastigheter på orten.

FastighetsförvärvFastigheten Vårblomman 8 i Eskilstuna har förvärvats under året.

Ny ägareDet norska konsortium som sedan år 2000 varit Graflunds ägare beslutade under året att sälja företaget. Ny ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB. Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning.

G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 0 44 5G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 0 4

Året

som

gåt

t

Det dagliga arbetet präglades av ett antal händelser och aktiviteter:

§ bibehållna låga vakanser på bostadssidan, alla tiders lägsta nivå i september 0,28% i ekonomisk vakans§ fortsatt intensivt arbete med den kommersiella fastighetsport- följen, inte minst gäller det vårt köpcentrum Gallerian§ det systematiska arbetet med att sänka våra förbrukningar fortsatte att ge resultat§ Graflunds ledning förstärktes med en ny fastighetschef§ för att ytterligare förbättra bolagets drift och skötsel föränd- rades bolagets organisation strukturellt och geografiskt§ vårt arbete med att utveckla kunskap om ombildning av hyres- rätt till bostadsrätt fortsatte genom att sälja hela vårt lägenhets- bestånd i Trosa till tre av hyresgästerna nybildade bostadsrätts- föreningar. Därmed har vi ingen verksamhet kvar i Trosa.

Den största förändringen under 2004 var att Graflundskoncernen fick nya ägare. Det norska ägarkonsortiet sålde i början på decem-ber sina aktier till ett bolag inom ACTA Kapitalförvaltning. Detta blev resultatet av förhandlingar som i princip pågick under stora delar av 2004. Vi fick därmed kvitto på att vi nått ett av våra mål. Nämligen det jag inledningsvis nämnde att tåla att bli genomlysta av aktörer på den finansiella marknaden. Vi är positiva till ägarför-ändringen som bland annat medför att vi under 2005 kommer att genomföra de fastighetsförsäljningar som krävs för att vi skall nå inledningsvis nämnda mål, att bli ett renodlat bostadsbolag.

Dessutom följer att vi på allvar kan genomföra våra expansionstan-kar i Mälardalsområdet. Fortsatt spännande utveckling alltså!

För att kunna leva upp till Graflunds vision och affärsidé driver vi ett planerat och målstyrt miljöarbete som en integrerad del av verksamheten. Miljöförbättrande åtgärder ökar attraktiviteten i boendet och är därför en viktig del i Graflunds satsning på ökad kvalitet och service till kunderna. Miljöarbetet bidrar också tydligt till att minska affärsrisker och till att sänka kostnaderna – inte minst på energisidan.

Som vanligt vill jag avslutningsvis tacka alla medarbetare och medintressenter för en bra arbetsinsats under 2004.

Mikael Granath, Verkställande direktör

Graflunds utveckling fortsätterSedan 2001 har ett aktivt utvecklings- och förändringsarbete bedrivits i Graflunds. Målet med det

arbetet har varit att utveckla bolaget till ett modernt fastighetsbolag som tål en genomlysning av

aktörer på den finansiella marknaden samtidigt som bolaget renodlas, till ett bostadsbolag, enligt

den strategi som lagts för bolaget.


VD h

ar o

rdet

VisionGraflunds skall vara ledande på attraktiva boendemiljöer i värdefulla hus.

Definition: Graflunds skall drivas på ett sådant sätt att bolaget kan leverera ett marknadsledande boendealternativ i de orter och områden man verkar. Mälardalen är bolagets verksamhets-område, definierat som de orter som för pendlare från och till Stockholm nås på upp till en timmes restid.

AffärsidéVi är ett bostadsbolag som genom att erbjuda boende i bra lägen och hög aktivitet skall skapa ökade värden på kort och lång sikt för våra ägare, kunder och övriga intressenter. Definition: Fastigheterna ska i huvudsak innehålla bostads-lägenheter. Innehavet av bostadsfastigheter ska positioneras i syfte att erhålla värdemässig potential vid förändringar i bl a hyressättningssystem och nya upplåtelseformer. Det handlar företrädesvis om bostadshus med attraktiva lägenheter i bra lägen.

Huvuddelen av fastighetsportföljen skall innehålla bostadsfas-tigheter. Graflunds skall vara aktiva förvaltare och fastighets-aktörer med god lokal förankring och bolagets fastighetsport-följ ska på respektive ort bestå av bra lägenheter i rätt läge. Bolaget skall följa de förändringar som sker gällande regler och upplåtelseformer för den svenska bostadsmarknaden och driva verksamheten utvecklings- och förändringsbenäget för att på

bästa sätt anpassa verksamheten till nya regelsystem.

StrategiGraflunds strategi innebär i korthet att bolaget ska vikta om sin fastighetsportfölj mot mer bostäder. Det finns också en expansions-tanke. För att lyckas med detta ska de kommersiella fastigheterna avyttras där avsikten är att göra ett flertal avyttringar under 2005. Det kapital som frigörs vid avyttringar kan utgöra en bas för expan-sion inom bostadsfastigheter.

Tänkta orter för expansion ligger i Mälardalen med pendlingsmöj-ligheter till Stockholm. Orterna bör ha en stabil tillväxt och varje förvärv i en ny ort ska vara av sådan storlek att det kan bära en lokal organisation.

Balanced scorecard - styrkortI syfte att överföra den fastlagda strategin på den operativa verk-samheten har Graflunds under 2004 arbetat fram ett sk balanced scorecard. Vi kallar det ett styrkort. Ett av motiven till detta är att operationalisera de strategiska målen för att möjliggöra styrning av den dagliga verksamheten. Ett annat motiv är att skapa såväl förståelse som engagemang hos hela organisationen.

Grunden till styrkortet ligger i att fastställa de strategiska målen utifrån ett antal fokusområden som kan anses särskilt väsentliga för verksamheten. Inom varje fokusområde har sedan fastställts ett antal framgångsfaktorer. Slutligen har varje framgångsfaktor fått ett eller flera mått (se tabell till höger).

Strategi


Stra

tegi

Kund Medarbetare och utveckling

Ekonomi Effektivitet

Strategiska mål Graflunds ska vara ”top of mind” på hyresmarknaden. Graflunds ska ha en ledande kundnöjdhet i de orter som vi verkar.

Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög attraktivitet som arbetsgivare samt en utvecklingsorienterad organisation.

Graflunds ska generera hög totalavkastning genom en positiv utveckling av fastigheternas marknadsvärden och ständigt förbättrat kassaflöde och resultat.

Graflunds ska med precision leverera produkter av efterfrå-gad kvalitet på ett resurseffek-tivt sätt.

Framgångsfaktorer Tillhandahålla attraktiva och flexibla lösningar

Skapa trogna kunder

Enkel kontakt och ett professio-nellt bemötande

Möjligheter till utveckling

Enkel tillgång till extern och intern information

Tydlig och logisk organisation

Kompetenta och motiverade medarbetare

Långsiktigt låga kostnader för reparationer och investeringar

Höga intäkter

Rationell finansförvaltning

Högt driftnetto

Lönsamhetstänkande och kost-nadsmedvetenhet

Kundorienterat arbetssätt

Låga mediaförbrukningar

Säkra och effektiva processer

Mått Utformning och planering av lokal/lägenhet

Enkel kontakt

Professionellt bemötande

Omflyttning

Antal utbildningsdagar

Andel tjänster som tillsätts internt

Servrars upptid

Tillgänglighet till intern informa-tion

Upplevd tydlighet i organisation

Kompetens och motivation

Andel underhåll som planeras

Investeringar per m2

Underhållskostnader per m2

Bruttohyra per m2

Vakansgrad

Snittränta

Marknadsvärde låneportfölj

Driftnetto

Andelen upphandling genom konkurrens

Försäljning av standardhöjande åtgärder

Tid för kunden

Mediaförbrukningar per m2

Tid för åtgärda felanmälningar

Andel dokumenterade processer

Fokusområde Nivå


Ägare till Graflunds har sedan år 2000 varit ett norskt ägarkonsortium bestående av

Selvaag Eiendom AS, Ferd Eiendom AS, Vital Forsikring ASA , Linstow Fastigheter AB,

Aspelin-Ramm Eiendom AS samt T Klaveness Eiendom AS. Den norska ägargruppen

beslutade under 2004 att sälja hela sitt innehav i Graflunds.

Ny ägare till Graflunds är sedan den 6 december 2004 Hyresbostäder i Sverige II AB.

Detta bolag utgör del av placeringsområdet fastigheter inom Acta Kapitalförvaltning

som är ett oberoende nordiskt kapitalförvaltningsbolag med verksamhet i Sverige och

Norge. Bolaget förvaltar ett kapital om ca 29 miljarder kronor.

