ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE VERGİLENDİRMEVERGİLENDİRME

Fatih DARDAĞANFatih DARDAĞAN

Gelirler KontrolörüGelirler Kontrolörü

Mart 2009Mart 2009

SUNUM PLANISUNUM PLANI• ÖZEL HUKUK YÖNÜNDEN ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT ÖZEL HUKUK YÖNÜNDEN ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT

SÖZLEŞMELERİNİN NİTELİĞİSÖZLEŞMELERİNİN NİTELİĞİ• ÖZEL MALVARLIĞINA DAHİL VEYA GENEL OLARAK İKTİSADİ ÖZEL MALVARLIĞINA DAHİL VEYA GENEL OLARAK İKTİSADİ

İŞLETME DIŞINDA BULUNAN ARSANIN DEVRİİŞLETME DIŞINDA BULUNAN ARSANIN DEVRİ• Konunun Katma Değer Vergisi Açısından Konunun Katma Değer Vergisi Açısından

DeğerlendirilmesiDeğerlendirilmesi• Arsa Sahibi Açısından Arsa Devrinin Arsa Sahibi Açısından Arsa Devrinin

Katma Değer Vergisi Bakımından DeğerlendirilmesiKatma Değer Vergisi Bakımından Değerlendirilmesi• İnşaatı Yapan Açısından Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm İnşaatı Yapan Açısından Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm

Devrinin Katma Değer Vergisi Bakımından DeğerlendirilmesiDevrinin Katma Değer Vergisi Bakımından Değerlendirilmesi• Konunun Gelir Vergisi Kanunu Açısından Konunun Gelir Vergisi Kanunu Açısından

DeğerlendirilmesiDeğerlendirilmesi• BAĞIMSIZ BÖLÜM KARŞILIĞINDA TİCARİ İŞLETMEYE DAHİL BAĞIMSIZ BÖLÜM KARŞILIĞINDA TİCARİ İŞLETMEYE DAHİL

ARSANIN DEVRİARSANIN DEVRİ• Konunun Katma Değer Vergisi Açısından Konunun Katma Değer Vergisi Açısından

DeğerlendirilmesiDeğerlendirilmesi• Konunun Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından Konunun Gelir ve Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından

DeğerlendirilmesiDeğerlendirilmesi• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE İNŞAATIN BİTİRİLMESİNDEN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE İNŞAATIN BİTİRİLMESİNDEN

ÖNCE SATILAN DAİRELERİN VERGİLENDİRİLMESİÖNCE SATILAN DAİRELERİN VERGİLENDİRİLMESİ• YAPI KOOPERATİFLERİNDE ARSALARIN KAT KARŞILIĞI YAPI KOOPERATİFLERİNDE ARSALARIN KAT KARŞILIĞI

MÜTEAAHHİDE VERİLMESİMÜTEAAHHİDE VERİLMESİ• DEĞERLENDİRME VE SONUÇDEĞERLENDİRME VE SONUÇ

ÖZEL HUKUK YÖNÜNDEN ARSA ÖZEL HUKUK YÖNÜNDEN ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNİN

NİTELİĞİNİTELİĞİ

• Bu tip inşaat işleri, halk arasında “kat Bu tip inşaat işleri, halk arasında “kat karşılığı inşaat işleri” olarak da karşılığı inşaat işleri” olarak da bilinmektedir. Bu işlerde arsa sahibi, arsası bilinmektedir. Bu işlerde arsa sahibi, arsası karşılığında inşa edilen yapıdan (veya karşılığında inşa edilen yapıdan (veya bağımsız bölümlerden) pay almaktadır. bağımsız bölümlerden) pay almaktadır.

• Bir görüşe göre bu sözleşmeler Bir görüşe göre bu sözleşmeler trampatrampadır. dır.

• Bazı görüşlere göre ise arsa karşılığı inşaat Bazı görüşlere göre ise arsa karşılığı inşaat sözleşmeleri sözleşmeleri istisna akdiistisna akdidir.dir.

• Danıştay kat karşılığı arsa verilmesine Danıştay kat karşılığı arsa verilmesine ilişkin kararlarında, “ilişkin kararlarında, “arsa karşılığı inşaat arsa karşılığı inşaat sözleşmesisözleşmesi” ifadesini kullanmaktadır.” ifadesini kullanmaktadır.

