Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. · Arge Gayrimenkul Değerleme ve...

Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.

Rapor No: 2010_15901

KONU : Değerleme RaporuSAYI : 2010_1590 (2010_0684-2010_1542)

KİLER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.Namık Kemal Mah. Tonguç Baba Cad.

No:23 Kat.3Esenyurt/İSTANBUL

İLGİ : (a) 01/11/2010 tarihli değerleme talebiniz.(b) 12/11/2010 tarihli 0016_GYO_2010 no’lu Gayrimenkul Değerleme Hizmet Sözleşmesi

İlgi(a) değerleme talebiniz üzerine düzenlenen ilgi(b) sözleşmeye istinaden İ zmir İli,Seferihisar İlçesi, Payamlı Köyü, 1 Pafta, 1356 parsel sayılı ve 49.949 m2 yüzölçümlü olaraktapuda Kiler GYO A.Ş. adına kayıtlı bulunan arsa niteliğindeki taşınmazın hukuksal ve teknikfizibilite çalışmaları firmamız uzmanları tarafından yapılmıştır. Konu mülke ait tespit ve kanaatlerimizi içeren değerleme raporumuzdan orijinal 2 nüshayazımız ekinde sunulmuş olup bilgilerinize arz ederiz.

Saygılarımızla.

Sibel YILDIRIMARGE Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.Yönetim Kurulu Başkanı


Rapor No: 2010_15902

KİLER GYO A.Ş.

( 12.11.2010 tarihli 0016-GYO-2010 )

İZMİR İLİ, SEFERİHİSAR İLÇESİPAYAMLI KÖYÜ

1 PAFTA, 1356 PARSELDEKİTAŞINMAZIN DEĞERLEME RAPORU

(12/11/2010 -31/12/2010)


Rapor No: 2010_15903

İÇİNDEKİLER

ÜST YAZI.................................................................................................................................................... 1

KAPAK SAYFASI........................................................................................................................................... 2

İÇİNDEKİLER............................................................................................................................................... 3

1.RAPOR BİLGİLERİ ..................................................................................................................................... 5

2.RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA

İLİŞKİN AÇIKLAMA....................................................................................................................................... 5

3.ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER ................................................................................................. 6

4.DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER ............................................................................ 7

4.1. Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler ......................................................... 7

4.1.1. Gayrimenkulün yeri, konumu ve çevresel özellikler ................................................................................. 7

4.1.2. Gayrimenkulün tanımı ......................................................................................................................... 7

4.1.3. Gayrimenkulün tapu kayıtları ............................................................................................................... 8

4.1.4 Tapu takyidat bilgileri........................................................................................................................... 9

4.2. İmar Bilgileri......................................................................................................................................... 9

4.3. Tapu, plan, proje, ruhsat, şema v.b. dökümanlar ...................................................................................... 9

4.4. Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım-satım işlemlerine ve

gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler,

kamulaştırma işlemleri v.b.) ilişkin bilgi .......................................................................................................... 9

4.5. Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesini ilişkin bir sınırlama) olup,

olmadığı hakkında bilgi, varsa sözkonusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına

sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş .............................. 10

4.6. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır

ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup

olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı

hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş ...................................................................... 11

4.7. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak , 29/06/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun

uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret ünvanı, adresi v.b.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile

ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi........................................................................................ 11

4.8.Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu

değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin

farklı olabileceğine ilişkin açıklama ................................................................................................................. 11

5.DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER (GENEL VE ÖZEL VERİLER) .................................. 12

5.1. Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler ................... 12

5.2. Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler................................................................... 25

5.2.1. İzmir İli ............................................................................................................................................. 25

5.2.2. Seferihisar İlçesi................................................................................................................................. 26

5.2.3. Ulaşım ve Altyapı................................................................................................................................ 27

5.2.4. Nüfus ve Demografik Yapı.................................................................................................................... 28

5.2.5. Ekonomik Yapı ................................................................................................................................... 28

5.3. Değerleme işlemini olumlu-olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler............................................... 29

5.3.1.Değerleme İşlemini Olumlu Yönde Etkileyen Faktörler .............................................................................. 29

5.3.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler ............................................................................ 29


Rapor No: 2010_15904

5.4. Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri .................................................................................................. 29

5.5. Fiziksel değerlemede baz alınan veriler .................................................................................................... 30

5.6. Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler ............................................................. 31

5.7. Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri ................................................ 31

5.8. Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri ........................... 31

5.8.1. Maliyet Oluşumları Analizi .................................................................................................................... 32

5.8.2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi ................................................................................................................ 32

5.8.3. Nakit/Gelir Akımları Analizi .................................................................................................................. 32

5.9. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri .................................................................. 32

5.10. Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri 35

5.11. Kira değeri analizi ve kullanılan veriler ................................................................................................... 36

5.12. Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi .................................................................. 36

5.13. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar ................ 36

5.14. En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi ............................................................................................. 36

5.15. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi .............................................................................. 36

5.16. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları ................................ 36

6.ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ.............................................................................................. 37

6.1. Farklı değerleme metodlarının ve analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve

nedenlerin açıklanması ................................................................................................................................. 37

6.2. Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri ......................................... 37

6.3. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve

eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş ....................................................................................... 37

6.4. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların,

gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde bir engel olup

olmadığı hakkında görüş ............................................................................................................................... 37

7.SONUÇ .................................................................................................................................................... 38

7.1. Sorumlu değerleme uzmanın sonuç cümlesi.............................................................................................. 38

7.2. Nihai değer takdiri ................................................................................................................................. 38

7.2.1. Mevcut Durum Değeri ......................................................................................................................... 38

7.2.2. Geliştirilen Proje Değeri ....................................................................................................................... 38

7.2.3. Geliştirilen Projenin Arsa Değeri ........................................................................................................... 38

7.3. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde projenin değerleme tarihi itibari ile bitirilmiş olması var sayımı ile

değeri ........................................................................................................................................................ 38

7.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde değerleme tarihi itibari ile tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil

Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi ................................................................................................ 38

8. RAPOR EKLERİ......................................................................................................................................... 39

8.1. Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği v.b. bilgi ve belgeler

8.2. Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri

8.3. Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son ü ç

değerlemeye ilişkin bilgiler


Rapor No: 2010_15905

1. RAPOR BİLGİLERİ

RAPORUN TARİHİ : 31.12.2010

RAPORUN NUMARASI : 2010_1590 (2010-0684)

RAPORUN TÜRÜ : İzmir İli, Seferihisar İlçesi, Payamlı Köyü, 1 Pafta, 1356Parseldeki taşınmazın Değerleme Raporu

DEĞERLEME TARİHİ : 12.11.2010 - 31.12.2010

DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİHİ : 12/11/2010

DAYANAK SÖZLEŞMENİN NUMARASI : 0016_GYO_2010

RAPORU HAZIRLAYANLAR : Yılmaz KÜRKÇÜ - Harita Kadastro MühendisiDeğerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400572)

SORUMLU DEĞERLEME UZMANLARI : Güler YILDIRIM – Harita Kadastro MühendisiSorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No: 400276)

2. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACIYLAHAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN AÇIKLAMA

Bu rapor Kiler GYO A.Ş.’nin talebine istinaden pazar araştırmalarına dayandırılarakSermaye piyasası Kurulu hükümlerine göre ‘‘sermaye piyasasında uluslararası değerlemestandartları hakkında tebliği (seri VIII, No:45)’’ standartlarında hazırlanan gayrimenkuldeğerleme raporudur.


Rapor No: 2010_15906

3. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN UNVANI : ARGE Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş

ŞİRKETİN ADRESİ :Meşrutiyet Mah. Hacı Mansur Sokak Başak Apt. No.32Kat.2 D:8 Osmanbey Şişli/İSTANBUL

ŞİRKETİN TELEFON-FAX : 0212–347 12 03 (PBX)- 0212 347 12 08 (FAKS)

TESCİL TARİHİ : 04.04.2006

SİCİL NO : 585145

ÖDENMİŞ SERMAYESİ : 220.000,00 TL

FAALİYET KONUSU :

- Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde resmi. özel. gerçek vetüzel kişi ve kuruluşlara ait bir gayrimenkulün,gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak vefaydaların belli tarihteki muhtemel değerinin bağımsız vetarafsız olarak takdiri ile gayrimenkullerle ilgili piyasaaraştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlıhakların hukuki durumunun analizi, boş arazi vegeliştirilmiş proje değeri analizi, en yüksek ve en iyikullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmetivermektir.-Her türlü taşınmaz malın değerlemesi yapılan taşınmazlabağlantılı menkuller ile makine teçhizatın ekspertiz vedeğerleme işlemlerini ulusal ve uluslar arası alanda kabulgörmüş standartlardahilinde yaparak, rapor/ar hazırlamak ve belli sürelerdebu raporları yeniden düzenlemek.-Gayrimenkule dayalı projelerde, inşaata başlanabilmesiiçin proje bilgilerinin tam ve doğru olduğunun tespitikonusunda rapor hazırlamak.- Her türlü gayrimenkulün kira rayiç değerlerini tespitederek bu konularda rapor hazırlamak ve hazırlananraporları belli sürelerde yeniden düzenlemek.- İnşaatların plan ve proje ve yapı şartnamesineuygunluğunu takip etmek ve belli aralıklarla durumlarınıbelirlemek ve bu konuyla ilgili raporlar düzenlemek v.balanlarda danışmanlık hizmeti vermek.

MÜŞTERİ UNVANI : Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

MÜŞTERİ ADRESİ :Namık Kemal Mah. Tonguç Baba Cad. No:23 Kat:3Esenyurt/İSTANBUL

MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VEVARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR :

Bu rapor Kiler GYO A.Ş.’nin değerleme talebine istinadenPazar araştırmalarına dayandırılarak Sermaye piyasasıKurulu hükümlerine göre ‘‘sermaye piyasasındauluslararası değerleme standartları hakkında tebliği (seriVIII, No:45)’’ standartlarında hazırlanan gayrimenkuldeğerleme raporudur. Herhangi bir sınırlamabulunmamaktadır.


Rapor No: 2010_15907

4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

4.1. Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,

4.1.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevresel Özellikleri

Değerlemeye konu olan taşınmaz İzmir İli, Seferihisar ilçesi, Payamlı Köyü, Yunus EmreCaddesi No:1 posta adresinde yer alan, bölgede eski Sağlık Bakanlığı Sosyal Tesisleri olarakbilinen dinlenme tesisinin bulunduğu arsadır. Ege Denizine cepheli taşınmazın yakın çevresindeJandarma Karakolu, Tansaş Süpermarket, Shell Akaryakıt İstasyonu, Aşa Club Otel yeralmaktadır. Çevresindeki yapı dokusunu 1-3 katlı konut ve turistik tesis kullanımlı binalaroluşturmaktadır.

Düz bir topografyaya sahip olan taşınmazın kuzeyinde ve batısında müstakil villalar,güneyinde Ege Denizi, batısında Yunus Emre Caddesi bulunmaktadır. Taşınmaz KarakoçKaplıcalarına ~4 km, Seferihisar Belediyesi’ne ~22 km, İzmir Adnan Menderes Havaalanı’na~75 km, İzmir Merkeze ~67 km, İstanbul Merkeze ~646 km, Ankara Merkeze ~664 kmmesafede konumludur.

4.1.2. Gayrimenkulün Tanımı

Değerleme konusu taşınmaz tapuda İzmir İli, Seferihisar İlçesi, Payamlı Köyü, 1 Pafta,1356 no.lu parselde kayıtlı 49.949,00 m² yüzölçümlü arsadır. Arsanın üzerinde bölgede eskiSağlık Bakanlığı Sosyal Tesisleri olarak bilinen ancak kullanılmayan binalar mevcuttur.


Rapor No: 2010_15908

4.1.3. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları

İzmir İli, Seferihisar İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 14.12.2010 tarih saat 11:25itibariyle alınan takyidatlı tapu kayıt belgeleri incelenerek tapu bilgileri aşağıya çıkarılmış oluptaşınmaza ait tapu kayıt belgesi örneği rapor ekinde sunulmuştur. (Ek.1)

İLİ : İzmirİLÇESİ : SeferihisarKÖYÜ : PayamlıSOKAĞI/CADDE : --MEVKİİ : GalinosPAFTA NO : 1ADA NO : --PARSEL NO : 1356YÜZÖLÇÜMÜ : 49.949,00 m²ANA GAYRİMENKULUN NİTELİĞİ : ArsaCİLT NO : 14SAHİFE NO : 1361TAPU TARİHİ : 07.05.2009MÜLKİYET TÜRÜ : ArsaMALİK / HİSSE ORANI : Kiler Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. / Tam Hisse


Rapor No: 2010_15909

4.1.4.Tapu Takyidat Bilgileri

İzmir ili, Seferihisar İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 14.12.2010 tarih saat 11:25itibariyle alınan takyidatlı tapu kayıt belgesi incelendiğinde taşınmaz üzerinde aşağıdakitakyidatların bulunduğu tespit edilmiştir:

Rehinler Hanesi 07.05.2009 tarih 2687 yevmiye no’lu Türkiye Finans Katılım Bankası AŞ lehine,

33.300.000 TL tutarında, faizsiz, 1.derece ipotek,Beyanlar hanesi

01.05.1992 tarih 1052 yevmiye no’lu “Bu taşınmaz malın 2476 m2’lik kısmının yolaayrılması nedeniyle 3194 sayılı imar yasasının 11.maddesi uyarınca kamunun ortakkullanımına açık olmak üzere tapu sicilinden bedelsiz terkin yapıldığından il özelidaresince satılamaz ve bir başka maksat için kullanılamaz. İleride imar planıdeğiştirilerek kullanış şekli özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiği takdirde tekraraynı şartlarla ve idari yoldan hazine adına tescil edilir.” ibaresi mevcuttur.