Fastigheter utgör ca en tredjedel av Acta Kapitalförvaltnings verksamhet. Under

de senaste två åren har bolaget köpt hyres- och näringsfastigheter i Sverige för ca

13 miljarder kronor.

Den nuvarande företagsledningen kommer att fortsätta sitt arbete under den nya

ägaren som har för avsikt att driva Graflunds med oförändrad inriktning med fokus på

bostadsfastigheter.


Ägar

e

År 2002 genomfördes en större förändring av tjänste -mannaorganisationen i Graflunds och under 2003 togs ytterligare ett steg då fastighetsskötarrollen förändrades och dåvarande fastighetsskötare blev fastighetsvärdar med ny yrkesroll, mer ansvar och större inflytande över planeringen. Under 2004 genomfördes en viss justering av förvaltningsorganisationen och vid årsskiftet 2004/2005 omlokaliserades samtliga kontor i Eskilstuna till en gemensam adress.

Medarbetare”Graflunds företagskultur ska karaktäriseras av en hög attraktivitet som arbetsgivare

samt en utvecklingsorienterad organisation.”

Graflunds hade den 31 december 2004 totalt 41 anställda medarbetare, varav 19 kvinnor. Andelen kvinnliga chefer var 37,5%.

12 medarbetare arbetade med fastighetsskötsel, 3 med driftteknik, 2 med IT, 11 med gemensam administration och 13 med förvaltning och uthyrning. Vakanser har under året till viss del täckts upp av inhyrd arbetskraft. Vid års-skiftet hade vi 1 inhyrd person.


Med

arbe

tare

Utvecklings- och avkastningsmöjligheten för bostadsfastigheter är i hög grad beroende av ortens utveckling och tillväxt. I de orter där Graflunds äger fastigheter har vakansen minskat dramatiskt de senaste åren och är i centrala lägen idag näst intill obefintlig. Prognoser för befolkningsutveckling tyder på en fortsatt befolk-ningstillväxt. I Graflunds bestånd nåddes under året en rekordlåg vakansnivå om 0,28%. Omflyttningen har fortsatta att minska under året framförallt beroende på den låga vakansnivån.

Årets kundattitydundersökning visar på ett totalt sett oförändrat resultat jämfört med föregående år. 56% (57) uppger att de är mycket nöjda med Graflunds som hyresvärd. Åsikter och värde-ringar som framkommit i samband med undersökningen har legat till grund för planeringen av det kommande årets aktiviteter.

EskilstunaEskilstunas näringslivsstruktur har traditionellt sett dominerats av tillverkningsindustri vilket också medförde att den struktur-omvandling som ägde rum under 1990-talet drabbade Eskilstuna hårt. Flera tecken tyder dock på att Eskilstuna som ort och bostads-marknad är på väg att förändras. Den ökade befolkningstillväxten, omstruktureringen av näringslivet och infrastrukturen som fört Eskilstuna närmare till Stockholm har medfört att kommunens till -växt ökar i snabb takt. Omvärldens intresse för Eskilstuna har till följd av detta ökat vilket resulterat i flera nya företagsetableringar under året.

Eskilstuna genomgår idag en förändring som har sin grund i förbättrade kommunikationer, expansionen av Mälardalens Hög-

Marknadsöversikt Graflunds marknad är koncentrerad till Eskilstuna, Strängnäs, Mariefred och Flen där bolaget äger

bostadsfastigheter samt kommersiella kontors- och butiksfastigheter i centrala lägen. Marknaden

har i dessa orter haft en stark utveckling de senaste åren. Det är framförallt regionförstoringen i

Mälardalen som bidragit till den starka tillväxten.

Lokaler 35%

Bostäder 65%

Eskilstuna 73%Strängnäs 18%

Mariefred 4% Flen 5%

93%

7%

Olja

Fjärrvärme

95%

5%

Olja

Fjärrvärme

Eskilstuna 73%

Strängnäs och

Mariefred 22%

Flen 5%

Fördelning av yta mellan bostäder och lokaler Fördelning av yta mellan orter

Lokaler 35%

Bostäder 65%



93%

7%

Olja

Fjärrvärme

95%

5%

Olja

Fjärrvärme

Eskilstuna 73%

Strängnäs och

Mariefred 22%

Flen 5%


Mar

knad

söve

rsik

t

skola samt ett mer differentierat näringsliv som lockat fler företag, framför allt inom logistikbranschen, att etablera sig i regionen. Till följd av strukturomvandlingen och neddragningarna inom industri -sektorn i början av nittiotalet minskade befolkningsmängden fram till 1999 då utvecklingen vände och befolkningen återigen ökade. År 2004 växte kommunen för sjätte året i rad med 463 invånare till 91 158.

Fastighetsbeståndet i Eskilstuna omfattade vid årsskiftet 57 fast-igheter om 256 401 m2, vilket motsvarar 73% av det totala bestån-det. Det gör Graflunds till en av de största privata fastighetsägarna i Eskilstuna. Fastighetsbeståndet är blandat och består både av bo-städer och kommersiella fastigheter. 65% utgörs av bostadsytor medan resterande 35% består av lokalytor. Bostadsfastigheterna ligger alla i centrala lägen och praktiskt taget alla kommersiella ytorna finns inom centrum.

Året har karaktäriserats av en allt stabilare bostadsmarknad. En kombination av ökad inflyttning till orten tillsammans med ett mer kundorienterat arbetssätt som successivt införs har gjort att vakansgraden har minskat till under 0,5%. Omflyttningen i beståndet är fortfarande relativt hög men har minskat med ca 10% jämfört med år 2001.

Strängnäs och MariefredSträngnäs är en militär- och kulturstad med gamla anor. Kommu-

nen har haft en stabil tillväxttakt sedan början av sjuttiotalet men inflyttningen har de senaste åren ökat tillföljd av snabbare tåg och bättre vägar som förkortat restiderna inom regionen. Strängnäs har i en ny uppmärksammad studie, ”Morgondagens småstad”, utpekats som en av 40 framtidsorter i Sverige. Regionen är en ut-präglad pendlingsregion, fyra av tio yrkesverksamma i Strängnäs pendlar idag till jobb i en annan kommun, i Mariefred är siffran ännu högre. De nya invånarna kommer till största del från Stockholm och det är främst barnfamiljer som lockas av lägre bostadskostnader och attraktiva boendemiljöer.

Fastighetsbeståndet i Strängnäs och Mariefred omfattade vid årsskiftet 27 fastigheter om 76 842 m2. Utöver dessa finns även en fastighet i Flen om 18 707 m2. Det motsvarar 27% av Graflunds totala bestånd. Av dessa utgör ca 63% bostä-der och resterande 37% kommersiella ytor, men då utgör fastigheten i Flen hälften av de kommersiella ytorna.

Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Strängnäsområdet, det gäller alla storlekar på lägenheter. Främst efterfrågas bostäder med god standard i centralt läge med nära till service och kommunikationer. Vakansutvecklingen i Strängnäs har under år 2004 fortsatt att gå ned. Vid årsskiftet fanns inga vakanser i beståndet och det finns heller inga indikationer på att trenden kommer att brytas inom överskådlig tid. Omflyttningen ligger på en balanserad nivå.

Vakansutveckling för bostäder i Graflunds

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Omflyttning bostäder

32%

30%

28%

26%

24%

22%

20%

maj - dec. 01 jan. - dec. 02 jan. - dec. 03 jan. - dec. 04


MiljöMiljöförbättrande åtgärder ökar attraktiviteten i boendet och är därför en viktig del i Graflunds

satsning på ökad kvalitet och service till kunderna. Miljöarbetet bidrar också tydligt till att mins-

ka affärsrisker och till att sänka kostnaderna – inte minst på energisidan.

För att kunna leva upp till Graflunds vision och affärsidé driver vi ett planerat och målstyrt miljöarbete som en integrerad del av verksamheten. Miljöarbetet planeras, genomförs och följs upp utifrån ett miljöprogram som innehåller policy, mål och en handlingsplan. Som ett led i att säkerställa kvaliteten i miljöarbetet tillsattes vid årsskiftet 2004/2005 en miljösam-ordnare med ansvar för att miljöprogrammet kommuniceras och efterlevs.

Exempel på miljöåtgärder 2004EnergiArbetet med att sänka energianvändningen genom förbättrad styrning och investeringar i energieffektiv utrustning fortgår kontinuerligt.

Bland annat kopplades strategiskt utvalda värmecentraler och ven-tilationsanläggningar upp mot det system för fjärrövervakning och

styrning som installerades 2003. Syftet är att få bättre kontroll över driften och arbetet kommer att fortgå under 2005.

Vi fortsätter också med månadsvisa avläsningar av värme-, vatten- och elanvändning. Detta ger ett bra underlag att basera åtgärder och investeringar på. 2004 skedde en energibesparing för värmeanvändningen med 7% jämfört med 2003 och 13% jämfört med 2002.