• Yargıtay ise arsa sahibi-müteahhit Yargıtay ise arsa sahibi-müteahhit ilişkisine, “ilişkisine, “arsa payı karşılığında arsa payı karşılığında anahtar teslimi bina yapımı ve anahtar teslimi bina yapımı ve gayrimenkul satış vaadi esasında bina gayrimenkul satış vaadi esasında bina inşa sözleşmesiinşa sözleşmesi” veya “” veya “çift tipli karma çift tipli karma sözleşmesisözleşmesi” demektedir. ” demektedir.

Sözleşmelerin DeğerlendirilmesiSözleşmelerin Değerlendirilmesi

• Bu sözleşmeler, Bu sözleşmeler, taşınmaz satımıtaşınmaz satımı ve ve istisna sözleşmesi unsurlarınıistisna sözleşmesi unsurlarını bir araya bir araya getirdiğinden getirdiğinden karmakarma bir nitelik arz bir nitelik arz etmektedir. etmektedir.

• Bu tip sözleşmeler istisna (eser) Bu tip sözleşmeler istisna (eser) sözleşmesinin unsurlarını taşımakla beraber sözleşmesinin unsurlarını taşımakla beraber ücret yerine arsa payının devri ücret yerine arsa payının devri bu bu sözleşmeyi istisna sözleşmesinden sözleşmeyi istisna sözleşmesinden ayırmaktadır. ayırmaktadır.

• Borçlar Kanunu'na göre trampa sözleşmesi de değildir. Çünkü, arsa sahibinin arsasını müteahhide teslim etmesine karşın müteahhidin henüz teslim edeceği bir taşınmaz bulunmamaktadır.

I-I- ÖZEL MALVARLIĞINA DAHİL VEYA ÖZEL MALVARLIĞINA DAHİL VEYA GENEL OLARAK İKTİSADİ İŞLETME GENEL OLARAK İKTİSADİ İŞLETME DIŞINDA BULUNAN ARSANIN DEVRİDIŞINDA BULUNAN ARSANIN DEVRİ

• Arsa Sahibi Açısından Arsa Devrinin Katma Arsa Sahibi Açısından Arsa Devrinin Katma

Değer Vergisi Bakımından Değer Vergisi Bakımından Değerlendirilmesi:Değerlendirilmesi:

Özel malvarlığına dahil arsanın kat karşılığı devrinde ticari faaliyet kapsamında yapılmakta olan bir teslim bulunmadığından konu katma değer vergisinin kapsamı dışındadır.

İnşaatı Yapan Açısından Bağımsız İnşaatı Yapan Açısından Bağımsız Bölüm Devirlerinin Katma Değer Bölüm Devirlerinin Katma Değer Vergisi Açısından Değerlendirilmesi:Vergisi Açısından Değerlendirilmesi:

• Vergiyi Doğuran Olay Ne Zaman Sağlanmıştır?Vergiyi Doğuran Olay Ne Zaman Sağlanmıştır? - Teslim ya da- Teslim ya da- Ekonomik Tasarruf- Ekonomik Tasarruf

• Katma Değer Vergisi Hangi Tutar Üzerinden Katma Değer Vergisi Hangi Tutar Üzerinden Hesaplanmalıdır? Hesaplanmalıdır?

- VUK’un 267. maddesinin üçüncü sırasında yer alan - VUK’un 267. maddesinin üçüncü sırasında yer alan takdir esası mı?takdir esası mı?

- İnşaatı yapanın kayıtlarına göre oluşmuş maliyet - İnşaatı yapanın kayıtlarına göre oluşmuş maliyet bedeli mi?bedeli mi?

- VUK’un 267. maddesinin ikinci sırasında yer alan - VUK’un 267. maddesinin ikinci sırasında yer alan maliyet bedeli esası mı?maliyet bedeli esası mı?

• Katma Değer Vergisi Nasıl Hesaplanmalıdır?Katma Değer Vergisi Nasıl Hesaplanmalıdır?- Katma değer vergisi iç yüzde esasında mı yoksa maliyete - Katma değer vergisi iç yüzde esasında mı yoksa maliyete ilave olarak mı hesaplanacaktır.ilave olarak mı hesaplanacaktır.