4.2. İmar Bilgileri,

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili olarak Seferihisar Belediye Başkanlığı İmar ve ŞehircilikMüdürlüğü’nden alınan bilgilerin, taşınmazın imar arşiv dosyasının ve T.C. Kültür ve turizmBakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü’nden alınan bilgilerin tetkik edilmesi sonucundaaşağıdaki hususlar tespit edilmiştir.

*Taşınmazın 15.05.1992 tarih, 65 sayılı yapı ruhsatı vardır.*Yapı ruhsatına göre toplam 18.069,00 m2 kullanım alanlı 1’er Toplantı salonu, İdare

binası, Restoran, Teknik merkez ile 5 adet Yatma ünitesi bulunmaktadır.*Parsel Doğanbey Belediye Meclisinin 09.08.2006 tarih ve 21 sayılı kararı ile İzmir

Büyükşehir Belediye Meclisinin 17.11.2006 tarih ve 02.885 sayılı kararı ile onanan 1/1000ölçekli Uygulama İmar Plan değişikliği ile E=0.45, hmax=15.80 m yapılaşma şartlarında, TurizmTesis Alanı (otel) olarak ayrılan alanda kalmaktadır.

*Taşınmaz ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğütarafından 18.02.2010 tarihinde onanan İzmir-Seferihisar-Doğanbey Termal Turizm Merkezi1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında Tercihli Kullanım Alanında (Turizm veya konut)kalmaktadır. Plan hükümlerinin “6.2. Tercihli Kullanım Alanları” başlıklı maddesinde;

“Bu alanlarda konut ve turizm tesisi ile birlikte bu kullanımlara hizmet edebilecek sağlık,sosyal, kültürel, teknik altyapı, ticaret, spor, idare ve benzeri kullanımlar yer alabil ir.

Turizm Tesisi yapılması halinde; E: 0,45, Hmaks:17,50 m. (5 kat), min. İfraz: 10.000m2, min. Parsel Büyüklüğü: 7000 m2’dir. Asli Konaklama Tesisleri ile birlikte Termal Kür Tesisiyapılması halinde E: 0,60 olarak uygulanır.

Konut yapılması halinde: TAKS: 0,15, KAKS: 0,30, Hmaks: 6,50 m. (2 kat), min. ParselBüyüklüğü 300 m2 olacaktır” hükmü yer almaktadır.

Henüz 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Nazım ve Uygulama İmar planları yapılıp onanmamıştır.Bu alan Turizm Merkezi içinde kaldığından imar plan yapma ve onama yetkisi Kültür ve TurizmBakanlığı’ndadır.

*Taşınmazın imar arşiv dosyasında, yapı ruhsatında belirtilen 01.05.1991 tarih 922 no’lu mimariprojesi bulunamamıştır. Dosyada taşınmaza ait vaziyet planı mevcuttur.

4.3. Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dökümanlar,

Taşınmaza ait ruhsat, vaziyet planı, Plan örneği, kadastral paftası rapor ekinde sunulmuştur

4.4. Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemdegerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana


Rapor No: 2010_159010

gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırmaişlemleri v.b.) ilişkin bilgi,

Taşınmaz için son 3 yıllık dönemde alım satım işlemi gerçekleşmemiştir. Ancak taşınmazBiskon Yapı A.Ş. adına kayıtlı iken şirket ünvanı’nın Kiler GYO A.Ş. olarak değişmesi sonucutapuda 07.05.2009 tarih 2673 yevmiye no ile tashih işlemi gerçekleşmiştir.

“Biskon İnşaat A.Ş.’nin ünvanı 08.09.2006 tarihinde Biskon Yapı A.Ş. olarak değişmiş olup budeğişiklik 13.09.2006 tarih ve 6641 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanmıştır. Şirketinünvanı 10.03.2008 tarihinde bu kez Kiler GYO A.Ş. olarak değişmiş, bu değişiklik 13.03.2008tarih ve 7019 sayılı Ticaret Sicil Gazetesin’de yayınlanmıştır.Ticaret Sicil Gazetesi örneği ektesunulmaktadır”.(Ek.3)

Seferihisar Belediye Başkanlığı’ndan (İmar ve Şehircilik Müdürlüğü) alınan 20.04.2010tarih, 341 sayılı yazı incelendiğinde taşınmazın Kültür ve Turizm Bakanlığı Yatırım ve İşletmelerGenel Müdürlüğü tarafından 18.02.2010 tarihinde onanan İzmir-Seferihisar-Doğanbey TermalTurizm Merkezi 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında Tercihli Kullanım Alanında(Turizm veya konut) kaldığı anlaşılmaktadır. Henüz 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Nazım veUygulama İmar planları yapılıp onaylanmamıştır. Bu alan Turizm Merkezi içinde kaldığından imarplan yapma ve onama yetkisi Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndadır.

4.5. Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat(devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa sözkonusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portfoyüne alınmasınasermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediğihakkındaki görüş,

Taşınmaz üzerinde bulunan Türkiye Finans Katılım Bankası A.Ş. lehine ipotek, şirketinGYO olmasından sonra konulmuş olup borçlu Kiler GYO A.Ş.’dir. İpotek gayrimenkulün GYOPortfoyüne alınmasına engel teşkil etmemektedir.

Tapu sicil kütüğünün beyanlar hanesinde 01.05.1992 tarih ve 1052 yevmiye no’lubeyanda 3194 sayılı imar yasasının 11.maddesi uyarınca “Bu taşınmaz malın 2476 m2’likkısmının yola ayrılması nedeniyle kamunun ortak kullanımına açık olmak üzere tapu sicilindenbedelsiz terkin yapıldığından il özel idaresince satılamaz ve bir başka maksat için kullanılamaz.İleride imar planı değiştirilerek kullanış şekli özel mülkiyete konu olabilecek hale getirildiğitakdirde tekrar aynı şartlarla ve idari yoldan hazine adına tescil edilir.” ibaresi mevcut olupsözkonusu bedelsiz terkinin yapılmış olduğu ve tapu senedinde 49.949 m2 olarak tescil görmüşolan parsel alanının net alan olduğu anlaşılmaktadır. GYO portföyüne alınmasına bir engel teşkiletmemektedir.

30.03.2010 tarih 27537 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren SPK’nın serino: VI, No :27 sayılı tebliğinde ;

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA İLİŞKİN ESASLARTEBLİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR TEBLİĞ (SERİ: VI, NO: 27)

MADDE 1 – 8/11/1998 tarihli ve 23517 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Seri: VI, No: 11 sayılıGayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin 25 inci maddesinin birinci fıkrasının (l)bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“l) Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış vekat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, Kurul mülkiyeti tek başına ya da başkakişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis


Rapor No: 2010_159011

binası gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etmeamacıyla kullanılması halinde anılan yapının, yapı kullanma izninin alınmasını ve tapu senedindebelirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olmasını yeterli kabul edebilir.”

MADDE 2 – Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 3 – Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür.Şeklindedir.

Değerlemeye konu arsa üzerinde yer alan tesisin Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İSKAN)olmadığı tespit edilmiş olup bu aşamada GYO portföy tablosunda boş arsa değeri olarak alınmasıuygun görülmektedir.

4.6. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerininalınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasalgerekliliği olan tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkındabilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermayepiyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındakigörüş,

Değerleme bir projeye istinaden yapılmamaktadır. Taşınmaz üzerindeki tesis ile ilgili15.05.1992 tarih 65 no’lu yapı ruhsatı alınmış ancak Yapı Kullanma İzin Belgesi alınmamıştır.SPK Seri VI, No:27 tebliği uyarınca bu aşamada GYO portföy tablosunda arsa değeri ile yeralmasında herhangi bir engel yoktur.

4.7. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılıYapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu(ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarakgerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,

Değerlemesi yapılan taşınmaz üzerindeki tesis 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı YapıDenetimi Hakkında Kanun’un yürürlüğe giriş tarihinden önce inşa edildiği için Yapı Denetiminetabi olmamıştır.

4.8. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylıbilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğunave farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklıolabileceğine ilişkin açıklama,

Değerleme belirli bir projeye istinaden yapılmamıştır. Taşınmaz Kültür ve TurizmBakanlığı Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü tarafından 18.02.2010 tarihinde onanan İzmir-Seferihisar-Doğanbey Termal Turizm Merkezi 1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamındaTercihli Kullanım Alanında (Turizm veya konut) kalmaktadır.

Plan hükümlerinin “6.2. Tercihli Kullanım Alanları” başlıklı maddesinde;“Bu alanlarda konut ve turizm tesisi ile birlikte bu kullanımlara hizmet edebilecek sağlık,

sosyal, kültürel, teknik altyapı, ticaret, spor, idare ve benzeri kullanımlar yer alabilir.Turizm Tesisi yapılması halinde; E: 0,45, Hmaks:17,50 m. (5 kat), min. İfraz: 10.000

m2, min. Parsel Büyüklüğü: 7000 m2’dir. Asli Konaklama Tesisleri ile birlikte Termal Kür Tesisiyapılması halinde E: 0,60 olarak uygulanır.

Konut yapılması halinde: TAKS: 0,15, KAKS: 0,30, Hmaks: 6,50 m. (2 kat), min. ParselBüyüklüğü 300 m2 olacaktır” hükmü yer almaktadır.

Farklı emsal oranı ve imar durumu ile yapılacak farklı projelerde taşınmaz değerinin farklıçıkması kaçınılmazdır.


Rapor No: 2010_159012

5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER (GENEL VE ÖZEL VERİLER)

5.1. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut TrendlerVe Dayanak Veriler:

Ekonomiye Bakış ve İnşaat Sektörü-2010

Türkiye Müteahhitler Birliği’nin Temmuz 2010’da yayınlanan İnşaat Sektörü Analizi’ne göre;

2008 yılı başında Ekonomist Nouriel Roubini'nin açıklamaları ile ilk kez gündeme gelen, 2008 yılı

yazında ABD'de mortgage kredileri ve türev ürünler balonunun patlaması ile gün ışığına çıkan

ve Eylül 2008'de Lehman Brothers'ın iflası ile tepe noktasına ulaştığı kabul edilen Küresel Kriz

yaklaşık iki yılını tamamlamış durumdadır.

“Mortgage” balonunun patlamasıyla tetiklenen küresel ekonomik krizin etkilerinin en

derin hissedildiği dönem 2009 yılı olmuştur. Yaşanan resesyondan çıkışı sağlayabilmek için

2009 yılında başta Amerika Birleşik Devletleri olmak üzere İngiltere, Japonya, Almanya,

Fransa gibi gelişmiş ekonomiler çok büyük meblağlarda kurtarma paketlerini hayata

geçirmişlerdir. Ancak bu kurtarma paketlerine rağmen küresel ölçekte ticaret dengelerinin

bozulmasının, işsizliğin artmasının ve ekonomik daralmaların önüne geçilememiştir.

Kapalı ekonomiler dışında bir çok ülke ekonomisi son bir yıldaki gelişmelerden ciddi

ölçüde olumsuz etkilenmiş, hem gelişmiş hem de gelişmekte olan ülkelerde, birkaç istisna dışında

küçülme kaydedilmiştir.Başta IMF olmak üzere küresel kuruluşlar bir yandan küresel krizin

etkilerini azaltmak ve krizden çıkmak için formüller geliştirmeye çalışırken bir yandan da

sonrasında nasıl bir düzen kurulması gerektiği üzerinde çalışmalarını yoğunlaştırmıştır.

Ancak 2010 yılı ortasında gelinen durum itibarıyla, dünyaca ünlü pek çok

ekonomistin ortak görüşü, ABD'nin ve Asya'nın gelişen ülkelerinin büyümesi ile ilgili olarak bazı

göreceli iyi veriler bulunurken global krizin ikinci aşamasına girildiği ve ikinci bir dip yaşanması

olasılığının yükseldiğidir.

Önümüzdeki dönem özellikle AB bölgesinde maliye politikasının giderek sıkılaştırılacağı,

vergilerin artırılacağı, kamu harcamalarının kısılacağı bir dönem olacaktır. Buna karşılık, para

politikası bir süre daha gevşek tutularak faizlerin düşük kalması sağlanacak, kamu kesiminin

terk ettiği yatırım alanlarına özel kesimin ilgi göstermesi beklentisi sürecektir.

Öte yandan, vergilerin artırıldığı, kişilerin elinde kalacak olan harcanabilir gelirin

küçüldüğü, kamu harcamalarının kısıldığı bir ortamda talebin nasıl canlı kalacağı, tek başına

düşük faizin özel kesimin yatırım yapmasına yetip yetmeyeceği sorularına yanıt üretmek pek kolay

görünmemektedir.İkinci önemli risk finansal reformun mali sektörü epeyce zorlaması, işleri

durma aşamasına getirmesi ve küresel finans sistemini bir süreliğine de olsa kilitlemesi olasılığıdır.

Yukarıdaki saptamalar çerçevesinde geleceğe ilişkin olarak yapılabilecek en gerçekçi teşhis:

Krizin ikinci aşamasının, yönetilmesi epeyce zor bir süreç olacağıdır. Farklı ülkelerin farklı

yaklaşımlarla ya da ötekilerin durumundan yarar sağlamak amacıyla hareket etmeleri halinde

sistemin yeniden krize girmesi kaçınılmaz olacaktır. En küçük bir panik havasında bile

sistemin dağılabileceği ve çok konuşulan ikinci dip yaşanabileceği görüşü yaygındır.


Rapor No: 2010_159013

G-20 ve Sonrası

Haziran sonunda Kanada'nın Toronto kentinde “Toparlanma ve Yeni Başlangıçlar” temasıyla

düzenlenen G-20 zirvesinde, üzerinde uzlaşmaya varılan en önemli konu, G-20 ülkelerinin bütçe

açıklarının 2013 yılına kadar yarı yarıya indirilmesi taahhüdünde bulunulması olmuştur. Küresel

krizden çıkış usullerinde ise tam bir mutabakat sağlanamamıştır.