Under året konverterades också en oljepanna i Flen till biobränsle-producerad fjärrvärme, vilket innebar en minskad oljeanvändning med 350 m3 per år.

VattenSom ett led i Graflunds övergripande målsättning att minska den totala vattenanvändningen pågår arbetet med att installera vattenbesparande munstycken i kök och badrum.


Drif

t och

milj

ö

Under 2004 installerades så kallade vattenperlatorer i 213 lägenheter samt i Friskis och Svettis lokaler på Fristadstorget. Vattenanvändningen minskar med omkring 10% tack vare dessa investeringar, vilket ger en återbetalningstid på cirka 10 månader.

AvfallI arbetet med att införa källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt har byggandet av 13 miljöhus förbe -retts under 2004. Projektet omfattar cirka 1 000 lägenheter och arbetet kommer att påbörjas 2005.

Miljöskadliga ämnenEn inventering av PCB har genomförts i hela Graflunds bestånd i Eskilstuna. Förekomsten visade sig vara låg och i de fastigheter där PCB identifierats kommer sanering att ske vid renovering, om- eller tillbyggnad.

I samband med ett stambyte i kvarteret Fäktaren sanerades lägenheterna från asbest.

Konverteringen av köldmediet R22 till ett mer miljöanpassat fortgår.

En inventering har också genomförts av de kemikalier som används i Graflunds verksamhet. De miljöfarliga kemikalier som identifierades har lämnats till kommunens miljöstation.

Information och dialogI syfte att skapa delaktighet och för att få hyresgäster och andra intressenter att medverka till att minska miljöbe -lastningen har en rad insatser gjorts. Bland annat har flera hyresgästträffar genomförts under året, bl.a. i frågor som rör avfallshanteringen. I vår kundtidning ”på G” informeras också löpande om vårt miljöarbete.

Den olja som efter konverteringen till fjärrvärme används gäller en oljekassett i Skönsta, Mariefred som stöttar en värmepump när det är riktigt kallt. 2005 beräknas oljeförbrukningen gå ner till cirka 9 m3, motsvarande mindre än 1%.

Lokaler 35%

Bostäder 65%



93%

7%

Olja

Fjärrvärme

95%

5%

Olja

Fjärrvärme

Eskilstuna 73%

Strängnäs och

Mariefred 22%

Flen 5%

Fördelning av energislag för uppvärmning (GWh) 2003

Lokaler 35%

Bostäder 65%



93%

7%

Olja

Fjärrvärme

95%

5%

Olja

Fjärrvärme

Eskilstuna 73%

Strängnäs och

Mariefred 22%

Flen 5%

2004

Totalsiffrorna visar Graflunds verkliga värmeanvändning. Grad-dagskorrigering innebär att utfallet justerats till ett normalår enligt SMHI:s graddagar. Detta ger en möjlighet till en analys av effekter av energibesparingar. Eftersom förbrukningstalen är redovisade per kvadratmeter husyta blir dessa jämförbara från år till år då eventuella förvärv eller avyttringar av fastigheter ej påverkar resultatet.

200

150

100

50

0

2002 2003 2004

GWh (totalt)

kWh/m2 (graddagsjusterad)

2002 2003 2004

35

30

25

20

15

10

5

0

GWh (totalt)

kWh/m2

m3 (total)

l/m2

2002 2003 2004

540000

535000

530000

525000

520000

515000

510000

505000

500000

1480

1470

1460

1450

1440

1430

1420

1410

1400

m3 l/m2

Värmeanvändning


Vi är ett bostadsbolag som genom att erbjuda boende i bra lägen och hög aktivitet skall skapa ökade värden på kort och lång sikt för våra ägare, kunder och övriga intressenter.

För att bidra till en hållbar utveckling skall denna verksamhet bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön. Det gäller utnyttjande av naturens resurser (val av material och materi -alförbrukning; val av energislag och energiförbrukning) samt uppkomst av restprodukter i form av avfall eller utsläpp till luft, mark eller vatten.

Graflunds miljöpolicy

Vi skall sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelast-ningen och för att förebygga föroreningar.

Graflunds betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ser miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företagets mål.

Miljöpolicyn omfattar hela företagets verksamhet, oavsett om verksamheten bedrivs av våra egna medarbetare, entreprenörer, leverantörer, hyresgäster, kunder eller samarbetspartners.


Med perlatorer i blandare och duschhandtag minskar användningen med cirka 10%.

200

150

100

50

0

2002 2003 2004

GWh (totalt)


2002 2003 2004

35

30

25

20

15

10

5

0

GWh (totalt)

kWh/m2

m3 (total)

l/m2

2002 2003 2004

540000

535000

530000

525000

520000

515000

510000

505000

500000

1480

1470

1460

1450

1440

1430

1420

1410

1400

m3 l/m2

Elanvändning, fastighetsel

200

150

100

50

0

2002 2003 2004

GWh (totalt)


2002 2003 2004

35

30

25

20

15

10

5

0

GWh (totalt)

kWh/m2

m3 (total)

l/m2

2002 2003 2004

540000

535000

530000

525000

520000

515000

510000

505000

500000

1480

1470

1460

1450

1440

1430

1420

1410

1400

m3 l/m2

Vattenanvändning


FinansFinanspolicy och finansstrategiEftersom räntekostnader är den enskilt största kostnaden i resul -taträkningen är bolagets finansverksamhet av högsta betydelse. Graflunds har därför en finanspolicy som är antagen av styrelsen. Finanspolicy och räntebindningsstrategi är starkt sammankopp-lade genom att finanspolicyn anger arbetssättet för att löpande hantera och styra låneportföljen. Strategivalet görs årligen utifrån ett antal simulerade låneportföljer där förväntad räntekostnad, resultat före skatt, räntetäckningsgrad med beräknade osäker-hetsintervall erhålls för den kommande femårsperioden. Den valda strategin har sedan ramar för tillåten avvikelse uppåt och nedåt in-om respektive räntebindningsintervall. Den verkliga låneportföljen jämförs sedan med normportföljen varje månad för att utvärdera finansavdelningens framgång med att uppnå förväntat resultat.

Graflunds grundläggande syn på räntebindning är att harmo-nisera ränterisken med koncernens utveckling av soliditet och räntetäckningsgrad. Allteftersom balansräkningen blir starkare ökar förmågan att lägga större del av låneportföljen med kort räntebindning.

LåneportföljenValet av normportfölj för 2004 innebar att låneportföljen skulle innehålla 40% med kort räntebindning med ett avvikelsemandat på 5% uppåt och 10% nedåt. Som en följd av den pågående processen med ägarförändring av Graflunds har i princip alla lån som ränte-justerats under året lagts med kort räntebindning. Vid utgången

2004-12-31 2003-12-31

Lånevolym (tkr) 1 113 511 1 134 387

Antal lån: 63 70

Snittränta (momentan): 4,98% 5,58%

Genomsnittlig återstående räntebindningstid: 1,88 2,65

Duration 1,68 2,32

av året var andelen lån med räntebindning kortare än 12 månader 51%. Denna avvikelse mot norm har varit medveten och beslut har fattats i styrelsen. Med facit i hand har detta varit ett framgångsrikt vägval i en nedåtgående räntemarknad.

Mot bakgrund av ägarförändringen i Graflunds är det sannolikt att förändringar i finansieringen kan komma att ske under 2005. Detta kan ske som en följd av försäljningar av kommersiella fastigheter. Det kan också uppstå behov av en större refinansiering med hän-syn till förändrad kapitalstruktur.

Antalet lån i portföljen har minskat från 70 till 63. Minskningen har genomförts genom dels sammanslagningar av lån till större enheter och dels genom att några lån har lösts i samband med för-säljningar. Arbetet med att minska antalet lån kommer att fortsätta med målsättningen att nå en nivå på ca 40 lån.

Nedan framgår uppgifter om låneportföljen per 2004-12-31 som kan jämföras mot läget ett år tidigare.