İnşaatı Yapan İçin Toplam İnşa İnşaatı Yapan İçin Toplam İnşa Maliyetinin HesabıMaliyetinin Hesabı

• Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan Kat karşılığı başkalarının arsasına yapılan inşaatlarda toplam inşaat maliyeti, inşaatı inşaatlarda toplam inşaat maliyeti, inşaatı yapanlar tarafından arsa sahibine verilen yapanlar tarafından arsa sahibine verilen dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile dairelerin inşası için yapılan harcamalar ile kendilerine ait daireler için yapılan kendilerine ait daireler için yapılan harcamalardan oluşmaktadır.harcamalardan oluşmaktadır.

Konunun Gelir Vergisi Kanunu Konunun Gelir Vergisi Kanunu Açısından Değerlendirilmesi:Açısından Değerlendirilmesi:

• İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına Dahil Arsa Karşılığında Bağımsız Bölüm Dahil Arsa Karşılığında Bağımsız Bölüm İktisabında Vergi İdaresinin Görüşü:İktisabında Vergi İdaresinin Görüşü:

Özel malvarlığına dahil arsanın kat karşılığı Özel malvarlığına dahil arsanın kat karşılığı devri, Gelir Vergisi Kanununun 80 ve 82’nci devri, Gelir Vergisi Kanununun 80 ve 82’nci maddelerine göre değerlemeye tabi tutulacaktır.maddelerine göre değerlemeye tabi tutulacaktır.

Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer Gelir Vergisi Kanununun Mükerrer

80'inci maddesinin 6'ncı bendine göre:80'inci maddesinin 6'ncı bendine göre: • İktisap şekli ne olursa olsun (İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak ivazsız olarak

iktisap edilenler hariçiktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin ) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal ve hakların, bentlerinde yazılı mal ve hakların, iktisap iktisap tarihinden başlayaraktarihinden başlayarak beş yılbeş yıl içinde içinde (01.01.2007 tarihinden önce iktisap (01.01.2007 tarihinden önce iktisap edilenler için süre 4 yıl olarak dikkate edilenler için süre 4 yıl olarak dikkate alınacaktır.)alınacaktır.) elden çıkarılmasından elden çıkarılmasından doğan doğan kazançlarkazançların değer artış kazancı olduğu ın değer artış kazancı olduğu belirlenmiştir. belirlenmiştir.

Bu düzenlemede dikkat edilecek hususlar Bu düzenlemede dikkat edilecek hususlar

şunlardır;şunlardır; • Elden çıkarılacak mal ve haklar Gelir Vergisi Kanunu'nun Elden çıkarılacak mal ve haklar Gelir Vergisi Kanunu'nun

70 inci maddesinin 1, 2, 4 ve 7'nci bentlerinde sayılan 70 inci maddesinin 1, 2, 4 ve 7'nci bentlerinde sayılan mal ve haklar olmalıdır. Arazi, arsa ve binalar bu mal ve haklar olmalıdır. Arazi, arsa ve binalar bu kapsamdadır.kapsamdadır.

• Elden çıkarılacak mal ve haklar bir karşılık sonucunda Elden çıkarılacak mal ve haklar bir karşılık sonucunda elde edilmiş olmalıdır. Ör; veraset yoluyla elde edilmiş elde edilmiş olmalıdır. Ör; veraset yoluyla elde edilmiş mal ve hakların tesliminde değer artış kazancı mal ve hakların tesliminde değer artış kazancı doğmamaktadır. doğmamaktadır.

Veraset yolu ile edinilen arsa karşılığında, Veraset yolu ile edinilen arsa karşılığında, bağımsız bölüm alınması durumunda, arsa müteahhide bağımsız bölüm alınması durumunda, arsa müteahhide kaç yıllık süre içinde verilirse verilsin vergileme söz kaç yıllık süre içinde verilirse verilsin vergileme söz konusu değildir. konusu değildir. Fakat alınan bu bağımsız bölümler 5 yıl Fakat alınan bu bağımsız bölümler 5 yıl içinde elden çıkarılırsa vergileme söz konusu olacaktır.içinde elden çıkarılırsa vergileme söz konusu olacaktır.