Amerikan yönetiminin, henüz küresel durgunluktan çıkış aşamasına gelinmediğini,

dolayısıyla bütçe açığına olumsuz etkide bulunsa da ekonomiyi canlandırmak için kamu

harcamalarına devam etmek gerektiğini savunmasına karşın, Yunanistan'daki mali krizden

dersler çıkarmış olan Avrupa'nın eğilimi bütçe açıklarının azaltılması şeklinde olmuş, zirvede alınan

karar Avrupa'nın tercihinin ağır bastığını ortaya koymuştur.

ABD Başkanı Obama, zirve sonrasında yaptığı açıklamada, G-20 ülkelerinin bütçe

açıklarının yarıya indirilmesi konusunda ortaya koydukları hedefi memnuniyetle karşıladığını,

ancak kısa vadede mali güçleri yetebilen ülkelerde teşvik ödeneklerinin sürdürülmesinin önemli

olduğunu belirtmiştir.

Zirvede alınan kararlar arasında gelişmiş ülkelerin finans sektöründeki kırılganlıkların

giderilebilmesi için ciddi bir finansal sektör reformunun gerçekleştirilmesi, yeni balonlaşma

niyetlerinin denetim altına alınmasını sağlamak için bankacılık sistemlerinin daha güvenli

hale getirilmesi, bankalara yeni vergiler getirilmesi konusunda üye ülkelere hareket alanı

bırakılması gibi konular da yer almıştır.

G-20 Zirvesinde alınan kararların ardından Avrupa'da kemer sıkma politikalarının daha da

artacağı, krizin sosyal yükü alt ve orta sınıfların sırtına yıkıldıkça Avrupa'da sokakların kaynamaya

devam edeceği şimdiden görünmekte, başta Yunanistan olmak üzere, İspanya, İtalya, Fransa ve

Portekiz dahil pek çok ülkede grevler ve protesto eylemleri artmaktadır.

Avrupa ülkelerinde açıkları azaltmak için alınan önlemler nedeniyle küresel ekonominin yılın

ikinci yarısında özellikle de Avrupa'da yavaşlaması, ABD'nin büyümesinin ise %1-1.5

seviyesinde ve potansiyelinin yarısı kadar gerçekleşmesi beklenmektedir.

Bazı ekonomistlere göre İspanya ve/veya İtalya'nın Yunanistan'ın durumuna düşmesi halinde,

önce Avro bölgesinin sonra AB'nin ve ardından küresel sistemin çok daha ağır bir ekonomik

bunalımla karşılaşma tehlikesi mevcuttur.

Uzakdoğu'dan gelen haberler de iç açıcı görünmemektedir. Japonya'nın %200'ü aşan borç

yükünün altından kalkamayacağı ve iflasla yüz yüze olduğu bizzat Haziran ayında göreve gelen

yeni başbakan Naoto Kan tarafından dile getirilmiştir. Çin'de de büyümenin sürdürülebilir

olmadığı, enflasyonun yükselmeye başlayacağı, bu gidişin Çin ekonomisini zayıf düşüreceği

iddiaları yaygınlaşmaktadır.

AB'de yaşanan resesyonun uzun sürmesi, Avro'nun zayıflaması ve talep daraltıcı kemer sıkma

politikaları ihracatının yarısını bu bölgeye yapmakta olan Türkiye'ye kaygı vermeye devam

etmektedir.


Rapor No: 2010_159014

Türkiye Ekonomisi

Son dönemde hükümet tarafından benimsenmiş olan uluslararası açılım politikasının “Stratejik

Derinlik” ve “Komşularla Sıfır Sorun” olmak üzere 2 ana eksen üzerinde biçimlendirilmeye

çalışılması ekonomide ve uluslararası iş hacminin %90'ından fazlası Avrasya, Ortadoğu ve Kuzey

Afrika Bölgelerinde yoğunlaşmış olan inşaat-taahhüt sektöründe iyimser beklentiler yaratmıştır.

Bununla beraber, Türkiye'nin jeopolitik avantajlarından azami ölçüde yararlanmayı hedefleyen bu

politikanın meyvelerinin toplanması, son dönemde gündeme gelen küresel ve bölgesel gelişmeler

ile ortaya çıkan gerilimlerden olumsuz etkilenmiştir.

Küresel krizin ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerinin henüz tümüyle bertaraf edilememiş

olduğu bir süreçte iç ve dış politikadaki mevcut sorunların ekonomiye nasıl ve ne oranda

yansıyacağı henüz netleşmemiştir. İç politika bağlamında pek çok siyasi analistin ortak tavsiyesi

sürprizlere hazırlıklı olunmasıdır.

Büyüme:

TÜİK tarafından açıklanan verilere göre, 2010 yılının ilk üç ayında Türkiye ekonomisi geçen

yılın aynı dönemine kıyasla %11.7 büyümüştür. Bu oran ile Türkiye, Çin'den sonra G-20 ülkeleri

arasında ikinci en büyük büyümeyi göstermiştir.

Ancak söz konusu büyümeyi değerlendirirken, ülke ekonomisinin krize ne kadar hızlı girmiş

olduğunu ve geçen yıl aynı dönemde bir başka rekorun, küçülme rekorunun (2009'un 1.

Çeyreğinde ekonomi, 2008'in 1. Çeyreğine kıyasla %14.5 küçülmüştü) gerçekleştiğini

anımsamakta yarar vardır.GSYH Gelişme Hızı İnşaat Sektörü Gelişme Hızı

2008 I. Çeyrek %7.0 -%3.12009 I. Çeyrek -%14.5 -%18.62010 I. Çeyrek %11.7 %8.0

Geçen yılın ilk 3 aylık döneminde ekonominin %14.5 oranında küçülmüş olduğu gözönüne

alındığında, bu yılın ilk 3 ayındaki %11.7 büyümenin geçen yılın kaybını telafi edememiş

olduğu açıktır.


Rapor No: 2010_159015

Büyüme Hızları Kıyaslaması (%)

2010-1.Ç./2009-1.Ç 2010-1.Ç./2008-1.ÇGSYH 11.7 -4.5Özel Tüketim 9.9 -1.7Özel Yatırım 22.1 -17.2Sanayi Katma Değeri 18.8 -6.2Sanayi Üretim Endeksi 17.3 -8.5

Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH), 1998 yılı sabit fiyatları ile 2007 yılının ilk 3 ayında 22.8 milyar TL

iken 2008 yılının ilk 3 ayında %7.0 artış ile 24.4 milyar TL olmuş ve 2009 yılının ilk 3 ayında

kriz nedeniyle %14.5 oranında küçülerek 20.9 milyar TL'ye gerilemiştir. 2010 yılında ise GSYH

23.3 milyar TL düzeyine gelmiştir. Bir başka ifadeyle, 2010 yılının ilk 3 ayında ekonominin

ulaştığı büyüklük, kriz öncesi 2008 yılındaki büyüklüğün altında kalmıştır.

GS YH (Mevsim ve takvim etkisinden arındırılmış, milyon TL)

1998 sabit fiyatlarıyla GSYH verilerine bakıldığında, 2008 yılının ilk üç aylık dönemindeki üretim

düzeyinin imalat sanayinde %6.4, toptan ve parakende ticarette %9.7, inşaatta

%12.1 gerisinde kalındığı gözlenmektedir. En fazla büyüyen sektör olarak, mali aracı kuruluş

faaliyetleri yani bankacılık ve finansal aracılık hizmetleri %16.1'lik bir artış göstermiştir.


Rapor No: 2010_159016

Ana Sektörler - Sabit (bin TL)

Tarım Sanayi Ticaret İnşaat GSYH2007 1.Çeyrek 989.474 6.391.922 3.458.724 1.537.246 22.844.2002008 1.Çeyrek 1.051.626 6.933.576 3.762.936 1.489.581 24.445.5132009 1.Çeyrek 1.066.745 5.473.397 2.873.918 1.212.603 20.912.6442010 1.Çeyrek 1.032.514 6.502.082 3.433.125 1.309.881 23.349.7362008 1.Çeyrek-2010 1.Çeyrek -1,8% -6,2% -8,8% -12,1% -4,5%2009 1.Çeyrek-2010 1.Çeyrek -3,2% 18,8% 19,5% 8,0% 11,7%

2009 - 2010 1. Çeyrek verileri ele alındığında, ekonomik büyümeye en büyük katkı, %21

oranındaki üretim artışı ile imalat sanayi sektöründen gelmiştir. Toplamda büyümeye 4.9

puanlık bir katkı yapan imalat sanayi sektörü, yakın dönemde büyüme oranına bu kadar

yüksek katkı yapmamıştır. Bununla birlikte, ticaret sektörü %19.5, ulaştırma ve haberleşme

sektörleri %11.3 ve inşaat sektörü de %8 oranında büyüyerek toplamda 4.8 puanlık katkı

yapmışlardır. %3.2 oranında daralan tarım sektörü ise büyüme oranını 0.2 puan aşağıya

çekmiştir.

Talep tarafında ise, yılın ilk üç ayında geçen yılın aynı dönemine göre gerçekleşen büyümenin

tamamının iç talep büyümesinden kaynaklandığı görülmektedir. İç talep büyümesinin milli gelir

büyümesine katkısı %17 civarında olmasına karşılık, dış talep büyümesinin etkisi -%5.3

görünmektedir. Bu şekilde, ekonomi net olarak %11.7 büyüme göstermiştir.TÜİK verilerine göre

iç talep büyümesinin tümü, stok değişmelerini de içeren özel kesim talebindeki büyümeden

kaynaklanmaktadır. Bu dönemde özel kesim talebi reel olarak %21 kadar büyürken, kamu

kesimi talebi reel olarak %5.3 küçülmüştür.Özel kesimin tüketim harcamaları reel olarak %9.9

artmıştır. Özel kesimin yatırım harcamalarındaki artış ise %22'yi aşmıştır. 2008 yılının ikinci

üç ayından beri düşen özel kesim yatırım harcamalarının artış eğilimine girmesi

sevindiricidir.Kamu kesiminin tüketim harcamaları %1 civarında artarken, yatırım

harcamaları ise %25'in üzerinde düşmüştür.

Enflasyon

Tüketici fiyatları 2010 Haziran ayında tahminlerin ötesinde bir düşüş göstermiş ve TÜFE'de aylık

%0.56'lık gerileme yaşanmıştır. Altı aylık artış %3.59, yıllık artış ise %8.37 olmuştur. T.C.

Merkez Bankası tarafından 2010 yılı için açıklanmış olan %8.4'lük enflasyon tahmininin %7-7.5

arasında bir rakama indirilmesi olasılığı artmıştır.


Rapor No: 2010_159017

İstihdam

Aşağıda son üç yılın Şubat aylarındaki işsizlik oranları görülmektedir. Söz konusu rakamlar

Ocak-Şubat-Mart aylarının ortalaması alınmak suretiyle, Şubat ayı işsizlik oranı şeklinde

açıklanmaktadır.

İşsizlik OranlarıDönem İşsizlik Oranı2008-Şubat %11.92009-Şubat %16.120010-Şubat %14.4

2010'un ilk çeyreğinde gerçekleşen işsizlik oranı, geçen yıla göre 1.5 puan düşüktür. Ancak 2008

Şubat ayı rakamının 3.4 puan üzerindedir. Diğer bir deyimle işsizlik oranının azaltılması

bağlamında da henüz 2 yıl öncesinin performansına ulaşılabilmiş değildir.

İstihdam yaratma potansiyeli en yüksek sektörlerin başında gelen inşaattaki büyümenin %8 ile

GSYH'daki büyüme oranının epeyce gerisine düşmüş olması sektörün işsizliği azaltıcı işlevinin

çok sınırlı kalmasına neden olmuştur. Benzeri şekilde geçen yılın ilk çeyreğinde inşaat

sektörünün %18.6 daralmış olması ile işsizliğin %16'nın üzerine çıkması arasında da çok yakın bir

ilişki bulunmaktadır.

Büyüme ve İşsizlik Oranı İtibariyle Uluslararası Kıyaslama

GSYH bir önceki çeyrek ile kıyaslandığında ve OECD'nin mevsimsellikten arındırılmış

büyüme verileri çerçevesinde ele alındığında 31 ülke içerisinde Türkiye'nin sondan sekizinci

olduğu görülmektedir. Örneğin, krizin en derin dönemi olan 2009'un ilk çeyreğinde Kore

ekonomisi %4.3 küçülürken Türkiye ise %14.5 küçülmüştür. 2010'un ilk çeyreğinde ise Kore

ekonomisi %7.8 büyümüş, Türkiye ekonomisi ise %11.7 büyümüştür. Kore 2010'un ilk

çeyreğinde %2.1 ile OECD birinciliğini kazanırken, Türkiye %0.1 büyüme ile (31 ülke içinde)

sondan sekizinci olmuştur. 31 üyeli OECD'de 2009'un ilk çeyreğinde Türkiye %7 küçülme oranı

ile ikinci sırada yer almıştır. Geçen yılın ilk 3 aylık döneminde Türkiye %14.5 oranında küçülürken,

krizden en fazla etkilenen ülkelerden ABD %1.5, Almanya %3.8, Fransa %1.2, İtalya %2.4,

İngiltere %1.9, Japonya %4.0, İspanya %1.8, Portekiz %1.5 oranında küçülmüştür.

(Kaynak:Eurostat 82/2009)

2010 Mart ayı için açıklanmış olan işsizlik oranları Euro Bölgesinde (AB16) %10.0, AB27 ülkeler

grubunda ise %9.6 olarak gerçekleşmiştir. İşsizlik oranının en düşük olduğu iki ülke Hollanda

(%4.1) ile Avusturya (%4.9) olmuştur. En yüksek olduğu ülkeler ise Litvanya (%22.3) ve

Estonya (%19.1) dır. Türkiye bu ülkelerle kıyaslandığında işsizlik oranı itibariyle 4 AB

ülkesinden daha iyi, 23 AB ülkesinden daha kötü konumdadır.