Fina

ns

1,60

1,40

1,20

1,00

0,80

0,60

0,40

0,20

0,00

40,0%

35,0%

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%

ggr

2000 2001 2002 2003 2004

Räntetäckningsgrad exkl jmf störande poster

Soliditet

Räntetäckningsgrad och soliditet Räntebindningstid och genomsnittlig ränta

500 000 000

450 000 000

400 000 000

350 000 000

300 000 000

250 000 000

200 000 000

150 000 000

100 000 000

50 000 000

0

8,00%

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

>1 år >1 år – <3 år >3 år – <5 år >5 år

Kapital skuld

Ränta, %


19 Fem år i sammandrag

20 Förvaltningsberättelse

22 Resultaträkning

23 Balansräkning

25 Kassafl ödesanalys

26 Redovisningsprinciper

27 Noter


Ekon

omis

k re

dovi

snin

g

RESULTATRÄKNINGAR 2004 2003 2002 2001 2000

Fastighetsförvaltning

Hyresintäkter 259,184 253,653 245,517 261,439 247,273

Driftskostnader -116,146 -115,498 -113,368 -110,503 -96,263

Fastighetsskatt -8,393 -8,530 -7,283 -8,401 -11,909

Driftnetto 134,645 129,625 124,866 142,535 139,101

Avskrivningar -26,418 -24,491 -23,755 -23,184 -22,219

Resultat från fastighetsförvaltningen 108,227 105,134 101,111 119,351 116,882

Jämförelsestörande poster -3,397 4,694 57,770 -5,158 -12,746

Centrala administrationskostnader -15,456 -13,974 -11,543 -10,726 -9,174

Rörelseresultat 89,374 95,854 147,338 103,467 94,962

Räntebidrag 124 124 469 923 2,700

Övriga fi nansiella intäkter 375 737 2,215 943 1,718

Räntekostnader -62,292 -69,717 -74,918 -81,980 -88,375

Summa fi nansiella poster -61,793 -68,856 -72,234 -80,114 -83,957

Resultat före skatt 27,581 26,998 75,104 23,353 11,005

Skatt -14,537 -5,801 -21,632 -2,775 442

Resultat efter skatt 13,044 21,197 53,472 20,578 11,447

BALANSRÄKNINGAR 2004 2003 2002 2001 2000

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Fastigheter 1,381,518 1,384,111 1,386,249 1,402,540 1,396,427

Övriga tillgångar 20,013 13,386 25,306 30,098 56,751

Kassa och bank 550,259 11,904 32,207 16,189 32,740

Summa tillgångar 1,951,790 1,414,401 1,443,762 1,448,827 1,485,918

Eget kapital och skulder

Eget kapital 717,606 154,562 178,365 124,893 104,315

Avsättningar 44,873 30,338 24,545 2,919 148

Räntebärande skulder 1,113,511 1,158,106 1,169,042 1,251,296 1,336,024

Ej räntebärande skulder 75,800 71,395 71,810 69,719 45,431

Summa eget kapital och skulder 1,951,790 1,414,401 1,443,762 1,448,827 1,485,918

Nyckeltal

Räntetäckningsgrad 1.44 1.39 2.00 1.28 1.12

Räntetäckningsgrad exkl jmf störande poster 1.50 1.32 1.23 1.35 1.27

Soliditet 36.8% 10.9% 12.4% 8.6% 7.0%

Avkastning på eget kapital 16.5% 17.5% 42.1% 18.7% 10.6%

Dito exkl jmf störande poster 18.5% 14.4% 9.7% 22.8% 22.8%

Avkastning på totalt kapital 6.4% 6.8% 10.4% 7.2% 6.5%

Dito exkl jmf störande poster 6.6% 6.5% 6.4% 7.6% 7.4%

Direktavkastning på fastigheternas bok-förda värde 9.7% 9.4% 9.0% 10.2% 10.0%

Skuldsättningsgrad 1.72 8.15 7.09 10.60 13.24

Snittränta 5.4% 5.9% 6.1% 6.3% 6.6%


Fem

år i

sam

man

drag

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Graflunds Invest AB får härmed avge årsredovisning

för koncernen och moderbolaget för 2004.

VerksamhetenGraflundskoncernen äger och förvaltar fastigheter belägna i Eskils-tuna, Strängnäs och Flen. Bolagets fastigheter i Trosa haravyttrats till nybildade bostadsrättsföreningar per 2004-12-31.Beståndet består till 65,2% av bostäder och det är också bolagets huvudsakliga verksamhetsinriktning.

Ytor (m2)

Ort Bostäder Lokaler Totalt Andel

Eskilstuna 169,440 86,961 256,401 72.9%

Strängnäs & Mariefred 60,198 16,644 76,842 21.8%

Flen 0 18,707 18,707 5.3%

Totalt 229,638 122,312 351,950

Andel 65.2% 34.8%

Moderbolagets verksamhet består i att äga och förvalta samt-liga aktier i dotterbolagen. Ingen egen verksamhet bedrivs i moderbolaget.

KoncernenGraflunds Invest AB är ett helägt dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB, org.nr 556622-5990, med säte i Stockholm. Hyresbostäder i Sverige II AB upprättar koncernredovisning.Moderföretag för hela koncernen är Boligutleie Holding II AS, org.nr 984 274 823, med säte i Trondheim, Norge.

Omsättning, resultat och ställningKoncernens hyresintäkter uppgick till 259 184 (253 653) tkr och resultat före skatt uppgick till 27 581 (26 998) tkr. I årets resultat ingår jämförelsestörande poster på -3 397 (4 694) tkr. Korrigerat för jämförelsestörande poster har resultatet före skatt ökat med 38,9% mot föregående år. Detta förklaras främst av ökade hyresintäkter och förbättrat finansnetto. Va -kanserna minskade från 6,6% för 2003 till 5,7% för 2004. Vakansgraden för bostäder var 0,51% (0,47%) i december mätt på månadsbasis.

Koncernens balansräkning har påverkats under året genom att; § det egna kapitalet har tillförts 13 044 tkr genom årets resultat samt 550 000 tkr som aktieägartillskott.§ räntebärande skulder minskats med 44,6 milj kr.§ den synliga soliditeten uppgår till 36,8% (10,9% fg år). Övervärden finns i fastighetsbeståndet varför den justerade soliditeten är högre.

InvesteringarÅrets investeringar i fastigheter uppgick till 76 246 (54 410) tkr och består bl a av:§ Förvärv av fastigheten Vårblomman 8 i Eskilstuna som är en

Lokaler 35%

Bostäder 65%



93%

7%

Olja

Fjärrvärme

95%

5%

Olja

Fjärrvärme

Eskilstuna 73%

Strängnäs och

Mariefred 22%

Flen 5%

Fördelning av ytor mellan orter


Förv

altn

ings

berä

ttel

se

del av kvarteren som innehåller köpcentrumet Gallerian§ Nytt tak i köpcentrumet Gallerian i Eskilstuna, 3,1 milj kr§ Större hyresgästanpassningar i kommersiella lokaler, 9,6 Mkr§ Stambyte i fastigheten Fäktaren 3, 4,6 Mkr§ Utemiljö i Ekhovsgärdet i Mariefred, 2,0 Mkr§ Ventilationsaggregat i Visheten 14 i Eskilstuna, 1,9 Mkr§ Fläktrum i Visheten 15 i Eskilstuna, 2,3 Mkr§ Installation av passagesystem 1,1 Mkr

FörsäljningarÅrets fastighetsförsäljningar består i att samtliga bostads-fastigheter i Trosa har sålts till av hyresgästerna nybildade bostadsrättsföreningar. Denna åtgärd har setts som strategisk då beståndet i Trosa ansetts för litet för att långsiktigt utgöra en egen förvaltningsenhet. Möjligheterna att expandera i Trosa har samtidigt setts som mycket begränsade. En mindre av -styckning har också gjorts av bolagets fastighet i Flen. Arbetet med försäljningar av fastigheter som ligger utanför bolagets strategi kommer att fortsätta under 2005.

MiljöUnder 2002 arbetade vi fram miljöpolicy och övergripande miljömål. Därefter har vi under 2003 tagit fram detaljerade miljömål och handlingsplan. Dessa har under 2004 kommuni -cerats såväl externt som internt.

Som ett led i att säkerställa kvaliteten i miljöarbetet tillsattes vid årsskiftet 2004/2005 en miljösamordnare med huvudan -svar för att miljöprogrammet kommuniceras och efterlevs. Arbetet med att sänka energi - och vattenanvändningen genom förbättrad styrning och investeringar i energieffektiv och vat-tenbesparande utrustning fortgår kontinuerligt.

Utsikter för 2005Befolkningsutvecklingen för såväl Eskilstuna som Strängnäs har varit fortsatt positiv. Detta bedömer vi leda till en fortsatt stark uthyrningssituation för våra bostäder.

Som en följd av ägarskiftet för koncernen under 2004 kommer

det strategiska arbetet med att omvikta fastighetsportföljen mot bostäder att intensifieras. Detta innebär sannolikt att kommersiella fastigheter kommer att säljas under 2005. Graflunds kommer samtidigt att söka efter förvärvsobjekt på bostadssidan.

Fr o m mars 2005 har Graflunds också tagit hand om förvalt-ningen av ett bostadsbestånd i Uppsala med 950 lägenheter, som ägs av Hyresbostäder i Sverige II AB.