• Arsa, elde etme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden Arsa, elde etme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmalıdır. çıkarılmalıdır.

İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına Dahil İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına Dahil Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm İktisabında Arsa Karşılığı Bağımsız Bölüm İktisabında Gelir Vergisini Doğuran OlayGelir Vergisini Doğuran Olay

• Tapudan Tapudan devirdevir (ya da (ya da Kat İrtifakı TesisiKat İrtifakı Tesisi) ) yapıldığında mı? Tapudan devir yapılmayıp inşaatın yapıldığında mı? Tapudan devir yapılmayıp inşaatın sadece taraflar arasındaki sözleşmeye bağlı olarak sadece taraflar arasındaki sözleşmeye bağlı olarak yürütüldüğü durumlar nasıl değerlendirilmelidir?yürütüldüğü durumlar nasıl değerlendirilmelidir?

• Devir tarihindeDevir tarihinde elde edilmiş bir elde edilmiş bir gelir var mı?gelir var mı?• Gelir Gelir ileride,ileride, inşaatın bitiminde belli olacaktır. inşaatın bitiminde belli olacaktır.

Gelire tasarruf da bu tarihte gerçekleşecektir. Arsa Gelire tasarruf da bu tarihte gerçekleşecektir. Arsa sahibi açısından değer artış kazancı sahibi açısından değer artış kazancı bağımsız bağımsız bölümlerin iktisap tarihindebölümlerin iktisap tarihinde gerçekleşmektedir. gerçekleşmektedir.

• Peki iktisap tarihi ne olacaktır?Peki iktisap tarihi ne olacaktır?

Arsa karşılığında alınan Arsa karşılığında alınan bağımsız bağımsız bölümbölümlerin lerin iktisap tarihi:iktisap tarihi:

• Bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi,Bağımsız bölümlerin tapuya tescil tarihi,

• Tescil ettirmeden herhangi bir tasarruf söz Tescil ettirmeden herhangi bir tasarruf söz konusu ise, konusu ise, fiili teslim veya tasarruffiili teslim veya tasarruf (kiralanması, satılması, bağışlanması vs.) (kiralanması, satılması, bağışlanması vs.) tarihi tarihi bağımsız bölümlerin iktisap tarihi bağımsız bölümlerin iktisap tarihi olacaktır.olacaktır.

Safi Kazancın TespitiSafi Kazancın Tespiti

• Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden elden çıkarıldığı ay hariççıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet olmak üzere Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen üretici fiyat İstatistik Enstitüsünce belirlenen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak endeksindeki (ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. (VUK, Mükerrer 298. Mad. C alt tespit edilir. (VUK, Mükerrer 298. Mad. C alt bendi) Ancak, bu endekslemenin bendi) Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının (01.01.2006 yapılabilmesi için artış oranının (01.01.2006 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere) %10 veya üzerinde uygulanmak üzere) %10 veya üzerinde olması şarttır. (GVK Mük. Md. 81) olması şarttır. (GVK Mük. Md. 81)

Safi Kazancın Tespiti İçin Safi Kazancın Tespiti İçin Arsa Bedelinin BelirlenmesiArsa Bedelinin Belirlenmesi

• Mükelleflerce tespiti halinde Mükelleflerce tespiti halinde Maliyet Maliyet bedelibedeli,,

• Aksi halde Vergi Usul Kanunu hükümlerine Aksi halde Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, göre, takdir komisyonlarıncatakdir komisyonlarınca tespit tespit edilecek bedel esas alınır.edilecek bedel esas alınır. Maliyet bedeli, Maliyet bedeli, edinme tarihinden itibaren endekslemeye edinme tarihinden itibaren endekslemeye tabi tutulacağından komisyonun, tabi tutulacağından komisyonun, tespit tespit ettiği maliyetin hangi yıla aitettiği maliyetin hangi yıla ait olduğunuolduğunu da belirlemesi gerekecektir. da belirlemesi gerekecektir.

Safi Kazancın Tespiti İçin Bağımsız Safi Kazancın Tespiti İçin Bağımsız Bölümlerin Değerinin BelirlenmesiBölümlerin Değerinin Belirlenmesi

• Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Arsa maliyeti ile elde indirilmesi suretiyle bulunur. Arsa maliyeti ile elde edilen bağımsız bölümlerin değeri arasındaki fark ise edilen bağımsız bölümlerin değeri arasındaki fark ise safi kazanç olacaktır.safi kazanç olacaktır.

• Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunu’nun değerleme ile ilgili tutarı Vergi Usul Kanunu’nun değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur. hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

• Arsa karşılığı elde edilecek bağımsız bölümlerin Arsa karşılığı elde edilecek bağımsız bölümlerin değerinin ise Vergi Usul Kanunu'nun 267'nci değerinin ise Vergi Usul Kanunu'nun 267'nci maddesinin üçüncü sırasındaki takdir esasına göre maddesinin üçüncü sırasındaki takdir esasına göre belirlenmesi gerekmektedir.belirlenmesi gerekmektedir.

İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına İvazlı Yoldan Edinilen Özel Malvarlığına Dahil Arsa Karşılığında Bağımsız Bölüm Dahil Arsa Karşılığında Bağımsız Bölüm İktisabında Vergi Yargısının Görüşü:İktisabında Vergi Yargısının Görüşü:

• Danıştay bir kararında, Danıştay bir kararında, arsa sahibinin arsasını arsa sahibinin arsasını müteahhide tesliminin ticari bir muamele müteahhide tesliminin ticari bir muamele olmadığı, bu teslimin arsa sahibinin arsasını olmadığı, bu teslimin arsa sahibinin arsasını değerlendirmek üzere yaptığı bir tasarruf değerlendirmek üzere yaptığı bir tasarruf olduğuolduğu bu nedenle Gelir Vergisi Kanunu'nun bu nedenle Gelir Vergisi Kanunu'nun 80/6'ncı maddesine göre vergiyi doğuran olay 80/6'ncı maddesine göre vergiyi doğuran olay

olarak kabul edilemeyeceğini belirtmiştir.olarak kabul edilemeyeceğini belirtmiştir.

• Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunca Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurulunca alınan bir kararda da, bir kişinin kat edinme alınan bir kararda da, bir kişinin kat edinme karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa karşılığında arsasını müteahhide vermesi ve inşa edilen binada kat sahibi olması servetin edilen binada kat sahibi olması servetin değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi değerlendirilmesi, servetin biçim değiştirmesi olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden olduğundan, dairelerin, arsanın iktisap tarihinden dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazancın değer artış kazancı olmayacağına kazancın değer artış kazancı olmayacağına hükmedilmiştir.hükmedilmiştir.

• Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı’na Danıştay Vergi Dava Daireleri Genel Kurul Kararı’na göre, Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde bir değer göre, Gelir Vergisi Kanunu çerçevesinde bir değer artış kazancından söz edebilmek için, arsa karşılığı artış kazancından söz edebilmek için, arsa karşılığı inşaat işlerinde, arsa karşılığında elde edilen inşaat işlerinde, arsa karşılığında elde edilen bağımsız bölümlerin elde edildiği tarihe değil, bağımsız bölümlerin elde edildiği tarihe değil, arsanın elde edildiği tarihearsanın elde edildiği tarihe bakılmasına işaret bakılmasına işaret edilmektedir.edilmektedir.

II-BAĞIMSIZ BÖLÜM KARŞILIĞINDA II-BAĞIMSIZ BÖLÜM KARŞILIĞINDA TİCARİ İŞLETMEYE DAHİL ARSANIN TİCARİ İŞLETMEYE DAHİL ARSANIN DEVRİDEVRİ

• Konunun Katma Değer Vergisi Açısından Konunun Katma Değer Vergisi Açısından Değerlendirilmesi:Değerlendirilmesi: - Konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu - Konut veya işyeri karşılığı müteahhide yapılan bu arsa teslimiarsa teslimi katma değer vergisine tabidir. Arsa katma değer vergisine tabidir. Arsa devrinde devrinde ilk başta işlemin bedel unsuru belli midirilk başta işlemin bedel unsuru belli midir??

““Bedel” ileriki yıllarda arsa karşılığı kat Bedel” ileriki yıllarda arsa karşılığı kat devrinin yapılması ile ortaya çıkacaktır.devrinin yapılması ile ortaya çıkacaktır.