Rapor No: 2010_159018

Ekonominin Geleceğine Bakış:

Mevcut durumda yanıtı aranan en önemli soru, “Yüksek oranlı büyüme devam edecek mi?”

sorusudur. Yanıtını ararken 2009 ve 2010 1. Çeyrek dönemlerindeki gelişmeleri ve

GSYH'daki büyümenin ana dinamiklerini iyi irdelemek gerekmektedir.

Türkiye ekonomisi 2010 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre çok yüksek bir

büyüme sergilemiş ama bir önceki çeyreğe, yani 2009'un son üç ayına kıyasla hiç büyümemiştir.

TÜİK'in mevsim ve takvim etkisi arındırılmış olarak açıkladığı bir önceki çeyreğe göre büyüme

rakamı %0.1'dir. Bu veri ışığında, 2009'un 2. Çeyreğinde başlayan canlanmanın ivme kaybetmiş

olduğu gözlenmektedir. Krizin dip noktasını oluşturan 2009'un ilk üç ayına kıyasla üretim ikinci

üç ayda %5.4 artış göstermiş ancak ardından çeyrekten çeyreğe büyüme hızları sırasıyla %3.3

ve %1.7 olmuştur. 2009'un son üç ayından 2010'un ilk üç ayına büyüme ise %0.1 düzeyine

gerilemiştir. Büyüme ivmesinde gözlenen gerilemenin bazı olumsuz gelişmelerin habercisi olması

ihtimal dahilindedir. Öte yandan 2010 yılı ilk çeyreğine ait yüksek büyüme rakamının

temelindeki en önemli nedenlerden birinin, geçen yılın aynı döneminde çok hızlı düşen GSYH

olduğu (baz etkisi) bilinmektedir. Bir anlamda, 2009 yılının ilk üç ayında dibi gördükten sonra,

yıllık bazda elde edilen ekonomik büyümenin hemen hepsi 2009 yılının son dokuz ayında elde

edilmiştir. Bu yılın ilk üç ayında ise ülke ekonomisinde bir durgunluk baş göstermiştir. Bu durum,

önümüzdeki dönem için iyi bir işaret olarak algılanmamaktadır.

Öte yandan, 2010 Nisan ayında sanayi üretiminde %17 gibi çok yüksek bir yıllık artış

gerçekleşmesinin ardından Mayıs ve Haziran aylarında kapasite kullanım oranlarında görülen

belirgin yavaşlama yatırımlardaki canlanmanın yavaş seyredeceğini göstermektedir.

İlk çeyrekte büyümeyi etkileyen unsurlara bakıldığında, özel kesim harcamalarının ve

yatırımlarının ekonomideki büyümeyi sürükleyen güç olduğu görülmektedir. Sıkı maliye

politikasının kaçınılmaz sonucu olarak kamu tüketiminin yalnızca %1 artması ve kamu

yatırımlarındaki büyük düşüşün (%25.6) büyüme üzerindeki negatif etkisi sınırlı kalmıştır.

Özel ve kamu harcamaları ile stok değişimi toplamının (iç talep) büyümeye %17.9 katkı

yapmış olduğu dikkate alındığında büyümeyi düşüren etkenin dış talep olduğu ortaya çıkmaktadır.

Dış talebe (ihracat ve ithalat toplamı) bakıldığında, yılın ilk 3 ayına ait rakamlar ihracatın

canlanamadığını göstermektedir. Buna karşılık ithalatta bir patlama yaşanmış, artan iç

talebi önemli ölçüde ithalat beslemiştir. 2010 birinci çeyrekte ihracatın büyümeye katkısı sıfır

olarak ortaya çıkmakta olup dış talebin büyümeye negatif etkisi, artan ithalat (%21.1) nedeniyle

%5.3 olarak gerçekleşmiştir. 1998 bazlı seride dış talebin büyümeyi bu kadar aşağı çektiği başka

bir çeyrek bulunmamaktadır.

Özet olarak, ilk çeyrekte büyümeyi kısıtlayan unsurun özel kesim harcamalarının yetersizliği

olmadığı, sıkı maliye politikasının kamu harcamalarını kıstığı ve stok değişiminin de beklendiği

şekilde davranmakta olduğu, dolayısıyla iç talepte güçlü bir artış gerçekleşirken büyümenin

önündeki engelin dış talep olduğu görülmektedir.

AB ülkelerinde uygulamaya konulan kemer sıkma politikalarının ihracatı önümüzdeki dönemde

daha da olumsuz etkilemesi yüksek bir olasılıktır. Böyle bir ortamda büyümenin temel

dinamiğini iç talep oluşturacak, iç talebi canlı tutacak politikalara önem verilmesi gerekecektir.

İç talebin üretimi, yatırımı ve istihdamı arttırıcı rol oynayabilmesi ise öncelikle TL'nin aşırı


Rapor No: 2010_159019

değerli olmasına bağlı olarak artan ucuz ithalatın engellenmesine bağlıdır. Aksi halde canlanan

iç talep Türkiye'nin değil, ithalat yapılan ülkelerin ekonomik büyümesine katkı sağlamaya ve o

ülkelerin işsizlerine iş yaratmaya devam edecektir. Esasen son yıllarda “istihdam yaratmayan

büyüme” olarak tanımlanan sorununun temelinde büyümenin tüketim ve ithalat kaynaklı olması

gerçeği bulunmaktadır.

Mevcut durumda sadece azalan ihracat sorununa değil, yüksek işsizlik sorununa da çözüm

üretecek yapısal reformlara ihtiyaç vardır. Mal ve hizmet ihracatının geliştirilmesi ve katma

değerinin yükseltilmesi için şirketlerin önünü açacak önlemlerin alınması, özel yatırımların kriz

öncesi döneme göre hala çok düşük seviyelerde olduğu dikkate alınarak kamu yatırımlarının

artırılması ve işgücünün beceri düzeyinin yükseltilmesi bu süreçte önem taşıyan konulardır.

Gelecek aylarda bu reformların yapılmaması durumunda ekonomik büyümenin 2010 yılının

izleyen dönemlerde yavaşlaması kaçınılmaz olacaktır. Hatta, Türkiye ekonomisinin 2010

yılında beklentilerin de (%5-6) gerisinde kalarak %4'ler mertebesinde bir büyüme performansı

ortaya koyması ihtimali artacaktır. Büyüme hızının azalacağı yönündeki sinyallerden ikisi de

son açıklanan milli gelir rakamları ile beklentilerin altında gerçekleşen Haziran ayı enflasyon

rakamları olmuştur.

Öte yandan 2010 yılında yurtiçinde erken genel seçimin gündeme gelmesi ve/veya dünya

ekonomisinde yaşanacak gelişmeler ekonominin büyüme performansını etkileyecek ilave faktörler

olacaktır.

Türk İnşaat Sektörü: 2010 1. Çeyrek

İnşaat sektörü 2010'un ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %8.0 oranında

büyümüştür. Ancak, 2008 ve 2010 yıllarının 1. Çeyrekleri kıyaslandığında sektördeki üretim

rakamlarının 2008'in %12.1 gerisinde olduğu görülmektedir. Esasen 2008'in ilk çeyreğine kıyasla

ileri konumda olan, diğer bir deyimle krizi fırsata çevirmiş olan tek sektör mali hizmetler

sektörüdür.

İnşaat sektörünün yılın 1. Çeyreğindeki gelişmesine yakından bakıldığında hem niceliksel olarak

hem de talebin değişen niteliği bağlamında önemli ve geleceğe ışık tutacak saptamalar yapmak

mümkündür:

Geleceğe yönelik üç önemli niceliksel göstergenin altyapı inşaatları açısından kamunun sabit

sermaye yatırımları, bina inşaatları açısından özel sektör sabit sermaye yatırımları ile yapı

ruhsatları, konut talebi açısından satış trendleri olduğu bilinmektedir. Yılın ilk çeyreği itibariyle bu

dört göstergenin üçünün negatif bir seyir içerisinde olması sektörün önümüzdeki dönemdeki

gelişmesi açısından iyimserliği engelleyici niteliktedir.

Geçen yılın tüm çeyreklerinde daralan sabit sermaye yatırımları bu yılın ilk çeyreğinde artmıştır.

Ancak bu süreçte özel sektörün yatırımları %22'nin üzerinde artarken, kamu yatırımları %25.7

azalmıştır. Stoklarda ise %6.4 artış olmuştur.

Kamu yatırımlarına 2010 yılında geçen yıla göre %26.4 daha az olmak üzere 41 milyar TL

ayrılmış olması da 2010 yılının izleyen dönemlerinde kamu altyapı yatırımları açısından umut

vermemektedir.


Rapor No: 2010_159020

Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %10.3 düşmüştür.

2010 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı

verilen yapıların yüzölçümünde %10.3, bina sayısında %16.5, değerinde %5.1, daire sayısında

%1 oranında düşüş olmuştur.

2009 yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre konut bina sayısı 22,151 iken, 2010 yılının ilk üç

ayında konut bina sayısı %12.4 düşerek 19,399 olmuş; konut yüzölçümleri ise 2009 yılının ilk

üç ayında 20,273,963 m2 iken %4.0 düşerek 2010 yılının ilk üç ayında 19,454,042 m2 olarak

gerçekleşmiştir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapıların yüzölçümü %38.3 düşmüştür.

2010 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma

İzin Belgesi verilen yapıların yüzölçümünde %38.3, bina sayısında %46.1, değerinde

%36.3, daire sayısında %33.9 oranında düşüş olmuştur.

2009 yılının ilk üç ayında Yapı Kullanma İzin Belgesine göre 20,514 olan konut bina sayısı 2010

yılının ilk üç ayında %45.6 düşerek 11,159 olmuş; konut yüzölçümleri ise 2009 yılının ilk üç

ayında 17.016.329 m2 iken %34,7 düşerek 2010 yılının ilk üç ayında 11.114.359 m2 olarak

gerçekleşmiştir.

Yapı Ruhsatı, Ocak-Mart ayları toplamı

Bina Sayısı Yüzölçümü (m2) Değer (TL)DaireSayısı

2010 22.897 26.058.055 14.787.217.482 134.269

2009 27.434 29.059.771 15.580.451.159 135.571Yıllar

2008 21.494 23.659.893 13.044.958.938 121.403

2010 -16,5 -10,3 -5,1 -1,0Bir Önceki Yılın İlk Üç AyınaGöre Değişim Oranı (%) 2009 27,6 22,8 19,4 11,7

Yapı Kullanma İzin Belgesi, Ocak-Mart ayları toplamı

Bina Sayısı Yüzölçümü (m2) Değer (TL)DaireSayısı

2010 13.632 15.556.561 8.508.179.109 74.084

2009 25.309 25.195.008 13.361.418.467 112.163Yıllar

2008 18.600 18.279.867 9.832.408.625 91.463

2010 -46,1 -38,3 -36,3 -33,9Bir Önceki Yılın İlk Üç AyınaGöre Değişim Oranı (%) 2009 36,1 37,8 35,9 22,6

2010'un ilk çeyreğinde konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre %21.13, bir önceki

çeyreğe göre ise %26.13'lük gerileme olmuştur. Bu oran Ankara ve İstanbul gibi büyük

kentlerde ortalamanın altında seyrederken Doğu ve Güney Doğu bölgelerinde çok daha

yüksek rakamlara ulaşmıştır. Bina inşaatları yapı ruhsatlarında yüzölçümü bazında 2009 yılı 1.

Çeyreğinde 2008 1. Çeyreğine göre %22.6 artış yaşanmış iken 2010 yılı 1. Çeyreğinde 2009 1.

Çeyreğine göre %10.2 düşüş görülmüştür.

Mevcut “küresel kriz sonrası” konjonktürde dikkat çekici talep değişimi trendleri de

mevcuttur. Bu trendlerin makro ekonomik düzeylerdeki gelişmelerle yakından ilişkili olduğu

gerçeğini göz ardı etmek mümkün değildir. Son dönemde ekonomik büyümenin temel

dinamiğini özel tüketim harcamalarının oluşturması, GSYH içindeki toptan ve perakende


Rapor No: 2010_159021

ticaretin geçen yılın aynı dönemine kıyasla %22.4 oranında büyümesi, üretimi tetikleyen

ihracat daralırken ithalatta patlama yaşanması gibi faktörlerin bileşkesi alışveriş

merkezlerinin bina yatırımları içerisindeki payını artırmaya başlamıştır. Toptan ve

perakende ticaret binalarına verilen yapı ruhsatlarında 2010 Mart ayında önemli ölçüde artış

kaydedilmiş, bina yatırımlarının toplamı içerisinde bu tür binaların payı büyümüştür.

Öte yandan yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümleri bazında 2009 ve 2010 yıllarının ilk 3 aylık

dönemleri yapı türleri bazında kıyaslandığında en büyük gerilemenin %44.9 ile sanayi

binaları ile depolar kategorisinde, ikinci büyük gerilemenin ise %40.8 ile ofis ve işyeri

binalarında gerçekleştiği görülmektedir.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesine Göre Kullanma Amacı ve Bir Önceki YılaGöre % Değişimleri(2008-2010 Yılları İlk Üç Aylık Toplam, Yüzölçümü - m2)


Rapor No: 2010_159022

Yapı Ruhsatlarının Yapı Çeşitlerine Göre Dağılımı (2010 İlk Çeyrek – m2)

Küresel krizin etkileri devam ettiği sürece ve makro ekonomik politikalarda köklü değişiklikler

olmadıkça, dahası, ithalata ve tüketime dayalı büyüme modelinin yerine yatırım-üretim-

istihdam odaklı bir model konulmadıkça yukarıda açıklanan trendlerin gelecekte de devam etmesi

çok yüksek bir olasılıktır.

Avrupa’da İnşaat Sektörü

Avrupa Birliği İstatistik Bürosu Eurostat tarafından açıklanan ve uyarlaması mevsimsel olarak

yapılan son veriler 2010 Nisan ayında inşaat sektörü üretiminin Mart 2010'a kıyasla Avro

Bölgesinde (AB16) %0.3 azaldığını, AB 27 Bölgesinde ise aynı kaldığını ortaya koymuştur.