Ett gynnsamt ränteläge i kombination med kostnadseffektivise -ringar bedömer vi ge positiv effekt på 2005 års resultat.

Finansiering och likviditetKoncernens likviditet uppgick vid årsskif tet til l 583 259 (15 564) tkr inkl outnyttjad checkräkningskredit. Mätt som kassalikviditet 800,0% (39,0%).Medelräntan för hela låneportföljen var per 2004-12-31 4,98% (5,58%).

Förslag till vinstdispositionTill bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel:

Balanserat resultat 87 990 290

Årets resultat 12 373 043

Kronor 100 363 333

Styrelsen och verkställande direktören föreslår att samtliga vinstmedel överförs i ny räkning.

Koncernens fria egna kapital uppgår till 624 614 tkr.

Redovisningen för koncernen och moderbolaget omfattar förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkningar, kassa -flödesanalyser, redovisningsprinciper samt notanteckningar.


RESULTATRÄKNING Koncernen Moderbolaget

2004-01-01- 2003-01-01- 2004-01-01- 2003-01-01-

Belopp i tkr Not -2004-12-31 -2003-12-31 -2004-12-31 -2003-12-31

Fastighetsförvaltningen

Hyresintäkter 259,184 253,653

Fastighetskostnader

Driftskostnader -90,328 -87,933

Reparationer och underhåll -25,598 -27,305

Fastighetsskatt -8,393 -8,530 -1

Tomträttsavgälder -220 -260

Driftnetto 134,645 129,625

- Avskrivningar byggnad -24,687 -22,969

- Avskrivningar inventarier -1,731 -1,522

Resultat fastighetsrörelsen 108,227 105,134 -1 0

Centrala administrationskostnader -15,456 -13,974 -125 -108

Jämförelsestörande poster 2 -3,397 4,694

Rörelseresultat 1 89,374 95,854 -126 -108

Ränteintäkter 375 737 14 1

Räntebidrag 124 124

Räntekostnader och liknande resultatposter -62,292 -69,717 -12

Resultat efter finansiella poster 27,581 26,998 -112 -119

Bokslutsdispositioner 3 26,542 23,894

Resultat före skatt 27,581 26,998 26,430 23,775

Skatt 4 -14,537 -5,801 -14,057 -472

ÅRETS RESULTAT 13,044 21,197 12,373 23,303


Resu

ltatr

äkni

ng

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2004 2003 2004 2003

TILLGÅNGAR

ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR

Materiella anläggningstillgångar

Byggnader och mark 5 1,357,709 1,365,244

Förbättringsutgifter på annans fastighet 6 0 5,598

Pågående projekt 7 23,809 13,269

Kontorslokaler och inventarier 8 4,420 5,363 0 0

Summa materiella anläggningstillgångar 1,385,938 1,389,474 0 0

Finansiella anläggningstillgångar

Aktier och andelar i koncernföretag 9 784,487 296,454

Aktier och andelar i intresseföretag 10 225 225

Andra långfristiga värdepappersinnehav 5 5

Fordringar hos koncernföretag 1,736 1,736

Andra långfristiga fordringar 11 0 83

Summa finansiella anläggningstillgångar 230 313 786,223 298,190

SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1,386,168 1,389,787 786,223 298,190

OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR

Exploateringsfastigheter

Exploateringsfastigheter 8,271 1,301

Summa exploateringsfastigheter 8,271 1,301 0 0

Kortfristiga fordringar

Kundfordringar 1,709 3,474

Övriga fordringar 2,973 3,158 0 1

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2,410 4,777 10 10

Summa kortfristiga fordringar 7,092 11,409 10 11

Kassa och bank 550,259 11,904 25 7

SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 565,622 24,614 35 18

SUMMA TILLGÅNGAR 1,951,790 1,414,401 786,258 298,208


Bala

nsrä

knin

g 1/

2

BALANSRÄKNING Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr Not 2004 2003 2004 2003

EGET KAPITAL OCH SKULDER

EGET KAPITAL 12

Bundet eget kapital

Aktiekapital, 167 200 aktier à nom 100 kronor 16,720 16,720 16,720 16,720

Kapitalandelsfond 197 197

Bundna reserver 76,075 76,886 78,330 78,330

Summa bundet eget kapital 92,992 93,803 95,050 95,050

Fritt eget kapital

Balanserat resultat 61,570 39,562 87,990 64,687

Aktieägartillskott 550,000 550,000

Årets resultat 13,044 21,197 12,373 23,303

Summa fritt eget kapital 624,614 60,759 650,363 87,990

SUMMA EGET KAPITAL 717,606 154,562 745,413 183,040

AVSÄTTNINGAR

Avsättningar för uppskjuten skatt 13 44,873 30,338 14,529 472

SUMMA AVSÄTTNINGAR 44,873 30,338 14,529 472

SKULDER

Långfristiga skulder

Checkräkningskredit 14 24,341

Skulder till kreditinstitut 15.17 1,099,466 1,119,928

Övriga skulder 16 16,061 16,061

Summa långfristiga skulder 1,115,527 1,160,330 0 0

Kortfristiga skulder

Skulder till kreditinstitut 15.17 14,045 13,837

Leverantörskulder 25,880 21,764

Skulder till koncernföretag 26,315 114,696

Skatteskuld 12 285 1

Övriga skulder 986 645

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 18 32,861 32,640

Summa kortfristiga skulder 73,784 69,171 26,316 114,696

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1,951,790 1,414,401 786,258 298,208

POSTER INOM LINJEN

Ställda säkerheter

Fastighetsinteckningar 17 1,476,058 1,498,471

Summa ställda säkerheter 1,476,058 1,498,471

Ansvarsförbindelser

Borgensförbindelser 14,000 14,000 14,000 14,000

Summa ansvarsförbindelser 14,000 14,000 14,000 14,000


Bala

nsrä

knin

g 2/

2

KASSAFLÖDESANALYS Koncernen Moderbolaget

Belopp i tkr 2004 2003 2004 2003

Den löpande verksamheten

Rörelseresultat 89,374 95,854 -126 -108

Justering för poster som inte ingår i kassaflödet

Realisationsvinster/förluster -2,597 -12,028

Avskrivningar 26,418 24,491

Koncernbidrag 26,542 23,894

Skatter -275 864 1

112,920 109,181 26,417 23,786

Ränteintäkter och liknande resultatposter 499 861 14 1

Räntekostnader och liknande resultatposter -62,292 -69,717 0 -12

Kassaflöde från den löpande verksamheten före

förändringar av rörelsekapital (A) 51,127 40,325 26,431 23,775

Förändringar av rörelsekapital

Förändring av kortfristiga fordringar 4,317 6,514 35,426 -10

Förändring av exploateringsfastigheter -6,970

Förändring av kortfristiga skulder 4,678 -700 -61,839 21,234

Förändring av rörelsekapital (B) 2,025 5,814 -26,413 21,224

Kassaflöde från den löpande verksamheten (A+B) 53,152 46,139 18 44,999

Investeringsverksamheten

Investeringar i fastigheter -86,787 -52,625

Investeringar i maskiner och inventarier -1,289 -2,756

Försäljning av materiella anläggningstillgångar 67,791 44,208

Kassaflöde från investeringsverksamheten (C) -20,285 -11,173 0 0

Kassaflöde efter investeringar (A+B+C) 32,867 34,966 18 44,999

Finansieringsverksamheten

Förändring av skulder till kreditinstitut -60,254 -35,277

Checkräkningskredit -24,341 24,341

Upptagna lån 40,000

Aktieägartillskott 550,000

Betald utdelning -45,000 -45,000

Förändring av övriga fordringar 83 667

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 505,488 -55,269 0 -45,000

Förändring av likvida medel 538,355 -20,303 18 -1

Likvida medel vid årets början 11,904 32,207 7 8

Förändring av likvida medel 538,355 -20,303 18 -1

Likvida medel vid årets slut 550,259 11,904 25 7

Outnyttjad del av checkräkningskredit 33,000 3,659

Tillgängliga medel vid årets slut 583,259 15,563 25 7

Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys

Erlagd ränta -62,363 -69,829 -12

Erhållna räntor och räntebidrag 499 861 14 1

Betald utdelning -45,000 -45,000


Kass

aflöd

esan

alys

Allmänna redovisningsprinciperÅrsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Redovisningsrådets rekommendationer, förutom vad gäl -ler redovisning av koncernbidrag som redovisas i resultaträk-ningen och verkligt värde på fastighetsbeståndet.

Värderingsprinciper m mFordringar har upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffnings-värde om inget annat anges nedan.

SkattKoncernens totala skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt har beräknats utifrån diskripansen mellan skattemässiga och bokföringsmässiga värden i fastig-hetsbeståndet, samt med hänsyn till i bolaget kvarvarande ej utnyttjade förlustavdrag.