• Zira Tebliğde de, Zira Tebliğde de, arsa karşılığı bağımsız bölüm arsa karşılığı bağımsız bölüm verilmesininverilmesinin katma değer vergisine tabi olduğu katma değer vergisine tabi olduğu belirtilmiştir. (30 Seri No’lu KDV Genel Tebliği)belirtilmiştir. (30 Seri No’lu KDV Genel Tebliği)

• Ticari işletmeye arsa karşılığı bağımsız bölüm Ticari işletmeye arsa karşılığı bağımsız bölüm verilmesi ise, ticari organizasyona dahil bir teslimdir. verilmesi ise, ticari organizasyona dahil bir teslimdir. Katma değer vergisine tabidir.Katma değer vergisine tabidir.

• Konunun Gelir ve Kurumlar Vergisi Açısından Konunun Gelir ve Kurumlar Vergisi Açısından Değerlendirilmesi:Değerlendirilmesi:

- Vergiyi doğuran olay, gelirin elde edilmesidir.- Vergiyi doğuran olay, gelirin elde edilmesidir. Ticari Ticari kazancın tespitinde “tahakkuk esası” ve kazancın tespitinde “tahakkuk esası” ve “dönemsellik” ilkeleri geçerlidir. Tahakkuk esasında, “dönemsellik” ilkeleri geçerlidir. Tahakkuk esasında, gelir veya giderin miktar ve mahiyet itibariyle gelir veya giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmiş olması gerekir. Burada arsa devri ile kesinleşmiş olması gerekir. Burada arsa devri ile gelirin hesaplanması imkanı yoktur. Gelir, alınacak gelirin hesaplanması imkanı yoktur. Gelir, alınacak bağımsız bölümlerin değerine göre hesaplanacaktır. bağımsız bölümlerin değerine göre hesaplanacaktır.

Bu durumda,Bu durumda,

• Müteahhitlik hizmeti veren işletmenin inşaat Müteahhitlik hizmeti veren işletmenin inşaat faaliyetine başlamadan önce arsanın emsal bedeline faaliyetine başlamadan önce arsanın emsal bedeline eşit tutarlı avans faturası düzenlemesi mümkün eşit tutarlı avans faturası düzenlemesi mümkün değildir. değildir.

• Gelir ve kurumlar vergisi bakımından matrahın Gelir ve kurumlar vergisi bakımından matrahın belirlenmesinde, arsa bedeli olarak , işletmenin belirlenmesinde, arsa bedeli olarak , işletmenin kayıtlarındaki maliyet bedeli mi, yoksa rayiç kayıtlarındaki maliyet bedeli mi, yoksa rayiç bedeli mi dikkate alınacaktır?bedeli mi dikkate alınacaktır?

- Vergi İdaresi bir muktezasında- Vergi İdaresi bir muktezasında “……………… “……………… San. A.Ş. tarafından şirketinize San. A.Ş. tarafından şirketinize

yapılacak yapılacak arsa teslimindearsa tesliminde, VUK.’nun 267. maddesinin , VUK.’nun 267. maddesinin üçüncü sırası olan üçüncü sırası olan takdir esasıtakdir esası; şirketinizce teslim ; şirketinizce teslim edilecek dairelerin teslimi sırasında, söz konusu edilecek dairelerin teslimi sırasında, söz konusu dairelerin maliyetlerinin bilinmesi ve çıkarılması dairelerin maliyetlerinin bilinmesi ve çıkarılması mümkün olduğundan VUK.’nun 267. maddesinin ikinci mümkün olduğundan VUK.’nun 267. maddesinin ikinci sırasında yer alan sırasında yer alan maliyet bedeli esasımaliyet bedeli esasına göre işlem na göre işlem yapılacaktır. Düzenlenecek faturalarda tespit edilen yapılacaktır. Düzenlenecek faturalarda tespit edilen bu bedellerin bulunması zorunludur. Bu şekilde tespit bu bedellerin bulunması zorunludur. Bu şekilde tespit edilen bedellerden, arsa paylarına isabet eden edilen bedellerden, arsa paylarına isabet eden bedellerin düşülmesi suretiyle fatura düzenlenmesi bedellerin düşülmesi suretiyle fatura düzenlenmesi mümkün değildir.” şeklinde görüş bildirmiştir.mümkün değildir.” şeklinde görüş bildirmiştir.

III- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE III- KAT KARŞILIĞI İNŞAAT İŞLERİNDE İNŞAATIN BİTİRİLMESİNDEN ÖNCE SATILAN İNŞAATIN BİTİRİLMESİNDEN ÖNCE SATILAN DAİRELERİN VERGİLENDİRİLMESİDAİRELERİN VERGİLENDİRİLMESİ

• Ticari kazancın tespitinde tahakkuk esası geçerlidir.Ticari kazancın tespitinde tahakkuk esası geçerlidir. Gelir ve Gelir ve giderler tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilerek giderler tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilerek hasılat, gelir ve kârlar aynı döneme ait maliyet, gider ve hasılat, gelir ve kârlar aynı döneme ait maliyet, gider ve zararlarla karşılaştırılır. Tahakkuk ise gelirin ve giderin zararlarla karşılaştırılır. Tahakkuk ise gelirin ve giderin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder.miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder.

• Başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa sahibine Başkasının arsası üzerine inşaat yapanların arsa sahibine vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir. Müteahhide ait harcamaların toplamı inşaat maliyetini verir. Müteahhide ait dairelerin maliyeti, toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dairelerin maliyeti, toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunur. dağıtımı suretiyle bulunur. İİnşaatın toplam maliyetinin arsa nşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı müteahhidin sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetidir. kendisine ait dairelerin arsa maliyetidir.

• Bu itibarla, ticari işletmenin arsası üzerine yapılan Bu itibarla, ticari işletmenin arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı sırasında maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarlar avans olarak yapılan satışlar karşılığında alınan tutarlar avans olarak değerlendirilecek ve bu satışlar nedeniyle kâr/zarar beyan değerlendirilecek ve bu satışlar nedeniyle kâr/zarar beyan edilmesi söz konusu olmayacaktır. edilmesi söz konusu olmayacaktır.

IV-IV- YAPI KOOPERATİFLERİNDE YAPI KOOPERATİFLERİNDE ARSALARIN KAT KARŞILIĞI ARSALARIN KAT KARŞILIĞI MÜTEAAHHİDE VERİLMESİMÜTEAAHHİDE VERİLMESİ

• Ortak dışı işlem midir?Ortak dışı işlem midir?

• Kooperatifin fazla arsası nasıl olur?Kooperatifin fazla arsası nasıl olur?

• 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun istisnaları düzenleyen 5’nci maddesinin e istisnaları düzenleyen 5’nci maddesinin e bendindeki istisna burada uygulanabilir mi?bendindeki istisna burada uygulanabilir mi?

• Tebliğdeki, “İstisna uygulaması bakımından yapı Tebliğdeki, “İstisna uygulaması bakımından yapı kooperatiflerinde ortakların bir veya birden fazla kooperatiflerinde ortakların bir veya birden fazla konut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi konut veya işyeri sahibi olmasının bir önemi bulunmamaktadır.” şeklindeki açıklaması nasıl bulunmamaktadır.” şeklindeki açıklaması nasıl yorumlanmalıdır? yorumlanmalıdır?

DEĞERLENDİRME VE DEĞERLENDİRME VE SONUÇSONUÇ

• Kendine özgü bir tipi bulunan “Arsa Kendine özgü bir tipi bulunan “Arsa Karşılığı İnşaat İşleri” nin, vergisel Karşılığı İnşaat İşleri” nin, vergisel açıdan sağlıklı bir çözüme ulaşabilmesi açıdan sağlıklı bir çözüme ulaşabilmesi için özel kanun düzenlemelerine,için özel kanun düzenlemelerine,

• Vergi yargısındaki farklılıkların Vergi yargısındaki farklılıkların giderilebilmesi için de içtihadı giderilebilmesi için de içtihadı birleştirme kararına ihtiyaç birleştirme kararına ihtiyaç bulunmaktadır.bulunmaktadır.

İLGİNİZ İÇİN İLGİNİZ İÇİN

TEŞEKKÜR EDERİM.TEŞEKKÜR EDERİM.

FATİH DARDAĞANFATİH DARDAĞAN