Nisan 2010'da, 2009 Nisan ayına kıyasla inşaat sektörü üretiminde Avro Bölgesinde (AB16) %

6.1, AB27 Bölgesinde ise %4.3 azalma kaydedilmiştir.

Aylık bazda karşılaştırma

Nisan 2010'da (verileri mevcut olan üye ülkelerde) inşaat sektörü üretimi 8 ülkede gerilemiş, 5

ülkede artmış, Hollanda'da ise aynı kalmıştır. En büyük daralma sırasıyla Macaristan (%8.1),

İspanya (%4.9) ve Portekiz'de (%3.7) görülmüştür. En büyük artışlar ise Slovakya

(%9.0), Çek Cumhuriyeti (%4.8) ve Almanya'da (%2.6) kaydedilmiştir.

Mart'ta sırasıyla %9.2 ve %7.2 oranlarında artış kaydedilen bina inşaatları Nisan ayında Avro

Bölgesinde %0.9, AB27 Bölgesinde ise %1.2 düşüş göstermiştir. Mühendislik yapılarında ise

Avro Bölgesinde %3.4, AB27 Bölgesinde ise %3.0 artış kaydedilmiştir. Bu oranlar Mart'ta sırasıyla


Rapor No: 2010_159023

%0.9 ve %1.5 olmuştur.

Yıllık bazda karşılaştırma

Nisan 2010'da (verileri mevcut olan üye ülkelerde) inşaat sektörü üretimi bir önceki yılın aynı

dönemine kıyasla 11 ülkede gerilemiştir. Sadece İsveç (%9.1), Almanya (%4.8) ve

İngiltere'de (%0.9) büyüme kaydedilmiş, en büyük daralma ise Bulgaristan (%22.7),

İspanya (%18.5) ve Romanya'da (%17.2) yaşanmıştır.

Bina inşaatları Nisan 2010'da Avro Bölgesinde %6.0, AB27 Bölgesinde ise %4.9 azalmıştır. Mart

ayında bu azalma oranları sırasıyla %3.2 ve %3.0 olarak gerçekleşmiştir. Mühendislik

yapılarında ise Nisan 2010'da Avro Bölgesinde %6.5, AB27 Bölgesinde ise % 0.8 azalma

olmuştur. Bir önceki ayda mühendislik yapılarındaki düşüş oranları sırasıyla %14.1 ve %6.7

olmuştur.

Geleceğe Bakış

İnşaat sektörünün GSYH'ye katkısı 1998 yılı fiyatlarıyla 2005 yılında 5.3 milyar TL, 2006'da 6.2

milyar TL, 2007'de 6.6 milyar TL olmuştur. Söz konusu katkı 2008 yılında 6 milyar TL'ye,

2009'da 5.1 milyar TL'ye gerilemiştir.

Dolayısıyla sektörün ekonomiye katkısı 2009'da 2005 yılının dahi gerisinde kalmıştır. 2010'da ne

ölçüde bir toparlanma görülebileceğine ilişkin tahminde bulunmak henüz mümkün

değildir. Ancak kamu yatırımlarındaki gerileme ile konut talebinde ve inşaat ruhsatlarında

görülen negatif trendler sektörün 2007'deki düzeye ulaşmasının epeyce uzun bir zaman

alacağının önemli işaretleridir.

GYODER’in, Türkiye ve dünyadaki gayrimenkul sektörüne ilişkin veri ve öngörülerini içeren

“Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 2. Çeyrek 2010”’’da;

Türkiye’de ekonomik büyümenin kazandığı ivme ve referandum sonrası beklentilerin iyileşmesi

ile birlikte yılın geri kalanında inşaat ve gayrimenkul sektöründe toparlanmanın süreceği ifade

ediliyor

Buna karşın dünya ekonomisinde iyileşmeye ilişkin kaygı ve risklerin ise halen sürdüğü

belirtiliyor. Raporda, ekonomideki hızlı büyüme ve Türkiye’nin artan cazibesiyle gayrimenkul ve

inşaat sektörleri için uygun koşullar yaratıldığının altı çiziliyor. İnşaat sektörü, hem özel hem de

kamu inşaat harcamalarındaki genişleme ile hızlı bir büyüme dönemine girdi. 9 çeyrek üst üste

küçülen sektör kayıplarını kapatmayı hedefliyor.

Ayrıca konut sektöründe de yeni konut stokunun azalması ile birlikte yeni konut

yatırımlarının arttığını bildiren raporda, alınan konut yapı ruhsatlarında önemli bir büyüme

yaşandığı da verilerle birlikte belirtiliyor. Ancak konut sektöründe satışların henüz beklentilerin

altında kaldığı görülüyor. Uygun faiz oranları ve konut kredisi talebindeki genişlemenin konut

talebini arttıracağına değinen rapora göre konut fiyatları ve konut kiraları 2010 yıl genelinde

durağanken, kredi genişleme amaçlı konut kredisi talebi sürüyor.

Raporda yer alan sonuçlar, ekonomideki hızlı büyüme ve canlı iç talebin ticari

gayrimenkul piyasasında hareketlenmeye yol açtığına işaret ediyor. Ofis ve Alışveriş


Rapor No: 2010_159024

Merkezlerinde kiralama talebinden ve bu alanda yeni yatırımlardan bahsediliyor olsa da ofis,

lojistik alan ve AVM kiraları durağanlığını koruyor.

Rapora göre ekonomik büyüme ve iç talepteki hızlı genişlemeye paralel olarak 2010

yılında perakende sektöründe de önemli bir hareketlenme yaşanıyor. Yabancıların ofis kiralama

talebi, perakende sektöründe girişler, otel yatırımları ve satın almaları ile lojist ikte 3PL

şirketlerin uluslararası standartta depo arayışları yeniden canlanmış bulunuyor.

Yılın ilk çeyreğinde 566 milyon dolar olan yabancıların gayrimenkul alımının ikinci

çeyrekte 916 milyon doları bulması ise Türk varlıklarına yabancı ilgis i ve iştahının arttığını

gösteriyor. Mevzuat engelleri kalkarsa yabancılara gayrimenkul satışında sıçrama yaşanabilir.

Rapor ayrıca yurtdışı gelişmeler ve risklerin yakından izlenmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

Türkiye’ye yönelik ilgi iyi değerlendirilir, ekonomide gevşeme yaşanmaz ve yapısal reformlara ve

sektörümüzde mevzuat değişikliklerine öncelik verilirse gayrimenkul sektöründe

hareketlenmenin hızlanacağı görülüyor.

Ekonomik büyümenin kazandığı ivme ve referandum sonrası beklentilerin iyi leşmesi ile

birlikte yılın geri kalanında inşaat ve gayrimenkul sektöründeki toparlanmanın devam edeceği

anlaşılıyor.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Tanes, raporda yer alan sonuçları şöyle

değerlendiriyor: “2010 yılı ikinci çeyrek döneminde Türkiye ekonomisinde yaşanan hızlı büyüme

ekonomik beklentileri iyileştirmekte ve aynı anda zamanda sektörün aktörleri için moral kaynağı

olmaktadır. Hızlı ekonomik büyüme gayrimenkul sektörü için de giderek daha uygun koşullar

yaratmaktadır. Buna karşın dünya ekonomisinde iyileşmeye ilişkin kaygılar ve riskler halen

sürmekte; ABD ve AB’de inşaat, konut ve gayrimenkul sektörlerinde zayıflamanın yeniden

başlaması beklentileri bozmaktadır.”

Türkiye’de ise ikinci çeyreğin inşaat ve gayrimenkul sektörleri için önemli bir büyüme ve

toparlanma dönemi olduğunu belirten Tanes, sözlerini şöyle sürdürüyor: “İnşaat sektörü yüzde

21.9 ile yeniden hızlı büyüme sürecine girmiştir. Bu büyüme önümüzdeki döneme ilişkin

beklentileri güçlendirmektedir. Konut sektöründe ise alınan yapı ruhsatlarındaki hızlı genişleme

olumlu bir göstergedir. Konut kredileri de genişlemesini hızlanarak sürdürmekte, konut

piyasasında oluşan yeni dengeler içinde fiyatlar ve kiralar ise henüz durağanlığını korumaktadır.

Ekonomik büyümede yakalanan ivme ve Türkiye’nin artan cazibesi yılın geri kalan dönemi için

toparlanmanın süreceği beklentilerini kuvvetlendirirken, ekonomideki canlanma inşaat ve

gayrimenkul sektörü ile karşılıklı birbirini besleyerek devam edecektir.”

“Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 2. Çeyrek 2010”da öne çıkan göstergeler:

ABD ekonomisi yüzde 3.2 büyürken, Euro Bölgesinde büyüme yüzde 1.7 oldu.

Bileşik Öncü Göstergeler ekonomik iyileşmede yavaşlama gösteriyor.

ABD ve AB’de beklenti ve güven endekslerinde iyileşme yavaşladı.

ABD’de inşaat harcamaları daraldı. Konut satışları düşük seviyede.

Avrupa Euro bölgesinde inşaat sektörü faaliyetleri 10 çeyrektir daralıyor.

ABD’de ticari gayrimenkul fiyatları endeksi 111’den 112’ ye yükseldi.

Türkiye ekonomisi yüzde 10.3 büyüdü.

Alınan konut yapı ruhsatları sayısı 185.631 ile sıçrama gösterdi.


Rapor No: 2010_159025

Yılın ilk sekiz ayında konut kredileri 8.4 milyar TL arttı.

İkinci çeyrekte 108.017 adet yeni konut kredisi kullanıldı.

Konut kredisi aylık faiz oranı ortalama yüzde 0.90’a kadar geriledi.

Konut satışları 90.270 adet ile halen kriz öncesi dönemin gerisinde.

Konut fiyatları ve konut kiralarında durağanlık sürüyor.

Açılan 7 AVM ile birlikte toplam AVM sayısı 223, toplam kiralanabilir alan büyüklüğü

5.49 milyon m2’ye ulaştı (ikinci çeyrek sonunda).

Hane halkı tüketim harcamaları yüzde 6.2 büyüdü.

İstanbul ofis piyasasında MİA bölgesi A ve B tipi ofis boşluk oranlarında sınırlı gerileme

sürdü.

Ofis, lojistik binası ve AVM kiralarında durağanlık sürüyor.

Yabancılara gayrimenkul satışı 916 milyon dolar oldu. Doğrudan yabancı sermaye

yatırımları 31 milyon dolara düştü.

İnşaat sektörü yüzde 21.9 büyüdü. Kamu kesimi inşaat harcamaları kuvvetli arttı.

İnşaat ve gayrimenkul sektörlerinin kredi kullanımı geriledi.

5.2. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi Ve Kullanılan Veriler:

5.2.1. İzmir İli:

İzmir, Türkiye'nin nüfus, sanayi, ticaret, turizm ve kültür yönlerinden üçüncü büyükşehridir. Tarihi ve tabii güzellikleri ile de Türkiye'nin en güzellerinden biridir. 37° 45' ve 39° 15'kuzey enlemleri ile 26° 15' ve 28° 20' doğu boylamları arasında yer alır. Balıkesir, Manisa, Aydınve Ege Denizi ile çevrilidir. İzmir, renkli bir tabiata, zengin bir tarihi mirasa ve bol ürün verentopraklara sahip bir ildir. Trafik plaka numarası 35'tir.

İzmir İlinin bulunduğu alan, dördüncü zaman başlarında Egeid ismi verilen bir karaparçası konumunda idi. Ayrıca bu alan deniz seviyesinde, hafif dalgalı (Penoplen) düzlüklerhalinde idi. Bu jeolojik zamanda Doğu Anadolu’nun Yunanistan’a kadar uzanan bölgesi kuzey vegüneyden Alp Dağlarının kıvrımlarının etkisi ile sıkıştırılmıştır. Şiddetli basınçlarla bazı yerler,örneğin; Anadolu Yarımadası yükselirken, Ege Denizinin bulunduğu Egeid Kıtası ise alçalmış veçökmüştür. Ardından bu kıta parçasının üzeri Akdeniz’in suları ile kaplanmıştır. Bu çöküntünedeniyle Batı Anadolu Bölgesi’nde, doğu-batı doğrultusunda kırılmalar olmuştur. Sürekli şekildesıkıştırılan bu bölgede kırıklar arasında kalan bazı yerler yükselerek dağları (Horst), bazıyerlerde alçalarak ovaları (Graben) oluşturmuştur. Ovalar karaların içine doğru sokulmuştur.Körfezlere dökülen akarsular zamanla körfezi doldurmuştur. Ege Bölgesi ve Batı Anadolu’nunoluşumu henüz son bulmadığı, yer kabuğunun henüz yerleşmediği sık sık meydana gelendepremlerden anlaşılmaktadır. Yalnız, yörede volkanik faaliyetlere rastlanmamaktadır.

İzmir’in güneydeki çukur alanı olan Küçük Menderes Ovası, Bozdağlar ile Aydın Dağlarıarasında yer almaktadır. Bu ova, İzmir il sınırları içerisinde bulunmaktadır. Küçük MenderesOvası doğuda dar bir vadi biçiminde uzanırken, Ödemiş ile Bayındır arasında genişler, Torbalı’nınbatısında Cuma Ovası ile bağlantı sağlar. Kuzeyden güneye doğru uzanan bu yükseltilerden ayrıolarak Urla yarımadası da ilin coğrafi görünümüne ayrı bir çeşitlilik katmaktadır. Bu yarımadakuzey-güney doğrultusunda uzanan Karaburun Yarımadası ile Çeşme Yarımadası’ndan ayrılanbölümlerden oluşmaktadır.