Jämförelsestörande posterRedovisningsrådets rekommendation nr 4 tillämpas, vilket innebär att resultateffekter av särskilda händelser och trans-aktioner av väsentlig betydelse specificeras inom respektive resultatbegrepp. Exempel på sådana händelser och transak-tioner är realisationsresultat vid avyttring av anläggningstill -gångar.

FordringarFordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta.

Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångarAvskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga ankaffnings-värden och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång.

Planenliga avskrivningar på fastigheter påbörjas året efter investeringsåret.

Redovisningsprinciper

Följande avskrivningstider tillämpas:

Byggnader 1,5%

Inventarier 10 - 33 %

Aktiverade hyresgästanpassningar skrivs av med 5-50% KoncernredovisningKoncernredovisningen har upprättas i enlighet med Redovisnings-rådets rekommendation (RR1:00). Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderbolaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50% av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1:4.

IntresseföretagAktieinnehav i intresseföretag, i vilka koncernen har lägst 20% och högst 50% av rösterna eller på annat sätt har ett betydande infly-tande över den driftsmässiga och finansiella styrningen, redovisas normalt enligt kapitalandelsmetoden.

Kapitalandelsmetoden innebär att det i koncernen bokförda värdet på aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. I koncernens resultaträk-ning redovisas som “Andel i intresseföretags resultat” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader justerat för eventuella avskrivningar på eller upplös-ningar av förvärvade över- respektive undervärden. Koncernens andel i intresseföretagens redovisade skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinstandelar upparbetade efter förvärven av intresseföretagen som ännu inte realiserats genom utdelning, avsätts till kapitalandelsfonden som utgör en del av koncernens bundna egna kapital. Eftersom intressebolaget Fristaden AB fr o m 1999 inte har haft någon större verksamhet har redovis-ningen inte skett enligt kapitalandelsmetoden för resultat från och med 1998. Detta huvudsakligen av väsentlighetsskäl.


Redo

visn

ings

prin

cipe

r

Åtaganden för ålderspension och familjepension för tjänstemän i Sverige tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Redovisningsrådets Akutgrupp, URA 42, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2004 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 722 tkr (627 tkr). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller till de försäkrade. Vid utgången av 2004 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 128 % (119,9 %). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräk-ningsantaganden, vilka inte överensstämmer med RR29.

(Alla belopp i kkr) Koncernen Moderbolaget

1 Anställda och personalkostnader 2004 2003 2004 2003

Medelantalet anställda 42 50

Varav män 60% 64%

Löner och ersättningar samt sociala kostnader

Löner och ersättningar 15,331 14,812

Sociala kostnader 7,465 6,869

Varav pensionskostnader 2,067 1,309

Pensionskostnader till styrelse och VD 538 553

Fördelning av lönekostnaden

Styrelse och VD 2,878 1,898

varav tantiem 1,007 210

Övriga anställda 12,453 12,914

varav tantiem 480

Sjukfrånvaro

Total sjukfrånvaro 3.17% 3.19%

Långtidssjukfrånvaro 2.44% 2.30%

Sjukfrånvaro män 2.85% 1.19%

Sjukfrånvaro kvinnor 0.32% 2.00%

Anställda - 29 år 0.90% 0.13%

Anställda 30 år - 49 år 1.97% 2.71%

Anställda 50 år - 0.03% 0.35%

Ersättning till bolagets revisor

Revisionsuppdrag 116 142

Andra uppdrag 160 50

Summa 276 192 0 0

Koncernen Moderbolaget

2 Jämförelsestörande poster 2004 2003 2004 2003

Omstruktureringskostnader -5,187

Resultat från fastighetsförsäljningar -2,560 9,881

Övrigt -837

Summa -3,397 4,694 0 0

Moderbolaget

3 Bokslutsdispositioner 2004 2003

Erhållet koncernbidrag 26,542 23,894

Summa 26,542 23,894


4 Skatt på årets resultat 2004 2003 2004 2003

Aktuell skatt -2 -9

Uppskjuten skatt -14,535 -5,792 -14,057 -472

Summa -14,537 -5,801 -14,057 -472

Bokfört värde Taxeringsvärde

5 Byggnader och mark 2004 2003 2004 2003

Fastigheter

Byggnader 1,225,770 1,235,612 1,123,937 1,117,905

Mark 131,939 129,632 213,565 234,215

Summa 1,357,709 1,365,244 1,337,502 1,352,120


Not

er

Koncernen

5 Byggnader och mark 2004 2003

Ingående anskaffningsvärde 1,543,086 1,523,304

Inköp 76,246 54,410

Omklassificering -1,528

Avyttringar -69,751 -34,628

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 1,548,053 1,543,086

Ingående avskrivningar -203,579 -184,219

Omkassificering 157

Avyttringar 12,028 2,833

Årets avskrivningar -24,287 -22,193

Utgående ackumulerade avskrivningar -215,681 -203,579

Ingående uppskrivningar 46,212 46,950

Årets avskrivningar -738 -738

Utgående ackumulerade uppskrivningar 45,474 46,212

Ingående nedskrivningar -20,475 -20,813

Årets återföringar 338 338

Utgående ackumulerade nedskrivningar -20,137 -20,475

Utgående planenligt restvärde 1,357,709 1,365,244

Skattemässigt utnyttjade avskrivningar 244,992 208,254


6 Förbättringsutgifter på annans fastighet 2004 2003 2004 2003

Ingående anskaffningsvärde 6,018 3,315

Inköp 2,703

Omklassificering -6,018

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 0 6,018

Ingående avskrivningar -420 -44

Omklassificering 420

Årets avskrivningar -376

Utgående ackumulerade avskrivningar 0 -420

Utgående planenligt restvärde 0 5,598


7 Pågående projekt 2004 2003 2004 2003


Förändring av pågående projekt 10,540 -4,487

Bokfört värde vid årets slut 23,809 13,269


8 Kontorslokaler och inventarier 2004 2003 2004 2003


Inköp 1,289 2,756

Försäljningar och utrangeringar -1,281 -731

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8,929 8,921

Ingående avskrivningar -3,558 -2,381

Avyttringar 780 345

Årets avskrivningar -1,731 -1,522

Utgående ackumulerade avskrivningar -4,509 -3,558

Utgående planenligt restvärde 4,420 5,363


Not

er

Moderbolaget

9 Aktier och andelar i dotterföretag 2004 2003


Årets resultatandel 0 0

Justering andelsvärden -61,967 0

Aktieägartillskott 550,000 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 709,487 221,454

Ingående uppskrivningar 75,000 75,000

Årets uppskrivningar

Utgående ackumulerade uppskrivningar 75,000 75,000

Utgående restvärde 784,487 296,454

1) Med justerat eget kapital avses den ägda andelen av företagets egna kapital inkl eget kapitaldelen i obeskattade reserver. Med årets resultat avses ägarandelen av företagets resultat efter skatt inkl eget kapitaldelen i årets förändring av obeskattade reserver. I koncernens resultaträkning redovisas resultatandelarna från intresseföretag i två poster. Dels resultatet före skatt, inkl eventuella avskrivningar på övervärden, vilket ingår i rörelseresultatet och dels andelen i intressföretagens skatt vilken redovisas tillsammans med koncernens skatter. Kapitalandelsfonden för direktägda intresseföretag uppgår till 197 Kkr. Metoden tillämpas inte fr o m 1998 på ovanstående bolag (se avsnitt redovisningsprinciper).