İzmir ilindeki akarsuların hemen hepsi Ege Denizi’ne akmaktadır. Bunlar Bakırçay, Gedizve Küçük Menderes Nehirleri’dir. Yalnızca Madra Dağı’nın kuzey yamacından çıkan ve Kocaçay’ınkollarını oluşturan küçük akarsular Marmara Denizi’ne kadar ulaşmaktadır. Akarsu ağızlarındakiküçük delta gölleri ve Bozdağ üzerindeki Ödemiş gölcüğü, Torbalı ile Selçuk arasındaki Belevi


Rapor No: 2010_159026

Gölü, Küçük Menderes’in Selçuk yakınlarında doldurduğu ovadaki Çakalboğazı Gölü ilin başlıcagölleridir. Yamanlar dağı üzerindeki Karagöl ise bir krater gölüdür.

Bitki örtüsü Akdeniz İkliminin etkisi altında olup, Akdeniz bitkilerinden her türü İzmir’deyer almaktadır. Yüzyıllar boyu aşırı otlatma, yangın ve tarla açma nedenlerinden ötürü ormanlarortadan kalkmış, yerlerini maki florası almıştır. Bu floraya ardıç, yabani zeytin, çitlenbik, sakızve katırtırnağı gibi kuraklığa dayanıklı ağaçlar girmektedir.

Dağlık bölgelerin büyük bir kısmı ormanlarla kaplıdır. Denizden 600 m. kadar yüksekliktekızılçam, daha yukarılarda karaçam ormanları vardır. Dere yataklarında çınar, kestane, söğüt,kavak, kara ağaç ve kızılcık gibi yayvan yapraklı ağaçlar bulunur. Palamut meşesi de ildekiormanların belirgin ağaçlarından biridir. Kültür bitkilerinden biri olan zeytinlik ve üzüm bağıgeniş bir alanı kapsamaktadır.

İzmir’de genel olarak Akdeniz ikliminin Kıyı Ege alt tipi görülür. Yazları Akdeniz kıyışeridiyle aynı sıcaklıkta ve kurak, kışları ılık ve Batı Akdeniz’den daha az yağışlıdır. Sıcaklıkortalaması yüksek olan İzmir’de, ortalama sıcaklığın en yüksek olduğu temmuz ayının uzunyıllar değeri 27,6 derece, en düşük ortalama değer ocak ayında 8.6 derecedir. İzmir’in ortalamayıllık toplam yağış miktarı 69l mm.dir. Toplam yağışın miktarı yıldan yıla değişmektedir. İzmiren fazla yağışı Aralık (uzun yıllar ortalaması 154.3 mm.) ve Ocak (uzun yıllar ortalaması 132.6mm.) aylarında almaktadır. En kurak aylar uzun yıllar ortalaması 2 mm. civarında olan temmuzve ağustos aylarıdır. İzmir ilinde kar yağışı ender görülen yağış türüdür. Ancak, ili çevreleyendağlarda kış aylarında kar örtüsü gözlemlenir. İzmir’de her mevsimde görülen nem, havasıcaklığının yazın bunaltıcı, kışın dondurucu hissedilmesine neden olur.

İl kapsamında bulunan antik kentlerin turizme de büyük katkısı olmaktadır. Doğal vetarihi zenginliklerin yanı sıra Foça, Çeşme, Urla ve Gümüldür’deki oteller, moteller ve tatilköyleri turizm yönünden önemli kuruluşlardır.

İzmir yer altı kaynakları bakımından da zengindir. Karşıyaka yöresinde altın ve gümüş;Ödemiş yöresinde antimon ve civa; Bayındır’da kurşun ve çinko; Seferihisar’da perlit, kurşun veçinko; Karaburun’da civa; Tire yöresinde civa, grafit, mermer ve zımpara taşı; Torbalı’da demirve mermer, Urla’da aspest; Foça Dikili ve Bergama’da perlit yatakları bulunmaktadır. AyrıcaTürkiye’nin tuz gereksiniminin hemen hemen yarısını Çamaltı Tuzlası karşılamaktadır.

5.2.2. Seferihisar İlçesi

Seferihisar ilçesinin, Genel Nüfus Sayımı’na göre toplam nüfusu 34.761’tür. Bu nüfusun17.526’sı merkezde, 17.235’i belde ve köylerde yaşamaktadır. Seferihisar’da 20 İlköğretimOkulu, 4 Orta Öğretim Kurumu bulunmakta; 4245 öğrencinin eğitim gördüğü bu oku llarda, 261öğretmen görev yapmaktadır. İlçede, sağlık hizmetleri, 4 Sağlık Ocağı, 1 Sağlık Evi tarafındanverilmektedir. Seferihisar ekonomisinde tarım ağırlığını korumaktadır. İlçe toprakları, zeytinliklerve narenciye bahçeleriyle kaplıdır. Son yıllarda seracılık gelişme göstermektedir. Seferihisaryöresi, Antikçağ’da önemli bir yerleşim yeri olmuştur. Yöredeki en önemli ören yeri Teos’tur.Merkez bucağına bağlı 10 köyü vardır. Yüzölümü 364 km2 olup, nüfus yoğunluğu 59’dur. UrlaYarımadasının güneyinde yer alan ilçe toprakları genelde düzdür. Ekonomisi tarım ve turizmedayalıdır. Başlıca tarım ürünleri zeytin ve mandalina olup, ayrıca az miktarda buğday, arpa,mısır, üzüm ve pamuk yetiştirilir. Seralarda turfanda sebzecilik yapılır. Kıyılarında birçok tur istiktesis vardır. İlçe topraklarında kurşun-çinko ve perlit yatakları vardır. İlçe merkezi, SığacıkKörfezinin kuzeyinde yer alır. İl merkezine 45 km mesafededir. Belediyesi 1884’te kurulmuştur.

İlçenin 17 km güneydoğusunda, Kavakdere Köyü yakınında bulunan KarakoçKaplıcalarının suyu bol miktarda karbondioksit, bikarbonat ve sodyum klorür içermektedir.Kaplıca suyu romatizma, deri hastalıkları, raşitizm hastalıklarının tedavisinde kullanılmaktadır.Ayrıca içme olarak kullanıldığında da mide ve bağırsak hastalıklarına da iyi gelmektedir.Kaplıcalar ve çevresinde son yıllarda termal suyun kullanıldığı, sağlık turizmine yönelik tesislerinşa edilmeye başlanmıştır. Bölgede beş yıldızlı bir termal otel inşası devam etmektedir.


Rapor No: 2010_159027

Türkiye'nin ilk Cittaslow’u olan İzmir'in Seferihisar ilçesinde yaşayanlar, bu kararla hemekonomik, hem de sosyo-kültürel umutlarını artırmıştır. Vatandaşlar ilçenin kendine özgü tarihikültürel yapısını koruyacak olmasından memnuniyet duyduklarını belirtirken, esnaf da ilçeyegelecek turist sayısının artacağına, işlerinin yoğunlaşacağına inanmaktadır. İlçenin Cittaslowkapsamına alınması ve bunun tanıtım sağlaması ilçedeki esnafı da umutlandırmıştır (İtalyancaCitta (şehir) ve İngilizce slow (yavaş) kelimelerinden oluşan Cittaslow, ''yavaş, sakin şehir''anlamına geliyor. 1986 yılında Amerikan tarzı hızlı yiyecek (fast food) zincirine karşı çıkılarak,İtalya'nın Barolo kentinde ''Yavaş Yiyecek Birliği'' oluşturuldu. 1989'da Paris'te uluslararasıboyut alan birliğin, bugün 100'den fazla ülke temsilcisinden oluşan 80 bin üyesi bulunuyor.Yavaş yiyecek kavramından esinlenen ''Yavaş Şehir Hareketi''nin temeliyse 1999 yılındaİtalya'nın Chianti bölgesindeki Greve kentinde, 30 kadar yavaş yiyecek kentinin katılımıylaatıldı. İlk bildirgede, küreselleşmenin insanlar arasındaki iletişimi, kaynaşmayı ve değişimikolaylaştırmasına karşılık farklılıkların törpülenerek, tek bir model insan oluşturmaya doğrugittiği ve sonunda sıradanlığın hakim olacağı bir düzenin yaratılacağı konusunda endişelerbulunduğu dile getirildi. Bu muhtemel sonuçların engellenmesi, yerel değerlere sahip çıkılması,bu değerlerin korunması ve geliştirilmesi amacıyla yavaş şehirler kavramı çerçevesinde bir ağoluşturuldu. Yavaş şehir olabilmek için çevre politikaları, altyapı, kentin dokusunun kalitesi,yerel üretim ve ürünlerin desteklenmesi, konukseverlik gibi kriterler gerekiyor. Bu şehirlerinlogosu olan salyangozu kullanabilmeye hak kazanan merkezler, düzenli olarak denetimdengeçiriliyor. Kaynak: Anadolu Ajansı & Seferihisar Belediyesi).

5.2.3. Ulaşım ve Altyapı

Kent içi toplu ulaşım Büyükşehir Belediyesi’nin yetki ve sorumluluğundadır. Toplu ulaşımhizmetlerinin hat ve güzergahları ile birbirini tamamlaması için otobüs-vapur-metroda ulaşımhizmet bütünlüğü sağlanmıştır. Otobüs hizmetleri Büyükşehir Belediyesi bünyesinde olan EshotGenel Müdürlüğü tarafından kent içi ve 12 ilçe belediye arasında yapılmaktadır. Ulaşımhizmetleri 291 den fazla hatta hizmet vermektedir. İzmir metrosunun 11.6 kilometrelik hattındaHatay/ Üçyol, Konak, Çankaya, Basmane, Hilal, Stadyum, Halkapınar, Sanayi, Bölge ve Bornovaolmak üzere toplam 10 istasyon bulunmaktadır. Metro ile en uzun hat olan Üçyol’danBornova’ya 17 dakikada ulaşılmaktadır. Yolcu vapuru seferleri ile "Toplu ulaşımda bütünlük"amacıyla Körfez vapurlarının sayısı ve sefer sıklığı artırılmış, ulaşımda kolaylık ve rahatlıksağlanmıştır. Karşıyaka ve Bostanlı ile Konak arasındaki sefer aralığı 20 dakikaya indirilmiş veiskeleler yeniden düzenlenmiştir. Bostanlı, Karşıyaka, Bayraklı, Alsancak, Pasaport, Konak,Göztepe ve Üçkuyular olmak üzere 8 iskeleden sefer yapılmaktadır. Üçkuyular ve Bostanlıiskeleleri arasında sürekli sefer yapan araba vapurları ile şehir içi trafiğine girmeden 25dakikada ulaşım sağlanmaktadır. Kent içerisinde elektrik, su, doğalgaz, telekom hizmetleri vekanalizasyon altyapıları tamamlanmış olup yolların % 99’9’u asfalt kaplıdır.


Rapor No: 2010_159028

5.2.4. Nüfus ve Demografik Yapı

İzmir kentinin 2009 sayımına göre merkez nüfusu ~4.500.000'dir. Kentin nüfusu 1970-1985 arasında diğer yıllara oranla daha hızlı artmıştır. 1945'e kadar Türkiye'nin ikinci büyükşehri iken günümüzde İstanbul ve Ankara’dan sonra 3. büyük metropol olarak görülmektedir.İzmir ilinin yıllara göre nüfus değişimini gösteren tablo aşağıda verilmiştir.

Yıllar Nüfus2009 4.500.0002005 3.973.9392000 2.723.2261990 1.575.8781985 1.448.9811970 1.055.4001965 944.2001960 937.1001955 828.6001950 723.1001945 620.0001940 518.4011935 417.1001927 315.400

5.2.5. Ekonomik Yapı

Kentte tarıma dayalı sanayi kolları oldukça gelişmiştir. Tekstil, gıda, alkollü içecekler,tütün, yem sanayi en önemli işkolları arasındadır. Bunların dışında, demir-çelik, petrokimya,otomotiv, çimento, ayakkabı, gübre, tarım makineleri ve seramik sanayi iç ve dış pazara yönelikolarak üretim yapılmaktadır. Liman kenti olmasının yanında, hammadde kaynakları, nitelikliişgücü ve ulaşım olanaklarının genişliği, sanayinin gelişmesine olanak vererek İzmir’i bölgeninticaret merkezi konumuna getirmiş durumdadır. Sanayi sektöründe üretilen mallar, dünya

Taşınmaz


Rapor No: 2010_159029

standartları ölçüsünde kaliteye sahiptir. Yörede, kömür, altın, bakır, kurşun, çinko, demir,antimuan, perlit, grafit, asbest, titanyum, dolomit ve mermer madenleri çıkarılıp işlenmektedir.

İnşaat malzemeleri imalatı ve inşaat yapımı alanlarında Türkiye’nin en gelişmişkentlerinden birisidir. Sanayi bakımından Marmara Bölgesi'nden sonra ikinci sırada gelir.Bölümler arasında gelişmişlik ve sanayi oranı bakımından büyük farklılık vardır. Asıl Ege Bölümüsanayi bakımından daha gelişmiştir. Zaten bölgenin en büyük ve gelişmiş kenti İzmir’de bubölümde yer alır. İzmir sanayisi, fuarı, ve ihracat limanı ile ülkemizin önemli bir kentidir.İzmir’de Aliağa Petrol Rafinerisi de bulunmaktadır. İzmir'de otomotiv, madeni eşya, kimya,seramik, dokuma, çimento, sigara ve zeytinyağı üretimi yapılmaktadır. Bölge ekonomisineayrıca hidroelektrik, termik santraller ve jeotermal enerji santralleri de katkı sağlamaktadır.İzmir limanı, Türkiye'nin en büyük ihracat limanıdır. İzmir’deki organize sanayi bölgeleri, serbestbölgeler ve teknoloji geliştirme bölgesi yatırımcılara bir çok olanak tanımaktadır. İzmir,Türkiye’nin en yüksek ticaret hacmine sahip ikinci serbest bölgesi Ege Serbest Bölgesiİzmir’dedir. İzmir Teknoloji Geliştirme Bölgesi bilişim ve yüksek teknoloji (hi -tech) yatırımlarıiçin avantajlar sunmaktadır. Jeotermal kaynakları ve rüzgar enerjisi potansiyeli ile İzmiralternatif enerji kullanımına yönelik yatırımlar olanaklıdır. Öte yandan tarih, kültür, doğa vedeniz İzmir’i sağlık, kültür, din, kongre ve fuar turizminin önemli merkezlerinden biriyapmaktadır.