Bolag/org nr, säte

Justerat eget kapital 1) Andelar / antal i %

Röster / antal i %

Kapitalande-lens värde i koncernen

Bokfört värde hosmodern

AB Fristaden 270 500 500 225

556062-2770, Eskilstuna 50% 50%

Summa 225 0

Bolag Org nr Säte Antal andelar Andel Bokfört värde

Graflunds Byggnads AB 556065-7438 Eskilstuna 4,000 100.0% 747,312

Graflunds Byggintressenter KB 916409-7785 Eskilstuna

Graflunds Byggnads KB 918000-4088 Eskilstuna 7 87.5% 34,200

Graflunds Fastighets AB 556035-8524 Eskilstuna 1,074 100.0% 783

Fastighetsaktiebolaget Friheten 11 556525-4645 Eskilstuna 1,000 100.0% 778

Kattgun AB 556498-4895 Eskilstuna 1,000 100.0% 133

Bronseri AB 556498-4937 Eskilstuna 1,000 100.0% 260

Graflunds Byggintressenter KB 916409-7785 Eskilstuna 10 1.0% 1

Stadshotellet i Eskilstuna AB 556466-3523 Eskilstuna 10,000 100.0% 1,020

Summa 784,487


10 Aktier och andelar i intresseföretag 2004 2003 2004 2003

Ingående anskaffningsvärde 28 28 0 0

Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 28 28 0 0

Ingående ackumulerade resultatandelar 197 197 0 0

Utgående ackumulerade resultatandelar 197 197 0 0

Utgående restvärde 225 225 0 0


11 Andra långfristiga fordringar 2004 2003 2004 2003

Ingående anskaffningsvärde 83 750 0 0

Reglerade fordringar -83 -667

Bokfört värde vid årets slut 0 83 0 0


Not

er

12 Eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver

Koncernen

Vid årets början 16,720 77,083 60,759

Avsättning till reservfond


Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital -811 811

Årets resultat 13,044

Vid årets slut 16,720 76,272 624,614

Moderbolaget

Vid årets början 16,720 78,330 87,990


Årets resultat 12,373

Vid årets slut 16,720 78,330 650,363


13 Avsättning uppskjuten skatteskuld 2004 2003 2004 2003

Skillnad mellan skattemässiga och bokföringsmässiga

värden på anläggningstillgångar 51,344 50,837 21,000 21,000

Ej utnyttjat underskottsavdrag -6,471 -20,528 -6,471 -20,528

Uppskjuten skatt obeskattade reserver 29

Summa avsättning uppskjuten skatteskuld 44,873 30,338 14,529 472


14 Checkräkningskredit 2004 2003 2004 2003

Beviljad kreditlimit 33,000 28,000

Outnyttjad del -33,000 -3,659

Utnyttjad checkräkningskredit 0 24,341 0 0


15 Långfristiga skulder till kreditinstitut 2004 2003 2004 2003

Förfallotidpunkt, 1-5 år från balansdagen 56,179 55,348

Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen 1,043,287 1,064,580

Summa långfristiga skulder till kreditinstitut 1,099,466 1,119,928 0 0


16 Övriga skulder 2004 2003 2004 2003

Vilande lagfartskostnad i samband med koncerninterna

fastighetsöverlåtelser 16,061 16,061

Summa övriga långfristiga skulder 16,061 16,061 0 0


17 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 2004 2003 2004 2003

Fastighetsinteckningar 1,476,275 1,498,471

Summa ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut 1,476,275 1,498,471 0 0

Koncernen

18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2004 2003

Hyresintäkter 23,693 22,592

Räntekostnader 3,771 3,841

Återstående omstruktureringskostnader 21 676

Övrigt 5,376 5,531

Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32,861 32,640

G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 0 430

Not

er

G R A F LU N DS Å RS R ED OV IS N I N G 20 0 4 31

Mikael GranathVD

Anitha WretlingVD-assistent

Anders HäggströmFastighetschef

Robert SandvikFinans- och ekonomichef

Mikael Granath, VD Geir Inge SolbergEskilstuna 2005-03-07

Före

tags

ledn

ing

Byggn.år/ Antal Antal Ytor kvm Taxvärde 2004Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt kvm Byggnad Mark TotalVårblomman 12 Eskilstuna Centrum 1991 325 22 7,023 7,023 26,000 5,000 31,000Vårblomman 11 Eskilstuna Centrum 1974/88 325 12 5,635 5,635 1) 27,000 5,200 32,200Vörten 1 Eskilstuna Centrum 1979 325 11 5,762 5,762 17,600 4,133 21,733Vörten 2 Eskilstuna Centrum 1976/89 325 11 6,898 6,898 29,000 4,875 33,875Vårblomman 8 Eskilstuna Centrum 1965 325 23 9,848 9,848 29,000 5,600 34,600Vipan 16 Eskilstuna Centrum 1962/70 325 6 7 826 1,179 2,005 5,827 1,561 7,388Vagnmakaren 8 Eskilstuna Centrum 1967 325 16 11 1,019 2,527 3,546 10,621 2,779 13,400Vulkanen 4 Eskilstuna Centrum 1940 325 4 953 953 2,306 457 2,763Verkmästaren 4 Eskilstuna Centrum 1929/90 325 9 3,237 3,237 10,400 1,391 11,791Vaksamheten 4 Eskilstuna Centrum 1929/92 321 20 6 1,378 386 1,764 6,347 1,029 7,376Vaksamheten 5 Eskilstuna Centrum 1991 321 108 8 7,152 549 7,701 33,775 4,643 38,418Vaksamheten 8 Eskilstuna Centrum 1987 321 26 3 2,038 3,278 5,316 21,000 2,844 23,844Vipan 17 Eskilstuna Centrum 1970 321 15 8 852 2,691 3,543 13,799 2,689 16,488Visheten 14 Eskilstuna Centrum 1970 325 17 3,559 3,559 12,200 2,520 14,720Visheten 15 Eskilstuna Centrum 1963/70 321 24 31 2,207 8,061 10,268 30,662 7,705 38,367Verkmästaren 3 Eskilstuna Centrum 1955/65 325 22 3,343 3,343 7,000 1,481 8,481Verkmästaren 8 Eskilstuna Centrum 1986 321 8 4,008 4,008 15,000 1,924 16,924Summa Eskilstuna, Centrum 215 213 15,472 68,937 84,409 297,537 55,831 353,368

Nybyggaren 10 Eskilstuna Norr 1978 320 62 3 4,838 499 5,337 17,739 3,263 21,002Serganten 8 Eskilstuna Norr 1937/87 320 18 1 1,088 90 1,178 4,142 655 4,797Näbben 4 Eskilstuna Norr 1981 325 21 3,753 3,753 6,200 1,288 7,488Nålsticket 2 Eskilstuna Norr 1994 320 78 3 4,130 2,065 6,195 33,400 3,314 36,714Nålsögat 6 Eskilstuna Norr 1996 321 3 3,659 3,659 11,400 1,748 13,148Nybyggaren 11 Eskilstuna Norr 1979 320 86 5 6,423 387 6,810 22,988 4,088 27,076Nybyggaren 12 Eskilstuna Norr 1981 320 56 1 3,876 16 3,892 13,612 2,422 16,034Nybyggaren 9 Eskilstuna Norr 1981 320 60 4 4,292 196 4,488 14,771 2,682 17,453Näbbmusen 4 Eskilstuna Norr 1930/1975 320 28 2 1,894 10 1,904 6,011 1,186 7,197Näbbmusen 8 Eskilstuna Norr 1956 320 48 1 2,614 549 3,163 7,984 1,897 9,881Näbbmusen 6 Eskilstuna Norr 1952 320 14 2 1,024 167 1,191 3,104 668 3,772Summa Eskilstuna, Norr 450 46 30,179 11,391 41,570 141,351 23,211 164,562

Fäktaren 1 Eskilstuna Nyfors 1979 320 25 1 2,074 92 2,166 6,271 1,209 7,480Friheten 5 Eskilstuna Nyfors 1945/86 320 25 1 1,685 163 1,848 5,096 947 6,043Flintan 14 Eskilstuna Nyfors 1978 320 40 3 2,420 80 2,500 8,482 1,361 9,843Fäktaren 3 Eskilstuna Nyfors 1961/93 321 20 5 1,498 1,345 2,843 6,946 1,487 8,433Fäktaren 4 Eskilstuna Nyfors 1955/93 320 22 1 1,526 71 1,597 5,540 720 6,260Fäktaren 5 Eskilstuna Nyfors 1955/80 320 15 1,064 1,064 3,551 598 4,149Fäktaren 6 Eskilstuna Nyfors 1958 320 30 1 1,633 73 1,706 4,670 987 5,657Friheten 11 Eskilstuna Nyfors 1974 321 305 34 16,078 1,739 17,817 52,309 9,760 62,069Fakiren 7 Eskilstuna Nyfors 1970 320 176 2 10,326 117 10,443 32,325 5,763 38,088Favören 1 Eskilstuna Nyfors 1975 320 82 3 4,663 264 4,927 15,060 2,744 17,804Summa Eskilstuna, Nyfors 740 51 42,967 3,944 46,911 140,250 25,576 165,826

Skarpskytten 12 Eskilstuna Söder 1983 320 80 5 6,003 252 6,255 20,488 3,376 23,864Skarpskytten 13 Eskilstuna Söder 1983 320 6 515 515 2,152 289 2,441Summa Eskilstuna, Söder 86 5 6,518 252 6,770 22,640 3,665 26,305

Venus 10 Eskilstuna Venus 1990 320 27 2 1,745 128 1,873 7,570 1,033 8,603Venus 11 Eskilstuna Venus 1985 320 80 3 5,704 16 5,720 20,804 3,213 24,017Venus 12 Eskilstuna Venus 1986 320 67 1 4,770 35 4,805 17,664 2,699 20,363Venus 8 Eskilstuna Venus 1929/82 320 18 1 1,074 40 1,114 3,808 623 4,431Venus 9 Eskilstuna Venus 1929/82 321 10 3 537 286 823 2,349 410 2,759Summa Eskilstuna, Venus 202 10 13,830 505 14,335 52,195 7,978 60,173

Navigatören 2 Eskilstuna Årby 1964 320 80 5 5,484 152 5,636 14,722 3,127 17,849Navigatören 3 Eskilstuna Årby 1964 320 80 6 5,503 101 5,604 14,948 3,166 18,114Notarien 7 Eskilstuna Årby 1965 320 160 11 12,340 138 12,478 30,070 6,984 37,054Notarien 8 Eskilstuna Årby 1966 320 56 1 4,924 99 5,023 10,904 2,816 13,720Notarien 9 Eskilstuna Årby 1966 320 104 3 7,418 25 7,443 17,807 4,179 21,986Notarien 11 Eskilstuna Årby 1966 320 104 11 7,417 354 7,771 19,450 4,284 23,734Notarien 12 Eskilstuna Årby 1966 320 103 8 8,242 309 8,551 22,457 4,781 27,238Summa Eskilstuna, Årby 687 45 51,328 1,178 52,506 130,358 29,337 159,695


Fast

ighe

tsfö

rtec

knin

g

Byggn.år/ Antal Antal Ytor kvm Taxvärde 2004Fastighetsbeteckning Ort Område ombyggn.år Kod lägenh lokaler Bostäder Lokaler Totalt kvm Byggnad Mark TotalForsbomsvreten 16 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 24 3 1,789 72 1,861 4,587 1,006 5,593Forsbomsvreten 20 Eskilstuna Övre Nyfors 1963 320 12 1 888 20 908 3,549 499 4,048Forsbomsvreten 21 Eskilstuna Övre Nyfors 1964 320 12 1 876 88 964 2,720 492 3,212Forsbomsvreten 22 Eskilstuna Övre Nyfors 1968 321 49 7 3,963 394 4,357 12,656 2,341 14,997Frimuraren 8 Eskilstuna Övre Nyfors 1991 320 21 3 1,630 180 1,810 6,820 917 7,737Summa Eskilstuna, Övre Nyfors 118 15 9,146 754 9,900 30,332 5,255 35,587

Summa Eskilstuna 2,498 385 169,440 86,961 256,401 814,663 150,853 965,516

Jättuna 1, Befintligt Flen Flen 1989 320, 823 17 18,707 18,707 31,000 4,694 35,694Summa, Flen 17 18,707 18,707 31,000 4,694 35,694

Krögaren 4 Strängnäs Centrum 1973/88 321 19 10 1,214 2,369 3,583 10,999 2,594 13,593Klostret 2 Strängnäs Centrum 1974 321 15 1 904 73 977 3,661 948 4,609Priorn 3 Strängnäs Centrum 1974/94 321 27 2 1,472 812 2,284 8,052 1,959 10,011Bonden 12 Strängnäs Centrum 1976 321 61 12 3,854 244 4,098 18,695 3,904 22,599Bonden 13 Strängnäs Centrum 1977 325 12 5 911 2,326 3,237 10,520 1,520 12,040Bonden 14 Strängnäs Centrum 1977 321 28 4 1,749 2,679 4,428 15,600 3,452 19,052Nortull 5 Strängnäs Centrum 1929/64 321 1 4 230 885 1,115 4,492 761 5,253Åkern 16 Strängnäs Centrum 1977 320 30 5 2,297 306 2,603 9,865 2,339 12,204S:t Göran 8 Strängnäs Centrum 1992 320 41 11 3,100 1,714 4,814 25,800 4,176 29,976Trevnaden 1 Strängnäs Centrum 1985 321 66 11 4,153 506 4,659 18,289 3,229 21,518Trevnaden 2 Strängnäs Centrum 1983 321 76 7 5,765 571 6,336 24,154 4,445 28,599Läraren 11 Strängnäs Centrum 1986 321 42 9 2,910 512 3,422 12,598 2,267 14,865Fabriken 7 Strängnäs Centrum 1930/52 823 2 1,253 1,253 4,536 498 5,034Åkern 1 Strängnäs Centrum 1980 320 16 1 1,015 155 1,170 4,603 1,015 5,618Åkern 3 Strängnäs Centrum 1979 320 42 2 3,116 92 3,208 14,070 3,171 17,241Åkern 5 Strängnäs Centrum 1979 320 18 1 1,308 160 1,468 5,767 1,308 7,075Åkern 9 Strängnäs Centrum 1929/82 320 6 1 582 80 662 2,562 582 3,144Summa Strängnäs, Centrum 500 88 34,580 14,737 49,317 194,263 38,168 232,431

Järpen 1 Strängnäs Järpen 1966 321 54 8 3,638 1,125 4,763 12,706 3,030 15,736Järpen 3 Strängnäs Järpen 1966 320 54 3 3,437 103 3,540 10,781 2,596 13,377Järpen 4 Strängnäs Järpen 1970 320 54 2 3,642 24 3,666 11,644 2,731 14,375Summa Strängnäs, Järpen 162 13 10,717 1,252 11,969 35,131 8,357 43,488

Ekhovsgärdet 1 Strängnäs Mariefred 1972/73/88 320 76 2 5,029 66 5,095 9,160 2,238 11,398Ekhovsgärdet 2 Strängnäs Mariefred 1973/74 320 21 1 1,476 15 1,491 10,913 2,647 13,560Ekhovsgärdet 3 Strängnäs Mariefred 1978/79 320 30 1 2,487 15 2,502 8,331 1,872 10,203Ekhovsgärdet 4 Strängnäs Mariefred 1978/80 320 24 1 2,034 10 2,044 6,868 1,529 8,397Ekhovsgärdet 5 Strängnäs Mariefred 1980 321 28 3 2,318 199 2,517 7,163 1,845 9,008Ekhovsgärdet 6 Strängnäs Mariefred 1981 310 1 350 350 827 189 1,016Skönsta 1 Strängnäs Mariefred 1988 321 16 1,557 1,557 5,618 1,173 6,791Summa Strängnäs, Mariefred 195 9 14,901 655 15,556 48,880 11,493 60,373

Summa Strängnäs och Mariefred 857 110 60,198 16,644 76,842 278,274 58,018 336,292

Totalt 3,355 512 229,638 122,312 351,950 1,123,937 213,565 1,337,502

Exploateringsfastigheter Tomtareal m2Nålsticket 1 Eskilstuna 310 3,011 0 1,665 1,665Nålsögat 3 Eskilstuna 432 22,432 373 1,691 2,064Hällby-Ökna 1:46 Eskilstuna 220 6,820 0 238 238Sättra Krog 1:3 Mariefred 38,772 0 100 100Flensby 6:98 Flen 220 1,820 0 174 174Risevid 1:8 Vagnhärad 350 66,507 0 659 659Summa 139,362 373 4,527 4,900

1) Objektet innehåller dessutom parkeringshus med 12 600 m2


Fast

ighe

tsfö

rtec

knin

g

Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direk-törens förvaltning i Graflunds Invest AB för räkenskapsåret 2004-01-01 – 2004-12-31. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och för-valtningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, kon-cernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.

Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen och kon-cernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncern-redovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet

har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan.

Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvi -sande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige.

Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltnings-berättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.

Eskilstuna den 8 mars 2005

Owe SvedbergAuktoriserad revisor

Till bolagsstämman i Graflunds Invest AB

Org.nr 556263-2488


Revi

sion

sber

ätte

lse

Avkastning på eget kapitalResultat efter skatt i % av genomsnittligt eget kapital.

BruttohyresintäktHyresintäkt plus hyresvärde för vakanta ytor.

Centrala administrationskostnaderKostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltning-en. Hit räknas kostnader för bolagets ledning, stabsfunktioner, ekonomifunktion och styrelse.

DirektavkastningFastigheternas driftnetto delat med fastigheternas bokförda värde.

DriftnettoHyresintäkter minus fastigheternas driftkostnader (ej avskrivningar, räntekostnader eller centrala administrationskostnader).

HyresintäkterDebiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt.

RäntetäckningsgradResultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader.

SkuldsättningsgradRäntebärande skulder i förhållande till eget kapital.

SoliditetRedovisat eget kapital i relation till redovisade tillgångar vid räkenskapsårets utgång.

VakansgradRedovisad vakansgrad är den ekonomiska och utgörs av hyresvärde på ej uthyrda ytor delat med bruttohyresintäkten.


Defi

nitio

ner

Rademachergatan 1632 20 Eskilstuna

016 15 35 00016 12 89 01

[email protected]

telefonfax

Årsredovisning 2004

Documents

Transcript of Årsredovisning 2004