5.3. Değerleme işlemini olumlu-olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler:

5.3.1. Değerleme işlemini olumlu yönde etkileyen faktörler

Konu taşınmazın Ege Denizine sıfır konumunda ve ~400 m cepheli olması, Turizm tesisi imarlı olması, turizm potansiyeli yüksek olan bir bölgede yer alması, Kaplıca kaynağına yakın olması, 18.02.2010 tarihinde onanan İzmir-Seferihisar-Doğanbey Termal Turizm Merkezi

1/25.000 Ölçekli Çevre Düzeni Planı kapsamında Tercihli Kullanım (Turizm veya Konut)Alanında olması ,

5.3.2. Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen faktörler

Üzerinde kullanılmayan ve yıkılması gereken tesis olması

5.4. Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,

Değerlemeye konu olan taşınmaz 49.949,00 m2 alanlı arsa olup üzerinde dinlenme tesisiyer almaktadır. Tesis içerisinde toplam 18.069,00 m2 kullanım alanlı 1’er Toplantı salonu, İdarebinası, Restoran, Teknik merkez ile 5 adet Konaklama ünitesi bulunmaktadır. Ege Denizine~400 m cepheli olan tesisin güney-batı-doğu cepheleri demir doğrama korkuluk, kuzey cephesiise ~40 cm yüksekliğinde betonarme duvar ile çevrilidir. Taşınmaz üzerindeki yapıların inşaedildiği 1992 yılından bu yana hiç kullanılmadığı ifade edilmiştir. Yapılarda uzun süredirkullanılmamaktan kaynaklanan deformasyon ve rutubet belirtileri mevcuttur. Tesisteki bazıcamların fırtına zamanlarında kırıldığı, bazı zeminlerde eskimeler, duvar ve tavan boyalarındadökülmeler görülmüştür.

Toplantı (konferans) salonu Zemin+ 1 normal katlı ve 1.790,00 m2 kullanım alanlıdır. Binadazemin katta, fuaye, kazan dairesi, wc–lavabo, 4 adet toplantı salonu, 1.normal katta büyükgösteri salonu, sahne, sahne arkası hazırlık odası ve wc-lavabo bulunmaktadır. Binada toplantısalonları, fuaye ve koridorlarda zeminler mermer, duvarlar alçı üzeri boya, tavanlar aydınlatmalıalçı asma tavandır. Wc’lerde zemin ve duvarlar seramik, tavan sıva üzeri boyalıdır. Isıtma vesoğutma merkezi klima ile sağlanmaktadır.


Rapor No: 2010_159030

İdari bina tek katlı ve 1.054,00 m2 kullanım alanlıdır. Bina 4 bölüm ve ana holdenoluşmaktadır. Bölümler 2 bölüm ofis ve wc-lavabolar, diğer 2 bölüm personel konaklamasıiçindir. Personel konaklaması için ayrılan bölümler 2 oda, banyo-wc’den oluşmaktadır. Binadawc’ler hariç zeminler karo mozaik, duvar ve tavanlar sıva üzeri boyalıdır. Wc’lerde zemin veduvarlar seramik, tavanlar sıva üzeri boyalıdır. Isıtma merkezi kalorifer ile sağlanmaktadır.

Restoran binası zemin+1 normal katlı ve 5.181,00 m2 kullanım alanlıdır. Zemin katta, 10 ayrıbölüm içerisinde, mutfak, elektrik pano odası, kazan dairesi, wc–lavabo, soyunma odaları, duş,1.normal kata restoran ve servis bölümü, bar, wc-lavabo bulunmaktadır. Binada asansörmevcuttur. Binada wc’ler hariç zeminler karo mozaik, duvar ve tavanlar sıva üzeri boyalıdır.Wc’lerde zemin ve duvarlar seramik, tavanlar sıva üzeri boyalıdır. Restoran bölümünde tavankartonpiyerlidir. Isıtma merkezi kalorifer ile sağlanmaktadır.

Tesis içerisinde 5 adet, zemin+1 normal katlı, 1.808,00 m2 kullanım alanlı konaklamaüniteleri (apartlar) bulunmaktadır. 5 ünite içerisinde 10 blok ve 70 apart daire mevcuttur. Herünite birbirine bitişik 2 bloktan oluşmaktadır. Her bir bloğun zemin katında, süs havuzu ve 3apart daire, 1.normal katında 4 apart daire mevcuttur. Apart daireler 2 oda, balkon ve wc -lavabodan oluşmaktadır. Apart dairelerde banyo-wc’ler hariç zeminler karo mozaik, duvar vetavanlar sıva üzeri boyalıdır. Banyo-Wc’lerde zemin ve duvarlar seramik, tavanlar sıva üzeriboyalıdır. Isıtma sistemi bulunmamaktadır.

Taşınmaz üzerinde tek katlı ve toplam 1.004,00 m2 kullanım alanlı teknik merkezbinası yer almaktadır. Teknik merkez içerisinde makine dairesi, su deposu, hidrofor, trafo veçamaşır odası bulunmaktadır.

Tesis bahçesinde 1 adet açık yüzme havuzu (~230,00 m2) ve çocuk havuzu (~98,00m2), tenis kortu (~560,00 m2), basketbol sahası (~390,00 m2) ve voleybol sahası (~286,00 m2)bulunmaktadır. Tesis ile plaj arasında demir doğrama parmaklıkları mevcut olup 3 adet kapıdanplaja giriş-çıkış sağlanmaktadır.

İnsaat kalitesi : İyiMalzeme Kalitesi : İyiİşçilik kalitesi : İyiAna Taşınmazın Yaşı : ~18Fiziksel eskime : %25 (%20 yaşa bağlı+%5 boş kalmasına bağlı yıpranma)Altyapı : Tamamlanmış

GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİAtık Su MevcutDoğalgaz YokElektrik MevcutHaberleşme MevcutPis Su MevcutTemiz Su Mevcut

5.5. Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, imar durumu, üzerindeki tesisin kullanı labilirlik durumu,bölgenin turizm potansiyelinin yüksek olması önemli özellikleri olup değerlemede bu veriler bazalınmışlardır.


Rapor No: 2010_159031

5.6. Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,

Taşınmazın konumu, büyüklüğü, imar durumu, üzerindeki tesisin kullanılabilirlik durumu,bölgenin turizm potansiyelinin yüksek olması önemli teknik özellikleri olup değerlemede buveriler baz alınmışlardır.

5.7. Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,

Değerleme işleminde arsanın üzerindeki tesis dikkate alınmamıştır. Arsa değerininbelirlenmesinde emsal bilgileri baz alınarak gayrimenkulün pazar değeri tespitindebulunulmuştur. Taşınmazın konumu, yapısal ve teknik özellikleri dikkate alınarak, emlak ofisleriile yapılan görüşmelerde ve bölge içerisinde yapılan araştırmalar sonucu elde edilen veriler gözönüne alınarak piyasa değeri bulunmuştur.

Değerlememizde ayrıca parselin turizm imarlı olması nedeni ile belli varsayımlaradayanarak bir proje geliştirilmiştir:

PROJEDE KULLANILAN TESPİT VE VARSAYIMLAR

Otel inşaatınıntamamlanma süresi 2 Yıl (Mevcut binalar yıkılarak yerine 4 veya 5 yıldızlı otel inşa

edilecektir)İnşaatın tamamlanmasüreci

1. Yıl %50 2. Yıl %50

Parsel alanı 49.949 m2

Emsal 0,6Toplam inşaat alanı 29.969,4 m2

İnşaat birim m2 fiyatı 1.000 USD/m2 (Yıllık maliyet artışı %3 olarak öngörülmüştür)Oda sayısı 400Otelin işletilme ve satışsüresi öngörüsü 10 yıl işletme 10. yıl sonu satışReklam ve tanıtım giderleri İnşaat giderinin %3’ü kadarGelir varsayımları Oda gelirleri yıllık %4 artacak, diğer gelirler oda gelirlerinin

%30’u oranında gerçekleşecektir.Doluluk oranı Otel açılış yılı 2013 olacaktır ve doluluk oranı %50 ile

başlayarak 2017 yılında %75’e ulaşacak ve daha sonrakisenelerde %75 olarak sabitlenecektir.

Brüt kar marjı İlk 5 yıl için %50, sonraki yıllar için %60 olacaktır.İşletmenin yenilemegiderleri

3 yıl sonra yenilemeye ihtiyaç duyacağı varsayılarak toplamgelirin %2,5’u oranında yenileme gideri ayrılmıştır.

İskonto oranı %10Terminal Kapitalizasyonoranı

%8

5.8. Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerinseçilmesinin nedenleri,

Değerleme tekniği olarak ülkemizde ve uluslar arası platformda kullanılan üç temelyöntem bulunmakta olup, bunlar maliyet yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelirkapitalizasyonu yöntemidir.


Rapor No: 2010_159032

5.8.1. Maliyet oluşumları analizi,

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşaedilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir.

Bu yöntemde gayrimenkulün, belirli bir kalan ekonomik ömrünün olduğu kabul edilir. Bunedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demodeolmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bi r gayrimenkulünbina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.

Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri,binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşaedilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiştecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularakdeğerlendirilmiştir.

Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarınıgösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.

Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydanageldiği kabul edilir.

5.8.2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi

İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasadeğeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkul ileortak temel özelliklere sahip karşılaştırılabilir örnekler incelenir.Emsal karşılaştırma yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.

Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabuledilir.

Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibiolduğu kabul edilir.Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre içinde satıldığı kabul edilir.

Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temelözelliklere sahip olduğu kabul edilir.

Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasındagünümüz sosyo-ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.

5.8.3. Nakit / Gelir akımları analizi,

Taşınmazlar gelir getiren cinsten mülkler ise örneğin kiralık konut ya da iş yerlerindepiyasa değerleri bulunurken gelir yöntemi uygulanır. Gelir yöntemi ile üzerinde yapı bulunan birtaşınmazın değerinin belirlenmesinde ölçüt, elde edilebilecek net gelirdir.

Net gelir, gelir getiren taşınmazın yıllık işletme brüt gelirinden, taşınmazın boşluk ve kirakayıplarından oluşan gelir kaybı ve işletme giderlerinin çıkarılması ile bulunur. Net gelir, yapıgelir ve arsa gelirinden oluşmaktadır.

5.9. Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,

Geliştirilen projeye göre arsa değeri: 7.166.000 USD olarak hesaplanmıştır. Projedeğerini ve arsa değerini gösteren tablolar aşağıdadır:


Rapor No: 2010_159033

OTELPARSEL ALANI 49949EMSAL 0,6İNŞAAT ALANI 29969,4İNŞAAT BİRİM MALİYETİ 1.000,00 USDODA SAYISI 400ODA BAŞINA GELİR 80,85 USD 80,85 USD 84,09 USD 87,45 USD 90,95 USD 94,59 USD 98,37 USD 102,31 USD 106,40 USD 110,65 USD 115,08 USDAÇIK OLAN GÜN SAYISI 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

YILLAR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12YILLAR 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022NAKİT ÇIKIŞ TABLOSU

İNŞAAT TAMAMLANMA ORANI 50% 50%İNŞAAT MALİYETİ -14.984.700 -15.434.241REKLAM VE TANITIM GİDERLERİ -449.541 -463.027İŞLETME GİDERLERİ -3.836.514 -4.787.969 -5.394.445 -6.041.778 -6.732.267 -5.601.246 -5.825.296 -6.058.308 -6.300.641 -6.552.666OTEL YENİLEME GİDERLERİ -302.089 -336.613 -350.078 -364.081 -378.644 -393.790 -409.542

TOPLAM GİDERLER 0 -15.434.241 -15.897.268 -3.836.514 -4.787.969 -5.394.445 -6.343.867 -7.068.881 -5.951.324 -6.189.377 -6.436.952 -6.694.431 -6.962.208

NAKİT GİRİŞ TABLOSUAÇILIŞ YILI

BOŞLUK VE KİRA KAYBI ORANI 50% 40% 35% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25%ODA GELİRİ 5.902.329 7.366.106 8.299.146 9.295.044 10.357.334 10.771.628 11.202.493 11.650.593 12.116.616 12.601.281DİĞER GELİRLER 1.770.699 2.209.832 2.489.744 2.788.513 3.107.200 3.231.488 3.360.748 3.495.178 3.634.985 3.780.384TOPLAM GELİRLER 7.673.027 9.575.938 10.788.890 12.083.557 13.464.535 14.003.116 14.563.241 15.145.770 15.751.601 16.381.665

GELİR-GİDER -15.434.241 -15.897.268 3.836.514 4.787.969 5.394.445 5.739.690 6.395.654 8.051.792 8.373.863 8.708.818 9.057.171 9.419.458

TERMİNAL KAPİTALİZASYON 8%TERMİNAL DEĞER 115.623.702

İSKONTO ORANI 10%İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIM -14.715.971 -13.779.500 3.023.117 3.429.864 3.513.012 3.398.041 3.442.172 3.939.557 3.724.672 3.521.508 3.329.426 39.989.096

PROJE DEĞERİ (USD) 42.814.993,99

Yukarıda hesaplanan değer belli varsayımlar için geçerli bir proje değeridir. Yatırım değerini ifade etmekte olup piyasa değerianlamına gelmemektedir. Farklı yatırımcılar farklı projelerle farklı sonuçlara varabilirler. Geliştirilen proje için bulunan arsa değ eriarsanın piyasa değeri olmayabilmektedir.


Rapor No: 2010_159034

OTELPARSEL ALANI 49949EMSAL 0,6İNŞAAT ALANI 29969,4İNŞAAT BİRİM MALİYETİ 1.000,00 USDODA SAYISI 400ODA BAŞINA GELİR 80,85 USD 80,85 USD 84,09 USD 87,45 USD 90,95 USD 94,59 USD 98,37 USD 102,31 USD 106,40 USD 110,65 USD 115,08 USDAÇIK OLAN GÜN SAYISI 365 365 365 365 365 365 365 365 365 365

YILLAR 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12YILLAR 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022NAKİT ÇIKIŞ TABLOSU

İNŞAAT TAMAMLANMA ORANI 50% 50%İNŞAAT MALİYETİ -14.984.700 -15.434.241REKLAM VE TANITIM GİDERLERİ -449.541 -463.027İŞLETME GİDERLERİ -3.836.514 -4.787.969 -5.394.445 -6.041.778 -6.732.267 -5.601.246 -5.825.296 -6.058.308 -6.300.641 -6.552.666OTEL YENİLEME GİDERLERİ -302.089 -336.613 -350.078 -364.081 -378.644 -393.790 -409.542

TOPLAM GİDERLER 0 -15.434.241 -15.897.268 -3.836.514 -4.787.969 -5.394.445 -6.343.867 -7.068.881 -5.951.324 -6.189.377 -6.436.952 -6.694.431 -6.962.208

NAKİT GİRİŞ TABLOSUAÇILIŞ YILI

BOŞLUK VE KİRA KAYBI ORANI 50% 40% 35% 30% 25% 25% 25% 25% 25% 25%ODA GELİRİ 5.902.329 7.366.106 8.299.146 9.295.044 10.357.334 10.771.628 11.202.493 11.650.593 12.116.616 12.601.281DİĞER GELİRLER 1.770.699 2.209.832 2.489.744 2.788.513 3.107.200 3.231.488 3.360.748 3.495.178 3.634.985 3.780.384TOPLAM GELİRLER 7.673.027 9.575.938 10.788.890 12.083.557 13.464.535 14.003.116 14.563.241 15.145.770 15.751.601 16.381.665

GELİR-GİDER -15.434.241 -15.897.268 3.836.514 4.787.969 5.394.445 5.739.690 6.395.654 8.051.792 8.373.863 8.708.818 9.057.171 9.419.458

TERMİNAL KAPİTALİZASYON 14%TERMİNAL DEĞER 64.684.589

İSKONTO ORANI 16%İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIM -14.311.838 -12.675.145 2.630.192 2.822.424 2.734.249 2.501.497 2.396.717 2.594.446 2.320.055 2.074.684 1.855.263 12.223.434

ARSA DEĞERİ (USD) 7.166.000ARSA DEĞERİ (TL) 11.078.636


Rapor No: 2010_159035

Değerlemede arsa değeri esas olarak emsal karşılaştırma yöntemi ile belirlenmiştir.

Arsa Değeri:

Bölgede yapılan araştırmada taşınmazın arsasının beher birim m 2’si için 225 TL/m2 uygungörülmüş olupBoş arsa değeri olarak 49.949,00 m2 x 225,00 TL = 11.238.525,00 TL uygun görülmüştür.

5.10. Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ilebunların seçilmesinin nedenleri,

Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede portföyü bulunan emlak ofisleri ileyapılan görüşmelerde ve bölge içerisinde yapılan araştırmalar sonucu elde edilen veri ler gözönüne alınarak bölgede emsal olabilecek taşınmazın birim m2 değerinin, konumuna, denizeyakınlığına, kaplıcaya yakınlığına, imar durumuna göre 100,-TL/m² ile 300,-TL/ m² aralığındaolduğu gözlemlenmiştir.

SatılıkEmsal

Gayrimenkul Hakkında Satılık/ Değeri İrtibat

Emsal 1Taşınmazın yanında denize 100 m.Mesafede 600 m2 %15 konut imarlıikiz villa yapılabilir arsa

225.000 TL’ye satılık(375 TL/m2)

Sahibinden0534 609 02 15

Emsal 2

Seferihisar ürkmezde taşınmaza yakınkonumda 13.000 m2 denize sıfır arsa; 10.000 m2’si Turizm(7 kat) , 3.000m2’si günü birlik tesis imarlı

2.500.000 TL’ye satılık(192 TL/m2)

Taner Deniz ErbaşEmlak

0533 553 33 800541 409 11 80

Emsal 3

Seferihisar Ürkmezde yolun deniztarafında 250 m2 konut imarlı arsa 90.000 TL’ye satılık

(360 TL/m2)

Eylem EmlakFerhat Hatun

0232 742 10 110535 879 41 36

Emsal 4

Seferihisar Doğanbey-payamlı’dadenize sıfır konumda turizm imarlı136.000 m2 arsa


Turyap İzmir Tems.Özlem Özdemir0232 248 02 480536 402 14 48

Emsal 5

Seferihisar Doğanbey-payamlıda367.000 m2 Özel kullanım imarlıjeotermal bölge içerisindeki koyda yeralan arsa(bir bölümü arkeolojik SİTalanı,bir bölümü imara açık)

10.000.000 Euro’yasatılık 27 £/m2

(54 TL/m2)

Beyazofis SeferihisarTemsilciliği

Binali Ataman0232 743 30 900232 743 34 90

Emsal 6

Seferihisar Belediyesinin 26.11.2010tarihli ilanına göre Ürkmez Köyü kısıkmevkiindeki 3.999 m2 turistik imarlıarsanın ihalesi 1.250.000 TLmuhammen bedelle 11 Aralık 2010’deyapılacaktır.


Not: Belirtilen tarihteihale yapılmış ancakbaşvuran olmamıştır.Yeni ihale %25 düşükfiyatla yapılacaktır.

İzmir SeferihisarBelediyesi

0232 743 39 60-67

Emsal 7

Konu taşınmaza yaklaşık 4,1 km.mesafede, denize sıfır 20.000 m2yüzölçümlü E=0,15 teşvikli termaltesis alanı


Sahibinden0544 844 40 94

Emsal 8 Konu taşınmaza yaklaşık 5 km.mesafede değişken turizm imarlı


Devrim Emlak0232 452 48 59


Rapor No: 2010_159036

SatılıkEmsal

Gayrimenkul Hakkında Satılık/ Değeri İrtibat

12.186 m2 yüzölçümlü terkleriyapılmamış arsaOtel imarı :E=0,45, H=5 katTatil köyü imarı :E=0,30, H=2 katKamping imarı :E=0,05, H=4,50mKür merkezi :E=0,60, H=17 m

5.11. Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,

Kira değeri analizi yapılmamıştır.

5.12. Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,

Taşınmaz üzerindeki mevcut yapılara ait olan yapı ruhsatının 5 yıllık geçerlilik süresidolmuştur. Bu süre sonunda yapı kullanma izin belgesi alınması ya da, ruhsat temdidi (süreuzatımı) yapılması gerekmekte ise de bu işlemlerin yapılmadığı anlaşılmaktadır. Seferihisar TapuSicil Müdürlüğü’nden alınan tapu kayıt belgesinde görüldüğü üzere taşınmaz üzerinde ipotekmevcuttur.

5.13. Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ileulaşılan sonuçlar,

Proje geliştirme ve emsal karşılaştırma yöntemleri ile ulaşılan sonuçlar değerlendirilerek(kullanılan veri ve varsayımlar 5.7. maddesinde açıklanmıştır) resmi bilgi ve belgelere değilvarsayımlara dayalı nakit akımları yerine piyasa değerini daha iyi yansıttığı düşünülen emsalkarşılaştırma yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır.

5.14. En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,

Bir mülkün fiziki olarak mümkün, finansal olarak gerçekleştirilebi lir, yasalarca izin verilenve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değerine ulaştıran en olası kullanımı en etkin veverimli kullanımıdır. Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanımyüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Değerleme tarihi itibariyletanımlanmış bulunan en yüksek bugünkü değer rakamını destekleyici makûl ve muhtemelkullanım”dır. Bir başka ifade ile; makûl, muhtemel ve yasal olan alternatif kullanım şekilleriarasından, yapılması teknik ve finansal olarak mümkün olup en yüksek arsa değerine ulaştırankullanımdır. Taşınmazın 1/25000 ölçekli planda yer alan imar koşulları doğrultusunda yeni birtesis inşa edilmesinin taşınmazın değerini yükselteceği değerlendirilmektedir.

5.15. Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi.

Taşınmaz tapuda arsa nitelikli olup bağımsız bölümü bulunmamaktadır.

5.16. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal payoranları.

Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile proje yapılması durumu söz konusu değildir.


Rapor No: 2010_159037

6. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

6.1. Farklı değerleme metotlarının ve analiz sonuçlarının uyumlaştırılması ve buamaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,

Proje geliştirme ve emsal karşılaştırma yöntemleri ile ulaşılan sonuçlardeğerlendirilerek (kullanılan veri ve varsayımlar 5.7. maddesinde açıklanmıştır) resmi bilgi vebelgelere değil varsayımlara dayalı nakit akımları yerine piyasa değerini daha iyi yansıttığıdüşünülen emsal karşılaştırma yöntemi lehine uyumlaştırma yapılmıştır.

Değerleme Yöntemi Toplam Değer TLEmsal Karşılaştırma Yöntemi 11.238.525Proje Geliştirme 11.078.636Uyumlaştırılmış Değer 11.238.525 TL

6.2. Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklar ınıngerekçeleri,

Taşınmaza ait elde edilen tüm bilgi ve belgeler rapor ekinde yer almaktadır. Taşınmazınimar arşiv dosyasında, yapı ruhsatında belirtilen 01.05.1991 tarih 922 no’lu mimari projesibulunamamıştır

6.3. Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınmasıgereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkındagörüş,

Taşınmazın imar arşiv dosyası incelendiğinde yapıların yapı kullanma izin belgesininalınmadığı ve yapı ruhsatının geçerlilik süresinin dolmuş olduğu görülmüştür. Yasal mevzuatçerçevesinde taşınmaz üzerindeki yapılara yenileme ruhsatı alınması veya yıkılma ları gerektiğidüşünülmektedir.

6.4. Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkulebağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasındasermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş .

Değerlemeye konu taşınmazın Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İSKAN) olmadığı tespitedilmiş olup bu aşamada GYO portföy tablosunda Boş Arsa değeri ile yer almasında sakıncabulunmamaktadır.


Rapor No: 2010_159038

7. SONUÇ

7.1. Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi

Raporda anlatılan özelliklerinden dolayı taşınmazın satılabilir olduğu düşünülmektedir.

7.2. Nihai değer takdiri,

7.2.1. Mevcut Durum Değeri

Taşınmazın konumu, özellikleri, ulaşım olanakları ve teknik özellikleri günümüz piyasasıkoşulları da göz önünde bulundurularak değerlendirilmiş olup yasal ve mevcut durum toplamdeğeri KDV hariç 11.238.525,00 TL (Onbirmilyonikiyüzotuzsekizbinbeşyüzyirmi-beşTürkLirası) olarak uygun görülmüştür.

Boş arsa değeriDEĞER KDV HariçTL 11.238.525,00

TCMB Alış Kuru(31/12/2010)

USD 7.269.421,00 1,5460EURO 5.484.615,00 2,0491

7.2.2. Geliştirilen Proje Değeri

Geliştirilen proje değeri 42.815.000 USD’dir. Bu değer belli varsayımlar için geçerli birproje değeridir. Yatırım değerini ifade etmekte olup piyasa değeri anlamınagelmemektedir. Farklı yatırımcılar farklı projelerle farklı sonuçlara varabilirler. Geliştirilenproje için bulunan arsa değeri arsanın piyasa değeri olmayabilmektedir.

7.2.3. Geliştirilen Proje için Arsa Değeri

Geliştirilen proje için arsa değeri 7.166.000 USD’dir.

7.3.Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariylebitirilmiş olması varsayımı ile Değeri,

Yoktur.

7.4.Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, değerleme tarihi itibariyletamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdiredilmesi,

Yoktur.

Yılmaz KÜRKÇÜ Güler YILDIRIMHarita ve Kadastro Mühendisi Harita ve Kadastro Mühendisi

Değerleme Uzmanı(SPK Lisans No: 400572)

Sorumlu Değerleme Uzmanı(SPK Lisans No: 400276)


Rapor No: 2010_159039

8. RAPOR EKLERİ

8.1. Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi vebelgeler,Ek.1. Seferihisar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 14.12.2010 tarih saat 11:25 itibariyle alınan takyidatlı tapukayıt belgesiEk.2. T.C. Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın yazısı ve ekiEk.3. İsim değişikliğine ilişkin Ticaret Sicil GazetesiEk.4. Yapı Ruhsatı örneğiEk.5. Vaziyet Planı örneğiEk.6. İmar Planı örneğiEk.7. Güncel imar durumu ve terklerEk.8. Kadastral PaftaEk.9. Değerleme uzmanlarının lisans örnekleri

8.2. Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri.Rapor ekinde verilmiştir.

8.3. Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesiyapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler,

Değerleme konusu taşınmazın şirketimiz tarafından 15.06.2010 tarihli 2010_0684 no’lu ve 31.12.2009tarihli değer tespitini içeren 01.12.2010 tarihli 2010_1542 sayılı değerleme raporları yapılmıştır.


Rapor No: 2010_159040

KONAKLAMA ÜNİTELERİ


Rapor No: 2010_159041

İDARİ BİNA


Rapor No: 2010_159042

TOPLANTI (KONFERANS) SALONU


Rapor No: 2010_159043

RESTORAN


Rapor No: 2010_159044

TEKNİK BİNA, HAVUZLAR, SPOR ALANLARI VE GENEL GÖRÜNÜMLER


Rapor No: 2010_159045

Ek:1


Rapor No: 2010_159046


Rapor No: 2010_159047

Ek:2


Rapor No: 2010_159048


Rapor No: 2010_159049

Ek:3


Rapor No: 2010_159050


Rapor No: 2010_159051

Ek:4


Rapor No: 2010_159052

Ek:5


Rapor No: 2010_159053

Ek:6


Rapor No: 2010_159054

Ek:7


Rapor No: 2010_159055

Ek:8

Ek:9


Rapor No: 2010_159056

Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. · Arge Gayrimenkul Değerleme ve...

Documents

Transcript of Arge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. · Arge Gayrimenkul Değerleme ve...